土地儲(chǔ)備管理法精選(九篇)
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第1篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
被 告：湖北省老河口市土地管理局。 法定代表人：劉世發(fā)，局長(zhǎng)。
1990年10月20日，袁偉啟將其座落在老河口市東啟街55號(hào)的私有房屋（面積為36.4平方米）出租給李雙管進(jìn)行個(gè)體經(jīng)營使用，月租金110元。1991年老河口市土地管理局在清理整頓城鎮(zhèn)土地市場(chǎng)中發(fā)現(xiàn)袁偉啟擅自出租土地，于1991年12月13日給袁偉啟下發(fā)通知，限其于同年12月17日到市土地管理局辦理土地使用權(quán)出租手續(xù)。袁偉啟按期到該局辦理手續(xù)時(shí)，該局要求袁偉啟先簽訂土地使用權(quán)出讓合同，補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，方能辦理土地使用權(quán)出租手續(xù)。袁偉啟以補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金無法律依據(jù)為理由，不予交納，故土地使用權(quán)出租手續(xù)也未辦理。1992年6月6日老河口市土地管理局依照《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》（以下簡(jiǎn)稱《暫行條例》）第二十八條、第三十一條、第四十五條、第四十六條和《湖北省土地管理實(shí)施辦法》第二十條第一款之規(guī)定，對(duì)袁啟偉作出行政處罰決定：1、處以罰款，按所得總額的20％的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行；2、補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理登記。袁偉啟不服，于1992年6月20日向老河口市人民法院提起訴訟。 原告訴稱：老河口市土地管理局作出的處罰決定，在程序上和實(shí)體上都與我國法律、法規(guī)相悖，湖北省關(guān)于《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓的實(shí)施辦法》尚未公布，故被告讓補(bǔ)交土地使用權(quán)出讓金無依據(jù)，屬濫收費(fèi)、濫罰款，請(qǐng)求法院撤銷被告的處罰決定。 被告辯稱：根據(jù)《暫行條例》的規(guī)定，國家土地管理局關(guān)于《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》和湖北省土地管理局及老河口市關(guān)于城鎮(zhèn)國有土地出讓和轉(zhuǎn)讓的有關(guān)規(guī)定，我局對(duì)袁偉啟違法出租土地使用權(quán)的處罰是正確的，應(yīng)予維持。
老河口市人民法院受理該案后，依法進(jìn)行了公開審理。經(jīng)審理認(rèn)為，袁偉啟出租房屋的同時(shí)，即出租了該房屋所依附的土地。因此，袁啟偉應(yīng)當(dāng)依照《暫行條例》的有關(guān)規(guī)定，向國家交付土地使用權(quán)出讓金后，方能出租土地使用權(quán)。老河口市土地管理局以袁偉啟未交付土地使用權(quán)出讓金而出租土地的違法事實(shí)，責(zé)令袁偉啟交付土地使用權(quán)出讓金，并處罰款是合法的。根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第五十四條第一項(xiàng)之規(guī)定，判決維持老河口市土地管理局的行政處罰決定。
第2篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。
那么，誰應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲(chǔ)備的主體呢？
在沒有行政授權(quán)之前，土地儲(chǔ)備的主體應(yīng)當(dāng)是各級(jí)國土行政主管部門，在有行政授權(quán)時(shí)，應(yīng)當(dāng)是行政授權(quán)的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。
【關(guān)鍵詞】土地土地管理土地儲(chǔ)備土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)土地儲(chǔ)備的主體行政授權(quán)行政委托城市拆遷訴訟救濟(jì)沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局
【正文】
目前，土地儲(chǔ)備不是法律概念。在我國的法律規(guī)范中還沒有土地儲(chǔ)備的法律規(guī)定。土地儲(chǔ)備制度的建立尚屬探索階段，有關(guān)省市地方政府制定了相關(guān)的地方政府規(guī)章，試圖規(guī)范行政。
一、土地儲(chǔ)備的定義
什么是土地儲(chǔ)備？較規(guī)范的定義是，土地儲(chǔ)備制度是指政府依照法律規(guī)定，運(yùn)用市場(chǎng)機(jī)制，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃，對(duì)通過收回、收購、置換和征收等方式取得的土地進(jìn)行前期開發(fā)、整理后，予以儲(chǔ)存，以供應(yīng)和調(diào)控城市各類建設(shè)用地需求的和種經(jīng)營管理制度（來源：深圳國土房產(chǎn)網(wǎng)）。
還有人認(rèn)為，城市土地儲(chǔ)備指由城市政府委托或授權(quán)的機(jī)構(gòu)通過征收、收購、置換、到期回收、土地整理等方式，將城市規(guī)劃用地或分散在用地者手中的城市土地集中起來，并由政府授權(quán)或由政府委托的機(jī)構(gòu)完成其房屋拆遷等土地整治與開發(fā)等一系列前期開發(fā)工作后，再根據(jù)城市土地年度供應(yīng)計(jì)劃，有計(jì)劃地將其儲(chǔ)備后的城市土地重新投入市場(chǎng)的制度安排（見《淺析土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行的程序》作者李凌云）。
最簡(jiǎn)單的定義是：國有土地儲(chǔ)備是指政府根據(jù)市場(chǎng)需求、土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃要求，對(duì)依法征用、收回、收購、置換的土地進(jìn)儲(chǔ)存的行為。（駐馬店市土地儲(chǔ)備中心網(wǎng)站）
地方政府規(guī)章中的定義也是不盡相同，例如：
1、《沈陽市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市人民政府根據(jù)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，按照土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃的要求，對(duì)國有土地依法收回、收購，對(duì)集體土地依法征用后予以儲(chǔ)存的行為。
2、《南京市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指經(jīng)市政府批準(zhǔn)，市國土行政主管部門代表政府依法采用收回和收購等方式取得國有土地使用權(quán)，納入政府土地儲(chǔ)備庫并進(jìn)行土地整理，形成可供應(yīng)建設(shè)用地的行為。
3、《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依照本辦法的規(guī)定，將政府依法通過征收、轉(zhuǎn)地、收回、收購、置換等方式取得的土地予以儲(chǔ)存，并進(jìn)行必要的整理和日常管理，再按照年度土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。
4、《上海市土地儲(chǔ)備辦法》第三條規(guī)定：本辦法所稱的土地儲(chǔ)備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。
5、《山東省國有土地儲(chǔ)備辦法》第二條規(guī)定：本辦法所稱國有土地儲(chǔ)備，是指縣（市）以上人民政府對(duì)依法收回、收購、征用的土地進(jìn)行儲(chǔ)存，以備向社會(huì)供應(yīng)各類建設(shè)用地的行為。
二、目前，規(guī)章行政授權(quán)土地儲(chǔ)備主體規(guī)定混亂
仍以上述規(guī)章為例：
1、《沈陽市土地儲(chǔ)備辦法》第四條規(guī)定：市規(guī)劃和國土資源局是本市土地儲(chǔ)備的行政主管部門。市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備工作。市計(jì)劃、城建、房產(chǎn)、財(cái)政等部門按各自職責(zé)，做好土地儲(chǔ)備的相關(guān)工作。
2、《南京市土地儲(chǔ)備辦法》第四條規(guī)定：市國土資源局是全市土地儲(chǔ)備的行政主管部門，市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)具體實(shí)施土地儲(chǔ)備工作。發(fā)展和改革、經(jīng)濟(jì)、規(guī)劃、房產(chǎn)、建設(shè)、財(cái)政、物價(jià)等有關(guān)部門以及儲(chǔ)備土地所在區(qū)政府應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合國土行政主管部門做好土地儲(chǔ)備工作。
3、《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》第五條規(guī)定：市政府土地管理部門是市土地儲(chǔ)備工作的主管部門（以下簡(jiǎn)稱主管部門）。第六條又規(guī)定：市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)是市土地儲(chǔ)備的承辦機(jī)構(gòu)，履行職責(zé)。
4、《上海市土地儲(chǔ)備辦法》第四條（管理部門）規(guī)定：市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。
市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的相關(guān)審批職責(zé)。
第五條（儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）又規(guī)定：市土地儲(chǔ)備中心是市政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)，承辦儲(chǔ)備地塊按計(jì)劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。
各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。
經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。
5、《山東省國有土地儲(chǔ)備辦法（2004年修正）》第四條規(guī)定：縣（市）以上土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲(chǔ)備管理工作，同級(jí)人民政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體承擔(dān)本行政區(qū)域內(nèi)的國有土地儲(chǔ)備工作。計(jì)劃、財(cái)政、建設(shè)、城市規(guī)劃等部門應(yīng)當(dāng)按照各自職責(zé)，配合土地行政主管部門做好國有土地儲(chǔ)備管理工作。
綜合以上定義和具體規(guī)定，可以看出，目前，土地儲(chǔ)備的主體大致有以下三個(gè)部門：
1、地方人民政府；
2、地方人民政府的國土行政主管部門；
3、專門設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)。
地方規(guī)章規(guī)定的如此混亂，必然造成管理的混亂。出現(xiàn)以上混亂的主要原因是管理者對(duì)法律授權(quán)審批人、國土行政主管部門、和法律授權(quán)的承辦機(jī)構(gòu)之間的法律關(guān)系沒有區(qū)分清楚。
那么，誰是合法的土地儲(chǔ)備的主體呢？
三、在沒有行政授權(quán)之前，土地儲(chǔ)備的主體應(yīng)當(dāng)是各級(jí)國土行政主管部門
土地管理權(quán)屬于行政管理權(quán)范疇，行政管理權(quán)的取得應(yīng)當(dāng)由法律賦予，這是依法行政的要求。那么，我國法律對(duì)土地管理權(quán)是怎樣規(guī)定呢？
依據(jù)《中華人民共和國土地管理法》第二條規(guī)定，國家所有土地的所有權(quán)由國務(wù)院代表國家行使。第五條又規(guī)定，國務(wù)院土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)全國土地的管理和監(jiān)督工作?？h級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門的設(shè)置及其職責(zé)，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府根據(jù)國務(wù)院有關(guān)規(guī)定確定。各地方性法規(guī)均做出授權(quán)縣級(jí)以上地方人民政府土地行政主管部門負(fù)責(zé)土地管理。例如：《遼寧省實(shí)施＜中華人民共和國土地管理法＞辦法》第四條規(guī)定：省土地行政主管部門統(tǒng)一負(fù)責(zé)本省行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。市、縣（含縣級(jí)市、下同）土地行政主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地的管理和監(jiān)督工作。同時(shí)，法律法規(guī)又特別規(guī)定了應(yīng)當(dāng)由人民政府管理和應(yīng)當(dāng)由土地行政主管部門報(bào)地方人民政府和國務(wù)院批準(zhǔn)的情形。
有關(guān)土地儲(chǔ)備的管理，可以從儲(chǔ)備土地的來源分析如下：
對(duì)于土地收回的管理，《中華人民共和國土地管理法》第五十八條規(guī)定了由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)經(jīng)原批準(zhǔn)用地的人民政府或者有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。
對(duì)于土地征收的管理，《中華人民共和國土地管理法》第四十六條規(guī)定了國家征收土地的，依照法定程序批準(zhǔn)后，由縣級(jí)以上地方人民政府予以公告并組織實(shí)施。
對(duì)于土地收購、置換的管理，《中華人民共和國土地管理法》中沒有特別規(guī)定，所以適用普通規(guī)定。
由此可知，現(xiàn)行法律將國有土地的儲(chǔ)備管理權(quán)，除征收外，授權(quán)給各級(jí)土地管理部門，土地管理部門代表國家行使國有土地管理權(quán)。
政府批準(zhǔn)行為不是外部行政行為，它不直接作用于管理相對(duì)人。所以政府不是直接的土地儲(chǔ)備主體。
四、在有行政授權(quán)之后，新設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)屬于規(guī)章授權(quán)組織，應(yīng)當(dāng)是合法的土地儲(chǔ)備主體
新設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，各地叫法不一，有的稱土地儲(chǔ)備中心，有的稱土地儲(chǔ)備交易中心，有的稱土地整理儲(chǔ)備中心，有的稱土地收購儲(chǔ)備交易中心等等。這些機(jī)構(gòu)行使土地儲(chǔ)備職權(quán)時(shí)，有的依據(jù)政府委托，有的依據(jù)行政授權(quán)。
在沒有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款的情況下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)政府委托行使土地儲(chǔ)備時(shí)，屬于行政委托行為，其行政主體是政府，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身不是行政主體，它只是被委托人，它不具有獨(dú)立的行政主體資格。
依據(jù)行政授權(quán)行使土地儲(chǔ)備時(shí)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)本身是行政主體。所謂行政授權(quán)，是指法律、法規(guī)和規(guī)章將某項(xiàng)或某一方面的行政職權(quán)的一部分或全部，通過法定方式授予某個(gè)組織的法律行為。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)授權(quán)條款的規(guī)定，以自己的名義獨(dú)立行使管理權(quán)。
行政授權(quán)與行政委托是不同的法律概念，有著嚴(yán)格的區(qū)別。行政委托是指行政機(jī)關(guān)依法將部分行政管理權(quán)委托給行政機(jī)關(guān)以外的組織行使的法律制度。和行政授權(quán)不同，行政授權(quán)必須有法律、法規(guī)、規(guī)章的授權(quán)條款；而行政委托的直接依據(jù)卻是行政機(jī)關(guān)與受委托人達(dá)成的行政委托協(xié)議。將沒有法律、法規(guī)、規(guī)章授權(quán)的情形下的政府委托說成政府授權(quán)，是對(duì)法律的錯(cuò)誤認(rèn)識(shí)，是錯(cuò)誤使用概念。
五、在有行政授權(quán)的情況下，政府仍然委托其它組織從事土地儲(chǔ)備，屬于濫用行政職權(quán)
在以上的規(guī)章中，例如《沈陽市土地儲(chǔ)備辦法》規(guī)定：“市土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)具體負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備工作”，這就是行政授權(quán)，它用規(guī)章的形式，將土地儲(chǔ)備權(quán)授予給沈陽市土地儲(chǔ)備中心，所以，沈陽市土地儲(chǔ)備中心具有土地儲(chǔ)備的主體資格。并且，只有沈陽市土地儲(chǔ)備中心才具有土地儲(chǔ)備的主體資格，其它組織、個(gè)人無權(quán)土地儲(chǔ)備。
具報(bào)道，2007年9月，沈陽市政府批準(zhǔn)沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局對(duì)北陵大街東等地塊進(jìn)行土地儲(chǔ)備。于是沈陽市皇姑區(qū)城市建設(shè)局搶在《物權(quán)法》實(shí)施之前取得批件后，開始大面積的城市拆遷。發(fā)生了政府與老百姓對(duì)抗的局面，各住宅小區(qū)自發(fā)組織起來，把住小區(qū)大門，阻止拆遷辦進(jìn)入。有的住宅小區(qū)發(fā)生了拆遷辦采取強(qiáng)制手段毆打老百姓進(jìn)入小區(qū)，造成極壞的社會(huì)影響。
既然地方規(guī)章已經(jīng)作出行政授權(quán)，那么，政府必須遵守才是依法行政。如果政府可以隨意委托，還制定法規(guī)干什么？
在城市土地儲(chǔ)備工作中，土地儲(chǔ)備與城市拆遷是密不可分的，二者既有聯(lián)系又有區(qū)別。
取得土地使用權(quán)是二者的相同點(diǎn)。
不同點(diǎn)是：一是土地儲(chǔ)備是以土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)；而拆遷人是以土地出讓的形式取得土地使用權(quán)。二是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地之后，要進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營管理；而拆遷人取得土地使用權(quán)之后要搞開發(fā)建設(shè)。三是土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以儲(chǔ)備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓給開發(fā)商；而拆遷人沒有此權(quán)力。
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)取得土地使用權(quán)之后，同時(shí)需要征收、收購地上建筑物，需要將地上建筑物拆除。依據(jù)《中華人民共和國物權(quán)法》第42條的規(guī)定，“征收單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)，應(yīng)當(dāng)依法給予拆遷補(bǔ)償，維護(hù)被征收人的合法權(quán)益；征收個(gè)人住宅的，還應(yīng)當(dāng)保障被征收人的居住條件。”所以，對(duì)于被拆遷人來說，無論是土地儲(chǔ)備拆遷，還是開發(fā)商拆遷區(qū)別不大，都是搬家走人。區(qū)別有二點(diǎn)，一是補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不同，依土地儲(chǔ)備征收住宅時(shí)，僅僅保證居住條件。而開發(fā)商拆遷時(shí)以評(píng)估和協(xié)商確定。二是強(qiáng)制力不同，土地儲(chǔ)備的征收是政府作出的行政決定，具有強(qiáng)制性；而開發(fā)商的拆遷不具有強(qiáng)制性。
所以，只有法律法規(guī)規(guī)章授權(quán)組織才能完成土地儲(chǔ)備的全部工作，以保證土地一級(jí)市場(chǎng)的穩(wěn)定，才能帶來社會(huì)的和諧。城市建設(shè)局沒有土地征收、土地回收、土地置換和土地購買的方式取得土地使用權(quán)的權(quán)利和能力、沒有進(jìn)行前期開發(fā)和經(jīng)營管理的能力、沒有以儲(chǔ)備的土地進(jìn)行土地供應(yīng)，有計(jì)劃地統(tǒng)一向用地單位供應(yīng)土地，以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓的職權(quán)和能力。
出現(xiàn)各自為政的混亂局面的原因就是利益驅(qū)動(dòng)，現(xiàn)在的土地增值很快，但是，老百姓也知道這個(gè)道理，與民爭(zhēng)利的政府，人民是不能擁護(hù)的。
六、對(duì)違法土地儲(chǔ)備行為的訴訟救濟(jì)
1、房屋拆遷主管部門發(fā)放拆遷許可證行為是可訴的。
被拆遷人是拆遷行政許可的有利害關(guān)系的人，依據(jù)《中華人民共和國行政許可法》的規(guī)定，行政許可行為不得損害利害關(guān)系人的合法權(quán)利，利害關(guān)系人有權(quán)提出聽證。最高人民法院《關(guān)于執(zhí)行〈中華人民共和國行政訴訟法〉若干問題的解釋》也規(guī)定，與具體行政行為有法律上利害關(guān)系的公民、法人或者其他組織對(duì)該行為不服的，可以依法提起行政訴訟。
2、政府委托城建局土地儲(chǔ)備的行為是可訴的。
依據(jù)《沈陽市土地儲(chǔ)備辦法》的規(guī)定，沈陽市城區(qū)內(nèi)的土地儲(chǔ)備由沈陽市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)，區(qū)城建局沒有土地儲(chǔ)備的職權(quán)。政府將土地儲(chǔ)備權(quán)委托給城建局屬于，侵害了被拆遷人的合法利益。
3、政府收回土地的行為是可訴的。
第3篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
為了加強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控，有序?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃，深化土地使用制度改革，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》和《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)國有土地資產(chǎn)管理的通知》等規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際情況，制訂本辦法。
第二條（適用范圍）
本市行政區(qū)域內(nèi)的土地儲(chǔ)備，適用本辦法。
第三條（定義）
本辦法所稱的土地儲(chǔ)備，是指市、區(qū)（縣）政府委托土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購或者圍墾的土地，先通過實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的行為。
第四條（管理部門）
市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)審核批準(zhǔn)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃，協(xié)調(diào)解決土地儲(chǔ)備中的重大問題。
市房屋土地資源管理局（以下簡(jiǎn)稱市房地資源局）負(fù)責(zé)本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃的組織編制和執(zhí)行情況的監(jiān)督管理；區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)土地儲(chǔ)備計(jì)劃執(zhí)行情況的日常監(jiān)督管理。
市和區(qū)（縣）投資、規(guī)劃、土地、建設(shè)等管理部門按照本辦法的規(guī)定，履行土地儲(chǔ)備項(xiàng)目的相關(guān)審批職責(zé)。
第五條（儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)）
市土地儲(chǔ)備中心是市政府設(shè)立的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本市區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備，負(fù)責(zé)儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)，承辦儲(chǔ)備地塊按計(jì)劃供應(yīng)的前期準(zhǔn)備工作。
各區(qū)（縣）政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)（縣）區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。
經(jīng)市政府批準(zhǔn)，其他的專門機(jī)構(gòu)可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。
第六條（儲(chǔ)備范圍）
下列土地應(yīng)當(dāng)納入土地儲(chǔ)備范圍：
（一）灘涂圍墾成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格的土地；
（二）擬轉(zhuǎn)為經(jīng)營性建設(shè)用地的原國有農(nóng)用地；
（三）擬調(diào)整為經(jīng)營性建設(shè)用地的原劃撥國有土地；
（四）擬依法征用后實(shí)行出讓的原農(nóng)村集體所有土地；
（五）土地管理部門依法收回的閑置國有土地；
（六）市政府為實(shí)施城市規(guī)劃需要儲(chǔ)備的其他國有土地。
第七條（儲(chǔ)備分工）
本辦法第六條第（一）、（二）、（六）項(xiàng)所列的土地，由市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)儲(chǔ)備；其他各項(xiàng)所列的土地，由市土地儲(chǔ)備中心和所在地的區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)聯(lián)合儲(chǔ)備。
經(jīng)市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)，在相關(guān)批準(zhǔn)文件規(guī)定的區(qū)域范圍內(nèi)實(shí)施土地儲(chǔ)備。
第八條（儲(chǔ)備計(jì)劃）
本市的土地儲(chǔ)備計(jì)劃應(yīng)當(dāng)與國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展計(jì)劃相協(xié)調(diào)，與土地利用年度計(jì)劃以及明后年的土地供應(yīng)計(jì)劃相銜接。
市房地資源局應(yīng)當(dāng)會(huì)同市發(fā)展改革委員會(huì)等有關(guān)部門，在每年第四季度組織編制下年度的土地儲(chǔ)備計(jì)劃，經(jīng)市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組審核批準(zhǔn)后分解下達(dá)。
第九條（儲(chǔ)備地塊的立項(xiàng)、規(guī)劃和用地手續(xù)）
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在土地儲(chǔ)備計(jì)劃范圍內(nèi)確定地塊實(shí)施儲(chǔ)備，并可以向投資主管部門辦理儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)手續(xù)。
儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)后，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以向規(guī)劃、土地管理部門申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。其中，儲(chǔ)備地塊涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)用或者征用農(nóng)村集體所有土地的，由土地管理部門按法定程序辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和征地手續(xù)后，發(fā)給建設(shè)用地批準(zhǔn)文件。
建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)用地批準(zhǔn)文件應(yīng)當(dāng)載明儲(chǔ)備地塊的坐落、四至范圍、面積等事項(xiàng)。
第十條（儲(chǔ)備地塊的補(bǔ)償安置）
土地儲(chǔ)備涉及房屋拆遷、征用農(nóng)村集體所有土地的，應(yīng)當(dāng)按照國家和本市的有關(guān)規(guī)定，辦理房屋拆遷許可、征地補(bǔ)償安置方案審批等相關(guān)手續(xù)，并按照規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)、方式和程序?qū)嵤┭a(bǔ)償安置。
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)對(duì)原劃撥給企事業(yè)單位使用的國有土地實(shí)施收購儲(chǔ)備的，應(yīng)當(dāng)按照本市的基準(zhǔn)地價(jià)并結(jié)合土地市場(chǎng)行情，與該單位進(jìn)行協(xié)商，確定補(bǔ)償價(jià)格，簽訂收購儲(chǔ)備協(xié)議。
第十一條（儲(chǔ)備地塊的基礎(chǔ)性建設(shè)）
儲(chǔ)備地塊有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在完成該地塊上建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物的拆除，并經(jīng)投資、規(guī)劃、建設(shè)管理部門批準(zhǔn)后，按照規(guī)劃要求實(shí)施基礎(chǔ)性建設(shè)。
儲(chǔ)備地塊的前期開發(fā)立項(xiàng)批準(zhǔn)前，已有經(jīng)批準(zhǔn)的控制性編制單元規(guī)劃或者控制性詳細(xì)規(guī)劃的，投資、規(guī)劃管理部門應(yīng)當(dāng)在批準(zhǔn)前期開發(fā)立項(xiàng)和建設(shè)用地規(guī)劃許可證時(shí)，一并審批儲(chǔ)備地塊的基礎(chǔ)性建設(shè)。
第十二條（儲(chǔ)備地塊的權(quán)屬證明）
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國有土地使用權(quán)收購儲(chǔ)備協(xié)議后，或者取得儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證。
儲(chǔ)備地塊交付供應(yīng)時(shí)，土地儲(chǔ)備的房地產(chǎn)權(quán)證應(yīng)當(dāng)由市房地資源局收回。
第十三條（儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用）
經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊。
儲(chǔ)備地塊的臨時(shí)利用不得影響市容環(huán)境，不得修建永久性建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物。
市和區(qū)（縣）土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)不得兼營除臨時(shí)利用儲(chǔ)備土地以外的其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)。
第十四條（儲(chǔ)備信息統(tǒng)計(jì)）
市房地資源局應(yīng)當(dāng)建立土地儲(chǔ)備信息統(tǒng)計(jì)制度。
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)每季度將儲(chǔ)備土地的面積、數(shù)量、坐落、收購補(bǔ)償價(jià)格、基礎(chǔ)性建設(shè)情況、臨時(shí)利用情況等相關(guān)信息，報(bào)送市房地資源局。
第十五條（儲(chǔ)備地塊的供應(yīng)）
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)按照土地供應(yīng)計(jì)劃的要求，做好儲(chǔ)備地塊交付供地的前期準(zhǔn)備工作。
儲(chǔ)備地塊的出讓工作，由市或者區(qū)（縣）土地管理部門會(huì)同投資、規(guī)劃等管理部門和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，按照本市土地使用權(quán)出讓招標(biāo)拍賣的有關(guān)規(guī)定和土地利用年度計(jì)劃組織實(shí)施。
第十六條（資金管理）
儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款中，屬于土地使用權(quán)出讓金的部分，由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分，由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后，納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。
土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金的設(shè)立、使用和管理辦法，由市財(cái)政局會(huì)同市房地資源局另行規(guī)定。
第十七條（監(jiān)督檢查）
市和區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)定期檢查本市土地儲(chǔ)備計(jì)劃的執(zhí)行情況。
財(cái)政、審計(jì)部門應(yīng)當(dāng)對(duì)土地儲(chǔ)備的成本開支和土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的財(cái)務(wù)狀況定期進(jìn)行核查、審計(jì)，審計(jì)結(jié)果應(yīng)當(dāng)報(bào)送市土地管理工作領(lǐng)導(dǎo)小組。
第十八條（違法行為的處理）
土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的工作人員貪污、賄賂、挪用公款或者利用職權(quán)為自己和他人謀取私利，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任；尚未構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。
第十九條（具體應(yīng)用解釋）
第4篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
關(guān)鍵詞：城市建設(shè)；收回土地；鐵路；權(quán)益
中圖分類號(hào)：D08 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2015）015-000-02
隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，城市建設(shè)的步伐不斷加快，現(xiàn)代化的城市對(duì)土地的需求非常迫切，地方政府往往以進(jìn)行舊城改造等理由收回鐵 路劃撥土地使用權(quán)，這對(duì)鐵路企業(yè)如何保護(hù)好土地權(quán)益的問題變得十分突出。
一、鐵路劃撥用地
1.鐵路用地及其特點(diǎn)
鐵路用地是指鐵路部門依法取得使用權(quán)的土地，包括運(yùn)輸生產(chǎn)用地、輔助生產(chǎn)用地、生活設(shè)施用地和其他用地。
鐵路是城市工業(yè)、商業(yè)活動(dòng)的中心和連接城鄉(xiāng)的紐帶。由于鐵路運(yùn)輸事業(yè)在國民經(jīng)濟(jì)中大動(dòng)脈的特殊地位，鐵路用地自然地在城市發(fā)展中處于經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的中心，鐵路為城鄉(xiāng)之間架起了經(jīng)濟(jì)聯(lián)系的橋梁，鐵路用地的利用和發(fā)展必然成為城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)和周圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展的輻射源，很多城市是依托鐵路逐漸發(fā)展起來的。同時(shí)，城市發(fā)展后，因?yàn)殍F路用地對(duì)城市的所起到的分割作用，對(duì)城市的規(guī)劃和交通等又形成一定的制約作用。
2.劃撥土地使用權(quán)及其特點(diǎn)
我國目前土地使用權(quán)制度中，取得土地使用權(quán)的方式主要有兩類，意識(shí)土地使用權(quán)劃撥，而是土地使用權(quán)出讓。北京局土地面積約3.1萬公頃，其中的土地使用權(quán)類型為劃撥用地3.07萬公頃，占總面積的99%，所以是保護(hù)好劃撥土地使用權(quán)權(quán)益對(duì)企業(yè)的意義重大。
《城市房地產(chǎn)管理法》中定義為劃撥土地使用權(quán)是指縣級(jí)以上人民政府依法批準(zhǔn)，在土地使用者繳納補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后將該幅土地交付其使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。依照本規(guī)定以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，處法律、行政法規(guī)另有規(guī)定外，沒有使用期限的限制。
劃撥用地使用權(quán)具有以下特點(diǎn)：
（1）劃撥土地使用權(quán)是依照法律法規(guī)并經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的政府批準(zhǔn)。
（2）土地用途具有特定性，一般用于公益事業(yè)和涉及國計(jì)民生的項(xiàng)目。
（3）不需要繳納土地出讓金。
（4）劃撥土地使用權(quán)沒有使用年限的限制。
（5）依法對(duì)土地享有占有、使用和收益的權(quán)利，有權(quán)利用該土地建造建筑物、構(gòu)筑物及其附屬設(shè)施。
（6）土地使用受到一定的限制，未經(jīng)批準(zhǔn)并補(bǔ)繳土地出讓金不得轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。
二、政府收回土地使用權(quán)
1.土地使用權(quán)收回的定義
所謂國有土地使用權(quán)收回是指國家基于法律規(guī)定，有償或者無償?shù)厥栈卦恋厥褂脵?quán)人對(duì)土地的使用權(quán)的行為。只有在土地所有人和土地使用人是不同的主體時(shí)，才存在所有權(quán)人對(duì)使用權(quán)人權(quán)利的收回。就鐵路劃撥土地來講，國家是土地所有權(quán)人，鐵路企業(yè)是土地使用權(quán)人。法定的土地管理機(jī)構(gòu)映基于法定的收回事由，遵循法定的收回程序，并應(yīng)給予合理的補(bǔ)償。
2.政府收回土地使用權(quán)的主要依據(jù)
歷年來政府及土地行政主管部門出臺(tái)的一些法律、法規(guī)和政策，對(duì)政府收回土地使用權(quán)提出了行管規(guī)定。
《土地管理法》第58 條規(guī)定，為公共利益需要使用土地的和為實(shí)施城市規(guī)劃進(jìn)行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的，由有關(guān)人民政府土地行政主管部門報(bào)原批準(zhǔn)用地的人民政府或有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，可以收回國有土地使用權(quán)。它確立了政府收回土地使用權(quán)的基本權(quán)利。
國務(wù)院1990年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第47 條規(guī)定，對(duì)劃撥土地使用權(quán)，市、縣人民政府根據(jù)城市建設(shè)發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，可以無償收回，并可依照本條例的規(guī)定予以出讓”
《物權(quán)法》第148條規(guī)定，建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿前，因公共利益需要提前收回該土地的，應(yīng)當(dāng)依照本法第四十二條的規(guī)定對(duì)該土地上的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)給予補(bǔ)償，并退還相應(yīng)的出讓金?！?/p>
《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》第13條規(guī)定“房屋被依法征收的，國有土地使用權(quán)同時(shí)收回?！?/p>
3.政府收回土地使用權(quán)的理由
鑒于土地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，政府收回劃撥土地提前收回依法劃撥的國有土地使用權(quán)只能基于重大的正當(dāng)理由，即所謂“因公益事業(yè)收回”，在實(shí)際工作中主要有公共使用、舊城改造、土地儲(chǔ)備等。
（1）公共利益。相關(guān)法律法規(guī)都提到因公益事業(yè)可以提前收回鐵路用地。單就因公益收回土地使用權(quán)而言，行政機(jī)關(guān)在做出收回土地使用權(quán)的行政決定時(shí)，所依據(jù)的公共利益的范圍沒有準(zhǔn)確的界定。一般來講狹義的公益利益主要是指公共使用，例如政府主持修建公共道路交通設(shè)施、河道、機(jī)場(chǎng)車站的修建等。
（2）舊城改造。廣義上講舊城改造也可以算是公益事業(yè)，但根據(jù)《土地管理法》地58條專門對(duì)舊城改造進(jìn)行了敘述，也可以看出法律法規(guī)暗含了舊城改造不屬于狹義的公益事業(yè)。事實(shí)上，舊城改造是政府提前收回土地使用權(quán)的主要形式，也是實(shí)際工作中遇到最多的。
（3）土地儲(chǔ)備?！锻恋貎?chǔ)備管理辦法》第12條規(guī)定，因舊城區(qū)改建需要調(diào)整土地的，應(yīng)有國土資源管理部門經(jīng)由批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)，依法對(duì)土地使用權(quán)人給予補(bǔ)償后，收回土地使用權(quán)，對(duì)政府有償收回的土地，與土地登記機(jī)關(guān)辦理土地登記手續(xù)后納入土地儲(chǔ)備。由此可見土地儲(chǔ)備是以舊城改造等收回土地后的一種方式。實(shí)際工作中，很多城市的土地儲(chǔ)備中心直接依據(jù)城市規(guī)劃進(jìn)行土地收儲(chǔ)，同時(shí)政府收回的土地需經(jīng)土地儲(chǔ)備后進(jìn)入市場(chǎng)出讓。
三、收回鐵路劃撥土地的補(bǔ)償
1.鐵路劃撥土地其實(shí)不是無償取得
通常人們認(rèn)為鐵路劃撥土地為無償取得，除部分接收敵偽土地外，建國后新建鐵路用地均系國家無償劃撥，不需要支付相關(guān)費(fèi)用。但實(shí)際工作中，鐵路建設(shè)征（撥）用土地需要依法對(duì)原土地使用者支付土地房屋搬遷、安置、補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用。近年來，隨著土地價(jià)值的不斷攀升，征地拆遷費(fèi)用越來越高，尤其在城市市郊，征拆量大的地塊，越來越接近土地出讓金的價(jià)格。同時(shí)，鐵路企業(yè)在多年使用劃撥土地時(shí)對(duì)土地進(jìn)行了投入，應(yīng)該依法享有土地的權(quán)益。
2.劃撥土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)
前述1990 年頒布的《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》雖仍然沒有廢止，但其中的有些內(nèi)容已經(jīng)不適應(yīng)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)、社會(huì)發(fā)展的需要了，不能再機(jī)械的進(jìn)行套用搬用。國土資源部于2001 年公布的《關(guān)于改革土地估價(jià)結(jié)果確認(rèn)和土地資產(chǎn)處置審批辦法的通知》，第一次明確了企業(yè)國有劃撥土地的權(quán)益，承認(rèn)國有劃撥土地使用權(quán)是一種財(cái)產(chǎn)權(quán)?！锻恋毓芾矸ā返?8 條也明確規(guī)定，在公益事業(yè)及舊城改造情形下政府收回國有土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)予以適當(dāng)補(bǔ)償。該條款未限定國有土地使用權(quán)的取得方式，應(yīng)當(dāng)認(rèn)為同時(shí)適用于出讓土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)。無論土地使用權(quán)人是單位還是個(gè)人，均需給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。
《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》和《土地管理法》對(duì)收回是否補(bǔ)償有沖突。從時(shí)間上可以看出立法的趨勢(shì)是從無償?shù)接袃?，劃撥土地使用?quán)的權(quán)益日益被重視?！冻擎?zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行規(guī)定》是法規(guī)，《土地管理法》是法律，依據(jù)下位法服從上位法的原則，應(yīng)該承認(rèn)，收回國有劃撥土地使用權(quán)應(yīng)給予原土地使用者一定的補(bǔ)償。同時(shí)，依據(jù)法律適用中的“新法優(yōu)于舊法”原則，也應(yīng)當(dāng)在收回劃撥國有土地使用權(quán)時(shí)，予以土地使用權(quán)人一定的補(bǔ)償。
3.劃撥土地補(bǔ)償價(jià)格如何確定
《土地管理法》第58條只規(guī)定了應(yīng)給予適當(dāng)補(bǔ)償，但是如何補(bǔ)償，該法沒有明確的規(guī)定，相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及。相應(yīng)的法規(guī)、規(guī)章都沒有述及?！冻擎?zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中規(guī)定：“劃撥土地使用權(quán)價(jià)格與土地出讓金之和為出讓土地使用權(quán)價(jià)格”。實(shí)際工作中，可依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)涉及的劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行評(píng)估后按照評(píng)估價(jià)格給予補(bǔ)償。根據(jù)宗地條件評(píng)估出該地塊出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，一般設(shè)定為該用途的最高使用年限，計(jì)算并扣除土地出讓金，得出該宗土地的劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
四、實(shí)際工作中出現(xiàn)一些問題
1.劃撥土地收回補(bǔ)償法律的缺失
目前執(zhí)行的法律法規(guī)沒有明確指出劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償方法和程序，所依據(jù)的法律主要是前文提到的《土地管理法》的58條相關(guān)描述，相對(duì)于出讓土地使用權(quán)較為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)界定模糊不清?！段餀?quán)法》中沒有明確對(duì)劃撥土地使用權(quán)的補(bǔ)償，《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》對(duì)土地收回的補(bǔ)償更是只字未提。因此，應(yīng)當(dāng)通過對(duì)相應(yīng)法律、行政法規(guī)的修改，將收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償制度具體化。如通過修訂《土地管理法》或《土地管理法實(shí)施條例》，加入明確收回劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容；在《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》中，明確在進(jìn)行建筑物補(bǔ)償?shù)耐瑫r(shí)， 應(yīng)當(dāng)同時(shí)對(duì)土地使用權(quán)進(jìn)行補(bǔ)償。
2.收回土地使用權(quán)的主體不清
收回土地使用權(quán)的批準(zhǔn)權(quán)限，是有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府或原批準(zhǔn)用地的人民政府，既可以是縣級(jí)以上人民政府，也可以是有關(guān)人民政府土地行政主管部門。在實(shí)際工作中，具體組織實(shí)施土地收回工作的，往往是公益設(shè)施、城市改造的土地征收往往由建設(shè)單位或建設(shè)指揮部或者開發(fā)商牽頭，補(bǔ)償協(xié)議往往由建設(shè)單位或工程指揮部擔(dān)當(dāng)，實(shí)際這些單位沒有收回土地使用權(quán)的職能。隨著國家相關(guān)制度的逐步完善，近年來這種狀況也將得到了一定改善。
3.征收房屋和收回土地使用權(quán)并行
首先，在收回國有土地使用權(quán)的情形下，很難將其與不動(dòng)產(chǎn)公益征收區(qū)分開來。由于我國堅(jiān)持的“房地權(quán)利一致”的原則，二者的效果都是將土地使用權(quán)與建筑物的所有權(quán)同時(shí)征收。實(shí)際工作中有些是依據(jù)《土地管理法》等收回土地使用權(quán)同時(shí)對(duì)房屋進(jìn)行征收補(bǔ)償，即所謂“房隨地走”；有些是依據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》等通過征收國有土地上房屋，同時(shí)收回土地使用權(quán)，即所謂“地隨房走”。這樣造成征收程序和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一致。
4.補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不確定
相對(duì)于出讓土地使用權(quán)，政府部門在實(shí)踐中對(duì)劃撥土地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)乃悸贩浅Ｇ逦?，大多是不予補(bǔ)償。一些地方出臺(tái)地方文件，明確對(duì)國有劃撥土地不予補(bǔ)償，一些地方只對(duì)征收的房屋進(jìn)行補(bǔ)償，不對(duì)劃撥土地給予補(bǔ)償。完全不考慮被拆遷人對(duì)其土地使用權(quán)享有的相關(guān)利益，必然會(huì)引起拆遷部門與鐵路被拆遷單位之間的沖突。
五、保護(hù)鐵路劃撥用地權(quán)益的幾點(diǎn)措施
1.堅(jiān)持有償收回的原則
鐵路劃撥土地使用權(quán)因公益收回必須以補(bǔ)償為前提，即必須通過法定的程序，在取得鐵路部門同意、給予充分補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，才能收回鐵路劃撥土地使用權(quán)及相關(guān)建筑物的拆除。房屋征收與土地使用權(quán)征收在程序上同步，由統(tǒng)一的部門負(fù)責(zé)，土地使用權(quán)征收程序前置于房屋征收程序，土地使用權(quán)征收與房屋征收分別補(bǔ)償。
2.堅(jiān)持土地置換的方式
土地是一種不可再生的資源，政府往往以低價(jià)收回胡波土地使用權(quán)，在通過市場(chǎng)進(jìn)行土地出讓。對(duì)政府依法收回鐵路用地，鐵路企業(yè)可采取與政府協(xié)商采取土地置換的補(bǔ)償方式。利用政府收回鐵路用地的契機(jī)，經(jīng)土地評(píng)估，擇地置換給鐵路企業(yè)土地用于生產(chǎn)建設(shè)。如需經(jīng)營開發(fā)，可采取土地出讓的方式，補(bǔ)繳土地出讓金后去的出讓土地盤活土地資產(chǎn)。
3.積極參與城市建設(shè)規(guī)劃
鐵路企業(yè)應(yīng)依據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃，根據(jù)鐵路中長(zhǎng)期的發(fā)展并結(jié)合近期發(fā)展目標(biāo)，滿足鐵路運(yùn)輸生產(chǎn)和經(jīng)營需要，通過與政府規(guī)劃部門協(xié)商，把鐵路用地規(guī)劃納入城市總體規(guī)劃中去，對(duì)鐵路用地的進(jìn)行統(tǒng)籌協(xié)調(diào)，合理安排鐵路用地的利用。同時(shí)，對(duì)因生產(chǎn)運(yùn)輸需要，不宜有政府收回的地塊，應(yīng)與政府積極協(xié)商變更或調(diào)整城市規(guī)劃。
4.開發(fā)利用盤活土地資產(chǎn)
鐵路企業(yè)及時(shí)掌握鐵路用地利用現(xiàn)狀，對(duì)一些生產(chǎn)力布局調(diào)整后空置的土地，及時(shí)提出調(diào)劑利用方案。對(duì)因廢棄鐵路用地、城市零散地塊，可以與政府協(xié)商進(jìn)行土地置換或合作開發(fā)，盤活鐵路用地資產(chǎn)，確保鐵路用地保值增值。
第5篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
中府[2003]60號(hào)
火炬區(qū)管委會(huì)，各鎮(zhèn)政府、區(qū)辦事處，市屬各單位：
現(xiàn)將《中山市土地收購儲(chǔ)備實(shí)施辦法》印發(fā)給你們，請(qǐng)貫徹執(zhí)行。
二OO三年四月二十八日
第一條、為盤活存量土地資產(chǎn)，優(yōu)化土地資源配置，合理利用土地，促進(jìn)城市建設(shè)，根據(jù)《中華人民共和國土地管理法》、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，結(jié)合本市實(shí)際，制定本辦法。
第二條、中山市行政區(qū)域范圍內(nèi)國有土地收購、儲(chǔ)備工作，適用本辦法。
第三條、本辦法所稱土地儲(chǔ)備，是指土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)依據(jù)本辦法的規(guī)定，將依法征用、收回、收購或需盤活的土地進(jìn)行儲(chǔ)備，經(jīng)前期開發(fā)利用或整理后，根據(jù)土地市場(chǎng)供求現(xiàn)狀和城市規(guī)劃要求，移交政府進(jìn)行土地使用權(quán)出讓或劃撥的行為。
第四條、成立由市國土資源、發(fā)展計(jì)劃、財(cái)政、規(guī)劃、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察、審計(jì)等行政主管部門組成的中山市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)，作為市人民政府土地收購儲(chǔ)備宏觀指導(dǎo)和協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)，其主要職責(zé)是：
（一）、研究制定土地儲(chǔ)備政策；
（二）、協(xié)調(diào)部門之間的關(guān)系；
（三）、落實(shí)收購、儲(chǔ)備資金；
（四）、確定土地儲(chǔ)備規(guī)劃和計(jì)劃；
（五）、指導(dǎo)和監(jiān)督土地儲(chǔ)備中心運(yùn)作。
第五條、中山市土地儲(chǔ)備中心（以下簡(jiǎn)稱儲(chǔ)備中心）受市政府委托在中山市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)和市國土資源行政主管部門指導(dǎo)和監(jiān)督下，實(shí)施土地收購、儲(chǔ)備、開發(fā)以及土地出讓的前期準(zhǔn)備工作，其主要職責(zé)是：
（一）、根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及土地市場(chǎng)供求狀況，組織編制土地收購儲(chǔ)備規(guī)劃和計(jì)劃，報(bào)市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)批準(zhǔn)后組織實(shí)施；
（二）、根據(jù)土地收購儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)企事業(yè)單位需盤活和調(diào)整的存量土地和其他增量土地進(jìn)行收購儲(chǔ)備；
（三）、管理儲(chǔ)備土地，實(shí)施前期開發(fā)或整理；
（四）、籌措資金，做好土地收購儲(chǔ)備資金的管理和運(yùn)作；
（五）、對(duì)列入儲(chǔ)備的土地實(shí)施房屋拆遷；
（六）、綜合統(tǒng)計(jì)，定期向市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)報(bào)告土地儲(chǔ)備運(yùn)作情況；
（七）、協(xié)助市國土資源行政主管部門辦理國有土地使用權(quán)出讓前期工作；
（八）、完成市政府和市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)交辦的其他任務(wù)。
第六條、市國土資源、財(cái)政、發(fā)展計(jì)劃、建設(shè)、規(guī)劃、農(nóng)業(yè)、經(jīng)貿(mào)、監(jiān)察、審計(jì)等行政主管部門應(yīng)按各自職責(zé)，協(xié)助做好土地收購儲(chǔ)備的相關(guān)工作。
第七條、下列土地應(yīng)當(dāng)進(jìn)行儲(chǔ)備：
（一）、國有、集體企事業(yè)單位搬遷、解散、撤銷、破產(chǎn)或其他原因停止使用的土地；
（二）、新增建設(shè)用地；
（三）、原劃撥土地改變用途為商業(yè)、旅游、娛樂、商品住宅等經(jīng)營性土地；
（四）、依法沒收的土地；
（五）、依法收回的拋荒、閑置土地；
（六）、以出讓方式取得土地使用權(quán)后無力繼續(xù)開發(fā)又不具備轉(zhuǎn)讓條件的土地；
（七）、無土地使用權(quán)人或者使用權(quán)人不明的土地；
（八）、農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的土地；
（九）、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中申報(bào)價(jià)格明顯低于市場(chǎng)價(jià)格，政府實(shí)施優(yōu)先購買權(quán)而取得的土地；
（十）、因?qū)嵤┏鞘幸?guī)劃和土地整理，市政府依法收購的土地；
（十一）、使用期限屆滿后使用權(quán)人未申請(qǐng)續(xù)期或申請(qǐng)續(xù)期不予批準(zhǔn)的土地；
（十二）、土地使用權(quán)人向政府申請(qǐng)收回的土地；
（十三）、用以抵償政府稅費(fèi)或債務(wù)的土地；
（十四）、其他需要進(jìn)行儲(chǔ)備的土地。
上述土地中如有地上建筑物、構(gòu)筑物、附屬物的，應(yīng)一并予以收購。
第八條、土地儲(chǔ)備實(shí)行政府專營、統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲(chǔ)備、統(tǒng)一供應(yīng)制度，任何單位或個(gè)人不得擅自收購或儲(chǔ)備土地。
第九條、土地儲(chǔ)備工作實(shí)行預(yù)報(bào)制度。凡符合本辦法規(guī)定的儲(chǔ)備條件的土地，用地單位或其主管部門應(yīng)提前報(bào)告儲(chǔ)備中心。
第十條、儲(chǔ)備中心可依照法律、法規(guī)及本辦法的規(guī)定，對(duì)依法征用、收回、收購的土地進(jìn)行前期開發(fā)利用。收購儲(chǔ)備的土地應(yīng)依法辦理土地權(quán)屬變更登記手續(xù)。集體所有土地需要儲(chǔ)備的，必須依法辦理土地征用手續(xù)。
第十一條、土地使用權(quán)被依法收回或收購的單位或個(gè)人，必須按期、按規(guī)定交付土地。
第十二條、無土地使用權(quán)人或使用權(quán)人不明的土地，新增建設(shè)用地，依法沒收、收回的土地，以及農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民后原集體經(jīng)濟(jì)組織剩余土地直接由儲(chǔ)備中心進(jìn)行土地儲(chǔ)備。其他需要儲(chǔ)備的土地，由儲(chǔ)備中心按照本辦法的規(guī)定進(jìn)行收購。
第十三條、土地收購的一般程序：
（一）、收購登記。符合收購條件的土地，由儲(chǔ)備中心向土地使用權(quán)人發(fā)出土地收購?fù)ㄖ獣?，土地使用?quán)人接到通知后應(yīng)持有關(guān)資料到儲(chǔ)備中心進(jìn)行收購登記。土地使用權(quán)人申請(qǐng)收購的，直接持有關(guān)資料向儲(chǔ)備中心申請(qǐng)收購，辦理收購登記；
（二）、權(quán)屬核查。儲(chǔ)備中心對(duì)土地使用權(quán)人提供的土地和地上物權(quán)屬、土地面積、地上物面積、四至范圍、土地用途等情況進(jìn)行實(shí)地調(diào)查和審核；
（三）、征詢意見。儲(chǔ)備中心根據(jù)土地使用權(quán)人提供的和實(shí)際調(diào)查的情況，形成報(bào)告后轉(zhuǎn)送市規(guī)劃行政主管部門，市規(guī)劃行政主管部門根據(jù)城市總體規(guī)劃要求提供收購地塊控制性詳細(xì)規(guī)劃意見；
（四）、費(fèi)用測(cè)算。儲(chǔ)備中心根據(jù)調(diào)查和征詢意見結(jié)果，會(huì)同有關(guān)部門進(jìn)行土地收購補(bǔ)償費(fèi)用的測(cè)算評(píng)估；實(shí)行土地置換的，進(jìn)行相應(yīng)的土地費(fèi)用測(cè)算；
（五）、方案報(bào)批。儲(chǔ)備中心提出土地收購的具體方案，經(jīng)市土地收購儲(chǔ)備管理委員會(huì)同意后，報(bào)市政府批準(zhǔn)；
（六）、簽訂合同。收購方案經(jīng)批準(zhǔn)后，由儲(chǔ)備中心與原土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)收購合同》；
（七）、收購補(bǔ)償。儲(chǔ)備中心根據(jù)《國有土地使用權(quán)收購合同》約定的金額、期限和方式，向原土地使用權(quán)人支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)用；實(shí)行土地置換的，按照土地置換的差價(jià)進(jìn)行結(jié)算；
（八）、權(quán)屬變更。原土地使用權(quán)人根據(jù)《國有土地使用權(quán)收購合同》約定與儲(chǔ)備中心共同向市國土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理權(quán)屬變更登記手續(xù)。新征土地由儲(chǔ)備中心按《中華人民共和國土地管理法》規(guī)定的程序報(bào)經(jīng)有權(quán)批準(zhǔn)機(jī)關(guān)批準(zhǔn)后，進(jìn)入儲(chǔ)備；
（九）、交付土地。根據(jù)《國有土地使用權(quán)收購合同》約定的期限和方式，原土地使用權(quán)人向儲(chǔ)備中心交付被收購的土地和地上建筑物。被收購的土地使用權(quán)一經(jīng)交付登記，即納入土地儲(chǔ)備。
第十四條、被收購?fù)恋厥褂脵?quán)人應(yīng)向儲(chǔ)備中心提供下列資料：
（一）、法人資格證明書（屬個(gè)人的，應(yīng)提供本人有效身份證明）、，委托他人辦理的應(yīng)提供授權(quán)委托書；
（二）、營業(yè)執(zhí)照；
（三）、土地使用權(quán)合法憑證；
（四）、房屋所有權(quán)合法憑證；
（五）、數(shù)字化地形圖；
（六）、有關(guān)主管部門的意見；
（七）、其他需要提交的資料。
第十五條、《國有土地使用權(quán)收購合同》應(yīng)當(dāng)載明以下內(nèi)容：
（一）、合同雙方當(dāng)事人；
（二）、收購?fù)恋氐奈恢?、四至范圍、面積、用途及權(quán)屬依據(jù)；
（三）、土地收購補(bǔ)償費(fèi)用及其支付方式和期限；
（四）、交付土地的期限和方式；
（五）、雙方權(quán)利和義務(wù)；
（六）、違約責(zé)任；
（七）、糾紛的處理方式。
第十六條、被收購的土地屬以出讓方式取得土地使用權(quán)的，原《國有土地使用權(quán)出讓合同》自《國有土地使用權(quán)收購合同》生效之日起予以解除。
第十七條、土地收購補(bǔ)償費(fèi)按以下方式確定：
（一）、以出讓方式取得使用權(quán)的土地，根據(jù)土地剩余使用年限和土地使用者對(duì)土地的實(shí)際投入給予適當(dāng)補(bǔ)償；
（二）、政府行使優(yōu)先購買權(quán)購買的土地，按照土地轉(zhuǎn)讓申報(bào)價(jià)格給予補(bǔ)償；
（三）、收購劃撥土地的補(bǔ)償費(fèi)，按不高于土地原用途基準(zhǔn)地價(jià)的50%確定；
（四）、涉及城市房屋拆遷的，依據(jù)國家、省、市有關(guān)城市房屋拆遷的規(guī)定給予補(bǔ)償；
（五）、新征土地和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員農(nóng)轉(zhuǎn)非后剩余土地及其地面附屬物的補(bǔ)償，依照《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；
（六）、以其他方式收購的土地，由中山市地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)（必須是經(jīng)省級(jí)以上國土資源行政主管部門批準(zhǔn)具備土地評(píng)估資質(zhì)的地價(jià)評(píng)估機(jī)構(gòu)）、依據(jù)市政府確定的土地基準(zhǔn)地價(jià)和國家有關(guān)規(guī)定評(píng)估補(bǔ)償費(fèi)，由市國土資源行政主管部門依法確認(rèn)；
（七）、以土地置換方式進(jìn)行收購的，按本條第（六）、項(xiàng)規(guī)定的方式確定置換土地收購補(bǔ)償費(fèi)，由儲(chǔ)備中心與原土地使用權(quán)人結(jié)算差價(jià)。
第十八條、儲(chǔ)備中心可以對(duì)收購儲(chǔ)備的土地通過以下方式進(jìn)行前期開發(fā)利用：
（一）、前期開發(fā)。儲(chǔ)備中心在儲(chǔ)備土地使用權(quán)出讓前，完成地上建筑物及其附屬物的拆遷、土地平整和設(shè)施配套等前期開發(fā)工作；
（二）、土地利用。原土地使用權(quán)人交付土地后，儲(chǔ)備土地使用權(quán)出讓前，儲(chǔ)備中心可以依法將儲(chǔ)備土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物出租、抵押、臨時(shí)改變使用用途。
第十九條、土地收購儲(chǔ)備需拆除地上建筑物、構(gòu)筑物和其他附屬物的，按照《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》和省、市有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償和安置。
第二十條、儲(chǔ)備中心對(duì)儲(chǔ)備土地實(shí)施拆遷安置時(shí)，市發(fā)展計(jì)劃部門應(yīng)根據(jù)其申請(qǐng)辦理儲(chǔ)備土地前期開發(fā)立項(xiàng)審批手續(xù)；市規(guī)劃行政主管部門按照城市總體規(guī)劃要求頒發(fā)儲(chǔ)備土地前期開發(fā)建設(shè)用地規(guī)劃許可證，市拆遷行政主管部門頒發(fā)拆遷許可證。
第二十一條、儲(chǔ)備土地地上建（構(gòu)）、筑物及其他設(shè)施需實(shí)施拆遷的，土地收購儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可作為拆遷人，依法取得房屋拆遷許可證后，統(tǒng)一實(shí)施拆遷安置。
儲(chǔ)備中心如需委托他人拆遷的，應(yīng)當(dāng)采取招標(biāo)投標(biāo)的辦法確定拆遷單位。
第二十二條、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)利用中涉及該土地使用權(quán)單獨(dú)或連同地上建筑物出租、抵押或臨時(shí)改變用途，儲(chǔ)備中心應(yīng)持有關(guān)用地批準(zhǔn)文件及《國有土地使用權(quán)收購合同》，到有關(guān)部門辦理審批或登記手續(xù)。
第二十三條、儲(chǔ)備土地前期開發(fā)利用活動(dòng)應(yīng)當(dāng)遵守國家法律、法規(guī)、規(guī)章和市政府的有關(guān)規(guī)定，不得損害公眾利益。
第二十四條、儲(chǔ)備中心應(yīng)將儲(chǔ)備土地的位置、四至范圍、面積、用途、收購和前期開發(fā)成本測(cè)算以及儲(chǔ)備土地的出讓方案，定期向社會(huì)公告。
已公布納入儲(chǔ)備范圍的土地，市產(chǎn)權(quán)登記主管部門不得為其辦理產(chǎn)權(quán)變更登記。
第二十五條、儲(chǔ)備中心儲(chǔ)備土地的信息，應(yīng)當(dāng)每季度一次，的同時(shí)，應(yīng)抄送市發(fā)展計(jì)劃、規(guī)劃、國土資源、建設(shè)等有關(guān)部門備案。
第二十六條、儲(chǔ)備土地的信息，應(yīng)當(dāng)與建設(shè)用地信息制度相銜接，按照建設(shè)用地信息的要求，實(shí)施儲(chǔ)備土地信息。
第二十七條、儲(chǔ)備土地用于經(jīng)營性房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的，應(yīng)通過有形土地市場(chǎng)采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌交易或上網(wǎng)競(jìng)價(jià)的方式確定土地使用者，具體按省、市有關(guān)有形土地市場(chǎng)管理的規(guī)定執(zhí)行。用于非經(jīng)營性用途的，可通過協(xié)議出讓或劃撥方式確定土地使用者。
第二十八條、土地儲(chǔ)備資本金來源：
（一）、市財(cái)政撥款；
（二）、儲(chǔ)備土地增值部分資金；
（三）、儲(chǔ)備土地抵押融資；
（四）、儲(chǔ)備土地的經(jīng)營收入。
第二十九條、儲(chǔ)備土地資金運(yùn)作實(shí)行收支兩條線管理，并接受市財(cái)政、審計(jì)部門的監(jiān)督。
第三十條、土地儲(chǔ)備資本金只能用于下列用途，不得挪作他用：
（一）、土地使用權(quán)收購補(bǔ)償費(fèi)用；
（二）、地上建筑物及其附屬物拆遷安置補(bǔ)償費(fèi)用；
（三）、儲(chǔ)備土地的前期開發(fā)費(fèi)用；
（四）、儲(chǔ)備土地的管理、出讓前期準(zhǔn)備等其他費(fèi)用。
第三十一條、儲(chǔ)備中心未按本辦法規(guī)定支付土地收購補(bǔ)償費(fèi)的，原土地使用權(quán)人有權(quán)解除收購合同，已支付給原土地使用權(quán)人的定金不予返還。
第三十二條、原土地使用權(quán)人未按規(guī)定交付土地及地上建筑物的，或者擅自處理其地上建筑物（構(gòu)筑物）、的，儲(chǔ)備中心有權(quán)要求原土地使用權(quán)人改正并繼續(xù)履行合同。原土地使用權(quán)人逾期不履行的，儲(chǔ)備中心可依法追究其違約責(zé)任，并可要求原土地使用權(quán)人賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。
第6篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
我受市政府的委托,向市人大常委會(huì)匯報(bào)我市《土地管理法》貫徹實(shí)施情況,請(qǐng)予審議。近年來,我市認(rèn)真貫徹實(shí)施《土地管理法》,以經(jīng)濟(jì)建設(shè)為中心，不斷解放思想，干事創(chuàng)業(yè)，加快發(fā)展，使全市的土地管理工作取得了顯著成效，有力地推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)和社會(huì)各項(xiàng)事業(yè)的健康發(fā)展。
一、深入貫徹宣傳《土
地管理法》，進(jìn)一步增強(qiáng)基本國策意識(shí)
從提高全民保護(hù)和合理利用土地的國策意識(shí)出發(fā)，大力宣傳土地管理法律法規(guī)。一是對(duì)各級(jí)領(lǐng)導(dǎo)干部進(jìn)行宣傳。據(jù)統(tǒng)計(jì)，自1999年新《土地管理法》頒布實(shí)施以來，市鄉(xiāng)兩級(jí)召開土地管理專題會(huì)議400多場(chǎng)次，共舉辦科級(jí)以上領(lǐng)導(dǎo)干部法規(guī)培訓(xùn)班34期。二是對(duì)群眾進(jìn)行宣傳。結(jié)合去年土地市場(chǎng)清理整頓和全民普法教育，在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）組織講法團(tuán)，到各村巡回宣傳，形成了“村村宣傳到墻，戶戶材料在手”的宣傳局面。每年“6.25”土地日都在全市開展大規(guī)模的宣傳活動(dòng)。市政府分管領(lǐng)導(dǎo)發(fā)表電視講話；在諸城市報(bào)上開辟專版；在市區(qū)設(shè)立法律法規(guī)咨詢站，發(fā)放宣傳材料，現(xiàn)場(chǎng)解答關(guān)于土地管理法律法規(guī)方面的咨詢。三是對(duì)上進(jìn)行宣傳。注重總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，推動(dòng)工作開展?！秶临Y源報(bào)》專版介紹了我市土地開發(fā)整理的做法及成功經(jīng)驗(yàn)。僅去年一年，就在省以上國土資源報(bào)刊中發(fā)表了《整頓不影響發(fā)展》、《整頓規(guī)范土地市場(chǎng)服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展大局》等3篇工作研究，新聞報(bào)道12篇，在市級(jí)以上報(bào)刊發(fā)表新聞報(bào)道14篇，提高了我市在國土資源系統(tǒng)中的知名度。
二、加強(qiáng)耕地保護(hù)，確保耕地總量動(dòng)態(tài)平衡
牢固樹立保護(hù)耕地、合理利用土地資源和可持續(xù)發(fā)展的思想觀念，積極推進(jìn)土地管理方式的轉(zhuǎn)變。（一）認(rèn)真落實(shí)土地管理目標(biāo)責(zé)任制。與各鄉(xiāng)鎮(zhèn)（街道）簽訂了土地管理目標(biāo)責(zé)任書，層層分解任務(wù)。市里每年兩次對(duì)目標(biāo)責(zé)任制執(zhí)行情況進(jìn)行檢查，督促落實(shí)。市人大、市政協(xié)重視關(guān)心土地工作，多次組織人大代表和政協(xié)委員進(jìn)行視察，專門聽取情況匯報(bào)。通過各級(jí)各部門共同努力，全市土地管理目標(biāo)責(zé)任得到有效落實(shí)，連續(xù)2次被濰坊市政府授予“實(shí)施土地管理目標(biāo)責(zé)任制先進(jìn)單位”。
（二）從嚴(yán)保護(hù)耕地。認(rèn)真落實(shí)基本農(nóng)田“五個(gè)不準(zhǔn)”，有效穩(wěn)定了耕地面積。一是加強(qiáng)用地審批管理。正確處理好耕地保護(hù)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)系，嚴(yán)格執(zhí)行土地用途管制制度，強(qiáng)化建設(shè)用地審批管理。能利用荒地的，不占用耕地；可以利用劣地的，不占用好地；對(duì)確需占用耕地的，認(rèn)真落實(shí)“占補(bǔ)平衡”措施，實(shí)行“占一補(bǔ)一”。二是加強(qiáng)對(duì)基本農(nóng)田的保護(hù)。建立了高標(biāo)準(zhǔn)的基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)，全市基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)面積107940.6公頃，占全市耕地總面積的89.8。同時(shí)，制定了六項(xiàng)基本農(nóng)田保護(hù)制度，修編了《諸城市基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)規(guī)劃》，確保基本農(nóng)田的保護(hù)面積與保護(hù)率不變。
（三）大力開展土地開發(fā)整理。把土地開發(fā)整理作為穩(wěn)定耕地面積的重要措施來抓。一是制定了《土地資源開發(fā)和土地復(fù)墾暫行規(guī)定》，堅(jiān)持“誰開發(fā)、誰受益，誰使用、誰復(fù)墾”的原則，提高全民參與土地開發(fā)的積極性；二是編制了土地開發(fā)整理專項(xiàng)規(guī)劃，完成了示范區(qū)開發(fā)整理任務(wù)。到目前，我市已申報(bào)國家級(jí)立項(xiàng)的土地開發(fā)整理項(xiàng)目1個(gè)，省級(jí)立項(xiàng)土地開發(fā)整理項(xiàng)目5個(gè)，市、縣級(jí)以上項(xiàng)目近30個(gè)，縣級(jí)以下項(xiàng)目200多個(gè)，共新增耕地面積4.4萬畝。僅去年一年就安排各類開發(fā)整理項(xiàng)目108個(gè)，新增耕地1.7萬余畝，連續(xù)五年實(shí)現(xiàn)了我市耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。
（四）保障經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展用地需求。一是對(duì)各類建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格把關(guān)，全方位提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)，對(duì)符合要求的建設(shè)用地報(bào)批材料，簡(jiǎn)化辦事程序，及時(shí)向上級(jí)報(bào)批。僅2003年，我市就上報(bào)審批建設(shè)用地47個(gè)批次，面積9346畝，保障了全市重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和招商引資項(xiàng)目用地需求。二是提高辦事效率。按照上級(jí)要求，把行政審批事項(xiàng)由原來的23項(xiàng)精簡(jiǎn)到9項(xiàng)。向行政審批中心派駐了6名素質(zhì)高、能力強(qiáng)的業(yè)務(wù)骨干，做到了“一門受理、一站批復(fù)、一口收費(fèi)，限時(shí)辦結(jié)”。特別是對(duì)市里調(diào)度的重點(diǎn)建設(shè)項(xiàng)目和招商引資項(xiàng)目，堅(jiān)持急事急辦、特事特辦的原則，提前介入，超前服務(wù)，為企業(yè)早日開工贏得了時(shí)間。近年來，先后榮獲“全省土地管理先進(jìn)單位”、“全省土地管理執(zhí)法年活動(dòng)先進(jìn)單位”、“濰坊市土地管理先進(jìn)單位”等榮譽(yù)稱號(hào)。僅去年一年，共收到群眾贈(zèng)送的錦旗12面，表揚(yáng)信30多封。
三、深化土地使用制度改革，推進(jìn)土地市場(chǎng)建設(shè)
近年來，我們以建立統(tǒng)一、開放、競(jìng)爭(zhēng)、有序的土地市場(chǎng)體系為目標(biāo)，努力探索土地使用制度改革的新路子，達(dá)到了“以地生財(cái)、以地聚財(cái)、以地興城”。去年共實(shí)現(xiàn)土地收益2.6億元，超額完成了上級(jí)下達(dá)的任務(wù)目標(biāo)。
（一）完善土地儲(chǔ)備制度。去年以來，對(duì)城區(qū)內(nèi)的存量閑置土地、舊城改造土地、“退二進(jìn)三”土地以及新增經(jīng)營性用地，全部納入政府土地儲(chǔ)備庫。對(duì)城區(qū)范圍內(nèi)的集體土地，一律停止辦理使用手續(xù)，統(tǒng)一納入政府儲(chǔ)備庫，確保了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)的高度壟斷。去年，對(duì)14宗面積1827畝集體土地進(jìn)行了儲(chǔ)備，到目前，土地儲(chǔ)備已達(dá)4440畝。
（二）對(duì)經(jīng)營性用地實(shí)行招標(biāo)拍賣掛牌出讓。全面落實(shí)經(jīng)營性用地招標(biāo)拍賣掛牌出讓制度，對(duì)商業(yè)、金融、旅游、房地產(chǎn)開發(fā)等經(jīng)營性用地一律實(shí)行“招拍掛”；對(duì)同一地塊有兩個(gè)以上意向用地者的，也納入了“招拍掛”
范圍，給所有單位或個(gè)人提供公平的競(jìng)爭(zhēng)機(jī)會(huì)。2003年拍賣、掛牌出讓13宗國有土地使用權(quán)，出讓總面積449.79畝，實(shí)現(xiàn)政府土地收益9000多萬元。
（三）穩(wěn)步推進(jìn)國有土地有償使用。積極抓好存量建設(shè)用地的有償使用工作。對(duì)企業(yè)使用的國有劃撥土地采取出讓、租賃等形式進(jìn)行處置；對(duì)黨政機(jī)關(guān)、事業(yè)單位劃撥土地改變用途的，全部納入有償使用范圍。去年以來，共收繳有償使用費(fèi)2652萬元，走在了濰坊市前列。
四、堅(jiān)持依法行政，加大土地執(zhí)法監(jiān)察力度
土地執(zhí)法監(jiān)察是土地管理工作的一項(xiàng)重要內(nèi)容，是貫徹實(shí)施《土地管理法》的重要保證。
（一）加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察。堅(jiān)持預(yù)防為主，事前防范與事后查處相結(jié)合的原則，加大對(duì)各類違法用地行為的查處力度和對(duì)重點(diǎn)區(qū)域的巡查力度，有效地打擊了擾亂土地市場(chǎng)秩序行為。對(duì)破壞耕地的重大違法案件，從嚴(yán)予以查處。如昌城鎮(zhèn)孫二村磚瓦廠違法占用耕地取土燒磚，我們多次進(jìn)行說服教育，并先后下達(dá)了停止違法行為通知書、行政處罰告知書、行政處罰決定書，但對(duì)方拒不執(zhí)行，繼續(xù)破壞土地，市政府決定從嚴(yán)處理，申請(qǐng)法院強(qiáng)制執(zhí)行，由公安部門對(duì)責(zé)任人依法進(jìn)行了刑事拘留，并在全市進(jìn)行了通報(bào)。
（二）扎實(shí)開展了治理整頓土地市場(chǎng)秩序工作。去年以來，市政府專門成立了分管副市長(zhǎng)任組長(zhǎng)的領(lǐng)導(dǎo)小組，組成了專門的清理隊(duì)伍，制定出臺(tái)了《實(shí)施辦法》和《工作制度》，簽訂了目標(biāo)責(zé)任書，對(duì)全市所有土地進(jìn)行拉網(wǎng)式清查。措施上，突出了五點(diǎn)，一是抓清查摸底，掌握全市違法用地的情況；二是抓協(xié)調(diào)調(diào)度，推動(dòng)面上工作開展；三是抓處理，對(duì)違法用地，抓緊按規(guī)定完善手續(xù)，確保不留尾巴，不留后患；四是抓典型，對(duì)清理整頓土地市場(chǎng)秩序過程中發(fā)現(xiàn)的大案、要案，進(jìn)行公開曝光、公開處理；五是抓巡回檢查，杜絕新的違法用地的發(fā)生。全市共清查出各類違法占地792宗，1888畝，已全部處結(jié)完畢，處結(jié)率100，罰款256.8萬元，得到了省、濰坊市的肯定。
（三）積極落實(shí)征地補(bǔ)償。在征用土地時(shí)，嚴(yán)格按《土地管理法》規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)補(bǔ)償安置費(fèi)，并實(shí)行征地補(bǔ)償公告、安置公告、補(bǔ)償?shù)怯洝皟晒嬉坏怯洝敝贫?，增加了工作的透明度。同時(shí)，對(duì)群眾關(guān)于土地補(bǔ)償?shù)膩硇艁碓L，都按照群眾利益無小事的原則，從速、從快進(jìn)行了調(diào)查處理，確保了沒有發(fā)生侵犯農(nóng)民權(quán)利、引發(fā)群眾集體到省進(jìn)京上訪問題的發(fā)生。
前段，我們通過嚴(yán)格實(shí)施《土地管理法》，在保護(hù)耕地、保障用地、經(jīng)營土地等方面取得了一定成績(jī)，但也存在一些不足，主要是：規(guī)劃建設(shè)用地指標(biāo)依然不足，土地利用率不高，招拍掛的力度還不夠大，違法用地現(xiàn)象仍時(shí)有發(fā)生。為了更好地貫徹和實(shí)施好《土地管理法》，把土地管理工作提高到一個(gè)新水平，下步我們要突出抓好以下幾方面的工作：
一是繼續(xù)加大宣傳力度。通過集中培訓(xùn)、專題研究、開辟專欄、電視廣播、發(fā)放宣傳材料、印發(fā)明白紙等多種形式，進(jìn)一步宣傳普及《土地管理法》，增強(qiáng)全民土地基本國策意識(shí)。
二是落實(shí)最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度。嚴(yán)格實(shí)施土地用途管制，落實(shí)基本農(nóng)田保護(hù)的“五個(gè)不準(zhǔn)”。同時(shí)，抓好國家、省重點(diǎn)項(xiàng)目的開發(fā)整理，有效增加耕地面積，確保全市耕地總量動(dòng)態(tài)平衡。
三是加強(qiáng)土地規(guī)劃管理。抓好土地利用總體規(guī)劃修編，宏觀調(diào)控各類用地布局，優(yōu)先保證市重點(diǎn)項(xiàng)目和招商引資項(xiàng)目用地，把好單位用地面積的投資強(qiáng)度關(guān)，提高土地利用利用率。
第7篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
一、 土地儲(chǔ)備的現(xiàn)實(shí)意義。
（一） 參與國家宏觀調(diào)控政策，穩(wěn)定當(dāng)?shù)刈》績(jī)r(jià)格。
根據(jù)國家七部委通知精神，菏澤土地儲(chǔ)備中心與城市綜合開發(fā)辦、市房產(chǎn)局，聯(lián)合在市區(qū)進(jìn)行了專題調(diào)查。通過調(diào)查摸清了情況，找出了市區(qū)房地產(chǎn)存在的問題，并向省廳和市政府寫出了平抑房地產(chǎn)價(jià)格的建議和措施。經(jīng)市政府批準(zhǔn)菏澤土地儲(chǔ)備的采取了靈活的土地供應(yīng)政策，把改善性住房用地比例提高到60%，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房用地比例提高到20%，適當(dāng)照顧外地經(jīng)商人員購買商品房，適當(dāng)調(diào)整競(jìng)買保證金比例，分期繳納出讓金價(jià)款等措施，有效地穩(wěn)定了住房?jī)r(jià)格。
（二）節(jié)約集約利用土地，盤活存量土地資產(chǎn)。
一是制定收購原則。儲(chǔ)備中心依據(jù)相關(guān)規(guī)定，制定了“計(jì)劃主導(dǎo)，擇地收儲(chǔ)，凈地招商，著眼開發(fā)”的地塊收儲(chǔ)原則。每年年底，由土地儲(chǔ)備中心根據(jù)菏澤市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市規(guī)劃、舊城改造、土地市場(chǎng)供求狀況等情況，研究制定下年度的土地收購儲(chǔ)備計(jì)劃。二是加強(qiáng)收儲(chǔ)工作。由儲(chǔ)備中心依據(jù)本年度儲(chǔ)備計(jì)劃擬出收儲(chǔ)地塊，經(jīng)市局領(lǐng)導(dǎo)審核后報(bào)市政府批準(zhǔn)，對(duì)指定地塊進(jìn)行收儲(chǔ)，并簽訂土地收回（購）協(xié)議，納入政府土地儲(chǔ)備。三是土地補(bǔ)償。對(duì)于土地補(bǔ)償，由土地評(píng)估機(jī)構(gòu)依據(jù)國家頒布相關(guān)土地評(píng)估規(guī)程并結(jié)合評(píng)估地塊實(shí)際評(píng)估出補(bǔ)償價(jià)格，報(bào)市政府批準(zhǔn)后，予以補(bǔ)償。對(duì)城區(qū)住宅部分需凈地出讓進(jìn)行拆遷補(bǔ)償?shù)?，按城市拆遷有關(guān)規(guī)定，土地儲(chǔ)備中心做好調(diào)查摸底，勘查丈量，資金測(cè)算，確定拆遷成本，與拆遷單位簽訂拆遷安置承包協(xié)議，并按政府有關(guān)文件規(guī)定執(zhí)行。
（三）加強(qiáng)了土地資金管理，防范了土地資金風(fēng)險(xiǎn)。
土地儲(chǔ)備資金量較大，為保證儲(chǔ)備中心工作正常運(yùn)行，一方面加強(qiáng)與財(cái)政部門和各金融機(jī)構(gòu)聯(lián)系溝通，取得他們的支持；另一方面加強(qiáng)內(nèi)部資金管理，科學(xué)合理用好儲(chǔ)備資金。對(duì)銀行貸款，力求做到即借即用，到期即還，有效降低融資成本；對(duì)拆遷補(bǔ)償費(fèi)用，按合同約定、根據(jù)工作進(jìn)度按時(shí)撥付。通過多種方式來保障資金正常運(yùn)轉(zhuǎn)，防范了土地儲(chǔ)備資金的風(fēng)險(xiǎn)。
二、 土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀及其存在主要矛盾。
（一）土地儲(chǔ)備現(xiàn)狀: 盡管2007年國土資源部、財(cái)政部、中國人民銀行共同出臺(tái)《土地儲(chǔ)備管理辦法》（國土資發(fā)[2007] 277 號(hào)）和《土地管理法》第五十八條，規(guī)定了五種形式可以收回國有土地，但是根據(jù)這些法律條文，對(duì)于開展儲(chǔ)備工作實(shí)際還是不夠，針對(duì)這種情況，市政府統(tǒng)一頒發(fā)《菏澤土地儲(chǔ)備暫行辦法》，使收購儲(chǔ)備得以順利進(jìn)行。土地儲(chǔ)備體現(xiàn)了以人為本的理念,按照“三不收儲(chǔ)”的原則，即不簽協(xié)議書不收儲(chǔ)，補(bǔ)償不到位不收儲(chǔ)，群眾不滿意不收儲(chǔ),最大限度地維護(hù)了被拆遷群眾的利益。近年來納入土地儲(chǔ)備庫215宗，土地面積19238畝，其中收回存量土地105宗，土地面積10038畝；新增建設(shè)用地110宗，土地面積9200畝。在國家以收緊房貸、打壓房地產(chǎn)價(jià)格飛升相關(guān)政策出臺(tái)的同期，作為菏澤市房地產(chǎn)供地窗口，儲(chǔ)備中心在供地前期與開發(fā)商座談介紹菏澤市房地產(chǎn)行業(yè)的生機(jī)與潛力,積極招商、廣泛宣傳。通過掛牌出讓共推出土地190宗，土地面積17166畝，總成交價(jià)達(dá)到了43.6878億元人民幣，為政府純收益創(chuàng)收33.6014億元。
（二）存在主要矛盾
1、土地前期開發(fā)主體及具體工作的主體的問題。近幾年收回的國有存量土地，地上均有未拆遷的建筑物。菏澤市土地儲(chǔ)備中心在供地前要對(duì)這些土地進(jìn)行拆遷開發(fā)，達(dá)到三通一平的用地條件。但是土地管理法和土地儲(chǔ)備管理辦法等法律法規(guī)中均沒有明確土地儲(chǔ)備中心是房屋的合法拆遷人，另外具體的工作主體是誰也沒有明確。城市居民以此為由拒絕拆遷，致使地方政府毛地出讓，毛地出讓又會(huì)造成新的土地閑置
2、安置難引發(fā)拆遷難。由于近年來土地儲(chǔ)備實(shí)行貨幣補(bǔ)償，被拆遷戶得到補(bǔ)償后到房地產(chǎn)市場(chǎng)買房時(shí)，房子價(jià)格竟然漲了，原來的補(bǔ)償費(fèi)不能買來同樣的住房條件，促使被拆遷戶抵制拆遷。
3、土地儲(chǔ)備的新增建設(shè)用地指標(biāo)越來越少，土地供應(yīng)能力相應(yīng)變?nèi)?。由于菏澤市煤田的迅速開采，與之相關(guān)的大型工業(yè)項(xiàng)目相繼落戶菏澤，工業(yè)用地量猛增，那么用于儲(chǔ)備的新增用地就意味著減少。再者，土地管理部門既要保障經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)又要保障全市耕地面積不減少。嚴(yán)峻的現(xiàn)實(shí)條件迫使土地儲(chǔ)備不能單單依靠新增用地的增加上，必須擴(kuò)大土地來源，保障土地市場(chǎng)調(diào)控能力。
4、土地儲(chǔ)備資金不足，影響收儲(chǔ)工作的全面開展。目前菏澤市的土地收入，大部分用于城市建設(shè)，少部分用于農(nóng)村土地治理，并沒有用到收儲(chǔ)土地上。收回的補(bǔ)償費(fèi)均約定出讓之后再支付。
三、 解決問題的對(duì)策
（一）健全儲(chǔ)備土地前期開發(fā)主體及具體工作的主體。
建議市政府針對(duì)當(dāng)前擬納入儲(chǔ)備的土地，召集規(guī)劃、計(jì)劃、財(cái)政、房產(chǎn)、金融、兩區(qū)政府等有關(guān)部門召開專題會(huì)議，形成會(huì)議紀(jì)要，明確各部門職責(zé)，以及前期開發(fā)工作的進(jìn)度安排，根據(jù)會(huì)議紀(jì)要，市政府依法將前期開發(fā)土地出讓給菏澤市土地儲(chǔ)備中心或菏澤市城市建設(shè)投資總公司，此出讓土地作為兩單位的融資平臺(tái)，各相關(guān)部門為受讓人辦理項(xiàng)目立項(xiàng)、規(guī)劃許可、拆遷實(shí)施方案、拆遷許可等手續(xù)。
根據(jù)市政府會(huì)議紀(jì)要，以區(qū)政府為主體，負(fù)責(zé)組織拆遷中心、評(píng)估機(jī)構(gòu)等部門完成儲(chǔ)備土地前期開發(fā)的具體工作，包括申請(qǐng)裁決以及移交法院執(zhí)行等。除特殊問題集體會(huì)審?fù)猓蓞^(qū)政府獨(dú)立組織完成前期開發(fā)工作。由區(qū)政府組織拆遷主體、拆遷服務(wù)中心、評(píng)估機(jī)構(gòu)等有關(guān)部門，共同對(duì)收儲(chǔ)土地的前期開發(fā)補(bǔ)償進(jìn)行調(diào)查結(jié)果核實(shí)，初步概算后由拆遷主體與拆遷服務(wù)中心簽訂合同之后，再由區(qū)政府及拆遷服務(wù)中心、評(píng)估機(jī)構(gòu)等部門具體實(shí)施拆遷。拆遷補(bǔ)償協(xié)議由拆遷主體與拆遷服務(wù)中心、被拆遷戶三方共同簽訂，拆遷補(bǔ)償資金根據(jù)工程進(jìn)度分期撥付；按拆遷補(bǔ)償總額一定比例支付辦公經(jīng)費(fèi)，用于支付拆遷服務(wù)費(fèi)、評(píng)估費(fèi)、工作人員生活補(bǔ)助等費(fèi)用。對(duì)于按政府會(huì)議紀(jì)要的規(guī)定進(jìn)度完成的，將辦公經(jīng)費(fèi)的比例提高2%，用于獎(jiǎng)勵(lì)。
（二）安置房建設(shè)要總體規(guī)劃，提前建設(shè)。
安置房要在年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃的基礎(chǔ)上總體規(guī)劃，提前建設(shè)。轉(zhuǎn)變?cè)心Ｊ剑侠硌芯?、科學(xué)選擇安置房地塊，并將土地公開出讓給開發(fā)企業(yè)，提前建設(shè)完成安置房，建設(shè)完成后由土地儲(chǔ)備中心回購，確保土地前期開發(fā)過程中對(duì)被拆遷戶有房安置，能就近安置。
（三）著力加強(qiáng)土地收儲(chǔ)工作力度。
第8篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
論文摘要：本文對(duì)我國目前土地征用制度存在的法律問題略作探討，針對(duì)所存在的問題逐一提出立法建議，并找到了解決問題的對(duì)策。
我國現(xiàn)行的土地征用制度是在高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下形成的，對(duì)于保證國家建設(shè)起到了積極作用。隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，這個(gè)制度的缺陷日益凸現(xiàn)，主要存在如下一些問題亟待解決：
一、相關(guān)法律中“公共利益需要”缺乏明確界定
我國《憲法》規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征用?！薄锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：“國家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征用’，這些規(guī)定都強(qiáng)調(diào)了征用的前提必須是為“公共利益的需要”，但是現(xiàn)行法律、法規(guī)并沒有明確界定哪些建設(shè)項(xiàng)目用地是為了“公共利益需要”，哪些項(xiàng)目用地不是為“公共利益需要”。而事實(shí)上，為實(shí)施城市規(guī)劃分批次征用土地后，由哪些具體的建設(shè)項(xiàng)目來使用具有很大的隨意性，往往是誰申請(qǐng)使用，就由市、縣人民政府按照規(guī)定出讓或劃撥給誰使用。這里面的“公共利益需要”尺度很難把握。
二、土地征用的補(bǔ)償問題
我國《土地管理法》中明確規(guī)定了土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)雖在原來的基礎(chǔ)上有所提高，但仍存在一定的不足。它難以正確體現(xiàn)地塊的區(qū)位差異及各地不同的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平等等，進(jìn)而難以維持農(nóng)民現(xiàn)有的生活水平。導(dǎo)致農(nóng)民對(duì)征地的不滿：政府低價(jià)獲得土地所有權(quán)、高價(jià)出讓土地使用權(quán)的行為，也難以為農(nóng)民所接受。
三、土地征用權(quán)的行使問題
在我國，憲法明確規(guī)定為了公共利益的需要征用土地，但《土地管理法》則規(guī)定任何單位或個(gè)人使用土地．必須使用國有土地。即凡是不屬于該集體經(jīng)濟(jì)組織的用地單位或個(gè)人需要使用土地，都必須請(qǐng)求政府動(dòng)用征地權(quán)，從而滿足其用地的需要。我國自實(shí)行土地有償制度以來，各級(jí)地方政府為增加財(cái)政收入，對(duì)征地權(quán)的行使樂此不疲。有的地方往往通過建立開發(fā)區(qū)、科技園等向投資單位提供優(yōu)惠政策，而土地使用費(fèi)往往作為其優(yōu)惠的條件之一。盡管現(xiàn)行的《土地管理法》規(guī)定征用審批權(quán)由國務(wù)院及省級(jí)人民政府行使，但地方政府仍擁有一定的權(quán)力，加之監(jiān)督機(jī)制不完善，便在征地申報(bào)過程中出現(xiàn)了一些弄虛作假的行為。
四，土地收益分配和管理問題
土地征用過程中，土地收益為土地所有權(quán)及使用權(quán)收益，因此這部分收益應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，即在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人之間進(jìn)行合理的分配。然而在實(shí)際中，一些縣、鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府也參與補(bǔ)償收益的分配，從而導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人獲取的補(bǔ)償收益減少，據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，地方政府占了補(bǔ)償收益的大部分，而農(nóng)民作為集體土地的直接使用者和經(jīng)營者，在補(bǔ)償中往往處于劣勢(shì)，掌握在集體經(jīng)濟(jì)組織手中的征地補(bǔ)償費(fèi)也往往被少數(shù)村干部侵吞。
以上問題的存在，應(yīng)當(dāng)引起有關(guān)部門的高度重視，盡快完善土地征用制度，使之更加符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的要求。
(一)嚴(yán)格限定公益性用地范圍，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使
我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定：“國家為了公共利益的需要”，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)我國實(shí)際，我們認(rèn)為，“公共利益”應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：①軍事用地；②國家機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地：③能源、交通用地。如煤礦、道路、等：④公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場(chǎng)用地；⑤國家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲(chǔ)備糧庫等；在合理界定“公共利益用地”的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，主要依靠盤活城市土地存量市場(chǎng)以及開放農(nóng)村非農(nóng)建設(shè)用地市場(chǎng)來解決。
(二)以農(nóng)用地市場(chǎng)價(jià)格作為確定土地征用費(fèi)的基本依據(jù)
現(xiàn)行《土地管理法》盡管提高了根據(jù)土地產(chǎn)值補(bǔ)償?shù)谋稊?shù)，但還遠(yuǎn)未清除低成本征地的不合理狀況。耕地的常年產(chǎn)量因?yàn)椴荒芊从惩恋氐奈恢?、地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積等影響土地價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素，也不能反映同一宗土地在不同投資水平下出現(xiàn)產(chǎn)量差別的真實(shí)價(jià)值，目前世界大多數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國家或地區(qū)將土地市場(chǎng)價(jià)格作為征地補(bǔ)償依據(jù)。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)年代，土地沒有價(jià)格，征地補(bǔ)償依其常年產(chǎn)量未嘗不可。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，繼續(xù)這樣作就不利于保護(hù)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民利益。為了切實(shí)保護(hù)農(nóng)民利益，建立我國完善的土地市場(chǎng)，征地補(bǔ)償必須以土地的市場(chǎng)價(jià)格為依據(jù)，實(shí)行公平補(bǔ)償。
(三)合理分配土地征用補(bǔ)償收益，明確界定產(chǎn)權(quán)是實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償費(fèi)合理分配的關(guān)鍵
第9篇：土地儲(chǔ)備管理法范文
深圳市“農(nóng)地轉(zhuǎn)國有”試驗(yàn)以“特例”獲得北京默許付諸實(shí)施，國土資源部調(diào)查報(bào)告認(rèn)為此舉“不宜模仿”，“下不為例”
中國目前正處于急劇城市化的進(jìn)程中。此間，土地作為最稀缺的生產(chǎn)要素居于中心地位，成為諸多公開或潛在沖突之源，引起了方方面面的關(guān)注。城市化中的土地問題，特別是農(nóng)業(yè)用地和農(nóng)民宅基地的非農(nóng)化，因此成為《財(cái)經(jīng)》已經(jīng)和即將持續(xù)報(bào)道的重大話題。2006年2月，《財(cái)經(jīng)》曾刊載封面報(bào)道“土地解密”，對(duì)中國土地問題進(jìn)行宏觀、實(shí)證的理論解析，亦曾引起各界深入討論。
從本期始，《財(cái)經(jīng)》將陸續(xù)刊發(fā)記者的基層實(shí)地調(diào)查，從微觀層面展現(xiàn)農(nóng)地非農(nóng)化過程中形形、光怪陸離的畫面。
我們深信，妥善地處理農(nóng)地問題，關(guān)乎中國經(jīng)濟(jì)之轉(zhuǎn)型，關(guān)乎建設(shè)和諧社會(huì)之成敗。任何一個(gè)國家的城市化進(jìn)程，都包含兩個(gè)最為核心的內(nèi)容：一是農(nóng)村人口的城市化，一是農(nóng)民土地的非農(nóng)化。中國自農(nóng)村改革以來，經(jīng)過20多年的努力，城鄉(xiāng)二元分割的樊籬正在打破，農(nóng)民的就業(yè)和社會(huì)身份正一步步得到政策和城里人的認(rèn)同。可是，在此過程中，農(nóng)民土地的非農(nóng)化卻朝著“政府壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)”和“土地國有化”方向強(qiáng)化，演繹著一出出現(xiàn)代城市拔地而起與農(nóng)民失地、失權(quán)、失業(yè)相織相匯的悲喜劇。
中國已經(jīng)走到土地制度改革的十字路口。是朝著市場(chǎng)化的方向前進(jìn)，承認(rèn)農(nóng)民的土地權(quán)益、逐步放開土地一級(jí)市場(chǎng)，還是在現(xiàn)有的行政性軌道上強(qiáng)行推進(jìn)？進(jìn)一步說，在城市化的過程中，究竟應(yīng)當(dāng)以什么原則、什么方式，兼顧國家、集體和農(nóng)民的多方利益？現(xiàn)在已經(jīng)到了必須正視這一問題的關(guān)鍵時(shí)刻。
――編者
沒有過多的媒體報(bào)道和坊間渲染，深圳市已靜靜完成了一場(chǎng)在中國獨(dú)一無二的農(nóng)地國有化“改革”。
過去兩年間，深圳市以推動(dòng)“城市化”為起步，成功地將轄區(qū)內(nèi)全部農(nóng)村集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有土地，史無前例地消滅了“農(nóng)村土地集體所有制”；當(dāng)?shù)卣喑蔀槿珖┮坏膲艛噍爡^(qū)內(nèi)所有土地的副省級(jí)政府，成為中國最富有的“地主”。
在2004年深圳啟動(dòng)“轉(zhuǎn)地”之前，深圳市的土地制度與全國一樣，城市的土地屬于國家所有，農(nóng)村土地屬于農(nóng)民集體所有。這也是1982年以來中國土地制度的基本框架，農(nóng)村集體土地要變?yōu)閲宜?，只能?jīng)過政府征用，農(nóng)民只有農(nóng)用地的耕種權(quán)和農(nóng)村宅基地的使用權(quán)。
深圳“轉(zhuǎn)地”，惟一的法律依據(jù)是1998年新修訂的《土地管理法實(shí)施條例》。其中第二條第五項(xiàng)規(guī)定，“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全部成員轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民的，原屬于其成員集體所有的土地屬于國家所有”。為了解決城市擴(kuò)張的土地缺口，深圳于2004年決定，把寶安、龍崗兩區(qū)內(nèi)的27萬農(nóng)村人口一次性轉(zhuǎn)為城市居民，從而依據(jù)上述“條例”，一舉將兩區(qū)956平方公里土地轉(zhuǎn)為國有（參見《財(cái)經(jīng)》2004年第18期“深圳農(nóng)地轉(zhuǎn)國有之惑”）。
深圳此舉，于法理、于實(shí)踐都曾廣受爭(zhēng)議?！敦?cái)經(jīng)》記者獲知，國土資源部最初持反對(duì)意見，并在2004年下半年派小組赴深圳專項(xiàng)調(diào)查。最終，深圳市“農(nóng)地轉(zhuǎn)國有”試驗(yàn)以“特例”獲得北京默許，付諸實(shí)施。國土資源部的調(diào)查報(bào)告認(rèn)為，此舉“不宜模仿”，“下不為例”。
時(shí)至今日，深圳市已基本完成相應(yīng)的“轉(zhuǎn)地補(bǔ)償”。在今年8月1日正式實(shí)施的《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》中，寶安、龍崗兩區(qū)的農(nóng)村土地已統(tǒng)一納入國有土地儲(chǔ)備。在去年以來深圳房地產(chǎn)價(jià)格飆升、“地荒”傳聞不絕如縷的大背景下，握有巨量土地儲(chǔ)備的深圳政府顯得游刃有余，看來已掌握了城市發(fā)展的主動(dòng)權(quán)。
隨著中央日趨收緊農(nóng)用地轉(zhuǎn)用和土地征收的權(quán)力，深圳獨(dú)特而不可復(fù)制的“農(nóng)地國有化”試驗(yàn)，更凸顯了中國土地“城鄉(xiāng)分割，同地不同權(quán)”的制度困局，也展現(xiàn)出中央與地方圍繞土地復(fù)雜博弈的成敗得失。
兩年“轉(zhuǎn)地”
今年6月22日，深圳召開全市土地管理工作會(huì)議，并了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地管理推進(jìn)節(jié)約集約用地的意見》、《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》等七項(xiàng)土地政策，表明未來將“實(shí)施最嚴(yán)格的土地管理制度，推進(jìn)節(jié)約集約利用土地”。
這次會(huì)議的背景之一，便是“敏感的”深圳所轄寶安、龍崗兩區(qū)轉(zhuǎn)地工作已基本完成。
“轉(zhuǎn)地”始于2003年10月，深圳出臺(tái)《關(guān)于加快寶安龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的意見》（下稱《意見》）。地處特區(qū)外的寶安、龍崗兩區(qū)城市化工作正式啟動(dòng)，至次年4月全面鋪開。
首先，兩區(qū)的行政、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)管理體制進(jìn)行徹底調(diào)整，以求與特區(qū)內(nèi)的城市管理接軌。原鎮(zhèn)、村兩級(jí)的行政建制變更為城市的街道、居委建制；原村民陸續(xù)轉(zhuǎn)為城市居民，并相應(yīng)獲得城市社保待遇；原鎮(zhèn)、村兩級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織隨之改制為股份合作公司。但是，最為核心與敏感的問題，仍是農(nóng)村集體土地一次性轉(zhuǎn)為國有。
迄今為止，深圳為配合兩區(qū)城市化出臺(tái)的各類文件達(dá)26份，其中以2004年6月頒布的《深圳市寶安龍崗兩區(qū)城市化土地管理辦法》（下稱《管理辦法》）為核心，并直接與“轉(zhuǎn)地”相關(guān)。
在近三年來的城市化操作中，深圳將寶安、龍崗兩區(qū)集體土地轉(zhuǎn)為國有，并非簡(jiǎn)單地貼上權(quán)屬標(biāo)簽，而至少經(jīng)由三種不同方式逐步達(dá)成。其中大多數(shù)土地分兩種方式完成，而政府都無需付出任何代價(jià)。
其一，是對(duì)權(quán)屬不明的土地施行“自然轉(zhuǎn)地”。在現(xiàn)行城鄉(xiāng)分割的土地所有制下，土地或是國有，或是集體所有，現(xiàn)實(shí)中卻存在“灰色地帶”。其中最為突出的，即是未曾承包到戶的農(nóng)村山林地。針對(duì)這部分土地，由深圳市農(nóng)林漁業(yè)局負(fù)責(zé)確認(rèn)范圍。據(jù)介紹，在轉(zhuǎn)地之初，這部分山林地約有360多平方公里。深圳市國土資源局一位人士表示，除非是明確分給農(nóng)民的自留山林，法律上對(duì)“山林地”并無明確的權(quán)屬界定。
在深圳此次轉(zhuǎn)地過程中，上述“灰色地帶”的山林地，實(shí)施了“默認(rèn)國有”的原則。360余平方公里山林地被自然地轉(zhuǎn)為國家所有。由于這部分土地幾乎未作任何開發(fā)，對(duì)其“自然轉(zhuǎn)地”也未激起農(nóng)民與政府的明顯沖突。
其二，對(duì)農(nóng)民歷史上自主開發(fā)建設(shè)的土地實(shí)行“合法化”，把農(nóng)民集體所有的土地變?yōu)椤皣宜小?。這便是對(duì)寶安、龍崗兩區(qū)300平方公里城市“已建成區(qū)”土地的處置方式。對(duì)于早已“洗腳上田”的深圳農(nóng)民而言，“已建成區(qū)”才是他們最重要的利益所在。
根據(jù)《土地管理法》，農(nóng)村土地屬于集體所有，除了農(nóng)民宅基地、農(nóng)村公共建設(shè)用地、村組企業(yè)用地等，其余土地的使用權(quán)僅限于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，而非工商開發(fā)。但在寶安、龍崗，由于處于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的最前沿，企業(yè)用地需求旺盛。從1990年開始，深圳農(nóng)村所有的承包土地幾乎全部用于非農(nóng)業(yè)開發(fā)，或被直接租賃給外商，或由村集體自行開發(fā)于工商用途，此即為“已建成區(qū)”。
很長(zhǎng)時(shí)間以來，絕大多數(shù)深圳農(nóng)民的生活已完全依賴于土地出讓、私房出租以及從集體土地開發(fā)中所獲得的紅利。這些面積巨大的“已建成區(qū)”雖有違《土地管理法》，卻已成既定事實(shí)，深圳市政府不得不認(rèn)真面對(duì)。
伴隨著“農(nóng)地國有化”，深圳政府在2004年6月出臺(tái)的《管理辦法》，再次確認(rèn)了此前對(duì)于“已建成區(qū)”的處置辦法。即政府承認(rèn)農(nóng)民對(duì)“已建成區(qū)”的土地使用權(quán)，也不追究違規(guī)責(zé)任；但同時(shí)必須把上述兩區(qū)“已建成區(qū)”土地的權(quán)屬統(tǒng)一轉(zhuǎn)為國有，并不再對(duì)農(nóng)地征用作出任何補(bǔ)償。
在這一模式下，農(nóng)民雖可“免交地價(jià)”，繼續(xù)享有“已建成區(qū)”的“國有土地使用權(quán)”收益，但因這些土地從性質(zhì)上已轉(zhuǎn)為國有，農(nóng)民必須補(bǔ)簽國有土地使用權(quán)出讓合同。而依照法律，國有土地使用權(quán)出讓的期限最長(zhǎng)為70年，最短為40年。換言之，這些農(nóng)民通過政府的復(fù)雜操作，獲得了有期限的國有土地使用權(quán)，但永遠(yuǎn)喪失了本屬自己的農(nóng)村集體土地所有權(quán)。
在此次“農(nóng)地國有化”中，政府真正需要付出代價(jià)的，是上述兩類土地之外的234平方公里土地。這就是深圳市政府需要作出“適當(dāng)補(bǔ)償”、目前依然為農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)村集體土地。
“適當(dāng)補(bǔ)償”
通過“適當(dāng)補(bǔ)償”將原屬農(nóng)村集體所有的“純農(nóng)業(yè)用地”轉(zhuǎn)為國有，是深圳市采取的第三種轉(zhuǎn)地方式。
這些需要適當(dāng)補(bǔ)償?shù)?34平方公里集體土地，包括寶安、龍崗兩區(qū)的耕地、林地、山嶺、果園、荒地、水面等。其中也包括約70多平方公里已納入城市規(guī)劃范圍，但尚未完成征地程序和農(nóng)地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的“純農(nóng)業(yè)用地”。
所謂“適當(dāng)補(bǔ)償”，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)與歷年征地標(biāo)準(zhǔn)大體相當(dāng)。根據(jù)最終確認(rèn)的數(shù)字，深圳市一度計(jì)劃拿出近200億元完成“一次性轉(zhuǎn)地”。其資金來源包括深圳市及上述兩區(qū)的土地基金、財(cái)政預(yù)算安排的專項(xiàng)資金，以及由深圳市財(cái)政局統(tǒng)一從銀行獲得的貸款。
不過，按照深圳市政府的最新測(cè)算，最終所需資金并沒有那么多，目前已支付近120億元補(bǔ)償，支付結(jié)束大約需150億元－160億元人民幣。以150億元的支出計(jì)算，征用這234平方公里土地，平均每畝總補(bǔ)償額為4.3萬元左右，平均每個(gè)農(nóng)民補(bǔ)償5.6萬元左右。
除此之外，深圳市亦一次性將原27萬農(nóng)村人口中所有符合參加社保條件的人員納入社會(huì)保障體系，并規(guī)定每年從寶安、龍崗兩區(qū)國土基金總收入中劃撥3％－5％進(jìn)入基本養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，用于彌補(bǔ)這些農(nóng)民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)基金的不足。即使此前從未參加保險(xiǎn)計(jì)劃但達(dá)到退休年齡的村民，亦可按照深圳市城鎮(zhèn)職工參保標(biāo)準(zhǔn)，每月領(lǐng)取養(yǎng)老金。此舉亦被當(dāng)?shù)卣暈閮?yōu)于征地的補(bǔ)償“配套措施”。
借由“一次性轉(zhuǎn)地，一次性付款”的轉(zhuǎn)地方式，至2005年底，寶安、龍崗兩區(qū)數(shù)百平方公里的農(nóng)村集體土地“國有化”已基本完成，比之地方政府按項(xiàng)目分批次“征地”，其規(guī)模之大，速度之快，簡(jiǎn)直不可同日而語。
不過，相對(duì)于層層審批的征地，“轉(zhuǎn)地”依然要受到國家的土地用途管制，并不能在轉(zhuǎn)變性質(zhì)的同時(shí)立即變更用途。目前，深圳每年能得到的“農(nóng)用地轉(zhuǎn)用”指標(biāo)只有1平方公里。鑒于國家對(duì)農(nóng)用地轉(zhuǎn)用實(shí)行嚴(yán)格的總量控制，深圳在短期內(nèi)，并不可能把這234平方公里的“農(nóng)用地”納入城市建設(shè)土地儲(chǔ)備。
目前，寶安、龍崗兩區(qū)經(jīng)“適當(dāng)補(bǔ)償”而轉(zhuǎn)為國有的234平方公里土地，已根據(jù)不同功能，委托移交給不同的政府部門管理。如農(nóng)業(yè)和林業(yè)用地移交農(nóng)林漁業(yè)部門管理，并實(shí)施承包經(jīng)營有償使用，一般承包經(jīng)營年限為三年到五年，承包方不得改變用途、不得改變?cè)r(nóng)業(yè)生產(chǎn)狀態(tài)。政府需要更改農(nóng)地用途時(shí)，則仍需按照正常的報(bào)批程序。
盡管如此，一次性“轉(zhuǎn)地”仍將使深圳市政府在未來的土地使用上獲得主動(dòng)權(quán)。今年8月1日，《深圳市土地儲(chǔ)備管理辦法》正式實(shí)施，欲將全市的可建設(shè)用地統(tǒng)一收購、統(tǒng)一儲(chǔ)備，統(tǒng)一出讓、統(tǒng)一管理。
“如果不實(shí)行一次性轉(zhuǎn)地，深圳在未來征地的代價(jià)和阻力將更為巨大，恐怕一畝地給農(nóng)民補(bǔ)償30萬元都無法實(shí)現(xiàn)?！鄙钲谑袊辆忠晃蝗耸空f，“因?yàn)樵谏钲冢乇儒X更值錢。”
“下不為例”
在深圳市看來，將城鄉(xiāng)土地全部國有化，消滅“農(nóng)地集體所有制”，關(guān)乎整個(gè)城市的長(zhǎng)期發(fā)展。
深圳市城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院院長(zhǎng)王富海表示，深圳在建制之初，狹長(zhǎng)的行政區(qū)劃便限制了未來的城市拓展空間；且經(jīng)過20多年的高速、粗放的開發(fā)，土地消耗極為嚴(yán)重，土地資源趨于枯竭，人口規(guī)模和土地總量的矛盾更為尖銳，更甚于其他城市。
截至2004年底，深圳市剩余可建設(shè)用地總量為257平方公里。據(jù)統(tǒng)計(jì)，1997年－2004年深圳市新增建設(shè)用地232平方公里，年均增加約32平方公里；以此速度，不到十年，深圳市將無地可供。
而深圳“農(nóng)地國有化”的重要背景，正是在土地日漸枯竭的局面下，政府與農(nóng)民互相“爭(zhēng)地”。在可用土地銳減、農(nóng)民自主開發(fā)土地的既成事實(shí)面前，政府要在與農(nóng)民的土地博弈中取得控制權(quán)，通過傳統(tǒng)的征地方式，事實(shí)上已經(jīng)難以為繼。
據(jù)記者了解，在2003年深圳提出城市化方案并一次性實(shí)現(xiàn)“農(nóng)地國有化”之初，即得到廣東省政府的支持，并迅速展開。
但是，在上報(bào)國土資源部時(shí)，這一計(jì)劃遭遇堅(jiān)決反對(duì)。國土資源部認(rèn)為，從保護(hù)耕地和農(nóng)民利益的原則出發(fā)，城市化并不意味著必然與農(nóng)業(yè)發(fā)展相抵觸，而深圳以城市化方案繞過征地審批，變更農(nóng)村集體土地的權(quán)屬，將損害依附耕地進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民利益。并且，當(dāng)時(shí)全國有不少地方亦出現(xiàn)以城市化名義剝奪農(nóng)村集體土地的傾向，國土資源部更不希望此口一開，引發(fā)各地效法。
為此，國土資源部2004年下半年在深圳進(jìn)行了實(shí)地調(diào)查，并形成了上報(bào)國務(wù)院的調(diào)研報(bào)告。最終報(bào)告內(nèi)容并未公開，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，其結(jié)論為“深圳做法，下不為例”。
2005年3月4日，經(jīng)國務(wù)院批準(zhǔn)，國務(wù)院法制辦公室、國土資源部又以“國法函[2005]36號(hào)”文件對(duì)深圳市政府進(jìn)行“轉(zhuǎn)地”的法律依據(jù)，即《土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）項(xiàng)，作出專項(xiàng)的“解釋意見”。該“解釋意見”明確指出：《土地管理法實(shí)施條例》第二條第（五）規(guī)定是指農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地被依法征收后，其成員隨土地征收已經(jīng)全部轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)居民，該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織剩余的少量集體土地可以依法征收為國家所有。
顯然，該解釋強(qiáng)調(diào)，只有在農(nóng)民集體所有的土地逐漸被依法征收，并全部轉(zhuǎn)為城市居民后，才能對(duì)農(nóng)民集體剩余的少量土地轉(zhuǎn)為國有。這其實(shí)是對(duì)深圳的“轉(zhuǎn)地”法律依據(jù)的否定。
不過，由于該解釋意見自2005年3月4日實(shí)施，并不溯及以往，而“深圳轉(zhuǎn)地”發(fā)生在2004年，由此“深圳轉(zhuǎn)地”成為中國現(xiàn)有土地制度和法律框架下名副其實(shí)的“特例”。
如今，在位于深圳市振興路3號(hào)建藝大廈11層的深圳市土地儲(chǔ)備中心，掛牌兩年的“深圳市寶安龍崗兩區(qū)轉(zhuǎn)地辦公室”很可能在今年底摘牌，這代表著深圳“轉(zhuǎn)地”的徹底完成。
