中心漁港綜合服務(wù)中心項(xiàng)目投資管理

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摘要：通過對(duì)中心漁港綜合服務(wù)中心項(xiàng)目工可研估算、工程結(jié)算的對(duì)比分析，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)實(shí)際，研究該工程造價(jià)比例構(gòu)成、單位造價(jià)和最終投資增加的原因，為類似項(xiàng)目造價(jià)測(cè)算和投資管理提供參考。

關(guān)鍵詞：建筑工程;投資控制;造價(jià)分析

一、項(xiàng)目概況

1工程意義。中心漁港綜合服務(wù)中心項(xiàng)目為天津?yàn)I海新區(qū)為先期入港的海關(guān)、邊防、檢驗(yàn)檢疫、海事以及駐區(qū)企業(yè)等提供辦公場(chǎng)所，為進(jìn)出港提供“一站式”通關(guān)服務(wù)，并涵蓋會(huì)議、辦公、餐飲等功能，是一個(gè)集行政服務(wù)、餐飲娛樂、辦公為一體的綜合性公共建筑。2.項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模。中心漁港綜合服務(wù)中心項(xiàng)目規(guī)劃可用地面積約3.34萬(wàn)平方米，建筑面積為約3.48萬(wàn)平方米，主體為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地下為一層，地上整體呈“L”型，其中，南側(cè)為三層的三檢辦證大廳及會(huì)議、餐飲等附屬用房，北側(cè)為九層高的標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)，建筑高度42.6米。3.項(xiàng)目主要建設(shè)內(nèi)容。中心漁港綜合服務(wù)中心工程建設(shè)內(nèi)容包含綜合服務(wù)中心大樓總承包工程（后文稱為土建工程）、裝飾裝修工程以及室外工程三部分，裝飾裝修工程主要是精裝修工程。4.項(xiàng)目實(shí)施情況。項(xiàng)目于2010年實(shí)施，2011年完工。

二、項(xiàng)目工程造價(jià)

1.投資估算造價(jià)。工程可行性研究中總投資為28228萬(wàn)元，其中，一類費(fèi)（建安工程費(fèi)）總投資為18440萬(wàn)元，占總投資的65.33%，二類費(fèi)（工程建設(shè)其他費(fèi)）總投資為7838萬(wàn)元，占總投資的27.77%，預(yù)備費(fèi)及利息為1950萬(wàn)元，占總投資的6.91%。（附表1）一類費(fèi)分為土建工程、安裝工程和室外工程，土建工程投資為13118萬(wàn)元，占總投資的46.47%，安裝工程投資為3932萬(wàn)元，占總投資的13.93%，室外工程投資為1390萬(wàn)元，占總投資的4.92%。二類費(fèi)包括征地拆遷、勘察設(shè)計(jì)以及其他二類費(fèi)。征地拆遷費(fèi)用為5376萬(wàn)元，占總投資的19.05%，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用為553萬(wàn)元，占總投資的1.96%，其他二類費(fèi)共1909萬(wàn)元，占總投資的6.76%。2.竣工結(jié)算造價(jià)。截至2013年4月30日，該項(xiàng)目實(shí)際完成投資額為32809萬(wàn)元。一類費(fèi)最終審定造價(jià)為18779萬(wàn)元，二類費(fèi)最終審定造價(jià)為11035萬(wàn)元。建設(shè)期貸款利息為2995萬(wàn)元。結(jié)算時(shí)，一類費(fèi)中，土建工程投資為13760萬(wàn)元，占總投資的41.94%，安裝工程投資為3700萬(wàn)元，占總投資的11.28%，室外工程投資為1319萬(wàn)元，占總投資的4.02%。二類費(fèi)中征地拆遷費(fèi)用為8056萬(wàn)元，占總投資的24.55%，勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用為427萬(wàn)元，占總投資的1.30%，其他二類費(fèi)共2552萬(wàn)元，占總投資的7.78%。工程造價(jià)分析如表1所示。

三、項(xiàng)目工程造價(jià)分析

1.單位面積造價(jià)分析。土建工程結(jié)算單位平米造價(jià)為3900元，安裝工程為1049元，室外工程為492元。二類費(fèi)中勘察、設(shè)計(jì)平米單價(jià)為121元，征地拆遷為2284元，其他二類費(fèi)為2284。利息平米單價(jià)為849元。2.投資造價(jià)控制分析。實(shí)際完成投資與投資估算總額28228萬(wàn)元相比，超出約4581萬(wàn)元，占實(shí)際總投資額的16%。實(shí)際造價(jià)超出原因如下：（1）一類費(fèi)超出約339萬(wàn)元，較計(jì)劃額超出2%。（2）其他二類費(fèi)超出約643萬(wàn)元，超出原計(jì)劃額約為34%，主要是對(duì)除勘察、設(shè)計(jì)外的其他二類費(fèi)預(yù)估不足。（3）土地成本超出約2680萬(wàn)元，較原計(jì)劃額超出50%，土地成本增加主要是因初始投資預(yù)估不足，僅按土地指導(dǎo)價(jià)計(jì)算成本，未考慮土地利息、所交稅金等。（4）建設(shè)期貸款利息超出約1967萬(wàn)元，超出原計(jì)劃額54%，貸款利率按人民銀行同期基準(zhǔn)率上浮10%執(zhí)行，利息上漲主要?jiǎng)t是銀行基準(zhǔn)利率上浮造成。

四、對(duì)項(xiàng)目工程造價(jià)控制管理的啟示

1.建設(shè)單位在后續(xù)項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)充分考慮融資費(fèi)用和土地費(fèi)用的上漲，預(yù)留足夠資金，保證項(xiàng)目投資控制在限額以內(nèi)。2.嚴(yán)格控制變更，變更前實(shí)行變更方案造價(jià)對(duì)比。室外工程實(shí)施過程中，最終結(jié)算價(jià)格超出了合同價(jià)，主要是變更引起的。因此，在工程建設(shè)過程中，嚴(yán)格簽證管理制度，嚴(yán)格控制設(shè)計(jì)變更和修改，變更前實(shí)行變更方案造價(jià)對(duì)比，施工過程中及時(shí)檢查成本控制的落實(shí)情況，發(fā)現(xiàn)成本差異偏高或偏低的情況，應(yīng)會(huì)同責(zé)任部門或責(zé)任者分析產(chǎn)生差異的原因，并督促相關(guān)人員采取相應(yīng)的對(duì)策來(lái)糾正差異。此外，設(shè)計(jì)變更應(yīng)根據(jù)施工場(chǎng)地的實(shí)際情況，優(yōu)化設(shè)計(jì)方案，降低不必要的投資。

作者:秦川 閆金芹 李君竹 單位:天津?yàn)I海新區(qū)公共產(chǎn)業(yè)建設(shè)投資有限公司建設(shè)管理分公司 天津市興業(yè)工程造價(jià)咨詢有限責(zé)任公司 天津海濱高速公路管理有限公司