預(yù)售資金監(jiān)管精選(九篇)

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第1篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)；預(yù)售資金；監(jiān)管

中圖分類號：F83 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：16723198（2013）11011602

1 房地產(chǎn)預(yù)售資金監(jiān)管的現(xiàn)狀

多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擅自占用、盜用商品房預(yù)售資金，房地產(chǎn)市場交易監(jiān)管的缺失就顯露出來。以至于造成部分經(jīng)紀(jì)房地產(chǎn)的相關(guān)機(jī)構(gòu)把客戶的購房款潛逃事件屢次曝光，造成了市場混亂的現(xiàn)象。

針對這種現(xiàn)象，部分城市已嚴(yán)厲監(jiān)察，采取相應(yīng)措施，并設(shè)立監(jiān)管機(jī)構(gòu)，其中包括以專業(yè)的房產(chǎn)交易登記為主體的監(jiān)察機(jī)構(gòu)、以房產(chǎn)主管部門的相應(yīng)負(fù)責(zé)人建立專門實(shí)施監(jiān)管的機(jī)構(gòu)以及以住房置業(yè)為主的擔(dān)保公司等。這些不同形式的房產(chǎn)交易資金監(jiān)管體系，雖然在部分城市建立，但由于各地域存在差異，所以，在全國推廣并不容易，因而導(dǎo)致各個(gè)地方出現(xiàn)的狀況就不一樣。

2 房地產(chǎn)交易存在問題的補(bǔ)救措施

面對房地產(chǎn)交易存在的問題，可以從個(gè)人和國家兩個(gè)層面尋求相對應(yīng)的補(bǔ)救措施。

（1）在商品房預(yù)售過程中，作為消費(fèi)者自身也應(yīng)當(dāng)承擔(dān)一定的責(zé)任，并且負(fù)有一定義務(wù)。這需要消費(fèi)者自身加強(qiáng)法律意識，自覺遵守交易規(guī)則。

（2）在房地產(chǎn)交易市場中，作為個(gè)人消費(fèi)者，其處于的地位相對弱勢，并且承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)大于獲得的收益。因此，政府應(yīng)更多地從消費(fèi)者的角度考慮問題，切實(shí)維護(hù)消費(fèi)者的權(quán)益。銀行方面要加強(qiáng)監(jiān)管，有效降低風(fēng)險(xiǎn)，政府也可以通過政策、稅收、經(jīng)濟(jì)等手段加強(qiáng)宏觀調(diào)控。大力建立房地產(chǎn)市場的信用體系，保證信息流通正常；引入第三方時(shí)預(yù)售款進(jìn)行監(jiān)管，要規(guī)范和發(fā)展房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)，加強(qiáng)政府相關(guān)主管部門的監(jiān)管，加強(qiáng)對期房轉(zhuǎn)售時(shí)間的限制。

3 加強(qiáng)房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管的重大意義

3.1 有利于完善商品房預(yù)售制度

近幾年，隨著我國經(jīng)濟(jì)實(shí)力的增強(qiáng)，源于多方原因，一些房地產(chǎn)政策略明顯滯后，因?yàn)槲覈纳唐贩款A(yù)售制度仍處于不完善階段，相對應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也處于起步發(fā)展階段。因?yàn)檫@些政策是在房地產(chǎn)融資渠道較窄、資金明顯不足的各種條件下建立的，所以，一些地產(chǎn)政策明顯滯后的都屬于正?，F(xiàn)象。由于各地相關(guān)配套法規(guī)滯后和管理不到位，特別是缺乏對預(yù)售款使用的有效監(jiān)督，導(dǎo)致消費(fèi)者利益和公共利益受損，嚴(yán)重影響到地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。所以，加強(qiáng)房產(chǎn)銷售資金監(jiān)管是對已實(shí)行多年的房地產(chǎn)預(yù)售制度的完善。

3.2 有利于保證購房人的利益

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要融資方式是取得商品房預(yù)售款。而在現(xiàn)實(shí)中，很多城市都存在一種循環(huán)的情況：開發(fā)商拿著購房者辛苦積攢的錢，在手中任意支配，購房者掏了錢不卻不能及時(shí)住上房子。這樣導(dǎo)致購房人的利益嚴(yán)重受到侵犯。同時(shí)，預(yù)售已抵押的商品房，抵押已預(yù)售的商品房，或者進(jìn)行重復(fù)預(yù)售商品房等，各種不合法的手段，這些都是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的融資渠道。從而使消費(fèi)者的合法權(quán)益得不到相應(yīng)的保障。這些問題直接導(dǎo)致的是房產(chǎn)糾紛明顯增多。所以，嚴(yán)格控制開發(fā)商預(yù)售資金的支配，建立完善的預(yù)售資金監(jiān)管體系，才能真正實(shí)現(xiàn)保護(hù)購房人的合法權(quán)益。

3.3 有利于保護(hù)金融機(jī)構(gòu)的信貸資產(chǎn)的安全

對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的貸款，是各類金融機(jī)構(gòu)房貸業(yè)務(wù)中最大風(fēng)險(xiǎn)，尤其是“爛尾樓”，它不但給金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)安全構(gòu)成嚴(yán)重的威脅，而且還會(huì)對放貸的金融機(jī)構(gòu)直接造成巨大的經(jīng)濟(jì)損失。在地產(chǎn)市場上時(shí)常出現(xiàn)開發(fā)商攜款潛逃的現(xiàn)象，是因?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈斷裂，或者是超出他們所掌控的范圍，因而會(huì)出現(xiàn)一些房地產(chǎn)開發(fā)商通過假按揭等個(gè)貸形式從金融機(jī)構(gòu)套現(xiàn)。所以，為了維護(hù)金融機(jī)構(gòu)信貸資產(chǎn)的安全，最為簡單有效的保障，就是相關(guān)部門應(yīng)建立對商品房預(yù)售資金實(shí)施監(jiān)管的機(jī)構(gòu)。

3.4 有效地保護(hù)建筑施工企業(yè)的利益

近年來，由于監(jiān)管不嚴(yán)，部分房地產(chǎn)開發(fā)商因各種原因，拖欠建筑施工企業(yè)的工程款，進(jìn)而不能有效地發(fā)放底層工作人員的工資。建筑施工單位因此也成了相應(yīng)的受害者，造成此類現(xiàn)象的原因還是房地產(chǎn)開發(fā)商沒有控制好預(yù)售款的支出，因而導(dǎo)致資金斷裂。通常，開發(fā)商只投入有限的部分資金，從而取得土地的開發(fā)權(quán)，然后用土地到銀行做抵押，同時(shí)啟動(dòng)項(xiàng)目。所以，真正的建設(shè)資金都是中標(biāo)的建筑商墊付。由于相關(guān)部門沒有對預(yù)售房款進(jìn)行有效監(jiān)管，因而造成拖欠工程款。而解決這一難題，是有效地將控制支出預(yù)售款。如此，才能很好地保障建筑施工企業(yè)的合法權(quán)益。

3.5 有利益于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格

預(yù)售商品房最直接的受益者是開發(fā)商，使他們提前拿到預(yù)售款，收回了大部分甚至是全部成本。如此，就解決了開發(fā)商的資金鏈斷裂的現(xiàn)象。因而，他們就通過囤積居奇等手段，從背后推高房價(jià)，使得房價(jià)上漲，從而又為開發(fā)商方便地收取下一個(gè)項(xiàng)目的款項(xiàng)創(chuàng)造條件。與此同時(shí)，市民對將來房價(jià)增值的預(yù)期這種買漲不買跌的心理推動(dòng)下變得更加強(qiáng)烈。正是這種循環(huán)推動(dòng)力，促使房價(jià)不斷出現(xiàn)增高趨勢。所以，加強(qiáng)商品房的預(yù)售資金監(jiān)管有利于穩(wěn)定房地產(chǎn)價(jià)格。

3.6 對保護(hù)城市環(huán)境有著重要意義

預(yù)售房資金和銀行融資，是地產(chǎn)開發(fā)商的主要資金來源，其中比重占了百分之六十的還是預(yù)售資金。為了抑制房價(jià)上漲，國家采取相應(yīng)措施。借助對地產(chǎn)宏觀調(diào)控，央行便提高房貸利率，因而使得地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)中缺少資金，最后不得不占用新房預(yù)售款。如果遇到資金補(bǔ)充不足，或者資金鏈斷裂，結(jié)果便造成開發(fā)項(xiàng)目停滯，出現(xiàn)爛尾現(xiàn)象，而這些爛尾的樓盤大部分都在城市較好的地段。在浪費(fèi)了人力物力后，并且長時(shí)間沒有監(jiān)管。因此，這類樓盤的存在嚴(yán)重影響了城市環(huán)境。因此，加強(qiáng)對商品房預(yù)售資金監(jiān)管，有利于保護(hù)城市環(huán)境。

4 總結(jié)

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)市場，雖然處于發(fā)展的上升期，但是房地產(chǎn)市場的諸多問題也非常突出。無論是市場上新建商品房還是存量房，還是購房資金和銀行信貸資產(chǎn)的安全，都面臨著不同程度的威脅。如何保護(hù)好購房人、銀行、施工單位及農(nóng)民工的合法權(quán)益是政府主管部門的重要職責(zé)。因此，建立房地產(chǎn)資金監(jiān)管體系不僅有利于保護(hù)消費(fèi)者的利益，同時(shí)對維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序有重大的意義。

參考文獻(xiàn)

[1]金獻(xiàn)芳.淺談我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀分析及應(yīng)對措施[J].現(xiàn)代商業(yè)，2009，（12）.

[2]劉廣韜，孫艷輝.我國房地產(chǎn)市場的現(xiàn)狀和問題分析[J].中小企業(yè)管理與科技（上半月），2008，（01）.

第2篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

【關(guān)鍵詞】 股骨轉(zhuǎn)子間骨折; 手術(shù)治療; 進(jìn)展

股骨轉(zhuǎn)子間骨折多發(fā)于老年人，隨著社會(huì)人口老齡化和交通、建筑業(yè)的發(fā)展，其發(fā)病率在逐年增高[1]。據(jù)統(tǒng)計(jì)資料表明，患者的平均年齡為70歲[2]。股骨轉(zhuǎn)子部血運(yùn)豐富，修復(fù)能力較強(qiáng)，對青少年患者治療相對容易，但對老年患者，由于傷前已存在各種基礎(chǔ)疾患，治療有一定風(fēng)險(xiǎn)，保守治療極易發(fā)生髖內(nèi)翻和肢體外旋、短縮畸形，同時(shí)帶來廢用性骨質(zhì)疏松和肌肉萎縮。長期臥床容易造成褥瘡、泌尿系感染、肺部感染、關(guān)節(jié)攣縮、深靜脈血栓形成等全身并發(fā)癥，病死率較高，文獻(xiàn)報(bào)道病死率為4.2%～34.6%[3]。目前多主張手術(shù)治療，隨著生物力學(xué)研究的不斷深入以及新材料的問世和改進(jìn)，其治療方法也在不斷增加，以及手術(shù)治療病例數(shù)的增多，不同內(nèi)固定治療方法的優(yōu)缺點(diǎn)也在日趨顯現(xiàn)[4]。

1 股骨轉(zhuǎn)子間骨折的生物力學(xué)

研究轉(zhuǎn)子間是從髖關(guān)節(jié)囊外線到小轉(zhuǎn)子下方的區(qū)域，股骨轉(zhuǎn)子部在承接自股骨頭傳來的力和向股骨干轉(zhuǎn)移中受到壓力與張力，因應(yīng)力與負(fù)重的需要，骨小梁亦按此排列，形成壓力與張力骨小梁。鞠楊等建立了一個(gè)針對高危女性人群股骨結(jié)構(gòu)的三維有限元模型，分析了運(yùn)動(dòng)荷載作用下此類股骨的應(yīng)力和應(yīng)變分布以及股骨破壞的可能部位，結(jié)果表明股骨頸處的應(yīng)力和應(yīng)變最大，容易在股骨頸處以及大轉(zhuǎn)子與股骨干的連接部位附近發(fā)生破壞。通過生物力學(xué)研究，提示股骨近端骨折多見于股骨頸及轉(zhuǎn)子間。

2外固定支架治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折

外固定架治療是介于傳統(tǒng)保守治療與切開手術(shù)內(nèi)固定之間的半侵入穿針方法，兼顧了傳統(tǒng)非手術(shù)治療和切開固定治療的優(yōu)點(diǎn)?，F(xiàn)在使用的外固定支架有單臂多功能外固定架和AO外固定架等多種類型，王桂娥[5]指出外固定支架治療老年股骨轉(zhuǎn)子間骨折特別是高危患者，具有創(chuàng)傷小、手術(shù)安全、失血量少、術(shù)后康復(fù)快等優(yōu)點(diǎn)。其并發(fā)癥仍是：針道感染、松動(dòng)和髖內(nèi)翻畸形。從生物力學(xué)講， 外固定架遠(yuǎn)離骨干，承受的彎曲應(yīng)力大，負(fù)重后或固定不穩(wěn)定骨折時(shí)易發(fā)生內(nèi)翻畸形，同時(shí)支撐架位于體外，釘?shù)劳饴叮珊喜⑨數(shù)栏腥炯坝纱藢?dǎo)致骨髓炎，并使患者翻身活動(dòng)受到一定限制，不利于護(hù)理，在康復(fù)期間外露的支架給患者造成嚴(yán)重的心理負(fù)擔(dān)。外固定針?biāo)蓜?dòng)、移位的主要原因包括骨質(zhì)疏松、針道感染、外固定針植入位置不佳、術(shù)后過早及過度負(fù)重等，出現(xiàn)骨折移位而導(dǎo)致髖內(nèi)翻。

3斯氏針內(nèi)固定多根

斯氏針固定治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折，具有創(chuàng)傷小，手術(shù)時(shí)間短，對骨折端血運(yùn)干擾少，愈合影響小，費(fèi)用低等優(yōu)點(diǎn)，適合用于老年人髖部骨折內(nèi)固定治療的優(yōu)選方法。但當(dāng)大轉(zhuǎn)子下方為游離骨片時(shí)，其抗內(nèi)翻應(yīng)力明顯降低，患者不能早期下床活動(dòng)，同時(shí)鋼針遠(yuǎn)端游離，極易松動(dòng)移位，導(dǎo)致內(nèi)固定失敗，且皮質(zhì)外過長的釘尾局部刺激，引起疼痛，影響患者功能鍛煉，臥床時(shí)間延長，使內(nèi)固定的作用降低，活動(dòng)后有斷釘?shù)目赡埽蚀朔ú皇窃摬×己玫闹委煼椒ǎ?目前已很少應(yīng)用于不穩(wěn)定的股骨轉(zhuǎn)子間骨折。

4髓外釘-板固定系統(tǒng)

髓外釘-板系統(tǒng)治療穩(wěn)定型股骨轉(zhuǎn)子間骨折有較好的臨床療效，但是對于不穩(wěn)定型股骨轉(zhuǎn)子間骨折，其固定的失效率可達(dá)4. 4%~13%[6]。

4.1Jewett釘、麥?zhǔn)嚣Z頭釘(Metangin釘)此系統(tǒng)使用一枚粗螺釘將側(cè)鋼板與三翼釘固定為一體而起作用，這種釘板連接靈活，可以調(diào)整適合不同的頸干角，安裝此釘操作容易便于掌握，對穩(wěn)定型骨折固定確切，但其側(cè)鋼板和三翼釘易發(fā)生彎曲、分離松動(dòng)、折斷等情況，同時(shí)釘尖穿出股骨頭進(jìn)入關(guān)節(jié)腔，導(dǎo)致髖臼軟骨面磨損，引起疼痛。而且該系統(tǒng)無加壓作用，抗彎程度及牢固性差，釘尾無鎖定機(jī)制，易松動(dòng)及脫離開，王福權(quán)等報(bào)告在壓力120kg時(shí)，出現(xiàn)螺紋松動(dòng)現(xiàn)象。范衛(wèi)民等報(bào)告此釘?shù)目箯潖?qiáng)度只有50kg?；颊卟灰诉^早下床及負(fù)重，易產(chǎn)生髖內(nèi)翻及釘尖穿出股骨頭的并發(fā)癥。

4.2動(dòng)力髖螺釘(DHS)動(dòng)力髖螺釘(DHS)是由股骨頭內(nèi)的拉力螺釘和貼附于股骨干外側(cè)的鋼板組成，具有靜力加壓與動(dòng)力加壓的雙重功效，能保持良好的股骨頸干角，結(jié)構(gòu)牢固，抗彎能力強(qiáng)，被視為治療轉(zhuǎn)子間骨折的金標(biāo)準(zhǔn)。Palm等[7]應(yīng)用DHS治療轉(zhuǎn)子間骨折發(fā)現(xiàn)，僅3%外側(cè)骨皮質(zhì)完整的患者術(shù)后出現(xiàn)髖內(nèi)翻等需要翻修的并發(fā)癥，而高達(dá)22%外側(cè)壁骨折的患者需要翻修。這種動(dòng)力化的特性也存在著潛在的問題：一方面是股骨頸長度變短，肢體短縮，外展肌力臂減少，這可能是部分患者留有殘疾的原因之一;另一方面是對于不穩(wěn)定的粉碎性股骨粗隆間骨折，由于股骨頸后內(nèi)側(cè)骨質(zhì)缺損，壓應(yīng)力難以通過股骨距傳導(dǎo)，內(nèi)置物應(yīng)力增大，螺釘切割股骨頭，易發(fā)生鋼板疲勞斷裂、骨折不愈合或內(nèi)翻畸形等并發(fā)癥。對骨折累及大粗隆、嚴(yán)重粉碎性粗隆下骨折，骨折線位于DHS進(jìn)針處者也不適用。對于逆粗隆間骨折，由于骨折近端有向外移位的傾向，而DHS系統(tǒng)是通過使近端骨塊向外下移位加壓獲得穩(wěn)定的，因此極易導(dǎo)致固定失敗。

4.3動(dòng)力髁螺釘(DCS)AO初始的設(shè)計(jì)是將DCS螺釘用于股骨遠(yuǎn)端的髁間骨折，但近年來已擴(kuò)大到股骨轉(zhuǎn)子周圍骨折的應(yīng)用，DCS類似懸臂梁系統(tǒng)，負(fù)重時(shí)負(fù)重力首先加于鋼板的短臂，然后再分散至各螺釘上，適合股骨近端的解剖結(jié)構(gòu)特點(diǎn)，符合髖部的生物力學(xué)要求。DCS入點(diǎn)高，因此可以在骨折近端增加數(shù)枚螺釘固定，增加了骨折近端的抗屈曲、旋轉(zhuǎn)能力，從而完成整體固定。對逆粗隆骨折合并股骨中上段嚴(yán)重粉碎的骨折，DCS螺釘具有很好的適應(yīng)證;DCS螺釘?shù)纳盥菁y設(shè)計(jì)克服了骨質(zhì)對內(nèi)固定物握持力的不足，其螺釘水平走向減小了螺釘對股骨頭頸骨質(zhì)的切割;相比DHS，DCS的力臂更長，張力帶作用更強(qiáng)，軸向加壓作用則相對較弱，更適合青壯年股骨轉(zhuǎn)子間骨折患者。對于那些大粗隆周圍骨折粉碎嚴(yán)重、骨折線較高或垂直于股骨干的骨折，由于拉力螺釘不能起到堅(jiān)強(qiáng)固定作用而使整個(gè)內(nèi)固定系統(tǒng)穩(wěn)定性欠缺，DCS并不是很好的選擇。

4.4經(jīng)皮微創(chuàng)加壓接骨板(PCCP)經(jīng)皮微創(chuàng)加壓接骨板板(PCCP)是一種新型的髓外內(nèi)固定系統(tǒng)，由1塊接骨板板、2枚股骨頸螺釘和3枚股骨干螺釘組成，由Gotfried所創(chuàng)。應(yīng)用PCCP鋼板經(jīng)皮內(nèi)固定手術(shù)治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折，比照傳統(tǒng)的DHS、DCS具有手術(shù)創(chuàng)傷小，操作簡單，手術(shù)時(shí)間短，出血少，減少術(shù)中X線片的曝光時(shí)間等特點(diǎn)，療效滿意，并發(fā)癥少[8]。

4.5解剖型鎖定加壓接骨板(LCP)近年來采用鎖定加壓接骨板(LCP)作為內(nèi)固定材料，具有較強(qiáng)的抗股骨頸旋轉(zhuǎn)作用、抗彎、對抗剪力及防撥釘作用，解決了解剖鋼板近端釘與板之間固定角度抗彎能力差的問題。在切口長度、手術(shù)時(shí)間、術(shù)中出血、術(shù)后引流量以及并發(fā)癥發(fā)生率等方面均有顯著優(yōu)勢。其優(yōu)點(diǎn):(1)依照股骨轉(zhuǎn)子部的解剖形態(tài)制成，對股骨轉(zhuǎn)子外側(cè)骨塊包容較好，可以有效控制固定大轉(zhuǎn)子碎骨塊。(2)對于鎖定鋼板整體來說，其穩(wěn)定結(jié)構(gòu)相當(dāng)于內(nèi)固定支架，顯著增加了固定強(qiáng)度，采用此類固定，即使沒有達(dá)到充分的解剖復(fù)位，利用鋼板仍然可以維持骨折端復(fù)位后的解剖位置。(3)為MIPO技術(shù)的運(yùn)用提供了條件，明顯減少創(chuàng)傷，切口小、手術(shù)時(shí)間短、術(shù)中出血少、術(shù)后創(chuàng)面引流少、局部組織及全身反應(yīng)輕，有利于老年患者康復(fù)。(4)股骨近端鎖定鋼板和螺釘成一整體，鎖定螺釘均勻承擔(dān)所受應(yīng)力，對骨的切割力小，減少了螺釘穿出股骨頭的發(fā)生率。(5)結(jié)合了鎖定和加壓兩個(gè)原則，其鋼板的橢圓形加壓孔可使用AO標(biāo)準(zhǔn)加壓螺釘，對于骨折部位可先行加壓。(6)鎖定加壓鋼板和螺釘?shù)某山欠€(wěn)定機(jī)制不依賴接骨板和骨的摩擦力[9]，接骨板和骨皮質(zhì)無需緊密接觸，降低了骨膜損傷，最大限度地減少對軟組織、對骨血運(yùn)的影響，保證了骨折的順利愈合。

5髓內(nèi)釘-棒固定系統(tǒng)

相對而言，髓內(nèi)釘棒固定系統(tǒng)具有中心性固定、力臂短、可閉合復(fù)位操作、組織損傷小、出血少等優(yōu)點(diǎn);另外，針對老年人體質(zhì)較差，合并內(nèi)科疾病多，在手術(shù)內(nèi)固定材料的選擇上更要求操作簡單、創(chuàng)傷小、內(nèi)固定確切有效等，尤其在治療股骨轉(zhuǎn)子間不穩(wěn)定骨折時(shí)，髓內(nèi)釘棒固定系統(tǒng)更占優(yōu)勢[10、11]。因此越來越多的醫(yī)師傾向于選擇髓內(nèi)釘棒固定系統(tǒng)。

5.1Gamma釘Gamma釘是由滑動(dòng)髖螺釘結(jié)合髓內(nèi)釘技術(shù)研制而成，屬于強(qiáng)硬的髓內(nèi)釘。由于Gamma釘位于股骨干髓腔內(nèi)，它較標(biāo)準(zhǔn)的滑動(dòng)加壓髖螺釘鋼板更靠近內(nèi)側(cè)，因此患者體重的傳導(dǎo)比滑動(dòng)加壓髖螺釘更靠近股骨距，這就增強(qiáng)了置入物的力學(xué)強(qiáng)度。其優(yōu)點(diǎn):閉式操作、創(chuàng)傷小、可早期下地活動(dòng)，對骨質(zhì)疏松和不穩(wěn)定骨折有良好的固定作用，通過遠(yuǎn)端自鎖釘固定髓內(nèi)釘，可防止旋轉(zhuǎn)和短縮移位。Lautenschlager等和Hardy DC等認(rèn)為Gamma釘治療股骨粗隆間骨折優(yōu)于經(jīng)典髓外固定系統(tǒng)DHS。但是Gamma釘外翻角度過大，從而使髓內(nèi)釘遠(yuǎn)端外側(cè)有明顯應(yīng)力集中，容易出現(xiàn)髓內(nèi)釘遠(yuǎn)端股骨干骨折及鎖釘斷裂。其缺點(diǎn)是：釘尖部易形成應(yīng)力集中，有導(dǎo)致應(yīng)力骨折的危險(xiǎn)，而且股骨頭頸內(nèi)為單根拉力螺釘，抗旋轉(zhuǎn)作用不足，拉力螺釘可穿出股骨頭或拉力螺釘位置不佳造成髖內(nèi)翻畸形。股骨干骨折是其中最嚴(yán)重的并發(fā)癥。Gamma釘增加股骨干骨折的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)成為一種早期概念，隨著內(nèi)固定物設(shè)計(jì)理念的改進(jìn)而得到了解決，并有相關(guān)報(bào)道利用加長式Gamma釘來修復(fù)其應(yīng)力導(dǎo)致的股骨干骨折。雖然改進(jìn)的Gamma釘已經(jīng)最大程度地減少了其并發(fā)癥的發(fā)生，但是對于大轉(zhuǎn)子不完整及骨質(zhì)疏松的股骨轉(zhuǎn)子間骨折要慎用。

5.2PFN(proximal femoral nail)1996年，AO/ASIF針對Gamma釘?shù)哪承┎蛔阕鞒鱿鄳?yīng)的改進(jìn)而推出了股骨近端髓內(nèi)釘(PFN)，它不但繼承了Gamma釘力臂短、彎矩小、滑動(dòng)加壓的優(yōu)點(diǎn)，同時(shí)還增加了防旋螺釘，使股骨頸內(nèi)雙釘承載，大大加強(qiáng)了骨折端的防旋、抗拉及抗壓能力;遠(yuǎn)端鎖釘與遠(yuǎn)端釘尾距離較遠(yuǎn)，可以分散應(yīng)力使股骨干應(yīng)力集中有效減小，降低股骨干骨折的發(fā)生率;還有對不穩(wěn)定骨折能提供堅(jiān)強(qiáng)固定等優(yōu)點(diǎn)。畢榮修等[12]報(bào)道PFN治療股骨粗隆間骨折，愈合率高，各種并發(fā)癥發(fā)生率低。雖然PFN改良了Gamma釘，并且取得了良好的臨床效果，但是Bhandari等[13]研究認(rèn)為PFN采用2枚螺釘設(shè)計(jì)并沒有減少股骨頭頸估量的丟失，同時(shí)由于主防旋螺釘限制了拉力螺釘?shù)幕瑒?dòng)，因此可能出現(xiàn)防旋螺釘?shù)耐顺龊颓懈睢FN釘尖切割退釘可能導(dǎo)致Z效應(yīng)或退釘后的反Z效應(yīng)，其發(fā)生率可達(dá)0.6% ~8%。

5.3PFNA及PFNAⅡPFNA是在PFN基礎(chǔ)上改進(jìn)的新型內(nèi)固定系統(tǒng)，該固定系統(tǒng)不僅繼承了原PFN的生物力學(xué)特點(diǎn)，而且PFNA螺旋刀片為螺旋十字設(shè)計(jì)，其具有寬大的表面積和逐漸增加的芯直徑，用螺旋刀片鎖定技術(shù)取代傳統(tǒng)2枚螺釘?shù)墓潭?，未鎖定的螺旋刀片敲入時(shí)自旋轉(zhuǎn)進(jìn)入骨質(zhì)，刀片具有寬大的表面積和逐漸增加的芯直徑(4.5~9mm)，確保最大限度的骨質(zhì)填壓以及理想的錨合力， 具備成角穩(wěn)定性，當(dāng)?shù)镀i定后，能有效防止股骨頸骨折塊的旋轉(zhuǎn)。PFNA依靠螺旋刀片一個(gè)部件實(shí)現(xiàn)抗旋轉(zhuǎn)和穩(wěn)定支撐。生物力學(xué)研究已經(jīng)證明，PFNA具有良好抗旋轉(zhuǎn)性能和抗內(nèi)翻塌陷能力，在骨質(zhì)疏松骨骼中具有明顯升高的抗股骨頸切出的能力PFNA的這些設(shè)計(jì)和優(yōu)點(diǎn)更適用于老年、骨質(zhì)疏松、骨折粉碎不穩(wěn)定、不能耐受長時(shí)間手術(shù)的患者，并允許其術(shù)后較早的活動(dòng)和負(fù)重。Strauss等在6具尸體上模擬股骨轉(zhuǎn)子間骨折的治療，一半采用滑動(dòng)髖部螺釘，一半采用鏍旋刀片，循環(huán)進(jìn)行垂直載荷，觀察測量股骨頭的移位和骨折塊張開滑動(dòng)程度，實(shí)驗(yàn)結(jié)果證明螺旋刀片的固定效果優(yōu)于滑動(dòng)髖螺釘。PFNA鏍旋刀片的優(yōu)越性還體現(xiàn)在治療骨質(zhì)疏松嚴(yán)重的股骨轉(zhuǎn)子間骨折，及DHS PFN等內(nèi)固定失敗病例的返修[14]。雖然相比其他固定系統(tǒng)PFNA在治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折上占優(yōu)勢，但是隨著臨床的廣泛應(yīng)用，仍出現(xiàn)了不同程度的螺釘松動(dòng)退釘、穿出股骨頭、斷釘以及再骨折等并發(fā)癥。其缺點(diǎn)是：(1)依靠3點(diǎn)固定原理，導(dǎo)致應(yīng)力過于集中于鎖釘;(2)置入固定螺釘前鉆孔較大，骨質(zhì)破壞及丟失較多;(3)主釘遠(yuǎn)端需打入鎖釘，增加手術(shù)時(shí)間和術(shù)中使用C臂X射線機(jī)的次數(shù)。Mereddy等[14]利用PFNA治療不穩(wěn)定股骨轉(zhuǎn)子間骨折62例，股骨頭切出率為3. 6%。Pu等[15]利用PFNA治療不穩(wěn)定股骨轉(zhuǎn)子間骨折87例， 11例出現(xiàn)釘尾近端錯(cuò)配， 9例因?yàn)獒樜蔡L而至大腿疼痛。2009年6月，AO/ASIF根據(jù)亞洲人股骨近端解剖特點(diǎn)，設(shè)計(jì)出了亞洲型PFNA即PFNAⅡ，其優(yōu)勢：導(dǎo)針插入更為方便快捷，縮短了手術(shù)時(shí)間，減少了術(shù)中出血，減少了股骨近端劈裂的風(fēng)險(xiǎn)，主釘遠(yuǎn)端更易置入髓腔中，減少了術(shù)后大腿疼痛及骨干骨折的發(fā)生率，更適合國人使用。鑒于臨床應(yīng)用時(shí)間短，仍需更多病例總結(jié)及隨訪。

5.4股骨近端可膨脹髓內(nèi)釘(Fixion， PF)股骨近端可膨脹髓內(nèi)釘是由以色列Disc-O-Tech公司設(shè)計(jì)并應(yīng)用于臨床，臨床開展時(shí)間不長，由于無需鎖釘，手術(shù)操作相對簡單，近來應(yīng)用有增多的趨勢?？膳蛎浰鑳?nèi)釘以壓縮直徑的形式插入髓腔，依靠液壓膨脹形成沙漏樣現(xiàn)象，不論髓腔直徑存在多少個(gè)體差異，只要髓腔截面積小于髓內(nèi)釘膨脹后的最大面積，髓內(nèi)釘?shù)膹较蜉棗l與髓腔內(nèi)壁都能緊密貼服，使應(yīng)力均勻分布于整個(gè)骨干，不同于普通髓內(nèi)釘依靠3點(diǎn)固定原理，避免了應(yīng)力過度集中導(dǎo)致鎖定斷裂釘?shù)炔l(fā)癥，簡化了手術(shù)操作，縮短了手術(shù)時(shí)間，減少了透視次數(shù)，髓內(nèi)釘膨脹后完全與股骨髓腔接觸，受力面積大，避免了老年骨質(zhì)疏松患者螺釘松動(dòng)退出或股骨干骨折等并發(fā)癥。劉強(qiáng)等[16]與PFN比較， Fixion治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折手術(shù)時(shí)間短、出血量少、手術(shù)創(chuàng)傷小，治療老年股骨轉(zhuǎn)子間骨折具有一定優(yōu)勢。Fixion也有其技術(shù)上的不足之處，由于髓內(nèi)釘是通過注水加壓而膨脹的，壓力過大可導(dǎo)致骨皮質(zhì)劈裂。

5.5InterTan髓內(nèi)釘InterTan髓內(nèi)釘是新一代股骨近端髓內(nèi)釘，呂剛等[17]根據(jù)內(nèi)固定時(shí)間，Harris評分、骨折愈合情況認(rèn)為新一代股骨近端髓內(nèi)釘INTERTAN治療各類型的股骨轉(zhuǎn)子間骨折取得良好臨床效果，骨愈合率高，并發(fā)癥少。Ruecker等[18]通過對100例轉(zhuǎn)子間骨折病例使用這種新設(shè)計(jì)順行髓內(nèi)釘InterTan釘，并至少進(jìn)行1年的隨訪，其認(rèn)為InterTan釘是一種可依賴的治療轉(zhuǎn)子間骨折的內(nèi)植物。

6加長柄人工關(guān)節(jié)置換

近年來國內(nèi)外有人主張用人工股骨頭置換治療老年人不穩(wěn)定性股骨轉(zhuǎn)子間骨折，該手術(shù)方法能使患者早期下地負(fù)重行走，縮短臥床時(shí)間，從而很好地恢復(fù)患肢的功能，改善患者的生活質(zhì)量，避免髖內(nèi)翻畸形，內(nèi)固定失敗以及因長期臥床導(dǎo)致的諸多并發(fā)癥的發(fā)生。但是人工髖關(guān)節(jié)置換術(shù)創(chuàng)傷大、費(fèi)用高、風(fēng)險(xiǎn)大、圍手術(shù)期出血多并且伴隨眾多的并發(fā)癥，如脫位、感染、假體座位骨折、人工假體松動(dòng)或需二次翻修手術(shù)等等，發(fā)生這些并發(fā)癥對于患者而言無疑是災(zāi)難性的，有學(xué)者認(rèn)為即使是嚴(yán)重粉碎的骨折，通過骨折愈合連接也為后期關(guān)節(jié)置換創(chuàng)造條件。因此應(yīng)用人工假體治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折應(yīng)嚴(yán)格掌握適應(yīng)證:患者必須是70歲以上，患有骨質(zhì)疏松癥，不穩(wěn)定、粉碎性的轉(zhuǎn)子間骨折，并宜選用帶有股骨距假體。股骨粗隆間骨折早期行人工假體置換術(shù)尚存爭議，術(shù)前需慎重考慮。雖然目前治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折的手術(shù)方法較多，但卻沒有一種固定物能完全針對所有類型的骨折。髓外釘-板固定系統(tǒng)和髓內(nèi)釘-棒固定系統(tǒng)以及加長柄人工關(guān)節(jié)置換術(shù)都有其適應(yīng)證，而對于粉碎的股骨轉(zhuǎn)子間骨折，固定器的選擇和手術(shù)操作技巧都應(yīng)遵循十大原則[19]。髓內(nèi)固定系統(tǒng)具有中心性固定、力臂短等生物力學(xué)優(yōu)點(diǎn);尤其在治療老年不穩(wěn)定股骨轉(zhuǎn)子間骨折時(shí)，其手術(shù)操作簡單、時(shí)間短更占優(yōu)勢。據(jù)Paul等的統(tǒng)計(jì)分析，術(shù)中出血量減少、術(shù)后血紅蛋白較高及輸血需求減少似乎是微創(chuàng)治療股骨轉(zhuǎn)子間骨折的主要優(yōu)點(diǎn)。而在術(shù)后功能恢復(fù)、并發(fā)癥和病死率等方面卻沒有顯著性的差異。盡管如此，老年性股骨轉(zhuǎn)子間骨折的治療仍然應(yīng)該圍繞著微創(chuàng)這個(gè)理念去發(fā)展，目前的生物力學(xué)研究只是對骨骼進(jìn)行研究，沒有考慮骨骼肌及血管、神經(jīng)的問題?，F(xiàn)代生物力學(xué)具有精確客觀、靈敏有效、簡單快速的優(yōu)點(diǎn)，隨著人們對生物力學(xué)的不斷研究和認(rèn)識， 計(jì)算機(jī)的引入，內(nèi)固定物的革新，手術(shù)技術(shù)的發(fā)展， 生物力學(xué)必將日益成為骨科臨床和科研的重要工具，并對骨折治療的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響。

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第3篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

關(guān)鍵詞：ERP系統(tǒng) 能源集團(tuán) 資金收支管理 平臺建設(shè)

一、資金收支管理現(xiàn)狀

對于現(xiàn)代企業(yè)來說，“ERP”已經(jīng)不再是一個(gè)新名詞，全球500 強(qiáng)企業(yè)中有 80%都在應(yīng)用 SAP 系統(tǒng)進(jìn)行企業(yè)管理，在我國也有越來越多的大型企業(yè)已經(jīng)或正在實(shí)施 SAP。本文結(jié)合自身工作實(shí)際情況，以京能集團(tuán)為例就ERP環(huán)境下能源行業(yè)資金收支管理平臺的構(gòu)建進(jìn)行初步研究及探討。京能集團(tuán)位列全國能源行業(yè)裝機(jī)容量排名第11名，地方企業(yè)排名首位，總資產(chǎn)超過2000億元。2011年初，集團(tuán)為進(jìn)一步加強(qiáng)企業(yè)管理，啟動(dòng)實(shí)施SAP項(xiàng)目，歷經(jīng)項(xiàng)目需求調(diào)研、方案設(shè)計(jì)、流程確定、系統(tǒng)開發(fā)、系統(tǒng)測試及系統(tǒng)上線等環(huán)節(jié)，筆者作為財(cái)務(wù)模塊的關(guān)鍵用戶全程參與了京能集團(tuán)SAP系統(tǒng)的建設(shè)。

項(xiàng)目上線三年多來，各模塊運(yùn)行基本穩(wěn)定。但SAP系統(tǒng)本身標(biāo)準(zhǔn)功能中并無資金收支管理的相關(guān)功能，如企業(yè)業(yè)務(wù)部門對收款的線上確認(rèn)、業(yè)務(wù)線上付款、員工報(bào)銷平臺等線上流程審批、審核制單等諸多功能在SAP系統(tǒng)中無法實(shí)現(xiàn)，上述功能也即一個(gè)集團(tuán)的資金收支管理功能，簡單來說指一個(gè)集團(tuán)收款和付款兩個(gè)方面的管理，即收款時(shí)財(cái)務(wù)人員將收款信息提交業(yè)務(wù)部門，由業(yè)務(wù)人員確認(rèn)后財(cái)務(wù)做賬務(wù)處理;付款包括兩方面內(nèi)容，一是員工報(bào)銷，二是業(yè)務(wù)付款，此外在收付款的同時(shí)加上資金計(jì)劃管理，實(shí)現(xiàn)月末資金計(jì)劃執(zhí)行情況的實(shí)時(shí)統(tǒng)計(jì)，從而作為全面預(yù)算的一部分，通過績效考核，逐漸提高集團(tuán)資金集中管控的聚集效應(yīng)，加強(qiáng)資金使用效率和整體管控。目前資金計(jì)劃和資金支付環(huán)節(jié)仍為線下紙質(zhì)審批，審批完成后在SAP系統(tǒng)賬務(wù)處理。

二、資金收支管理平臺整體思路

通過開發(fā)資金收支管理平臺（IE交互界面），以SAP為核算基礎(chǔ)，通過資金收支管理平臺和SAP的實(shí)時(shí)交互，數(shù)據(jù)共享，從而全方面對集團(tuán)收支管理。具體流程如下：月末由集團(tuán)各子公司在SAP系統(tǒng)提報(bào)下月資金收支計(jì)劃，集團(tuán)審批后下月初下達(dá)各子公司的收支計(jì)劃并抄送集團(tuán)財(cái)務(wù)公司，為應(yīng)對突發(fā)付款情況，允許月中補(bǔ)充一次計(jì)劃。下月各子公司很據(jù)收支計(jì)劃進(jìn)行員工報(bào)銷的付款以及業(yè)務(wù)的收付款，每月集團(tuán)公司可在平臺統(tǒng)計(jì)各子公司的計(jì)劃執(zhí)行率，通過考核的方式加強(qiáng)集團(tuán)整體資金管理。

三、資金收支管理平臺具體實(shí)施方案

（一）資金計(jì)劃提報(bào)

為整體全面掌握集團(tuán)資金使用情況、提高集團(tuán)資金使用效率、平衡集團(tuán)內(nèi)部單位之間借貸規(guī)模、降低集團(tuán)整體財(cái)務(wù)成本，京能集團(tuán)資金管理采取的是按月提報(bào)下月資金收支計(jì)劃，集團(tuán)財(cái)務(wù)公司根據(jù)收支計(jì)劃預(yù)留活期資金，這就要求集團(tuán)資金計(jì)劃管理必須使用統(tǒng)一提報(bào)平臺，通過平臺，集團(tuán)內(nèi)部逐級匯總，形成一個(gè)節(jié)點(diǎn)。通常來說，集團(tuán)內(nèi)部下月資金流入為業(yè)務(wù)收入，支出則分為三類：一是本月或以前期間已形成的應(yīng)付賬款，如煤款、物資采購款，工程款等;二是員工工資、社?；鸺皢T工小額報(bào)銷款項(xiàng);三是集團(tuán)內(nèi)部轉(zhuǎn)款、委托貸款等。對于第一類業(yè)務(wù)付款，可由本級財(cái)務(wù)部在SAP系統(tǒng)應(yīng)付賬款未清項(xiàng)為基礎(chǔ)，生成下月付款支付建議，將該建議由SAP系統(tǒng)傳至資金管理平臺，各部門在平臺上根據(jù)實(shí)際需要付款的部分勾選或修改付款金額，同時(shí)對剛剛簽訂合同需要下月預(yù)付款項(xiàng)的供應(yīng)商付款通過新增的方式提交付款計(jì)劃。對于第二及第三類付款計(jì)劃的提報(bào)，則需在資金平臺內(nèi)完全根據(jù)實(shí)際付款及報(bào)銷情況預(yù)估金額提報(bào)。各單位提報(bào)后提交集團(tuán)審批，集團(tuán)審批后下達(dá)至各單位，下月各單位付款時(shí)根據(jù)資金計(jì)劃付款。利用資金平臺提報(bào)資金計(jì)劃的優(yōu)點(diǎn)是集團(tuán)可以將成員單位的資金預(yù)計(jì)使用情況全面及時(shí)管控，根據(jù)集團(tuán)資金整體活期資金情況審批各子公司資金計(jì)劃。通過資金管理平臺提報(bào)下月資金收支計(jì)劃，有利于集團(tuán)整體平衡資金使用情況。

（二）收款管理

公司通常每天會(huì)有大量資金進(jìn)賬，如收到的物資款、工程款、投標(biāo)保證金或者電費(fèi)熱電收入款等，且每筆款項(xiàng)通常對應(yīng)不同的合同，僅憑財(cái)務(wù)人員無法判斷款項(xiàng)對應(yīng)具體應(yīng)收合同的內(nèi)容，需由業(yè)務(wù)部門確認(rèn)后方可入賬。財(cái)務(wù)人員每日從網(wǎng)銀導(dǎo)出收款明細(xì)，以excel表形式上傳至資金管理平臺，業(yè)務(wù)經(jīng)辦人在資金管理平臺填寫與該筆收款有關(guān)的合同編號、采購訂單等信息，并經(jīng)部門負(fù)責(zé)人審批確認(rèn)后，財(cái)務(wù)人員據(jù)此在SAP系統(tǒng)中對未清項(xiàng)做收款清賬處理。憑證過賬后，SAP憑證編號信息同步至資金管理平臺，并在平臺中統(tǒng)計(jì)當(dāng)月收款信息與資金計(jì)劃中預(yù)計(jì)收款做實(shí)時(shí)更新。

（三）報(bào)銷管理

現(xiàn)如今，隨著信息化的快速發(fā)展及無紙化辦公節(jié)能理念認(rèn)識的逐步提高，很多集團(tuán)或者公司均有集中報(bào)銷管理平臺，但大多報(bào)銷平臺僅能實(shí)現(xiàn)報(bào)銷人提報(bào)和領(lǐng)導(dǎo)審批的相關(guān)功能，無法和資金計(jì)劃以及ERP系統(tǒng)連接起來，以借助資金管理平臺實(shí)現(xiàn)資金計(jì)劃的管理，通過平臺實(shí)現(xiàn)憑證的生成，將SAP系統(tǒng)中憑證編號等信息反傳至資金管理平臺，形成一個(gè)完成的ERP系統(tǒng)。從報(bào)銷平臺的構(gòu)成來看，主要分為呈請管理、借款、員工報(bào)銷和業(yè)務(wù)報(bào)賬四部分管理。其中每一筆報(bào)銷支出均受上月資金計(jì)劃控制并且關(guān)聯(lián)，不再一一詳述。

呈請管理主要實(shí)現(xiàn)報(bào)銷事項(xiàng)的事前審批管理，如出差申請、業(yè)務(wù)招待費(fèi)申請、車輛維修申請等日常事項(xiàng)，也可實(shí)現(xiàn)具體某個(gè)會(huì)議的預(yù)算費(fèi)用審批，如會(huì)議場地使用費(fèi)預(yù)算、餐費(fèi)預(yù)算、聘請專家勞務(wù)費(fèi)支出預(yù)算等。審批完成后續(xù)借款及報(bào)銷將關(guān)聯(lián)對應(yīng)呈請單，實(shí)現(xiàn)事前審批及費(fèi)用管控的雙向管理模式。

在資金管理平臺實(shí)現(xiàn)的借款及報(bào)銷功能除提報(bào)和審批之外，隨著手機(jī)客戶端的普及和推廣，該資金管理平臺可以實(shí)現(xiàn)手機(jī)客戶端實(shí)時(shí)審批，提報(bào)人通過手機(jī)客戶端可查詢跟蹤報(bào)銷單的審批流程，報(bào)銷事項(xiàng)和財(cái)務(wù)科目一一對應(yīng)，自動(dòng)生成會(huì)計(jì)憑證，允許按審批流程一次提報(bào)多個(gè)報(bào)銷事項(xiàng)，即相同審批流僅需一次即可完成審批，一次借款允許多次關(guān)聯(lián)并自動(dòng)計(jì)算該借款剩余金額，超過三個(gè)月備用金借款未完成報(bào)銷或歸還借款系統(tǒng)自動(dòng)提醒借款人和財(cái)務(wù)人員。

業(yè)務(wù)報(bào)賬通常指公司對外對公付款，如公司車輛加油費(fèi)用統(tǒng)一按月與加油站結(jié)算、或公司與復(fù)印裝訂服務(wù)單位按月結(jié)算的復(fù)印費(fèi)等，業(yè)務(wù)報(bào)賬和員工報(bào)銷最大的區(qū)別是業(yè)務(wù)報(bào)賬是對外對公，而員工報(bào)銷為對內(nèi)員工個(gè)人結(jié)算。業(yè)務(wù)報(bào)賬分為兩種情況，一是直接報(bào)銷，直接入費(fèi)用或者成本，并當(dāng)月付款;二是本月入成本費(fèi)用，但掛賬，形成其他應(yīng)付款，下月或以后期間付款。

（四）業(yè)務(wù)付款

業(yè)務(wù)付款作為資金管理平臺最重要的一項(xiàng)功能，公司90%款項(xiàng)支出由日常業(yè)務(wù)付款發(fā)起。業(yè)務(wù)人員根據(jù)上月提報(bào)審批后的資金計(jì)劃，在資金收支管理平臺中逐行提請資金支付申請，平臺會(huì)自動(dòng)帶出合同信息、采購訂單及供應(yīng)商收款銀行信息等內(nèi)容，業(yè)務(wù)人員根據(jù)合同結(jié)算條款及供貨情況修改確認(rèn)本次付款金額后，批量提交公司領(lǐng)導(dǎo)審批，審批完成后財(cái)務(wù)人員線上批量提交集團(tuán)財(cái)務(wù)公司網(wǎng)銀接口完成付款。該平臺的優(yōu)點(diǎn)是實(shí)現(xiàn)供應(yīng)商銀行賬戶付款信息與ERP系統(tǒng)供應(yīng)商注冊主數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)調(diào)用共享，領(lǐng)導(dǎo)線上針對多個(gè)供應(yīng)商同時(shí)批量審批，審批完成后打印付款單裝訂歸檔，從而大大提高了業(yè)務(wù)付款工作效率，減少了紙質(zhì)付款情況下的個(gè)別審批、收集供應(yīng)商銀行信息及出納人員的整理銀行信息提交財(cái)務(wù)公司網(wǎng)銀等環(huán)節(jié)。

財(cái)務(wù)公司網(wǎng)銀付款成功后，財(cái)務(wù)公司網(wǎng)銀系統(tǒng)自動(dòng)將付款成功信息回寫至資金收支管理平臺，從而在平臺中可以很方便的統(tǒng)計(jì)各公司計(jì)劃支付率，通過不斷考核措施，從而加強(qiáng)各公司資金計(jì)劃提報(bào)的準(zhǔn)確性。

四、資金收支管理平臺具體構(gòu)建與實(shí)施的效果

（一）搭建資金收支管理平臺，實(shí)現(xiàn)信息處理及傳遞的及時(shí)性

依托集團(tuán) ERP 系統(tǒng)，搭建完善的資金收支管理平臺，改善信息處理模式，通過信息庫進(jìn)行信息處理分類篩選，降低信息處理程序和人力物力的消耗。同時(shí)資金收支管理平臺的成立將幫助集團(tuán)公司更好更快更準(zhǔn)確的獲得各公司及下屬單位的各項(xiàng)資金收支信息，便于對下屬單位的管控和指導(dǎo)。

第4篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

根據(jù)勞動(dòng)和社會(huì)保障部、財(cái)政部、審計(jì)署關(guān)于做好企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查工作的有關(guān)精神，為進(jìn)一步做好我市企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查工作，現(xiàn)將有關(guān)問題通知如下：

一、檢查的范圍

2000年工資內(nèi)外收入檢查的范圍為地方國有企業(yè)（包括股份制企業(yè)中的國有控股企業(yè)）。

二、檢查的內(nèi)容

（一）企業(yè)1999年度工資總額來源、發(fā)放、結(jié)余情況

1.實(shí)行各種工效掛鉤辦法的企業(yè)是否嚴(yán)格按照市勞動(dòng)和社會(huì)保障局、市財(cái)政局、市國資局、市地稅局《關(guān)于核定1999年企業(yè)工資總額及效益基數(shù)有關(guān)問題的通知》（京勞社資發(fā)〔1999〕4號文件）及市財(cái)政局的有關(guān)規(guī)定對1999年工效掛鉤執(zhí)行情況進(jìn)行清算，其中，重點(diǎn)檢查的內(nèi)容有：

（1）納入國有資產(chǎn)保值增值考核范圍的企業(yè)是否完成核定的國有資產(chǎn)保值增值指標(biāo)，未完成國有資產(chǎn)保值增值指標(biāo)的企業(yè)是否按規(guī)定未提取新增效益工資。

（2）是否按照市勞動(dòng)和社會(huì)保障局、市財(cái)政局、市國有資產(chǎn)管理局、市地稅局《關(guān)于1999年企業(yè)工資總額及效益基數(shù)有關(guān)問題的通知》（京勞社資發(fā)〔1999〕4號）及《關(guān)于進(jìn)行1999年企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查工作的通知》（京勞社資發(fā)〔1999〕40號文件）中“掛鉤、包干工資總額的口徑”的規(guī)定提取掛鉤工資總額。

（3）企業(yè)是否按照市勞動(dòng)和社會(huì)保障局、市財(cái)政局、市國有資產(chǎn)管理局下達(dá)的工資總額同效益掛鉤批復(fù)中規(guī)定的掛鉤浮動(dòng)比例提取新增效益工資。

（4）經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入再就業(yè)服務(wù)中心的下崗職工的基本生活保障資金是否按規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)及列支渠道進(jìn)行列支。

（5）企業(yè)工資基金結(jié)余情況。主要檢查企業(yè)財(cái)務(wù)相關(guān)科目與勞動(dòng)報(bào)表的金額是否一致，不一致的原因。

2.實(shí)行成本列支工資總額包干辦法和成本列支平均工資核定辦法的企業(yè)，是否嚴(yán)格按照核定的包干工資總額或平均工資水平列支工資，有無超標(biāo)準(zhǔn)列支、超發(fā)工資情況。

（二）企業(yè)發(fā)給職工的工資內(nèi)外收入是否按照統(tǒng)計(jì)部門規(guī)定的構(gòu)成口徑全部統(tǒng)計(jì)在相關(guān)報(bào)表內(nèi)，有無漏報(bào)、錯(cuò)報(bào)。

（三）企業(yè)執(zhí)行工資指導(dǎo)線情況。1999年國有和國有控股企業(yè)職工平均工資增長幅度是否突破北京市的1999年企業(yè)工資增長上線（預(yù)警線），突破上線是否經(jīng)過批準(zhǔn)，企業(yè)是否嚴(yán)格執(zhí)行我市有關(guān)最低工資的規(guī)定。

（四）企業(yè)是否按照規(guī)定使用《工資總額使用手冊》（以下簡稱《手冊》），從銀行領(lǐng)取的工資是否超過企業(yè)主管部門核定的數(shù)額。

（五）企業(yè)經(jīng)營者收入有無具體管理辦法，是否按管理權(quán)限經(jīng)過嚴(yán)格的考核和審批。

（六）企業(yè)執(zhí)行我市關(guān)于《工資支付暫行規(guī)定》的情況。

（七）企業(yè)發(fā)給職工的工資內(nèi)外收入的資金來源，是否符合國家規(guī)定，有無通過截留收入，坐支現(xiàn)金等做法向職工發(fā)放現(xiàn)金和實(shí)物的情況。

（八）企業(yè)代扣代繳職工個(gè)人所得稅的情況。

三、檢查的步驟及時(shí)間安排

企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查工作分三個(gè)階段進(jìn)行。

第一階段：企業(yè)按照本通知規(guī)定的檢查內(nèi)容進(jìn)行自查，并于4月15日前將自查情況報(bào)上級主管部門。

第二階段：在企業(yè)自查的基礎(chǔ)上，各區(qū)、縣、局、總公司、企業(yè)集團(tuán)公司、計(jì)劃單列企業(yè)對其所屬企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)檢查。重點(diǎn)檢查的企業(yè)戶數(shù)均不少于5戶，所屬獨(dú)立核算企業(yè)少于10戶的，可檢查1至2戶。檢查后，將企業(yè)自查情況和重點(diǎn)檢查情況分別匯總并寫出書面報(bào)告（附重點(diǎn)檢查企業(yè)名單及處理意見）。于4月30日前上報(bào)市企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室。

第三階段：市企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查領(lǐng)導(dǎo)小組組成聯(lián)合檢查組或借助中介機(jī)構(gòu)，選擇部分國有和國有控股企業(yè)進(jìn)行重點(diǎn)抽查（具體辦法及時(shí)間安排另行通知）。

四、檢查中發(fā)現(xiàn)問題的處理

（一）處理原則

1.對于超提超發(fā)工資的企業(yè)，有工資儲(chǔ)備金的，原則上應(yīng)將其超提超發(fā)的工資從工資儲(chǔ)備金中扣減，同時(shí)調(diào)整相應(yīng)會(huì)計(jì)科目；沒有工資儲(chǔ)備金的企業(yè)，應(yīng)核減多列成本的工資，并按有關(guān)規(guī)定做納稅調(diào)整。

2.對超預(yù)警線發(fā)放工資的企業(yè)，應(yīng)認(rèn)真學(xué)習(xí)市里有關(guān)工資指導(dǎo)線辦法的規(guī)定，認(rèn)真查找原因，在以后年度嚴(yán)格合理控制工資增長幅度。

3.對歷年工資儲(chǔ)備金不實(shí)的企業(yè)，要求其財(cái)務(wù)部門、勞資部門進(jìn)行核實(shí)，核實(shí)后的數(shù)字，勞動(dòng)部門與財(cái)務(wù)部門應(yīng)一致。

4.對未按規(guī)定使用《手冊》領(lǐng)取工資的企業(yè)，在加強(qiáng)自身管理的同時(shí)，企業(yè)主管部門應(yīng)加強(qiáng)工資聯(lián)審制度，做好與銀行的配合工作。

5.對在檢查中發(fā)現(xiàn)統(tǒng)計(jì)報(bào)表錯(cuò)、漏報(bào)問題的企業(yè)，應(yīng)找出原因，并加強(qiáng)對有關(guān)人員統(tǒng)計(jì)制度方面的管理與培訓(xùn)，保證報(bào)表統(tǒng)計(jì)數(shù)字準(zhǔn)確，全面提高報(bào)表質(zhì)量，同時(shí)應(yīng)補(bǔ)交漏繳的各項(xiàng)社會(huì)保險(xiǎn)基金。

6.對存在漏繳職工個(gè)人所得稅問題的企業(yè)，應(yīng)按稅務(wù)部門的有關(guān)規(guī)定，補(bǔ)交漏繳的職工個(gè)人所得稅。

（二）處理程序

各單位要認(rèn)真做好企業(yè)工資內(nèi)外收入監(jiān)督檢查的部署工作，企業(yè)自查發(fā)現(xiàn)的問題，由企業(yè)主動(dòng)按上述處理原則進(jìn)行糾正，并將結(jié)果報(bào)主管部門；企業(yè)主管部門重點(diǎn)檢查發(fā)現(xiàn)的問題，應(yīng)由企業(yè)主管部門根據(jù)上述原則，對有關(guān)問題進(jìn)行處理。

第5篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；銷售；預(yù)售款；監(jiān)管

中圖分類號：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號：1673-291X（2014）02-0050-02

商品房預(yù)售制度，在我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展初期，以一種積極的的融資手段大力推動(dòng)了產(chǎn)業(yè)鏈的發(fā)展。但是，消費(fèi)者先付費(fèi)后檢驗(yàn)使用的方式所衍生出來的工程建筑質(zhì)量、竣工交付時(shí)間拖延、資金鏈斷裂導(dǎo)致工程爛尾等問題也隨之愈顯固化，究其根源在于：在商品房預(yù)售中，購房人將購房款交付給開發(fā)商的那一刻，購房人與開放商的權(quán)利義務(wù)就開始失衡。購房人喪失了購房款的所有權(quán)和控制權(quán)，卻又在相當(dāng)長的時(shí)間內(nèi)無法獲得對價(jià)相應(yīng)的利益——房屋，使得購房人承擔(dān)了所有的市場風(fēng)險(xiǎn)。

為控制以上風(fēng)險(xiǎn)，重新平衡購房人與開發(fā)商之間的權(quán)利和義務(wù)，同時(shí)作為當(dāng)期房產(chǎn)調(diào)控的又一個(gè)有力舉措，《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管暫行辦法》（簡稱《暫行辦法》） 和《浙江省商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書》（簡稱《監(jiān)管協(xié)議》）于2010年11月17日正式出臺?！稌盒修k法》規(guī)定，開發(fā)商不得直接收存購房款，購房人的預(yù)付款要全部存入銀行資金監(jiān)管賬戶。預(yù)售資金使用實(shí)行封閉式管理，銀行將根據(jù)項(xiàng)目節(jié)點(diǎn)完工證明，分批次向開發(fā)商支付資金，動(dòng)用資金必須經(jīng)監(jiān)理單位、銀行等多方同意。

該辦法的出臺，讓社會(huì)各界一度認(rèn)為，開發(fā)商擅長的資金騰挪術(shù)將由此終結(jié)，因此引起的工程爛尾一事也有望成為過去。而2012年4月，時(shí)隔該《暫行辦法》實(shí)施一年半時(shí)間，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以資金鏈斷裂宣告破產(chǎn)，旗下受監(jiān)管項(xiàng)目“西城時(shí)代家園”再次以爛尾姿態(tài)向我們呈現(xiàn)了一個(gè)鐵一樣的事實(shí)：監(jiān)管失敗。

監(jiān)管現(xiàn)狀是，據(jù)公開資料顯示，金星房產(chǎn)迄今開發(fā)項(xiàng)目僅西城時(shí)代家園。西城時(shí)代家園位于杭州市郊余杭區(qū)，總建筑面積約17萬平方米，2006年開始銷售，至2011年共推出7批房源，全部售罄，整個(gè)項(xiàng)目共回款9.15億元。其中，在預(yù)售資金監(jiān)管政策實(shí)施之后，金星地產(chǎn)分別于2010年12月6日、2011年1月1日、2011年4月2日累計(jì)共計(jì)領(lǐng)出預(yù)售證327套，按當(dāng)期成交均價(jià)（9 900—1 000多元/平方米）及成交面積看，共回籠資金約3.4億多元。按照《暫行辦法》規(guī)定，進(jìn)入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金應(yīng)不低于監(jiān)管項(xiàng)目工程預(yù)算清冊總額的130%。查閱西城時(shí)代監(jiān)管項(xiàng)目的當(dāng)期工程的預(yù)算清冊資金是2.388億元，也就是說，應(yīng)進(jìn)入監(jiān)管賬戶的資金是約3.1億元。

但以其監(jiān)管銀行（杭州聯(lián)合銀行三墩支行）提供的數(shù)據(jù)顯示，實(shí)際到位的只有1.747億元，其他款項(xiàng)去向不明。也就是說：實(shí)際進(jìn)入監(jiān)管賬戶的預(yù)售資金與該納入監(jiān)管的資金占比只有58%。反觀西城時(shí)代家園爛尾之情況：三期目前已經(jīng)結(jié)頂，部分外立面也已完工，剩余工程主要是綠化和水電煤氣等市政管道。所以，我們有理由相信，假如占該納入監(jiān)管資金達(dá)42%的那部分預(yù)售資金按規(guī)定納入監(jiān)管并用于施工，西城時(shí)代家園根本不可能出現(xiàn)爛尾。那么，為什么該監(jiān)管的卻未能納入監(jiān)管呢？是制度不完善、缺乏實(shí)際可操作性，還是在制度執(zhí)行過程中存在偏差呢？

帶著以上疑問，我們且看下西城時(shí)代家園項(xiàng)目監(jiān)管各方的事后態(tài)度及納入監(jiān)管的1.747億資金組成。

（一）房產(chǎn)管理部門

作為房地產(chǎn)主管部門，我們嚴(yán)格執(zhí)行申領(lǐng)預(yù)售證必須持有商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議書和監(jiān)管賬號。且預(yù)售證發(fā)放后，開發(fā)商必須提供銀行出具的預(yù)售資金首付款存入證明，才能完成商品房合同網(wǎng)上備案，若不能提供銀行提供的預(yù)售款存入證明，則網(wǎng)簽系統(tǒng)會(huì)自動(dòng)停止。但按揭款是否全部入賬，這一點(diǎn)只能由監(jiān)管銀行把關(guān)，人民銀行監(jiān)督。

（二）監(jiān)管銀行（杭州聯(lián)合銀行三墩支行）

銀行的義務(wù)是告知對方要存錢進(jìn)來，并管好進(jìn)入賬戶的這部分錢。對于沒有進(jìn)入賬戶的錢，銀行沒有任何權(quán)力去要，也沒有權(quán)力強(qiáng)行扣錢。在此方面，行政管理部門其實(shí)有手段協(xié)助管好預(yù)售資金：房屋買賣需要網(wǎng)上備案，而備案登記必須提供銀行出具的款項(xiàng)存入證明，否則無法辦理網(wǎng)簽。

另外，按照目前銀行體系內(nèi)支付結(jié)算制度，我們根本做不到賬戶的全封閉管理：以支票的倒劃轉(zhuǎn)為例，在未經(jīng)我們用途審批或者審批不通過的情況下，開發(fā)商直接開出支票，通過同城清算倒劃轉(zhuǎn)到我們銀行，根據(jù)銀行支付結(jié)算制度，我們必須支付，不支付就是違反結(jié)算紀(jì)律，要受人行處罰。金星房產(chǎn)也正是通過這個(gè)途徑，通過別的銀行倒劃了350萬，導(dǎo)致其進(jìn)入監(jiān)管賬戶的1.747億中尚有該筆金額用途不明。對此，我們也曾多次函告企業(yè)劃回，未果。

進(jìn)入監(jiān)管賬戶的1.747億元的組成：監(jiān)管銀行總共為其辦理了88套房子的按揭業(yè)務(wù)，約8 000萬元是這88套房子的首付和按揭款。另外1億元是由開發(fā)商直接打進(jìn)賬戶的，具體來源不清。

綜合以上，結(jié)合《暫行辦法》，我們不難發(fā)現(xiàn)：

1.真正受監(jiān)管的僅限于監(jiān)管銀行自身提供的首付和按揭。究其原因，在于制度要求與房產(chǎn)銷售實(shí)際過程存在偏差：從制度層面來看，《暫行辦法》以預(yù)售證的發(fā)放和商品銷售備案網(wǎng)簽系統(tǒng)為關(guān)卡，要求“一個(gè)監(jiān)管項(xiàng)目只能開立一個(gè)資金賬戶”，“監(jiān)管項(xiàng)目的購房款（包括首付款、分期付款、一次性付款等）應(yīng)當(dāng)直接存入資金賬戶”，卻均沒有限定按揭銀行和監(jiān)管銀行必須是同一家。

而從房產(chǎn)實(shí)際銷售來看，隨著房地產(chǎn)市場競爭的日趨激烈，加上各銀行在按揭比例、貸款利率、提前還貸的限制等諸多方面存在較大差異，開發(fā)商也把為消費(fèi)者提供更多的購房按揭貸款銀行的選擇作為增強(qiáng)自己市場競爭力的一種手段。也因此，一個(gè)樓盤項(xiàng)目的按揭貸款合作銀行通常不只一家，少則二三家，多則四五家。而貸款銀行通常要完成存貸比，有一定的存款要求，自家提供的貸款自然不肯任其落入別家的口袋。經(jīng)查證，西城時(shí)代家園項(xiàng)目的按揭銀行除杭州聯(lián)合銀行外還包括其他幾家銀行，進(jìn)入監(jiān)管賬戶的1.747億元的組成直接驗(yàn)證了其他幾家銀行的首付和按揭款均沒有直接到賬。由此可以看出，《暫行辦法》觸及了銀行間的利益鏈，直接導(dǎo)致部分預(yù)售款在監(jiān)管賬戶體外循環(huán)，是為監(jiān)管不力的重要原因之一。

2.《監(jiān)管協(xié)議》中監(jiān)管主體缺位，被圈定的監(jiān)管方權(quán)責(zé)不匹配，履職究責(zé)困難。

（1）《辦法》中作為監(jiān)管實(shí)施的最主要職能方、也是唯一有職責(zé)、有權(quán)利、有能力、有手段實(shí)施監(jiān)管的房地產(chǎn)管理部門，卻在《監(jiān)管協(xié)議》中缺位。通篇制度下來，唯有房地產(chǎn)管理部門有“停止監(jiān)管項(xiàng)目銷售”的義務(wù)和權(quán)力；也唯有房地產(chǎn)管理部門有通過“不發(fā)預(yù)售證”和“不辦商品房買賣合同備案、停止網(wǎng)簽” 達(dá)到監(jiān)管目的的“殺手锏”。然，其卻未作為監(jiān)管主體納入《監(jiān)管協(xié)議書》，直接導(dǎo)致監(jiān)管主體缺位，監(jiān)管責(zé)任被打包強(qiáng)加給了監(jiān)管銀行。

（2）《暫行辦法》中，監(jiān)管銀行的職責(zé)在于提供監(jiān)管賬戶、對賬戶內(nèi)資金的使用進(jìn)行用途及金額審核、出具預(yù)售資金收支情況對賬單，卻并沒有賦予其收繳預(yù)售款的權(quán)利和手段。而在《監(jiān)管協(xié)議》中卻被圈定了負(fù)有項(xiàng)目預(yù)售資金收存和使用的日常監(jiān)督管理責(zé)任，權(quán)責(zé)不匹配直接導(dǎo)致了《協(xié)議》究責(zé)條款虛設(shè)。

（3）再就是《監(jiān)管協(xié)議》的另一監(jiān)管方——施工監(jiān)理，其職責(zé)在于每月末核定實(shí)際的工程進(jìn)度，在預(yù)售款的實(shí)際收支監(jiān)管中力度不大。而所謂監(jiān)理，是根據(jù)開發(fā)商的委托，對施工單位、材料供應(yīng)商進(jìn)行監(jiān)督管理，其得利于開發(fā)商，反讓其對開發(fā)商的資金進(jìn)行監(jiān)管，又如何能夠切實(shí)有效？

3.對被監(jiān)管方留于“主動(dòng)合規(guī)”的美好期盼，無配套措施及可行罰則。

《辦法》規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)商負(fù)有服從監(jiān)管的義務(wù)，卻沒有制定相應(yīng)的促使其必須履行義務(wù)的配套措施和對其不從監(jiān)管之下的切實(shí)可行的罰則，而僅僅止于對其“主動(dòng)合規(guī)”的美好期盼。而這種“主動(dòng)合規(guī)”在利益面前焉能不讓道？在監(jiān)管如此寬松的環(huán)境之下，開發(fā)商自然選擇能不進(jìn)就不進(jìn)，哪怕進(jìn)去了，通過基建賬戶轉(zhuǎn)一轉(zhuǎn)就可以用去其他，游刃有余。

以上3點(diǎn)中，已經(jīng)提到了兩條利益鏈，分別是銀行間的和監(jiān)理與開發(fā)商之間的利益鏈。在此，還有更重要的兩條利益鏈，是為監(jiān)管不力的根本原因，即銀行和開發(fā)商的利：樓市調(diào)控以來，作為房地產(chǎn)開發(fā)商的資金主要來源的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和上市公司再融資均受到限制，預(yù)售款成為開發(fā)商的回籠資金的主要途徑，監(jiān)管賬戶的實(shí)施無疑卡住了開發(fā)商的資金命脈。但是，銀行卻明白，真正管死了開發(fā)商，自己最終也無法獨(dú)善其身。那是因?yàn)?，銀行之前的很多貸款，早已變成了一塊塊的土地。不能開發(fā)，就意味著銀行的錢一直被開發(fā)商囤積的土地占用著。時(shí)間長了，要么銀行拍賣，要么政府沒收?？墒牵y行拍賣，誰來接盤呢？如果因此造成銀行不良貸款，將追究誰的責(zé)任？所以，在目前的經(jīng)濟(jì)形式下，銀行扮演著很重要也很矛盾的角色，導(dǎo)致銀行不會(huì)“真心”監(jiān)管。

房地產(chǎn)管理部門與開發(fā)商的利：房地產(chǎn)管理部門作為地方政府行政機(jī)構(gòu)，與開發(fā)商之間的關(guān)系很是微妙，兩者在一定程度上是一個(gè)“一榮俱榮、一損俱損”的利益共同體；然在一系列宏觀調(diào)控手段和社會(huì)經(jīng)濟(jì)問題前，房地產(chǎn)管理部門身為“公共利益執(zhí)行人”又不得不考慮其管理職責(zé)。故而，同樣又是一個(gè)矛盾綜合體，直接導(dǎo)致其在實(shí)施監(jiān)管過程中難免會(huì)留有余力。

那么，我們不禁要問，房地產(chǎn)商的預(yù)售款資金騰挪術(shù)是真的不能監(jiān)管、沒有辦法監(jiān)管了嗎？

回答該問題之前，我們先來回顧下《暫行辦法》出臺的初衷及其想通過監(jiān)管達(dá)到的最終目的是什么。《暫行辦法》的初衷是為了確保商品房預(yù)售款用于相關(guān)工程建設(shè)，防止商品房交易風(fēng)險(xiǎn)，保障預(yù)售商品房當(dāng)事人的合法權(quán)益；最終目的是為了維護(hù)房地產(chǎn)市場正常秩序，也就是為了最終的不需監(jiān)管。

那么，購房者的合法權(quán)益怎樣算是得到了保障呢？自然就是能夠按期保質(zhì)保量的拿到房子。買賣雙方交易順暢，秩序焉能叫不正常？而這個(gè)前提又是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營及科學(xué)發(fā)展。

一語概之為，理性經(jīng)營。即在外部監(jiān)管無效的情況之下，通過企業(yè)的內(nèi)控及自我管理達(dá)到監(jiān)控的目的。

房地產(chǎn)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，對資金依賴（下轉(zhuǎn)54頁）（上接51頁）程度極高，在外部融資困難、銷售嚴(yán)峻和兼并整合越演越烈的背景之下，房地產(chǎn)企業(yè)自籌資金能力和資金管理能力就成了其能否持續(xù)經(jīng)營和科學(xué)發(fā)展的關(guān)鍵。作為企業(yè)集團(tuán)規(guī)模化和集約化發(fā)展產(chǎn)物的、兼具對內(nèi)資金調(diào)劑、對外投融資的資金管理功能的財(cái)務(wù)公司應(yīng)時(shí)應(yīng)勢急速發(fā)展，成為現(xiàn)代企業(yè)集團(tuán)重要管理模式。

何為財(cái)務(wù)公司？財(cái)務(wù)公司是指以加強(qiáng)企業(yè)集團(tuán)資金集中管理和提高企業(yè)集團(tuán)資金使用效率為目的，為企業(yè)集團(tuán)成員單位提供財(cái)務(wù)管理服務(wù)的非銀行金融機(jī)構(gòu)。從其定義可以看出，相比外部監(jiān)管銀行，無論是從天性職能還是監(jiān)管效果來看，財(cái)務(wù)公司都更適合擔(dān)此監(jiān)管重任。當(dāng)然，我們也不禁會(huì)對“內(nèi)部監(jiān)管”的能動(dòng)性、可行性、效率性和安全性打上疑問。下面，我們分項(xiàng)開說。

首先，成立財(cái)務(wù)公司的目的在于加強(qiáng)資金集中管理，提高資金使用效率，這使得財(cái)務(wù)公司具有了預(yù)售款管理的職能天性。

前面提到，預(yù)售款制度本身就是國家賦予房地產(chǎn)企業(yè)的一種融資手段，如何管好這筆資金成為了企業(yè)資金管理的關(guān)鍵，自然也是財(cái)務(wù)公司的使命所在。強(qiáng)行將預(yù)售款劃歸外部銀行監(jiān)管，脫離企業(yè)集中管理，與財(cái)務(wù)公司存在的意義相悖。

其次，財(cái)務(wù)公司的組織架構(gòu)及公司性質(zhì)為監(jiān)管職能提供了組織保障和監(jiān)管可能。

在企業(yè)集團(tuán)中，財(cái)務(wù)公司為集團(tuán)監(jiān)管之下、獨(dú)立于各成員單位的管理機(jī)構(gòu)，這為財(cái)務(wù)公司的監(jiān)管職能提供了組織保障；同時(shí)，財(cái)務(wù)公司的性質(zhì)為非銀行金融機(jī)構(gòu)，與商業(yè)銀行和其他金融機(jī)構(gòu)一樣，要接受銀監(jiān)和人民銀行監(jiān)管，這為財(cái)務(wù)公司提供了資金監(jiān)管的實(shí)施可能。

再次，相比外部銀行，財(cái)務(wù)公司監(jiān)管更具手段。

由前文可以得出，外部銀行監(jiān)管只能限于對賬戶資金支出的表面資料合理合規(guī)審核及提供收支明細(xì)情況，對預(yù)售款的收繳根本無權(quán)且無實(shí)施手段，對企業(yè)通過結(jié)算系統(tǒng)倒劃資金和因企業(yè)管理原因?qū)е碌乃痉C(jī)關(guān)強(qiáng)制行為并無管理職能。

而財(cái)務(wù)公司作為集團(tuán)內(nèi)部資金管理方，從防范資金風(fēng)險(xiǎn)的角度出發(fā)，通過有效的資金管理信息系統(tǒng)和全面預(yù)算管理的實(shí)施對成員單位的資金支出進(jìn)行有效管理；通過集團(tuán)內(nèi)控要求成員單位相關(guān)收入必須進(jìn)入監(jiān)管賬戶。

最后，財(cái)務(wù)公司與集團(tuán)、成員單位是一個(gè)利益共同體，共同的利益能夠保證資金監(jiān)管的安全實(shí)效。

第6篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

近日，有消息稱建設(shè)部等有關(guān)部門醞釀對商品房預(yù)售款實(shí)行專項(xiàng)賬戶管理。其具體操作方式是將開發(fā)商在預(yù)售階段取得的房款統(tǒng)一存入銀行賬戶，只能在金融監(jiān)管部門審核后用于本項(xiàng)目工程建設(shè)等所需費(fèi)用的支出，如支付建筑工程款等。

政府希望借此政策來監(jiān)管開發(fā)商預(yù)售款使用流向，避免其將資金抽離用于購買新的地塊和開發(fā)其他項(xiàng)目，而造成對已開工項(xiàng)目不能及時(shí)支付工程款，出現(xiàn)爛尾工程和拖欠工程款現(xiàn)象。

預(yù)售房款專項(xiàng)管理出發(fā)點(diǎn)是好的，意在杜絕房地產(chǎn)業(yè)存在已久的工程資金被挪用現(xiàn)象，保證工程質(zhì)量，保護(hù)購房人的利益，但是究竟實(shí)施效果如何，我認(rèn)為落實(shí)較難。主要在于以下原因：

首先，自從提高商品房預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，如不封頂樓盤不能按揭，預(yù)售房款在商品房開發(fā)投資中占的比例已大幅度下降，根據(jù)央行統(tǒng)計(jì)，由標(biāo)準(zhǔn)提高前的44％下降到了提高后的20％。在當(dāng)前房地產(chǎn)市場火熱和國內(nèi)資本過剩的情況下，房地產(chǎn)項(xiàng)目的融資吸引力開始加大，融資渠道逐漸豐富，預(yù)售房款對于開發(fā)商的重要性已呈現(xiàn)降低趨勢；一旦房地產(chǎn)市場平穩(wěn)或者趨冷，開發(fā)商拿地?zé)崆橐矔?huì)相對降低，開發(fā)已開工項(xiàng)目就成為其重點(diǎn)，抽離資金的可能性并不大。

其次，預(yù)售房款專項(xiàng)管理事實(shí)上是通過政府硬性規(guī)定來管理企業(yè)內(nèi)部資金的使用方向，如果預(yù)售房款的數(shù)額大于支付的工程款項(xiàng)，就相當(dāng)于開發(fā)企業(yè)的一部分資金只能待在這個(gè)專項(xiàng)賬戶里“睡覺”，如此，將降低企業(yè)資金運(yùn)行效率，降低企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對開發(fā)企業(yè)來講，是不公平的，也是不合理的。

第三，存在監(jiān)管的成本和效率問題。房企使用資金需要向相關(guān)監(jiān)管部門申請，監(jiān)管成本該如何支付?按照已經(jīng)實(shí)施專項(xiàng)管理的廣州的做法，是從預(yù)售房款中抽取千分之二的管理費(fèi)。對一個(gè)大型的樓盤而言，此筆費(fèi)用可能達(dá)到上百萬。上百萬的資金僅僅用于申請審批使用，不僅會(huì)影響企業(yè)在激烈競爭中的決策效率，也可能帶來監(jiān)管人員的腐敗。

其實(shí)即使預(yù)售房款只能用于項(xiàng)目的工程建設(shè)，不負(fù)責(zé)任的開發(fā)商仍然有辦法挪用資金。只要建筑施工行業(yè)仍然處于過度競爭狀態(tài)，開發(fā)商就有可能與建筑施工單位達(dá)成協(xié)議，盡早通過相關(guān)監(jiān)管部門把工程款結(jié)算給工程單位，然后通過各種渠道轉(zhuǎn)回再用于其他投資。由此，預(yù)售房款專項(xiàng)管理盡管設(shè)置了一些障礙，但實(shí)際效果未必很大。

事實(shí)上，我國從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)到市場經(jīng)濟(jì)的改革，最為缺失的就是如何界定政府與企業(yè)的關(guān)系，如何明確行政干預(yù)與司法裁決的界限。

房地產(chǎn)的預(yù)售行為是一種企業(yè)以項(xiàng)目和自身信用為號召的融資行為，類似于企業(yè)發(fā)行股票，其區(qū)別就在于兩者的融資對象有差異，一個(gè)是定向于未來的購買者，一個(gè)是不定向地面向任何投資者。為避免發(fā)生虛假的詐騙行為，不管是發(fā)行股票，還是預(yù)售樓盤，制定上市或者預(yù)售規(guī)則是必要的。如果已經(jīng)制定了有效的預(yù)售標(biāo)準(zhǔn)，沒有必要再對企業(yè)內(nèi)部資金具體使用的情況進(jìn)行審批。在企業(yè)資金的使用上，企業(yè)比政府更有發(fā)言權(quán)，更知道如何才有效率。不能因?yàn)樯贁?shù)企業(yè)資金使用情況出了問題，就把政府管制延伸到每一個(gè)企業(yè)內(nèi)部。

第7篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

關(guān)鍵詞：商品房預(yù)售；預(yù)告登記

一、從域外成熟的立法例來看我國商品房預(yù)售制度的缺失

（一）域外成熟的立法例-以香港為例

房屋預(yù)售制度起源于香港，房地產(chǎn)開發(fā)商出售樓花，一方面，可以把風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移給買受人；另一方面，對于開發(fā)商來說，有助于資金回?cái)n、降低成本。香港房屋預(yù)售的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制非常的完備，包括嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度、嚴(yán)密的法律體系、信息披露制度，這種制度設(shè)計(jì)能將大多數(shù)風(fēng)險(xiǎn)一一化解，是一種良好的事前預(yù)防制度。

1、開發(fā)商與投機(jī)者存在的知情交易者市場

香港的預(yù)售市場包括三種類型的交易者：開發(fā)商（developers）、投機(jī)者（speculators）和民眾（general public）。[1]香港房地產(chǎn)市場上活躍的開發(fā)商大多為資金實(shí)力雄厚的大財(cái)團(tuán)，其中不乏上市公司， 這些公司擁有很好的信息渠道來了解真實(shí)的預(yù)售市場現(xiàn)狀[2]；其次，投機(jī)者通常是很有經(jīng)驗(yàn)的物業(yè)投資人和物業(yè)人，和民眾相比，有著更好的市場信息渠道；最后，民眾是指那些需要真實(shí)購買期房用做消費(fèi)的購房者。因此，香港的預(yù)售市場可以描述為大多數(shù)人是知情交易者的市場。

2、嚴(yán)格的開發(fā)商準(zhǔn)入制度

香港的房屋預(yù)售法律體系對開發(fā)商有著非常嚴(yán)格的規(guī)定，沒有良好資質(zhì)資信和透明的財(cái)務(wù)公開，開發(fā)商無法進(jìn)入預(yù)售市場。政府規(guī)定："房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)先向銀行擔(dān)保，確保有足夠的資金完成工程建設(shè)，再允許其預(yù)售商品房，律師行的托管賬戶專門用來存放預(yù)售資金，律師行在得到承建商的相關(guān)證明資料后，才能把預(yù)售款項(xiàng)支付給開發(fā)商用來支付建筑施工的費(fèi)用。"[3]

3、香港的房屋預(yù)售法律制度較為完備

盡管香港經(jīng)濟(jì)是自由放任式的市場經(jīng)濟(jì)，但是，香港政府對預(yù)售市場卻有著嚴(yán)格的管制，基于樓花買賣的潛在風(fēng)險(xiǎn)，政府和律師協(xié)會(huì)都采用了各種措施來管制預(yù)售交易行為。如預(yù)售合約要用統(tǒng)一格式，這種規(guī)范化的房屋預(yù)售形式，本質(zhì)是為了加強(qiáng)交易管理，更好地保證交易的有效性與合法性。律師在商品房預(yù)售中的主要監(jiān)督地位和嚴(yán)格的責(zé)任問責(zé)制是香港預(yù)售制度的一大特點(diǎn)。

（二）域外成熟的立法例-以美國為例

美國房地產(chǎn)行業(yè)的預(yù)售制度的獨(dú)特之處在于為了防止房地產(chǎn)開發(fā)商私自挪用購房者資金用于其他項(xiàng)目，交付的預(yù)購款將會(huì)存放在第三方管理的賬戶上。在進(jìn)行房地產(chǎn)交易時(shí)，開發(fā)商先與購房者達(dá)成合約，房屋交易量超過半數(shù)，銀行才會(huì)貸款給房地產(chǎn)開發(fā)商作為啟動(dòng)資金。在早期階段由客戶支付的存款通常是幾千到一萬美元，由第三方托管。在開始建造房屋之前，開發(fā)商將文件提交給審批機(jī)關(guān)，要經(jīng)過重重的項(xiàng)目審批。如果文件被批準(zhǔn)，這些文件將被移交給客戶，如果客戶在建議終止期間內(nèi)沒有提出異議，雙方將建立正式的銷售合同并支付首付款，通常為房價(jià)的10%到20%。法律規(guī)定這部分款項(xiàng)交由第三方保管，在項(xiàng)目竣工時(shí)才交付給房地產(chǎn)開發(fā)商，以防止開發(fā)商將客戶的資金用于其他項(xiàng)目。

為了確保房屋的質(zhì)量，美國當(dāng)?shù)氐恼块T在房屋竣工之后，會(huì)對房屋的整體架構(gòu)、建筑質(zhì)量、水電設(shè)施等進(jìn)行詳細(xì)的審查，合格之后發(fā)放"入住證"，這樣嚴(yán)格的程序彌補(bǔ)了美國預(yù)售房規(guī)章制度的空白。使得房地產(chǎn)商只能在房屋完全竣工后取得房款。

二、我國商品房預(yù)售制度的三大缺陷

（一）購買期房需要先交付全部價(jià)款，而且沒有第三方保管

在我國，購房者和房地產(chǎn)商簽訂預(yù)售合同后，購房者須交付訂金并向銀行申請貸款，交付全部房屋價(jià)款，購房者以后還貸款的時(shí)候債權(quán)人是銀行而不是房地產(chǎn)商。房屋價(jià)款直接交付給房地產(chǎn)商，而沒有第三方對價(jià)款的去向進(jìn)行監(jiān)督。這種一次付的模式，因?yàn)槿狈Ρ匾谋O(jiān)管，房地產(chǎn)商在建造房屋過程中很可能會(huì)出現(xiàn)延期交房，"一房二賣"等嚴(yán)重侵犯了房屋買受人的合法權(quán)益的行為?？傊?，購房者承擔(dān)很大風(fēng)險(xiǎn)。

（二）造成房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入門檻低，房地產(chǎn)行業(yè)惡性擴(kuò)張

商品房預(yù)售制度降低了房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻，對房地產(chǎn)商的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的要求大大降低。只要開發(fā)商取得預(yù)售許可證，就可以通過預(yù)售迅速回?cái)n資金，積聚大量資本。由于我國資本市場發(fā)展的滯后性，對房地產(chǎn)開發(fā)商來說，除了銀行貸款外，基本沒有其他的融資方式，因此，預(yù)售交易實(shí)際上成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資的重要手段。而我國正處于市場經(jīng)濟(jì)的初級階段，這種商業(yè)投機(jī)行為導(dǎo)致許多中小企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，攪亂正常的交易秩序，進(jìn)入房地產(chǎn)市場已經(jīng)成為一個(gè)圈錢的理想途徑。

（三）法律制度不夠完善，政府監(jiān)管不力

我國的房地產(chǎn)管理法規(guī)大多是在改革開放初期制定的，滯后性嚴(yán)重，在實(shí)踐中，有很多政府主管部門未有效履行職能的現(xiàn)象，有的房產(chǎn)管理部門認(rèn)為在房地產(chǎn)交易管理所辦理的商品房預(yù)售合同的預(yù)售登記就是商品房預(yù)售合同的登記備案，甚至不能正確區(qū)分不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記和商品房預(yù)售登記兩種性質(zhì)完全不同的登記。

三、完善我國商品房預(yù)售制度的一點(diǎn)思考

（一）完善商品房預(yù)售預(yù)告登記制度

房屋預(yù)告登記制度在我國的物權(quán)法律制度中具有重要地位?！段餀?quán)法》第21條以法律的形式第一次確立了不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度：當(dāng)事人簽訂買賣房屋或者其他不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的協(xié)議，為保障將來實(shí)現(xiàn)物權(quán)，按照約定可以向登記機(jī)構(gòu)申請預(yù)告登記。不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記產(chǎn)生于當(dāng)事人對不動(dòng)產(chǎn)約定買賣之時(shí)，目的是為了使債務(wù)人違反合同約定而處分該不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，為債權(quán)人將來取得物權(quán)進(jìn)行保障。[4]不動(dòng)產(chǎn)預(yù)告登記制度有效突破了物權(quán)法理論和債權(quán)法理論的桎梏，是債權(quán)物權(quán)化的有力證明。預(yù)告登記保護(hù)購房者具體體現(xiàn)在，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)人在預(yù)告登記后，仍然對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行了處分，并在處分同時(shí)第三人做了本登記的情形，此時(shí)，第三人的本登記并不當(dāng)然無效，也應(yīng)被視為是有效的法律行為，但在預(yù)告登記人主張權(quán)利實(shí)現(xiàn)之時(shí)第三人的本登記效力就受到威脅，預(yù)告登記人可就自己的預(yù)告登記效力對抗第三人，申請行政機(jī)關(guān)涂銷第三人本登記，轉(zhuǎn)預(yù)告登記為本登記。

（二）建立商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度

預(yù)售資金監(jiān)管問題是商品房預(yù)售制度的核心。預(yù)售款監(jiān)管的關(guān)鍵是確定監(jiān)管主體的問題。一方面預(yù)售款的監(jiān)管必須由具備建筑工程專業(yè)知識的機(jī)構(gòu)進(jìn)行，做到有效防止開發(fā)商抽逃資金，保證工程的順利完成；另一方面，預(yù)售商品房具有一定的融資性質(zhì)，對融資的監(jiān)管應(yīng)該有相應(yīng)知識能力的金融商業(yè)機(jī)構(gòu)參與。政府的可信度和權(quán)威性是其他機(jī)構(gòu)無法比擬的，政府直接對商品房預(yù)售資金監(jiān)管有利于促進(jìn)監(jiān)管過程中各參與主體的配合。但政府的這種干預(yù)只應(yīng)該在特殊階段得到加強(qiáng)，在市場機(jī)制比較完善的情況下，應(yīng)該只在宏觀領(lǐng)域進(jìn)行監(jiān)督、指導(dǎo)、服務(wù)市場的作用。所以在立法上應(yīng)該確定政府的監(jiān)管職責(zé)和工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)和商業(yè)銀行的監(jiān)管主體資格。

（三）完善信息披露制度，以保障購房者的權(quán)益為中心

由于開發(fā)商和購房在地位上天然的不平等性，商品房預(yù)售法律制度本身對購房者來說處于不利的法律地位，因此在整體制度安排上應(yīng)該向購房者傾斜。為實(shí)現(xiàn)對預(yù)購人權(quán)益的保護(hù)以及維護(hù)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展，在預(yù)售制度設(shè)計(jì)上以保護(hù)購房者的權(quán)益為中心。尤其是在對商品房按揭制度、抵押制度上。完善信息披露制度是為了保證信息的真實(shí)性、及時(shí)性，信息披露的完善是社會(huì)對房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)監(jiān)督的一種方式，違反重大信息披露義務(wù)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)締約過失責(zé)任或者違約責(zé)任。同時(shí)，將信息披露的情況納入開發(fā)商誠信檔案，對于違反相關(guān)規(guī)定的開發(fā)商，對其違法行為進(jìn)行懲處的同時(shí)，對其信用進(jìn)行評級，在以后申請貸款項(xiàng)目時(shí)將作為考慮因素之一。

參考文獻(xiàn)：

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[3]李宗愕.香港房地產(chǎn)法[M].香港：商務(wù)印書館香港分館，2001：19.

第8篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

1 國家為進(jìn)一步加強(qiáng)商品房預(yù)售管理，先后出臺了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

商品房預(yù)售制度，是我國房地產(chǎn)業(yè)最基本、最重要的制度之一。為規(guī)范商品房預(yù)售行為，保障交易雙方當(dāng)事人的合法權(quán)益，先后出臺了一系列的法律法規(guī)及相關(guān)政策。

1.1 《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》中的規(guī)定：

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十四條規(guī)定：商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

商品房預(yù)售人應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定將預(yù)售合同報(bào)縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。商品房預(yù)售所得款項(xiàng)，必須用于有關(guān)的工程建設(shè)。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第四章第四十五條規(guī)定：商品房預(yù)售的，商品房預(yù)購人將購買的未竣工的預(yù)售商品房再行轉(zhuǎn)讓的問題，由國務(wù)院規(guī)定。

1.2 《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的規(guī)定：

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第五條規(guī)定：（1）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；（2）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證；（3）按提供預(yù)售的商品房計(jì)算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第六條規(guī)定：商品房預(yù)售實(shí)行許可證制度。開發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：商品房預(yù)售，開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售。

1.3 建房[2010]53號《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管完善商品住房預(yù)售制度有關(guān)問題的通知》中的規(guī)定：

該通知第一條規(guī)定：加強(qiáng)商品住房預(yù)售行為監(jiān)管。未取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行預(yù)售，不得以認(rèn)購、預(yù)訂、排號、發(fā)放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預(yù)定款等性質(zhì)的費(fèi)用，不得參加任何展銷活動(dòng)。取得預(yù)售許可的商品住房項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要在10日內(nèi)一次性公開全部準(zhǔn)售房源及每套房屋價(jià)格，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格，明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得將企業(yè)自留房屋在房屋所有權(quán)初始登記前對外銷售，不得采取返本銷售、售后包租的方式預(yù)售商品住房，不得進(jìn)行虛假交易。

1.4 國發(fā)〔2010〕10號《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》即《新國十條》中的規(guī)定：

該通知第九條規(guī)定：對取得預(yù)售許可或者辦理現(xiàn)房銷售備案的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)一次性公開全部銷售房源，并嚴(yán)格按照申報(bào)價(jià)格明碼標(biāo)價(jià)對外銷售。

2 從商品房預(yù)售的各個(gè)環(huán)節(jié)著手，進(jìn)一步加強(qiáng)管理。

2.1 進(jìn)一步建立健全規(guī)范商品房預(yù)售的法律法規(guī)，尤其是對開發(fā)企業(yè)非法預(yù)售行為的處罰方面的法律法規(guī)。

對于不符合預(yù)售條件，沒有取得《商品房預(yù)售許可證》而非法預(yù)售的行為，目前缺乏強(qiáng)有力的法律法規(guī)的支持。

《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第六十七條規(guī)定：違反本法第四十四條第一款的規(guī)定預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門責(zé)令停止預(yù)售活動(dòng)，沒收違法所得，可以并處罰款。

但此條沒有明確核定什么是違法所得以及罰款的處罰額度。

《城市商品房預(yù)售管理辦法》第十三條規(guī)定：開發(fā)企業(yè)未按本辦法辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明預(yù)售商品房的，責(zé)令停止預(yù)售、補(bǔ)辦手續(xù)，沒收違法所得，并可處以已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第三十九條規(guī)定：違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

此條同樣沒有明確核定什么是違法所得，對已收取的預(yù)付款1%以下的罰款的規(guī)定較籠統(tǒng)，可操作性不強(qiáng)。

2.2 嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核。

2.2.1 要嚴(yán)格商品房預(yù)售條件的審核，除檢查是否持有土地使用權(quán)證書、建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證外，要現(xiàn)場勘察，對施工進(jìn)度及投入開發(fā)建設(shè)資金進(jìn)行審核。另外，還要審核工程項(xiàng)目是否嚴(yán)格按規(guī)劃部門所批進(jìn)行施工，對違反規(guī)劃的行為，同樣要加大處罰力度。

2.2.2 目前，在很多城市，項(xiàng)目工程還沒冒出地面，就已經(jīng)開始賣房，甚至有些項(xiàng)目“四證”不全，都敢收錢。因此，針對這種情況，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要對非法預(yù)售行為進(jìn)行定期的清理整頓，最大程度地規(guī)避開發(fā)企業(yè)卷款潛逃，維護(hù)交易公平，保障社會(huì)穩(wěn)定。

2.3 核發(fā)《商品房預(yù)售許可證》后，對開發(fā)企業(yè)預(yù)售行為實(shí)施動(dòng)態(tài)監(jiān)管。

2.3.1 加強(qiáng)對商品房預(yù)售款的監(jiān)管。

完善商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度。商品房預(yù)售資金要全部納入監(jiān)管賬戶，由專門的監(jiān)管機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)監(jiān)管，以確保預(yù)售資金用于商品住房項(xiàng)目工程建設(shè)。對于個(gè)別開發(fā)企業(yè)不按規(guī)定使用商品房預(yù)售款項(xiàng)的，由住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門責(zé)令限期糾正，并給予大力度的處罰，切實(shí)維護(hù)購房者的合法權(quán)益。

2.3.2 加強(qiáng)對商品房預(yù)售合同的監(jiān)管。

應(yīng)嚴(yán)格商品房預(yù)售合同的登記備案。各開發(fā)企業(yè)應(yīng)在規(guī)定時(shí)間內(nèi)，持商品房預(yù)售合同到住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門辦理登記備案手續(xù)。各開發(fā)企業(yè)不得擅自更改購房者姓名，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門要嚴(yán)格預(yù)售商品房的退房管理，預(yù)防變相的倒房現(xiàn)象，維護(hù)商品房市場的正常交易秩序。

第9篇：預(yù)售資金監(jiān)管范文

住房預(yù)售制度是當(dāng)前房地產(chǎn)融資制度的核心?？梢哉f,1998年實(shí)行住房貨幣分配以來,如果沒有住房預(yù)售制度,也就不會(huì)有房地產(chǎn)市場如今的繁榮。但同時(shí),正因?yàn)樽》款A(yù)售制度對房地產(chǎn)市場的重要性,也給房地產(chǎn)市場帶來了許多風(fēng)險(xiǎn)。因此,如何保證住房預(yù)售制度健全與完善不僅決定了國內(nèi)房地產(chǎn)市場能否健康持續(xù)地發(fā)展,也決定了國內(nèi)銀行業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)高低,更決定了住房消費(fèi)者的利益是否能夠得到保護(hù)而不被侵害。

在國內(nèi)房地產(chǎn)市場發(fā)展初期,住房預(yù)售制度設(shè)立的目的是為了扶持成長中的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),降低房地產(chǎn)行業(yè)的進(jìn)入門檻,鼓勵(lì)更多企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn),以保證中國的住房制度改革得以成功。1997年中國個(gè)人住房按揭貸款余額只有190億元,到2009年6月底則已達(dá)38600億,11年多的時(shí)間增加了200多倍。特別是今年上半年隨著住房按揭貸款的快速增長,住房銷售與價(jià)格又快速飆升。但是,我們也應(yīng)該看到,房屋預(yù)售制度一方面在一定程度上推動(dòng)了國內(nèi)房地產(chǎn)市場繁榮;另一方面,住房預(yù)售制度的缺陷也為房地產(chǎn)開發(fā)商利用其制度缺陷掠奪社會(huì)財(cái)富制創(chuàng)造了條件。比如,有的房地產(chǎn)商通過“炒樓花”來制造出樓市的虛假緊缺,借機(jī)這種制度囤積居奇抬高價(jià)格;有的用對房屋面積縮水、建筑設(shè)計(jì)變更、環(huán)境描述浮夸種種行為來侵犯購房者的權(quán)益;還有的把已抵押的房屋再預(yù)售,把已預(yù)售的房屋再抵押,或者進(jìn)行房屋重復(fù)預(yù)售,最后“攜款潛逃”等。由于中國住房預(yù)售制度的不合理與不完善,特別是十幾年來沒有修改,從而使得這種制度不僅是推高國內(nèi)房價(jià)的根本機(jī)制,也是房地產(chǎn)暴利不合理的制度根源?？梢哉f,從當(dāng)前中國的住房預(yù)售制度來看,它不僅妨礙國內(nèi)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,侵害了消費(fèi)者的利益,也給國內(nèi)銀行業(yè)帶來了一系列的潛在風(fēng)險(xiǎn)。

正是針對這些現(xiàn)象,2005年央行房地產(chǎn)金融分析小組撰寫的《2004年中國房地產(chǎn)金融報(bào)告》指出,很多市場風(fēng)險(xiǎn)和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實(shí)力,可以建議取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售。但是,這個(gè)建議一公布就受到房地產(chǎn)商及相應(yīng)職能部門激烈的反對。而且時(shí)間一晃就是幾年,住房預(yù)示制度的改革與完善看起來依舊遙遙無期。因此,呼吁國內(nèi)業(yè)界重新來關(guān)注、檢討、改正與完善當(dāng)前中國的住房預(yù)售制度,已經(jīng)成了房地產(chǎn)市場政策的重要方面。

中國住房預(yù)售制度是一種單邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度

正如筆者多次撰文指出的那樣,國內(nèi)的住房預(yù)售制度最根本的問題是什么?就是它僅是一種單邊的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度。一般來說,任何制度的安排都要考慮所有當(dāng)事人的利益關(guān)系,都要通過這種制度安排來均衡當(dāng)事人所面臨的風(fēng)險(xiǎn)。但是,中國住房預(yù)售制度并沒有讓制度相關(guān)的當(dāng)事人一起來分擔(dān)住房預(yù)售過程中的風(fēng)險(xiǎn),而只是更多地讓消費(fèi)者及銀行承擔(dān)了風(fēng)險(xiǎn)。因此,這樣的制度從一開始就是一種具有嚴(yán)重先天缺陷的制度。因此,正如筆者早先指出的那樣,這樣的單邊風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)制度即使不完全取消,也得全面修改,更得從問題的實(shí)質(zhì)入手來修改,以此才能保護(hù)住房消費(fèi)者及國家和銀行的利益。

在本文看來,修改國內(nèi)住房預(yù)售制度就得從最為核心的方面入手。因?yàn)?在住房預(yù)售制度問題層出不窮的今天,一個(gè)重要的問題是如何保證房地產(chǎn)金融安全高效地運(yùn)營。從國際經(jīng)驗(yàn)來看,房屋預(yù)售制度促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性循環(huán)關(guān)鍵在于設(shè)計(jì)合理的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保機(jī)制以分散其各個(gè)環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)。無論是嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入或退出制度、預(yù)售資金的專項(xiàng)管理、嚴(yán)格的法律監(jiān)管和為購房者提供更多的合約選擇形式等,這些都是風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制的重要組成部分。

在我國,銀行對房地產(chǎn)業(yè)金融支持的資產(chǎn)結(jié)構(gòu)使銀行正面臨著巨大的風(fēng)險(xiǎn)。由于信息不對稱,購房者面臨房地產(chǎn)商的各種敗德行為,鑒于住房預(yù)售制度中存在的不確定性和脆弱性,我們意識到應(yīng)當(dāng)建立完備的風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制來保障住房預(yù)售制度下的金融安全,即風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)該由多個(gè)利益主體依風(fēng)險(xiǎn)以收益對等的原則共同分擔(dān),包括開發(fā)商、房地產(chǎn)投資者、建筑商、銀行及購房者。這種風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制應(yīng)該貫穿于住房預(yù)售制度始終,合理分散或降低各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn),它應(yīng)包括嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入與退出機(jī)制、房地產(chǎn)市場信息披露機(jī)制、多種合同選擇與談判機(jī)制、住房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度、市場的懲罰機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制、風(fēng)險(xiǎn)約束機(jī)制、監(jiān)管機(jī)制以及保護(hù)購房者利益的救助機(jī)制。

目前房地產(chǎn)預(yù)售出現(xiàn)眾多問題的重要原因之一在于缺乏嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入和退出機(jī)制。也就是說,任何一個(gè)國家住房預(yù)售制度都是有一種嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入制度的,即沒有達(dá)到這種市場準(zhǔn)入的企業(yè)是無法進(jìn)入住房預(yù)售的。但是,在中國,由于缺乏嚴(yán)格的準(zhǔn)入和退出制度,導(dǎo)致在房地產(chǎn)價(jià)格和利潤大幅提高的驅(qū)動(dòng)下,大量不合格的企業(yè)過度而無序地涌入;而一些不適應(yīng)市場規(guī)律或不符合國家法規(guī)的房地產(chǎn)企業(yè)也很難退出市場,或者干脆利用不完善的退出機(jī)制繼續(xù)逃避責(zé)任。所以,實(shí)施科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)?shù)姆康禺a(chǎn)市場準(zhǔn)入制度和退出制度,有利于從房地產(chǎn)市場入口上把好關(guān),正本清源,防患于未然,從而保證房地產(chǎn)開發(fā)商的質(zhì)量,減少開發(fā)商的敗德行為。

住房預(yù)售存在著嚴(yán)重的信息不對稱,不少國家為此制定了嚴(yán)格的法律規(guī)則來約束這種房地產(chǎn)市場信息的嚴(yán)重不對稱,以保護(hù)消費(fèi)者的利益。政府應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)商公布其樓盤的詳細(xì)信息。如在樓盤開盤之前,開發(fā)商申請預(yù)售或是銷售許可時(shí),政府應(yīng)要求房地產(chǎn)開發(fā)公布上市的房源套數(shù)、面積、開盤時(shí)間、預(yù)計(jì)價(jià)格;在銷售中,政府主管部門應(yīng)要求開發(fā)商及時(shí)公布已售套數(shù)、面積、價(jià)格,以及可售套數(shù)、面積等。也就是說,采用住房預(yù)售制度,信息公開化透明化是必要前提。但是,在目前國內(nèi)的房地產(chǎn)市場,房地產(chǎn)企業(yè)永遠(yuǎn)處于信息優(yōu)勢方,因此,他們往往會(huì)利用這種信息優(yōu)勢來欺騙消費(fèi)者,來擾亂市場及侵害消費(fèi)者的利益。

在一個(gè)住房預(yù)售成熟的市場,住房預(yù)售合同并不是已經(jīng)印刷好的格式化合同,而是一個(gè)住房預(yù)售合同多樣化的選擇體系。即在住房預(yù)售合同的選擇上,消費(fèi)者既可以選擇現(xiàn)有的格式化合同,也可以是住房消費(fèi)者與房地產(chǎn)開發(fā)商就住房銷售合同談判的結(jié)果。政府、銀行以及開發(fā)商應(yīng)為具有不同風(fēng)險(xiǎn)偏好、不同風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)能力的利益主體設(shè)計(jì)具有不同風(fēng)險(xiǎn)、不同性質(zhì)的預(yù)售合同。但是,中國住房消費(fèi)者購買住房合同永遠(yuǎn)是格式化的合同,合同條款由房地產(chǎn)開發(fā)確定好,購買人只能是在合同上簽字而已,這樣容易把一些不公正的合同條款強(qiáng)加給購買者。

在成熟的住房預(yù)售市場,住房預(yù)售款不是收到款之后就立刻全部轉(zhuǎn)到房地產(chǎn)開發(fā)商名下的,而是有制度安排由專門的機(jī)構(gòu)或銀行來進(jìn)行專業(yè)管理。住房預(yù)售款的使用是在嚴(yán)格監(jiān)管下隨著工程進(jìn)度的快慢來發(fā)放的。因此,對住房預(yù)售資金還可采取專項(xiàng)管理、專項(xiàng)信托、專門賬號等方式來管理。這樣既可以防止開發(fā)商隨意挪用住房預(yù)售的專項(xiàng)資金,也可以防止開發(fā)商假按揭等違法行為。

在美國,為防止開發(fā)商挪用客戶資金于非建設(shè)項(xiàng)目,購房者交付的定金會(huì)被存放在開發(fā)商的律師事務(wù)所負(fù)責(zé)管理的托管賬戶上(Escrow Account),直到正式交房的時(shí)候,開發(fā)商才能拿到這筆錢,但是信譽(yù)好的企業(yè)則不會(huì)受此限制。在支付保證金后,購房者可以立即向銀行申請抵押貸款,按揭成數(shù)一般為總房價(jià)的70%。但按揭貸款一般在房屋建造完成后發(fā)放,金融機(jī)構(gòu)在發(fā)放抵押貸款時(shí)往往對“完工”有一個(gè)確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)。為保證貸款的安全,銀行一般會(huì)在給予貸款許可前,對開發(fā)商的信用進(jìn)行審驗(yàn)。如果購房者不能在開發(fā)商要求的時(shí)間期限內(nèi)取得貸款許可,開發(fā)商可以選擇終止合同,并將保證金退還給購房者;而如果購房者放棄購買,他們將失去已經(jīng)支付的保證金。此外,風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制還在于充分披露購買期房的風(fēng)險(xiǎn)。

在美國,所有的州都要求開發(fā)商在銷售房屋之前向州有關(guān)部門遞交企劃書(Offering statement),大部分的州將州首席法官辦公室(office of the state attorney general)作為負(fù)責(zé)審查商企劃書的部門,只有在企劃書獲得批準(zhǔn)以后開發(fā)商才能正式開始房屋銷售,因此對房屋預(yù)售的約束主要來自于企劃書。遞交審查的企劃書中需要附帶開發(fā)商的銷售合同。開發(fā)商與購房者簽訂購房合同時(shí),需向買主提供一份企劃書副本,大部分的企劃書都會(huì)被要求詳細(xì)描述購房者可能面臨的風(fēng)險(xiǎn),如買方是否能收回首付款、開發(fā)商資金不足和破產(chǎn)的可能性、建設(shè)工期拖延的可能性等。買賣雙方在信息充分披露的前提下嚴(yán)格按照合同約定進(jìn)行交易。通常,只要開發(fā)商在企劃書中明確指出了購房者可能面臨的風(fēng)險(xiǎn),政府部門就不會(huì)對此予以干涉。

在香港,對于未開工即已售出的房屋,預(yù)售合約會(huì)對支付的時(shí)間和數(shù)量作出確定。通常簽訂合約時(shí)購房者需要支付一定的保證金,保證金的數(shù)額一般為總價(jià)的5%-10%,如果購買者有個(gè)性化的定制要求,則需額外增加5%-10%。施工到某一程度時(shí)交付一定的金額,完工時(shí)最后清算,分段支付金額由合約具體確定,沒有一概而論的標(biāo)準(zhǔn)。購房者可以利用建筑貸款(Construction loans)來支付這些金額,建筑貸款指從未來將獲得抵押貸款中提前取出用以支付房屋在建時(shí)分段給付的款項(xiàng)。大部分建筑商會(huì)為施工質(zhì)量和施工材料提供擔(dān)保,在一些地區(qū)這種擔(dān)保是強(qiáng)制的。市場上的活躍者大多為資金實(shí)力雄厚的大財(cái)團(tuán),而且財(cái)務(wù)透明度高,同時(shí)政府監(jiān)管制度完善,保障了出售樓花所得款項(xiàng)?？顚Ｓ谩Ｒ恍┬⌒突虿恢l(fā)展商,通常由提供建筑貸款的銀行,并承辦樓花按揭。發(fā)展商是他們的客戶,貸款銀行對其情況比較了解,而且該發(fā)展中的物業(yè)已經(jīng)押于該銀行。此外對承建商的資信也需審查,開售樓花一般不會(huì)超過正式入伙前的18個(gè)月。政府規(guī)定發(fā)展商必須先向銀行或其他方式的擔(dān)保,確保有足夠的資金完成建筑,才能獲準(zhǔn)發(fā)售樓花,并規(guī)定小業(yè)主支付樓花的款項(xiàng)必須存入律師行的托管賬戶,律師行作為托管人展商持有款項(xiàng),在得到承建商的證明后,律師行才把款項(xiàng)付給發(fā)展商用以支付建筑費(fèi)。

但是,中國的住房預(yù)售制度不僅缺乏住房預(yù)售款專項(xiàng)管理制度,而且住房預(yù)售款都在簽訂合同之后,立即全部支付款項(xiàng)。在這種情況下,不僅房地產(chǎn)開發(fā)商可以“空手套白狼”,用他人的錢進(jìn)行經(jīng)營而不承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn),而且消費(fèi)者既沒有權(quán)力在“交錢后、提貨前”改變購買住房決定,也無權(quán)無條件地要求退貨而不承擔(dān)責(zé)任。比如,這次上海的倒樓事件,消費(fèi)者被處于極高的風(fēng)險(xiǎn)中,面對質(zhì)量有疑問,如果不是住房預(yù)售制度,消費(fèi)者在沒有按合同收到產(chǎn)品時(shí)或產(chǎn)品質(zhì)量有問題時(shí),消費(fèi)者可以主動(dòng)退出這個(gè)市場而不要承擔(dān)任何責(zé)任。但在住房預(yù)售制度下,則不能如此。

住房預(yù)售制度還包括了對商品房預(yù)售活動(dòng)的監(jiān)管,包括事前、事中和事后監(jiān)管。事前要對開發(fā)商的資金狀況、信用度和實(shí)力進(jìn)行一系列的審查;工程開工后,要檢查是否按合同要求進(jìn)行施工,是否延期和修改合同;在交房時(shí),要有相關(guān)機(jī)構(gòu)監(jiān)督開發(fā)商公平、公正地與購房者辦理房屋交接。要通過多種手段的綜合運(yùn)用,形成一個(gè)完整的對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)管的鏈條,確保廣大群眾的合法權(quán)益不受侵害。

住房預(yù)售制度亟待全面修改與完善

如果要允許預(yù)售制度的存在,就得對當(dāng)前中國的住房預(yù)售制度進(jìn)行全面的修改與完善。比如說,設(shè)立嚴(yán)格的市場準(zhǔn)入、制定新的合同范本、保證住房預(yù)售款專款專用,還必須建立救助機(jī)制,其核心在于建立風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保基金,這項(xiàng)基金是預(yù)售出問題之后進(jìn)行快速賠付、穩(wěn)定公眾信心、履行風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)保職責(zé)的重要保證。它是一種基金籌集模式,即通過風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；鸬幕I集與積累,把預(yù)售制度中的各種風(fēng)險(xiǎn)合理均衡地分散到各負(fù)擔(dān)主體的制度模式、鑒于此,政府應(yīng)設(shè)立房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)擔(dān)?；稹Ｍㄟ^這樣的機(jī)制,不僅可以把整個(gè)房屋預(yù)售制度的風(fēng)險(xiǎn)分散給消費(fèi)者、銀行及房地產(chǎn)開發(fā)商一起來承擔(dān),而且也能夠約束房地產(chǎn)開發(fā)商減少違約。