談物業(yè)管理企業(yè)人力資源成本控制策略

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［摘要］物業(yè)管理行業(yè)作為第三產(chǎn)業(yè)，在我國的發(fā)展歷程較短，但是作為服務(wù)行業(yè)，要想實現(xiàn)長遠(yuǎn)發(fā)展，離不開對運營成本的控制，其中，人力資源成本占有很大的比重。因此，簡單分析了物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本，提出加強(qiáng)對管理人員的成本控制;采取多種措施，合理使用資源;優(yōu)化企業(yè)對人力資源的內(nèi)部審計模式這三個策略方法，以期達(dá)到拋磚引玉的目的。

［關(guān)鍵詞］物業(yè)管理企業(yè);人力資源成本;資源利用率

隨著經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，人們的生活水平得到了很大的提升，業(yè)主們對于物業(yè)服務(wù)的要求也越來越高，物業(yè)管理企業(yè)之間的競爭日益激烈。在行業(yè)競爭不斷加劇以及企業(yè)資源有限的情況下，成本控制被各個企業(yè)放在首要位置，其中，人力資源作為物業(yè)管理企業(yè)的重要部分，有效控制人力資源成本也就成為物業(yè)管理企業(yè)的重點工作目標(biāo)。

1物業(yè)管理企業(yè)的成本控制

1.1物業(yè)管理企業(yè)的成本特點

首先，物業(yè)管理企業(yè)的成本點比較零散，服務(wù)對象眾多，涵蓋了服務(wù)區(qū)域的各個方面，同一家企業(yè)在不同服務(wù)區(qū)域會采取不同的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，這就導(dǎo)致企業(yè)成本標(biāo)準(zhǔn)化的監(jiān)管難度增大。同時，物業(yè)企業(yè)的服務(wù)范圍很廣，除了基礎(chǔ)的物業(yè)服務(wù)之外，還涉及區(qū)域內(nèi)的商業(yè)店鋪、廣告經(jīng)營、代租代售等服務(wù)，根據(jù)業(yè)主的需求，還可以開展更多的例如預(yù)約設(shè)施維修、保潔家政等服務(wù)。如此零散、繁雜的業(yè)務(wù)內(nèi)容，加大了物業(yè)管理企業(yè)的成本控制難度。其次，物業(yè)服務(wù)企業(yè)的成本與生產(chǎn)企業(yè)有很大不同，生產(chǎn)企業(yè)的物料、人工、費用等基本都是可控的，而物業(yè)服務(wù)企業(yè)的設(shè)備維護(hù)費具有很強(qiáng)的不確定性，且與開發(fā)商有密切關(guān)系。此外，物業(yè)服務(wù)企業(yè)在用人方面一般都是與勞務(wù)公司和外包公司合作，因此，用工成本與質(zhì)量對于物業(yè)企業(yè)來說也有一定的不確定性，這些都會提高物業(yè)企業(yè)的成本監(jiān)管難度。

1.2物業(yè)管理企業(yè)的人力資源成本

人力資源成本就是指一個企業(yè)中人力資源部分所產(chǎn)生的相關(guān)費用，包括員工的薪酬待遇、招聘的綜合成本等。員工的活動、工作動力離不開成本的支持，物業(yè)管理企業(yè)采用科學(xué)的手段有效控制人力資源成本，可以在一定成本下充分調(diào)動員工的工作效能，讓員工在崗位中充分發(fā)揮自身價值，從而科學(xué)合理地提高企業(yè)的利潤。

1.3物業(yè)管理企業(yè)控制人力資源成本的意義

1.3.1有利于提高企業(yè)的市場競爭力物業(yè)管理企業(yè)若是可以有效地控制人力資源成本，就說明該企業(yè)可以最大程度實現(xiàn)科學(xué)的崗位設(shè)置。對于物業(yè)管理企業(yè)來講，其主要工作內(nèi)容就是為業(yè)主提供服務(wù)，其收益渠道是有限的，一旦可以成功把握企業(yè)的運營成本，物業(yè)企業(yè)就可以在激烈的市場競爭中成功突圍，提高市場競爭力，促進(jìn)企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展。

1.3.2有助于增強(qiáng)企業(yè)的風(fēng)險防范能力物業(yè)管理企業(yè)在激烈的市場競爭中面臨很多難題，例如“點多、面廣、監(jiān)管難度大”等，有效控制、降低人力資源成本，提高人才利用率，可以幫助企業(yè)在有限的資本條件下擴(kuò)大防御能力，提高其應(yīng)對難題危機(jī)的風(fēng)險防范能力，從而使物業(yè)管理企業(yè)在內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的巨大壓力下得以生存和不斷發(fā)展。

2物業(yè)企業(yè)人力資源成本存在的問題

2.1人力資源分配不合理

在各個企業(yè)中，對于人力資源的規(guī)劃都是一項系統(tǒng)性的戰(zhàn)略工作，具體包括工資、補(bǔ)充和晉升等的規(guī)劃，基本上包含了人力資源管理的各個方面。但是，目前我國大部分物業(yè)管理企業(yè)都沒有進(jìn)行有效的人力資源規(guī)劃，人力資源分配制度具有不合理性，例如部分物業(yè)企業(yè)管理者通過增加服務(wù)工作人員數(shù)量來保證服務(wù)質(zhì)量，這就容易造成人力資源的浪費。物業(yè)企業(yè)管理者若是對服務(wù)崗位不了解，同時不了解服務(wù)人員的具體服務(wù)水平與服務(wù)特點，就很難科學(xué)合理地進(jìn)行崗位安排，這就會使員工無法在崗位中充分發(fā)揮自己的價值，從而造成人力資源的浪費。如今人力資源的成本越來越高，員工對于薪酬福利的要求逐漸提高，若是不能實現(xiàn)人力資源的有效分配，就會浪費人力資源，增加企業(yè)的運營成本。

2.2預(yù)算管理工作不充分

預(yù)算管理工作對于成本控制的作用不言而喻，若是物業(yè)管理公司制訂了一個較為科學(xué)的預(yù)算管理計劃時，企業(yè)的人力資源管理部門就會有一個工作的標(biāo)準(zhǔn)尺度，可以嚴(yán)格按照預(yù)算來制訂工作計劃，使整體工作有據(jù)可依。即便實際情況與計劃有所偏差，企業(yè)管理層也可以根據(jù)實際情況來分析，從而掌握行業(yè)和企業(yè)現(xiàn)況，以便制訂下一個計劃。雖然我國大部分物業(yè)管理企業(yè)都會制訂預(yù)算管理計劃，但是在預(yù)算計劃中關(guān)于人力資源的部分制定得并不夠充分，大都是只考慮某一崗位的薪酬支出，并不全面。例如，對于員工缺乏培訓(xùn)，對員工進(jìn)行定期培訓(xùn)也是對企業(yè)的負(fù)責(zé)，可以有效提高員工的綜合素質(zhì)與服務(wù)水平，企業(yè)在這一方面的支出具有較大的隨意性，這就使企業(yè)的人力資源成本很難控制在預(yù)算范圍之內(nèi)，制約了人力資源成本控制的有效開展。

2.3人力資源管理觀念落后

雖然某些物業(yè)管理企業(yè)在經(jīng)營管理的過程中嘗試學(xué)習(xí)、使用新的管理理念和管理方法，但是從整體來看，企業(yè)還是很難擺脫落后管理觀念的影響。大多數(shù)物業(yè)企業(yè)對于人力資源成本沒有一致的共識，行業(yè)上也沒有針對人力資源統(tǒng)一的管理體制，這就致使行業(yè)內(nèi)對于人力資源管理不重視，充滿盲目性與隨意性，從而極易造成企業(yè)出現(xiàn)資金配置不合理等現(xiàn)象，阻礙物業(yè)管理企業(yè)的良好發(fā)展。

3物業(yè)管理企業(yè)控制人力資源成本的策略

3.1加強(qiáng)對管理人員的成本控制

物業(yè)管理企業(yè)的性質(zhì)決定了其成本費用主要是人力資源成本費用的支出，其中管理人員的人力成本又占了相當(dāng)大的比重，特別是中層以上部門領(lǐng)導(dǎo)的人力成本，一個部門經(jīng)理的工資是一線服務(wù)人員工資的幾倍。因此，合理有效地設(shè)置公司的職能部門，是降低物業(yè)管理企業(yè)成本的有效方法。例如，物業(yè)管理企業(yè)可以根據(jù)管理“幅度”來確立人員的編制，管理面積在600萬平方米以內(nèi)的企業(yè)，總經(jīng)理為4～6人，副總經(jīng)理為8～10人，這樣的設(shè)置會更加科學(xué)、合理，還可以有效減少人力資源的浪費。

3.2采取多種措施，合理使用資源

對于物業(yè)管理企業(yè)來說，由于崗位比較繁瑣，需要的員工大都是服務(wù)行業(yè)的專業(yè)人才，若是每個崗位都由內(nèi)部員工親自擔(dān)任，會產(chǎn)生極大的人力成本，對企業(yè)產(chǎn)生極大的成本壓力。因此，物業(yè)管理企業(yè)可以采取兩種模式:一是將部分工作承包給社會專業(yè)公司;二是由公司內(nèi)部的專業(yè)公司來完成。對于外包的崗位，企業(yè)要充分發(fā)揮職能部門和管理部門的積極作用，對外部人員的服務(wù)進(jìn)行考核，以最大限度地提高成本效益。企業(yè)還可以通過巧妙調(diào)整工作時間，合理配置人力資源。例如，對于小區(qū)內(nèi)的清潔工作，企業(yè)可以將其分為清潔和保潔兩部分，分別安排交叉時間安排輪崗，其中保潔部分任務(wù)較輕，可以節(jié)省出部分人力，這樣可以在保證員工休息時間的同時，實現(xiàn)減員增效的目的，充分發(fā)揮員工的價值。

3.3優(yōu)化企業(yè)對人力資源的內(nèi)部審計模式

內(nèi)部審計工作有助于企業(yè)及時發(fā)現(xiàn)工作的不足之處，同時，審計工作的約束也可以加強(qiáng)對人力資源利用率的有效監(jiān)督，因此，物業(yè)管理企業(yè)應(yīng)該重視審計工作，優(yōu)化對人力資源的審計模式。首先，審計工作不能只由財務(wù)部門來進(jìn)行，應(yīng)該由人力資源部門協(xié)同進(jìn)行，資源的使用也不僅是展示單純的財務(wù)信息，也應(yīng)該結(jié)合人力資源的績效考核，全面、科學(xué)地開展。其次，要最大限度地保證審計工作的獨立性，制定嚴(yán)格的審計制度，從而充分發(fā)揮審計工作的職能，為人力資源的成本控制提供科學(xué)的保障。

4結(jié)論

人力資源管理對于物業(yè)管理企業(yè)來說非常重要，因此，如何有效對人力資源成本進(jìn)行控制非常值得企業(yè)好好探索。本文從三個角度簡單分析了物業(yè)管理企業(yè)對人力資源成本進(jìn)行控制的方法，希望可以拋磚引玉，為物業(yè)管理企業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展提供微薄之力。

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作者：王巍 單位：山東方大工程有限責(zé)任公司