論房地產開發(fā)領域的項目管理

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一、房地產項目管理的意義

1.1項目成本管理

項目成本控制主要就是控制房地產項目的工程造價，通過對工程造價的控制，不僅能夠提高房地產企業(yè)的資金運用效率，而且能夠不斷提高企業(yè)的經濟效益，使得相關房地產企業(yè)能夠獲得較好的市場地位。在實際的操作過程中，工程造價管理主要體現(xiàn)在材料的合理購進、實現(xiàn)良好的承包商索賠方式以及科學、合理的工程洽談上面。

1.2項目進度管理

房屋建筑的進度管理對于房地產的整體經濟效益具有重要的影響。如果房地產項目的進度較慢，就會延長房屋的建造時間，從而增加了房屋的建造價格。一般來講，這些資金費用都會落實在房屋建筑的銷售價格上，由于房屋造價較高，就會影響房屋的銷售，從而影響到整個房地產的經濟效益。

1.3項目工程質量管理

在房地產企業(yè)的發(fā)展過程中，工程項目的質量管理具有重要的意義。工程質量不僅影響到工程的銷售情況，而且在很大程度上影響了開發(fā)商的生存根本。因此，在實際的操作過程中，一旦質量不過關，就會影響到正常的建設工期，增加投資，使得房地產的經濟效益受到較大的負面影響。

二、房地產項目管理的方式

2.1選擇優(yōu)秀的勘察設計單位

在房地產開發(fā)前期，需要對地質進行勘察，然后進行科學合理的設計，因此，早期的勘察設計單位的工作能力非常重要。只有選擇優(yōu)秀的勘查設計單位，才能夠對房屋建設的整體布局進行科學的配置和結構劃分，將多余的建設部分去除掉，從而能夠在確保工程質量的基礎上，提高工作的經濟效益。

2.2選擇優(yōu)秀的施工主體

在房地產工程設計之后，需要選擇最佳的施工主體，這對于實現(xiàn)項目工程的質量效益和進度效益都具有重要的意義。在實際的施工主體選擇過程中，需要相關工作人員能夠制定合理的選擇體系標準，主要表現(xiàn)在以下幾個方面：施工主體的技術設備是否先進、施工主體的企業(yè)資質是否達標、近三年企業(yè)的施工業(yè)績如何、施工項目經理的個人素質是否高超等。對于一個施工主體來說，設備和技術分別是企業(yè)的硬件和軟件，只有這兩方面都能夠具有優(yōu)秀的資質，才能夠對項目工程施工具有促進作用。此外，優(yōu)秀的項目經理能夠在很大程度上提高項目的管理水平，對于整個工程的開展具有重要的促進作用。只有從眾多方面進行科學的分析和考察，才能夠最終選擇出最優(yōu)異的施工隊伍。

2.3建立健全項目管理體系

在房地產項目的管理過程中，建立健全一個優(yōu)秀的管理體系，對于提高建設工程的整體水平具有重要的意義。常見的管理體系包括工程材料管理、施工隊伍管理以及工程項目資料檔案管理等。在工程材料的管理過程中，應該能夠對同類主體材料進行調查和分析，在此基礎上選擇符合設計使用標準而價格最合理的材料，通過對材料價格的合理控制來實現(xiàn)項目的成本管理。施工隊伍是工程項目的主要成員，對于施工隊伍的管理效益，能夠促進工程項目的進一步開展。常見的管理措施包括：設定獎懲制度、加強對施工隊伍的組織領導等。對于工程施工的具體情況進行及時的記錄，有益于及時發(fā)現(xiàn)施工中存在的問題，并能夠在第一時間進行改進，從而確保工程后續(xù)相關工作能夠得到很好的開展。

三、房地產項目管理的具體內容

3.1加強項目合同的管理

在房地產項目的管理過程中，合同管理涉及到工程管理的全過程和各個方面，對于工程建設具有重要的作用。所謂合同管理，就是指工程項目開發(fā)主體與相關單位就工程項目的正常開展簽訂的一系列具有法律效益的經濟合同，其內容主要包括材料合同、施工合同等。在實際的房地產開發(fā)過程中，企業(yè)的質量、成本以及進度的管理對于企業(yè)的經濟效益的實現(xiàn)都具有決定性的作用。而這些管理內容的實現(xiàn)都是通過履行具體的合同來達到的。因此，不斷加強項目工程的合同管理，是確保工程管理質量的最重要的內容之一。

3.2加強工程項目的質量管理

房地產施工質量是房地產項目工程的生命，因此，只有加強項目工程的質量管理，才能夠最終確保項目能夠順利地開展和竣工。在實際的管理過程中，要能夠確保施工相關技術工藝能夠與工程合同以及施工設計相同，如果不同，則應該進行及時的糾正。房地產項目部要能夠采取全過程的工程質量管理，對工程項目的設計、施工以及竣工等各個環(huán)節(jié)進行科學合理的管理。在實際的操作過程中，應該不斷地宣傳質量意識，特別是提高領導的質量管理意識。在施工過程中，要能夠定期召開工程部經理會議，對施工過程中出現(xiàn)的質量問題進行匯總和集體研討，找出最佳的應對措施，以此來不斷提高項目工程質量。在實際的質量管理過程中，要注重管理人員資質的檢查，要能夠確保施工具體操作規(guī)范和標準與合同及設計的標準相同，對于各分項工程要加強專項管理，對于工程中使用的材料要經過相應的檢查和相關試驗才能夠正式投入到施工使用，對于機械設備的選擇也需要經過認真的試驗，只有這樣，經過全面的審查和管理，才能夠切實提高房地產工程的施工質量。

3.3注重房地產項目的成本控制

在房地產開發(fā)過程中，成本控制管理是管理到相關企業(yè)經濟效益的最重要的方面，因此，必須要注重項目成本控制。主要的成本控制分為項目調查和方案制定、項目施工階段成本控制以及項目開發(fā)管理中的成本控制等。在實際的操作過程中，在項目規(guī)劃階段要能夠對項目的具體實施情況進行科學合理的評估，使得整個項目工程能夠用最低的價格獲得最大的經濟效益；在項目施工階段要能夠通過項目工程招投標，獲得最優(yōu)質的施工隊伍，實現(xiàn)成本控制的最大化；在工程項目的開發(fā)管理過程中，要能夠實現(xiàn)簽證管理制度，以提高房地產開發(fā)商的綜合競爭水平，為成本控制提供堅實的保障。

3.4加強房地產協(xié)調組織管理工作

在房地產項目工程的協(xié)調組織管理過程中，需要做好項目部的外部協(xié)調與內部管理工作。其中，外部協(xié)調主要包括：與設計單位之間的協(xié)調，與施工單位之間的協(xié)調，與工程監(jiān)理單位之間的協(xié)調，與政府及質量監(jiān)督單位之間的協(xié)調，與其它相關單位之間的協(xié)調等。只有做好外部關系的協(xié)調工作，才能夠在很大程度上給房地產項目的建設營造最佳的施工環(huán)境。內部協(xié)調主要包括：加強人際關系的協(xié)調，根據具體的人員情況進行科學合理的安排，在矛盾處理上要能夠做得恰到好處，能夠制定合理的成績評估機制。此外，要能夠根據具體的小組成員配置情況，設定科學合理的工作目標、具體的職責與權限等，加強信息溝通機制的建立，及時解決施工過程中存在的矛盾，為項目工程的施工創(chuàng)造良好的內部環(huán)境。

四、結束語

在城市化進程不斷加快的今天，我國的房地產業(yè)發(fā)展非常迅速，但是在管理過程中也存在一定的問題。房地產項目管理是一個綜合性要求很高的工作，不僅要對項目管理的重要性有所認識，而且要采取全面的管理步驟和措施，只有這樣才能夠確保房地產項目管理水平，使得我國房地產業(yè)能夠更好更快的發(fā)展，從而為我國的整體建設做出更大的貢獻。

作者：磨長秋 單位：貴陽宏益房地產開發(fā)有限公司