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我們眼下的社會(huì),我們都會(huì)用到申請(qǐng)書(shū),申請(qǐng)書(shū)可以使我們的愿望和請(qǐng)求得到合理表達(dá)。那么寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)真的很難嗎?以下是小編為大家推薦的關(guān)于一些解除財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū),希望能幫助到大家!
解除財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)1根據(jù)《民事訴訟法》及最高人民法院的有關(guān)司法解釋及司法實(shí)踐,財(cái)產(chǎn)保全措施因下列原因而解除:
1、被申請(qǐng)人向人民法院提供擔(dān)保的;
2、申請(qǐng)人在財(cái)產(chǎn)保全期間撤回申請(qǐng),人民法院同意其撤回申請(qǐng)的;
3、人民法院確認(rèn)被申請(qǐng)人申請(qǐng)復(fù)議意見(jiàn)有理,而作出新裁定,撤銷(xiāo)財(cái)產(chǎn)保全裁定的;
4、被申請(qǐng)人依法履行了人民法院裁決的義務(wù),財(cái)產(chǎn)保全已沒(méi)有存在意義的。
申請(qǐng)人:___
住所地:___
委托人:___工作單位:____
貴院___第___號(hào)《民事裁定書(shū)》裁定扣押申請(qǐng)人___(財(cái)產(chǎn));現(xiàn)申請(qǐng)人依據(jù)相關(guān)的法律規(guī)定申請(qǐng)解除財(cái)產(chǎn)保全措施:
根據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第九十五條、第二百五十三條及《最高人民法院關(guān)于在經(jīng)濟(jì)審判工作中嚴(yán)格執(zhí)行的若干規(guī)定》第十四條、第十五條之規(guī)定,被申請(qǐng)人提供相應(yīng)數(shù)額并有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)作擔(dān)保的,人民法院應(yīng)當(dāng)及時(shí)解除財(cái)產(chǎn)保全。
在民事訴訟的判決作出以前,申請(qǐng)人并不一定敗訴,因此申請(qǐng)人的合法權(quán)益同樣應(yīng)受法律的'保護(hù),申請(qǐng)人不應(yīng)該承擔(dān)因財(cái)產(chǎn)保全而帶來(lái)的損失。財(cái)產(chǎn)保全措施的目的是保障將來(lái)的判決能夠得以順利執(zhí)行。申請(qǐng)人如果提供了相應(yīng)的擔(dān)保,就不會(huì)影響將來(lái)判決的執(zhí)行。因而,在這種情況下,為了保護(hù)申請(qǐng)人的合法權(quán)益,人民法院應(yīng)該解除財(cái)產(chǎn)保全措施。
綜上,申請(qǐng)人愿意提供與保全財(cái)產(chǎn)等價(jià)值的貨幣作為擔(dān)保,請(qǐng)求法院依法作出裁定,解除對(duì)申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)保全措施。
此致
____人民法院
申請(qǐng)人:___(簽字或蓋章)
_年_月_日
解除財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)2徐匯區(qū)人民法院:
關(guān)于原告__訴被告上海__投資咨詢有限公司合作協(xié)議糾紛一案,原告申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全,同時(shí)提供坐于上海市浦東新區(qū)張楊路2855弄18號(hào)202室房產(chǎn)作為擔(dān)保。貴院于2009年3月26日作出(2009)徐民二(商)初字612號(hào)裁定,凍結(jié)被告上海裕群投資咨詢有限公司銀行存款元人民幣528000元。現(xiàn)申請(qǐng)人(被告)依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第九十五條的規(guī)定,愿意用座落于落于____的房產(chǎn)向你院提供反擔(dān)保。因此,特申請(qǐng)貴院裁定解除對(duì)被告上海裕群投資咨詢有限公司銀行存款人民幣528000元的凍結(jié)。
特此申請(qǐng)!
申請(qǐng)人(被告):
上海__投資咨詢有限公司
年月日
解除財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)3__有限責(zé)任公司訴申請(qǐng)人買(mǎi)賣(mài)合同糾紛已由貴院受理(案號(hào)為_(kāi)_法民__初字第__號(hào)),原告__有限責(zé)任公司于年月日向貴院提出財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng),要求查封申請(qǐng)人位于__廠房及設(shè)備共計(jì)__元。
貴院已于年月日作出裁定,查封了申請(qǐng)人的廠房及設(shè)備。
申請(qǐng)人現(xiàn)特向貴院申請(qǐng)解除對(duì)申請(qǐng)人廠房及設(shè)備的查封,申請(qǐng)人愿以現(xiàn)金人民幣_(tái)_元作為擔(dān)保,望貴院批準(zhǔn)。
此致
__法院
申請(qǐng)人:__有限責(zé)任公司
年月日
解除財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)4申請(qǐng)人:閔__,男,漢族,1949年7月3日生,住南京市鼓樓區(qū)天福園36號(hào)201室,身份證號(hào)碼320106194907031232,聯(lián)系電話13951705729。
被申請(qǐng)人:南京市__建筑工程有限公司,
住所地:南京市奧體大街69號(hào)新城科技園5號(hào)4層,
法定代表人:陳__職務(wù):董事長(zhǎng)。
請(qǐng)求事項(xiàng)
申請(qǐng)人民法院依法撤銷(xiāo)申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人民間借貸糾紛一案中貴院作出確認(rèn)的保全事項(xiàng)。
事實(shí)和理由
申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人民間借貸糾紛一案,貴院受理后,接受申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng),依法作出財(cái)產(chǎn)保全民事裁定書(shū),對(duì)被申請(qǐng)人的下列財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全:
戶名:南京市__建筑工程有限公司,
賬號(hào):00000000000000000000
開(kāi)戶行:交行三元巷支行。
現(xiàn)因被申請(qǐng)人已履行南京市中級(jí)人民法院作出的(2011)寧商終字728號(hào)判決所確定的義務(wù),申請(qǐng)人依據(jù)最高人民法院關(guān)于適用《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》若干問(wèn)題的意見(jiàn)第109條之規(guī)定,依法申請(qǐng)貴院解除對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的查封凍結(jié),請(qǐng)予準(zhǔn)許。
此致
______人民法院
申請(qǐng)人:
二0一_年十一月日
解除財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)5申請(qǐng)人:王__,女,白族,1983年07月16日生,住云南省大理州大理市下關(guān)鎮(zhèn)__路__號(hào)11棟3單元2樓2號(hào),身份證號(hào)碼532901________,手機(jī):139872_____。
委托人:馬培杰,云南安華律師事務(wù)所律師。聯(lián)系電話13508724904。
被申請(qǐng)人:張__,男,白族,1971年12月07日生,云南省大理市人,住大理市經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)____職工宿舍3棟4單元202室,身份證號(hào)碼532901______,聯(lián)系電話138872_____,0872-23_____。
請(qǐng)求事項(xiàng):申請(qǐng)撤銷(xiāo)(2010)民保字第23號(hào)民事裁定書(shū)確認(rèn)的保全事項(xiàng)。
事實(shí)和理由:
申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人離婚糾紛一案,貴院受理后,接受申請(qǐng)人的財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng),依法作出(2010).民保字第23號(hào)民事裁定書(shū),對(duì)被申請(qǐng)人的下列財(cái)產(chǎn)進(jìn)行保全:
1、定期存單:賬戶_______________,存款200000.00(二十萬(wàn)),建行大理南詔分行開(kāi)戶;
2、活期賬戶:建行大理南詔分行開(kāi)戶,存款300000.00元(三十萬(wàn)),卡號(hào)6227______________,賬號(hào)_______;
現(xiàn)因申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人自愿和好,經(jīng)協(xié)商一致愿意繼續(xù)維持婚姻關(guān)系,申請(qǐng)人依據(jù)《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百三十一條之規(guī)定,依法申請(qǐng)撤訴。特申請(qǐng)貴院解除對(duì)上述二項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的查封凍結(jié),請(qǐng)予準(zhǔn)許,謝謝。
此致
___人民法院
本會(huì)受理的申訴人 與被訴人 造成申請(qǐng)人損失 .申訴人向我會(huì)申請(qǐng)對(duì)被訴人所屬 實(shí)行扣押(凍結(jié)或查封等),并提供 擔(dān)保,保證:如因申請(qǐng)錯(cuò)誤致使被訴人遭受損失,申請(qǐng)人承擔(dān)賠償責(zé)任。
附件:
提請(qǐng) 仲裁委員會(huì)
年 月 日
(蓋 章)
「填寫(xiě)說(shuō)明
一、首部即標(biāo),寫(xiě)明文書(shū)名稱,即“海事仲裁財(cái)產(chǎn)保全提請(qǐng)求書(shū)”。
二、正文1.抬頭寫(xiě)受文單位名稱,即“ 海事法院”。
2.寫(xiě)明案件來(lái)源。依次寫(xiě)清申訴人(財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)人)的國(guó)籍和名稱,被訴人(財(cái)產(chǎn)保全被申請(qǐng)人)的國(guó)籍和名稱,案由??杀硎鰹椋骸氨緯?huì)受理的申訴人(財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)人)……”(寫(xiě)明國(guó)籍和名稱)與被訴人(財(cái)產(chǎn)保全被申請(qǐng)人)……(寫(xiě)明國(guó)籍和名稱)……(寫(xiě)明案由)糾紛一案。“
3.寫(xiě)明申請(qǐng)要求財(cái)產(chǎn)保全的理由和損失情況,依次寫(xiě)清申請(qǐng)財(cái)產(chǎn)保全的理由、財(cái)產(chǎn)損失的實(shí)況或估算的貨幣名稱和金額。表述為:“申請(qǐng)人稱:被訴人因……(寫(xiě)明請(qǐng)求財(cái)產(chǎn)保全的理由)造成申請(qǐng)人損失……(寫(xiě)明財(cái)產(chǎn)損失的實(shí)況或估算的貨幣名稱和金額)?!?/p>
4.寫(xiě)明申請(qǐng)人的申請(qǐng)事項(xiàng)和提供擔(dān)保情況。依次寫(xiě)清扣押財(cái)產(chǎn)名稱、數(shù)量及所在地,實(shí)施財(cái)產(chǎn)保全的具體措施(如查封、扣押、凍結(jié)等)、擔(dān)保的財(cái)物名稱和數(shù)額??杀硎鰹椋骸吧暝V人向我會(huì)申請(qǐng)對(duì)被訴人所屬……(寫(xiě)明財(cái)產(chǎn)名稱、數(shù)量及所在地點(diǎn))實(shí)行扣押(凍結(jié)或查封等),并提供……(寫(xiě)明擔(dān)保的財(cái)物名稱和數(shù)額)擔(dān)保,保證:如因申請(qǐng)錯(cuò)誤致使被訴人遭受損失,申請(qǐng)人承擔(dān)賠償責(zé)任?!?/p>
5.寫(xiě)明仲裁機(jī)構(gòu)的意見(jiàn),可表述為:“本會(huì)認(rèn)為,申請(qǐng)人的要求合理,確有采取財(cái)產(chǎn)保全措施的必要,特提請(qǐng)你院準(zhǔn)予財(cái)產(chǎn)保全?!?/p>
應(yīng)當(dāng)注意的是:
1.本樣式系按提請(qǐng)人是“仲裁委員會(huì)”設(shè)計(jì)的,如果提請(qǐng)人是“仲裁小組”的話,文中的“本會(huì)”都應(yīng)改為“本組”。
2.申請(qǐng)保全的被訴人(財(cái)產(chǎn)保全被申請(qǐng)人)所屬“財(cái)產(chǎn)”,如果是船舶的話,應(yīng)寫(xiě)明其停泊港口、船籍和船名。
3.按本樣式制作提請(qǐng)書(shū)時(shí),注意參考訴訟財(cái)產(chǎn)保全申請(qǐng)書(shū)樣式的說(shuō)明。
三、尾部1.附件。寫(xiě)明申請(qǐng)人的申請(qǐng)書(shū)及所附送的文件名稱和份數(shù)。
2.注明提請(qǐng)仲裁委員會(huì)(或小組)的名稱。
關(guān)鍵詞:GIS 地籍管理 信息系統(tǒng) 業(yè)務(wù)功能模塊
中圖分類(lèi)號(hào):TP3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼:A 文章編號(hào):1674-098X(2013)05(c)-0188-04
地籍管理工作是國(guó)土資源管理的重要業(yè)務(wù)和城鎮(zhèn)國(guó)有土地管理的基礎(chǔ),同時(shí)也是一項(xiàng)技術(shù)性、政策性、時(shí)效性很強(qiáng)的工作。地籍管理是隨著土地的深度開(kāi)發(fā)和利用,各種形式的變更、出讓、出租等越來(lái)越頻繁,政府和各級(jí)土地管理部門(mén)必須掌握快速、動(dòng)態(tài)變化的地籍信息。因此,必須改變?cè)械目渴止げ僮鳌D紙管理的模式,借助先進(jìn)的計(jì)算機(jī)技術(shù),建立城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng),實(shí)現(xiàn)計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)化圖文辦公,實(shí)現(xiàn)地籍信息的采集、處理的自動(dòng)化,實(shí)現(xiàn)不間斷的數(shù)據(jù)流。從而使地籍信息方便、快捷地應(yīng)用于社會(huì)各個(gè)領(lǐng)域,高效地保持地籍信息系統(tǒng)的現(xiàn)勢(shì)性,提高土地管理的效率、質(zhì)量和水平。
1 城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)構(gòu)建任務(wù)
地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)建設(shè),其中包括城鎮(zhèn)地籍測(cè)量數(shù)據(jù)(包括宗地、地形、地類(lèi)入庫(kù))、紙質(zhì)地籍檔案數(shù)據(jù)檢查整理及手工錄入、原發(fā)證紙質(zhì)檔案影像掃描及入庫(kù)、地籍屬性數(shù)據(jù)與圖形數(shù)據(jù)連接;保證地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)和影像檔案管理信息系統(tǒng)之間良好的數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)換;就地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)所要求的數(shù)據(jù)標(biāo)準(zhǔn)和要求與外業(yè)測(cè)繪承擔(dān)單位做好一切相關(guān)銜接工作。
2 系統(tǒng)總體設(shè)計(jì)
2.1 軟件體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
目前應(yīng)用系統(tǒng)的框架結(jié)構(gòu)主要有兩種方式:基于三層體系結(jié)構(gòu)的C/S模式和B/S模式。
C/S(Client/Server)結(jié)構(gòu),一般運(yùn)行于局域網(wǎng),面向相對(duì)固定的用戶群,對(duì)信息安全的控制能力很強(qiáng),是應(yīng)用較為成熟的軟件體系架構(gòu)。C/S三層體系結(jié)構(gòu)把客戶端應(yīng)用程序的核心業(yè)務(wù)邏輯分離出來(lái)形成中間層應(yīng)用服務(wù)器,客戶端應(yīng)用程序只負(fù)責(zé)用戶界面表現(xiàn),核心業(yè)務(wù)處理調(diào)用中間層應(yīng)用服務(wù)器的方法來(lái)完成,應(yīng)用服務(wù)器再操作數(shù)據(jù)層的數(shù)據(jù)。C/S模式的應(yīng)用系統(tǒng)一般具有豐富的用戶端界面,具有較強(qiáng)的交互性。
結(jié)合龍崗區(qū)地籍管理的情況,新開(kāi)發(fā)的應(yīng)用系統(tǒng)采用以B/S結(jié)構(gòu)為主,C/S結(jié)構(gòu)為輔的技術(shù)架構(gòu)。一般應(yīng)用系統(tǒng)采用B/S模式構(gòu)建,對(duì)應(yīng)用性能、交互性要求比較高、圖形處理部分的應(yīng)用系統(tǒng),采用C/S模式來(lái)構(gòu)建。系統(tǒng)體系結(jié)構(gòu)圖如圖1所示。
2.2 硬件體系結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
為了保證系統(tǒng)能夠正常高效的工作,系統(tǒng)必須能夠有一個(gè)良好的網(wǎng)絡(luò)體系結(jié)構(gòu)。系統(tǒng)的網(wǎng)絡(luò)體系結(jié)構(gòu)可以采用如圖2所示。
地籍系統(tǒng)需要處理的數(shù)據(jù)量大,涉及到的業(yè)務(wù)多,而且還需要處理圖形數(shù)據(jù),因而整個(gè)系統(tǒng)需要數(shù)據(jù)庫(kù)服務(wù)器、業(yè)務(wù)處理服務(wù)器、圖形工作站、前端工作站、高速掃描儀、繪圖儀、土地證打印機(jī)、激光打印機(jī),所有設(shè)備都連接在局域網(wǎng)中,設(shè)備的基本配置如表1所示。
2.3 系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)
龍崗區(qū)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)的主要包括有土地登記管理、圖形數(shù)據(jù)管理、屬性數(shù)據(jù)管理、資料掃描、公告管理、系統(tǒng)管理、查詢統(tǒng)計(jì)、地籍檔案數(shù)據(jù)接口等功能模塊組成,其中各個(gè)模塊有包含多個(gè)子模塊,考慮到篇幅限制,后面將詳細(xì)闡述土地登記子模塊,系統(tǒng)功能結(jié)構(gòu)如圖3所示。
3 土地登記管理模塊設(shè)計(jì)
城鎮(zhèn)地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)建設(shè)目標(biāo)是從根本上提高現(xiàn)有地籍日常管理工作效率,改善工作模式,更好地服務(wù)于國(guó)土管理工作,其中實(shí)行高效的土地登記管理是系統(tǒng)主要目標(biāo)之一。按照新土地登記辦法,從土地登記發(fā)證業(yè)務(wù)流程上分析,土地登記管理包含的流程如圖4。
隨著《物權(quán)法》的頒布與實(shí)施,對(duì)于土地登記需要增加預(yù)告登記、異議登記、地役權(quán)登記等業(yè)務(wù)流程。
3.1 土地總登記
土地總登記,是指在一定時(shí)間內(nèi)對(duì)轄區(qū)內(nèi)全部土地或者特定區(qū)域內(nèi)土地進(jìn)行的全面登記。土地總登記應(yīng)當(dāng)通告。公告期滿,當(dāng)事人對(duì)土地總登記審核結(jié)果無(wú)異議或者異議不成立的,由國(guó)土資源行政主管部門(mén)報(bào)經(jīng)人民政府批準(zhǔn)后辦理登記。
3.2 初始登記、變更登記
流程圖如圖5所示。
具體辦理過(guò)程如下:
地籍調(diào)查前置:申請(qǐng)人通過(guò)自我舉證提供申請(qǐng)材料,在土地登記受理前預(yù)先將地籍調(diào)查成果進(jìn)行預(yù)處理,處理的內(nèi)容包括圖形空間數(shù)據(jù)及地籍屬性數(shù)據(jù)。
窗口受理:窗口辦理主要是接受客戶設(shè)定宗地的申請(qǐng),客戶填寫(xiě)《土地使用權(quán)登記申請(qǐng)表》,辦理人員收取相關(guān)的辦件材料后,對(duì)客戶提交的申請(qǐng)材料進(jìn)行審查,審查合格的在界面上選擇類(lèi)型新建一個(gè)電子辦件,系統(tǒng)轉(zhuǎn)至窗口受理界面上,流程開(kāi)始辦理。審查不合格的,開(kāi)具土地登記不予受理或暫緩受理決定書(shū)。
受理時(shí),聯(lián)系方式最好填機(jī),便于繕證后通過(guò)短信來(lái)通知用戶領(lǐng)取證書(shū)。
資料掃描:將申請(qǐng)人提供的原始材料利用高速掃描儀或數(shù)碼相機(jī)等進(jìn)行掃描,并導(dǎo)入掃描資料庫(kù)。
地籍經(jīng)辦:經(jīng)辦人進(jìn)行權(quán)屬審核,符合登記要求的進(jìn)行各種信息的錄入,如果有圖形處理要求的轉(zhuǎn)到圖形處理環(huán)節(jié),最后填寫(xiě)經(jīng)辦人意見(jiàn)。
初審:審核提交的材料,在審批表中錄入初審意見(jiàn)。
核準(zhǔn):公告無(wú)異議后提交市人民政府核準(zhǔn)。
3.3 抵押登記
土地使用權(quán)抵押登記、土地抵押權(quán)變更登記流程流程圖如圖6所示。
具體辦理過(guò)程如下:
窗口受理:申請(qǐng)人提交抵押登記或抵押變更登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)材料,受理人員判定符合抵押登記條件的,建立抵押登記項(xiàng)目,流程開(kāi)始辦理。不符合抵押登記申請(qǐng)條件的,不予受理,并出具不予受理通知。
地籍經(jīng)辦:依據(jù)資料信息,錄入抵押相關(guān)信息,生成土地登記審批表。
初審:初審人員對(duì)登記的資料信息進(jìn)行審核,確認(rèn)登記合法有效,并填寫(xiě)土地登記審批表初審意見(jiàn)。
審核:局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)錄入的登記信息和初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,填寫(xiě)審核意見(jiàn)。
審批:提交市人民政府審批。
注冊(cè)登記:經(jīng)辦人員將抵押合同約定的有關(guān)事項(xiàng)在土地登記簿和土地權(quán)利證書(shū)上加以記載,并向抵押權(quán)人頒發(fā)土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。
結(jié)果發(fā)放:窗口發(fā)放人員,錄入相關(guān)申請(qǐng)人(領(lǐng)證人)信息,發(fā)放土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。
3.4 地役權(quán)登記
地役權(quán)登記、地役權(quán)變更登記流程圖如下圖7所示。
具體辦理過(guò)程如下:
窗口受理:申請(qǐng)人提交地役權(quán)登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)材料,受理人員判定符合地役權(quán)登記條件的,建立地役權(quán)登記項(xiàng)目,流程開(kāi)始辦理。不符合地役權(quán)登記申請(qǐng)條件的,不予受理,并出具不予受理通知。
地籍經(jīng)辦:依據(jù)資料信息,錄入供役地和需役地宗地信息,以及地役權(quán)登記的有關(guān)信息,生成土地登記審批表。
初審:初審人員對(duì)登記的資料信息進(jìn)行審核,確認(rèn)登記合法有效,并填寫(xiě)土地登記審批表初審意見(jiàn)。
審核:局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)錄入的登記信息和初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,填寫(xiě)審核意見(jiàn)。
結(jié)果發(fā)放:窗口發(fā)放人員,錄入相關(guān)申請(qǐng)人(領(lǐng)證人)信息,發(fā)放土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。
3.5 注銷(xiāo)登記
流程圖如圖8所示。
具體辦理過(guò)程如下:
窗口受理:申請(qǐng)人提交注銷(xiāo)登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)材料,受理人員判定符合注銷(xiāo)登記條件的,建立地役權(quán)登記項(xiàng)目,流程開(kāi)始辦理。不符合地役權(quán)登記申請(qǐng)條件的,不予受理,并出具不予受理通知。
地籍經(jīng)辦:依據(jù)資料信息,錄入注銷(xiāo)登記的有關(guān)信息,生成土地登記審批表。
初審:初審人員對(duì)登記的資料信息進(jìn)行審核,確認(rèn)登記合法有效,并填寫(xiě)土地登記審批表初審意見(jiàn)。
審核:局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)錄入的登記信息和初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,填寫(xiě)審核意見(jiàn)。
審批:提交市人民政府審批。
注冊(cè)登記:經(jīng)辦人員將注銷(xiāo)登記的有關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿上。
3.6 其它登記
其他登記包括更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記。
3.6.1 更正登記
更正登記流程圖如圖9所示。
具體辦理過(guò)程如下:
窗口受理:申請(qǐng)人提交更正登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)材料或國(guó)土局提出更正,受理人員判定符合更正登記條件的,建立更正登記項(xiàng)目,流程開(kāi)始辦理。不符合更正登記申請(qǐng)條件的,不予受理,并出具不予受理通知。
地籍經(jīng)辦:依據(jù)資料信息,錄入相關(guān)信息,生成土地登記審批表。
初審:初審人員對(duì)登記的資料信息進(jìn)行審核,確認(rèn)登記合法有效,并填寫(xiě)土地登記審批表初審意見(jiàn)。
審核:局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)錄入的登記信息和初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,填寫(xiě)審核意見(jiàn)。
結(jié)果發(fā)放:窗口發(fā)放人員,錄入相關(guān)申請(qǐng)人(領(lǐng)證人)信息,發(fā)放土地證書(shū)。
3.6.2 異議登記
異議登記流程圖如圖10所示。
具體辦理過(guò)程如下:
窗口受理:申請(qǐng)人提交異議登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)材料,受理人員判定符合異議登記條件的,建立異議登記項(xiàng)目,流程開(kāi)始辦理。不符合異議登記申請(qǐng)條件的,不予受理,并出具不予受理通知。
地籍經(jīng)辦:依據(jù)資料信息,錄入異議登記信息,生成土地登記審批表。
初審:初審人員對(duì)登記的資料信息進(jìn)行審核,確認(rèn)登記合法有效,并填寫(xiě)土地登記審批表初審意見(jiàn)。
審核:局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)錄入的登記信息和初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,填寫(xiě)審核意見(jiàn)。
結(jié)果發(fā)放:窗口發(fā)放人員,錄入相關(guān)申請(qǐng)人(領(lǐng)證人)信息,發(fā)放土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。
3.6.3 預(yù)告登記
預(yù)告登記流程圖如圖11所示。
具體辦理過(guò)程如下:
窗口受理:申請(qǐng)人提交預(yù)告登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)材料,受理人員判定符合預(yù)告登記條件的,建立預(yù)告登記項(xiàng)目,流程開(kāi)始辦理。不符合預(yù)告登記申請(qǐng)條件的,不予受理,并出具不予受理通知。
地籍經(jīng)辦:依據(jù)資料信息,錄入預(yù)告登記相關(guān)信息,生成土地登記審批表。
初審:初審人員對(duì)登記的資料信息進(jìn)行審核,確認(rèn)登記合法有效,并填寫(xiě)土地登記審批表初審意見(jiàn)。
審核:局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)錄入的登記信息和初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,填寫(xiě)審核意見(jiàn)。
審批:提交市人民政府審批。
注冊(cè)登記:經(jīng)辦人員將預(yù)告登記的有關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿。
結(jié)果發(fā)放:窗口發(fā)放人員,錄入相關(guān)申請(qǐng)人(領(lǐng)證人)信息,發(fā)放土地他項(xiàng)權(quán)利證明書(shū)。
3.6.4 查封登記
查封登記流程圖如圖12所示。
具體辦理過(guò)程如下:
窗口受理:申請(qǐng)人提交查封登記申請(qǐng)書(shū)及相關(guān)材料,受理人員判定符合查封登記條件的,建立查封登記項(xiàng)目,流程開(kāi)始辦理。不符合查封登記申請(qǐng)條件的,不予受理,并出具不予受理通知。
地籍經(jīng)辦:依據(jù)資料信息,錄入查封登記相關(guān)信息,生成土地登記審批表。
初審:初審人員對(duì)登記的資料信息進(jìn)行審核,確認(rèn)登記合法有效,并填寫(xiě)土地登記審批表初審意見(jiàn)。
審核:局領(lǐng)導(dǎo)對(duì)錄入的登記信息和初審意見(jiàn)進(jìn)行審核,填寫(xiě)審核意見(jiàn)。
審批:提交市人民政府審批。
注冊(cè)登記:經(jīng)辦人員將查封登記的有關(guān)事項(xiàng)記載于土地登記簿。
4 圖形數(shù)據(jù)管理模塊設(shè)計(jì)
圖形數(shù)據(jù)建庫(kù)后,要建立數(shù)據(jù)更新機(jī)制,確保系統(tǒng)數(shù)據(jù)的現(xiàn)勢(shì)性。圖形數(shù)據(jù)管理模塊主要實(shí)現(xiàn)地籍圖形數(shù)據(jù)日常更新,為建立圖形數(shù)據(jù)日常更新機(jī)制提供工具。圖形數(shù)據(jù)庫(kù)包括宗地和地形數(shù)據(jù)二大部分內(nèi)容,采用統(tǒng)一更新機(jī)制,在地籍?dāng)?shù)據(jù)的日常更新過(guò)程中分為兩種情況,一種是對(duì)地籍庫(kù)中現(xiàn)有數(shù)據(jù)的修測(cè)更新、一種是對(duì)新測(cè)或補(bǔ)測(cè)數(shù)據(jù)的入庫(kù)更新,具體流程圖如圖13所示。
4.1 地籍?dāng)?shù)據(jù)修測(cè)過(guò)程
(1)選擇一定的空間范圍(如街道范圍、街坊范圍、劃定范圍等),將該范圍內(nèi)的指定地籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行下載,系統(tǒng)在下載的同時(shí)將每條要素都打上了一個(gè)標(biāo)簽,下載的數(shù)據(jù)主要包括地籍庫(kù)中的地形數(shù)據(jù)、宗地?cái)?shù)據(jù)(包括界址點(diǎn)、界址線)、登記數(shù)據(jù)等,下圖是下載過(guò)程圖;2)利用地籍?dāng)?shù)據(jù)采集更新軟件對(duì)從地籍庫(kù)下載的數(shù)據(jù)進(jìn)行修測(cè),在修測(cè)的過(guò)程中該軟件同時(shí)可以結(jié)合權(quán)屬核查內(nèi)容進(jìn)行更新;3)利用地籍系統(tǒng)中的上傳功能,選擇上一步更新好的地籍?dāng)?shù)據(jù),根據(jù)下載和編輯過(guò)程中數(shù)據(jù)的標(biāo)簽狀態(tài)進(jìn)行更新。
4.2 新測(cè)和補(bǔ)測(cè)過(guò)程
1)地籍?dāng)?shù)據(jù)采集更新軟件通過(guò)接收DXF、DWG、MDB等格式或者新建項(xiàng)目,生成一個(gè)本地測(cè)量數(shù)據(jù)庫(kù)文件;(2)測(cè)量人員可以通過(guò)該項(xiàng)目進(jìn)行地形數(shù)據(jù)的采集、宗地?cái)?shù)據(jù)的繪制、權(quán)屬核查數(shù)據(jù)的錄入和修改,同時(shí)可以打印宗地草圖、權(quán)屬核查表等內(nèi)容,處理好的數(shù)據(jù)最后必須經(jīng)過(guò)杰思科地籍采集更新軟件進(jìn)行綜合檢查;(3)利用地籍圖形系統(tǒng)的上傳功能將上一步處理好的地籍?dāng)?shù)據(jù)進(jìn)行轉(zhuǎn)換,生成一份預(yù)入庫(kù)數(shù)據(jù),這個(gè)時(shí)候可以先對(duì)預(yù)入庫(kù)數(shù)據(jù)進(jìn)行一系列的檢查;(4)最后利用圖形子系統(tǒng)中的上傳功能將檢查好的預(yù)入庫(kù)數(shù)據(jù)進(jìn)行上傳。
5 結(jié)語(yǔ)
利用地籍?dāng)?shù)據(jù)庫(kù)管理系統(tǒng)技術(shù),數(shù)據(jù)庫(kù)管理技術(shù)以及計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù),基于主流GIS平臺(tái)、大型數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)及內(nèi)外網(wǎng)絡(luò)環(huán)境,構(gòu)筑強(qiáng)大、高效、開(kāi)放的土地資源管理基礎(chǔ)平臺(tái),形成以權(quán)屬調(diào)查和土地登記為核心的地籍管理業(yè)務(wù)流程。用管理信息系統(tǒng)代替手工工作,完成圖形數(shù)據(jù)、屬性數(shù)據(jù)的修改、變更登記、日常統(tǒng)計(jì),實(shí)現(xiàn)地籍管理業(yè)務(wù)的規(guī)范化、現(xiàn)代化和信息化,體現(xiàn)了地籍管理的高效率、高質(zhì)量和高效益等優(yōu)越性,進(jìn)一步提升決策水平,加快決策速度,實(shí)現(xiàn)快速動(dòng)態(tài)監(jiān)測(cè),最終實(shí)現(xiàn)地籍管理方式的根本轉(zhuǎn)變。并通過(guò)地籍管理信息共享交換、綜合利用,極大提高了地籍管理的社會(huì)化服務(wù)水平。
參考文獻(xiàn)
申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行應(yīng)準(zhǔn)備以下材料:
1、強(qiáng)制執(zhí)行申請(qǐng)書(shū),2、判決書(shū)或者裁定書(shū),3、生效證明(找終審法官開(kāi)具),4、被執(zhí)行人的送達(dá)地址確認(rèn)書(shū)或者郵寄單,5、被執(zhí)行人的身份信息,6、被執(zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)線索(如保全文書(shū)及手續(xù)或者擔(dān)保手續(xù)等)。
如果發(fā)現(xiàn)被執(zhí)行人存在高消費(fèi)或者低價(jià)轉(zhuǎn)讓或者贈(zèng)與財(cái)產(chǎn)等有履行能力卻拒不執(zhí)行的證據(jù),申請(qǐng)人也可以申請(qǐng)法院對(duì)其采取拘留、罰款措施,甚至移送公安機(jī)關(guān)追究被執(zhí)行人的刑事責(zé)任。
【法律依據(jù)】
為規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)登記行為,根據(jù)國(guó)務(wù)院授權(quán),國(guó)土資源部出臺(tái)了《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》(以下簡(jiǎn)稱《細(xì)則》),從登記程序、資料查詢以及法律責(zé)任等方面,細(xì)化了不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記制度?!都?xì)則》的出臺(tái),為基層登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記提供了可操作性依據(jù),有利于提高不動(dòng)產(chǎn)登記質(zhì)量,提升不動(dòng)產(chǎn)登記公示力和公信力,保護(hù)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人的合法權(quán)益,維護(hù)不動(dòng)產(chǎn)交易安全與效率。
一、商業(yè)銀行應(yīng)關(guān)注的《細(xì)則》主要內(nèi)容
(一)完善登記程序,統(tǒng)一判斷標(biāo)準(zhǔn)
《細(xì)則》從以下幾方面對(duì)登記程序進(jìn)行了完善。一是確立登記原則,規(guī)定應(yīng)依當(dāng)事人申請(qǐng)進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記,但法律、行政法規(guī)及《細(xì)則》另有規(guī)定的除外(第2條第一款)。二是完善申請(qǐng)?zhí)岢觯瑢?duì)轉(zhuǎn)讓(處分)共有財(cái)產(chǎn)(第10條第一款、第二款)、限制(無(wú))民事行為能力人不動(dòng)產(chǎn)登記(第11條第一款)和委托他人代為不動(dòng)產(chǎn)登記的申請(qǐng)?zhí)岢觯ǖ?2條第一款)作出了進(jìn)一步規(guī)定。三是明確材料要求,規(guī)定申請(qǐng)人須填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū),規(guī)定申請(qǐng)材料原則上須為原件及復(fù)印件應(yīng)與原件保持一致(第9條),規(guī)定監(jiān)護(hù)人代為申請(qǐng)登記另須提供監(jiān)護(hù)人與被監(jiān)護(hù)人的身份證(或戶口簿)及有關(guān)監(jiān)護(hù)關(guān)系等材料,規(guī)定為被監(jiān)護(hù)人利益而處分不動(dòng)產(chǎn)須提供書(shū)面保證(第11條第二款、第三款),規(guī)定委托他人代為申請(qǐng)另須提供被人簽字(或蓋章)的授權(quán)委托書(shū),規(guī)定代為處分不動(dòng)產(chǎn)須現(xiàn)場(chǎng)簽訂授權(quán)委托書(shū)以及境外申請(qǐng)人委托他人代辦須認(rèn)(公)證授權(quán)委托書(shū)(第12條第二款、第三款、第四款),規(guī)定因繼承、受遺贈(zèng)取得不動(dòng)產(chǎn)而申請(qǐng)登記須提交死亡證明材料、遺囑或全部法定繼承人關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)分配的協(xié)議及與被繼承人的親屬關(guān)系材料等,也可提交經(jīng)公證的材料或生效的法律文書(shū)(第14條)。四是細(xì)化查驗(yàn)內(nèi)容,規(guī)定登記機(jī)構(gòu)應(yīng)查驗(yàn)申請(qǐng)人(委托人)身份證明材料及授權(quán)委托書(shū)與申請(qǐng)主體是否一致,應(yīng)查驗(yàn)權(quán)屬來(lái)源材料或登記原因文件與申請(qǐng)登記的內(nèi)容是否一致,應(yīng)查驗(yàn)法律行政法規(guī)規(guī)定的完稅或繳費(fèi)憑證是否齊全,應(yīng)查驗(yàn)不動(dòng)產(chǎn)界址、空間界限、面積等權(quán)籍調(diào)查成果是否完備和權(quán)屬是否清楚、界址是否清晰、面積是否準(zhǔn)確(第15條)。五是明確實(shí)地查看重點(diǎn),規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行實(shí)地查看時(shí),若為房屋等建筑物、構(gòu)筑物所有權(quán)首次登記要重點(diǎn)查看房屋坐落及其建造完成等情況,若為在建建筑物抵押權(quán)登記要重點(diǎn)查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況,若為因不動(dòng)產(chǎn)滅失導(dǎo)致的注銷(xiāo)登記要重點(diǎn)查看不動(dòng)產(chǎn)滅失等情況(第16條)。六是明確公告范圍內(nèi)容,規(guī)定對(duì)登記機(jī)構(gòu)依職權(quán)進(jìn)行更正登記、依職權(quán)進(jìn)行注銷(xiāo)登記和依法律行政法規(guī)的規(guī)定進(jìn)行登記等情形,須在登記機(jī)構(gòu)門(mén)戶網(wǎng)站及不動(dòng)產(chǎn)所在地等指定場(chǎng)所進(jìn)行公告,公告期不少于15個(gè)工作日。七是界定直接登記范圍,對(duì)法院持生效法律文書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)要求不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)辦理登記、對(duì)檢察院(公安機(jī)關(guān))依據(jù)法律規(guī)定持協(xié)助查封通知書(shū)要求辦理查封登記、對(duì)政府依法做出征收(收回)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利決定生效后要求登記機(jī)構(gòu)辦理注銷(xiāo)登記和對(duì)法律行政法規(guī)規(guī)定的其他情形,明確登記機(jī)構(gòu)能直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記(第19條)。八是明確證書(shū)證明核發(fā),規(guī)定對(duì)辦理抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記和預(yù)告登記、異議登記,向申請(qǐng)人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)登記證明,而對(duì)其他登記則向權(quán)利人核發(fā)不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū),且證書(shū)證明上要加蓋登記專用章,并就共有財(cái)產(chǎn)的證書(shū)發(fā)放及記載作了特別規(guī)定(第20條、第21條)。這些規(guī)定的目的是統(tǒng)一不動(dòng)產(chǎn)登記程序所需材料及其要求的判斷標(biāo)準(zhǔn),以避免登記機(jī)構(gòu)、申請(qǐng)人出現(xiàn)認(rèn)識(shí)分歧,從而減少或杜絕材料補(bǔ)充次數(shù),縮短登記辦理時(shí)間,提高登記工作效率。
(二)健全抵押登記,確保操作規(guī)范
《細(xì)則》健全了抵押登記制度,確保了登記機(jī)構(gòu)的操作有章可循、規(guī)范進(jìn)行。一是要求共同申請(qǐng),規(guī)定以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須由抵押權(quán)人、抵押人共同申請(qǐng)辦理抵押登記(第66條第一款)。二是明確須提供主債權(quán)材料,以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定抵押須提供主債權(quán)合同(第66條第一款),以不動(dòng)產(chǎn)設(shè)定最高額抵押須提供一定期間內(nèi)將要連續(xù)發(fā)生的債權(quán)的合同及最高額抵押權(quán)設(shè)立前已經(jīng)存在債權(quán)的合同和當(dāng)事人同意將該債權(quán)納入最高額抵押權(quán)擔(dān)保范圍的書(shū)面材料(第71條),被擔(dān)保主債權(quán)轉(zhuǎn)讓的須提供轉(zhuǎn)讓協(xié)議(第69條)。三是明確抵押合同形式,規(guī)定抵押合同可為單獨(dú)書(shū)面合同,也可為主債權(quán)合同中的抵押條款(第66條第二款)。四是明確變更登記范圍,規(guī)定一般抵押當(dāng)事人姓名(名稱)、被擔(dān)保的主債權(quán)數(shù)額、債務(wù)履行期限變更、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更(第68條第一款),最高額抵押當(dāng)事人姓名(名稱)、債權(quán)范圍、最高債權(quán)額、債權(quán)確定的期間、抵押權(quán)順位等情形發(fā)生變更(第72條第一款),應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)變更登記。五是明確其他抵押權(quán)人同意的情形,規(guī)定因被擔(dān)保債權(quán)主債權(quán)的種類(lèi)及數(shù)額、擔(dān)保范圍、債務(wù)履行期限、抵押權(quán)順位發(fā)生變更申請(qǐng)一般抵押權(quán)變更登記(第68條第二款),或因最高債權(quán)額、債權(quán)范圍、債務(wù)履行期限、債權(quán)確定的期間發(fā)生變更申請(qǐng)最高額抵押權(quán)變更登記(第72條第二款),如果該變更將對(duì)其他抵押權(quán)人產(chǎn)生不利影響,還應(yīng)當(dāng)提交其他抵押權(quán)人書(shū)面同意的材料及身份證或戶口簿等材料。六是明確轉(zhuǎn)移登記范圍,規(guī)定因主債權(quán)轉(zhuǎn)讓導(dǎo)致抵押權(quán)轉(zhuǎn)讓(第69條),或最高額抵押權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移(第74條第一款),應(yīng)申請(qǐng)抵押權(quán)的轉(zhuǎn)移登記。七是明確最高額抵押權(quán)部分轉(zhuǎn)讓登記要求,規(guī)定最高額抵押權(quán)隨同部分債權(quán)轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)移的,要根據(jù)當(dāng)事人約定,或進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記,或進(jìn)行一般抵押權(quán)首次登記及最高額抵押權(quán)變更登記,或進(jìn)行最高額抵押權(quán)確定登記及一般抵押權(quán)轉(zhuǎn)移登記(第74條第二款)。八是明確在建建筑物(工程)抵押登記要求,規(guī)定在建建筑物(工程)抵押應(yīng)包括土地使用權(quán),但不包括已經(jīng)辦理預(yù)告登記的預(yù)購(gòu)商品房和已經(jīng)辦理預(yù)售備案商品房,申請(qǐng)登記時(shí)還須提供建設(shè)工程規(guī)劃許可證,在建建筑物(工程)竣工后辦理建筑物所有權(quán)首次登記時(shí)還須申請(qǐng)將在建建筑物(工程)抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為建筑物抵押權(quán)登記,申請(qǐng)商品房預(yù)告登記應(yīng)一并申請(qǐng)?jiān)诮ńㄖ锏盅簷?quán)注銷(xiāo)登記(第75條、第76條、第86條)。九是明確預(yù)購(gòu)商品房抵押須辦兩次登記,規(guī)定預(yù)購(gòu)商品房辦理房屋所有權(quán)登記后還須申請(qǐng)將預(yù)購(gòu)商品房抵押預(yù)告登記轉(zhuǎn)為商品房抵押權(quán)首次登記(第78條)。十是明確可申請(qǐng)預(yù)告登記,規(guī)定抵押不動(dòng)產(chǎn)申請(qǐng)預(yù)告登記,應(yīng)當(dāng)提交抵押合同與主債權(quán)合同、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、當(dāng)事人關(guān)于預(yù)告登記的約定和其他必要材料(第88條)。不過(guò),需要特別指出,《實(shí)施細(xì)則》第73條雖然規(guī)定最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)后須作登記,但是該要求值得商榷,因?yàn)闊o(wú)論《物權(quán)法》還是《暫行條例》均未有此要求,且在理論上站不住腳,在實(shí)務(wù)中因抵押人不配合也是缺乏可操作性。
(三)厘清查封登記,提升協(xié)助效果
《細(xì)則》設(shè)專節(jié)對(duì)查封登記的有關(guān)規(guī)定和要求予以厘清。一是明確審查材料,規(guī)定要對(duì)有權(quán)機(jī)關(guān)工作人員的工作證、協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和其他必要材料進(jìn)行審查(第90條、第93條)。二是明確輪候查封登記,規(guī)定兩個(gè)以上有權(quán)機(jī)關(guān)查封同一不動(dòng)產(chǎn),應(yīng)為最先送達(dá)協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)的有權(quán)機(jī)關(guān)辦理查封登記,再依協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)送達(dá)時(shí)間先后順序依次為其他有權(quán)機(jī)關(guān)辦理輪候查封登記(第91條、第93條)。三是明確查封登記的注銷(xiāo)與失效,規(guī)定在查封期間內(nèi)只有有權(quán)機(jī)關(guān)解除查封的,才能注銷(xiāo)查封登記,若查封期限屆滿未續(xù)封的,查封登記失效(第92條、第93條)。
(四)強(qiáng)化特殊登記,方便權(quán)利救濟(jì)
《細(xì)則》從以下幾方面對(duì)更正登記、異議登記的具體內(nèi)容、要求等作出了規(guī)定,強(qiáng)化了其可操作性,方便了權(quán)利人的權(quán)利救濟(jì)。一是確立職權(quán)發(fā)起更正登記,規(guī)定登記機(jī)構(gòu)發(fā)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤,應(yīng)通知當(dāng)事人在30個(gè)工作日內(nèi)辦理更正登記,當(dāng)事人逾期不辦理,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)在公告15個(gè)工作日后,依法予以更正,但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外(第81條)。二是明確更正登記申請(qǐng)的處理,規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載事項(xiàng)確有錯(cuò)誤則應(yīng)予更正,但在錯(cuò)誤登記之后已經(jīng)辦理了涉及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利處分的登記、預(yù)告登記和查封登記的除外,若無(wú)誤則不予更正,并書(shū)面通知申請(qǐng)人(第80條第一款、第三款)。三是明確更正登記范圍,除不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤外,還規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)或不動(dòng)產(chǎn)登記證明填制錯(cuò)誤的,也可申請(qǐng)更正登記(第80條第二款)。四是明確應(yīng)提交材料,規(guī)定權(quán)利人申請(qǐng)更正登記應(yīng)提交不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬證書(shū)、證實(shí)登記確有錯(cuò)誤的材料和其他必要材料,利害關(guān)系人申請(qǐng)更正登記應(yīng)提交利害關(guān)系材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載錯(cuò)誤的材料以及其他必要材料,申請(qǐng)異議登記應(yīng)提交證實(shí)對(duì)登記的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利有利害關(guān)系的材料、證實(shí)不動(dòng)產(chǎn)登記簿記載的事項(xiàng)錯(cuò)誤的材料和其他必要材料(第79條第二款和第三款、第82條第二款)。五是明確異議登記申請(qǐng)的處理,規(guī)定應(yīng)將異議事項(xiàng)記載于不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并向申請(qǐng)人出具異議登記證明,且申請(qǐng)人應(yīng)在登記之日起15日內(nèi)提交法院、仲裁委受理通知書(shū)等材料,逾期不提交則異議登記失效,失效后就同一事項(xiàng)以同一理由再次申請(qǐng)異議登記則不予受理(第83條)。六是明確異議登記期間權(quán)利處分的申請(qǐng)登記,規(guī)定登記簿上記載權(quán)利人及第三人因處分權(quán)利申請(qǐng)登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)書(shū)面告知申請(qǐng)人已存在異議登記,若申請(qǐng)人申請(qǐng)繼續(xù)辦理則應(yīng)予以辦理,但應(yīng)讓其提供知悉異議登記存在并自擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的書(shū)面承諾(第84條)。
(五)界定資料查詢,保障主體權(quán)益
《細(xì)則》從以下幾方面界定了資料查詢,以便各界掌握和操作,切實(shí)保障權(quán)利主體合法權(quán)益。一是明確資料范圍,規(guī)定不動(dòng)產(chǎn)登記資料包括:不動(dòng)產(chǎn)登記原始資料(包括不動(dòng)產(chǎn)登記申請(qǐng)書(shū)、申請(qǐng)人身份材料、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)屬來(lái)源、登記原因、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)籍調(diào)查成果等材料及不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)審核材料)和不動(dòng)產(chǎn)登記簿等不動(dòng)產(chǎn)登記結(jié)果(第94條第一款)。二是明確查詢范圍,規(guī)定權(quán)利人可查詢、復(fù)制其不動(dòng)產(chǎn)登記資料,因不動(dòng)產(chǎn)交易、繼承、訴訟等涉及的利害關(guān)系人可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)自然狀況、權(quán)利人及其不動(dòng)產(chǎn)查封、抵押、預(yù)告登記、異議登記等狀況,法院等有權(quán)機(jī)關(guān)可依法查詢、復(fù)制與調(diào)查和處理事項(xiàng)有關(guān)的不動(dòng)產(chǎn)登記資料,其他有權(quán)機(jī)關(guān)可查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料(第97條第三款)。三是明確應(yīng)提交材料,規(guī)定申請(qǐng)查詢、復(fù)制不動(dòng)產(chǎn)登記資料應(yīng)提交申請(qǐng)書(shū)、查詢目的的說(shuō)明(權(quán)利人查詢其不動(dòng)產(chǎn)登記資料除外)、申請(qǐng)人身份材料,利害關(guān)系人查詢另應(yīng)提交證實(shí)存在利害關(guān)系的材料,委托他人代為查詢還應(yīng)提交人身份證明材料、授權(quán)委托書(shū),有權(quán)機(jī)關(guān)查詢應(yīng)提供本單位出具的協(xié)助查詢材料、工作人員工作證(第98條)。四是明確查詢處理,規(guī)定對(duì)符合規(guī)定的查詢申請(qǐng)應(yīng)在登記機(jī)構(gòu)設(shè)定的場(chǎng)所當(dāng)場(chǎng)提供查詢,如因情況特殊不能當(dāng)場(chǎng)提供查詢,應(yīng)在5個(gè)工作日內(nèi)提供查詢,而對(duì)申請(qǐng)查詢的不動(dòng)產(chǎn)不屬于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)管轄范圍、查詢?nèi)颂峤坏纳暾?qǐng)材料不符合規(guī)定、申請(qǐng)查詢的主體或查詢事項(xiàng)不符合規(guī)定、申請(qǐng)查詢的目的不合法等情形,不予查詢并書(shū)面告知理由(第99條、第100條、第101條第一款)。五是明確查詢要求,規(guī)定登記原始資料不得帶離設(shè)定的場(chǎng)所,應(yīng)保持登記資料完好,嚴(yán)禁遺失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料,也不得損壞查詢?cè)O(shè)備(第101條第二款、第三款)。六是明確結(jié)果出具,規(guī)定查詢?nèi)丝刹殚?、抄錄、?fù)制登記資料,查詢?nèi)艘蟪鼍卟樵兘Y(jié)果證明,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)出具并在查詢結(jié)果證明上注明查詢目的、日期及加蓋登記機(jī)構(gòu)查詢專用章(第102條)。
(六)細(xì)化不當(dāng)行為,明確追責(zé)標(biāo)準(zhǔn)
《細(xì)則》從以下幾方面細(xì)化了相關(guān)人員不當(dāng)行為,從而明確了追究其法律責(zé)任的標(biāo)準(zhǔn),以便實(shí)務(wù)中能夠準(zhǔn)確判斷與掌握。一是列明當(dāng)事人責(zé)任主體,規(guī)定當(dāng)事人有不當(dāng)行為應(yīng)追究其法律責(zé)任(第104條)。二是細(xì)化登記機(jī)構(gòu)工作人員不當(dāng)行為,明確將對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記、對(duì)不符合登記條件的登記申請(qǐng)予以登記、擅自復(fù)制(篡改)不動(dòng)產(chǎn)登記簿、泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料(信息)、無(wú)正當(dāng)理由拒絕申請(qǐng)人查詢(復(fù)制)登記資料、強(qiáng)制要求權(quán)利人更換新的權(quán)屬證書(shū)等情形列為不當(dāng)行為(第103條)。三是細(xì)化當(dāng)事人不當(dāng)行為,明確將采用提供虛假材料等欺騙手段申請(qǐng)登記、采用欺騙手段申請(qǐng)查詢(復(fù)制)登記資料、違反國(guó)家規(guī)定泄露不動(dòng)產(chǎn)登記資料(信息)、擅自將不動(dòng)產(chǎn)登記資料帶離查詢場(chǎng)所或損壞查詢?cè)O(shè)備和查詢?nèi)诉z失、拆散、調(diào)換、抽取、污損登記資料等情形列為不當(dāng)行為(第104條)。
二、商業(yè)銀行適用《細(xì)則》應(yīng)注意的問(wèn)題
(一)及時(shí)梳理信貸業(yè)務(wù),確?,F(xiàn)有情況合規(guī)
銀行及其分支機(jī)構(gòu)要對(duì)照《細(xì)則》的規(guī)定,及時(shí)梳理本行信貸業(yè)務(wù),以確保業(yè)務(wù)開(kāi)展符合《細(xì)則》規(guī)定:一是梳理規(guī)章制度,及時(shí)修訂完善不符合規(guī)定的內(nèi)部規(guī)章制度,明確要追責(zé)的不當(dāng)行為情形,促使分支機(jī)構(gòu)及其工作人員能依規(guī)定操作。二是梳理格式文本,及時(shí)修訂不符合規(guī)定的相關(guān)條款內(nèi)容,確保抵押合同形式、授權(quán)委托書(shū)、變更(轉(zhuǎn)讓)協(xié)議等符合規(guī)定,依法維護(hù)本行合同權(quán)利。三是梳理信貸流程,及時(shí)修訂不符合規(guī)定的流程,確保抵押登記共同申請(qǐng)、材料提交、查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿、變更(轉(zhuǎn)移)登記等流程環(huán)節(jié)符合規(guī)定。四是核查存量業(yè)務(wù),要核查在建建筑物(工程)抵押貸款、按揭貸款是否符合規(guī)定,是否符合再次辦理抵押登記要求,如不符合的,要與抵押人協(xié)商加以完善,或及時(shí)辦理再次抵押登記,若被拒絕的,則要依法依合同約定啟動(dòng)提前收貸程序,要核查抵押登記記載是否有誤,如有誤要及時(shí)申請(qǐng)更正登記。
(二)嚴(yán)格遵照規(guī)定操作,全力維護(hù)本行權(quán)益
銀行及其分支機(jī)構(gòu)要從以下幾方面入手,嚴(yán)格遵照《細(xì)則》規(guī)定進(jìn)行操作,全力維護(hù)本行權(quán)益。一是認(rèn)真審查材料,對(duì)抵押人或代辦人身份證件、不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證(或房產(chǎn)證、土地使用權(quán)證)、授權(quán)委托書(shū)等材料要認(rèn)真進(jìn)行審查,抵押權(quán)變更登記還要審查其他抵押權(quán)人書(shū)面同意材料及身份證(戶口簿)等材料,確保材料完備及內(nèi)容準(zhǔn)確無(wú)誤、相互一致,使登記能一次性成功辦理。二是正確選擇文本,要優(yōu)先選擇格式文本,與借款人、抵押人簽訂合同、變更協(xié)議等,非格式文本須經(jīng)法律審查通過(guò),確保這些文本符合登記機(jī)構(gòu)要求。三是查詢權(quán)利現(xiàn)狀,應(yīng)要求抵押人在抵押登記前申請(qǐng)查詢不動(dòng)產(chǎn)登記簿,并提交登記機(jī)構(gòu)出具的查詢結(jié)果證明(須蓋章),以確保未發(fā)生更正登記、異議登記或查封登記,在建建筑物(工程)抵押要將土地使用權(quán)一并抵押,并確保土地使用權(quán)不存在抵押、更正登記、異議登記或查封登記等情況。四是共同提出申請(qǐng),要與抵押人(或代辦人)共同到登記機(jī)構(gòu)申請(qǐng)抵押登記、填寫(xiě)申請(qǐng)書(shū)及遞交其他相關(guān)材料。五是查核證明記載,對(duì)登記機(jī)構(gòu)核發(fā)的不動(dòng)產(chǎn)登記證明,要現(xiàn)場(chǎng)查核記載是否準(zhǔn)確,如不準(zhǔn)確則要現(xiàn)場(chǎng)要求登記機(jī)構(gòu)更改,如現(xiàn)場(chǎng)未發(fā)現(xiàn)問(wèn)題而在日后又發(fā)現(xiàn)的,則要立即申請(qǐng)更正登記。六是配合實(shí)地查看,登記機(jī)構(gòu)實(shí)地查看抵押的在建建筑物坐落及其建造等情況時(shí),銀行要協(xié)調(diào)抵押人共同作好配合工作。七是審慎變更登記,在貸款債權(quán)、抵押情況發(fā)生變更、轉(zhuǎn)讓或轉(zhuǎn)移后要及時(shí)申請(qǐng)變更(轉(zhuǎn)移)登記,若登記機(jī)構(gòu)難以出具反映變更(轉(zhuǎn)移)情況的證明,則要審慎變更登記,對(duì)最高額抵押權(quán)轉(zhuǎn)為一般抵押權(quán)要暫緩申請(qǐng)登記。八是善用法院力量,要積極申請(qǐng)法院查詢、查封不良貸款借款人、保證人的不動(dòng)產(chǎn),在查封期限屆滿前要協(xié)調(diào)法院進(jìn)行續(xù)行查封,為勝訴執(zhí)行打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ),在法院拍賣(mài)成功或裁定抵債的,可單方申請(qǐng)過(guò)戶登記,或協(xié)調(diào)法院持生效法律文書(shū)及協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)到登記機(jī)構(gòu)辦理過(guò)戶登記。九是嚴(yán)懲違規(guī)人員,各級(jí)行尤其是上級(jí)行要強(qiáng)化對(duì)本行辦理抵押登記情況的監(jiān)督檢查,對(duì)違反細(xì)則、本行規(guī)章制度及其抵押操作流程的人員要及時(shí)予以追責(zé),以反向督促他們依規(guī)依流程辦理抵押登記。十是打擊不當(dāng)行為,如登記機(jī)構(gòu)及其工作人員對(duì)符合登記條件的登記申請(qǐng)不予登記,或有其他不當(dāng)行為,要立即向其上級(jí)機(jī)構(gòu)等部門(mén)反映,依法打擊不當(dāng)行為。
他們此時(shí)還不知道,這不僅是渭南市開(kāi)出的首張執(zhí)行案件調(diào)查令,更是陜西省開(kāi)出的首張執(zhí)行案件調(diào)查令。
“有了它,律師去調(diào)查取證,就像拿了一把尚方寶劍,會(huì)‘硬氣’很多,但同時(shí)不能排除一些單位和部門(mén)對(duì)此不予理會(huì),或依舊對(duì)我們‘打太極’,畢竟,一些市民、單位、部門(mén),對(duì)法院的傳票都會(huì)不予理睬?!睂?duì)于調(diào)查令,陜西齊一律師事務(wù)所律師王松濤的態(tài)度冷靜客觀:“有了這份調(diào)查令比以前讓我們有底氣,如今去各個(gè)單位覺(jué)得更有力、有效、也硬氣了。出臺(tái)這個(gè)調(diào)查令,我覺(jué)得是個(gè)重大進(jìn)步。”
緣起:一起因無(wú)財(cái)產(chǎn)可供執(zhí)行而“終本”案件
2014年,韓城市某公司向長(zhǎng)安銀行貸款逾期未還,長(zhǎng)安銀行依據(jù)生效的公證債權(quán)文書(shū),向法院申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,但由于民事案件中,債權(quán)人無(wú)權(quán)到政府相關(guān)部門(mén)調(diào)查對(duì)方資產(chǎn)信息,所以最終因?yàn)檎也坏奖粓?zhí)行人可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn),案件無(wú)奈擱淺。2015年12月5日,渭南中院依法終結(jié)了本次執(zhí)行程序。
2016年7月25日,注定是渭南中院執(zhí)行工作中不平凡的一天。
這一天,長(zhǎng)安銀行的律師向渭南中院提出申請(qǐng),請(qǐng)求向西安、渭南、韓城的國(guó)土和房管部門(mén)出具《調(diào)查令》,調(diào)查韓城這家公司以及擔(dān)保人名下的房屋所有權(quán)、國(guó)有土地使用權(quán)登記信息。
申請(qǐng):首張調(diào)查令最終順利獲得
“申請(qǐng)調(diào)查令對(duì)我們而言是首次,我們查看了全院、全省,都沒(méi)有出過(guò)執(zhí)行案件方面的調(diào)查令。所以對(duì)我們而言,無(wú)疑就是做第一個(gè)‘吃螃蟹’的人”。談到調(diào)查令,潘興意味深長(zhǎng)地跟記者說(shuō)。
受理申請(qǐng)后,承辦人執(zhí)行一庭副庭長(zhǎng)王亞民多次同擔(dān)任審判長(zhǎng)的執(zhí)行局副局長(zhǎng)潘興、合議庭成員劉漢超法官溝通、交流、探討如何辦理。審判長(zhǎng)潘興更是高度重視,多方聯(lián)系,積極尋找法律、政策依據(jù)。
為了全力破解“執(zhí)行難”,克難攻堅(jiān),探索創(chuàng)新,有力推進(jìn)執(zhí)行工作,潘興積極向省高院執(zhí)行局相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)、有經(jīng)驗(yàn)的執(zhí)行法官等請(qǐng)教,多方尋找并參考外地法院的做法,結(jié)合當(dāng)前執(zhí)行工作現(xiàn)狀和前景,精心設(shè)計(jì)了本次《調(diào)查令》的樣式。合議庭成員在合議前認(rèn)真學(xué)習(xí)了相關(guān)法律、政策規(guī)定。為了慎重起見(jiàn),2016年8月18日合議庭首次合議,合議時(shí)大家認(rèn)真負(fù)責(zé)、大膽發(fā)言、各抒己見(jiàn),并就申請(qǐng)執(zhí)行人律師提交的《調(diào)查令申請(qǐng)書(shū)》進(jìn)行了認(rèn)真審查,經(jīng)過(guò)大家認(rèn)真討論,針對(duì)《調(diào)查令申請(qǐng)書(shū)》的瑕疵問(wèn)題,合議結(jié)果沒(méi)有同意簽發(fā)《調(diào)查令》。8月22日,陜西尚文律師事務(wù)所重新提交了《調(diào)查令申請(qǐng)書(shū)》。8月23日,經(jīng)過(guò)二次合議,合議庭認(rèn)為該申請(qǐng)書(shū)已經(jīng)完全符合《陜西省高級(jí)人民法院關(guān)于民事訴訟調(diào)查令實(shí)施辦法(試行)》規(guī)定的條件,同意向該律師發(fā)出《調(diào)查令》。審判長(zhǎng)潘興隨即向主管院長(zhǎng)周稷作了認(rèn)真匯報(bào),并將該事項(xiàng)所涉全部材料報(bào)主管院長(zhǎng)審查。
周稷副院長(zhǎng)經(jīng)過(guò)認(rèn)真審查,即向院長(zhǎng)作了匯報(bào),并與辦公室主任賢了《調(diào)查令》如何用印問(wèn)題,同時(shí)對(duì)《調(diào)查令》的樣式提出了很好的修改意見(jiàn)。
經(jīng)過(guò)重重審核,8月23日下午,渭南中院發(fā)出了首份《調(diào)查令》。根據(jù)律師調(diào)查結(jié)果,如果被執(zhí)行人有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)線索,則本案恢復(fù)執(zhí)行。如果被執(zhí)行人沒(méi)有可供執(zhí)行的財(cái)產(chǎn)線索,則本案不恢復(fù)執(zhí)行。
“我是在近一個(gè)月前向渭南市中級(jí)人民法院提出申請(qǐng)的。經(jīng)過(guò)渭南中院反復(fù)討論、反復(fù)研究、反復(fù)修改,才最終得到了批準(zhǔn)?!蓖觖惼颊f(shuō)。
渭南中院執(zhí)行局副局長(zhǎng)潘興向記者展示了這張歷時(shí)近一個(gè)月才終于出臺(tái)的首張“神秘”調(diào)查令:在一張A4紙上,題頭寫(xiě)著《陜西省渭南市中級(jí)人民法院調(diào)查令》,并標(biāo)有案件編號(hào)字樣。
調(diào)查令中明確了有義務(wù)協(xié)助調(diào)查的單位需要核對(duì)持令人身份,并在有效期內(nèi)向持令人提供調(diào)查令所指定的證據(jù)。記者注意到,渭南中院發(fā)出的《調(diào)查令》也明確注明,相關(guān)部門(mén)要積極配合,如妨礙調(diào)查令執(zhí)行,法院將依法對(duì)相關(guān)單位和直接責(zé)任人作出嚴(yán)肅處理,處理方式包括罰款、拘留等手段。在隨附日期上,加蓋著渭南中院院長(zhǎng)私章和渭南中院法院的公章。調(diào)查令有效期限15天。
手持《調(diào)查令》這把尚方寶劍,長(zhǎng)安銀行的律師在15天的期限內(nèi),到西安、渭南、韓城三地的房管、國(guó)土等部門(mén),調(diào)取多個(gè)被執(zhí)行人名下的房產(chǎn)、地產(chǎn)等信息,9月7日調(diào)查令期滿,律師發(fā)現(xiàn)其中一人在渭南有房產(chǎn)。隨即,申請(qǐng)法院依法恢復(fù)執(zhí)行,申請(qǐng)法院依法查封。
贊揚(yáng):“令牌”贏得多方交口稱贊
“調(diào)查令這一規(guī)定剛出臺(tái)時(shí),大家就在一起議論,覺(jué)得這個(gè)規(guī)定非常好,解決了很多在實(shí)踐中遇到的問(wèn)題。”陜西齊一律師事務(wù)所王松濤律師說(shuō),“調(diào)查令就是法院賦予律師代表法院行使調(diào)查權(quán)。這就像給律師的一把‘尚方寶劍’,讓律師出門(mén)調(diào)查有了底氣,因?yàn)榇藭r(shí)他所代表的是法院而不是律師本人?!?/p>
陜西高院執(zhí)行局副局長(zhǎng)鄧世軍告訴記者,在執(zhí)行案件中,隨著案件的逐年劇增,法院因?yàn)槿肆?、?cái)力資源所限,已難以承受大量的調(diào)查工作,而在執(zhí)行階段,大量的執(zhí)行案件讓執(zhí)行法官們?cè)缫褢?yīng)接不暇,如果要等法院調(diào)查、執(zhí)行,往往要排隊(duì)等候,必然引起群眾不滿?,F(xiàn)在有了調(diào)查令,可以說(shuō)是不僅解決了律師調(diào)查難的問(wèn)題,而且能有效緩解法院早已存在的案多人少的矛盾,更為今后破解執(zhí)行難開(kāi)辟了新手段、新路子。
長(zhǎng)安銀行律師王麗萍高興地說(shuō):“我作為律師來(lái)說(shuō),感覺(jué)還是蠻有收獲的。因?yàn)檫@個(gè)案子已經(jīng)被“終本”執(zhí)行了,我們通過(guò)《調(diào)查令》也查詢到了被執(zhí)行人的財(cái)產(chǎn)狀況,我們也就恢復(fù)到執(zhí)行了?!?/p>
“說(shuō)實(shí)話,手里拿著這份調(diào)查令,感覺(jué)很好,因?yàn)槲冶澈笫侨嗣穹ㄔ??!蔽寄弦幻蓭熆吹秸{(diào)查令后興奮地說(shuō),“調(diào)查令制度不僅減少了司法成本,也減少了申請(qǐng)執(zhí)行人的時(shí)間成本和經(jīng)濟(jì)成本,因?yàn)樗却ㄔ赫{(diào)查或者自行調(diào)查,所付出的要遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)于此?!?/p>
第一條為加強(qiáng)本市房屋權(quán)屬登記管理,規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序,保障房屋權(quán)利人的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī),結(jié)合本市實(shí)際,制定本條例。
第二條本條例適用于**市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國(guó)有土地上的房屋權(quán)屬登記管理。
第三條本條例所稱房屋權(quán)屬登記,是指房產(chǎn)行政主管部門(mén)代表政府對(duì)房屋所有權(quán)及其產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記,并依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為。
本條例所稱房屋權(quán)利人,是指依法享有房屋所有權(quán)、房屋他項(xiàng)權(quán)利的自然人、法人和其他組織。
本條例所稱房屋權(quán)利申請(qǐng)人,是指已獲得了房屋并提出房屋權(quán)屬登記申請(qǐng),但尚未取得房屋權(quán)屬證書(shū)的自然人、法人和其他組織。
第四條房屋權(quán)屬管理實(shí)行登記發(fā)證制度。依法登記的房屋權(quán)利受法律保護(hù)。
房屋權(quán)屬證書(shū)是房屋權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分的合法憑證。
第五條房屋權(quán)屬登記遵循房屋所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)權(quán)利主體一致的原則。
第六條**市房產(chǎn)管理部門(mén)是全市房屋權(quán)屬登記的行政機(jī)關(guān)(以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)),對(duì)全市的房屋權(quán)屬登記進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、檢查和管理。對(duì)**市屬四區(qū)范圍內(nèi)房屋權(quán)屬的登記管理和房屋權(quán)屬證書(shū)的頒發(fā)實(shí)行統(tǒng)一管理、分級(jí)審核、委托發(fā)放。
各縣(市)和東川區(qū)人民政府房產(chǎn)管理部門(mén)是本轄區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬登記的行政機(jī)關(guān)(以下簡(jiǎn)稱登記機(jī)關(guān)),負(fù)責(zé)轄區(qū)內(nèi)房屋權(quán)屬的登記管理和房屋權(quán)屬證書(shū)的頒發(fā)工作。
第七條登記機(jī)關(guān)對(duì)房屋產(chǎn)權(quán)資料實(shí)行管理,應(yīng)當(dāng)建立健全房產(chǎn)產(chǎn)籍檔案管理制度。
第二章一般規(guī)定
第八條房屋權(quán)利人取得、轉(zhuǎn)移、變更、喪失房屋所有權(quán)以及設(shè)定或終止房屋抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利,均應(yīng)當(dāng)向房屋所在地的登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋權(quán)屬登記。
房屋權(quán)屬登記分為以下類(lèi)別:
(一)初始登記;
(二)預(yù)登記;
(三)轉(zhuǎn)移登記;
(四)變更登記;
(五)他項(xiàng)權(quán)利登記;
(六)注銷(xiāo)登記。
第九條房屋權(quán)屬登記按照以下程序辦理:
(一)受理登記申請(qǐng);
(二)權(quán)屬審核;
(三)公告;
(四)核準(zhǔn)登記;
(五)頒發(fā)房屋權(quán)屬證書(shū)。
第(三)項(xiàng)適用于登記文件遺失無(wú)法補(bǔ)正等原因需要公告的登記。公告期為30日。
第十條房屋權(quán)利人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記,應(yīng)當(dāng)提交登記申請(qǐng)書(shū)、身份證件和取得、轉(zhuǎn)移、變更、喪失房屋權(quán)屬的合法證明文件。
申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記,自然人應(yīng)當(dāng)使用身份證件或戶口簿記載的姓名;法人和其他組織應(yīng)當(dāng)使用其依法登記或者批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)的名稱。
房屋權(quán)利人可以委托他人房屋權(quán)屬的申請(qǐng)登記。人申請(qǐng)登記時(shí),應(yīng)當(dāng)提交房屋權(quán)利人的授權(quán)委托書(shū)。
境外當(dāng)事人的身份證件、資格證明及授權(quán)委托書(shū)須按規(guī)定經(jīng)過(guò)公證或認(rèn)證,外文證件應(yīng)同時(shí)具有中文譯本。
共有的房屋,由共有人共同申請(qǐng)。
第十一條符合下列條件的,登記機(jī)關(guān)自受理登記申請(qǐng)之日起30日內(nèi)核準(zhǔn)登記:
(一)當(dāng)事人的資格有效;
(二)申請(qǐng)書(shū)填寫(xiě)規(guī)范;
(三)登記文件齊全;
(四)登記文件的內(nèi)容真實(shí)合法,表述明確;
(五)登記文件與申請(qǐng)權(quán)利一致;
(六)申請(qǐng)登記的權(quán)利范圍與房屋一致;
(七)登記事項(xiàng)與檔案記載不抵觸。
不符合上述規(guī)定條件的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)自受理申請(qǐng)之日起7個(gè)工作日內(nèi),通知申請(qǐng)人限期補(bǔ)正。本條規(guī)定的核準(zhǔn)登記時(shí)限,不包括公告、刊登啟事和補(bǔ)正的時(shí)間。
第十二條在核準(zhǔn)登記前,對(duì)房屋權(quán)屬登記內(nèi)容有異議的,利害關(guān)系人應(yīng)當(dāng)向登記機(jī)關(guān)提交書(shū)面報(bào)告和有關(guān)證據(jù),登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)告知申請(qǐng)人,并暫緩登記。
暫緩登記原因消失后,經(jīng)申請(qǐng)人提交有效的書(shū)面證明,登記機(jī)關(guān)應(yīng)按規(guī)定予以核準(zhǔn)登記。
第十三條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)不予登記,并書(shū)面告知申請(qǐng)人:
(一)房屋屬于臨時(shí)建筑或者違法建筑的;
(二)權(quán)屬糾紛尚未解決的;
(三)未能按規(guī)定補(bǔ)正文件的;
(四)登記權(quán)利已被依法限制的;
(五)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
第十四條有下列情形之一的,有關(guān)機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)將裁定書(shū)、判決書(shū)、決定書(shū)送達(dá)登記機(jī)關(guān)和當(dāng)事人,并且詳細(xì)載明查封或者限制的房屋坐落、產(chǎn)權(quán)人、起止時(shí)間:
(一)人民法院依法作出的沒(méi)收、查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利的裁定、判決已經(jīng)生效的;
(二)公安、檢察機(jī)關(guān)依法查封房屋或者以其他形式限制房屋權(quán)利并作出正式?jīng)Q定的;
(三)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。
查封房屋或者限制房屋權(quán)利期限屆滿需要繼續(xù)查封或者限制的,原作出查封或限制房屋權(quán)利的機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)在期滿前,書(shū)面告知登記機(jī)關(guān),期滿未書(shū)面告知登記機(jī)關(guān)的,房屋權(quán)利人的權(quán)利自然恢復(fù)。
第十五條房屋權(quán)利人申請(qǐng)房屋權(quán)屬登記,應(yīng)當(dāng)按照價(jià)格主管部門(mén)批準(zhǔn)的標(biāo)準(zhǔn)交納登記費(fèi)和權(quán)屬證書(shū)工本費(fèi)。
第三章權(quán)屬登記
第十六條新建房屋的,應(yīng)當(dāng)自房屋竣工驗(yàn)收結(jié)束之日起90日內(nèi),由房屋權(quán)利申請(qǐng)人申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記,并提交下列登記文件:
(一)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件;
(二)國(guó)有土地使用權(quán)證;
(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證或規(guī)劃分期驗(yàn)收證明;
(四)房屋工程竣工驗(yàn)收備案文件。
個(gè)人建造房屋申請(qǐng)房屋所有權(quán)初始登記的,免交第(一)、(四)項(xiàng)文件。
第十七條開(kāi)發(fā)企業(yè)出售商品房的,自開(kāi)發(fā)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收結(jié)束之日起90日內(nèi),辦理商品房權(quán)屬預(yù)登記,并提交下列登記文件:
(一)立項(xiàng)批準(zhǔn)文件;
(二)國(guó)有土地使用權(quán)證;
(三)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和建設(shè)工程規(guī)劃驗(yàn)收合格證或規(guī)劃分期驗(yàn)收證明;
(四)房屋工程竣工驗(yàn)收備案文件;
(五)具有合法資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書(shū);
(六)企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、法人授權(quán)委托書(shū);
(七)商品房銷(xiāo)售情況說(shuō)明材料。
第十八條購(gòu)買(mǎi)預(yù)登記商品房的,房屋權(quán)利申請(qǐng)人可以持房屋買(mǎi)賣(mài)合同、購(gòu)房發(fā)票、房屋權(quán)利人(人)的有效證件,向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)辦理房屋所有權(quán)初始登記。
第十九條因買(mǎi)賣(mài)、交換、贈(zèng)與、繼承、分割、合并、投資入股、裁決等原因致使房屋權(quán)屬發(fā)生轉(zhuǎn)移的,應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起90日內(nèi),由當(dāng)事人申請(qǐng)房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記,并提交下列登記文件:
(一)買(mǎi)賣(mài)、交換、分割、合并、投資入股等以合同方式轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的,提交原房屋所有權(quán)證、合同;
(二)贈(zèng)與、繼承的,提交原房屋所有權(quán)證、公證書(shū);
(三)依照法院、仲裁機(jī)構(gòu)生效的法律文書(shū)裁決轉(zhuǎn)移的,提交法院判決書(shū)、調(diào)解書(shū)、裁定書(shū)或者仲裁機(jī)構(gòu)裁決書(shū)、調(diào)解書(shū)。
第二十條有下列情形之一的,自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)房屋權(quán)屬變更登記,當(dāng)事人除提交房屋所有權(quán)證外,還應(yīng)當(dāng)分別提交下列登記文件:
(一)房屋權(quán)利人姓名改變的,提交公安機(jī)關(guān)的證明;權(quán)利人名稱改變的,提交核準(zhǔn)該單位設(shè)立的機(jī)關(guān)出具的證明文件;
(二)翻建、改建、擴(kuò)建房屋的,提交建設(shè)工程規(guī)劃許可證、竣工驗(yàn)收備案文件和具有合法資質(zhì)的房產(chǎn)測(cè)量機(jī)構(gòu)出具的測(cè)繪結(jié)果報(bào)告書(shū)。
第二十一條辦理房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移、變更登記的,當(dāng)事人領(lǐng)取房屋所有權(quán)證書(shū)后,應(yīng)當(dāng)按規(guī)定向土地管理部門(mén)辦理土地使用權(quán)變更登記。
第二十二條房屋設(shè)定抵押權(quán)、典權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利的,權(quán)利人、他項(xiàng)權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自合同簽訂之日起30日內(nèi),持房屋所有權(quán)證、設(shè)定他項(xiàng)權(quán)利的合同、公證書(shū)及有關(guān)文件向登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)房屋他項(xiàng)權(quán)利登記。
第二十三條因房屋滅失、他項(xiàng)權(quán)利終止等,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)自事實(shí)發(fā)生之日起30日內(nèi)申請(qǐng)注銷(xiāo)登記。
申請(qǐng)注銷(xiāo)登記,權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提交原房屋權(quán)屬證書(shū)、他項(xiàng)權(quán)利證書(shū),相關(guān)的合同、協(xié)議、證明等文件。
第二十四條有下列情形之一的,登記機(jī)關(guān)可以直接注銷(xiāo)登記或者予以更正:
(一)提供虛假證件、證明或者申報(bào)不實(shí),造成登記有誤的;
(二)本條例第十九條第三項(xiàng)規(guī)定的情形;
(三)未按照本條例第二十三條規(guī)定申請(qǐng)注銷(xiāo)登記;
(四)登記機(jī)關(guān)及工作人員失誤造成房屋權(quán)屬登記不實(shí)的;
(五)其他依法應(yīng)當(dāng)注銷(xiāo)房屋權(quán)屬證書(shū)的。
登記機(jī)關(guān)直接注銷(xiāo)登記的,應(yīng)當(dāng)作出書(shū)面決定,送達(dá)當(dāng)事人,并責(zé)令其限期繳回房屋權(quán)屬證書(shū);當(dāng)事人逾期未繳回房屋權(quán)屬證書(shū)的,登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)?shù)菆?bào)公告注銷(xiāo)。
因本條第(四)項(xiàng)原因,注銷(xiāo)登記后需重新登記的,登記機(jī)關(guān)不再收取登記費(fèi)。
第四章權(quán)屬證書(shū)
第二十五條房屋權(quán)屬證書(shū),包括《房屋所有權(quán)證》、《房屋共有權(quán)證》、《房屋他項(xiàng)權(quán)證》,使用國(guó)家統(tǒng)一制作的文本,由登記機(jī)關(guān)依法頒發(fā)。
第二十六條任何單位和個(gè)人不得擅自制作、頒發(fā)或者偽造、涂改房屋權(quán)屬證書(shū)或在房屋權(quán)屬證書(shū)上標(biāo)記、加蓋其他印章。
第二十七條房屋權(quán)屬證書(shū)遺(滅)失的,房屋權(quán)利人應(yīng)當(dāng)及時(shí)在指定報(bào)刊上公告作廢,經(jīng)6個(gè)月后無(wú)異議的,持遺(滅)失證明文件、身份證件和登報(bào)聲明向原登記機(jī)關(guān)申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)。登記機(jī)關(guān)辦理補(bǔ)證時(shí),在補(bǔ)辦的房屋權(quán)屬證書(shū)上注明“補(bǔ)發(fā)”字樣,并注銷(xiāo)原房屋權(quán)屬證書(shū)。
房屋權(quán)屬證書(shū)破損影響使用的,經(jīng)房屋權(quán)利人申請(qǐng),原登記機(jī)關(guān)查驗(yàn)后予以換發(fā),并注銷(xiāo)原房屋權(quán)屬證書(shū)。
第五章法律責(zé)任
第二十八條以虛報(bào)、瞞報(bào)房屋權(quán)屬情況等非法手段獲得房屋權(quán)屬證書(shū)的,登記機(jī)關(guān)收回其房屋權(quán)屬證書(shū)或者公告其房屋權(quán)屬證書(shū)作廢,可并處一千元以下罰款。
第二十九條涂改、偽造房屋權(quán)屬證書(shū)的,其證書(shū)無(wú)效,登記機(jī)關(guān)可對(duì)當(dāng)事人處以一千元以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第三十條非法印制房屋權(quán)屬證書(shū)的,由登記機(jī)關(guān)沒(méi)收非法印制的房屋權(quán)屬證書(shū),可并處一萬(wàn)元以上三萬(wàn)元以下罰款;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第三十一條因登記機(jī)關(guān)的登記致使權(quán)利人合法權(quán)益受到損害的,由登記機(jī)關(guān)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。
第三十二條登記機(jī)關(guān)的工作人員、、貪污受賄、的,依法給予行政處分;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。
第六章附則
《最高人民法院關(guān)于審理房屋登記案件若干問(wèn)題的規(guī)定》(法釋[2010]15號(hào))第12條規(guī)定了房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)盡合理審慎審查職責(zé)。何為“合理審慎審查職責(zé)”?具體講,就是房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員在對(duì)房屋進(jìn)行登記時(shí),應(yīng)該審查什么,不應(yīng)該審查什么,審查程度如何。對(duì)此,司法界、房屋登記部門(mén)、法律理論工作者爭(zhēng)議相當(dāng)大,實(shí)質(zhì)上都是對(duì)法定條件法律規(guī)定的理解與適用問(wèn)題,在行政登記法律規(guī)范和適用過(guò)程中,需要房屋登記機(jī)構(gòu)進(jìn)行準(zhǔn)確、合理的法律解釋。這種解釋對(duì)登記行為的合法性至關(guān)重要。在相關(guān)法規(guī)對(duì)這種解釋沒(méi)有出臺(tái)之前,房屋登記工作人員工作小心翼翼、如履薄冰,很多房屋登記機(jī)構(gòu)出現(xiàn)“寧可不作為,也不可濫作為”現(xiàn)象,主要原因是房屋登記錯(cuò)誤可能致使房屋登記機(jī)構(gòu)承擔(dān)行政賠償,司法機(jī)關(guān)對(duì)房屋登記工作人員追究刑事責(zé)任有濫用之勢(shì),造成房屋登記工作人員誠(chéng)惶誠(chéng)恐。這也是擺在廣大房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員面前不可回避的現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。因此,探討房屋登記機(jī)構(gòu)在房屋登記過(guò)程中的審查標(biāo)準(zhǔn)及范圍,十分必要。
一、申請(qǐng)人身份證明的審查
一、申請(qǐng)人身份證明的審查
1.對(duì)于成年人的身份,登記審核人員應(yīng)掌握基本的國(guó)內(nèi)居民身份證真假識(shí)別方法,加強(qiáng)對(duì)持證人與身份證本人是否相符的審核,認(rèn)真核對(duì)身份相貌特征,嚴(yán)格落實(shí)詢問(wèn)制度,認(rèn)真詢問(wèn)持證人的個(gè)人問(wèn)題,如年齡、出生年月日、家庭住址等。在條件允許的情況下,可以購(gòu)買(mǎi)第二代身份證件識(shí)別儀來(lái)識(shí)別第二代身份證件,與公安機(jī)關(guān)建立戶籍資料聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng),進(jìn)行網(wǎng)上核實(shí)。如果身份證明顯系偽造或者已過(guò)期,或者身份證號(hào)碼與房屋登記簿記載不一致,登記審核人員應(yīng)當(dāng)對(duì)申請(qǐng)人的相貌特征進(jìn)行認(rèn)真比對(duì),防止弄虛作假。一般而言,相貌特征很難偽造,登記工作人員完全可以盡到合理注意義務(wù),對(duì)因某種原因申請(qǐng)人相貌發(fā)生重大變化的(如發(fā)生車(chē)禍、火災(zāi)等意外事故造成面貌發(fā)生重大變化),應(yīng)要求申請(qǐng)人重新提交最新身份證件或提交戶口簿張貼公安機(jī)關(guān)確認(rèn)最近的本人相片。如果在比對(duì)相貌特征上出現(xiàn)錯(cuò)誤,將甲的不動(dòng)產(chǎn)錯(cuò)誤登記為乙,可以認(rèn)定登記機(jī)構(gòu)工作人員沒(méi)有盡到合理注意義務(wù),存在過(guò)錯(cuò)?;蛘呱暾?qǐng)當(dāng)事人與身份證的照片區(qū)別較大,登記工作人員因過(guò)失沒(méi)有發(fā)現(xiàn)從而導(dǎo)致錯(cuò)誤登記,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)承擔(dān)責(zé)任。誥用襠矸葜ふ婕偈侗鴟椒ǎ憂慷猿種と擻肷矸葜け救聳欠襝嚳納蠛?,入U(xiǎn)婧碩隕矸菹嗝蔡卣鰨細(xì)衤涫笛手貧齲險(xiǎn)嫜食種と說(shuō)母鋈宋侍猓縋炅?、崇Y暝氯鍘⒓彝プ≈返取T諤跫市淼那榭魷攏梢怨郝虻詼矸葜ぜ侗鷚搶詞侗鸕詼矸葜ぜ?,訝┇安机关建立户籍资联M低?,进行网晌r聳怠H綣矸葜っ饗韻滴痹旎蛘咭壓冢蛘呱矸葜ず怕胗敕課蕕羌遣炯竊夭灰恢?jǐn)n羌巧蠛巳嗽庇Φ倍隕昵肴說(shuō)南嗝蔡卣鶻腥險(xiǎn)姹榷?,窐?lè)古樽骷佟R話愣裕嗝蔡卣骱苣鹽痹歟羌槍ぷ魅嗽蓖耆梢躍〉膠俠磣⒁庖邐瘢砸蚰持衷蟶昵肴訟嗝卜⑸卮蟊浠模ㄈ綬⑸禱?、机勚导x饌饈鹿試斐擅婷卜⑸卮蟊浠σ笊昵肴酥匭綠嶠蛔钚律矸葜ぜ蛺嶠換Э誆菊盤(pán)不厝啡獻(xiàn)罱謀救訟嗥H綣詒榷韻嗝蔡卣魃銑魷執(zhí)砦?,将甲的矚g砦蟮羌俏遙梢勻隙ǖ羌腔構(gòu)ぷ魅嗽泵揮芯〉膠俠磣⒁庖邐?,存栽忼磻?;蛘呱昵氳筆氯擻肷矸葜さ惱掌鸞洗螅羌槍ぷ魅嗽幣蜆揮蟹⑾執(zhí)傭賈麓砦蟮羌牽羌腔褂Τ械T鶉巍
對(duì)未成年人的身份,工作人員審核戶口簿原件、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明及監(jiān)護(hù)人的身份證件。關(guān)于監(jiān)護(hù)關(guān)系證明由哪些部門(mén)出具?公證處出具監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書(shū)、單位或社區(qū)出具的監(jiān)護(hù)關(guān)系證明即可,或市級(jí)醫(yī)院出具的出生證,或者政府計(jì)生部門(mén)出具的獨(dú)生子女證明等。
對(duì)未成年人的身份,工作人員審核戶口簿原件、監(jiān)護(hù)關(guān)系證明及監(jiān)護(hù)人的身份證件。關(guān)于監(jiān)護(hù)關(guān)系證明由哪些部門(mén)出具?公證處出具監(jiān)護(hù)關(guān)系公證書(shū)、單位或社區(qū)出具的監(jiān)護(hù)關(guān)系證明即可,或市級(jí)醫(yī)院出具的出生證,或者政府計(jì)生部門(mén)出具的獨(dú)生子女證明等。
2.法人或非法人單位的申請(qǐng)人身份證明審核,房屋登記工作人員均要核驗(yàn)原件或提交公證部門(mén)出具的原件與復(fù)印件相符的公證書(shū)。比如企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照要審核是否在有效期,是否進(jìn)行年檢;辦理抵押登記時(shí),對(duì)于金融機(jī)構(gòu)等企業(yè),還要審核是否具有貸款業(yè)務(wù)資格;如果還有問(wèn)題的,應(yīng)出具企業(yè)所在地工商部門(mén)的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照查詢信息證明或其他相關(guān)部門(mén)的證明。對(duì)行政事業(yè)單位的,審驗(yàn)機(jī)構(gòu)代碼證或者法人資格證明書(shū)原件,審核是否還在有效期,如發(fā)生變更的,還要提交由有權(quán)機(jī)關(guān)出具相應(yīng)的機(jī)構(gòu)變更證明文件。
2.法人或非法人單位的申請(qǐng)人身份證明審核,房屋登記工作人員均要核驗(yàn)原件或提交公證部門(mén)出具的原件與復(fù)印件相符的公證書(shū)。比如企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照要審核是否在有效期,是否進(jìn)行年檢;辦理抵押登記時(shí),對(duì)于金融機(jī)構(gòu)等企業(yè),還要審核是否具有貸款業(yè)務(wù)資格;如果還有問(wèn)題的,應(yīng)出具企業(yè)所在地工商部門(mén)的企業(yè)營(yíng)業(yè)執(zhí)照查詢信息證明或其他相關(guān)部門(mén)的證明。對(duì)行政事業(yè)單位的,審驗(yàn)機(jī)構(gòu)代碼證或者法人資格證明書(shū)原件,審核是否還在有效期,如發(fā)生變更的,還要提交由有權(quán)機(jī)關(guān)出具相應(yīng)的機(jī)構(gòu)變更證明文件。
3.對(duì)涉外人員的身份審核,對(duì)現(xiàn)持外國(guó)護(hù)照、臺(tái)胞證、港澳身份證件等涉外人員證件申請(qǐng)購(gòu)房權(quán)屬登記的,如證件是外文,則要譯成中文,同時(shí)還要審核是否在有效期、相片與本人是否一致等。如原以中國(guó)大陸地區(qū)的身份證件辦理了房屋登記,現(xiàn)以境外人員的身份再來(lái)申請(qǐng)房屋登記的,由于身份證件記載信息發(fā)生了變化,此時(shí),除要求提交有效的境外人員證件外,還應(yīng)提供經(jīng)過(guò)公證或我國(guó)駐該國(guó)使館認(rèn)證的身份證變更證明書(shū)及中文譯本,同時(shí),還要比對(duì)本人相貌與照片是否一致。
3.對(duì)涉外人員的身份審核,對(duì)現(xiàn)持外國(guó)護(hù)照、臺(tái)胞證、港澳身份證件等涉外人員證件申請(qǐng)購(gòu)房權(quán)屬登記的,如證件是外文,則要譯成中文,同時(shí)還要審核是否在有效期、相片與本人是否一致等。如原以中國(guó)大陸地區(qū)的身份證件辦理了房屋登記,現(xiàn)以境外人員的身份再來(lái)申請(qǐng)房屋登記的,由于身份證件記載信息發(fā)生了變化,此時(shí),除要求提交有效的境外人員證件外,還應(yīng)提供經(jīng)過(guò)公證或我國(guó)駐該國(guó)使館認(rèn)證的身份證變更證明書(shū)及中文譯本,同時(shí),還要比對(duì)本人相貌與照片是否一致。
二、房屋權(quán)屬證明的真實(shí)性審核
二、房屋權(quán)屬證明的真實(shí)性審核
房屋登記工作人員應(yīng)掌握房屋權(quán)屬證明真假識(shí)別方法,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)申請(qǐng)人提交的房屋權(quán)屬證明書(shū)、登記證明的真實(shí)性與有效性。為此,有條件的地方,可以開(kāi)展房屋權(quán)屬證書(shū)肖像指紋加密業(yè)務(wù),在一定程度上,可以提高登記準(zhǔn)確率、減少偽造的房屋權(quán)屬證明進(jìn)入登記機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì);如果權(quán)屬證書(shū)、登記證明無(wú)法提供的,則應(yīng)當(dāng)告知其按照《房屋登記辦法》規(guī)定的程序申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)、司法機(jī)關(guān)法律文書(shū)注銷(xiāo)證明或公告作廢;如果權(quán)屬證書(shū)和登記證明系偽造、變?cè)斓?,或者因補(bǔ)發(fā)、換證等形式而失效的,應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
房屋登記工作人員應(yīng)掌握房屋權(quán)屬證明真假識(shí)別方法,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)申請(qǐng)人提交的房屋權(quán)屬證明書(shū)、登記證明的真實(shí)性與有效性。為此,有條件的地方,可以開(kāi)展房屋權(quán)屬證書(shū)肖像指紋加密業(yè)務(wù),在一定程度上,可以提高登記準(zhǔn)確率、減少偽造的房屋權(quán)屬證明進(jìn)入登記機(jī)構(gòu)的機(jī)會(huì);如果權(quán)屬證書(shū)、登記證明無(wú)法提供的,則應(yīng)當(dāng)告知其按照《房屋登記辦法》規(guī)定的程序申請(qǐng)補(bǔ)發(fā)、司法機(jī)關(guān)法律文書(shū)注銷(xiāo)證明或公告作廢;如果權(quán)屬證書(shū)和登記證明系偽造、變?cè)斓?,或者因補(bǔ)發(fā)、換證等形式而失效的,應(yīng)依據(jù)法律法規(guī)的規(guī)定追究相應(yīng)的法律責(zé)任。
三、簽字的真實(shí)性審查
三、簽字的真實(shí)性審查
房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)登記申請(qǐng)材料上申請(qǐng)人的簽名進(jìn)行審查、比對(duì),防止欺詐。登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)具備基本的審核常識(shí),對(duì)于明顯系偽造的簽名能夠分辨。建議對(duì)于申請(qǐng)房屋處分登記的簽名(抵押人、出售人、贈(zèng)與人、拋棄人),應(yīng)要求經(jīng)房屋登記工作人員核驗(yàn)身份無(wú)誤后當(dāng)場(chǎng)簽名并加蓋手印,尤其對(duì)那些不能簽名的人應(yīng)加蓋手印,還需其配偶或成年子女代為簽名(并注明代簽名人姓名及理由);如果簽名屬偽造沒(méi)有分辨出來(lái),房屋登記機(jī)構(gòu)還要承擔(dān)責(zé)任。如果申請(qǐng)人不能到場(chǎng),應(yīng)提交書(shū)面委托書(shū)。對(duì)于申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀纳暾?qǐng)人提交的委托書(shū),要求經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證或當(dāng)事人到場(chǎng)在房屋登記工作人員面前親自書(shū)寫(xiě)的委托書(shū)。在此,需強(qiáng)調(diào)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核人的身份證明及授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容準(zhǔn)確度及完整性,并審核人提交委托人的身份證明與其他登記材料是否一致。
房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員應(yīng)當(dāng)對(duì)登記申請(qǐng)材料上申請(qǐng)人的簽名進(jìn)行審查、比對(duì),防止欺詐。登記機(jī)構(gòu)工作人員應(yīng)具備基本的審核常識(shí),對(duì)于明顯系偽造的簽名能夠分辨。建議對(duì)于申請(qǐng)房屋處分登記的簽名(抵押人、出售人、贈(zèng)與人、拋棄人),應(yīng)要求經(jīng)房屋登記工作人員核驗(yàn)身份無(wú)誤后當(dāng)場(chǎng)簽名并加蓋手印,尤其對(duì)那些不能簽名的人應(yīng)加蓋手印,還需其配偶或成年子女代為簽名(并注明代簽名人姓名及理由);如果簽名屬偽造沒(méi)有分辨出來(lái),房屋登記機(jī)構(gòu)還要承擔(dān)責(zé)任。如果申請(qǐng)人不能到場(chǎng),應(yīng)提交書(shū)面委托書(shū)。對(duì)于申請(qǐng)?zhí)幏值怯浀纳暾?qǐng)人提交的委托書(shū),要求經(jīng)過(guò)公證或律師見(jiàn)證或當(dāng)事人到場(chǎng)在房屋登記工作人員面前親自書(shū)寫(xiě)的委托書(shū)。在此,需強(qiáng)調(diào)房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核人的身份證明及授權(quán)委托書(shū)的內(nèi)容準(zhǔn)確度及完整性,并審核人提交委托人的身份證明與其他登記材料是否一致。
四、民事行為的有效審查
四、民事行為的有效審查
首先,在因當(dāng)事人之間的合同(買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、贈(zèng)與合同、抵押合同、拋棄合同)設(shè)立發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下,由于房屋登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)所限,無(wú)權(quán)對(duì)作為物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)的民事法律行為進(jìn)行審查,相關(guān)法律也不可能要求房屋登記機(jī)構(gòu)作出某種實(shí)質(zhì)性判斷,房屋登記機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)審核當(dāng)事人之間房屋權(quán)利變動(dòng)的真實(shí)性、有效性,但是應(yīng)對(duì)該合同中條款是否齊全、房屋權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容與登記申請(qǐng)是否一致加以審核。具體來(lái)講,有以下方面需要審查:第一,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)合同中當(dāng)事人要對(duì)哪一特定房屋權(quán)利變動(dòng)。如果合同中沒(méi)有明確指明具體房屋,或者該房屋與登記申請(qǐng)書(shū)不一致,則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求雙方當(dāng)事人對(duì)此提交書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議,明確約定該具體房屋,如果當(dāng)事人拒絕補(bǔ)交材料或者補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)的房屋與登記申請(qǐng)記載不一致,則應(yīng)當(dāng)不予登記。第二,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查合同的主要條款是否齊全,如果合同中欠缺房屋權(quán)利變動(dòng)的具體內(nèi)容,也就是說(shuō)該合同欠缺主要條款,例如抵押合同中當(dāng)事人并未約定擔(dān)保的主債權(quán),則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人對(duì)此提交補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)欠缺的主要條款給予規(guī)定。第三,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)讓當(dāng)事人在合同中具體表述房屋權(quán)利變動(dòng)的原因,究竟是轉(zhuǎn)移所有權(quán),還是設(shè)立抵押權(quán)等。如果存在不一致,需要通過(guò)詢問(wèn)、補(bǔ)交材料等,以保證二者的一致。
首先,在因當(dāng)事人之間的合同(買(mǎi)賣(mài)合同、互換合同、贈(zèng)與合同、抵押合同、拋棄合同)設(shè)立發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下,由于房屋登記機(jī)構(gòu)的職權(quán)所限,無(wú)權(quán)對(duì)作為物權(quán)變動(dòng)基礎(chǔ)的民事法律行為進(jìn)行審查,相關(guān)法律也不可能要求房屋登記機(jī)構(gòu)作出某種實(shí)質(zhì)性判斷,房屋登記機(jī)構(gòu)也無(wú)權(quán)審核當(dāng)事人之間房屋權(quán)利變動(dòng)的真實(shí)性、有效性,但是應(yīng)對(duì)該合同中條款是否齊全、房屋權(quán)利變動(dòng)的內(nèi)容與登記申請(qǐng)是否一致加以審核。具體來(lái)講,有以下方面需要審查:第一,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)確認(rèn)合同中當(dāng)事人要對(duì)哪一特定房屋權(quán)利變動(dòng)。如果合同中沒(méi)有明確指明具體房屋,或者該房屋與登記申請(qǐng)書(shū)不一致,則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求雙方當(dāng)事人對(duì)此提交書(shū)面補(bǔ)充協(xié)議,明確約定該具體房屋,如果當(dāng)事人拒絕補(bǔ)交材料或者補(bǔ)充協(xié)議確認(rèn)的房屋與登記申請(qǐng)記載不一致,則應(yīng)當(dāng)不予登記。第二,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審查合同的主要條款是否齊全,如果合同中欠缺房屋權(quán)利變動(dòng)的具體內(nèi)容,也就是說(shuō)該合同欠缺主要條款,例如抵押合同中當(dāng)事人并未約定擔(dān)保的主債權(quán),則登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)要求當(dāng)事人對(duì)此提交補(bǔ)充協(xié)議,對(duì)欠缺的主要條款給予規(guī)定。第三,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)讓當(dāng)事人在合同中具體表述房屋權(quán)利變動(dòng)的原因,究竟是轉(zhuǎn)移所有權(quán),還是設(shè)立抵押權(quán)等。如果存在不一致,需要通過(guò)詢問(wèn)、補(bǔ)交材料等,以保證二者的一致。
其次,因繼承或者遺囑發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核相關(guān)證明材料中記載的內(nèi)容與登記記載的是否一致。雖然登記機(jī)構(gòu)不得對(duì)公證書(shū)中對(duì)公證事項(xiàng)的真實(shí)性、合法性給予審查,但是登記機(jī)構(gòu)可以且應(yīng)當(dāng)審核公證文書(shū)記載事實(shí)的完整性及其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書(shū)一致。
其次,因繼承或者遺囑發(fā)生房屋權(quán)利變動(dòng)的情況下,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)審核相關(guān)證明材料中記載的內(nèi)容與登記記載的是否一致。雖然登記機(jī)構(gòu)不得對(duì)公證書(shū)中對(duì)公證事項(xiàng)的真實(shí)性、合法性給予審查,但是登記機(jī)構(gòu)可以且應(yīng)當(dāng)審核公證文書(shū)記載事實(shí)的完整性及其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書(shū)一致。
最后,根據(jù)行政權(quán)不能審查司法權(quán)原則,關(guān)于法院、仲裁的法律文書(shū)的效力,房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審查,但仍需對(duì)其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書(shū)一致加以核對(duì)。如果其涉及的房屋并非申請(qǐng)登記事項(xiàng)的房屋或者其描述的房屋權(quán)利狀況與實(shí)際情況不一致,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料或給予登記。在房屋登記實(shí)務(wù)中,申請(qǐng)人提交人民法院法律文書(shū)作為登記的依據(jù)時(shí),一定要認(rèn)真閱讀人民法院出具的法律文書(shū)是否生效,對(duì)法院調(diào)解書(shū)的使用應(yīng)區(qū)別情況加以對(duì)待。如果調(diào)解書(shū)載明“本調(diào)解協(xié)議自雙方在調(diào)解筆錄上簽字時(shí)生效”,則可直接采用;若沒(méi)有載明,則應(yīng)告訴申請(qǐng)人提交對(duì)方當(dāng)事人已經(jīng)簽收調(diào)解書(shū)的證明;或者法院的送達(dá)回證復(fù)印件等,或者要求對(duì)方當(dāng)事人到房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理登記;如果調(diào)解協(xié)議內(nèi)容明確了房屋權(quán)利歸屬和房屋權(quán)利取得人自行申請(qǐng)房屋權(quán)利登記的條款,則可由權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記;如果調(diào)解協(xié)議對(duì)房屋權(quán)屬歸屬附有條件,則應(yīng)提交所附條件成就的證明;如果明確約定由權(quán)利人自行申請(qǐng)登記,則權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記,否則,應(yīng)由協(xié)議雙方共同申請(qǐng)登記。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中,如受讓人已經(jīng)履行完協(xié)議書(shū)中的義務(wù),而出讓方卻不履行協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記義務(wù),受讓人有權(quán)申請(qǐng)人民法院執(zhí)行,人民法院審查后,如決定執(zhí)行,一般是向房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),登記機(jī)構(gòu)憑協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和相關(guān)必要文件辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù);如依據(jù)法院裁定書(shū)、判決書(shū)辦理房屋登記時(shí),必須要求提供法律文書(shū)生效證明。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定,法院因執(zhí)行需要,向房屋登記部門(mén)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)行通知書(shū)的要求辦理查封或者進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)不具有審查權(quán),執(zhí)行程序由法院?jiǎn)?dòng),執(zhí)行事項(xiàng)和內(nèi)容由法院決定。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)并沒(méi)有獨(dú)立的意志,如認(rèn)為執(zhí)行錯(cuò)誤的,可以向法院提出異議,異議期間不停止辦理,由此可見(jiàn),協(xié)助執(zhí)行屬于司法行為的延伸。
最后,根據(jù)行政權(quán)不能審查司法權(quán)原則,關(guān)于法院、仲裁的法律文書(shū)的效力,房屋登記機(jī)構(gòu)無(wú)權(quán)審查,但仍需對(duì)其內(nèi)容是否與登記申請(qǐng)書(shū)一致加以核對(duì)。如果其涉及的房屋并非申請(qǐng)登記事項(xiàng)的房屋或者其描述的房屋權(quán)利狀況與實(shí)際情況不一致,登記機(jī)構(gòu)應(yīng)要求申請(qǐng)人補(bǔ)充材料或給予登記。在房屋登記實(shí)務(wù)中,申請(qǐng)人提交人民法院法律文書(shū)作為登記的依據(jù)時(shí),一定要認(rèn)真閱讀人民法院出具的法律文書(shū)是否生效,對(duì)法院調(diào)解書(shū)的使用應(yīng)區(qū)別情況加以對(duì)待。如果調(diào)解書(shū)載明“本調(diào)解協(xié)議自雙方在調(diào)解筆錄上簽字時(shí)生效”,則可直接采用;若沒(méi)有載明,則應(yīng)告訴申請(qǐng)人提交對(duì)方當(dāng)事人已經(jīng)簽收調(diào)解書(shū)的證明;或者法院的送達(dá)回證復(fù)印件等,或者要求對(duì)方當(dāng)事人到房屋登記機(jī)構(gòu)協(xié)助辦理登記;如果調(diào)解協(xié)議內(nèi)容明確了房屋權(quán)利歸屬和房屋權(quán)利取得人自行申請(qǐng)房屋權(quán)利登記的條款,則可由權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記;如果調(diào)解協(xié)議對(duì)房屋權(quán)屬歸屬附有條件,則應(yīng)提交所附條件成就的證明;如果明確約定由權(quán)利人自行申請(qǐng)登記,則權(quán)利取得人單方申請(qǐng)登記,否則,應(yīng)由協(xié)議雙方共同申請(qǐng)登記。在房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移中,如受讓人已經(jīng)履行完協(xié)議書(shū)中的義務(wù),而出讓方卻不履行協(xié)助辦理轉(zhuǎn)移登記義務(wù),受讓人有權(quán)申請(qǐng)人民法院執(zhí)行,人民法院審查后,如決定執(zhí)行,一般是向房屋登記機(jī)關(guān)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),登記機(jī)構(gòu)憑協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)和相關(guān)必要文件辦理轉(zhuǎn)移登記手續(xù);如依據(jù)法院裁定書(shū)、判決書(shū)辦理房屋登記時(shí),必須要求提供法律文書(shū)生效證明。根據(jù)《民事訴訟法》的規(guī)定,法院因執(zhí)行需要,向房屋登記部門(mén)發(fā)出協(xié)助執(zhí)行通知書(shū),房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照?qǐng)?zhí)行通知書(shū)的要求辦理查封或者進(jìn)行轉(zhuǎn)移登記。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)對(duì)法院的協(xié)助執(zhí)行通知書(shū)不具有審查權(quán),執(zhí)行程序由法院?jiǎn)?dòng),執(zhí)行事項(xiàng)和內(nèi)容由法院決定。協(xié)助執(zhí)行機(jī)關(guān)并沒(méi)有獨(dú)立的意志,如認(rèn)為執(zhí)行錯(cuò)誤的,可以向法院提出異議,異議期間不停止辦理,由此可見(jiàn),協(xié)助執(zhí)行屬于司法行為的延伸。
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五、對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容一致性、真實(shí)性的審查br>
五、對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容一致性、真實(shí)性的審查
房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容之間是否一致、有無(wú)邏輯上的問(wèn)題進(jìn)行審查。比如房屋登記申請(qǐng)人李某提交的離婚協(xié)議明確約定了“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”;但李某又向房屋登記機(jī)構(gòu)提交房屋所有權(quán)證,這一房屋所有權(quán)證書(shū)是李某與左某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)置房屋領(lǐng)取的,兩者存在矛盾。因而,“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”這一表述是不準(zhǔn)確或者不真實(shí)的。又如在受理新建商品房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)中,申請(qǐng)人在詢問(wèn)筆錄中表述無(wú)抵押、無(wú)查封,但申請(qǐng)人提交的備案商品房銷(xiāo)售合同上卻有抵押標(biāo)注;在受理新建房屋初始登記時(shí),所有報(bào)批文件手續(xù)中,均有兩個(gè)單位名字出現(xiàn),但房屋登記申請(qǐng)人卻只是其中的一個(gè)單位來(lái)申請(qǐng);規(guī)劃驗(yàn)收合格證上表明只有6層樓,申請(qǐng)登記材料只有6層,但房屋登記工作人員現(xiàn)場(chǎng)查勘卻發(fā)現(xiàn)建了7層樓,此時(shí)不能給予登記,等等。同時(shí),房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)辦證材料真實(shí)性辨識(shí)能力要比一般自然人或法人單位高,比如說(shuō)對(duì)用地證明文件、規(guī)劃證明文件等官方批文的鑒別,等等。
房屋登記機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)各種申請(qǐng)材料內(nèi)容之間是否一致、有無(wú)邏輯上的問(wèn)題進(jìn)行審查。比如房屋登記申請(qǐng)人李某提交的離婚協(xié)議明確約定了“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”;但李某又向房屋登記機(jī)構(gòu)提交房屋所有權(quán)證,這一房屋所有權(quán)證書(shū)是李某與左某在婚姻關(guān)系存續(xù)期間購(gòu)置房屋領(lǐng)取的,兩者存在矛盾。因而,“無(wú)房屋財(cái)產(chǎn)分割”這一表述是不準(zhǔn)確或者不真實(shí)的。又如在受理新建商品房轉(zhuǎn)移登記業(yè)務(wù)中,申請(qǐng)人在詢問(wèn)筆錄中表述無(wú)抵押、無(wú)查封,但申請(qǐng)人提交的備案商品房銷(xiāo)售合同上卻有抵押標(biāo)注;在受理新建房屋初始登記時(shí),所有報(bào)批文件手續(xù)中,均有兩個(gè)單位名字出現(xiàn),但房屋登記申請(qǐng)人卻只是其中的一個(gè)單位來(lái)申請(qǐng);規(guī)劃驗(yàn)收合格證上表明只有6層樓,申請(qǐng)登記材料只有6層,但房屋登記工作人員現(xiàn)場(chǎng)查勘卻發(fā)現(xiàn)建了7層樓,此時(shí)不能給予登記,等等。同時(shí),房屋登記機(jī)構(gòu)對(duì)申請(qǐng)辦證材料真實(shí)性辨識(shí)能力要比一般自然人或法人單位高,比如說(shuō)對(duì)用地證明文件、規(guī)劃證明文件等官方批文的鑒別,等等。
六、權(quán)屬登記其他方面的審查
六、權(quán)屬登記其他方面的審查
房屋登記機(jī)構(gòu)及工作人員在辦理房屋處分登記時(shí),各級(jí)審核人員,要審核以下內(nèi)容。如房屋是否有抵押;是否有異議登記;是否已拆除;是否征求具有優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)人同意;是否屬于共有房屋;是否有法院等司法機(jī)構(gòu)查封限制;房屋申請(qǐng)人是否有權(quán)處置房屋;該房屋處置是否屬于法律法規(guī)規(guī)定不能處置的范圍;房屋登記機(jī)構(gòu)是否按照收件、審核、核準(zhǔn)登記等三大程序開(kāi)展房屋登記業(yè)務(wù);房屋登記機(jī)構(gòu)是否依照的法律依據(jù)是否正確以及是否嚴(yán)格依法辦事;等等。
第二條 本規(guī)定所稱房地產(chǎn),系指地上建筑物、其它附著物以及該建筑物、附著物使用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)。
第三條 廈門(mén)市房地產(chǎn)管理局是房地產(chǎn)抵押的登記機(jī)關(guān)。
第四條 下列房地產(chǎn)不得設(shè)定抵押權(quán):
(一)應(yīng)履行法定產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)而未登記的;
(二)所有權(quán)有爭(zhēng)議或權(quán)屬依據(jù)不充分的;
(三)土地使用權(quán)有爭(zhēng)議的;
(四)被依法查封、扣押或采取其它訴訟保全措施的;
(五)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為依法不能抵押的。
第五條 房地產(chǎn)抵押,當(dāng)事人必須以書(shū)面形式簽訂抵押合同。
第六條 抵押合同應(yīng)載明下列內(nèi)容:
(一)抵押人、抵押權(quán)人的姓名(名稱)、住所;
(二)抵押房地產(chǎn)的座落、結(jié)構(gòu)、層次、面積、使用狀況、現(xiàn)值;
(三)擔(dān)保債務(wù)范圍;
(四)抵押期限;
(五)擔(dān)保債務(wù)的清償方式和期限;
(六)抵押物滅失或毀損時(shí)的補(bǔ)救方法;
(七)違約責(zé)任與補(bǔ)救方法;
(八)解決爭(zhēng)議的方式;
(九)簽約日期、地點(diǎn),當(dāng)事人簽名或蓋章;
(十)當(dāng)事人認(rèn)為必要的其它事項(xiàng)。
第七條 抵押當(dāng)事人雙方應(yīng)于抵押合同簽訂之日起十五日內(nèi)向廈門(mén)市房地產(chǎn)管理局申請(qǐng)抵押登記。
第八條 申請(qǐng)抵押登記應(yīng)提交下列文件:
(一)抵押登記申請(qǐng)書(shū);
(二)房屋產(chǎn)權(quán)證書(shū);
(三)土地使用權(quán)證或土地管理部門(mén)出具的土地使用權(quán)屬證明;
(四)抵押當(dāng)事人雙方身份證明;
(五)抵押合同書(shū);
(六)按規(guī)定須經(jīng)有關(guān)部門(mén)核準(zhǔn)或他人同意方得設(shè)定抵押權(quán)的證明;
(七)登記機(jī)關(guān)認(rèn)為應(yīng)提交的文件。
第九條 房地產(chǎn)抵押未經(jīng)登記的,不得對(duì)抗善意第三人。
第十條 登記機(jī)關(guān)對(duì)申請(qǐng)人的申請(qǐng)進(jìn)行審查,符合規(guī)定的,應(yīng)自接到登記申請(qǐng)文件之日起三日內(nèi)辦理登記。不予登記的,應(yīng)書(shū)面答復(fù)申請(qǐng)人,并告知理由。
第十一條 對(duì)核準(zhǔn)抵押登記的,登記機(jī)關(guān)在抵押人的房地產(chǎn)權(quán)利證書(shū)上加蓋抵押專用章,并在房地產(chǎn)登記冊(cè)上作抵押記錄。抵押記錄應(yīng)包括抵押權(quán)人、抵押金額、抵押期限、登記時(shí)間等內(nèi)容。
第十二條 同一房地產(chǎn)設(shè)立若干抵押權(quán)時(shí),應(yīng)按本規(guī)定分別辦理抵押登記申請(qǐng),并以受理申請(qǐng)編號(hào)的先后順序進(jìn)行審查。抵押權(quán)的順序以申請(qǐng)登記的先后為序。
第十三條 抵押合同變更或解除、終止,當(dāng)事人應(yīng)于變更或解除、終止之日起十日內(nèi)到原登記機(jī)關(guān)辦理變更或注銷(xiāo)登記。
第十四條 出現(xiàn)下列情形之一的,抵押權(quán)人有權(quán)依法處分抵押物:
(一)抵押人到期未能履行債務(wù)的;
(二)抵押合同期間抵押人解散或宣告破產(chǎn)的;
(三)抵押人死亡而無(wú)繼承人,或繼承人放棄繼承的。
第十五條 抵押權(quán)人處分抵押物,可采取以下方式:
(一)公開(kāi)拍賣(mài);
(二)與抵押人協(xié)商,用拍賣(mài)以外的方式處分抵押物。