談建設項目投資估算模擬設計生成

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摘要：投資估算是項目決策的重要依據(jù)，需要具有較高的精確度。目前從事工程經(jīng)濟與管理的學者對建設項目投資估算的研究越來越多，建設項目模擬設計的研究成果對建筑行業(yè)的發(fā)展具有直接的推動作用。本文主要介紹建設項目投資估算的模擬設計生成過程，希望可以為相關工作提供借鑒和參考。

關鍵詞：建設項目；投資估算；模擬設計；探究

全過程造價管理被廣泛應用于各類建設項目，對項目影響最大的是決策階段的投資估算，精確的投資估算是建設項目實施的重要基礎。為了提高投資估算的精確度，本文在案例實證研究中使用明確需求、構建模型、評估模型、生成設計的模擬設計生成方法，對項目投資進行估算。

1投資估算的模擬設計生成

1.1明確需求

建筑項目的影響因素較多，各因素都會對項目造成不同程度的影響，所以項目投資應根據(jù)實際要求制定，明確建筑項目的具體需求，如：項目定位、工程質(zhì)量、市場需求、交付后的運營管理，等等。在明確需求的基礎上，從建設環(huán)境、目標現(xiàn)狀、功能分區(qū)、項目管理、施工技術等方面對需求進行分析、提煉，進行項目決策的風險評估，形成初步的投資估算，確定項目的建設規(guī)模、建設工期、產(chǎn)品質(zhì)量等指標。此階段的項目投資較粗略，因為項目的建設方案還未最終確定，所以投資估算的精度在±50%左右。

1.2構建模型

以項目的具體需求和整體估算指標為基礎，編制需求方案和實施計劃，利用軟件構建模型，并具體設計項目的投資估算實施細則。技術人員通過模型能夠明確項目的總平面布置、建筑高度、建筑層數(shù)、外形輪廓等具體要求，依據(jù)投資定額對項目建筑面積、道路面積、綠化面積等進行投資估算，此階段的投資估算精度有所提升，可達到±30%左右。目前建筑信息模型（BIM）被廣泛應用于建筑工程的勘察、設計和施工，對項目的施工方案制定、施工組織設計和造價控制起到重要的促進作用。在項目決策階段使用BIM技術，建立BIM模型，技術人員能夠通過軟件精確提取工程量，用于項目投資估算的計算，為項目決策提供科學依據(jù)。使用BIM模型不僅能提高項目投資估算的精度、有效控制項目投資造價，還能提升項目建設的作業(yè)效率。

1.3評估模型

評估模型對建設項目投資估算的模擬設計生成具有重要作用，需要評估者具備較高的專業(yè)技能水平和豐富的實踐經(jīng)驗。項目實施過程中需要解決的問題較多，僅通過模型得到的投資估算具有一定的技術局限性，需要專業(yè)技術人員綜合考慮項目的建設影響因素，同時還要對項目所在地的經(jīng)濟發(fā)展水平、自然規(guī)律，社會道德、當?shù)仫L俗等進行調(diào)查研究，對項目的設計方案、施工方案、風險應對方案等進行評估，盡可能地完善項目模型設計。工程技術人員不僅要對建設方案和技術方案進行評估，還要對項目的進度、質(zhì)量、資源、風險等影響項目投資的因素進行分析。根據(jù)實際情況可選擇市場比較法、成本估價法、收益還原法等完成模型評估，得出建設模型的最優(yōu)設計方案，為建筑工程的實施創(chuàng)造有利條件。

1.4生成設計

生成設計是建設項目投資估算模擬設計生成的最后工作環(huán)節(jié)。工程技術人員構建項目建筑模型并完成相應的評估工作，在確定建筑工程、結構工程、水電暖通工程、室外工程等設計方案的基礎上，使用科學的投資估算方法，對項目工程進行分項估算，評估建設工程的其他費用和不可預見費。此時的投資估算精度將會進一步提升，可達到±10%，能夠滿足建筑工程項目的建設要求。須注意此階段的投資估算與項目最終投資存在一定偏差，除政策、經(jīng)濟因素的影響，偏差的產(chǎn)生在較大程度上取決于項目實際施工與方案設計之間的差異。

2模擬設計生成與傳統(tǒng)投資估算的對比

（1）傳統(tǒng)投資估算方法，如生產(chǎn)能力指數(shù)法、比例估算法、系數(shù)估算法等，對工程資料的依賴性較大，并且需要類似工程的經(jīng)濟參考指標，否則很難進行建筑項目的投資估算；使用模擬設計生成法進行投資估算，可直接通過建筑模型對項目的建設方案進行研究，得到的投資估算是工程各分項項目投資估算的匯總結果，對建成工程的依賴性較低，得到的投資估算結果具有較高的合理性和客觀性。（2）模擬設計生成的投資估算時間比傳統(tǒng)估算法長，但能對項目的模型構建、設計方案分析、、施工圖設計、項目實施等工作能夠起到重要的指導作用，對建筑工程項目的整體實施也能起到積極的促進作用。（3）使用傳統(tǒng)方法或使用模擬設計生成法進行估算投資，都要求造價工作人員具備較高的專業(yè)技能水平、良好的職業(yè)素質(zhì)和認真工作的態(tài)度，根據(jù)項目實際需求使用科學的方法開展建筑工程的投資估算工作。

3案例分析

省會城市為提高城市建設水平，吸引更多的投資者，計劃建設國賓館。簡述國賓館建設項目的投資估算模擬設計生成如下。根據(jù)項目的計劃要求，綜合考慮項目周邊環(huán)境和建設標準等因素，預計該國賓館建筑面積為88000m2，其中地上建筑面積為67000m2，地下建筑面積為21000m2。根據(jù)國內(nèi)相關標準和工程實際情況，構建建筑模型，確定項目的層數(shù)和外形設計，使用市場比較法對該國賓館建筑模型進行評估。最后確定項目的建設方案：項目一、二層為框架結構，石材和玻璃幕墻結合建造，以五星級標準配置電氣、智能化系統(tǒng)、冷熱水系統(tǒng)、變頻多聯(lián)空調(diào)系統(tǒng)等。最后參考同類建成工程，使用概算指標法對工程項目進行估算，得到該國賓館項目的投資估算為8.9億元（不含室內(nèi)精裝修），估算精度控制在±10%以內(nèi)，國賓館項目的投資估算詳見表1。由此可見，使用模擬設計生成法進行工程項目的投資估算，有助于提高項目投資估算的精度，并可把計算精度控制在合理范圍內(nèi)。

4結語

建設項目投資估算的模擬設計生成對建筑工程的實施具有重要作用。在使用過程中，技術人員應充分考慮項目的實際特點和建設需求，科學地構建建筑模型，實現(xiàn)項目投資估算的精確計算。本文以實際工程為例，對模擬設計生成進行詳細介紹，研究提升建設項目投資估算精度的有效措施，確保建設項目成本控制的實施效果。影響建設項目投資估算的因素較多，各類投資估算的實施方法具有不同特性和適用性，在實際工作中造價人員應根據(jù)需求選擇合理的估算方法，避免因投資估算不準確影響項目的經(jīng)濟效益，為建設項目的順利實施打下堅實基礎。

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作者：陳崎屹 單位：上海思納建筑規(guī)劃設計股份有限公司