住宅貸款保險狀況與應(yīng)對路徑

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本文作者：李云 單位：山西大學(xué)法學(xué)院

從目前的實踐來看,由于貸款審查的嚴(yán)格責(zé)任制和風(fēng)險的存在,我國銀行普遍缺乏放貸的積極性。從住房貸款本身來看,由于還款期限太長,銀行確實存在難以收回貸款本息的風(fēng)險。所以,如果沒有保險的介入,確實會大大降低銀行放貸的積極性。所謂住房貸款保險是為了防范因借款人的信用風(fēng)險或抵押標(biāo)的物（房產(chǎn)）毀損風(fēng)險給貸款人造成損失，由借款人或者貸款機構(gòu)向保險公司繳納保險費，一旦發(fā)生保險合同約定的保險事故后，保險公司將賠償貸款人所受損失的保險。從住房貸款保險所承保的風(fēng)險和住房貸款保險的實務(wù)看，住房貸款保險兼有財產(chǎn)保險、人身保險和保證保險三重屬性。

我國現(xiàn)有的住房貸款保險可分為住房貸款財產(chǎn)保險、住房貸款保證保險、住房貸款人身保險。住房貸款財產(chǎn)保險，是以抵押房地產(chǎn)為保險標(biāo)的的保險，是為了防范房地產(chǎn)抵押以后可能出現(xiàn)毀損、滅失等給貸款人行使抵押權(quán)造成風(fēng)險的保險。房地產(chǎn)包括土地和房屋。由于土地一般不存在滅失的風(fēng)險，因此，住房貸款財產(chǎn)保險主要是抵押房屋的損失保險。住房貸款人身保險,是以借款人為被保險人，向保險人投保的定期壽險,如果借款人在保險期間因死亡、殘疾、喪失勞動能力等無法控制的原因無力償還貸款時，由保險公司向貸款人支付所欠貸款的保險。在房地產(chǎn)貸款發(fā)放以后，借款人有無人身危險是保證還款順利完成的關(guān)鍵。可見，此險種是投保人為了防止被保險人因人身傷亡而無力償還時，房屋被行使抵押權(quán)而購買的保險，是與抵押貸款結(jié)合的人身保險，與一般的人身保險有所不同。住房貸款保證保險，個人住房抵押貸款保證保險是借款人以自己的信用向保險人投保（借款人既是投保人又是被保險人），因不能按期償還貸款時，由保險人代為付款的保險。住房貸款人身保險和住房貸款財產(chǎn)保險是真正的保險，符合保險特點與經(jīng)營原則，承保的是人身和財產(chǎn)風(fēng)險，是投保人無法控制的、偶然的意外風(fēng)險，保險人不能行使代位追償權(quán)，借款人沒有償還保險賠款的義務(wù)。而住房貸款保證保險實際上只是一種擔(dān)保業(yè)務(wù)，所承保的風(fēng)險在一定程度上借款人可以自己控制。住房貸款保證保險的保險費實質(zhì)上是一種手續(xù)費，是保險人提供擔(dān)保的一種報酬。保險人享有代位追償權(quán)，借款人有返還保險賠款的義務(wù)。

我國住房貸款保險市場存在的問題

住房貸款保險業(yè)務(wù)與我國的房地產(chǎn)金融市場相互促進(jìn)，共同發(fā)展，為保障住房信貸的安全，推動住房制度改革，繁榮房地產(chǎn)市場，改善城鎮(zhèn)居民的居住生活條件發(fā)揮了重要作用。但我國的住房貸款保險在發(fā)展過程中也相繼暴露了一些問題，并在一定程度上影響了住房貸款的發(fā)展。如果不能盡快解決，必然會最終制約整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，妨礙居民生活水平的提高，影響國民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

關(guān)于住房貸款保險強制購買問題。對于貸款購房被“搭售”保險的問題，消費者的反應(yīng)越來越強烈，有些消費者甚至為此打起官司。法律界有關(guān)人士指出，保險必須自愿，這是我國民法通則的一個根本原則。我國《保險法》第十一條明確規(guī)定：“投保人和保險人訂立保險合同，應(yīng)當(dāng)遵循公平互利、協(xié)商一致、自愿訂立的原則，不得損害社會公共利益?！薄俺?、行政法規(guī)規(guī)定必須保險的以外，保險公司和其他單位不得強制他人訂立保險合同?！倍袊嗣胥y行頒發(fā)《個人住房抵押貸款管理辦法》強制購房借款人買保險，與《保險法》相抵觸，侵犯了消費者的決定權(quán)和選擇權(quán)。那么,住房貸款保險是否構(gòu)成法律所禁止的強制保險呢?這應(yīng)根據(jù)住房貸款保險的不同類別來分析。銀行對于抵押房產(chǎn)來說享有抵押權(quán)，如果抵押房產(chǎn)損毀滅失，銀行抵押權(quán)就會無法實現(xiàn)。因此，銀行對抵押房產(chǎn)享有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系，即具有保險利益。所以，銀行可以作為投保人直接投保抵押房產(chǎn)財產(chǎn)保險。但銀行常在經(jīng)營中利用自己在住房消費信貸市場上的壟斷地位,強迫借款人購買抵押房產(chǎn)財產(chǎn)保險。因此,住房貸款財產(chǎn)保險已構(gòu)成法律所禁止的強制保險。如果借款人在保險期間因死亡、殘疾、喪失勞動能力等無法控制的原因不能如期償還貸款時，會給銀行帶來很大損失。因此，銀行對借款人因上述原因而違約的信用風(fēng)險具有經(jīng)濟(jì)利害關(guān)系，即具有保險利益。所以，銀行可以作為投保人直接投保信用保險。但銀行往往在經(jīng)營中利用自己的優(yōu)勢地位,強迫借款人購買住房貸款人身保險。因此,住房貸款人身保險也已構(gòu)成法律所禁止的強制保險。住房貸款保證保險則不同，因為該保險中借款人的信用風(fēng)險（如失業(yè)引發(fā)的違約）在一定程度上借款人自己是可以控制的。因此，作為信貸合同的一方當(dāng)事人的銀行為了降低放貸風(fēng)險有權(quán)利要求借款人在簽定借貸合同時提供信用擔(dān)保。因此，住房貸款保證保險并非法律所禁止的強制保險，它只是保證合同履行的一種擔(dān)保業(yè)務(wù)。所以對借款人來說，享有是否投保住房貸款財產(chǎn)保險和住房貸款人身保險、向哪家保險公司投保、保險期限、保險金額等的決定權(quán)。在國外的住房貸款中，借款人只有在首付款低于25%或20%時，才需要在住房抵押的同時購買保險。如加拿大規(guī)定，抵押貸款的首付款比例如果高于或等于25%，借款人無需購買抵押貸款保險；如低于25%，則必須購買抵押貸款保險。"所以，我們沒有必要一切貸款都執(zhí)行強制性保險。

關(guān)于保險合同受益人的問題。受益人是指保險合同中約定、在保險事故發(fā)生后享有保險賠償與保險金請求權(quán)的人。在財產(chǎn)保險合同中，保險賠償金受領(lǐng)者多為被保險人自己，所以合同中沒有受益人的規(guī)定。但有的財險合同也可以規(guī)定第三者（多為債權(quán)人或繼承人）有優(yōu)先領(lǐng)受保險金的權(quán)利。在人身保險合同中，多有受益人的規(guī)定，投保人或被保險人有指定受益人的權(quán)利。在消費者購買住房貸款保險時，銀行要求借款人將銀行設(shè)定為保險的第一受益人，顯然沒有法律依據(jù)：在住房貸款財產(chǎn)保險合同中，不應(yīng)存在受益人規(guī)定，借款者本人作為被保險人享有保險賠償金請求權(quán)；（2）在住房貸款保證保險合同中，也不應(yīng)有受益人規(guī)定，可以在合同中將銀行列為保險賠償金優(yōu)先領(lǐng)受人；在住房貸款人身保險合同中，借款人作為被保險人有指定受益人的權(quán)利，銀行沒有權(quán)利強迫借款人將其列為第一受益人。

關(guān)于保險金額的問題。就住房貸款財產(chǎn)保險的保險金額的確定方式而言,保險公司以房屋購置價作為保險金額。保險金額以房屋購置價來確定,大大超過了作為抵押品的房屋的實際保險價值。因為商品房的銷售價格含建筑成本、土地轉(zhuǎn)讓價、配套費、發(fā)展商的利潤，甚至朝向費、層次費等。其中土地使用的價格占了30%以上,而土地是幾乎不存在風(fēng)險的。所以，如果按房屋購置價格來確定保險金額，則保險公司承擔(dān)的賠償責(zé)任總是低于保險金額。此外，銀行對抵押房產(chǎn)的保險利益等于其發(fā)放的貸款額，根據(jù)中國人民銀行的規(guī)定，個人住房貸款不得超過房價的70%。當(dāng)前的房屋保險以房屋購置價作為保險金額，顯然超出了銀行對抵押房產(chǎn)享有的保險利益。對于住房貸款保證保險和人身保險也是一樣的道理，即保險金額超出了銀行對抵押權(quán)享有的保險利益。我國《保險法》第四十條規(guī)定：“保險金額不得超過保險價值；超過保險價值的，超過部分無效?！彼?，以房屋購置價作為保險金額違反了《保險法》規(guī)定，對借款人來說是白白多交了保費；對于保險人來說，卻是不合理地多收取了保費。

厘定保險費率和繳費方式問題。國內(nèi)一直存在著住房貸款保險費率較高的呼聲。目前，國內(nèi)住房貸款保險的費率一般在0.5%左右，而國外同種業(yè)務(wù)的保費要低得多，在北美和日本都不到0.05%。從該保險合同條款所列保險責(zé)任來看，保險責(zé)任范圍主要是火災(zāi)、爆炸、暴雨、冰雹、空中墜物引起的房屋損失，而對房屋裝修損失不賠。目前建筑質(zhì)量越來越高，地震和戰(zhàn)爭又不在保險范圍，保單中所列的意外事件導(dǎo)致?lián)p失的可能性微乎其微，出險率相當(dāng)?shù)?使得保險公司收取的保費與其承擔(dān)的風(fēng)險顯得極不對稱，并且大大增加了購房消費者的負(fù)擔(dān)。住房貸款財產(chǎn)保險存在降低費率的空間。房貸險是躉繳保費，并且該保費由銀行代收。

根據(jù)保險常識，保險期限一年以上的，保費可以選擇躉繳或分期繳納，硬要投保人躉繳沒有依據(jù)?，F(xiàn)在的房貸險費率也是按逐年交費方式制定的。雖然躉繳方式可以獲得一定的折扣，但是這會增加投保人付款壓力。保險公司要求借款人一次付清，但隨著購房者每月還款的增加，保險金額在逐步減少，銀行所承擔(dān)的風(fēng)險也在減小，而保險公司依然按照當(dāng)初的保險金額來收取保費，顯然是違背了《民法通則》的公平原則，侵犯了購房者的利益，在無形中加重了借款人的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。因此，保險公司應(yīng)改變這一不合理的收費方式。當(dāng)然，年繳保費并不是完全不可能。如太平保險廣州分公司推出的“一年一付”繳費型的房貸險產(chǎn)品。但由于合作銀行所收取的保費總量較少，所以銀行對其積極性不高。同時，有業(yè)內(nèi)人士說，這種方式操作性不強，比如投20年的房貸險，每年交一次，保險公司和銀行都覺得麻煩，公司操作的成本高。其實，借款人可以將每期（一年）繳納的保費和給銀行每年第一個月的還貸額一起繳納，由銀行代收，扣除手續(xù)費后交給保險公司，也是可行的。

引導(dǎo)我國住房貸款保險健康發(fā)展之對策

加強房貸險市場監(jiān)管針對住房貸款保險的實際，筆者以為對經(jīng)營住房貸款保險業(yè)務(wù)的保險公司的監(jiān)管重點是條款和費率監(jiān)管。住房貸款保險應(yīng)該屬于關(guān)系社會公眾利益的一種，保險監(jiān)管部門應(yīng)該對其實施較為嚴(yán)格的市場行為監(jiān)管。我國的保險監(jiān)管部門應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行《保險法》第一百零七條：“關(guān)系社會公眾利益險種、依法實行強制保險的險種和新開發(fā)的人壽保險險種等的保險條款和保險費率，應(yīng)當(dāng)報保險監(jiān)督管理機構(gòu)審批”"的規(guī)定，加強對住房貸款保險條款和費率的審批管理。另外，如前所述，由于現(xiàn)階段住房貸款保險在很大程度上和住房信貸是一種“捆綁銷售”，其需求關(guān)系被扭曲，商業(yè)保險公司的費率厘定容易偏高。筆者認(rèn)為保險監(jiān)管部門應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行保險精算報告制度，并可借鑒日本的車險費率管理體制，調(diào)動行業(yè)協(xié)會的力量成立一個類似費率算定會的機構(gòu)，為住房貸款保險提供參考費率。

開發(fā)、設(shè)計新險種不同的險種,應(yīng)基于不同的保險利益，確定不同的保險金額。一個保險標(biāo)的上實際存在著多個不同的保險利益。例如，購房者取得房屋所有權(quán)，就對房屋具有基于所有權(quán)的保險利益；而銀行提供貸款，就對購房者具有一種信用保險利益；這個房屋抵押給了銀行，那么銀行基于抵押權(quán)也對房屋享有保險利益。不同的保險利益都維系于一套房屋，但是可以并存。目前常見的房貸險業(yè)務(wù)當(dāng)中，存在三個保險標(biāo)的，即抵押房產(chǎn)、借款人的生命與健康和借款人的信用。如果房屋遭到毀損、或者借款人的生命健康受到損害、以及借款人的信用風(fēng)險，都會出現(xiàn)一種利害關(guān)系，引起不同的法律關(guān)系下當(dāng)事人的連鎖反應(yīng)。如何針對不同的保險利益，開發(fā)出適用不同客戶需求的產(chǎn)品，突破目前單一產(chǎn)品的制約，改進(jìn)保險條款與實務(wù)流程的疏漏，防范各環(huán)節(jié)可能存在的風(fēng)險，是保險業(yè)、銀行業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的問題。

保險公司應(yīng)多角度、全方位地拓展住房貸款保險業(yè)務(wù)，根據(jù)國際經(jīng)驗和我國保險業(yè)與房地產(chǎn)市場發(fā)展的具體情況分析，努力開發(fā)與大力發(fā)展新險種。住房貸款保險不能再依靠強制性保險來維持自身的發(fā)展，迫切需要開發(fā)體現(xiàn)普通公眾意識、迎合廣大投保人利益的新險種來吸引購房人的眼球，進(jìn)而讓其主動投保。原有的住房貸款保險險別包括住房貸款財產(chǎn)保險、住房貸款保證保險、住房貸款人身保險和三者的綜合險。它們都是以借款人為投保人、銀行為第一受益人開辦的。而筆者也在文中設(shè)計了兩個房貸險險種，即抵押房產(chǎn)財產(chǎn)保險和房貸險信用保險。這兩個險種是根據(jù)銀行對抵押房屋和借款人信用具有的保險利益來設(shè)計的，是以銀行作為投保人和唯一保險賠償金請求權(quán)人的保險。