談城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)效應(yīng)

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摘要：在城市的發(fā)展中，城市更新起著非常重要的作用。城市更新從某種意義上可以理解為，是一種城市活力的重要體現(xiàn)，加快城市化更新有利于推動(dòng)城市現(xiàn)代化的發(fā)展。而房地產(chǎn)市場(chǎng)作為城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)，隨著城市化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了發(fā)展契機(jī)，市場(chǎng)規(guī)模在不斷擴(kuò)大，從而使得城市面貌出現(xiàn)翻天覆地的變化。鑒于城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的密切關(guān)系，本文將對(duì)城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)效應(yīng)展開(kāi)深入分析和探究，希望可為相關(guān)人士提供一定的參考價(jià)值和理論依據(jù)。

關(guān)鍵詞：城市更新；房地產(chǎn)市場(chǎng)；互動(dòng)效應(yīng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)和城市更新在城市現(xiàn)代化的建設(shè)中發(fā)揮著極為重要的作用。城市更新，主要是為了將城市中那些老舊的建筑、道路等進(jìn)行更新改造，使城市重新煥發(fā)活動(dòng)，從而更好地滿(mǎn)足人們的需求。再說(shuō)房地產(chǎn)市場(chǎng)，城市發(fā)展的好壞與否，最有話(huà)語(yǔ)權(quán)和代表性的應(yīng)該是房地產(chǎn)市場(chǎng)，只有房地產(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮，形勢(shì)一片大好，城市才能取得更好更快地發(fā)展?；诖耍疚木头康禺a(chǎn)市場(chǎng)和城市更新之間的相互關(guān)系以及互動(dòng)效應(yīng)進(jìn)行研究，能夠有效地促進(jìn)城市化建設(shè)的蓬勃發(fā)展，具有一定實(shí)踐價(jià)值和現(xiàn)實(shí)意義。

一、城市更新的概述

城市更新從本質(zhì)上來(lái)看，是一種改建活動(dòng)。具體來(lái)說(shuō)，就是通過(guò)政府調(diào)控，將城市中那些落后的設(shè)施、破損的道路等在格局分布以及功能上做出調(diào)整，使其滿(mǎn)足人們更美好的生活需求，滿(mǎn)足城市現(xiàn)代化發(fā)展的需要。城市更新廣義上講，不僅包括政府（或村集體組織）獨(dú)自承擔(dān)資金的基礎(chǔ)設(shè)施、市政配套等的改造及建設(shè)，還包括有社會(huì)資本參與的舊城鎮(zhèn)（或棚戶(hù)區(qū)）、舊村莊、舊廠房的改造及建設(shè)。我國(guó)部分城市此前將城市更新簡(jiǎn)要定義為“三舊改造”，此后逐步過(guò)渡到統(tǒng)一使用“城市更新”。就目前來(lái)看，城市更新是時(shí)展的必然，也是滿(mǎn)足人們物質(zhì)生活以及精神生活的根本所在，并且在城市化建設(shè)過(guò)程中，城市更新會(huì)發(fā)揮出越來(lái)越重要的作用。

二、城市更新及房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)

（一）城市更新的特點(diǎn)城市更新，主要指的是對(duì)城市中以往老舊建筑進(jìn)行改建的過(guò)程，以此來(lái)創(chuàng)建更適宜城市居民生活的城市環(huán)境。在對(duì)城市進(jìn)行更新的過(guò)程中，會(huì)對(duì)改造區(qū)的建筑、道路以及其它基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)予以重新的規(guī)劃和布局，以便使改造后的環(huán)境能夠最大限度的符合現(xiàn)代化城市的發(fā)展要求。一般而言，城市更新受當(dāng)?shù)厣鐣?huì)及經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的影響比較大，對(duì)于經(jīng)濟(jì)速度發(fā)展比較快的地區(qū)，相應(yīng)的城市更新速度也比較快，進(jìn)而城市環(huán)境以及城市建筑也會(huì)得到良好的改善和優(yōu)化。反之，經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)落后的地區(qū)，城市更新速度有著明顯的滯后性，相應(yīng)的城市建筑以及環(huán)境并不會(huì)出現(xiàn)太大的變化。

（二）房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)房地產(chǎn)市場(chǎng)，顧名思義，就是進(jìn)行房產(chǎn)交易的場(chǎng)所，屬于現(xiàn)代城市經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的重要組成部分。土地使用、資金市場(chǎng)、房產(chǎn)流通等要素組成了完整的房地產(chǎn)市場(chǎng)。但需要注意的是，這些房地產(chǎn)市場(chǎng)組成要素在實(shí)際中會(huì)受到城市環(huán)境變化的影響而出現(xiàn)波動(dòng)，特別是在人們對(duì)環(huán)境及建筑要求不斷增多的情況下，必然會(huì)加快城市更新的步伐，這也將作用于房地產(chǎn)市場(chǎng)，使其出現(xiàn)相應(yīng)的變化和調(diào)整。

三、城市更新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的促進(jìn)效應(yīng)

（一）優(yōu)化和重新配置房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要要素——土地城市更新通過(guò)對(duì)舊城區(qū)、歷史文化區(qū)、商業(yè)中心區(qū)開(kāi)展一系列整治、再開(kāi)發(fā)以及保護(hù)等工程活動(dòng)，真正實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市舊區(qū)域土地的開(kāi)發(fā)和利用，從而使城市土地的價(jià)值得到了進(jìn)一步的提升。舊城區(qū)整治，具體指的是通過(guò)對(duì)老舊建筑、破損道路以及其它不合理的基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行修復(fù)和改善，以此來(lái)提升舊居住區(qū)人們的生活環(huán)境和生活質(zhì)量；商業(yè)中心區(qū)，由于原有的商業(yè)功能以及其他配套設(shè)施不能與人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)需求和精神需求相適應(yīng)，從而進(jìn)行的再開(kāi)發(fā)活動(dòng)。其目的主要是為了完善商業(yè)功能，打造現(xiàn)代化的商業(yè)服務(wù)，同時(shí)將之前沒(méi)能合理使用的土地資源合理利用起來(lái)，提高土地使用價(jià)值和土地利用率；歷史文化區(qū)，在社會(huì)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展的同時(shí)，文化建設(shè)也必不可少，這是一個(gè)城市發(fā)展的底蘊(yùn)所在，也是人們文化需求的重要來(lái)源。故而需要對(duì)城市原有的歷史文化區(qū)進(jìn)行修復(fù)和維護(hù)，以此來(lái)增強(qiáng)城市的文化內(nèi)涵，從而也使土地價(jià)值得到了充分的利用和提升。由上述可知，開(kāi)展城市更新，能夠在優(yōu)化城市面貌，提升城市環(huán)境質(zhì)量的同時(shí)，有效的增強(qiáng)城市土地的利用率，提高土地的使用價(jià)值，推動(dòng)著城市朝著科學(xué)化、現(xiàn)代化的方向發(fā)展。具體來(lái)說(shuō)，在城市更新的作用下，能夠?qū)崿F(xiàn)城市用地與城市發(fā)展需求的高度統(tǒng)一，原有的違建建筑、破損房屋以及其它一些落后的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)都能得到合理的規(guī)劃、改造以及完善，從而土地開(kāi)發(fā)也實(shí)現(xiàn)了其應(yīng)有的價(jià)值和作用[1]。比如，城中村改造、拆除違章建筑；修復(fù)破損的道路，增強(qiáng)道路通行的安全性；對(duì)老舊工業(yè)區(qū)的土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓等。從本質(zhì)上講，都是土地的再開(kāi)發(fā)。通過(guò)這種方式的城市更新活動(dòng)，城市的土地價(jià)值得以提高，土地的使用率得以增強(qiáng)。

（二）挖掘和刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的更優(yōu)需求城市更新的目的在于提升城市基礎(chǔ)設(shè)施效率，美化城市環(huán)境，改善城市居民生活條件，推動(dòng)城市的現(xiàn)代化發(fā)展，從而不斷地提升城市品質(zhì)[2]。城市品質(zhì)提升之后，城市居民的幸福指數(shù)顯著提升，這也使得很多前來(lái)城市求學(xué)、務(wù)工的人員想在此定居。如此一來(lái)，城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求進(jìn)一步擴(kuò)大，這對(duì)拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)城市快速發(fā)展具有重大意義。

四、房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)城市更新的積極效應(yīng)

城市更新的主要?jiǎng)恿?lái)源就是房地產(chǎn)市場(chǎng)，它不僅為城市更新提供了重要的措施方法，還提供了有力的資金支持。

（一）房地產(chǎn)市場(chǎng)的重要參與因素——開(kāi)發(fā)主體，在城市更新中起到積極作用借助房地產(chǎn)市場(chǎng)帶動(dòng)城市更新，國(guó)外相比于我國(guó)要有經(jīng)驗(yàn)的多。就以英國(guó)來(lái)看，城市開(kāi)發(fā)公司承擔(dān)著重要的城市更新職能。該公司的工作內(nèi)容主要是進(jìn)行舊城區(qū)改造，更新城市面貌、完善城市功能，并吸引私人投資為開(kāi)展城市更新工作提供必要的資金支撐。再看國(guó)內(nèi)，香港地區(qū)承擔(dān)城市更新職能的機(jī)構(gòu)是市區(qū)重建局，其工作內(nèi)容與英國(guó)的城市開(kāi)發(fā)公司基本一致。香港在進(jìn)行城市開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，市區(qū)重建局也是在開(kāi)展舊城區(qū)的拆除、修復(fù)以及完善等工程活動(dòng)，致力于讓城市重新煥發(fā)活動(dòng)，提升城市的環(huán)境質(zhì)量以及各項(xiàng)社會(huì)服務(wù)功能，從而最終實(shí)現(xiàn)城市的現(xiàn)代化發(fā)展。無(wú)論是香港市區(qū)重建局也好，還是英國(guó)城市開(kāi)發(fā)公司也罷，都有著官方的背景支持和約束，但同時(shí)與政府相獨(dú)立，其開(kāi)發(fā)活動(dòng)從本質(zhì)上來(lái)看都是一種房地產(chǎn)行為，是利用國(guó)家投入的公共資金和一些優(yōu)惠政策，獨(dú)自或與房地產(chǎn)企業(yè)合作，對(duì)舊城區(qū)進(jìn)行改造，在滿(mǎn)足經(jīng)濟(jì)效益的同時(shí)，實(shí)現(xiàn)城市更新的目標(biāo)。不管是國(guó)外由指定開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)完成，還是國(guó)內(nèi)通過(guò)融資地塊的土地出讓確定開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施的舊城開(kāi)發(fā)，其開(kāi)發(fā)行為都是為了實(shí)現(xiàn)一定的目標(biāo)（包括提升土地的使用效率，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的轉(zhuǎn)型，提升城市居民的生活質(zhì)量），獲得一定的效益（這些效益包括經(jīng)濟(jì)效益、環(huán)境效益、社會(huì)效益）[3]。而要想達(dá)到這一目標(biāo)和效益，僅靠政府以及城市規(guī)劃建設(shè)部門(mén)進(jìn)行運(yùn)作是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，還需要房地產(chǎn)企業(yè)加入進(jìn)來(lái)，予以一定的資金和技術(shù)支持，各自發(fā)揮自己的優(yōu)勢(shì)，共同促進(jìn)舊城區(qū)的改造，環(huán)境的整治以及產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，從而進(jìn)一步實(shí)現(xiàn)舊城復(fù)興目標(biāo)。

（二）市場(chǎng)中的土地出讓收入是城市更新的重要資金來(lái)源地方政府財(cái)政的主要收入來(lái)自于地方稅收，但除此之外，土地出讓金也是地方政府財(cái)政收入的重要來(lái)源之一。國(guó)家相關(guān)法律對(duì)于土地出讓金予以了明確規(guī)定：“地方土地拍出所產(chǎn)生的資金將由地方政府所有，用來(lái)進(jìn)行城市更新建設(shè)以及土地的再開(kāi)發(fā)。”由此可見(jiàn)，城市更新的重要資金來(lái)源為土地出讓金，其有著法律的依持和制度的保障。土地儲(chǔ)備金主要來(lái)自于地方政府是財(cái)政預(yù)算，是城市更新資金來(lái)源的重要渠道。當(dāng)收取土地出讓金之后，地方財(cái)政將按照一定的比例抽取相應(yīng)的資金，用來(lái)進(jìn)行舊城更新，這是當(dāng)前城市更新常用的資金操作模式，也是城市更新重要的資金來(lái)源。

（三）基于房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生的稅收等收入可增加城市更新的融資渠道城市更新從其開(kāi)展方式來(lái)看，主要是一種舊城區(qū)改造的工程活動(dòng)。要想讓這類(lèi)工程活動(dòng)有序的進(jìn)行下去，資金支持是必不可少的。城市更新只有擁有充足的活動(dòng)資金，政府完成的部分城市更新工作才能合理、科學(xué)的實(shí)施下去。在城市不斷發(fā)展的過(guò)程中，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)揮著積極的促進(jìn)作用。這是因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)欣欣向榮，形勢(shì)一片大好，相應(yīng)的房地產(chǎn)稅收也會(huì)逐漸的多起來(lái)。房地產(chǎn)稅收的不斷增加，使得城市更新的資金渠道愈發(fā)的多元化，從而為政府出資完成的部分城市更新活動(dòng)的有序進(jìn)行提供了有力的資金保障。

五、城市更新和房地產(chǎn)市場(chǎng)互動(dòng)效應(yīng)良性發(fā)揮的策略

（一）加強(qiáng)城市的科學(xué)管理和規(guī)劃要想房地產(chǎn)市場(chǎng)以及城市更新的互動(dòng)效應(yīng)得以充分地發(fā)揮，在城市今后的發(fā)展中，就必須對(duì)城市進(jìn)行科學(xué)的管理和規(guī)劃，以便為房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展以及城市的更新創(chuàng)造良好的環(huán)境。首先，要對(duì)城市更新的空間布局加以明確；其次，應(yīng)以增強(qiáng)土地利用率和提升土地實(shí)用價(jià)值作為發(fā)展目標(biāo)，在節(jié)約土地，滿(mǎn)足規(guī)劃要求的前提下，推動(dòng)城市的現(xiàn)代化發(fā)展。

（二）加大政策扶持、加強(qiáng)政策穩(wěn)定城市更新既是城市活力的集中體現(xiàn)，也是城市發(fā)展的重要活動(dòng)。而想要這項(xiàng)活動(dòng)高效進(jìn)行，進(jìn)而與房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生良性互動(dòng)，就必須由政府部門(mén)加大扶持力度，從政策上給予必要支持，為其提供依據(jù)和保障。具體來(lái)說(shuō)，各地政府需要立足于本地實(shí)踐，根據(jù)目前城市發(fā)展的現(xiàn)狀，不但要對(duì)城市更新的相關(guān)政策予以不斷的改進(jìn)和完善，而且要盡量保持政策的預(yù)見(jiàn)性和穩(wěn)定性。只有在相對(duì)穩(wěn)定的政策環(huán)境下，房地產(chǎn)市場(chǎng)中的社會(huì)資本才會(huì)將大量資金投入到城市更新中，城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)效應(yīng)才能充分展現(xiàn)出來(lái)。

六、結(jié)語(yǔ)

總的來(lái)說(shuō)，想要做到城市更新與房地產(chǎn)的良性互動(dòng)發(fā)展，作為地方政府，就必須協(xié)調(diào)好這兩者之間的關(guān)系，加強(qiáng)城市的科學(xué)管理與規(guī)劃，加大政策的扶持力度，以便為這兩項(xiàng)活動(dòng)的順利開(kāi)展和有序進(jìn)行提供良好環(huán)境，讓城市重新煥發(fā)活力，從而更好地滿(mǎn)足人們的需求，適應(yīng)時(shí)代的發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]李玲．城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)效應(yīng)[J]．中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)，2018(10):46．

[2]鄭敏嘉. 城市更新與房地產(chǎn)市場(chǎng)的互動(dòng)效應(yīng)[J]．現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)信息，2017(10):7．

[3]黃忠華，徐衛(wèi)麗，杜雪君．城市更新對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的時(shí)空影響效應(yīng)：基于杭州市的實(shí)證研究[J]．地理科學(xué)，2019,39(11).

作者：胡海燕 單位：上海錦天城（廣州）律師事務(wù)所