小產(chǎn)權(quán)房買賣精選(九篇)
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第1篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
一、小產(chǎn)權(quán)理論上是不可以買賣的，甚至有的人正是因?yàn)閮r(jià)格便宜才選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)。但是小產(chǎn)權(quán)房存在很大的風(fēng)險(xiǎn)，如果購(gòu)房者購(gòu)買了，會(huì)對(duì)之后的居住有很大影響。
二、法律依據(jù)：
《土地管理法》第十一條農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營(yíng)、管理;已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營(yíng)、管理。
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第2篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
小產(chǎn)權(quán)房到底能不能買賣？首先，小編在這里要排除由村民或村委會(huì)違反國(guó)家規(guī)定私自建設(shè)的住宅樓，因?yàn)檫@類房屋本身屬于違章（法）建筑，無論城鎮(zhèn)居民是否去購(gòu)買，都屬于拆違范疇，是沒有任何補(bǔ)償?shù)?。所以，如果買主在不知情的情況下買到了違章（法）的此類住宅，可以通過民事訴訟判決合同無效退款。小編建議，即使在知情的情況下，也可以起訴解除合同，根據(jù)雙方各自的過錯(cuò)責(zé)任分擔(dān)損失，否則將來行政機(jī)關(guān)來拆違，可能人房?jī)煽?。?shí)踐中，較為理性的購(gòu)房者買到的一般是因?yàn)槌鞘幸?guī)劃，或者當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)報(bào)批后給村民興建的住宅。對(duì)于這類住宅，并不如原來住建部通知紙面上那樣統(tǒng)統(tǒng)無效。比如，北京門頭溝區(qū)法院曾判決一位城鎮(zhèn)居民朱先生購(gòu)買當(dāng)?shù)卮迕穹课?，合同有效。再比如上海市高?jí)人民法院在法院裁判標(biāo)準(zhǔn)中表示，買賣雙方如不是同一集體成員組織的，如合同已實(shí)際履行完畢且買受人已實(shí)際居住的，合同也可認(rèn)定有效。當(dāng)然，也存在相反的判決，比如同在門頭溝的西辛村，一位名叫高永茂的購(gòu)房者被判決合同無效。
小產(chǎn)權(quán)房有沒有拆遷補(bǔ)償？雖然在實(shí)踐中，有的小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買者的買賣合同得到了法院的支持，但是小產(chǎn)權(quán)房始終面臨著產(chǎn)權(quán)問題?！秶?guó)土資源部關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》明文規(guī)定，嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，國(guó)土部下發(fā)的另一個(gè)通知也規(guī)定，嚴(yán)格執(zhí)行城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅的規(guī)定。對(duì)城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)買和違法建造住宅申請(qǐng)宅基地使用權(quán)登記的，不予受理。一旦小產(chǎn)權(quán)房面臨土地征收，購(gòu)買房屋的城鎮(zhèn)居民是無法享受到屬于農(nóng)村居民的宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償，也無法享受屬于基于農(nóng)村居民身份的拆遷福利。但是，這并不意味著小產(chǎn)權(quán)房被拆遷毫無補(bǔ)償，或者僅僅補(bǔ)償當(dāng)初的房款。在上海市的一個(gè)案例中，當(dāng)?shù)卣唾?gòu)房者李阿姨通過拆遷安置合同約定：政府對(duì)該房實(shí)施拆遷。作為補(bǔ)償，政府向李阿姨支付各項(xiàng)獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、臨時(shí)過渡費(fèi)以及提供房屋安置。合同簽訂后，李阿姨按照合同約定搬離了房屋，政府也依約向其支付各項(xiàng)補(bǔ)助、獎(jiǎng)勵(lì)、補(bǔ)償款項(xiàng)，但最后政府以其非農(nóng)村集體居民為由拒絕安排安置房，僅按征收時(shí)價(jià)格補(bǔ)償現(xiàn)金。
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第3篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
乙方（購(gòu)房方） 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場(chǎng)及購(gòu)房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。
九、如遇國(guó)家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本二
甲方（售房方） 身份證號(hào)碼：
乙方（購(gòu)房方） 身份證號(hào)碼：
甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，協(xié)商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。
一、甲方自愿將其位于萍鄉(xiāng)市安源區(qū)城郊管理委員會(huì)流萬管理處施家沖高專拆遷安置小區(qū)第 棟第 層的毛坯房（建筑面積144平方米）以人民幣 拾 萬 仟 佰 拾 元整（￥ 元）的價(jià)款出售給乙方。
二、本合同簽定時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)手續(xù)。本合同發(fā)生的契稅，土地出讓金等由乙方負(fù)擔(dān)。其他稅費(fèi)按有關(guān)法律規(guī)定負(fù)擔(dān)。本合同簽訂后，乙方在2013年12月31日之前分兩次將房款交付甲方（付款以實(shí)際票據(jù)為準(zhǔn)）
三、本合同簽訂后，甲方將該層房屋使用、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等權(quán)利一并轉(zhuǎn)讓給乙方。
四、本合同簽訂后，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權(quán)利，乙方保證分?jǐn)偣膊糠謸p壞所需維修費(fèi)用。本合同簽訂后，甲方不得就該層房屋與他人訂立《買賣合同》。
五、該層房屋現(xiàn)作為住宅用，乙方在使用期間不得擅自改變房屋結(jié)構(gòu)和用途，甲方不得擅自改變與該房屋有關(guān)聯(lián)的公共設(shè)施、公共用地的使用性質(zhì)。
六、房屋竣工驗(yàn)收合格后，甲方應(yīng)以書面或口頭通知乙方辦理交付手續(xù)，乙方按照雙方約定按期繳清本合同款項(xiàng)，如乙方超過約定期限三個(gè)月未繳清房款，甲方有權(quán)處理此房。
七、甲方應(yīng)積極協(xié)助乙方辦理水、電、煤氣等配套設(shè)施開戶手續(xù)，相關(guān)費(fèi)用由乙方承擔(dān)。
八、違約責(zé)任
1、如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失。
2、本合同簽訂后，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因?qū)е卤竞贤慕獬?，由雙方參照市場(chǎng)及購(gòu)房款等條件協(xié)商解決，并賠償乙方的房屋裝修費(fèi)用。
3、如該棟房屋需拆遷重建，甲方需在重建樓棟為乙方提供一套面積不少于140平方米房屋，樓層由雙方協(xié)商確定；該套房屋除土建項(xiàng)目費(fèi)用外其他補(bǔ)償款由乙方所得。
九、如遇國(guó)家政策變動(dòng)，相關(guān)事項(xiàng)由雙方協(xié)商解決。
十、本合同在履行過程中發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決；協(xié)商不成的可按下述兩種方式解決。
1、提交安源區(qū)仲裁委員會(huì)仲裁。
2、依法向安源區(qū)人民法院。
十一、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補(bǔ)充協(xié)議，補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等法律效力。
十二、本合同一式2份，甲乙方各執(zhí)一份。
甲 方： 年 月 日
乙 方： 年 月 日
小產(chǎn)權(quán)房屋的買賣合同范本三
賣方（甲方）____________ 身份證號(hào)碼：____________________
買房（乙方）____________身份證號(hào)碼： ____________________
根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》甲、乙雙方就房屋買賣事項(xiàng)在平等自愿，誠(chéng)實(shí)守信，協(xié)商一致的前提下訂立本合同，條款如下：
一、甲方自愿將其位于____________________的房屋一套以人民幣_(tái)__拾___萬___仟___佰___拾___元整（￥ _______元）的價(jià)款出售給乙方。
二、房屋的基本情況：
該套房屋建筑面積約____平方米，三室兩廳一廚兩衛(wèi)，位于該棟樓第___層（不含地下室），房屋用途為住房。
三、付款方式：
本合同簽訂，乙方即付給甲方人民幣 元整，余款 作為押金，待過戶手續(xù)辦完后付清。
四、本合同簽訂后，甲方對(duì)該房屋的相關(guān)權(quán)益（使用
、收益、出租、擔(dān)保、抵押、買賣、占有等）隨該房屋一并轉(zhuǎn)讓給乙方。甲方保證在交接時(shí)該房屋沒有產(chǎn)權(quán)糾紛和財(cái)務(wù)糾紛，乙方需保證按期繳納各項(xiàng)物業(yè)費(fèi)用（水電費(fèi)等）本協(xié)議簽訂后，甲方不得就房屋再與他人訂立《買賣合同》。
五、本協(xié)議簽訂時(shí)，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時(shí)，甲方應(yīng)無條件協(xié)助乙方辦理房屋產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。辦手續(xù)所產(chǎn)生的相關(guān)費(fèi)用均由乙方全部承擔(dān)，甲方只為乙方提供必要的幫助。
五、甲方保證協(xié)議簽訂后乙方房屋的水電暢通。如果甲方出售的房屋存在質(zhì)量問題影響到乙方居住權(quán)利的行使，一切責(zé)任由甲方承擔(dān)，并應(yīng)賠償乙方的損失，乙方不得隨意拆除及改變房屋結(jié)構(gòu)，不得隨意更改水電線路，若因乙方原因造成房屋損壞及事故的 ，一切后果由乙方承擔(dān)。
六、本合同經(jīng)甲乙雙方同意后自愿簽訂，任何一方不得擅自變更或解除合同。如有違約，違約方需另外支付對(duì)方房屋總價(jià)10%的違約金。
七、若發(fā)生糾紛，先雙方友好協(xié)商，如協(xié)商不成時(shí)，提交房屋所在地人民法院解決。
七、本協(xié)議自雙方簽字或蓋章之日起生效。
甲方： 年 月 日
乙方： 年 月 日
第4篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
2、動(dòng)遷難賠償。一般要是依法處理了建房子審核辦理手續(xù)，便是合理合法工程建筑，但也是有要求范疇外的違章建筑，違章建筑與國(guó)家的整體規(guī)劃矛盾，就會(huì)被拆卸，小區(qū)業(yè)主也無法得到房屋拆遷補(bǔ)償，另外購(gòu)房者購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房后，若碰到政府部門的土地征收，屋主也沒法得到相對(duì)的房屋拆遷補(bǔ)償。
3、房屋品質(zhì)難確保。小產(chǎn)權(quán)房很便宜，因此房屋的品質(zhì)是無人管的，就會(huì)出現(xiàn)房地產(chǎn)商以次充好的狀況，這就存有安全風(fēng)險(xiǎn)，而這一類房子全是由農(nóng)田所屬的村開發(fā)設(shè)計(jì)的，不但房屋的品質(zhì)和售后服務(wù)無法確保，搬入后物業(yè)管理服務(wù)也非常容易出難題。
4、小產(chǎn)權(quán)房不可以抵押或是發(fā)售出售。小產(chǎn)權(quán)房并不是靠譜的產(chǎn)權(quán)房，小產(chǎn)權(quán)房也不可以做為抵押開展發(fā)售出售的，這種全是購(gòu)房者在購(gòu)買小產(chǎn)權(quán)房要留意的難題。
5、易出難題。購(gòu)房者在房屋出現(xiàn)難題后消費(fèi)者維權(quán)是十分不易的，由于與房地產(chǎn)商簽合同并繳費(fèi)后，會(huì)碰到政府部門整治小產(chǎn)權(quán)房，那么你的房子就會(huì)有將會(huì)被停建或強(qiáng)制性拆卸，那樣購(gòu)房者就會(huì)遭遇既沒有房屋，也不可以立即討回購(gòu)房款的處境。
6、小產(chǎn)權(quán)房不可以抵押貸款。小產(chǎn)權(quán)房不可以在房產(chǎn)管理單位備案辦理備案，因此不太可能申請(qǐng)辦理抵押等，這類沒有項(xiàng)證支配權(quán)的房子還需要一次性支付購(gòu)房。
第5篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
1、要看開發(fā)主體的合法性。一般情況下，進(jìn)行城中村開發(fā)的主體有可能是村民，也可能是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織依法成立的具備法人資格和房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)的經(jīng)濟(jì)實(shí)體或者是村委會(huì)依法委托的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。但是不論主體究竟是哪個(gè)，我們?cè)跊Q定選購(gòu)小產(chǎn)權(quán)房時(shí)一定要擦亮眼睛確認(rèn)主體取得合法資格開發(fā)土地。
2、還要看小產(chǎn)權(quán)房是否取得了國(guó)有土地使用證。只有擁有了這個(gè)證才能確認(rèn)它的土地性質(zhì)。
3、還需要留意它是否符合深圳的城市規(guī)劃。只有符合城市的規(guī)劃，小產(chǎn)權(quán)房的房屋產(chǎn)權(quán)證書才有可能在未來某一天有取得的可能性。否則購(gòu)房者需要承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
4、一定要看看有沒有取得建筑工程施工許可證。只有擁有了這些許可證，才能確保我們購(gòu)房的合理性。規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)避免可能發(fā)生的一些糾紛與問題。
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第6篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
肖琴
論 文 摘 要
所謂賣方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，是指在貨物買賣法律關(guān)系中，賣方有義務(wù)保證，對(duì)于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)向買方主張任何權(quán)利或要求。
由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有無形性、地域性、獨(dú)占性等特點(diǎn)，其權(quán)利人的專有權(quán)被他人侵犯的機(jī)會(huì)和可能性比物權(quán)等權(quán)利大的多。一旦第三人對(duì)賣方交付的貨物基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求，買方對(duì)貨物的使用或轉(zhuǎn)售就會(huì)受到干擾，因?yàn)榈谌丝赡芟蚍ㄔ荷暾?qǐng)禁令，禁止買方使用或轉(zhuǎn)售貨物，而且還會(huì)要求買方賠償因侵權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失，所以規(guī)定賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，對(duì)保護(hù)買方的利益非常必要?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》（以下簡(jiǎn)稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。
本文首先對(duì)42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對(duì)42條規(guī)定的賣方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任的條件限制和責(zé)任的免除進(jìn)行詳細(xì)的分析，最后指出由于42條內(nèi)容的不確定性，建議當(dāng)事人最好在合同中排除42條的適用。
目 錄
一、 前言………………………………………………………（4）
二、 立法背景和立法目的……………………………………（4）
三、 賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任限制………………（6）
（一） 工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)
（二） 第三人的任何權(quán)利或權(quán)利要求
（三） 知道或不可能不知道
（四） 目的國(guó)：雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)預(yù)期貨物將轉(zhuǎn)售或使用的國(guó)家
四、 賣方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保責(zé)任的免除…………………………（15）
五、 結(jié)語(yǔ)………………………………………………………（15）
淺論《聯(lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》下
賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)
一、前言
所謂賣方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保，是指在貨物買賣法律關(guān)系中，賣方有義務(wù)保證，對(duì)于其向買方交付的貨物，任何第三方不能基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)向買方主張任何權(quán)利或要求。
由于知識(shí)產(chǎn)權(quán)具有無形性、地域性、獨(dú)占性等特點(diǎn)，其權(quán)利人的專有權(quán)被他人侵犯的機(jī)會(huì)和可能性比物權(quán)等權(quán)利大的多。一旦第三人對(duì)賣方交付的貨物基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求，買方對(duì)貨物的使用或轉(zhuǎn)售就會(huì)受到干擾，因?yàn)榈谌丝赡芟蚍ㄔ荷暾?qǐng)禁令，禁止買方使用或轉(zhuǎn)售貨物，而且還會(huì)要求買方賠償因侵權(quán)而造成的經(jīng)濟(jì)損失，所以規(guī)定賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，對(duì)保護(hù)買方的利益非常必要?！堵?lián)合國(guó)國(guó)際貨物銷售合同公約》（以下簡(jiǎn)稱《公約》）第42條規(guī)定了賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利擔(dān)保義務(wù)。
本文首先對(duì)42條的立法背景和立法目的作出介紹，接著對(duì)42條規(guī)定的賣方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任的條件限制和責(zé)任的免除進(jìn)行詳細(xì)的分析，最后指出由于42條內(nèi)容的不確定性，建議當(dāng)事人最好在合同中排除42條的適用。
二、立法背景和立法目的
為了統(tǒng)一國(guó)際貨物買賣法，國(guó)際社會(huì)從上個(gè)世紀(jì)30年代起就開始致力于制定能夠被國(guó)際社會(huì)普遍接受的貨物買賣公約。羅馬國(guó)際統(tǒng)一私法協(xié)會(huì)在30年代起草的《國(guó)際貨物買賣統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on International Sale of Goods,簡(jiǎn)稱ULIS）和《國(guó)際貨物買賣合同成立統(tǒng)一法公約》（The Uniform Law on the Formation of Contract for International Sale of Goods,簡(jiǎn)稱ULF）由于存在明顯的局限性和不足沒得到國(guó)際社會(huì)的認(rèn)可。1968年，聯(lián)合國(guó)國(guó)際賣貿(mào)易委員會(huì)下的國(guó)際貨物買賣工作組在對(duì)以上兩公約修改的基礎(chǔ)上制定了《聯(lián)合國(guó)貨物買賣合同公約》（United Nations Convention on Contracts for the International Sale of Goods,簡(jiǎn)稱CISG，以下簡(jiǎn)稱《公約》）草案。該公約草案于1980年3月，在由62個(gè)國(guó)家代表參加的維也納外交會(huì)議上正式通過。于1988年1月1日正式生效。
對(duì)于貨物買賣中第三人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利，《公約》以前沒有任何公約曾做出規(guī)定；而對(duì)于貨物買賣中第三人權(quán)利，以前的公約中也只有《公約》的前身ULIS第52條做出過規(guī)定。ULIS第52條規(guī)定賣方有擔(dān)保買方對(duì)貨物的使用不受任何第三人權(quán)利和要求騷擾的義務(wù)。但是一般認(rèn)為這里的“第三人權(quán)利和要求”主要是針對(duì)所有權(quán)瑕疵，它是否也包括了第三人的知識(shí)產(chǎn)權(quán)權(quán)利和要求，ULIS沒有做出明確的規(guī)定。學(xué)界對(duì)此眾說紛紜 。
在《公約》制訂初期，賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保問題沒有引起公約起草者的重視，根據(jù)資料記載，《公約》1977年草案更是明確規(guī)定公約不調(diào)整基于知識(shí)產(chǎn)權(quán)提起的第三人權(quán)利要求問題 。盡管如此，逐步增長(zhǎng)的國(guó)際貿(mào)易量使人們對(duì)國(guó)際自由貿(mào)易中知識(shí)產(chǎn)權(quán)的保護(hù)越來越關(guān)注，認(rèn)識(shí)到必須對(duì)國(guó)際貿(mào)易范圍內(nèi)的知識(shí)產(chǎn)權(quán)保護(hù)提供統(tǒng)一的規(guī)則。在起草1980年公約最后階段，聯(lián)合國(guó)國(guó)際貿(mào)易委員會(huì)成立了特別工作小組，起草關(guān)于賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)條款，該條款最后被接受為公約正式文本的第42條。
立法的目的有兩個(gè)：首要的目的是確定對(duì)于賣方交貨應(yīng)承擔(dān)的不存在任何第三人基于工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)提出權(quán)利或要求的責(zé)任限制，通過規(guī)定賣方承擔(dān)此項(xiàng)責(zé)任以它在訂立合同是知道第三人權(quán)利要求存在為條件得以實(shí)現(xiàn)第一個(gè)目的；另一項(xiàng)目的是確定依據(jù)哪一個(gè)相關(guān)法律決定賣方是否違反了知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)，通過選擇適用貨物預(yù)計(jì)將被銷售或?qū)⒈贿m用國(guó)家的法律，在其他情況下，選擇賣方營(yíng)業(yè)地國(guó)家的法律，實(shí)現(xiàn)了第二個(gè)目的。 由此可見公約制訂第42條的立足點(diǎn)在于對(duì)賣方知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)的限制。
三、賣方的知識(shí)產(chǎn)權(quán)擔(dān)保義務(wù)及其責(zé)任限制
根據(jù)《公約》第42條（1）的規(guī)定，賣方所交付的貨物，必須是第三方不能根據(jù)工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán) 主張任何權(quán)利或要求的貨物，但以賣方在訂立合同時(shí)已知道或不可能不知道的權(quán)利或要求為限，而且這種權(quán)利或要求根據(jù)以下國(guó)家的法律規(guī)定是以工業(yè)產(chǎn)權(quán)或其他知識(shí)產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)的：（a）如果雙方當(dāng)事人在訂立合同時(shí)預(yù)期貨物將在某一國(guó)境內(nèi)轉(zhuǎn)售或做其他使用，則根據(jù)貨物將在其境內(nèi)轉(zhuǎn)售或做其他使用的國(guó)家的法律；或者（b）在任何其他情況下，根據(jù)買方營(yíng)業(yè)地所在國(guó)家的法律。
第7篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
已經(jīng)發(fā)生法律效力的民事調(diào)解書協(xié)議約定一方將“小產(chǎn)權(quán)房”交付給另一方。在案件執(zhí)行過程中,案外人提出執(zhí)行異議,主張執(zhí)行標(biāo)的物為自己所有,請(qǐng)求法院中止該房屋的執(zhí)行。對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問題如何認(rèn)定,“小產(chǎn)權(quán)房”能否作為執(zhí)行的標(biāo)的物。
【案情】
案外人:梁某,趙某。
申請(qǐng)執(zhí)行人:張某。
被執(zhí)行人:解某。
2011年11月,解某份購(gòu)買陳某開發(fā)的位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套,2012年4月15日解某將該樓房轉(zhuǎn)賣給張某,雙方簽訂了房屋買賣合同,張某支付房款21萬元,解某出具收條一份。后兩人因此房屋買賣產(chǎn)生糾紛,訴至鄆城縣人民法院,法院立案予以受理,并于2014年11月3日作出(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書,雙方達(dá)成如下調(diào)解協(xié)議,解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某。后解某未履行民事調(diào)解書所確定的法律義務(wù),張某于2015年5月13日申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行,鄆城縣人民法院以(2015)鄆執(zhí)字第499號(hào)立案予以執(zhí)行。
在該案件的執(zhí)行過程中,案外人梁某、趙某于2015年8月24日向鄆城縣人民法院提出執(zhí)行異議,稱案外人梁某與陳某雙方于2012年12月15日簽訂《購(gòu)房合同》,約定將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套出售給案外人。案外人已經(jīng)支付全部房款27萬元整,且案外人已經(jīng)收到涉案房屋的鑰匙且已經(jīng)裝修完畢并入住,請(qǐng)求法院中止對(duì)上述財(cái)產(chǎn)的執(zhí)行。
【審判】
鄆城縣人民法院認(rèn)為:案外人梁某雖與陳某于2012年12月15日簽訂了《購(gòu)房合同》一份,但尚未辦理房產(chǎn)登記。由于依據(jù)執(zhí)行的(2014)鄆民初字第2310號(hào)民事調(diào)解書已經(jīng)確定解某于2015年5月1日前將位于鄆城縣玉皇廟商業(yè)街南區(qū)的兩間樓房一套交付給張某,且該調(diào)解書已經(jīng)發(fā)生法律效力。故案外人梁某、趙某請(qǐng)求中止對(duì)該房產(chǎn)的執(zhí)行申請(qǐng)予以駁回。
【評(píng)析】
在該異議案件的處理過程中,合議庭形成兩種觀點(diǎn):
一種觀點(diǎn)認(rèn)為,兩份《購(gòu)房合同》雖然都是關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的合同,且是“一房二賣”,但是鑒于目前現(xiàn)行有效的法律法規(guī)尚未對(duì)涉及“小產(chǎn)權(quán)房”的買賣合同作出確切的法律規(guī)定,所以參照《最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》中關(guān)于“出賣人就同一普通動(dòng)產(chǎn)訂立多重買賣合同”的規(guī)定,對(duì)不動(dòng)產(chǎn)買賣合同的處理可參照此規(guī)定,以先行受領(lǐng)交付的買受人作為第一順位的交易方。在本案中,雖然解某與陳某簽訂的買賣合同在前,但是梁某、趙某卻先于解某受領(lǐng)交付,且已裝修并入住。即梁某與趙某對(duì)該房屋處于實(shí)際占有狀態(tài)。故應(yīng)中止對(duì)該涉案房屋的執(zhí)行,
另一種觀點(diǎn)認(rèn)為,依據(jù)《最高人民法院關(guān)于人民法院辦理執(zhí)行異議和復(fù)議案件若干問題的規(guī)定》中關(guān)于對(duì)案外人提出排除執(zhí)行異議的審查規(guī)定,重點(diǎn)審查三項(xiàng)內(nèi)容,一是案外人是否系權(quán)利人;二是該權(quán)利的合法性與真實(shí)性;三是該權(quán)利能否排除執(zhí)行。案外人梁某與趙某雖有《購(gòu)房合同》,但房屋尚未登記,且國(guó)家對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)屬問題尚未作出明確的法律規(guī)定,案外人對(duì)涉案房屋享有的權(quán)利基礎(chǔ)不存在,故應(yīng)當(dāng)駁回案外人的異議。
筆者傾向第二種意見。
首先分析第一條,即案外人是否系權(quán)利人;梁某與趙某是否是該“小產(chǎn)權(quán)房”的實(shí)際所有權(quán)人。這就涉及到“小產(chǎn)權(quán)房”的權(quán)利歸屬問題?！靶‘a(chǎn)權(quán)房” 是一種非獨(dú)立房地產(chǎn),依賴于農(nóng)村的土地制度與農(nóng)民身份,是指由開發(fā)建設(shè)單位在集體所有的土地上開發(fā)建設(shè),未經(jīng)國(guó)家征收轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地,未繳納土地出讓金等費(fèi)用,而作為“商品房”向本集體經(jīng)濟(jì)組織之內(nèi)的成員或者之外的居民銷售的居住性房屋。對(duì)待“小產(chǎn)權(quán)房”,國(guó)家相關(guān)政府部門并不頒發(fā)具有法律約束力的產(chǎn)權(quán)證,其所有人并不享有法律意義上的真正產(chǎn)權(quán)。就本案而言,案外人對(duì)此涉案房屋享有的權(quán)利并不是真正的產(chǎn)權(quán)所有權(quán),如果給予學(xué)理上一個(gè)確切的概念,筆者認(rèn)為居住權(quán)更為合適。
二是本案中梁某與趙某對(duì)涉案房屋的占有狀態(tài),是否具有合法性。“占有”是《物權(quán)法》單列的一章,可見我國(guó)對(duì)占有狀態(tài)的權(quán)益保障相當(dāng)重視。但占有的保護(hù)取決于占有的合法性、合理性。如同《物權(quán)法》中所規(guī)定,基于合同關(guān)系等產(chǎn)生的占有,有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的使用、收益、違約責(zé)任等,按照合同約定;合同沒有約定或者約定不明確的,依照有關(guān)法律規(guī)定。
就本案而言,分析案外人占有的合法性,就涉及到《購(gòu)房合同》是否具有法律效力。理論上對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的法律效力有兩種意見,一是無效理論。如果房屋不是在集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓,則認(rèn)為無效,反之集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的相互轉(zhuǎn)讓則是有效的;這是依據(jù)我國(guó)的《土地管理法》以及《房地產(chǎn)管理法》中的相關(guān)規(guī)定,我國(guó)土地根據(jù)用途劃分為農(nóng)用地、建設(shè)用地以及未利用地等,嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地;且允許市場(chǎng)上流轉(zhuǎn)的商品房是在國(guó)有的土地上開發(fā)建設(shè)的,小產(chǎn)權(quán)房則是在集體所有的土地上開發(fā)的。依據(jù)《房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定,房地產(chǎn)開發(fā)行為只能在依法取得國(guó)有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行,因此村委會(huì)在集體土地上進(jìn)行的所謂“房地產(chǎn)開發(fā)”違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,該行為是我國(guó)法律直接禁止的。因此,“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同內(nèi)容上違反了我國(guó)法律的強(qiáng)制性規(guī)定,應(yīng)屬無效。二是有效理論。即小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同只要是符合雙方真實(shí)意思表示,基于自由意志達(dá)成的合意,基于恪守誠(chéng)實(shí)信用原則的要求,應(yīng)當(dāng)?shù)玫椒傻恼J(rèn)可和保障。
司法實(shí)踐中對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的認(rèn)定采取的做法往往是要么回避,要么認(rèn)定無效。這主要是基于國(guó)家政策的考慮以及保障農(nóng)民核心權(quán)益的需要。鑒于目前小產(chǎn)權(quán)房屋買賣合同的無效處理原則下,本案中,案外人對(duì)涉案房屋的占有并不具備法律基礎(chǔ)。
第8篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；耕地；宅基地；其他集體建設(shè)用地；法律處置
中圖分類號(hào)：D922.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：1003—0751（2012）06—0075—05
“小產(chǎn)權(quán)房”不是法律層面上的規(guī)范用語(yǔ)，而是一個(gè)民間俗稱，一般是指建造在農(nóng)民集體所有的土地之上、并不具有國(guó)家統(tǒng)一發(fā)放的房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用權(quán)證的商品房。隨著近年來我國(guó)城市化進(jìn)程的加快和城鎮(zhèn)房?jī)r(jià)的飆升，“小產(chǎn)權(quán)房”因其價(jià)格低廉而備受市場(chǎng)青睞。雖然“小產(chǎn)權(quán)房”的銷售可以起到抑制商品房?jī)r(jià)格及緩解中低收入者住房困難的作用，但不可否認(rèn)，“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)至少會(huì)產(chǎn)生以下負(fù)面影響：一是侵占了農(nóng)地；二是減少了國(guó)家稅收；三是擾亂了房地產(chǎn)市場(chǎng)；四是減損了法律公信力。①總體而言，“小產(chǎn)權(quán)房”的存在弊大于利，處置現(xiàn)有的“小產(chǎn)權(quán)房”已迫在眉睫。目前，面對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的熱銷現(xiàn)象，政府相關(guān)部門一再“叫停”，法院在審理此類糾紛中也基本上確認(rèn)房屋買賣合同無效，某些地區(qū)的“小產(chǎn)權(quán)房”甚至已被強(qiáng)行拆除。在理論界，學(xué)者們對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置問題產(chǎn)生較大分歧。根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后之集體所有土地性質(zhì)的不同，可以將其大致分為耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”及其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”三類。耕地、宅基地及其他集體建設(shè)用地的用途不同，現(xiàn)行法律為之配置的法權(quán)類型也不相同，在其上建造“小產(chǎn)權(quán)房”的違法程度及社會(huì)不良后果也因而不同，因此，應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后的土地性質(zhì)來分類處置之。
一、耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了優(yōu)化生態(tài)環(huán)境及確保糧食安全，我國(guó)現(xiàn)行法律不僅嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為建設(shè)用地，而且規(guī)定了全球最為嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。2008年9月國(guó)家監(jiān)察部、人力資源和社會(huì)保障部及國(guó)土資源部聯(lián)合出臺(tái)的《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》中規(guī)定，對(duì)一年度內(nèi)違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地總面積的比例達(dá)到15%以上的地區(qū)，可以啟動(dòng)司法程序追究當(dāng)?shù)卣饕I(lǐng)導(dǎo)的法律責(zé)任?？梢姡覈?guó)現(xiàn)行法律對(duì)占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”是嚴(yán)令禁止的。遺憾的是，現(xiàn)實(shí)中占用耕地建造“小產(chǎn)權(quán)房”的現(xiàn)象屢禁不止。許多學(xué)者認(rèn)為我國(guó)應(yīng)守住18億畝耕地紅線，占用耕地建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的行為嚴(yán)重違反了我國(guó)耕地保護(hù)制度，應(yīng)一律拆除這類“小產(chǎn)權(quán)房”。②也有學(xué)者認(rèn)為，雖然占用耕地建造的“小產(chǎn)權(quán)房”不合法，但對(duì)其處置應(yīng)視情況而定。一些建設(shè)規(guī)模較大、主要由中低收入人員購(gòu)買用于自住的“小產(chǎn)權(quán)房”，全部予以拆除的成本較高，對(duì)此可依據(jù)比例原則，在耕地保護(hù)區(qū)域可調(diào)整的情況下，通過政府征收集體土地的方式予以認(rèn)可。③
對(duì)于第一種觀點(diǎn)，筆者不敢茍同。毋庸置疑，對(duì)處于城市邊緣地帶、正在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”采取拆除的辦法，不僅可以維護(hù)法律的權(quán)威，而且可以確保耕地不會(huì)大面積減少。然而，我國(guó)“小產(chǎn)權(quán)房”問題由來已久，不少占用耕地建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”不僅已出售、入住，而且近年來城市化進(jìn)程的加快已使其處于國(guó)有土地（主要由農(nóng)村集體所有土地經(jīng)過征收轉(zhuǎn)化而來）和集體建設(shè)用地之上的合法建筑物的重重包圍之中。對(duì)于此類“小產(chǎn)權(quán)房”，采取“一律拆除”的簡(jiǎn)單處置辦法，至少存在以下弊端：第一，農(nóng)地的非農(nóng)利用具有不可逆轉(zhuǎn)性，加之土地利用較一般物之利用具有更為強(qiáng)烈的互依性即土地使用類型的聚集、兼容性，因而輕率地拆除“小產(chǎn)權(quán)房”，不僅土地本身可能因無法恢復(fù)農(nóng)用或恢復(fù)成本過高而不得不被閑置，而且周邊其他建筑的經(jīng)濟(jì)功能會(huì)因此衰退。即使拆除“小產(chǎn)權(quán)房”后土地可以恢復(fù)農(nóng)用，周邊建筑的經(jīng)濟(jì)功能不會(huì)衰退，也會(huì)因該土地已處于合法建筑群（合法建筑不能拆除）的包圍中而無法實(shí)際用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，或拆除成本太高而不具有可行性。第二，大量“小產(chǎn)權(quán)房”的拆除可能會(huì)造成大批中低收入的小產(chǎn)權(quán)房主“無家可歸”，從而誘發(fā)社會(huì)不穩(wěn)定因素。第三，“小產(chǎn)權(quán)房”的大規(guī)模拆除及隨之而來的大批居民的搬遷不僅需要較高的行政執(zhí)法成本，浪費(fèi)了大量建筑材料，而且會(huì)造成嚴(yán)重的環(huán)境污染?？梢姡鲝堃宦刹鸪刂系摹靶‘a(chǎn)權(quán)房”之建議并不具備實(shí)踐操作性。
第二種觀點(diǎn)對(duì)將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”予以“合法化”的理由及具體辦法未加詳述，但其提出的“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”這一處置路徑極具啟發(fā)意義。筆者認(rèn)為，對(duì)于耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”的處置應(yīng)視具體情況而定。對(duì)于處于城市邊緣地帶、尚在建設(shè)的“小產(chǎn)權(quán)房”可以一律拆除，而對(duì)于建設(shè)在耕地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”，尤其是已處于合法建筑物重重包圍之中的“小產(chǎn)權(quán)房”，可以通過國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式予以認(rèn)可，使其轉(zhuǎn)化成“大產(chǎn)權(quán)房”?；蛟S有學(xué)者認(rèn)為此種方案存在以下弊端：第一，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”有違《憲法》和《物權(quán)法》確立的征收須為公共利益目的的原則④；第二，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”使得“國(guó)家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng)，“小產(chǎn)權(quán)房”建造者有“先斬后奏”的行為傾向。⑤筆者認(rèn)為，第一種擔(dān)憂大可不必：從立法層面上看，雖然我國(guó)《憲法》、《土地管理法》、《物權(quán)法》都規(guī)定土地征收應(yīng)基于公益之目的，但現(xiàn)行法律至今沒有明確界定“公共利益”的內(nèi)涵，因而從嚴(yán)格意義上講，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”并不一定違反公益；從執(zhí)法層面上看，由于現(xiàn)行法律規(guī)定除興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、建造農(nóng)民住宅、建設(shè)鄉(xiāng)村公共設(shè)施、發(fā)展公益事業(yè)等少數(shù)情形外，其他建設(shè)用地應(yīng)一律使用國(guó)有土地，所以土地征收的公益目的在實(shí)踐中其實(shí)很難得到實(shí)現(xiàn)，征收農(nóng)村集體土地建設(shè)商品房因而成了很多地方的通行做法。“現(xiàn)實(shí)的做法只不過是在‘公共利益’的標(biāo)題下，允許為經(jīng)濟(jì)建設(shè)而征收征用土地，即從實(shí)踐上已對(duì)‘公共利益’有所突破?！雹蕻?dāng)然不可否認(rèn)，通過國(guó)家征收農(nóng)村集體土地的方式認(rèn)可“小產(chǎn)權(quán)房”的辦法確實(shí)使國(guó)家在決定是否征收土地問題上陷于被動(dòng)，學(xué)者們的第二種擔(dān)憂不無道理。然而，對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的處置是對(duì)土地利用違法行為的糾偏與修正，任何“事后性”的糾偏與修正都不可能不帶來一定程度的不良社會(huì)后果，從這個(gè)角度看，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”是權(quán)衡利弊后的一種比較現(xiàn)實(shí)的選擇。
或許有人擔(dān)心，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”會(huì)造成耕地乃至農(nóng)用地的銳減，以及建設(shè)用地規(guī)劃指標(biāo)和年度計(jì)劃指標(biāo)的失控。筆者認(rèn)為，“國(guó)家征收轉(zhuǎn)化法”確實(shí)可能產(chǎn)生此類弊端。不過，這種弊端完全可以通過以下措施得以消除：第一，嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》第31條規(guī)定的“耕地占補(bǔ)平衡”制度，盡可能避免或消除因小產(chǎn)權(quán)房的“合法化”而致耕地減少的不良后果?？梢酝ㄟ^三種途徑實(shí)施耕地占補(bǔ)平衡制度：其一，在本區(qū)域范圍內(nèi)開墾數(shù)量和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。其二，?shí)行城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，即通過農(nóng)民新居建設(shè)和集體建設(shè)用地整理復(fù)墾，將節(jié)省出來的農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)有償轉(zhuǎn)移給“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的地區(qū)。⑦其三，采取“地票”交易的做法，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村建設(shè)用地指標(biāo)的跨地區(qū)轉(zhuǎn)移。⑧如此不僅可以實(shí)現(xiàn)耕地占補(bǔ)平衡，而且“捎帶地”實(shí)現(xiàn)了土地增值利益分享，有利于區(qū)域經(jīng)濟(jì)均衡發(fā)展。第二，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，消除建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)超出之不良后果。根據(jù)《土地管理法》和《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定，我國(guó)對(duì)建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃管理。這種計(jì)劃管理主要是通過實(shí)施土地利用總體規(guī)劃和年度土地利用計(jì)劃來實(shí)現(xiàn)的，原則上，一個(gè)地區(qū)實(shí)際新增建設(shè)用地占用耕地的數(shù)量在規(guī)劃期內(nèi)不僅不能超過“規(guī)劃指標(biāo)”總量，而且在該年度內(nèi)必須符合年度計(jì)劃指標(biāo)。據(jù)此，可以采取變通的做法，根據(jù)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地面積，逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)，在若干年內(nèi)實(shí)現(xiàn)各省“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的土地總面積與所削減的建設(shè)用地計(jì)劃指標(biāo)總量的平衡，從而使得各省在一個(gè)或若干個(gè)規(guī)劃期內(nèi)新增建設(shè)用地總面積與“規(guī)劃指標(biāo)”總量相符。為了不影響我國(guó)工業(yè)化和城市化的正常推進(jìn)，確保今后若干年內(nèi)其他建設(shè)項(xiàng)目用地不會(huì)因“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”而受到影響，可以采取以下措施消除新增建設(shè)用地指標(biāo)削減可能帶來的負(fù)面影響：其一，實(shí)行“慢跑規(guī)則”，將逐年削減的新增建設(shè)用地指標(biāo)控制在適度范圍內(nèi)，盡量減少此種削減對(duì)其他建設(shè)項(xiàng)目用地的沖擊；其二，鑒于城鄉(xiāng)土地利用具有“此消彼長(zhǎng)”之特征，可以適當(dāng)提高城市土地的容積率，提高其開發(fā)強(qiáng)度，降低其他建設(shè)項(xiàng)目對(duì)土地占用面積的依賴程度，從而減輕集體土地被占用的壓力。
為了不至于使“小產(chǎn)權(quán)房”的潛在購(gòu)買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織產(chǎn)生“投機(jī)取巧”的心理預(yù)期，在將耕地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”“合法化”的過程中，還必須實(shí)施以下處罰性措施：第一，針對(duì)各方當(dāng)事人的獲利情況，分別對(duì)購(gòu)買人、開發(fā)商及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織科以一定比例的土地出讓金。其中，鑒于購(gòu)買人的資金籌措能力存在差異，“對(duì)于購(gòu)房人，可以允許其采取靈活多樣的方式補(bǔ)繳土地出讓金，如能一次清，政府應(yīng)當(dāng)及時(shí)辦理產(chǎn)權(quán)證書。如果不能一次交清，也可分期繳納，待交清之后為其辦證，但是辦證之前禁止土地流轉(zhuǎn)”。⑨第二，對(duì)參與開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”的相關(guān)責(zé)任單位進(jìn)行行政處罰。第三，對(duì)在“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)過程中存在違法行為的相關(guān)人員，嚴(yán)格追究其法律責(zé)任。
二、宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
為了滿足農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的住房用地需求，《土地管理法》第43條及《物權(quán)法》第152條規(guī)定集體經(jīng)濟(jì)組織成員依法對(duì)集體所有的土地享有宅基地使用權(quán)。根據(jù)民法原理，宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)，其權(quán)利人應(yīng)享有自由處分權(quán)。然而，土地權(quán)利具有社會(huì)性，土地資源不僅關(guān)涉?zhèn)€人利益，也關(guān)涉社會(huì)利益。為了調(diào)和涉及土地資源的私人權(quán)益與社會(huì)權(quán)益之沖突，《土地管理法》第63條規(guī)定，農(nóng)村集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓而用于非農(nóng)建設(shè)。至于“土地使用權(quán)”應(yīng)該涵括哪些土地權(quán)利，我國(guó)相關(guān)法律沒有進(jìn)一步明確，學(xué)術(shù)界對(duì)此多有爭(zhēng)議。隨著《物權(quán)法》的頒布實(shí)施，學(xué)界對(duì)此已逐漸形成了比較統(tǒng)一的認(rèn)識(shí)。一般認(rèn)為，“土地使用權(quán)”是對(duì)一類權(quán)利的稱謂，是對(duì)建設(shè)用地使用權(quán)、其他集體建設(shè)用地使用權(quán)、土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、宅基地使用權(quán)及其他具有債權(quán)性質(zhì)的土地使用權(quán)等一系列權(quán)利的總稱。⑩我國(guó)現(xiàn)行法律禁止將農(nóng)村宅基地非法轉(zhuǎn)化為商品房建設(shè)用地。為了體現(xiàn)和突出宅基地使用權(quán)的社會(huì)保障功能，1993年國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》、2004年10月國(guó)務(wù)院《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》及2004年11月國(guó)土資源部《關(guān)于加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理的意見》均嚴(yán)格禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購(gòu)置宅基地，從而將農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部。根據(jù)現(xiàn)行法律和政策，集體經(jīng)濟(jì)組織或其成員在宅基地上建造房屋后出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員的，屬于合法流轉(zhuǎn)，應(yīng)受法律保護(hù)。然而，宅基地上建造的房屋一旦被出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員，即屬于不受法律保護(hù)的“小產(chǎn)權(quán)房”。
“法律社會(huì)學(xué)視野下的小產(chǎn)權(quán)房問題研究”課題組于2010年9月至12月對(duì)廣東、湖北、江西、安徽四省進(jìn)行了為期四個(gè)多月的實(shí)地調(diào)研，調(diào)查表明，宅基地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”主要基于兩種情況形成：一是農(nóng)戶自行將自己宅基地上建造的多余房屋出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“零星”的“小產(chǎn)權(quán)房”；二是集體經(jīng)濟(jì)組織或基層政府以“新農(nóng)村建設(shè)”為名進(jìn)行宅基地整理，將農(nóng)戶“集中上樓”后，在節(jié)約出來的宅基地上建造房屋并將其出售給集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員而形成“成片”的“小產(chǎn)權(quán)房”。這兩種“小產(chǎn)權(quán)房”的法權(quán)類型并無本質(zhì)區(qū)別，但兩者產(chǎn)生的不良后果卻不盡相同，因而應(yīng)采取不同的處置辦法。由于農(nóng)戶零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”分布較為分散且比較隱蔽，加之其出售入住可以最大限度地利用閑置的房產(chǎn)資源，不僅增加了出售方的收入，而且解決了購(gòu)買方的住房困難，對(duì)于當(dāng)事人均有益而無害，所以此類“小產(chǎn)權(quán)房”不易被行政部門發(fā)現(xiàn)，對(duì)其處置的執(zhí)法成本較高?！啊疀]有受害者’的‘非法’活動(dòng)很難監(jiān)管，要制止之更難或需要高昂的執(zhí)法成本?！惫P者認(rèn)為，對(duì)于農(nóng)戶建在自己宅基地之上的、零星出售的“小產(chǎn)權(quán)房”，若其符合城鄉(xiāng)規(guī)劃，則公權(quán)力沒必要主動(dòng)去處置之，完全可以“不告不理”，留待城鄉(xiāng)一體化過程中一并處理?；蛟S有人認(rèn)為這是理性的法律對(duì)非理性的“自生自發(fā)秩序”的一種妥協(xié)，會(huì)減損法律的公信力。但是，“現(xiàn)實(shí)的法律秩序絕非簡(jiǎn)單的理性之物。它是一種復(fù)雜體，而且或多或少是一種我們努力將理性注入其間的非理性體；盡管我們不停努力地將理性因素置于其中，但新的非理性因素在它以試錯(cuò)的方式去滿足新需求的過程中卻幾乎以同樣的速度產(chǎn)生”。即使以處罰嚴(yán)厲著稱的刑事法律對(duì)于遺棄罪、重婚罪、暴力干涉婚姻自由罪等案件，基于其社會(huì)危害性較小、執(zhí)法成本較高等多方面考慮，也實(shí)行了當(dāng)事人“不告不理”的辦法而將其歸入了自訴案件。其他法律領(lǐng)域當(dāng)然也應(yīng)面對(duì)現(xiàn)實(shí)作出靈活應(yīng)對(duì)。
或許有人擔(dān)心“不告不理”的處置辦法會(huì)誘發(fā)農(nóng)民實(shí)施無視城鄉(xiāng)規(guī)劃的亂搭亂建行為，從而加劇宅基地上“小產(chǎn)權(quán)房”的出現(xiàn)。這種后果確實(shí)可能產(chǎn)生，不過可以通過以下辦法最大程度地予以避免或消除：第一，嚴(yán)格貫徹“一戶一宅”的農(nóng)地政策，控制農(nóng)戶宅基地的使用面積，盡量減小農(nóng)戶利用宅基地“大興土木”的可能性。第二，嚴(yán)格實(shí)施《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》，強(qiáng)化土地管理部門的管理職能，最大限度地壓縮農(nóng)戶可用于銷售的房屋范圍。如果買賣雙方因房屋漲價(jià)或拆遷補(bǔ)償發(fā)生糾紛而訴諸法律，法院可以根據(jù)相關(guān)法律，認(rèn)定“小產(chǎn)權(quán)房”買賣行為違犯強(qiáng)行法規(guī)定，買賣合同無效。對(duì)于買賣合同無效后的締約過失責(zé)任的承擔(dān)，有學(xué)者認(rèn)為根據(jù)《合同法》第58條的規(guī)定，應(yīng)由出售方承擔(dān)締約過失責(zé)任，即出售方應(yīng)向購(gòu)買方賠償交易無效所造成的損失。筆者對(duì)此不予茍同。實(shí)際上，在締結(jié)“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同的過程中，出售方與購(gòu)買方都是在知曉或應(yīng)當(dāng)知曉現(xiàn)行法律禁止“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的情況下作出行為選擇的，雙方在法律認(rèn)知上均存在過錯(cuò)，出賣方“受利益驅(qū)使，利用司法途徑確認(rèn)買賣無效，嚴(yán)重?fù)p害了公序良俗和誠(chéng)實(shí)信用的社會(huì)根基”，因而其主觀過錯(cuò)更大。因此，筆者認(rèn)為，對(duì)于當(dāng)事人主張“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效的案件，不妨借鑒合同法或侵權(quán)法中的“與有過失”原則進(jìn)行締約過失責(zé)任分配。具體而言，出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”漲價(jià)而主張房屋買賣合同無效的，其不僅要向購(gòu)買方返還售房時(shí)購(gòu)買方所支付的房屋價(jià)款，還要支付判決作出時(shí)房地產(chǎn)升值所帶來的房屋差價(jià)；出售方因“小產(chǎn)權(quán)房”拆遷補(bǔ)償款較多而主張房屋買賣合同無效的，其只能獲得購(gòu)房款、拆遷補(bǔ)償款與購(gòu)買方所支付的房?jī)r(jià)之間的差額。判決“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效且按照“與有過失”原則劃分民事責(zé)任，可以發(fā)揮司法的導(dǎo)向作用，警示潛在的出售方與購(gòu)買方，從而收到遏制“小產(chǎn)權(quán)房”買賣的良好社會(huì)效果。
根據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，宅基地屬于農(nóng)村集體建設(shè)用地的一種。實(shí)踐中宅基地與其他集體建設(shè)用地之間存在著相互轉(zhuǎn)化的可能性。當(dāng)其他集體建設(shè)用地被分配給農(nóng)戶建造房屋時(shí)即為宅基地，而當(dāng)集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后將部分宅基地收歸己有時(shí)，宅基地就轉(zhuǎn)化成了其他集體建設(shè)用地?？梢?，集體經(jīng)濟(jì)組織進(jìn)行宅基地整理后在節(jié)約出來的宅基地上建造的“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)該屬于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，故而筆者將此類“小產(chǎn)權(quán)房”歸入其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，在下文一并討論其如何得到妥當(dāng)處置。
三、其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”之處置
對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的“小產(chǎn)權(quán)房”，不少學(xué)者提出了應(yīng)該允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的處置方案，即實(shí)行國(guó)有土地和集體土地的平等保護(hù)，將國(guó)家土地征收嚴(yán)格限定在為“公共利益”之范疇內(nèi)，允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易。這樣既可以使土地的出讓程序更加簡(jiǎn)潔，又可以使集體土地的增值利益直接歸屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，更重要的是，還可以使建設(shè)用地的供應(yīng)主體多元化，打破政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)的局面。該方案確實(shí)具有徹底解決“小產(chǎn)權(quán)房”交易違法問題之效，但該方案面臨的一個(gè)關(guān)鍵問題是，目前即使在廣東等部分地允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易的地區(qū)，也還禁止將集體建設(shè)用地用于商品房建設(shè)，則集體建設(shè)用地使用權(quán)能否在全國(guó)范圍內(nèi)入市交易還有待詳細(xì)論證和實(shí)踐中逐步探索。退一步講，即使集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在總體思路上可行，也還需要相應(yīng)的配套制度改革。集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易在短期內(nèi)尚無法實(shí)現(xiàn)，而“小產(chǎn)權(quán)房”的處置卻“迫在眉睫”，因而寄希望于允許集體建設(shè)用地使用權(quán)入市交易來解決“小產(chǎn)權(quán)房”處置問題實(shí)在是“遠(yuǎn)水解不了近渴”。
雖然其他集體建設(shè)用地之上的已出售、已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”與已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”在本質(zhì)上并無區(qū)別，但兩者的處理難度卻相差甚遠(yuǎn)，故而應(yīng)采取不同辦法分別處置。其他集體建設(shè)用地之上已建成、尚未出售的“小產(chǎn)權(quán)房”雖然并不符合國(guó)家法律規(guī)定，但將其一律按違章建筑拆除不利于節(jié)約社會(huì)資源和發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)，對(duì)此，法律可以區(qū)別對(duì)待：若此類“小產(chǎn)權(quán)房”建設(shè)嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃，或其質(zhì)量存在嚴(yán)重瑕疵，則采取拆除的辦法予以處置；對(duì)于沒有嚴(yán)重違反城鄉(xiāng)土地利用規(guī)劃且建筑質(zhì)量尚可的此類“小產(chǎn)權(quán)房”，國(guó)家可以通過征收農(nóng)村集體土地、回購(gòu)房屋的辦法，將其轉(zhuǎn)化成廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房。當(dāng)然，如此處置可能會(huì)產(chǎn)生農(nóng)村與城市建設(shè)用地規(guī)?！按讼碎L(zhǎng)”的弊端。不過如前所述，這種弊端可以通過逐年削減各省建設(shè)用地年度計(jì)劃指標(biāo)的辦法予以消除。
“小產(chǎn)權(quán)房”的購(gòu)買者多數(shù)是中、低收入者，因而對(duì)于其他集體建設(shè)用地之上的已出售甚至已入住的“小產(chǎn)權(quán)房”不宜輕言拆除。此類“小產(chǎn)權(quán)房”也不宜“轉(zhuǎn)化”為廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房，因?yàn)椴簧儋?gòu)買者并不符合入住廉租房或經(jīng)濟(jì)適用房的條件。從物權(quán)法的角度來看，“小產(chǎn)權(quán)房”的物權(quán)并不屬于購(gòu)買者。在債權(quán)法上，“小產(chǎn)權(quán)房”買賣合同無效。據(jù)此，可將此類“小產(chǎn)權(quán)房”確認(rèn)為農(nóng)村集體所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋，由村民在協(xié)商一致的基礎(chǔ)上，將房屋買賣合同轉(zhuǎn)化為租賃合同，由村集體經(jīng)濟(jì)組織將該房屋出租給購(gòu)買人。如此處置既維護(hù)了法律的權(quán)威，又維護(hù)了社會(huì)穩(wěn)定，還使集體經(jīng)濟(jì)獲得了持續(xù)發(fā)展的資金支持。四川省成都市在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌綜合改革實(shí)驗(yàn)中，已通過出臺(tái)地方性法規(guī)，確認(rèn)了在其他集體建設(shè)用地上建設(shè)集體經(jīng)濟(jì)組織所有的租賃性經(jīng)營(yíng)房屋的合法性。可見，如此處置在實(shí)踐上具有可行性。
四、結(jié)語(yǔ)
任何問題都是在一定的社會(huì)現(xiàn)實(shí)中生成的，也都是在一定的社會(huì)背景中被發(fā)現(xiàn)和解決的。社會(huì)問題通常不能脫離其所處的社會(huì)環(huán)境而孤立地得到解決，必須考慮問題生成的歷史背景及其現(xiàn)實(shí)制約條件，在此基礎(chǔ)上尋求破解之道?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置也不能脫離對(duì)具體社會(huì)環(huán)境的考量而“自?shī)首詷贰钡厝プ非蠓蓪?shí)施的“純粹性”，應(yīng)當(dāng)對(duì)法律實(shí)施、資源綜合利用、社會(huì)穩(wěn)定、執(zhí)法成本等諸多因素進(jìn)行全面考量和權(quán)衡?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”的處置不必非在標(biāo)的物是否合法、買賣合同是否有效、能否辦理物權(quán)登記等純法律問題上繞圈子，還可以考慮在現(xiàn)行法律框架內(nèi)對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”采取其他變通性處置方案，如可以根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”背后土地性質(zhì)的不同予以分類處置：或予以拆除，或通過國(guó)家征收土地的辦法予以“合法化”，或暫時(shí)“不告不理”，一旦起了糾紛，則確認(rèn)房屋買賣合同無效并按照“與有過失”原則分配締約過失責(zé)任。當(dāng)然，“小產(chǎn)權(quán)房”問題的解決，不僅需要根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定適當(dāng)?shù)靥幹矛F(xiàn)有“小產(chǎn)權(quán)房”，而且需要完善相關(guān)法律制度，徹底杜絕“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)象的產(chǎn)生。
第9篇：小產(chǎn)權(quán)房買賣范文
一、“小產(chǎn)權(quán)房”的法律界定及分類
(一)法律界定?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”并非法律術(shù)語(yǔ)，學(xué)界對(duì)其概念的界定各有說法。有的從銷售對(duì)象上將之總結(jié)為在農(nóng)村集體土地上建設(shè)、向本集體組織以外的人銷售的房屋;有的側(cè)重于建房程序，認(rèn)為未經(jīng)法定征地和銷售等程序而在集體土地上開發(fā)的商品房;有的強(qiáng)調(diào)產(chǎn)權(quán)的完整性。
包括由政府或企事業(yè)單位建設(shè)供單位職工居住、職工僅享有使用權(quán)的福利房，也包含在農(nóng)村集體土地上、由政府或村委會(huì)頒發(fā)權(quán)屬證明的房屋。由此可見，“小產(chǎn)權(quán)房”的內(nèi)涵復(fù)雜難以給出科學(xué)的界定。本文所研究的“小產(chǎn)權(quán)房”主要指在農(nóng)村集體土地上建造的用于居住的房屋。
(二)分類。(1)建設(shè)在集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”。按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，集體建設(shè)用地只能用于建設(shè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施、公益事業(yè)，建設(shè)在集體建設(shè)用地和農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”屬于違法建設(shè)行為，其共同特點(diǎn)是：一是建設(shè)行為本身未取得建設(shè)用地許可，沒有辦理房屋建設(shè)審批手續(xù)，所建房屋屬于違法建筑;二是建設(shè)者不享有所有權(quán);三是房管部門不會(huì)對(duì)此類房屋進(jìn)行所有權(quán)登記。
現(xiàn)實(shí)中鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)給此類房屋出具權(quán)屬證明，用以表明房屋的所有權(quán);四是此類房屋多是為了對(duì)外銷售而建造，屬于自始至終的違法行為。(2)建設(shè)在宅基地上的“小產(chǎn)權(quán)房”。這類房屋建造本身是按照國(guó)家關(guān)于宅基地的規(guī)劃用途進(jìn)行的，屬于合法行為，其特點(diǎn)為：
一是“村民一戶只能擁有一處宅基地”，按“地隨房走”的政策，村民一戶也只能擁有一處房屋;
二是宅基地本身是經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核并經(jīng)縣級(jí)政府批準(zhǔn)的，在此建造的房屋一經(jīng)建成即可取得所有權(quán);
三是農(nóng)民將房屋賣給集體組織之外的第三人的行為將不受法律的認(rèn)可與保護(hù)，不能辦理土地使用證、房產(chǎn)證、契稅證等合法手續(xù)。
二、糾紛類型及其利益分析
(一)糾紛類型。經(jīng)過對(duì)中國(guó)裁判文書網(wǎng)上關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房”案件的梳理，其引發(fā)的糾紛主要有：第一，城市居民購(gòu)買村民在其宅基地上建造的合法房屋后村民反悔而以買賣合同不合法主張合同無效;第二、政府征收城市居民購(gòu)買村民房屋所在宅基地的，城市居民因不具有農(nóng)村集體組織成員身份而得不到賠償;第三，城市購(gòu)買者因“小產(chǎn)權(quán)房”存在質(zhì)量瑕疵、或未按期交房而主張出賣者承擔(dān)違約責(zé)任的;第四，因政府征地拆遷，城市購(gòu)買者得不到賠償?shù)摹?/p>
(二)利益分析?！靶‘a(chǎn)權(quán)房”自產(chǎn)生以來，就涉及到村民的不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利、級(jí)差地租、房地產(chǎn)商經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)等各種利益，各種主體基于各自的利益考量促進(jìn)和抑制著“小產(chǎn)權(quán)房”的發(fā)展，爭(zhēng)奪著農(nóng)村集體土地產(chǎn)生的利潤(rùn)。隨著土地價(jià)值的不斷抬升，土地上附著的房屋的價(jià)值也“水漲船高”。
城市居民以較低的價(jià)格購(gòu)買到居住房屋，節(jié)省成本;村民建造房屋不用繳納土地出讓金，因出賣房屋而增加財(cái)富。在此博弈過程中，房產(chǎn)開發(fā)商并不希望“小產(chǎn)權(quán)房”的合法存在，因?yàn)椤靶‘a(chǎn)權(quán)房”合法就意味著農(nóng)村集體組織或村民加入到房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，房產(chǎn)商的壟斷利潤(rùn)也就越低。
三、解決路徑
(一)對(duì)于農(nóng)民宅基地上的房屋買賣的處理。按照《物權(quán)法》第三十條之規(guī)定，在農(nóng)民宅基地上建造的房屋，自建造事實(shí)行為設(shè)立成就時(shí)就取得房屋所有權(quán)，不以房屋登記為取得要件。而按照《土地管理法》之規(guī)定，宅基地依法屬于村民集體所有，由縣級(jí)政府登記造冊(cè)，核發(fā)證書予以確權(quán)。村民宅基地須經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，由縣政府批準(zhǔn)，后集體組織無償分給組織成員。
每戶可有一處宅基地，宅基地使用權(quán)不得轉(zhuǎn)讓、出租。由于我國(guó)現(xiàn)實(shí)行房地一體政策，房屋所有權(quán)人處分房屋的權(quán)利受到一定程度的限制，轉(zhuǎn)讓的對(duì)象只能是該集體組織成員。若購(gòu)買人為組織外第三人，不能辦理過戶登記，由于沒有依法登記，物權(quán)變動(dòng)不能發(fā)生效力，購(gòu)買人也因此不能取得房屋所有權(quán)。
(二)對(duì)于集體建設(shè)土地上房屋的處理。集體建設(shè)用于興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，“應(yīng)當(dāng)按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃，合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè);建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)(鎮(zhèn))土地利用總體規(guī)劃和土地利用年度計(jì)劃，經(jīng)鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府審核，向縣以上地方政府土地行政主管部門提出申請(qǐng)，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級(jí)以上地方人民政府批準(zhǔn)。
因此，將集體建設(shè)土地用于建造住房，無論是自住還是對(duì)外銷售，都改變了土地應(yīng)有的用途，不符合總體規(guī)劃，屬于非法建筑，即使有鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府或村委會(huì)頒發(fā)的權(quán)屬證明，建造者也不能取得房屋的所有權(quán)。
此類“小產(chǎn)權(quán)房”雖屬于違法建筑，但其并不會(huì)造成農(nóng)耕地的減少，將來還可能納入城鎮(zhèn)規(guī)劃，因此應(yīng)充分考慮其違法程度、違法對(duì)象和執(zhí)法成本等因素分別采取沒收、補(bǔ)辦征地手續(xù)、補(bǔ)交土地出讓金等手段予以靈活處理。
(三)對(duì)于農(nóng)用地上房屋的處理。我國(guó)嚴(yán)格實(shí)行土地用途管制制度，嚴(yán)守耕地紅線，按照《土地管理法》相關(guān)規(guī)定，建設(shè)占用土地，涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的，必須是道路、管線工程和大型基礎(chǔ)設(shè)施等重大建設(shè)項(xiàng)目，且應(yīng)當(dāng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
對(duì)于村民或集體組織在農(nóng)用地上建設(shè)的用于居住或銷售的房屋屬于非法建筑，買賣合同因標(biāo)的物違法而歸于無效，雙方當(dāng)事人均不能取得房屋所有權(quán)。房屋建造者違反耕地保護(hù)制度，根據(jù)違法程度承擔(dān)相應(yīng)的行政或刑事責(zé)任。對(duì)于農(nóng)用地上的“小產(chǎn)權(quán)房”則視其在建、建成、已入住以及房屋用途等情況予以拆除、沒收或轉(zhuǎn)正。