反向抵押貸款優(yōu)勢作用與遠景研究

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本文作者：楊明 單位：中央財經大學保險學院

此外,老年人身故后,繼承人是否可以贖回房產、以及贖回的方式在不同模式下也是不同的。這種差別主要由于各國法律環(huán)境、參與機構、金融環(huán)境等的不同造成的。住房反向抵押貸款的產生,主要源于兩方面的原因:一是人口老齡化,養(yǎng)老壓力增大;二是住房自有化率提高,居民資產大部分固化在住房上。與儲蓄、股票、債券等金融資產一樣,住房是家庭資產的重要組成部分,對于普通老年居民來說,他們工作期間的大部分積累都凝結在住房上,由于住房屬于不動產,交易變現(xiàn)比較困難,不能像其他金融資產那樣可以用于支付老年人的生活及醫(yī)療費用,一旦退休,他們的生活質量不可避免下降。住房反向抵押貸款的推出,就是在不改變房主居住條件的前提下,盤活這部分固定資產,實現(xiàn)資源的優(yōu)化配置。

我國發(fā)展住房反向抵押貸款背景分析

我國發(fā)展反向抵押貸款的必要性。我國進入老齡化社會。按國際通行的標準,60歲以上的老年人口超過總人口的10%,或65歲以上的老年人口超過總人口的7%,即可看作是人口老齡化社會。第5次全國人口普查結果顯示,2000年,我國60歲及以上的人口已達到1.32億人左右,占總人口的10.26%;65歲及以上的人口為8811萬人,占總人口的6.96%。按國際標準,我國從2000年開始正式進入老齡化社會。近幾年來,老年人口占比高居不下。國家統(tǒng)計局數(shù)字顯示,2005年,60歲及以上和65歲及以上的人口占總人口的比例較第5次全國人口普查時分別上升了0.76%和0.73%。根據(jù)全國老齡委辦公室2006年的《我國人口老齡化發(fā)展趨勢預測研究報告》,2020年以前為快速老齡化階段,從2021年到2050年是加速老齡化階段,到2050年,我國老年人口總量將超過4億人,老齡化水平推進到30%以上。我國是在尚未實現(xiàn)現(xiàn)代化、經濟尚不發(fā)達的情況下進入老齡社會的。發(fā)達國家進入老齡化社會時,人均國內生產總值一般在5000至10000美元以上,我國目前人均國內生產總值僅超過1000美元,給我國經濟的可持續(xù)性發(fā)展帶來嚴峻挑戰(zhàn)。

現(xiàn)有基本養(yǎng)老保險制度不健全。1991年,我國開始養(yǎng)老保險制度的改革,十四屆三中全會明確提出建立企業(yè)職工社會養(yǎng)老保險統(tǒng)籌和個人賬戶相結合的制度。經過十幾年的建設,新的社會養(yǎng)老保障制度初步形成,但一系列現(xiàn)實問題不容回避。目前的社會保險模式只是名義上的個人賬戶制度,實質依然是現(xiàn)收現(xiàn)付制,社會養(yǎng)老保險金的實質缺口很大。根據(jù)世界銀行2005年5月公布的數(shù)據(jù),按照目前的制度模式,2001年到2075年間,我國基本養(yǎng)老保險的收支缺口將高達9.15億元。我國基本養(yǎng)老保險水平較低,不足以保證老年人的生活水平。

家庭養(yǎng)老功能弱化。從20世紀70年代我國推行計劃生育政策以來,我國家庭從結構復雜、規(guī)模龐大的傳統(tǒng)模式,向結構簡單、規(guī)模較小的現(xiàn)代模式轉化,倒金字塔式“四二一”結構的家庭所占比重越來越高。數(shù)據(jù)顯示,到2050年,每100名年輕人負擔的老人將達到49人,傳統(tǒng)“養(yǎng)兒防老”的家庭養(yǎng)老模式很難承擔如此龐大的養(yǎng)老責任。

我國發(fā)展住房反向抵押貸款的機遇與挑戰(zhàn)。經過近二十年房地產市場的發(fā)展,我國擁有房產的家庭占比提高,第5次全國人口普查對住房的調查顯示,城市中擁有各種自由產權住房的家庭高達72%。由我國老齡科學研究中心組織的“我國城鄉(xiāng)老年人口狀況一次性調查”顯示,到2003年底,全國城鎮(zhèn)老年人家庭約有2000多萬戶,城鎮(zhèn)老年人家庭戶均住房面積為70.3平方米。按照房產均價2000元/平方米計算,老年人家庭擁有房產的財富價值達2.8萬億元。我國多年實行低收入、低消費的政策,絕大多數(shù)老年人并沒有多少積蓄,難以保證他們退休后的生活水平。但在我國福利住房制度改革階段,老年人往往以低于市場的價格獲得住房,從而成為“房子富人”。如果能夠盤活這批資產,將在很大程度上解決我國老年人養(yǎng)老問題。近幾年來,我國金融市場和房地產市場也取得較快發(fā)展。商業(yè)銀行存款、國家外匯儲備、保險公司資產規(guī)模都持續(xù)大幅增長。2006年我國保險資金運用額約17883.3億元,比上年增長26.83%。隨著房地產市場的發(fā)展,北京、上海、廣州等城市的住房二級市場已經全面啟動。據(jù)專家預測,今后幾年,北京等大城市的二手房交易量每年將以15%至20%的速度遞增。國內金融市場和住房二級市場的逐步成熟,為發(fā)展住房反向抵押貸款提供了良好的市場基礎條件。但是,住房反向抵押貸款在我國還是全新的產品,距離真正投向國內市場還有許多不確定性和阻礙因素。

缺少國家的政策支持。住房反向抵押貸款不僅是一個金融產品,更是具有明顯社會屬性的社會產品。住房反向抵押貸款的推出是為了解決社會養(yǎng)老問題,得到多數(shù)國家政府的支持。從各國經驗來看,在發(fā)展初期政府進行引導示范,提供資金發(fā)展公立的咨詢機構;積極開展政策宣傳、解釋工作,促進潛在需求變成現(xiàn)實需求;制定稅收減免等優(yōu)惠政策,并通過保險或擔保等,降低市場風險;出臺有關法律法規(guī),制定比較詳實的實施計劃,規(guī)范業(yè)務經營行為,為業(yè)務發(fā)展創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。目前,我國的政策導向不明朗,缺少相應的法律法規(guī),政策變動和規(guī)劃變遷都會給住房反向抵押貸款的推出帶來不確定性。我國城市土地屬于國有,土地有償有限期使用,土地使用權實行批租制度,規(guī)劃用途為住宅的土地使用年限為70年,70年到期后地面附著物的計價和處置目前尚不明朗。盡管《物權法》已經出臺,但對房地產的價值影響仍有不確定性因素,無形中加大了貸款機構(保險人)的風險。隨著城市的迅速發(fā)展,城市建設和重新規(guī)劃設計到路橋建設、城區(qū)改造,產業(yè)結構的布局調整也會帶來搬遷,有關住宅拆遷補償?shù)恼咦呦蚝茈y預料。

市場風險缺乏規(guī)避工具。鑒于稀缺資源土地的不可再生性,從長期來看,房地產的價值是上升的,雖然會有周期性的波動,應該不會大幅度下降。實際上,房地產受到土地供給的限制,供求難以達到均衡容易形成泡沫,現(xiàn)實中房價暴跌的例子并不鮮見。由于房產是反向抵押貸款的惟一還款保證,房產價值的變化與反向抵押貸款的安全性和收益性息息相關。一旦對房產行情預測失準,房地產泡沫破裂的風險就會轉嫁到反向抵押貸款提供機構,破壞性相當大。美國等國家也是在規(guī)避市場風險的法律法規(guī)及金融工具出現(xiàn)后,才獲得長足發(fā)展的。美國Finan-cialFreedom計劃通過證券化運作,把原來由貸款機構獨家承擔的房產價格波動、利率變動等風險分散給了眾多個人和機構投資者,由大家共同承擔,從而使貸款人的風險程度大大下降。我國現(xiàn)行的金融環(huán)境缺少風險分散機制,住房反向抵押貸款的風險完全高度集中于提供商,不利于調動金融機構經營該業(yè)務的主動性。

中介市場發(fā)展滯后。住房反向抵押貸款業(yè)務的開辦涉及房地產評估、信息咨詢、法律等中介市場的發(fā)育。反向抵押貸款業(yè)務首先要求對申請貸款的房屋價值進行評估,在保險合同結束時要通過中介結構對房產進行處置。評估的準確性直接關系到貸款金額的大小以及貸款提供商的風險水平。同時,通過房地產經紀公司交易房產可以有效降低保險公司處置成本。我國房地產評估市場建立時間較短,評估機構資質混亂,執(zhí)業(yè)人員整體素質不高,市場管理不統(tǒng)一,評估程序不規(guī)范,評估結果不科學等,使得房產價值評估的準確性受到質疑,給住房反向抵押貸款業(yè)務的推出造成不利影響。

傳統(tǒng)觀念的阻礙。我國的文化傳統(tǒng)和消費觀念與國外差別很大。西方國家崇尚獨立,子女長大成人后父母沒有義務給予經濟幫助,很多人選擇將遺產捐贈給慈善機構而不是留給子女,高額的遺產稅也強化了這種做法。而在我國,社會捐贈行為并不普遍,法律對成年子女對父母的贍養(yǎng)義務及遺產的繼承權有嚴格的規(guī)定,遺產稅目前尚未推出。在這種文化背景下,我國居民能否接受住房反向抵押貸款還需要驗證。

流動性風險的防范。住房反向抵押貸款業(yè)務在開辦時需要投入大量資金,在長達十幾年、數(shù)十年的時間內需要持續(xù)向借款人支付貸款,資金回收卻要在房主死亡、永久性搬遷乃至出售房屋之后,在相當長時間內市場情況可能發(fā)生很大變化,支出的剛性和收入的不確定性,容易使貸款提供商的資金周轉陷入困境,出現(xiàn)嚴重的支付危機,進而引發(fā)流動性風險。

我國發(fā)展住房反向抵押貸款前景分析

反向抵押貸款的組織模式選擇。住房反向抵押貸款的組織模式可以是完全市場模式、完全政府模式以及二者的兼顧。我國發(fā)展該項業(yè)務的模式應該在政府主導下,充分發(fā)揮包括人壽保險和財產保險公司在內的整個保險行業(yè)的優(yōu)勢,聯(lián)合商業(yè)銀行、房地產中介的力量,走政府模式與市場模式相結合的道路。住房反向抵押貸款模式承擔了社會管理的重要職能,具有促進社會穩(wěn)定,推動和諧社會建設的重要作用,同時也承擔著較大的風險,完全具有外部經濟屬性,政府有責任支持該業(yè)務的發(fā)展。我國信用體系建設不健全,法制環(huán)境不完善,單純市場化運作容易出現(xiàn)問題。由于這項業(yè)務關系眾多老年人的切身利益,任何環(huán)節(jié)的失誤都會造成社會負面影響。開發(fā)該業(yè)務風險較大,需要政府在稅收、資金來源等方面給與開辦機構政策性鼓勵和扶持。從已經推行該業(yè)務的國家來看,都經歷了普及基礎知識、提供業(yè)務咨詢的重要階段。為增強居民的信心,這項工作離不開政府的介入。

反向抵押貸款的產業(yè)模式選擇盡管美國模式有其不可取代的優(yōu)勢,但在我國社會養(yǎng)老體系尚不健全的情況下,現(xiàn)階段很難采取這種完全以政府為主的模式,從國內金融體系的建設來看,保險業(yè)在住房反向抵押貸款業(yè)務上具有無可替代的優(yōu)勢。從住房反向抵押貸款產品性質來看,主要包含了利率風險、客戶長壽風險、流動性風險、市場風險、道德風險等。其中市場風險(房地產價格波動風險)屬于系統(tǒng)風險,從國外經驗來看,一般通過建立共同保險基金、政府擔保,或者通過資產證券化實現(xiàn)風險的轉移或共擔,無論由銀行或是保險公司承當產品的提供商都無法最終化解該風險,必須由政府提供政策支持,建立保險基金或實現(xiàn)資產證券化,從而消除該風險,這也是我國推行住房反向抵押貸款最大的障礙。剔除該風險的影響,保險業(yè)在甄別利率風險、客戶長壽風險方面具有壽險精算技術優(yōu)勢。人壽保險公司在資產的配比方面,本來就以長期資產為主,因而流動風險明顯低于銀行等其他金融機構,具有先天優(yōu)勢。道德風險、逆選擇風險則需要在具體產品設計中加強客戶選擇,建立激勵約束機制。發(fā)展住房反向抵押貸款保險業(yè)大有可為,充分表現(xiàn)保險業(yè)發(fā)揮社會管理職能、承擔社會責任的重要作用。

反向抵押貸款的經營模式選擇。借鑒國外經驗,我國住房反向抵押貸款可以采用以保險業(yè)為主或“銀保合作”模式。在以保險業(yè)為主的模式下,主要的做法是保險公司將已經擁有房屋產權的老年投保人的房屋產權抵押,利用精算方法計算其每月可獲得的金額,直到貸款人亡故,保險公司將其抵押的房屋收回,進行銷售,拍賣或出租。在“銀保合作”模式下,有兩種操作辦法:一是以保險公司為主設計年金產品,銀行將貸款用于購買這種產品,保險公司負責向客戶定期發(fā)放年金;二是借款者首先將住宅抵押給銀行,銀行跟借款人商定反抵押貸款的期限(如10年)并每月向借款人發(fā)放月付款,同時銀行每月向保險公司支付一定的保金投保用于購買延期年金。如果達到期限,借款人還健在,其后的月付款由保險公司支付;如借款人去世,銀行可將房產回收,然后通過房產中介機構進行處置。以保險業(yè)為主模式的主要優(yōu)點可以使保險公司的精算技術力量、經營養(yǎng)老金的業(yè)務優(yōu)勢、豐富的理賠經驗以及保險公司的資產配置特點得到充分發(fā)揮。但是,開展此業(yè)務需要在一個相當長的時期內提供大量的資金,特別是在業(yè)務開展的開始幾年之內,現(xiàn)金流出會非常大,而沒有任何的現(xiàn)金流入,加上該業(yè)務具有的非贏利屬性,如果沒有政府相關政策的支持,保險公司獨自開展此業(yè)務將面臨較大的資金壓力及盈利壓力。在“銀保合作”模式下,一方面,商業(yè)銀行擁有大量的資金,財力雄厚,能夠滿足反抵押貸款的啟動預算,結合壽險公司在產品設計、定價等方面的優(yōu)勢,使得該模式比僅由保險公司或商業(yè)銀行單獨開展反抵押貸款業(yè)務具有明顯的優(yōu)勢。在銀行提供大量啟動資金的情況下,銀行面臨的風險狀況要比保險公司的風險要高,這有助于減輕保險公司的資金壓力。另一方面,由于“銀保合作”模式涉及銀行和保險兩家金融機構,在制度的設計中要考慮合理的利益分配,以便調動兩家機構的積極性。我國現(xiàn)實行分業(yè)監(jiān)管的監(jiān)管體制,反抵押貸款業(yè)務的監(jiān)管對監(jiān)管機構提出了更高的要求。

保險產品創(chuàng)新。年金保險產品。年金保險產品由人壽保險公司提供,根據(jù)客戶的不同需求,在具體設計中可以采取靈活的年金支付方式,包括等值、遞增或遞減式年金、通貨膨脹率掛鉤式年金。還可以推行信用額度產品,即投保人可以獲得一個固定的信用額度,在每次限額內可以靈活取用;也可采用信貸額度與一固定時間內分期等值年金相結合的方式,其中信貸額度中未使用的額度將按與貸款利率相同的利率隨著時間而增長。在確定借款者的領取金額時,可以考慮只對房產全部價值的一部分提供貸款,以減少未來房產價值變化的不確定性對保險公司的影響,特別是未來房地產市場整體低迷時該業(yè)務對保險公司的不良影響,這樣做亦可從一定程度上降低房產的維護風險。同時,所設計的產品可以考慮一套允許養(yǎng)老者“贖回”的辦法,在不損害保險公司利益的前提下,為投保者留下一個隨時可以退出的通道。

在設計年金產品之初要考慮到投保人可能會在未來贖回房產,保險公司應該在要求投保人償還全部給付金本息之外,還可要求投保人按預定的某一比例對保險人進行補償,“贖回”視同于投保人清償了曾以房產權抵押向保險公司借的一種高息貸款。借款人亡故后,保險公司還可以給予其子女以購買這套房屋的優(yōu)先權。當然其價格要由房屋的所有者———保險公司來提出,這有助于滿足我國有些老年人希望身后讓其子女繼續(xù)擁有這套房屋的愿望。反向抵押貸款保證保險。為預防老年人居住的房屋因火災、爆炸、自然災害等事故損失,房屋價值減少,導致老年房主到期不能履行或不能完全履行反向抵押借款合同約定的房屋交付責任,由財產保險公司開發(fā)反向抵押貸款保證保險,承擔事故發(fā)生時被保險人應承擔的全部或部分還貸責任,保障貸款人或年金保險人已發(fā)放的貸款額度不受損失。房屋保險。由財產保險公司提供的保障老年房主的財產安全的家庭財產保險。反向抵押貸款保證保險在實際中保障的是年金保險人的利益,而房屋保險則是保障老年人的利益,當其賴以生活的房屋遭受火災、爆炸、自然災害等事故導致?lián)p失,保險人負責賠償超過還貸責任部分的財產損失。利率保險。對未來的利率走向,往往很難給與預期。這就需要對利率實施相應的保險,以對可能發(fā)生的利率的增減變化,并對由此帶來的收益或損失,能夠建立一種在借款人和保險公司之間的收益分享或損失共擔的新機制。

經營模式創(chuàng)新。反向抵押貸款產品在經營模式與傳統(tǒng)保險產品差別很大。反向抵押貸款并不是一個單一的保險產品,而是一組保險產品構成的保險計劃,既需要壽險公司的參與,也需要財險公司的加盟,相互補充、相互促進,共同保障方案的順利實施。反向抵押貸款在不同的階段需要不同性質機構的參與。客戶評估階段以及房屋交付階段,都需要借助房地產中介的力量。該產品計劃的順利實施,需要不同的機構和客戶打交道,如何保證服務及信譽,如何保證老年客戶的利益不受到損害,這些面臨很大的挑戰(zhàn)。分析美國HECM計劃,可以看出,該計劃之所以能夠在美國得到很好地開展,原因之一就是因為幾乎所有的反抵押貸款合約都最終轉售給聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會,即聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會為所有的反抵押貸款合約提供了流動性保證,一旦反抵押貸款數(shù)額超出房產價值,超出部分由聯(lián)邦抵押貸款協(xié)會負責支付,從而避免了業(yè)務開展機構的損失。為了順利地在我國開展該業(yè)務,可以考慮由政府機構同意向借款人收取保險費用,建立反抵押貸款保險基金,對借款人與保險機構的可能損失進行補償。保險基金的成立,一方面保證了即使保險公司倒閉,房主也可以按時拿到貸款;另一方面,如果貸款本息額超過住房價值,差額由保險基金進行補償,使貸款機構避免損失,從而消除借款人和貸款機構的后顧之憂。保險基金應當集中管理,統(tǒng)籌使用。一旦發(fā)生極端事故,保險基金不足以償還所需數(shù)額時,應當由國家財政進行補充。

嚴格風險管控措施。在美國,法律規(guī)定,老年客戶在申請反向抵押貸款時應沒有欠債,或承諾用第一筆貸款一次性償還欠債。我國尚無與反向抵押貸款相配套的法律法規(guī),這在保證老年人利益的同時,給保險公司和銀行在實際運行中控制風險出了難題。我國信用體系不完善,提供貸款的保險公司或銀行應對申請人進行嚴格的個人信用評估,確保其成為第一債務人。應該嚴格確立貸款申請人的資格,防止同一申請人用同一房產到不同的機構重復申請反抵押貸款,詳細約定貸款申請人的再使用房屋期間的義務,對房產質量進行合理評估,減少道德風險。在合同中約定,每年由原房屋持有人對房屋進行適當?shù)恼?以減少房屋的損毀。我國地區(qū)經濟發(fā)展不均衡,要根據(jù)具體地區(qū)具體情況來確定要支付的貸款額。同時,考慮到反向抵押貸款長達十年、二十年的周期,為了降低年金提供者的支付風險,增強其流動性,可以考慮進行反向抵押貸款資產證券化,這樣不僅可以吸引更多的投資者,為該業(yè)務的開展籌措更多的資金,解決住房反抵押貸款流動性差的特性,而且可以有效分攤風險,特別是可以分擔由于房地產市場的異常波動及長期利率變化的不確定性給保險公司帶來的不利影響。

在住房反向抵押貸款產品不夠成熟,市場沒有完全打開的情況下,可在金融市場較為發(fā)達、房地產二級市場較成熟的地區(qū)進行試點,規(guī)范業(yè)務開辦流程,檢驗產品設計的合理性和科學性,逐步向全社會普及產品概念,改變傳統(tǒng)觀念,為業(yè)務的順利鋪開積累經驗。