城投資產管理精選(九篇)

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第1篇：城投資產管理范文

關鍵詞：房地產開發(fā)；成本管理；投資估算；影響因素

中圖分類號：F045.33 文獻標識碼：A 文章編號：

1、工程投資估算的重要性

從工程項目策劃、決策，甚至有意向開始，投資者最關心的莫過于工程建設投資，據此對工程項目取舍做出最初的判斷和決策，它不能肯定一個項目，但完全可以否定一個項目。投資估算是工程建設前期重要工作內容，其作用可歸納為以下幾點：(1)是項目前期決策的重要依據；(2)進行項目經濟評價的基礎；(3)控制工程造價的最高限額；(4)項目資金籌措和制訂貸款計劃的依據。

2、投資估算要求

估算編制人員應深入現場，搜集工程所在地有關基礎資料，包括人工工資、主要材料價格、運輸和施工條件、費用標準等，并全面了解建設項目的資金籌措、實施計劃、水電供應、配套工程、征地拆遷補償等情況。具體應做到以下方面：(1)據主體專業(yè)設計階段和深度，結合行業(yè)特點，所采用生產工藝流程成熟性，以及編制單位所掌握的國家及地區(qū)、行業(yè)或部門相關投資估算基礎資料和數據的合理、可靠、完整程度，采用合適方法進行建設項目投資估算；(2)應做到工程內容和費用構成齊全，計算合理，不重復計算，不提高或降低估算標準，不漏項、不少算；(3)應充分考慮擬建項目設計的技術參數和投資估算所采用的估算系數、估算指標在質和量方面所綜合內容，遵循口徑一致原則；(4)應將所采用的估算系數和估算指標價格、費用水平調整到項目建設所在地及投資估算編制年的實際水平。對于由建設項目的邊界條件所產生的與主要生產內容投資無必然關聯的費用，應結合建設項目實際情況修正；(5)對影響造價變動的因素進行敏感性分析，注意分析市場的變動因素，充分估計物價上漲因素和市場供求情況對造價的影響；(6)投資估算精度應能滿足控制初步設計概算要求，并盡量減少投資估算的誤差。

3、房地產開發(fā)項目投資的影響因素分析

3.1 項目投資環(huán)境

(1)外部因素

政策因素，燃料動力供應，運輸及通訊條件，環(huán)保。要力求全面、細致地了解、掌握這些因素的詳細資料，避免工程支出有不必要的損失，盡可能地實現項目價值的最佳。

(2)技術配套因素

先進的生產技術及裝備是項目規(guī)模效益賴以存在的基礎，相應的管理技術水平是實現規(guī)模效益的保障。若獲取技術的成本過高或當前技術及裝備還沒有達到與經濟規(guī)模生產相適應的先進水平，將會給項目日后的發(fā)展帶來危機，導致項目投資效益低下，工程造價支出嚴重浪費。

(3)市場因素

根據項目本身的要求，結合建設期的長短，對于“工料機”的市場供求及費用漲落要提前做好摸底工作，并依照市場規(guī)律，盡可能準確地作好推算，匯制圖表，了解工程造價可能發(fā)生范圍，從而做到心中有數，保證資金的充足供應。

3.2 項目的技術方案

(1)市場定位

項目的市場定位可通過市場調查，運用市場顧問和物業(yè)顧問以及建筑師等專業(yè)力量，在充分了解項目目標客戶情況和需求的基礎上，結合已建項目的市場反映情況、使用過程的優(yōu)缺點和未來發(fā)展趨勢，通過充分討論，確定決策者對項目定位的要求。明確的市場定位使方案設計有據可依，使設計標準有一個預先的控制。只有將項目定位進一步細化、分解、明確，才一能以此為指導確定項目各分項建設標準。

(2)建設標準

建設標準的明確是投資估算準確的前提。在根據方案設計進行投資估算時，要充分了解設計意圖及建設標準。只有明確了相應的建設標準和設計思路，并結合對同類項目經驗指標的分析，才能準確地估算出各項目的投資。對于機電設備工程要發(fā)揮機電專業(yè)顧問作用，根據定位要求提出主要設備配置標準。根據各方意見經充分討論。形成指導工程建設的項目材料設備配置清單。以此作為編制投資估算的基礎形成準確完整的投資估算。

(3)項目規(guī)模

項目規(guī)模的大小直接關系到造價的高低。有效的實際的項目規(guī)模的確定，會減少早期造價的估算不確定性，增加估算的準確性。應堅持經濟、適用、安全、樸實的原則，合理確定建設規(guī)模。

(4)設計參數的確定

隨著科技的發(fā)展，現代建筑的功能要求和設備標準在不斷提高和完善，設計內容也日趨復雜。設計參數的定量化和盡早確定，可以給估算提供更為可靠的估算資料。目前，我國在項目早期階段還無法對項目設計參數有較全面的認識，這對估算精度的影響是較大的。房地產開發(fā)項目的主要技術參數包括：建筑面積、層高、層數、結構形式、基礎形式、各種動力參數等。主要設備材料選型、價格。建設地區(qū)及建設地點的選擇：建設地區(qū)的選擇是指在幾個不同地區(qū)之間，對擬建項目適宜配置在哪個地區(qū)或范圍的選擇。建設地區(qū)選擇的合理與否，在很大程度上決定著擬建項目的命運，影響著項目投資的高低。另外，通常所說的投資估算，以社會平均管理水平為基礎的，沒有考慮管理水平對項目的造價影響，所以，除了上述比較普遍的影響因素之外，項目管理者的經驗、設計師的經驗水平、估算者的經驗水平也會影響投資估算的準確性。

3.3 選擇的項目投資估算編制方法

(l)估算資料的適用性

在早期估算中，往往是用類似工程的原理進行類比估算，所用到的估算資料的適用性對于估算結果的影響是非常重要的。例如，同為框架結構形式的多層建筑，如果地基條件和基礎形式不一樣，形成造價的大小是不同的。所以，在進行估算前，首先應確認造價資料的適用性。

(2)估算資料的精度

根據己建工程的造價資料對擬建工程進行估算，需要保證己建成工程資料的精度，也就是說，已成資料中盡可能的包含了工程實際中客觀信息以及在造價中的反映。

(3)估算資料的完善性

由于建設項目的日趨復雜化和施工工藝的不同，導致了項目的個體差異性。所以，對擬建工程進行有效的估算，必須建立在估算資料較為完善的基礎之上，才能充分考慮不同的工程特點對擬建項目的影響情況。

4、房地產開發(fā)項目投資估算工作中存在的問題

房地產開發(fā)項目的投資估算一經確定，參建各方都要圍繞著這一目標開展工作，成本管理就蘊含在項目建設的每一個階段中。長期以來，工程項目一定程度上存在著投資失控，結算>預算>概算>估算的情況比比皆是，從投資估算分析，主要體現在以下幾個方面：

4.1 指標收集、編制、發(fā)行的時限性

指標的收集、編制、發(fā)行都有時限要求，應根據項目實際情況分別確定現金、應收賬款、存貨和應付款的最低周轉天數，并考慮一定的保險系數；此外，在不同生產負荷下的流動資金，應按不同的生產負荷所需的各項費用金額，分別按照上述公式進行計算，而不能直接按照100%生產負荷下的流動資金承壓生產負荷百分比求的；最后還應該考慮不同時期匯率變化對涉外建設項目動態(tài)投資的影響及計算方法。因此要使用最新的數據，同時使用數據的來源應盡量可靠。

4.2 政策、法規(guī)的不了解

隨著我國基本建設管理體制改革的不斷深入，地區(qū)建筑市場的壁壘已被打破，異地承攬或跨行業(yè)承攬工程設計、施工的單位和企業(yè)逐年增多。由于我國現行的預算定額、取費基礎、取費標準和預算編制的規(guī)定因地區(qū)和行業(yè)的差別而有所不同，致使一些跨地區(qū)跨行業(yè)承擔工程設計與施工的企業(yè)不甚了解工程所在地或相關行業(yè)的有關規(guī)定，在實際編制工程造價過程中，難免出現差錯。所以，應當通過對工程經濟指標的測算，確定合理的工程投資估算指標和設計概算依據。

4.3 建設地點選址不當

建設地點的選擇，對建設項目投資的總額，效益的影響都是非常關鍵的。代征地的比重增大，相應的征地及拆遷費也增多；拆遷量的增加，拆遷補償費和安置費也相對較多。因此，對代征地的調查必須在立項前加以足夠重視，對拆遷量調查足夠細致，否則將造成大幅度的追加投資。

4.4 投資估算編制不夠重視

有些合資建設項目在合資雙方協議立項階段，往往對編制投資估算的準確程度重視不夠，造成多數合資項目估算漏項或估價不準確，使得工程建設過程中不得不修正概算，追加投資。

5、房地產投資估算工作的改進建議

5.1 明確項目定位

房地產項目的設計主要是根據建筑物的功能要求來確定建筑物具體的標準、空間、平面布置、結構形式以及建筑群體的總體安排等。一般在項目可行性研究時，并沒有開始進行設計，但是也可以通過一定的方法來對建筑項目的平面布置，建筑層數以及結構方案進行定位，例如根據項目的功能要求，并結合項目管理部門的限定要求以及市場需求等就能夠進行定位。

5.2 加強基礎資料的搜集和積累

要確保工程造價的真實性、科學性、合理性就需要準確采集基礎數據，增強編制依據的可信度取得全面、正確的調查資料。就我國當前的估算、概算的現狀來看，有必要建立一個類似的在線分析系統，廣泛收集實際工程案例，分門別類形成各項技術經濟指標并實時更新，在通過預定的計算規(guī)則進行自動分析之后，形成案例數據庫。在使用的時候，根據時期、地域等指數來進行調整，從而得出待建項目的參考估價，最終減少估價偏差對項目決策的不利影響。

5.3 加強不同專業(yè)人員之間的溝通

在進行投資估算編制時，通常會用到其他專業(yè)人員的工作成果。例如，方案設計人員本著技術先進性的原則，注重工藝技術方案，不考慮項目經濟成本；投資估算人員若是機械般的參照方案設計以及布局來對工程量進行測算，進行項目投資估算，可能會導致項目的投資遠遠超過建設單位投資能力。因此，需要加強投資估算人員與不同專業(yè)人員的溝通，避免在工作中出現不能有效銜接的情況。

結束語

房地產開發(fā)項目投資估算在投資決策中具有非常重要的地位，是項目資金籌措以及制定建設貸款計算的依據，同時也能夠控制工程概算。只有合理的投資估算才能夠確定工程的總造價，同時也是工程投資控制的目標，只有將投資估算編制合理才能有效的實現項目成本的控制。

參考文獻

[1]謝秀杰.施工企業(yè)如何進行工程造價管理[J].中國高新技術企業(yè)，2007.

第2篇：城投資產管理范文

1 引 言

由Benno Schmidt組織成立的美國第一家創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的成立標志著創(chuàng)業(yè)投資概念的第一次提出，近幾年來關于創(chuàng)業(yè)投資的研究更加具體化，從投資階段、投資類型、增值服務、創(chuàng)業(yè)投資網絡、IPO抑價等。有創(chuàng)業(yè)投資背景的企業(yè)成為學者們研究的熱門對象。2000年以后，對于創(chuàng)業(yè)投資的研究更多的開始側重于實證分析，但大多也都針對上市企業(yè)，或對比分析的方法研究了創(chuàng)業(yè)投資對被投企業(yè)成長性的影響。

Alemany和Mart[1]（2005）、劉二麗[2]（2008）、唐運舒和談毅[3]（2008）以及蔣健、劉智毅、姚長輝[4]（2011）等人采用不同的方法，針對上市企業(yè)分析了創(chuàng)業(yè)投資被投企業(yè)成長有一定的促進作用。然而Faio Bertoni，Massimo G.Colombo，Luca Grilli[5]（2011）、Di Guo，Kun Jiang（2013）、Luca Grilli，Samuele Murtinu[6]（2014）將研究對象瞄準非上市企業(yè)，以員工數量、研發(fā)投入、銷售額等指標來衡量企業(yè)業(yè)績和成長，結果表明創(chuàng)業(yè)投資對企業(yè)成長具有顯著的促進作用。

2014年，在創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的大背景下，我國創(chuàng)業(yè)投資市場進入高速增長期。中外投資機構均加大了在市場的投資力度，2014年度上海市創(chuàng)業(yè)投資機構管理資本總量約為758.47億元，與2013年629.22億元相比，增加了129.25億元，增幅為20.54%。2014 年上海市創(chuàng)業(yè)投資機構數量約為465家，比2013年增加了46家，增幅為10.98%。2014年機構平均管理資本1.63億元，較2013年增加了8.67%。

2 資產管理規(guī)模、投資數量與被投企業(yè)成長性

2.1 管理資產規(guī)模與被投企業(yè)成長性

創(chuàng)業(yè)企業(yè)價值的提高會影響投資者的資本得利和資本評價。一般創(chuàng)投機構在基金存續(xù)期內采用滾動投資的方法，待基金全部推出后再進行收益分配，將投資收益（即資本得利和資本評價的總和）按比例分配給個人投資者。因而在創(chuàng)業(yè)投資基金存續(xù)期投資項目的資本得利和資本評價會直接影響基金資產的資產管理規(guī)模。同時，由于創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性又會影響投資者的資本得利和資本評價，故創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性會影響創(chuàng)業(yè)投資的資產管理規(guī)模。

創(chuàng)投投資機構通過增值服務或投資網絡資源影響創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性。創(chuàng)業(yè)機構在募資時，團隊優(yōu)勢和以往的投資經驗，能提供的資源和服務是個人投資者看重和重點考慮的部分。同時團隊的增值服務能力也是一個不斷提升的過程。本文認為，在團隊人數、教育水平一定的情況下，資產管理規(guī)模的增加更能說明創(chuàng)投機構幫助創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長的能力，故創(chuàng)投機構資產管理規(guī)模會影響創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性。

綜上所述：創(chuàng)投資產管理規(guī)模與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性之間存在網絡交叉影響，即相互影響關系。

2.2 投資數量與被投企業(yè)成長性

一般而言，創(chuàng)業(yè)投資機構都有一定的集聚效應，主要體現為區(qū)域集聚性、投資產業(yè)集聚性和階段集聚性。創(chuàng)業(yè)投資機構的集聚性可由創(chuàng)投機構的投資數量體現。創(chuàng)業(yè)投資機構的產業(yè)集聚性會隨著創(chuàng)投機構的累計投資數量的增加而變強，當創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)的投資數量增加到一定規(guī)模時，其投資的項目就可以構成一定的產業(yè)鏈網絡，這樣一來更有利于提高創(chuàng)業(yè)投資機構的增值服務能力和網絡資源，現有文獻已經研究過這兩者對于創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性都有正向影響。因此創(chuàng)投機構投資數量的增加會影響創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性。

另外，創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)在投資項目時雖然不以行業(yè)產業(yè)鏈布局為篩選標準，但由于人的趨利性，當某行業(yè)內創(chuàng)業(yè)企業(yè)會帶來更高的投資收益時，創(chuàng)投企業(yè)會更愿意選擇該領域的創(chuàng)業(yè)企業(yè)進行投資。另外，創(chuàng)業(yè)企業(yè)較高的成長性很快會成為標桿企業(yè)，為創(chuàng)投機構帶來名人效應，更多的創(chuàng)業(yè)者會向該投資機構尋求投資。所以，創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性會影響創(chuàng)投機構投資數量。

綜上所述：創(chuàng)投機構的投資數量與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性之間存在網絡交叉影響，即相互影響關系。

3 研究設計

3.1 研究假設

Tosi（1976）、Delmar（1997）、Ardishvili等.（1998）和軍成德（2002）幾乎一致認為資產規(guī)模、市場份額、就業(yè)機會、員工數量、銷售收入等指標的增長能夠衡量一個企業(yè)的成長，而其中的首選是銷售收入（Hoy，等 1992）。Fabio Bertoni，Massimo G.Colombo，Luca Grilli（2011）和Di Guo，Kun Jiang（2013）、Luca Grilli，Samuele Murtinu（2014）等均以雇員數量和銷售收入作為衡量被投企業(yè)成長性的指標，建立面板數據動態(tài)模型，分析創(chuàng)業(yè)投資資本對被投企業(yè)成長性的影響。本文參照上述理論，結合近幾年非上市企業(yè)成長性的研究和創(chuàng)業(yè)企業(yè)的特點采用財務指標和非財務指標相結合的方式，選取被投企業(yè)銷售收入和員工數量作為被解釋變量分別衡量企業(yè)成長性，根據理論分析提出假設如下。

假設1：創(chuàng)投資產管理規(guī)模與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性互為Granger原因。

假設2：創(chuàng)投企業(yè)投資數量與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性互為Granger原因。

假設3：創(chuàng)投機構資產管理規(guī)模和投資數量對創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性有正向影響。

假設3a：創(chuàng)業(yè)企業(yè)銷售收入與創(chuàng)投機構資產管理規(guī)模和投資數量正相關。

假設3b：創(chuàng)業(yè)企業(yè)員工數量與創(chuàng)投機構資產管理規(guī)模和投資數量正相關。

假設4：創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性對創(chuàng)業(yè)投資機構的管理資產規(guī)模有正向影響。

假設5：創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性與創(chuàng)業(yè)投資機構的投資數量正相關。

3.2 研究模型

一般而言，導致個體差異的共同影響因素分析多采用基于橫截面數據的線性回歸模型。作為能夠在一定程度上互補時間序列數據和橫截面數據各自缺陷的數據類型，面板數據被廣泛運用于經濟學研究當中。本文用企業(yè)的銷售收入和員工數量兩個指標分別衡量創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性，研究其和創(chuàng)投企業(yè)資產管理規(guī)模、投資數量的關系，同時根據研究假設建立如下面板數據模型：

在上述面板數據模型的一般式中，lnsalei，t是被投企業(yè)第t年的銷售額的對數；lnsizei，t為第t年被投企業(yè)員工數量對數； lnvci，t為第t年創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)資產管理總額的對數；lnnii，t為第t年創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)累計投資的項目數量的對數；其中i表示第i個截面。αi為個體的截距項，體現個體的特殊效應對模型的影響。βi為各解釋變量的系數，ε表示隨機誤差，并服從零均值、同方差的正態(tài)分布。

3.3 變量說明

本文具體變量含義說明如表1所示。

4 數據收集與分析

4.1 數據來源

本文考慮數據收集的有效性和數據的真實性，采用上海市發(fā)展和改革委員會2010―2014年上海創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)發(fā)展報告的數據。考慮到企業(yè)成長的連續(xù)性，從上海市創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)協會的數據庫中，選取了2009―2013年連續(xù)在投的46家創(chuàng)業(yè)企業(yè)的銷售額和員工人數以及其11家創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)2009―2013年的管理資產和投資數量。這些數據由在上海創(chuàng)業(yè)投資行業(yè)協會備案的創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)自主填寫，確保數據真實可靠。

4.2 數據檢驗

4.2.1 平穩(wěn)性檢驗

對上述4個模型數據進行單位根檢驗，即平穩(wěn)性檢驗，以免出現偽回歸。如果相同根單位根檢驗LLC（Levin-Lin-Chu）檢驗和不同根單位根檢驗Fisher-ADF檢驗均拒絕存在單位根的原假設，則可以認為此序列是平穩(wěn)的，反之就是非平穩(wěn)的。單位根檢驗結果如表 2所示。

4.2.2 協整檢驗

協整檢驗是檢驗模型的變量之間是否存在長期穩(wěn)定的關系，其前提是解釋變量和被解釋變量在單位根檢驗時為同階協整。本文采用基于Engle and Granger 二步檢驗法的Kao檢驗來進行面板協整檢驗，其原假設為不存在協整關系。協整檢驗結果如表3、表4、表5、表6所示。

4.2.3 Hausman檢驗

為確定本文中設定的計量模型應?用固定效應模型還是隨機效應模型，運用stata軟件進行Hausman檢驗進行確定。Hausman檢驗的原假設為應選擇隨機效應回歸模型，若檢驗結果拒絕原假設則應選擇固定效應回歸模型，見表7。

4.3 Granger因果關系分析

基于VAR自向量回歸模型對面板數據進行Granger檢驗，變量vc與sale、ni與sale的Granger檢驗結果如表8所示。

4.4 模型估計

每個創(chuàng)業(yè)企業(yè)的成長性可能存在較大的差別，不能忽略它們的個體效應?？紤]到這一點，本文將主要采用固定效應模型進行多元回歸，估計結果如表9、表10、表11、表12所示。

5 結論與建議

5.1 實證結果分析

從表8可以看出，創(chuàng)投資產管理規(guī)模與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性互為Granger原因，投資數量與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性在滯后1期時互為Granger原因，因此假設1和假設2成立。從表9、表10可以看出，“創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理資產”和“創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)投資數量”與被投企業(yè)銷售收入正相關，“創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)資產管理規(guī)模”“創(chuàng)業(yè)投資機構投資數量”與被投企業(yè)的員工數量正相關。由此得出結論，假設3成立。從表11可以看出，“創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理資產”與“創(chuàng)業(yè)企業(yè)銷售收入”在0.01的水平呈正向影響。但“創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)管理資產”對“創(chuàng)業(yè)企業(yè)員工數量”呈負向影響，影響程度微弱且遠小于前者可以得出，創(chuàng)投企業(yè)資產管理規(guī)模與被投企業(yè)成長性正相關，則假設4成立。從表12可以看出，在模型（4）中，“創(chuàng)投機構的投資數量”與“創(chuàng)業(yè)企業(yè)銷售收入”、員工數量存在正向影響，但與“員工數量”的影響不顯著。由此得出，創(chuàng)投企業(yè)投資數量與被投企業(yè)成長性正相關，假設5成立。面板數據模型檢驗結果見表13。

表13 面板數據模型檢驗結果

研究假設驗證結果

假設1：創(chuàng)投資產管理規(guī)模與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性互為Granger原因通過

假設2：創(chuàng)投企業(yè)投資數量與創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性互為Granger原因通過

假設3：創(chuàng)投機構資產管理規(guī)模和投資數量對創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性有正向影響通過

假設4：創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性對創(chuàng)業(yè)投資機構的管理資產規(guī)模有正向影響通過

假設5： 創(chuàng)業(yè)企業(yè)成長性對創(chuàng)業(yè)投資機構的投資數量有正向影響通過

5.2 研究建議

5.2.1 創(chuàng)投機構需明確自身優(yōu)勢、增強投資的行業(yè)積聚性

創(chuàng)業(yè)投資機構應從自身優(yōu)勢出發(fā)，綜合自身的投資網絡，選擇創(chuàng)業(yè)項目，以便增值服務最大化。如若盲目篩選，只看重創(chuàng)業(yè)投資項目的短期利益，不利于創(chuàng)業(yè)投資增值服務能力的提升，以至于影響被投企業(yè)成長，從而導致企業(yè)經營業(yè)績。

5.2.2 加強自身平臺建設，形成良好投資網絡

一般而言，創(chuàng)業(yè)投資在選擇投資方式時，聯合投資是較為重要，也是最為常見的一種投資方式。聯合投資不僅可以分攤投資風險，還可以擴大增值服務效用，使創(chuàng)業(yè)投資企業(yè)在獲得資金支持的同時獲得更多的資源。

第3篇：城投資產管理范文

【關鍵詞】：房地產；工程投資；管理

[Abstract]: with China's rapid economic development, the pacehas accelerated in the city has not, to play a more important role in the development of the real estate enterprises in the city, this paper analyses the characteristics of China's real estatedevelopment investment objectives and tasks, combined with thereal estate development. Investment in real estate enterprises on engineering construction management to explore further, thedifficulty of investment, especially well, so as to promote China'sreal estate enterprises to better love the investment of construction project management.

[keyword]: real estate investment; project management;

中圖分類號：F293.35文獻標識碼：A文章編號：2095-2104(2013)

一、房地產項目投資管理的重點

初步設計階段是房地產項目投資管理的第一個過程過程，經相關數據分析論證，這個階段是影響項目投資的最主要的階段一般占75%--93%，技術設計階段是房地產的項目投資管理的第二個階段，影響項目投資可能性占30%--745%，第三個階段就是施工圖設計階段，在影響投項目資的中僅占據5%--30%.。由此，我們可以判定，在項目施工以前的投資決策和初步設計階段是房地產項目投資管理的重點所在。

項目建設投資費用的工程設計費用卻少于1%，雖然在房地產全部建設投資額占據不大1%的設計費用，但對房地產項目建設全壽命內投資的費用起著決定性的作用。包括了工程建設項目的總投資以及工程竣工交后的有關費用。整個工程階段中的設計階段投資的控制是工程總投資控制的關鍵。因此工程設計師所繪制的藍圖，每一條線，都決定著投資的大小。房地產開發(fā)企業(yè)在進行房地產開發(fā)中能否實現其預先設定的經濟效益的關鍵所在就是對藍圖的繪制。房地產項目投資的管理所包含的范圍不但多而且管理面較廣。需要房地產投資人進行全面的協調、管理。

二、房地產企業(yè)投資計劃管理的重要措施是制訂房地產項目開發(fā)經營計劃

2.1編房地產項目投資的計劃成本.

計劃成本的編制主要是為了控制工程項目的各分項工程的成本，同時也客觀的反映出了房地產企業(yè)的經營成果。專業(yè)分工在房地產項目建設中分的非常的細，牽涉到很多的業(yè)務管理部門，然而這些部門通常在工程的建設過程中都只考慮自身的利益，而忽視了整體的力量，造成房地產工程投資膨脹，對房地產投資效益造成一定飛負面影響。由于大型的工程項目以及綜合開發(fā)的住宅小區(qū)局域較長的建設周期，投入使用是房地產企業(yè)的最經常的做法，加上房屋的預售政策對其造成的影響，這就額外的引起了一定數量的預提費用和待攤費用，使的房地產工程的開發(fā)成本不能按期反映，利潤也只是預結利潤。通常在這樣的情況下，編制工程項目的計劃成本能夠對房地產企業(yè)的經營成果進行準確、及時、均衡地反映。

2.2編制房地產項目建設進度計劃.

進度計劃編制主要是為了對工程項目建設工作的開展進行指導，提高工程建設的效率,實現工程資金的動態(tài)平衡。房地產項母最大的特點就是投資額大，工程建設周期長，因此對工程資金使用的成本控制就顯得特別的重要了，尤其是通過拍賣轉讓而獲得的地塊就更加的明顯，土地成本所占的比重很大，必須通過編制進度計劃來控制工程建設的進度，加快工程資金的周轉速度，提高工程資金的使用率。此外，編制工程項目的進度計劃對房地產的銷售工作也起到重大的影響。房地產企業(yè)在對開展銷售工作，尤其是在預售商品房的工作的掌握與控制都需要通過編制項目工程進度計劃。對房屋交付使用期限進行控制，在對房屋的銷售合同中見交樓期都給于確切的日期，這樣對工程的銷售部門進行組織工程的銷售活動帶來了方便。

2.3編制工程項目投資的資金平衡計劃.

工程資金平衡計劃的構成部分是工程資金的來源計劃以及工程資金的使用計劃，房屋的預售收入是工程資金的來源，通過對工程的計劃成本和工程的進度計劃共同編制來控制工程資金的使用計劃。由于房地產開發(fā)商可以對商品房進行預售，一些房地產企業(yè)當工程項目開發(fā)落實就開始投入建設,根本就沒有考慮企業(yè)自身的實際情況，對工程資金的來源以及工程資金的平衡問題沒有給以足夠的認識，很有可能就超出了房地產企業(yè)自身的經營能力，導致很多的樓盤處于爛尾的狀況，房地產企業(yè)抵御風險的能力也隨之大大的減弱，效益也不斷的下滑。隨著建筑市場消費的增加以及日漸成熟的房地產發(fā)展，影響房地產投資的重要因素已不在是工程的生產問題,而是工程的質量問題，建筑工程的質量對建筑市場的競爭起著最直接的決定作用，房屋是一種特殊的資金密集型商品,因此對房屋的銷售就表現的特別的重要, 房地產項目投資的重點就是對資金的回籠，是影響資金平衡最主要的因素。因此，任何一個房地產開發(fā)企業(yè)都必須對這樣一個問題給予足夠的重視，即合理控制房屋的資產、土地的資產以及流動資金三者之間的比例關系，然而房地地產企業(yè)只有通過而金平衡計劃去來解決這些問題。

2.4盡可能避免或減少項目投資過程中的簽證

由于設計方面的在對工程設計時沒有做到全面的考慮，致使工程項目在具體的施工過程中，追加一些工程變更事項或者整減一些工程項目等。除此之外還包括房地產開發(fā)企業(yè)在工程前期對沒有進行充分的市場需求調研、施工單位的項目技術負責人對工程生疏以及工程監(jiān)理單位的施工現場監(jiān)理人員缺乏足夠強的責任心和事業(yè)心等原因，進而就在工程項目的施工過程中出現了很多的簽證問題。在工程項目具體的施工過程中很難避免一些少量的簽證問題，這只客觀存在的，符合工程的施工的進展情況。但是，但出現比較多的大量的以及超乎工程項目投資人預料的簽證，則這就給工程項目成本控制帶來了難題。須要在簽訂合同時雙方明確約定合同價的調整范圍來有的效規(guī)避這些可能出現的投資風險。在工程的具體施工過程如果出現了一些新的情況或者新的問題，建設單位的項目管理部門應及時協調工程設計單位、工程施工單位以及工程監(jiān)理單位在保障工程質量、施工安全的前提下，密切協調工程項目成本控制部門，對工程成本最大程度上進行控制

三、結束語

加強房地產企業(yè)對建設工程項目的投資，從房地產企業(yè)本身來看，通常是一項需要很長時間的系統工程。在這個過程中不得存在一絲一毫的差錯。尤其是在當前市場經濟不斷發(fā)展的條件下，在進行房地產投資前應根據建設工程的具體特點以及建設工程投資的重點難點，在結合自身企業(yè)的實際情況，房地產企業(yè)經理人在指導企業(yè)發(fā)展目標和任務是必須做到合理、科學的態(tài)度。加強房地產企業(yè)自身發(fā)展能力的培養(yǎng)同事不斷的提高房地產企業(yè)自身員工綜合素質，不斷提升房地產企業(yè)管理隊伍的水平，使得房地產企業(yè)各階層管理者在面對市場經濟的大發(fā)展中能夠積極的探索，敢于決策，帶領房地產企業(yè)團隊在激勵的市場競爭中，能夠不斷的發(fā)展，立于不敗之地。

參考文獻

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[5] 李濤;房地產開發(fā)投資風險因素分析及評價研究[D];中國農業(yè)大學;2004年

第4篇：城投資產管理范文

組建投資公司是企業(yè)產權制度改革的一種形式，以資產為紐帶，整合各鎮(zhèn)（含開發(fā)區(qū)，下同）水廠（公司）的資產。并根據市政府《關于深化市屬國有（集體）企業(yè)產權制度改革的若干意見》（政發(fā)[]53號）文件精神，堅持規(guī)范操作和因事制宜相結合，切實維護職工的合法權益。

二、資產重組

（一）市城司和各鎮(zhèn)自來水廠的資產管理部門，是資產重組的投資主體和組織主體。

（二）各鎮(zhèn)自來水廠（公司）的資產需經有資質的中介機構評估，評估結果在各企業(yè)內部公示。

（三）各自來水廠（公司）的資產評估報告需報市財政局或鎮(zhèn)資產管理部門備案。

（四）按照政策進行資產調整和剝離，剝離明細需報市財政局或鎮(zhèn)資產管理部門審批。

（五）市城司和各鎮(zhèn)自來水廠資產管理部門以各自剝離后的凈資產為股份，合資組建投資公司。

三、資產處置

（一）各水廠欠交的各種社會保險費，未參加醫(yī)療保險的單位中退休人員醫(yī)療保險補償金，征土保養(yǎng)工費用，工傷、職業(yè)病患者和六十年代下放職工的費用，職工遺屬的保養(yǎng)費、職工置換身份安置費等按照市政府《關于深化市屬國有（集體）企業(yè)產權制度改革的若干意見》（政發(fā)[]53號）辦理。

（二）關于各水廠的房屋建筑物及土地使用權的處置：

為了使資產重組在同一平臺上實施，凡水廠房屋產權證及土地使用權證不齊全的，需在市自來水投資有限公司成立后立即辦齊“兩證”，權屬為市自來水投資有限公司。土地使用權證全部辦理為出讓土地的使用權證。兩證辦齊后，再進行股份調整。

四、關于置換職工身份和經濟補償

（一）市自來水公司的職工身份為市屬全民或大集體性質，七大鎮(zhèn)水廠職工置換身份經濟補償標準按政發(fā)[]53號文件執(zhí)行，其他各水廠置換職工身份由各鎮(zhèn)根據各鎮(zhèn)企業(yè)改制政策實施。職工安置補償費從凈資產中一次性剝離。

（二）市城司負責市自來水公司職工身份置換和經濟補償工作，其他各自來水廠職工身份置換和經濟補償工作，由各鎮(zhèn)負責。

五、公司創(chuàng)立工作

第5篇：城投資產管理范文

4月26日，中資美元債市場又迎來發(fā)行大單。國家開發(fā)投資公司總金額為10億美元的雙品種美元債券完成發(fā)行，同日國家電網公司也在市場發(fā)行四品種美元債券。

火熱的中資美元債市場已經從去年延燒至今。全球金融數據提供商Dealogic的數據顯示，截至4月24日，中資企業(yè)在海外已發(fā)行美元債95只，規(guī)模達到687.7億美元，發(fā)行規(guī)模已經超過2016年全年發(fā)行規(guī)模的一半。

在人民幣貶值預期未消之際，越來越多中資企業(yè)逆勢出海融資。除了中資美元債市場的長期參與者――中資銀行之外，更多房地產企業(yè)和城司也加入其中。

在這股市場熱潮背后，監(jiān)管層放松企業(yè)海外融資政策，從而鼓勵外匯流入的態(tài)度已經被市場欣然領會。同時，境內充裕的美元流動性通過銀行和高評級非銀行金融機構，最終流向高收益?zhèn)摹爸袊I盤”趨勢也逐漸清晰。

但是，發(fā)行人和投資者都高度同質化的風險卻被市場嚴重忽視。有業(yè)內人士提醒，監(jiān)管部門的政策調整非常容易影響發(fā)行人和投資者，從而對中資美元債市場造成影響。另外，隨著更多傾向將資金回流境內使用的城司出海融資，發(fā)債企業(yè)的外幣債務敞口和匯率風險也不容忽視。 供需兩熱

中資美元債規(guī)模的持續(xù)沖高主要來自于中資金融機構和房地產企業(yè)，其中金融機構債券占比接近六成，原因在于金融機構單筆發(fā)行規(guī)模較大。在中資美元債市場，銀行長期以來是最活躍的市場參與者，其資金募集主要用于支持境外業(yè)務擴張。

另一方面，在國內受到融資限制的房地產企業(yè)也在近期加碼海外融資。據Wind數據統計，今年以來國內房地產企業(yè)已發(fā)行27只美元債，規(guī)模達到113.1億美元。其中，恒大集團在3月份的一周之內發(fā)行了總計25億美元的3只美元債，并稱其所募集資金將用于債務再融資。其中10億美元的七年期美元債票息率達到9.5%，但是有市場人士認為，考慮到其投機級評級，這樣的融資成本仍然太低。

c火熱的海外融資市場相比，近期國內信用債市場有些冷清。Dealogic的數據顯示，今年一季度國內債券市場僅錄得942億美元發(fā)行規(guī)模，較去年同期（2501億美元）相比降幅高達62%。穆迪大中華區(qū)信用研究分析主管鐘汶權對《財經》記者表示，近期國內市場流動性比較緊張，促使更多企業(yè)到流動性較好的海外市場發(fā)債。而且國際投資機構大多選擇在年初重新配置資產，所以一季度也是有利的融資窗口。

面對激增的中資美元債發(fā)行規(guī)模，市場需求又是怎樣的？某券商投行部負責人對《財經》記者說：“大多數中資美元債都被超額認購，有些境內發(fā)行人甚至在海外路演之前，（債券）就被國內機構投資者認購完了。”

據業(yè)內人士估計，接近八成的新發(fā)行中資美元債被中資投資機構購買，尤其是城投美元債的絕大部分投資者是中資機構。鐘汶權認為，這是因為國際投資者對城司不熟悉，其他國家并沒有類似的公司。而且從回報角度來看，對于以美元計價的國際投資者來說，很多投機級城投債的定價并沒有吸引力。

根據瑞銀財富管理統計的數據，2014年，46%的中資美元債券為美國的資產管理人所持有，如今這一比例下降到了7%左右。

標普最近的研究報告指出，不良資產管理公司、公募基金管理公司和大中型券商等中資非銀行金融機構是境外中資債券市場的最活躍買家。中資銀行也參與這樣的交易，中資美元債是其外幣理財產品的主要投資標的。

標普認為，境外中資債券市場已經形成“中國買盤”趨勢。而這一市場趨勢背后的兩個關鍵支持因素就是，境內充裕的美元流動性和中資機構實施套利交易。為了對沖人民幣貶值風險，境內企業(yè)和居民將更多人民幣存款轉換為美元存款。同時在持續(xù)的人民幣貶值預期下，境內美元貸款需求下降，導致境內銀行系統的美元流動性過剩，大型中資銀行傾向將其投資于海外高評級的中資債券。這些高評級的中資發(fā)行人――即包括不良資產管理公司和大型中資券商在內的非銀行金融機構――再將所募集資金投向高收益?zhèn)瘜嵤┨桌灰住?/p>

有資深從業(yè)人士對《財經》記者解釋稱：“有些金融債發(fā)完就用來買債券了，簡單來說，就是高評級債券發(fā)行人買低評級債券?！?/p>

標普認為，四大資產管理公司即是此類操作者。“四大資產管理公司通過境外市場積極發(fā)行美元票據和債券，我們相信它們將很大一部分募集資金投資于高收益?zhèn)！?/p>

據標普統計，中國華融在1月份分別發(fā)行了11億美元的三年期美元債和15億美元的永續(xù)債券，中國信達也在3月發(fā)行了總計30億美元的美元債券。

對此，中國信達相關負責人向《財經》記者否認存在套利交易的現象。中國華融相關負責人則表示其發(fā)債募集資金絕大部分用于補充公司營運資金及項目投放，“在已購買的部分債券中，發(fā)行人主要為公司優(yōu)質客戶，雖債項評級本身低于投資級，但發(fā)行主體本身屬國有商業(yè)銀行及行業(yè)龍頭機構，債券違約風險低，主要投資動機為維護公司大客戶及豐富公司投資組合品種?！?/p>

另外，標普還認為，公募基金也是高收益?zhèn)患壥袌龅幕钴S投資者，但是其部分投資可能是承接國內中小銀行的大量委外資金，再通過跨境固定收益投資配額為這些銀行執(zhí)行投資。 政策“催熟”

在人民幣貶值預期尚未全消之際，為什么中資企業(yè)仍然熱衷于海外發(fā)債？業(yè)內人士對《財經》記者分析稱，一方面是部分中資企業(yè)有強烈的跨境投資并購需求，另一方面則來自政策的鼓勵，也就是監(jiān)管層對于跨境資本“擴流入”的努力。

多位業(yè)內人士均認為，在資本外流壓力尚未緩解的情況下，監(jiān)管層的基調仍是鼓勵企業(yè)借入外債，從而增加外匯流入。因此，監(jiān)管層自2015年下半年不斷松綁企業(yè)海外融資和資金回流渠道。

2015年9月，國家發(fā)改委“2044號文”，取消企業(yè)發(fā)行外債的額度審批，實行備案登記制管理，并鼓勵資信狀況好、償債能力強的企業(yè)發(fā)行外債。有市場人士認為，該政策的出臺直接刺激了2016年城投美元債的井噴行情。

隨后在2016年5月，央行宣布將全口徑跨境融資宏觀審慎管理試點擴大至全國范圍內的金融機構和企業(yè)，允許微觀主體在與其資本或凈資產掛鉤的跨境融資上限內，自主開展本外幣跨境融資。6月，外管局“16號文”允許境內企業(yè)外債資金按照意愿結匯方式辦理結匯，意味著境內企業(yè)可自由選擇外債資金結匯時機。

分析人士認為這些舉措可以理解為在短期資本外流背景下，監(jiān)管層對于跨境資本“擴流入”的努力。中國金融四十人論壇高級研究員管濤此前對《財經》記者表示：“在2015年下半年資本流出壓力加大后，中國放寬了資本流入和結匯的限制。從國際收支平衡表上看，企業(yè)到海外融資可以增加資本流入，抵消部分資本流出，進而減少外匯供求的不平衡?！?/p>

在政策鼓勵下，更多國內房地產企業(yè)和城司出海融資，并將大部分募集資金回流境內使用。Dealogic數據顯示，在城投美元債的帶動下，2016年中資美元債發(fā)行規(guī)模達到創(chuàng)紀錄的1112.6億美元，甚至超過了處于人民幣升值周期的2014年。

有業(yè)內人士告訴《財經》記者，在資本外流壓力下，地方政府對外資渴求強烈，很多開發(fā)區(qū)城司海外發(fā)債部分是為了完成引入外資的指標。

海通證券首席經濟學家姜超則認為，除了政策的放松，面對國內城投債監(jiān)管加強的趨勢，城司也有拓展融資渠道的需求。

隨著發(fā)債規(guī)模不斷沖高，監(jiān)管層也逐漸放松資金回流政策。外管局在今年1月26日新規(guī)，一改此前對擔保項下的外債資金不準回流國內的態(tài)度，明確“允許內保外貸項下資金調回境內使用”。

值得注意的是，此前面對人民幣貶值壓力，很多中資企業(yè)選擇提前償還外債，這也被認為是2014年-2015年資本流出的主要因素。由于外債規(guī)模相對較小，企業(yè)去外債規(guī)模在2016年以來已經顯著下降。據中金公司研報分析，外債償還帶來的“流出”已從2015年的1667億美元降至2016年的196|美元。另外，在政策鼓勵下企業(yè)重新開始借入外債，中國外債余額自2016年二季度以來已累計增加了1738億美元。 風險暗藏

除了宏觀層面的外債規(guī)模有所回升，火熱的中資美元債市場也暗藏風險。

中資機構占據投資主導地位已經引發(fā)了市場的擔憂。上述資深從業(yè)人士認為，投資者的嚴重同質化本身已經構成風險，尤其是中國監(jiān)管部門的政策調整容易給中資機構占主導的整個市場造成影響，而投資主體多元化顯然可以規(guī)避單一國別政策所帶來的市場風險。

多位分析人士均認為，政策調整是中資美元債的主要風險。姜超指出，在人民幣貶值壓力仍存的情況下，資本管制措施可能對未來償債資金出境造成障礙。

標普則認為，目前“中國買盤”趨勢是市場流動性造成的，與信用基本面脫節(jié)。如果監(jiān)管層決定嚴控境外市場債券融資渠道，發(fā)行人又無法通過境內資本市場融資，那么再融資風險就有可能大幅上升。而且，目前無評級債券發(fā)行量的上升趨勢也反映出“中國買盤”過分強調回報、而忽略風險。

2016年以來，城司海外發(fā)債出現了很多投機級別，11月以來甚至出現無評級發(fā)行債券的情況。隨著政策的放松，發(fā)債主體資質有所下沉，很多國內AA級甚至AA-級城司出海融資，地級市甚至縣級市城司也明顯增多。而且，海通證券研報指出，部分低評級城司海外發(fā)債利率已經高于境內。比如江蘇新海連2016年初發(fā)行的三年期美元債票面利率6.2%，而同期國內發(fā)行的五年期中票只有4.8%。

市場已經注意到越來越多投機級債券出現，據彭博統計，今年已有61億美元投機級債券發(fā)行。有市場人士預計，國內債券市場流動性收緊將促使更多低評級公司轉向海外市場融資，未來將會出現更多高收益?zhèn)?/p>

對此，監(jiān)管層已有所反應。

2016年呈現井噴態(tài)勢的城投美元債在近期發(fā)行規(guī)模銳減。據Wind數據統計，2016年累計發(fā)行36只城投美元債，融資105.2億美元，尤其是11月-12月有16只城投美元債集中發(fā)行。但是今年以來，只有不到10只城投美元債發(fā)行。據多位業(yè)內人士向《財經》記者透露，今年春節(jié)后城司海外發(fā)債的意愿仍然很強烈，但是發(fā)改委減少了向城司發(fā)出備案函。面對發(fā)行主體資質逐漸降低，發(fā)改委正在考慮出臺政策規(guī)范城司海外發(fā)債。

3月深圳市發(fā)改委也通知，要求申請外債額度的企業(yè)必須提交國際評級機構出具的投資級別評級報告作為輔助證明材料。但是市場也開始擔憂無法獲得國際投資級評級的企業(yè)未來在境外發(fā)債是否會被全面限制，從而引發(fā)即將到期的存量債券的再融資風險。

另一方面，從發(fā)債的微觀主體來看，房地產企業(yè)和城司到境外融資所承擔的匯率風險也不容忽視。標普指出，很多利用美元債市場融資的中資企業(yè)，外幣收入很少甚至為零。但是為了獲得更低的融資成本和流動性，部分企業(yè)不惜增加財務風險，擴大外幣債務敞口。

而且，由于對沖匯率風險的成本很高，較少城司使用對沖工具。上述券商投行部負責人表示，由于三年期套期保值產品不多，一年期產品成本又很高，大部分城司索性選擇不鎖匯。

第6篇：城投資產管理范文

各搬遷單位要對所有資產進行全面清查盤點，登記造冊。其中，對搬遷后需繼續(xù)使用的資產分類造冊，確保該部分資產的安全和完整，防止丟失、損壞和被盜等問題發(fā)生；對需要處置的資產按本通知第二條辦理。

二、規(guī)范處置行為，加強資產管理

凡各搬遷單位處置資產，須按照《省行政事業(yè)單位國有資產管理暫行辦法》(省政府令第214號)規(guī)定，嚴格履行審批程序。搬遷單位原有的土地使用權及房產等不動產，一律移交縣城投資公司，各單位與縣城司辦理移交手續(xù)后，依據雙方簽訂的移交協議和資產移交清單，進行賬務處理，并將移交清單報送縣財政局。對搬遷后單位需要處置的其他資產，包括已達到使用年限或雖未達到使用年限但因老化、毀損、型號淘汰等確需報廢的，以及閑置資產等（搬遷后統一處置的房屋、土地等除外），各單位要在搬遷前登記造冊，提出初步處置意見，統一報縣直機關事務管理局審核匯總后，再報縣財政局審批；縣財政局認為須應報縣政府審批的重大資產處置，由縣財政局審核后報縣政府審批，并采取公開透明的方式，通過招標、拍賣或協議轉讓等方式進行處置。各單位資產處置收入應及時上繳國庫或非稅收入專戶，嚴禁私分或私設小金庫。

三、嚴明紀律，防止國有資產流失

各搬遷單位要按時完成本單位資產清查盤點，認真開展登記造冊，嚴禁隱瞞真實情況、弄虛作假和提供虛假會計資料；嚴禁采取私分、低價變賣、虛報損失等手段，侵吞、轉移國有資產；嚴禁未經批準，擅自處置國有資產；不得以任何理由拒絕將國有資產收益繳入國庫或非稅收入專戶；嚴禁私分資產處置收益或設置賬外賬。處置國有資產，要嚴格履行審批手續(xù)，未經批準不得任意處置；國有資產處置應當采取公開透明的方式，按照公開、公正、公平的原則，采取招投標、拍賣或協議轉讓等方式進行處置；監(jiān)察、審計、財政等部門要認真履行職責，加強配合，強化監(jiān)管，防止國有資產流失。凡違反相關規(guī)定，對國有資產管理工作造成不良影響的，依據有關規(guī)定嚴肅追究相關領導和直接責任人的責任；對違法違紀造成國有資產流失的，給予單位主要領導和直接責任人黨紀、政紀處理；構成犯罪的，移交司法機關追究刑事責任。

第7篇：城投資產管理范文

12月24日，財政部等四部委聯合下發(fā)了《關于制止地方政府違法違規(guī)融資行為的通知》（下稱“通知”）。

在這份通知中明確劃定紅線，地方政府不得組織單位內部員工集資購買理財產品，不得將儲備土地注入融資平臺公司，不得出具擔保函，公益性質項目不得通過金融機構中的財務公司、信托公司、基金公司、金融租賃公司、保險公司等直接或間接融資。

作為遏制地方政府投融資平臺的最新舉措，這個通知可謂定位精準的“大殺器”。

在2012年期間，銀監(jiān)會及相關部門多次下發(fā)規(guī)范地方融資平臺的文件，但擋不住地方政府曲線繞過的種種努力，并未取得實質性效果。隨著去年以來地方政府財政的持續(xù)緊張，信托產品的重要投資領域房地產開始爆發(fā)風險，政信合作成為信托行業(yè)在2012年突破7萬億的重要助力。

不過隨著平臺債務的堆積，個人投資者對政府平臺債的認識亦在分化，使得政信合作在源頭受到一定阻力。但多數從業(yè)者包括信托業(yè)務中層及新加入的券商資產管理部門中層均預測，圍繞地方政府融資的信托及券商資管產品仍將持續(xù)一段時間。

“信托公司及券商資產管理部門并不能馬上找到替代的產品領域，而且范圍總有一定的慣性，地方政府又確實有強烈的資金渴求，一些替代擔保函和土地儲備的措施很快就會出來?！币晃簧虾Ｈ藤Y管部中層表示，“關鍵是投資者要認可地方政府的信用”。

大行其道

根據中國信托業(yè)協會相關數據，截至2012年三季度末，政信合作業(yè)務的總存量余額為3903億元，占信托總業(yè)務量的6%左右，總規(guī)模并不是太大。

不過，在政信合作的統計口徑上，有一些遺漏。“實際上有些政府隱含信用的項目，我們上報的時候都會把它歸到基礎產業(yè)信托里?！币晃恍磐薪浝肀硎尽；A產業(yè)一般由政府投資，交由城司或其它公司代建，因此具有政府的顯性或隱性擔保，其信用等級較高，收益率較一般工商企業(yè)信托低。

若以全口徑的基礎產業(yè)信托計算，截至2012年三季度末，基礎產業(yè)信托余額為1.39萬億元，占信托業(yè)務總余額比例為23.34%。相較于2011年底的1萬億元，有近40%的增長，新增量在前三季度的約1.5萬億元信托產品增量中占據三分之一。

若以公開市場發(fā)行，一般需對自然人投資者承擔兌付承諾的集合信托發(fā)行量計算，其規(guī)模也不小。根據華寶證券統計，2012年1至10月，集合基礎產業(yè)信托產品共計發(fā)行813只，去年同期為331只，漲幅145%，發(fā)行規(guī)模為1974億元。其發(fā)行量不僅超過房地產信托的1541億元，也正式躍居為集合信托發(fā)行量第一的發(fā)行類別。

政信合作之所以在2012年開始大行其道，其關鍵因素之一是銀監(jiān)會對地方投資平臺貸款市場的嚴格控 制。

2012年3月，中國銀監(jiān)會要求商業(yè)銀行按照“支持類、維持類、壓縮類和退出類”對地方融資平臺貸款進行分類管理，實行總量控制，確保貸款余額只降不升。因此，地方政府資金來源全面轉向銀行間市場的城投債及信托、券商等非銀行理財市場。

不過城投債發(fā)行亦受到發(fā)改委的審批，且對注冊資本、資產規(guī)模、融資平臺利潤有諸多要求，眾多新成立的區(qū)縣級城投平臺公司實際上并不符合這些條件，因此衍生出通過信托、券商等機構對接銀行或個人投資者進行表外貸款等新的操作形式。

對于城司來說，通過信托融資的綜合成本達12%以上，相比成投債低至8%至9%的成本，通過信托融資無疑是“下下之選”。但信托公司的優(yōu)勢在于期限靈活，資金匹配度更好，監(jiān)管審批時限也更為迅速。

風控“躲貓貓”

目前政信合作的主要形式有三種，其一為信托公司參與地方投融資平臺下屬項目的設立或增資擴股，由平臺或平臺的國有股東承諾到期溢價回購股權；其二為信托公司向平臺發(fā)放信托貸款，由地方政府或平臺承諾到期償還；其三為信托公司受讓地方投融資平臺的地方政府的應收賬款債權，到期由地方政府償還平臺公司，再償還信托資金。

上述三種合作形式的核心矛盾在于，地方政府是否會代地方平臺償還債務？大部分通過信托融資的地方投資平臺，承擔了較多的公益項目建設，存在負債結構、資金實際收益遠遠不能匹配信托融資成本等諸多問題。

“對政信合作的考察不能看項目，也不能看平臺，只能看背后的地方政府財政實力和還款意愿。”一位信托公司中層表示，“選擇交易對手很重要”。目前信托公司對地方政府的考察指標包括財政收入規(guī)模、財政收入占GDP比例、稅收收入占一般財政收入比例 等。

實際操作中，政府為平臺的擔保主要涉及兩個方面：財政收入擔保或土地擔保。“財政收入擔保一般是同級人大將資金償還額度納入相應年度財政預算?！鄙鲜鲂磐泄局袑颖硎?，“土地擔保就是把相關土地或資產劃入，作為抵押物?！?/p>

在2010年出臺的《國務院關于加強地方政府融資平臺公司管理有關問題的通知》中已經規(guī)定地方政府所屬部門不得以財政性收入為融資平臺擔保?！暗舜蟛粚儆谡聦贆C構?！鼻笆鲂磐泄局袑颖硎?。因此，在政信合作項目中，同級人大納入財政預算這一措施作為較有效的擔保，仍然被廣泛使用。

同樣，對于土地擔保，2010年至今同樣有數目繁多的限制性規(guī)定，包括不得以其它行政性單位資產為融資平臺做抵押等一系列措施。不過地方政府以將未開發(fā)儲備土地劃撥給平臺公司的方式，使之成為平臺公司體內資產等方式規(guī)避了這一規(guī)定。

“上級政府的這些原則性規(guī)定總會有一些可以商榷的地方，對于比較寬泛的規(guī)定，我們就找概念上的一些模糊之處，特別具體的規(guī)定我們就設法，繞開一下。”前述信托公司中層表示。463號文即被其看作“規(guī)定”特別具體的典范，其中包括不得向信托、財務公司借款，不得利用儲備土地擔保，不得出具擔保函等系列規(guī)定。

“但現實是地方政府極度缺錢，那些項目總不能全爛尾吧？”前述信托公司中層表示，“需求在，還是會有人去做，最后只能是‘躲貓貓’”。

“我們在考察信政合作時不擔心地方政府不還錢，我們擔心的是它不按時還錢。”前述信托公司中層表示，“地方政府最后如果兜不住，上級政府一定會幫忙協調。不過，可能要拖很長一段時間。”

作為應對這一風險的方式，政信類信托普遍采用了要求當地政府部門職員認購一定比例產品?！叭绻數厝苏J購了一部分產品，從維持穩(wěn)定的角度出發(fā)，地方政府也會趕緊考慮還上資金?！鼻笆鲂磐泄局袑颖硎?。

投資者態(tài)度變化

在政信合作中，包括單一信托和集合信托。其中單一信托大部分為“銀政信”合作，信托只是銀行理財資金進行表外放貸的通道。而在去年截至10月發(fā)行的1900億集合政信信托中，大部分面向個人投資者。

目前，相當部分的信托投資者還是信任地方政府的還款能力，但隨著去年下半年以來政信合作進入“深水區(qū)”，融資主體由市級進一步下移至縣級融資平臺，投資者也開始對手里的政信合作項目進行進一步的考察和篩選。

“用戶首先問的是融資主體是哪個級別，用來干嘛，財政收入多少。一些買過其它產品的還會問擔保的資產怎么評估，還款的進度是怎樣的，不再是逢政信就不問了。”一位第三方理財公司總經理表示。亦有第三方理財銷售經理表示，已經有相當部分的客戶明確表示“不買房地產不買政信類產品”。

“政信合作項目也分好壞，分化很嚴重?！鼻笆龅谌嚼碡敼究偨浝肀硎?，“高速公路、燃氣工程，這些能產生穩(wěn)定現金流的受到追捧。公租房、市政建設這些明顯現金流不足的領域被很多投資者拋棄?！?/p>

一個典型的產品是由中泰信托發(fā)行的“四川成都龍泉驛生態(tài)移民項目”。

根據產品說明書，此項目預計總融資規(guī)模為15億元，其融資主體為成都陽光田園城市投資有限公司。其占比30%的大股東成都經濟技術開發(fā)區(qū)建設發(fā)展有限公司為項目提供不可撤銷連帶責任保證擔保，龍泉驛區(qū)政府、人大等決議將相關信托還款納入財政預算。

資金的投向為村民拆遷及安置房建設。還款來源為安置房回購款、地塊土地出讓收入、農村集體用地流轉收益權的處置收益、質押股權處置收益、股東代為履行還款義務等。

“首先這后面最終只是一個區(qū)級政府融資項目，然后地塊土地出讓收入、土地流轉收益是否能在信托的期限內實現，都有很大的不確定性。大股東僅占比30%，實際上的大股東是四川惠思博科技有限公司、四川鑫茂源投資有限公司及兩家公司的法人代表楊濤，后者合計總股權數達到45%，占比更高?！鼻笆龅谌嚼碡敼究偨浝肀硎尽半m然這個項目給的代銷費率接近四個點，但是客戶很不認可，我們接過來也沒辦法銷出去，不如不接?！?/p>

一位恒天財富內部人士表示，成都龍泉驛生態(tài)移民項目在公司做宣講時特地請到了中泰信托的大股東北京信托做產品宣講，以便“壯聲勢”。恒天財富董事長梁越亦親自督戰(zhàn)，并在內部大會上重申該項目的“背景”及“還款措施保證”，亦從側面顯示這一項目在基層發(fā)行中遇到不小的阻力。

“下有對策”

盡管部分類別政信合作產品受到一定程度的阻力，但多數接受采訪的信托及券商資產管理部門人士均認為，與地方政府的合作仍將是2013年上半年的一大主題?！暗且獡Q個形式，換個主體”。

“地方政府的一些基礎建設項目前期已經開始投入，不可能就這樣不干了。前期平臺一些貸款到期也需要新的資金償還，所以肯定還得找錢。”前述信托經理表示。

至少在三個出口上，政府與非銀行機構的合作仍有空間。此次463號文由人民銀行、銀監(jiān)會、財政部、發(fā)改委共同簽發(fā)，但沒有包含證監(jiān)會。由于證監(jiān)會的缺席，也就不能對券商資產管理公司及基金子公司進行規(guī)范?！般y信政合作變?yōu)殂y證政合作是很快的事情，只是變個通道而已?！鼻笆鲂磐薪浝肀硎尽?/p>

對于463號文的主體解讀，亦有不同的聲音。很多業(yè)內人士均認同，463號文所涉的主體“地方融資平臺”的定義，并不包括已經退出銀監(jiān)會名單的數千家地方融資平臺公司。

此前，銀監(jiān)會為對地方融資平臺進行規(guī)范，對其實行名單制管理，分為監(jiān)控類和退出類。截至2011年12月底，在全國萬家地方融資平臺中已經有兩千多家退出了這一名單。這兩千多家地方融資平臺公司還有強烈的資金需求。此前信托公司的合作對象有較大部分是這些公司，因此一些大的信托公司受影響不大。

對于“不得向信托公司、財務公司融資”這一條款的解讀亦可能有操作空間?！捌湟皇莾H僅限于公益性項目，另外還有多種融通手段?！鼻笆鲂磐薪浝肀硎?。

事實上，若地方融資平臺發(fā)起有限合伙項目公司，由信托計劃或券商資產管理計劃充當LP，通過內部協議控制來保證現金流償還的穩(wěn)定性及擔保，則可規(guī)避融資這一限制性規(guī)定。

“關鍵并不在于措施，而在于監(jiān)管層執(zhí)行的松緊度?！币晃蝗藤Y產管理部門人士表示，“在463號文下發(fā)之后，券商似乎占有優(yōu)勢。但我們合規(guī)方面的要求比信托嚴格多了，每做一個新的交易結構設計，報上去之前就得跟協會打好招呼，看行不行。一個計劃到底是做集合還是專項，也得請教協會。相比之下，信托的膽子就大得多。我們的劣勢在于客戶資源積累和審批速 度?！?/p>

第8篇：城投資產管理范文

安信證券2016年集合理財產品表現差強人意，與其強大的投研實力并不匹配。

根據Wind資訊數據統計，安信證券2016年偏股型產品收益率均為負數，全年回報僅為-16.27%，在券商中處于倒數第四名；債券類產品表現中規(guī)中矩，2016年總回報為3.23%。

作為券商主動管理的資產管理類型，券商集合理財產品與券商投研能力分不開。而安信證券研究所的研究能力在行業(yè)排名居前列。例如最新一次新財富最佳分析師榜單，安信證券有12個團隊入選最佳分析師，其中有8個行業(yè)團隊斬獲第一。

投研實力獲得行業(yè)認可，但是自身管理的集合理財產品卻深陷虧損，原因何在？對此，《投資者報》記者向安信證券方面求解，但是公司相關負責人表示暫不方便回復。

偏股型排名倒數第四

根據Wind資訊數據統計，2016年安信證券存續(xù)期內共有9只股票型產品，全年總體回報-16.27%，在90家券商中排名倒數第四。

具體來看，表現最好的是安信安發(fā)寶，2016年全年總體回報率也虧損6.05%。不過這只成立于2013年5月29日的混合型產品總體回報還不錯，成立以來總體回報率為：26.63%，穿越牛熊市，整體業(yè)績不算太差。

表現最差的有3只產品，虧損率超過20%，分別為：安信安盈寶、安信策略精選以及安信國盛2號，2016年總體回報率為：-23.2%、-27.33%、 -30.98%。

虧損最為嚴重的安信國盛2號，成立以來回報率同樣為負，虧損率為28.93%。雖然可以確定這只產品主要配置是股票，但是安信證券并未公布該產品的配置比例以及投資標的。不過從該產品的成立時間來看，虧損也比較容易解釋。安信國盛2號于2015年6月24日成立，從該時間節(jié)點來看，可謂“生不逢時”，其建倉在高位，隨后遭遇2015年6月的千股跌停，又歷兩次熔斷，A股滬深指數呈斷崖式下跌?！锻顿Y者報》記者對比該產品成立之初與最后公布單位凈值日的大盤指數，同期滬指4576.49點直落到2929.61點，跌幅35%，個股方面的確很難有好的表現。

因為業(yè)績普遍虧損，安信證券集合理財產品2016年也并未分紅。從安信證券官方網站上可以看到，披露的最后一次分紅是安信策略精選2015年12月15日，向持有人按每10份份額派發(fā)紅利1.08元。

債券型符合自身預期

去年股市表現不佳，債市同樣并不消停，三季度一輪調整波及債券類產品收益，安信證券去年存續(xù)期內債券類集合理財產品共39只，整體收益率為3.32%，在85家券商中居第30名，表現尚可。

具體來看，安信瑞澤B表現最好，今年以來收益達6.85%，在206只同類產品中排名27。值得注意的是，該產品自2013年6月19日成立以來，累計總體回報達195.12%，接近翻了兩倍。

《投資者報》記者查閱了公司官網安信瑞澤B產品簡介了解到，該集合資管計劃投資方向主要為固定收益類和現金類資產。雖然不直接從二級市場買入股票、權證等權益類資產，但可參與A股股票的申購與增發(fā)，也可持有因可轉債轉股所形成的股票、因投資可分離債券而產生的權證等，本集合計劃持有的股票和權證等權益類資產的投資比例合計不超過集合資產凈值的20%。此外，去年9月份，該產品還將項目收益?zhèn)蛯ｍ梻{入投資范圍。

債券型產品收益率基本符合安信證券投研部門的預期，安信證券研報表示，去年年初，對當年債市的觀點是猴年猴市，投資策略是通過波段操作嚴防風險和增厚收益。

據了解，安信證券去年春節(jié)前后大幅建倉了到期收益率在3.5%以下的城投債和少量收益率6%以上的高收益?zhèn)?月中下旬待中高等級的城投債調整上百BP后，又果斷大幅加倉中高等級城投債和利率債，上半年的債券集合理財賬戶平均絕對收益超過3%，并一直保持全年，走勢相對穩(wěn)健。

投研實力逐漸恢復

根據國投安信披露的安信證券經營數據顯示，其2016年1-12月實現凈利潤25.45億元，凈利潤在26家上市券商中排名第十。從當年上半年起，公司資產管理業(yè)務主動管理規(guī)模擴大、固收投資能力鞏固。

截至2016年6月30日，安信證券管理運作產品384只，受托規(guī)模2355.70億元，較2015年底增長3.61%，其中，主動管理規(guī)模466.51億元，較2015年底增長18.56%，固定收益類產品全部取得正收益。

安信證券公告稱，在A股運作不利的環(huán)境下，公司不斷調整投資策略，在固定收益投資領域，靈活運用衍生品對沖市場風險、穩(wěn)定組合收益，同時進一步優(yōu)化團隊建設、交易管理和系統建設工作，設立專業(yè)團隊專注利率債和利率衍生品、信用債等領域的交易機會和套利策略挖掘，拓寬盈利空間。

但自家強大的投研能力并未提高券商資管產品的投資能力。

第9篇：城投資產管理范文

【關鍵詞】新金融產業(yè) 定義 分析 文化產業(yè)

一、新金融產業(yè)定義

（一）新金融定義

所謂新金融，是指區(qū)別于傳統的銀行、證券和保險等金融業(yè)態(tài)的新興金融產業(yè)形式。其最初并不是作為一個學術概念，而是作為一個產業(yè)政策執(zhí)行計劃由上海市黃浦區(qū)首先提出。在上海國際金融中心建設上升為國家戰(zhàn)略之后，上海將金融中心規(guī)劃為“一城一帶”，亦即陸家嘴金融城和外灘金融集聚帶。外灘金融集聚帶位于黃浦區(qū)，具有悠久的金融歷史和深厚的文化底蘊，但在改革開放以來相對于陸家嘴金融城的發(fā)展明顯滯后。為避免與陸家嘴金融城發(fā)生同質競爭，上海國際金融中心的戰(zhàn)略規(guī)劃明確提出，一城一帶之間是錯位競爭，協同發(fā)展的關系。新金融是以資產管理中心、資本運營中心和金融專業(yè)服務中心三大功能為主要內容，以新業(yè)態(tài)、新業(yè)務、新領域和新力量為主要特點的金融產業(yè)組織形式。

（二）新金融與傳統金融的差異分析

區(qū)別于銀行、證券和保險等傳統形式的商業(yè)或政策性金融業(yè)態(tài)，新金融是與現代產業(yè)經濟、市場運行、風險控制、專業(yè)化分工合作等要素高度關聯的產業(yè)形態(tài)，是為彌補傳統金融服務局限性而日益興起的新型金融機構、準金融機構，或者某類金融子市場或創(chuàng)新金融服務工具、模式及標準等。

新金融的發(fā)展是信用經濟市場化和專業(yè)化的結果，同時也是受到上層金融體制改革的推動，越來越多的企業(yè)獲得新業(yè)務經營許可，比如汽車公司成立汽車金融公司，甚至在該企業(yè)整體盈利中占大頭；再者，隨著消費經濟的興起，消費者的消費需求日益旺盛，與之對應的是消費金融公司等業(yè)態(tài)的形成。其次，還有一大批反映市場需求的金融創(chuàng)新形式，比如貨幣經紀公司、貴金屬投資、航運金融、私人銀行、資產管理機構、各類PE/VC、產業(yè)基金以及金融衍生市場、黃金交易市場、票據中心等要素市場。

（三）黃浦區(qū)新金融發(fā)展現狀分析

根據官方文件，黃浦區(qū)將被打造成為一個國內外有重要影響的資產管理中心、資本運作中心和金融服務中心，及擁有新業(yè)態(tài)、新領域、新業(yè)務、新力量為特點的新金融集聚地。

黃浦區(qū)具有豐富的金融底蘊承載金融集聚帶的建設，上世紀30-40年代，外灘就被譽為“遠東華爾街”，經濟總量僅次于美國紐約和英國倫敦，位居全球第三。目前黃浦區(qū)共有500余家金融機構，并且最近3年每年都引進新金融機構30家，“十二五”期間計劃每年還將至少引進50家新金融機構。目前區(qū)內的金融機構已經覆蓋銀行、保險、要素市場、信托、證券以及新金融機構私募基金、風險投資公司、資產管理公司、融資租賃公司等各大金融業(yè)態(tài)和業(yè)務形式，金融機構的規(guī)模在上海地區(qū)僅次于浦東。

二、現代服務業(yè)發(fā)展現狀及發(fā)展瓶頸分析

現代服務業(yè)是指以現代科學技術和經營管理模式為支撐，建立在現代市場制度下的新型服務產業(yè)。它既包括伴隨科技發(fā)展而產生的新興服務業(yè)態(tài)，也包括運用現代技術對傳統服務業(yè)進行改造和升級后形成的產業(yè)，其有別于商貿、住宿、餐飲、倉儲、交通運輸等傳統服務業(yè)?，F代服務業(yè)具有智力集成、輕資產、產業(yè)寄生性和運行靈活等特性。很多現代服務業(yè)企業(yè)，辦公場地小、人員少，但是卻能創(chuàng)造高額利潤。比如創(chuàng)意設計、企業(yè)管理等行業(yè)，產品的核心內容是智力和創(chuàng)新能力。

盡管如此，現代服務業(yè)的發(fā)展也面臨一系列瓶頸問題的困擾，經營理念、智力集成、創(chuàng)新思維等特點既是現代服務業(yè)的競爭優(yōu)勢，也是其競爭劣勢。因為長期以來知識產權類產品一直面臨市場定價標準缺乏和產權保護困難等問題；其次，由于輕資產的特性，相關現代服務企業(yè)融資過程中缺乏實質性的作價物品抵押，很難從金融機構獲得有效便捷的資金融通。再次，對很多現代服務業(yè)而言，除了企業(yè)本身的經營困境外，還普遍面臨規(guī)模小、資源缺乏、經營管理經驗缺乏、市場生存風險高等困難。

綜上所述，從新興產業(yè)發(fā)展角度出發(fā)，政府應該積極有效地出臺相關政策措施，扶植和推動現代服務業(yè)發(fā)展。從而真正實現經濟結構調整和發(fā)展方式轉變的偉大戰(zhàn)略。本文擬從產業(yè)扶植角度出發(fā)，以市場機制為基礎，分析政府在不直接參與市場運營的情況下，如何通過利用現有平臺，整合現有經濟資源，促進產業(yè)對接和經濟結構升級。對于黃浦區(qū)而言，在新金融大發(fā)展的有利形勢下，如何利用好新金融資源，推動產融對接，實現現代服務業(yè)在上海中心城區(qū)的大發(fā)展大繁榮，是當前政府面臨的一項重大戰(zhàn)略課題。

三、新金融產業(yè)如何促進現代服務業(yè)發(fā)展——以文化產業(yè)發(fā)展為例

新金融的發(fā)展是金融政策逐步放寬和市場化發(fā)展二者綜合作用的結果，當前我國市場上新興金融業(yè)態(tài)的發(fā)展很大程度上都能在歐美金融市場上找到先例。新金融產業(yè)的發(fā)展更貼近實體產業(yè)的發(fā)展需求，它能為企業(yè)提供量身定制的系統服務和綜合全面的企業(yè)問題解決方案。相比起傳統金融，新金融對于產業(yè)發(fā)展的推動具有低成本、低門檻和高效率的“兩低一高”的特點。如前文所述，現代服務業(yè)具有智力集成、輕資產、規(guī)模小等特點，傳統金融業(yè)很難對其進行有效的產業(yè)促進。相比之下，新金融可以在市場機制下深入到企業(yè)經營的每一個環(huán)節(jié)，促進企業(yè)全面發(fā)展。本文擬以文化產業(yè)為切入點，分析新金融在這一過程中所能起到的重要作用。

（一）文化產業(yè)及其特點分析