商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)及防范
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風(fēng)險(xiǎn)房地產(chǎn)企業(yè)的高回報(bào)率和不斷持續(xù)攀升的房?jī)r(jià)，都促使近年來(lái)商業(yè)銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款數(shù)額不斷擴(kuò)張，同時(shí)房地產(chǎn)貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題也日益凸顯。首先，由于房地產(chǎn)行業(yè)的高利潤(rùn)、高收益性使房地產(chǎn)貸款成為了商業(yè)銀行一項(xiàng)重要的盈利性資產(chǎn)業(yè)務(wù)。根據(jù)有關(guān)資料顯示，在國(guó)際上，房地產(chǎn)行業(yè)的平均利潤(rùn)高于其他產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)，同時(shí)，在中國(guó)，房地產(chǎn)行業(yè)的投資利潤(rùn)又遠(yuǎn)高于國(guó)際水平，這說(shuō)明中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)回報(bào)率遠(yuǎn)高于其他途經(jīng)的投資所獲得的回報(bào)率。另外，近年來(lái)不斷上升且居高不下的房?jī)r(jià)也為商業(yè)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款提供了充足的信心。一方面，商業(yè)銀行自己本身?yè)碛幸欢〝?shù)量的房地產(chǎn)，房地產(chǎn)價(jià)格的上升將直接使得商業(yè)銀行的資本價(jià)值上升，這就使得商業(yè)銀行可以并且愿意持有更多的房地產(chǎn)貸款。另一方面，由于房地產(chǎn)價(jià)格上漲，以房子作為抵押品所發(fā)放的貸款的擔(dān)保物市場(chǎng)價(jià)值上升，這將直接導(dǎo)致違約概率明顯減少和由于違約造成的損失降低，即貸款的損失風(fēng)險(xiǎn)下降了，這也鼓勵(lì)商業(yè)銀行發(fā)放更多的貸款。但事實(shí)上房地產(chǎn)開發(fā)貸款也存在著很大的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款來(lái)講，似乎只要企業(yè)將標(biāo)準(zhǔn)的合格的房子建好并且按照原計(jì)劃和既定價(jià)格銷售出去，就將會(huì)得到一筆不菲的收入，從而貸款的償還不會(huì)發(fā)生任何問(wèn)題，但現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)的資金鏈?zhǔn)欠浅４嗳醯?，一旦開發(fā)商建成房子后發(fā)現(xiàn)供給過(guò)多，需求不足，競(jìng)爭(zhēng)激烈，導(dǎo)致滯銷，房?jī)r(jià)下跌等其他不利情況，開發(fā)商就無(wú)法獲得預(yù)期收益，最終不能按時(shí)足額甚至無(wú)力償清貸款，此時(shí)銀行貸款的風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。由于房地產(chǎn)貸款投資的高回報(bào)和持續(xù)上漲的房?jī)r(jià)使得商業(yè)銀行十分看好房地產(chǎn)開發(fā)貸款這項(xiàng)業(yè)務(wù)，從而容易低估了風(fēng)險(xiǎn)，商業(yè)銀行為了增加盈利而放寬貸款的條件，但是一旦房?jī)r(jià)下跌或有其他突發(fā)情況或政策出現(xiàn)，那么商業(yè)銀行將會(huì)承擔(dān)巨大的風(fēng)險(xiǎn)和不可預(yù)估的損失。
（二）商業(yè)銀行個(gè)人住房貸款信用風(fēng)險(xiǎn)
個(gè)人住房貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于購(gòu)買自用普通住房的貸款。借款人申請(qǐng)個(gè)人住房貸款時(shí)必須提供擔(dān)保。個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題主要集中在以下兩種情況中。首先，個(gè)人住房貸款的借款人與銀行簽訂購(gòu)房合同，以房子作為抵押物獲得一定數(shù)額的貸款，并在未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)定期償還本息。在貸款期間內(nèi)，如果房?jī)r(jià)基本維持不變或價(jià)格上漲，借款人則想繼續(xù)擁有房子的所有權(quán)和權(quán)益，所以他會(huì)按照約定繼續(xù)償還貸款的本息。但如果在貸款期間，房?jī)r(jià)大幅下跌，使得未償還的貸款余額可以購(gòu)買一套同樣的房子甚至是一套更加好的房子，那么借款人就不會(huì)選擇繼續(xù)償還貸款，而是相當(dāng)于把最初買的房子以貸款余額的價(jià)格賣給了銀行。可見，如果房?jī)r(jià)不變或上漲，個(gè)人住房貸款將十分安全同時(shí)也可以給銀行帶來(lái)不錯(cuò)的收益，但一旦房?jī)r(jià)大幅下跌，個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)很大。尤其是近年來(lái)，房?jī)r(jià)已有松動(dòng)，房?jī)r(jià)下降已成為必然趨勢(shì)，所以目前對(duì)于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，個(gè)人住房貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)不容小覷。其次，不斷攀升的房?jī)r(jià)也讓眾多的投機(jī)者看到了“商機(jī)”，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)上存在著大量的投機(jī)炒房行為，他們以相對(duì)較低的價(jià)格買入房子，一段時(shí)間后等到價(jià)格上漲再以高價(jià)賣出房子，從中獲得高額的收益。高額的收益吸引了大批房地產(chǎn)投機(jī)者，他們?cè)谕稒C(jī)的同時(shí)需要向銀行申請(qǐng)貸款來(lái)獲得買房的大量資金，因此，就出現(xiàn)了利用銀行貸款管理上的漏洞重復(fù)申請(qǐng)貸款、開虛假證明惡意騙取貸款等不合規(guī)定的行為，這些在無(wú)形中埋下了巨大的風(fēng)險(xiǎn)隱患，一旦房?jī)r(jià)下跌，投機(jī)者將沒有收益來(lái)償還貸款，面臨巨大的還款壓力，當(dāng)投機(jī)炒房者無(wú)力償還本息時(shí)，銀行將面臨嚴(yán)峻的信用風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題挑戰(zhàn)同時(shí)將蒙受巨大的損失甚至導(dǎo)致銀行破產(chǎn)。
二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款信用風(fēng)險(xiǎn)的防范
（一）對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)貸款
1.根據(jù)工程情況分批發(fā)放貸款。
發(fā)放貸款的速度要根據(jù)工程實(shí)際進(jìn)行的進(jìn)度適量發(fā)放，避免在工程未開始前或工程剛開始時(shí)一次性發(fā)放全部貸款。聘請(qǐng)第三方專業(yè)人員進(jìn)行嚴(yán)格的考察評(píng)估與檢查，確定工程所需貸款數(shù)額、保證所發(fā)貸款確實(shí)得到有效、合理的運(yùn)用。
2.制定嚴(yán)格的貸款比例界限。
根據(jù)貸款單位的信用和其提供的抵押物按照一定比例確定可以貸款的數(shù)量上限，降低貸款的風(fēng)險(xiǎn)。
3.加強(qiáng)內(nèi)部操作風(fēng)險(xiǎn)管理。
因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)貸款的高利潤(rùn)性，所以銀行為了增加盈利、多貸款、增加自身在競(jìng)爭(zhēng)中的優(yōu)勢(shì)而降低了貸款的要求，對(duì)貸款單位的各項(xiàng)數(shù)據(jù)審查不嚴(yán)格，忽略了潛在風(fēng)險(xiǎn)，銀行應(yīng)該加強(qiáng)貸款責(zé)任人制度，把責(zé)任明確細(xì)化到個(gè)人，同時(shí)制定出明確嚴(yán)格的獎(jiǎng)懲制度并確保落實(shí)，加強(qiáng)貸前調(diào)查、貸中審查、貸后檢查。
4.加強(qiáng)抵押物價(jià)值管理。
在房地產(chǎn)貸款中，一般實(shí)行項(xiàng)目抵押的方式，這就需要找到一個(gè)公正、客觀、有效的評(píng)級(jí)行業(yè)對(duì)抵押的房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)。所以應(yīng)建立一個(gè)非盈利性質(zhì)的半官方的資產(chǎn)評(píng)級(jí)公司，避免評(píng)級(jí)公司為了自身盈利而故意高估或低估抵押物。，確保銀行在風(fēng)險(xiǎn)真的發(fā)生時(shí)抵押物可以進(jìn)行合理的補(bǔ)償。
（二）對(duì)于個(gè)人住房貸款
建立完善的個(gè)人信用評(píng)級(jí)體系。目前在我國(guó)有部分城市已建立了個(gè)人征信系統(tǒng)，但實(shí)際上這個(gè)系統(tǒng)對(duì)于進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。所以應(yīng)該逐漸全面建立起完善的個(gè)人信用評(píng)級(jí)體系，該體系可以證明、解釋與檢查自然人資信，能夠監(jiān)督、管理與保障個(gè)人的一系列信用活動(dòng)，包括個(gè)人信用登記制度、個(gè)人信用評(píng)估制度、個(gè)人信用風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警制度等。建立這個(gè)系統(tǒng)需要設(shè)立專門的信用機(jī)構(gòu)，這個(gè)信用機(jī)構(gòu)需要通過(guò)各種渠道來(lái)獲得、整理、分析、記錄個(gè)人的綜合信用情況，以此信用記錄情況作為進(jìn)行個(gè)人住房貸款的風(fēng)險(xiǎn)判斷依據(jù)，最終做出決策
作者：潘添媛 單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)
