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國外住宅抵押貸款體制對(duì)比探究

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國外住宅抵押貸款體制對(duì)比探究

本文作者:段昆 單位:蘇州大學(xué)商學(xué)院

私營抵押保險(xiǎn)業(yè)已可以和政府保險(xiǎn)平分秋色,并成為保險(xiǎn)市場上的一支重要力量。一般地,只要購房借款人向私人保險(xiǎn)公司投保抵押貸款保險(xiǎn),他們便能順利地從住房金融機(jī)構(gòu)取得貸款。具體做法上,私營抵押貸款保險(xiǎn)經(jīng)營方式更簡便、靈活,凡有一定支付能力的購房者,其購房貸款的20-30%均可購買私營抵押保險(xiǎn)。當(dāng)由私人住宅抵押貸款保險(xiǎn)公司承保的貸款違約時(shí),保險(xiǎn)公司一般以兩種方式對(duì)貸款人進(jìn)行補(bǔ)償。一是從貸款人那里購買該筆違約貸款,并獲得住房的抵押權(quán);二是按一定比例賠償貸款人的損失,讓貸款機(jī)構(gòu)擁有抵押房屋的產(chǎn)權(quán)。

近年來,由于一些住房金融機(jī)構(gòu)開展“一攬子交易抵押”業(yè)務(wù),即在抵押貸款合同中不僅規(guī)定借款要按時(shí)歸還本息,而且要求借款人須在購買住房時(shí)投保房屋火災(zāi)險(xiǎn)和房主人身險(xiǎn)等險(xiǎn)種,保費(fèi)由借款人與同期應(yīng)交貸款本息一并交于放貸機(jī)構(gòu),再由放貸機(jī)構(gòu)統(tǒng)一交給保險(xiǎn)公司,更是極大地?cái)U(kuò)展了私營抵押貸款保險(xiǎn)業(yè)務(wù)。因此,現(xiàn)在美國的私營抵押保險(xiǎn)業(yè)現(xiàn)已成為美國住宅抵押貸款保險(xiǎn)體系中的重要成員。

英國:住房信用保證保險(xiǎn)為住宅抵押貸款保駕護(hù)航

在英國,由于沒有美國那種專門從事抵押保險(xiǎn)的公營或私營的保險(xiǎn)機(jī)構(gòu),抵押貸款的保險(xiǎn)主要是通過一般保險(xiǎn)公司開辦住房信用保證保險(xiǎn)來實(shí)現(xiàn)的。目前英國通過保險(xiǎn)公司保險(xiǎn)的住宅抵押貸款要占所有住宅抵押貸款的80%以上。

英國的具體做法是:貸款機(jī)構(gòu)要求借款人購買住房信用保證保險(xiǎn),保險(xiǎn)的金額與住房抵押貸款的金額相適應(yīng),并可隨著抵押貸款的償還情況而相應(yīng)減少。保險(xiǎn)的期限應(yīng)與抵押貸款的期限相等,發(fā)放抵押貸款的銀行是保單的持有人和受益人。保險(xiǎn)費(fèi)由借款人即投保人按期繳納,若貸款人在保險(xiǎn)期內(nèi)喪失工作能力或死亡,則由保險(xiǎn)公司代為償還欠款。這種將信用保證保險(xiǎn)引入住房抵押貸款市場的做法,一方面最大限度地保障了借款人及其家人的利益,另一方面也降低了銀行的信貸風(fēng)險(xiǎn)。當(dāng)借款人因人身事故等因而無力償還債務(wù)時(shí),銀行可以從保險(xiǎn)公司得到全部賠償。

法國:人壽保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)為住房抵押貸款立下汗馬功勞

在法國,51%的家庭有負(fù)債,其中30%是因?yàn)橘徺I住房而負(fù)債。近年來法國保險(xiǎn)市場在住房信貸保險(xiǎn)上的保費(fèi)收入平均每年為200億法郎,每年在該險(xiǎn)種上的保費(fèi)增長率為4%—5%,而且超過90%的個(gè)人住房貸款人都投保了人壽保險(xiǎn)和失業(yè)保險(xiǎn)。法國的具體做法是:對(duì)于平均還款期限15年,還款額占收入1/3的貸款,住房貸款期限一般在15-20年間。在這么長的時(shí)間內(nèi),經(jīng)濟(jì)增長率、通貨膨脹率、職工失業(yè)率、市場資金利率都可能會(huì)發(fā)生變化,借款人也可能會(huì)因死亡、殘廢、失業(yè)等各種原因喪失還貸能力,所有這些因素都使貸款銀行面臨很大的風(fēng)險(xiǎn)。銀行必然要求貸款人對(duì)于造成中斷還款的死亡、喪失工作能力和失業(yè)等主要意外事件進(jìn)行保險(xiǎn)。因此,一般地,借款人須按貸款額的0.4%繳納保險(xiǎn)費(fèi),購買人壽保險(xiǎn)。如果借款人在貸款期間喪失還款能力時(shí),由保險(xiǎn)公司代為償還借款人剩余的全部貸款,即銀行確保收回貸款,借款人仍擁有住房。值得一提的是,在法國,保險(xiǎn)公司同時(shí)還提供附加失業(yè)保險(xiǎn),借款人在失業(yè)后由保險(xiǎn)公司承擔(dān)18個(gè)月的償還貸款責(zé)任,費(fèi)率也為貸款額的0.4%。

這種保險(xiǎn)方法對(duì)借款人、銀行、保險(xiǎn)公司都有利。首先,它化解了房地產(chǎn)經(jīng)營者的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)房地產(chǎn)的生產(chǎn)、交易活動(dòng)。其次,銀行則降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。再次,保險(xiǎn)公司通過住房貸款拓展了業(yè)務(wù),法國住房貸款保險(xiǎn)保費(fèi)收入約占人壽保險(xiǎn)公司保費(fèi)收入的30%左右??梢姡▏淖》抠J款壽險(xiǎn)在保障銀行利益的同時(shí)也保障了貸款人的利益,且為銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展鋪路搭橋,起到巨大的推動(dòng)作用。

荷蘭:人壽保險(xiǎn)與住宅抵押貸款合二為一,功不可沒

由于荷蘭實(shí)行住房貸款利息和人壽保險(xiǎn)收入免征所得稅政策,荷蘭金融機(jī)構(gòu)據(jù)此推出了人壽保險(xiǎn)與抵押貸款相結(jié)合的貸款工具,即把人壽保險(xiǎn)和抵押貸款捆綁在一起進(jìn)行銷售。荷蘭的具體做法是:借款人在向銀行貸款的同時(shí),要求購房者購買相應(yīng)年期和金額的人壽保險(xiǎn)作為貸款的抵押,購房者只需支付全部房價(jià)的15-20%的首期房價(jià)即可購房。在保險(xiǎn)期間,借款人分期支付貸款利息給銀行,把保險(xiǎn)費(fèi)(相當(dāng)于本金)還給保險(xiǎn)公司,保險(xiǎn)到期,保險(xiǎn)公司負(fù)責(zé)償還本金給銀行。借款人貸款后只按月償還貸款利息,不償還貸款本金。貸款到期后,借款人所購買的人壽保險(xiǎn)正好到期,保險(xiǎn)收入恰好足以清償貸款本金。

住房抵押貸款與人壽保險(xiǎn)相結(jié)合的要點(diǎn)是借款人將利息按期躉付給銀行,而將本金交給保險(xiǎn)公司,由保險(xiǎn)公司不斷地增值運(yùn)用,在貸款到期后,由保險(xiǎn)公司一次將本金還給銀行。荷蘭體制的優(yōu)點(diǎn)是明顯的:對(duì)保險(xiǎn)公司來說,開拓了經(jīng)營范圍,大大擴(kuò)展了業(yè)務(wù)空間;對(duì)借款人來說,這種貸款工具可最大限度地享受免稅政策,如果人壽保險(xiǎn)公司運(yùn)作得好,還可得到額外保險(xiǎn)分紅;對(duì)于金融機(jī)構(gòu)來說,不會(huì)因借款人中途遭遇不幸以至喪失還款能力而出現(xiàn)貸款無法收回,從而大大降低了貸款風(fēng)險(xiǎn)。

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