社區(qū)物管多利益合作分析
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一、研究的背景
社區(qū)是社會的細胞，因此，構(gòu)建和諧社會的基礎(chǔ)在社區(qū)?？倳浽趯ｎ}研討班上強調(diào)，建設(shè)社會主義和諧社會，“要加強城市基層自治組織建設(shè)，從建設(shè)和諧社區(qū)入手，使社區(qū)在提高居民生活水平和質(zhì)量上發(fā)揮服務(wù)作用”。社會性、公益性和服務(wù)性，物業(yè)服務(wù)的這些特點使其與廣大居民結(jié)成了最廣泛、最直接、最現(xiàn)實的利益關(guān)系，是現(xiàn)實矛盾最聚集的地方，成為社會各界都十分關(guān)注的民生問題。社區(qū)物業(yè)管理是社區(qū)管理的一個縮影，其過程充斥著利益與矛盾。從構(gòu)建和諧社會的角度上來說，及時和妥善解決物業(yè)服務(wù)中出現(xiàn)的某些突出問題，理順物業(yè)管理中有關(guān)組織之間的相互關(guān)系，已成為必須共同面對的社會管理新課題。
二、社區(qū)物業(yè)管理的理論基礎(chǔ)———社區(qū)治理
隨著體制改革逐層推進，從政治、經(jīng)濟體制改革開始，推動了行政、社會管理體制改革。而在社區(qū)出現(xiàn)后，對社區(qū)的管理成為社會管理的一部分。治理一詞最早出現(xiàn)于世界銀行，其后延伸發(fā)展出治理理論，在治理理論傳播到中國后，它對中國社會各個領(lǐng)域產(chǎn)生了重大影響。治理理論認為權(quán)利的來源不僅僅是政府，還包括各種社會組織。同時，它強調(diào)通過合作，以期在政府和公民社會形成一個合作網(wǎng)絡(luò)，實現(xiàn)雙贏。在認同市場原則、公共利益和社區(qū)的前提下，為滿足社區(qū)需求，各種組織和個人能夠有效供給社區(qū)公共物品來優(yōu)化社區(qū)秩序，這個過程與機制就是社區(qū)治理。其特點是在網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)組織體系下，由多元主體通過民主協(xié)商來執(zhí)行。
三、社區(qū)物業(yè)管理利益主體分析
利益是人類社會永恒的話題，只要存在人類就會有利益問題，它是人們之間進行社會聯(lián)系的根本目的。恩格斯認為，每一個社會的經(jīng)濟關(guān)系首先是作為利益表現(xiàn)出來的。當市場逐漸成為社會資源和利益分配的主要機制后，社會管理的主體需要重新界定，國家和公民社會將面臨著角色的轉(zhuǎn)變。
(一)利益相關(guān)者
1963年，斯坦福大學的一個研究小組認為，沒有利益團體的公司就無法生存，這些利益團體就是所謂的利益相關(guān)者。企業(yè)如何處理好各種利益相關(guān)者的關(guān)系，將是企業(yè)生存與發(fā)展的關(guān)鍵。假如把利益相關(guān)者的概念引入建設(shè)和諧社會的范疇，那么構(gòu)建和諧社會的本質(zhì)就是處理好所有的社會活動主體及其利益相關(guān)者之間的關(guān)系。而社區(qū)是社會的縮影，社區(qū)利益相關(guān)者是社會利益相關(guān)者的子集。
(二)社區(qū)物業(yè)管理利益主體
隨著體制改革向縱深推進，作為社會治理的主體也發(fā)生了變化，由單一化轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣?，即從政府的行政控制轉(zhuǎn)到含政府行政部門、業(yè)委會、物業(yè)管理公司等多主體的民主協(xié)商，這些多元化利益主體涵蓋了政府行政領(lǐng)域、公民社會領(lǐng)域、市場經(jīng)濟領(lǐng)域。
1.行政管理部門(行政管理層面)
學者陳慶云對政府利益從政府及其成員雙重角色上進行界定，認為政府利益是由公共領(lǐng)域的人民利益、政府組織的利益及其成員的個人利益共同構(gòu)成的復雜綜合體。和諧社區(qū)的建設(shè)，體現(xiàn)在社區(qū)居民生活水平和質(zhì)量、社會穩(wěn)定、安居樂業(yè)的良好環(huán)境等公共領(lǐng)域。由于歷史原因，我國的社會管理一直處在政府管理之下，缺乏社會自主性。政府是房屋所有權(quán)的主體，傳統(tǒng)以“收租養(yǎng)房”行政福利型為主的房屋管理方式，在維系管理成本上給政府帶來沉重的財政負擔，同時，福利性的房屋管理缺乏監(jiān)管，使用過程難免出現(xiàn)各種資源浪費。再者，由于是政府多部分間的分散管理，協(xié)調(diào)起來難度大，難以提高房屋管理效率，住戶不滿意。實行住房制度改革后，社區(qū)物業(yè)存在多種產(chǎn)權(quán)形態(tài)，既有個人獨有，又有鄰里共有，以及多方共有和全體共有，而后面三種形態(tài)由于是多元產(chǎn)權(quán)而具有業(yè)主共有領(lǐng)域公共物品的特點。但是，受社區(qū)物業(yè)產(chǎn)權(quán)屬于該社區(qū)有限業(yè)主的限制，這種“公共物品”又與社區(qū)之外公共領(lǐng)域有很大的區(qū)別。不同社區(qū)的業(yè)主、相同社區(qū)的不同業(yè)主對本社區(qū)“公共物品”利益需求呈現(xiàn)多元化，其所要求的服務(wù)也呈多元化，因此，傳統(tǒng)體制下的行政管理一元化結(jié)構(gòu)在社會公平之下無法滿足多樣化的社區(qū)利益群體的需求。從政府行政管理功能的越位、錯位到體制改革后的逐漸歸位，政府在社區(qū)物業(yè)管理的角色也發(fā)生了變化。在市場與社會方面，從對社區(qū)物業(yè)相關(guān)政策與法律的健全，到對社區(qū)的服務(wù)體系的完善，都體現(xiàn)了政府的這一職能。
2.業(yè)主、業(yè)委會(社會管理層面)
社區(qū)物業(yè)的產(chǎn)權(quán)分為私人領(lǐng)域的個體產(chǎn)權(quán)和公共領(lǐng)域的公共產(chǎn)權(quán)，這種多元化造成物業(yè)管理權(quán)的分散。這種分散的物業(yè)管理權(quán)致使單一的業(yè)主在行使自身的權(quán)力時都會影響到其他業(yè)主，即社區(qū)業(yè)主私人效用最大化的追求必然要受到社區(qū)其他業(yè)主利益的限制，由此形成社區(qū)的共同利益。由于以公共決策來對共同利益訴求的方式不經(jīng)濟，所以，就用了一種叫“代議制”形式來替代公共決策。在社區(qū)物業(yè)管理中形成的“代議制”機構(gòu)，我們稱之為業(yè)主大會或業(yè)委會，它通過制定各種規(guī)章制度，以民主形式代表全體業(yè)主行使職權(quán)，包括所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)。因此，它可以對部分業(yè)主影響他人的行為進行處分，這在無形當中提升了社區(qū)資源的配置。業(yè)主大會和業(yè)主委員會的組建，是我國住宅商品化的產(chǎn)物，同時也是業(yè)主維權(quán)意思的體現(xiàn)，從此廣大業(yè)主有了行使自己業(yè)權(quán)的平臺，并能對所有共有產(chǎn)權(quán)進行管理與支配。這種在社區(qū)內(nèi)部形成的組織形式是民主進程的一大進步，也是走向社區(qū)自治的必由之路。可是，業(yè)主大會和業(yè)委會終究是一個松散的群眾自治組織，雖然相關(guān)法律賦予其一些權(quán)利，但是仍沒有足夠的自我約束力和自制力。因此，增強業(yè)主意識可以讓業(yè)主對社區(qū)的認同感和歸屬感回歸，同時，把為人公正、樂于奉獻且講究工作方法的業(yè)主選入業(yè)委會，真正賦予業(yè)主委員會以活力。
3.物業(yè)管理公司(市場管理層面)
對社區(qū)業(yè)主而言，業(yè)委會僅是一個抽象概念，不能直接從事企業(yè)的經(jīng)營管理，更何況受到專業(yè)知識與技能的桎梏，因此，社區(qū)物業(yè)只能采取委托物業(yè)管理公司經(jīng)營。這種讓物業(yè)所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)分離的方式，實現(xiàn)了專業(yè)化分工，進而優(yōu)化了資源配置。物業(yè)管理公司作為企業(yè)，具有合法的法人地位，享有民事權(quán)利，承擔民事責任，在物業(yè)管理經(jīng)營活動中具有獨立性和自主權(quán)。社區(qū)物業(yè)管理通過多樣化的服務(wù)，為業(yè)主創(chuàng)造一個適宜生活工作的人居環(huán)境。它主要通過公共維護和個性服務(wù)來達到自己的目標，服務(wù)是其本質(zhì)，它在服務(wù)中也與廣大居民結(jié)成了最廣泛、最直接、最現(xiàn)實的利益關(guān)系。物業(yè)企業(yè)這種帶有經(jīng)營性的服務(wù)，是企業(yè)的經(jīng)濟行為，因此，物業(yè)企業(yè)要遵循市場規(guī)律，誠實守信，合法經(jīng)營，以獲得業(yè)主的認可，實現(xiàn)雙方利益的共贏。
四、社區(qū)物業(yè)管理多元利益主體的缺位分析
社區(qū)物業(yè)管理陷入困境會導致社區(qū)的治理失效，而其最重要的原因是物業(yè)利益主體建構(gòu)上的缺位。
(一)政府行政部門職能缺位
由于社區(qū)物業(yè)管理牽涉到多方利益，必然引發(fā)社會綜合性矛盾，政府行政部門又缺乏必要的整合，沒有理順權(quán)責關(guān)系，致使職責交叉、關(guān)系不暢，難以形成社區(qū)治理的合力。主要表現(xiàn)為在物業(yè)管理過程中，行政部門與物業(yè)公司缺乏有力配合，導致在物業(yè)管理領(lǐng)域中出現(xiàn)了權(quán)力真空。上面分析了社區(qū)里的個別業(yè)主為達到私人效用最大化，存在侵犯了其他業(yè)主或公共領(lǐng)域利益的現(xiàn)象，比如私自搭蓋、違章停車、野蠻裝修等，這些如果沒有行政干預是很難形成有效治理的。另外，政府行政部門缺乏服務(wù)視角，無法與業(yè)主、物業(yè)公司形成伙伴關(guān)系，共擔風險，同時，相關(guān)部門的立法和政策還不完備，有些甚至處于真空狀態(tài)，無法充分保護社會成員和經(jīng)濟組織的權(quán)益。
(二)業(yè)主委員會運作上的缺位
業(yè)委會是非營利性的社區(qū)自治組織，由于其成員投入精力有限，業(yè)委會難以發(fā)揮維權(quán)、監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用。首先，業(yè)委會雖然具有一定的機構(gòu)和財產(chǎn)，但是它不具有法人資格，因此，在法律上它不能作為訴訟主體，無法代表業(yè)主維權(quán);其次，在運行上，業(yè)委會制度往往集決策與執(zhí)行一身，可能會有不公平情況產(chǎn)生，缺乏執(zhí)行透明度與有效的監(jiān)督;最后，由于對共有產(chǎn)權(quán)的漠視，共有產(chǎn)權(quán)受損時，業(yè)主與有關(guān)方面缺乏必要的溝通、協(xié)調(diào)。
(三)物業(yè)管理企業(yè)服務(wù)上的缺位
物業(yè)管理行為不規(guī)范。我國的物業(yè)管理起步晚，物業(yè)管理企業(yè)難以有效規(guī)范，多種管理業(yè)態(tài)并存，這也導致了服務(wù)水平參差不齊，服務(wù)不到位現(xiàn)象較為普遍，給業(yè)主的權(quán)益造成很大的損害。有一些物業(yè)公司在取得物業(yè)管理權(quán)后，沒有按照合同認真提供物業(yè)服務(wù)，擅自降低服務(wù)等級，減少服務(wù)項目，降低服務(wù)標準和要求;有的公司甚至連清潔、保安工作都不能做好;對公共設(shè)施的維護不及時，甚至侵占業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)等。這些都是社區(qū)里物業(yè)企業(yè)與業(yè)主產(chǎn)生矛盾的導火索。從以上主體的缺位分析來看，主要是主體內(nèi)部機制不完備，引起利益主體提供內(nèi)容與獲取內(nèi)容間利益的不均衡，而衡量現(xiàn)代社會是否和諧的“風向標”是利益均衡。
五、社區(qū)物業(yè)管理的主體合作模式
社區(qū)物業(yè)的利益均衡就是盡可能地協(xié)調(diào)好社區(qū)物業(yè)利益主體間的矛盾關(guān)系，通過完善社區(qū)物業(yè)管理利益不同主體內(nèi)部治理，在不同層面形成其間的合作模式，把社區(qū)利益沖突降到最低限度。
(一)完善不同利益主體內(nèi)部治理
第一，提升政府治理水平。首先，政府行政部門應確保制定公共政策的公開、透明，提高政府在社會立法、行業(yè)立法水平。其次，政府在轉(zhuǎn)換角色后應盡快轉(zhuǎn)變觀念，增強服務(wù)意識，提升服務(wù)水平;第三，政府部門要將失常利益降到最低。所謂的失常利益，學者陳慶云認為它是政府中組織和個人為滿足自身過度膨脹的利益需求，而形成畸形的組織利益與個人利益，典型的表現(xiàn)是組合腐敗，這削弱了社會福利。
第二，健全業(yè)委會的運作機制。首先，完善業(yè)委會的選舉制度。要充分發(fā)揚民主，讓業(yè)主們加深彼此之間的了解，如愿選擇所需要的業(yè)主委員會成員;其次，明晰業(yè)主委員會的責權(quán)利。業(yè)委會的工作與業(yè)主的利益息息相關(guān)，雖然業(yè)委會是一個自治組織，但是要充分利用法律賦予的權(quán)利，保障業(yè)主們的利益;再次，完善業(yè)委會的議事制度。定期召開相關(guān)會議，了解各方面運行狀況，做出最佳決策;最后，自覺接受各方面的監(jiān)督與指導。
第三，建立現(xiàn)代物業(yè)管理企業(yè)的經(jīng)營機制。首先，社區(qū)物業(yè)管理企業(yè)管理思路必須清晰、市場意識強烈，明確服務(wù)對象是業(yè)主。對位服務(wù)思想要牢固，力爭服務(wù)質(zhì)量上水平、提層次;其次，企業(yè)應清楚成本概念，完全按照“獨立核算、自負盈虧、自我運轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的方式進行;最后，企業(yè)必須有靈活的機制，牢記優(yōu)勝劣汰的市場法則，運用市場經(jīng)濟規(guī)律形成有利于自身發(fā)展的競爭機制。
(二)利益主體間的合作模式
政府、市場、社會各自具有不同的角色，承擔不同的功能。要建立和健全多元利益主體共同參與的社區(qū)物業(yè)管理體系，在完善利益主體內(nèi)部治理基礎(chǔ)上，需要厘清各利益主體的利益邊界，建立互信，達成利益各方的良好合作并形成互補。歸位于公共利益獲取的政府行政部門，在業(yè)主利益范圍內(nèi)即業(yè)主共有領(lǐng)域內(nèi)提供社會管理和公共服務(wù)。政府做了市場與社會暫時無法做到的事，這是政府和社會融合的一個體現(xiàn)。比如，政府對業(yè)委會的培育和扶持，其最終目的是實現(xiàn)社區(qū)自治。又比如，一系列與生育、撫養(yǎng)、健康和教育有關(guān)的廣泛的社會權(quán)利緊密關(guān)聯(lián)。當然，國家對業(yè)主共有領(lǐng)域的融入行為是受到限定的，即政府行為被限定在公共監(jiān)督及相應的法律框架之下。所以，業(yè)主要明了政府對社區(qū)的融入是社會進程的結(jié)果，而不是民主的倒退。因此，在社區(qū)自治還不成熟的情況下，業(yè)主在社區(qū)管理時要體現(xiàn)民主治理、參與合作的理念。而當市場成熟后，應該完全由市場主導，政府所要做的就是為社區(qū)物業(yè)管理改革構(gòu)建制度框架。物業(yè)企業(yè)雖然在資源配置和競爭效率方面有其優(yōu)勢地位，但是市場會因各種原因?qū)е率ъ`。根據(jù)經(jīng)濟人假設(shè)，物業(yè)企業(yè)作為法人，它在施行物業(yè)管理時也在追求利益的最大化，而這點又與物業(yè)的社會性、公益性和服務(wù)性特點相悖。因此，把握物業(yè)企業(yè)的自由度，需要政府的干預，最直接的形式就是稅收和福利，這就是政府在公共領(lǐng)域的利益實現(xiàn)途徑。但是，這又要防止物業(yè)企業(yè)為追求高額利潤通過其他渠道將損失轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主，如何保證業(yè)主利益不受損而又讓物業(yè)企業(yè)有利可圖，政府需要通過精細的調(diào)研來做出高明的決策。比如，定價機制。同時，為了保證物業(yè)企業(yè)的合法地位和投入競爭的積極性，政府可以通過相關(guān)法律和財政政策的刺激得以實現(xiàn)。這一過程，也體現(xiàn)了互惠與合作。社區(qū)治理主要是在物業(yè)企業(yè)與業(yè)主的共建過程中得以形成，業(yè)主與物業(yè)企業(yè)的關(guān)系主要靠契約來維系，其中市場作為利益協(xié)調(diào)的主體，而當市場失靈時政府介入市場領(lǐng)域進行調(diào)控。但是，由于政府和物業(yè)企業(yè)均存在自身難以抑制的問題，即在二者的作用下，社會利益沖突仍舊難以得到協(xié)調(diào)，甚至反倒成為制造社會矛盾的來源。這時，作為社區(qū)物業(yè)的業(yè)主或業(yè)委會就要積極承擔起社會管理和公共服務(wù)職能，發(fā)揮其自身機制的優(yōu)勢，這一過程也是業(yè)主或業(yè)委會不斷的成長與發(fā)展來實現(xiàn)自我救贖的過程。當然，社區(qū)業(yè)委會的治理，有其強烈的政治需求和政治背景，它通過一個非政治、非市場領(lǐng)域來推動社會發(fā)展，并與市場、政府形成合作互動關(guān)系。
六總結(jié)
社區(qū)物業(yè)管理是構(gòu)建和諧社區(qū)的重要組成部分，其模式改革牽涉面廣、體系龐大，需要政府、社會、市場三方共同努力。隨著體制改革的深化，社區(qū)物業(yè)管理的模式也會起重大變化，因此，需要在具體可操作層面上對模式加以評估，讓社區(qū)物業(yè)管理獲得不斷完善，加速社區(qū)自治進程。
