新房產(chǎn)稅細則精選(九篇)

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第1篇：新房產(chǎn)稅細則范文

房產(chǎn)稅的開征已然箭在弦上，但房產(chǎn)稅的開征目的，由于至今缺乏官方明確的可令人信服的說法，使得一直以來圍繞房產(chǎn)稅的種種爭論，包括房產(chǎn)稅改革的法理基礎(chǔ)，向誰征，如何征，所征稅收用于何處等等，一時之間再度升級。

推出房產(chǎn)稅的起因和爭論都源自高房價。在樓市調(diào)控屢屢失調(diào)的情況下，房產(chǎn)稅曾被認為是“打擊投機、平抑房價”的殺手锏。而今房產(chǎn)稅試點破冰在即，種種信息卻讓人感覺開征該稅種的目標(biāo)又有了新的說法。

新華社近期發(fā)表的《透視房產(chǎn)稅改革現(xiàn)實意義：分好蛋糕的重要一步》一文中引用專家的意見稱，房產(chǎn)稅將有助于合理調(diào)節(jié)收入分配，房產(chǎn)稅的改革將使我國財產(chǎn)稅體系進一步健全，更好地發(fā)揮財產(chǎn)稅在稅制結(jié)構(gòu)中的作用。同時，房產(chǎn)稅也將為地方政府提供穩(wěn)定的稅源，在一定程度上緩解地方政府財力緊張矛盾。

財政部稅政司綜合處處長周傳華近期也在非正式場合表示，由于目前稅源少且結(jié)構(gòu)不合理，地方政府財政收入能力低，絕大部分靠中央返還和轉(zhuǎn)移支付。因此，“十二五”期間要構(gòu)建結(jié)構(gòu)合理的地方稅收體系，改革重點將是建設(shè)一個能夠保證地方政府擁有穩(wěn)定收入的稅收體系。而房產(chǎn)稅正可以成為地方政府重要且穩(wěn)定的財政收入來源，在“十二五”期間房產(chǎn)稅改革將得到穩(wěn)步推進。

增加政府財政收入，是任何一個稅種的必然功能之一，是否在這一功能之外，房產(chǎn)稅此時的所謂“改革”，并未被賦予中央政府的其他意圖?在這個問題沒有明確答案的情況下，重慶、上海兩市的房產(chǎn)稅試點方案出現(xiàn)巨大分歧也就不足為奇。

截至本刊發(fā)稿前，重慶、上海兩試點城市有關(guān)房產(chǎn)稅細則的官方版本尚未正式。根據(jù)兩市官員在各種場合透露的信息，可以看出兩市的目的和做法均有很大不同。重慶房產(chǎn)稅主要針對高檔住房和住房囤積現(xiàn)象，征收對象可能是144平方米以上和評估價值超過主城區(qū)平均售價3倍以上的住房，也有可能實行多套住房面積累加制，存量房和增量房均包括在征收之列。重慶市在征收房產(chǎn)時，還將參考臺北做法，將當(dāng)?shù)氐姆慨a(chǎn)劃分為10個等級，針對不同的等級征收不同的稅率。上海確定只對增量房征收，對超過一定人均面積的新購住房按一定比例征收，可能對人均70平米或戶均200平米以下面積免征，稅率為0.4％左右。

對比兩個版本的試點方案可知，重慶版本目標(biāo)明確，用其市長黃奇帆的話說，就是“不讓炒房的人跑到重慶來”，同時擠出泡沫。重慶版本征稅對象鎖定富豪和炒房者，觸動利益階層，實施起來難度較大，但效果也會比較明顯。至于上海版本，目的則模糊不清，不觸動既得利益者，技術(shù)層面方便可行，它的立竿見影的效果，是讓上海近期新房交易量激增，購房者瘋狂搶搭免稅末班車。

第2篇：新房產(chǎn)稅細則范文

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；試點；分稅制

一、滬渝兩地試點情況

2011年1月27日，國務(wù)院原則上同意在部分城市開展房產(chǎn)稅試點改革工作。隨后，上海、重慶兩地率先實行了房產(chǎn)稅改革。然而，兩地的改革方案卻迥異，包括稅率結(jié)構(gòu)、試點范圍以及計稅依據(jù)等方面。

從稅率結(jié)構(gòu)看，重慶市試用最高稅率為1.2%，明顯高于上海市暫定的0.6%。在細節(jié)化方面，重慶獨棟別墅住宅及高檔住房建筑面積交易單價主城住房成交均價3倍以下的住房稅率為0.5%；3倍至4倍的稅率為1%；4倍以上的稅率為1.2%；而上海細則相對簡單，僅僅是在應(yīng)稅住房每平方米市場交易價格低于本市上年度新建商品住房平均銷售價格2倍的，稅率才以較低的0.4%計征。

從征稅范圍看，上海市的試點范圍是市行政區(qū)域，而重慶的則為主城區(qū)。重慶市規(guī)定了較多的范圍包括存量增量獨棟別墅、新購高檔商品房、外地炒房客在重慶購第二套房等情況。上海并不將存量房劃入征稅對象，只對辦法施行之日起，上海市居民家庭在上海新購且屬于該家庭第二套及以上的住房以及非本市居民家庭在本市新購的住房者征稅。

從計稅依據(jù)看，重慶的計稅依據(jù)是房產(chǎn)交易價，而上海市主要還是參照應(yīng)稅住房的房地產(chǎn)市場價格確定的評估值，評估值按照規(guī)定周期進行重估。試點初期暫以應(yīng)稅住房的市場交易價格作為計稅依據(jù)，房產(chǎn)稅暫按應(yīng)稅住房市場交易價格的70%計算繳納。

自滬渝兩地試點以來，社會輿論不斷，指責(zé)其成效不佳，表現(xiàn)為稅收收入較少且房價并沒有急速下跌等，其實這是一些非常表面化的認識。鑒于住房保有環(huán)節(jié)征稅是按年征收的情況，就應(yīng)在年底作綜合評判，另外也要看到當(dāng)前時點房產(chǎn)稅稅率較低。

二、房產(chǎn)稅開征現(xiàn)狀

稅制結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)成為突出矛盾。自1994年實行分稅制體系以來，存在嚴(yán)重的“財權(quán)上移，事權(quán)下移”現(xiàn)象，多個地方政府已經(jīng)出現(xiàn)負債現(xiàn)象。地方政府除了營業(yè)稅外沒有穩(wěn)定的大宗稅收來源，更沒有成型的地方稅體系，只能依靠所謂的“地方財政”作為主要收入來源。地方政府在土地批注環(huán)節(jié)征收大額土地出讓金，開發(fā)商則把此費用以高房價的形式轉(zhuǎn)嫁給消費者，使人們的購房負擔(dān)日益加重，最終導(dǎo)致人們對現(xiàn)有房地產(chǎn)市場以及我國稅制結(jié)構(gòu)產(chǎn)生抱怨不滿情緒，不利于和諧社會的構(gòu)建。再加上現(xiàn)有個人所得稅不能明顯實現(xiàn)其本身的收入再分配功能，還有近來讓人們憤憤不平的“饅頭稅”等都呼喚房地產(chǎn)市場及稅制的改革，這些都跟房產(chǎn)稅密切相關(guān)。

房產(chǎn)價值評估技術(shù)環(huán)節(jié)存在缺陷。作為一種不動產(chǎn)，房產(chǎn)既有投資增值額又有折舊額，目前應(yīng)該對房產(chǎn)原值征稅還是房產(chǎn)現(xiàn)值計稅存在很多爭議。像上海老城區(qū)一些老住房的價值遠遠超過了郊區(qū)新房的價格，最根本的原因還是因為地價差異過大，房屋成本相對較小。房產(chǎn)價值和區(qū)位、房型、小區(qū)環(huán)境、周邊環(huán)境、物業(yè)等等因素都有關(guān)，具有很強的不確定性，如何動態(tài)地評估房屋價值將是一項費時費力的浩大工程。如果仔細評估，面對數(shù)以萬計的不同房屋，準(zhǔn)確機制將會耗費極高的社會成本。反過來說，如果只是大體分區(qū)確立房產(chǎn)基礎(chǔ)價格，容易因為不公平而招致反對。

三、房產(chǎn)稅改革建議

要把存量房增量房同時納入增收對象。先前在上海試點的房產(chǎn)稅稅制方案僅以增量房為對象，沒有考慮存量房的問題，即在2011年1月之前無論購入多少套或者多大面積的住房都不需繳納房產(chǎn)稅，重慶雖然計征對象里有存量房的字眼，但是只針對獨棟別墅、高檔住房，這樣無法真實體現(xiàn)納稅人的實際支付能力，會導(dǎo)致嚴(yán)重的社會不公平問題。慶幸的是，截止九月中旬廣州、杭州、深圳、南京等省會城市已經(jīng)基本建立了存量房數(shù)據(jù)系統(tǒng)，基本完成了居民房統(tǒng)計，為啟動房產(chǎn)稅試點掃清了技術(shù)障礙。

應(yīng)該以人均居住面積作為衡量標(biāo)準(zhǔn)。在我國現(xiàn)有社會制度下，按人均居住面積為標(biāo)準(zhǔn)能夠體現(xiàn)公平的原則，超過了平均居住面積，就得繳納房產(chǎn)稅。人均房屋使用面積越大，稅率越高，可實行累進稅率制度。另外，也要規(guī)定相應(yīng)的減免制度。參照上海市試點可以看到，以一個三口之家的居民家庭為例，如果這個居民家庭原來已擁有一套50平方米的住房，現(xiàn)又新購一套120平方米的住房，該居民家庭全部住房面積為170平方米，人均住房面積為56.66平方米，未超出人均60平方米的免稅住房面積標(biāo)準(zhǔn)，因此，該家庭此次新購的這一套120平方米的住房可暫免征收房產(chǎn)稅。

建議將該稅種劃為地方稅種。我們必須肯定分稅制體系的合理之處，搞清楚政府現(xiàn)有的“入不敷出”現(xiàn)象不是分稅制導(dǎo)致的，而是因為分稅制體系執(zhí)行不到位、地方政府職能混亂所致。當(dāng)前地方政府只關(guān)注一次性把地價拿足，盡可能解決任期之內(nèi)出政績的需要，而以后這塊地在十幾屆甚至二十幾屆政府任期之內(nèi)是不會再產(chǎn)生現(xiàn)金流的。把房產(chǎn)稅劃為地方稅種能夠逐漸消除層出不窮的“地王”勢頭，有利于地方稅體系的完善，使地方政府每年都有源源不斷的現(xiàn)金流入，對于促進西部開發(fā)、中部崛起、振興東北老工業(yè)基地將發(fā)揮重要作用。

滬渝兩地房產(chǎn)稅的開征是我國從計劃經(jīng)濟向市場經(jīng)濟體制轉(zhuǎn)軌中的一次“試水”，是建設(shè)和諧社會過程中踏出的堅實步伐，它將從一定程度上緩解高房價的壓力，使地方政府稅源能夠持續(xù)。然而，控制房價保障民生不是一蹴而就的事情，社會各部門各階層應(yīng)該同心同德攻堅克難，共同造就我們總理在2011年3月的政府工作報告中所提出的“要讓全體人民病有所醫(yī)，老有所養(yǎng)，住有所居”的新局面。

參考文獻：

第3篇：新房產(chǎn)稅細則范文

近10年來，我國房產(chǎn)價格持續(xù)快速上漲。為了對房地產(chǎn)市場進行調(diào)控，打擊投機，滿足居民的住房需求，我國從2011年開始在上海，重慶等地試點房產(chǎn)稅。但是近年來數(shù)據(jù)顯示，試點地方房產(chǎn)市場的表現(xiàn)和未征收房產(chǎn)稅的地方相差不大。從而表明房產(chǎn)稅對房價并沒有產(chǎn)生較強的抑制作用。房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度到底對房產(chǎn)價格會產(chǎn)生什么影響，開征房產(chǎn)稅有哪些地方需要注意，這些問題再次浮出水面，引起人們思考。本文通過大量國內(nèi)國際的相關(guān)數(shù)據(jù)，全面分析了房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)和房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收制度對房產(chǎn)價格的影響，并對如何完善房產(chǎn)稅制度提出了具體建議。

【關(guān)鍵詞】

房產(chǎn)稅；房價；房產(chǎn)調(diào)控；稅收制度

改革開放以來，我國的房地產(chǎn)業(yè)如雨后春筍般發(fā)展壯大。特別是1998年逐步取消福利分房并引進按揭制度后，房地產(chǎn)業(yè)更是呈現(xiàn)出井噴之勢。并逐漸成為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。2013年我國房地產(chǎn)投資占整個GDP比例高達16%。房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展一方面極大地改善了人民的居住條件，并成為拉動國民經(jīng)濟持續(xù)增長的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2013年房地產(chǎn)投資約占我國城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的20%，成為GDP增長的直接推動力。同時，房地產(chǎn)的發(fā)展還拉動了包括金融、鋼鐵、水泥，廣告、中介等多行業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)對我國政府收入也貢獻巨大。比如，2013年廣東省房地產(chǎn)業(yè)稅收占全省地稅總額的比重已逼近三成，成為地方政府財政收入的主要來源。但是，房地產(chǎn)業(yè)在全面拉動國民經(jīng)濟的同時，隨著房價的進一步高企，其消極因素也越來越凸顯。在歷史上，從1960年來，但凡房地產(chǎn)投資占GDP比例高于6%的國家，房地產(chǎn)泡沫都出現(xiàn)了破滅。比如，1994年日本房地產(chǎn)泡沫破滅時，房地產(chǎn)投資占GDP比重為9%，美國次貸危機爆發(fā)時比例達到局部峰值6.2%。而目前我國房地產(chǎn)投資占全國GDP比例已高達16%，日本和美國房地產(chǎn)泡沫的破滅都使經(jīng)濟出現(xiàn)了嚴(yán)重的倒退，所以近年來通過修訂與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策來對房地產(chǎn)價格進行調(diào)節(jié)，避免經(jīng)濟實現(xiàn)硬著陸的呼聲越來越高。但是，由于房地產(chǎn)及相關(guān)行業(yè)在國民經(jīng)濟中所占比重極大，房地產(chǎn)業(yè)的波動必然會牽一發(fā)而動全身，所以必須對相關(guān)稅收政策進行全面思考，綜合權(quán)衡。

一、稅收制度對房地產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)相關(guān)稅收政策包括流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收政策和保有環(huán)節(jié)稅收政策。在我國，流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收包括營業(yè)稅，契稅，土地增值稅，土地使用稅等。保有環(huán)節(jié)稅收包括個人所得稅，房產(chǎn)稅等。這些稅收制度的細則會對房地產(chǎn)價格產(chǎn)生不同的影響。

（一）流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅收制度對房地產(chǎn)價格的影響

目前，各國均在房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)進行了征稅。比如，日本對流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征收有個人所得稅，印花稅，資產(chǎn)增值稅等，我國也征收有契稅，營業(yè)稅等。目前各國流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負各不相同，比如我國新房銷售時的稅負占房地產(chǎn)成交總額的20%左右，這些稅負有些由購房者直接承擔(dān)，如契稅。有些由房地產(chǎn)商承擔(dān)，如企業(yè)所得稅，城鎮(zhèn)土地使用稅等。但是最終都會轉(zhuǎn)嫁給購房者。而二手房銷售時的稅負占房地產(chǎn)銷售價格的3%8%左右。

房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)時的稅負對房地產(chǎn)價格的影響不能一概而論。從理論上來說，增加房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)特別是二手房銷售環(huán)節(jié)的稅收有利于打擊投機，從而平抑房價。韓國全國房地產(chǎn)價格曾在2001―2006年，平均每年以超過10%的速度增長，首爾地區(qū)的房價更是在2006年一年，上漲就達到19.2%，其中江南地區(qū)的房價更是平均上漲達到25.9%。為了抑制房價過快上漲，韓國政府出臺了嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即擁有2套住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納50%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，擁有3套以上住宅的家庭在購買房產(chǎn)2年之內(nèi)出售，要繳納60%的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。即使在購買房產(chǎn)2年之后，擁有2套以上住宅的家庭在出售房產(chǎn)時，仍需要繳納6%―35%不等的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅。高額的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅終于使投機現(xiàn)象得到控制，房價也逐漸趨于平穩(wěn)。

但是，更多的數(shù)據(jù)顯示，房價和銷售環(huán)節(jié)的稅收并不必然成反比。比如，香港2010年11月為了抑制快速上漲的房地產(chǎn)價格。在原有的4.25%的印花稅上分三個等級加征額外印花稅，6個月以內(nèi)轉(zhuǎn)售的，稅率為交易額的15%，6個月至12個月之間轉(zhuǎn)售的。稅率為10%，12個月以上至24個月之間轉(zhuǎn)售的，稅率為5%。但香港房價卻未受此影響，反而呈現(xiàn)出價漲量縮之勢。在隨后的2011年房價漲速高達16%。在2012年10月港府再次將額外印花稅分別調(diào)整為20%，15%和10%，并對特定群體再加征15%的買家印花稅，房價在2013年卻依然堅挺。（數(shù)據(jù)來自于香港特別行政區(qū)政府差餉物業(yè)估價署的相關(guān)報告。）

中國內(nèi)地也曾于2010年起對5年內(nèi)出售的二手房加征5%的營業(yè)稅。政策調(diào)整后，房價在短暫徘徊后，再度報復(fù)性上漲。（數(shù)據(jù)來源于中國統(tǒng)計局13年統(tǒng)計年鑒。）

從實例可以看出，增加房產(chǎn)流轉(zhuǎn)時的稅費并不必然會抑制房價。這是因為商品房做為一種商品，其價格從本質(zhì)上來說是受供需關(guān)系影響。但住房相較于其他商品，其特殊的地方在于他不僅有自住需求，還有投資需求。在自住需求遠遠大于市場供應(yīng)的情況下，二手房交易稅費的增加雖然會造成短期內(nèi)投機者出售時交易成本增加，從而從理論上減少投機需求，使需求曲線由D移至D1。但也會因此造成投機者惜售，從而導(dǎo)致市場供應(yīng)進一步地縮減，使供給曲線由S移至S1。當(dāng)市場供應(yīng)縮減幅度大于需求減少幅度時，會進一步加大供需差額。使成交價格P上升到P1。而價格上升又會拉動投資需求上升，從而促使房價加速上漲。但如果稅費足夠高，使投機需求減少幅度大大高于市場供應(yīng)縮減幅度，此時，需求曲線將由D移至D2，而供給曲線由S移至S2，供需差額得到縮小，成交價格也由P下降至P2。投資需求減少幅度和市場供應(yīng)縮減幅度到底誰更嚴(yán)重，是由房產(chǎn)流轉(zhuǎn)時的稅負水平所決定。當(dāng)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費遠低于預(yù)期由房價上升而帶來的收益時，在流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅會導(dǎo)致供應(yīng)相較需求減少幅度更大，從而使房價加速上升。只有當(dāng)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅費超過預(yù)期由房價上升而帶來的收益時，才會使需求以比供給更大幅度縮減，從而達到抑制房價的目的。

流通環(huán)節(jié)稅負對房價的影響

（二）保有環(huán)節(jié)稅收對房地產(chǎn)價格的影響

房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收又分為直接稅和間接稅。保有環(huán)節(jié)的直接稅，即對購房者保有房屋進行征稅，其稅負無法轉(zhuǎn)嫁。保有環(huán)節(jié)的間接稅是針對出租房屋的租金收入征稅，其稅負可以轉(zhuǎn)嫁給承租人。

1.保有環(huán)節(jié)間接稅對房地產(chǎn)價格的影響

目前，各國均對房地產(chǎn)租金收入進行征稅。數(shù)據(jù)顯示，對租金收入征稅對房價基本上不產(chǎn)生影響。比如香港，雖然政府每月按實際租金收入的15%征收物業(yè)稅，但房價還是一路高漲。而中國內(nèi)地對個人房屋租賃收入扣減一定費用后按20%減半征收，即按10%征收個人所得稅，并再加征4%的房產(chǎn)稅。也沒有對房價產(chǎn)生任何實質(zhì)影響。間接稅對房價影響有限。其一，是因為在投機氣氛濃厚的房產(chǎn)市場，房價漲幅會遠遠高于租金漲幅。按租金計算的間接稅如果折算成按房價計算，則稅率會呈現(xiàn)出遞減的趨勢。其二，在投機氣氛濃厚的房產(chǎn)市場，租售比較高，根據(jù)禧泰全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)中心公布的數(shù)據(jù)，2013年中國內(nèi)地城市平均租售比為1：387。較高的租售比使房產(chǎn)持有者因房屋租金而交納的稅費能夠從房屋的售價上漲中得到補償。其三，是因為間接稅征收上有一定難度。由于個人住房出租比較分散隱蔽，難以監(jiān)管，導(dǎo)致相關(guān)稅種征收成本較高。主要依納于住房持有者的主動申報。而中國內(nèi)地由于公民納稅意識較薄弱，偷稅漏稅現(xiàn)象比較普遍。這也進一步減弱了相關(guān)稅種對房價的作用。

2.保有環(huán)節(jié)直接稅對房地產(chǎn)價格的影響

保有環(huán)節(jié)的直接稅，即是在我國引起爭議并正在試點的房產(chǎn)稅。雖然各國名稱不同，但其實質(zhì)都是對房產(chǎn)所有者持有房產(chǎn)進行征稅。多國的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，保有環(huán)節(jié)的直接稅對房價影響有限。例如，香港的差餉稅是由政府定期評估市場租金，然后在這一虛擬租金值打八折的基礎(chǔ)上征收5%的差餉稅，差餉稅稅率按房產(chǎn)市場價值折算后的稅率，大約只有房價的0.20.3%。香港的高昂房價表明，差餉稅并沒有對香港的房價產(chǎn)生足夠的抑制作用。日本從1955年將對房價征收的固定資產(chǎn)稅稅率調(diào)整為1.4%，但是房價卻一路上漲，并于1991年達到頂點，當(dāng)時東京一地的地價超過了美國全國地價總和。在韓國，針對房產(chǎn)的直接稅有1961年開始征收的0.5%的財產(chǎn)稅和2005年開始征收的綜合不動產(chǎn)稅，2005年的綜合不動產(chǎn)稅是韓國政府為了抑制當(dāng)時速增長的房價開征的，是房屋總價值按59%―70%折算后再依照0.75%―2%的稅率征收。實行綜合不動產(chǎn)稅的第一年，韓國樓市小幅下降后，又馬上加速上升。以上國家的房價顯示出房產(chǎn)稅并不能抑制房價快速上漲。而同是征收房產(chǎn)稅，美國的房產(chǎn)稅是估價的0.8%3%，平均為1.5%左右。在房產(chǎn)稅負基本一致的情況下，美國平均房價并未和日本，韓國一樣出現(xiàn)暴漲，其房價絕對值并不高，增長幅度也較低。

正反兩方面的數(shù)據(jù)顯示出房價受房產(chǎn)稅影響有限，兩者并無直接關(guān)聯(lián)。反而房產(chǎn)價格上漲較快的城市比如香港、日本、韓國等，基本都呈現(xiàn)出人多地少的特點。其中，日本總?cè)丝?.4億，國土面積為37萬平方公里，人均占地面積為2643平方米。而平均房價較低的美國則剛好相反，地廣人稀，人均占地面積較大。美國國土總面積963萬平方公里，人口2.4億，人均占地面積美國為40125平方米。是日本的15倍。房價顯示出與人均占地面積成比較明顯的反比關(guān)系。

針對房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征收的房產(chǎn)稅，之所以和房價關(guān)聯(lián)性較弱，是因為房產(chǎn)稅稅率一般均為1.5%以下，這樣的稅率雖然會增加房產(chǎn)保有成本，但對房價不會產(chǎn)生決定性的影響。從長期來看，房產(chǎn)價格最終仍是受供需關(guān)系影響。在人多地少，自住需求旺盛的市場，需求缺乏彈性。征收房產(chǎn)稅雖然可以一定程度上降低空置率，加大供應(yīng)，但幅度非常有限。當(dāng)增加的供應(yīng)量仍然沒法滿足自住需求時，價格將進一步上漲，價格的上漲預(yù)期如果超過征收房產(chǎn)稅帶來的損失，又會帶動投機需求，使供需關(guān)系進一步不平衡，促使價格進一步提高。

為了排除經(jīng)濟，文化和居住習(xí)慣差異等因素。進一步驗證房價對房產(chǎn)稅不敏感，而更多地受供需關(guān)系影響。以美國為例，從1997年到2007年，美國房價總體上漲了57%，而其中紐約因人口密度較大，雖然房產(chǎn)稅實際稅率最高達到4.75%，遠較全美平均稅率高。房價卻仍然上漲了124.2%，遠遠高于平價漲幅。即使在隨后發(fā)生的次貸危機中，紐約房價依然比較堅挺。

二、對我國房地產(chǎn)相關(guān)稅收制度的建議

（一）重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅

相較保有環(huán)節(jié)，適當(dāng)加大流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅對打擊投機作用更明顯。為了體現(xiàn)稅收制度對社會收入的調(diào)節(jié)，適當(dāng)打擊投機，保障人民的基本需求。需要重交易環(huán)節(jié)征稅，輕保有環(huán)節(jié)征稅。已有多國經(jīng)驗顯示，只有這樣才能真正達到抑制投機的效果。比如韓國，在2005年開征的綜合不動產(chǎn)稅并沒有控制住當(dāng)時瘋狂的房價，直到出臺了更為嚴(yán)厲的房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得稅，才終于使房價趨于平穩(wěn)。而在德國，過去10年間，名義上房價每年僅上漲1%，但德國物價水平平均每年漲幅達2%，扣除物價因素，德國房價實際上在以每年1%的速度縮水。這主要也是因為德國對交易環(huán)節(jié)征收較高稅負，從而成功地抑制了投機需求所致。我國目前正處于快速城鎮(zhèn)化階段，自住需求旺盛，房價一定程度的上漲不可避免。在這個過程中，如果不對投機需求加以調(diào)控。極易出現(xiàn)失控，從而給國民經(jīng)濟帶來沉重影響。為了推動我國房地產(chǎn)市場健康、有序、持續(xù)、穩(wěn)定地發(fā)展，必須采用有效可行的措施，遏制虛假需求，促使房地產(chǎn)市場回歸理性。這就要求政府在制訂稅收政策時，應(yīng)注意相關(guān)稅種對房價和投機的影響，著重考慮通過加強流通環(huán)節(jié)的稅負來調(diào)節(jié)投機需求，輕保有環(huán)節(jié)征稅，重流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)征稅。通過合理的稅收制度設(shè)計促使我國房地產(chǎn)健康均衡發(fā)展。

（二）房產(chǎn)稅的征收應(yīng)兼顧公平與效率

近幾年我國開征房產(chǎn)稅的呼聲越來越高。2010年國務(wù)院在轉(zhuǎn)發(fā)發(fā)改委《關(guān)于2010年深化經(jīng)濟體制改革重點工作的意見》時，明確提出“逐步推進房產(chǎn)稅改革”，并于2011年起在上海，重慶等地方進行了試點。房產(chǎn)稅在全國開征已是呼之欲出。由于房產(chǎn)稅開征影響人群較廣，計稅金額較大，社會壓力較重，所以需要極其慎重。目前，各國在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)征稅時基本上都堅持了“寬稅基，少稅種，低稅率，多優(yōu)惠”的原則。具體到我國，對將來開征的房產(chǎn)稅，在制定相關(guān)政策時，有以下幾點需要考慮。

1.稅基的確定

目前各國公認的稅基確定有三種方法，分別是成本法，市場評估法和收益法。絕大部分國家目前均采用市場評估法做為計稅依據(jù)。而我國在上海、重慶試點時采用的是成本法。

成本法和市場評估法相比較，優(yōu)勢是計算簡單，估價成本較低。但是成本法下，稅基采用房產(chǎn)余值，不能充分反應(yīng)房產(chǎn)現(xiàn)值。一方面會導(dǎo)致以較高價格購入住房的所有者還要承擔(dān)比其他住房所有者更高的稅負，進一步加重這部分人群的財務(wù)負擔(dān)，造成極度不公平。另外一方面，房地產(chǎn)價格的上漲與政府增加公共投入，改善基礎(chǔ)設(shè)施有關(guān)，而按購入成本征稅使政府不能充分參與房地產(chǎn)增值的分配，會反過來影響政府公共投入。所以，房產(chǎn)稅稅基宜采用以市場價值為基礎(chǔ)的評估價值。這就要求政府建立起完善的評估機制，綜合考慮不同房地產(chǎn)的市價，地段，容積率，已使用年限，臨近公用設(shè)施等情況，確定合理的評估價值。同時應(yīng)做到公開、公平、公正，堅持對做為征收依據(jù)的評估價進行公示。如果納稅人認為估價不合理，應(yīng)有渠道允許其申訴，并有相應(yīng)的裁議程序進行重估和解決爭議。為了減低估價成本，評估價值原則上應(yīng)保持一定穩(wěn)定性，每隔24年再根據(jù)物價變動幅度和房產(chǎn)折舊額重新調(diào)整評估價值。

2.稅率宜按量采用累進制

目前，日本，韓國，澳大利亞等多國在保有環(huán)節(jié)征稅都采用了累進稅率，在具體設(shè)計上，既有按量累進的，也有按房產(chǎn)總價累進的。累進稅率的設(shè)置能對多套房持有者造成心理和經(jīng)濟上的雙重壓力，從而有效抑制投機。并在一定程度上增加市場供應(yīng)量。從而有效保障自住需求。在稅率設(shè)計上，由于居住習(xí)慣、配套設(shè)施、交通等原因，中國居民一般更愿意選擇在中心城區(qū)居住，從而導(dǎo)致中心城區(qū)和郊區(qū)房價相差甚遠，如果按房價總額來設(shè)置累進稅率，會使大量房產(chǎn)持有者承擔(dān)高房價的同時還要承擔(dān)過高的保有稅，有使公允，所以稅率上建議采用按量累進制。以每個家庭人均住房面積做為累進依據(jù)，人均面積越高，要承受的稅率也越高。通過帶有懲罰性質(zhì)的累進稅率的設(shè)計，使房產(chǎn)稅能有效達到控制投機需求的目的。

3.優(yōu)惠政策的確定

各國對個人住房在保有環(huán)節(jié)征稅時都設(shè)置了一定的優(yōu)惠政策。比如，大部分國家都規(guī)定了起征點。美國對老人，殘疾人等特定人群有減稅優(yōu)惠，個人繳納房產(chǎn)稅還可抵扣部分個人所得稅。而目前，我國在上海，重慶試行的房產(chǎn)稅政策都只針對個人新購置的第二套住房征收房產(chǎn)稅，對存量房產(chǎn)不予征收。這種優(yōu)惠政策，沒有對居民基本生活性用房和投機性房產(chǎn)進行區(qū)分。近10年，中國房產(chǎn)市場投機氛圍濃厚，大量房產(chǎn)掌握在投機者手中，如果不對存量住房征稅，則大量投機購房無需征稅，無法達到抑制投機的目的。也違背了稅收負擔(dān)的支付能力原則，使房產(chǎn)稅無法達到調(diào)節(jié)收入分配的目的，同時，也造成國家稅收的大量流失。因此，在正式制定房產(chǎn)稅制度時，應(yīng)取消該優(yōu)惠政策，適當(dāng)擴大房產(chǎn)稅稅基，加大房產(chǎn)稅的征收范圍。同時在對所有房產(chǎn)均開征房產(chǎn)稅的基礎(chǔ)上，按每個家庭人均住宅面積設(shè)置起征點。這樣，一方面避免增加普通居民的負擔(dān)。另一方面也能使房產(chǎn)稅達到調(diào)節(jié)分配的初衷，并保證國家稅收穩(wěn)定增長。

4.健全征收管理

在征收管理上，應(yīng)盡快堵塞相關(guān)漏洞，為全面開征房產(chǎn)稅創(chuàng)建條件。這就要求各部門之間相合協(xié)作，相關(guān)資料共享可查，完善房產(chǎn)稅稅源的監(jiān)控系統(tǒng)。在全國開征房產(chǎn)稅之前，全國住房信息系統(tǒng)必須盡快聯(lián)網(wǎng)，并和稅收系統(tǒng)，公安部門的居民身份和戶籍信息相互聯(lián)網(wǎng)，以便開征房產(chǎn)稅后，稅務(wù)機關(guān)能及時掌握土地交易和每個家庭人均房產(chǎn)面積等情況，防止偷稅漏稅。

其次，由于房產(chǎn)稅涉及人員較廣，征收成本較高。所以必須促使納稅人主動納稅。稅收系統(tǒng)應(yīng)和銀行等相關(guān)單位盡快形成資源共享，逐步建立起完善的稅收信用體系。將公民納稅情況納入信用考察范圍。直接影響其個人信貸，教育，物業(yè)轉(zhuǎn)讓等。從而督促納稅人自覺主動納稅。

最后，要制定相關(guān)的懲罰性政策。對超過一定時間未及時納稅者處以一定滯納金，對惡意逃稅行為，可以拍賣物業(yè)，通過這些政策進一步加強納稅人自覺納稅的意識。

綜上所述，我國在開征房地產(chǎn)相關(guān)稅收，特別是保有環(huán)節(jié)的稅收時，應(yīng)兼顧公平與效率以便既達到調(diào)節(jié)收入，促使稅收穩(wěn)定增長的目的，又能保障居民的基本用房需求，避免給社會帶來較大震蕩。

參考文獻：

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第4篇：新房產(chǎn)稅細則范文

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；土地增值稅；納稅籌劃

中圖分類號：C91文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）12-0039-02

1 引言

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉及的稅種比較多，包括營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、土地使用稅、契稅、印花稅、房產(chǎn)稅等。其中土地增值稅是對有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人征收的一種稅，它是按照30%、40%、50%、60%的四級超率累進稅率計征的，稅負比較重，而且，繳納土地增值稅的同時企業(yè)還需繳納營業(yè)稅及附加稅、印花稅等。因此，如果能夠通過有效的納稅籌劃減少土地增值稅支出，對于減輕企業(yè)負擔(dān)、提高企業(yè)收益有著積極的影響。

2 納稅籌劃的概念及原則

納稅籌劃是在法律允許的范圍內(nèi)，對涉稅行為進行合理籌劃，達到減輕稅收負擔(dān)的目的。

在設(shè)計納稅籌劃方案時，必須具備以下原則：

（1）合法性。納稅籌劃是一種合法行為，企業(yè)通過違法行為來逃避繳納稅款，損害國家利益，不是納稅籌劃，被發(fā)現(xiàn)后不僅要補繳稅款和滯納金、接受罰款，還會對企業(yè)和個人聲譽造成重大影響，得不償失。要滿足合法前提，籌劃主體應(yīng)當(dāng)認真了解稅法的相關(guān)規(guī)定，不僅要有合法籌劃的意圖，還要從程序規(guī)范上保持合法原則。

（2）成本效益原則。有效的納稅籌劃必須使企業(yè)的整體負擔(dān)減輕，即籌劃之后增加的成本必須小于籌劃帶來的效益增加。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)涉稅廣泛，項目開發(fā)周期較長，經(jīng)營管理較為復(fù)雜，如果只考慮降低土地增值稅，有可能造成其他稅種的負擔(dān)增加了，或者當(dāng)前的稅負減輕了，卻使以后的稅負加重了，亦或者改變經(jīng)營管理模式增加的成本反而高于節(jié)稅的效應(yīng)，這些都不是有效的納稅籌劃。因此，籌劃主體必須著眼于企業(yè)整體的成本效益，才能提出成功有效的方案。

3 房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃具體方法

土地增值稅的計算公式為：

應(yīng)納稅額 ＝ ∑（每級距的土地增值額 × 使用稅率）

＝ 增值額 × 適用稅率 — 扣除項目金額 × 速算扣除數(shù)

在以上公式中，增值額是應(yīng)稅收入減去扣除項目金額的差額，增值率即增值額與扣除項目金額的比率，應(yīng)稅收入包括轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的貨幣收入、實物收入和其他收入，對于不同主體的不同的轉(zhuǎn)讓行為，可扣除項目不盡相同。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓新房的行為，可扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費用、與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金及加計扣除。對于房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓存量房的行為，可扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房屋及建筑物的評估價格和轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)繳納的稅金。

（1）收入形式轉(zhuǎn)化。

當(dāng)可扣除項目金額一定時，應(yīng)稅收入的增加會造成增值額和增值率的增加，在超率累進稅率的計稅方法下，增值率增加可能導(dǎo)致稅率的提高，從而使納稅人的稅負大幅度上升。因此，合理地減少應(yīng)稅收入，能夠有效地降低稅負。

收入的形式轉(zhuǎn)化，就是將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓過程中可以單獨進行處理的部分分離出來，轉(zhuǎn)化成非土地增值稅的應(yīng)稅范圍，從而達到減少土地增值稅應(yīng)稅收入降低稅負的目的。

在轉(zhuǎn)讓新建商品房時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的可能不是毛坯房，而是經(jīng)過了一定程度的精裝，這一方面反映了購房者更高的要求，另一方面也體現(xiàn)了企業(yè)的營銷策略，如果企業(yè)在購房合同上只有總體轉(zhuǎn)讓價格，那么所有價款都應(yīng)當(dāng)作為土地增值稅的應(yīng)稅收入，為了降低稅負，企業(yè)可以將房屋裝修增值分割出來。具體操作是企業(yè)再設(shè)立一家裝修公司，專門為其開發(fā)的房屋進行裝修，在售房的時候需與購買者簽訂兩份合同，一份是與房地產(chǎn)企業(yè)簽訂購買毛坯房的合同，一份為與裝修公司簽訂的裝修合同，由于第二份合同記載的收入金額按建筑業(yè)繳營業(yè)稅，這樣可以降低土地增值稅和營業(yè)稅稅負。

房地產(chǎn)企業(yè)在轉(zhuǎn)讓原自用自營的房地產(chǎn)時，如果打算將其中的設(shè)施一并轉(zhuǎn)讓，也應(yīng)當(dāng)考慮將其中可以單獨處理的部分分割出來，分別出售。具體操作是與購買者簽訂的合同中分別注明房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓價格和其它設(shè)施的轉(zhuǎn)讓價格，或者分別簽訂兩份合同，這樣其它設(shè)施的轉(zhuǎn)讓屬于增值稅應(yīng)稅行為而不屬于土地增值稅納稅范圍。如果納稅人不將價款區(qū)分開來，整體出售，可能導(dǎo)致多繳稅款。

（2）開發(fā)費用扣除方法的選擇。

房地產(chǎn)開發(fā)費用是指與房地產(chǎn)開發(fā)項目有關(guān)的銷售費用、管理費用和財務(wù)費用，但是由于這三項費用是期間費用，直接計入當(dāng)期損益，不按成本核算對象進行分攤，因此它們不是按其實際發(fā)生費用進行扣除，而是按照《土地增值稅暫行條例實施細則》的標(biāo)準(zhǔn)進行扣除。

根據(jù)《實施細則》規(guī)定，開發(fā)費用的扣除具體有下面兩種方法：

①如果納稅人能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目與計算分攤利息支出，并能提供金融機構(gòu)貸款證明，那么允許扣除的開發(fā)費用為：利息 ＋（取得土地使用權(quán)的金額＋ 開發(fā)成本）× 5% 以內(nèi)。

②如果納稅人不能計算分攤利息支出或不能提供金融機構(gòu)貸款證明，其允許扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費用為：（取得土地使用權(quán)的金額 ＋ 開發(fā)成本）× 10% 以內(nèi)。

第一種方法中據(jù)實扣除的利息不能超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計算的金額，且對于超過貸款期限的利息部分和加罰的利息不允許扣除。兩種方法中具體比例由各省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。

如果企業(yè)能計算分攤利息和提供金融機構(gòu)貸款證明，就可以從這兩種方法里任選其一。在此前提下，如果企業(yè)向金融機構(gòu)借款的利息支出比較高，企業(yè)可以考慮按第一種方法計算扣除；如果向金融機構(gòu)借款的利息支出比較少，可以考慮不提供貸款證明，按第二種方法計算扣除。因此，企業(yè)應(yīng)當(dāng)分別計算兩種方法下可扣除的金額，選擇較高者計入開發(fā)費用，開發(fā)費用越高，增值額和增值率越低，稅負也就越輕。

（3）建房方式的選擇。

根據(jù)稅法的規(guī)定，對于一方出地另一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。企業(yè)可以利用這一規(guī)定進行納稅籌劃。比如，房地產(chǎn)企業(yè)先取得一塊土地的使用權(quán)，再確定出資方，協(xié)商出資總額和建成后分配的比例，然后由房地產(chǎn)企業(yè)負責(zé)開發(fā)。由于雙方獲得房產(chǎn)后都無需繳納土地增值稅，雙方可以協(xié)商以低于房地產(chǎn)企業(yè)自行開發(fā)銷售的售價的合理價格作為出資額，確定合適的分房比例，使各自分得的房產(chǎn)所付出的成本低于自行購置房地產(chǎn)的成本，實現(xiàn)互利共贏。

另外，如果房地產(chǎn)企業(yè)能瞄準(zhǔn)最終客戶，也可以選擇代客戶進行房地產(chǎn)開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入。在此代建行為中，房地產(chǎn)權(quán)屬沒有發(fā)生轉(zhuǎn)移，因此不是土地增值稅納稅范圍，房地產(chǎn)企業(yè)以收取的代建費和價外費用按服務(wù)業(yè)計征營業(yè)稅。在具體操作中，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)事先與客戶簽訂委托代建合同，以客戶的名義取得土地使用權(quán)、辦理房屋立項和相關(guān)手續(xù)，否則，就屬于房屋銷售行為，不僅按銷售不動產(chǎn)繳納營業(yè)稅，還要繳土地增值稅。為了獲得客戶的積極配合，房地產(chǎn)企業(yè)還可以適當(dāng)降低代建收入。

（4）其它稅收優(yōu)惠的把握。

稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。另外，對于納稅人既建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，又建造其他房地產(chǎn)開發(fā)的，應(yīng)分別核算增值額，不分別核算或不能準(zhǔn)確核算增值額的，其建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅不能使用這一免稅規(guī)定。

因此，如果房地產(chǎn)企業(yè)既有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的開發(fā)項目又有其他開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)考慮分別核算是否能利用這條稅收優(yōu)惠帶來減稅效應(yīng)；如果企業(yè)只有普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，也應(yīng)當(dāng)預(yù)測能否通過合理定價，適當(dāng)?shù)卣{(diào)整成本，以達到免繳土地增值稅的目的。

4 總結(jié)與思考

（1）經(jīng)常關(guān)注國家政策方向和稅收規(guī)定的變動。我國當(dāng)前正處于經(jīng)濟體制改革和經(jīng)濟迅速發(fā)展的時期，政策和稅收法律法規(guī)的變動對納稅籌劃有很大影響，作為籌劃主體，應(yīng)當(dāng)保持高度關(guān)注。比如，國家出臺了新的稅收優(yōu)惠政策，如果企業(yè)不關(guān)注或不了解如何操作而沒有享受到優(yōu)惠政策，就是錯失良機，導(dǎo)致多繳稅款。

（2）加強企業(yè)內(nèi)部的配合。納稅籌劃不是完全由財務(wù)部完成的，它可以通過影響企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的各個環(huán)節(jié)來完成，需要企業(yè)各部門的緊密配合。

（3）加強與外部利益相關(guān)者的溝通，特別是與客戶的溝通。在以上的方法中略有提及，為了促使客戶幫助企業(yè)一起完成納稅籌劃，可以向客戶給予一定的優(yōu)惠，如果企業(yè)只關(guān)注減輕自身負擔(dān)而增加了客戶的負擔(dān)，這樣客戶不接受，納稅籌劃就無法進行。

參考文獻

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［3］ 翟繼光. 企業(yè)納稅籌劃優(yōu)化設(shè)計方案［M］.北京： 電子工業(yè)出版社，2009.

第5篇：新房產(chǎn)稅細則范文

近日，我省房地產(chǎn)（中介）專家委員會對《房地產(chǎn)估價報告評審表》評審細則進行了規(guī)范，以更利于各估價機構(gòu)完善房地產(chǎn)估價報告，也方便了各評審人員具體操作?！斗康禺a(chǎn)估價報告評審表》仍采用中國房地產(chǎn)估價與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)學(xué)會的統(tǒng)一格式，但對房地產(chǎn)技術(shù)報告的評審僅只有在“數(shù)據(jù)來源與確定、參數(shù)選取與運用及計算過程”中提出了要求，也就是依據(jù)“數(shù)據(jù)來源依據(jù)充分或理由充足，參數(shù)選取客觀、合理，理論和現(xiàn)實上有說服力，有必要的分析和過程，計算過程完整、嚴(yán)謹、正確”進行評審。根據(jù)《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》第二十三條規(guī)定：估價專家委員會應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起10日內(nèi)，對申請鑒定的估價報告的估價依據(jù)、估價技術(shù)路線、估價方法選用、參數(shù)選取、估價結(jié)果確定方式等估價技術(shù)問題出具書面鑒定意見。所以對房地產(chǎn)估價報告進行專業(yè)技術(shù)鑒定，也主要是對其估價技術(shù)報告進行技術(shù)鑒定，估價報告不存在技術(shù)問題的，應(yīng)維持估價報告；估價報告存在技術(shù)問題的，估價機構(gòu)應(yīng)當(dāng)改正錯誤，重新出具估價報告。其實，作為一份完整的房地產(chǎn)估價報告，估價技術(shù)報告應(yīng)是其最核心的部分，如果沒有比較明確的評審要求，對估價機構(gòu)和評審人員都不利于具體操作，報告評審會有失公允，也會使估價機構(gòu)難以發(fā)現(xiàn)自身技術(shù)報告的缺陷而不求改進。

本人經(jīng)過多次參加全省范圍內(nèi)的房地產(chǎn)估價報告的專家評審和司法技術(shù)鑒定工作，閱歷過一些估價機構(gòu)所完成估價報告，結(jié)合自身工作經(jīng)驗和相關(guān)資料，對房地產(chǎn)估價技術(shù)報告存在一些常見問題進行綜述，以供同行參考。

一、估價技術(shù)路線和估價方法常見問題及分析

《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中對估價技術(shù)報告的要求是應(yīng)詳細說明估價技術(shù)思路，采用的方法及其理由、估價方法的定義。估價人員應(yīng)熟知、理解并正確運用市場比較法、收益法、成本法、假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價修正法以及這些估價方法的綜合運用。但通過調(diào)查各估價機構(gòu)所完成的報告，常見缺陷有：

（1）報告的技術(shù)思路、估價方法描述不清，估價方法也無定義。從估價報告的全局看，從價方法的選用是否正確，此問題很關(guān)鍵。選用方法應(yīng)全面、恰當(dāng)，是否有合理的說明和理由。不選用的，充分說明理由，選用的，簡述了道理。

（2）只使用了一種估價方法。盡管《房地產(chǎn)估價規(guī)范》中有規(guī)定對同一估價對象宜選用兩種以上的估價方法進行估價，但實際中我們大多數(shù)估價機構(gòu)所出具的估價報告只采用了一種評估方法。當(dāng)然，這其中也受到估價對象特殊性和當(dāng)?shù)毓纼r條件的限制。但現(xiàn)在很多銀行和拆遷管理部門都已明確提出，估價方法還是應(yīng)選擇兩種以上評估方法，不得隨意取舍；若必須取舍，應(yīng)在估價報告中予以說明并陳述理由。

（3）能用市場比較法的沒有用。市場比較法適用于同類房地產(chǎn)交易案例較多的估價，有條件選用市場比較法進行估價的，應(yīng)以市場比較法為主要的估價方法?！冻鞘蟹课莶疬w估價指導(dǎo)意見》第十六條規(guī)定：拆遷估價一般應(yīng)當(dāng)采用市場比較法。

（4）有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價沒有選用收益法作為其中的一種估價方法。有些估價機構(gòu)對賓館、酒店的評估，特別是在拆遷估價報告中對商鋪或門面的評估不采用收益法而采用其它評估方法，致使委托方或有關(guān)當(dāng)事人也會提出疑議。

（5）已明確的估價目的，適宜采用多種估價方法進行估價的，沒有同時采用多種估價方法進行估價。估價方法的選用沒有結(jié)合估價對象的特點或不符合有關(guān)的規(guī)定。我們評審報告就應(yīng)就估價方法是否與估價目的、估價對象適用，以確定估價技術(shù)路線是否正確。

（6）具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價，未選用假設(shè)開發(fā)法作為其中的一種估價方法。一些拆遷戶在質(zhì)詢估價機構(gòu)時經(jīng)常會問到為什么沒有采用假設(shè)開發(fā)法？這其實原因很簡單，無論采用何種評估方法的估算結(jié)果，都必須是“拆遷估價時點一般為房屋拆遷許可證頒發(fā)之日”的房地產(chǎn)市場價格。

（7）簡單的采用成本法對任何物業(yè)進行進行估價。在無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較法、收益法、假設(shè)開發(fā)法進行估價的情況下，可采用成本法作為主要的估價方法。而一些估價人員為了操作方便，一直沿用成本法或重置成本法直接估價，這已不適應(yīng)市場的需要。

近日，筆著評審過某估價機構(gòu)完成的對一賓館的拆遷估價報告，該報告技術(shù)路線是對土地和建筑物價值分別進行評估，其中地價采用比較法和成本逼近法評估，建筑物價值采用成本法和收益法評估?？此撇捎昧硕喾N評估方法，其實質(zhì)是只有一種評估方法，且沒有堅持房地合一的評估原則，對一份有技術(shù)含量的拆遷估價報告而言是不妥的。

二、市場比較法常見問題及分析

市場比較法是估價機構(gòu)應(yīng)用得比較多的一種評估方法，基本上大多數(shù)的估價人員都能夠熟練運用。但并不是說，每個人都能將該評估方法做得天衣無逢而無紕漏或瑕疵。盡管各估價機構(gòu)所使用的市場比較法的格式都不會一致，但其要求或內(nèi)涵應(yīng)完全一樣的，所以估價人員應(yīng)嚴(yán)格按照要求進行操作，在能使估價結(jié)果真正符合市場價值。

（1）可比實例選擇不當(dāng)或可比實例不符合條件（用途相同、結(jié)構(gòu)相同、所處地段相同）。如：比較實例的價格過高或者過低，交易日期與估價時點相隔過長（不能超過1年的時間，《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》對此已有明確規(guī)定），房屋用途內(nèi)涵不一致（如門面與商場鋪面比較），非同一區(qū)域內(nèi)案例比較。

（2）修正系數(shù)的確定沒有充足的理由，修正系數(shù)的取值不統(tǒng)一、不規(guī)范或比較物與參照物相互顛倒。不同性質(zhì)的房地產(chǎn)（如：居住、工業(yè)等），其因素修正時選取的側(cè)重點和權(quán)重應(yīng)不同。

（3）單項修正對可比實例成交價格的調(diào)整幅度超過了20%，或者各項修正對可比實例成交價格的綜合調(diào)整幅度超過了30%。這種可能性主要是因為估價人員在選擇比較案例的不恰當(dāng)，或者有無意識讓估價結(jié)果偏離正常值，手段并不高明而容易讓人產(chǎn)生誤解。

（4）比較修正的方向錯誤。因素修正時，將修正方向搞反，分子分母顛倒，土地未作年期修正；在比較情況說明時判斷有差異應(yīng)予修正，但在實際計算中未修正。

（5）區(qū)域因素比較修正的內(nèi)涵理解錯誤或區(qū)域因素與個別因素混淆不請。區(qū)域因素與各別因素具體比較修正項目的選擇沒有結(jié)合估價對象與可比實例的差異?？杀葘嵗臓顩r必須是取其在成交日期時的狀況，應(yīng)與評估對象的特點結(jié)合起來。區(qū)域因素與個別因素具體修正因素可參照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》。

（7）比較修正項目有漏項?？杀葘嵗慕灰浊闆r未說明，非正常交易情況的要進行交易情況修正而未進行修正；交易日期未能修正，日期修正應(yīng)采用類似房地產(chǎn)的價格變動率或指數(shù)進行調(diào)整，也可根據(jù)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)價格的變動情況和趨勢作出判斷，給予調(diào)整；建立價格可比基礎(chǔ)時，價格內(nèi)涵不一致，如報價與成交價格、樓盤均價與案例單價、含有房屋裝修的成交價值等明顯不一致時也未作任何修正；付款方式的不同也未作修正；對交易稅費非正常負擔(dān)的情況也未能修正等。

（8）間接比較與直接比較混淆不清。這個問題比較隱蔽，一般非專業(yè)水準(zhǔn)也很難看出來，所以估價人員避免采用與之相關(guān)的比較因素進行修正，而導(dǎo)致結(jié)果偏差。

三、收益法常見問題及分析

收益法應(yīng)該是估價人員比較好使用操作的一種評估方法，一般來說，只要采用資本化率、收益年限等參數(shù)取值合理、凈收益計算無錯誤，評估過程是難以過多挑剔的。當(dāng)然，收益法也有的銀行明確提出盡量不要估價人員使用的估價方法。所以我們估價人員更應(yīng)該慎重在使用收益法評估。

（1）收益期限確定錯誤。收益年限的確定未說明來源，一般是因為前面缺少權(quán)利描述造成的。收益年限的確定是我們估價人員爭議比較多的一個參數(shù)，在拆遷評估過程經(jīng)常會遇到這個問題。其實在《房地產(chǎn)估價規(guī)范》也有明確規(guī)定：當(dāng)建筑物耐用年限長于或等于土地使用權(quán)年限時，一般直接根據(jù)土地使用權(quán)年限確定；當(dāng)建筑物耐用年限短于使用權(quán)年限時，可先根據(jù)建筑物耐用年限確定未來可獲收益的年限，然后再加上土地使用權(quán)年限超出建筑物耐用年限的土地剩余使用年限價值的折現(xiàn)值，另一種方法是將未來可獲收益的年限設(shè)想為無限年，選用無限年的收益法計算公式（凈收益中扣除建筑物折舊和土地取得費用的攤銷）。

（2）沒有以客觀收益和正常費用作為價格評估的依據(jù)。出租收益是否穩(wěn)定，對于客觀收益沒有考慮到未來的變化，要分析未來收益變化的趨勢，不能只看當(dāng)前收益情況?？陀^收益是與類似房地產(chǎn)的正常情況下的潛在毛收入、有效毛收入、運營費用或凈收益進行比較，若與正常客觀的情況不符，應(yīng)進行適當(dāng)?shù)恼{(diào)整修正，使其成為正?？陀^的，不能僅依據(jù)某一個案例的收入情況確定。

（3）收益的測算錯誤。如果有已出租情況，要根據(jù)租賃合同的約定，分租賃期內(nèi)（采用約定租金）和租賃期外（采用市場租金）兩種情況分別計算；采用比較法求客觀收入時，幾個比較實例應(yīng)與估價對象有可比性；計算毛收入時套用的天數(shù)錯誤、面積錯誤（應(yīng)扣減的未扣減）；計算毛收入時未考慮空置率或入住率、出租率（空置也要考慮客觀租金），酒店還要考慮上座率。租賃收入沒有包括有效毛租金收入和租賃保證金、押金等的利息收入。收益法中賓館的自用辦公用房、技術(shù)層、設(shè)備層、公共大堂等在計算時不能重復(fù)計算其收益；不是房產(chǎn)收入的也不能計入房產(chǎn)中，如賓館中床、空調(diào)、桌椅、電視等其它設(shè)備設(shè)施，不能再單獨計算價值。

（4）正常費用的測算錯誤。費用的測算遺漏了項目或增加了不合理的項目，如直接經(jīng)營型房地產(chǎn)漏扣商業(yè)利潤，以及正常費用中稅金的計算只計算了房產(chǎn)稅而沒有計算營業(yè)稅及其附加和土地使用稅；如將折舊費、土地攤提費、抵押貸款利息、所得稅等也計入扣除項目。對于帶租約的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的評估，租約期內(nèi)總費用的扣除項目沒有按租賃合同的約定。根據(jù)租賃契約規(guī)定的租金涵義，若保證合法、安全、正常使用所需的費用都由出租方承擔(dān)，應(yīng)將四項費用全部扣除；若維修、管理等費用全部或部分由承租方負擔(dān)，應(yīng)對四項費用中的部分項目作相應(yīng)調(diào)整。

（5）資本化率確定錯誤。資本化率的選取未說明求取方法和來源，確定方法簡單；安全利率選取不當(dāng)，缺少必要的說明（應(yīng)選用同一時期的一年期國債年利率或一年定期存款年利率）；用途不同的估價對象采用了相同的資本化率；把物價上漲率和經(jīng)濟增長率作為資本化率；未能區(qū)分綜合資本化率、土地資本化率、建筑物資本化率之間的關(guān)系。

四、成本法常見問題及分析

一般來說，由于成本法對舊房的估價更難一些，所以用它來對新房評估更合適。但實際中估價機構(gòu)在對工業(yè)廠房、在建工程及非收益類公共建筑物常用成本法評估比較適用。也有的在拆遷評估對舊房地產(chǎn)評估時也多采用成本法，這樣計算過程更容易讓人理解和接受，當(dāng)然其估價結(jié)果是否即為市場價值還值得商榷。雖然成本法技術(shù)思路比較簡單，但實際中成本法存在有許多問題。

（1）成本應(yīng)為社會平均成本,即客觀成本。我們評估過程中取費時采用的是項目實際發(fā)生額，應(yīng)說明是否符合當(dāng)?shù)噩F(xiàn)時社會一般成本（即要區(qū)分實際成本和客觀成本，采用重置成本，不能用重建成本）；還要根據(jù)市場供求分析來最終確定評估值（體現(xiàn)在經(jīng)濟折舊確定上）。

（2）費用構(gòu)成不完整，漏項或計算公式有錯。成本法應(yīng)計算的項目包括土地取得成本、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤、折舊。如：有的報告用成本法估算時缺管理費或正常利稅等。

（3）注意各種物業(yè)的價格構(gòu)成有無說明。評估抵押價值時的土地價值考慮是否正確（是否包含土地出讓金），建筑物成本采用的重置成本或重置價格及其內(nèi)涵（采用當(dāng)?shù)毓嫉闹刂脙r格還須進行期日修正）。

（4）成本法計算貸款利息時計息期有錯。因為在一般情況下地價是開始一次性投入的，也就是從一開始投入到工程完工都要計息，而建筑物的投入是在建造期內(nèi)均勻投入的，故計算期應(yīng)計建造期的一半。計算基數(shù)應(yīng)為土地取得成本、開發(fā)成本和管理費用之和。

（5）開發(fā)利潤計算時，不同的利潤率要對應(yīng)不同的計算基數(shù)。開發(fā)利潤應(yīng)以上地取得費用與開發(fā)成本之和為基礎(chǔ)，根據(jù)開發(fā)、建造類似房地產(chǎn)相應(yīng)的平均利潤率水平來求取。銷售利潤率對應(yīng)的基數(shù)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值求取。

（6）銷售稅費的依據(jù)是銷售收入不是成本，稅費的構(gòu)成是否正確。注意計稅方式是否正確，要結(jié)合當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)規(guī)定，交易雙方負擔(dān)各自應(yīng)負擔(dān)的稅費進行計算，如房產(chǎn)稅、營業(yè)稅、交易契稅、印花稅等。

（7）折舊計算是否正確。建筑物經(jīng)濟壽命晚于土地使用年限，按建筑物實際經(jīng)過年數(shù)加上土地使用權(quán)剩余年限計算折舊。成本法估價中的建筑物折舊，應(yīng)是各種原因造成的建筑物價值的損失，包括物質(zhì)上的、功能上的和經(jīng)濟上的折舊，而我們多僅只采用直線法求取拆舊額，其實質(zhì)只是建筑物理值減損。無論采用上述哪種折舊方法求取建筑物現(xiàn)值，估價人員都應(yīng)親臨估價對象現(xiàn)場，觀察、鑒定建筑物的實際新舊程度，根據(jù)建筑物的建成時間，維護、保養(yǎng)、使用情況，以及地基的穩(wěn)定性等，最后確定應(yīng)扣除的折舊額或成新率。

五、假設(shè)開發(fā)法常見問題及分析

對在建工程評估采用假設(shè)開發(fā)法是我們估價機構(gòu)最常用的一種方法，運用此方法應(yīng)把握待開發(fā)房地產(chǎn)在投資開發(fā)前后的狀態(tài)，以及投資開發(fā)后的房地產(chǎn)的經(jīng)營方式，如售租或和自營等，估算結(jié)果應(yīng)為開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價值扣除開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)負擔(dān)的稅費，而我們經(jīng)常發(fā)現(xiàn)有的估價報告對上述項目進行計算時有的就混淆不清。

（1）注意項目必須是有投資開發(fā)和在開發(fā)潛力的房地產(chǎn)。不同類型的房地產(chǎn)還應(yīng)根據(jù)市場情況分別估算未來市價，其未來的用途應(yīng)該合法和符合最高最佳使用原則。

（2）察看項目是否齊全是否項目有具體表述和利用計算如風(fēng)險損失。假設(shè)開發(fā)法應(yīng)計算的項目包括開發(fā)完成后房地產(chǎn)價值、開發(fā)成本、管理費用、投資利息、銷售稅費、開發(fā)利潤和投資者購買待開發(fā)房地產(chǎn)應(yīng)交稅費，不能遺漏應(yīng)扣除項，如：不要漏掉買方購買土地、在建工程時應(yīng)上交的銳金，開發(fā)利潤估算時要注意計算基數(shù)與利潤率的對應(yīng)，評估毛地時還應(yīng)扣除拆遷安置費。

（3）看靜態(tài)方法和動態(tài)方法的注意事項。利息計算時，計算基數(shù)中漏項或多項。如：銷售稅費一般不計息）；動態(tài)方法計算時樓價的求取中折現(xiàn)率的確定以及折現(xiàn)系數(shù)的確定要合理，不應(yīng)考慮投資利息的估算和開發(fā)利潤的估算，靜態(tài)方法不折現(xiàn)。

六、結(jié)論

房地產(chǎn)估價報告是估價機構(gòu)提供中介服務(wù)的產(chǎn)品，和其他行業(yè)提供的產(chǎn)品會出現(xiàn)質(zhì)量問題一樣，任何估價機構(gòu)都不能保證自己的估價報告不會存在質(zhì)量問題，這很正常。

我們審核在各種評估方法計算中，報告關(guān)鍵看的還是市場調(diào)查是否充分、掌握資料是否充足、理論支持是否有力、技術(shù)含量有多少。至于報告中估價技術(shù)思路和估價方法是否正確，估

價測算過程中采用的可比案例、各種原始數(shù)據(jù)，以及選擇的各種參數(shù)和系數(shù)是否確有依據(jù)，計算是否正確，估價結(jié)果是否合理，應(yīng)該看報告撰寫過程的需要，嚴(yán)格的按照《房地產(chǎn)估價規(guī)范》和《房地產(chǎn)抵押估價指導(dǎo)意見》、《城市房屋拆遷估價指導(dǎo)意見》等要求進行操作。

如何保證估價報告的質(zhì)量？最根本的一點，就是正確把握市場，以市場信息為依據(jù)進行評估。在市場經(jīng)濟條件下，絕大多數(shù)的評估都要給出市場價格，所以估價報告所用的案例必須是來自市場的真實案例，不能憑空捏造；各項參數(shù)的確定要依據(jù)市場行情，盡量避免主觀決定；估價結(jié)果要貼近市場行情，不能偏差太大。