小產(chǎn)權(quán)房清理精選(九篇)

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第1篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

李小龍：清真產(chǎn)業(yè)，在國際上一般是指生產(chǎn)符合穆斯林民眾生活習(xí)俗的食品、生活用品等的產(chǎn)業(yè)。它是穆斯林消費(fèi)者智慧和文明的具體表現(xiàn)，也是伊斯蘭民族文化內(nèi)涵的集中體現(xiàn)。從狹義上看，清真產(chǎn)業(yè)是指在符合伊斯蘭教法基礎(chǔ)上，依照伊斯蘭教義教規(guī)和信教群眾風(fēng)俗習(xí)慣加工、制作的食品和用品等；從廣義上區(qū)分，清真產(chǎn)業(yè)即是由穆斯林主導(dǎo)，或被穆斯林認(rèn)可、接受的行業(yè)。我國將清真食品的概念界定為穆斯林群眾的生活飲食習(xí)俗，為促進(jìn)清真食品市場(chǎng)的有序、健康發(fā)展提供了有力的法制保障。

目前，全世界穆斯林人口約占世界總?cè)丝诘乃姆种?，其中超過60%分布在亞洲，特別是“一帶一路”沿線，因此國際清真產(chǎn)業(yè)的潛力巨大，清真產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間廣闊。根據(jù)馬來西亞清真產(chǎn)業(yè)促進(jìn)署數(shù)據(jù)，2014年全球清真產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值已經(jīng)突破3.2萬億美元，僅清真食品年貿(mào)易額已經(jīng)達(dá)到5000億美元。根據(jù)預(yù)測(cè)，2018年全球清真產(chǎn)業(yè)年產(chǎn)值將增長至6.4萬億美元。

近年來，我國清真產(chǎn)業(yè)呈現(xiàn)長足的發(fā)展態(tài)勢(shì)，年均保持10%以上的增速。2014年至今，中國與新絲路經(jīng)濟(jì)帶沿線國家進(jìn)出口貿(mào)易額超過5000億美元，其中清真產(chǎn)業(yè)占據(jù)份額同比增加約16%。同時(shí)，清真食品以安全、潔凈、健康的優(yōu)良品質(zhì)，亦受到了世界廣大消費(fèi)者的青睞。

但是與全球市場(chǎng)的龐大規(guī)模相比，作為世界第一貿(mào)易大國的中國仍相對(duì)滯后：中國的清真食品年出口貿(mào)易額僅2億美元左右，占全球比例極低，這與我國已經(jīng)具有1300多年清真食品生產(chǎn)和擁有2300萬穆斯林人口規(guī)模的歷史和現(xiàn)實(shí)極不相配。

總之，微小的市場(chǎng)份額與龐大的市場(chǎng)需求之間形成了巨大反差，而正是這巨大的差距極大地刺激著我國清真產(chǎn)業(yè)必須尋找新契機(jī)、探索新思路以實(shí)現(xiàn)加快發(fā)展。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：關(guān)于清真食品一直有很多認(rèn)識(shí)誤區(qū)，它的準(zhǔn)確內(nèi)涵是什么？

李小龍：“清真食品”內(nèi)涵的定義重點(diǎn)在于闡述“清真”概念的內(nèi)涵，清真顧名思義“內(nèi)清外潔、拒偽存真”。清真食品除食品的一般特征外，還具備兩個(gè)關(guān)鍵特征：一個(gè)是要滿足伊斯蘭教規(guī)定，另一個(gè)是要具有明顯的清真標(biāo)志。目前，在國外清真食品統(tǒng)一使用的清真標(biāo)志為“HALAL”（哈倆里），意思是符合伊斯蘭教教義規(guī)定“合法或允許的”，清真食品是以清真文化為載體，具有自然和社會(huì)兩重屬性，涉及自然科學(xué)和社會(huì)科學(xué)等多門學(xué)科，是物化了的文化。

《中國經(jīng)濟(jì)周刊》：“一帶一路”的國家戰(zhàn)略對(duì)中國清真產(chǎn)業(yè)發(fā)展有哪些影響？

李小龍：“一帶一路”戰(zhàn)略構(gòu)想提出以來，得到沿線各國和其他相關(guān)國家的積極參與。特別是“一帶一路”沿線有17個(gè)伊斯蘭國家，人口超過20億，是全球穆斯林人口主要的聚居區(qū)域，目前該區(qū)域80%的清真食品依賴進(jìn)口，市場(chǎng)龐大，是一片期待中國企業(yè)開發(fā)的巨大“藍(lán)?！保瑢?duì)國內(nèi)清真產(chǎn)業(yè)的發(fā)展起到有力的帶動(dòng)作用。

第2篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

【關(guān)鍵詞】小產(chǎn)權(quán)房 買賣合同 合同效力

一、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力的爭議

小產(chǎn)權(quán)房的買賣是指產(chǎn)權(quán)不全房屋的出售與購買，比如本集體經(jīng)濟(jì)組織成員把房屋買給非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，特別是指賣給城市居民。小產(chǎn)權(quán)房買賣可能破壞國家法律、法規(guī)的尊嚴(yán)，影響城市規(guī)劃及房地產(chǎn)市場(chǎng)的常態(tài)發(fā)展，違反國家耕地保護(hù)政策，但是有的小產(chǎn)權(quán)房買賣卻沒有綜上影響和危害，比如農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員將自己在集體所有土地上的房屋銷售給本集體經(jīng)濟(jì)組織成員，就不存在上述危害，應(yīng)該是有效的。所以當(dāng)前對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力在理論上就被分為了有效和無效兩種觀點(diǎn)。

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房合同無效的原因有二。其一，違反法律強(qiáng)制性規(guī)定。“小產(chǎn)權(quán)房的買賣違反我國《土地管理法》關(guān)于宅基地使用權(quán)只有農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員才能夠享有，并且一家僅能享有一處宅基地，若非本集體經(jīng)濟(jì)組織的成員一定不能夠享有的規(guī)定”。其二，違反了國家相關(guān)政策。小產(chǎn)權(quán)房的買賣雖然在一定程度上緩解了購房壓力，但是卻擾亂了國家土地利用開發(fā)規(guī)劃，影響了城市規(guī)劃和房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，危及了國家耕地保護(hù)政策。也違背了國家出臺(tái)的一系列用來防范小產(chǎn)權(quán)房問題影響擴(kuò)大化的政策措施。

認(rèn)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效的觀點(diǎn)。一是認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房的權(quán)屬問題并不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力。小產(chǎn)權(quán)房買賣合同自成立時(shí)生效，不會(huì)受到小產(chǎn)權(quán)房嗍粑侍獾撓跋歟小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬是物權(quán)的范疇，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是債權(quán)范疇，分別屬于不同的范疇。依據(jù)《合同法》有關(guān)條文關(guān)于當(dāng)事人之間訂立合同，無其他規(guī)定或約定的情況下，合同從成立時(shí)就生效的規(guī)定，又根據(jù)《物權(quán)法》規(guī)定的區(qū)分原則，小產(chǎn)權(quán)房權(quán)屬問題，不影響小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同在法律沒有另外規(guī)定，當(dāng)事人沒有另外約定的情況下，自合同成立時(shí)生效。二是認(rèn)為，承認(rèn)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效是民法基本原則中公平原則的體現(xiàn)。國家所有的土地由國務(wù)院代表國家進(jìn)行管理，國家可以對(duì)土地進(jìn)行征收，給被征收者相應(yīng)的補(bǔ)償，被征地者因而可以得到巨額的土地出讓金。同樣是土地，《土地管理法》規(guī)定不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)的土地理應(yīng)有集體所有的土地，那么集體所有的土地只能被政府低價(jià)征收，政府然后以高價(jià)出賣給開發(fā)商，處于弱勢(shì)的農(nóng)民就只能得到很少的征地補(bǔ)償。

二、小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力爭議的分析

我國現(xiàn)行法律、行政法規(guī)沒有對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力作出明確規(guī)定，只是對(duì)土地使用權(quán)的問題進(jìn)行了立法；比如小雪和朱先生案件，因?yàn)殡p方行為人都有相應(yīng)的民事行為能力，不違反法律、行政法規(guī)和社會(huì)公共利益、雙方意思表示真實(shí)、符合法律規(guī)定或約定的形式要件，所以該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同有效。該合同有效的關(guān)鍵是不違反法律，就是因?yàn)槲覈€沒有關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房的正式立法，因此盡快完善對(duì)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)問題的立法才是上善之策，才能對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力問題進(jìn)行一個(gè)明確的界定。其次法院在對(duì)案件進(jìn)行實(shí)際審理的時(shí)候，對(duì)國家一些政策性規(guī)定作了自由裁量以及根據(jù)買方、賣方的身份不同而作了不同判決。比如李玉蘭和馬海濤案件，之所以買賣合同無效，關(guān)鍵是因?yàn)槔钣裉m是城鎮(zhèn)戶籍，法律依據(jù)是《房地產(chǎn)管理法》明確規(guī)定農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得流轉(zhuǎn)用于非農(nóng)建設(shè)，而且城鎮(zhèn)居民不得享有集體土地使用權(quán)。所以該案的買賣協(xié)議也就因?yàn)檫`反了法律的強(qiáng)制性規(guī)定而無效。

三、對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定的方法

小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)和交易，相關(guān)政策和法律對(duì)小產(chǎn)權(quán)房買賣也做出了限制或者禁止，因此買賣小產(chǎn)權(quán)房的法律風(fēng)險(xiǎn)也是顯而易見的，小產(chǎn)權(quán)房開發(fā)的背后還存在著大量農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地和耕地被占用，無序的開發(fā)、流轉(zhuǎn)土地，導(dǎo)致土地的管理、利用和城鄉(xiāng)規(guī)劃被破壞，這些對(duì)我國的社會(huì)穩(wěn)定造成了一定的沖擊。所以筆者認(rèn)為，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力認(rèn)定應(yīng)當(dāng)以無效為原則，有效為例外。首先對(duì)違反規(guī)劃建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房的買賣合同與質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為無效。其次，對(duì)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員之間的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同與簽訂時(shí)間已經(jīng)較早并完成了相關(guān)手續(xù)的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，應(yīng)對(duì)認(rèn)定為有效。

我國《合同法》規(guī)定合同除了雙方具有相應(yīng)的民事行為能力，雙方意思表示真實(shí)，具備法律所要求的形式，最重要的是不違公共利益和法律、行政法規(guī)。而小產(chǎn)權(quán)房違反規(guī)劃建設(shè)，就是對(duì)《土地管理法》強(qiáng)制性規(guī)定的違反，小產(chǎn)權(quán)房買賣合同也就因?yàn)楹贤瑑?nèi)容所針對(duì)的標(biāo)的不能而無效。但是《民法通則》卻規(guī)定了，公民進(jìn)行民事活動(dòng)必須遵循法律，法律沒有明文規(guī)定時(shí)，就應(yīng)該遵循政策。國土部的政策是對(duì)質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行拆除。公民把質(zhì)量不合格的小產(chǎn)權(quán)房作為標(biāo)的簽訂小產(chǎn)權(quán)房買賣合同，該小產(chǎn)權(quán)房買賣合同就因?yàn)闃?biāo)的的不能而無效。

四、結(jié)語

國土部部長徐紹史在2012年3月表示，2012年開始試點(diǎn)治理小產(chǎn)權(quán)房，為大規(guī)模清理小產(chǎn)權(quán)房做準(zhǔn)備。小產(chǎn)權(quán)房主要集中到在大中城市城鄉(xiāng)結(jié)合部、城中村、旅游景區(qū)、休閑度假區(qū)，這些情況比較復(fù)雜的地區(qū)。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房的清理注重保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、依法依規(guī)行政。將會(huì)有更多的小產(chǎn)權(quán)房買賣合同將被判定無效，退房退款、進(jìn)行信賴?yán)尜r償將普遍化。小產(chǎn)權(quán)房最終還是不受法律保護(hù)，并且在今后會(huì)被逐漸清理出來。但是即使如此，仍然沒有任何一部法律來明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同的效力，所以小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的最終解決還是需要通過立法來明確，但在明確規(guī)定小產(chǎn)權(quán)房買賣合同效力問題的法律出臺(tái)前，仍然要依據(jù)政策和相關(guān)法律來推導(dǎo)總結(jié)，因此小產(chǎn)權(quán)房買賣合同仍然是有的有效，有的無效，以無效為原則，以有效為例外。

參考文獻(xiàn)

[1]張娜.“小產(chǎn)權(quán)房”引發(fā)的土地制度思考[J].合作經(jīng)濟(jì)與科技，2011，（18）.

第3篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

“小產(chǎn)權(quán)房”：沒有產(chǎn)權(quán)證的“非商品房”

現(xiàn)實(shí)中，法律上并沒有“小產(chǎn)權(quán)房”的定義。分析起來，大家所談的“小產(chǎn)權(quán)房”是指與建在國有建設(shè)用地上具有產(chǎn)權(quán)證的“商品住宅”相對(duì)的、難以獲得產(chǎn)權(quán)證的“非商品住宅”。按照這一理解，“小產(chǎn)權(quán)房”一般是指在集體土地上建設(shè)，未辦理城市規(guī)劃、商品房建設(shè)、商品房銷售手續(xù)，未取得國有土地使用證、商品房所有權(quán)證的各類房產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”只是一種流行的稱謂，并非法律意義上的產(chǎn)權(quán)。

“小產(chǎn)權(quán)房”有哪些

根據(jù)上述定義看，“小產(chǎn)權(quán)房”可能在土地取得、規(guī)劃許可、建設(shè)手續(xù)、房屋銷售手續(xù)、產(chǎn)權(quán)證辦理等商品住宅建設(shè)銷售的一個(gè)或幾個(gè)甚至全部環(huán)節(jié)存在非法問題，從而造成最終的無法確定產(chǎn)權(quán)。從上述存在問題的環(huán)節(jié)看，“小產(chǎn)權(quán)房”可以分為三大類：

1.農(nóng)戶在依法批準(zhǔn)的宅基地上建成的農(nóng)民房屋，銷售給城鎮(zhèn)居民；

2.在農(nóng)戶集中上樓騰出的宅基地或其他集體建設(shè)用地上建造的住宅，向社會(huì)銷售；

3.未經(jīng)批準(zhǔn)占用農(nóng)用地，甚至基本農(nóng)田建造住宅，向社會(huì)銷售。

“小產(chǎn)權(quán)房”的違法違規(guī)性質(zhì)分析

從上述“小產(chǎn)權(quán)房”土地取得、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)看，其中主要涉及到土地管理、規(guī)劃管理、建設(shè)施工管理和房屋銷售管理等多項(xiàng)法律法規(guī)，從管理職能看，往往涉及到國土資源管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理和房屋管理等多個(gè)職能部門。因此，分析其違法違規(guī)性質(zhì)應(yīng)當(dāng)根據(jù)“小產(chǎn)權(quán)房”類型、存在問題的環(huán)節(jié)和相應(yīng)管理法規(guī)進(jìn)行。

第一類“小產(chǎn)權(quán)房”，其房屋建在依法取得的農(nóng)民宅基地上，可見用地符合土地利用總體規(guī)劃，依法辦理了宅基地審批手續(xù)，房屋建設(shè)一般經(jīng)過批準(zhǔn)，符合村鎮(zhèn)規(guī)劃。此類房屋的土地來源合法，建設(shè)和規(guī)劃一般符合相關(guān)要求屬于合法的村民住宅，但按規(guī)定不得向城鎮(zhèn)居民銷售。其存在的問題主要是違反規(guī)定銷售給了城鎮(zhèn)居民，違反了房屋管理部門商品住宅銷售的相關(guān)規(guī)定，其銷售行為不受法律保護(hù)，城鎮(zhèn)居民違規(guī)購買的農(nóng)戶住宅也同樣不受法律保護(hù)。北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)“畫家村”的房屋糾紛大多屬于此類。

第二類“小產(chǎn)權(quán)房”，用地符合土地利用總體規(guī)劃，是合法的建設(shè)用地，但可能不符合城市規(guī)劃或未依法辦理商品住宅規(guī)劃、建設(shè)和銷售手續(xù)，明顯違反了城鄉(xiāng)規(guī)劃法以及建設(shè)和房屋銷售管哩的相關(guān)法規(guī)，涉及到規(guī)劃管理、建設(shè)管理和房屋管理等多個(gè)管理部門的職能。

第三類“小產(chǎn)權(quán)房”，不符合土地利用總體規(guī)劃，未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的審批手續(xù)，同時(shí)，也未依法辦理規(guī)劃、建設(shè)和房屋銷售的相關(guān)手續(xù)，違反了土地管理法、城鄉(xiāng)規(guī)劃法以及建設(shè)和房屋銷售管理的相關(guān)法規(guī)，涉及到國土資源管理、規(guī)劃管理、建設(shè)管理和房屋管理等多個(gè)管理部門的職能。根據(jù)有關(guān)方面的調(diào)研，第三類“小產(chǎn)權(quán)房”約占總量的近20％。

“小產(chǎn)權(quán)房”應(yīng)分類處理與規(guī)范

有人認(rèn)為，“小產(chǎn)權(quán)房”是農(nóng)民利用土地致富的創(chuàng)造，應(yīng)當(dāng)予以保護(hù)甚至鼓勵(lì)。但從上述分析看，這些“小產(chǎn)權(quán)房”往往違反多項(xiàng)法律法規(guī)，特別是違反國家土地用途管制制度和依法治國的理念，容易縱容違法和突破國家耕地保護(hù)紅線，顯然屬于應(yīng)當(dāng)依法清理、依法規(guī)范的范圍。也有人建議可以將這些“小產(chǎn)權(quán)房”補(bǔ)辦手續(xù)后作為保障性住房或補(bǔ)繳出讓金后轉(zhuǎn)為商品房。但分析可知，這些房屋不但存在多項(xiàng)違法，同時(shí)，由于設(shè)計(jì)、建造等過程中，并未辦理相關(guān)手續(xù)，相關(guān)職能部門也未進(jìn)行監(jiān)管，大多數(shù)“房屋”缺乏相應(yīng)的水、電、氣等配套基礎(chǔ)設(shè)施，設(shè)計(jì)、施工都存在極大風(fēng)險(xiǎn)，很可能本身就是“危房”，甚至稱不上“房屋”。

“小產(chǎn)權(quán)房”的形成，除了利益誘導(dǎo)因素外，也確實(shí)與規(guī)劃、建設(shè)、房屋、國土等部門的監(jiān)管職能不到位有直接關(guān)系，也與一些地方和部門片面理解新農(nóng)村建設(shè)有關(guān)。當(dāng)前，要處理和解決這些大量存在的“小產(chǎn)權(quán)房”，同樣需要各有關(guān)方面統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，各司其職，密切配合，妥善解決。

首先，政府和各有關(guān)部門，包括規(guī)劃、建設(shè)、房屋、國土、農(nóng)業(yè)等部門統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，即所謂的“小產(chǎn)權(quán)房”是違法的，絕對(duì)不能允許再繼續(xù)搞。

其次，對(duì)已經(jīng)存在的各類“小產(chǎn)權(quán)房”，應(yīng)當(dāng)由各級(jí)政府牽頭，組織規(guī)劃、建設(shè)、房屋、國土等職能部門，區(qū)分情況，分類妥善處理：

對(duì)第一類“小產(chǎn)權(quán)房”，由于買賣關(guān)系不受法律保護(hù)，應(yīng)當(dāng)以房屋管理部門為主進(jìn)行規(guī)范。 對(duì)第二類“小產(chǎn)權(quán)房”，由于其首先就違反了城市規(guī)劃和房屋建設(shè)、銷售的相關(guān)規(guī)定，應(yīng)當(dāng)由城市規(guī)劃、建設(shè)和房屋銷售等部門牽頭區(qū)分情況進(jìn)行規(guī)范。對(duì)于符合規(guī)劃、建筑設(shè)計(jì)和施工符合相關(guān)規(guī)范要求的，可以補(bǔ)力相關(guān)手續(xù)，按從新從高原則補(bǔ)繳相關(guān)規(guī)費(fèi)后納入保障住房或商品房；對(duì)于違反規(guī)劃，設(shè)計(jì)、施工存在問題難以補(bǔ)救，存在安全隱患的，必須堅(jiān)決拆除。

第4篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

天水飯莊的張老板這兩天把鋪蓋搬出了自己的飯館，在臨近的住宅小區(qū)買了一套住房，把甘肅老家的老婆孩子都接了過來，過起了和美的小日子。除了日常的經(jīng)營，他的大部分時(shí)間都在自己的新居中陶醉。

與他同住一個(gè)小區(qū)的街坊鄰居們是他小館的主要顧客群，而這些鄰居們白天大都在北京市區(qū)上班，只有晚上下班后才會(huì)乘坐輕軌到達(dá)最后一站，然后再輾轉(zhuǎn)乘車回到這個(gè)位于通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)的小區(qū)。這樣，張老板才會(huì)迎來他的第一批客人。

然而，從今年的6月底開始，張老板和他的鄰居們都開始感覺到有些不對(duì)了，特別是他們購買的住宅有了一個(gè)鋪滿報(bào)紙雜志的新名字：“小產(chǎn)權(quán)房”。報(bào)紙上說，這種房子沒有國家發(fā)的房產(chǎn)證，因?yàn)槭窃谵r(nóng)民的地上蓋的，甚至還有被拆掉的危險(xiǎn)。這到底是怎么回事？張老板慌神了，當(dāng)初買房的時(shí)候，一手交錢一手領(lǐng)房，也沒聽說會(huì)有什么問題??？

張老板沒有意識(shí)到，一場(chǎng)針對(duì)他和鄰居們“小窩”的清理整頓風(fēng)暴已經(jīng)來臨，而他們所購買的張家灣鎮(zhèn)“太玉園”小區(qū)，作為北京規(guī)模最大的“小產(chǎn)權(quán)”小區(qū)，正處在了風(fēng)暴的中心。

高房價(jià)催生“小產(chǎn)權(quán)房”

“從CBD坐地鐵向東，坐到嘈雜喧鬧的四惠站，再轉(zhuǎn)城鐵八通線。上車就可以倒頭睡覺，因?yàn)榉凑亲浇K點(diǎn)站土城。從城鐵站出來，隨便坐938哪條支線，或者你愿意的話也可以坐‘摩的’一路塵土飛揚(yáng)就到了。等在臨街小館吃完飯回到家，天也已經(jīng)黑了，一天馬上就快結(jié)束了，剩下的時(shí)間就是看電視然后睡覺?！边@就是家住太玉園的安靜（化名）對(duì)自己每天下班后生活的描述。當(dāng)你問她為何要選擇這樣忙碌的生活，買這么遠(yuǎn)的房子時(shí)，她會(huì)非常干脆地回答你兩個(gè)字：“省錢”。不錯(cuò)，這就是一切的原因。

安靜雖然是土生土長的“原住民”，但盡管如此，房子的事情依然是她最發(fā)愁的。從小在胡同里長大的她，深受住房狹窄的困擾，在上大學(xué)之前家里睡的還是上下鋪。大學(xué)畢業(yè)后，和來自四川的男友也發(fā)展到了談婚論嫁的程度。于是，“安家”便被提上了議事日程。單身時(shí)還可以和妹妹同住一屋，結(jié)婚后小兩口回娘家就沒有房間可住。從此，逼不得已的安靜也就一頭扎進(jìn)了成堆的房產(chǎn)廣告之中。從她在CBD的公司到她先生工作的中關(guān)村，兩地之間的樓盤都是她日夜研究的對(duì)象。但對(duì)于他們這一對(duì)剛剛工作的小白領(lǐng)來說，這些房價(jià)高得令人發(fā)暈。

一個(gè)偶然的機(jī)會(huì)，安靜在網(wǎng)上看到了通州太玉園小區(qū)的情況?！氨冉?jīng)濟(jì)適用房更經(jīng)濟(jì)”的廣告語和真正“平易近人”的房價(jià)令她砰然心動(dòng)?！拔耶?dāng)時(shí)就琢磨，還能有這么便宜的房子？都說便宜沒好貨，我就想肯定哪里有問題。后來和他們聯(lián)系，人家說的也很明白，就是沒有國家的產(chǎn)權(quán)，不能在銀行貸款買，要一次付清?！钡?dāng)時(shí)的安靜也已經(jīng)沒有其他的選擇：“連郊區(qū)縣的樓價(jià)都漲到五六千了，即使現(xiàn)在咬牙買也得到河北了，想想真的可怕。可能我們真的是只能顧眼前了，兩個(gè)人跑到通州去看了看，竟然出奇得滿意。房價(jià)當(dāng)然是最重要的，只是市區(qū)的三分之一，盡管和農(nóng)舍比鄰而居，但交通也可以令人接受?！庇谑?，安靜真的一咬牙，和老公下了鄉(xiāng)，在太玉園搭起了自己的窩。

像安靜夫婦這樣最終選擇了“小產(chǎn)權(quán)房”搭建“小窩”的例子并不少見。事實(shí)上，從上世紀(jì)90年代末開始，在北京周邊的房山、順義、密云、通州等郊區(qū)縣，就已經(jīng)出現(xiàn)了名人買別墅的現(xiàn)象，但那時(shí)的消費(fèi)群體還主要屬于經(jīng)濟(jì)條件較好的階層，買房子是為了度假或者消遣，“小產(chǎn)權(quán)”的問題他們并不在乎。而幾乎是在“小產(chǎn)權(quán)房”出現(xiàn)的那一天起，大部分都賣得十分火爆。背后的原因也很簡單，無論是名人大款還是像安靜這樣想找個(gè)窩的人，“便宜”都是個(gè)令人無法拒絕的理由。

然而，緊盯“小產(chǎn)權(quán)房”的不僅有“久旱逢甘雨”的購房者，同時(shí)也有包括開發(fā)商、鄉(xiāng)政府以及市級(jí)政府在內(nèi)的各方利益主體?！叭绻f城里的那些樓盤的價(jià)格飛漲，后面有政府支持的話，那也是利益平衡的結(jié)果。那么我們買的‘小產(chǎn)權(quán)’的各方利益是不是已經(jīng)平衡了呢？不會(huì)再來個(gè)大洗牌吧？如果是這樣的話，最倒霉的就是我們這些住戶了?！卑察o在向記者分析“小產(chǎn)權(quán)房”現(xiàn)狀的同時(shí)，也表現(xiàn)出了內(nèi)心的憂慮。而她的這些憂慮，也許并不是杞人憂天。

“小產(chǎn)權(quán)房”緣何遭整頓？

2007年6月18，建設(shè)部新聞發(fā)言人《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》，明確表示“城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋”，即“小產(chǎn)權(quán)房”，因?yàn)楹戏?quán)益難以得到保護(hù)。6月25日，北京市國土資源局局長安家盛表示，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè)，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售。消息一經(jīng)傳出，頓時(shí)激起反響一片，小區(qū)業(yè)主普遍顯現(xiàn)出了擔(dān)憂和觀望，有些人還算平靜，有些人卻已經(jīng)開始琢磨賣房。

業(yè)主謝佳來到太玉園小區(qū)的物業(yè)辦公室門前，徘徊了一陣之后，終于還是沒有進(jìn)去?！拔移鋵?shí)是想來看看有什么變化，因?yàn)榍皟商炀W(wǎng)上都說政府叫停了小產(chǎn)權(quán)，說北京已經(jīng)開始調(diào)查‘小產(chǎn)權(quán)’了，而且這兩天感覺小區(qū)里也的確人越來越少。青龍頭村拆了85個(gè)別墅的事情我也知道，現(xiàn)在就是聽天由命了，但有時(shí)還是忍不住跑來看看?！?/p>

和謝佳懷著相同擔(dān)憂的小區(qū)居民并不在少數(shù)，鄭老師傅的孩子為他和老伴在太玉園買了一套八十多平米的房子給他們養(yǎng)老。而七十多歲的鄭老師傅竟然對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”的事情也有所了解，但除了和謝佳抱有同樣的擔(dān)憂之外，他對(duì)目前的清理整頓也很氣憤：“政府要真有一天要拆房子，要轟我們走，那我就不走，這就傷了人的心了。我這么大歲數(shù)了，我兒子花錢買的房子給我養(yǎng)老，難道要我睡大街上去？”

對(duì)于政府處理“小產(chǎn)權(quán)房”的行為，一些參與報(bào)導(dǎo)的媒體也表示了不同意見。《東方今報(bào)》資深記者盛大林指出，北京市政府急于“掐死”小產(chǎn)權(quán)房的原因是顯而易見的，那就是“小產(chǎn)權(quán)房”直接損害了地方政府的利益。他指出，以很低的價(jià)格將城郊的農(nóng)村土地收回國有，然后高價(jià)賣給開發(fā)商，已經(jīng)成為地方政府的主要收入來源。很多城市的政府，土地出讓金已經(jīng)占到財(cái)政收入的一半以上。而開發(fā)商與村集體的直接合作或者村集體的自行開發(fā)，則邁過了地方政府這個(gè)“中間商”，這無異于斷了地方政府的“財(cái)路”。

第5篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房;轉(zhuǎn)正;路徑

中圖分類號(hào)：F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

收錄日期：2015年1月17日

一、引言

近幾年，我國住房市場(chǎng)需求旺盛，房價(jià)不斷攀升，城市土地價(jià)格也隨之上漲，而農(nóng)村土地價(jià)值與城市土地價(jià)值相比卻一文不值。在這樣的背景下，一方面部分城市周邊的村集體或農(nóng)民受經(jīng)濟(jì)利益的驅(qū)動(dòng)，不惜冒著法律風(fēng)險(xiǎn)以“新農(nóng)村建設(shè)”為幌子，興建小產(chǎn)權(quán)房;另一方面城市中生活的中低收入人群面對(duì)巨額房款，無力實(shí)現(xiàn)“住有所居”。由此，小產(chǎn)權(quán)房以其價(jià)格低廉與城市中低收入人群的住房購買能力正好實(shí)現(xiàn)了供需匹配，一時(shí)之間使小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)堪稱火暴。目前，小產(chǎn)權(quán)房在我國急速擴(kuò)展，對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)造成了巨大影響。

2011年底，國家了《關(guān)于農(nóng)村集體土地確權(quán)登記發(fā)證的若干意見》文件，明確了相關(guān)工作的重大政策問題?！兑庖姟访鞔_規(guī)定，對(duì)于借戶籍制度改革或者擅自通過“村改居”等方式非經(jīng)法定征收程序?qū)⑥r(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為國有土地、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織非法出讓或出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)、城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”等違法用地，不得登記發(fā)證。小產(chǎn)權(quán)房是占用集體土地搞非農(nóng)業(yè)建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織以外的成員銷售的商品住宅，國家對(duì)這個(gè)問題有明確的規(guī)定，即城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村的宅基地建房，也不可以購買小產(chǎn)權(quán)房。該《意見》之后，國家要求各地對(duì)農(nóng)村集體土地進(jìn)行確權(quán)登記，但是對(duì)小產(chǎn)權(quán)房的違法用地不允許發(fā)證，該行為是政府以強(qiáng)制政策文件的形式進(jìn)一步明確了小產(chǎn)權(quán)房的不合法性，進(jìn)一步向購房者闡述了小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。

但目前政府僅就小產(chǎn)權(quán)房不合法性做出了提示，卻沒有對(duì)如何處理小產(chǎn)權(quán)房問題給出具體的處理辦法。針對(duì)小產(chǎn)權(quán)房問題，雖然政府意識(shí)到了解決小產(chǎn)權(quán)房問題的迫切性，但該如何處理小產(chǎn)權(quán)房，目前缺乏合理的處理方案。一方面小產(chǎn)權(quán)房的大量存在有其客觀原因;另一方面小產(chǎn)權(quán)房問題背后涉及復(fù)雜的利益問題。不管是清理小產(chǎn)權(quán)房，還是“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房，都會(huì)損害部分人群的利益，政府難以做到“兩全”，難以判定該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房。因此，本文擬從小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”出發(fā)，以研究小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”切實(shí)路徑為核心，分析小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”模式。期以設(shè)計(jì)出合理可行的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，來為決策該不該“轉(zhuǎn)正”小產(chǎn)權(quán)房提供建議。

二、小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)

首先，依據(jù)非官方統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，中國小產(chǎn)權(quán)房建筑面積已達(dá)60多億平方米，這么大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)生的原因多種多樣。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”不應(yīng)“一刀切”，應(yīng)分類轉(zhuǎn)正。于是，本文首先設(shè)立小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”前提，及小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)，確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房才能“轉(zhuǎn)正”。

其次，根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房相關(guān)法律法規(guī)，小產(chǎn)權(quán)房不合法的關(guān)鍵原因在于其土地不合法。因此，對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)，以其用地性質(zhì)為核心確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)。我國已建小產(chǎn)權(quán)房根據(jù)其所用的土地性質(zhì)分為三類：第一，在國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房;第二，在集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，其中集體建設(shè)用地分為：公共設(shè)施用地、集體企業(yè)用地、農(nóng)村住宅用地（宅基地）;第三，在農(nóng)業(yè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房。為了保障我國18億畝耕地紅線，以及根據(jù)農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用的土地管制原則，在農(nóng)業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不予確權(quán);根據(jù)最新農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地中的集體企業(yè)用地可以上市招拍掛，但其用地性質(zhì)是商務(wù)用地，因此在集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房也不予確權(quán)。

另外，小產(chǎn)權(quán)房在建設(shè)過程中，未辦理“五證一書”，缺乏相關(guān)質(zhì)量監(jiān)管，現(xiàn)存小產(chǎn)權(quán)房存在質(zhì)量隱患，于是小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)還要對(duì)房屋質(zhì)量進(jìn)行專業(yè)評(píng)估。根據(jù)目前房屋安全質(zhì)量評(píng)估規(guī)定，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)為“危房”，因此質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)房屋不予確權(quán)。（圖1）

三、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑選擇

首先，據(jù)國土部門統(tǒng)計(jì)，至2007年上半年，全國“小產(chǎn)權(quán)房”面積已經(jīng)達(dá)到66億平方米。小產(chǎn)權(quán)房的規(guī)模巨大，加之小產(chǎn)權(quán)房的成本遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于商品房，從房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)角度考慮，如果大規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)入市場(chǎng)流通，很可能會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)造成巨大沖擊，影響我國房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定。因此，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)該考慮市場(chǎng)承受能力。目前，我國為緩解住房壓力，實(shí)行住房“雙軌制”，即商品房系統(tǒng)與保障性住房系統(tǒng)。如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“商品房”，大量的小產(chǎn)權(quán)房流入二手房系統(tǒng)，商品房供應(yīng)突增，必然對(duì)商品房市場(chǎng)造成影響;如果單一的將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)入“保障性住房”，商品房需求劇降，同樣會(huì)對(duì)商品房市場(chǎng)不利。鑒于對(duì)我國住房市場(chǎng)考慮，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)是商品房、保障性住房多模式路徑發(fā)展。

其次，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”理應(yīng)補(bǔ)交費(fèi)用，而小產(chǎn)權(quán)房房主部分是社會(huì)中低收入人群，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑設(shè)置需考慮房主的經(jīng)濟(jì)承受能力。小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”成本在房主的經(jīng)濟(jì)承受能力之內(nèi)才能有效地調(diào)動(dòng)房主轉(zhuǎn)正小產(chǎn)權(quán)房的積極性。對(duì)于生活經(jīng)濟(jì)壓力較大的房主而言，如果將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，“轉(zhuǎn)正”成本相對(duì)較高，他們很可能難以承受。對(duì)于處于農(nóng)村交通地理位置相對(duì)較差的這類小產(chǎn)權(quán)房而言，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，房主不僅要承受“轉(zhuǎn)正”成本帶來的經(jīng)濟(jì)壓力，同時(shí)如果房屋欲賣出，能否找到買家，能否實(shí)現(xiàn)房屋增值利益，這些都會(huì)為房主帶來“轉(zhuǎn)正”困擾。同時(shí)，農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，大多是屬于房主自住，不管是轉(zhuǎn)為“商品房”還是轉(zhuǎn)為“保障性住房”，都不能調(diào)動(dòng)房主積極性。這類房主只需要保障其房屋產(chǎn)權(quán)，以防被拆遷時(shí)經(jīng)濟(jì)利益受損。因此，從小產(chǎn)權(quán)房的實(shí)際情況出發(fā)，為調(diào)動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房房主積極性，必須采取多模式的“轉(zhuǎn)正”路徑。

綜上，小產(chǎn)權(quán)房的“轉(zhuǎn)正”路徑必須商品房模式與保障性住房模式并存。同時(shí)，在農(nóng)村交通地理位置較差的這類小產(chǎn)權(quán)房，情況特殊，沒有轉(zhuǎn)為“商品房”或“保障性住房”的意義，但需要保護(hù)房主的房屋所有權(quán)權(quán)益。

四、確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”程序

（一）商品房模式。小產(chǎn)權(quán)房占用土地中國有建設(shè)用地與集體建設(shè)用地的所有權(quán)者不同，所以小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”的程序，二者應(yīng)不相同。另外，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”就是將其不完全產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)為與商品房相當(dāng)?shù)暮戏ㄍ耆a(chǎn)權(quán)。因此，小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”程序須以產(chǎn)權(quán)“轉(zhuǎn)正”為核心。

1、房屋所有權(quán)證。在國有建設(shè)用地上和集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房均沒有合法的房屋所有權(quán)證，而是“鄉(xiāng)產(chǎn)證”或者是與開發(fā)者簽訂的購房協(xié)議。商品房房屋所有權(quán)證則是在購房者支付完所有房地產(chǎn)交易費(fèi)用之后，并且房地產(chǎn)企業(yè)把商品房完整交付給購房者，才能向房地產(chǎn)交易部門申請(qǐng)領(lǐng)取《房屋所有權(quán)證》。與商品房拿證的程序相比，小產(chǎn)權(quán)房購房者支付了房款，并且使用了房屋，只是因?yàn)殚_發(fā)主體沒有按照合法程序?qū)Ψ课葸M(jìn)行開發(fā)而沒能使小產(chǎn)權(quán)房房主得到房屋所有權(quán)證，使房主支付了費(fèi)用，權(quán)益卻沒得到合法保護(hù)。因此，從保護(hù)小產(chǎn)權(quán)房房益出發(fā)，將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”時(shí)，房屋交易部門應(yīng)該頒發(fā)《房屋所有權(quán)證》。房屋所有權(quán)年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。

2、土地使用權(quán)證

（1）國有土地使用權(quán)證。在國有建設(shè)用地上建的這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《國有土地使用權(quán)證》，但由于這類小產(chǎn)權(quán)房沒有繳納土地出讓金，從政府利益角度來說，這類小產(chǎn)權(quán)房“欠”政府土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)。同時(shí)，房屋建設(shè)過程中沒有報(bào)建程序，而房屋使用者卻享受了公共基礎(chǔ)配套設(shè)施。

以商品房來講，土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、房屋建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等，最終都是轉(zhuǎn)化為房價(jià)由購房者來承擔(dān)。因此，從利益平衡角度出發(fā)，房主選擇將其小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”，應(yīng)由房主承擔(dān)須補(bǔ)交的土地出讓金及相關(guān)稅費(fèi)、城市基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等。房主補(bǔ)交了“轉(zhuǎn)正”的稅費(fèi)之后，可取得《國有土地使用權(quán)證》。土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

（2）集體土地使用權(quán)證。在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為“商品房”應(yīng)頒發(fā)《集體土地使用權(quán)證》，這類小產(chǎn)權(quán)房的土地使用成本雖在建房時(shí)補(bǔ)償給了農(nóng)民或村集體，但未繳納農(nóng)村土地使用相關(guān)稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)。

同理，從政府利益講，房主須補(bǔ)交土地使用稅費(fèi)、村鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)等相關(guān)稅費(fèi)，才能獲取《集體土地使用權(quán)證》，土地使用權(quán)年限與房屋所有權(quán)年限一致。

3、商品房模式“轉(zhuǎn)正”程序圖。（圖2）

（二）保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”模式

1、保障性住房模式思考。從保障性住房角度來說，保障性住房除了其建設(shè)成本與商品房存在差異以外，其功能屬性是不同的。保障性住房主要是用于保障社會(huì)中低收入的住房困難人群的居住，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，理應(yīng)考慮保障性住房的功能屬性。事實(shí)上，居住在小產(chǎn)權(quán)房的人不完全能滿足保障性住房申請(qǐng)條件，但本文考慮小產(chǎn)權(quán)房可“轉(zhuǎn)正”為保障性住房，主要是基于以下幾點(diǎn)：第一，購買小產(chǎn)權(quán)房的人有部分是社會(huì)的中低收入人群，這部分人正是由于經(jīng)濟(jì)的原因，沒有能力購買商品房而迫于無奈購買的小產(chǎn)權(quán)房，因此這部分人群的現(xiàn)實(shí)情況和保障性住房的保障對(duì)象是有共通點(diǎn)的;第二，小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”的“產(chǎn)權(quán)共有”模式，小產(chǎn)權(quán)房房主不需要補(bǔ)繳費(fèi)用，而是將補(bǔ)繳的費(fèi)用轉(zhuǎn)換為政府持有的產(chǎn)權(quán)，但小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”為保障性住房后如果要退出房屋只能以保障性住房性質(zhì)進(jìn)行配租或者回購，這樣一來即便小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”了但也很難實(shí)現(xiàn)房屋的增值能力。因此，從經(jīng)濟(jì)利益角度來判斷，選擇將房屋“轉(zhuǎn)正”為保障房的房主，會(huì)更偏向于是經(jīng)濟(jì)能力不強(qiáng)的這類房主，即很可能會(huì)偏向于是社會(huì)中低收入的這類房主，這樣這類房主與保障性住房的覆蓋人群并不矛盾;第三，該模式涉及的社會(huì)公平問題，本文確定雙方產(chǎn)權(quán)比例的標(biāo)準(zhǔn)是以商品房成本投入為參照，因此小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”后，雖轉(zhuǎn)為了保障性住房，但其不享受保障性住房的土地劃撥和稅費(fèi)優(yōu)待，即保障性住房模式相當(dāng)于是為房主為社會(huì)中低收入人群而設(shè)計(jì)的一條出路，考慮其經(jīng)濟(jì)能力，以保障性住房形式保障其居住權(quán)，但不負(fù)責(zé)其房屋保值增值。

2、保障性住房模式“轉(zhuǎn)正”路徑。目前，北京保障性住房“產(chǎn)權(quán)共有”試點(diǎn)意見指出房屋產(chǎn)權(quán)由個(gè)人與政府出資比例為劃分依據(jù)，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán)。因此，本文購房者與政府對(duì)小產(chǎn)權(quán)房“產(chǎn)權(quán)共有”的產(chǎn)權(quán)比例，以此意見為依據(jù)。

確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，房主不需要補(bǔ)交稅、費(fèi)，而是將原本需要補(bǔ)交的稅、費(fèi)轉(zhuǎn)為房屋產(chǎn)權(quán)（政府持有），房主將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)為另一部分房屋產(chǎn)權(quán)（房主持有），即政府與房主產(chǎn)權(quán)共有。

產(chǎn)權(quán)比例的確定依據(jù)房主需要補(bǔ)交的這部分稅、費(fèi)在同類商品房開發(fā)成本中所占的比例而定。因而，國有建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更多，這類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例應(yīng)相對(duì)更高;在部分集體建設(shè)用地上建的小產(chǎn)權(quán)房，房主應(yīng)當(dāng)補(bǔ)交的稅、費(fèi)相對(duì)更低，這一類小產(chǎn)權(quán)房選擇產(chǎn)權(quán)共有時(shí)，政府享有的產(chǎn)權(quán)比例相對(duì)更低。

房主與政府共有產(chǎn)權(quán)的擁有年限以小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)時(shí)，房屋質(zhì)量評(píng)估的安全使用年限為準(zhǔn)，計(jì)時(shí)起點(diǎn)為質(zhì)量檢測(cè)時(shí)，但從“鄉(xiāng)產(chǎn)證”頒發(fā)或簽訂購房協(xié)議時(shí)間至房屋所有權(quán)年限結(jié)束時(shí)間不超過商品房使用年限70年。（圖3）

（三）小產(chǎn)權(quán)房模式?？紤]有部分小產(chǎn)權(quán)房位處農(nóng)村相對(duì)較差的交通地理位置，購房者屬于其他村的居民。這類小產(chǎn)權(quán)房房主一般為務(wù)農(nóng)人員，經(jīng)濟(jì)收入能力較差，轉(zhuǎn)為“商品房”會(huì)為其帶來嚴(yán)重經(jīng)濟(jì)困擾，這類房主不會(huì)主動(dòng)“轉(zhuǎn)正”其小產(chǎn)權(quán)房。如果將這類小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)為保障性住房，這類房屋也發(fā)揮不了其保障性作用。在考慮這部分小產(chǎn)權(quán)房存在的實(shí)際情況之下，這類小產(chǎn)權(quán)房可選擇保持原狀，由相關(guān)政府部門對(duì)這部分房屋的實(shí)際情況進(jìn)行鑒定，鑒定之后頒發(fā)房屋所有權(quán)證，以保證房主的財(cái)產(chǎn)權(quán)益。同時(shí)，設(shè)立獨(dú)立的小產(chǎn)權(quán)房管理系統(tǒng)，對(duì)這類小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行監(jiān)管。

這類小產(chǎn)權(quán)房鑒定標(biāo)準(zhǔn)：第一，用地為部分集體建設(shè)用地;第二，位于農(nóng)村交通地理位置差;第三，購房者屬于其他村農(nóng)民但房屋是用于自住。（圖4）

五、總結(jié)

首先，根據(jù)目前小產(chǎn)權(quán)房規(guī)模及其形成原因的多樣性，確定了小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”應(yīng)設(shè)置條件，即對(duì)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行確權(quán)。其次，以小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)為確權(quán)標(biāo)準(zhǔn)核心，并輔以小產(chǎn)權(quán)房房屋質(zhì)量評(píng)估，設(shè)置了小產(chǎn)房具體的確權(quán)程序。其中，從用地性質(zhì)角度出發(fā)，由于農(nóng)業(yè)用地被占用會(huì)嚴(yán)重危及我國18億畝耕地紅線，并且根據(jù)土地管制原則農(nóng)業(yè)用地必須農(nóng)用，因此農(nóng)業(yè)用地上小產(chǎn)權(quán)房不予轉(zhuǎn)正。目前，農(nóng)村集體土地流轉(zhuǎn)的最新規(guī)定，集體企業(yè)用地可上市流轉(zhuǎn)，但其用地性質(zhì)為商業(yè)用地，因此集體企業(yè)用地上所建小產(chǎn)權(quán)房不符合用地性質(zhì)要求，不予確權(quán)。從房屋質(zhì)量角度出發(fā)，房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為C、D級(jí)，屬于危房，不予確權(quán)。綜上，小產(chǎn)權(quán)房用地性質(zhì)屬于國有建設(shè)用地、集體宅基地、集體公共建設(shè)用地，并且房屋質(zhì)量評(píng)級(jí)為A、B級(jí)房屋，均予以確權(quán)。

在小產(chǎn)權(quán)房確權(quán)基礎(chǔ)上，依據(jù)我國目前住房供應(yīng)“雙軌制”，構(gòu)建了小產(chǎn)權(quán)房多模式“轉(zhuǎn)正”路徑。以商品房、保障性住房、小產(chǎn)權(quán)房為“轉(zhuǎn)正”路徑，分別設(shè)計(jì)了確權(quán)小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”程序。其中，商品房模式以“兩證”（房屋所有權(quán)證、土地使用權(quán)證）為核心，設(shè)計(jì)了“轉(zhuǎn)正”的分步程序;保障性住房模式則以“產(chǎn)權(quán)共有”為核心，根據(jù)房主、政府雙方擁有房屋財(cái)產(chǎn)比重，共同擁有房屋產(chǎn)權(quán);小產(chǎn)權(quán)房模式則是在考慮部分房屋的特殊性，經(jīng)對(duì)其交通地理位置、需求屬性進(jìn)行確認(rèn)后，對(duì)這類特殊小產(chǎn)房頒發(fā)房屋所有權(quán)證，保障房主房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)。

本文綜合考慮了小產(chǎn)權(quán)房形成背景，我國目前住房市場(chǎng)現(xiàn)狀，以多重選擇為核心，設(shè)計(jì)了多模式的小產(chǎn)權(quán)房“轉(zhuǎn)正”路徑，望能為推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房問題解決提供綿薄之力。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]王靜.“小產(chǎn)權(quán)房”產(chǎn)生的原因及對(duì)社會(huì)經(jīng)濟(jì)的影響[J].山東土地資源，2010.5.

[2]王克群.小產(chǎn)權(quán)房的解決對(duì)策[J].廣東經(jīng)濟(jì)，2010.3.

第6篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；住房保障；二元化土地制度

一、引言

自我國進(jìn)行住房制度改革以來，房地產(chǎn)業(yè)迅猛發(fā)展，房價(jià)飛速增長，于此同時(shí)也出現(xiàn)了一種產(chǎn)權(quán)不完整的商品房――小產(chǎn)權(quán)房。由于產(chǎn)權(quán)的不完整性，買賣小產(chǎn)權(quán)房及小產(chǎn)權(quán)房本身而產(chǎn)生的法律糾紛日漸增多，買賣雙方的利益均受到不同程度的侵犯和威脅，2010年1月31日，國土資源部將重點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房的消息，力圖在城市化進(jìn)程加快之前及時(shí)遏制此問題。

小產(chǎn)權(quán)房并非嚴(yán)格的法律概念，而是在實(shí)際操作當(dāng)中約定俗成的一種說法。目前所說的“小產(chǎn)權(quán)房”即部分產(chǎn)權(quán)房，也稱“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”，是一些村集體組織者、開發(fā)商或者農(nóng)民個(gè)人在農(nóng)村集體用地或者非法占用耕地建設(shè)并出售的房屋，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府而非國家房管部門頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證。因此，“小產(chǎn)權(quán)”實(shí)為集體產(chǎn)權(quán)，并不構(gòu)成法律層面上真正意義的產(chǎn)權(quán)。

目前的小產(chǎn)權(quán)房有兩種：一種是在集體所有土地，即“宅基地”上建設(shè)的住房，這種住房屬于農(nóng)村集體內(nèi)部成員。應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是，這種小產(chǎn)權(quán)房并不是違法建筑，它可以在集體內(nèi)部成員之間進(jìn)行轉(zhuǎn)讓和出售。但是，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》的規(guī)定，“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”。因此，在宅基地上建設(shè)的住房出售給城鎮(zhèn)居民是違法的行為，城鎮(zhèn)購房者的權(quán)益也不被法律保護(hù)。另一種小產(chǎn)權(quán)房是占用農(nóng)村耕地而建造的違法建筑，這樣的小產(chǎn)權(quán)房自然不受法律保護(hù)，應(yīng)該被嚴(yán)厲取締。

二、我國的小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)狀分析

由于小產(chǎn)權(quán)房的交易沒有正式和完善的銷售手續(xù)，因此實(shí)際精確的數(shù)量很難進(jìn)行統(tǒng)計(jì)。但根據(jù)國土部門的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，目前中國的小產(chǎn)權(quán)房總建設(shè)面積達(dá)66億m2，相當(dāng)于中國房地產(chǎn)業(yè)近十年來的開發(fā)總量。

小產(chǎn)權(quán)房的存在給兩方面主體帶來了切實(shí)利益：一方面，對(duì)于賣房者，這里主要指的是在閑置的宅基地即耕地上建造并出售住房的農(nóng)村居民和農(nóng)村集體組織，他們可以通過這種方法使農(nóng)村土地進(jìn)入流通市場(chǎng)，分亭整個(gè)社會(huì)平均的土地增值收益，增加個(gè)人收入，提高農(nóng)村人口的生活水平。另一方面，對(duì)于買房者，即城鎮(zhèn)中低收入人群來說，小產(chǎn)權(quán)房雖然沒有完善的產(chǎn)權(quán)保護(hù)機(jī)制，但價(jià)格大大低于同等的商品房，他們可以通過這種途徑滿足基本的住房需求，這也是許多城鎮(zhèn)居民甘愿承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)購買小產(chǎn)權(quán)房的主要原因。

但與此同時(shí)，小產(chǎn)權(quán)房也觸動(dòng)了兩個(gè)方面的利益。第一，是房地產(chǎn)開發(fā)商。由于小產(chǎn)權(quán)房建造者不需支付高昂的土地使用權(quán)出讓金，人人節(jié)約了開發(fā)成本，從客觀上講，確實(shí)與房地產(chǎn)開發(fā)商之間形成了不公平競(jìng)爭。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商大力呼吁政府出臺(tái)相關(guān)政策嚴(yán)厲打擊小產(chǎn)權(quán)房，更甚者，有砦房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)村大片圈地開發(fā)小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行銷售。第二，是政府。對(duì)于地方政府來說，房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)稅收，如房產(chǎn)稅等，構(gòu)成了預(yù)算內(nèi)收入的重要組成部分，而高額土地出讓金更是重要的預(yù)算外收入來源。因此，一些嚴(yán)重依賴“土地財(cái)政”的地區(qū)開始正面限制小產(chǎn)權(quán)房的發(fā)展。

三、小產(chǎn)權(quán)房現(xiàn)象出現(xiàn)的原因分析

小產(chǎn)權(quán)房出現(xiàn)的原因豐要有以下三類：

1.我國有限的土地資源和現(xiàn)代化建設(shè)之間的矛盾是小產(chǎn)權(quán)房問題的深層背景

我國國土面積雖然有960萬km2，但山地和丘陵等居多，耕地只占總面積的約八分之一。13億人口要生存，就必須要保證一定數(shù)量的耕地面積；而國家要發(fā)展，也要占用土地進(jìn)行現(xiàn)代化建設(shè)，這兩者之間就形成了矛盾，并且越來越尖銳。我國幾乎將同時(shí)迎來人口高峰、城鎮(zhèn)化高峰和工業(yè)化高峰，同時(shí)帶來的是建設(shè)用地的需求高峰，而18億畝耕地又是必須堅(jiān)守的生命紅線。正是由于這強(qiáng)勁的需求和有限的土地供給，使得土地超過石油、煤炭成為建國以來增值最快的稀缺資源，而且增值是必然的趨勢(shì)。這是推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房供給的巨大利益動(dòng)機(jī)，也是推高房價(jià)的深層因素。

2.二元化的土地制度是造成小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的根本原因

在城鎮(zhèn)化的進(jìn)程中，土地增值產(chǎn)生的財(cái)富是全社會(huì)共同生產(chǎn)進(jìn)步的結(jié)果。但是，根據(jù)國研中心課題組的調(diào)查，在現(xiàn)有的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，土地增值的收益實(shí)實(shí)在在分配到農(nóng)民個(gè)人手中的只有5％～10％左右。地方政府獲得十：地增值收益的20％～30％，房地產(chǎn)開發(fā)商則拿走土地增值收益的大部分，占到40％～50％。由于我國的土地分為城市國有土地和農(nóng)村集體所有土地，城市土地使用權(quán)可以通過招、拍、掛等方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，農(nóng)村建設(shè)用地進(jìn)入流通市場(chǎng)，卻只能通過政府征收這一途徑，而農(nóng)村通過國家征收得到的補(bǔ)償要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于政府將其轉(zhuǎn)讓給房地產(chǎn)丌發(fā)商時(shí)獲得的土地出讓金。因此，對(duì)于村鎮(zhèn)集體組織來說，上地使用權(quán)和完整的實(shí)際收益權(quán)是相分離的。實(shí)際上，政府成為了土地增值收益的壟斷者?？捎^的增值收益和其不公平的分配使農(nóng)村建設(shè)用地使用者也想在城鎮(zhèn)化帶來的效益中分一杯羹，小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)就成為了必然。

3.商品房價(jià)高漲不卜是推動(dòng)小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的需求動(dòng)力

從2002年至2007年，我國房價(jià)連續(xù)五年只漲小跌，2006年和2007年更是經(jīng)歷了一次全國性的價(jià)格上漲。根據(jù)因家統(tǒng)計(jì)局和發(fā)改委公布的數(shù)據(jù)，2007年全國平均房價(jià)12月時(shí)比1月上漲了3.81％，其中北京和深圳位居漲幅前列。2010年3月份，全國70個(gè)人中城市房屋銷售價(jià)格更是同比(與去年同期相比)上漲11.7％，創(chuàng)下紀(jì)錄新高。

如此之高的房價(jià)，使得許多城市人口無法滿足基本住房需求，甚至由此引發(fā)出“蝸居”、“蟻?zhàn)濉钡纫幌盗猩鐣?huì)問題。而小產(chǎn)權(quán)房略過了土地出讓這一環(huán)節(jié)，大大降低了開發(fā)成本，銷售價(jià)格約為同等商品房的40％～60％。如此具有誘惑力的價(jià)格，使小產(chǎn)權(quán)房有了巨大的市場(chǎng)需求。盡管明知小產(chǎn)權(quán)房的“無產(chǎn)權(quán)性質(zhì)”會(huì)給購房者帶來各種各樣的風(fēng)險(xiǎn)，但在無法負(fù)擔(dān)商品房，又很難得到保障性住房的情況下，購房者寧愿選擇小產(chǎn)權(quán)房，至少實(shí)現(xiàn)“居者有其屋”。

4.保障性住房供給嚴(yán)重不足是促使小產(chǎn)權(quán)房發(fā)展的促成因素

《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》中明確提出了“加快經(jīng)濟(jì)適用住房的開發(fā)建設(shè)”，但與現(xiàn)在的需求量相比保障性住房的供給仍嚴(yán)重不足。此外，目前我國的廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的適用對(duì)象僅僅針對(duì)具有本市城鎮(zhèn)戶口，住房困難，且低于一定收入水平的居民。相對(duì)來說，條件還是比較嚴(yán)格的。而在城市工作的農(nóng)民工已經(jīng)成為實(shí)際城鎮(zhèn)居住人口的重要組成部分，以北京為例，2009年，外來人口數(shù)量已占到常住人口的近1／3。而這部分人口的收入并不高，他們的住房問題不能得到滿足必然會(huì)引發(fā)一系列社會(huì)問題。

我國的住房供應(yīng)體系和房地產(chǎn)市場(chǎng)還不完善，本應(yīng)成為基礎(chǔ)的

保障性住房處于匱乏的狀況，而本應(yīng)建立在保障性住房之上的商品房市場(chǎng)卻成為了住房供給的主要來源。價(jià)格低廉的小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)使得住房供給增多，中低收入人群的住房壓力得到了有效的緩解。從這個(gè)角度來說，小產(chǎn)權(quán)房有其存在的合理性。

四、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的途徑

1.重視糧食安全，堅(jiān)守耕地紅線

有一部分小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)建設(shè)是占用耕地違法進(jìn)行的，對(duì)于這部分的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)給予嚴(yán)厲處理。但是在處理過程中，不應(yīng)盲目地強(qiáng)行拆除，因?yàn)檫@樣不僅不利于維護(hù)公眾利益，引起社會(huì)不安定，更是對(duì)整體社會(huì)資源的浪費(fèi)。在解決小產(chǎn)權(quán)房問題的過程中，應(yīng)始終堅(jiān)持保護(hù)耕地的原則，嚴(yán)守18億畝耕地紅線，確保我國糧食安全，在這一點(diǎn)上不能有絲毫地動(dòng)搖和退縮，因?yàn)檫@關(guān)系著我國所有國民的生存和安全，以及國家的尊嚴(yán)和信譽(yù)。同時(shí)應(yīng)提高土地的利用效率，對(duì)建設(shè)用地的利用途徑進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督管理，充分體現(xiàn)資源的利用價(jià)值。在此基礎(chǔ)上，對(duì)不同情形下的小產(chǎn)權(quán)房區(qū)別對(duì)待，妥善處理。

2.改革現(xiàn)有二元化土地制度

小產(chǎn)權(quán)房存在的根本原因是二元化的土地制度。因此，要從根本上解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，就要必須解決農(nóng)村土地制度的問題，否則小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)就只能是必然。

《土地管理法》第十條對(duì)集體土地產(chǎn)權(quán)作了如下規(guī)定“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于農(nóng)村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的農(nóng)民集體所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營管理；已經(jīng)屬于鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)民集體所有的，由鄉(xiāng)(鎮(zhèn))農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織經(jīng)營管理?！?/p>

從上述規(guī)定中可以看出，農(nóng)村建設(shè)用地產(chǎn)權(quán)主體分成三層，和城市土地產(chǎn)權(quán)相比，產(chǎn)權(quán)主體不清晰成為主要問題。因此，筆者認(rèn)為應(yīng)從立法人手，對(duì)《土地管理法》進(jìn)行修改，在保證耕地?cái)?shù)量的基礎(chǔ)上將其余農(nóng)村集體所有的建設(shè)用地納入土地流轉(zhuǎn)市場(chǎng)，使其與城市土地?fù)碛衅降鹊臋?quán)利，享受平等的土地增值收益，實(shí)現(xiàn)土地使用權(quán)和實(shí)際收益權(quán)的統(tǒng)一。這樣一方面可以通過合法途徑增加農(nóng)民收入，一方面使所有土地資源同等進(jìn)入供給市場(chǎng)，形成與現(xiàn)有的土地價(jià)格相比更加合理和真實(shí)的土地價(jià)格，同時(shí)也有助于緩和房價(jià)增長，確保公平競(jìng)爭。城鄉(xiāng)土地實(shí)現(xiàn)“同權(quán)同價(jià)”后，就不會(huì)存在產(chǎn)權(quán)的差異問題，進(jìn)而保障了農(nóng)民和集體外購房者的利益。

3.建立完善的住房供應(yīng)體系，規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展

保障性住房的缺乏是小產(chǎn)權(quán)房需求推動(dòng)力量，因此，要解決小產(chǎn)權(quán)房的問題，政府就必須加大投入，大力建設(shè)保障性質(zhì)的住房，如廉租房，經(jīng)濟(jì)適用房等。在這一過程中可以參照中國香港、新加坡的成功典范及經(jīng)驗(yàn)。香港的房價(jià)盡管非常高，但卻沒有出現(xiàn)老百姓的住房需求得不到滿足的現(xiàn)象。究其原因，就是香港有一套完善的住房保障制度。在完善住房保障制度的過程中，不僅要大力增加保障性住房的供給，更要保證這一分配過程的公平、公正和透明，建立嚴(yán)格的進(jìn)入和退出機(jī)制，保證這些房屋能夠滿足真正需要它們的居民的需求。否則可能在這一過程中產(chǎn)生再次尋租的機(jī)會(huì)，造成國家資源的浪費(fèi)。

與此同時(shí)，應(yīng)該規(guī)范我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，通過宏觀調(diào)控手段抑制商品房價(jià)格繼續(xù)上漲，回歸合理的水平，使普通公眾有能力購買普通商品房，不再將需求投向小產(chǎn)權(quán)房市場(chǎng)。因?yàn)樯婕白》康牟粌H是經(jīng)濟(jì)問題，更是社會(huì)問題，應(yīng)以公眾的利益為出發(fā)點(diǎn)去設(shè)計(jì)和思考合理的解決方案?？梢钥吹剑谶@一方面，政府已經(jīng)開始了行動(dòng)，出臺(tái)了新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策，并且對(duì)房價(jià)已經(jīng)產(chǎn)生了一定的抑制作用。這對(duì)解決小產(chǎn)權(quán)房問題必將產(chǎn)生積極作用。

五、結(jié)論

小產(chǎn)權(quán)房問題的形成非一日之寒，也并非簡單的違法建筑或違法轉(zhuǎn)讓的問題，而是由于我國復(fù)雜的社會(huì)現(xiàn)狀、歷史原因、制度設(shè)計(jì)而形成的涉及多方的社會(huì)問題和經(jīng)濟(jì)問題。因此，這個(gè)問題也不可能在短期內(nèi)迅速解決，必須配合短期和長期政策，雙管齊下，配合市場(chǎng)供求的調(diào)節(jié)，運(yùn)用“看不見的手”進(jìn)行逐步治理。

第7篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

又是一年清明時(shí)！

各條通往墓地的主干道路一如往常般擁堵，新奇的是，還增添了不少“小產(chǎn)權(quán)墓”的營銷人員攔路擋道。備受關(guān)注的小產(chǎn)權(quán)房尚待清理整頓，殊不知悄然出現(xiàn)的“小產(chǎn)權(quán)墓”又在農(nóng)村集體土地上滋生蔓延開來，成為土地違規(guī)的“新寵”。

究其原因，一是公墓數(shù)量有限，民政部在今年3 月28 日的“殯葬綠皮書”稱，目前全國人口每年死亡約800 萬，并還在隨著老齡化程度的提高呈逐年增長趨勢(shì)。按此死亡人口數(shù)量推算，從全國范圍來看，目前現(xiàn)有的墓穴只夠使用6 年。二是價(jià)格昂貴，坊間皆曰“死不起”。合法公墓的價(jià)格至少比“小產(chǎn)權(quán)墓”高出兩倍以上。

相反，“小產(chǎn)權(quán)墓”拿地成本非常低且回報(bào)率高。投資者往往只跟村里簽一紙協(xié)議就可以圈到幾十畝土地，進(jìn)而大肆牟利。河北一老農(nóng)言道，辛苦一年每畝純收益不過2000 元，而如果種“小產(chǎn)權(quán)墓”，一畝地的收益則在數(shù)十萬甚至上百萬元，一次性收入超過100 年的種地收益。

可見，“小產(chǎn)權(quán)墓”的滋生與蔓延條件可謂是得天獨(dú)厚，利潤豐厚是催生“小產(chǎn)權(quán)墓”違規(guī)亂象的首要原因。

在我們的接觸中，經(jīng)營者“打游擊”鉆空子偷偷售賣，記者問：“公墓經(jīng)過政府審批了么？”營銷人員爽快地回答：“說白了，這就是‘小產(chǎn)權(quán)墓’，但安全方面您盡管放心，包您經(jīng)濟(jì)適用?！本W(wǎng)上大肆宣揚(yáng)、暗中經(jīng)營，并拋出“墓地可以預(yù)訂”、“提前聯(lián)系還有優(yōu)惠”的噱頭來吸引客戶，而且還有豪華墓、家族墓等土豪套餐。賣者肆無忌憚，那買方呢？

似乎也是心照不宣，默契十足！因?yàn)樗麄冎馈靶‘a(chǎn)權(quán)墓”一旦形成氣候，處理起來將十分棘手。正如一位公墓管理人員所說，“只要規(guī)模大了，誰也管不了，有的公墓雖然說是小產(chǎn)權(quán)的，但是里面埋了好幾千甚至上萬人了，誰還能把墓地平了？”

一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示，雖然沒拿到政府許可，可既成事實(shí)面前，非法公墓可靠規(guī)模倒逼政府“轉(zhuǎn)正”。幾千個(gè)墓穴，就有幾千個(gè)家庭做支撐，即便不能“轉(zhuǎn)正”，只要逝者入土，死者為大，政府也無計(jì)可施。

因此，“小產(chǎn)權(quán)墓”屢禁屢現(xiàn)，違規(guī)熱銷的背后，既有開發(fā)者的瘋狂逐利與炒作，也有購買者的貪圖便宜與僥幸，或許還有監(jiān)管部門的失察乃至放縱。

我國人均土地資源少是世人皆知的事，近年來，國家也在積極鼓勵(lì)多種安葬方式。就北京而言，目前海撒、樹葬、壁葬、花葬等生態(tài)葬倒也花樣繁多，通過節(jié)地安葬的方式，緩解“死人與活人爭地”的矛盾。不過據(jù)了解，所占比例僅不足整體安葬方式的10%。

第8篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

人力資源和社會(huì)保障部副部長胡曉義表示，為保證平穩(wěn)過渡，不對(duì)當(dāng)前的就業(yè)狀況造成太大影響，中國將采取漸進(jìn)式延遲退休年齡的方式。

所謂“漸進(jìn)式延遲退休年齡”，第一，要有一個(gè)預(yù)告期，提前幾年告知社會(huì)，而不能今年才宣布，明年就延遲退休年齡；第二，要分步驟，可能會(huì)首先考慮從現(xiàn)在規(guī)定退休年齡最低的群體開始起步；第三，延遲退休年齡一定要“邁小步”，以“一年提高幾個(gè)月”的方式，一步一步來，用較長一段時(shí)間逐步完成平滑過渡；第四，在延遲退休的同時(shí)，國家還將嚴(yán)格控制提前退休，強(qiáng)化養(yǎng)老保險(xiǎn)激勵(lì)機(jī)制，調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，開發(fā)更多適合中老年人、又不與青年人爭奪工作機(jī)會(huì)的崗位，加強(qiáng)中老年人技能培訓(xùn)等，最大限度降低延遲退休的不利影響。

根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，國家法定的企業(yè)職工退休年齡是男年滿60周歲，女工人年滿50周歲，女干部年滿55周歲。從事井下、高溫、高空、特別繁重體力勞動(dòng)或其他有害身體健康工作的，退休年齡男年滿55周歲，女年滿45周歲。

按照這一規(guī)定，男50歲和女45歲是目前現(xiàn)行規(guī)定的最低退休年齡，可能會(huì)成為延遲退休政策的先行者。但實(shí)際上不難看出，退休年齡低的群體基本都屬于重體力勞動(dòng)者。

解決養(yǎng)老“雙軌制”須提上日程

退休金雙軌制，是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代向市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的特殊產(chǎn)物，指不同用工性質(zhì)的人員采取不同的退休養(yǎng)老金制度。企業(yè)職工實(shí)行由企業(yè)和職工本人按一定標(biāo)準(zhǔn)繳納的“繳費(fèi)型”統(tǒng)籌制度；機(jī)關(guān)和事業(yè)單位的退休金由國家財(cái)政統(tǒng)一發(fā)放。

目前各國對(duì)公務(wù)員和企業(yè)職工養(yǎng)老保險(xiǎn)的制度安排，有的是統(tǒng)一制度（單軌），有的是分別建立制度（雙軌）。但總趨勢(shì)是在基本制度上逐步合并，在具體政策上體現(xiàn)職業(yè)差別。

中國養(yǎng)老保險(xiǎn)“雙軌制”由于籌資渠道、保障方式、待遇確定機(jī)制不同，在一些同類人員的待遇水平上也出現(xiàn)明顯差別，形成了社會(huì)上熱議的“雙軌制”現(xiàn)象。而“雙軌制”的長期存在引發(fā)了社會(huì)矛盾，顯然不利于促進(jìn)社會(huì)公平。因此，不論國際上的各種制度安排如何，從中國國情出發(fā)，解決“雙軌制”問題必須提上改革日程。

以房養(yǎng)老時(shí)間表日漸清晰 試點(diǎn)暫不涉及農(nóng)村住房

近期，幸福人壽保險(xiǎn)股份有限公司監(jiān)事會(huì)主席孟曉蘇在多場(chǎng)合公開表示，相關(guān)部門已讓保險(xiǎn)（放心保）公司12月份拿出試點(diǎn)方案，1月份推出相應(yīng)的保險(xiǎn)產(chǎn)品?！耙苑筐B(yǎng)老”的時(shí)間表日漸清晰。

從廣義上來講，任何利用自有住房以取得或增加養(yǎng)老資金的做法都是“以房養(yǎng)老”，但狹義上來講即是“倒按揭”，也就是通過金融或房屋機(jī)構(gòu)買斷老年人自有住房產(chǎn)權(quán)，通過測(cè)算定期給予養(yǎng)老補(bǔ)貼，老年人仍然可以在自己住房里終生居住。

目前，“以房養(yǎng)老”在技術(shù)和法律上已不成問題，但我國現(xiàn)行的房產(chǎn)制度使得最有養(yǎng)老需求的農(nóng)村老人暫難參與其中。

第9篇：小產(chǎn)權(quán)房清理范文

中國人民銀行決定，從2012年2月24日起，下調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)。這是今年以來央行首度下調(diào)存款準(zhǔn)備金率。

此次調(diào)整后，中國大型金融機(jī)構(gòu)和中小金融機(jī)構(gòu)將分別執(zhí)行20.5%和17.0%的存款準(zhǔn)備金率。市場(chǎng)估計(jì)，此舉將釋放4到5千億左右的流動(dòng)性。銀河證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家潘向東表示，央行在這個(gè)時(shí)點(diǎn)下調(diào)存款準(zhǔn)備金率主要有兩方面原因：其一，近期外匯流入減少，令市場(chǎng)流動(dòng)性偏緊張。其次，春節(jié)長假后，物價(jià)開始進(jìn)入回落狀態(tài)，給調(diào)整創(chuàng)造空間。央行上一次宣布下調(diào)存款準(zhǔn)備金率是2011年11月30日。潘向東指出，中國貨幣政策2012年將進(jìn)入“相機(jī)抉擇”狀態(tài)。從當(dāng)前市場(chǎng)分析，存款準(zhǔn)備金率年內(nèi)料將還有3次左右下調(diào)。

2011年中國GDP超47萬億

國家統(tǒng)計(jì)局2月22日2011年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)。公報(bào)顯示，2011年，在世界經(jīng)濟(jì)步履蹣跚的大背景下，中國國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展呈現(xiàn)增長平穩(wěn)較快、物價(jià)逐步回落、結(jié)構(gòu)有所優(yōu)化、民生繼續(xù)改善、社會(huì)不斷進(jìn)步的獨(dú)特風(fēng)景，實(shí)現(xiàn)了“十二•五”時(shí)期良好開局。初步核算，2011年國內(nèi)生產(chǎn)總值471564億元，比上年增長9.2%。2011年居民消費(fèi)價(jià)格（CPI）比上年上漲5.4%（其中食品價(jià)格上漲11.8%），工業(yè)生產(chǎn)者出廠價(jià)格（PPI）上漲6.0%；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資比上年增長23.6%，社會(huì)消費(fèi)品零售總額增長17.1%，貨物進(jìn)出口總額增長20.3%，全國城鎮(zhèn)新增就業(yè)達(dá)1221萬人；農(nóng)村居民人均純收入6977元，實(shí)際增長11.4%；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入2181.元，實(shí)際增長8.4%。

敦促削減赤字 歐盟提議中止援助匈牙利

據(jù)報(bào)道，由于匈牙利政府遲遲未能采取削減財(cái)政赤字的措施，歐盟委員會(huì)22日提議將于2013年中止向匈牙利發(fā)放總額為4.95億歐元（約合6.55億美元）的發(fā)展援助資金。

歐盟統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，匈牙利從2004年加入歐盟到2010年間，財(cái)政赤字占其國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重始終處在歐盟設(shè)定的3%的警戒線以上。雖然2011年該國的這一比例降到3%以下，但歐盟認(rèn)為這主要得益于“一次性措施”，匈牙利政府并未從根本上解決問題。

國土資源部：將開展試點(diǎn)清理小產(chǎn)權(quán)房工作

國土資源部21日召開新聞會(huì)明確，要全力抓好住房用地供應(yīng)，2012年計(jì)劃總量原則上應(yīng)不低于過去5年年均實(shí)際供應(yīng)量，促進(jìn)已供住房用地開發(fā)建設(shè)，盡快形成住房有效供應(yīng)。

國土部同時(shí)宣布，今年將選擇部分城市開展小產(chǎn)權(quán)房清理試點(diǎn)工作，為啟動(dòng)全面清理工作做好政策儲(chǔ)備。小產(chǎn)權(quán)房將不予確權(quán)發(fā)證，不受法律保護(hù)。

國土資源部土地利用管理司副司長竇敬麗在新聞會(huì)上表示，要科學(xué)合理地編制2012年住房用地供應(yīng)計(jì)劃，其中保障性住房、棚戶區(qū)改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于總量的70%。繼續(xù)對(duì)保障性安居工程建設(shè)用地實(shí)行計(jì)劃指標(biāo)單列，對(duì)落實(shí)國家保障性安居工程建設(shè)用地情況實(shí)行目標(biāo)責(zé)任考核。國土部將視各地工作進(jìn)展情況，不定期開展督促檢查，并從三季度起對(duì)用地落實(shí)情況實(shí)行月調(diào)度。

國際油價(jià)大漲

在伊朗緊張局勢(shì)升溫、歐盟就救助希臘達(dá)成協(xié)議的影響下，國際油價(jià)21日大漲，紐約和倫敦兩地均創(chuàng)下九個(gè)月高點(diǎn)。伊朗一直是中國原油的主要進(jìn)口地，去年1―11月，伊朗原油更是占到中國原油進(jìn)口的11%，但中國卻正在減少從伊朗的進(jìn)口。從中國海關(guān)總署的數(shù)據(jù)來看，中國1月進(jìn)口伊朗原油2083910噸，約合每日490727桶，去年12月為每日572761桶。中國1月進(jìn)口伊朗原油同比下降5%，環(huán)比降幅則高達(dá)14%。截至22日，業(yè)內(nèi)對(duì)我國成品油定價(jià)機(jī)制主要參考數(shù)據(jù)的三地原油變化率的估計(jì)均在2.8%-3%左右。

曾俊華：年中推10億基金助中小企開拓內(nèi)地市場(chǎng)

日前，香港財(cái)政司司長曾俊華說，歐洲債務(wù)問題停滯不前，穆迪早前調(diào)低6個(gè)歐元區(qū)國家的信貸評(píng)級(jí)，儼如慢性的“失事火車”，反映“雙底衰退”危機(jī)仍在，新預(yù)算案在“應(yīng)使則使”的原則下投放800億元，推出措施穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)保障民生，確保未來經(jīng)濟(jì)增長，同時(shí)要協(xié)助被譽(yù)為香港商業(yè)“引擎齒輪”的中小企改善營商環(huán)境，包括成立10億元的商業(yè)發(fā)展基金及中小企企業(yè)市場(chǎng)推廣基金，以協(xié)助香港公司建立品牌及進(jìn)入內(nèi)地市場(chǎng)，估計(jì)最快會(huì)在今年中落實(shí)措施。

他預(yù)期，香港今年經(jīng)濟(jì)增長顯著放緩至1%至3%，但隨著內(nèi)地及亞洲有強(qiáng)健的經(jīng)濟(jì)基調(diào)，加上香港與主要新興市場(chǎng)的貿(mào)易關(guān)系良好，有助香港貿(mào)易多元化，認(rèn)為香港要有心理準(zhǔn)備做好防御措施，以應(yīng)對(duì)全球日益惡化的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)。

富士康大幅調(diào)漲員工薪資 幅度最高達(dá)25%

據(jù)《紐約時(shí)報(bào)》網(wǎng)絡(luò)版報(bào)道，富士康最近表示，將大幅調(diào)漲大陸各廠區(qū)員工薪資，加薪幅度最高達(dá)25%。許多員工的月薪將上調(diào)至400美元左右(約合人民幣2500元)，加薪幅度達(dá)到16%至25%，這還不包括加班費(fèi)。富士康方面還表示，將減少旗下各工廠的加班時(shí)間。

自由行實(shí)施九年 香港收益逾萬億

2月23日，內(nèi)地居民以個(gè)人旅游方式前往港澳地區(qū)的措施已實(shí)施九年，覆蓋城市已增至四十九個(gè)，累計(jì)訪港內(nèi)地客接近一億五千萬人次。當(dāng)中自由行旅客占五成三，有七千八百五十多萬。據(jù)旅游發(fā)展局初步數(shù)據(jù)，去年內(nèi)地過夜旅客人均消費(fèi)首破八千元，累計(jì)消費(fèi)近一千一百億元，亦為香港帶來逾萬億元收益。有學(xué)者估算，內(nèi)地旅客每年為香港帶來一千億至一千五百億元的經(jīng)濟(jì)收益，并增加了就業(yè)機(jī)會(huì)。香港各行各業(yè)都在旅游業(yè)暢旺的效應(yīng)下有所得益，零售業(yè)、服務(wù)業(yè)最受惠，珠寶商直言，是開放自由行措施為不斷下滑的生意帶來轉(zhuǎn)機(jī)。

食品價(jià)格連續(xù)走低 2月CPI將重回“3”時(shí)代