房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金管理論文

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一、房地產(chǎn)企業(yè)資金介紹

(一)房地產(chǎn)企業(yè)資金管理

1.資金管理的復(fù)雜性房地產(chǎn)企業(yè)的投資一般具有比較長的周期，要開發(fā)一塊地需要涉及方方面面，同時一些房地產(chǎn)企業(yè)的子公司比較分散，相對而言資金管理難度大，同時房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展很大程度上受到國家相關(guān)政策的影響以及社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響，綜上可以看出房地產(chǎn)企業(yè)的資金運(yùn)作比其它企業(yè)更為復(fù)雜。

2.資金運(yùn)籌的互補(bǔ)性不管是房地產(chǎn)方面的開發(fā)還是投資，都具有一定的階段性，分階段的投入自然也會產(chǎn)生分階段的收入，這些都保證了房地產(chǎn)企業(yè)資金的互補(bǔ)性?；厥盏馁Y金可以繼續(xù)進(jìn)行投資，實現(xiàn)資金的合理利用。

(二)房地產(chǎn)企業(yè)管理中存在的問題

1.高負(fù)債作為一種資金密集型產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項目時往往有著龐大的資金鏈，缺少項目資金是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)普遍面臨的問題，很少有企業(yè)能夠依靠自有的資金來實現(xiàn)公司的整體運(yùn)營，我國對于房地產(chǎn)企業(yè)的IPO和股權(quán)再融資有比較嚴(yán)格的限制，為了進(jìn)行融資，大部分的房地產(chǎn)企業(yè)都是通過銀行借款來實現(xiàn)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)具有較高的負(fù)債率。據(jù)有關(guān)方面的統(tǒng)計，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率之高，象一些大型的房地產(chǎn)公司如萬科和綠城等，都具有高達(dá)70%的負(fù)債率，其中2012年的負(fù)債率達(dá)到了80%，甚至有些房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率達(dá)到90%。以上的數(shù)據(jù)可以看出，房地產(chǎn)行業(yè)雖然能夠取得比較大的利潤但是也具有很大風(fēng)險，在這種高負(fù)債率的情況下，一旦國家政策或者房地產(chǎn)的市場價格發(fā)生改變就會無法形成有效的資金回籠，從而造成無法按時償還債務(wù)的現(xiàn)象，嚴(yán)重的將會導(dǎo)致企業(yè)的破產(chǎn)。

2.融資形式比較單一房地產(chǎn)行業(yè)所具有的資金密集型的特點(diǎn)造成了房地產(chǎn)行業(yè)的融資形式比較單一，我國的房地產(chǎn)企業(yè)的融資途徑主要來源于銀行的貸款。隨著近年來我國對房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控力度越來越強(qiáng)，政策也在隨時改變，銀行對于房地產(chǎn)企業(yè)的貸款也有了越來越多的限制，銀行一直在調(diào)整其相應(yīng)的信貸政策，對貸款方進(jìn)行嚴(yán)格的信用審核與風(fēng)險控制，提高了貸款的標(biāo)準(zhǔn)和條件，對于那些自由資金和相關(guān)證明達(dá)不到要求的企業(yè)拒不提供貸款，同時還嚴(yán)格限制了資金的使用。綜上所述，這種單一的融資形式在國家宏觀政策和市場的影響下很容易造成資金斷裂的現(xiàn)象。

3.資金回款問題上面介紹過房地產(chǎn)企業(yè)的回款資金主要來源于購房款，但是這種回款來源并非穩(wěn)定，房地產(chǎn)的銷售狀況直接影響回款金額，當(dāng)政府出現(xiàn)限價或者限購、限貸的調(diào)控時，或者一些當(dāng)?shù)卣畬嵤┮恍┵Y金管理制度時，就會造成資金回籠出現(xiàn)問題，回款不穩(wěn)定，從而造成企業(yè)的資金壓力較大，甚至有些企業(yè)為了加大資金回籠的速度，不得不考慮降價，而降價幅度決定于資金要求。

(三)加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資金管理

1.加強(qiáng)項目開發(fā)進(jìn)度管理，按時完成計劃進(jìn)度整個房地產(chǎn)項目的開發(fā)進(jìn)程主要包括：土地使用權(quán)的獲取，開工后的施工建設(shè)階段和項目銷售、產(chǎn)證辦理等，整個周期可能會持續(xù)三到五年左右，這種開發(fā)周期長的特點(diǎn)，使企業(yè)在對項目管理時必須要嚴(yán)格控制項目的實施過程。房地產(chǎn)企業(yè)實施銷售之前，都是處于資金純投入的階段，包括房地產(chǎn)開發(fā)成本以及其它相關(guān)費(fèi)用，這些環(huán)節(jié)如果出現(xiàn)問題就會影響整個資金鏈。對整個項目開發(fā)的進(jìn)度進(jìn)行控制對于保證房地產(chǎn)企業(yè)的順利運(yùn)行有著非常重要的作用，對于保證資金回籠非常重要，必須嚴(yán)格根據(jù)項目的計劃進(jìn)度對整個項目的運(yùn)行進(jìn)行管理，盡量按原有計劃進(jìn)行項目的開發(fā)，做好資金的配置，減少資金積壓現(xiàn)象，降低項目開發(fā)過程中的資金風(fēng)險。

2.合理控制融資方案應(yīng)當(dāng)對融資的時點(diǎn)和融資的總量嚴(yán)格控制，前面介紹過，幾乎所有的企業(yè)都需要進(jìn)行融資以保證房產(chǎn)開發(fā)的順利進(jìn)行，因為房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)資金額度比較大，而融資作為一種財務(wù)杠桿，有著很好的積極作用，中國的房地產(chǎn)行業(yè)的利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)的利潤。由于房地產(chǎn)行業(yè)的高融資量及高利息造成了企業(yè)的高負(fù)債。當(dāng)企業(yè)不能充分及時回籠資金時就會對企業(yè)產(chǎn)生較大的負(fù)擔(dān)，同時高額的利息消耗了企業(yè)的利潤，加重了企業(yè)的資金壓力。房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)本企業(yè)的開發(fā)規(guī)模、開發(fā)進(jìn)度以及資金需求計算確定合理的融資量與融資方式，如果恰遇融資困難時期，也不能盲目增加負(fù)債，因為如果負(fù)債過多事必會造成資金浪費(fèi)，增加資金成本。另外，對于融資的時點(diǎn)要嚴(yán)格控制，并不是說越早進(jìn)行融資就越有優(yōu)勢，應(yīng)當(dāng)按照企業(yè)的總體規(guī)劃，計算最佳的融資時間，按照企業(yè)的實際需求進(jìn)行貸款，這樣既能提高企業(yè)的資金使用率，還能減少整個項目的投資成本以及負(fù)債所產(chǎn)生的風(fēng)險。

3.注重產(chǎn)品的銷售

(1)及時獲取銷售許可在《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定了房地產(chǎn)企業(yè)必須要滿足下述規(guī)定才能進(jìn)行銷售：首先，土地使用權(quán)出讓金交付完畢，取得了土地使用權(quán)證，然后領(lǐng)取了相應(yīng)的規(guī)劃許可證。其次是項目建設(shè)所投入的資金應(yīng)當(dāng)達(dá)到總投資的25%及以上，最后要辦理相應(yīng)的銷售登記，取得相應(yīng)的銷售證明。企業(yè)取得商品房預(yù)售許可證以后先行投資的資金才開始回籠。在獲取預(yù)售許可證的過程中企業(yè)應(yīng)當(dāng)安排專人進(jìn)行管理，建立嚴(yán)格的責(zé)任考核制度，確保項目銷售能按期開展。

(2)項目營銷方案的合理設(shè)計客戶就是上帝。為客戶提供好的服務(wù)，把客戶的利益放在首要地位其實也是保證自我的利益。當(dāng)前的房地產(chǎn)行業(yè)競爭非常激烈，因此為了具備更強(qiáng)的競爭優(yōu)勢，除了要保證產(chǎn)品的質(zhì)量外還要注重客戶價值服務(wù)工作，則應(yīng)當(dāng)設(shè)計合理的營銷方案，所設(shè)計的營銷方案要切實滿足客戶的實際需求?？蛻魞r值服務(wù)指的就是以客戶的角度出發(fā)，找到客戶選擇本企業(yè)房屋的理由，同時房地產(chǎn)企業(yè)要做好物業(yè)的保值工作。項目的選地時就應(yīng)該將客戶需求如學(xué)校醫(yī)院等周邊配套、良好物業(yè)服務(wù)等角度出發(fā)，引起客戶的購買欲，努力成為客戶追逐的對象。

(3)及時關(guān)注行業(yè)的發(fā)展趨勢要及時獲知行業(yè)發(fā)展的未來走向，根據(jù)相關(guān)政策制定相應(yīng)的企業(yè)發(fā)展規(guī)劃，保證企業(yè)的順利穩(wěn)定發(fā)展。不同于其他的高科技產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)行業(yè)屬于比較傳統(tǒng)的行業(yè)，隨著改革開放的進(jìn)行以及城市化進(jìn)程的急劇發(fā)展，促進(jìn)了房地產(chǎn)行業(yè)的迅速發(fā)展，改革開放以前我國的房地產(chǎn)行業(yè)主要是自給自足，而現(xiàn)在的房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)狀與傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)有很大的不同?，F(xiàn)在的房子除了具有居住的功能還具有投資的功能，傳統(tǒng)的房地產(chǎn)行業(yè)主要是居住的功能，而近年來，投資逐漸超過了居住，主要原因是我國的國民沒有更加有效的投資方式，只能選擇這種投資方式。近年來，房地產(chǎn)行業(yè)都被稱之為暴利行業(yè)，一些以前并不從事房地產(chǎn)行業(yè)的企業(yè)也逐漸的加入到這個行業(yè)中來，但是從市場的健康狀況來看，房地產(chǎn)行業(yè)并不應(yīng)該成為利潤那么高的行業(yè)，這主要是和我國的土地政策相關(guān)。近年來國家也在不斷的對房地產(chǎn)市場進(jìn)行調(diào)控，由于不同時期的國家政策和不同城市的調(diào)控力度不同，因此房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)各個城市的開發(fā)現(xiàn)狀和地方政府的調(diào)控力度合理的進(jìn)行投資，保證企業(yè)的資金鏈合理運(yùn)營。

二、總結(jié)

不僅是在房地產(chǎn)行業(yè)，其它行業(yè)資金的管理和風(fēng)險也是企業(yè)重點(diǎn)關(guān)注的內(nèi)容，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，資金的管理更是關(guān)乎到整個企業(yè)的生死存亡，如果沒有良好的資金管理方法與手段，不能有效的控制企業(yè)的資金風(fēng)險，就很容易造成企業(yè)資金鏈的斷裂，給企業(yè)帶來不能挽回的損失，甚至?xí)蛊髽I(yè)的投入付之東流。因此，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)當(dāng)時刻注重與加強(qiáng)企業(yè)的資金管理，保證企業(yè)的健康運(yùn)營。

作者：王莉 單位：成都頂峰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司