和諧社區(qū)物管影響

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一、社區(qū)建設(shè)中物業(yè)管理存在的主要問題

1．業(yè)主委員會難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。（1）業(yè)主委員會現(xiàn)有的法律地位無法代表業(yè)主維權(quán)。業(yè)主委員會是由業(yè)主（或業(yè)主代表）大會選舉產(chǎn)生，只經(jīng)房管行政管理部門報備，未經(jīng)民政部門登記成立，實屬民間自治組織。雖有一定組織機構(gòu)和財產(chǎn)，但不具有法人資格，不能作為發(fā)生糾紛或法律訴訟的主體，從根本上無法代表業(yè)主維護自己的權(quán)益。（2）業(yè)主及業(yè)主委員會維權(quán)意識不強。由于業(yè)主委員會是在物業(yè)管理活動中維護業(yè)主合法權(quán)益的代表性組織，委員是無償兼職的。絕大多數(shù)的業(yè)主只有當他們使用私有物業(yè)方面的利益受損時，才會通過業(yè)主委員會和物業(yè)管理公司及有關(guān)方面協(xié)調(diào)理順關(guān)系；而當業(yè)主在使用共用和公有利益受損時，業(yè)主及業(yè)主委員會往往不會主動關(guān)心并解決問題。（3）業(yè)主委員會的運作流于形式并缺乏監(jiān)督機制。很多小區(qū)業(yè)主主人翁意識不強，放棄物業(yè)管理自主權(quán)，對成立業(yè)主大會參與物業(yè)管理漠不關(guān)心。業(yè)主大會召開難，作用發(fā)揮不夠，業(yè)主委員會并沒有實行真正意義上的自治管理。同時，缺乏有效的監(jiān)督機制，難以體現(xiàn)全體業(yè)主的意愿，有違權(quán)責一致的原則。

2．業(yè)主對權(quán)利義務(wù)的認識不對稱。一是房屋維修養(yǎng)護責任意識不強，“產(chǎn)權(quán)歸己，維修自理”的觀念沒有樹立；二是不服從管理，亂裝修、亂搭建屢禁不止，自律意識淡漠；三是不按時交納或不交納物業(yè)管理費，尤其是老舊小區(qū)。不交費的理由多種多樣，物業(yè)服務(wù)不到位自不必說，房屋質(zhì)量等開發(fā)商遺留問題、鄰里糾紛、下崗等都作為不交費的理由。如此惡性循環(huán)，直至物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量下降，干脆關(guān)門走人，廣大業(yè)主也深受其害。如從我市情況看，已有七、八家物業(yè)管理企業(yè)因收費難，物業(yè)管理工作難以為繼，無奈撤出。

3．物業(yè)管理缺乏規(guī)模效應(yīng)，科技含量低，管理行為不規(guī)范。如：我市物業(yè)管理自1998年起步，現(xiàn)已有物管企業(yè)六十余家，其中二級資質(zhì)企業(yè)3家，三級資質(zhì)企業(yè)48家，暫定級企業(yè)10來家，從業(yè)人員3000—4000人。目前“小、散、亂”諸侯割據(jù)的狀況十分突出，科技化程度極低，多數(shù)物業(yè)管理公司都達不到正常的經(jīng)營規(guī)模。據(jù)統(tǒng)計，有60%以上的物業(yè)管理企業(yè)處于虧損或虧損邊緣。科學技術(shù)在物業(yè)管理過程中的推廣應(yīng)用率極低，勞動密集型依然是物業(yè)管理的主導(dǎo)模式。部分物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范，存在著服務(wù)不到位、收費與服務(wù)不相符現(xiàn)象，一定程度上損害了業(yè)主的合法權(quán)益。傳統(tǒng)的物業(yè)管理內(nèi)容包括對物業(yè)治安防衛(wèi)、清潔綠化、對設(shè)備設(shè)施的維修保養(yǎng)以及對各種費用的代收代繳等，多數(shù)依然單純依靠人工方式進行管理，不但要耗費極大的人力、物力、財力和時間，而且難以達到規(guī)范化的管理效果。

4．維修基金的管理使用不規(guī)范。維修基金是專項用于住宅共同部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的大修、更新、改造的資金，性質(zhì)上屬于專門設(shè)立指定用途的專項基金，歸屬上歸全體業(yè)主共同所有。其款項運作過程，包括招投標、監(jiān)理以及預(yù)、決算等程序缺乏監(jiān)督和管理，導(dǎo)致基金使用上的不規(guī)范。甚至于有的小區(qū)業(yè)主委員會未經(jīng)申請，先斬后奏，違規(guī)使用公共維修基金。如：我市碧溪麗景小區(qū)業(yè)主委員會盜用業(yè)主的簽名，和物業(yè)公司一道，在廣大業(yè)主還不知情的情況下，擅自把使用了二、三年左右所有路燈全部更換，費用約26萬，不大的小區(qū)成了動用全市最大一筆維修基金。

二、物業(yè)管理對和諧社區(qū)的作用和影響

構(gòu)建和諧社會是一個巨大的系統(tǒng)工程，也是一個需要隨著經(jīng)濟、政治、文化的發(fā)展而不斷推進的很長的歷史過程，需要各方面堅持長期不懈的共同努力。物業(yè)管理企業(yè)在構(gòu)建和諧社會的過程中有著不可推卸的歷史責任和應(yīng)起的社會作用，尤其是在構(gòu)建和諧社區(qū)中，物業(yè)管理以其強大的行業(yè)優(yōu)勢發(fā)揮著積極的重大的作用。

1、物業(yè)管理與構(gòu)建和諧社區(qū)有著相互促進的作用。社區(qū)是社會的縮影，要構(gòu)建和諧社會必先構(gòu)建和諧社區(qū)。社區(qū)缺乏和諧，不僅對社會經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生負面影響，而且對社會的穩(wěn)定造成或隱性或顯性的破壞；只有和諧社區(qū)的成功構(gòu)建，才有可能實現(xiàn)和諧社會的構(gòu)建。物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社會的重要組成部分，與構(gòu)建和諧社區(qū)有著相互依存、相互促進的關(guān)系。一方面，物業(yè)管理滿足業(yè)主對住房財產(chǎn)的使用、維護、保值等方面的服務(wù)的需求，為業(yè)主及使用人創(chuàng)造和保持良好的工作居住環(huán)境，并按照物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的合同約定，對房屋及其配套設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相關(guān)區(qū)域內(nèi)的保結(jié)、綠化、保安等環(huán)境衛(wèi)生和秩序以及社區(qū)文化活動，這正是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要范疇。另一方面，物業(yè)企業(yè)為業(yè)主提供的是有償管理服務(wù)，具有明顯的市場性，而且是密集型的勞動，給社會解決大量的就業(yè)問題，為國家上交稅金和社會安定團結(jié)發(fā)揮著不可估量的作用。

2、對環(huán)境的管理是和諧社區(qū)的基礎(chǔ)。物業(yè)管理是對社區(qū)的房屋及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進行維修、養(yǎng)護、管理，維護相干區(qū)域內(nèi)的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。物業(yè)管理通過物業(yè)公司的清潔人員盡職盡責的工作，改變了服務(wù)范圍內(nèi)的環(huán)境狀況，原本到處可以看到亂扔的垃圾和班駁的污跡，墻面上張貼的小廣告或涂鴉的痕跡不見了。社區(qū)內(nèi)各個小區(qū)的樓房內(nèi)樓道及墻面、樓梯及扶手、電梯轎廂、大堂以及小區(qū)花園范圍內(nèi)等等相關(guān)區(qū)域，變得清潔舒適；遭遇踐踏的草地泛黃枯焦，花草雜亂無章，經(jīng)過物業(yè)公司園藝綠化工人及時的補種、施肥、澆水、修剪，對花草苗木的品種得當選擇，使得小區(qū)花園四季如春，鳥語花香，綠地如茵，花草造型優(yōu)美，令人賞心悅目；物業(yè)管理員在小區(qū)內(nèi)對小區(qū)每日都進行巡邏，及時準確地發(fā)現(xiàn)小區(qū)各種設(shè)施損壞情況，認真記錄，及時安排維修，盡快恢復(fù)良好的使用功能；物業(yè)公司保安員協(xié)助做好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的安全防范工作，提供全天候的安防服務(wù)，包括采用高科技含量產(chǎn)品如智能電子門禁、全方位監(jiān)控儀器等等，對社區(qū)的公共財產(chǎn)及業(yè)主的人身和財產(chǎn)安全協(xié)助做好防范工作。將各種安全隱患消滅在萌芽狀態(tài)，及時妥當?shù)靥幚砀黝惏踩马?；機電、電梯、地下管網(wǎng)、供水等的及時供給和維修，給社區(qū)業(yè)主用戶的生活和工作帶來了極大的方便。有了物業(yè)管理，社區(qū)的公共衛(wèi)生整潔，環(huán)境優(yōu)美舒適，設(shè)施功能正常，安全狀態(tài)良好。社區(qū)呈現(xiàn)安定有序、人與環(huán)境和諧相處的局面。如果沒有物業(yè)對社區(qū)人文環(huán)境的培養(yǎng)和建設(shè)，住在小區(qū)里的居民來自四面八方，個人的生活背景全然不同，社區(qū)內(nèi)沒有一個好的人文環(huán)境，就很難談和諧社區(qū)包括和諧社會的運轉(zhuǎn)，就有可能形成一盤散沙。

3、對業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)滿意的服務(wù)是社區(qū)和諧的關(guān)鍵。一個小區(qū)有眾多的業(yè)主用戶，要想和諧相處，關(guān)鍵是物業(yè)公司定位要準確，對物的管理要科學，對人的服務(wù)要到位。角色定位清楚了，其工作范疇、責任和義務(wù)自然也就清晰了。物業(yè)管理總是提倡以人為本，以人為中心。而人的需要是多方面的，按馬斯洛的五層次說人的需要分：本能的需要、安全的需要、愛的需要、尊重的需要、自我價值實現(xiàn)的需要。在知識經(jīng)濟的今天，作為知識的鮮活載體，人的需要越來越高。而物業(yè)管理就是在某種程度上滿足業(yè)主和用戶不斷增長的各種需要。

4、對業(yè)主、開發(fā)商的協(xié)調(diào)、溝通起化解社區(qū)沖突和糾紛的橋梁紐帶作用。創(chuàng)造和諧的物業(yè)管理環(huán)境，需要物業(yè)管理關(guān)系鏈上諸主體的參與，尤其是房地產(chǎn)行政管理部門、開發(fā)商、物業(yè)管理公司、業(yè)主的相互配合。物業(yè)管理公司應(yīng)為業(yè)主著想，著力解決與業(yè)主和使用人切身利益相關(guān)的突出問題，緩和和大家之間的關(guān)系，化解多方矛盾。物業(yè)管理存在的問題同時對和諧社區(qū)建設(shè)也產(chǎn)生很大的影響。一些熱難點問題影響了物業(yè)管理正常運作，也影響到了業(yè)主的生活。物業(yè)公司的服務(wù)、開發(fā)商遺留的隱患等不能夠使業(yè)主滿意，業(yè)主和的業(yè)主委員會權(quán)利義務(wù)不清等，致使業(yè)主、業(yè)主委員會、物業(yè)公司相互之間溝通不暢，矛盾不斷，對物業(yè)管理的發(fā)展，以及和諧社區(qū)的建設(shè)都起到了制約作用。上述我市碧溪麗景小區(qū)，由于違規(guī)使用房屋維修基金，使業(yè)主與業(yè)主委員會及物業(yè)公司之間產(chǎn)生矛盾，絕大部分業(yè)主不簽字，維修費用無法支出?，F(xiàn)路燈已全部停開，業(yè)主不滿意，拒交物業(yè)費，物業(yè)服務(wù)也跟不上了，產(chǎn)生了惡性循環(huán)，和諧社區(qū)也無從談起。

三、應(yīng)對策略

1、業(yè)主委員會應(yīng)當合法地進行維權(quán)。要教育引導(dǎo)為主，轉(zhuǎn)變觀念，提高素質(zhì)，遵紀守法，依規(guī)辦事。業(yè)主委員會作為業(yè)主大會的執(zhí)行機構(gòu)，是整合廣大業(yè)主共同意愿，維護業(yè)主合法權(quán)益的有效組織形式，是小區(qū)公眾利益的代表。它有利于明確業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間的責、權(quán)、利關(guān)系，有利于促進形成物業(yè)管理市場競爭機制。業(yè)主委員會要從全體業(yè)主的利益和保護共有財產(chǎn)的角度出發(fā)，按照現(xiàn)行的法律規(guī)范和政策規(guī)定采用合理合法的方式進行理性、有序地維權(quán)，同時在維權(quán)過程中注意把握好度。業(yè)主委員會還要與物業(yè)管理企業(yè)共同制定小區(qū)業(yè)主應(yīng)遵守的規(guī)章制度，同時要樹立責任意識和具備公益心，提高自治能力，加強對業(yè)主的正確引導(dǎo)和教育，切實保障業(yè)主的合法權(quán)益，保障業(yè)主正常的生活秩序。業(yè)主也是小區(qū)和諧氛圍形成的一個責任主體。有人形象地把物業(yè)管理企業(yè)、業(yè)主各業(yè)主委員會的關(guān)系歸納為三句話“物業(yè)管理企業(yè)是請來的管家，業(yè)主是主人的子女，業(yè)委會是家長”。由此可見，業(yè)主委員會對業(yè)主負有教育和引導(dǎo)的責任。業(yè)主委員會要教育業(yè)主增強責任意識、公德意識，做到自覺遵守國家、省、市的法律法規(guī)和社區(qū)管理的基本規(guī)章制度；遵紀守法、依規(guī)辦事。此外，還要教育業(yè)主按時繳納物業(yè)服務(wù)費，遵守社公德，自覺提高道德水平和自身素質(zhì)。

2、社區(qū)居委會是小區(qū)和諧氛圍形成的建設(shè)者。當前社區(qū)居委會必須轉(zhuǎn)變觀念，提高自身業(yè)務(wù)素質(zhì)，特別要分析和研究新時期社區(qū)內(nèi)業(yè)主的利益目標及現(xiàn)實需求，從他們最關(guān)心的問題出發(fā)，積極幫助業(yè)主組建業(yè)主委員會，配合物業(yè)管理企業(yè)在社區(qū)中依法開展物業(yè)服務(wù)活動，積極協(xié)調(diào)物業(yè)管理糾紛和鄰里糾紛。

3、政府有關(guān)部門要做好監(jiān)管，指導(dǎo)到位。當好服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者和管理者。政府主管部門應(yīng)當扮演好四種“角色”：服務(wù)者、指導(dǎo)者、監(jiān)督者、管理者。作為服務(wù)者，主管部門要以人為本，更好地為物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主服務(wù)。作為指導(dǎo)者，主管部門要盡快完善小區(qū)管理的法規(guī)政策，出臺物業(yè)管理的實施細則，加強宣傳力度。作為監(jiān)督者和管理者，主管部門要嚴格按照法律法規(guī)的要求，加強對物業(yè)管理企業(yè)的管理，依法行政，嚴格規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)的行為。同時應(yīng)加強對業(yè)主行為的正確引導(dǎo)，提高業(yè)主的素質(zhì)，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造有利條件。

4、開發(fā)商和物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)為小區(qū)的和諧氛圍的形成提供物質(zhì)保障。開發(fā)商應(yīng)本著百年大計，將質(zhì)量合格、配套設(shè)施合格的房屋交給業(yè)主，這也是養(yǎng)活小區(qū)物業(yè)管理糾紛的前提。開發(fā)商前期遺留的問題如房屋質(zhì)量不合格、分攤不合理、承諾不兌現(xiàn)、配套設(shè)施不齊全等要切實避免，要為業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)合作提供一個好平臺，為小區(qū)和諧氛圍的形成創(chuàng)造良好的開端。物業(yè)管理企業(yè)對小區(qū)和諧氛圍的形成起著至關(guān)重要的作用，它提供物質(zhì)基礎(chǔ)。物業(yè)企業(yè)應(yīng)該樹立以人為本的服務(wù)理念，本著“服務(wù)”的宗旨，嚴格按照政策法規(guī)和物業(yè)服務(wù)合同，公開服務(wù)標準、收費標準和收費依據(jù)，盡職盡責的為業(yè)主服務(wù)。物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的關(guān)系應(yīng)該定位于魚水關(guān)系，成為業(yè)主親密的朋友和至親的伙伴。物業(yè)企業(yè)還要進一步提高自身素質(zhì)，加強對員工的培訓，增強與業(yè)主的溝通和交流，積極與政府相關(guān)部門配合，進一步提高協(xié)調(diào)能力，全力支持社區(qū)建設(shè)，開展健康向上的社區(qū)文化活動，促進鄰里交流，加強鄰里團結(jié)。形成業(yè)主滿意、物業(yè)發(fā)展的和諧氛圍。從而促進和諧社區(qū)的鞏固發(fā)展。