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新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

第1篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞水庫移民；移民安置區(qū)；土地補(bǔ)償；補(bǔ)償原理

中圖分類號 F061.6

文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A 文章編號 1002-2104(2012)02-0027-06

doi:103969/jissn1002-2104201202.005

水庫移民是因興建水庫而產(chǎn)生，其生產(chǎn)安置重點(diǎn)在于解決移民的土地問題，最終要實(shí)現(xiàn)移民與安置區(qū)老居民的完全整合。已有的關(guān)于水庫移民土地補(bǔ)償，從研究角度上看，更多的是單純著眼于移民獲得土地得到安置及今后的發(fā)展，內(nèi)容上側(cè)重于移民區(qū)土地補(bǔ)償研究，理論研究主要在移民經(jīng)濟(jì)的理論方面。實(shí)際上，我國移民土地安置從建國初到現(xiàn)在，主要是通過土地重新劃撥和調(diào)整，但是，隨著農(nóng)村土地制度的變化，土地重新劃撥和調(diào)整的余地愈來愈小，同時(shí)受環(huán)境容量的限制，移民安置的難度越來越大，移民、安置區(qū)老居民、安置區(qū)集體之間的利益不均衡也日益顯現(xiàn)。因此，從移民和安置區(qū)老居民的同步發(fā)展的角度，深入分析土地權(quán)利在安置前后的變化以及應(yīng)給予的補(bǔ)償，探討移民安置中土地權(quán)益協(xié)調(diào)問題既是實(shí)際中需要迫切解決的問題，也是非自愿性移民土地權(quán)利發(fā)生轉(zhuǎn)移過程中土地制度建設(shè)和政府調(diào)控必須面對的問題。

1 安置區(qū)安置土地補(bǔ)償現(xiàn)狀

1.1 安置土地來源與調(diào)整方式

現(xiàn)階段水庫移民安置土地來源，以所有權(quán)性質(zhì)不同來看，一種是用國有土地安置移民，其安置土地所有權(quán)屬于國家所有，通過土地承包經(jīng)營權(quán)或使用權(quán)發(fā)生移轉(zhuǎn)安置移民。另一種則是用集體土地安置移民，可分為三種情形，第一，通過移轉(zhuǎn)集體的機(jī)動(dòng)地，或開發(fā)荒山荒地，或改造中低產(chǎn)田等安置移民；第二，集體利用外遷移民留下的承包地安置后靠移民；第三，移民的土地全部被淹沒，需要外遷安置移民的，政府通過調(diào)出安置區(qū)集體已發(fā)包給居民的土地安置移民。

安置方式按照移民遷移的距離遠(yuǎn)近可分為：就近后靠、近遷（縣內(nèi)）和遠(yuǎn)遷（出縣）等情形安置。從安置區(qū)土地調(diào)整變化來看，依據(jù)筆者的調(diào)查，土地調(diào)整的方式可歸納為：“村組土地局部調(diào)整流轉(zhuǎn)”、“土地全組調(diào)整流轉(zhuǎn)”以及“房地一起調(diào)整流轉(zhuǎn)”等3種模式。村組土地局部調(diào)整流轉(zhuǎn)的，則移民是分散安置。首先，在安置區(qū)選擇用于調(diào)整的承包地位置（移民自主選擇，或安置區(qū)集體為移民劃出承包地）；其次，結(jié)合安置區(qū)環(huán)境容量，確定移民安置方案，明確安置區(qū)土地調(diào)整的范圍；第三，移民部門實(shí)施移民安置方案，政府撥付補(bǔ)償款到安置區(qū)村集體后，部分安置區(qū)居民為移民調(diào)出承包地并獲得補(bǔ)償；最后，移民與安置區(qū)村組簽訂土地承包合同并獲得承包地。而土地全組調(diào)整流轉(zhuǎn)的，與上述土地局部調(diào)整不同的是安置區(qū)集體為移民調(diào)整承包地后，將安置區(qū)集體剩余的承包地按照安置區(qū)居民總數(shù)進(jìn)行平均分配，移民安置涉及到全部的原集體成員。至于房地一起調(diào)整流轉(zhuǎn)的，安置區(qū)居民在土地流轉(zhuǎn)調(diào)整過程中需要將土地和房屋一同作價(jià)“出售”給移民，同前述一樣，在確定調(diào)出承包地的位置，移民安置方案，移民安置補(bǔ)償款撥付到位后，安置區(qū)村集體則依據(jù)移民的購買意向?qū)⒎课莸馁徺I款撥付給出售房屋的安置區(qū)居民，而后安置區(qū)居民將房屋及家庭承包地一并交付移民使用[1]。

1.2 安置土地補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)

課題小組通過長江水利委員會、西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院、中南勘測設(shè)計(jì)研究院、漢江集團(tuán)等單位收集到的紫坪鋪水利樞紐工程、龍灘水電站、瀑布溝水電站、南水北調(diào)中線一期工程丹江口水庫等12個(gè)水利水電工程的移民安置規(guī)劃報(bào)告，以及部分水庫的實(shí)地調(diào)查來看，現(xiàn)階段安置區(qū)安置土地補(bǔ)償主要有三種方式：第一，利用征地補(bǔ)償款在安置區(qū)開墾荒地和改造中低產(chǎn)田，新增耕地在移民和安置區(qū)居民間按比例分成，安置區(qū)居民通過分成彌補(bǔ)調(diào)整流轉(zhuǎn)土地?fù)p失。第二，通過計(jì)算出人均移民安置經(jīng)費(fèi)，安置區(qū)則按照接納的移民人數(shù)獲得補(bǔ)償。第三，參照庫區(qū)淹沒（占）土地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的損失。具體還分為兩種類型：一是安置區(qū)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)完全相同；二是安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)分別采用年產(chǎn)值倍數(shù)法測算（詳見表1）。

2 存在問題

2.1 安置區(qū)土地補(bǔ)償缺乏具體法律依據(jù)

從我國現(xiàn)行的土地法來看，關(guān)于水庫用地的土地補(bǔ)償法律法規(guī)并沒有明確規(guī)定對安置區(qū)集體和居民補(bǔ)償?shù)臈l款，僅在國務(wù)院471號令第二十九條、第三十條中，按不同的移民安置方式明確四種補(bǔ)償情形：①當(dāng)農(nóng)村移民在原集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)通過新開發(fā)土地或者調(diào)劑土地集中安置的，將土地補(bǔ)償費(fèi)、安置區(qū)補(bǔ)助費(fèi)和集體財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償費(fèi)直接全額兌付給原移民集體經(jīng)濟(jì)組織；②當(dāng)農(nóng)村移民分散安置到本縣內(nèi)其他村集體經(jīng)濟(jì)組織和村民委員會的，由地方政府將相應(yīng)的征地補(bǔ)償款交給安置區(qū)集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會；③當(dāng)農(nóng)村移民在本省內(nèi)其他縣安置的，項(xiàng)目法人將相應(yīng)的征地補(bǔ)償款和移民安置資金交給安置區(qū)縣級人民政府；④當(dāng)農(nóng)村移民跨省安置的，項(xiàng)目法人應(yīng)將相應(yīng)的征地補(bǔ)償款和移民安置資金交給安置區(qū)?。ㄗ灾螀^(qū)、直轄市）級人民政府?？梢?，有關(guān)行政法規(guī)將安置區(qū)土地補(bǔ)償與淹沒區(qū)征地補(bǔ)償緊密聯(lián)系在一起，體現(xiàn)以“以土地?fù)Q土地”原則，忽視了征收土地、安置土地價(jià)值差異。

2.2 補(bǔ)償多少并非依據(jù)安置區(qū)土地實(shí)際狀況

從表1的補(bǔ)償情況來看，安置區(qū)土地補(bǔ)償都是在淹沒區(qū)征地補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，采用不同方式進(jìn)行補(bǔ)償，并非體現(xiàn)安置區(qū)土地本身價(jià)值。

第一種方式，將新增耕地在移民和安置區(qū)居民間分成，由于各庫區(qū)依情況而定標(biāo)準(zhǔn)，使得各庫區(qū)之間差別懸殊。如：三峽水庫移民與安置區(qū)居民的分成比例主要遵照《三峽庫區(qū)農(nóng)村移民安置區(qū)處理新老居民關(guān)系的經(jīng)濟(jì)措施》的規(guī)定進(jìn)行，即利用移民投資開墾的荒地新老居民按7∶3分成，進(jìn)行土地改造后的耕地新老居民按5∶5分成；隔河巖水庫和江口水電站土地改造后的耕園地則按新老居民4∶6分成，顯然后者的分成比例更有利于安置區(qū)居民。這種分成比例的確定與實(shí)施是在既定的生產(chǎn)安置標(biāo)準(zhǔn)下，與安置多少移民的生產(chǎn)安置緊密相關(guān)，而與安置區(qū)土地狀況、土地開墾改造需要的資金關(guān)系不緊密，其比例的確定缺乏科學(xué)性。此外，由于農(nóng)地具有保值增值的功能，許多安置區(qū)居民不愿意把他們的土地拿出來進(jìn)行改造后重新分配，因?yàn)樗麄儞?dān)心耕地面積減少所帶來的損失會超過土地改造所創(chuàng)造的效益[3]。而且，近年來我國為緩解建設(shè)發(fā)展占用耕地的矛盾，實(shí)行耕地占補(bǔ)平衡制度。政府通過撥專項(xiàng)資金用于土地開發(fā)整理，以其改善農(nóng)田基礎(chǔ)設(shè)施，增加耕地。這樣安置區(qū)集體和居民會更愿意將荒地和中低產(chǎn)田進(jìn)行土地開發(fā)整理，以期獲得更多的利益，而非與移民分成。同時(shí)，用于安置區(qū)土地開發(fā)改造的投資受移民補(bǔ)償資金總量的限制，其新增耕地質(zhì)量也難以保證。如，在長江三峽工程庫區(qū)重慶萬州區(qū)天城農(nóng)村移民安置過程中，八年試點(diǎn)（從1985年起到1992年止）土地開墾面積有170.00 hm2，主要集中在海拔600 m，坡度25°以上，土地脊而薄，水利配套困難，經(jīng)調(diào)查評價(jià)，難以利用。

第二種方式，按安置區(qū)接納移民的人數(shù)補(bǔ)償，雖然人均標(biāo)準(zhǔn)可統(tǒng)一，如：紫坪鋪水庫、瀑布溝水電站和皂市水利樞紐工程分別為1.2萬元/人、1.5萬元/人和0.9萬元/人，但由于移民安置規(guī)劃確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是參照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定的，在保障移民生活水平不降低的前提下，用于補(bǔ)償安置區(qū)土地的補(bǔ)償就受到影響，安置區(qū)土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)難以體現(xiàn)安置區(qū)土地狀況，轉(zhuǎn)出土地的

集體、農(nóng)民其土地權(quán)益難以獲得補(bǔ)償。第三種補(bǔ)償方式，參照庫區(qū)淹沒（占）土地的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)的損失，則是以甲地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)替代乙地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，顯然難以體現(xiàn)兩者之間的差異。

2.3 安置區(qū)土地補(bǔ)償未體現(xiàn)其土地權(quán)利變化及權(quán)益保護(hù)

水庫移民安置過程中，包括兩個(gè)重要階段，第一，土地征收階段。國家對于水利水電工程壩區(qū)、淹沒區(qū)及專項(xiàng)設(shè)施遷（復(fù)）建用地實(shí)行征收，并根據(jù)相關(guān)法律給予補(bǔ)償

長江三峽工程庫區(qū)秭歸縣淹沒處理及移民安置規(guī)劃報(bào)告

耕地補(bǔ)償倍數(shù)7.77倍,灌溉水田113 934元/hm2，望天田90 198 元/hm2

計(jì)列了縣外土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)投資10 276.10萬元

長江水利委員會

1996

隔河巖庫區(qū)移民安置規(guī)劃實(shí)施執(zhí)行情況及修編概算報(bào)告

按1994年價(jià)，水田79 500元/hm2，旱地73 320元/hm2，補(bǔ)償倍數(shù)7倍

劣改優(yōu)耕地面積261.68hm2，新老居民4∶6分成，老居民得158.21hm2；計(jì)列了遷外縣征地費(fèi)

長江水利委員會

2000

重慶市芙蓉江江口水電站可行性研究階段（等同初步設(shè)計(jì)）水庫淹沒處理及移民安置規(guī)劃報(bào)告

耕地補(bǔ)償倍數(shù)7倍，按淹沒區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)年產(chǎn)值分別計(jì)算補(bǔ)償，其中草山補(bǔ)償倍數(shù)按5倍計(jì)，13 500元/hm2

改造現(xiàn)有耕園地新老居民4∶6分成；安置區(qū)荒地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)13 500.00元/hm2

長江水利委員會

2000

紅水河龍灘水電站圍堰區(qū)天峨縣農(nóng)村移民安置實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)專題報(bào)告

庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為水田126 090元/hm2，旱地71 340元/hm2，果園116 430元/hm2，荒山草地6 645元/hm2

天峨縣出鄉(xiāng)安置移民的土地來源通過土地轉(zhuǎn)讓獲得，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2001

長江三峽工程庫區(qū)重慶萬州區(qū)天城農(nóng)村移民安置實(shí)施計(jì)劃報(bào)告

沒有計(jì)算淹沒區(qū)土地的補(bǔ)償投資，按照安置單個(gè)移民5 839元計(jì)算生產(chǎn)安置補(bǔ)償投資

開墾出來的土地新老居民7∶3分成；改造出來的土地5∶5分成

長江水利委員會

2002

紫坪鋪水利樞紐工程庫區(qū)外遷農(nóng)村移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告

――

安置區(qū)轉(zhuǎn)出耕地的補(bǔ)償費(fèi)用為185 280.00元/hm2，補(bǔ)償倍數(shù)8倍；實(shí)際執(zhí)行按照安置區(qū)接納的移民人數(shù)獲得補(bǔ)償，每個(gè)移民12 000.00元

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2005

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（龍泉驛區(qū)送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費(fèi)用，水田278 100.00元/hm2；旱地177 150.00元/hm2；實(shí)際執(zhí)行時(shí)按安置區(qū)接納移民的人數(shù)補(bǔ)償，每個(gè)移民15 000.00元

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（郫縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費(fèi)用，補(bǔ)償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補(bǔ)償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（成都雙流送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費(fèi)用，補(bǔ)償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補(bǔ)償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（大邑縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費(fèi)用，補(bǔ)償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補(bǔ)償376 650.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2008

南水北調(diào)中線一期工程丹江口水庫試點(diǎn)移民安置規(guī)劃

庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均采取年產(chǎn)值倍數(shù)法計(jì)算，倍數(shù)為16倍。其中，湖北淹沒區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：水田402 960元/hm2，青苗12 600元/hm2；旱地269 520元/hm2，青苗8 430元/hm2

水庫移民安置區(qū)土地流轉(zhuǎn)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均采用年產(chǎn)值倍數(shù)法計(jì)算，倍數(shù)為16倍。其中湖北省安置區(qū)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：水田376 800.00元/hm2，青苗11 775.00元/hm2；旱地281 280.00元/hm2，青苗8 790.00元/hm2

漢江集團(tuán)

2008

黃河積石峽水電站工程移民安置規(guī)劃報(bào)告（審定本）

庫區(qū)水澆地補(bǔ)償倍數(shù)20倍，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)312 000元/hm2；旱地補(bǔ)償倍數(shù)20倍，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)204 000元/hm2，其他地類都有詳細(xì)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

安置區(qū)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，其中，河北灘安置區(qū)水澆地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)312 000.00元/hm2；在本村內(nèi)部流轉(zhuǎn)土地安置的，利用淹沒補(bǔ)償投資進(jìn)行安置；異村流轉(zhuǎn)的土地的，參照征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2008

湖南渫水皂市水利樞紐工程建設(shè)征地移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（修訂本）

庫區(qū)耕地補(bǔ)償倍數(shù)16倍，水田補(bǔ)償單價(jià)

247 920元/hm2，旱地補(bǔ)償單價(jià)為167 040元/hm2

按照安置區(qū)接納的移民人數(shù)補(bǔ)償，每個(gè)移民9 000.00元

長江水利委員會

2008

潘口水電站建設(shè)征地和移民安置規(guī)劃設(shè)計(jì)專題報(bào)告

庫區(qū)耕地補(bǔ)償倍數(shù)16倍，水田補(bǔ)償單價(jià)300 480元/hm2，旱地210 000元/hm2

完全按照庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，水田補(bǔ)償單價(jià)300 480.00元/hm2，旱地210 000.00元/hm2

中南勘測設(shè)計(jì)研究院

2009

金沙江魯?shù)乩娬竟こ探ㄔO(shè)征地移民安置規(guī)劃報(bào)告（審定本）

庫區(qū)耕地補(bǔ)償倍數(shù)16倍，水田補(bǔ)償單價(jià)553 200元/hm2，旱地補(bǔ)償單價(jià)為311 040元/hm2

經(jīng)計(jì)算，為移民配置土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為311 040.00元/hm2，與魯?shù)乩娬竞档卣魇諛?biāo)準(zhǔn)完全一致

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

二，安置區(qū)土地調(diào)整階段。為保證移民有一份土地作為基

本生活來源，移民需要在政府劃定或自主選擇的安置區(qū)內(nèi)

獲得部分土地。兩階段緊密聯(lián)系、不可分割。

農(nóng)村土地制度的變化，安置區(qū)土地補(bǔ)償問題對于協(xié)調(diào)水庫移民安置中各相關(guān)主體之間的利益平衡具有重要的意義。本文基于實(shí)地調(diào)查，首先分析了水庫移民安置區(qū)土地補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀和存在的問題；其次，運(yùn)用土地產(chǎn)權(quán)理論和福利經(jīng)濟(jì)理論，從安置區(qū)土地補(bǔ)償?shù)脑?、范圍和補(bǔ)償原則等方面闡明了安置區(qū)土地補(bǔ)償?shù)幕驹?；最后，在此基礎(chǔ)上提出了完善相關(guān)法律法規(guī)、協(xié)調(diào)水利水電工程建設(shè)中利益相關(guān)者的關(guān)系和利益平衡、體現(xiàn)農(nóng)地價(jià)值等政策建議。結(jié)果表明：其一，安置區(qū)的土地補(bǔ)償，無論從現(xiàn)行法律、還是從實(shí)際獲得的補(bǔ)償來看，均未體現(xiàn)對安置區(qū)土地權(quán)益的保護(hù)；其二，安置區(qū)集體和居民理應(yīng)獲得相應(yīng)的權(quán)益補(bǔ)償，其補(bǔ)償范圍既包括轉(zhuǎn)出土地使用權(quán)的補(bǔ)償，也包括對共同擁有土地所有權(quán)帶來的權(quán)益分配變化的補(bǔ)償；其三，土地制度的建設(shè)和改進(jìn)上，應(yīng)依據(jù)安置區(qū)土地資源狀況和調(diào)出土地的狀況確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，淹沒區(qū)集體、移民和安置區(qū)集體、居民應(yīng)獲得同等補(bǔ)償，并力求體現(xiàn)農(nóng)地價(jià)值。

關(guān)鍵詞水庫移民；移民安置區(qū)；土地補(bǔ)償；補(bǔ)償原理

中圖分類號 F061.6

文獻(xiàn)標(biāo)識碼 A

文章編號 1002-2104(2012)02-0027-06

doi:103969/jissn1002-2104201202.005

1 安置區(qū)安置土地補(bǔ)償現(xiàn)狀

1.1 安置土地來源與調(diào)整方式

陳銀蓉等：水庫移民安置區(qū)土地補(bǔ)償現(xiàn)狀與補(bǔ)償原理

中國人口?資源與環(huán)境 2012年第2期

1.2 安置土地補(bǔ)償方式和標(biāo)準(zhǔn)

2 存在問題

2.1 安置區(qū)土地補(bǔ)償缺乏具體法律依據(jù)

2.2 補(bǔ)償多少并非依據(jù)安置區(qū)土地實(shí)際狀況

2.3 安置區(qū)土地補(bǔ)償未體現(xiàn)其土地權(quán)利變化及權(quán)益保護(hù)

水庫移民安置過程中，包括兩個(gè)重要階段，第一，土地征收階段。國家對于水利水電工程壩區(qū)、淹沒區(qū)及專項(xiàng)設(shè)施遷（復(fù)）建用地實(shí)行征收，并根據(jù)相關(guān)法律給予補(bǔ)償；第

表1 水庫淹沒區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與安置區(qū)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)對照表[2]

Tab.1 Comparison Table between Requisition Standard in Inundation Area and

Compensation Standard in Resettlement Area

報(bào)告年份

Reports year

報(bào)告名稱

Reports name

淹沒區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

Requisition standard

in inundation area

安置區(qū)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

Compensation standard

in resettlement area

報(bào)告提供單位

Reports provides unit

1994

長江三峽工程庫區(qū)秭歸縣淹沒處理及移民安置規(guī)劃報(bào)告

耕地補(bǔ)償倍數(shù)7.77倍,灌溉水田113 934元/hm2，望天田90 198 元/hm2

計(jì)列了縣外土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)投資10 276.10萬元

長江水利委員會

1996

隔河巖庫區(qū)移民安置規(guī)劃實(shí)施執(zhí)行情況及修編概算報(bào)告

按1994年價(jià)，水田79 500元/hm2，旱地73 320元/hm2，補(bǔ)償倍數(shù)7倍

劣改優(yōu)耕地面積261.68hm2，新老居民4∶6分成，老居民得158.21hm2；計(jì)列了遷外縣征地費(fèi)

長江水利委員會

2000

重慶市芙蓉江江口水電站可行性研究階段（等同初步設(shè)計(jì)）水庫淹沒處理及移民安置規(guī)劃報(bào)告

耕地補(bǔ)償倍數(shù)7倍，按淹沒區(qū)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)年產(chǎn)值分別計(jì)算補(bǔ)償，其中草山補(bǔ)償倍數(shù)按5倍計(jì)，13 500元/hm2

改造現(xiàn)有耕園地新老居民4∶6分成；安置區(qū)荒地轉(zhuǎn)讓補(bǔ)償費(fèi)13 500.00元/hm2

長江水利委員會

2000

紅水河龍灘水電站圍堰區(qū)天峨縣農(nóng)村移民安置實(shí)施規(guī)劃設(shè)計(jì)專題報(bào)告

庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為水田126 090元/hm2，旱地71 340元/hm2，果園116 430元/hm2，荒山草地6 645元/hm2

天峨縣出鄉(xiāng)安置移民的土地來源通過土地轉(zhuǎn)讓獲得，土地轉(zhuǎn)讓費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)與征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相同

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2001

長江三峽工程庫區(qū)重慶萬州區(qū)天城農(nóng)村移民安置實(shí)施計(jì)劃報(bào)告

沒有計(jì)算淹沒區(qū)土地的補(bǔ)償投資，按照安置單個(gè)移民5 839元計(jì)算生產(chǎn)安置補(bǔ)償投資

開墾出來的土地新老居民7∶3分成；改造出來的土地5∶5分成

長江水利委員會

2002

紫坪鋪水利樞紐工程庫區(qū)外遷農(nóng)村移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告

――

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2005

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（龍泉驛區(qū)送審稿）

――

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（郫縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費(fèi)用，補(bǔ)償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補(bǔ)償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（成都雙流送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費(fèi)用，補(bǔ)償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補(bǔ)償521 745.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

四川大渡河瀑布溝水電站建設(shè)征地及移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（大邑縣送審稿）

――

在安置區(qū)取得土地承包經(jīng)營權(quán)費(fèi)用，補(bǔ)償倍數(shù)16倍，398 160.00元/hm2，建設(shè)用地補(bǔ)償376 650.00元/hm2

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2008

南水北調(diào)中線一期工程丹江口水庫試點(diǎn)移民安置規(guī)劃

漢江集團(tuán)

2008

黃河積石峽水電站工程移民安置規(guī)劃報(bào)告（審定本）

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

2008

湖南渫水皂市水利樞紐工程建設(shè)征地移民安置實(shí)施規(guī)劃報(bào)告（修訂本）

庫區(qū)耕地補(bǔ)償倍數(shù)16倍，水田補(bǔ)償單價(jià)

247 920元/hm2，旱地補(bǔ)償單價(jià)為167 040元/hm2

按照安置區(qū)接納的移民人數(shù)補(bǔ)償，每個(gè)移民9 000.00元

長江水利委員會

2008

潘口水電站建設(shè)征地和移民安置規(guī)劃設(shè)計(jì)專題報(bào)告

庫區(qū)耕地補(bǔ)償倍數(shù)16倍，水田補(bǔ)償單價(jià)300 480元/hm2，旱地210 000元/hm2

完全按照庫區(qū)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，水田補(bǔ)償單價(jià)300 480.00元/hm2，旱地210 000.00元/hm2

中南勘測設(shè)計(jì)研究院

2009

金沙江魯?shù)乩娬竟こ探ㄔO(shè)征地移民安置規(guī)劃報(bào)告（審定本）

庫區(qū)耕地補(bǔ)償倍數(shù)16倍，水田補(bǔ)償單價(jià)553 200元/hm2，旱地補(bǔ)償單價(jià)為311 040元/hm2

經(jīng)計(jì)算，為移民配置土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為311 040.00元/hm2，與魯?shù)乩娬竞档卣魇諛?biāo)準(zhǔn)完全一致

西北勘測規(guī)劃設(shè)計(jì)院

二，安置區(qū)土地調(diào)整階段。為保證移民有一份土地作為基

本生活來源，移民需要在政府劃定或自主選擇的安置區(qū)內(nèi)

獲得部分土地。兩階段緊密聯(lián)系、不可分割。

圖1 水庫移民安置土地補(bǔ)償支付與土地權(quán)益變化示意圖

Fig.1 Diagram of the land compensation payment in reservoir

resettlement

areas and land rights and interests changes

從安置前后土地權(quán)益的變化來看，對于遷出原集體經(jīng)濟(jì)組織的移民，原來共同擁有的集體土地所有權(quán)、獨(dú)自享有的使用權(quán)消失，在安置區(qū)移民重新獲得承包土地，與安置區(qū)原居民共同享有集體土地所有權(quán)，對于整體搬遷的集體則獲得相應(yīng)的土地權(quán)利補(bǔ)償；而安置區(qū)集體土地所有權(quán)雖然仍然存在，但隨著集體成員發(fā)生變化，安置區(qū)集體土地所有權(quán)份額發(fā)生變化，原居民的土地使用權(quán)或土地承包經(jīng)營權(quán)發(fā)生流轉(zhuǎn)。這樣，移民通過“以土地?fù)Q土地”的安置模式，其土地權(quán)益獲得了保障。同時(shí)依據(jù)國務(wù)院471號令，國家實(shí)行開發(fā)性移民方針，采取前期補(bǔ)償、補(bǔ)助與后期扶持相結(jié)合的辦法，使移民生活達(dá)到或者超過原有水平。而安置區(qū)為移民異地重建家園提供了生產(chǎn)和生活用地及必要的其他各項(xiàng)資源，其重建成本從淹沒區(qū)征地補(bǔ)償中列支，安置區(qū)集體或居民由此獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，但安置區(qū)居民在集體土地所有權(quán)中，份額減少，能夠獲得的承包土地減少。同時(shí)，如上所述，由于采用的補(bǔ)償方式未與安置區(qū)土地的狀況、流轉(zhuǎn)土地的數(shù)量質(zhì)量結(jié)合，安置區(qū)土地難以獲得對等補(bǔ)償，土地權(quán)益受損，其未來發(fā)展也缺乏相應(yīng)法律政策予以支持。

綜上所述，目前我國水庫移民土地補(bǔ)償機(jī)理是以淹沒區(qū)土地的征收為基礎(chǔ)，以落實(shí)移民安置區(qū)域和獲得安置土地為目標(biāo)。對于安置區(qū)土地的補(bǔ)償目前缺乏明確的法律支撐，從實(shí)行的補(bǔ)償情況來看（按新增耕地分成，或按接納移民的人數(shù)補(bǔ)償，或按庫區(qū)土地征收標(biāo)準(zhǔn)），安置區(qū)土地補(bǔ)償什么？補(bǔ)償誰？補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是什么？并不是從安置區(qū)土地權(quán)利變化，利益受損的角度出發(fā)，其土地補(bǔ)償大小受限于淹沒區(qū)土地補(bǔ)償?shù)亩嗌?，并因不同時(shí)期、不同庫區(qū)而制定不同的補(bǔ)償辦法，安置區(qū)與淹沒區(qū)并非同等對待。

3 安置區(qū)土地補(bǔ)償原理

3.1 獲得補(bǔ)償?shù)脑?/p>

在水利水電工程建設(shè)中，移民被迫讓出被淹沒（占）的土地，依法應(yīng)予以補(bǔ)償，并保證其安置。而安置區(qū)集體、居民同樣轉(zhuǎn)出自己一部分土地供移民使用，其土地權(quán)益也應(yīng)獲得補(bǔ)償。在這過程中，一方面，征收的移民土地需要得到足額賠償，并保證移民生活生產(chǎn)得到長久安置，另一方面由于移民到來，安置區(qū)土地權(quán)益發(fā)生移轉(zhuǎn)的同時(shí)增加了安置區(qū)資源環(huán)境壓力，會對安置區(qū)原居民的生產(chǎn)生活以及未來發(fā)展產(chǎn)生影響，不僅安置區(qū)土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)應(yīng)予以足額的補(bǔ)償，其安置區(qū)資源環(huán)境的補(bǔ)償也應(yīng)予以考慮。根據(jù)卡爾多-?？怂股鐣＠倪M(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，需要對受影響的權(quán)利主體進(jìn)行相應(yīng)的補(bǔ)償，才能達(dá)到社會福利的改進(jìn)。因此，在政府安置規(guī)劃確定或者移民自愿選擇的安置區(qū)，根據(jù)政府制定的生產(chǎn)生活用地安置標(biāo)準(zhǔn)，伴隨著安置區(qū)集體或者居民轉(zhuǎn)出相應(yīng)區(qū)域內(nèi)一定數(shù)量和質(zhì)量的土地給移民使用，安置區(qū)集體和居民理應(yīng)獲得相應(yīng)的權(quán)益補(bǔ)償。

3.2 補(bǔ)償范圍

依據(jù)我國憲法和土地法的有關(guān)規(guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法可由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會、村內(nèi)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織等經(jīng)營、管理，集體經(jīng)濟(jì)組織依法對其所有的土地行使占有、使用、收益和處分的權(quán)利。由于這種集體土地所有權(quán)是其土地歸一定范圍內(nèi)的成員集體所有，成員因其身份對集體所有的土地享有使用、收益的權(quán)利[4]，因此農(nóng)民集體組織成員共同享有了土地所有權(quán)，集體與農(nóng)戶之間的土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系具有共有關(guān)系的特點(diǎn)，只是究竟是共同共有還是按份共有難說清楚，與現(xiàn)行一般法律意義上的共有關(guān)系有所不同。因?yàn)?，集體土地不因其成員不存在或退出集體組織可按份額分割出份額，同時(shí)農(nóng)戶也不能就其份額設(shè)定相應(yīng)的他項(xiàng)權(quán)利；而在土地承包時(shí)，農(nóng)戶按農(nóng)業(yè)人口平均分配土地且各戶享有具有排他性的土地承包經(jīng)營權(quán)，且在生產(chǎn)過程中，以獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)主體存在，享有其權(quán)益。這樣，農(nóng)戶在土地權(quán)利享有上不能按份享有，在義務(wù)承擔(dān)上也并非共同承擔(dān)，其土地所有權(quán)是一種特殊的共有關(guān)系。

在移民安置中，通過對安置區(qū)土地的重新調(diào)配，移民獲得可以利用的土地和集體成員身份，實(shí)際上安置區(qū)原居民和移民一同重新?lián)碛辛税仓脜^(qū)集體的土地所有權(quán)。雖然安置區(qū)土地未發(fā)生變化，但已是一個(gè)由新成員加入的新集體共同擁有的集體土地所有權(quán)，土地承包關(guān)系相應(yīng)發(fā)生了變化，移民也由此獲得了在集體土地中的各項(xiàng)權(quán)利。因此，安置區(qū)土地的補(bǔ)償范圍既包括對剩余承包期或者長期土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓的轉(zhuǎn)出方的補(bǔ)償，也應(yīng)包括對共同擁有土地所有權(quán)帶來的權(quán)益分配變化的補(bǔ)償。否則，安置前后，安置區(qū)原居民在集體土地所有權(quán)和使用權(quán)權(quán)益中享有的權(quán)益是隨著移民的到來而受到了損害。

3.3 補(bǔ)償原則

3.3.1 淹沒區(qū)移民和安置區(qū)集體、移民、居民獲得同等福利補(bǔ)償

根據(jù)帕累托狀態(tài)標(biāo)準(zhǔn)，如果對既定資源配置的狀態(tài)予以改變，而這種改變使得至少有一個(gè)人的境況變好，而其他人境況至少不因此而變壞，則這種變化就增加了社會福利，或稱為帕累托意義下的福利增進(jìn)。美國經(jīng)濟(jì)學(xué)家卡多爾、希克斯先后重新對福利標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行考察，在帕累托標(biāo)準(zhǔn)的基礎(chǔ)上，提出了補(bǔ)償原理。如果受到損失的人可以被完全補(bǔ)償，而其他人的福利仍然比原來有所提高，那這樣整個(gè)社會福利是增加的，這種變革就是可行的[5]，即在一部分人受益而另一部分人受損的情況下，如果受益群體在完全補(bǔ)償受損群體后仍有剩余，那么，這種變化也是一種潛在的社會福利改進(jìn)。

興建大型水利水電工程，移民在安置區(qū)獲得土地使用權(quán)，在安置區(qū)資源稟賦一定的條件下，移民的遷入，使單位居民的資源擁有量減少，移民的遷入對安置區(qū)有形的資源（土地、水資源等）消耗的同時(shí)，也對安置區(qū)的生態(tài)環(huán)境等帶來了壓力，這都造成了原來安置區(qū)內(nèi)的居民福利條件的降低，因此移民在安置區(qū)內(nèi)獲得土地資源，要達(dá)到帕累托最優(yōu)的標(biāo)準(zhǔn)要求，就要對安置區(qū)內(nèi)的居民進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，并且使這部分貨幣補(bǔ)償給安置區(qū)居民帶來的效用等于因?yàn)橐泼竦倪w入而承受的損失，這樣才能使移民的遷入，在不影響安置區(qū)內(nèi)居民福利的情況下，自身的福利條件得到改善。同樣，由于大型水利水電工程的建設(shè)，移民失去了原有的農(nóng)地、房屋等財(cái)產(chǎn)，福利受損，政府通過土地征收、安置等補(bǔ)償其損失。而水利水電工程建設(shè)的所在地，以及受益區(qū)則因?yàn)楣こ痰慕ㄔO(shè)，獲得電力、旅游、企業(yè)增收、城鎮(zhèn)發(fā)展等利好，福利條件得到改善。按照社會福利改進(jìn)標(biāo)準(zhǔn)，則受益群體的福利增加應(yīng)彌補(bǔ)利益受損方的損失。顯然，無論是淹沒區(qū)集體、移民還是安置區(qū)的集體、居民權(quán)益均有獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利；從社會福利改進(jìn)要求來看，補(bǔ)償以彌補(bǔ)受損人福利損失獲得完全補(bǔ)償為原則的。

3.3.2 依安置區(qū)土地資源和調(diào)出土地狀況確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

農(nóng)地是農(nóng)民生存發(fā)展的保障，每一塊農(nóng)地的價(jià)值的高低與所處的位置和區(qū)域密切相關(guān)。由于各安置區(qū)的土地資源稟賦條件、人地關(guān)系、生產(chǎn)條件、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平存在差異，移民的到來對各安置區(qū)產(chǎn)生不同影響，同時(shí)調(diào)配出來用于安置移民的農(nóng)地也存在差異，因此各安置區(qū)安置土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)以安置土地的狀況而定，存在差異是必然的。

如前文分析，隨著移民在安置區(qū)獲得土地，安置區(qū)土地補(bǔ)償應(yīng)獲得來自于集體土地所有權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)權(quán)益損失的補(bǔ)償，類似于安置區(qū)原集體土地權(quán)益一并轉(zhuǎn)移至新的集體組織，土地補(bǔ)償?shù)馁Y金則來源于淹沒區(qū)土地征收款，因此，在目前情況下，可參照安置區(qū)土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和辦法補(bǔ)償安置區(qū)集體和居民，以保證“兩區(qū)”（安置區(qū)、淹沒區(qū)）土地權(quán)益移轉(zhuǎn)采取統(tǒng)一的補(bǔ)償原則。為體現(xiàn)公平，以及未來共同發(fā)展，將移民享受的電價(jià)、低息貸款等優(yōu)惠，后期扶持政策等與安置區(qū)原居民，特別是土地調(diào)出戶同享，以使“兩區(qū)”的福利損失補(bǔ)償獲得同等的待遇。

當(dāng)然，從農(nóng)地價(jià)格的計(jì)算方法來看，現(xiàn)行農(nóng)地價(jià)格有農(nóng)地基準(zhǔn)地價(jià)、征地統(tǒng)一年產(chǎn)值和征地區(qū)片地價(jià)、農(nóng)地標(biāo)定地價(jià)等。在實(shí)際的農(nóng)地交易中，往往可根據(jù)上述方法參考安置區(qū)市場成熟程度、社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、區(qū)域位置、交易的個(gè)別因素等情況確定。

4 政策建議

4.1 完善相關(guān)法律，明確安置區(qū)土地在安置中的權(quán)利

我國現(xiàn)行的有關(guān)法律明確了淹沒（占）區(qū)土地權(quán)益，移民以土地安置應(yīng)擁有與安置區(qū)居民基本相當(dāng)?shù)耐恋氐绒r(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料，但是安置移民的土地來源仍沿用土地調(diào)整或調(diào)劑（有償）等方式解決，安置區(qū)土地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)、原則、補(bǔ)償范圍等缺乏法律規(guī)定，使得安置區(qū)集體土地所有權(quán)，土地承包經(jīng)營權(quán)難以獲得合法保護(hù)。理應(yīng)進(jìn)一步區(qū)分集體土地所有權(quán)性質(zhì)，明確集體、農(nóng)戶在農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)中的權(quán)益。明確安置區(qū)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，使安置區(qū)居民因移民遷入而造成土地權(quán)益損失獲得的補(bǔ)償具有法律依據(jù)。

4.2 理清各利益相關(guān)者的關(guān)系，明確補(bǔ)償對象和原則

在水利水電工程建設(shè)中，下游地區(qū)是受益區(qū)，而淹沒區(qū)和安置區(qū)則由于工程建設(shè)其利益受損。隨著市場經(jīng)濟(jì)體制的建設(shè)，水利水電開發(fā)已由政府主導(dǎo)型向業(yè)主企業(yè)負(fù)責(zé)型轉(zhuǎn)變，興建水庫雖是國家或區(qū)域性的重大戰(zhàn)略，但業(yè)主則通過水資源的開發(fā)獲得了豐厚的利潤。工程業(yè)主作為投資主體，除負(fù)責(zé)解決工程成本投資外，追逐并獲得了超額的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，而淹沒區(qū)、安置區(qū)犧牲了土地等資源。根據(jù)公平理論和福利經(jīng)濟(jì)理論，淹沒區(qū)、安置區(qū)的土地資源價(jià)值理應(yīng)得到體現(xiàn)，其福利損失應(yīng)獲得補(bǔ)償。因此水利水電開發(fā)的增值收益應(yīng)該在業(yè)主、淹沒區(qū)和安置區(qū)居民之間分享，應(yīng)制定有關(guān)政策和法律區(qū)分獲益主體與受損主體，平衡受益區(qū)和受損區(qū)的利益。

4.3 改進(jìn)土地征收補(bǔ)償原則，真實(shí)體現(xiàn)安置區(qū)農(nóng)地價(jià)值

依據(jù)現(xiàn)行法律和政策，水庫移民安置中征地補(bǔ)償費(fèi)用是按征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的倍數(shù)計(jì)算的，采用的是不完全補(bǔ)償原則，而安置區(qū)土地補(bǔ)償也是以淹沒區(qū)土地征收補(bǔ)償款為基礎(chǔ)。因此，目前通過市場機(jī)制，調(diào)配土地安置移民缺乏法律和經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)。事實(shí)上，這種定價(jià)方法既不能保證移民在土地被征收后仍能達(dá)到原有的生活水平，也無法確保安置區(qū)獲得合理的土地補(bǔ)償，當(dāng)然也無法使移民和安置區(qū)居民獲得福利改進(jìn)。因此，應(yīng)通過逐步實(shí)現(xiàn)征地補(bǔ)償?shù)耐耆a(bǔ)償，實(shí)現(xiàn)安置區(qū)土地補(bǔ)償?shù)氖袌龌?，即征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)現(xiàn)按照市場交易價(jià)格來補(bǔ)償，有利于移民用獲得的征地補(bǔ)償款在安置區(qū)通過土地流轉(zhuǎn)獲得與被征收前等質(zhì)等量的承包地，這樣既實(shí)現(xiàn)了移民的農(nóng)業(yè)安置，也確保了安置區(qū)土地獲得足額補(bǔ)償，并可通過價(jià)格杠杠吸引更多的安置區(qū)居民流轉(zhuǎn)承包地，保障移民的以土安置和土地資源的優(yōu)化配置。具體操作上，可參照我國土地分等定級、基準(zhǔn)地價(jià)等，使農(nóng)用地地價(jià)與城市地價(jià)一樣逐步走向規(guī)范化。在此基礎(chǔ)上土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不再以產(chǎn)值為標(biāo)準(zhǔn)，而是以地價(jià)為標(biāo)準(zhǔn)，綜合考慮供需、區(qū)位等相關(guān)因素而確定。

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The Land Compensation Status Analysis and the Compensation Principle Studyfor Reservoir Immigrant Settlement Areas

CHEN Yinrong1 MEI Yun1 LIU Linghui2 LI Jinjun3

(1.College of Land Management, Huazhong Agriculture University, Wuhan Hubei 430070, China;

2.College of Politics and Public Management, University of Electronic Science and

Technology of China, Chengdu Sichuan 610054, China;3. Xinyi Land Collation Centre, Xinyi Jiangsu 221400, China)

第2篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

［關(guān)鍵詞］農(nóng)村；農(nóng)民；集體土地；征地補(bǔ)償；性質(zhì)

Abstract:Inrurallandexpropriation,thecharacterofcompensationandthecharacterofcollectivecollectionaretwodefinitionswhicharebothrelatedanddifferent.Thecharacteroflandcollectiondecidesthecharacteroflandexpropriationcompensation,andtheexpropriationcharacterdecidesitsstanderanddistributionrange、methodandproportion.Asthecharacterofthecompensationisnotclear,itbringsaboutmanyproblemsatwork.Underthepresentlegalsystem,landexpropriationcompensationhassomecharacters,i.e.thecharacterswithlegality,non-marketorientation,imperfection,communionofmembers,non-statepayment,regionaldifferenceandpriorpayment,etc.

Keywords:country;farmer;collectiveownedland;landexpropriationcompensation;character.

農(nóng)村征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)不明，在現(xiàn)實(shí)中產(chǎn)生了很多問題。據(jù)某基層法院統(tǒng)計(jì)，該院每年3000件執(zhí)行案件中，近15％的案件涉及農(nóng)村土地征用補(bǔ)償費(fèi)的執(zhí)行，而執(zhí)行中由于土地補(bǔ)償費(fèi)的性質(zhì)不明，致使法院在能否扣留和提取該補(bǔ)償費(fèi)的做法上產(chǎn)生較大分歧，嚴(yán)重影響了執(zhí)行工作的開展，影響了申請人權(quán)益的實(shí)現(xiàn)［1］，也導(dǎo)致征地補(bǔ)償?shù)馁M(fèi)用往往不能落實(shí)到每一個(gè)農(nóng)民，既引發(fā)了大量的糾紛，也很不公平［2］。因此，探究農(nóng)村集體土地征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)具有現(xiàn)實(shí)意義。農(nóng)村征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)取決于農(nóng)村土地的所有權(quán)性質(zhì)，鑒于征收和征用對于農(nóng)村土地的所有者來說都是失去土地，都應(yīng)獲得相應(yīng)補(bǔ)償，在這一方面，兩者基本相同，故如無特別說明，本文所指農(nóng)村土地征地補(bǔ)償性質(zhì)包含征收補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)和征用補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)兩個(gè)方面。筆者認(rèn)為對農(nóng)村的征地補(bǔ)償主要有以下特性：

一、土地補(bǔ)償?shù)姆ǘㄐ?/p>

《中華人民共和國憲法》（2004年修正，以下簡稱《憲法》）第十條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。”［3］《中華人民共和國土地管理法》（2004年，以下簡稱《土地法》）第二條規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”；第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。土地征收的法定補(bǔ)償范圍，包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)和社會保障費(fèi)用”?？梢?，我國目前實(shí)行的是法定補(bǔ)償，補(bǔ)償依據(jù)、補(bǔ)償范圍、補(bǔ)償項(xiàng)目和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均由法律條文直接規(guī)定，剛性較強(qiáng)，彈性較差，可調(diào)空間較小。

二、補(bǔ)償依據(jù)的非市場性

補(bǔ)償依據(jù)（或補(bǔ)償基礎(chǔ)）的非市場性是指主觀上不以土地的市場價(jià)值為依據(jù)進(jìn)行補(bǔ)償，或者客觀上不存在確定土地補(bǔ)償價(jià)格的土地市場，土地補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)只能由國家確定，具體補(bǔ)償執(zhí)行的是一種非市場性標(biāo)準(zhǔn)。

在西方國家，土地是“私有財(cái)產(chǎn)”（當(dāng)然政府也有強(qiáng)制征收的權(quán)利），客觀上存在著土地交易市場，這就使政府對土地的征收或征用能以市場價(jià)格為依據(jù)進(jìn)行測定并補(bǔ)償。這種以“公平的市場價(jià)值”為依據(jù)的補(bǔ)償對買賣雙方來說都是公平的。從理論上說，這種“公平補(bǔ)償”的價(jià)格只能在充分發(fā)達(dá)的土地交易市場上才能體現(xiàn)出來，城市化發(fā)展較早的國家,像美國、日本、英國、法國、荷蘭等國,由于其土地大多數(shù)屬于個(gè)人或企業(yè)所有,土地市場機(jī)制比較健全,征用農(nóng)民土地一般按市場價(jià)格對失地農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償,農(nóng)民基本上都能得到較為滿意的補(bǔ)償［4］，如英國以征用者實(shí)際占有該土地的當(dāng)日市價(jià)計(jì)算補(bǔ)償［5］，就是以市場為依據(jù)的補(bǔ)償。

但在我國，農(nóng)村土地具有與其他國家不一樣的獨(dú)特性，這種獨(dú)特性主要是農(nóng)村的土地從來沒有被當(dāng)做商品來看待，嚴(yán)格意義上的土地市場并不存在。即不存在一個(gè)融入市場經(jīng)濟(jì)的“土地交易市場”，也沒有一個(gè)客觀公正的土地買賣價(jià)格。再者，進(jìn)入土地市場交易的土地，應(yīng)該來源于市場，但我國農(nóng)民的集體土地是國家按照農(nóng)村社區(qū)人口平均分配的，而不是農(nóng)民以市場價(jià)格從土地市場購得的，其分配方式是非市場化的［6］。既然不是從市場上以市場價(jià)“購入”的，也就不能從市場上以市場價(jià)“售出”。因此，我國的土地?zé)o論是國家所有還是集體所有，在現(xiàn)行體制和法律框架下都不能真正地進(jìn)入市場，不可能根據(jù)土地的供求關(guān)系或商品的價(jià)值規(guī)律來確定土地的價(jià)格和補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，只能由國家根據(jù)土地的總體狀況和基本國情予以“規(guī)定”，補(bǔ)償?shù)囊罁?jù)不是客觀的“市場”，而是法定的“年產(chǎn)值”。

三、補(bǔ)償金額的非完全性

土地補(bǔ)償金額的非完全性，也可稱之為補(bǔ)償?shù)倪m度性或補(bǔ)償?shù)姆堑葍r(jià)性，是指土地補(bǔ)償?shù)慕痤~不能完全體現(xiàn)土地價(jià)值的補(bǔ)償。征地補(bǔ)償依據(jù)的非市場性，必然會產(chǎn)生土地補(bǔ)償范圍或項(xiàng)目的不全面和土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的較低或過低，最終導(dǎo)致補(bǔ)償金額的非完全性。其中征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的高低對補(bǔ)償金額的影響最大。

從各國（地區(qū)）情況來看，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與土地制度和經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)程度有密切的關(guān)系。國際上對于征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的理論主要有完全補(bǔ)償論、不完全補(bǔ)償論、相當(dāng)補(bǔ)償論［7］，正當(dāng)補(bǔ)償論（日本、韓國）、合理補(bǔ)償論（美國、加拿大、馬來西亞和中國香港）、充分補(bǔ)償論（荷蘭）、公平補(bǔ)償論（法國、瑞典、中國臺灣、菲律賓和巴西）［8］，日本當(dāng)代也有一種“生活權(quán)補(bǔ)償”的新的補(bǔ)償理論［9］。盡管各國或不同的學(xué)者對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)理論的表述是不盡相同的，含義也略有不同，但西方國家所普遍確立的補(bǔ)償原則是“公平補(bǔ)償”或“正當(dāng)補(bǔ)償”原則。只是“公平補(bǔ)償”（JustCompensation）是一個(gè)抽象的、內(nèi)涵極不確定的概念，不同的國家可能有不同的界定，在不同的政治法律實(shí)踐中也有著不同認(rèn)識。總的來說，依據(jù)公平的市場價(jià)值對財(cái)產(chǎn)所有者的損失進(jìn)行評估被認(rèn)為是確立補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的最佳選擇［10］。

對于我國目前的征地補(bǔ)償，有人認(rèn)為是“適當(dāng)補(bǔ)償”［11］（所謂適當(dāng)補(bǔ)償就是嚴(yán)格依據(jù)土地管理法的有關(guān)規(guī)定予以補(bǔ)償，征地補(bǔ)償以使被征用土地的農(nóng)民生活水平不降低為原則），也有“合理補(bǔ)償”［12］、“相當(dāng)補(bǔ)償”［13］（土地補(bǔ)償數(shù)額與土地實(shí)際價(jià)值不相等，偏重于國家利益而忽視對農(nóng)民合法權(quán)益的保護(hù)）、“超低價(jià)補(bǔ)償”［14］等不同的觀點(diǎn)，甚至有人認(rèn)為我國對農(nóng)村土地的補(bǔ)償僅是“生存權(quán)利”補(bǔ)償［15］（征地補(bǔ)償制度核心并不在于保障集體土地的財(cái)產(chǎn)性權(quán)利，而在于保障被征地農(nóng)民的生存權(quán)利）。綜合起來看，上述不管是哪一種觀點(diǎn)，均認(rèn)為我國的征地補(bǔ)償是一種非完全補(bǔ)償，補(bǔ)償金額并不能完全彌補(bǔ)被征地方的損失。因此，從總體上說，我國對農(nóng)村的征地補(bǔ)償，存在著隨意性大、安撫色彩濃的非完全性補(bǔ)償?shù)奶攸c(diǎn)，不能為被征地農(nóng)民的正當(dāng)權(quán)益提供有力充分的保護(hù)。

四、補(bǔ)償分配的成員共有性

農(nóng)村集體土地的所有權(quán)性質(zhì)決定了征地補(bǔ)償?shù)男再|(zhì)，也決定著征地補(bǔ)償?shù)姆峙湓瓌t、權(quán)利的實(shí)現(xiàn)形式、補(bǔ)償范圍和補(bǔ)償?shù)姆峙浞椒?。在土地所有?quán)歸“集體公有”的觀點(diǎn)下，土地補(bǔ)償費(fèi)的分配方法與比例由“集體”決定，土地補(bǔ)償費(fèi)屬集體公有，理論上是不能進(jìn)行分配的；就是進(jìn)行分配，集體也是得大頭，失地農(nóng)民只能獲得少量的土地補(bǔ)償。在土地所有權(quán)歸“集體成員共有”的觀點(diǎn)下，“集體成員”對被征土地的補(bǔ)償分配就有最終的決定權(quán)，農(nóng)民個(gè)人就有可能直接得到絕大部分的征地補(bǔ)償款。《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定：“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有”?？梢姼鶕?jù)“集體公有”和法律規(guī)定，土地補(bǔ)償是禁止用于集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部分配的，但這些規(guī)定與現(xiàn)實(shí)差距太大。筆者曾認(rèn)為農(nóng)村集體土地歸以村為一個(gè)區(qū)域范圍的全體成員平均共有［16］。在此前提下，這個(gè)“農(nóng)民集體”中的每個(gè)成員對土地及土地補(bǔ)償擁有平等的權(quán)利，即擁有平等的土地承包經(jīng)營權(quán)、土地收益權(quán)、宅基地分配權(quán)和征地補(bǔ)償分配權(quán)，集體的權(quán)利表現(xiàn)為成員個(gè)人權(quán)利的集合，屬集體共有。換言之，土地補(bǔ)償費(fèi)的受益主體是該集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部全體成員，而不是空泛的集體。土地補(bǔ)償費(fèi)是因集體土地的被征收或征用導(dǎo)致土地的流逝而取得的，其歸集體成員共有的性質(zhì)，構(gòu)成土地補(bǔ)償費(fèi)分配的基礎(chǔ)。

農(nóng)村土地的集體成員共有性，對土地補(bǔ)償分配的影響主要表現(xiàn)在：

1.決定著土地補(bǔ)償分配的原則。對于征地補(bǔ)償款，全體成員享有平等的權(quán)利，即平均分配土地補(bǔ)償款。

2.決定著土地補(bǔ)償?shù)姆峙浞秶?。土地補(bǔ)償歸“本集體”全體成員平均共有，即應(yīng)該在失去土地所有權(quán)及使用權(quán)的產(chǎn)權(quán)主體之間進(jìn)行分配，也就是在集體經(jīng)濟(jì)組織及農(nóng)民個(gè)人之間進(jìn)行合理的分配。“本集體”以外的任何單位和個(gè)人不得以任何理由侵占土地補(bǔ)償，否則就是侵權(quán)。然而在實(shí)際中，只要存在土地利益收入，鄉(xiāng)政府、村委會和鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)組織都爭當(dāng)土地所有權(quán)主體，一些地方的市級和縣級政府甚至也參與了土地補(bǔ)償?shù)姆峙?。土地補(bǔ)償費(fèi)經(jīng)層層克扣或被少數(shù)干部侵吞，使本來就較低的土地補(bǔ)償真正落實(shí)到失地農(nóng)民頭上的就更少了。

3.決定了個(gè)人權(quán)利的實(shí)現(xiàn)形式。（1）全體成員大會是該集體的最高決策機(jī)構(gòu)，任何一個(gè)集體成員（包括該機(jī)構(gòu)的負(fù)責(zé)人）不能以個(gè)人身份決定集體財(cái)產(chǎn)（土地）的用途、使用方向和收益分配。（2）任何成員不能獨(dú)立享有特定指向的土地所有權(quán)。因?yàn)檗r(nóng)民的土地承包經(jīng)營權(quán)是無償取得的，且具有社會保障性質(zhì)，所以，成員個(gè)人雖對土地享有使用權(quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)包（讓）權(quán)等，但不能享有按份分割的特定土地份額，即不能要求該集體將某一具體地塊分歸自己獨(dú)立所有。（3）任何成員不能單獨(dú)行使土地處分權(quán)。（4）有權(quán)單獨(dú)享有屬于個(gè)人的土地補(bǔ)償。對土地的收益根據(jù)成員大會的意見可以獲得獨(dú)立的份額補(bǔ)償。如果成員大會需要留存收益，成員個(gè)人應(yīng)該服從。

4.決定了補(bǔ)償?shù)姆峙浞椒?。根?jù)集體財(cái)產(chǎn)的特點(diǎn)，土地補(bǔ)償費(fèi)具有集體財(cái)產(chǎn)性質(zhì)，它既有別于公有財(cái)產(chǎn)，也有別于私有財(cái)產(chǎn)，其分配既要考慮集體利益，也要考慮農(nóng)民個(gè)人利益；既要照顧到目前利益，也要考慮到長遠(yuǎn)利益。因此，其分配程序與方法應(yīng)為：（1）由集體成員大會確定集體與個(gè)人的分配比例，集體留存主要用于集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、集體福利和農(nóng)民社會保障；（2）確定集體留存資金各部分的比例；（3）確定集體留存資金的用途；（4）在成員之間平均分配剩余補(bǔ)償。這部分補(bǔ)償是被征地農(nóng)民個(gè)人所有，從理論上說法院是可以執(zhí)行的。

五、補(bǔ)償支付的非國家性

在關(guān)于征地補(bǔ)償理論中，有一種理論叫“特別犧牲論”［17］。特別犧牲論認(rèn)為，被征收人所受的不可預(yù)期的損失即為特別犧牲，理論上應(yīng)該由受益者即公眾承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)，但由公眾承擔(dān)補(bǔ)償義務(wù)是無法執(zhí)行的，因此就由公眾的合法代表——政府承擔(dān)補(bǔ)償責(zé)任。這種理論在德國的研究最為深入。根據(jù)該理論，國家在征收或征用農(nóng)村土地將其變?yōu)閲型恋貢r(shí)，支付給農(nóng)民的土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)該由政府支付。但這個(gè)理論要求政府有充足的財(cái)力，否則執(zhí)行起來難度較大。我國目前的征地補(bǔ)償名義上是由國家支付的?！锻恋毓芾矸ā返诙l規(guī)定：“國家為了公共利益的需要，可以依法對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償”，規(guī)定中，不管是“征收或者征用”均由國家予以補(bǔ)償。但實(shí)際上，我國執(zhí)行的卻是“誰使用土地誰補(bǔ)償”［18］或“誰受益誰補(bǔ)償”的原則。國家在將農(nóng)村土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲型恋貢r(shí)，征地補(bǔ)償費(fèi)并不由國家支付，而是由用地單位支付。筆者認(rèn)為，對征地補(bǔ)償應(yīng)該分別情況予以處理：對用于公益事業(yè)的“土地征收”，應(yīng)該由國家對失地農(nóng)民予以土地補(bǔ)償；對非公益性的“土地征用”，則由用地單位進(jìn)行土地補(bǔ)償。這是因?yàn)?，公益用地，直接體現(xiàn)的是國家利益，公益用地的單位也是國家財(cái)政預(yù)算單位，由國家直接征地轉(zhuǎn)供用地單位，可減輕用地單位的財(cái)政負(fù)擔(dān)，減少用地單位與農(nóng)民因土地補(bǔ)償問題的直接對抗。對于非公益用地，體現(xiàn)的是用地單位的經(jīng)濟(jì)利益，是經(jīng)濟(jì)利益在不同的經(jīng)濟(jì)利益體之間的分配，由用地單位支付征用土地補(bǔ)償不僅是合理的，也是用地單位的一項(xiàng)法定義務(wù)，承擔(dān)此項(xiàng)義務(wù)是使用被征土地的必要條件，用地單位必須按法定的標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)，向被征用土地的集體組織給予補(bǔ)償。補(bǔ)償支付的非國家性可在一定程度上限制土地的使用者特別是非公益用地者廉價(jià)“圈地”，但同時(shí)卻給政府“經(jīng)營土地”，從中獲取高額土地價(jià)差提供了條件。

六、土地補(bǔ)償?shù)牡赜虿顒e性

我國幅員遼闊，東西部之間、不同省份和不同地區(qū)之間經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平差異較大，如實(shí)行全國統(tǒng)一的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，既不能體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的差別，也不能體現(xiàn)土地作為特殊資源的區(qū)位價(jià)值。因此，我國在統(tǒng)一規(guī)定了補(bǔ)償項(xiàng)目的基礎(chǔ)上，在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)上適用了地域差異原則?！锻恋毓芾矸ā返谒氖邨l規(guī)定：“征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算”；“征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定”，當(dāng)然這種地域差別是比較有限的。

七、土地補(bǔ)償?shù)南雀缎?/p>

征地補(bǔ)償與民法上基于侵權(quán)行為的賠償在性質(zhì)上是不同的。征地補(bǔ)償不是由于違法行為所引起的，而是基于合法的公法上的原因所致［19］。民法上的損害賠償是損害在先，賠償在后；而征地補(bǔ)償是賠償（或補(bǔ)償）在先，損害在后。這種對損失的補(bǔ)償不是以實(shí)際發(fā)生額為基礎(chǔ)，而是一種以法定標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)為依據(jù)的預(yù)付性賠償，并且要在實(shí)際使用土地前一次付清，是土地使用人為取得土地使用權(quán)而按照法定標(biāo)準(zhǔn)或市場標(biāo)準(zhǔn)預(yù)先支付給土地所有權(quán)人的一次性補(bǔ)償。

綜上所述，我國目前的征地補(bǔ)償具有法定性、非市場性、非完全性、成員共有性、非國家支付性、地域差別性和先付性的特點(diǎn)。對征地補(bǔ)償性質(zhì)的探討，有利于規(guī)范征地補(bǔ)償?shù)姆峙浞椒?，保障被征地農(nóng)民的合法權(quán)益，明確各方的責(zé)任，也有利于我國土地制度的根本變革。

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第3篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

在美國,土地征用被稱為“最高土地權(quán)”的行使,美國土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)征用前的市場價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn),它充分考慮到土地所有者的利益,不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值,而且考慮到補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值;同時(shí),還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓摺⒔?jīng)營者的損失,充分保障了土地所有者的利益。

加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制,加拿大對土地征用的補(bǔ)償是建立在被征土地的市場價(jià)格基礎(chǔ)上,依據(jù)土地的最高和追加用途,按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。具體來看,加拿大的土地征用補(bǔ)償包括:

(1)被征用部分的補(bǔ)償,必須依據(jù)土地的最高和最佳用途,根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。

(2)有害或不良影響補(bǔ)償(如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價(jià)值),主要針對被征用地塊剩余的非征地,因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害,還包括對個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失這種補(bǔ)償不僅包括被征地,還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。

(3)干擾損失補(bǔ)償,被征地所有者或承租人因不動(dòng)產(chǎn)全部或基本征用,因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。

(4)重新安置的困難補(bǔ)償。

英國的土地征用被稱為“強(qiáng)制收買”。英國對土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定,其中土地征用補(bǔ)償原則是:土地征用補(bǔ)償以愿意買者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ),補(bǔ)償以相等為原則,損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn):

(1)土地(包括建筑物)的補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為公開市場土地價(jià)格;

(2)殘余地的分割或損害補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為市場的貶值價(jià)格;

(3)租賃權(quán)損失補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價(jià)值及因征用而引起的損害;

(4)遷移費(fèi)、經(jīng)營損失等干擾的補(bǔ)償;

(5)其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償(如律師或?qū)＜业馁M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)等)。補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期:是指土地征用機(jī)關(guān)在行使土地權(quán)利時(shí),應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人,但其取得土地往往會在通知后的幾個(gè)月或更長時(shí)間,在地價(jià)上漲的情況下,土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國土地征用評估準(zhǔn)則規(guī)定,假如補(bǔ)償金額為雙方同意時(shí),則以土地征用通知日期為估價(jià)日期。假如土地征用補(bǔ)償爭議上訴時(shí),則以土地法庭聽證的最后一日為估價(jià)日期。

德國的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為:

(1)土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場價(jià)值;

(2)營業(yè)損失補(bǔ)償,其標(biāo)準(zhǔn)為在其它土地投資可獲得的同等收益;

(3)征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算與英國一樣,也是以官方公布征用決定時(shí)的交易價(jià)格為準(zhǔn)。

法國的土地補(bǔ)償價(jià)格是以征用裁判所一審判決之日的價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算的。同時(shí)以征用土地周圍土地價(jià)格或納稅時(shí)的申報(bào)價(jià)格作為參考。同時(shí)為了控制補(bǔ)償,被征用不動(dòng)產(chǎn)的用途已公布征用規(guī)定1年前的實(shí)際用途為準(zhǔn)。

瑞典的土地補(bǔ)償費(fèi)中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣餐恋囟鸬膬r(jià)格上漲部分,而且一致通過改變土地用途,提高土地補(bǔ)償費(fèi)的投機(jī)行為。瑞典對土地征用補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算,以10年前該土地的價(jià)格為準(zhǔn)。

日本的土地征用稱為“土地收用”,日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來定的,在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。具體來看,日本征用土地的補(bǔ)償包括5個(gè)部分:

(1)征用損失補(bǔ)償,對征地造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償,按被征用財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值即正常的市場價(jià)值補(bǔ)償;(2)通損補(bǔ)償,對因征地而可能導(dǎo)致土地被征用的附帶性損失的補(bǔ)償;

(3)少數(shù)殘存者的補(bǔ)償;

(4)離職者的補(bǔ)償,對因土地征用造成業(yè)主損失的補(bǔ)償;

(5)事業(yè)損失補(bǔ)償,對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟(jì)和生活損失等的補(bǔ)償,除了現(xiàn)金補(bǔ)償,還有替代地補(bǔ)償(包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償?shù)?。

韓國土地征用補(bǔ)償主要包括以下幾個(gè)方面:

(1)地價(jià)補(bǔ)償,為土地征用補(bǔ)償?shù)闹饕糠帧?990年韓國統(tǒng)一以公示地價(jià)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn):

(2)殘余地價(jià)補(bǔ)償,土地征用可能導(dǎo)致殘余地價(jià)值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補(bǔ)償;

(3)遷移費(fèi)用補(bǔ)償,對被征地上的定著物,不是進(jìn)行公益事業(yè)所必須的,應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)韓國在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會,在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會,對土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時(shí)期等進(jìn)行裁決。

在新加坡,關(guān)于土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出,但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價(jià)師評估,以公告征用之日的市價(jià)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需要的費(fèi)用、測量土地印花稅及其他所需的合理費(fèi)用等。

我國土地補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。土地補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)是征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的6至10倍,征用其他土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。每一個(gè)需要安置的農(nóng)民人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),為該耕地被征用前3年平均年產(chǎn)值的15倍。征用其他土地的安置補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市參照征用耕地的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)之和不得超過該土地被征用前3年平均年產(chǎn)值的30倍。被征用土地上的附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。

二、中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較

通過中外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)比較,我們不難看出我國的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)帶有濃重的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)色彩,與我國正在建設(shè)和完善的市場經(jīng)濟(jì)體制是不相適應(yīng)的,帶有明顯的不適應(yīng)性和滯后性。我國同國外土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)相比較其缺陷性具體表現(xiàn)在以下幾個(gè)方面:

(一)土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低土地征用具有強(qiáng)制性,但其實(shí)質(zhì)仍是一種購買行為,是獲取土地資本增值收益的過程。也就是說土地權(quán)人喪失的只是是否出售土地的決定權(quán),土地的出售價(jià)格仍應(yīng)該由市場公平交易來決定。但從《土地管理渤的種種規(guī)定可以看到,目前我國土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)是由政府單方面制定出來的,在制定土地征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí),政府并沒有把征用土地看成是一種市場交易行為,不僅沒有考慮土地權(quán)人喪失土地的間接損失,就是直接損失的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)都只是根據(jù)耕,地常年產(chǎn)值來制定,盡管現(xiàn)行{土地管理法》提高了補(bǔ)償?shù)谋稊?shù),但遠(yuǎn)未消除低成本征地的不合理狀況,補(bǔ)償金額明顯偏低。

(二)沒有考慮土地價(jià)格變動(dòng)的因素影響土地價(jià)格變動(dòng)的因素很多,地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平、人均耕地面積、土地的位置、環(huán)境質(zhì)量等經(jīng)濟(jì)因素的不同均會導(dǎo)致地價(jià)的差異,即使是同一塊土地,不同的投資水平也會出現(xiàn)產(chǎn)量的差別,而現(xiàn)行《土地管理法》中依據(jù)耕地常年產(chǎn)值所制定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)根本無法體現(xiàn)這些因素的不同所導(dǎo)致的地價(jià)差異。

(三)沒有遵循最有效利用的原則土地價(jià)格評估要遵循一條重要的原則——最有效利用原則也就是說土地估價(jià)應(yīng)以估價(jià)對象的最有效利用為前提。被征用土地獲得轉(zhuǎn)用許可,其最有效利用顯然是作為建設(shè)用地,如果對此地塊進(jìn)行價(jià)格評估,其必然是以土地實(shí)際最佳用途為依據(jù),此時(shí)土地的價(jià)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過其利用現(xiàn)狀的價(jià)值。因此,在理論上,用地單位應(yīng)該按照建設(shè)用地的市場價(jià)格獲得被征用土地的使用權(quán),被征地農(nóng)民應(yīng)該按照公平市場價(jià)格獲得失地補(bǔ)償,國外也是按這一原則給予農(nóng)民補(bǔ)償?shù)?但在我國現(xiàn)實(shí)中,用地單位根據(jù)現(xiàn)行的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)支付給失地農(nóng)民的補(bǔ)償金卻少得多,而其獲得土地的成本中很大一部分是上交給地方政府的土地出讓金,顯然,用地單位獲得被征用土地的過程成了地方政府通過降低地價(jià)侵占人民利益而獲取土地資本增值收益的過程。

三、對我國征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的幾點(diǎn)建議

(一)土地征用補(bǔ)償遵循公平市場價(jià)格原則遵循公平市場價(jià)格原則進(jìn)行征地補(bǔ)償是市場經(jīng)濟(jì)體制的要求。土地征用是典型的公權(quán)行為,土地征用補(bǔ)償是對失地農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)補(bǔ)償,從理論上講,補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)及范圍應(yīng)以失地農(nóng)民的損失而不是以征用者的所得為基準(zhǔn),同時(shí)還要綜合考慮土地對失地農(nóng)民的特殊價(jià)值、農(nóng)民失去土地的間接損失等因素。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,征地中不同利益主體對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)或成本的預(yù)期,取決于使用者對土地市場價(jià)格的認(rèn)知程度,而合理、公平的補(bǔ)償無論在買方還是賣方看來,都應(yīng)該是“合理的市場價(jià)值或買者樂意支付、賣者愿意接受的價(jià)格”。這些特點(diǎn)在國外的土地征用補(bǔ)償中都得到了體現(xiàn)。而我國的征用補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)卻沒有遵循公平市場價(jià)格的原則,帶有計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的色彩,從而導(dǎo)致土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低。

第4篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

(一)農(nóng)民發(fā)展權(quán)核心是農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)

農(nóng)民發(fā)展權(quán)是指作為個(gè)體與作為集體的農(nóng)民自由參與政治、經(jīng)濟(jì)、文化和社會生活等權(quán)利且享受其發(fā)展利益的權(quán)利，包括農(nóng)民政治發(fā)展權(quán)、農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)、農(nóng)民文化發(fā)展權(quán)和農(nóng)民社會生活發(fā)展權(quán)。而農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)是指農(nóng)民在社會經(jīng)濟(jì)生活中公平地占有社會資源，參與社會經(jīng)濟(jì)事務(wù)，享有社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展收益的權(quán)利。農(nóng)民經(jīng)濟(jì)權(quán)益是主體農(nóng)民發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)也是農(nóng)民其他發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)。農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)主要包括土地發(fā)展權(quán)、農(nóng)民財(cái)產(chǎn)權(quán)、勞動(dòng)就業(yè)權(quán)、勞動(dòng)成果收益權(quán)等內(nèi)容。農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)不是農(nóng)民發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)的最終目的，是農(nóng)民發(fā)展權(quán)的核心內(nèi)容，同時(shí)是實(shí)現(xiàn)農(nóng)民發(fā)展權(quán)實(shí)現(xiàn)的最重要條件。在人們貧困的所有成因中，經(jīng)濟(jì)因素為物質(zhì)基礎(chǔ)性的。人們的經(jīng)濟(jì)增長是減少人們貧困的強(qiáng)大動(dòng)力。因此在我國，廣大農(nóng)民發(fā)展的核心是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展，即經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)是農(nóng)民發(fā)展權(quán)的核心。

(二)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的基石是農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)

1.農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)。土地發(fā)展權(quán)是土地制度的重要內(nèi)容，農(nóng)地發(fā)展權(quán)為土地發(fā)展權(quán)的下位概念。廣義上講，我國農(nóng)地發(fā)展權(quán)內(nèi)容主要包括三方面。其一，在堅(jiān)持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)性質(zhì)不變的條件下, 農(nóng)民有權(quán)利對農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，投向農(nóng)業(yè)生產(chǎn)效益高的經(jīng)濟(jì)作物。其二，在堅(jiān)持農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)性質(zhì)不變的前提下，權(quán)利主體享有將農(nóng)用地變更為集體建設(shè)用地的權(quán)利。其三，改變農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)性質(zhì)，變更為國家建設(shè)用地的權(quán)利。從狹義上說，農(nóng)地發(fā)展權(quán)是權(quán)利主體基于農(nóng)地所有權(quán)，從農(nóng)地所有權(quán)中分離出來而單獨(dú)處分的權(quán)利，也是參與土地增值收益分配的權(quán)利。它既可和土地所有權(quán)合為一體由土地所有者擁有，也可由只擁有土地發(fā)展權(quán)的非土地所有者使用。在我國，將農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的農(nóng)地變更為國家所有的建設(shè)用地即農(nóng)地征收，其土地增值收益表現(xiàn)為狹義的農(nóng)地發(fā)展權(quán)。因此，農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)是僅為權(quán)利主體之一的農(nóng)民所擁有的土地發(fā)展權(quán)。

2.農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)是其經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的基石。農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)在經(jīng)濟(jì)上的實(shí)現(xiàn)表現(xiàn)為對農(nóng)民收益權(quán)和勞動(dòng)權(quán)的補(bǔ)償。其主要表現(xiàn)為改變土地用途后的土地增值部分，農(nóng)民憑借其原生產(chǎn)要素?fù)碛姓叩纳矸菘梢詤⑴c分享。發(fā)展權(quán)作為一項(xiàng)人權(quán)，是全體人類中的每一個(gè)人都享有的權(quán)利發(fā)展權(quán)以人的全面發(fā)展和價(jià)值實(shí)現(xiàn)為終極理想。發(fā)展權(quán)的根本則是主體的發(fā)展權(quán)，因此，發(fā)展的本質(zhì)則是人的發(fā)展。我國解決三農(nóng)問題以促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展的核心在于促進(jìn)農(nóng)民主體的發(fā)展。農(nóng)民主體的積極性與創(chuàng)造性的發(fā)揮為其自身謀求發(fā)展的基本條件。而任何主體謀求發(fā)展必須依賴于一定的客體條件。在我國，一般說來，廣大農(nóng)民擁有的發(fā)展資源相對缺少，那么，作為發(fā)展利益的客體也相應(yīng)缺少。農(nóng)村土地既是農(nóng)民生存的根本資源，又是農(nóng)民發(fā)展的物質(zhì)基礎(chǔ)。廣大農(nóng)民主要以土地為其發(fā)展客體。因此，農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)對于保護(hù)農(nóng)民的發(fā)展權(quán)尤其對經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)有著奠基作用。

二、農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的立法缺失

(一)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的憲法缺失

《中華人民共和國憲法》第十條第二款規(guī)定：國家為了公共利益的需要, 可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償。第十三條規(guī)定：公民的合法的私有財(cái)產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財(cái)產(chǎn)實(shí)行征收或征用并給予補(bǔ)償。由此可以得出，一是憲法規(guī)定的土地征收補(bǔ)償內(nèi)容并不包含土地發(fā)展權(quán)補(bǔ)償;二是憲法規(guī)定的保護(hù)公民的私有財(cái)產(chǎn)權(quán)內(nèi)容并不包含作為公民財(cái)產(chǎn)組成部分的土地發(fā)展權(quán)。憲法第三十三條第二款規(guī)定：國家尊重和保障人權(quán)。但作為一項(xiàng)基本人權(quán)的公民發(fā)展權(quán)和作為農(nóng)民生存與發(fā)展的土地發(fā)展權(quán)，都沒有載入憲法。憲法中公民發(fā)展權(quán)和土地發(fā)展權(quán)的缺失狀況是產(chǎn)生農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織土地所有權(quán)主體不明和權(quán)能弱化的深層原因。因此，若農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)缺乏憲法保護(hù)，則農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的完全實(shí)現(xiàn)將是空中樓閣。

(二)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的土地法律缺失

《中華人民共和國土地管理法》(簡稱《土地管理法》)第四十七條第一款規(guī)定：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。第二款規(guī)定：征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。第三款規(guī)定：征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。從中可以看出，征收農(nóng)村集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的是依據(jù)農(nóng)業(yè)用途的土地收益，即征地補(bǔ)償中農(nóng)民得到的僅為農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)地價(jià)值補(bǔ)償。雖然最新的《中華人民共和國土地管理法(修訂案送審稿)》草案明確了農(nóng)村集體土地征收將按照公平補(bǔ)償原則，因征地補(bǔ)償爭議較大，草案授權(quán)國務(wù)院制定具體的補(bǔ)償安置辦法。曹宗平研究土地收益分配得出：征地農(nóng)民得到5%~10%，農(nóng)村集體組織得25%~30%，政府部門得60%~70%。土地被征收后, 由農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)閲医ㄔO(shè)用地后的巨大土地增值收益被土地權(quán)利主體之外的利益主體占有。由此可見，農(nóng)地征收中政府對被征收土地的補(bǔ)償主要為土地使用權(quán)的補(bǔ)償，而缺乏土地發(fā)展權(quán)的補(bǔ)償，侵害農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的現(xiàn)象十分突出。

(三)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的物權(quán)法缺失

《中華人民共和國物權(quán)法》(簡稱《物權(quán)法》)第四十二條第一款規(guī)定：為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個(gè)人的房屋及其他不動(dòng)產(chǎn)。第二款規(guī)定：征收集體所有的土地，應(yīng)當(dāng)依法足額支付土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)等費(fèi)用，安排被征地農(nóng)民的社會保障費(fèi)用，保障被征地農(nóng)民的生活，維護(hù)被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。由此可以看出，《物權(quán)法》也沒有土地發(fā)展權(quán)及其補(bǔ)償?shù)囊?guī)定。農(nóng)地征收補(bǔ)償只能是農(nóng)業(yè)用途的農(nóng)地價(jià)值補(bǔ)償。若從另一角度看，這是政府為了公共建設(shè)目的動(dòng)用國家公權(quán)力強(qiáng)制部分農(nóng)民低價(jià)轉(zhuǎn)讓私人財(cái)產(chǎn)。但是原土地權(quán)利人對于公共利益原無特定義務(wù)，僅由于土地征收行為蒙受損失，是無義務(wù)的特定人對于國家所做的特別犧牲，如果僅由原土地權(quán)利人負(fù)擔(dān)此種公共成本，顯然違背了基本的公平正義觀念。土地發(fā)展權(quán)的物權(quán)法缺失同樣阻礙了農(nóng)民其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)。

(四)農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)的其他法律、法規(guī)及規(guī)章缺失

《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》《中華人民共和國農(nóng)業(yè)法》等法律從不同角度規(guī)定了農(nóng)村集體及其成員、其他組織的土地承包經(jīng)營權(quán)。但從其規(guī)定來看，缺乏土地發(fā)展權(quán)所包含的農(nóng)民對承包經(jīng)營地增加投入、增強(qiáng)地力所形成的發(fā)展性利益的規(guī)定，相應(yīng)的，在土地征收補(bǔ)償中缺乏對土地增加投入和增強(qiáng)地力方面的補(bǔ)償。這不僅影響廣大農(nóng)民對承包經(jīng)營地增加投入的生產(chǎn)積極性，而且不利于農(nóng)民其他經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)，最終影響農(nóng)業(yè)發(fā)展。

三、完善農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)立法以促進(jìn)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)

(一)立法明確規(guī)定農(nóng)民土地發(fā)展權(quán)以促進(jìn)農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)的實(shí)現(xiàn)

1.憲法規(guī)定公民發(fā)展權(quán)、土地發(fā)展權(quán)及其主體。首先，人權(quán)是憲法的核心價(jià)值和根本追求, 人權(quán)法哲學(xué)是憲法法哲學(xué)的主要內(nèi)容之一。若對新的人權(quán)基本形態(tài)不及時(shí)提升為一項(xiàng)憲法人權(quán)，便有悖于憲法的基本精神。憲法應(yīng)規(guī)定發(fā)展權(quán)為公民基本權(quán)利之一，使之獲得根本法的最高效力，這是農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)得以實(shí)現(xiàn)的保障基石。其次，土地發(fā)展權(quán)是發(fā)展權(quán)在土地使用中表現(xiàn)出來的一項(xiàng)財(cái)產(chǎn)權(quán)，也應(yīng)獲得憲法保護(hù)。因此，在憲法明確規(guī)定公民享有發(fā)展權(quán)和土地權(quán)利主體享有土地發(fā)展權(quán)之后，才可在其他法律法規(guī)中具體創(chuàng)立和完善農(nóng)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展權(quán)。

第5篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞：減少；土地征收；糾紛

中圖分類號：F321.1文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：16749944(2011)04020402

1 引言

水城縣地處貴州西部,六盤水市西北部,東與六枝特區(qū)、納雍縣相鄰,南和盤縣接壤,西連云南省宣威縣,北接威寧縣,轄33個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn),人口約76.36萬人。近幾年來,隨著城鎮(zhèn)化、工業(yè)化建設(shè)步伐加快,對農(nóng)村集體土地征收征用越來越多,因土地征收而產(chǎn)生的糾紛也不斷增多,這些糾紛的發(fā)生,造成少數(shù)未得到分配的村民生活困難,直接影響城鎮(zhèn)化、工業(yè)化區(qū)周邊環(huán)境,不利于建設(shè)和諧社會。

2 水城縣土地征收糾紛現(xiàn)狀

自2008年以來,水城縣國土資源局共接待土地糾紛來訪526人次,協(xié)調(diào)處理土地征用糾紛案件193件。其中2008年接待上訪118人次,查處糾紛案件40件；2009年接待上訪 183人次,查處糾紛案件65件；2010年接待上訪225人次,查處糾紛案件88件,2011年隨著工業(yè)園區(qū)建設(shè)的全面鋪開,預(yù)計(jì)今年上訪人數(shù)和案件會更多。在經(jīng)濟(jì)利益的直接驅(qū)動(dòng)下,水城縣土地征收糾紛不再局限于在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的集鎮(zhèn)周邊和交通要道沿線,工業(yè)園區(qū)所在地和建設(shè)項(xiàng)目所在的邊遠(yuǎn)山區(qū)也成了糾紛多發(fā)地,且糾紛數(shù)呈逐年激增態(tài)勢。

3 水城縣土地征收糾紛成因分析

3.1 少數(shù)土地征用程序不到位

土地征用原本必須嚴(yán)格按規(guī)定程序操作。過去,在農(nóng)村土地征用中,大部分未按程序規(guī)定操作,用地單位往往僅在征得被征地農(nóng)戶同意后,便與村集體經(jīng)濟(jì)組織或村民委員會私下訂立征用協(xié)議。稍民主一點(diǎn)的被征地單位,召開村民代表會議討論決定,有的則在毫無民主的情況下僅以其它會議的形式甚至個(gè)別人以個(gè)人意志代替村民代表會議,私下買賣土地,從而導(dǎo)致農(nóng)村土地征用過程缺乏公開性、民主性和規(guī)范性,嚴(yán)重侵犯村民及村集體的利益。近幾年,政府本著依法行政和以人為本的理念行使執(zhí)政權(quán),基本上克服了上述種種弊端。

3.2 土地征用協(xié)議內(nèi)容不規(guī)范

土地征用涉及多方利益關(guān)系,土地征用協(xié)議應(yīng)明確規(guī)定各方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系?，F(xiàn)實(shí)中,雙方所簽訂的有關(guān)協(xié)議往往比較粗糙,土地征用價(jià)格有的由雙方自行協(xié)商確定,涉及土地征用條款的規(guī)定比較簡單,表述不夠明確,內(nèi)容不夠全面。土地征用款只規(guī)定總額而未明確土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)、地上附著物補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)目的具體數(shù)額；雙方權(quán)利義務(wù)的規(guī)定比較模糊,一般無違約責(zé)任條款。對享有分配土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)的主體審查不夠細(xì)致認(rèn)真,出現(xiàn)了遺漏現(xiàn)象,增加了分配中的矛盾和成訴的機(jī)率。

3.3 少數(shù)干部違法違紀(jì)現(xiàn)象

極少數(shù)村干部法制意識不強(qiáng)。農(nóng)民對征地程序、補(bǔ)償安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)缺乏知情權(quán)、參與權(quán),一些基層村組織存在拖欠、截留、挪用征地補(bǔ)償款的現(xiàn)象,給予被征地農(nóng)民的補(bǔ)償不合理或未能妥善及時(shí)安置被征地農(nóng)民,沒有樹立依法用地的意識,或?yàn)E用手中的職權(quán),對征用土地的價(jià)格、土地征用款的分配以及用地的性質(zhì)等重大問題不按規(guī)定召開有關(guān)會議,由集體討論決定,缺乏應(yīng)有的公開性和民主性。有的還私下收取不正當(dāng)利益,非法轉(zhuǎn)讓土地,損害了國家和集體經(jīng)濟(jì)組織的利益,引起了群眾的不滿。甚至引發(fā)了少數(shù)群眾到處上訪上告,增加了社會的不穩(wěn)定因素。

3.4 失地農(nóng)民合法權(quán)益的保障方式比較單一,責(zé)任不明確

土地被征后,涉及農(nóng)民的養(yǎng)老、就業(yè)、醫(yī)療、培訓(xùn)及子女上學(xué)等多方面的問題,可現(xiàn)在失地農(nóng)民權(quán)益保障基本上都是采用一次性貨幣補(bǔ)償?shù)霓k法,對無一技之長和市場經(jīng)濟(jì)意識淡薄的農(nóng)民來說,一旦失地農(nóng)民花光了被征用土地的補(bǔ)償、安置等費(fèi)用后,生活就難以得到進(jìn)一步保障?！锻恋毓芾矸ā芬参疵鞔_由哪個(gè)組織負(fù)責(zé)對失地農(nóng)民的安置,因此存在農(nóng)民生活保障問題。

4 減少土地征收糾紛的對策與建議

4.1 完善征地程序,嚴(yán)格依照程序征收土地

大力運(yùn)用科技成果,使用GPS測量儀器(RTK)代替?zhèn)鹘y(tǒng)的皮尺進(jìn)行土地丈量,從技術(shù)上減少土地丈量誤差,減少因土地征收糾紛的發(fā)生。建立完整、規(guī)范、嚴(yán)格的土地征收程序、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)公示程序、土地補(bǔ)償款的支付程序。并將程序公開化,增加透明度,讓農(nóng)民群眾對征地程序、補(bǔ)償安置費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)享有知情權(quán)、參與權(quán),有效杜絕一些基層組織拖欠、截留、挪用、征地補(bǔ)償款的行為,減少被征地農(nóng)民的補(bǔ)償損失,妥善及時(shí)安置被征地農(nóng)民,對被征地農(nóng)民的各項(xiàng)補(bǔ)償款要嚴(yán)格按照規(guī)定期限及時(shí)補(bǔ)償?shù)轿弧Ｎ铱h制定了被征地農(nóng)戶、村支兩委、鄉(xiāng)政府、登記丈量方及業(yè)主的五方現(xiàn)場丈量并簽字的程序進(jìn)行土地征收,實(shí)行收支兩條線,一人一卡的支付程序,保證將補(bǔ)償款支付到被征地農(nóng)戶手中。

4.2 政府應(yīng)當(dāng)正確引導(dǎo),規(guī)范土地征用行為

(1)土地征用中務(wù)必要確保土地征用過程的公開性、民主性和規(guī)范性,涉及村民利益的重大事項(xiàng),必須經(jīng)村民代表會議集體討論決定,未經(jīng)集體討論而個(gè)人決定的事項(xiàng),造成嚴(yán)重后果的,要依照有關(guān)規(guī)定追究相關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。

（2）對征地中出現(xiàn)的土地所有權(quán)不明確的確權(quán)糾紛,政府要及時(shí)依法裁決,防止予盾的不斷擴(kuò)大。

（3）要進(jìn)一步規(guī)范征用協(xié)議的內(nèi)容。協(xié)議條款應(yīng)做到內(nèi)容全面詳盡,表達(dá)清晰、不會產(chǎn)生歧義。土地征用協(xié)議應(yīng)當(dāng)交由當(dāng)?shù)卣畟浒?。政府部門應(yīng)聘請法律專業(yè)人員審核協(xié)議是否明確雙方的權(quán)利義務(wù)并作出專業(yè)指導(dǎo)意見供參考,以預(yù)防和減少矛盾的發(fā)生。

（4）在土地征用款分配中當(dāng)?shù)卣块T要教育和引導(dǎo)村干部和村民代表不能隨意剝奪和損害其他村民(包括外嫁女、離婚婦女和部分外遷戶)的合法權(quán)益,充分體現(xiàn)村民的平等對待原則。

4.3 健全社會保障制度,減輕農(nóng)民的后顧之憂

我國建立市場經(jīng)濟(jì)體制時(shí)間較短,各項(xiàng)基本社會保障制度還在改革、探索和逐步創(chuàng)建過程中,基本保障制度還不夠健全,也是土地征收補(bǔ)償矛盾較為突出的一個(gè)重要原因。受戶籍制度限制等諸多因素影響,我國多年來形成的城鄉(xiāng)二元化格局未從根本上發(fā)生改變,在城鎮(zhèn)職工基本社會保障制度還沒有健全完善的條件下,農(nóng)村的社會保障機(jī)制仍沒有發(fā)生根本性的變化。農(nóng)民的社會保障仍然是以家庭為單位,其社會保障功能是由集體所有個(gè)人承包的土地來實(shí)現(xiàn),在國家沒有完全建立健全針對全體公民的社會保障體系的條件下,農(nóng)民的社會保障仍然沒有擺脫對土地的依賴,除了國家一些基本的扶持、救助外,農(nóng)民的居住、醫(yī)療、就業(yè)、養(yǎng)老等基本的生存需要大多要靠土地來實(shí)現(xiàn),土地是農(nóng)民最后的保障。農(nóng)民的土地或房屋被征用以后,農(nóng)民即喪失了傳統(tǒng)的賴以存在的生存資本,土地補(bǔ)償款肯定是難以滿足日益增長的物質(zhì)和文化的生活需要。因此,在征用土地政府應(yīng)該制定相應(yīng)的安置措施。

（1）對年輕農(nóng)戶進(jìn)行技術(shù)培訓(xùn),并將其吸收進(jìn)企業(yè)工作或政府組織勞務(wù)輸出到發(fā)達(dá)省份打工就業(yè)。

（2）將年老失地農(nóng)民納入低保,給其設(shè)立專戶,使其生活有保障,以減輕農(nóng)民的后顧之憂。同時(shí)政府還要不斷探索建立和完善失地農(nóng)民養(yǎng)老保險(xiǎn)制度、醫(yī)療制度,確保失地農(nóng)民獲得基本生活來源,解決老有所養(yǎng)的疑慮,從而減少或消除失地農(nóng)民的后顧之憂。讓失地的農(nóng)民共同來關(guān)心我們的地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展,從而真正實(shí)現(xiàn)和諧、統(tǒng)一和發(fā)展。

5 結(jié)語

土地問題,關(guān)乎民生,涉乎民計(jì),維乎民意。因此,統(tǒng)籌城鄉(xiāng)一體化發(fā)展,提高征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn),建立開放型土地征收程序,建立被征地人員的基本養(yǎng)老保險(xiǎn)制度和再就業(yè)制度的途徑,是解決征地糾紛、避免、維護(hù)社會穩(wěn)定的重要途徑。

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第6篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

一、土地征收與土地征用土地征收與土地征用具有相似性，但并非同一概念。兩者的相似性，在于土地征收和土地征用都是國家以公權(quán)力強(qiáng)制地對他人的土地權(quán)利予以剝奪，使得他人的土地權(quán)利因征收或征用而消滅或終止。一般認(rèn)為，土地征收為國家根據(jù)公共利益需要而行使公權(quán)力，以補(bǔ)償為條件，強(qiáng)制取得他人的土地所有權(quán)，他人的土地所有權(quán)因國家的征收而消滅。（注：這方面的見解一般相同。如梁慧星主編：《中國物權(quán)法研究》（上），法律出版社，1998年版，第330頁；張曼?。骸锻恋胤ā罚_1996年版，第494頁。）如他人的土地所有權(quán)并不消滅，則不能謂之征收。就土地征用而言，則是國家因公共事業(yè)的需要，以給予補(bǔ)償為條件，對他人土地所有權(quán)以外的土地他項(xiàng)權(quán)利為利用，待特定公共事業(yè)目的完成時(shí)，仍將土地歸還原土地所有人。（注：張曼?。骸锻恋胤ā?，臺1996年版，第494頁。）他人的土地所有權(quán)并不因國家的征用行為而消滅。

在現(xiàn)代法制國家，無論是土地征收，還是土地征用，皆需要有明確的法律依據(jù)，自不待言。土地征收或土地征用具有明確的法律依據(jù)，一則可以使政府行使公權(quán)力時(shí)須依嚴(yán)格的程序防止國家權(quán)力對他人財(cái)產(chǎn)權(quán)進(jìn)行不適當(dāng)干預(yù)；二則可以使土地所有權(quán)人或土地他項(xiàng)權(quán)利人在顧及國家公共需要的前提下，通過法律途徑尋求救濟(jì)，獲得公正、必要的補(bǔ)償。

名義上，我國現(xiàn)行法基本上僅涉及土地征用?！稇椃ā芬?guī)定，“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國憲法》第十條。）《國家建設(shè)征用土地條例》即稱，該條例的規(guī)制對象為土地征用。（注：該條例頒行于1982年，現(xiàn)在仍然生效。）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》規(guī)定了農(nóng)民集體土地所有權(quán)可因“國家征地”而發(fā)生變更。（注：原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》第二十條。）在這里，農(nóng)民集體土地所有權(quán)的變更是由于土地的征收還是征用不甚明確。若依通說，“國家征地”應(yīng)理解為國家對集體土地的征收，因?yàn)樗鹆思w土地所有權(quán)的變更。若依現(xiàn)行法的規(guī)定，則是對集體土地的“征用”。憲法、法律和法規(guī)并未規(guī)定“征收”，而只規(guī)定了“征用”。另外需要看到，土地征收也是曾經(jīng)施行過的。（注：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二條規(guī)定，“農(nóng)村和城市郊區(qū)中已經(jīng)依法沒收、征收、征購為國家的土地”屬于國家所有。）

實(shí)際上，現(xiàn)行法所規(guī)定的土地“征用”確實(shí)引起了土地所有權(quán)的變更，即集體土地所有權(quán)變更為國家土地所有權(quán)?！锻恋毓芾矸▽?shí)施條例》即規(guī)定了“國家依法征用的土地”屬于國家所有?！洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》亦明確了“國家建設(shè)征用的土地，屬于國家所有。”（注：《國家建設(shè)征用土地條例》第五條。）這樣，現(xiàn)行法的土地征用客觀上就是一般所指的土地征收。

現(xiàn)行法名義上為土地征用，實(shí)際上卻是土地征收。無論是土地征收，還是土地征用，都是國家憑借公權(quán)力對他人土地權(quán)或土地他項(xiàng)權(quán)利予以強(qiáng)制性剝奪，但這種強(qiáng)制性剝奪須以存在公共利益為條件。公共利益具有較為廣泛的范圍。國防、交通事業(yè)、水利事業(yè)、公共衛(wèi)生、教育、政府機(jī)關(guān)及慈善事業(yè)等，即其適例。公共利益并非都具有永久性，如軍事工事可因特定軍事目的已完成而無存在的必要。在此情況下，是否無需將他人的土地所有權(quán)予以強(qiáng)制征收而是對他人的土地他項(xiàng)權(quán)利予以征用，并非無考慮的余地。從公共利益的性質(zhì)及需要出發(fā)，對具體的公共利益事項(xiàng)予衡量，將土地征收和土地征用予以恰當(dāng)劃分，使集體土地所有權(quán)不致遭受國家公權(quán)力的過分干預(yù)，應(yīng)是保護(hù)土地資源的一項(xiàng)重要內(nèi)容。對土地征收和土地征用予以界定，將土地征用從土地征收中分離出來，使土地征收名副其實(shí)，是物權(quán)和土地立法中應(yīng)注意的一個(gè)問題。

二、土地征收的性質(zhì)土地征收為國家憑借公權(quán)力對集體土地所有權(quán)予以強(qiáng)制剝奪，不以集體土地所有權(quán)人的同意為必要條件。這正如《國家建設(shè)征用土地條例》所言，“國家建設(shè)征用土地”，“被征用社隊(duì)干部和群眾應(yīng)當(dāng)服從國家需要，不得妨礙和阻撓?！保ㄗⅲ骸秶医ㄔO(shè)征用土地條例》第四條。）另外，“征用土地的，按照被征用土地的原因途徑給予補(bǔ)償。”（注：《中華人民共和國土地管理法》第四十七條。）強(qiáng)制性和補(bǔ)償性是土地征收的兩個(gè)基本特征（注：可參考梁慧星主編：《中國物權(quán)法研究》（上），法律出版社，1998年版，第333頁。）；但是，從土地征收的發(fā)動(dòng)到土地征收的具體實(shí)施的過程看，土地征收不僅僅只具有這兩個(gè)基本特征。

在實(shí)施土地征收時(shí)，必然涉及到法律適用的問題?！稇椃ā贰ⅰ锻恋毓芾矸ā?、《國家建設(shè)征用土地條例》等為目前土地征收的法律依據(jù)。應(yīng)當(dāng)承認(rèn)，國家為社會管理的需要，須行使行政管理權(quán)，土地管理亦不例外，在土地資源日益稀缺的情況下尤其如此。另一方面，也應(yīng)當(dāng)看到，行政機(jī)關(guān)如果從部門利益出發(fā)行使社會管理的職能，則有可能導(dǎo)致行政權(quán)的濫用及權(quán)利保護(hù)的不力。對土地征收性質(zhì)予以重新審視十分必要。因此，土地征收行為應(yīng)具有合法性；土地征收必須嚴(yán)格依法實(shí)施，禁止濫用土地征收權(quán)。

土地征收雖具有強(qiáng)制性，但這并不意味著可以任意為之?！稇椃ā泛汀锻恋毓芾矸ā访鞔_規(guī)定了國家實(shí)施土地征收必須是“為了公共利益的需要”。公共利益的需要是土地征收得以實(shí)施的前提條件，如不存在公共利益的需要?jiǎng)t無土地征收可言。而如何對公共利益進(jìn)行界定并非容易?，F(xiàn)行《土地管理法》刪除了原《土地管理法》中的“國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地……”，（注：原《中華人民共和國土地管理法》第二十一條。）可說明立法已開始對社會公共利益的界定持謹(jǐn)慎的態(tài)度。如何進(jìn)一步明確公共利益范圍是立法的一個(gè)任務(wù)。而由于《國家建設(shè)征用土地條例》仍然生效，如何協(xié)調(diào)法律法規(guī)的效力對土地征收來說有其現(xiàn)實(shí)意義。（注：《國家建設(shè)征用土地條例》第2條規(guī)定，“國家進(jìn)行經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及興辦社會公共事業(yè)，需要征用集體所有的土地時(shí)，必須按照本條例辦理?！保┘词狗煞ㄒ?guī)之間的效力可通過立法原則及技術(shù)解決，對“公共利益”、“國家建設(shè)”與“經(jīng)濟(jì)、文化、國防建設(shè)以及社會公共事業(yè)”的理解和解釋，將會對土地征收產(chǎn)生影響。有學(xué)者主張將公共利益界定為公共道路交通、公共衛(wèi)生、災(zāi)害防治、科學(xué)及文化教育事業(yè)、環(huán)境保護(hù)、文物古跡及風(fēng)景名勝區(qū)的保護(hù)、森林保護(hù)事業(yè)，以及法律規(guī)定的其他公共利益，國家基于發(fā)展商業(yè)目的的事業(yè)，不得適用征收。（注：中國社會科學(xué)院法學(xué)研究所《中國物權(quán)法草案建議稿》。）在公共利益和經(jīng)濟(jì)政策間作嚴(yán)格界定，對完善土地征收制度十分必要。根據(jù)經(jīng)濟(jì)政策，需要使用農(nóng)民土地的，應(yīng)采用財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)移的法律規(guī)則，而不再實(shí)行現(xiàn)行的征地制度。（注：孫憲忠：《不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)取得研究》，載梁慧星主編：《民商法論叢》（第3卷），法律出版社，1995年版。）公共利益與土地征收行為之間具有因果關(guān)系。土地征收行為目的應(yīng)具有公益性，即國家征收集體土地的目的是滿足社會公共利益的需要。土地征收的強(qiáng)制性和公益性相聯(lián)系，且公益性是強(qiáng)制性的基礎(chǔ)。

土地征收是國家行使其“最高所有權(quán)”的體現(xiàn)。我國并不存在私人土地所有權(quán)，土地征收是在國家和集體之間展開的。在我國，土地征收法律關(guān)系的主體只能是國家和農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織。集體由其內(nèi)部成員構(gòu)成。集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，既是其自身財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，同時(shí)也是其成員財(cái)產(chǎn)的實(shí)現(xiàn)。土地征收既涉及農(nóng)民集體的利益，也涉及其成員的利益。承認(rèn)土地征收法律關(guān)系主體的特定性，可以將因?qū)嵤┙?jīng)濟(jì)政策而引起的土地開發(fā)排除在土地征收之外。這對維護(hù)集體經(jīng)濟(jì)組織及其成員的利益具有現(xiàn)實(shí)意義。以此為基礎(chǔ)，還可以說，土地征收權(quán)具有專有性，只有國家享有征收集體土地的權(quán)利，企業(yè)和公司等經(jīng)濟(jì)組織不能以實(shí)施經(jīng)濟(jì)政策的名義進(jìn)行土地征收，亦不應(yīng)通過國家達(dá)到征收土地的目的。

土地征收的直接法律后果之一，是對補(bǔ)償和安置方案的實(shí)施。“征收補(bǔ)償、安置方案報(bào)市、縣人民政府批準(zhǔn)后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實(shí)施。（注：《中華人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十五條。）對補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有爭議的，由縣級以上地方人民政府協(xié)調(diào)；協(xié)調(diào)不成的，由批準(zhǔn)征用土地的人民政府裁決。征地補(bǔ)償、安置爭議不影響征用土地方案的實(shí)施?！边@便是土地征收爭端解決機(jī)制，政府的裁決為終局裁決。當(dāng)土地征收爭端發(fā)生時(shí)，如果政府的終局裁決不能使集體及其成員的利益得到充分保護(hù)，則司法救濟(jì)請求權(quán)的行使應(yīng)為集體土地所有權(quán)人及其成員的權(quán)利。問題在于，集體土地所有權(quán)人及其成員以什么途徑尋求救濟(jì)？

憲法對多種經(jīng)濟(jì)成份并存的確認(rèn)，要求對國家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)予以平等的一體保護(hù)。國家實(shí)施土地征收時(shí)，一方面有權(quán)行使其“最高所有權(quán)”；另一方面，“最高所有權(quán)”的行使應(yīng)在一定范圍和限度內(nèi)進(jìn)行，否則即構(gòu)成土地征收權(quán)的濫用，與土地征收行為的合法性相悖。如以建經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)為名草率征收大片良田，而因經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)最終未建致使良田荒蕪。濫用土地征收是對國家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)未能予以平等的一體保護(hù)的體現(xiàn)。為防止土地征收權(quán)的濫用，除了需對征收土地的目的進(jìn)行嚴(yán)格限定外，似有必要在現(xiàn)有法律規(guī)定的基礎(chǔ)上考慮其他措施。（注：《國家建設(shè)征用土地條例》第二十一條前段規(guī)定，“已征用二年還不使用的土地，除經(jīng)原批準(zhǔn)土地的機(jī)關(guān)同意延期使用的土地外，當(dāng)?shù)乜h、市人民政府有權(quán)收回，并報(bào)原批準(zhǔn)機(jī)關(guān)備案?！保?/p>

前已述及，強(qiáng)制性和補(bǔ)償性是土地征收的基本特征。土地征收的強(qiáng)制性僅僅出于公共利益的需要，而不是其他原因。土地征收的強(qiáng)制性并不能導(dǎo)致土地征收行為是行政行為。的確，有許多學(xué)者主張土地征收行為是行政行為，且土地征收爭端以行政訴訟程序解決。（注：如在臺灣地區(qū)，土地所有人如對于政府征收其土地而引起補(bǔ)償數(shù)額爭端時(shí)，應(yīng)以行政爭訴程序解決，而非審理私權(quán)的普通法院所審理?？蓞⒖紡埪。骸锻恋胤ā?，臺1996年版。）不過，雖然公益性和土地征收之間具有因果關(guān)系，且土地征收的公益性是強(qiáng)制性的基礎(chǔ)，但強(qiáng)制性與行政行為之間并不具有必要的因果關(guān)系。如土地所有人建筑房屋逾越疆界時(shí)的土地購買請求權(quán)，雖具有強(qiáng)制性，但并不能否定該請求權(quán)的民事屬性。（注：臺灣地區(qū)民法為平衡鄰地所有人因須容忍土地所有人使用其地之不利益，規(guī)定得請求土地所有人，以相當(dāng)價(jià)額購買越界部分之土地。謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國政法大學(xué)出版社，1999年版，第199頁。）實(shí)際上，在土地征收上，也有不以行政訴訟程序解決的法例。（注：德國基本法第十四條規(guī)定，剝奪所有權(quán)只有為公共福利的目的才以被允許；剝奪所有權(quán)只有依法律或法律的原因進(jìn)行，且該法律對損害的方式和措施有所規(guī)定。該賠償必須在對公共利益進(jìn)行公平衡量之后確定；對損害賠償?shù)母叩陀袪幾h時(shí)可以向地方法院。）土地征收主要涉及土地所有權(quán)的變更及對原土地所有人與他項(xiàng)土地權(quán)利人的補(bǔ)償。國家財(cái)產(chǎn)權(quán)和集體財(cái)產(chǎn)權(quán)的一體保護(hù)，要求土地征收應(yīng)在平等的基礎(chǔ)上進(jìn)行，而不是厚此薄彼，在土地征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的確定上亦如此。另外，以出于公共利益的強(qiáng)制性為開端的土地征收，與土地所有權(quán)的變更及土地征收補(bǔ)償?shù)膶?shí)施，應(yīng)是一個(gè)連續(xù)的過程，是一個(gè)不可分割的整體。土地征收時(shí)，土地所有權(quán)的變更與其說是國家行使社會經(jīng)濟(jì)管理職能的一個(gè)結(jié)果，還不如說是權(quán)利轉(zhuǎn)移的一種方式；從這個(gè)意義上說，土地征收所引起的土地所有權(quán)的變動(dòng)使得土地征收的后果具有物權(quán)性。土地征收補(bǔ)償金的確定，與其以行政管理的方式進(jìn)行，不如在平等的基礎(chǔ)上為之，以既能保障不同民事主體財(cái)產(chǎn)權(quán)的實(shí)現(xiàn)，又能激活農(nóng)村土地市場的發(fā)展。

從土地征收行為目的的公益性、土地征收法律關(guān)系主體的特定性、土地征收權(quán)利的專有性、土地征收行為的合法性及土地征收措施的強(qiáng)制性、土地征收的補(bǔ)償性和土地征收后果的物權(quán)性的意義上說，土地征收是民事行為。

三、土地征收與物權(quán)變動(dòng)土地所有權(quán)的本質(zhì)，在于它是土地所有權(quán)人對土地所享有的排他性的權(quán)利。對土地所有權(quán)人占有、使用、收益、處分土地的權(quán)利的干預(yù)或剝奪，一般構(gòu)成對土地所有權(quán)的侵犯。近代以來，這一觀念受到了挑戰(zhàn)。土地征收使得集體的土地所有權(quán)移于國家之手。土地征收權(quán)的核心，在于不需要土地所有人的同意而強(qiáng)制取得其土地。土地征收權(quán)與土地所有權(quán)沖突的結(jié)果，在一定程度上是土地征收權(quán)對土地所有權(quán)排他性的否定。

土地征收權(quán)的行使，實(shí)際上是使不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)發(fā)生了變動(dòng)。物權(quán)的發(fā)生、變更和消滅，構(gòu)成物權(quán)的變動(dòng)。探討土地征收與物權(quán)變動(dòng)的關(guān)系，可進(jìn)一步認(rèn)識土地征收對集體土地所有權(quán)的影響，以及集體土地所有權(quán)變更為國有土地所有權(quán)時(shí)所涉及到的物權(quán)法上的問題。從廣義上說，物權(quán)的變更包括主體的變更、客體的變更及內(nèi)容的變更；而嚴(yán)格意義上的物權(quán)變更則是客體和內(nèi)容的變更。（注：謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國政法大學(xué)出版社，1999年版，第55頁。）土地征收權(quán)的行使，使得被征收土地的所有人由集體變?yōu)閲?。土地征收時(shí)土地所有權(quán)的變更涉及到土地所有權(quán)的取得和喪失-國家取得被征收土地的所有權(quán)，而集體喪失了被征收土地的所有權(quán)。土地征收也會引起征收土地物權(quán)內(nèi)容的一些變化。就土地征收而言，被征收土地上物權(quán)的消滅是相對的消滅。

土地征收引起的物權(quán)變動(dòng)，屬于非依法律行為的物權(quán)變動(dòng)。它不要求具備依法律行為的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的要件，即須為有處分權(quán)人所為，須有物權(quán)變動(dòng)的意思表示及須經(jīng)登記。且因是之故，因土地征收而取得土地所有權(quán)，為不經(jīng)登記即可取得。其中的原因，在于土地征收不依原土地所有人的意思表示而由國家強(qiáng)制力介入便可發(fā)生物權(quán)變動(dòng)，且物權(quán)的狀態(tài)亦已明確，不經(jīng)登記并不妨礙交易的安全。（注：謝在全：《民法物權(quán)論》（上），中國政法大學(xué)出版社，1999年版，第77頁以下。）經(jīng)土地征收取得的國有土地所有權(quán)不需登記實(shí)際上已為實(shí)踐所采?！巴恋氐怯浭菄乙婪▽型恋厥褂脵?quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地使用權(quán)和土地他項(xiàng)權(quán)利的登記?！保ㄗⅲ涸瓏彝恋毓芾砭帧锻恋氐怯浺?guī)則》第二條。）

一般情況下，土地征收引起的土地物權(quán)變更，特別是土地所有權(quán)變動(dòng)具有不可逆性，即集體所有的土地一經(jīng)征收其所有權(quán)不能恢復(fù)到原來的狀態(tài)。“已征用二年還不使用的土地，當(dāng)?shù)乜h、市人民政府有權(quán)收回”；收回的土地，作以下處理：（1）按審批權(quán)限，有償撥給其他符合征地條件的單位使用；（2）“借給生產(chǎn)隊(duì)耕種。生產(chǎn)隊(duì)在耕種期間，不準(zhǔn)在土地上興建建筑物和種植多年生作物。國家建設(shè)需要使用時(shí)，生產(chǎn)隊(duì)必須立即交還，不得再提出補(bǔ)償、安置的要求?！保ㄗⅲ骸秶医ㄔO(shè)征用土地條例》第二十一條。）“生產(chǎn)隊(duì)”這一概念雖已為生產(chǎn)合作社和集體經(jīng)濟(jì)組織所取代，只具有歷史意義，但這并不影響對因征收引起的土地所有權(quán)變動(dòng)不可逆性的探討。

對土地征收需對其目的進(jìn)行嚴(yán)格限制，以防土地征收權(quán)的濫用；而對土地征收目的的確定，也直接影響到土地征收權(quán)的正當(dāng)性。上述對經(jīng)征收的土地不予使用達(dá)一定期限的處置方法，存在著邏輯上的混亂。應(yīng)該是存在征收土地的需要再進(jìn)行土地征收，即先有需要后有征收。如土地征收達(dá)一定期限不予使用，則按審批權(quán)限有償撥給其他符合條件的單位使用，不免產(chǎn)生征收土地后再尋找用地者的嫌疑；而“借給生產(chǎn)隊(duì)耕種”的情形也是對土地資源的浪費(fèi)。因此，不能將公共利益需要的原因與國家行使土地征收權(quán)的結(jié)果顛倒。因征收而引起的土地所有權(quán)變動(dòng)的不可逆性不是沒有疑問。

土地征收引起的土地所有權(quán)變動(dòng)的不可逆性，意味著國有土地總量的增加和集體土地總量的減少。為避免土地征收權(quán)的濫用及維持國有土地所有權(quán)和集體土地所有權(quán)之間必要的靜態(tài)平衡，當(dāng)征收的土地不予使用達(dá)一定期限或征收土地后不以原目的使用及擅自改變土地用途時(shí)，能否恢復(fù)原土地所有人的所有權(quán)，并非無考慮的余地。另外，土地征收只能以公共利益為目的，而公共利益應(yīng)是征收土地前就設(shè)定了的，否則極有可能造成土地資源的浪費(fèi)及土地征收權(quán)的濫用。公共利益為國家和社會的一個(gè)永恒主題，在物權(quán)變動(dòng)上限制土地征收權(quán)的濫用時(shí)，能否考慮既能保證土地征收權(quán)的正當(dāng)性、又能維護(hù)及促進(jìn)公共利益的辦法呢？（注：如上文所說的將土地征收和土地征用分離。再如臺灣地區(qū)土地法規(guī)定了保留征收制度，即舉辦事業(yè)將來所需的土地，在未為需用以前，預(yù)為呈請核定并公布其征收的范圍，禁止妨礙征收之使用。這對我們應(yīng)該有所啟發(fā)。）

對集體土地的征收，除涉及集體土地所有權(quán)外，還涉及土地他項(xiàng)權(quán)利，即土地使用權(quán)和土地所有權(quán)以外的其他土地權(quán)利，如抵押權(quán)、租賃權(quán)等。集體土地所有權(quán)的變動(dòng)，是否、能否引起土地他項(xiàng)權(quán)利的變動(dòng)？在集體土地使用權(quán)的抵押中，抵押人可抵押依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒丘、荒灘等荒地的土地使用權(quán)；以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時(shí)抵押。（注：《中華人民共和國擔(dān)保法》第三十四條，第三十六條。）土地征收的實(shí)施，集體土地所有權(quán)變更為國有土地所有權(quán)后，在集體土地上設(shè)定的以集體土地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押權(quán)因集體土地使用權(quán)的消滅而成“虛權(quán)”。抵押權(quán)為一種期待權(quán)；當(dāng)債務(wù)人不能履行債務(wù)以集體土地使用權(quán)抵押時(shí)，因集體土地使用權(quán)的消滅而使債權(quán)人的債權(quán)難以實(shí)現(xiàn)。因此，土地征收后如何處理以集體土地使用權(quán)為標(biāo)的的抵押和抵押權(quán)的關(guān)系以及抵押人和抵押權(quán)人之間的關(guān)系將是抵押制度的一個(gè)難題。土地征收后，集體土地地上權(quán)、租賃權(quán)一般也消滅，同時(shí)也會涉及到對地上權(quán)人、租賃權(quán)人的補(bǔ)償問題。這在下文會有所述及。

四、土地征收引發(fā)的主要問題客觀地講，土地征收的社會影響具有兩面性。如果土地征收權(quán)行使得當(dāng)，可以增進(jìn)社會福利，促進(jìn)土地資源更加有效地利用；但如果濫用土地征收權(quán)，則構(gòu)成對集體及其成員財(cái)產(chǎn)權(quán)的侵犯。土地征收法律規(guī)則的完善及正當(dāng)程度對土地征收本身有重要影響。在社會轉(zhuǎn)型時(shí)期，社會經(jīng)濟(jì)秩序的有序化及法律秩序的有序化需要一個(gè)過程。在此背景下，重視對土地征收引發(fā)的主要問題顯得必要而又緊迫。

土地征收的補(bǔ)償性問題目前還未進(jìn)行深入、全面的研究。《土地管理法》規(guī)定的補(bǔ)償費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)是否合理需要進(jìn)一步考慮?！巴恋匮a(bǔ)償費(fèi)”應(yīng)是農(nóng)地地價(jià)的直接體現(xiàn)，而農(nóng)地地價(jià)則為農(nóng)地所有權(quán)在未來年期收益的資本化區(qū)域平均價(jià)格。由于農(nóng)地市場的不發(fā)達(dá)，如何確定農(nóng)地地價(jià)，使其趨于客觀、合理需要一個(gè)過程。就集體土地的地上權(quán)和租賃權(quán)而言，土地征收的補(bǔ)償涉及到地上附著物及青苗的補(bǔ)償，特別是地上附著物的補(bǔ)償與集體土地使用權(quán)的價(jià)值緊密聯(lián)系，進(jìn)而言之，也許可以說，集體土地的市場化過程，也是土地征收日益完善的過程。在這過程中，土地征收法律制度如何起到積極的作用，既能促進(jìn)土地征收的正當(dāng)性和合理性，又能推動(dòng)農(nóng)村土地市場的發(fā)展，值得認(rèn)真研究。

直到現(xiàn)在，土地仍然是絕大多數(shù)農(nóng)民（戶）的安身立命之所在。盡管被征收土地的農(nóng)民的就業(yè)和安置以市場為導(dǎo)向而有多種途徑有其可行性，但并不能否認(rèn)土地是絕大多數(shù)農(nóng)民的主要生產(chǎn)資料。土地作為社會保障的替代物，為占中國人口絕大多數(shù)的農(nóng)民提供了基本的生活保障，在農(nóng)村的失業(yè)保險(xiǎn)功能方面也具有十分重要的作用。（注：姚洋：《中國農(nóng)地制度：一個(gè)分析框架》，載林毅夫、海聞、平新喬主編：《中國經(jīng)濟(jì)研究》，北京大學(xué)出版社，2000年版。）雖然在發(fā)達(dá)地區(qū)，農(nóng)村居民的絕大部分收入來自農(nóng)業(yè)以外，但土地征收的補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)等仍然是被征收了土地的集體經(jīng)濟(jì)組織特別是其成員的重要生活保障。因此，土地征收補(bǔ)償費(fèi)和安置費(fèi)的確定標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)從如何維持社會保障所要求的生活水平出發(fā)。實(shí)際上，這也是在維護(hù)農(nóng)村的公共利益。土地征收的公共利益目的需要完成，農(nóng)村的公共利益也不容忽視，否則會助長城鄉(xiāng)差別。

“土地補(bǔ)償費(fèi)用歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著及青苗的所有者所有?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國土地管理法實(shí)施條例》第二十六條。）地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)的歸屬容易確定；而土地補(bǔ)償費(fèi)的歸屬則可能引起爭端。“農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有的，由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會經(jīng)營、管理；已經(jīng)分別屬于村內(nèi)兩個(gè)以上農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有的，由村內(nèi)各該農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民小組經(jīng)營、管理?！保ㄗⅲ骸吨腥A人民共和國土地管理法》第十條。）集體土地所有權(quán)事實(shí)上的虛位，（注：參見王衛(wèi)國：《中國土地權(quán)利研究》，中國政法大學(xué)出版社，1997年版，第99頁。）可能會導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)組織之間因土地征收補(bǔ)償費(fèi)的歸屬發(fā)生爭端。集體經(jīng)濟(jì)組織之間因土地補(bǔ)償費(fèi)發(fā)生的爭端應(yīng)由物權(quán)法調(diào)整。

第7篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

我們經(jīng)?？吹降南⑹悄侈r(nóng)村的農(nóng)民因?yàn)榈弥诘胤降耐恋貙⒈徽饔?，于是抓緊時(shí)間連夜建造房屋甚至是樓房。接著是政府連夜突擊檢查這些被稱為違章建筑的房屋，最終這些違章建筑被拆除大部分，少數(shù)所謂“釘子戶”因?yàn)椤翱狗ā北焕K之以法關(guān)起來了。

農(nóng)民為什么這樣做呢？政府為什么采取這樣的措施呢？政府的這種合法行為是否正當(dāng)呢？是否存在對農(nóng)民的歧視呢？歧視性的制度設(shè)計(jì)在道德上又有什么理由呢？也許，有些問題是無法正面回答的，或者有些問題只能作為而問題存在。

二、我國現(xiàn)行土地征用制度

土地征用是發(fā)生在國家和農(nóng)民集體之間的所有權(quán)轉(zhuǎn)移，是指國家為了社會公共利益的需要，按照法律規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限和程序批準(zhǔn)，并給予農(nóng)村集體和農(nóng)民個(gè)人補(bǔ)償后，將農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲宜小?/p>

學(xué)者指出，我國《憲法》第10條規(guī)定，國家為了公共利益地需要，可以依照法律規(guī)定對土地實(shí)行征用，這是我國實(shí)行土地征用的憲法依據(jù)。土地征用具有下列特征：1、國家建設(shè)征用土地的主體必須是國家；2、國家建設(shè)征用土地是國家行政行為，具有強(qiáng)制性；3、國家建設(shè)征用土地是國家公共利益的需要；4、國家建設(shè)征用土地必須以土地補(bǔ)償為必備條件；5、國家建設(shè)征用土地的標(biāo)的只能是集體所有的土地。[1]

三、國外的有關(guān)法律制度

（一）美國

土地征用在美國被稱為“最高土地權(quán)的行使”。美國《憲法》第五條修正案規(guī)定：“非依正當(dāng)程序，不得剝奪任何人的生命，自由或財(cái)產(chǎn)；非有合理補(bǔ)償，不得征用私有財(cái)產(chǎn)攻公共使用?！泵绹?lián)邦憲法還在其第十四條修正案中要求州政府依據(jù)正當(dāng)法律程序取得私有財(cái)產(chǎn)并保證不得拒絕法律對公民的平等保護(hù)。各州憲法對此問題也有類似規(guī)定。

在美國，征收主要分兩種形式。第一種稱為Policepower，通常直譯為警察權(quán)，是政府為了保護(hù)公眾健康、安全、倫理以及福利而無償對所有人的財(cái)產(chǎn)施以限制乃至剝奪的行為。警察權(quán)包括土地區(qū)劃（Zoning）、建筑以及健康法規(guī)（BuildingandHealthCode），讓移要求（Set-backRequirement）、土地分割（Abatement）、污染（Pollution）以及出租管制（RentalControl）等。警察權(quán)準(zhǔn)許政府規(guī)劃私人土地，而不需要支付補(bǔ)償。這種征用的方式得以適用的場合非常有限，并受到相關(guān)法律的嚴(yán)格制約。第二種是有償征收，英文稱為“eminentdomain”或“condemnation”，指政府依法有償取得財(cái)產(chǎn)所有人的財(cái)產(chǎn)的行為。以下討論的主要是指第二種征收形式。[2]

美國聯(lián)邦憲法第五條修正案關(guān)于有償征收（eminentdomain）的規(guī)定具有決定性的意義，該修正案規(guī)定了征收的三個(gè)要件：1、正當(dāng)?shù)姆沙绦颍―ueprocessoflaw）；2、公平補(bǔ)償（Justcompensation）；3、公共使用（Publicuse）。

1、正當(dāng)?shù)姆沙绦?/p>

通常，征收行為應(yīng)當(dāng)遵循如下步驟：（1）預(yù)先通告。（2）政府方對征收財(cái)產(chǎn)進(jìn)行評估。（3）向被征收方送交評估報(bào)告并提出補(bǔ)償價(jià)金的初次要約，被征收方可以提出反要約（counter-offer）。（4）召開公開的聽證會（Publichearing）說明征收行為的必要性和合理性，如果被征收方對政府的征收本身提出質(zhì)疑，可以提出司法挑戰(zhàn)，迫使政府放棄征收行為。（5）如果政府和被征收方在補(bǔ)償數(shù)額上無法達(dá)成協(xié)議，通常由政府方將案件送交法院處理。為了不影響公共利益，政府方可以預(yù)先向法庭支付一筆適當(dāng)數(shù)額的補(bǔ)償金作為定金，并請求法庭在最終判決前提前取得被征收財(cái)產(chǎn)。除非財(cái)產(chǎn)所有人可以舉證說明該定金的數(shù)額過低，法庭將維持定金的數(shù)額不變。（6）法庭要求雙方分別聘請的獨(dú)立資產(chǎn)評估師提出評估報(bào)告并在法庭當(dāng)庭交換。（7）雙方最后一次進(jìn)行補(bǔ)償價(jià)金的平等協(xié)商，為和解爭取最后的努力。（8）如果雙方不能達(dá)成一致，將由普通公民組成的民事陪審團(tuán)來確定“合理的補(bǔ)償”價(jià)金數(shù)額。（9）判決生效后，政府在30天內(nèi)支付補(bǔ)償價(jià)金并取得被征收的財(cái)產(chǎn)。[3]

2、公平補(bǔ)償

（1）主體的公平。即有權(quán)得到補(bǔ)償?shù)牟粌H僅包括財(cái)產(chǎn)的所有人，還應(yīng)當(dāng)包括財(cái)產(chǎn)相關(guān)的收益人，如房地產(chǎn)的承租人。

（2）客體的公平。即取得補(bǔ)償?shù)膶ο蟛粌H僅包括房地產(chǎn)本身，還應(yīng)當(dāng)包括房地產(chǎn)的附加物，以及與該房地產(chǎn)商譽(yù)有關(guān)的無形資產(chǎn)（Goodwill）。

（3）估價(jià)的公平。這是指法律要求補(bǔ)償?shù)膬r(jià)金應(yīng)當(dāng)以“公平的市場價(jià)值（fairmarketvalue）”為依據(jù)。至于什么才是公平的市場價(jià)值，目前最有效的方式是：雙方分別聘請的獨(dú)立的資產(chǎn)評估師提出評估報(bào)告。如果各自的評估報(bào)告結(jié)論相差懸殊，則由法庭組成的陪審團(tuán)裁定。人們可以抱怨，資產(chǎn)評估師的報(bào)告并非完美和科學(xué)，但是在先階段經(jīng)濟(jì)科學(xué)的發(fā)展水平上，除此之外，人們實(shí)在沒有什么更好的辦法來解決這個(gè)問題。在司法實(shí)踐中，美國法院通常都認(rèn)定高出政府補(bǔ)償價(jià)格的評估報(bào)告。因此，有關(guān)政府征收方面的法律案件，通常都是職業(yè)律師們竭力追逐的目標(biāo)。在律師費(fèi)用的收取上，與交通肇事案件和醫(yī)療事故案件一樣，大多采用不勝訴不收費(fèi)的方式（canbehandledonacontingencybasedonapercentageoftheamounttheattorneyobtainsoverandabovetheamountofthecondemningagency‘offer），如果勝訴，律師可以從當(dāng)事人額外期待的政府補(bǔ)償金中獲得較大比例的金額。如果政府一方勝訴，另一方也不需要為此支付政府方的訴訟費(fèi)用。[4]

根據(jù)美國財(cái)產(chǎn)法，“合理補(bǔ)償”是指賠償所有者財(cái)產(chǎn)的公平市場價(jià)格，包括財(cái)產(chǎn)的現(xiàn)有價(jià)值和財(cái)產(chǎn)未來贏利的折扣價(jià)格。美國土地征用補(bǔ)償根據(jù)征用前的市場價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)，它充分考慮到土地所有者的利益，不僅補(bǔ)償被征土地現(xiàn)有的價(jià)值，而且考慮補(bǔ)償土地可預(yù)期、可預(yù)見的未來價(jià)值；同時(shí)，還補(bǔ)償因征用而導(dǎo)致相鄰?fù)恋厮姓?、?jīng)營者的損失，充分保障了土地所有者的利益。[5]

3、公共使用

在此，法律對公共使用的內(nèi)涵采用了廣義的解釋。首先，公共使用的規(guī)則排除了政府利用行政權(quán)利損害某個(gè)個(gè)體利益的同時(shí)使另一個(gè)體收益，比如征收A的住房給B開設(shè)零售商店，就不能構(gòu)成公共使用。但公共使用并不意味著政府征收的財(cái)產(chǎn)只能或給一般公眾使用。政府征收財(cái)產(chǎn)又立即轉(zhuǎn)讓給多數(shù)私人使用，同樣構(gòu)成公共使用。

（二）加拿大

加拿大的土地征用制度沿用的是英聯(lián)邦的體制，在征用土地方面一直進(jìn)展比較順利，較好地解決了國家、征地機(jī)構(gòu)和個(gè)人的利益關(guān)系。加拿大對土地征用的補(bǔ)償是建立在被征土地的市場價(jià)格基礎(chǔ)上，依據(jù)土地的最高和最佳用途，按當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。具體來看，加拿大的土地征用補(bǔ)償包括：（1）被征用部分的補(bǔ)償，必須依據(jù)土地的最高和最佳用途，根據(jù)當(dāng)時(shí)的市場價(jià)格補(bǔ)償。（2）有害或不良影響補(bǔ)償（如嚴(yán)重?fù)p害或滅失價(jià)值），主要針對被征用地塊剩余的非征地，因建設(shè)或公共工作對剩余部分造成的損害，還包括對個(gè)人或經(jīng)營損失及其他相關(guān)損失的補(bǔ)償。這種補(bǔ)償不僅包括被征地，還包括受征地影響相鄰地區(qū)的非征地。（3）干擾損失補(bǔ)償，被征地所有者或承租人因?yàn)椴粍?dòng)產(chǎn)全部或基本征用，因混亂而造成的成本或開支補(bǔ)償。（4）重新安置的困難補(bǔ)償。[6]

（三）英國

英國對土地征用的補(bǔ)償作了較詳盡的規(guī)定，包括土地征用補(bǔ)償原則、補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)、土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期、補(bǔ)償爭議的處理等。具體來看，土地征用補(bǔ)償原則是：土地征用補(bǔ)償以愿意買者與愿意賣者之市價(jià)為補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)，補(bǔ)償以相等為原則，損害以恢復(fù)原狀為原則。土地征用補(bǔ)償?shù)姆秶蜆?biāo)準(zhǔn)：（1）土地（包括建筑物）的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為公開市場土地價(jià)格；（2）殘余地的分割或損害補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為市場的貶值價(jià)格；（3）租賃權(quán)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為契約未到期的價(jià)值及因征用而引起的損害；（4）遷移費(fèi)、經(jīng)營損失等干擾的補(bǔ)償；（5）其他必要費(fèi)用支出的補(bǔ)償（如律師或?qū)＜业馁M(fèi)用、權(quán)利維護(hù)費(fèi)用等）。補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期是指土地征用機(jī)關(guān)在行使土地征用權(quán)時(shí)，應(yīng)通知被征用土地的所有權(quán)人及其他權(quán)利人，但其取得土地往往會在通知后的幾個(gè)月或更長時(shí)間，在地價(jià)上漲的情況下，土地征用補(bǔ)償?shù)墓纼r(jià)日期成為十分關(guān)鍵的議題。英國土地征用評估準(zhǔn)則規(guī)定，假如補(bǔ)償金額為雙方所同意時(shí)，則以土地征用通知日期為估價(jià)日期。假如土地征用補(bǔ)償爭議上訴時(shí)，則以土地法庭聽證的最后一日為估價(jià)日期。[7]

（四）德國

德國的土地征用補(bǔ)償范圍和標(biāo)準(zhǔn)為：（1）土地或其他標(biāo)的物損失的補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為以土地或其他標(biāo)的物在征用機(jī)關(guān)裁定征用申請當(dāng)日的移轉(zhuǎn)價(jià)值或市場價(jià)值；（2）營業(yè)損失補(bǔ)償，其標(biāo)準(zhǔn)為在其他土地投資可獲得的同等收益；（3）征用標(biāo)的物上的一切附帶損失補(bǔ)償。德國被征用土地的補(bǔ)償價(jià)格計(jì)算與英國一樣，也是以官方公布征用決定時(shí)的交易價(jià)格為準(zhǔn)。在城市再開發(fā)區(qū)，為了防止利用預(yù)期的公共開發(fā)事業(yè)進(jìn)行投機(jī)活動(dòng)，政府規(guī)定，凡因預(yù)測土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r(jià)格上漲，都不能計(jì)入補(bǔ)償價(jià)格。對補(bǔ)償金額有爭議時(shí)，應(yīng)依法律途徑向轄區(qū)所在的土地法庭提訟，以充分地保障被征地所有權(quán)人的合法權(quán)益。同時(shí)各類補(bǔ)償費(fèi)由征收受益人直接付給受補(bǔ)償人，且各類補(bǔ)償應(yīng)在征收決議發(fā)出之日起1個(gè)月內(nèi)給付，否則征收決議將被取消。另外，德國的土地征用補(bǔ)償方法，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有代償?shù)匮a(bǔ)償、代償權(quán)利地補(bǔ)償?shù)?。[8]

（五）法國

法國的土地征用補(bǔ)償價(jià)格是以征用裁判所一審判決之日的價(jià)格為基準(zhǔn)計(jì)算的。同時(shí)為了控制補(bǔ)償，被征用不動(dòng)產(chǎn)的用途以公布征用規(guī)定1年前的實(shí)際用途為準(zhǔn)。

（六）瑞士

瑞典有關(guān)法律規(guī)定，土地補(bǔ)償費(fèi)中不包括預(yù)期土地將變?yōu)楣灿玫囟鸬膬r(jià)格上漲的部分，以抑制通過改變土地用途，提高土地補(bǔ)償費(fèi)的投機(jī)行為。瑞典對土地征用補(bǔ)償價(jià)格的計(jì)算，以10年前該土地的價(jià)格為準(zhǔn)。

（七）日本

依據(jù)日本《土地征用法》的規(guī)定，重要的公用事業(yè)都可運(yùn)用土地征用制度，征用損失的補(bǔ)償以個(gè)別支付為原則，而支付的財(cái)物，原則上以現(xiàn)金為主，補(bǔ)償金額須以被征用的土地或其附近類似性質(zhì)土地的地租或租金為準(zhǔn)。日本的土地征用補(bǔ)償是根據(jù)相當(dāng)補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)來定的，在大多數(shù)情況下以完全補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)確定土地補(bǔ)償費(fèi)。具體來看，日本征用土地的補(bǔ)償包括5個(gè)部分：（1）征用損失補(bǔ)償，對征地造成的財(cái)產(chǎn)損失進(jìn)行補(bǔ)償，按被征用財(cái)產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值即正常的市場價(jià)格補(bǔ)償；（2）通損補(bǔ)償，對因征地而可能導(dǎo)致土地被征者的附帶性損失的補(bǔ)償；（3）少數(shù)殘存者的補(bǔ)償，對因征地使得人們脫離生活共同體而造成的損失的補(bǔ)償；（4）離職者的補(bǔ)償，對因土地征用造成業(yè)主失業(yè)損失的補(bǔ)償；（5）事業(yè)損失補(bǔ)償，對公共事業(yè)完成后所造成的污染對經(jīng)濟(jì)和生活損失等的補(bǔ)償。另外，日本的土地征用補(bǔ)償方法，除了現(xiàn)金補(bǔ)償，還有替代地補(bǔ)償（包括耕地開發(fā)、宅地開發(fā)、遷移代辦和工程代辦補(bǔ)償?shù)龋?/p>

（八）韓國

韓國土地征用補(bǔ)償主要包括以下幾個(gè)方面：（1）地價(jià)補(bǔ)償，為土地征收補(bǔ)償?shù)闹饕糠郑?990年韓國統(tǒng)一以公示地價(jià)為征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；（2）殘余地補(bǔ)償，土地征用可能導(dǎo)致殘余地價(jià)值減低或因殘余地須修建道路等設(shè)施和工程應(yīng)予以補(bǔ)償；（3）遷移費(fèi)用補(bǔ)償，對被征地上的定著物，不是進(jìn)行公益事業(yè)所必須的，應(yīng)給予遷移補(bǔ)償費(fèi)用；（4）其他損失補(bǔ)償，對土地征用致使被征者或關(guān)系人蒙受經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，應(yīng)給予相應(yīng)的補(bǔ)償。同時(shí)，韓國在建設(shè)部設(shè)立了中央土地征用委員會，在漢城特別市、直轄市及道設(shè)立地方土地征用委員會，對土地征用的區(qū)域、補(bǔ)償、時(shí)期等進(jìn)行裁決。

（九）新加坡

在新加坡，有關(guān)土地征用補(bǔ)償?shù)臎Q定由土地稅務(wù)兼行政長官作出，但補(bǔ)償金額由專業(yè)土地估價(jià)師評估，以公告征用之日的市價(jià)為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。土地補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目包括因土地征用造成土地分割的損害、被征用的動(dòng)產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)的損害、被迫遷移住所或營業(yè)所所需的費(fèi)用、測量土地、印花稅及其他所需要合理的費(fèi)用等。

四、公共目的之認(rèn)識

對于“公共目的”，各國（地區(qū)）解釋不盡相同。日本解釋為“解決公共事業(yè)建設(shè)”，如根據(jù)城市規(guī)劃確定的道路、公園建設(shè)，根據(jù)河川法進(jìn)行的堤防等建設(shè)，根據(jù)港灣法進(jìn)行的港灣建設(shè)等。韓國解釋為“公益事業(yè)需要”，所謂“公益事業(yè)”是指：1、有關(guān)國防、軍事建設(shè)事業(yè)；2、鐵路、公路、河川、港口、上下水道、電氣、煤氣、廣播、氣象觀測、航空等建設(shè)事業(yè)；3、國家或地方公共團(tuán)體設(shè)立的辦公場所、工廠、研究所、公園、市場等建設(shè)事業(yè)；4、國家或地方公共團(tuán)體指派的建設(shè)者，由他們所進(jìn)行的住宅建設(shè)事業(yè)或住宅用地開發(fā)事業(yè)；5、其他根據(jù)法律可以征用或使用土地的事業(yè)。由此可見，對“公共目的”的解釋有很大的彈性，在一些國家（地區(qū)），“政府的意圖都被看成是公共目的，并可為此而征用土地?！笨梢哉f，如何準(zhǔn)確界定“公共目的”的范圍是各國（地區(qū)）土地征用制度建設(shè)中的主要難題之一。[9]

學(xué)者指出，我國現(xiàn)行法律并沒有確定“公共目的”的內(nèi)容與范圍，因此認(rèn)為，“在市場經(jīng)濟(jì)條件下，為了既不破壞土地市場的競爭規(guī)則，又保證有足夠的公共用地來源，各國（地區(qū)）政府都將”非公共目的“用地和”公共目的“用地區(qū)別對待：對前者的流動(dòng)不過多地干預(yù)，對后者，政府則充分運(yùn)用特權(quán)，保證在需要時(shí)能獲得土地。但是，這樣做必須有一定的前提條件，即在法律法規(guī)上明確界定”公共目的“的內(nèi)容和范圍，否則就無法將兩類用地區(qū)分開來，從而采取不同政策。根據(jù)各國（地區(qū)）的經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合我國實(shí)情，”公共目的“的內(nèi)容和范圍可明確為：1、政府機(jī)關(guān)和社會團(tuán)體用地；2、交通用地；3、水利及能源設(shè)施用地；4、城市基礎(chǔ)設(shè)施用地；5、教育（學(xué)校、基礎(chǔ)性科研單位用地）；6、國防軍事用地；7、其他公益事業(yè)用地?！盵10]

從嚴(yán)格限定公益性用地范圍的角度看，土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。學(xué)者指出，“我國《憲法》和《土地管理法》均明確規(guī)定，‘國家為了公共利益的需要’，可以征用農(nóng)村集體所有的土地。依據(jù)國外經(jīng)驗(yàn)和我國實(shí)際，我們認(rèn)為，”公共利益“應(yīng)嚴(yán)格限定在以下幾類：（1）軍事用地；（2）國家政府機(jī)關(guān)及公益性事業(yè)研究單位用地；（3）能源、交通用地，如煤礦、道路、機(jī)場等；（4）公共設(shè)施用地，如水、電、氣等管道、站場用地；（5）國家重點(diǎn)工程用地，如三峽工程、儲備糧庫等；（6）公益及福利事業(yè)用地，如學(xué)校、醫(yī)院、敬老院等；（7）水利、環(huán)境保護(hù)用地，如水庫、防護(hù)林等；（8）其它公認(rèn)或法院裁定的公共利益用地。在合理界定”公共利益用地“的前提下，要確保土地征用權(quán)只能為公共利益的需要而行使。其它非公益性用地，不能依靠征用農(nóng)地，而應(yīng)當(dāng)主要依靠盤活城市土地存量市場以及開放農(nóng)村集體非農(nóng)建設(shè)用地市場來解決?！盵11]

我們正確地認(rèn)識了所謂公共目的或者公共利益，確立公共用地范圍，才能正當(dāng)?shù)剡M(jìn)行土地征用，否則就是正當(dāng)性缺乏的王霸行為。

五、現(xiàn)狀、疑問與檢討

在我們中國大陸的每一個(gè)城市，幾乎都有所謂經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，或者高新科技開發(fā)區(qū)。這些開發(fā)區(qū)真的就是為了公共利益嗎？可以簡單地否定：不是！這里面只有政府的政績目標(biāo)。

政府為什么可以為所欲為呢？政府可以不受到限制嗎？我們的議題是：不動(dòng)產(chǎn)交易的自由與限制。我們?yōu)槭裁床豢梢詫φ饔猛恋氐男袨檫M(jìn)行評判呢？政府的自由行為的限度應(yīng)該確立怎樣的標(biāo)準(zhǔn)呢？

過去的假設(shè)是：政府是無所不知、無所不能、無私而高效的。但是，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的失敗，已經(jīng)證實(shí)了，政府一樣會出現(xiàn)與市場失靈相同的所謂政府失靈。統(tǒng)一支配資源一樣會導(dǎo)致浪費(fèi)。比如在土地上的浪費(fèi)與破壞甚至污染。

針對土地尤其是耕地的被破壞，中央政府也采取過一些措施，以反對和禁止盲目開發(fā)。但是結(jié)果并不樂觀。其原因就在于，制訂規(guī)則者就是頭號違反規(guī)則者。這個(gè)判斷勿需證明，只要我們?nèi)タ纯匆恍┑胤秸约捌渌块T、機(jī)關(guān)新的辦公大樓就足夠了。問題主要是，我們經(jīng)?？吹胶吐犚娝^國家建設(shè)項(xiàng)目上馬，這些大型建設(shè)項(xiàng)目是不是就完全符合公共目的呢？其中有一些國有大型企業(yè)征用土地，就很難準(zhǔn)確地判定為公共利益目的。也就是說，我們應(yīng)該正確地并且是嚴(yán)肅地指出，判斷其公共利益目的應(yīng)該進(jìn)行聽證會和認(rèn)證會來加以確立。我的意思是說，政府的行為不一定都是公共行為，有時(shí)也有政府的私自行為——為了政府眼前利益的行為。尤其那些具有市場競爭性質(zhì)的企業(yè)的征用土地行為，根本就不具有公共性。因此，以征用的方式獲得土地使用權(quán)，這種手段的正當(dāng)性是可疑的。

也就是說，政府利用自己的權(quán)力，將農(nóng)村的集體土地征用，僅支付價(jià)格極低的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，然后，將以低廉價(jià)格獲得的土地，投入到有高額回報(bào)的競爭領(lǐng)域——這不是掠奪是什么呢？耶林說：為權(quán)利而斗爭。這個(gè)判斷的簡單含義就是弱者反抗強(qiáng)者。政府是強(qiáng)者，農(nóng)民是弱者。但是農(nóng)民的反抗方式是什么呢？他們并沒有揭竿而起，他們只是在聽說政府將要征用他們的土地了，于是就開始“種植”房屋。農(nóng)民為什么要這樣做呢，原因很簡單，第一，政府可以賣地，不保護(hù)耕地，我們自己為什么還珍惜土地呢？第二，糧食與蔬菜又能補(bǔ)償幾文錢呢？第三，價(jià)格的差異那么大，我們自己為什么不想辦法讓土地增殖呢？這就是農(nóng)民最簡單的算盤，也是農(nóng)民最簡單和無奈的反抗。

從力量對比上來看，農(nóng)民是處于劣勢。農(nóng)民沒有自己的組織，即使有所謂村民委員會，也已經(jīng)實(shí)際上是政府的基層單位了，盡管我們聲稱村民委員會是農(nóng)村農(nóng)民的自治組織。進(jìn)一步的問題是，自共和國成立之后，作為農(nóng)民自治組織的農(nóng)會就逐漸地消失了。亦即作為勞動(dòng)者的工人，今天還有工會可以參加，但是農(nóng)民沒有農(nóng)會可以參加了。當(dāng)農(nóng)民的利益被侵害了，能夠代表他們的組織卻沒有。單個(gè)的農(nóng)戶是不具有與政府交涉的能力的。于是農(nóng)民的劣勢地位就更加強(qiáng)化了。

由于農(nóng)村土地所有權(quán)制度的模糊性，缺乏真正的權(quán)利主體，而且集體土地所有權(quán)在法律上是一種虛假的權(quán)利，因?yàn)檫@種所有權(quán)缺乏支配權(quán)（如處分權(quán)），而民法學(xué)原理告訴我們，支配權(quán)是所有權(quán)的核心。所以農(nóng)村土地其實(shí)就是政府砧板上的待砍切的魚肉而已。

我們應(yīng)該看到的是，共和國成立以來的農(nóng)村、農(nóng)業(yè)、農(nóng)民政策，都是歧視政策。盡管時(shí)代高喊：以糧為綱。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)家的統(tǒng)計(jì)，改革前的工業(yè)原始積累，幾乎完全從農(nóng)民手中獲得原始資金，主要手段就是工農(nóng)業(yè)、城鄉(xiāng)之間的所謂剪刀差。坦率地說，農(nóng)產(chǎn)品低廉的價(jià)格“打造”了中國大陸解放后的重工業(yè)等城市經(jīng)濟(jì)。這種掠奪性的財(cái)富其金額有多少呢？保守地說也應(yīng)該是數(shù)以千億元人民幣。

改革后的情況是否好轉(zhuǎn)呢？沒有！而且是變本加厲地掠奪！改革后，經(jīng)濟(jì)建設(shè)的需要，尤其是城市化進(jìn)程的加大，除了城市工業(yè)產(chǎn)品與農(nóng)村農(nóng)產(chǎn)品剪刀差問題沒有改善，更進(jìn)一步地開始掠奪農(nóng)村土地資源——學(xué)者稱“圈地運(yùn)動(dòng)”。僅這場空前絕后的中國圈地運(yùn)動(dòng)，政府就獲得了9萬億元的財(cái)富。

今天，一些農(nóng)民已經(jīng)完全失去了土地。比如一些城市周邊地方的農(nóng)民。所謂“失地農(nóng)民”問題，現(xiàn)在已經(jīng)成為一個(gè)社會問題，而不僅僅是經(jīng)濟(jì)學(xué)、社會學(xué)等學(xué)科的單一領(lǐng)域問題。我們不禁要問：沒有土地了，他們還是農(nóng)民嗎？這是一個(gè)辛酸的問題。答案是：不稱呼他們農(nóng)民又稱呼他們什么呢？他們的戶口是農(nóng)村的，不是城市的。這是一個(gè)無奈的答案。他們在角色上，是沒有歸屬感的，而且他們在安全感上的缺乏也是不爭的事實(shí)。如果失去土地的農(nóng)民有一天覺醒了，他們說：我們失去了土地，不就是失去了枷鎖了嗎？！到那時(shí)，如果真的這樣的話，恐怕局面就不好收拾了。

六、給政府的建議

政府要克制自己的態(tài)度和行為，扭轉(zhuǎn)過去的行為模式，不要成天打農(nóng)民的主意了，要平等地對待農(nóng)民兄弟。其實(shí)這也就是市場經(jīng)濟(jì)所應(yīng)該奉行的一般規(guī)則。既然我們已經(jīng)義無返顧地選擇了市場經(jīng)濟(jì)的道路，我們就應(yīng)該奉行其規(guī)則。

土地是一種稀缺而不可再生的資源，是一種最重要的資本，因此我們不僅要說保護(hù)它，還要在制度設(shè)計(jì)上真正實(shí)踐這種理念。政府、城市以及工商業(yè)者若需要土地，就應(yīng)該按照市場價(jià)格向農(nóng)民兄弟發(fā)盤。

我們知道，有一種研究投資者行為的分析模式，稱為“匪幫模式”。一般可以將之分為兩種：遷徙匪幫模式和常駐匪幫模式。前者是毀滅性的，后者是具有可持續(xù)發(fā)展眼光的。若我們依然選擇遷徙匪幫模式，農(nóng)村將被徹底毀滅?？梢哉f，我們每一個(gè)人都來自農(nóng)村，或者說我們的祖籍是某鄉(xiāng)村，先輩是來自農(nóng)村的，那里是我們的故鄉(xiāng)?！白蛱焱砩希矣謮粢娢一氐搅宋业穆吕??！盵12]——這是城市人的回故鄉(xiāng)之路。如果我們要執(zhí)意去毀滅農(nóng)村，就是要?dú)缥椅业墓释烈约皦艋毓枢l(xiāng)的道路。

注釋：

[1]參見姚長飛：《論土地征用》.

[2]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，id=13399.

[3]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，id=13399.

[4]參見周大偉：《美國土地征用和房屋拆遷中的司法原則和判解——兼議中國城市房屋拆遷管理規(guī)范的改革》，id=13399.

[5]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒》.

[6]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒.

[7]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒》.

[8]參見陳和午：《土地征用補(bǔ)償制度的國際比較及借鑒》.

[9]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，id=2790

[10]楊玲、晏群：《國外土地征用制度比較及借鑒》，id=2790

第8篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

關(guān)鍵詞:統(tǒng)籌城鄉(xiāng);高速公路征地;問題及建議

2009年2月5日中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)全文刊發(fā)了國發(fā)[2009]3號文《國務(wù)院關(guān)于推進(jìn)重慶市統(tǒng)籌城鄉(xiāng)改革和發(fā)展的若干意見》?！兑庖姟分赋?重慶市是中西部地區(qū)唯一的直轄市,是全國統(tǒng)籌城鄉(xiāng)綜合配套改革試驗(yàn)區(qū),在促進(jìn)區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展和推進(jìn)改革開放大局中具有重要的戰(zhàn)略地位?！兑庖姟返诹鶙l“加快基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),加快城鄉(xiāng)發(fā)展能力”別強(qiáng)調(diào),應(yīng)加快綜合交通運(yùn)輸樞紐建設(shè),完善綜合交通運(yùn)輸體系,盡快建成長江上游地區(qū)綜合交通樞紐……。除強(qiáng)調(diào)需加快鐵路建設(shè)外,也特別強(qiáng)調(diào)應(yīng)加快高速公路建設(shè):“加快重慶轄區(qū)國家高速公路網(wǎng)絡(luò)建設(shè),穩(wěn)步開展地方高速公路建設(shè),加快建成“一環(huán)兩射一聯(lián)’市內(nèi)高速公路骨架,國家和省級干線公路達(dá)到三級及以上標(biāo)準(zhǔn),實(shí)現(xiàn)“四小時(shí)重慶’和“八小時(shí)鄰省’的公路通達(dá)目標(biāo)’。因此,高速公路建設(shè)在實(shí)現(xiàn)長江上游地區(qū)綜合交通樞紐的作用尤為重要,要加快高速公路建設(shè),首先應(yīng)解決高速公路用地問題。

一、重慶高速公路建設(shè)基本情況及用地情況

直轄之初,重慶市提出“5年變樣,8年變暢’的奮斗目標(biāo)。2001年,重慶市提出建設(shè)“8小時(shí)重慶’和在2020年建成“二環(huán)八射”骨架高速公路網(wǎng)。2002年,重慶市又進(jìn)一步提出打造長江上游交通樞紐,將“二環(huán)八射’規(guī)劃提前10年完成,即在2010年建成2000公里高速公路骨架網(wǎng)絡(luò)。2000公里高速公路建設(shè)后,在近幾年里,重慶還有3000公里建設(shè)規(guī)劃。

要探究高速公路“用地困難’的成因,需先了解一下用地情況。高速公路屬帶狀走向,涉及的區(qū)縣較多、用地量大,建設(shè)過程中隨時(shí)出現(xiàn)滑坡、變更等現(xiàn)象出現(xiàn)不可預(yù)見性的用地。據(jù)初步統(tǒng)計(jì),已建成通車的成渝、渝長等高速公路用地5萬畝,經(jīng)對2006年重慶在建項(xiàng)目的外環(huán)高速、渝湘高速、萬宜高速等統(tǒng)計(jì),用地量為13萬畝,平均每公路用地115畝,而國家給重慶的用地指標(biāo)2006年為6,6150萬畝,2007年建設(shè)用地指標(biāo)為10,5萬畝(其中農(nóng)用地指標(biāo)為67500畝),因此,重慶其他項(xiàng)目兩年不新征用地的情況下,需拿出兩年的國家下達(dá)指標(biāo)才能滿足在建高速公路用地需要,可見,高速公路具有“先天性’的用地難,在具體執(zhí)行過程中,更具有以下困難因素:

二、高速公路用地困難及原因

高速公路建設(shè)需使用國有和集體兩種類型的土地,其中,集體土地又分為征收和臨時(shí)用地兩種方式, 《國土法》第五十四條規(guī)定對能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地經(jīng)縣級人民政府批準(zhǔn)可以以劃撥方式取得國有土地的使用,第五十八條規(guī)定對公共利益使用土地的可以回收土地使用權(quán)并適當(dāng)補(bǔ)償。因此,高速公路在使用國有土地上明確界定了取得方式,雖然對補(bǔ)償方式未進(jìn)一步明確操作性不強(qiáng),但由于量小矛盾不大,高速公路用地矛盾主要集中體現(xiàn)中征收使用集體土地方面:

(一)公路占建設(shè)用地指標(biāo)指標(biāo)相對較大產(chǎn)生供需矛盾,造成供地困難,重慶作為最年輕的直轄市,具有大城市帶動(dòng)大農(nóng)村的特點(diǎn),一方面需完善和加強(qiáng)城市中心區(qū)域的基礎(chǔ)設(shè)施和城市改造建設(shè),另一方面城市建設(shè)需輔以農(nóng)村發(fā)展,因此,中央政府予以重慶市的用地指標(biāo)總體有限,隨著統(tǒng)籌城鄉(xiāng)新一輪的規(guī)劃及發(fā)展,重慶除應(yīng)加快原先的規(guī)劃實(shí)施外,在城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展過程中一些新的嘗試和舉措會占用更多的用地指標(biāo)。高速公路建設(shè)用地量極大,無凝會占用重慶大量的用地指標(biāo),十一五國家給重慶的用地指標(biāo)約30000公頃,高速公路需使用9000余公頃,占30%,如高速公路過份使用土地指標(biāo),則城市建設(shè)及重慶其他基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)將會受到調(diào)控,會對重慶城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展造成極大的制約。

為減少用地指標(biāo),市政府辦公廳渝辦發(fā)(2008)231號文規(guī)定,將高速公路建設(shè)涉及到的建設(shè)管理用房、拌和場、取棄土場、施工道路等按臨時(shí)用地辦理,還規(guī)定臨時(shí)用地支付復(fù)耕費(fèi)、構(gòu)附著青苗費(fèi)、地上管網(wǎng)及房屋拆遷費(fèi),由于該文件規(guī)定的工程臨時(shí)用地歸還后群眾復(fù)耕困難,補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)與征地比較出入較大,實(shí)際使用阻力巨大,

(二)高速公路用地未納入土地利用總體規(guī)劃,導(dǎo)致用地難,重慶統(tǒng)籌城鄉(xiāng)的任務(wù)之一就是增加交通樞紐功能,高速公路網(wǎng)的完善是密不可分的。但遺憾的是,重慶絕大多數(shù)區(qū)縣在土地利用規(guī)劃中,未對高速公路用地進(jìn)行規(guī)劃,筆者參建的渝湘高速公路所經(jīng)過的武隆、彭水、黔江和酉陽,在辦理土地報(bào)建手續(xù)時(shí)的前提就是對原有土地利用規(guī)劃全部進(jìn)行調(diào)整,除費(fèi)時(shí)費(fèi)力調(diào)整了當(dāng)?shù)卦型恋乩貌季种?更重要的是因?yàn)楦咚俟酚玫乇仨毮軇?dòng)用原規(guī)劃用于其他建設(shè)的用地指標(biāo),打亂了原有的建設(shè)用地方案,既影響當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)與發(fā)展,又會對高速公路用地帶來困難。

(三)征地政策對高速公路用地?zé)o明確定位,導(dǎo)致征地困難,土地法第五十四條規(guī)定“建設(shè)單位使用國有土地,應(yīng)當(dāng)……;但是,下列建設(shè)用地……,可以以劃撥方式取得:……;國家重點(diǎn)扶持的能源、交通、水利等基礎(chǔ)設(shè)施用地;……。第五十八條有下列情形之一的,……可以收回國有土地使用權(quán):為公共利益需要使用土地的;……,因此,如果高速公路屬公益事業(yè)或公共利益建設(shè)范疇,則僅是在使用國有土地時(shí)有對原使用者的收回權(quán),對征用集體土地?zé)o明顯的舉措,高速公路及交通建設(shè)征地在政策支持方面很局限,

另外,高速公路建設(shè)過程中新增用地的不確定性,導(dǎo)致征地手續(xù)辦理難;征地后易造成農(nóng)民失地失業(yè),征地實(shí)施困難等因素,也是導(dǎo)致征地難以實(shí)施的主要原因。

三、對策及建議

(一)重慶市人民政府應(yīng)以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)為契機(jī),力求中央政府將高速公路項(xiàng)目的用地指標(biāo)納入國家統(tǒng)一考慮,或?qū)⒏咚俟酚玫刂笜?biāo)單獨(dú)核定,

《意見》中指出“在近期新增建設(shè)用地總規(guī)模不變的前提下,試行近兩年增加土地利用年度指標(biāo)、后幾年相應(yīng)減少年度指標(biāo)的管理方式。積極推進(jìn)征地制度改革”。為用地指標(biāo)不足問題已有明確答案,但筆者認(rèn)為仍有不足。

按照現(xiàn)有的征地政策規(guī)定,高速公路項(xiàng)目不管是國家立項(xiàng)或當(dāng)?shù)卣㈨?xiàng),項(xiàng)目用地只能占國家核定給當(dāng)?shù)厝嗣裾挠邢薜牡刂笜?biāo)。如其他項(xiàng)目占用造成用地指標(biāo)不足時(shí),高速公路征地就會被卡殼,因此,如果國家對高速公路項(xiàng)目規(guī)劃或立項(xiàng)時(shí),將公路用地量核算后納入規(guī)劃或立項(xiàng)時(shí)一并考慮,達(dá)到土地指標(biāo)與項(xiàng)目指標(biāo)同時(shí)成立:或者是公路規(guī)劃或立項(xiàng)后,爭取中央政府將公路用地指標(biāo)核發(fā)給重慶市,并要求重慶作為修建高速公路專用,這樣,高速公路修建所需土地不會占用本市其他建設(shè)所需用地指標(biāo),既保證了高速公路用地需求,又保證了其他工程建設(shè)用地需要。

(二)把高速公路納入全市土地規(guī)劃范疇并加強(qiáng)高速公路土地儲備制度。

要保證高速公路建設(shè)順利實(shí)施,留足發(fā)展用地尤為關(guān)鍵,高速公

路用地有規(guī)劃、有儲備,可使公路建設(shè)不再因土地“卡殼’,由于重慶現(xiàn)有土地規(guī)劃,僅僅是按土地用途規(guī)劃了建設(shè)用地、農(nóng)用地等項(xiàng)目用地,對高速公路等基礎(chǔ)設(shè)計(jì)建設(shè)用地?zé)o具體規(guī)劃,不但是規(guī)劃不能滿足公路建設(shè)需要,而且更不能達(dá)到土地預(yù)期儲備的效果,結(jié)合重慶實(shí)際情況,建議成立省級高速公路土地儲備制度,根據(jù)高速公路的建設(shè)計(jì)劃,由市政府授權(quán)的土地儲備機(jī)構(gòu)提前一兩年預(yù)先征用儲備,避免項(xiàng)目用地時(shí)受土地供應(yīng)指標(biāo)限制出現(xiàn)的無法征地的現(xiàn)象,避免突擊征地引發(fā)搶種、搶建和人為抬高地價(jià)等問題,可最大限度的減少土地成本和保證建設(shè)用地。同時(shí),通過規(guī)劃能達(dá)到土地儲備的作用,而土地儲備又具有融集資金的功能,土地受益權(quán)質(zhì)押貸款籌集資金形成了政府最佳融資模式,既能獲取資金保證建設(shè),又可避免違反國家調(diào)控政策。

(三)從政策層面將高速公路納入公共設(shè)施定位,以便實(shí)施征地。

《土地管理法》規(guī)定, “國家為公共利益的需要’就可以征用集體所有的土地,其中對“公共利益’的界定不明,實(shí)踐中演變?yōu)閹缀跞魏螁挝唤ㄔO(shè)都可以征地土地,由于重慶的高速公路都屬收費(fèi)路,反而容易理解為不屬公共利益,或公共利益的成份不足,征地時(shí)各級部門的認(rèn)識程度不同,造成征地實(shí)施困難,同時(shí),高速公路征地涉及區(qū)縣較多、如市政府沒有專門組織機(jī)構(gòu)統(tǒng)一實(shí)施征地,則在征地行為的理解、執(zhí)行、貫徹等方面會出現(xiàn)不同意見,行為可能不一致,導(dǎo)致征地實(shí)施難,因此,高速公路等公共利益項(xiàng)目應(yīng)在“公共利益”中明確定位(達(dá)到防止可能出現(xiàn)的隨意解釋導(dǎo)致土地征用的濫用),明確操作步驟和程序,應(yīng)是高速公路征地必要的政策保障。

(四)對高速公路建設(shè)過程中因滑坡治理等工程變更出現(xiàn)的新增用地充許先用后征,

高速公路呈線型走向,以帶狀向前延伸,所經(jīng)過區(qū)域地質(zhì)狀況彼此不同,不確定因素較多。因此,修建過程中頻繁出現(xiàn)滑坡、填筑材料更換、占用地方道路恢復(fù)等工程變更必須使用的新增用地,此類用地具有零星、頻繁、周期長、不確定、不能預(yù)期、同處反復(fù)等特點(diǎn),重慶屬山陵重丘區(qū)域,根據(jù)渝湘高速公路酉黔、黔彭、彭武200公里高速公路有地情統(tǒng)計(jì),此類地占工程用地?cái)?shù)量達(dá)135余宗約600畝,占全部用地的3.3%,時(shí)間函蓋全部建設(shè)期,按現(xiàn)有先征后用的政策,按10宗地一報(bào)最快為6個(gè)月的辦理周期計(jì)算會對工程工期耽誤多長7,那樣,工程建設(shè)會陷入一面是違法,一面是停工和損失的兩難境界,筆者認(rèn)為對正常的補(bǔ)充地政策應(yīng)給“尚方寶劍’,可在《公路建設(shè)項(xiàng)目用地指標(biāo)》中進(jìn)行量化控制。

(五)以統(tǒng)籌城鄉(xiāng)為契機(jī),以土地為載體多渠道籌集高速公路征地拆遷資金。

《意見》指出, “按照依法自愿有償原則,允許農(nóng)民以轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、股份合作等形式流轉(zhuǎn)土地承包經(jīng)營權(quán)……’。除前面提到土地儲備達(dá)“土地銀行’的功能外,還可以從以下幾方面籌集征遷資金:

1、土地入股,就是將需征用的土地通過土地股份合作制的方式組織起來,承包產(chǎn)以承包的土地加入成為股東,入股的土地實(shí)行保底分紅和效益分紅的兩種分配辦法。土地入股不但解決普遍存在的廉價(jià)征地的不公平、補(bǔ)償費(fèi)過低等問題,更重要的是解決了短期內(nèi)征地資金短缺現(xiàn)象,但重慶高速公路盈利周期長、成本回收較慢,如土地入股長期不能分紅,則易出現(xiàn)社會問題。

2、土地債券,就是將需征用的土地按現(xiàn)行征地政策測算出補(bǔ)償費(fèi)用后,根據(jù)承包產(chǎn)被占用土地的數(shù)量按比例分配債券,債券利率可高于銀行利率,債券可流轉(zhuǎn)。很明顯債券分配不但可解決征遷資金困難,而且可根據(jù)高速公路經(jīng)營情況控制債券持有時(shí)間和利率,農(nóng)產(chǎn)也可隨時(shí)將債券通過流通變現(xiàn),因此對高速公路征遷資金籌集、減少征地摩擦、籌資形式穩(wěn)定等優(yōu)點(diǎn),值得推廣。

3、政策支持,在確保被征地對象的所有征遷補(bǔ)償安置費(fèi)足額支付的前提下,對國家政策性收費(fèi)項(xiàng)目和納稅項(xiàng)目由市政府制訂專項(xiàng)政策予以免繳、少繳或緩繳,市政府在財(cái)政政策和稅收政策等方面實(shí)行優(yōu)惠的專項(xiàng)規(guī)定仍需持續(xù),

統(tǒng)籌城鄉(xiāng)實(shí)踐中,高速公路通過以上方面的實(shí)踐,一方面可最大限度的解決征遷資金緊張的窘迫狀況,另一方面可更大限度的支持高速公路征地群眾在統(tǒng)籌城鄉(xiāng)過程中的發(fā)展和保障問題。

(六)做好高速公路征地群眾的就業(yè)安置工作,讓失地農(nóng)民安居樂業(yè)。

前面提到高速公路征地通過“土地入股”、“土地債券”等形式為被征地農(nóng)民的提供了生活保障,但這兩種方式與公路經(jīng)營狀況有著密切關(guān)系,如需分配較好的紅利則等待期限較長,不能保證有較規(guī)律、較穩(wěn)定的生活軌跡。因此,需對失地農(nóng)民制訂:

1、切實(shí)可行的社會保障及最低生活保障制度。重慶市人政府渝府發(fā)(2008)45號等文件對被征地農(nóng)民的社會保障和最低生活標(biāo)準(zhǔn)作了明確的規(guī)定和要求。規(guī)定“被征地土地補(bǔ)償費(fèi)總額的80%首先統(tǒng)籌用于被征地農(nóng)轉(zhuǎn)非人員參加城鎮(zhèn)企業(yè)職工基本養(yǎng)老保險(xiǎn),……;其余20%支付給被征地農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織……。身份轉(zhuǎn)變的同時(shí)生活有了保障,對順利實(shí)施征地有了較大的幫助。

2、引導(dǎo)被失地農(nóng)民通過各種方式就業(yè),減少征地后的失地落感。

可采取政府扶持、部門協(xié)作、高速公路建設(shè)方支持,積極引導(dǎo)和扶持失地農(nóng)民培訓(xùn)工作,盡量提供公路清潔衛(wèi)生、加油站服務(wù)員、服務(wù)保潔員、收費(fèi)服務(wù)員等工作。

3、結(jié)合當(dāng)?shù)芈肪W(wǎng)規(guī)劃,將工程進(jìn)場便道納入統(tǒng)籌城鄉(xiāng)建設(shè)促進(jìn)農(nóng)村發(fā)展。

為滿足高速公路建設(shè)運(yùn)輸需要,每條高速公路均修建得有專門的進(jìn)場道路,可以把以前單一的滿足工點(diǎn)建設(shè)的道路結(jié)合農(nóng)村發(fā)展的需要,將士道建設(shè)納入鄉(xiāng)村道路規(guī)劃,將道路建設(shè)等級適當(dāng)提高,將道路網(wǎng)點(diǎn)適當(dāng)增多。

(七)在強(qiáng)化臨時(shí)用地使用范圍的同時(shí)適當(dāng)調(diào)整臨時(shí)用地使用標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒉糠峙R時(shí)用地納入土地儲備。

第9篇：新土地法征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)范文

[關(guān)鍵詞] 城中村土地置換產(chǎn)權(quán)

城中村作為一種居住形態(tài)及社會形態(tài)，主要指在經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展、城市化不斷推進(jìn)過程中，位于城區(qū)邊緣農(nóng)村被劃入城區(qū)，在區(qū)域上已成為城市一部分，但在土地權(quán)屬、戶籍、行政管理體制上仍保留農(nóng)村模式的村落，亦稱為“都市里的村莊”。城中村是城市的一塊夾縫地，究其存在根源，城鄉(xiāng)二元管理體制及土地的二元所有制結(jié)構(gòu)是造成城中村存在的深層次制度原因，因而，城中村的改造也應(yīng)從根本的土地制度及權(quán)利開始。城中村改造過程中集體土地的置換過程中存在的問題，導(dǎo)致這項(xiàng)利民工程不時(shí)引發(fā)一些社會矛盾。

一、城中村改造中集體土地置換問題分析

早在2004年，全國各大中城市拉開城中村改造序幕。城中村改造作為政府主導(dǎo)運(yùn)營城市一種方式，對于城中村改造過程中集體土地的置換，各級政府在憲法和土地法等法規(guī)范圍內(nèi)紛紛出臺文件予以指導(dǎo)，整個(gè)城中村改造模式和程序基本按照地方政府出臺的具體文件來進(jìn)行，甚至可以依據(jù)法律及政府規(guī)定將城中村涉及到的集體土地上市交易。城中村改造過程中集體土地置換存在以下幾種普遍問題：

（一）城中村改造項(xiàng)目的土地出讓形式缺乏有效監(jiān)管和查處機(jī)制。

依據(jù)各地方政府相關(guān)文件規(guī)定，城中村改造涉及土地公開出讓及修建性詳細(xì)規(guī)劃批準(zhǔn)前一律不準(zhǔn)擅自進(jìn)行拆遷和擅自開工建設(shè)。對未獲得規(guī)劃、土地等部門的相關(guān)批準(zhǔn)手續(xù)，擅自進(jìn)行城中村改造建設(shè)的要依法查處。由于利益驅(qū)動(dòng)、相關(guān)政府部門不作為、缺乏有效的監(jiān)管和懲罰機(jī)制，導(dǎo)致城中村改造工程項(xiàng)目未批先建、程序倒置現(xiàn)象相當(dāng)普遍，使土地出讓招拍掛制度形同走過場，不僅降低政府公信力，同時(shí)埋下社會不穩(wěn)定隱患。

（二）城中村改造中征地拆遷補(bǔ)償安置、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案等具體事宜運(yùn)作存在問題。

城中村改為城市社區(qū)，村民改為市民后，原村集體和村民首先需要解決的是就業(yè)和生活出路問題，而非一次性付款結(jié)束，必須將對土地的補(bǔ)償及村民安置區(qū)別對待。然而城中村改造中征地補(bǔ)償安置制度把補(bǔ)償和安置混在一起，制度設(shè)計(jì)本身存在的問題極易引起矛盾。政府對拆遷過程中土地補(bǔ)償應(yīng)該考慮具體情況的不同區(qū)別對待，例如區(qū)分環(huán)境、區(qū)位價(jià)值、村民拆遷成本等進(jìn)行補(bǔ)償，不能一刀切，否則極易引發(fā)極端拆遷案件的發(fā)生。

其次，缺乏有效糾紛調(diào)處機(jī)制，導(dǎo)致拆遷過程中矛盾無法及時(shí)化解。

暴力拆遷及極端方式阻止拆遷案例并不少見，矛盾積聚并非一日之寒。如果存在有效調(diào)處機(jī)制，能在問題發(fā)生伊始積極解決，這些悲劇將不會發(fā)生。城中村改造過程拆遷過程中，地方政府追求政績、開發(fā)商追求開發(fā)速度、被拆遷村民考慮己身利益，三方訴求無法達(dá)成一致且缺少有效解決途徑時(shí)，違法行為鋌而走險(xiǎn)。

其三，城中村改造集體土地置換中具體運(yùn)作過程缺乏透明性，有部分領(lǐng)導(dǎo)干部權(quán)力尋租，，成為社會詬病。

城中村改造集體土地置換涉及多方重大利益，運(yùn)作過程中經(jīng)常出現(xiàn)暗箱操作，甚至部分村干部、政府官員，權(quán)錢交易，政府相關(guān)部門因利益牽系視而不見甚至默許，利益分配不均導(dǎo)致矛盾不斷。被拆遷村民集體上訪、政府前靜坐等報(bào)道反映出城中村改造中存在的問題不容忽視。

（三）城中村改造房建設(shè)涉及到土地出讓等問題。

城中村改造房是用于安置村民（居民）的住宅建設(shè)，獲得所用土地方式一般是有兩種方式：對于異地安置，安置房建設(shè)用地可以劃撥或協(xié)議出讓方式供地；就地安置的，則土地以招拍掛方式出讓時(shí)，應(yīng)設(shè)定土地出讓附加條件，明確配建安置房的套數(shù)、套型面積、設(shè)施條件、建設(shè)周期和銷售價(jià)格等要求，以此妥善解決相關(guān)村民生產(chǎn)生活，保護(hù)其合法權(quán)益，維護(hù)社會穩(wěn)定。城中村改造過程中，各級政府原則上都規(guī)定應(yīng)優(yōu)先組織安置房的建設(shè)。然而，現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常出現(xiàn)城中村改造過程中商品房開發(fā)熱鬧非凡，而關(guān)于安置房涉及到土地置換問題久拖不決，應(yīng)優(yōu)先或同時(shí)開工建設(shè)的安置房卻風(fēng)平浪靜，讓被安置村民久久等待，無形中損害其合法權(quán)益。

（四）城中村集體土地轉(zhuǎn)換手續(xù)繁瑣。

按正常程序是上級批準(zhǔn)某個(gè)村實(shí)施城中村改造后，先是進(jìn)行土地轉(zhuǎn)換，將集體土地（或農(nóng)耕地）轉(zhuǎn)換為國有土地，再進(jìn)行招牌掛（尋找土地開發(fā)商），再找建筑開發(fā)商。而土地轉(zhuǎn)換要逐級審核批復(fù)，環(huán)節(jié)多，政策性強(qiáng)，時(shí)間長。為加快城中村改造進(jìn)程，往往是邊建設(shè)邊補(bǔ)辦這些手續(xù)，假如哪個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題不能完善以上手續(xù)，建成的房將是“無證房”，于安置戶、購房戶都會引起矛盾。

二、城中村改造集體土地置換存在的問題解決方案

現(xiàn)階段，面對城中村改造過程中復(fù)雜的集體土地置換矛盾，重點(diǎn)應(yīng)該放在保護(hù)村民合法土地權(quán)益、維護(hù)社會穩(wěn)定上，讓被改造村民分享真正意義上的城市化成果。本文從實(shí)際情況探討城中村改造中應(yīng)該注意的問題。

（一）首要的原則是保護(hù)城中村改造村民的合法權(quán)益，減少糾紛，維護(hù)社會穩(wěn)定。

例如對于城中村改造涉及農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，應(yīng)當(dāng)依法辦理土地使用權(quán)出讓或劃撥手續(xù)，并對承包經(jīng)營者的損失給予合理補(bǔ)償。其次，對于符合城中村改造總體規(guī)劃的各類出讓用地或應(yīng)當(dāng)招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓的經(jīng)營性用地，需要交納土地使用權(quán)出讓金或公開出讓的土地收益，按照土地管理體制和土地收入征管體制，由財(cái)政部門統(tǒng)一征收，全額用于城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和村民社會保障，做到?？顚Ｓ?，杜絕公款浪費(fèi)。其三、城中村的改造過程中必須通盤考慮，如身份的置換、管理體制的變換、社會保障機(jī)制的建立甚至城中村的規(guī)劃建設(shè)問題等等，實(shí)現(xiàn)村民權(quán)益的可持續(xù)發(fā)展。

（二）提高城中村改造過程中具體事宜的透明度。

征地拆遷是一項(xiàng)政策性、群眾性、時(shí)限性很強(qiáng)的工作，是涉及多方利益的大事。公開、公平、公正堅(jiān)持統(tǒng)一補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，統(tǒng)一征拆程序，接受群眾監(jiān)督，杜絕暗箱操作等具有非常重要的現(xiàn)實(shí)意義。這不僅利于拆遷的順利實(shí)施，更能營造良好的輿論氛圍，實(shí)現(xiàn)群眾滿意，進(jìn)而構(gòu)筑和諧社會。因此通過增加村民代表人數(shù)、賬目公開等方式監(jiān)督征地拆遷補(bǔ)償安置、場地平整、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案編報(bào)等拆遷具體工作過程，增強(qiáng)村民對拆遷改造過程的信任度，努力維護(hù)大多數(shù)拆遷安置對象的切身利益，盡量減少糾紛產(chǎn)生。

（三）完善征地標(biāo)準(zhǔn)，將征地項(xiàng)目的合法性問題與補(bǔ)償安置的合法性問題區(qū)別對待。

城中村拆遷中的現(xiàn)實(shí)情況是城中村拆遷過程中征地項(xiàng)目的合法性審查主要在國務(wù)院和省級政府，負(fù)責(zé)審查是否符合法定條件和程序，而對于拆遷對象具體補(bǔ)償安置方案由市、縣政府負(fù)責(zé)。因此，要堅(jiān)持區(qū)別對待、因地制宜原則，認(rèn)真分析不同城中村具體情況，制定符合其切實(shí)利益的補(bǔ)償安置方案，最大限度保障群眾的安居樂業(yè)。正在修訂中《土地法》對集體用地中房屋的征收與補(bǔ)償工作將予以明確規(guī)定，并對集體土地的征收和拆遷工作予以框定，進(jìn)而彌補(bǔ)國家層面的標(biāo)準(zhǔn)不健全等方面的缺陷。針對拆遷城中村集體村民的土地，不妨通過和安置對象的雙向溝通，在尊重其意愿基礎(chǔ)上充分考慮其現(xiàn)實(shí)需要，拓寬補(bǔ)償方式--將原國有用地的拆遷中規(guī)定的補(bǔ)償方式實(shí)物和貨幣，增加就業(yè)、培訓(xùn)、入股、留地等多種方式，最大限度保障安置對象的生活穩(wěn)定。

（四）加大監(jiān)管力度，從中國國情出發(fā)，本著公平正義原則，保障合法征地行為，化解城中村改造糾紛的同時(shí)，對于非法批準(zhǔn)或?qū)嵤┱鞯氐?，必須從?yán)追究責(zé)任。除了加大現(xiàn)行法律制度執(zhí)行力度外，還應(yīng)建立更為嚴(yán)格完善刑事責(zé)任追究制度，從而形成對征地犯罪更直接有效的威懾，以維護(hù)正地秩序和被征地村民的權(quán)益。

結(jié)語：城市化進(jìn)程如火如荼，城中村改造對于整合土地資源，提高土地集約利用具有重大意義。城中村改造中集體土地置換要想順利實(shí)施，必須妥善解決城中村改造過程中面臨的系列問題，減少城中村改造中群體性矛盾沖突發(fā)生，這利于營造和諧的社會環(huán)境，直接影響社會穩(wěn)定和改造順利進(jìn)行，具有極強(qiáng)現(xiàn)實(shí)意義和政治意義。

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