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關(guān)鍵詞 稅務(wù)籌劃 房地產(chǎn) 土地增值稅 具體方法
近幾年間，由于房?jī)r(jià)的迅速攀升，房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成了眾矢之的，大家要求降低房?jī)r(jià)的呼聲很高。國(guó)務(wù)院、稅務(wù)總局等部門相繼出臺(tái)了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，其中包括縮緊流動(dòng)性、限購(gòu)、提高借貸成本、征收房產(chǎn)稅、增加保障房等多種手段。國(guó)家上述一系列政策的出臺(tái)，致使我國(guó)的房?jī)r(jià)受到了一定程度的限制，為此，房地產(chǎn)企業(yè)要想獲得更大的利潤(rùn)，就必須要設(shè)法降低成本。而稅費(fèi)作為房地產(chǎn)企業(yè)非常重要的成本支出，大概占到總成本的30%左右，始終是房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注的重點(diǎn)項(xiàng)目。
土地增值稅作為房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅種之一，對(duì)企業(yè)的利潤(rùn)有著舉足輕重的影響，隨著近年來(lái)土地增值稅征收的逐步嚴(yán)格規(guī)范，房地產(chǎn)企業(yè)的成本將進(jìn)一步增加，生存空間進(jìn)一步受到挑戰(zhàn)。為此，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際情況，充分利用可操作性的稅務(wù)籌劃方法，針對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的土地增值稅進(jìn)行一定的籌劃，就具有更為重要的現(xiàn)實(shí)意義。
一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的具體籌劃方法
1、利用合作建房方式籌劃
對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。所以，對(duì)于有資金無(wú)土地的房地產(chǎn)企業(yè)，可以與有土地卻無(wú)能力開(kāi)發(fā)的單位或個(gè)人采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。這樣，對(duì)方分得的房產(chǎn)不用繳納土地增值稅，只需要就自己分得部分在銷售時(shí)納稅。同理，如果房地產(chǎn)企業(yè)自己有土地，但資金緊張，可以與愿意購(gòu)買房產(chǎn)的其他單位也采取合作建房的形式，聯(lián)合進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，也可達(dá)到上述效果。企業(yè)可充分利用優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)雙贏。
2、合理控制扣除項(xiàng)目金額
這一項(xiàng)主要是針對(duì)大型房地產(chǎn)企業(yè)而言，因?yàn)榇笮头慨a(chǎn)集團(tuán)一般除了建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅以外，還將建設(shè)很多其他類型的房地產(chǎn)，是否分開(kāi)核算都將取決于住宅的銷售額和扣除項(xiàng)目的金額。
例如：某房地產(chǎn)公司出售商品房取得銷售收入5000萬(wàn)元，包括兩項(xiàng)，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅銷售額為3000萬(wàn)元，豪華住宅的銷售額為2000萬(wàn)元。總扣除項(xiàng)目金額為3200萬(wàn)元，其中普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的扣除項(xiàng)目金額為2200萬(wàn)元，豪華住宅的扣除項(xiàng)目金額為1000萬(wàn)元。
① 如果不分別核算，計(jì)算過(guò)程如下：
銷售稅金及附加=5000×5%×（1+7%+3%）=275萬(wàn)元
全部可扣除項(xiàng)目金額=3200+275=3475萬(wàn)元，
增值額=5000-3475=1525萬(wàn)元，
增值率=1525/3475×100%=43.88%，
應(yīng)繳土地增值稅=1525×30%=457.5萬(wàn)元；
② 如果分別核算：
普通住宅的銷售稅金及附加=3000×5%×（1+7%+3%）=165萬(wàn)元，
全部可扣除項(xiàng)目金額=2200+165=2365（萬(wàn)元），
增值額=3000-2365=635萬(wàn)元，
增值率=635/2365×100%=27%，
應(yīng)繳土地增值稅=635×30%=190.5萬(wàn)元；
豪華住宅的銷售稅金及附加=2000×5%×（1+7%+3%）=110萬(wàn)元，
全部可扣除項(xiàng)目金額=1000+110=1110（萬(wàn)元），
增值額=2000-1110=890萬(wàn)元，
增值率=890/1110×100%=80%>50%，
應(yīng)繳土地增值稅=890×40%-1110×5%=300.5萬(wàn)元，
兩項(xiàng)累計(jì)共繳土地增值稅=190.5+300.5=491萬(wàn)元。
通過(guò)比較可見(jiàn)，分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出33.5萬(wàn)元稅款，這主要是因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德蕿?7%，超過(guò)了20%，無(wú)法享受免稅優(yōu)惠。所以下一步籌劃的關(guān)鍵是將普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)，可以采用通過(guò)完善配套設(shè)施等增加可扣除項(xiàng)目的金額的方法有效避稅，這樣不僅可以節(jié)省稅款，還可以改善房屋質(zhì)量，增強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。
3、分開(kāi)核算銷售毛坯房和裝修房的收入
很多房地產(chǎn)企業(yè)在出售房屋之前已經(jīng)對(duì)其進(jìn)行了簡(jiǎn)單的裝修和維護(hù)，并安裝了一些必備的設(shè)施，此類房屋稱之為裝修房。房地產(chǎn)企業(yè)銷售這兩類房屋的增值率會(huì)有差異，也給稅務(wù)籌劃帶來(lái)了空間。當(dāng)增值率在臨界點(diǎn)時(shí)，采取兩種方法會(huì)導(dǎo)致項(xiàng)目的土地增值稅稅率不同，交納的土地增值稅自然就不同。因此，不論從企業(yè)自身經(jīng)濟(jì)效益角度，還是從社會(huì)責(zé)任角度出發(fā)，提供裝修房都是未來(lái)考慮的一個(gè)好的發(fā)展方向，是房地產(chǎn)企業(yè)做大做強(qiáng)的必經(jīng)之路。
4、房地產(chǎn)投資、聯(lián)營(yíng)免稅規(guī)定的利用
稅法規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中，暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，才征收土地增值稅。因此，房地產(chǎn)企業(yè)就可以利用銷售的有利條件，對(duì)準(zhǔn)備購(gòu)買房產(chǎn)從事經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位，以房產(chǎn)作為投資成為新項(xiàng)目的合伙人，這樣又可以節(jié)約購(gòu)房投資人的購(gòu)房預(yù)算支出，增加新項(xiàng)目的流動(dòng)資金，使新項(xiàng)目更快地開(kāi)業(yè)經(jīng)營(yíng)。如果其合伙人資金充?；蚍康禺a(chǎn)企業(yè)急需貨幣資金，也可以在短期內(nèi)將投資的房產(chǎn)股權(quán)轉(zhuǎn)讓給其他合伙人以獲得流動(dòng)資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)銷售的目的。這樣既不用繳納土地增值稅，又可以免征銷售不動(dòng)產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅，大大減輕稅負(fù)。
二、結(jié) 論
總之，土地增值稅稅務(wù)籌劃的理論空間和市場(chǎng)空間都很大，每個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)納稅人都應(yīng)該加強(qiáng)對(duì)自身稅務(wù)籌劃的關(guān)注，以實(shí)現(xiàn)企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。
稅務(wù)籌劃對(duì)于征納雙方來(lái)說(shuō)永遠(yuǎn)是一個(gè)爭(zhēng)論不休的話題，筆者對(duì)于這個(gè)話題的主體之間提出了一些合理化解的方式和說(shuō)法，期待對(duì)于企業(yè)能夠達(dá)到籌劃的目的，也希望稅務(wù)部門能夠結(jié)合納稅企業(yè)的實(shí)際情況進(jìn)行合理的政策調(diào)整，假以時(shí)日，筆者將繼續(xù)進(jìn)行相關(guān)課題的研究，對(duì)于雙方的關(guān)系處理提出更加合理化的建議。
參考文獻(xiàn)：
[1]張中秀.避稅與反避稅全書.北京：企業(yè)管理出版社.
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)；企業(yè)所得稅；納稅籌劃
2008年1月1日，我國(guó)實(shí)行了企業(yè)所得稅法的改革。新企業(yè)所得稅稅法實(shí)施后，取消了大量的稅收優(yōu)惠政策。雖然利用稅收優(yōu)惠進(jìn)行納稅籌劃的空間小了，但總體上看，新企業(yè)所得稅法放寬了成本費(fèi)用的扣除標(biāo)準(zhǔn)和范圍，讓企業(yè)從另一個(gè)視角擴(kuò)大了稅務(wù)籌劃的空間。
一、新《企業(yè)所得稅稅法》的主要變化
（一）統(tǒng)一稅法，統(tǒng)一稅率
為有效解決內(nèi)外資企業(yè)稅負(fù)差距過(guò)大的問(wèn)題，新《企業(yè)所得稅法》對(duì)內(nèi)外資企業(yè)所得稅制度進(jìn)行整合，把兩套不同的稅制“合二為一”，對(duì)我國(guó)不同性質(zhì)、不同類別的企業(yè)，統(tǒng)一適用同一個(gè)稅法，實(shí)現(xiàn)不同經(jīng)濟(jì)實(shí)體在稅收上的同等待遇。另外，新《企業(yè)所得稅法》將所得稅稅率統(tǒng)一降低至25%，取消地區(qū)性優(yōu)惠稅率，只對(duì)高新技術(shù)企業(yè)、小型微利企業(yè)規(guī)定照顧性稅率，簡(jiǎn)化了稅率結(jié)構(gòu)，使稅制更加透明和規(guī)范。
（二）統(tǒng)一稅前扣除范圍和標(biāo)準(zhǔn)
新《企業(yè)所得稅法》在工資薪金、業(yè)務(wù)招待費(fèi)等費(fèi)用支出的扣除上都較原所得稅法有所改變，只要是企業(yè)實(shí)際發(fā)生的與取得收入有關(guān)的合理的支出，包括成本費(fèi)用、稅金、損失和其他支出，允許在計(jì)算應(yīng)納所得額時(shí)予以扣除。
在工資薪金扣除標(biāo)準(zhǔn)方面，現(xiàn)行稅法取消了針對(duì)內(nèi)資企業(yè)計(jì)稅工資的規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的合理的工資薪金支出準(zhǔn)予扣除；同時(shí)規(guī)定企業(yè)發(fā)生的職工福利費(fèi)支出在不超過(guò)工資薪金總額的14%的部分準(zhǔn)予扣除；企業(yè)撥繳的工會(huì)經(jīng)費(fèi)在不超過(guò)工資薪金總額2%的部分準(zhǔn)予扣除；企業(yè)發(fā)生的職工教育經(jīng)費(fèi)支出在不超過(guò)工資薪金總額的2.5%的部分準(zhǔn)予扣除，超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。
在業(yè)務(wù)招待費(fèi)扣除標(biāo)準(zhǔn)方面，新《企業(yè)所得稅法》對(duì)企業(yè)業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出實(shí)行按銷售收入的一定比例限額扣除?？紤]到商業(yè)招待和個(gè)人消費(fèi)之間難以區(qū)分，為加強(qiáng)管理同時(shí)借鑒國(guó)際經(jīng)驗(yàn)，新企業(yè)所得稅法及其實(shí)施條例規(guī)定，企業(yè)發(fā)生的與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)有關(guān)的業(yè)務(wù)招待費(fèi)支出，按照發(fā)生額的60%扣除，但最高不得超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入的5‰。
在廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)方面，新企業(yè)所得稅法及實(shí)施條例統(tǒng)一了企業(yè)的廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出稅前扣除政策，同時(shí)，考慮到部分行業(yè)和企業(yè)廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)發(fā)生情況比較特殊，需要根據(jù)其實(shí)際情況作出具體規(guī)定，實(shí)施條例規(guī)定，除國(guó)務(wù)院財(cái)政、稅務(wù)主管部門另有規(guī)定外，廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)支出不超過(guò)當(dāng)年銷售（營(yíng)業(yè)）收入15%的部分，準(zhǔn)予扣除；超過(guò)部分，準(zhǔn)予在以后納稅年度結(jié)轉(zhuǎn)扣除。新稅法大幅度提高了廣告費(fèi)和業(yè)務(wù)宣傳費(fèi)的稅前扣除標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)不再區(qū)分廣告費(fèi)和義務(wù)宣傳費(fèi)，去除了企業(yè)扣除廣告費(fèi)是必須符合的3個(gè)條件，因此，企業(yè)可以采用多種形式進(jìn)行廣告宣傳，提升企業(yè)形象。
（三）統(tǒng)一稅收的優(yōu)惠政策
稅收優(yōu)惠政策市稅法的重要組成部分，也是在政府加強(qiáng)宏觀調(diào)控、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的重要手段。為有效地解決內(nèi)外資企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策目標(biāo)不明確、優(yōu)惠方式單一、區(qū)域優(yōu)惠過(guò)多等問(wèn)題，新《企業(yè)所得稅法》對(duì)原企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，綜合運(yùn)用優(yōu)惠稅率、免稅、減稅、加計(jì)扣除、加速折舊、減計(jì)收入、抵扣抵免等方法，統(tǒng)一規(guī)范稅收優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)和管理辦法，將現(xiàn)行一區(qū)域優(yōu)惠為主的所得稅優(yōu)惠格局，調(diào)整為以產(chǎn)業(yè)優(yōu)惠為主、區(qū)域優(yōu)惠為輔的所得稅優(yōu)惠新格局。
二、新《企業(yè)所得稅稅法》下房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的所得稅籌劃分析
（一）將一個(gè)大型企業(yè)劃分為若干微小企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃
根據(jù)相關(guān)政策法律依據(jù)，小型微利企業(yè)要同時(shí)符合六個(gè)條件：一是從事國(guó)家非限制和禁止行業(yè)；二是年度應(yīng)納稅所得額不超過(guò)30萬(wàn)元；三是從業(yè)人數(shù)在一定范圍內(nèi)，工業(yè)企業(yè)不超過(guò)100人，其他企業(yè)不超過(guò)100人；四是資產(chǎn)總額在一定范圍內(nèi)，工業(yè)企業(yè)不超過(guò)3000萬(wàn)元，其他企業(yè)不超過(guò)1000萬(wàn)元；五是建賬核算自身應(yīng)納稅所得額；六是必須是國(guó)內(nèi)的居民企業(yè)。因此，符合以上六個(gè)條件的小型微利企業(yè)，才能享受20%的優(yōu)惠企業(yè)所得稅稅率的稅收優(yōu)惠政策。
基于以上分析，如果一個(gè)企業(yè)大大超過(guò)小型微利企業(yè)的標(biāo)準(zhǔn)，完全可以把該企業(yè)進(jìn)行分立，組成幾個(gè)小型微利企業(yè)，每個(gè)小型微利企業(yè)經(jīng)營(yíng)某一方面的專業(yè)業(yè)務(wù)，可以減輕企業(yè)所得稅的納稅負(fù)擔(dān)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言可以把購(gòu)地、建筑、裝修等進(jìn)行分立，開(kāi)設(shè)進(jìn)行專項(xiàng)業(yè)務(wù)的小型微利企業(yè)。
（二）通過(guò)設(shè)立獨(dú)立銷售公司進(jìn)行納稅籌劃
目前，我國(guó)較大的房地產(chǎn)企業(yè)多采取在各地設(shè)立子公司的模式來(lái)進(jìn)行運(yùn)營(yíng)?？偡种C(jī)構(gòu)的籌劃按照新企業(yè)所得稅法第五十條第二款的規(guī)定，居民企業(yè)在中國(guó)境內(nèi)設(shè)立不具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)的，應(yīng)當(dāng)匯總計(jì)算并繳納企業(yè)所得稅。第五十二條進(jìn)一步規(guī)定，除國(guó)務(wù)院另有規(guī)定外，企業(yè)之間不得合并繳納企業(yè)所得稅。這樣，企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)規(guī)模擴(kuò)大，需要設(shè)立新的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)時(shí)，采取設(shè)立分支機(jī)構(gòu)就會(huì)較為有利。由于分支機(jī)構(gòu)不具有法人資格，就可以與總機(jī)構(gòu)合并納稅，可以享受盈虧互補(bǔ)的好處，減少當(dāng)期的應(yīng)納稅所得額，達(dá)到少交企業(yè)所得稅的目的，或者至少可以獲得資金的時(shí)間價(jià)值。而企業(yè)如果采用設(shè)立獨(dú)立的具有法人資格的營(yíng)業(yè)機(jī)構(gòu)如子公司，那么子公司設(shè)立初期的虧損就不能沖抵母公司的盈利，母公司的應(yīng)納稅所得額就會(huì)比設(shè)立分公司時(shí)大，當(dāng)期繳納的稅款就會(huì)較多，占用企業(yè)的資金也越多。因此，一般說(shuō)來(lái)，在新企業(yè)所得稅法下，設(shè)立分公司較設(shè)立子公司更為有利。
（三）推遲收入的實(shí)現(xiàn)時(shí)間進(jìn)行納稅籌劃
按照新企業(yè)所得稅法，收入包括企業(yè)的貨幣形式收入和非貨幣形式收入，具體分為銷售貨物收入、提供勞務(wù)收入、轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)收入、股息和紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、接受捐贈(zèng)收入和其他收入。實(shí)施條例第二章第二節(jié)第十二條和第十六條對(duì)收入進(jìn)行了具體規(guī)定，特別是對(duì)股息、紅利等權(quán)益性投資收益、利息收入、租金收入、特許權(quán)使用費(fèi)收入、接受捐贈(zèng)收入明確規(guī)定了收入確認(rèn)的時(shí)點(diǎn)，這就為收入的稅收籌劃提供了依據(jù)和空間。比如讓被投資方推遲做出利潤(rùn)分配決定的日期，就可以推遲股息、紅利等權(quán)益性投資收益的確認(rèn)時(shí)間；推遲借債合同中債務(wù)人應(yīng)付利息的日期，就可以推遲利息收入確認(rèn)時(shí)間；推遲合同約定的承租人應(yīng)付租金的日期，就可以推遲租金收入確認(rèn)時(shí)間；推遲合同約定的特許權(quán)使用人應(yīng)付特許權(quán)使用費(fèi)的日期。就可以推遲特許權(quán)使用費(fèi)收入確認(rèn)時(shí)間；推遲實(shí)際收到捐贈(zèng)資產(chǎn)的日期。就可以推遲接受捐贈(zèng)收入確認(rèn)時(shí)間；推遲企業(yè)分得產(chǎn)品的日期。就可以推遲采取產(chǎn)品分成方式取得收入的確認(rèn)時(shí)間。推遲這些類型收入的確認(rèn)時(shí)間，無(wú)疑會(huì)推遲繳納企業(yè)所得稅，相當(dāng)于企業(yè)從稅務(wù)局那里取得了一項(xiàng)無(wú)息貸款，使企業(yè)獲得了資金的時(shí)間價(jià)值。
參考文獻(xiàn)：
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關(guān)鍵詞：納稅范圍 合理定價(jià) 利息支出
準(zhǔn)確界定土地增值稅的征稅范圍十分重要。判斷屬于土地增值稅稅征稅范圍的標(biāo)準(zhǔn)有三：一是土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的行為征稅；二是土地增值稅是對(duì)國(guó)有土地使用權(quán)及其地上建筑物和附著物的轉(zhuǎn)讓行為征稅；三是土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)、房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。土地增值稅是按照納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額和稅法規(guī)定的30%—60%的四級(jí)超率累進(jìn)稅率征收，其計(jì)算公式為： 土地增值稅稅額=增值額×適用稅率-扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。
土地增值稅在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的應(yīng)交稅費(fèi)中占有相當(dāng)大的比重，它稅率高、稅負(fù)重，因此企業(yè)應(yīng)重視對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅務(wù)籌劃。
一、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃技巧
（一）銷售價(jià)格定價(jià)的籌劃
稅法規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，免征土地增值稅，增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目金額的20%，應(yīng)就其全部增值額按規(guī)定計(jì)稅。在增值額略高于扣除項(xiàng)目金額的20%那個(gè)點(diǎn)，邊際稅率就會(huì)突增，就會(huì)造成增加的收入小于增加的土地增值稅
案例1：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)的商品房銷售價(jià)格為X，營(yíng)業(yè)稅金5.5%X（其中：營(yíng)業(yè)稅5%，城建稅7%，教育附加3%）除銷售稅金及附加以外的扣除項(xiàng)目金額為2，000萬(wàn)元；此時(shí)，該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為：2，000+5%X（1+7%+3%）=2，000+5.5%X，解得X=1.2×（2 000+5.5%X）=2,581萬(wàn)元；如果該公司希望享受稅收優(yōu)惠，那么該公司的銷售價(jià)格最高應(yīng)在2，581萬(wàn)元以內(nèi)，不需交納土地增值稅，此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為2，142萬(wàn)元，獲利439萬(wàn)元。
假設(shè)銷售價(jià)格增加了Y，此時(shí)房產(chǎn)的新銷售價(jià)格為X+Y，相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%Y，此時(shí)，允許扣除項(xiàng)目的金額=2，142+5.5%Y；增值額=2,581+Y-（2142+5.5%Y）=94.5%Y+439.應(yīng)納土地增值稅額=30%×（94.5%Y+439）=0.28Y+132. 若公司希望提高售價(jià)來(lái)取得更大的收益，必須滿足Y>0.28Y+132，即Y>183；也就是說(shuō)，其銷售價(jià)格就必須高于2,764萬(wàn)元（2581+183）以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來(lái)的負(fù)擔(dān)。
（二）代收費(fèi)用的稅務(wù)籌劃
根據(jù)稅法規(guī)，對(duì)于縣級(jí)及縣級(jí)以上人民政府要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在售房時(shí)代收的各項(xiàng)費(fèi)用，如果代收費(fèi)用是并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買方一并收取的，可作為轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入計(jì)稅，在計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，可予以扣除，但不允許作為加計(jì)20%扣除的基數(shù)；如果代收費(fèi)用未計(jì)入房?jī)r(jià)中，而是在房?jī)r(jià)之外單獨(dú)向購(gòu)買者收取的，相應(yīng)的在計(jì)算增值額時(shí)不允許扣除代收費(fèi)用。雖然這兩種計(jì)算方法計(jì)算出來(lái)的增值額相同，但在代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)時(shí)，仍有節(jié)稅意義。雖然代收費(fèi)用計(jì)入房?jī)r(jià)中，增值額并未減少，但扣除項(xiàng)目卻增加了，在同樣增值額的情況下，使得增值率變小。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，經(jīng)常要代其他部門收取一些費(fèi)用，如城建配套費(fèi)、維修基金等費(fèi)用；
案例2：某房地產(chǎn)公司開(kāi)發(fā)一棟商品房，售價(jià)4,000萬(wàn)元，并根據(jù)當(dāng)?shù)卣囊?，在售房時(shí)代收了500萬(wàn)元的各項(xiàng)費(fèi)用，營(yíng)業(yè)稅金及附加（營(yíng)業(yè)稅5%、城建稅7%、教育附加3%）為220萬(wàn)元，支付土地出讓金和開(kāi)發(fā)成本為1,000萬(wàn)元。
（1）如果公司將代收費(fèi)用單獨(dú)向購(gòu)買方收取，則允許扣除的金額為1,000+220+1,000×20%=1,420萬(wàn)元
增值額=4,000-1，420=2,580萬(wàn)元
增值率=2,580/1,420=182%
增值稅=2,580×50%-1,420×15%=1,077萬(wàn)元
（2）如果公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)向購(gòu)買者一并收取，則允許扣除的金額為=1,000+500+220+1,000×20%=1,920萬(wàn)元
增值額=4,000+500-1，920=2,580萬(wàn)元
增值率=2,580/1,920=134%
增值稅=2,580×50%-1,920×15%=1,002萬(wàn)元
顯然，該公司將代收費(fèi)用并入房?jī)r(jià)一并收取，可以使公司少繳土地增值稅75萬(wàn)元。從這個(gè)案例可以看出，在增值額、增值率、速算扣除系數(shù)一樣的情況下，扣除項(xiàng)目越大，土地增值稅稅額就越小，就會(huì)給納稅人帶來(lái)更多的節(jié)稅效益。
當(dāng)然，需要注意的一點(diǎn)是，在增值率未超過(guò)50%的情況下，由于適用的速算扣除系數(shù)是零，所以無(wú)論代收費(fèi)用是否并入房?jī)r(jià)，納稅人的稅負(fù)都是一樣的。
（三）利息支出稅收籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)時(shí)會(huì)需要大量資金，因此，必然會(huì)發(fā)生借款利息的支出。根據(jù)《細(xì)則》中對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為財(cái)務(wù)費(fèi)用的利息支出有兩種不同的列支方式：
第一種方式為凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用，按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本之和的5%以內(nèi)計(jì)算扣除；即允許扣除的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)費(fèi)用為：利息+(取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本金額)×5%以內(nèi)。
【關(guān)鍵詞】資金 籌資 資本成本
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)營(yíng)規(guī)模的不斷擴(kuò)大，企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金已不能滿足其生存和發(fā)展的需要。企業(yè)依據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、對(duì)外投資、清償?shù)狡趥鶆?wù)等需要，通過(guò)籌資渠道和資金市場(chǎng)，運(yùn)用一定的籌資方式，經(jīng)濟(jì)有效地籌集企業(yè)所需的資金。企業(yè)在籌集資金時(shí)，必然要付出一定代價(jià)，這種代價(jià)即是資本成本。
一、資本成本的概念及內(nèi)容
（一）資本成本的概念
資本成本是企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)，是投資者對(duì)所投入資本所要求的收益率，是投資該項(xiàng)目的機(jī)會(huì)成本。
（二）資本成本的內(nèi)容
資本成本具體包括使用費(fèi)用和籌資費(fèi)用兩部分。其中使用費(fèi)用是企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中因使用資金而支付的費(fèi)用，如向股東支付的股利、向銀行支付的貸款利息、向債券持有者支付的債券利息等；籌資費(fèi)用是指企業(yè)在籌資過(guò)程中為獲取資金而支付的費(fèi)用，如向銀行借款時(shí)需要支付的手續(xù)費(fèi)、發(fā)行股票債券時(shí)所需支付的發(fā)行費(fèi)用等。籌資費(fèi)用通常是在籌措資金時(shí)需要一次性支付的費(fèi)用而在用資過(guò)程中不再發(fā)生。
二、資本成本在企業(yè)籌資決策中的作用
企業(yè)的資金籌措既要保證生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的正常進(jìn)行，同時(shí)又要盡量降低籌資中的資本成本。不同的資金來(lái)源，具有不同的資本成本，因而在企業(yè)籌資決策過(guò)程中，就需要測(cè)算分析不同途徑的資金成本的高低，并加以合理配置。
（一）資本成本是企業(yè)選擇籌資方式、對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行決策和追加籌資方案時(shí)的重要依據(jù)
（1）個(gè)別資本成本是對(duì)各種籌資方式進(jìn)行比較的依據(jù)。隨著我國(guó)金融市場(chǎng)的不斷完善，企業(yè)進(jìn)行籌資的方式也日益多元化。對(duì)各種籌資方式的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是多種多樣的，如對(duì)企業(yè)控制權(quán)的影響、對(duì)投資者吸引力的大小、取得資本的難易程度等。其中，資本成本是一個(gè)很重要的影響因素。在其他條件基本相同或影響不大的情況下，企業(yè)應(yīng)選擇資本成本最低的籌資方式。
（2）加權(quán)平均資本成本是衡量資本結(jié)構(gòu)合理化的依據(jù)。資本成本最小化和企業(yè)價(jià)值最大化是衡量資本結(jié)構(gòu)是否最佳的主要標(biāo)準(zhǔn)。西方財(cái)務(wù)理論認(rèn)為，當(dāng)加權(quán)平均資本成本達(dá)到最低時(shí)的資本結(jié)構(gòu)才是最佳的資本結(jié)構(gòu)，此時(shí)企業(yè)價(jià)值達(dá)到最大化。
（3）邊際資本成本是選擇追加籌資方案時(shí)的依據(jù)。當(dāng)企業(yè)為了擴(kuò)大生產(chǎn)規(guī)模，增大資本投入量時(shí)，企業(yè)不論是選擇維持原有資本結(jié)構(gòu)還是希望達(dá)到新的目標(biāo)資本結(jié)構(gòu)，都可以通過(guò)對(duì)邊際資本成本進(jìn)行計(jì)算來(lái)選擇是否追加籌資。
（二）資本成本是評(píng)價(jià)投資方案、進(jìn)行投資決策的重要標(biāo)準(zhǔn)
在評(píng)價(jià)獨(dú)立的多個(gè)投資項(xiàng)目時(shí)，當(dāng)預(yù)期投資報(bào)酬率大于資本成本時(shí)，投資項(xiàng)目便具有經(jīng)濟(jì)上的可行性。在多個(gè)投資項(xiàng)目互斥時(shí)，可比較各自的投資報(bào)酬率與其對(duì)應(yīng)的資本成本，其中正差額最大的項(xiàng)目是效益最高的，應(yīng)予首選。當(dāng)然，評(píng)價(jià)投資方案還涉及到技術(shù)的可行性、社會(huì)效益等各方面因素，但資本成本是其中的一個(gè)重要方面。
（三）資本成本是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)進(jìn)行評(píng)價(jià)的重要依據(jù)
資本成本是企業(yè)使用資本所應(yīng)獲得的最低收益。一定時(shí)期資本成本的高低不僅可以用來(lái)衡量財(cái)務(wù)經(jīng)理的管理水平，還可衡量企業(yè)整體的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)。甚至，資本成本還可促進(jìn)企業(yè)增強(qiáng)和轉(zhuǎn)變觀念，充分挖掘資本的潛力，節(jié)約對(duì)資本的占用，進(jìn)而提高資本的使用效益。
三、降低企業(yè)籌資中資本成本的途徑
資本成本作為企業(yè)籌資決策中所要考慮的一項(xiàng)重要的因素，直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的好壞。因此企業(yè)必須分析各種籌資方式下資本成本的高低并進(jìn)行合理的選擇。企業(yè)降低籌資中資本成本的途徑有以下幾方面。
（一）確定資金的合理需要量和籌資期限
企業(yè)實(shí)現(xiàn)再生產(chǎn)過(guò)程是以資本的正常周轉(zhuǎn)為前提的，若資本不足則企業(yè)將難以維持正常的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從而影響資本的增值；相反，若資本過(guò)剩，則資本的使用效率降低從而造成稀缺資源的浪費(fèi)。因此，資金的籌集必須有一個(gè)合理的界限，使籌集量與需要量相平衡。
（二）合理安排籌資結(jié)構(gòu)
企業(yè)的資金結(jié)構(gòu)在很大程度上決定著企業(yè)資本成本的高低。選擇籌措資金的最佳途徑，是降低資本成本的有效方法，但各種籌資方式各有利弊，如：長(zhǎng)期借款取得的資金雖成本較高，但償債壓力相對(duì)較小；企業(yè)發(fā)行長(zhǎng)期債券取得的資金，利率一般低于長(zhǎng)期借款利率，但籌資費(fèi)用較高，并且會(huì)受到國(guó)際金融政策限制等影響。所以，企業(yè)應(yīng)對(duì)不同的籌資方式進(jìn)行綜合比較，根據(jù)自身的實(shí)際情況，選擇經(jīng)濟(jì)、快捷的融資方式。
（1）要合理搭配短期資金和長(zhǎng)期資金的比例，若由于季節(jié)性、周期性等因素造成企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)變化時(shí)需要籌集資金，可選用短期籌資方式籌措資金，以最低的利率取得短期借款；若籌措資金是用于固定資產(chǎn)和永久性流動(dòng)資產(chǎn)，則應(yīng)選用中長(zhǎng)期融資方式進(jìn)行籌措。
（2）其次，借低還高、借短還長(zhǎng)，降低財(cái)務(wù)費(fèi)用，借入利率低的短期借款以償還利率高的長(zhǎng)期借款。增加短期借款的比例，對(duì)資本結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，根據(jù)企業(yè)具體的資金狀況，靈活調(diào)配資金，合理安排資金結(jié)構(gòu)，勤借勤還，維護(hù)企業(yè)信譽(yù)。企業(yè)信用等級(jí)越高則籌資成本越低，可以享受利率下浮等優(yōu)惠政策，從而減少財(cái)務(wù)費(fèi)用，降低綜合資本成本。
（三）合理選擇籌資渠道和方式
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅收籌劃；土地增值稅
稅收作為企業(yè)成本，是與企業(yè)利益密切相關(guān)的。合理、有效地控制企業(yè)的稅收成本，有利于企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。房地產(chǎn)行業(yè)是典型的資金密集型行業(yè)，而隨著國(guó)家宏觀調(diào)控步步緊逼，房地產(chǎn)業(yè)的利潤(rùn)被極度擠壓，由“暴利行業(yè)”向“平利行業(yè)”轉(zhuǎn)變，加之現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量眾多，競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈。房地產(chǎn)企業(yè)必須通過(guò)稅收籌劃的手段達(dá)到企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，為公司的發(fā)展打下基礎(chǔ)。
一、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)及稅負(fù)情況
（一）經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)
對(duì)房地產(chǎn)公司來(lái)說(shuō)，開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)是他們經(jīng)營(yíng)的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)：
1．開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)具有計(jì)劃性及復(fù)雜性。企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)囊括了從征地、拆遷勘察、設(shè)計(jì)、施工、銷售到售后服務(wù)全過(guò)程。且從征用土地到建設(shè)房屋、基礎(chǔ)設(shè)施以及其他設(shè)施、商品銷售都應(yīng)嚴(yán)格控制在國(guó)家計(jì)劃范圍之內(nèi)。
2．開(kāi)發(fā)建設(shè)周期長(zhǎng)，投資數(shù)額大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品要從規(guī)劃設(shè)計(jì)開(kāi)始，經(jīng)過(guò)可行性研究、征地拆遷、安置補(bǔ)償、七通一平、建筑安裝、配套工程、綠化環(huán)衛(wèi)工程等幾個(gè)開(kāi)發(fā)階段，少則一年，多則數(shù)年才能全部完成。
3．經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)大。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品單位價(jià)值高，建設(shè)周期長(zhǎng)、負(fù)債經(jīng)營(yíng)程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開(kāi)發(fā)產(chǎn)品積壓，使企業(yè)資金周轉(zhuǎn)不靈，導(dǎo)致企業(yè)陷入困境。
（二）房地產(chǎn)公司稅負(fù)情況
從行業(yè)角度看，目前中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的平均稅負(fù)高于國(guó)內(nèi)其他行業(yè)，根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)報(bào)告顯示，2009年中國(guó)稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產(chǎn)行業(yè)的土地增值稅、耕地占用稅、契稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅和房屋轉(zhuǎn)讓所得稅等七項(xiàng)稅收增收額共計(jì)1 851.85億元，占中國(guó)2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當(dāng)中全國(guó)稅收收入的增長(zhǎng)額超過(guò)1/3來(lái)自于房地產(chǎn)業(yè)，增幅在各行中居首位；從稅率來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)行業(yè)的總體稅率偏高。目前，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)按銷售收入的5%交納營(yíng)業(yè)稅，按所得額的25%交納企業(yè)所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產(chǎn)公司稅收負(fù)擔(dān)過(guò)于沉重，通過(guò)稅收籌劃，實(shí)現(xiàn)稅負(fù)的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產(chǎn)公司涉及的稅種
（一）前期準(zhǔn)備階段的稅種
房地產(chǎn)公司在前期準(zhǔn)備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地占用稅和契稅。在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中如果占用了耕地，就必須在土地管理部門批準(zhǔn)占用耕地之日起30日內(nèi)按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地占用稅。購(gòu)買土地時(shí)要按3%～5%的稅率繳納契稅。
（二）房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)階段涉及的稅種
在開(kāi)發(fā)階段對(duì)營(yíng)業(yè)額按3%稅率征收的建筑業(yè)營(yíng)業(yè)稅；簽訂建設(shè)施工合同時(shí)，對(duì)合同金額按萬(wàn)分之三的稅率交印花稅；同時(shí)還要就擁有的土地面積繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。
（三）房地產(chǎn)銷售階段涉及的稅種
1．營(yíng)業(yè)稅。對(duì)房地產(chǎn)出售方適用“銷售不動(dòng)產(chǎn)”稅目的規(guī)定，以房屋售價(jià)的5%稅率繳納的營(yíng)業(yè)稅；針對(duì)房產(chǎn)租賃而言的，房產(chǎn)租賃業(yè)適用營(yíng)業(yè)稅中“服務(wù)業(yè)”稅目，統(tǒng)一執(zhí)行5%的比例稅率。
2．土地增值稅。土地增值稅實(shí)行超率累進(jìn)稅率，增值多的多征，增值少的少征，無(wú)增值的不征，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3．印花稅。房地產(chǎn)銷售階段的印花稅，是在房地產(chǎn)交易中，針對(duì)房地產(chǎn)交易金額，適用“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”稅目，按照0.05%稅率征收。
4．企業(yè)所得稅。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)而言，如果其轉(zhuǎn)讓或出租房地產(chǎn)產(chǎn)生了凈收益，就要將其收益并入企業(yè)利潤(rùn)總額繳納企業(yè)所得稅。企業(yè)所得稅采用25%的比例稅率。
5．房產(chǎn)稅。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房，在出售前，不征收房產(chǎn)稅；但對(duì)出售前房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)使用或出租、出借的商品房應(yīng)按規(guī)定征收房產(chǎn)稅。房產(chǎn)稅采用比例稅率，依據(jù)房產(chǎn)計(jì)稅余值計(jì)征的，稅率為1.2%；依據(jù)房產(chǎn)租金收入計(jì)征的，稅率為12%。
三、房地產(chǎn)公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業(yè)所得稅、營(yíng)業(yè)稅是房地產(chǎn)企業(yè)的主要稅負(fù)，因此也是企業(yè)開(kāi)展稅收籌劃的重點(diǎn)稅種。
（一）土地增值稅的籌劃
土地增值稅采取的是超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)，這就決定了在銷售過(guò)程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關(guān)鍵。
1.進(jìn)行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》的規(guī)定，如
果能夠按轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目劃分利息支出，并能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，可以據(jù)實(shí)扣除利息，但不能超過(guò)按同期商業(yè)銀行規(guī)定貸款利率計(jì)算的利息。如果不能分清房地產(chǎn)項(xiàng)目的借款利息和其他生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的借款利息且不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的，則按土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項(xiàng)目開(kāi)工過(guò)程中，企業(yè)可以合理估計(jì)并比較“項(xiàng)目借款的實(shí)際利息支出”與“土地成本和開(kāi)發(fā)成本的兩項(xiàng)之和的5%”孰大，從而在項(xiàng)目籌建之初選擇對(duì)企業(yè)最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。根據(jù)規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，免征土地增值稅；增值額超過(guò)扣除項(xiàng)目20%的，按超率累進(jìn)稅率交土地增值稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項(xiàng)目銷售時(shí)可以適當(dāng)測(cè)算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。
3．整體轉(zhuǎn)讓、分解定價(jià)、拆分收入。房地產(chǎn)企業(yè)在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進(jìn)稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節(jié)稅的角度來(lái)說(shuō)尤為重要。因此，在出售房屋時(shí)，可以考慮將房屋與屋內(nèi)各種設(shè)備分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時(shí)簽訂一份附屬辦公室設(shè)備購(gòu)銷合同，將收入進(jìn)行分解，不僅使公司節(jié)約了土地增值稅，同時(shí)也節(jié)約了印花稅。另外，客戶節(jié)約了契稅，實(shí)現(xiàn)雙贏。
（二）企業(yè)所得稅的籌劃
1．遲延納稅的籌劃。企業(yè)可以通過(guò)推遲完工時(shí)間的方式來(lái)推延納稅時(shí)間，緩解企業(yè)的資金壓力，考慮上貨幣時(shí)間價(jià)值，這其實(shí)也達(dá)到了稅收籌劃的效果。根據(jù)國(guó)稅發(fā)[2009]31號(hào)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理辦法》的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)如符合以下三個(gè)條件之一的則視同已完工：（1）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工證明材料已報(bào)房地產(chǎn)管理部門備案。（2）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已開(kāi)始投入使用。（3）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品已取得了初始產(chǎn)權(quán)證明。已完工的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品不能按照計(jì)稅毛利率的方式來(lái)交企業(yè)所得稅，而必須按預(yù)售或者實(shí)際銷售收入扣除成本費(fèi)用來(lái)計(jì)算企業(yè)所得稅。如上述三個(gè)條件一個(gè)都不滿足者，可按計(jì)稅毛利率的方式來(lái)預(yù)繳企業(yè)所得稅。由于國(guó)稅發(fā)[2009] 31號(hào)里規(guī)定的計(jì)稅毛利率較低，扣除完?duì)I業(yè)稅及附加后基本沒(méi)有所得可預(yù)繳所得稅。所以企業(yè)應(yīng)注意文件規(guī)定的完工條件，盡量拖延完工時(shí)間，達(dá)到合法延遲納稅的目的。
2．充分利用稅法規(guī)定的稅前扣除項(xiàng)目。對(duì)于稅法規(guī)定可以稅前扣除的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、失業(yè)保險(xiǎn)、工傷保險(xiǎn)、生育保險(xiǎn)、醫(yī)療保險(xiǎn)、養(yǎng)老保險(xiǎn)、住房公積金等費(fèi)用，應(yīng)足額購(gòu)買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業(yè)所得稅；又遵守了法律、法規(guī)；更重要的是為員工謀了福利，有利于留住人才，增加企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力。
（三）營(yíng)業(yè)稅的籌劃
1.合理拆分業(yè)務(wù)，剝離價(jià)外費(fèi)用。根據(jù)營(yíng)業(yè)稅稅法的有關(guān)規(guī)定，營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)納稅收入為納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績(jī)r(jià)款和價(jià)外費(fèi)用。房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中，往往同時(shí)要代收天然氣初裝費(fèi)、有線電視初裝費(fèi)等各種費(fèi)用。因此，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售房產(chǎn)的過(guò)程中的上述各項(xiàng)代收款項(xiàng)，均應(yīng)并入房產(chǎn)銷售收入，計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅，這就加大了房地產(chǎn)企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。如果能將上述代收款項(xiàng)從房地產(chǎn)企業(yè)的計(jì)稅收入中分離出去，就可以將原本不屬于房地產(chǎn)企業(yè)收入的代收費(fèi)用從其銷售收入中分離出去，最終達(dá)到降低稅負(fù)的目的。
2．將房屋的裝潢、裝飾以及設(shè)備安裝費(fèi)用單獨(dú)簽訂合同。房地產(chǎn)企業(yè)銷售的商品房有精裝修房和毛坯房?jī)煞N。 在房屋銷售的過(guò)程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項(xiàng)行為，分別簽訂兩份合同，向?qū)Ψ绞杖煞輧r(jià)款。在征稅中分別按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”交5%的營(yíng)業(yè)稅和“建筑業(yè)”交3%的營(yíng)業(yè)稅，節(jié)約了2%的營(yíng)業(yè)稅。
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張卓，王紅春.房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃和可行性研究[j].應(yīng)用能源技術(shù)，2007，(11).
論文摘要:企業(yè)的財(cái)務(wù)活動(dòng)是以籌集企業(yè)必需的資金為前提的，企業(yè)的生存與發(fā)展離不開(kāi)資金的籌措。企業(yè)籌集和使用資金，是要支付代價(jià)(即資本成本)的。根據(jù)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)要求，企業(yè)必須降低籌資中的資本成本。
隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)規(guī)模不斷擴(kuò)大，企業(yè)自身?yè)碛械馁Y金已不能滿足其生存和發(fā)展的需要。企業(yè)必須根據(jù)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)、對(duì)外投資及調(diào)整資本結(jié)構(gòu)的需要，通過(guò)籌資渠道和資金市場(chǎng)，運(yùn)用一定的籌資方式，經(jīng)濟(jì)有效地籌集企業(yè)所需的資金。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，企業(yè)籌集和使用資金，是要支付代價(jià)(即資本成本)的。根據(jù)企業(yè)價(jià)值最大化的目標(biāo)要求，企業(yè)必須降低籌資中的資本成本。具體如何來(lái)降低企業(yè)籌資中的資本成本呢?筆者從資本成本的內(nèi)涵、資本成本在企業(yè)籌資決策中的作用、降低企業(yè)籌資中的資本成本的途徑這樣幾個(gè)方面來(lái)談?wù)勔恍┛捶ā?/p>
一、資本成本的內(nèi)涵
資本成本是企業(yè)在市場(chǎng)條件下，為籌集和使用資金而付出的代價(jià)。具體包括使用費(fèi)用和籌資費(fèi)用兩部分。其中:使用費(fèi)用是企業(yè)在生產(chǎn)過(guò)程中因使用資金而支付的費(fèi)用，如向股東支付的股利、向銀行支付的貸款利息、向債券持有者支付的債券利息等;籌資費(fèi)用是指企業(yè)在籌資過(guò)程中為獲取資金而支付的費(fèi)用，如向銀行借款時(shí)需要支付的手續(xù)費(fèi)、因發(fā)行股票債券而支付的發(fā)行費(fèi)用等。
二、資本成本在企業(yè)籌資決策中的作用
企業(yè)的籌資方式多種多樣，不同的資金來(lái)源具有不同的資本成本。為了以較少的支出取得所需資金，企業(yè)必須分析各種籌資方式下資金成本的高低，并加以合理的配置。由此可見(jiàn)資本成本在企業(yè)籌資決策中具有重要的作用。
(一)資本成本是影響企業(yè)籌資總額的重要因素。
企業(yè)資金成本隨著籌資數(shù)量的增加而不斷增大，當(dāng)企業(yè)籌資數(shù)量達(dá)到某一額度時(shí)，所籌資金的邊際成本就有可能增加到企業(yè)難以承受的程度，而當(dāng)籌資數(shù)量超過(guò)某一界限時(shí)，邊際資金成本便會(huì)連續(xù)地增長(zhǎng)。所以，企業(yè)籌資數(shù)量并不是無(wú)限量的，它受資金成本的限制。
(二)資本成本是企業(yè)選擇資金來(lái)源的基本依據(jù)。
企業(yè)資金來(lái)源和途徑可以多種多樣。就長(zhǎng)期借款而言，可向商業(yè)銀行借款，也可向信托投資公司、保險(xiǎn)公司等非銀行金融機(jī)構(gòu)借款，可向國(guó)家政府申請(qǐng)貸款。企業(yè)究竟選擇哪種資金渠道，主要考慮哪種資金渠道的成本低，只有選擇成本低、使用期限長(zhǎng)的資金，企業(yè)才有可能獲得收益。
(三)資本成本是企業(yè)比較籌資方式的參考標(biāo)準(zhǔn)。
通常，即使是同一籌資渠道的資金，也可以采用不同的籌資方式去籌集。例如，對(duì)其他企業(yè)的資金，企業(yè)可采取吸收投資、發(fā)售股票和債券，以及使用各種商業(yè)信用等不同方式進(jìn)行籌集。企業(yè)在選擇籌資方式時(shí)，需考慮資金成本這一經(jīng)濟(jì)準(zhǔn)則，用盡量低的資金成本，籌集到企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)所必需的資金數(shù)額。
(四)資本成本是確定企業(yè)最優(yōu)資本結(jié)構(gòu)的主要參數(shù)。
由于受多種因素的影響，企業(yè)不可能只會(huì)使用某種單一的籌資方式。企業(yè)所需的全部長(zhǎng)期資本通常是采用多種方式籌資組合構(gòu)成的(即構(gòu)成資本結(jié)構(gòu))。不同的資本結(jié)構(gòu)會(huì)給企業(yè)帶來(lái)不同的風(fēng)險(xiǎn)和成本，從而引起公司股票的價(jià)格變動(dòng)。企業(yè)在規(guī)劃資金的最優(yōu)結(jié)構(gòu)時(shí)，主要考慮資金成本和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)兩種因素。
三、降低企業(yè)籌資中資本成本的途徑
資本成本作為企業(yè)籌資決策中所要考慮的一項(xiàng)重要的因素，直接關(guān)系到企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益的好壞。因此，企業(yè)在籌資中要降低其資本成本，主要通過(guò)以下幾個(gè)途徑來(lái)實(shí)現(xiàn)。
(一)合理安排籌資期限。
企業(yè)資金的籌集主要是為了滿足投資的需要，尤其是為了滿足長(zhǎng)期投資的需要。在這種情況下，要本著以“投”定“籌”的原則，籌資期限要服從于投資年限，服從于資本預(yù)算，投資年限越長(zhǎng)，籌資期限也要求越長(zhǎng)。但是，由于投資往往是分階段、分時(shí)期進(jìn)行的，因此，企業(yè)在籌資時(shí)，可按照投資的進(jìn)度來(lái)合理安排籌資期限，這樣既可以減少資本成本，又可以減少資金不必要的閑置。
(二)合理選擇籌資果道和方式，力求降低資本成本。
企業(yè)籌集資金的渠道和方式是多種多樣的，但不管是從何種渠道，還是以何種方式去籌措，都要發(fā)生一定的資本成本。例如，向銀行貸款，就要支付借款利息和借款的手續(xù)費(fèi);發(fā)行股票和債券，除了股票和債券的發(fā)行費(fèi)用外，還需支付股利和債券利息;使用合營(yíng)各方投人的資本，就要向投資者支付股利。不同的資金來(lái)源，形成不同的資本成本，即使是同一資金來(lái)源，因籌資方式的不同，資本成本也會(huì)不同。因此，企業(yè)在籌資前應(yīng)認(rèn)真比較各種資金來(lái)源的資本成本，合理選擇籌資的渠道和方式，力求降低資本成本。
(三)合理安排資本結(jié)構(gòu)，力求降低綜合資本成本
在資本結(jié)構(gòu)決策中，合理安排債務(wù)資本比率和權(quán)益資本比率是非常重要的。一般情況下，權(quán)益資本成本大于債務(wù)資本成本，因?yàn)閭鶆?wù)利息率通常低于股票利息率，并且債務(wù)利息可以稅前支付，具有抵稅功能。因此，在一定限度內(nèi)合理提高債務(wù)資本比率，降低權(quán)益資本比率，就可以全面降低企業(yè)的綜合資本成本，從而可以給企業(yè)所有者帶來(lái)財(cái)務(wù)杠桿利益，提高公司價(jià)值。但是企業(yè)如果一味地追求降低資本成本，導(dǎo)致負(fù)債規(guī)模大，則必然會(huì)使企業(yè)承擔(dān)的利息支出過(guò)大，進(jìn)而出現(xiàn)財(cái)務(wù)危機(jī)。因此，企業(yè)必須保持合理的資本結(jié)構(gòu)，減輕償債壓力。
(四)提高企業(yè)信譽(yù)，積極參與信用等級(jí)評(píng)估。
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅負(fù)偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營(yíng)業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、企業(yè)所得稅等。同時(shí),由于房地產(chǎn)交易金額大,開(kāi)發(fā)企業(yè)所繳納的稅收金額隨之較大,稅務(wù)籌劃對(duì)稅額的影響也就很顯著。此外,近年來(lái)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)受到國(guó)家抑制房?jī)r(jià)上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)需求成本優(yōu)勢(shì)。因此,需要合理有效的稅務(wù)籌劃來(lái)減輕稅收負(fù)擔(dān),提高企業(yè)的獲利能力,增強(qiáng)企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。
(二)稅務(wù)籌劃是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)對(duì)多變政策的有效手段
目前,我國(guó)針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的法律、法規(guī)、規(guī)章制度繁復(fù)多變,這就要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在遵守多變的政策法規(guī)的前提下尋求競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。通過(guò)稅務(wù)籌劃既能幫助開(kāi)發(fā)企業(yè)降低稅收成本,又能讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在籌劃的過(guò)程中實(shí)時(shí)掌握當(dāng)前的宏觀政策,針對(duì)企業(yè)實(shí)際情況制定發(fā)展規(guī)劃,有利于使企業(yè)經(jīng)營(yíng)緊隨國(guó)家政策、降低企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。
(三)稅務(wù)籌劃是稅務(wù)主管機(jī)關(guān)健全房地產(chǎn)行業(yè)稅制的重要渠道
良好的法制環(huán)境,健康、公平的市場(chǎng)規(guī)則為房地產(chǎn)行業(yè)健康、長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規(guī)的前提下,利用政策空間或通過(guò)平衡稅負(fù)來(lái)實(shí)現(xiàn)企業(yè)效益。稅務(wù)管理機(jī)關(guān)通過(guò)對(duì)納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發(fā)現(xiàn)政策漏洞,有利于健全我國(guó)稅制,符合房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的需要。
二、不同階段房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃策略
(一)前期準(zhǔn)備階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的前期準(zhǔn)備階段的稅務(wù)籌劃主要涉及企業(yè)組織形式和項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式等。首先,企業(yè)組織形式的不同,導(dǎo)致稅收處理差異很大。企業(yè)分支機(jī)構(gòu)的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產(chǎn)生稅務(wù)籌劃空間。其中,子公司具有獨(dú)立的法人資格,可以享受政府的稅收優(yōu)惠政策,但是在虧損時(shí)不能從總公司獲得抵虧收益。相對(duì)于子公司,分公司虧損時(shí)則可以抵消總公司的利潤(rùn)總額以降低應(yīng)納稅款,但是總公司對(duì)分公司的風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)連帶責(zé)任。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以根據(jù)分支機(jī)構(gòu)的盈利能力來(lái)選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來(lái)源不同,項(xiàng)目開(kāi)發(fā)方式就不同。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)可以從政府一級(jí)市場(chǎng)直接通過(guò)招拍掛購(gòu)買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級(jí)市場(chǎng)購(gòu)買。從非政府單位購(gòu)買土地時(shí)就涉及直接購(gòu)買還是轉(zhuǎn)讓合并的選擇問(wèn)題,前者發(fā)生土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權(quán)轉(zhuǎn)移,不需要繳稅。因此,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)更傾向于以轉(zhuǎn)讓合并的方式來(lái)獲得節(jié)稅效益。
(二)開(kāi)發(fā)建設(shè)階段稅務(wù)籌劃
開(kāi)發(fā)建設(shè)階段的稅務(wù)籌劃主要包括施工設(shè)備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規(guī)避甲供材料稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的情況下,建設(shè)方采購(gòu)設(shè)備優(yōu)于施工方采購(gòu)。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)、項(xiàng)目金額大等特點(diǎn),其施工設(shè)備的采購(gòu)金額也很大,涉及的應(yīng)繳稅款也就很多。如果施工設(shè)備由建設(shè)方采購(gòu),而非交由施工方自行采購(gòu),就可以避免繳納營(yíng)業(yè)稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會(huì)有所增加。第二,權(quán)益資本籌資優(yōu)于負(fù)債籌資。負(fù)債籌資中,企業(yè)采用據(jù)實(shí)扣除方式,借款利息費(fèi)用較高;權(quán)益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費(fèi)用低。
(三)商品房銷售階段稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房銷售階段的稅負(fù)主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅,在選擇交易方式上存在稅務(wù)籌劃空間。如果企業(yè)采取直接銷售的方式,這些稅收無(wú)可避免,但如果采用轉(zhuǎn)讓子公司股權(quán)方式就可以規(guī)避營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)還可以在不降低企業(yè)收入的前提下對(duì)房屋銷售價(jià)格進(jìn)行分解以減少稅收支出。這樣做的依據(jù)是開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的廣泛性,既包括房屋銷售業(yè)務(wù),又有裝修業(yè)務(wù),若將二者價(jià)格分開(kāi)計(jì)稅就可以在裝修業(yè)務(wù)中免去土地增值稅。
(四)物業(yè)持有階段稅務(wù)籌劃
在物業(yè)持有階段,通過(guò)對(duì)持有方式的合理選擇,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)籌劃可以大大降低企業(yè)的稅收成本。一是通過(guò)從房屋出租業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)橥顿Y業(yè)務(wù)。房屋出租需要繳納營(yíng)業(yè)稅以及附加稅費(fèi)、房產(chǎn)稅和企業(yè)所得稅,而將房產(chǎn)用于投資,則不征收營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及企業(yè)所得稅。二是通過(guò)合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費(fèi)、水電費(fèi)等代收費(fèi)用,應(yīng)當(dāng)分別進(jìn)行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費(fèi),將家具、家電的出租改為出售,將電話費(fèi)、水電費(fèi)改為代收,就可以合理降低增值稅、營(yíng)業(yè)稅、房產(chǎn)稅以及附加稅費(fèi)。
三、房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)籌劃存在的問(wèn)題
雖然合法合規(guī)的稅務(wù)籌劃能夠降低房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的納稅成本,但具體的納稅實(shí)踐中還存在一些問(wèn)題。
(一)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足
房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)納稅籌劃問(wèn)題重視不夠,這就導(dǎo)致了很多企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃認(rèn)識(shí)不足,不能清楚地區(qū)分稅務(wù)籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業(yè)認(rèn)為稅務(wù)籌劃就是偷稅漏稅,這也是現(xiàn)實(shí)中房地產(chǎn)企業(yè)普遍存在偷稅漏稅現(xiàn)象的原因之一。從另一個(gè)角度看,由于在過(guò)去傳統(tǒng)的經(jīng)濟(jì)體制下,企業(yè)缺乏自身獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)自,不具備產(chǎn)生企業(yè)納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發(fā)展,企業(yè)的納稅意識(shí)也相對(duì)薄弱。
(二)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才缺乏
稅務(wù)籌劃人員不僅需要具備稅收、
會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)等方面的專業(yè)基礎(chǔ),而且要熟悉企業(yè)的整個(gè)經(jīng)營(yíng)流程,同時(shí)還要能夠根據(jù)自身的經(jīng)營(yíng)狀況,制定適合企業(yè)自身的稅務(wù)籌劃方案。因此,人員的素質(zhì)要求較高,必須是復(fù)合型人才。而我國(guó)在稅務(wù)籌劃的人才培養(yǎng)與儲(chǔ)備方面就有所欠缺,稅務(wù)籌劃人才隊(duì)伍的建設(shè)與我國(guó)的現(xiàn)實(shí)需求仍有差距。 (三)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃對(duì)風(fēng)險(xiǎn)管理重視不夠
稅務(wù)籌劃給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)帶來(lái)節(jié)稅效益,但不盡合理的稅務(wù)籌劃帶來(lái)利益的同時(shí)也蘊(yùn)藏著巨大了的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)是指企業(yè)在進(jìn)行稅務(wù)籌劃的過(guò)程中,由于稅務(wù)籌劃方案本身存在問(wèn)題或者受各種不確定因素的影響,是稅務(wù)籌劃的結(jié)果偏離預(yù)期的目標(biāo),導(dǎo)致企業(yè)未來(lái)經(jīng)濟(jì)或者其他方面的利益損失的可能性。導(dǎo)致稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的原因可能來(lái)自外部的客觀環(huán)境因素,也可能來(lái)自企業(yè)制定和實(shí)施稅務(wù)籌劃方案的主觀判斷失誤。實(shí)際中,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)往往只重視節(jié)稅利益的多少,而忽視了對(duì)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)的管理,規(guī)避稅務(wù)籌劃過(guò)程中的潛在風(fēng)險(xiǎn)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)真正從稅務(wù)籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃問(wèn)題的對(duì)策建議
(一)增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅務(wù)籌劃意識(shí)
要想增強(qiáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的稅務(wù)籌劃意識(shí),首先要明確稅務(wù)籌劃和偷稅漏稅的區(qū)別,確保稅務(wù)籌劃在不違反法律法規(guī)的前提下進(jìn)行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō),要認(rèn)識(shí)到稅務(wù)籌劃能夠給企業(yè)帶來(lái)的實(shí)際經(jīng)濟(jì)利益,正確理解稅務(wù)籌劃的含義,提高稅務(wù)籌劃的意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的管理者來(lái)說(shuō),不僅要加強(qiáng)對(duì)稅收法律法規(guī)的學(xué)習(xí),樹(shù)立依法納稅、合法節(jié)稅的觀念,還要對(duì)企業(yè)稅務(wù)籌劃活動(dòng)予以支持,設(shè)置專門的稅務(wù)籌劃?rùn)C(jī)構(gòu)、從外部聘請(qǐng)會(huì)計(jì)事務(wù)所的專業(yè)服務(wù)和設(shè)置專職的稅務(wù)管理人員,以便于稅務(wù)籌劃貫穿企業(yè)整個(gè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)過(guò)程。
(二)重視培養(yǎng)稅務(wù)籌劃的專業(yè)人才
一方面,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)加大對(duì)稅務(wù)籌劃人員的培養(yǎng)力度。不僅要加強(qiáng)稅務(wù)籌劃人員的培訓(xùn)和教育力度,還要定期對(duì)這些人員進(jìn)行定期考核和監(jiān)督檢查,必要時(shí)要從外部聘請(qǐng)專業(yè)會(huì)計(jì)師處理復(fù)雜綜合性稅務(wù)籌劃業(yè)務(wù)。另一方面,還要加快提升稅務(wù)籌劃管理人員的職業(yè)道德修養(yǎng)。在處理企業(yè)利益和國(guó)家利益的過(guò)程當(dāng)中,稅務(wù)籌劃人員應(yīng)當(dāng)堅(jiān)守職業(yè)道德;在制訂與執(zhí)行任何稅務(wù)籌劃方案過(guò)程中,要堅(jiān)持合法原則,不可因企業(yè)的私利損害國(guó)家利益,應(yīng)立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。
劉丹
（ 西南民族大學(xué) 四川省成都市 610041 ）
摘要：隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的日趨激烈，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控力度也越來(lái)越大，房地產(chǎn)企業(yè)自身能夠節(jié)約的成本越來(lái)越少，而有效的稅收籌劃也成為了一個(gè)節(jié)約成本的重要領(lǐng)域。本文立足于房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃，通過(guò)對(duì)該類企業(yè)各個(gè)主要的環(huán)節(jié)進(jìn)行稅收籌劃的操作，為房地產(chǎn)企業(yè)提供一些有益的借鑒資料。
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃應(yīng)用
一、 房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的必要性
（一）稅收籌劃對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理有極大的促進(jìn)作用
房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展離不開(kāi)對(duì)現(xiàn)金流的使用,現(xiàn)金流同時(shí)對(duì)于相對(duì)收益與絕對(duì)收益都有著不可忽視的作用。而稅收籌劃能夠有效地提高資金的使用,同時(shí)能夠?qū)ΜF(xiàn)金流進(jìn)行改善,對(duì)企業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。
（二）納稅人對(duì)稅收進(jìn)行籌劃有利于提高納稅的意識(shí)
稅收籌劃是少繳費(fèi)、緩繳費(fèi),并不會(huì)違反國(guó)家的法律。它是依法根據(jù)國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)優(yōu)惠政策采取節(jié)省稅收的策略,從而達(dá)到稅收零風(fēng)險(xiǎn),保證自己經(jīng)濟(jì)和名譽(yù)方面的健全。
（三）稅收籌劃能夠促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的規(guī)劃、有序發(fā)展
運(yùn)用稅收籌劃,能夠正確的引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)規(guī)范化地發(fā)展,對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)中的倒把投機(jī)等行為有一定的抑制作用。企業(yè)合法根據(jù)國(guó)家推出的優(yōu)惠政策和鼓勵(lì)政策對(duì)資金進(jìn)行合理的運(yùn)用,對(duì)企業(yè)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行重新組合來(lái)減少賦稅,這樣對(duì)資源適當(dāng)配置與資本流動(dòng)都有極大的促進(jìn)作用。
二、 房地產(chǎn)企業(yè)各個(gè)環(huán)節(jié)的稅收籌劃的應(yīng)用
（一） 準(zhǔn)備環(huán)節(jié)籌資
房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求量較大，如何籌措資金，對(duì)公司的經(jīng)營(yíng)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，從稅收的角度觀察，不同的籌資方式公司所承擔(dān)的稅負(fù)是不同的。
（二） 建設(shè)環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)建房通常是通過(guò)自建、代建和合作建房三種方式。首先，雖然大部分房地產(chǎn)企業(yè)比較偏向于自建，但在這種方式下稅收籌劃的操作空間是比較??；其次，房地產(chǎn)的代建是指房地產(chǎn)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建造，建造完成后向客戶收取收入的行為。這種方式對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)來(lái)說(shuō)，其收入只是勞務(wù)報(bào)酬，屬于營(yíng)業(yè)稅的征收范圍，其中并沒(méi)有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，因此不需考慮土地增值稅，從而減輕了稅負(fù)；最后，房地產(chǎn)的合作建房。這種建房方式由于投資方?jīng)]有發(fā)生用建造成功的房屋換取土地使用權(quán)的行為，對(duì)于投資行為本身是不用繳納營(yíng)業(yè)稅的。而建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅。而房屋建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅，使得合作企業(yè)雙方共同減輕稅負(fù)獲得利益。
（三） 銷售環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)的銷售環(huán)節(jié)是房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種最多的環(huán)節(jié)，如營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅、印花稅、城市建設(shè)維護(hù)稅及教育費(fèi)附加等，而房屋的銷售價(jià)格則是各開(kāi)發(fā)商和購(gòu)房者最關(guān)心的問(wèn)題，并且直接影響繳納企業(yè)營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅的多少。
1、營(yíng)業(yè)稅籌劃
案例1：A企業(yè)系房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司，其對(duì)外簽訂了一份分期收款銷售房產(chǎn)合同，合同規(guī)定房子總價(jià)款為300萬(wàn)元，分3次付清，首期付款40%。首期付款后即把商品房所有權(quán)轉(zhuǎn)讓，如果此時(shí)確認(rèn)收入，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為15萬(wàn)元（300）；如果按分期收款確認(rèn)收入，第一次應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為6萬(wàn)元（300，以后兩次分別交營(yíng)業(yè)稅4.5萬(wàn)元（300）。雖然兩種方法確認(rèn)收入都是交營(yíng)業(yè)稅15萬(wàn)元，但采用分次確認(rèn)收入可以延緩納稅時(shí)間。
2、土地增值稅的籌劃
案例2：X房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司商品房銷售收入為1.5億元，其中普通住宅的銷售額為1億元‚豪華住宅的銷售額為5000萬(wàn)元。稅法規(guī)定的可扣除項(xiàng)目金額為1.1億元，其中普通住宅的可扣除項(xiàng)目金額為8000萬(wàn)元，豪華住宅的可扣除項(xiàng)目金額為3000萬(wàn)元。
如果不分開(kāi)核算，X公司應(yīng)繳納土地增值稅為：增值率為（15000－11000）÷11000×100%=36%，因此適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（15000－11000）×30%=1200萬(wàn)元
如果分開(kāi)核算，應(yīng)繳納土地增值稅計(jì)算如下：普通住宅的增值率=（10000－8000）÷8000×100%=25%，適用30%的稅率，應(yīng)納土地增值稅（10000－8000）×30%=600萬(wàn)元；豪華住宅的增值率=（5000－3000）÷3000×100%=67%，適用40%的稅率，應(yīng)納土地增值稅=（5000－3000）×40%－3000×5%=650萬(wàn)元，應(yīng)納土地增值稅合計(jì)金額=600+650=1250萬(wàn)元。
分開(kāi)核算比不分開(kāi)核算多支出稅金50萬(wàn)元，因?yàn)槠胀ㄗ≌脑鲋德食^(guò)20%，還要繳納土地增值稅。所以接下來(lái)就是通過(guò)適當(dāng)減少銷售收入使普通住宅的增值率控制在20%以內(nèi)。
（四） 保有環(huán)節(jié)
房地產(chǎn)企業(yè)一般的兩種投資方式分別是依靠出租房地產(chǎn)獲得租金收入和以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)獲得利潤(rùn)。這兩種方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同。房地產(chǎn)企業(yè)將建成的商品房對(duì)外出租收取租金，由于涉及的稅種較多，也為企業(yè)帶來(lái)了較重的稅負(fù)壓力，因此更多的房地產(chǎn)企業(yè)往往傾向于第二種方式。即將房地產(chǎn)投資入股，與被投資方的利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為。這種行為將不征收營(yíng)業(yè)稅及其附加，也不用直接繳納房產(chǎn)稅，在承擔(dān)一定投資風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，只需要繳納企業(yè)所得稅。
案例3：甲房地產(chǎn)公司在市中心有一處房產(chǎn)，該房產(chǎn)有兩種不同的投資方式：一是出租取得租金收入；二是以房地產(chǎn)入股聯(lián)營(yíng)分得利潤(rùn)。這兩種投資方式所涉稅種及稅負(fù)各不相同，存在著較大的籌劃空間。假設(shè)房產(chǎn)原值為800萬(wàn)元，實(shí)際使用面積為200平方米，出租則每年可取得租金收入180萬(wàn)元；用于聯(lián)營(yíng)，則預(yù)期每年的聯(lián)營(yíng)企業(yè)利潤(rùn)中甲公司所占份額為400萬(wàn)元。
①采取出租方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
營(yíng)業(yè)稅：房屋租賃業(yè)屬于服務(wù)業(yè)，按租金的5%征稅，應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅為90萬(wàn)元：
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納，稅率為12%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)為21.6萬(wàn)元；城建稅：甲企業(yè)處于市區(qū)，城建稅稅率為7%，以其繳納的營(yíng)業(yè)稅稅額為計(jì)稅依據(jù)，則城稅稅負(fù)為6.3萬(wàn)元；教育費(fèi)附加：2.7萬(wàn)元；印花稅：在訂立合同時(shí)必須要繳納印花稅，印花稅稅負(fù)為0.18萬(wàn)元；所得稅：營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加可在稅前扣除，租金收入應(yīng)納所得稅，因此，所得稅稅負(fù)為42.53萬(wàn)元。最終總體稅負(fù)為163.31萬(wàn)元。
②采取聯(lián)營(yíng)方式應(yīng)承擔(dān)的稅負(fù)
房產(chǎn)稅：房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%～30%的余值計(jì)稅，稅率為1.2%。減除30%，則房產(chǎn)稅稅負(fù)6.72萬(wàn)元；土地使用稅：此稅種從量定額計(jì)征，假定地區(qū)單位稅額為0.7元／平方米，土地使用稅稅負(fù)14萬(wàn)元；所得稅;稅負(fù)為100萬(wàn)元；最終總體稅負(fù)為120.72萬(wàn)元。
由以上計(jì)算我們可以得出甲企業(yè)采用聯(lián)營(yíng)方式所承擔(dān)的稅負(fù)要少42.59萬(wàn)元，這樣可以為企業(yè)節(jié)省一大筆成本支出。
三、小結(jié)
現(xiàn)階段伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，房地產(chǎn)企業(yè)呈現(xiàn)出多樣化、復(fù)雜化的發(fā)展趨勢(shì)，這就導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)的納稅管理變得越來(lái)越復(fù)雜。由于房地產(chǎn)企業(yè)投資規(guī)模較大，開(kāi)發(fā)周期較長(zhǎng)，繳納的稅種較多，稅額大，因此房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃需要統(tǒng)籌兼顧，根據(jù)企業(yè)自身發(fā)展環(huán)境、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、稅收環(huán)境的改變而進(jìn)行調(diào)整，制定適用于自身企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃方案，這樣才能在節(jié)約稅款的同時(shí)，使得企業(yè)利益最大化。
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【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；納稅籌劃；利益最大化
房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種較多，其中涉稅數(shù)額較大的主要是營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅和企業(yè)所得稅等，它們也就成為房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行納稅籌劃的主要對(duì)象。
一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的一般要求
1.合法性。所有企業(yè)的納稅籌劃都必須遵守國(guó)家稅收法規(guī)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則以及其他相關(guān)制度，必須在法律和規(guī)章制度許可范圍內(nèi)操作，在適用稅收政策和稅收征收管理制度的前提下，對(duì)納稅事項(xiàng)進(jìn)行系統(tǒng)安排，規(guī)避法律風(fēng)險(xiǎn)。
2.利益最大化。納稅籌劃本身旨在降低稅收成本，追求利益最大化，它是在若干可行方案中選擇最佳方案的結(jié)果，這就要求企業(yè)不僅能提供各種潛在的可行方案，而且還要從房地產(chǎn)企業(yè)整體經(jīng)營(yíng)角度出發(fā)，并考慮長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略來(lái)判斷并選擇最佳方案。
3.充分利用稅收政策。包括稅收優(yōu)惠、稅率分級(jí)等。企業(yè)只有在充分熟悉有關(guān)稅收政策的前提下，將企業(yè)的經(jīng)營(yíng)策略及營(yíng)銷行為與稅法有機(jī)結(jié)合，才能用足政策；同時(shí)根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，足額提取費(fèi)用、攤銷成本，使企業(yè)取得更大的稅后收益。
二、F房地產(chǎn)公司及開(kāi)發(fā)項(xiàng)目概況
某市F房地產(chǎn)公司成立于2010年，是由甲、乙兩家房地產(chǎn)公司合作成立的房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，共同開(kāi)發(fā)普通商品住宅“夢(mèng)想佳苑”項(xiàng)目。F公司章程約定：甲公司提供3億元人民幣，乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)折價(jià)2.7億元（與其取得成本一致），項(xiàng)目建設(shè)期為2010年9月1日―2012年9月30日，銷售期為2011年6月1日―2012年12月31日，綜合容積率為2；甲公司負(fù)責(zé)解決資金缺口并全權(quán)承擔(dān)項(xiàng)目運(yùn)作以及廣告宣傳，乙公司不承擔(dān)合作公司的虧損風(fēng)險(xiǎn)；項(xiàng)目完成后，乙公司獲得7.5萬(wàn)商品住宅，甲公司獲得19.5萬(wàn)商品住宅及3萬(wàn)車庫(kù)。
1.預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)成本及銷售收入
項(xiàng)目預(yù)計(jì)建造總支出8.07億元，商品住宅及車庫(kù)各項(xiàng)目建造成本見(jiàn)表1。
項(xiàng)目預(yù)計(jì)期間費(fèi)用：銷售費(fèi)用1200萬(wàn)元，管理費(fèi)用1295萬(wàn)元，財(cái)務(wù)費(fèi)用245萬(wàn)元，合計(jì)2740萬(wàn)元。
F公司計(jì)劃委托甲公司下設(shè)的裝修公司按照每平方米400元標(biāo)準(zhǔn)對(duì)毛坯房進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，預(yù)計(jì)裝修成本10800萬(wàn)元（27×400=10800）。住宅和車庫(kù)的銷售均價(jià)分別為每平方米4800元、2800元。預(yù)計(jì)銷售額見(jiàn)表2。
2.F公司及乙公司納稅測(cè)算
項(xiàng)目開(kāi)工前，F(xiàn)公司做了一份項(xiàng)目可行性報(bào)告，對(duì)該項(xiàng)目涉及的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)進(jìn)行測(cè)算，主要考慮營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加、地方教育費(fèi)附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅及印花稅，其他稅金忽略。
乙公司將15萬(wàn)土地使用權(quán)以2.7億元轉(zhuǎn)讓給F公司，應(yīng)按“轉(zhuǎn)讓無(wú)形資產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，將商品住宅對(duì)外銷售按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)。測(cè)算如下：
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅（27000+36000）×5%=3150萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加3150×（7%+3%）=315萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加3150×2%=63萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅36000×0.05%=18萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)合計(jì)3546萬(wàn)元。
土地增值額（36000270003546）=5454萬(wàn)元，增值率低于20%，不繳納土地增值稅。
乙公司應(yīng)交所得稅（36000270003546）×25%=1363.5萬(wàn)元。
F公司對(duì)外銷售27萬(wàn)住宅和3萬(wàn)車庫(kù)，需按“銷售不動(dòng)產(chǎn)”繳納營(yíng)業(yè)稅及附加稅費(fèi)，測(cè)算如下：
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅138000×5%=6900萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6900×（7%+3%）=690萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6900×2%=138萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅（93600+8400）×0.05%=51萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7779萬(wàn)元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+35250+13050）×20%=15060萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用5400萬(wàn)元，裝修費(fèi)用10800萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7779萬(wàn)元，合計(jì)114339萬(wàn)元，增值額138000-114339=23661萬(wàn)元，增值率20.69%，應(yīng)交土地增值稅23661×30%=7098.3萬(wàn)元。
F公司利潤(rùn)總額138000-80700-10800-7779-7098.3-2740=28882.7萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅28882.7×25%=7220.7萬(wàn)元。
三、F公司納稅籌劃方案
1.改變公司合作章程，減少納稅環(huán)節(jié)
將F公司章程修改為：甲公司出資3億元與乙公司提供15萬(wàn)土地使用權(quán)共同組建有限責(zé)任公司，采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)，利潤(rùn)共享的合作方式，甲公司占60%的股份，乙公司占40%的股份。甲、乙公司直接從F公司分配利潤(rùn)，避免重復(fù)繳納營(yíng)業(yè)稅。
2.合法控制增值率，實(shí)現(xiàn)適用免稅政策
將業(yè)務(wù)打包給建筑承包商，支付的1500萬(wàn)元費(fèi)變成建筑安裝成本，不再作為性質(zhì)的開(kāi)發(fā)費(fèi)用處理，增大作為加計(jì)扣除的建造成本基數(shù)。
利息和間接開(kāi)發(fā)費(fèi)用數(shù)額不大，改按“比例扣除法”的扣除額為：（27000+35250+13050+1500）×10%=7680萬(wàn)元，可增加扣除額。
F公司下設(shè)的裝修公司改在交房后介入，由裝修公司直接與購(gòu)房戶簽訂裝修合同。房?jī)r(jià)由4800元下調(diào)至4400元，F(xiàn)公司不再收取裝修部分收入，相應(yīng)地不再繳納銷售不動(dòng)產(chǎn)5%的營(yíng)業(yè)稅，改由裝修公司按建筑安裝業(yè)3%繳納營(yíng)業(yè)稅，少交營(yíng)業(yè)稅（19.5+7.5）×400×（5%-3%）=216萬(wàn)元，可視為按4800元均價(jià)銷售商品房的機(jī)會(huì)成本。
3.納稅籌劃后的納稅測(cè)算
經(jīng)過(guò)上述納稅籌劃后，F(xiàn)公司預(yù)計(jì)相關(guān)納稅指標(biāo)測(cè)算如下：
營(yíng)業(yè)收入27×4400+3×2800=127200萬(wàn)元。
應(yīng)交營(yíng)業(yè)稅127200×5%=6360萬(wàn)元，應(yīng)交城建稅及教育費(fèi)附加6360×（7%+3%）=636萬(wàn)元，應(yīng)交地方教育費(fèi)附加6360×2%=127.2萬(wàn)元，應(yīng)交印花稅127200×0.05%=63.6萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)合計(jì)7186.8萬(wàn)元。
土地增值稅允許扣除額：地價(jià)成本27000萬(wàn)元，建筑成本35250+
1500=36750萬(wàn)元，基礎(chǔ)設(shè)施等建造成本13050萬(wàn)元，加計(jì)扣除（27000+36750+13050）×20%=15360萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)費(fèi)用（27000+36750+
13050）×10%=7680萬(wàn)元，營(yíng)業(yè)稅金及附加稅費(fèi)7186.8萬(wàn)元，合計(jì)107026.8萬(wàn)元，增值額127200-107026.8=20173.2萬(wàn)元，增值率18.85%，無(wú)需繳納土地增值稅。
利潤(rùn)總額127200-80700-7186.8-2740=36573.2萬(wàn)元，應(yīng)交所得稅36573.2×25%=9143.3萬(wàn)元。
4.納稅籌劃前后對(duì)比分析
納稅籌劃前后相關(guān)稅金對(duì)照結(jié)果見(jiàn)表3。
四、結(jié)論
從上表對(duì)照結(jié)果看出，納稅籌劃后F公司的營(yíng)業(yè)稅金及附加、土地增值稅以及企業(yè)所得稅較納稅籌劃前的總額減少16330.1萬(wàn)元，節(jié)稅率達(dá)到39.5%。雖然納稅籌劃后的所得稅有所增加，那是由于未繳納土地增值稅使得利潤(rùn)總額大大增加的緣故。所以，此次“夢(mèng)想佳苑”的納稅籌劃是成功的。
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