購房意向書精選(九篇)

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第1篇：購房意向書范文

    上訴人（原審被告）：某房地產開發(fā)公司。

    被上訴人（原審原告）：某購房單位。

    原告（購房單位）與被告（房地產開發(fā)公司）雙方于2000年7月5日簽訂購房意向書，約定原告購買被告擬建的商品房74套，房屋面積共計7195平方米（實際成交面積以正式合同為準），每平方米單價為2500元，房屋交付日期為2001年第二季度。意向書第七條第一項約定“乙方（原告）待上級主管部門批準后，甲方（被告）請照圖被批準后5日內根據(jù)本意向書簽訂正式購房合同”；第三項約定“若因甲方（被告）售房價格變動影響乙方（原告）簽訂正式合同，甲方（被告）應按乙方（原告）購房總價的5％賠償乙方（原告）損失”。另原告提供售房宣傳資料一份，證明被告已對外銷售房屋。原告訴求，被告未按意向書之約定與原告簽訂正式購房合同，被告之行為已構成違約，請求法院判令被告繼續(xù)履行簽訂正式購房合同的義務或賠償原告經濟損失899625元并承擔訴訟費用。

    [審判]

    一審法院認為，意向書約定的簽約義務是合同義務，在雙方已經具備簽約條件的情況下，被告未按意向書之約定與原告簽訂正式購房合同，應承擔違約責任。故判決：1、被告于判決生效后10日內與原告簽訂房屋買賣合同。2、若被告未按期履行上述義務，應支付原告違約金899625元。案件受理費14006元由被告負擔。宣判后，被告不服提起上訴。二審法院經審查認為，意向書并不是成立的合同書，上訴人未協(xié)力促進合同成立應承擔締約過失責任。判決：1、撤銷一審判決第一項；2、將一審判決第二項變更為“上訴人于本判決生效之日起10日內賠償被上訴人損失899625元”。

    [評析]

    一、意向書的定性

    本案爭論的焦點是意向書的定性問題。當今理論界和實務界比較一致的觀點認為意向書并不是正式的契約，為什么本案在處理過程中會產生意向書就是正式契約的觀點呢？

    筆者認為，這與契約訂立需具備的要件有關。我國新合同法規(guī)定，一項契約通過要約和承諾兩個階段就契約的主要條款達成一致，則契約成立。契約成立應具備的要件：1、主體方面，具有相應的民事權利能力和民事行為能力。2、內容方面，雙方就商談的主要內容形成一致意見。3、形式方面，當事人訂立合同可以采用書面形式、口頭形式或其他形式。采用書面形式訂立的合同，自雙方當事人簽字或蓋章時成立。

    運用上述理論分析本案爭議的意向書，稍有疏忽就可能得出意向書為契約的結論。原因在于：（1）簽訂意向書的主體具有訂約相應的民事權利能力和民事行為能力，能夠對條款作出明確的判斷和分析。（2）意向書的條款系雙方商談一致的結果，并經雙方簽字、蓋章予以認可。但是，上述分析忽略一個重要的問題，成立的合同既然要規(guī)制雙方當事人就必須具有可操作性，而大多數(shù)的意向書只是對商談內容的初步確認，并未形成明確的具有可操作性的內容。例如本意向書對面積的約定為擬購74套（實際面積以正式合同為準）；房屋套型按乙方要求進行設計，套三110平方米左右、套二90平方米左右?！皵M購”、“左右”等模糊性的語言，在成立的合同中是不允許出現(xiàn)的。具有可操作性表現(xiàn)為合同條款明確，明確的合同條款對確定當事人如何履行合同義務，是否違約及違約的救濟具有決定性作用。最高院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》同樣認為：認購書只有具備商品房買賣合同的主要內容并且出賣人已按約定收取購房款，才能將其認定為正式的商品房買賣合同。所以，大多數(shù)認購意向書僅是房屋買賣的意向，并不是正式的契約。在司法實踐中，經常將購房意向書與商品房預售協(xié)議書混淆，兩者均表現(xiàn)為對未來權益的期待。但是，兩者產生的法律效果卻是完全不同的。商品房預售協(xié)議建立在規(guī)劃、施工圖紙等已經明確的情況下，未來交付的商品房與協(xié)議約定的房屋面積、價格、位置等主要方面都是一致的，而意向書卻是尚未確定的，允許在以后的具體商談過程中作出必要的修改和變更。另外，簽訂意向書的主體亦不完全適格，存在法律上的瑕疵。本案系商品房預售，作為出售方必須取得政府主管部門頒發(fā)的預售許可證，而該案出售方的預售資格尚在辦理中。因此，若以成立的合同對待，則導致的法律效果是不具備預售資格的預售方簽訂的協(xié)議得到法律的保護，極易導致商品房市場管理的混亂。

    通過上述分析，可以認為購房意向書只是締約過程中的階段性產物，并不具備正式合同應具備的法律要素。而且，意向書具有不確定性，隨著締約過程的發(fā)展隨時可以發(fā)生變更。因此，購房意向書除表明雙方已進入締約商談階段外，再無其他法律意義。

    二、締約過失責任成立的條件

    新《合同法》第42條、第43條將締約過失責任引入我國契約理論。締約過失責任是以當事人在締結契約過程中的過失為基礎的，這個過失不是以侵權法來衡量，而是以契約法所要求的締結契約過程中的誠信義務來衡量。締約過失責任與當事人之間的合同是否有效成立無關，而是以當事人之間的真實存在的交易關系為基礎，并以法定的締約過程中的誠實信用義務為前提。為什么說誠信義務是締約過程的法定義務？原因在于：處于訂約過程中的雙方當事人已經脫離了原來自由人的身份，進入一種具有特定身份關系的確定地位，彼此之間有共同促進合同成立的目的?；谶@種身份關系和共同的目的，雙方當事人之間產生以信賴利益為基礎的權利義務，表現(xiàn)為協(xié)力義務、保護義務、保密義務、告知義務等。而這種信賴利益并不是以合同責任為基礎，只要是進入締約過程中，締約當事人之間便產生一個具體的而且可以產生權利義務之債的信賴關系。之所以彼此信賴，是因為雙方存在雙贏的利益關系，合同的順利簽訂、履行直接關系雙方當事人的利益。為了彼此的信賴，雙方理應負擔一定的義務，即誠信義務（誠實坦白、公平守信）。誠實信用義務要求尊重他人利益，以對待自己事務之注意對待他人事務，保證法律關系的當事人都能得到應得的利益。只有嚴格履行誠信義務，才能使相互之間產生信賴，順利完成契約。因此，誠信是締約階段的法定義務，進入締約身份的雙方當事人必須履行基于誠信而產生的各項義務（前契約義務）。

    締約過失責任成立的條件：1、締約過失責任產生于締約階段； 2、締約過失責任產生于具有締約意圖的雙方當事人之間；3、締約過失責任違反的是誠信義務。本案中，既然認定意向書只是一個締約過程，則雙方當事人皆應履行協(xié)力促進合同成立的義務，尤其是作為房地產開發(fā)單位的上訴人，具有商品房開發(fā)方面的專業(yè)素質，相對于被上訴人有信息、知識方面的優(yōu)勢，其對于房屋在何種情況下能夠達成出售的條件應該是明知的?；诰喖s過程的誠實信用義務的要求，房地產開發(fā)單位應及時將有關信息與對方進行交流，以修正雙方的差距，促成合同的順利簽訂。正是由于房地產開發(fā)公司疏于履行上述告知義務，未及時將有關信息與對方當事人進行交流，致使簽訂丁根本無法實現(xiàn)的條款（見意向書第七條第一項），應認定存在進行惡意磋商的嫌疑。而且在房屋具備出售條件的情況下，擅自將房屋出售第三人，致使雙方當事人根本無法簽訂正式的購房合同。因此，房地產開發(fā)公司違背誠信義務，應承擔締約過失責任。

    總之，締約過失責任的應用使合同賠償?shù)臅r間提前到合同尚未成立之時，使基于雙方訂立合同的談判準備過程而產生的信賴利益與合同的履行所產生的期望利益同樣地成為合同法所保護的對象。

    三、信賴利益損失的計算

    受允諾人在締約過程中基于對允諾人的信賴，信其能夠遵守其允諾，而這一允諾使受允諾人采取了使其受損的行為，因其行為所蒙受的損失應由允諾人進行補救。這種基于信賴而產生的利益損失為信賴利益損失，其唯一的補救方式即損害賠償。我國合同法認為，對信賴利益的損害賠償有兩種手段：一種以期待利益為信賴利益損失；一種以實際損失為信賴利益損失。筆者認為，期待利益是合同成立或有效之后，合同圓滿履行完畢后，當事人可以獲得的利益，它是建立在合同成熟（成立或有效）基礎上的利益。對期待利益賠償可使信賴的一方當事人利益最大限度地獲得滿足，并對致害方實施有效的懲罰。但是，將期待利益的賠償納入締約過失的損害賠償范疇，混淆了締約過失責任與違約責任的界限。致使出現(xiàn)即使合同不成立，也可得到建立在合同有效基礎上的賠償，無形助長了惡意擴大損失的行為。盡管現(xiàn)行法律賦予尚未成立的合同以法律的拘束力，但是，也不能因此將違約的救濟計算方法作為締約過失的救濟計算方法。因此，期待利益與信賴利益是產生于合同不同階段的不同利益，兩者不能同日而語。

    信賴利益是對合同或要約賦予信賴的一方當事人所固有的既存利益，因善意信賴已經受到損失的這部分利益。對這部分利益進行賠償符合民事責任救濟方式的補償性而不是懲罰性的基本要求。當事人在締結契約的時候，就已為自己制定了“罰則”，即在發(fā)生違約情況下的補救措施。這種“心照不宣的承諾”約束契約的雙方主體，并在一方違反此種承諾時要求其承擔對對方的信賴利益的損害賠償，主要是指當事人一方為將來計劃的實施白白作了準備而遭受的損失。所以，對信賴利益的賠償，應以實際損失為基準點，最高不得超過期待利益。

    本案中，關于被上訴人的信賴利益損失有二種計算方法：1、應以現(xiàn)房屋每平方米的市場銷售價格與當事人約定的房屋價格的差價乘以房屋總面積為被上訴人的信賴利益損失。2、應以現(xiàn)被上訴人已經另外購得的房屋總價款與原約定的房屋總價款的差價為被上訴人的信賴利益損失。第一種計算方法明顯帶有對上訴人懲罰之性質，該計算方法將上訴人可得利益作為被上訴人之損失，即變相將違約之可期待利益損失作為信賴利益損失，超出當事人能夠獲得的合理補償范疇。第二種計算方法符合實際損失之說，受損人基于信賴合同可以有效成立，導致錯失與案外人簽訂有效合同之機會，導致最終以超出原價格幾倍的價格簽訂新合同，該部分多付出的損失為信賴利益損失。

第2篇：購房意向書范文

關鍵詞：房橋合一；直通列車；動力響應；舒適度

中圖分類號：U441.3 文獻標識碼：A

為滿足零換乘、多模式交通轉換和交通流線的立體化，大型鐵路客運站多采用“房橋合一”結構體系，以實現(xiàn)足夠的轉換空間和多種交通方式銜接。由于列車在“房橋合一”軌道層結構上通過，導致結構振動效應明顯，因此，車致振動響應特征分析及結構舒適度問題研究對該類結構體系的設計和使用具有重要意義。

自1825年英國修建第一條鐵路，列車荷載引起的振動問題便得到了廣泛的關注。Yoshioka建立高速列車高架橋地基土相互作用系統(tǒng)進行數(shù)值模擬分析，并對新干線高速列車對環(huán)境的影響進行現(xiàn)場動力測試，研究了地面、橋梁與列車的振動特征。章關永、劉進明通過環(huán)境激勵方法對上海盧浦大橋進行了動力特性試驗。劉哲以某城市軌道交通三跨的連續(xù)橋梁結構為研究對象，對地震與列車作用下的動力響應進行了分析。以上研究主要集中在橋梁系統(tǒng)的動力特性分析，國內外關于“房橋合一”結構的研究主要分布在荷載組合、設計和施工及地震響應分析與抗震設計方法方面，對于大跨度站廳在列車荷載作用下的動力特性研究較少。

結構舒適度問題隨著振動問題的日益突出而被提出，何浩祥、閆維明等通過建立人與結構耦合的動力平衡方程，研究了結構動力響應與影響人舒適度的重要因素，提出了基于小波包變換求得頻帶能量的舒m度評價方法；宋志剛等考慮了人主觀反應判斷的模糊性與對振動刺激感受的隨機性，系統(tǒng)地研究了振動舒適度問題，基于大量實驗研究數(shù)據(jù)提出了能夠量化任意振動水平下干擾反應比例的模型――煩惱率模型。Crolla等通過對車輛座椅懸架性能的度量與人體舒適度的研究，提出吸收功率法（AP法）來評價車輛及交通工具的舒適性。以上舒適度評價方法的建立均基于標準，然而“房橋合一”具有結構形式復雜與多重荷載作用的特征，與標準規(guī)定的適用場所存在差異。

本文以北京南站大跨度站廳為工程背景，針對通過列車在不同因素作用下對結構響應的影響以及車致結構振動舒適度評價規(guī)程適用性問題開展研究。根據(jù)通過列車實際作用軌線位置以及結構動力時程分析的數(shù)值模擬結果，確定高架站廳現(xiàn)場實測測點布置方案。通過車致振動效應實測獲取高架站廳關鍵位置的動力響應，與現(xiàn)行舒適度評價規(guī)范對比分析。實測結果可為大跨度結構舒適度評價體系的建立提供參考依據(jù)。

1工程背景

北京南站是2008年投入使用的綜合樞紐客站，坐落于北京市永外大街，地下3層地上2層。地下層為鋼筋混凝土框架結構，框架柱為矩形鋼筋混凝土柱；地面層為軌道層，鋼框架結構，框架柱為矩形鋼管混凝土柱，框架梁為鋼箱梁；地上二層為鋼結構剛架，結構剖面如圖1所示。站房結構平面呈橢圓形，結構沿長軸方向設置2道橫向變形縫，使結構分為3大塊，中間部分平面呈鼓形，上下兩側部分呈半圓形。北工區(qū)為普速車場設到發(fā)線5條，3座站臺，其中3號、4號軌道為直通車道，不減速行駛經過站房結構。高架站廳結構最大跨度為40.5 m，導致樓蓋結構自振頻率較低，且其主要為人群活動區(qū)域，因此本文對直通列車荷載作用下的結構動力特性與舒適度評價規(guī)范的適用性開展研究。

2實驗方案

直通列車行駛軌線3號、4號軌道對稱分布在軸線Q兩側，由框架結構空間布置可知構件力的傳遞途徑，輪軌作用產生的結構振動一部分通過承軌梁、框架柱向下傳遞至地下層結構，另一部分通過框架柱向上傳遞至候車廳，可以假定候車廳的振動響應沿軸線Q處的主梁對稱分布。為準確獲取結構響應較大的節(jié)點位置，以布置測點獲取結構關鍵位置的加速度響應，對結構模型施加列車移動荷載，進行動力時程分析，其施加位置如圖2所示。

2.1列車荷載模型

文獻均建立了車橋耦合體系研究動力特性，本文僅考慮列車荷載的周期性，采用移動荷載模型進行動力時程分析，列車荷載模型如圖3所示。d1為軸間距，d2為轉向架中心距，L為車廂長度，軸重簡化為集中力P，列車運行速度為v。本文以拖車25 t的列車參數(shù)為例，在列車移動荷載模型中，軸間距d1為2.5 m，轉向架中心距d2為18 m，車廂長度L為26.6 m，軸重P為165 kN，車輛運行速度v為80 km/h。

2.2數(shù)值模擬結果分析

提取大跨度站廳結構振動加速度響應，繪制加速度響應分布云圖，列車移動荷載加載于3號、4號軌道，高架站廳結構響應分布如圖4和圖5所示，其中橫縱坐標為結構坐標系x，y，單位為mm。

模擬結果與概念分析較為一致，車致振動沿框架柱向上傳遞至候車廳結構，振動由主梁傳遞至次梁與樓板，響應均沿列車行駛軌線呈近似對稱分布；響應最大的節(jié)點均分布在邊界處；結構開洞處響應較大，如中部兩個封閉區(qū)域。根據(jù)現(xiàn)場商埠布置及結構響應分布情況，在圖4虛線框A，B，C區(qū)域內布置加速度傳感器，獲取結構關鍵位置的動力響應。試驗荷載為通過3號、4號軌道不減速的直通列車，包括客車、貨車及車頭，其工況見表1。

2.3測點布置

測試采用KD1300C垂直傳感器進行信號拾取，KD5008C型放大器進行信號放大，然后采用INV3018型智能數(shù)據(jù)采集分析儀進行數(shù)據(jù)采集和分析，以獲取結構關鍵部位的動力響應，采樣頻率為600 Hz。測試分ABC三區(qū)進行，每區(qū)12個測點，共36個測點，其中編號為1，2，3，4的測點為參考點，測點布置如圖6～圖8，具體結構布置位置見表2。

3實測結果分析

3.1結構振動特性分析

車致結構振動原始信號的頻譜分析表明振動頻帶為25～110 Hz，能量主要集中在50～100 Hz，因此提取25～110 Hz頻帶內信號進行濾波降噪，客車與貨車的加速度時程曲線相同，如圖9所示，車頭引起的結構加速度響應曲線如圖10所示。

客貨列車駛入結構前，結構振動響應較小，隨著列車駛進結構，振動響應逐漸增大，達到最大后降低至穩(wěn)定狀態(tài)，隨著列車駛出結構，振動響應幾乎衰減至零，有明顯的振動衰減過程；車頭引起的結構振動響應時程曲線盡管有明顯的增大和衰減的過程，但達到峰值后并沒有平穩(wěn)作用時段，雖然車頭作用過程僅為客貨列車作用時間的0.3倍，但其對結構的振動沖擊力高達客貨車的5倍。文獻給出南京南站在列車制動與啟動作用下的軌道層結構振動響應時程圖，響應增大、衰減速度較快，沒有明顯的變化過程。文獻給出列車荷載作用下橋梁跨中位置的加速度響應存在明顯的周期性，但沒有明顯的增大和衰減過程。上述結果表明，可根據(jù)結構形式的時程曲線特征判斷荷載類型。

分別繪制客貨列車與車頭作用下結構響應頻譜圖如圖11和圖12所示，客貨車致結構振動響應頻率帶為25～110 Hz，能量主要集中在50～100 Hz，主頻為72 Hz左右，車頭引起梁的振動主頻介于74～79 Hz，然而樓板振動的主頻為40.8 Hz。這是由于車頭的車體較短，同一位置荷載作用時間短，振動由框架柱向上傳遞至梁，再傳遞到板的過程中，高頻振動信號迅速衰減造成的。

3.2車型對結構振動的影響

A區(qū)工況1，3，4，6均為作用在4號軌線而列車類型不同，將客車、貨車2種車型作用下，各測點的均方根加速度響應繪制成圖13。盡管列車類型均為客車，但其曲線圖并不重合，引起的結構振動強度存在一定的差距，這與列車長度、軸重等其他參數(shù)密切相關；貨車作用下，部分測點的結構響應與客車重合，甚至低于客車作用，由于2種類型列車的d重差異以及輪軌轉向架構造不同，對軌道結構層的激振作用力也不相同，難以斷定其對結構的沖擊作用力的大小。C區(qū)工況1，6，7，2分別為客車、車頭作用在3號軌線，圖14所示為各測點的均方根加速度響應，工況1的振動強度增大為工況2的2～4倍，說明客車荷載導致的結構振動強度遠大于車頭。不同工況的結構振動響應規(guī)律呈現(xiàn)相同趨勢，直觀地反映了結構的振動特性。因此，不同車型引起的結構振動特性相同，但是不同列車類型下的結構振動響應水平存在一定的差異性，盡管車頭作用峰值較大，但由于其短時作用，所以導致的結構振動強度要小于客貨2種車型，其引起的人體不舒適感也會小于客貨2種車型，但是，無論哪種列車荷載，其引起的結構振動響應均不容忽視。

3.3荷載位置對結構振動的影響

A區(qū)工況1，4，6列車荷載作用在4號軌道，而工況5列車荷載作用在3號軌道，3種工況下的列車類型均為客車，繪制其RMS加速度如圖15所示，與模型分析結果一致，列車移動荷載作用于3號軌道對結構的影響大于4號軌道。圖16所示為B區(qū)5組工況的結構振動強度，3號軌道車頭導致的結構振動響應大于4號軌道客車，而前文分析表明客車對結構的振動響應影響大于車頭，說明荷載位置對結構振動的影響大于列車類型。

3.4Ⅰ區(qū)結構振動強度分析

將所有測點按照A-C的順序繪制于同一個坐標系，如圖17所示。通過參考點連接3區(qū)結構響應，選取一種工況繪制結構響應3D平面圖，如圖18所示。

A區(qū)、C區(qū)振動強度相對相同，縱向梁上測點振動響應相對小于橫向主梁的振動強度，這是由于振動沿著框架柱向上傳遞至主梁，再傳遞給次梁，導致次梁振動強度小于主梁。最大響應均出現(xiàn)在B區(qū)測點2及其縱向測點位置處，B區(qū)結構響應普遍較大。原因有二：其一，B區(qū)主梁較AC區(qū)主梁跨度大，剛度相對小，在外荷載作用下更容易產生振動；其二，由建筑構造可知B區(qū)和AC區(qū)由檢票口開洞斷開，而AC區(qū)橫梁端點均有斜柱將振動上傳至屋蓋，同等振動強度下，B區(qū)振動能量由梁板結構全部吸收，而AC區(qū)部分振動能量由屋蓋承擔。由此可推斷候車廳中央坐席區(qū)的振動強度大于兩側客流疏散區(qū)。

4“房橋合一”結構振動響應特征

“房橋合一”結構作為新型結構體系，目前對于其結構振動特征缺乏認識，基于現(xiàn)場實測的結構振動分析結果可為該類結構體系工程設計指南的不斷完善提供參考。結構剖面與列車行駛位置如圖19所示，列車由遠及近行駛至距離結構100 m直到車尾離開結構至100 m處，其車致結構振動響應信號如圖20所示。上述測試分析總結該類結構體系振動響應的特征如下：

1）車致結構振動由土層傳遞與結構傳遞兩部分振動構成。如圖19和圖20所示，列車由遠及近行進至距離軌道層結構100 m時，結構開始產生振動響應，其傳播介質為土層，隨著振動源向結構不斷移動，振動響應峰值由0逐漸增大到近0.028 m/s2；列車勻速通過軌道層結構時，其引起的高架站廳結構振動響應峰值劇烈增大為0.04 m/s2，近1.2 s內降低至穩(wěn)定值0.017 m/s2；隨著車尾離開結構，響應峰值由0.017 m/s2逐漸衰減至0 m/s2。

2）如圖19所示，列車通過軌道層結構時，其上高架站廳距離結構邊界約50 m范圍內的A和C區(qū)域，其加速度振動級的范圍為71～89 dB，而結構中部區(qū)域近70 m范圍的B區(qū)域，其加速度振動級的范圍為74～92 dB，由于梁跨度不同，兩者振動強度平均相差3 dB。

3）采用主次梁結構的高架站廳，其在列車激勵下，振動由框架柱向上傳遞至主梁，由主梁再依次分配給次梁與樓蓋，振動能量最終由樓蓋消耗。因而，結構設計時，需綜合考慮構件剛度與力的傳遞途徑。

4）測點沿框架柱正線對稱分布，其加速度振動級的衰減規(guī)律如圖21所示，框架柱正線上方的測點振動強度較大，振動強度隨著距離的增大而逐漸衰減，正線距離大于2.1 m時，其衰減速度增大，正線距離為4.2 m時，部分工況的振動級剛好達到國家標準限值75 dB，由衰減趨勢及振動強度可推斷距離正線8.4 m以外的區(qū)域其振動強度滿足國家振動限值要求。

5舒適度評價方法探討

“房橋合一”結構的大跨度站廳，在多種振動荷載作用下，振動水平極易達到人體感知閾限。本文采用ISO 2631規(guī)定的1/3倍頻程計權計算方法，獲得所有工況下的Z向加速度振動級。

目前環(huán)境振動控制標準并沒有統(tǒng)一的模式，ISO及美國等國家制定了建筑物內的振動標準，其中ISO 2631考慮了振動類型及方向，針對振動舒適度評價的主要應用領域，制定了涵蓋許多建筑物振動對使用者影響的限值；美國標準《人承受建筑物內振動評價標準》中規(guī)定的振動限值比ISO標準嚴格一些。我國和日本則針對廣義的環(huán)境保護提出了環(huán)境振動的限值，且僅考慮了人體最敏感的z向振動，針對不同使用場所制定了環(huán)境振動限值。

選取規(guī)范ISO 2631-2，美國的ANSIS329，日本的《振動限值法》以及中國的《城市區(qū)域環(huán)境振動標準》中與客運站環(huán)境較接近的適用場所，將站廳實際振動強度與規(guī)范限值對比，如圖22至圖24所示。結構計權振動級基本上均超過日本限值，大部分超出了中國限值，極少部分測點振動級超出了美國限值，ISO標準相對沒有那么嚴格，均大于測點振動級值。按照現(xiàn)行標準的規(guī)定，站廳結構的振動強度達到了旅客所不能接受的水平，理論上超出了人體舒適的界限，必然引起絕大多數(shù)旅客產生干擾反應，但是現(xiàn)場調查研究結果表明僅存在10%的旅客產生煩惱率，規(guī)范限值與實際煩惱率并不吻合，說明現(xiàn)行規(guī)范要求過于嚴格，并不適合直接用于“房橋合一”結構體系的高架站廳結構的舒適度評價。

盡管諸如“房橋合一”結構的大型鐵路客運站的振動強度較高，由于其復雜的使用環(huán)境和旅客期望值的降低，實際產生的煩惱率遠低于其理論值，因而在對“房橋合一”的大跨度結構進行設計和適用性評價時，可適當提高振動限值以放寬舒適度評價要求，其放寬界限需結合實測振動強度與人的實際煩惱率進一步研究和討論。

6結論

1）“房橋合一”高架站廳結構的車致振動響應信號具有明顯的增大、衰減過程，其振動頻率分布在25～110 Hz，70 Hz對應的幅值較大，而車頭引起的樓板振動主頻為40.8 Hz，可用于荷載類型的判斷。列車由遠及近行駛至距離結構軌道層100 m時，由土層傳遞的車致振動開始引起結構產生振動響應，其響應峰值由0 m/s2逐漸增大到近0.028 m/s2，該類結構設計時需要考慮土層傳遞的振動對結構的影響。

2）盡管不同列車類型引起的結構振動特性相同，但其造成的結構振動強度存在差異，呈現(xiàn)如下規(guī)律：客車、貨車>車頭。由于該類結構設計跨度大，列車動力荷載引起的結構加速度振動級的范圍為71～92 dB，其中距離結構邊界約50 m范圍內區(qū)域的振動強度平均值小于中部區(qū)域70 m范圍內區(qū)域3 dB。

3）列移動荷載作用位置對結構振動的影響大于列車類型。采用主次梁結構的高架站廳，荷載作用于不同位置引起的結構振動傳遞途徑相同，均由框架柱向上傳遞至主梁，由主梁再依次分配給次梁與樓蓋，振動能量最終由樓蓋消耗。

第3篇：購房意向書范文

關鍵詞：數(shù)字卡通；本體匹配；知識管理；項目管理

中圖分類號：TP311文獻標識碼：A文章編號：1009-3044(2011)15-3727-02

An Ontology Matching Method for Heterogeneous Knowledge Integration in Animated Cartoon Project

ZHANG An-qi1,2, LIAO Liang-cai1, SONG Yang3

(1.College of Information System and Management, National University of Defense Technology, Changsha 410073, China; 2.Hunan Animated Cartoon Engineering and Technology Center, Changsha 410073, China; 3.Changsha Department, Hunan Mobile, Changsha 410073, China)

Abstract: Nowadays, there are many intractable problems in knowledge management and sharing under the ground of animated cartoon project management. In this paper, we applied ontology matching technique into the knowledge management of animated cartoon project management, and provide a solution for sharing common knowledge in developing animated cartoon project. Finally, we discuss the ontology matching techniques which are suitable for animated cartoon project knowledge management.

Key words: animated cartoon; ontology matching; knowledge management; project management

1 緒論

目前，數(shù)字卡通技術在我國得到了蓬勃發(fā)展。作為一種知識密集型的產業(yè)，數(shù)字卡通的制作與開發(fā)過程中涉及到大量的結構化和非結構化的知識，這些知識的分類和抽象、建模與形式化、集成與共享以及管理和重用等都是當前需要深入研究的問題[1]。

然而，由于當前我國數(shù)字卡通制作企業(yè)在技術儲備和規(guī)模上仍然處于較低水平，大型數(shù)字卡通項目的開發(fā)通常需要多個企業(yè)協(xié)作完成。為了更好地實現(xiàn)資源共享和軟實力整合，需要加強對項目相關知識的管理和共享[2]。本文將本體匹配技術應用到數(shù)字卡通項目異構知識集成中，探討了如何通過本體匹配方式構造異構本體之間的結盟和映射，進而實現(xiàn)異構知識的共享和集成。

2 本體異構性與本體匹配

本體是一種將領域知識概念化和模型化的方法,已經被廣泛用于描述計算機能夠處理的據(jù)的語義信息[3]。然而，不同組織開發(fā)的本體所描述的領域可能相關，也可能重疊；對相關聯(lián)領域的描述可能采用不同的語言和組織方式；而且對領域知識描述在側重點和詳細程度上也不可能完全相同[4]。因此，盡管使用本體的初衷是為了能夠對領域知識的描述達成共識，但是事實上實際應用卻中出現(xiàn)了大量異構本體，而且還將異質問題的提高到了更高的層次。本體的異質性主要體現(xiàn)在如下幾個方面[5]：

① 由于使用不同的語言進行領域描述而造成的本體語法異質問題。

② 由于同一實體在不同本體中命名的不同而造成的術語異質問題。

③ 由于對同一興趣領域建模的差別而造成的語義異質問題。

④ 由于對同一領域的描述在詳細程度上的不同而造成的粒度異質問題。

⑤ 由于在不同的上下文環(huán)境中對同一實體的解釋不同而造成的異質問題。

為了解決上述異構問題，通常通過本體匹配技術建立本體之間的語義映射。

定義1：本體可以定義為，其中：

C為本體類集合；P為本體屬性集合，區(qū)分為數(shù)據(jù)類型屬性和對象屬性；Ins為本體的實例集合； Rp?哿P是一系列關系屬性，包括對稱屬性、傳遞屬性、函數(shù)屬性和反函數(shù)屬性等；Hc?哿C×C為概念繼承層次結構；Hp?哿P×P為無環(huán)的屬性繼承層次結構；函數(shù)給定了屬性的定義域；函數(shù)：給定了屬性的值域。其中對象屬性的值域是概念集合，而數(shù)據(jù)類型屬性的值域為數(shù)值類型集合DR；函數(shù)card:C×PN描述了每個概念－屬性對的基數(shù)約束。

定義2：對應（Correspondence）是異構本體中實體之間的一種語義關系，通常通過特定的匹配算法來建立。

定義3：映射（Mapping）：本體間的語義映射是一個三元組m=＜OS,OT,r＞，其中OS為源本體，OT為目標本體，r為這兩種符號之間的語義關系，一般是指等價或者包含關系。

本體之間的映射根據(jù)具體應用的不同其表達形式也有所不同，在本文中使用的語義映射是一種輕量級的本體映射，主要用途是建立本體元素之間的語義關聯(lián)，為上層的推理服務提供支撐。

3 基于本體的異構知識管理框架

數(shù)字卡通開發(fā)領域涉及到的知識面非常廣泛，包括來自政策法規(guī)、共性支撐技術、軟硬件設備、企業(yè)生產經營等多個方面，僅僅依靠單個本體很難對所有的知識統(tǒng)一建模。而且大一統(tǒng)的本體建模方式不僅費時費力，而且本體的可用性和靈活性都比較差。為了將分散在項目流程各個角落的知識相互關聯(lián)起來，通常采用本體網絡來實現(xiàn)分布、異構知識的建模。

項目知識共享是數(shù)字卡通項目知識管理的過程中扮演重要角色。在此可以給出圖1所示的知識共享與管理示意圖。通過異構本體的匹配和集成，將各種異構知識拼接和整合成一個本體網絡，網絡中的每個節(jié)點就是一個面向具體應用或者某一領域的本體，而網絡的邊就是本體間的映射，知識的傳遞、分發(fā)和管理都通過該核心的本體網絡來完成。本文假設相關的本體均已經構建完成，關鍵是探討如何構建各種異構本體之間的語義映射，即找到適用于數(shù)字卡通項目知識管理的本體匹配方法。

4 適用于數(shù)字卡通項目知識管理的本體匹配方法

本體匹配的目標就是找到異構本體中實體之間的聯(lián)系，如本體間的因果關系，包含關系和不相交關系等等。本體中的實體可能是復雜的表達式，如公式、概念定義、查詢和術語表達式等，通過匹配本體能夠使本體中所表現(xiàn)的知識和數(shù)據(jù)相互協(xié)作。在數(shù)字卡通項目協(xié)作開發(fā)過程中開發(fā)的本體，通常并不能進行完全匹配，因此通過下述步驟實現(xiàn)本體匹配：

1）名稱匹配過程。通過通用匹配過程實現(xiàn)本體元素在名稱上的匹配。通常將實體名轉化為矢量來處理，使用歐氏距離和余弦相似度（公式1）等來測度實體之間的相似程度。

（1）

2）結構匹配過程。對本體的結構方面的信息，通常是對本體的局部結構和全局結構分別進行進一步匹配。Similarity flooding 是一種面向結構的通用匹配算法，該算法的基本思想是節(jié)點間的相似度依賴于它們的相鄰節(jié)點的相似度。算法基本步驟為：

a將本體轉換為一個有向圖，其中節(jié)點為兩個本體的概念對，如果兩個節(jié)點的概念對之間存在一定的關系則兩個節(jié)點之間存在一條邊；

b為邊分配權重，一般來說如果源節(jié)點的出度為n，則邊的權重為1/n；

c為每個節(jié)點賦予初始相似度σ0，可以使用基本匹配方法來給出初始相似度；

d根據(jù)選擇的公式計算每一節(jié)點的σi＋1相似度；

e將每個節(jié)點的σi＋1相似度除以最大值以進行標準化；

f如果相似度的變化不超過閾值ε，即|σi＋1(e,e’)- σi (e,e’)|< ε。

3）實例匹配。關注本體實例層面，通常分為取值域的匹配和實例數(shù)據(jù)的匹配兩個方面。本文將實例匹配問題單獨劃分出來單獨匹配，因為實例匹配經常需要人工參與。

4）匹配的補償。對于未能正確建立匹配的環(huán)節(jié)加以補償，這一步的工作是為了使匹配過程更加準確。

基于上述步驟基本上能夠解決大多數(shù)本體異構的問題，進而為消除數(shù)字卡通項目中的知識異構問題奠定基礎。

5 結論

在國家科技支持重點項目 “面向全網運營的數(shù)字卡通工程化技術研究與應用”（2007BAH14B00）的支持之下，本文探討了適用于數(shù)字卡通項目知識管理背景的本體匹配的方法。后續(xù)研究會就這一問題做更為深入的研究，給出相應的原型系統(tǒng)。

參考文獻：

[1] 楊鳴喚.中國動漫產業(yè)存在的主要問題及對策研究[D].上海:華東師范大學,2007.

[2] 晃翠花,金鑫.基于本體的企業(yè)間信息協(xié)作的研究[J].東華大學學報:自然科學版,2003,29(6):43-49.

[3] 陸建江,張亞菲,苗壯,等.語義網原理與技術[M].北京:科學出版社,2007.

[4] Berners-lee T,Hendler J,Lassila O.The semantic web[J].Scientific american.2001,284(5):28-37.

第4篇：購房意向書范文

關鍵詞：基礎課程 形態(tài)構成 教學 改革

中圖分類號：G623 文獻標識碼：A 文章編號：1674-098X（2013）01（b）-0-01

1 藝術設計專業(yè)動漫方向開設“形態(tài)構成”課程的重要性

1.1 形態(tài)構成的起源及其教學理念

形態(tài)構成作為藝術設計的重要基礎課程之一，源于1919年德國包豪斯設計學院。包豪斯最重要的貢獻是構建了現(xiàn)代藝術教育的觀念，奠定了設計教育的基礎教學體系。1923年，匈牙利藝術家納吉將構成主義的要素帶進了基礎訓練，強調對形式和色彩的客觀分析，注重點、線、面的關系。通過實踐使學生學會分析二度空間的構成，進而推廣到三度空間的構成上。構成主義所倡導的抽象幾何形式，開創(chuàng)了現(xiàn)代設計中將形式徹底解構、歸類并加以研究、應用的新理念。約翰內斯?伊頓擔任包豪斯“形式導師”時，它開創(chuàng)了一個嚴格的視覺訓練的基礎課程，這個課程包含兩個方面的內容：一是強調色彩、材料、肌理的系統(tǒng)認知和理解，尤其是對平面、立體空間形式的探討和形式空間構成規(guī)律的了解掌握；二是通過對繪畫作品的分析，了解視覺規(guī)律，如運動規(guī)律、結構規(guī)律等等，以訓練學生對形式的敏銳觀察力，提高視覺的敏感

性。[1]這就成了以后藝術教育中“三大構成”的

基礎。

1.2 動漫方向學生學習形態(tài)構成的重要性

形態(tài)構成在現(xiàn)代設計教育中，是學生進入設計藝術領域的基礎課程，是今后進入專業(yè)理論和技能學習的必要的過渡階段。形成構成已成為藝術設計專業(yè)的必修課程，它以培養(yǎng)學生的創(chuàng)造性思維為目的，要求學生掌握構成的科學原理和基本方法，注重對學生創(chuàng)造及思維能力的開發(fā)和培養(yǎng)。作為藝術設計專業(yè)方向之一―動漫，是造型和影視等相結合的綜合藝術，培養(yǎng)的動漫人才應是復合型人才，做到技術與藝術并舉，技能與創(chuàng)意兼顧。[2]按教學大綱的要求，學生在進入專業(yè)學習之前，必須具備較高的畫面審美能力，還需要掌握相關的后期電腦技術。這些基礎能力的系統(tǒng)培養(yǎng)，需要系統(tǒng)完整的藝術教育體系作理論支持，形態(tài)構成的引入，恰好為動漫人才的培養(yǎng)教育，提供了必要的美學理論支持。

2 動漫教學中形態(tài)構成課程改革的必要性

形態(tài)構成課程是藝術設計專業(yè)基礎課程中的主干課程，在《懷化學院藝術設計系人才培養(yǎng)計劃》中，它是基礎課程中課時量最大，實訓作業(yè)最多的課程之一。長期以來，形態(tài)構成教學側重以研究形態(tài)創(chuàng)造規(guī)律為目的，通過對平面和立體結構的研究，對材料的研究、色彩的研究，以獨立的而又相互作用的形態(tài)建立在科學的基礎上的一種創(chuàng)造活動[3]。動漫藝術是藝術與科學的交互與綜合，其內涵是社會文化的傳遞與超越，其本質是創(chuàng)造，同時它作為視覺符號和聽覺符號的組合體，又是信息傳達的媒介和一種社會文化的載體[4]。動漫設計藝術是設計學科與其他人文學科乃至自然學科的相互滲透于融合。動漫設計藝術的交叉性決定了其課程設置、教材的篩選的特殊性。初入學的大學生從根本上缺乏審美能力、藝術判斷標準，傳統(tǒng)的形態(tài)構成教學中脫離專業(yè)方向的盲目訓練，使學生學習興趣無法提升，學習主動性差，與專業(yè)知識點的對接應用明顯不足：表現(xiàn)在理論課程的內容和作業(yè)練習的設計上都明顯套用模式，為作業(yè)而作業(yè)。使形態(tài)構成課程作為基礎教學存在的意義減弱甚至全無。

3 藝術設計動漫方向形態(tài)構成課程教學改革的設想

從2005年懷化學院藝術設計系開設了動漫專業(yè)方向，筆者一直擔任形態(tài)構成課程的教學，針對動漫方向學生的特點，在形態(tài)構成教學中嘗試改革，從內容到教學方法逐步探索，到2009級逐步完善了形態(tài)構成課程的教學改革思路。

3.1 在教學理念上注意提高基礎學科與專業(yè)學科銜接的認識

形態(tài)構成作為動漫專業(yè)方向的基礎課程，它是專業(yè)方向知識的承接點和貫穿點，教學的目的不是構成自身，構成只是開拓設計的一個造型觀念。其教學目的是通過理論學習和大量的課堂練習，提升學生的設計意識，解決設計的造型、思維，形式的方法和規(guī)律，使學生學會用形式美的法則進行專業(yè)方向的造型和設計，通過創(chuàng)造性思維的開拓與培養(yǎng)，訓練學生尋求服務于主題傳達的多種造型表現(xiàn)可能性。如果基礎學科定位不明確，不能按照專業(yè)方向的要求去培養(yǎng)學生的能力，就容易使學生對基礎課程產生學好與學不好無所謂的態(tài)度。因此，在教學中，我力求將基礎的形態(tài)分析與動漫藝術相結合，在課件制作中的實例盡量選擇跟動漫藝術有關的例子，引導學生認識形態(tài)構成課程是專業(yè)學科的基礎，讓學生從課程開始就樹立起良好的學習目標。通過實踐，發(fā)現(xiàn)07級、08級學生對于此課程的學習積極性明顯高于05、06級。

3.2 結合方向特點補充教學內容，采取靈活多樣的教學方式

在課程內容設置上，充分結合動漫藝術的專業(yè)特征，加入光影構成、時間構成等內容。同時，通過大量的作品賞析和實訓，達到轉換學生非專業(yè)視覺習慣目的，通過理論講授與課堂實訓，教導學生形式美原則與設計思維的培養(yǎng)，培養(yǎng)學生的視覺思維能力和設計造型能力。作業(yè)部分，每類作業(yè)都有豐富的圖文資料以作教學參考并對其理論支持有一一對應的關系，以此來克服以往常見的盲目堆砌作業(yè)的弊病，使每項作業(yè)都圍繞課程培養(yǎng)目標，使學生能明白作業(yè)過程對培養(yǎng)設計能力的意義和作用。

3.3 加強學生的藝術文化綜合素質訓練，培養(yǎng)學生自主學習的能力

動漫藝術是集文學、電影、音樂、美術等多種文化藝術為一體的綜合藝術，廣博的見識，良好的素質是動漫專業(yè)人才必須具備的基本素質。而這些素質的培養(yǎng)必須經過循序漸進的日積月累才能完成。在課程開始第一周，教師設計主題，學生收集資料，通過匯報，集體討論等這樣一個教學模式，每周一次的主題探討演講。擬定的主題有：原始裝飾與圖騰；中外吉祥圖案；裝飾藝術運動；現(xiàn)代主義藝術；中國詩詞與中國畫；科學與藝術；后現(xiàn)代主義藝術；包豪斯；國內外優(yōu)秀繪畫大師研究等。

學生通過這樣的訓練，進一步加強學習的主動性，既培養(yǎng)了良好的學習習慣，也提高了學生的綜合人文素質。在形態(tài)構成課程中去探究學科的建構，審視與調整教學內容，改進教學方法。對于動漫方向的學科建設、動漫專業(yè)發(fā)展有著十分重要得理論價值與實踐意義。

參考文獻

[1] 屠曙光.設計基礎：高等師范院校美術專業(yè)教程[M].南京：江蘇美術出版社，2006：12.

[2] 鄒梅.試論地方院校動漫教育發(fā)展策略[J].電影文學，2009（8）：157-158.

第5篇：購房意向書范文

Q1：王律師，你好！

我在今年3月，前往一樓盤購房，在反復斟酌后，挑選了一套兩室兩廳的房屋。并根據(jù)開發(fā)商銷售人員的要求，簽署了商品房定金合同，并繳納了5萬元購房定金，開發(fā)商也向我出具了定金收據(jù)。該定金合同的內容上除了寫明我所要購買的房屋坐落、面積、單價、總價、首付款、簽約時間等外，還注明簽訂本定金合同后應攜相關證件按時至開發(fā)商指定地點完成商品房買賣合同的簽約手續(xù)，否則將視為放棄認購權,購房人所支付的定金不予退還。

但在與開發(fā)商銷售人員協(xié)商房屋買賣合同具體條款的過程中,我對擬購買房屋的交房時間以及具體的付款方式和付款進度等問題提出了異議，在與開發(fā)商多次溝通后，無法達成一致。我想請問：如果關于房屋買賣合同的條款最終無法達成一致，我是否還能向開發(fā)商要回購房定金？

求助人 吳先生

A：吳先生，你好。

我們先來看看相關的法律條文，根據(jù) 《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：“出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方的原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關于定金的規(guī)定處理；因不可歸責于當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人?！?/p>

換言之，合同各方在簽訂《定金合同》至正式簽訂《商品房買賣合同》期間，若因買受人的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人可以沒收定金。若由于出賣人的原因“未能訂立商品房買賣合同”的，出賣人應當向買受人雙倍返還定金。但是，如果因為買賣雙方的原因或不可歸責于當事人雙方的事由，例如對于購房合同的具體內容無法協(xié)商一致，出賣人應當將定金返還買受人。

本案中，吳先生就擬購買的商品房與房產開發(fā)商簽署了定金合同，并向開發(fā)商繳付了5萬元定金，上述情形可被視為吳先生與開發(fā)商為保證自己和開發(fā)商在今后建立房屋買賣關系的一種擔保，屬于為保證今后能夠建立房屋買賣合同關系的定金，即立約定金。其法律效果是促使房屋買賣雙方善意履行締約行為，進而最終簽訂購房合同。但鑒于購房定金合同未涵蓋房屋買賣合同的全部主要條款，因此，上述認購行為并不妨礙房屋買賣雙方對合同條款達成合意，只要雙方善意履行了合同協(xié)商義務，即使最終未達成合意，立約定金罰責也不發(fā)生作用，除非有證據(jù)證明合同一方系非善意的拒絕簽約。

吳先生與開發(fā)商在協(xié)商房屋買賣合同的具體內容時，因具體的交房時間以及具體的付款方式和付款進度等問題未能達成一致意見，因此，最終未能簽訂房屋買賣合同。對于此結果的發(fā)生，吳先生和開發(fā)商均無過錯。雙方都不存在惡意拒絕訂立合同的問題，故不適用定金罰責，開發(fā)商應當將吳先生所繳付的定金退還吳先生。

王棟律師現(xiàn)為大成律師事務所上海分所的專職執(zhí)業(yè)律師，主要致力于公司事務運作、房地產、國有產權交易、經濟合同糾紛處置、婚姻家事、法律基礎培訓等法律業(yè)務。在房地產方面，作為主辦律師為多個大型房地產開發(fā)項目提供從土地開發(fā)、工程建設與管理直至商品房銷售的全程法律服務。作為眾多房地產開發(fā)商的法律顧問，王棟律師負責了十多個高檔住宅、寫字樓、商鋪、工業(yè)園區(qū)等地產的租賃、銷售、物業(yè)管理的法律服務。在婚姻家事方面，王棟律師對于婚姻法、繼承法等相關法律法規(guī)進行了專項的研究，對于離婚及家庭財產分割的處理有著獨到的見解。在近十年的執(zhí)業(yè)過程中，成功辦理了數(shù)十起數(shù)額巨大，財產分割復雜的婚姻家事案件。并受邀作為上海法治頻道《熱點》欄目的嘉賓，對相關問題進行講解和評述，受到了廣大觀眾的好評。

Q2：王律師，你好！

我和妻子小陳準備于明年結婚，因此，通過中介擬向劉先生購買一套85平方米的二手房，該房屋總價為人民幣170萬元。我們根據(jù)購房意向書的約定，及時足額向劉先生支付了人民幣50萬元的訂金。但劉先生因家庭內部原因，最終無法簽署正式的房屋買賣合同。

眼看著房價比我們付訂金時上漲了不少，再找新賣家，損失會很大。劉先生同意歸還我們已支付的購房訂金，但我們覺得劉先生應該雙倍返還我們之前支付的購房訂金。

但我們和劉先生多次溝通后，都無法就賠償事宜達成一致。我們想就這個情況向律師咨詢一下，如果去法院打官司，法院會支持我們的主張嗎？

求助人 小張

A：小張，你好。

我們先來看看相關的法律條文，根據(jù)《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國擔保法〉若干問題的解釋》第118條規(guī)定：“當事人交付留置金、擔保金、訂約金、押金或者訂金等，但沒有約定定金性質的，當事人主張定金權利的，人民法院不予支持?！本湍阏f的情況而言，你們顯然混淆了“訂金”與“定金”的概念。根據(jù)購房意向書的約定，小張和小陳為了購買劉先生的房屋，支付了“訂金”，而在購房意向書中并未就一方違反購房意向書約定后的罰則進行具體的規(guī)定和描述。因此，你們無法按照“定金”罰則，要求劉先生雙倍返還已支付的購房“訂金”。

“訂金”與“定金”的最大區(qū)別就是定金適用定金罰則，一方違約應當雙倍返還定金或無權要求返還定金，而訂金的作用只有返還或沖抵價款。之所以小張和小陳要求劉先生雙倍返還已支付的購房“訂金”，我想，小張和小陳是將“定金”所具有的處罰性質與“訂金”相混同。

雖然，“訂金”并非一個規(guī)范的法律概念，實際上它具有預付款的性質，是當事人的一種支付手段，并不具備擔保性質。在商品房買賣過程中，若買受人不履行合同義務，并不表示他喪失了請求返還訂金的權利；反之，若出賣人不履行義務亦不需雙倍返還訂金，但這并不意味著合同違約方無需承擔違約責任。因此，小陳和小張仍可根據(jù)購房意向書中的違約條款追究劉先生的違約責任；若購房意向書中沒有違約條款的，小陳和小張也可以根據(jù)劉先生的違約行為，追究其違約而導致自己所產生的實際損失。

此外，根據(jù)我國《擔保法》規(guī)定：“定金”應以書面形式約定，不得超過主合同總金額的20%。根據(jù)上述案例，即便小張和小陳支付的是購房“定金”，但其實際繳付定金的比例已超過20%，超過的部分應視為無效。

根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，本案的定金應當為：170萬x20%=34萬

小張和小陳支付了50萬元，根據(jù)有關規(guī)定他們多繳付了16萬元的款項（50-34=16）。

例如：小張和小陳支付的50萬元，約定為購房“定金”的，若劉先生違約則應按下列方式處理：34萬元部分雙倍返還即68萬元，16萬元部分應按原價返還。最終可要求劉先生返還的總價為人民幣84萬元。

綜上所述，“定金”與“訂金”無論從內容上還是法律后果上均存在明顯的差異。本律師在此提醒廣大消費者，在購買商品時請務必注意“定金”與“訂金”的不同，莫把“訂金”當“定金”。 消費者購買商品或者接受服務前，一定要看清自己支付的款項究竟是“定金”還是“訂金”，以免造成本案當事人類似的煩惱！

“訂金”與“定金”

“訂金”與“定金”的混淆在目前看來是非常普遍的現(xiàn)象，這兩者雖一字之差，但含義卻有著很大的不同。要理清“訂金”和“定金”的區(qū)別，首先我們要明晰這兩者的概念：“訂金”在法律上并沒有嚴格的界定，從文字的理解上來說，“訂”的含義是訂立、預訂之意，在審判實踐中一般被視為預付款。

而“定金”是一個規(guī)范的法律概念，是合同當事人為確保合同的履行而自愿約定的一種擔保形式，具體地說，它是指在合同訂立或在履行之前支付的一定數(shù)額的金錢來表明合同各方均自愿且真誠地履行所簽訂的合同之各項權利和義務，并接受合同各項條款的約束。所以說，“定金”既是履約的保證，又是一種支付的行為，同時還是一種無法履行合同的賠償。

簡單地說，“定金”在我國《擔保法》上是債的一種擔保方式，在《合同法》上是承擔違約責任的形式之一，其基本法律性質是違約定金，并具有擔保合同履行的性質。“定金”的作用有兩種情形：

第6篇：購房意向書范文

訊：4月28日，備受業(yè)內關注的房王網與騰訊大粵網戰(zhàn)略合作簽約儀式。房王網總經理蘇啟剛和騰訊大粵網副總裁李振合共同簽署了合作意向書，未來房王網與騰訊大粵網將攜手合作，實現(xiàn)優(yōu)勢資源無縫對接，共建線上線下一體化網絡營銷平臺。

在簽約儀式上，房王網總經理蘇啟剛表示，80后、90后人群已經逐漸成長，他們的生活是網絡化的，隨著社會地位和經濟收入的不斷提升，這些人逐漸成為了購房消費主力。如何有效發(fā)動這些剛需客戶，讓他們在首次置業(yè)和改善置業(yè)大潮中“出手”，這是擺在每一位房產營銷人員面前的一個問題。

而騰訊龐大的資源，與房王網的專業(yè)團隊進行深度嫁接，為客戶提供更貼心的購房體驗、更實惠購房選擇，正是戰(zhàn)略合作真正的價值所在。蘇啟剛表示，房王網與騰訊大粵網正是基于“全網營銷”的網絡價值共識而啟動了戰(zhàn)略合作。（來源：南方日報 文/蔣勁勁）

第7篇：購房意向書范文

    問：是不是簽訂正式購房合同前，必須簽《認購書》？

    答：不是。我國相關法律和法規(guī)并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式預售（銷售）合同前，必須簽訂《認購書》。換句話說，簽《認購書》不是正式簽約的必要前提。

    問：怎樣看待《認購書》和定金呢？

    答：如果《認購書》對房號、面積、價格、雙方權利義務都做了明確的約定，那么可以認為《認購書》就是一份買賣合同，雙方簽訂的正式合同不過是把認購書約定的內容具體化；如果《認購書》未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，可以看作雙方的意向書，沒有合同的約束力。

    所謂定金，是指當事人在合同訂立前或支付房款前由一方向另一方支付的金錢，其目的在于擔保合同債權的實現(xiàn)，債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回；給付定金的一方不履行約定的債務，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。

    問：除“不予返還”和“雙倍返還”外，定金處理還有哪些不同情況？

    答：認購書中的定金，不同情況下具有不同的性質和作用。因此對定金的處理應視合同的具體情況，根據(jù)定金的性質和作用，分別按照抵作價款或收回、合同無效返還定金、一方違約而“不予返還”或“雙倍返還”來分別處理。

    1.若買方沒有按認購書規(guī)定的時間、地點去簽約或賣方在認購書規(guī)定的期限內將認購房屋轉售他人而導致未能正式簽約，買方違約的，定金不返還；賣方違約的，應雙倍返還定金。

    2.若雙方在規(guī)定的期限內正式簽訂合同，則定金在買方履約后可抵作樓款或收回；雙方履行正式合同過程中，一方違約的，適用“不予返還”或“雙倍返還”。

    3.若雙方都不存在上述第1項的違約行為，僅對預售（銷售）契約及補充協(xié)議內容難以達成一致，而未能簽約的，賣方應把定金全數(shù)返還買方。

    4.若因賣方未取得預售（銷售）許可證或買方不具備購房資格而導致雙方未能簽訂正式合同或正式合同無效的，應按無效合同處理，賣方應將定金返還。但有過錯的一方應當賠償另一方的利息損失或其他損失。

第8篇：購房意向書范文

境外買豪宅可能仍是富人們的游戲，但境外買房已經成為一部分善于理財?shù)膰说男峦顿Y方式。各種誘人的標語早就從紐約、倫敦、多倫多、鹿特丹、新加坡市等國際化大都市的戶外廣告上，跨過國界，來到了國內房展會的宣傳欄上，吸引人們跨過國界，置業(yè)境外。而中國的留學生們，也在父母的支持下，成為境外買房的一支生力軍。幾個最火的留學國家，順勢成為了“宜居”的勝地。

永久產權、零首付、租金回報率高、貸款利率低……境外的房產政策足夠吸引人。但事有兩面，投資更有風險。在決定“把世界買下來”之前，或許投資人們應該更多地先了解這個“世界”。

家有留學生居留時間決定買與不買　胡婧

中國留學生越來越多，不少人成了“海歸”，不少人則以此為跳板，開始了真正的境外生活。無論是哪種情況，以留學為橋梁去境外買房，都不再是問題。

長期居留零首付買房

TONl2002年到荷蘭留學，大學期間一直租住公寓，普通的一室一廳就需要每月支付600歐。畢業(yè)后，TONl進入鹿特丹一家國際物流公司工作，并與同學大連女孩連潔結婚，打算買房后在荷蘭定居。

2006年，荷蘭房價處于高峰期，市場相當繁榮?！霸诎⒛匪固氐ぃI房基本靠搶?！狈蚱迋z通過中介公司，相中了離鹿特丹半小時車程的武爾登市，一套3層高的連排別墅，面積近150平米，前后都有花園，前房產主維護得也很好?！皹藘r28萬歐，我們拼命砍價，最終以27.2萬歐成交?！奔由螷K(KOSTEN KOPPER，房屋的買賣手續(xù)費，包括中介費、評估費、房屋稅等，一般是房屋價的10％)，總價近30萬歐。但TONl最終以“零首付”的形式買下了房子。他和連潔都與公司簽訂了長期工作合同，并請貸款中介提前核準過貸款條件，二人共同貸到了30萬歐的貸款，按揭30年，每月的還款壓力較小，且政府每月還有退稅優(yōu)惠?！?008年金融危機后，房價開始下跌，目前又趨于平穩(wěn)?！蓖瑫r，荷蘭在金融危機后首次提出了首付和緊縮貸款政策。想到自己一分錢沒花就有了這么好的房子，TONl就只剩下樂了。

專家評房

1　留學、短期居留。不宜買房

在荷蘭買房，要么是富人的游戲，要么是普通人的慧眼加智慧。目前，荷蘭是不會給在讀國際留學生辦理房屋貸款的，學生一旦決定在讀書期間買房，只能全額付清。荷蘭2010年的平均房價在24.4萬歐左右，算上KK，一套二手房至少都需要人民幣210萬元，這可不是一般家庭能夠負擔的。同時，在荷蘭，除了房屋款，每年還需要繳納房產稅、維修費，都是不小的費用，而一次性付款的房產主還沒有退稅補貼。

由于荷蘭近年來房價呈現(xiàn)平穩(wěn)趨勢，即使學生學成后回國，成功將房子賣出，不但賺不到什么錢，還可能虧錢。2010年在蒂爾堡市花了20萬歐元全款購買一套獨立公寓的SOPHlA，就正在為此苦惱。買房本是父母愛女心切的一時沖動，而當SOPHlA有了留在荷蘭工作的念頭時，父親卻強烈要求其回國繼承企業(yè)，“一旦我回家，房子就毀這兒了!我壓根兒沒法住，還得給它交稅，甚至不敢隨便租出去?！焙商m法律規(guī)定，如果房間出租一年以上，房主不得將租戶趕走。即使之后將房屋賣給新主人，新房主也不能將租戶趕走。

2　長期居留買房比租房便宜

有數(shù)據(jù)分析，在荷蘭居住3年以上，買房會比租房更便宜。像TONl和連潔這樣，擁有長期居留權(工作簽證)的在荷蘭買房的夫婦，并不在少數(shù)。對于那些決定長期留在荷蘭工作的留學生，買房可分3步走。

第一步，評估貸款額。主要標準有3個，一是是否有債務貸款未還清，如留學貸款；二是是否有穩(wěn)定工作和固定收入，收入越高，且有永久工作合同的保障，銀行越容易貸款。三是是否有長期居留(如工作簽證)或永久居留許可。從2011年開始，有些銀行將貸款額度穩(wěn)定在(家庭)年收入的3.5到4倍。

第二步，根據(jù)貸款額找房子。荷蘭最大的購房網站叫做funda.nl，上面幾乎有全國的房屋在售信息。嫌麻煩的則可雇用中介，中介可以提前獲得房子信息，陪你或者替你看房，幫你砍價，提醒相關法律問題，擬定合同等。但中介的收費也不菲，按不同服務會收取每項占房價1％到1.75％的費用。

第三步，簽訂《買房意向書》。意向書一般由賣方起草，用荷蘭文印制，主要內容包括：買賣雙方基本信息、房子類型、達成價格、公證時間、交房信息、房屋之外的財產信息、保證金、聲明(有沒有污染、抵押、出租)、簽字時間規(guī)定等。意向書有反悔期，買方在3天之內有權利取消合同。而貸款若沒有如期辦妥，也可以要求合同延期或者失效。

以租養(yǎng)房正流行

在溫尼辟大學深造的留學生王馳在2009年就購置了房產。當時，加拿大的房價還沒有被炒得像今天這么高，銀行貸款利息甚至不到2％，即使被要求支付了30％的首付，王馳依然覺得相當劃算。

第9篇：購房意向書范文

(一)認購書簽訂的問題注意

在我國的法律和法規(guī)中，并未明確規(guī)定購房者在簽訂正式買賣合同前，必須簽訂《認購書》。從法律上說，認購不是買房的法定前驟，合同也不是認購的必然結果。

簽訂《認購書》表明買房人只能保證其購買意愿的真實性，而不能保證無論何種情況都必須簽訂合同購買商品房。如果雙方在《認購書》對房屋的面積、價格、雙方權利義務都做了明確的約定，那么我們可以認為《認購書》就是一份房屋買賣合同，雙方簽訂的正式合同只是把認購書約定的內容具體化;如果《認購書》未明確主要條款，則認購書不具備合同的性質，我們可以把它看作是雙方的意向書。

買房人在簽訂購房《認購書》時應注意以下事項：

1、審查開發(fā)商所提供的認購書中是否有不利于自己的條款。

在簽訂認購書之前，購房者應認真、仔細地審閱認購書，并向銷售人員索取有關房屋的宣傳資料及相關文件。同時，購房者還應問清楚房屋建筑施工的進展情況以及各方面與房屋相關的情況，甚至可以要求看一下即將簽訂的合同文本，其中是否有“霸王條款”或與自己購房意圖不符的條款;如無異議，應要求提供或復印作為預訂協(xié)議附件，以免將來正式簽約時就預售合同文本內容產生不必要的紛爭，也有助于防止開發(fā)商以預售合同內容不能達成一致為由將已升值房屋另外出售他人，出現(xiàn)“一房二賣”的情況。

2、注意認購書中對定金的處理規(guī)定。

開發(fā)商和購房人經常會為此出現(xiàn)一些糾紛，比如雙方合同沒談成，開發(fā)商不退定金;要么，買方不得不接受一些不合理的條件。為防止糾紛的產生，購房者最好與開發(fā)商在認購書中明確約定：“雙方在簽訂合同的過程中，如果就有關合同條款協(xié)商不成，最終導致合同無法簽訂的，開發(fā)商則應返還定金”。《中華人民共和國合同法》第一一五條對此也做了規(guī)定。

(二)商品房買賣合同簽訂注意

應注意以下幾點：

1、對于出賣人的主體資格進行審查。

《城市房地產管理法》第二十九條規(guī)定了設立房地產開發(fā)企業(yè)的條件及登記要求。要求出賣人出具房地產開發(fā)資質證書、開發(fā)單位與銷售單位及所有權人是否一致、中介機構是否具有正式的委托文件;

2、對于合同的主要內容。

如購置房屋的面積要明確是多少，實際使用面積是多少、交付期限及房屋的質量是否符合法律規(guī)定或合同的約定，防止因質量瑕疵而產生糾紛;

3、關于雙方違約責任的約定要公平合理。

在簽訂商品房買賣合同時，有些房產開發(fā)商往往列出許多有關購房者違約責任的苛刻條款，而總避開其本身違約責任的約定;或雖約定了買賣雙方的違約責任，但有關違約責任之約定顯失公平，對購房者很不利。因此，在與銷售商簽訂商品房買賣合同時，購房者應要求在合同中明確銷售商的違約責任，應努力爭取雙方在違約責任上的公平。

(三)關于交付房屋

交付房屋也是很重要的，首先，要檢查一下你所接受的房屋與合同附圖是否一致，結構是否和原設計圖相同，房屋面積是否經過房地產部門實際測量，與合同簽訂面積是否有差異。其次，要檢查一下房屋有沒有質量問題，例如該房是否已通過綜合驗收，房屋有無裂縫，是否存在一般的質量問題或主體結構問題。如存在嚴重質量問題，購房者要堅決予以拒收，此外還要向開發(fā)商索取“兩書”，即《認購書》、《合同書》。最后要注意的是交接過程中，要完善交接程序。在辦理交接手續(xù)時，如果發(fā)現(xiàn)問題，一定要書面記錄下來保留證據(jù)。

(四)房屋權屬證書的辦理注意

不動產權屬證書是不動產物權的證據(jù)，是對財產擁有或交易事實的確認，在《物權法》第十七條也做了論述，不動產權屬證書是權利人享有不動產物權的證明，以登記為準。

房屋權屬證書的功能有：

1、產權確認功能，指權屬證書確認所有人的所有權，承認并保護房屋與權利人之間的關系;

2、公示功能，指將房屋權利變動的事實向社會公開，用以標示房地產流轉的過程和結果。

因此，買受人在簽訂了買賣合同后，應盡快辦理權屬證書。在合同中約定由開發(fā)商統(tǒng)一辦理的，應督促其盡快辦理;沒有約定的，買受人應持有關材料到房地產管理部門辦理，并登記公示