反向抵押貸款優(yōu)勢(shì)作用與遠(yuǎn)景研究

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本文作者：楊明 單位：中央財(cái)經(jīng)大學(xué)保險(xiǎn)學(xué)院

此外,老年人身故后,繼承人是否可以贖回房產(chǎn)、以及贖回的方式在不同模式下也是不同的。這種差別主要由于各國法律環(huán)境、參與機(jī)構(gòu)、金融環(huán)境等的不同造成的。住房反向抵押貸款的產(chǎn)生,主要源于兩方面的原因:一是人口老齡化,養(yǎng)老壓力增大;二是住房自有化率提高,居民資產(chǎn)大部分固化在住房上。與儲(chǔ)蓄、股票、債券等金融資產(chǎn)一樣,住房是家庭資產(chǎn)的重要組成部分,對(duì)于普通老年居民來說,他們工作期間的大部分積累都凝結(jié)在住房上,由于住房屬于不動(dòng)產(chǎn),交易變現(xiàn)比較困難,不能像其他金融資產(chǎn)那樣可以用于支付老年人的生活及醫(yī)療費(fèi)用,一旦退休,他們的生活質(zhì)量不可避免下降。住房反向抵押貸款的推出,就是在不改變房主居住條件的前提下,盤活這部分固定資產(chǎn),實(shí)現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

我國發(fā)展住房反向抵押貸款背景分析

我國發(fā)展反向抵押貸款的必要性。我國進(jìn)入老齡化社會(huì)。按國際通行的標(biāo)準(zhǔn),60歲以上的老年人口超過總?cè)丝诘?0%,或65歲以上的老年人口超過總?cè)丝诘?%,即可看作是人口老齡化社會(huì)。第5次全國人口普查結(jié)果顯示,2000年,我國60歲及以上的人口已達(dá)到1.32億人左右,占總?cè)丝诘?0.26%;65歲及以上的人口為8811萬人,占總?cè)丝诘?.96%。按國際標(biāo)準(zhǔn),我國從2000年開始正式進(jìn)入老齡化社會(huì)。近幾年來,老年人口占比高居不下。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)字顯示,2005年,60歲及以上和65歲及以上的人口占總?cè)丝诘谋壤^第5次全國人口普查時(shí)分別上升了0.76%和0.73%。根據(jù)全國老齡委辦公室2006年的《我國人口老齡化發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)研究報(bào)告》,2020年以前為快速老齡化階段,從2021年到2050年是加速老齡化階段,到2050年,我國老年人口總量將超過4億人,老齡化水平推進(jìn)到30%以上。我國是在尚未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、經(jīng)濟(jì)尚不發(fā)達(dá)的情況下進(jìn)入老齡社會(huì)的。發(fā)達(dá)國家進(jìn)入老齡化社會(huì)時(shí),人均國內(nèi)生產(chǎn)總值一般在5000至10000美元以上,我國目前人均國內(nèi)生產(chǎn)總值僅超過1000美元,給我國經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)性發(fā)展帶來嚴(yán)峻挑戰(zhàn)。

現(xiàn)有基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度不健全。1991年,我國開始養(yǎng)老保險(xiǎn)制度的改革,十四屆三中全會(huì)明確提出建立企業(yè)職工社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)統(tǒng)籌和個(gè)人賬戶相結(jié)合的制度。經(jīng)過十幾年的建設(shè),新的社會(huì)養(yǎng)老保障制度初步形成,但一系列現(xiàn)實(shí)問題不容回避。目前的社會(huì)保險(xiǎn)模式只是名義上的個(gè)人賬戶制度,實(shí)質(zhì)依然是現(xiàn)收現(xiàn)付制,社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)金的實(shí)質(zhì)缺口很大。根據(jù)世界銀行2005年5月公布的數(shù)據(jù),按照目前的制度模式,2001年到2075年間,我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)的收支缺口將高達(dá)9.15億元。我國基本養(yǎng)老保險(xiǎn)水平較低,不足以保證老年人的生活水平。

家庭養(yǎng)老功能弱化。從20世紀(jì)70年代我國推行計(jì)劃生育政策以來,我國家庭從結(jié)構(gòu)復(fù)雜、規(guī)模龐大的傳統(tǒng)模式,向結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單、規(guī)模較小的現(xiàn)代模式轉(zhuǎn)化,倒金字塔式“四二一”結(jié)構(gòu)的家庭所占比重越來越高。數(shù)據(jù)顯示,到2050年,每100名年輕人負(fù)擔(dān)的老人將達(dá)到49人,傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的家庭養(yǎng)老模式很難承擔(dān)如此龐大的養(yǎng)老責(zé)任。

我國發(fā)展住房反向抵押貸款的機(jī)遇與挑戰(zhàn)。經(jīng)過近二十年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,我國擁有房產(chǎn)的家庭占比提高,第5次全國人口普查對(duì)住房的調(diào)查顯示,城市中擁有各種自由產(chǎn)權(quán)住房的家庭高達(dá)72%。由我國老齡科學(xué)研究中心組織的“我國城鄉(xiāng)老年人口狀況一次性調(diào)查”顯示,到2003年底,全國城鎮(zhèn)老年人家庭約有2000多萬戶,城鎮(zhèn)老年人家庭戶均住房面積為70.3平方米。按照房產(chǎn)均價(jià)2000元/平方米計(jì)算,老年人家庭擁有房產(chǎn)的財(cái)富價(jià)值達(dá)2.8萬億元。我國多年實(shí)行低收入、低消費(fèi)的政策,絕大多數(shù)老年人并沒有多少積蓄,難以保證他們退休后的生活水平。但在我國福利住房制度改革階段,老年人往往以低于市場(chǎng)的價(jià)格獲得住房,從而成為“房子富人”。如果能夠盤活這批資產(chǎn),將在很大程度上解決我國老年人養(yǎng)老問題。近幾年來,我國金融市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)也取得較快發(fā)展。商業(yè)銀行存款、國家外匯儲(chǔ)備、保險(xiǎn)公司資產(chǎn)規(guī)模都持續(xù)大幅增長(zhǎng)。2006年我國保險(xiǎn)資金運(yùn)用額約17883.3億元,比上年增長(zhǎng)26.83%。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展,北京、上海、廣州等城市的住房二級(jí)市場(chǎng)已經(jīng)全面啟動(dòng)。據(jù)專家預(yù)測(cè),今后幾年,北京等大城市的二手房交易量每年將以15%至20%的速度遞增。國內(nèi)金融市場(chǎng)和住房二級(jí)市場(chǎng)的逐步成熟,為發(fā)展住房反向抵押貸款提供了良好的市場(chǎng)基礎(chǔ)條件。但是,住房反向抵押貸款在我國還是全新的產(chǎn)品,距離真正投向國內(nèi)市場(chǎng)還有許多不確定性和阻礙因素。

缺少國家的政策支持。住房反向抵押貸款不僅是一個(gè)金融產(chǎn)品,更是具有明顯社會(huì)屬性的社會(huì)產(chǎn)品。住房反向抵押貸款的推出是為了解決社會(huì)養(yǎng)老問題,得到多數(shù)國家政府的支持。從各國經(jīng)驗(yàn)來看,在發(fā)展初期政府進(jìn)行引導(dǎo)示范,提供資金發(fā)展公立的咨詢機(jī)構(gòu);積極開展政策宣傳、解釋工作,促進(jìn)潛在需求變成現(xiàn)實(shí)需求;制定稅收減免等優(yōu)惠政策,并通過保險(xiǎn)或擔(dān)保等,降低市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn);出臺(tái)有關(guān)法律法規(guī),制定比較詳實(shí)的實(shí)施計(jì)劃,規(guī)范業(yè)務(wù)經(jīng)營行為,為業(yè)務(wù)發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。目前,我國的政策導(dǎo)向不明朗,缺少相應(yīng)的法律法規(guī),政策變動(dòng)和規(guī)劃變遷都會(huì)給住房反向抵押貸款的推出帶來不確定性。我國城市土地屬于國有,土地有償有限期使用,土地使用權(quán)實(shí)行批租制度,規(guī)劃用途為住宅的土地使用年限為70年,70年到期后地面附著物的計(jì)價(jià)和處置目前尚不明朗。盡管《物權(quán)法》已經(jīng)出臺(tái),但對(duì)房地產(chǎn)的價(jià)值影響仍有不確定性因素,無形中加大了貸款機(jī)構(gòu)(保險(xiǎn)人)的風(fēng)險(xiǎn)。隨著城市的迅速發(fā)展,城市建設(shè)和重新規(guī)劃設(shè)計(jì)到路橋建設(shè)、城區(qū)改造,產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的布局調(diào)整也會(huì)帶來搬遷,有關(guān)住宅拆遷補(bǔ)償?shù)恼咦呦蚝茈y預(yù)料。

市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)缺乏規(guī)避工具。鑒于稀缺資源土地的不可再生性,從長(zhǎng)期來看,房地產(chǎn)的價(jià)值是上升的,雖然會(huì)有周期性的波動(dòng),應(yīng)該不會(huì)大幅度下降。實(shí)際上,房地產(chǎn)受到土地供給的限制,供求難以達(dá)到均衡容易形成泡沫,現(xiàn)實(shí)中房?jī)r(jià)暴跌的例子并不鮮見。由于房產(chǎn)是反向抵押貸款的惟一還款保證,房產(chǎn)價(jià)值的變化與反向抵押貸款的安全性和收益性息息相關(guān)。一旦對(duì)房產(chǎn)行情預(yù)測(cè)失準(zhǔn),房地產(chǎn)泡沫破裂的風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)轉(zhuǎn)嫁到反向抵押貸款提供機(jī)構(gòu),破壞性相當(dāng)大。美國等國家也是在規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后,才獲得長(zhǎng)足發(fā)展的。美國Finan-cialFreedom計(jì)劃通過證券化運(yùn)作,把原來由貸款機(jī)構(gòu)獨(dú)家承擔(dān)的房產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)、利率變動(dòng)等風(fēng)險(xiǎn)分散給了眾多個(gè)人和機(jī)構(gòu)投資者,由大家共同承擔(dān),從而使貸款人的風(fēng)險(xiǎn)程度大大下降。我國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風(fēng)險(xiǎn)分散機(jī)制,住房反向抵押貸款的風(fēng)險(xiǎn)完全高度集中于提供商,不利于調(diào)動(dòng)金融機(jī)構(gòu)經(jīng)營該業(yè)務(wù)的主動(dòng)性。

中介市場(chǎng)發(fā)展滯后。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的開辦涉及房地產(chǎn)評(píng)估、信息咨詢、法律等中介市場(chǎng)的發(fā)育。反向抵押貸款業(yè)務(wù)首先要求對(duì)申請(qǐng)貸款的房屋價(jià)值進(jìn)行評(píng)估,在保險(xiǎn)合同結(jié)束時(shí)要通過中介結(jié)構(gòu)對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行處置。評(píng)估的準(zhǔn)確性直接關(guān)系到貸款金額的大小以及貸款提供商的風(fēng)險(xiǎn)水平。同時(shí),通過房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司交易房產(chǎn)可以有效降低保險(xiǎn)公司處置成本。我國房地產(chǎn)評(píng)估市場(chǎng)建立時(shí)間較短,評(píng)估機(jī)構(gòu)資質(zhì)混亂,執(zhí)業(yè)人員整體素質(zhì)不高,市場(chǎng)管理不統(tǒng)一,評(píng)估程序不規(guī)范,評(píng)估結(jié)果不科學(xué)等,使得房產(chǎn)價(jià)值評(píng)估的準(zhǔn)確性受到質(zhì)疑,給住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)的推出造成不利影響。

傳統(tǒng)觀念的阻礙。我國的文化傳統(tǒng)和消費(fèi)觀念與國外差別很大。西方國家崇尚獨(dú)立,子女長(zhǎng)大成人后父母沒有義務(wù)給予經(jīng)濟(jì)幫助,很多人選擇將遺產(chǎn)捐贈(zèng)給慈善機(jī)構(gòu)而不是留給子女,高額的遺產(chǎn)稅也強(qiáng)化了這種做法。而在我國,社會(huì)捐贈(zèng)行為并不普遍,法律對(duì)成年子女對(duì)父母的贍養(yǎng)義務(wù)及遺產(chǎn)的繼承權(quán)有嚴(yán)格的規(guī)定,遺產(chǎn)稅目前尚未推出。在這種文化背景下,我國居民能否接受住房反向抵押貸款還需要驗(yàn)證。

流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)的防范。住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)在開辦時(shí)需要投入大量資金,在長(zhǎng)達(dá)十幾年、數(shù)十年的時(shí)間內(nèi)需要持續(xù)向借款人支付貸款,資金回收卻要在房主死亡、永久性搬遷乃至出售房屋之后,在相當(dāng)長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)市場(chǎng)情況可能發(fā)生很大變化,支出的剛性和收入的不確定性,容易使貸款提供商的資金周轉(zhuǎn)陷入困境,出現(xiàn)嚴(yán)重的支付危機(jī),進(jìn)而引發(fā)流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)。

我國發(fā)展住房反向抵押貸款前景分析

反向抵押貸款的組織模式選擇。住房反向抵押貸款的組織模式可以是完全市場(chǎng)模式、完全政府模式以及二者的兼顧。我國發(fā)展該項(xiàng)業(yè)務(wù)的模式應(yīng)該在政府主導(dǎo)下,充分發(fā)揮包括人壽保險(xiǎn)和財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司在內(nèi)的整個(gè)保險(xiǎn)行業(yè)的優(yōu)勢(shì),聯(lián)合商業(yè)銀行、房地產(chǎn)中介的力量,走政府模式與市場(chǎng)模式相結(jié)合的道路。住房反向抵押貸款模式承擔(dān)了社會(huì)管理的重要職能,具有促進(jìn)社會(huì)穩(wěn)定,推動(dòng)和諧社會(huì)建設(shè)的重要作用,同時(shí)也承擔(dān)著較大的風(fēng)險(xiǎn),完全具有外部經(jīng)濟(jì)屬性,政府有責(zé)任支持該業(yè)務(wù)的發(fā)展。我國信用體系建設(shè)不健全,法制環(huán)境不完善,單純市場(chǎng)化運(yùn)作容易出現(xiàn)問題。由于這項(xiàng)業(yè)務(wù)關(guān)系眾多老年人的切身利益,任何環(huán)節(jié)的失誤都會(huì)造成社會(huì)負(fù)面影響。開發(fā)該業(yè)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)較大,需要政府在稅收、資金來源等方面給與開辦機(jī)構(gòu)政策性鼓勵(lì)和扶持。從已經(jīng)推行該業(yè)務(wù)的國家來看,都經(jīng)歷了普及基礎(chǔ)知識(shí)、提供業(yè)務(wù)咨詢的重要階段。為增強(qiáng)居民的信心,這項(xiàng)工作離不開政府的介入。

反向抵押貸款的產(chǎn)業(yè)模式選擇盡管美國模式有其不可取代的優(yōu)勢(shì),但在我國社會(huì)養(yǎng)老體系尚不健全的情況下,現(xiàn)階段很難采取這種完全以政府為主的模式,從國內(nèi)金融體系的建設(shè)來看,保險(xiǎn)業(yè)在住房反向抵押貸款業(yè)務(wù)上具有無可替代的優(yōu)勢(shì)。從住房反向抵押貸款產(chǎn)品性質(zhì)來看,主要包含了利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)、道德風(fēng)險(xiǎn)等。其中市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)(房地產(chǎn)價(jià)格波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn))屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn),從國外經(jīng)驗(yàn)來看,一般通過建立共同保險(xiǎn)基金、政府擔(dān)保,或者通過資產(chǎn)證券化實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)的轉(zhuǎn)移或共擔(dān),無論由銀行或是保險(xiǎn)公司承當(dāng)產(chǎn)品的提供商都無法最終化解該風(fēng)險(xiǎn),必須由政府提供政策支持,建立保險(xiǎn)基金或?qū)崿F(xiàn)資產(chǎn)證券化,從而消除該風(fēng)險(xiǎn),這也是我國推行住房反向抵押貸款最大的障礙。剔除該風(fēng)險(xiǎn)的影響,保險(xiǎn)業(yè)在甄別利率風(fēng)險(xiǎn)、客戶長(zhǎng)壽風(fēng)險(xiǎn)方面具有壽險(xiǎn)精算技術(shù)優(yōu)勢(shì)。人壽保險(xiǎn)公司在資產(chǎn)的配比方面,本來就以長(zhǎng)期資產(chǎn)為主,因而流動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)明顯低于銀行等其他金融機(jī)構(gòu),具有先天優(yōu)勢(shì)。道德風(fēng)險(xiǎn)、逆選擇風(fēng)險(xiǎn)則需要在具體產(chǎn)品設(shè)計(jì)中加強(qiáng)客戶選擇,建立激勵(lì)約束機(jī)制。發(fā)展住房反向抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)大有可為,充分表現(xiàn)保險(xiǎn)業(yè)發(fā)揮社會(huì)管理職能、承擔(dān)社會(huì)責(zé)任的重要作用。

反向抵押貸款的經(jīng)營模式選擇。借鑒國外經(jīng)驗(yàn),我國住房反向抵押貸款可以采用以保險(xiǎn)業(yè)為主或“銀保合作”模式。在以保險(xiǎn)業(yè)為主的模式下,主要的做法是保險(xiǎn)公司將已經(jīng)擁有房屋產(chǎn)權(quán)的老年投保人的房屋產(chǎn)權(quán)抵押,利用精算方法計(jì)算其每月可獲得的金額,直到貸款人亡故,保險(xiǎn)公司將其抵押的房屋收回,進(jìn)行銷售,拍賣或出租。在“銀保合作”模式下,有兩種操作辦法:一是以保險(xiǎn)公司為主設(shè)計(jì)年金產(chǎn)品,銀行將貸款用于購買這種產(chǎn)品,保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)向客戶定期發(fā)放年金;二是借款者首先將住宅抵押給銀行,銀行跟借款人商定反抵押貸款的期限(如10年)并每月向借款人發(fā)放月付款,同時(shí)銀行每月向保險(xiǎn)公司支付一定的保金投保用于購買延期年金。如果達(dá)到期限,借款人還健在,其后的月付款由保險(xiǎn)公司支付;如借款人去世,銀行可將房產(chǎn)回收,然后通過房產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行處置。以保險(xiǎn)業(yè)為主模式的主要優(yōu)點(diǎn)可以使保險(xiǎn)公司的精算技術(shù)力量、經(jīng)營養(yǎng)老金的業(yè)務(wù)優(yōu)勢(shì)、豐富的理賠經(jīng)驗(yàn)以及保險(xiǎn)公司的資產(chǎn)配置特點(diǎn)得到充分發(fā)揮。但是,開展此業(yè)務(wù)需要在一個(gè)相當(dāng)長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)提供大量的資金,特別是在業(yè)務(wù)開展的開始幾年之內(nèi),現(xiàn)金流出會(huì)非常大,而沒有任何的現(xiàn)金流入,加上該業(yè)務(wù)具有的非贏利屬性,如果沒有政府相關(guān)政策的支持,保險(xiǎn)公司獨(dú)自開展此業(yè)務(wù)將面臨較大的資金壓力及盈利壓力。在“銀保合作”模式下,一方面,商業(yè)銀行擁有大量的資金,財(cái)力雄厚,能夠滿足反抵押貸款的啟動(dòng)預(yù)算,結(jié)合壽險(xiǎn)公司在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、定價(jià)等方面的優(yōu)勢(shì),使得該模式比僅由保險(xiǎn)公司或商業(yè)銀行單獨(dú)開展反抵押貸款業(yè)務(wù)具有明顯的優(yōu)勢(shì)。在銀行提供大量啟動(dòng)資金的情況下,銀行面臨的風(fēng)險(xiǎn)狀況要比保險(xiǎn)公司的風(fēng)險(xiǎn)要高,這有助于減輕保險(xiǎn)公司的資金壓力。另一方面,由于“銀保合作”模式涉及銀行和保險(xiǎn)兩家金融機(jī)構(gòu),在制度的設(shè)計(jì)中要考慮合理的利益分配,以便調(diào)動(dòng)兩家機(jī)構(gòu)的積極性。我國現(xiàn)實(shí)行分業(yè)監(jiān)管的監(jiān)管體制,反抵押貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)管對(duì)監(jiān)管機(jī)構(gòu)提出了更高的要求。

保險(xiǎn)產(chǎn)品創(chuàng)新。年金保險(xiǎn)產(chǎn)品。年金保險(xiǎn)產(chǎn)品由人壽保險(xiǎn)公司提供,根據(jù)客戶的不同需求,在具體設(shè)計(jì)中可以采取靈活的年金支付方式,包括等值、遞增或遞減式年金、通貨膨脹率掛鉤式年金。還可以推行信用額度產(chǎn)品,即投保人可以獲得一個(gè)固定的信用額度,在每次限額內(nèi)可以靈活取用;也可采用信貸額度與一固定時(shí)間內(nèi)分期等值年金相結(jié)合的方式,其中信貸額度中未使用的額度將按與貸款利率相同的利率隨著時(shí)間而增長(zhǎng)。在確定借款者的領(lǐng)取金額時(shí),可以考慮只對(duì)房產(chǎn)全部?jī)r(jià)值的一部分提供貸款,以減少未來房產(chǎn)價(jià)值變化的不確定性對(duì)保險(xiǎn)公司的影響,特別是未來房地產(chǎn)市場(chǎng)整體低迷時(shí)該業(yè)務(wù)對(duì)保險(xiǎn)公司的不良影響,這樣做亦可從一定程度上降低房產(chǎn)的維護(hù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí),所設(shè)計(jì)的產(chǎn)品可以考慮一套允許養(yǎng)老者“贖回”的辦法,在不損害保險(xiǎn)公司利益的前提下,為投保者留下一個(gè)隨時(shí)可以退出的通道。

在設(shè)計(jì)年金產(chǎn)品之初要考慮到投保人可能會(huì)在未來贖回房產(chǎn),保險(xiǎn)公司應(yīng)該在要求投保人償還全部給付金本息之外,還可要求投保人按預(yù)定的某一比例對(duì)保險(xiǎn)人進(jìn)行補(bǔ)償,“贖回”視同于投保人清償了曾以房產(chǎn)權(quán)抵押向保險(xiǎn)公司借的一種高息貸款。借款人亡故后,保險(xiǎn)公司還可以給予其子女以購買這套房屋的優(yōu)先權(quán)。當(dāng)然其價(jià)格要由房屋的所有者———保險(xiǎn)公司來提出,這有助于滿足我國有些老年人希望身后讓其子女繼續(xù)擁有這套房屋的愿望。反向抵押貸款保證保險(xiǎn)。為預(yù)防老年人居住的房屋因火災(zāi)、爆炸、自然災(zāi)害等事故損失,房屋價(jià)值減少,導(dǎo)致老年房主到期不能履行或不能完全履行反向抵押借款合同約定的房屋交付責(zé)任,由財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司開發(fā)反向抵押貸款保證保險(xiǎn),承擔(dān)事故發(fā)生時(shí)被保險(xiǎn)人應(yīng)承擔(dān)的全部或部分還貸責(zé)任,保障貸款人或年金保險(xiǎn)人已發(fā)放的貸款額度不受損失。房屋保險(xiǎn)。由財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)公司提供的保障老年房主的財(cái)產(chǎn)安全的家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。反向抵押貸款保證保險(xiǎn)在實(shí)際中保障的是年金保險(xiǎn)人的利益,而房屋保險(xiǎn)則是保障老年人的利益,當(dāng)其賴以生活的房屋遭受火災(zāi)、爆炸、自然災(zāi)害等事故導(dǎo)致?lián)p失,保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償超過還貸責(zé)任部分的財(cái)產(chǎn)損失。利率保險(xiǎn)。對(duì)未來的利率走向,往往很難給與預(yù)期。這就需要對(duì)利率實(shí)施相應(yīng)的保險(xiǎn),以對(duì)可能發(fā)生的利率的增減變化,并對(duì)由此帶來的收益或損失,能夠建立一種在借款人和保險(xiǎn)公司之間的收益分享或損失共擔(dān)的新機(jī)制。

經(jīng)營模式創(chuàng)新。反向抵押貸款產(chǎn)品在經(jīng)營模式與傳統(tǒng)保險(xiǎn)產(chǎn)品差別很大。反向抵押貸款并不是一個(gè)單一的保險(xiǎn)產(chǎn)品,而是一組保險(xiǎn)產(chǎn)品構(gòu)成的保險(xiǎn)計(jì)劃,既需要壽險(xiǎn)公司的參與,也需要財(cái)險(xiǎn)公司的加盟,相互補(bǔ)充、相互促進(jìn),共同保障方案的順利實(shí)施。反向抵押貸款在不同的階段需要不同性質(zhì)機(jī)構(gòu)的參與?？蛻粼u(píng)估階段以及房屋交付階段,都需要借助房地產(chǎn)中介的力量。該產(chǎn)品計(jì)劃的順利實(shí)施,需要不同的機(jī)構(gòu)和客戶打交道,如何保證服務(wù)及信譽(yù),如何保證老年客戶的利益不受到損害,這些面臨很大的挑戰(zhàn)。分析美國HECM計(jì)劃,可以看出,該計(jì)劃之所以能夠在美國得到很好地開展,原因之一就是因?yàn)閹缀跛械姆吹盅嘿J款合約都最終轉(zhuǎn)售給聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì),即聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)為所有的反抵押貸款合約提供了流動(dòng)性保證,一旦反抵押貸款數(shù)額超出房產(chǎn)價(jià)值,超出部分由聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會(huì)負(fù)責(zé)支付,從而避免了業(yè)務(wù)開展機(jī)構(gòu)的損失。為了順利地在我國開展該業(yè)務(wù),可以考慮由政府機(jī)構(gòu)同意向借款人收取保險(xiǎn)費(fèi)用,建立反抵押貸款保險(xiǎn)基金,對(duì)借款人與保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)的可能損失進(jìn)行補(bǔ)償。保險(xiǎn)基金的成立,一方面保證了即使保險(xiǎn)公司倒閉,房主也可以按時(shí)拿到貸款;另一方面,如果貸款本息額超過住房?jī)r(jià)值,差額由保險(xiǎn)基金進(jìn)行補(bǔ)償,使貸款機(jī)構(gòu)避免損失,從而消除借款人和貸款機(jī)構(gòu)的后顧之憂。保險(xiǎn)基金應(yīng)當(dāng)集中管理,統(tǒng)籌使用。一旦發(fā)生極端事故,保險(xiǎn)基金不足以償還所需數(shù)額時(shí),應(yīng)當(dāng)由國家財(cái)政進(jìn)行補(bǔ)充。

嚴(yán)格風(fēng)險(xiǎn)管控措施。在美國,法律規(guī)定,老年客戶在申請(qǐng)反向抵押貸款時(shí)應(yīng)沒有欠債,或承諾用第一筆貸款一次性償還欠債。我國尚無與反向抵押貸款相配套的法律法規(guī),這在保證老年人利益的同時(shí),給保險(xiǎn)公司和銀行在實(shí)際運(yùn)行中控制風(fēng)險(xiǎn)出了難題。我國信用體系不完善,提供貸款的保險(xiǎn)公司或銀行應(yīng)對(duì)申請(qǐng)人進(jìn)行嚴(yán)格的個(gè)人信用評(píng)估,確保其成為第一債務(wù)人。應(yīng)該嚴(yán)格確立貸款申請(qǐng)人的資格,防止同一申請(qǐng)人用同一房產(chǎn)到不同的機(jī)構(gòu)重復(fù)申請(qǐng)反抵押貸款,詳細(xì)約定貸款申請(qǐng)人的再使用房屋期間的義務(wù),對(duì)房產(chǎn)質(zhì)量進(jìn)行合理評(píng)估,減少道德風(fēng)險(xiǎn)。在合同中約定,每年由原房屋持有人對(duì)房屋進(jìn)行適當(dāng)?shù)恼?以減少房屋的損毀。我國地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展不均衡,要根據(jù)具體地區(qū)具體情況來確定要支付的貸款額。同時(shí),考慮到反向抵押貸款長(zhǎng)達(dá)十年、二十年的周期,為了降低年金提供者的支付風(fēng)險(xiǎn),增強(qiáng)其流動(dòng)性,可以考慮進(jìn)行反向抵押貸款資產(chǎn)證券化,這樣不僅可以吸引更多的投資者,為該業(yè)務(wù)的開展籌措更多的資金,解決住房反抵押貸款流動(dòng)性差的特性,而且可以有效分?jǐn)傦L(fēng)險(xiǎn),特別是可以分擔(dān)由于房地產(chǎn)市場(chǎng)的異常波動(dòng)及長(zhǎng)期利率變化的不確定性給保險(xiǎn)公司帶來的不利影響。

在住房反向抵押貸款產(chǎn)品不夠成熟,市場(chǎng)沒有完全打開的情況下,可在金融市場(chǎng)較為發(fā)達(dá)、房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)較成熟的地區(qū)進(jìn)行試點(diǎn),規(guī)范業(yè)務(wù)開辦流程,檢驗(yàn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的合理性和科學(xué)性,逐步向全社會(huì)普及產(chǎn)品概念,改變傳統(tǒng)觀念,為業(yè)務(wù)的順利鋪開積累經(jīng)驗(yàn)。