國有企業(yè)物業(yè)管理改制的思考研究

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【摘要】文章在概述物業(yè)管理的相關(guān)概念和內(nèi)容的基礎(chǔ)上，對原物業(yè)管理運(yùn)行模式現(xiàn)狀及存在的問題進(jìn)行了分析，針對問題提出了物業(yè)管理改制的思考和對策建議：培養(yǎng)所有職工的物業(yè)管理意識(shí)；提高管理人員的素質(zhì)；盡快在小區(qū)推行規(guī)范化的物業(yè)管理模式。

【關(guān)鍵詞】國有企業(yè)；物業(yè)管理；改制思考；建議

1物業(yè)管理概述

1.1相關(guān)概念

物業(yè)是以土地和土地上的建筑物形式存在的不動(dòng)產(chǎn)，是指已建成并具有使用功能的各類供居住和非居住的屋宇以及與這些屋宇相配套的公用設(shè)施、市政、設(shè)備，如庭院、停車場、小區(qū)內(nèi)非主干交通道路等。物業(yè)管理是企業(yè)受物業(yè)所有人的委托，依據(jù)物業(yè)管理委托合同，對物業(yè)的房屋建筑及其設(shè)備、市政公用設(shè)施、綠化、衛(wèi)生、交通、治安和環(huán)境容貌等管理項(xiàng)目進(jìn)行維護(hù)、修繕和整治，并向物業(yè)所有人和使用人提供綜合性的有償服務(wù)?？傊?，物業(yè)管理是為物業(yè)業(yè)主和用戶服務(wù)的，做好物業(yè)管理服務(wù)工作，對提升物業(yè)使用功能、延長使用壽命、完善物業(yè)環(huán)境和保值、增值都具有重要的作用。此外，物業(yè)管理是一種企業(yè)化、專業(yè)化、社會(huì)化、市場經(jīng)營型的服務(wù)，與社區(qū)建設(shè)緊密相關(guān)，如：把物業(yè)管理與創(chuàng)建“安全小區(qū)”、“文明小區(qū)”、“衛(wèi)生小區(qū)”進(jìn)行有效結(jié)合，為業(yè)主和用戶創(chuàng)建一個(gè)“整潔、文明、安全、方便”的良好物業(yè)區(qū)域，從而實(shí)現(xiàn)物質(zhì)文明和精神文明的相統(tǒng)一。

1.2物業(yè)管理的內(nèi)容

物業(yè)管理基本的服務(wù)內(nèi)容包括：房屋建筑主體的管理，如房屋基本情況的掌握、房屋修繕及其管理；專項(xiàng)服務(wù)內(nèi)容包括：保潔、保安、消防、綠化、治安、以及車輛道路管理等等；特色服務(wù)內(nèi)容包括：特約服務(wù)、便民服務(wù)、商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、文體娛樂、教育衛(wèi)生、交通網(wǎng)點(diǎn)等。物業(yè)公司追求全方位服務(wù)、高效能管理、專業(yè)化經(jīng)營，維持和拓展服務(wù)范圍，由單純管理服務(wù)走向多種經(jīng)營軌道，為客戶提供多形式、多層次的服務(wù)，從而達(dá)到以業(yè)養(yǎng)業(yè)、多種經(jīng)營、全面發(fā)展的目的。

2原物業(yè)管理運(yùn)行模式現(xiàn)狀及存在的問題

隨著市政行業(yè)的激烈競爭和公司改革的進(jìn)一步深化，發(fā)展多元化經(jīng)濟(jì)已成為市政行業(yè)發(fā)展的主流。作為企業(yè)職能部門之一的行政科，主管企業(yè)的后勤，通過改制過渡成為具有獨(dú)立法人資格運(yùn)行的物業(yè)公司，是企業(yè)改革的必然。

2.1原物業(yè)管理運(yùn)行模式簡述和現(xiàn)狀

（1）物業(yè)管理。原行政科主要負(fù)責(zé)的業(yè)務(wù)是：公司機(jī)關(guān)和機(jī)關(guān)家屬院生活區(qū)設(shè)施、設(shè)備的日常管理運(yùn)行和維護(hù)；環(huán)境保潔；固定資產(chǎn)管理；公司機(jī)關(guān)辦公用品管理；機(jī)關(guān)用車服務(wù)保障；員工食堂管理；水、電、暖三項(xiàng)費(fèi)用收繳和管理；公共事業(yè)的代辦（街辦、社區(qū)、環(huán)衛(wèi)、供電、供水、天然氣等）；公司大型公益性活動(dòng)服務(wù)；公司創(chuàng)衛(wèi)、計(jì)劃生育管理；商業(yè)房管理；公司房地產(chǎn)管理與開發(fā)，職工住宅樓報(bào)建與建設(shè)。（2）產(chǎn)權(quán)狀況。公司現(xiàn)有職工住宅及商業(yè)房共計(jì)52800.4㎡。其中職工住宅面積為32800.4㎡，基本屬于房改房，大部分產(chǎn)權(quán)屬于公司所有，同時(shí)是不同年代建成的，比較分散，建筑規(guī)劃不合理，生活配套設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施不健全，手續(xù)不全建筑較多，綠化水平較低。多年來，由于產(chǎn)權(quán)不清晰，不論是房屋維修還是水電、治安及綜合管理上，發(fā)生的費(fèi)用相當(dāng)大，目前暫由公司所屬單位負(fù)責(zé)管理。（3）管理狀況。物業(yè)管理的對象是本單位的職工住房和商業(yè)房產(chǎn)，物業(yè)管理的經(jīng)費(fèi)是以企業(yè)福利基金作為后盾的，相對比較充足，一旦與屋宇相關(guān)的公共設(shè)施出現(xiàn)損壞需要維修時(shí)，就可以向相關(guān)部門反映，并及時(shí)得到有效解決。此外，由于領(lǐng)導(dǎo)一元化，出現(xiàn)問題行政領(lǐng)導(dǎo)可以進(jìn)行干預(yù)，這使得從管理上到經(jīng)費(fèi)的籌措上都非常便捷。管理雖然也取得了一些成效，但還不能忽視存在的一些問題，主要體現(xiàn)在：一是住房已經(jīng)成為企業(yè)十分重視的問題和工作，單位自行建設(shè)管理的物業(yè)比較多，且分散不集中，有的在高新區(qū)，有的在文景路，還有的在互助路等等，加之目前還缺乏專人進(jìn)行管理，這無疑也增加了物業(yè)管理難度；二是隨著單位人事制度的改革和用工自主權(quán)的提高，招聘、解聘、辭職等導(dǎo)致大量人才流動(dòng)，這給企業(yè)的福利性住房管理也帶來了很多阻力；三是企業(yè)后勤部門成立的物業(yè)管理公司無獨(dú)立法人資格，在經(jīng)營管理工作中限制較多，很難實(shí)現(xiàn)政企分離、職能分解和規(guī)模經(jīng)營。

2.2原物業(yè)管理運(yùn)作模式存在的主要問題

目前的國有企業(yè)，仍普遍存在著“一線空、二線松、三線腫”的體制性癥結(jié)，其中“三線腫”就是指企業(yè)龐大的后勤機(jī)構(gòu)和人員。據(jù)統(tǒng)計(jì)，在北京的31家集團(tuán)公司中，國有企業(yè)設(shè)有內(nèi)部食堂就有620個(gè)，從業(yè)人員3萬多人，服務(wù)對象206萬人，另外再加上企業(yè)內(nèi)部自辦的公安、醫(yī)院、學(xué)院、浴池、托兒所、集體宿舍等后勤機(jī)構(gòu)更是種類數(shù)量繁多。雖然國有企業(yè)在90年代就開始了后勤改革，并也取得了一些良效，但是困于歷史和現(xiàn)實(shí)原因以及企業(yè)后勤改革的復(fù)雜特殊性，物業(yè)管理在運(yùn)行模式中還存在一些亟需解決的問題，這些問題主要表現(xiàn)為：一是產(chǎn)權(quán)不清晰；二是體制不健全，制約了企業(yè)順利發(fā)展；三是技術(shù)落后，阻礙了物業(yè)管理服務(wù)質(zhì)量的提高；四是管理不到位，無法充分調(diào)動(dòng)起員工的工作積極性；五是相關(guān)措施不配套，不利于物業(yè)管理服務(wù)工作的有效開展。以上問題，究其原因是原有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下的制度障礙。

3物業(yè)管理改制的必要性

目前物業(yè)管理服務(wù)職能在公司還沒有全面展開，由于公司基礎(chǔ)設(shè)施比較差，資金缺乏，管理人員缺乏必要的專業(yè)知識(shí)和服務(wù)意識(shí)，職工都端著鐵飯碗沒有危機(jī)意識(shí)，這都導(dǎo)致物業(yè)化管理服務(wù)是無法實(shí)現(xiàn)。要推行物業(yè)規(guī)范化管理，我們認(rèn)為：首先確定管理服務(wù)的范圍；其次進(jìn)行水電等基礎(chǔ)設(shè)施改造；再次進(jìn)行廣泛的宣傳教育和充分的市場調(diào)研。結(jié)合公司實(shí)際情況建議進(jìn)行股份改制，注冊物業(yè)服務(wù)有限公司。從當(dāng)前的企業(yè)制度來看，建立物業(yè)管理公司的管理模式具有四個(gè)方面的優(yōu)點(diǎn)：一是物業(yè)管理的思路非常清晰、市場經(jīng)濟(jì)意識(shí)強(qiáng)烈，對服務(wù)對象是業(yè)主（使用人）也很明確，工作起來認(rèn)真、負(fù)責(zé)和熱情；二是對物業(yè)管理企業(yè)成本的相關(guān)內(nèi)涵理解到位，能夠嚴(yán)格按照“獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧、自我運(yùn)轉(zhuǎn)、自我發(fā)展”的管理體制建立和運(yùn)作，這不僅方便了居民生活，又很好地解決了行政管理資金不足的問題；三是機(jī)制建設(shè)較為靈活。按照市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的運(yùn)行規(guī)律采用優(yōu)勝劣汰的競爭機(jī)制，對員工采用合同聘任制、實(shí)行定期考核和評(píng)定，這不僅逐步現(xiàn)代企業(yè)制度符合當(dāng)前的市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和戰(zhàn)略決策，并具有很頑強(qiáng)的生命力和強(qiáng)大的發(fā)展動(dòng)力。而根據(jù)現(xiàn)代企業(yè)制度建立起來的物業(yè)管理公司的管理模式在實(shí)踐中發(fā)揮的作用顯而易見，因此，這也是本市物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展和進(jìn)步的方向。然而，因受到國情的限制，在一些方面還存在不足，具體表現(xiàn)為：一是人們的思想意識(shí)還停留在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的福利房上，對花錢買享受不予理解；二是由于當(dāng)前經(jīng)濟(jì)發(fā)展還不平衡，加之一些物業(yè)管理公司自身經(jīng)營能力水平低、服務(wù)跟不上等，出現(xiàn)了經(jīng)營虧損。這些問題的存在，必須要引起物業(yè)管理公司的高度重視，并不斷提升和增強(qiáng)公司內(nèi)部管理，擴(kuò)大規(guī)模，從而扭虧為盈。加快物業(yè)改制，逐步完善各種配套措施和方案，提高物業(yè)分公司員工的整體素質(zhì)和適應(yīng)力，建立健全各項(xiàng)管理規(guī)定，逐步接管公司全部物業(yè)，提供服務(wù)，完全自主經(jīng)營、自負(fù)盈虧，使其適應(yīng)現(xiàn)有市場化發(fā)展的要求。國有企業(yè)改革作為經(jīng)濟(jì)體制改革的中心環(huán)節(jié)，正處于攻堅(jiān)階段，也是最艱難的時(shí)期。其中最困難的問題之一是深化企業(yè)后勤改革。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢下，國有企業(yè)既面臨著巨大的發(fā)展機(jī)遇，又面臨著國內(nèi)外市場經(jīng)濟(jì)競爭壓力，因此，實(shí)現(xiàn)國有企業(yè)自身的深化改革勢在必行，同時(shí)這也是企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的動(dòng)力和必然選擇。當(dāng)前，國有企業(yè)的物業(yè)管理還處于由企業(yè)總務(wù)后勤的行政服務(wù)向現(xiàn)代物業(yè)管理的過渡階段。在主輔沒有分離的前提下，其管理模式、管理內(nèi)容和管理形式都是由企業(yè)做主。同時(shí)，物業(yè)小區(qū)的前期規(guī)劃和后期管理也由企業(yè)做主，物業(yè)作為企業(yè)的后勤輔助，在工作中需要的經(jīng)費(fèi)和員工的工資待遇大多數(shù)都是企業(yè)承擔(dān)的。雖然企業(yè)已經(jīng)在對職工住房實(shí)行全額集資，差價(jià)補(bǔ)貼（即住房商品化），但是住戶還是沒有權(quán)利對物業(yè)進(jìn)行選擇，這也導(dǎo)致了職工和物業(yè)公司既對企業(yè)的住房無選擇權(quán)，又對房屋的建設(shè)計(jì)劃與管理、消費(fèi)管理等物業(yè)沒有自主權(quán)利。這種管理模式存在的弊端很多，如企業(yè)蓋的房越多，物業(yè)管理的就越多，給企業(yè)帶來的包袱就越重。當(dāng)前，我國很多國有企業(yè)的物業(yè)管理單位都未實(shí)現(xiàn)主輔分離，因此，加強(qiáng)物業(yè)管理改制非常必要。

4物業(yè)管理改制的對策建議

（1）培養(yǎng)所有職工的物業(yè)管理意識(shí)。物業(yè)管理的對象是物，服務(wù)對象是業(yè)主，房屋、設(shè)施、環(huán)境等是業(yè)主，花錢購買，為業(yè)主所享有，確保其正常運(yùn)作乃至保值、增值，是管理企業(yè)的責(zé)任和對業(yè)主的承諾，其本質(zhì)也是為業(yè)主服務(wù)的。讓業(yè)主成為真正的“上帝”，物業(yè)管理公司首先必須弄清自己與業(yè)主的關(guān)系，尊重業(yè)主的權(quán)利，履行自己的職責(zé)。業(yè)主是物業(yè)真正的主人，而管理公司只是按契約提供服務(wù)的企業(yè)，而不是管理者。物業(yè)管理企業(yè)只有增強(qiáng)本身的責(zé)任感，同時(shí)，強(qiáng)化業(yè)主對物業(yè)管理的參與意識(shí)，雙方相互配合，才能使物業(yè)管理走向正途，才能體現(xiàn)雙方應(yīng)盡的義務(wù)和權(quán)利。因此，作為業(yè)主需要樹立管理服務(wù)等價(jià)有償、權(quán)利義務(wù)同享同盡、整體和全局的觀念；作為管理公司需要樹立服務(wù)觀念、人本觀念、依約辦事的觀念。（2）提高管理人員的素質(zhì)。在市場經(jīng)濟(jì)條件下，物業(yè)公司要想在行業(yè)中立于不敗之地，并取得競爭優(yōu)勢，就必須要轉(zhuǎn)變服務(wù)理念、提高管理人員的素質(zhì)水平和服務(wù)質(zhì)量，從而為用戶（使用者）提供更好的管理和服務(wù)。（3）盡快在小區(qū)推行規(guī)范化的物業(yè)管理模式。新的物業(yè)管理模式促使了物業(yè)面向市場化運(yùn)營，且追求利益的最大化。同時(shí)，我們與行業(yè)公司的競爭，主要體現(xiàn)為成本價(jià)格和質(zhì)量的競爭，而我們物業(yè)公司要取得持續(xù)健康的運(yùn)行，就必須要充分挖掘新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)，并在經(jīng)營中以快和質(zhì)取勝。這不僅為社區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來了經(jīng)濟(jì)效益，還方便了住戶，提高了服務(wù)質(zhì)量的滿意度。此外，還要在小區(qū)內(nèi)建立一個(gè)由業(yè)主選舉產(chǎn)生的、對物業(yè)公司起到監(jiān)督作用的業(yè)主委員會(huì)，并明確其權(quán)利和義務(wù)。有了業(yè)主委員會(huì)，就可以協(xié)助物業(yè)公司收取物業(yè)管理費(fèi)用和各項(xiàng)維修基金，并有效督促物業(yè)公司是否規(guī)范開展工作，促進(jìn)物業(yè)公司的財(cái)務(wù)透明度。

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作者:蘇敬波 單位:西安市第二市政工程公司