談住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險(xiǎn)防范

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摘要：近幾年浙江省住房貸款額大幅波動，房地產(chǎn)開發(fā)過多依賴于信貸資金，目前我省房地產(chǎn)業(yè)主要的融資渠道也是銀行信貸，銀行資金占總的開發(fā)資金的比例至少在50%以上。因此，加強(qiáng)對住房抵押貸款的信用風(fēng)險(xiǎn)防范，對于健康穩(wěn)定的房地產(chǎn)金融市場，對實(shí)現(xiàn)浙江經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)快速增長至關(guān)重要。

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)證券化；住房抵押貸款；信用風(fēng)險(xiǎn)；風(fēng)險(xiǎn)防范現(xiàn)代營銷

一、浙江省住房抵押貸款現(xiàn)狀

隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展提高和房地產(chǎn)市場的持續(xù)利好，住房抵押貸款的規(guī)模也在逐年增長，并表現(xiàn)出個(gè)人住房貸款在貸款余額中所占比例變大且飛速增長的特征，這也體現(xiàn)出有越來越多的資金流入房地產(chǎn)市場。浙江省地處我國東南沿海地帶，經(jīng)濟(jì)發(fā)展具有特色且較快，是我國國民經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。2014年至2016年浙江省個(gè)人住房抵押貸款余額逐漸增加，截至2016年，浙江省個(gè)人住房貸款新增3632.2億元，增速維持在25%左右，約占全國個(gè)人住房貸款余額的0.007%，這說明在浙江省內(nèi)越來越多的人參與到住房抵押貸款中，全省一般貸款加權(quán)平均利率為5.9%，同比下降0.63個(gè)百分點(diǎn)貸款利率下滑更加促進(jìn)貸款人數(shù)增加，刺激經(jīng)濟(jì)增長。2016年浙江省銀行業(yè)不良貸款首次實(shí)現(xiàn)下降，年末不良貸款余額1776.9億元，其余額比年初減少31.6億元；不良貸款率比2015年下降0.2個(gè)百分點(diǎn)為2.2%，浙江省不良貸款率的下滑表明優(yōu)質(zhì)貸款的持續(xù)增加，貸款結(jié)構(gòu)改善，減少浙江省住房抵押資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險(xiǎn)的積累。

二、浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險(xiǎn)分析

控制好資產(chǎn)證券化的流動性，最主要的是控制好住房抵押貸款資產(chǎn)池的現(xiàn)金流，如果住房抵押貸款出現(xiàn)流動性風(fēng)險(xiǎn)，中間參與方的傭金報(bào)酬和投資者的投資收益將不可避免必然受到影響。因而借款人的信用風(fēng)險(xiǎn)，成為住房抵押貸款資產(chǎn)證券化面臨的非常重要的風(fēng)險(xiǎn)形式。提前償付風(fēng)險(xiǎn)和違約風(fēng)險(xiǎn)，主要來源于基礎(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量，是住房抵押貸款資產(chǎn)證券化主要存在兩種信用風(fēng)險(xiǎn)。在建成資產(chǎn)證券化的抵押貸款資產(chǎn)池之后，就會出現(xiàn)借款人支付延遲，提前支付還款所導(dǎo)致的損失，由此借款人延期支付被稱為違約風(fēng)險(xiǎn)和借款人提早支付被稱為提前償付風(fēng)險(xiǎn)。本文在此重點(diǎn)分析家庭可支收入、房屋價(jià)格、基準(zhǔn)利率水平三個(gè)主要因素的變動，對違約風(fēng)險(xiǎn)和提前還款風(fēng)險(xiǎn)的影響。

1.家庭可支配收入

隨著經(jīng)濟(jì)好轉(zhuǎn)就業(yè)率就會升高，增加家庭可支配收入水平，家庭提前償還貸款的能力提高，這時(shí)發(fā)生對抵押貸款提前償付的概率增加。同時(shí)考慮到浙江省的貸款結(jié)構(gòu)中主要是以成長空間大的家庭為主，他們更容易具備提早償還貸款的能力。抵押貸款提前被償還的發(fā)生概率，會隨著貸款者家庭可支配收入正向變化增加，抵押貸款提前償付風(fēng)險(xiǎn)會隨著借貸款者個(gè)人可支配金錢數(shù)額降低變小。2012年至2016年浙江省城鎮(zhèn)居民人均可用于支配的收入和農(nóng)村居民人均可支配收入呈現(xiàn)增長趨勢，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入明顯高于農(nóng)村居民人均可支配收入，總量大約是農(nóng)村居民的可支配收入的兩倍，增長幅度也高于其農(nóng)村居民可支配收入。因此手中持有的金錢也逐步增加，家庭可以提早償還貸款的能力逐漸地增強(qiáng)，又因?yàn)樗麄儾幌矚g背負(fù)債務(wù)也不習(xí)慣超前消費(fèi)，這時(shí)候發(fā)生提前償付抵押貸款的概率也會大大增加。貸款者的個(gè)人可支配的工資收入和提早償付貸款風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系為相同方向的正向變動關(guān)系，家庭可支配收入與違約風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)為反向變動關(guān)系。隨著浙江省城鎮(zhèn)居民人均可支配收入和農(nóng)村居民人均可支配收入增長，提前償還能力增強(qiáng)，提前償付風(fēng)險(xiǎn)增加，抵押貸款違約風(fēng)險(xiǎn)隨之降低。

2.房屋價(jià)格

從2013至2016年底，浙江省房地產(chǎn)價(jià)格不斷攀升，其中杭州市房價(jià)為最高，寧波市其次，增長幅度為逐年增加，杭州市2016年房價(jià)相比2015年約增加了1倍，其余幾個(gè)城市也有不同程度的增長，這在將基礎(chǔ)資產(chǎn)的還未發(fā)生的潛存信用風(fēng)險(xiǎn)大大遮擋。如若出現(xiàn)宏觀上經(jīng)濟(jì)情況出現(xiàn)變動，由此導(dǎo)致的信用風(fēng)險(xiǎn)將大大增加。在較短的時(shí)期內(nèi)，由于住房需求不易有較大變動，因此浙江省房價(jià)格普遍上揚(yáng)的趨勢基本不發(fā)生太大變化。這種情況就會形成，那些貸款機(jī)構(gòu)受到房價(jià)的上漲的影響就會下放借出貸款的標(biāo)準(zhǔn)，增加發(fā)放的貸款總量，貸款量增大就會更加促進(jìn)導(dǎo)致房價(jià)的繼續(xù)上漲，這樣相互扶持繼續(xù)上漲；然而貸款者的貸款違約風(fēng)險(xiǎn)也在房價(jià)的上爬中繼續(xù)隱藏著。但是，如同經(jīng)濟(jì)有周期一樣，住房市場呈現(xiàn)出周期性上升下降不斷發(fā)展的市場，不能實(shí)現(xiàn)不斷地上漲情況。銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)會因?yàn)榻?jīng)濟(jì)中出現(xiàn)利息上升、稅收上升等開始對于房價(jià)產(chǎn)生抑制，房價(jià)開始緩慢下降的場面而浮出水面。如果住房抵押貸款中信用產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)增大，則一定會引發(fā)以住房抵押貸款作為資金池的證券信用風(fēng)險(xiǎn)的增加，這說明浙江省房價(jià)一旦出現(xiàn)下降趨勢，銀行住房抵押貸款的違約風(fēng)險(xiǎn)將會增加，但提前償還風(fēng)險(xiǎn)會變小。

3.基準(zhǔn)利率水平

如果央行上調(diào)貸款的基準(zhǔn)利率水平，這會直接影響到抵押貸款市場利率也上升，貸款人會因?yàn)橹Ц顿J款利息增多，面臨融通資金的成本提高，將來償還貸款的壓力變大，為了避免面臨變高的利息成本，貸款人可能會選擇提早還款，提前還款風(fēng)險(xiǎn)增加；相反情況，在其他因素穩(wěn)定的條件下，借款人的支出的利息隨著借貸基準(zhǔn)利率程度的調(diào)低和抵押貸款市場利率下降，也就會減少，減輕了借款人未來要償還抵押貸款的心理壓力，此時(shí)理智的借款人不可能會提早還款，提前還款風(fēng)險(xiǎn)大大降低。如果住房抵押貸款采取浮動利率形式，抵押貸款中提早償還風(fēng)險(xiǎn)隨市場基準(zhǔn)利率增加也上升：抵押貸款提早支付風(fēng)險(xiǎn)，隨著市場上基準(zhǔn)的利率水平下滑也緩慢下降。以上分析表現(xiàn)出貸款市場基準(zhǔn)利率與提提早償還的風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)系表現(xiàn)正相關(guān)關(guān)系。還需要關(guān)注其他信用風(fēng)險(xiǎn)。由房地產(chǎn)開發(fā)商導(dǎo)致的信用性風(fēng)險(xiǎn)，主要是由于開發(fā)商為了私利所建住房質(zhì)量較差，或者各種原因?qū)е碌姆康禺a(chǎn)開發(fā)商的住房不能按期交付，因此影響抵押貸款的償還，導(dǎo)致貸款者出現(xiàn)違約現(xiàn)象或者還款意愿度降低。第三方中介機(jī)構(gòu)主要指第三方中介機(jī)構(gòu)，如信用評級、律師和會計(jì)師事務(wù)所等機(jī)構(gòu)，由于信用評級機(jī)構(gòu)等可能會出現(xiàn)的不盡職行為，向市場提供不及時(shí)、不公正的審核信息，對于存在風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品審核結(jié)果出現(xiàn)錯(cuò)誤，這樣來誤導(dǎo)市場參與者，由此構(gòu)成了第三方中介機(jī)構(gòu)的信用風(fēng)險(xiǎn)。目前，浙江省經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)展良好，住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險(xiǎn)還未大規(guī)模發(fā)生處于隱藏階段。浙江省的住房抵押貸款在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，采取了一些首付要求等的防范措施。但是，防范信用風(fēng)險(xiǎn)成為當(dāng)務(wù)之急，主要是因?yàn)閬碜杂诨A(chǔ)資產(chǎn)的質(zhì)量方面，房地產(chǎn)處于的市場環(huán)境以及利率政策等風(fēng)險(xiǎn)誘發(fā)因素?；A(chǔ)資產(chǎn)池借款人的還款意愿和償還能力還是對信用風(fēng)險(xiǎn)變動的主要原因。從短期來看，目前利率的上升、房價(jià)的下跌并沒有使浙江省住房抵押貸款證券化信用風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生變化。從長遠(yuǎn)來看，其住房抵押貸款支持證券中產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，會因?yàn)榉课輧r(jià)格的下跌而上升。由于在浙江省房地產(chǎn)市場存在嚴(yán)重的房價(jià)哄抬情況，再加上人們認(rèn)為未來房價(jià)基本不會大幅下降，投資住房十分穩(wěn)定，因此有效的需求并不能實(shí)現(xiàn)，房價(jià)進(jìn)一步下降的可能將會大大增加。

三、針對浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化信用風(fēng)險(xiǎn)防范建議

浙江處于長三角地區(qū)，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，房價(jià)維持在高處，且在高位小程度波動，對于住房需求依然高漲。上述研究結(jié)果表明，此時(shí)的浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的所蘊(yùn)含的信用風(fēng)險(xiǎn)還大規(guī)模發(fā)生，還未超出預(yù)警，但是伴隨著經(jīng)濟(jì)增加速度減慢，全國房地產(chǎn)泡沫加劇，一旦進(jìn)入下降通道，信用風(fēng)險(xiǎn)隨之而來，給金融體系帶來的影響具有較大的不確定性。但是一旦經(jīng)濟(jì)減慢或者衰退，信用損失瞬間增大，給金融體系帶來災(zāi)難性的影響。為了控制好住房抵押貸款資產(chǎn)證券化產(chǎn)生的信用風(fēng)險(xiǎn)，是我們的緊急目標(biāo)。本文將從浙江省住房抵押貸款證券化發(fā)展的實(shí)際現(xiàn)狀，國際各國住房抵押貸款資產(chǎn)證券化優(yōu)缺點(diǎn)等方面，分別提出相關(guān)建議和對策。第一，對于擬證券化的住房抵押貸款資產(chǎn)，在質(zhì)量上設(shè)置一定程度的標(biāo)準(zhǔn)。浙江省商業(yè)銀行內(nèi)部，要在技術(shù)手段方面的自我評估方面嚴(yán)格執(zhí)行，應(yīng)保證抵押住房的資產(chǎn)變現(xiàn)能力，減少不良貸款，降低不良貸款率的波動，對基礎(chǔ)資產(chǎn)進(jìn)行核查進(jìn)程中，承銷商和評級機(jī)構(gòu)要仔細(xì)認(rèn)真公平公正，從風(fēng)險(xiǎn)源頭上做到根本可控。銀行必須加強(qiáng)外部監(jiān)管，政府的監(jiān)管作用要貫穿于從發(fā)行到流通要經(jīng)過復(fù)雜的流程中，防止信用風(fēng)險(xiǎn)的泛濫，避免過度證券化，特別是要掌控好商業(yè)銀行用于住房抵押貸款的資金占其自身資金的比例。第二，控制房貸總量，實(shí)行有差別的授信政策，優(yōu)化房貸結(jié)構(gòu)。在全面考慮浙江省的住房抵押貸款的總量、資金流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀、和房地產(chǎn)市場未來發(fā)展的情況下，各商業(yè)銀行要根據(jù)中國人民銀行的指導(dǎo)意見控制各分支機(jī)構(gòu)的房貸適度發(fā)展，不可過渡放貸，對于增加貸款嚴(yán)格看管，增加優(yōu)質(zhì)貸款，在控制好住房抵押貸款總量的前提下，控制各個(gè)部門的貸款數(shù)額平衡發(fā)展。因?yàn)閮斶€貸款時(shí)間延長，借款者在期間很可能主動違約，所以銀行在這個(gè)過程中，要合理控制合同貸款時(shí)間期限。不良貸款率比較高的銀行同時(shí)還應(yīng)根據(jù)金融市場發(fā)展現(xiàn)狀和潛力、住房價(jià)格、不同地方的發(fā)展水平等根據(jù)不同的信用等級對貸款人實(shí)行有差別的授信政策。尤其是農(nóng)業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)優(yōu)化其分支機(jī)構(gòu)的住房抵押貸款質(zhì)量，降低不良貸款率，并強(qiáng)化貸后的管理過程。第三，增強(qiáng)信用評級機(jī)構(gòu)工作的透明度管理，減少利益沖突。浙江省應(yīng)促進(jìn)發(fā)展信用評級機(jī)構(gòu)的評級標(biāo)準(zhǔn)，以及增強(qiáng)評級透明化發(fā)展的模式，這樣不但能夠提高知識的共享程度，而且可以維持評級機(jī)構(gòu)的積極創(chuàng)新性，源源不斷地提高信用評級行業(yè)的發(fā)展水平。但是為了保護(hù)信用評級機(jī)構(gòu)的獨(dú)立發(fā)展，避免評級機(jī)構(gòu)因?yàn)槭艿酱罂蛻舻慕疱X誘導(dǎo)，此時(shí)就需要監(jiān)管機(jī)構(gòu)在防范利益沖突方面，對信用評級機(jī)構(gòu)從服務(wù)對象獲取收入的水平上設(shè)置最高限額，并嚴(yán)格監(jiān)管評級機(jī)構(gòu)與其服務(wù)對象的金錢利益關(guān)系以及工作流程進(jìn)行情況。在貸款合同中明確寫明對于主動違約所造成的賠償和后果，將大大避免違約風(fēng)險(xiǎn)和損失，也可以被認(rèn)為是貸款人的一種額外利潤來源。第四，加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)定量分析。增強(qiáng)對浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化情況的關(guān)注，金融機(jī)構(gòu)需要借鑒國外發(fā)達(dá)市場住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的研究，借于本省基本情況對于國外比較成熟的風(fēng)險(xiǎn)評估指標(biāo)以及模型進(jìn)一步完善,尋求影響浙江省住房抵押貸款資產(chǎn)證券化的因素,以及影響程度大小,及早防范控制。第五，政府要在住房抵押貸款證券化進(jìn)程中建立完善的法律法規(guī)，增強(qiáng)監(jiān)管，控制銀行或金融機(jī)構(gòu)為追求利益過度放貸，貸款給沒有償還能力的人。

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作者：楊慧丹 單位：首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)