教師住宅物管研究
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1.引言
隨著高校教職工住房制度改革的不斷深入，全國各高校公有住房出售工作的全面推進(jìn)，高校住房的權(quán)屬發(fā)生了根本的變化，形成了公房私有化、產(chǎn)權(quán)多元化的格局。這項工作在很大程度上緩解了高校教職工住房難的問題，但同時也給高校住宅管理帶來了新的問題。建立符合高校教職工住房管理特點的、規(guī)范的、專業(yè)的物業(yè)管理機制，為全校教職工創(chuàng)造文明、安全、舒適、和諧的生活和工作環(huán)境，為學(xué)校的穩(wěn)定和建設(shè)發(fā)展提供強有力的后勤保障，是高校住宅管理未來模式的必然選擇。
2.高校教職工住宅管理存在的問題
2.1房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜。自從高校全面推行公有住房的出售工作后，產(chǎn)權(quán)發(fā)生了轉(zhuǎn)移，打破了住宅區(qū)內(nèi)自管公房產(chǎn)權(quán)單一的格局，公有房與私有房產(chǎn)權(quán)交叉；原來教職工的離職退休或去世等各種原因，使私有房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)再次發(fā)生了轉(zhuǎn)移；再加上許多高校教職工的住房可以自行向社會公開出售，私有房屋產(chǎn)權(quán)日益多元化，住戶成分日趨復(fù)雜，使得教職工住宅區(qū)原有的管理模式與業(yè)主身份不確定性的現(xiàn)狀非常不適應(yīng)，隨之在住房管理體制方面暴露的弊端越來越突出。
2.2房屋結(jié)構(gòu)老化，維修問題突出。目前我國各高校特別是校史悠久的老牌大學(xué)，其住宅都是在幾十年甚至上百年的發(fā)展過程中逐步建成并投入使用的，隨著時間的推移，尤其是上世紀(jì)六七十年代設(shè)計建造的住宅樓，其規(guī)劃設(shè)計已不能適應(yīng)現(xiàn)代社會人們居住和生活的需要：線路、管道老化現(xiàn)象嚴(yán)重；房屋質(zhì)量參差不齊；配套設(shè)施不齊全；住宅區(qū)綠化雜亂不堪；維修問題相當(dāng)突出。
2.3資金來源有限，維修經(jīng)費短缺。高校物業(yè)管理不同于社會上商業(yè)性住宅小區(qū)的物業(yè)管理公司，它是以給教職工提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)為目的，不是以盈利為目的，所以其收費標(biāo)準(zhǔn)遠(yuǎn)低于同等商業(yè)性社會住宅小區(qū)的收費標(biāo)準(zhǔn)，甚至不收費。長期以來，高校房屋維修資金來源單一，經(jīng)費緊張，其主要是來源于學(xué)校少量的房屋租金及學(xué)校行政撥款。由于住宅的維修工作量大，單憑有限的租金已不能滿足需要，為此學(xué)校每年要投入大量的資金。此外，隨著外住戶的比例逐年增加，這部分人事實上也占用了學(xué)校對住宅區(qū)的投入資金，使得學(xué)校物業(yè)經(jīng)費收入產(chǎn)出嚴(yán)重失衡，學(xué)校負(fù)擔(dān)越來越重。
2.4教職工接受管理的意識薄弱、觀念滯后。與普通社會商品房的物業(yè)管理相比，高校傳統(tǒng)的物業(yè)管理一般由高校內(nèi)部的后勤等相關(guān)部門實施。尤其在實行高校后勤改革以前，高校住宅區(qū)各項服務(wù)都是學(xué)校大包大攬，包括共同部位的維修，環(huán)境基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，衛(wèi)生保潔，綠化管護(hù)，消防安全及門衛(wèi)管理，甚至包括住戶室內(nèi)維修等都是由學(xué)校支付。隨著住宅區(qū)的產(chǎn)權(quán)多元化，行政管理部門面對不同利益主體要采取不同的管理制度，管理力度有限。如購買房改房的少數(shù)住戶不考慮樓房的結(jié)構(gòu)及校園的整體規(guī)劃，隨意私搭亂建、亂堆亂放、房前房后圈占綠地，私自開荒種地，無視學(xué)校的管理規(guī)定。租住公房的教職工，認(rèn)為自己出了租金，即使是一個水龍頭壞了，也認(rèn)為應(yīng)該學(xué)校給予更換。學(xué)校住宅區(qū)如果引進(jìn)物業(yè)管理方案，物業(yè)管理由無償?shù)姆?wù)變?yōu)橛袃敺?wù)，這又將直接觸及居住者的利益：收費高低，服務(wù)好壞，甚至經(jīng)常會有教職工因為住房方面出現(xiàn)一點小摩擦如臟水亂倒、垃圾袋亂扔之類的小事，鬧到工會甚至學(xué)校領(lǐng)導(dǎo)處。學(xué)校相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)為了教職工的安定，要花很多時間處理這些事情。總之，隨著近年來公有住房的出售，住房貨幣化工作的推進(jìn)，住房私有化已成定局，售后的住房、產(chǎn)權(quán)人可以依法交易，學(xué)校無權(quán)制約，傳統(tǒng)的行政手段，低租金、福利型、封閉式的管理模式已不能適應(yīng)新形勢的發(fā)展。從當(dāng)前高校實際看，高校住宅是城市住房的組成部分，按照《城市新建成住宅小區(qū)管理辦法》的相關(guān)規(guī)定，按照物業(yè)管理體制的要求進(jìn)行管理，不僅符合國家住房體制改革的發(fā)展和要求，而且有利于高校住房體制改革的深入?？傊S著住房制度改革的深化和人民生活水平的提高，舊的管理體制、管理內(nèi)容、管理機構(gòu)已不合時宜，新型的高校住宅物業(yè)管理機制是擺脫當(dāng)前高校住宅管理困境的必有之選。
3.建立高校住宅物業(yè)管理機制應(yīng)注意的幾個問題
3.1目前，高校教職工住宅售后的物業(yè)管理市場還處在培育、發(fā)展階段，管理法規(guī)、手段、制度、機制，服務(wù)水準(zhǔn)、從業(yè)人員素質(zhì)與教職工對管理服務(wù)水準(zhǔn)日益提高的需要不相適應(yīng)，與社會上的一些先進(jìn)成熟的物業(yè)公司相比差距很大。
3.2高校教職工的思想觀念還不能完全適應(yīng)現(xiàn)代化住宅區(qū)物業(yè)管理的要求，計劃經(jīng)濟(jì)體制下的福利型、行政性管理思想觀念影響很深。主要表現(xiàn)在：一是學(xué)校部分領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)部門對住宅物業(yè)管理在城市建設(shè)和學(xué)校發(fā)展中的地位作用認(rèn)識不足；二是教職工從原來的由學(xué)校維修變成自行承擔(dān)維修費、管理費，短時間內(nèi)在思想觀念上不能完全接受。
3.3高校教職工住宅部分建筑年代較長，建設(shè)質(zhì)量較差，造成物業(yè)管理的先天不足，主要表現(xiàn)在：一是施工質(zhì)量差，未按標(biāo)準(zhǔn)質(zhì)量施工，造成屋面、外墻滲漏水等。二是市政配套設(shè)施不完善。三是住宅區(qū)內(nèi)附屬設(shè)施不配套。
3.4高校物業(yè)管理市場發(fā)展較慢，尚未形成完善的管理制度。目前，大部分高校還未進(jìn)行全面的物業(yè)管理，仍然處于一般性房屋修繕養(yǎng)護(hù)的管理水平，尚未真正達(dá)到多層次、全方位、綜合性管理水平。
4.建立科學(xué)的高校住宅物業(yè)管理模式的幾點做法
4.1更新觀念，提高教職工對物業(yè)的思想認(rèn)識。新的房產(chǎn)制度的實施，使教職工成為產(chǎn)權(quán)人，從根本上改變了一直延續(xù)的租貸關(guān)系，無論是房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人還是物業(yè)管理人員，都需樹立一種全新的物業(yè)觀念，這是做好物業(yè)管理的先導(dǎo)。把長期實行的福利型服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橛袃敺?wù)，把學(xué)校的行政管理轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐣?、企業(yè)化的管理，這必定會對廣大住戶和物業(yè)管理人員的心理上、思想上產(chǎn)生巨大的沖擊。怎樣使廣大教職工及物業(yè)管理人員能了解、理解，并支持這種新體制，減少新體制實施過程中的各種沖突和矛盾？這就需要學(xué)校各級領(lǐng)導(dǎo)及有關(guān)部門，一方面廣泛宣傳國家對物業(yè)管理的相關(guān)政策，說明物業(yè)管理的體制改革的重要性、必要性及現(xiàn)實意義，并做好重點人員的觀念轉(zhuǎn)變工作。另一方面認(rèn)識到物業(yè)管理的完全社會化是一個漸進(jìn)過程，由學(xué)校財政撥款到全額收費服務(wù)制，需要一個過渡期，在物業(yè)管理改革的初期，更需要學(xué)校各方面，特別是財政方面的大力支持，以保障物業(yè)管理社會化的平穩(wěn)過渡。
4.2確立以“服務(wù)為宗旨，經(jīng)營為手段”的物業(yè)管理指導(dǎo)思想。確立以“服務(wù)為宗旨，經(jīng)營為手段”的物業(yè)管理指導(dǎo)思想，引入物業(yè)管理公司。物業(yè)管理是一種將管理、服務(wù)、經(jīng)營融為一體，以管理為中心，以服務(wù)為重點，以經(jīng)營為手段，以效益為目的的專業(yè)化管理，對房屋及配套設(shè)施、環(huán)境秩序、治安秩序、綠化、道路、場地等實行全方位的統(tǒng)一管理。以“服務(wù)為宗旨”就是在物業(yè)管理過程中以為教職工服務(wù)第一，住戶至上作為物業(yè)管理的信條。以“經(jīng)營為首要手段”就是在物業(yè)管理中實行有償服務(wù)，明碼實價，公開收費標(biāo)準(zhǔn)，同時也可開展多種經(jīng)營，如餐飲、商服等項目。
4.3建立高校業(yè)主委員會。業(yè)主委員會是在物業(yè)管理領(lǐng)域，代表全體業(yè)主對物業(yè)實施自治管理的組織，高校教職工住宅區(qū)成立的業(yè)主委員會具有雙重身份，既是教職工又是小區(qū)住戶。高校業(yè)主委員是在學(xué)校的領(lǐng)導(dǎo)下，由業(yè)主代表大會選舉產(chǎn)生，房產(chǎn)管理部門參與的組織機構(gòu)，代表住宅區(qū)全體住戶的根本利益，與物業(yè)管理公司共同建設(shè)小區(qū)。在成立業(yè)主委員會時應(yīng)注意以下幾個方面的問題。
4.3.1明確物業(yè)管理過程中業(yè)主委員會的職責(zé)。業(yè)主委員會代表業(yè)主負(fù)責(zé)與物業(yè)公司訂立、變更或解除物業(yè)管理合同；負(fù)責(zé)制訂小區(qū)日常維修方案；審核物業(yè)管理公司提出的物業(yè)管理服務(wù)年度計劃、財務(wù)預(yù)算和決算等；監(jiān)督物業(yè)管理公司的管理過程。
4.3.2業(yè)主委員會的工作需業(yè)主支持。高校業(yè)主委員會委員一般都是教職工，沒有任何私心地?fù)?dān)負(fù)著居住區(qū)業(yè)主共有財產(chǎn)保值、增值的責(zé)任。雖然是同事做委員，但對業(yè)主委員會的付出和工作業(yè)績，應(yīng)當(dāng)給予一定的補償。委員們在處理事務(wù)時，總會有不盡如人意的地方，業(yè)主不能隨便責(zé)備求全，這也是對業(yè)主委員會工作價值的肯定和尊重。因此，業(yè)主要尊重業(yè)主委員會的決定，顧全大局。同時也需要一個制度保證業(yè)主委員會成員的權(quán)益，保證業(yè)主委員會工作積極性的可持續(xù)發(fā)展。
4.4協(xié)調(diào)好業(yè)主委員會與物業(yè)管理公司間的關(guān)系。高校業(yè)主委員會委員一般是義務(wù)兼職的，同時又要在單位正常上班，沒有多少時間投入到物業(yè)管理過程當(dāng)中。業(yè)主委員會制定好各項管理制度后，由物業(yè)公司去執(zhí)行，業(yè)主委員會的很多權(quán)力都可以由物業(yè)公司代替行使。業(yè)主委員會只需提出工作要求，并進(jìn)行定期檢查，以監(jiān)督物業(yè)公司的工作。教職工是高校業(yè)主委員會的主要組成，他們的文化素質(zhì)較高，對物業(yè)管理的要求也比較高，這就給物業(yè)管理帶來一定的難度。一方面，教職工住宅群體具有較高的文化素質(zhì)和思想覺悟，參與物業(yè)管理的意識較強。在目前高校教職工住宅大都形成相對獨立的居住小區(qū)的情況下，為保證高校教職工住宅區(qū)不受太多社會因素的干擾，創(chuàng)造一個安靜、衛(wèi)生、舒適的生活環(huán)境，物業(yè)公司必須建立健全物業(yè)管理的服務(wù)范圍，為職工提供多樣化和全方位的服務(wù)。另一方面，考慮到物業(yè)公司需要贏利以維持自身生存和發(fā)展的需要，物業(yè)公司可與教職工協(xié)商，拿出有根有據(jù)的方案，業(yè)主委員會參與討論、共同制定合理的物業(yè)收費標(biāo)準(zhǔn)。要搞好教職工住宅新區(qū)的物業(yè)化管理，在住房建設(shè)之初就在售房合同中訂立入住后進(jìn)行物業(yè)管理的條款。同時實現(xiàn)已有高校家屬區(qū)向物業(yè)管理的轉(zhuǎn)軌，如將不利于劃出教學(xué)區(qū)的住房改造為青年教師公寓，對現(xiàn)有的教職工住房逐步實行物業(yè)收費管理，等等?？傊?，物業(yè)公司和業(yè)主委員會應(yīng)該在以小區(qū)居民的共同利益為宗旨的前提下進(jìn)行相關(guān)工作。
5.結(jié)語
物業(yè)管理是繼住房制度改革后的一個必備配套措施，高校住宅物業(yè)管理是一個新型的服務(wù)行業(yè)，它不同于社會上的物業(yè)管理，它的各項政策及服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)服從于學(xué)校改革、發(fā)展、穩(wěn)定的大局。各高校應(yīng)結(jié)合自身的特點和實際情況，建立新的物業(yè)管理機制，依靠學(xué)校的支持，住戶的配合，建立起具有高校特色的物業(yè)管理模式，向教職工提供全方位、高質(zhì)量、綜合性的服務(wù)。
