物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理

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摘要：近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，許多物業(yè)管理企業(yè)逐漸發(fā)展成為規(guī)模化的企業(yè)集團，不少物業(yè)管理企業(yè)已經(jīng)上市。網(wǎng)絡平臺與個人消費融合、新興服務行業(yè)崛起又促使各大物業(yè)管理企業(yè)紛紛朝著社區(qū)綜合服務商的方向積極布局，不斷整合社區(qū)資源、拓展增值業(yè)務。本文對物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)階段固定資產(chǎn)管理的現(xiàn)狀進行調(diào)研，指出物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理存在的問題，并結(jié)合物業(yè)管理企業(yè)的特點分析問題原因，指出改善物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀的方法，

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；固定資產(chǎn)；內(nèi)部控制；精細化管理

一、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理研究的背景

1981年3月10日，深圳第一家物業(yè)管理公司成立，物業(yè)管理企業(yè)正式登上中國內(nèi)地舞臺。近年來，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的蓬勃發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)的市場規(guī)模也不斷擴大。一大批有房企背景的物業(yè)管理企業(yè)，依托資源優(yōu)勢，迅速發(fā)展成為物業(yè)管理企業(yè)集團。為了更多的占領市場，不少物業(yè)管理企業(yè)開始跑馬圈地，行業(yè)集中度明顯提升。每個企業(yè)為了進行生產(chǎn)經(jīng)營活動，都必須擁有一定種類和數(shù)量的固定資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)屬于服務性企業(yè)，主要是通過對物業(yè)的日常管理和服務，為業(yè)主或物業(yè)使用人創(chuàng)造一個舒適、方便、安全的居住或工作環(huán)境。這樣一個類似“大管家”的行業(yè)，就決定了物業(yè)公司的固定資產(chǎn)數(shù)量多、價值小。根據(jù)新《企業(yè)會計準則》的定義，固定資產(chǎn)是指企業(yè)為生產(chǎn)商品、提供勞務、出租或經(jīng)營管理而持有的，使用壽命超過一個會計年度的有形資產(chǎn)。物業(yè)管理企業(yè)的固定資產(chǎn)主要包括一下幾類：1.運輸工具，如：機動車輛。2.電子設備，如：電腦、打印機、復印機。3.辦公家具，如：空調(diào)、沙發(fā)、桌椅、文件柜、檔案柜。4.其他工具器具：如：由物業(yè)公司投資的消防設備或設施、安防設備或設施等，垃圾清運車、灑水車、機動藥物噴灑車、(綠化)割草機、吸塵器、工程維修上的電焊機之類等等。

二、物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀

各大物業(yè)管理企業(yè)在快速占領市場、不斷擴大規(guī)模的同時，企業(yè)管理也暴露出很多短板，固定資產(chǎn)管理水平欠缺就是現(xiàn)階段物業(yè)管理企業(yè)的短板之一。

(一)固定資產(chǎn)內(nèi)控制度不健全

全面的固定資產(chǎn)管理制度應該涵蓋取得前、取得過程和取得后的全面管理。現(xiàn)階段，各大物業(yè)管理企業(yè)內(nèi)部管理制度已基本形成體系，但固定資產(chǎn)取得前的投資評估制度、固定資產(chǎn)取得后的使用管理、閑置固定資產(chǎn)的統(tǒng)一調(diào)配和廢舊固定資產(chǎn)的報廢等制度缺失或不健全。

1.固定資產(chǎn)取得前的投資評估制度缺失或不健全

不少物業(yè)管理企業(yè)在采購相關(guān)制度中，規(guī)定有固定資產(chǎn)取得前的評估和審批流程，但卻無具體的、可執(zhí)行的評估和審批標準，缺乏現(xiàn)代化的量化分析評估過程，審批結(jié)果取決于具體節(jié)點人員的決策水平或個人偏好。也就是說，雖然形式上有個決策流程，但實際上仍是盲目決策、盲目投資。

2.固定資產(chǎn)取得后的使用管理和廢舊固定資產(chǎn)的報廢等制度缺失或不健全

固定資產(chǎn)取得后的管理，一般包括使用、保管、維修、調(diào)撥、處置、清查等幾個環(huán)節(jié)。因固定資產(chǎn)取得后的使用管理和廢舊固定資產(chǎn)的報廢等制度缺失或不健全，加上一些物業(yè)管理企業(yè)的管理層缺乏資產(chǎn)運營意識，在固定資產(chǎn)取得后，使用和管理處于“自然”或“放飛”的狀態(tài)。比如：很多物業(yè)管理企業(yè)基層單位的閑置、報廢固定資產(chǎn)都沒有專人管理，有的基層單位會將閑置、報廢固定資產(chǎn)統(tǒng)一集中存放在某處，有基層單位則任由閑置、報廢的固定資產(chǎn)隨意“自然”存放——在那兒壞的、就丟在那兒，從那兒開始閑置的就放在那兒，或干脆露天棄置。時間一長，閑置的資產(chǎn)就慢慢的生銹、過時、報廢了，沒有報廢的也可能遺失了。

(二)員工自身知識技能不足、缺乏工作主動性

對于企業(yè)來說，合格的員工不但要擁有崗位所需要的知識和技能，還要認同企業(yè)的經(jīng)營理念、工作積極主動。物業(yè)管理企業(yè)的業(yè)務主要涉及環(huán)境、客服、秩序、設備、安全幾個模塊，大多數(shù)從業(yè)人員文化水平不高，缺乏資產(chǎn)管理的專業(yè)知識。同時，又因為業(yè)主服務品質(zhì)需求越來越高、企業(yè)對基層的考核越來越細化嚴格，但行業(yè)薪資待遇卻又普遍偏低，基層員工在工作時會有抵觸情緒時，表現(xiàn)為被動工作、消極怠工。

(三)固定資產(chǎn)管理的手段比較落后

很多物業(yè)管理企業(yè)還在使用固定資產(chǎn)臺賬賬簿、紙質(zhì)固定資產(chǎn)資料卡片等手段對固定資產(chǎn)進行管理。因物業(yè)企業(yè)固定資產(chǎn)具有數(shù)量多、價值小的特點，使用傳統(tǒng)的固定資產(chǎn)臺賬、卡片等手段對固定資產(chǎn)進行全面規(guī)范的管理，工作量大，需要耗費大量的人力和財力，可能會出現(xiàn)加強固定資產(chǎn)管理所增加的企業(yè)運營成本高于所帶來的收益，不符合成本效益原則。

(四)企業(yè)管理層對固定資產(chǎn)管理不夠重視(要重視)

不少物業(yè)管理企業(yè)的管理層普遍認為，物業(yè)管理屬于輕資產(chǎn)行業(yè)，固定資產(chǎn)在資產(chǎn)總額中的比重不高，所以并不十分重要。但是，在物業(yè)管理企業(yè)中固定資產(chǎn)的發(fā)展趨勢如何？我們可以透過某上市物業(yè)公司公布2018年度的合并財務報告數(shù)據(jù)來看一下(金額單位：元)：我們發(fā)現(xiàn)，物業(yè)管理企業(yè)在傳統(tǒng)的業(yè)務模式基礎上，積極尋找新的盈利模式，依托成熟的服務團隊，開拓自營長租公寓業(yè)務，導致該企業(yè)的固定資產(chǎn)和在建工程均明顯增量。

三、改善物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)管理現(xiàn)狀的方法

(一)完善固定資產(chǎn)管理制度

細化固定資產(chǎn)取得前的投資評估標準，完善固定資產(chǎn)投資評估制度，借助現(xiàn)代企業(yè)管理理念，打造切實可行的投資評估機制，使固定資產(chǎn)投資審批落到實處。將固定資產(chǎn)管理制度和公司績效考核關(guān)聯(lián)，建立閑置固定資產(chǎn)的統(tǒng)一調(diào)配制度，避免集團內(nèi)重復購買。量身定做適應本企業(yè)具體情況的固定資產(chǎn)管理制度，健全固定資產(chǎn)的內(nèi)部核算體系，加大財務控制力度。

(二)明確崗位職責，提升員工素質(zhì)，調(diào)動員工工作的主動性。

簡化公司組織架構(gòu)，明確各崗位職責，加大培訓力度，對相關(guān)崗位人員進行固定資產(chǎn)管理制度、知識和技能的深度培訓，提高固定資產(chǎn)管理人員的業(yè)務素質(zhì)。在保證公司利潤水平的前提下，努力減員增效，適當提升員工薪資水平，積極開展團建活動，培養(yǎng)員工的團隊意識和集體榮譽感，關(guān)注員工的需求，調(diào)動員工的工作主動性。

四、結(jié)語

綜上所述，在當前形勢下，重視固定資產(chǎn)的管理、完善固定資產(chǎn)管理制度體系、通過借助現(xiàn)代信息化管理手段和提高員工素質(zhì)來提升企業(yè)的固定資產(chǎn)管理水平勢在必行。

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作者：張麗 單位：河南升龍物業(yè)管理有限公司