中心漁港綜合服務(wù)中心項目投資管理
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摘要：通過對中心漁港綜合服務(wù)中心項目工可研估算、工程結(jié)算的對比分析，結(jié)合項目建設(shè)實際，研究該工程造價比例構(gòu)成、單位造價和最終投資增加的原因，為類似項目造價測算和投資管理提供參考。
關(guān)鍵詞：建筑工程;投資控制;造價分析
一、項目概況
1工程意義。中心漁港綜合服務(wù)中心項目為天津濱海新區(qū)為先期入港的海關(guān)、邊防、檢驗檢疫、海事以及駐區(qū)企業(yè)等提供辦公場所，為進出港提供“一站式”通關(guān)服務(wù)，并涵蓋會議、辦公、餐飲等功能，是一個集行政服務(wù)、餐飲娛樂、辦公為一體的綜合性公共建筑。2.項目建設(shè)規(guī)模。中心漁港綜合服務(wù)中心項目規(guī)劃可用地面積約3.34萬平方米，建筑面積為約3.48萬平方米，主體為鋼筋混凝土框架剪力墻結(jié)構(gòu)，地下為一層，地上整體呈“L”型，其中，南側(cè)為三層的三檢辦證大廳及會議、餐飲等附屬用房，北側(cè)為九層高的標(biāo)準(zhǔn)辦公區(qū)，建筑高度42.6米。3.項目主要建設(shè)內(nèi)容。中心漁港綜合服務(wù)中心工程建設(shè)內(nèi)容包含綜合服務(wù)中心大樓總承包工程（后文稱為土建工程）、裝飾裝修工程以及室外工程三部分，裝飾裝修工程主要是精裝修工程。4.項目實施情況。項目于2010年實施，2011年完工。
二、項目工程造價
1.投資估算造價。工程可行性研究中總投資為28228萬元，其中，一類費（建安工程費）總投資為18440萬元，占總投資的65.33%，二類費（工程建設(shè)其他費）總投資為7838萬元，占總投資的27.77%，預(yù)備費及利息為1950萬元，占總投資的6.91%。（附表1）一類費分為土建工程、安裝工程和室外工程，土建工程投資為13118萬元，占總投資的46.47%，安裝工程投資為3932萬元，占總投資的13.93%，室外工程投資為1390萬元，占總投資的4.92%。二類費包括征地拆遷、勘察設(shè)計以及其他二類費。征地拆遷費用為5376萬元，占總投資的19.05%，勘察設(shè)計費用為553萬元，占總投資的1.96%，其他二類費共1909萬元，占總投資的6.76%。2.竣工結(jié)算造價。截至2013年4月30日，該項目實際完成投資額為32809萬元。一類費最終審定造價為18779萬元，二類費最終審定造價為11035萬元。建設(shè)期貸款利息為2995萬元。結(jié)算時，一類費中，土建工程投資為13760萬元，占總投資的41.94%，安裝工程投資為3700萬元，占總投資的11.28%，室外工程投資為1319萬元，占總投資的4.02%。二類費中征地拆遷費用為8056萬元，占總投資的24.55%，勘察設(shè)計費用為427萬元，占總投資的1.30%，其他二類費共2552萬元，占總投資的7.78%。工程造價分析如表1所示。
三、項目工程造價分析
1.單位面積造價分析。土建工程結(jié)算單位平米造價為3900元，安裝工程為1049元，室外工程為492元。二類費中勘察、設(shè)計平米單價為121元，征地拆遷為2284元，其他二類費為2284。利息平米單價為849元。2.投資造價控制分析。實際完成投資與投資估算總額28228萬元相比，超出約4581萬元，占實際總投資額的16%。實際造價超出原因如下：（1）一類費超出約339萬元，較計劃額超出2%。（2）其他二類費超出約643萬元，超出原計劃額約為34%，主要是對除勘察、設(shè)計外的其他二類費預(yù)估不足。（3）土地成本超出約2680萬元，較原計劃額超出50%，土地成本增加主要是因初始投資預(yù)估不足，僅按土地指導(dǎo)價計算成本，未考慮土地利息、所交稅金等。（4）建設(shè)期貸款利息超出約1967萬元，超出原計劃額54%，貸款利率按人民銀行同期基準(zhǔn)率上浮10%執(zhí)行，利息上漲主要則是銀行基準(zhǔn)利率上浮造成。
四、對項目工程造價控制管理的啟示
1.建設(shè)單位在后續(xù)項目建設(shè)過程中應(yīng)充分考慮融資費用和土地費用的上漲，預(yù)留足夠資金，保證項目投資控制在限額以內(nèi)。2.嚴(yán)格控制變更，變更前實行變更方案造價對比。室外工程實施過程中，最終結(jié)算價格超出了合同價，主要是變更引起的。因此，在工程建設(shè)過程中，嚴(yán)格簽證管理制度，嚴(yán)格控制設(shè)計變更和修改，變更前實行變更方案造價對比，施工過程中及時檢查成本控制的落實情況，發(fā)現(xiàn)成本差異偏高或偏低的情況，應(yīng)會同責(zé)任部門或責(zé)任者分析產(chǎn)生差異的原因，并督促相關(guān)人員采取相應(yīng)的對策來糾正差異。此外，設(shè)計變更應(yīng)根據(jù)施工場地的實際情況，優(yōu)化設(shè)計方案，降低不必要的投資。
作者:秦川 閆金芹 李君竹 單位:天津濱海新區(qū)公共產(chǎn)業(yè)建設(shè)投資有限公司建設(shè)管理分公司 天津市興業(yè)工程造價咨詢有限責(zé)任公司 天津海濱高速公路管理有限公司