高端商業(yè)物業(yè)管理高成本有效控制研究

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隨著社會的發(fā)展，物業(yè)管理企業(yè)為高端商業(yè)樓宇服務(wù)花費的成本越來越高，物業(yè)企業(yè)發(fā)展負(fù)擔(dān)越來越重，成本的提高讓物業(yè)企業(yè)的運營難上加難，一些企業(yè)能否生存下去都不能確定。服務(wù)成本上升導(dǎo)致企業(yè)運營負(fù)擔(dān)加重，規(guī)模相對較小的企業(yè)承受不了逐漸上升的運營成本，宣布退出不盈利的盤，甚至有些企業(yè)即將退出物業(yè)行業(yè)。本文針對這些問題，從物業(yè)管理成本這一角度入手，提出合理的意見和措施。

1商業(yè)物業(yè)服務(wù)成本上升的原因

高端商業(yè)樓宇不同于其它樓宇，它的管理具體特點是樓盤整體建筑面積大，建筑內(nèi)設(shè)備繁雜，樓宇內(nèi)空間范圍大，公共性服務(wù)中所發(fā)生的水、電、煤等能源消耗大，樓內(nèi)人流多，對物業(yè)企業(yè)服務(wù)質(zhì)量更加關(guān)注。很多企業(yè)不能適應(yīng)這些商業(yè)樓宇管理的特殊性，不能很好的為他們提供服務(wù)，失去管理對象，物業(yè)企業(yè)瀕臨破產(chǎn)。共有四個方面的原因?qū)е挛飿I(yè)企業(yè)服務(wù)成本上升，首先，員工底薪和保險費用的上升增加企業(yè)用工成本；其次，企業(yè)運營離不開能源資源，能源資源的價格一路上漲，企業(yè)運營成本自然上升；再次，樓內(nèi)設(shè)備維修費、保養(yǎng)費、專項服務(wù)外包費都在逐年提高；最后，國家對商業(yè)樓宇物業(yè)行業(yè)的要求提高，制定相關(guān)制度、安全技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)來監(jiān)督物業(yè)行業(yè)，促使物業(yè)企業(yè)需要付出高成本來維修設(shè)備等。物業(yè)企業(yè)需要從根本上解決物業(yè)服務(wù)費用高的問題，僅僅采取傳統(tǒng)的減開支，提供不合格服務(wù)的方式來降低成本是擺脫不了眼前的困局。所以說，物業(yè)企業(yè)必須要推陳出新來維持生存，以先進(jìn)的物業(yè)管理手段和物業(yè)管理信息技術(shù)代替?zhèn)鹘y(tǒng)陳舊的企業(yè)經(jīng)營模式，從以勞動力為主，技術(shù)操作要求低的企業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)橐愿呖萍既瞬艦橹?，技術(shù)操作要求高的企業(yè)。

2高端商業(yè)物業(yè)企業(yè)成本管理的有效措施

（1）合理控制能源開支

物業(yè)企業(yè)要控制管理成本，最大化控制企業(yè)財務(wù)成本是重中之重。比如切實實行先進(jìn)管理體系的企業(yè)，在具體管理過程中設(shè)定了增加收入節(jié)約支出的指標(biāo)，對工作進(jìn)行量化考核，這些措施都很好的改善管理成本高的現(xiàn)狀。在物業(yè)管理中做好節(jié)能減排，就要運用嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓芾矸椒?，事情發(fā)生之前設(shè)定目標(biāo)，發(fā)生時有效控制，發(fā)生之后進(jìn)行量化考核。物業(yè)企業(yè)可以采取措施降低用電功率，從而達(dá)到節(jié)約電費的目的。

（2）由勞動密集向知識密集轉(zhuǎn)換

就中國現(xiàn)狀，人工基本工資上調(diào)，人力成本提高，但物業(yè)企業(yè)仍以勞動力為主，技術(shù)操作為輔，這導(dǎo)致企業(yè)生存壓力很大。企業(yè)完全可以采取適當(dāng)?shù)拇胧﹣頊p少對人力的依賴，從而降低人工成本，比如運用現(xiàn)代先進(jìn)管理技術(shù)，優(yōu)化管理質(zhì)量。一般的高端商業(yè)樓宇都擁有停車場所，即使有管理人員維持秩序，也會出現(xiàn)不按規(guī)定停放車輛，不按順序進(jìn)出車庫，不能順利繳納停車費的情況。針對這些問題，物業(yè)企業(yè)研究停車庫的現(xiàn)狀，多方面分析考察，使用電子收費系統(tǒng)。在停車庫經(jīng)常發(fā)生營運車長時間占位的情況，物業(yè)企業(yè)為保護(hù)客戶利益對外來車輛借道穿行。解決了停車場的問題，商業(yè)企業(yè)的業(yè)主能夠充分感受到物業(yè)企業(yè)對他們周到的服務(wù)，對物業(yè)企業(yè)所作出的努力充分肯定，物業(yè)企業(yè)有了良好的口碑。利用電子收費系統(tǒng)，優(yōu)化商廈停車地點的管理系統(tǒng)，能夠減少管理人員數(shù)量，降低人工成本。另外，為了讓維持停車地點秩序的管理員更高效率的實施管理，物業(yè)企業(yè)可以為商業(yè)大廈安裝先進(jìn)的電子巡更系統(tǒng)。這一措施既造福企業(yè)又方便管理人員，企業(yè)有了電子巡更系統(tǒng)之后，就不需要過多的人員來巡視停車地點，降低了人工成本，且留存員工都具有很高的使用價值，員工有了電子巡更系統(tǒng)之后，大大精簡工作，保質(zhì)保量的完成工作。

（3）內(nèi)部培訓(xùn)上崗降低人工成本

物業(yè)企業(yè)通過人才招聘市場來聘任掌握新管理技術(shù)的人員需要付出高昂的代價，物業(yè)企業(yè)本身員工工資普遍不高，這樣的話企業(yè)壓力太大，企業(yè)可以結(jié)合自身實際情況，按照崗位特點培養(yǎng)吸收合格的員工?？紤]合理招聘培養(yǎng)新人才的同時，要對企業(yè)原有員工合理配置，讓各個崗位的人員都能夠人盡其職，這樣企業(yè)短時間內(nèi)減少人工支出，長期考慮也會控制人工成本。新的吸收人才的方案是大力培訓(xùn)企業(yè)內(nèi)部員工。就目前企業(yè)現(xiàn)狀來說，物業(yè)企業(yè)要對全體員工都進(jìn)行培訓(xùn)，制定培訓(xùn)計劃，有規(guī)律的進(jìn)行培訓(xùn)，合理安排培訓(xùn)內(nèi)容，對各個崗位的員工區(qū)別對待，針對性考核，錄用通過考核的員工為企業(yè)服務(wù)。與此同時，要讓員工邊培訓(xùn)邊鞏固培訓(xùn)內(nèi)容，通過調(diào)查問卷的方式考察員工。一些與崗位相關(guān)的職稱培訓(xùn)和技術(shù)培訓(xùn)都能提高員工專業(yè)素質(zhì)。比如獲得全國注冊物業(yè)管理師職稱的員工就比沒有該職稱的員工更具有專業(yè)素養(yǎng)。公司內(nèi)部培訓(xùn)員工的好處很多，既省了吸收外來專業(yè)人才的成本，又加強(qiáng)了企業(yè)內(nèi)部員工的工作能力，讓整個企業(yè)的員工都具有超強(qiáng)的職業(yè)素質(zhì)和業(yè)務(wù)能力，為公司更好的服務(wù)。

（4）合理配置員工充分利用已有資源

通過合理整合人員，將各個崗位的員工分工組合，每個員工都具有較高的技能，能獨當(dāng)一面，不但擁有本職工作的技能，還能精通其他工作的技能，一個即擁有修理技能又能做電工的工作的員工將快速有效率的完成工作，為公司降低人工成本。一個具有高技能、高素質(zhì)的維修工，可以通過自己的努力，維修一些已經(jīng)下線的設(shè)備，即使沒有了符合設(shè)備的配件，也可以完成維修工作，這為企業(yè)節(jié)省了購買新設(shè)備的費用。高技能的維修人員還可以挑戰(zhàn)外包項目，把原本需要花錢請其他單位幫忙維修保養(yǎng)的項目自己想辦法去做，長此以往，維修工人的維修技術(shù)將得到很大的提高，也給企業(yè)節(jié)省不少外包項目的需支付的錢。

（5）利用附加服務(wù)為企業(yè)增收入

物業(yè)企業(yè)的主營業(yè)務(wù)收入來源就是物業(yè)服務(wù)費，企業(yè)通過提供各方面的增值服務(wù)來增加收入也不失為一個高明的收入來源。一般物業(yè)公司服務(wù)的對象是高端商業(yè)大廈，而這些大型商業(yè)樓的停車場所和廣場都沒有充分利用起來，我們管理大廈的物業(yè)企業(yè)就可以抓住契機(jī)，充分挖掘未利用的資源，為管理者增加額外收入。經(jīng)過協(xié)調(diào)找尋，有公交公司愿意租用我們夜晚閑置的停車場所，給我們支付租金，如此一來，不但白天為商廈的客戶服務(wù)收取服務(wù)費，而且晚上能夠收取停車場租金，企業(yè)有了雙份收入。

（6）以人為本，以質(zhì)為先

只有擁有信譽，有良好的社會口碑的物業(yè)企業(yè)才能夠在社會眾多企業(yè)中生存下來，所以企業(yè)不能只在乎眼前收益，不在乎長遠(yuǎn)發(fā)展。物業(yè)管理公司要時刻關(guān)注國內(nèi)物業(yè)管理市場的發(fā)展趨勢，從企業(yè)長遠(yuǎn)考慮，優(yōu)先把握市場動向，占領(lǐng)物業(yè)管理市場的制高點。物業(yè)公司要時刻培養(yǎng)員工的服務(wù)意識，好的服務(wù)質(zhì)量能讓公司擁有好口碑、好形象，為大眾多接受。能夠提升公司競爭力，越來越強(qiáng)大。公司要把員工放在第一位，讓員工能夠充滿信心的投入到工作中，積極樂觀面對工作，工作過程中相互合作，團(tuán)結(jié)一心。一群高素質(zhì)、高技能、好品行的員工是物業(yè)公司持續(xù)生存發(fā)展的基礎(chǔ)。就物業(yè)公司而言，主要資源就是人才，公司的重點就是培養(yǎng)一批專業(yè)的物業(yè)公司員工。通過形成本公司特有的企業(yè)文化，吸引優(yōu)秀人才為公司服務(wù)，成為一個值得全體員工共同努力拼搏為之奮斗的公司。高福利和有規(guī)范制度氛圍的企業(yè)會受到所有職工的喜歡，一個能給員工工作與生活提供平臺的公司更加會讓員工當(dāng)做家一樣的愛護(hù)，他們也愿意充分發(fā)揮自己的技能為公司服務(wù)。

3結(jié)語

另外，公司員工還可以為客戶提供多重服務(wù)，比如維護(hù)秩序的工作人員在進(jìn)行本職工作的同時可以主動幫客戶倒垃圾，可以辨別外來人員與本樓人員，類似這樣的服務(wù)我們在企業(yè)發(fā)展過程中可以多挖掘一些。在以后公司發(fā)展過程中探索新思路將不會間斷。物業(yè)企業(yè)為增加客戶對我們的信任，可以將收支透明化，隨時與客戶溝通，以便于未來更改物業(yè)服務(wù)費的時候得到客戶的支持。

作者：劉玲 單位：北京戴德梁行物業(yè)管理有限公司重慶分公司