新收入準(zhǔn)則下土地增值稅清算探討

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摘要：新收入準(zhǔn)則的實(shí)施為土地增值稅清算工作帶來(lái)的新的影響。對(duì)土地增值稅清算的難點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)，有助于新收入準(zhǔn)則作用的更好發(fā)揮。本文首先從“一房一價(jià)”，計(jì)稅收入確定難等方面出發(fā)，對(duì)新收入準(zhǔn)則下土地增值稅清算難點(diǎn)進(jìn)行了總結(jié)分析，并對(duì)新收入準(zhǔn)則下土地增值稅清算難點(diǎn)的應(yīng)對(duì)策略進(jìn)行了創(chuàng)新設(shè)計(jì)，對(duì)提升土地增值稅清算的綜合質(zhì)量，具有重要積極意義。

關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；土地增值稅；清算難點(diǎn)

土地增值稅的清算是影響稅收工作總體質(zhì)量的關(guān)鍵性因素，在新收入準(zhǔn)則實(shí)施的情況下，傳統(tǒng)的土地增值稅清算工作面臨著新的客觀環(huán)境。因此，對(duì)土地增值稅清算的難點(diǎn)進(jìn)行總結(jié)研究，是很多稅收工作人員重點(diǎn)關(guān)注的問(wèn)題。

一、新收入準(zhǔn)則下土地增值稅清算難點(diǎn)

（一）“一房一價(jià)”，計(jì)稅收入確定難。在新收入準(zhǔn)則實(shí)施的情況下，非直接銷售性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品與直接銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品同時(shí)構(gòu)成了應(yīng)征收土地增值稅的主體產(chǎn)品。根據(jù)187號(hào)文（國(guó)稅發(fā)〔2006〕187號(hào)，以下簡(jiǎn)稱187號(hào)文）的規(guī)定，應(yīng)用于職工的福利或激勵(lì)性質(zhì)的房地產(chǎn)產(chǎn)品，在進(jìn)行轉(zhuǎn)移所有權(quán)的過(guò)程中，必須與銷售性質(zhì)的工作進(jìn)行同等對(duì)待。市場(chǎng)價(jià)格是計(jì)稅的重要參考依據(jù)，根據(jù)市場(chǎng)的構(gòu)成情況進(jìn)行平均價(jià)格的分析核算，并以此作為計(jì)稅確認(rèn)的主要依據(jù)，可以為計(jì)稅收入的全面明確及有效管理提供完整的支持。從當(dāng)前房地產(chǎn)銷售的情況來(lái)看，一房一價(jià)已經(jīng)成為普遍采用的方式，區(qū)域和戶型等多方面因素，同時(shí)構(gòu)成了對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品的影響。受此種銷售方式的影響，計(jì)稅工作的不確定性因素較大。從直接銷售的房地產(chǎn)產(chǎn)品情況來(lái)看，開放商所受到的外部因素影響較多，促銷及關(guān)系戶等復(fù)雜因素的影響，使得購(gòu)房群體受到價(jià)格優(yōu)惠因素的較大影響。在此種情況下，土地增值稅的稅基顯得尤為重要，正確的處理房地產(chǎn)商與購(gòu)房群體的關(guān)系，是確保土地增值稅實(shí)現(xiàn)合理清算的基礎(chǔ)，但從目前的情況來(lái)看，折扣銷售的實(shí)施以及一房一價(jià)現(xiàn)象的持續(xù)存在，都使得土地增值稅的清算面臨較為復(fù)雜客觀環(huán)境的影響，在土地增值稅的清算固定尚不完善的情況下，清算業(yè)務(wù)的范圍及標(biāo)準(zhǔn)難以得到有效的明確，增加了計(jì)稅收入的確認(rèn)難度。（二）虛開發(fā)票，調(diào)查取證難。目前，房地產(chǎn)企業(yè)多使用保工不包料的方式進(jìn)行業(yè)務(wù)處置，虛開發(fā)票的問(wèn)題缺乏有效的監(jiān)督，雖然法律對(duì)此有相關(guān)的規(guī)定，但在房地產(chǎn)企業(yè)切實(shí)利益的影響下，虛開發(fā)票等問(wèn)題依然普遍存在，且難以進(jìn)行有效的調(diào)查取證。舍近求遠(yuǎn)是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)普遍采用的方式，尤其對(duì)于外省原材料的購(gòu)買以及現(xiàn)金的結(jié)算，都為虛開發(fā)票提供了一定的客觀條件。手工開具的大額發(fā)票是虛開發(fā)票的主要形式，在銷售方企業(yè)的正規(guī)性存在不足的情況下，虛開發(fā)票的調(diào)查取證工作無(wú)法得到有效的支持?，F(xiàn)有的一些房地產(chǎn)企業(yè)比較容易冒用其它機(jī)構(gòu)的名義進(jìn)行發(fā)票的開具，尤其在防范稅務(wù)機(jī)關(guān)監(jiān)察性影響的情況下，代開發(fā)票問(wèn)題的防控?zé)o法取得理想的成效。部分企業(yè)對(duì)于虛假購(gòu)銷業(yè)務(wù)的負(fù)面影響認(rèn)知存在不足，簡(jiǎn)單的按照稅務(wù)機(jī)關(guān)的要求進(jìn)行普通發(fā)票的開具，對(duì)于代開發(fā)票主體人員的身份及資質(zhì)核查存在不足，無(wú)法在勞務(wù)服務(wù)項(xiàng)目得到明確的情況下，實(shí)現(xiàn)對(duì)發(fā)票規(guī)范性的合理控制，最終導(dǎo)致虛假發(fā)票難以得到合理有效的辨識(shí)。187號(hào)文第四條第一款規(guī)定：“不能提供合法有效憑證的，不予扣除”，這一規(guī)定存在明顯的不合理問(wèn)題，但變更這一規(guī)定，有可能提升購(gòu)銷雙方偷漏稅的思想傾向。（三）虛構(gòu)工程項(xiàng)目和工作量，成本核實(shí)難。土地增值稅的清算工作主要建立在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本基礎(chǔ)之上，相關(guān)的成本核實(shí)工作存在一定的復(fù)雜性，對(duì)虛構(gòu)工程項(xiàng)目以及工作量的監(jiān)管，具備一定的困難。部分房地產(chǎn)企業(yè)的招待公關(guān)方面的費(fèi)用支出較高，一旦出現(xiàn)入賬困難，則容易將這部分費(fèi)用進(jìn)行轉(zhuǎn)嫁處理。部分工程項(xiàng)目存在較為明顯的虛構(gòu)問(wèn)題，尤其在工程的配套設(shè)施較為復(fù)雜的情況下，工程合同決算工作將十分困難，決算書真實(shí)性的監(jiān)管也無(wú)法得到有效處置。部分房地產(chǎn)開發(fā)群體和施工群體存在較大的共同利益，虛假招標(biāo)等問(wèn)題的監(jiān)管無(wú)法得到有效設(shè)置，業(yè)務(wù)量的考察分析單純的由內(nèi)部機(jī)構(gòu)完成，成本的核算很容易出現(xiàn)造假問(wèn)題，當(dāng)前的稅務(wù)工作者對(duì)于圖紙和概算等工作的基礎(chǔ)知識(shí)掌握情況不足，缺乏對(duì)輔助配套性質(zhì)工作的關(guān)注，導(dǎo)致與開放商或施工方關(guān)聯(lián)性較強(qiáng)的群體，難以在成本核實(shí)方面取得進(jìn)展。

二、新收入準(zhǔn)則下土地增值稅清算難點(diǎn)應(yīng)對(duì)策略

（一）建立商品房的稅收預(yù)約定價(jià)機(jī)制。要結(jié)合新收入準(zhǔn)則的最新要求，對(duì)土地增值稅清算的關(guān)聯(lián)方責(zé)任進(jìn)行明確，尤其要對(duì)房地產(chǎn)商調(diào)整價(jià)格的權(quán)限進(jìn)行有效的限制，并在物價(jià)管理部門的配合之下，靈活的進(jìn)行納稅義務(wù)的明確，使稅收預(yù)約定價(jià)機(jī)制可以在較為理想的基礎(chǔ)條件下進(jìn)行操作處置。要加強(qiáng)對(duì)開發(fā)商管理工作的關(guān)注，并對(duì)物價(jià)局的審批文件進(jìn)行創(chuàng)新處置，使商品房產(chǎn)品的開發(fā)工作可以與房地產(chǎn)實(shí)際銷售情況相符合，為預(yù)收定價(jià)機(jī)制的科學(xué)調(diào)整提供幫助。要對(duì)基準(zhǔn)價(jià)予以明確，并按照基準(zhǔn)價(jià)的比例情況進(jìn)行浮動(dòng)限制情況的分析。要使用明碼標(biāo)價(jià)的方式進(jìn)行浮動(dòng)幅度的處置，為預(yù)約定價(jià)機(jī)制的構(gòu)建提供更加明確的基礎(chǔ)條件。除此之外，一定要強(qiáng)化對(duì)房屋實(shí)際情況的研究，尤其要對(duì)地理位置和戶型等基礎(chǔ)性因素進(jìn)行總結(jié)研究，使稅收預(yù)約定價(jià)機(jī)制的構(gòu)建能夠有效的結(jié)合商品房稅收管理方案的創(chuàng)新需要進(jìn)行具體制定，要強(qiáng)化對(duì)稅務(wù)機(jī)構(gòu)申報(bào)性質(zhì)工作的關(guān)注，并對(duì)待開發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格備案進(jìn)行完善，在房地產(chǎn)質(zhì)量等客觀因素正常的情況下，進(jìn)行土地增值稅的精準(zhǔn)計(jì)算，使稅收預(yù)約定價(jià)機(jī)制的構(gòu)建可以在法定依據(jù)充分明確的情況下，更好的實(shí)現(xiàn)對(duì)房產(chǎn)減值需求的優(yōu)化控制，為預(yù)約定價(jià)機(jī)制的高質(zhì)量運(yùn)行提供幫助。（二）建立普通發(fā)票上網(wǎng)和強(qiáng)化銀行結(jié)算制度。要強(qiáng)化對(duì)金稅工程的關(guān)注，尤其要提升相關(guān)信息資源整合水平，結(jié)合當(dāng)前互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)高速發(fā)展的有利條件對(duì)普通發(fā)票上網(wǎng)以及銀行結(jié)算制度體系進(jìn)行合理構(gòu)建，使信息數(shù)據(jù)的管理應(yīng)用價(jià)值可以得到優(yōu)化。要結(jié)合187號(hào)文的規(guī)定，對(duì)非法憑證進(jìn)行有效的排除，并且在金融監(jiān)管機(jī)構(gòu)的配合之下，提升開發(fā)企業(yè)結(jié)算方式的合法性，為結(jié)算制度的規(guī)范化處理提供有利幫助。一定要強(qiáng)化對(duì)現(xiàn)金結(jié)算情況的重視，根據(jù)開發(fā)企業(yè)的資金調(diào)配及商品交易特點(diǎn)，制定銀行轉(zhuǎn)賬結(jié)算具體方案，為結(jié)算制度的明確識(shí)別和監(jiān)管機(jī)制的成熟構(gòu)建提供幫助。（三）實(shí)行工程項(xiàng)目預(yù)先申報(bào)和引入中介機(jī)構(gòu)鑒證制度。要結(jié)合新收入準(zhǔn)則的具體要求，對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的工程項(xiàng)目虛構(gòu)問(wèn)題進(jìn)行識(shí)別，為預(yù)算申報(bào)機(jī)制的構(gòu)建創(chuàng)造較為理想的基礎(chǔ)條件。在開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)處理之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)需要對(duì)項(xiàng)目的明細(xì)進(jìn)行精準(zhǔn)的研究，尤其要對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的各方面需求進(jìn)行識(shí)別判斷，使工程的名稱以及結(jié)算方式可以得到明確，更好的適應(yīng)工程結(jié)算方式的創(chuàng)新需要，在進(jìn)行中介機(jī)構(gòu)簽證制度設(shè)計(jì)的過(guò)程中，要對(duì)稅務(wù)機(jī)構(gòu)的委托權(quán)進(jìn)行明確，使中介機(jī)構(gòu)可以更好的針對(duì)配套設(shè)置進(jìn)行審計(jì)評(píng)估，并將審計(jì)所得結(jié)果進(jìn)行備案處理，以便審計(jì)報(bào)告的應(yīng)用性價(jià)值可以得到更加有效的開發(fā)。

三、結(jié)語(yǔ)

結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的成熟程度進(jìn)行土地增值稅的清算管理，有助于清算質(zhì)量的整體優(yōu)化。從房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，土地增值稅清算工作會(huì)在一定程度上構(gòu)成對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的抑制性影響。因此，對(duì)土地增值稅清算工作進(jìn)行創(chuàng)新改良，并配以清算覆蓋率管控的相關(guān)措施，可以為土地增值稅清算工作的改良提供高水平的支持，更好的實(shí)現(xiàn)新收入準(zhǔn)則的重要價(jià)值。

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作者:黃宣 單位:廣州海洋地質(zhì)調(diào)查局