新土地征收補償條例精選(九篇)

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第1篇：新土地征收補償條例范文

關鍵詞：《國有土地上房屋征收與補償條例》；《物權法》；私權；位階沖突；效力平衡

[中圖分類號]D922.3;D922.1 [文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2012）4-0032-02

2011年1月19日，《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下稱“新拆遷條例”）終于出臺，并于21日起正式施行。就保障公權與私權方面，具有一定的進步意義，具體表現(xiàn)在兩大亮點：首先，新拆遷條例提出先補償后搬遷的原則，對被征收房屋價值的補償不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價格，將補償標準市場化，明確了公平補償?shù)脑瓌t；其次，新條例改了“行政強拆”為“依法搬遷”，明確了征收主體必須是政府。然而新的拆遷條例是否可以站在自己的崗位上發(fā)揮自身的職能，與《物權法》之間達到真正意義上的效力平衡，筆者仍然持保留意見。

一、《國有土地上房屋征收與補償條例》與《物權法》之間的位階沖突

首先，公共利益界定不清，使《物權法》陷入了立法不作為的尷尬境地。新的拆遷條例中關于公共利益的界定通過列舉法并設以兜底條款，在我國現(xiàn)階段“土地財政”仍未得到合理規(guī)范的前提下放寬公共利益的認定標準，很容易使地方政府有意擴大公共利益解釋的范圍，更得以拿公共利益之借口公益公民的合法財產(chǎn)，[1]例如，地方政府屢屢以舊城改造為由進行大規(guī)模的拆遷，然而舊房不是危房，它的存在并沒有妨礙不特定第三人的合法權益，如果要拆除舊房，需征得房屋所有權人同意并接受合理不產(chǎn)標準后方可進行，舊城改造不得作為公共利益的一項，其界定標準不得彈性過大。

其次，針對集體土地征收尤其是補償性問題沒有得到解決?，F(xiàn)行的土地管理法規(guī)定所有建設項目必須使用國有土地，農(nóng)民集體所有土地一旦被征收即變?yōu)閲型恋?，完全可適用《國有土地上房屋征收與補償條例》的規(guī)定。但實踐中農(nóng)村集體土地標準遠低于城市國有土地，加劇了農(nóng)村被拆遷方與拆遷方的矛盾，農(nóng)民的私有財產(chǎn)得不到平等公平的對待，加之農(nóng)民法律意識不強，變相導致圍繞集體土地發(fā)生的暴力拆遷事件此起彼伏?！段餀喾ā放c《國有土地上房屋征收與補償條例》之間的位階沖突在農(nóng)村表現(xiàn)的更為明顯。[2]因此，現(xiàn)在集體土地如何參照國有土地執(zhí)行，具體如何操作，如何保障《物權法》作為上位法的優(yōu)先效力成為了眼下最為棘手的問題，這些都需要落到實處。

二、《國有土地征收與補償條例》與《物權法》之間的效力平衡

首先，將《物權法》的相關精神和立法原則融入到新拆遷條例中，私有財產(chǎn)權是一種復合型的權利，在私人與國家之間，私人與私人之間建構起了雙重的社會關系，由此，具備了對抗公權力與私權利的雙重性質(zhì)。[3]要從宏觀的角度去樹立物權至上的精神，從更高的層面去約束拆遷人員的任意行為，使得立法者，執(zhí)法者和司法者在公共權力的正當行使與公民私有財產(chǎn)權力的保護之間找到平衡。

其次，明確公共利益的范疇，限定征收權的行使范圍，避免實踐中與《物權法》相互沖突與摩擦。界定公共利益的過程中堅持合法合理、公共受益、公平補償、公開參與、權力制約、權責統(tǒng)一的六大基本原則和標準，做到房屋征收決策和執(zhí)行全過程的公開透明，保障相對人的知情權，申辯權，監(jiān)督權，參與決策權等的有效行使，公共權力行使不當必須承擔相應的責任完善責任機制，避免公民的私權在政府積極追求公權的情況下受到特別的乃至普遍的犧牲。

同時，《物權法》統(tǒng)一了房屋征收的對象，就土地而言，征收的對象可以是國有的土地也可以是集體的土地。為了切實保護好公民的私有財產(chǎn)權，必須以物權法為依據(jù)，打破目前城市房屋拆遷的二元管理體制，統(tǒng)一立法，將國有土地和集體土地上的房屋拆遷都納入到未來立法中。只有這樣，才能改變因城市發(fā)展而拆遷與城市國有土地相鄰的“城中村”房屋無法可依的尷尬局面，才能減少和杜絕發(fā)生在集體土地上的房屋暴力拆遷事件的發(fā)生，使失地的農(nóng)民獲得與城市房屋被拆遷人一樣的房屋拆遷補償，真正體現(xiàn)《物權法》中平等公平原則。

最后，新拆遷條例符合《物權法》的情況下，下位法的適用優(yōu)先上位法。所謂的適用優(yōu)先是下位法符合上位法的情況下，下位法的“適用先于”上位法，其根據(jù)是梅爾克―凱爾森位階理論的第二要義：下位法是上位法的具體化和個別化，這與我國立法法中“變通法優(yōu)于被變通法”的規(guī)則如出一轍，但實際上還是上位法優(yōu)于下位法規(guī)則發(fā)生作用的結果，因為它們的前提必須是下位法符合上位法的情況。因此我們不得不在《物權法》與新拆遷條例的制度設計上給予必要的關注，從法律、法規(guī)的角度去審視房屋征收這一問題，只有這樣經(jīng)過完善的征收管理機制，融入物權法的精神，由上位法的原則或規(guī)定來指導下位法的具體運行，將會使其朝著更好的方向運作，也進一步保護了公民的合法權益不受侵犯，才能真正維護法律的公正、保護物權人的合法權益。[4]

法律的制定需要長期的準備和醞釀，尤其是使用房屋征收領域的涉及到公權與私權強烈沖突的行政活動法律更不是一朝一夕就可以完成的，在征收領域的過程中，如果僅僅只將希望寄托于行政法規(guī)本身，直接導致的結果可能是出現(xiàn)依法律規(guī)定還是依條例規(guī)定無法抉擇的尷尬境地，從而使《城市房屋征收與補償條例》超越《物權法》這樣的現(xiàn)行法律，因此我們的立法思路必須以《物權法》為支撐，維護好法的效力格局，在上位法與下位法之間尋求到一個平衡點，為行政國家背景下征收領域中的權力配置提供具有高度正統(tǒng)性的保障。

[1]黃東斌.城市房屋征收中公共權力的配置與控制――以權力為視角評《國有土地上房屋征收與補償條例》[J].中國房地產(chǎn),2011（3）：20-23.

[2]楊世建.公民參與是解決城市房屋征收補償問題的關鍵[J].山東科技大學學報,2010（4）：54-56.

第2篇：新土地征收補償條例范文

關鍵詞：房屋征收 補償 公平公正

《國有土地上房屋征收與補償條例》與《城市房屋拆遷管理條例》的主要差異，就在于征收條例規(guī)定的征收主體只能是市、縣級人民政府，而且只能為公益事業(yè)而進行房屋征收，這與拆遷主體多以開發(fā)商為主，且征收目的多為商業(yè)開發(fā)成鮮明對比。鑒于拆遷條例在施行過程中因野蠻拆遷等問題廣為詬病，如何確保征收工作公開、公平、公正，確保公益事業(yè)建設順利進行，就成了各地政府的首要考慮。結合征收工作的實踐，本文旨在從征收主體、被征收房屋價格評估及法院司法審查等方面，對目前征收工作中的一些問題作以簡要分析。

一、關于開發(fā)區(qū)管委會能否作為征收主體的問題

征收條例規(guī)定：市、縣級人民政府負責本行政區(qū)域的房屋征收與補償工作。因為開發(fā)區(qū)從嚴格的法律意義上說不是一個行政區(qū)域，開發(fā)區(qū)管委會也就不算是一級政府。因此，學術界多認為，開發(fā)區(qū)管委不能作為征收主體，即便是國家級開發(fā)區(qū)也一樣。據(jù)統(tǒng)計，僅2013年，國務院就批準升級或新設了29家國家級的開發(fā)區(qū)，至2013年，全國國家級開發(fā)區(qū)的數(shù)量已上升為200家，其中，東部地區(qū)96家，中部地區(qū)58家，西部地區(qū)46家。各地開發(fā)區(qū)，特別是國家級開發(fā)區(qū)經(jīng)濟發(fā)展勢頭迅猛，對各地經(jīng)濟發(fā)展貢獻巨大。因為開發(fā)區(qū)一般建于城郊結合部，交通、水電、排污等基礎設施薄弱，通過房屋征收而進行公益事業(yè)建設不可避免。

因為普遍理解為開發(fā)區(qū)管委不能做征收主體，各開發(fā)區(qū)在房屋征收時基本上采取兩條變通途徑：一，由開發(fā)區(qū)所處行政區(qū)域的縣級政府做為征收主體，二，對于跨兩個以上行政區(qū)域的開發(fā)區(qū)，則由開發(fā)區(qū)所處區(qū)域的市級政府做征收主體。這兩個變通最大的問題就是，法律上的征收主體實際上并不參與征收與補償，而真正從事征收與補償工作的開發(fā)區(qū)卻又只能以受縣或市級政府委托的名義，名實不符。為保障被征收人的合法權益，征收條例設置了眾多程序以保障征收工作的公開、公平和公正。這使得實際從事房屋征收工作的部門不得不在各個程序上與法律上的征收主體和征收部門進行協(xié)調(diào)和溝通，以使后者出具相關的法律手續(xù)。這無疑給征收工作人為設置了障礙，不但降低了征收工作效率，而且徒增被征收者的懷疑，格外激化矛盾，造成征收工作的被動。因此，筆者認為，房屋征收主體，應從廣義理解市、縣級政府的含義，將國家級開發(fā)區(qū)管委會納入征收主體范疇。

二、關于房屋征收中的評估問題

眾所周知，土地在房屋的價值中占有較大比重。據(jù)筆者了解，在房屋征收中，土地使用權性質(zhì)為出讓的非住宅房屋，其土地使用權在評估中一般會得到考慮。但在在舊城區(qū)城中村改造中，被征收房屋實為民房，土地使用權原系宅基地，“農(nóng)改非”、“村改居”后土地使用權多被視為劃撥，因而房屋建筑占地范圍外的土地，也就是通常所說的院子，在房屋價格評估中往往被忽略，理由是劃撥土地國家隨時有權收回。通常的做法是，評估機構對征收范圍內(nèi)的房屋價格進行基礎性評估，即，評估出征收范圍內(nèi)房屋的一般市場單價，至于各被征收房屋的實際評估價格，則套用簡單的乘法公式，即該單價和被征收房屋建筑面積的乘積。因此，在城中村改造中，經(jīng)常是評估的市場單價一經(jīng)公布，戶戶都能清楚自己房屋的價值，根本不需要送達評估的分戶報告。

在城中村中，被征收房屋最大差異在于房屋的占地面積不同、新舊不同，而這兩個因素，對被征收房屋的市場價值有較大影響，特別是房屋的占地面積。此前的拆遷條例及拆遷的評估規(guī)定中，對被拆遷房屋的占地情況在評估時應否考慮，沒有做具體規(guī)定，由此引發(fā)很多案件。住建部《國有土地上房屋征收評估辦法》明確規(guī)定：被征收房屋價值評估應當考慮被征收房屋的區(qū)位、用途、建筑結構、新舊程度、建筑面積以及占地面積、土地使用權等影響被征收房屋價值的因素。所以筆者認為，為確保舊城區(qū)城中村改造中房屋征收補償?shù)墓脚c公正，城中村房屋的占地面積及新舊程度應當作為評估考慮的重要因素，房屋的分戶評估報告應當顯示出房屋的實際價值，并送達被征收人。

三、關于房屋征收中的司法審查問題

根據(jù)《征收條例》的規(guī)定，被征收人對征收決定不服、對征收補償決定不服，都可以向法院。征收決定與征收補償決定的不同在于，征收決定是政府因公益事業(yè)建設而做出的房屋征收決定，征收補償決定是房屋征收部門與被征收人在征收補償方案確定的簽約期限內(nèi)達不成補償協(xié)議的，由政府按照征收補償方案對該被征收人作出的補償決定。

第3篇：新土地征收補償條例范文

關鍵詞：土地征收；管理制度；工作建議

一、經(jīng)驗總結

（一）要堅持嚴格的審批制度。為了防止，違規(guī)操作的現(xiàn)象發(fā)生，堅持三級審核制度，即：房屋現(xiàn)狀鎖定由所在居委會干部、有關部門、項目點業(yè)務人員和負責人集體會審后報征收中心審核按程序通過后作為房屋征收和結算依據(jù)；資金支付由居委會、項目點業(yè)務人員和負責人、征收中心共5人以上審簽后通過銀行直轉(zhuǎn)到被征收人帳戶。

（二）實行單位、部門掛包制。政府組織實施的項目，涉及人數(shù)多，戶數(shù)廣，面積大的，一般組建攻堅團隊，發(fā)揮大兵團作戰(zhàn)的方針，同時把任務按照被征收人的情況、分解到相關的部門，進行任務分解，緩解壓力，逐層消化矛盾。

（三）舊城改造推行“模擬征收”。按照兩個“三分之二”原則，實行舊城區(qū)改建，應當尊重房屋所有權人的意愿，達到兩個“三分之二”，即房屋所有權面積超過三分之二且總戶數(shù)超過三分之二的房屋所有權人明確同意改建的，方可納入舊城區(qū)改建范圍。

（四）推行貨幣化安置。大膽探索貨幣化安置政策。根據(jù)《國務院關于進一步做好城鎮(zhèn)棚戶區(qū)和城鄉(xiāng)危房改造及配套基礎設施建設有關工作的意見》和《住房城鄉(xiāng)建設部國家開發(fā)銀行關于進一步推進棚改貨幣化安置的通知》等相關規(guī)定，結合棚戶區(qū)改造情況，對被搬遷房屋實行貨幣化安置。被搬遷人選擇貨幣化安置的，在縣城規(guī)劃區(qū)內(nèi)已取得商品房預售許可證的商品房開發(fā)樓盤中現(xiàn)有房源選擇購房安置。

二、存在的問題

（一）政策要素配套不齊?！秶型恋厣戏课菡魇张c補償條例》及《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》出臺后，我市至還沒出臺相關配套法規(guī)，各縣、區(qū)補償都是參照其市場行為制定補償標準，不具有權威性和法律性，加之集體土地上征收參照《土地管理法》的標準進行補償，與《國有土地上房屋征收與補償條例》失去連貫性，政策的不統(tǒng)一，在執(zhí)行政策的過程中，我們只能“摸著石頭過河、拆東補西”，由此給被征收人提供了“欲望空間”和“政策空子”，工作乏力。

（二）在政策依據(jù)上有過于“絕對”的地方。如《四川省國有土地上房屋征收與補償條例》第十二條房屋征收部門應當對房屋征收范圍內(nèi)的房屋權屬、區(qū)位、用途、建筑面積等進行調(diào)查登記。第十四條，征收已經(jīng)登記的房屋，其性質(zhì)和建筑面積以房屋權屬證書或者房屋登記薄的記載為準，作為征收補償?shù)囊罁?jù)。但在實際工作中，由于過去房屋權屬登記部門管理體制的不完善，產(chǎn)權證書登記的與實物不相符的將如何處理？如房屋產(chǎn)權證上登記的房屋用途是住宅，而實際修建的房屋現(xiàn)狀是經(jīng)營性用房。

（三）違法、違規(guī)建筑等行為缺乏制約手段和強制措施，實際工作中房屋認定和處置上非常棘手。征收實施單位無權認定該類建筑是否是違法、違規(guī)建筑，比如未經(jīng)規(guī)劃批準私自搭建的彩鋼棚、樹脂瓦等其他臨時性建筑，在處理過程中沒有，統(tǒng)一的標準和強制措施。我縣的一般做法：如有全封閉維護結構，裝修且正在居住，視其裝修程度按其面積5-8折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修且居住視其裝修程度按其面積3-5折計算房屋面積；如有半封閉機構，裝修未居住按附屬物補償標準補償。

（四）“城中村”、“住改商”等特殊情形缺乏準確定性。在國有土地上進行征收補償?shù)捻椖恐猩婕暗郊w土地的，其政策補償依據(jù)不一致，補償標準不一樣。被征收人有的要求按國有土地上的補償標準進行補償，有的要求按集體土地上的補償標準進行補償，很難統(tǒng)一。我縣的一般做法：因地制宜制定，根據(jù)兩種不同的補償標準與被征收人進行算賬，按照“就搞不就低”的原則，哪一種方式對被征收利益更大，我們就采取哪種方式。

在房屋征收工作中出現(xiàn)“住改商”的現(xiàn)象也非常普遍，即房屋產(chǎn)權證上記載的是住宅，而實際在按經(jīng)營性用房使用。如此類情形也按照條例的進行補償，顯得有失公平。我縣的一般做法：根據(jù)“住改商”的具體情形如該經(jīng)營行為有合法的工商營業(yè)執(zhí)照、有連續(xù)完稅憑證且正在經(jīng)營的，給予其原住宅房屋評估價20%――30%一次性經(jīng)營補貼；如該經(jīng)營行為沒有合法的工商營業(yè)執(zhí)照、連續(xù)完稅憑證，但正在經(jīng)營的給予其原住宅房屋評估價10%――20%一次性經(jīng)營補貼；如沒有合法的工商營業(yè)執(zhí)照、連續(xù)完稅憑證且已沒有經(jīng)營的，只按照附屬物作裝飾裝修補償。

（五）在被征收人心里因素上有不平衡的問題。在與被征收人進行產(chǎn)權調(diào)換結算時，如產(chǎn)權調(diào)換房屋面積超過原征收面積，超出部分以產(chǎn)權調(diào)換房屋的期房價進行結算；如原征收面積超過產(chǎn)權調(diào)換房屋面積，超出部分以被征收房屋的評估價進行結算；評估價與安置房評估價之間存在的差價，被征收人不予接受；被征收人欲望絕大多數(shù)高于擬定的房屋征收標準。我縣的一般做法：實行產(chǎn)權調(diào)換的，產(chǎn)權調(diào)換房屋面積超過原征收面積，超出部分在5――10平米內(nèi)按照產(chǎn)權調(diào)換房屋的成本價進行結算；超出部分在10平米上，再超的面積按照產(chǎn)權調(diào)換房屋的期房價進行結算。

（六）工作經(jīng)費保障上的問題?！端拇ㄊ型恋厣戏课菡魇张c補償條例》第五條房屋征收實施單位不得以營利為目的。房屋征收與補償所需工作經(jīng)費由市、縣級人民政府予以保障，不得在房屋征收補償費用中列支。我縣征收補償工作經(jīng)費未納入財政預算管理；也未出臺房屋征收補償工作經(jīng)費管理規(guī)范性文件。

三、工作建議

（一）對房屋性質(zhì)和實際使用用途不一致的處理建議：由房屋征收部門組織國土、住建、房管等相關部門進行核實確認，并出具核實認定通知書，通知征收實施單位進行相應業(yè)務處理。

第4篇：新土地征收補償條例范文

2011年1月19日國務院第141次常務會議通過了《國有土地上房屋征收與補償條例》，對國有土地上的房屋征收與補償進行規(guī)范，新條例宣告了“拆遷時代”的終結，開啟了全新的“征收時代”。但是，既然是“國有土地上房屋征收與補償條例”，集體土地上征收與拆遷問題自然不在其視野之內(nèi)，但城市擴張帶來的拆遷，絕大多數(shù)卻是在集體土地上發(fā)生，法律的嚴重滯后，也是導致血拆得不到遏制的主因。顯失公平的耕地補償標準、同地不同價的差別待遇、農(nóng)民維權途徑不暢通成為沖突頻發(fā)的引擎。所以，完善我國農(nóng)村集體土地征收的法律也是亟待進行的，本文試圖從界定公共利益、建立正當性的土地征收程序以及爭議解決救濟機制、失地農(nóng)民社會保障體系的完善等四個方面對此嘗試進行有益的探索。

一、嚴格控制公共利益的范圍

對于征收農(nóng)村集體土地來說，界定公共利益的意義在于，農(nóng)村土地資源不可再生且正在急劇減少，必須以極其慎重的態(tài)度去征收，最大限度的節(jié)制利用，故國家法律規(guī)定只有為公共利益所需時，才可以征收。但我國法律對公共利益界定模糊，實踐中公共利益被泛化，公共利益是征地啟動之前提條件，必須加以明確。

新近出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》第8條以列舉的方式給出了公共利益的范圍。此可為農(nóng)地征收中公共利益的界定提供借鑒。但是，鑒于農(nóng)村集體土地對農(nóng)民的至關重要性，所有不與農(nóng)民利益相關者，都不得在農(nóng)村集體土地征收中被界定為“公共利益”。

二、建立正當性的土地征收程序

根據(jù)《土地管理法》第五章的內(nèi)容以及《土地管理法實施條例》，我國農(nóng)村集體土地征收存在四個階段：

第一個階段是建設用地及征地申請，土地部門擬定“一書四方案”：由土地使用者向土地所在地的縣級以上人民政府土地行政主管部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)國有土地使用權證書，逐步上報有批準權限的人民政府。建設單位持建設項目的有關批準文件，向市、縣人民政府土地行政主管部門提出建設用地申請，由市、縣人民政府土地行政主管部門審查，擬訂農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案、補充耕地方案、征用土地方案和供地方案。

第二個階段是“兩公告一登記”，國家征收土地的，依照法定程序批準后，由縣級以上地方人民政府予以公告并組織實施。征地補償安置方案確定后，有關地方人民政府應當公告。

第三個階段是征地補償，征地補償、安置方案報市、縣人民政府批準后，由市、縣人民政府土地行政主管部門組織實施。

第四個階段是土地征收、變更土地登記。土地使用者應當依法申請土地登記。

以上四個階段在程序的透明性，農(nóng)民的參與程度上存在明顯的缺陷，應當從以下兩個方面予以完善：

第一，要完善農(nóng)民的參與程序。

首先，公告與通知程序提前。應要求征地公告環(huán)節(jié)提前，土地征收的目的和補償標準、安置方案應向社會公告，不予公告的，被征地農(nóng)民有權拒絕征地。不僅在批準征地之前要預公告，批準之后也應當公告，而且應當采取合適的辦法直接通知被征地農(nóng)民，防止被征地農(nóng)民因未能及時看到公告而不知情。

其次，完善參與程序。為了確保農(nóng)村集體土地強制性征地的公平性，在現(xiàn)行的制度環(huán)境下，創(chuàng)造積極的進入機制，將農(nóng)民納入到土地征收談判中來，給其以平等的主體地位，是推進土地征收制度改進的關鍵所在。有必要設置公開透明的程序，建立與被征地農(nóng)民集體和農(nóng)戶的協(xié)商程序，以允許相關當事人有機會參與征地補償?shù)恼勁?，并讓他們得到相關的信息。

第二，要完善聽證制度。

行政機關進行某些活動之前必須告知可能受不利影響的相對人有關情況，并提供聽證的機會，以及由一個沒有偏私的、獨立的裁判者來主持程序和作出決定，其目的是為了保障程序的公平和公正。所以聽證當然也是土地征收過程的重要程序。行政機關在行使土地征收權力給公民權利帶來不利影響時，必須聽取被征地農(nóng)民的意見，只有公正地聽取了受不利影響的被征地農(nóng)民的意見后，權力的行使才有效。土地所有權和使用權是農(nóng)民安身立命的根基，是農(nóng)民一項至關重要的權利；對農(nóng)民土地所有權的征收無異于剝奪了農(nóng)民生產(chǎn)和生活來源。因此建議參照其他國家和地區(qū)的做法，將聽證程序納入必經(jīng)程序，并且無需被征地人申請而可以主動進行。

在完善農(nóng)民參與程度的同時還應當建立征地程序違法責任機制。程序義務的履行以責任的約束為前提。在立法層面建立征地程序違法機制，有利于避免那種規(guī)避法律甚至故意違反征地程序的行為出現(xiàn)。首先，對違反征地程序的行政人員，應當給予相應的行政處罰，情節(jié)嚴重的，要追究刑事責任。其次，因為違反征地程序而損害農(nóng)民合法權益的，應當納入國家補償?shù)姆秶?，國家進行補償后，應當向相應的責任人員進行追償。

三、拓展多元化解決途徑并建立補償糾紛爭端解決機制

第5篇：新土地征收補償條例范文

關鍵詞:房屋征收；制度管理；問題與對策

中圖分類號：TU8 文獻標識碼： A 文章編號：

引言：

城市房屋拆遷作為一個敏感又復雜的社會問題，由于涉及到公民私權利而備受關注，同時也需要得到廣大人民群眾的理解和支持。要把維護被征收人的利益作為立黨為公、執(zhí)政為民的大事來抓。不能因征收而降低老百姓的生活水平，要讓老百姓真正地感受到城市建設給他們帶來的溫暖和快樂。為此，我們要不斷探索房屋征收中的新情況、新問題，逐步規(guī)范征收行為，依法征收。本文結合2011年出臺的《國有土地上房屋征收與補償條例》就城市房屋征收中的若干問題加以分析，以求能夠豐富征收管理理論，指導征收管理實踐。

一、制約房屋征收進程的原因

1. 不寬松的社會環(huán)境

城市房屋征收，既有不容質(zhì)疑的法律法規(guī)，又有地方規(guī)章等政策依據(jù)，但是，理想與現(xiàn)實的反差、理論與實際的脫節(jié)，實在是一個不爭的事實。由于一些單位征收補償不到位、征收安置不落實，工作方法不當，加上一些被征收戶要求過高，滿天要價，造成因房屋征收引起的糾紛和集體上訪事件，影響著正常的生產(chǎn)生活秩序和社會的穩(wěn)定。

2. 不健全的權屬管理

城市房屋征收的矛盾和沖突的背后，其本質(zhì)反映的是利益問題。而不同的房屋性質(zhì)將使征收補償價格產(chǎn)塵天壤之別”。在房屋征收實施過程中，房屋權屬不清晰、房屋用途的不確定性是造成征收難的一大癥結之一。那些因歷史原因或城市管理不到位造成的，既無合法產(chǎn)權和土地使用證明，也無其他合法建房手續(xù)的房屋，還有已被規(guī)劃主管部門認定的違章建筑，在征收中其合法性待定，但大多數(shù)無證照房屋都是困難群眾的安身之所。另外，還有違反規(guī)劃用地、用地手續(xù)不全、欠交土地出讓金和規(guī)費、施工資料不全、無法竣工驗收、非法補辦用地手續(xù)等等，嚴重制約著房屋征收進程。

3． 待理順的管理體制

在以前的城市房屋拆遷管理中，我們一再強調(diào)要規(guī)范拆遷行為，依法拆遷。根據(jù)《行政許可法》第二條規(guī)定:“本法所稱的行政許可，是指行政機關根據(jù)公民、法人或者其他組織的申請，經(jīng)依法審查，準予其人事特定活動的行為”。顯然，房屋拆遷許可行為是一種行政行為，行政行為必須由行政機關作出。而在《國有土地上房屋征收與補償條例》公布實施之前，各地房屋拆遷管理辦公室均隸屬于建設部門或房管部門，拆遷管理辦公室的行政執(zhí)法主體資格不具備，因此，在實際操作中拆遷許可證的發(fā)放、拆遷聽證會的組織、拆遷的行政判決及違法拆遷的查處等都面臨著種種被動和尷尬的局面，這不僅與行政許可法的規(guī)定不符，而且也有悖于體制改革的潮流。2011年1月21日，國務院公布實施《國有土地上房屋征收與補償條例》，長期來倍受詬病的《城市房屋拆遷管理條例》被廢止，政府從以前的拆遷補償安置糾紛的裁決者變?yōu)榉课菡魇张c補償法律關系的當事人，直接與被征收人就房屋征收與補償安置問題進行協(xié)商并簽訂補償協(xié)議。此種法律關系主體結構的變化被認為是對房屋征收法律關系客觀現(xiàn)實的一種真正意義的回歸，國有土地上的房屋征收與補償關系正逐步得到理順。

二、用科學發(fā)展觀端正城市發(fā)展上的指導思想

要承認，城市房屋征收中的種種矛盾和困難，是同房屋征收的力度過大有關的。而征收力度過大，同城市發(fā)展思想上的急于求成有直接的聯(lián)系。思想上的急于求成，總體上說出于盡快改變城市面貌的良好愿望。但是，需要以科學發(fā)展觀來糾正、來統(tǒng)領，應把握三個方面。

1. 城市發(fā)展和房屋征收的動機(目的)是造福于民，而不是其他，比如說首先是為了城市的美觀、發(fā)展規(guī)劃的實施、GDP的增長等。城市的美觀、發(fā)展規(guī)劃的實施、GDP的增長等都是需要的，但只是服從于造福于民這個首要目的。當同造福于民這個目的相矛盾的時候，其他的要求要讓位或暫時讓位。同時，造福于民是全局和局部的統(tǒng)一長遠和當前的統(tǒng)一。城市房屋征收不僅是要造福于城市全體，也要造福于被征收人;不僅要有利于長期發(fā)展，也要兼顧眼前的現(xiàn)實利益。一定要防止以全局的需要忽略或否定局部人群的利益，防止以長遠利益來忽略或否定眼前利益。以全局利益和長遠利益為理由忽略局部利益和眼前利益，是工作中最容易犯的常見病，在城市房屋征收中也屢見不鮮，是特別需要防范的。

2. 城市發(fā)展和房屋征收的動機(目的)是造福于民，它的過程和結果也要達到此一目的，使動機、過程和結果三者統(tǒng)一。

3. 城市發(fā)展和房屋征收的進度，不僅要同客觀需要相適應，還要同客觀條件的可能相適應。之前，地方政府為吸引外資和增加土地財政，形成了惡性競爭、盲目征收的現(xiàn)象。在這種情況下，房屋征收的強度理應放緩。但是，某些城市為做表面文章，樹立形象工程，繼續(xù)大興征收之風，導致后續(xù)資金投入跟不上，造成安置工作嚴重滯后，就是典型的不顧客觀條件違背科學發(fā)展觀的行為。

三、房屋征收管理中，要善于利用法律武器和借助法律手段

房屋征收過程實質(zhì)上是一次利益重新分配的過程，尤其涉及財產(chǎn)權的調(diào)整和分配，在多方面需要法律部門介入，依法征收是保證征收質(zhì)量和速度的有效武器。主要的做法有:

征收之前的法律宣傳

在征收之前進行充分的法律宣傳，包括征收過程中涉及的征收條例、征收的法律依據(jù)、房屋征收部門和被征收人的權利義務、糾紛發(fā)生的處理程序、行政訴訟和行政仲裁程序內(nèi)容等，應該由專職的法律人員進行此項工作，使被征收人從心理上接受征收帶來的變化，讓被征收人充分了解自己的權利和責任，明明白白配合征收。

2. 在征收過程中的法律保障

在房屋征收過程中經(jīng)常會遇到征收滯留戶、上訪專業(yè)戶、生活困難戶等特殊群體，以及因不能按時回遷、安置房不符合標準等損害被征收人利益的現(xiàn)象，在征收過程中的政策執(zhí)行情況、落實政策情況、合同不能兌現(xiàn)等情況，都需要有充分的法律依據(jù)和政策尺度，在合適的環(huán)節(jié)應該請有關法律部門提供法律保障，依法征收。

3. 征收過程中的法律介入

每一個房屋征收項目，應該聘請征收律師提供全程法律咨詢和法律服務，尤其是涉及有產(chǎn)權糾紛的房屋、有遺留問題未解決的房屋、涉外財產(chǎn)和無主財產(chǎn)、特殊房產(chǎn)、處于訴訟過程中的房屋等情況，有專職的法律顧問可以免除許多法律隱患，使征收工作經(jīng)得起被征收人的法律考驗，減少上訪行為的出現(xiàn)。

四、堅持依法征收，規(guī)范解決征收矛盾

在《拆遷條例》中，將拆遷補償安置協(xié)議視為民事合同，房屋拆遷當事人對房屋拆遷補償安置達不成協(xié)議的，拆遷當事人可以向房屋拆遷主管部門申請裁決，裁決不執(zhí)行的，由拆遷主管部門向市、區(qū)、縣人民政府申請強制執(zhí)行。協(xié)議簽訂后一方不履行的，通過申請仲裁和民事訴訟解決?！恫疬w條例》的規(guī)定完全體現(xiàn)了民事合同糾紛的解決思路。與之相對，《征收與補償條例》對房屋征收補償協(xié)議得不到履行的糾紛解決途徑規(guī)定了與《拆遷條例》不同的機制。取消了選擇仲裁的規(guī)定，而只是規(guī)定在補償協(xié)議訂立后，一方當事人不履行補償協(xié)議約定的，另一方當事人可以依法提訟；取消了行政裁決和行政強制拆遷等一系列不合理制度，明確了“先補償、后搬遷”， 從制度上保證了征收、補償工作的規(guī)范化，保護了被征收人的合法利益。

據(jù)上分析，《征收與補償條例》中的房屋征收補償協(xié)議與《拆遷條例》中的拆遷安置補償協(xié)議在締約主體、目的以及糾紛解決機制等方面都有質(zhì)的區(qū)別，在糾紛的處理方式上也作出新的規(guī)定，在今后的房屋征收實施過程中，應按照《征收與補償條例》規(guī)范解決爭議和矛盾。

五、轉(zhuǎn)變工作作風，樹立良好形象

房屋征收屬利益再分配，涉及到千家萬戶的切身利益，也是被征收群眾最關心、最實際、最容易引發(fā)各種矛盾的焦點問題，它從一個側而體現(xiàn)了工作作風的好壞和工作水平的高低。在征收管理過程中，轉(zhuǎn)變工作作風在一定程度上有利于矛盾的化解，促使工作水平提高。我們只有保持優(yōu)良的工作作風，才會得到廣大被征收群眾地理解和支持，使這項工作有序推進;反之就會遭到部分征收群眾的抵觸，使工作受阻。為此我們要急群眾所急，想群眾所想，以群眾利益為我們工作的立腳點，從而樹立起征收工作者的良好形象。

第6篇：新土地征收補償條例范文

關鍵詞：房屋征收 問題 對策 原因

中圖分類號：F294 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3791（2016）01（a）-0000-00

《征收條例》頒布實施五年來，作為一項新的事物，各地政府對征收工作還處在摸索與完善中。據(jù)武漢市城建委統(tǒng)計，武漢市在2013年底全市工地數(shù)量達到了11012個，位于全國城市工地數(shù)量排名前三甲。如此巨大的工程量及騰地需求，對武漢市房屋征收工作是一種考驗。

本文通過對《征收條例》的出臺背景、與原《拆遷條例》的主要區(qū)別入手，根據(jù)自身的行業(yè)工作經(jīng)驗以及武漢市各中心行政城區(qū)房屋征收工作的學習調(diào)研情況，對武漢市房屋征收工作情況和問題進行了歸納分析和研討，探尋如何針對這三年中產(chǎn)生的工作問題進行整改的途徑。

1 武漢市征收工作存在的主要問題

1.1 機制方面

1.1.1 工作人員工作素質(zhì)參差不齊

在整個征收工作流程中，工作人員的種類包括政府行政公務員、事業(yè)人員、國有拆遷公司人員、民營拆遷公司人員、民營第三方委托代辦機構人員等。在目前拆遷時代與征收時代新老交替的時期，征收工作模式和標準還沒有嚴格統(tǒng)一，上述工作人員因種類多，范圍廣，年齡、學識、學習能力、道德等差別大，在全市征收工作中甚至出現(xiàn)了某些行政決策領導不了解條例政策、急于啟動項目而忽視一些必要環(huán)節(jié)的情況；也出現(xiàn)了有的項目工作人員工作方式簡單粗暴，引發(fā)群眾群體上訪事件；還有的如市江南某老城區(qū)就出現(xiàn)了因工作人員個人原因造假騙取補償款的違法違紀事例。

1.1.2 街道主導模式管理相對混亂

因為各街道對征收條例學習掌握的水平不一，各街道的實際情況又各不相同，同時各街道對街道主導這種模式也是一種摸索學習的狀況，經(jīng)驗并不豐富，導致街道主導模式下普遍管理相對混亂。

一是以街道為責任主體的模式，參與征收補償工作的人員雜，街道對拆遷公司不了解不能嚴格把關，部分工作人員工作態(tài)度粗暴簡單，工作作風不嚴謹。2012年在市江北某區(qū)，就出現(xiàn)了一個街道主導的、拆遷量不到10萬平方米的項目，街道竟然同時指派5家拆遷公司進場分片開展工作，導致5家拆遷公司對困難互相推諉；對利益相互奪強，項目推進非常緩慢。二是由于考核指標單一，街道過分追求項目進度，對政策的執(zhí)行把握不嚴；街道各自為營，缺少全局觀，過度滿足被征收人不合理訴求的現(xiàn)象時有發(fā)生，造成其他征收項目間補償標準相互攀比，交替攀升，補償成本不斷擴張的不良后果。

1.1.3 新老交替，同區(qū)補償政策不一

在《征收條例》實施后，全市實際存在大量仍未實施或正在實施的已核發(fā)房屋拆遷許可證的項目。根據(jù)《征收條例》第三十五條的規(guī)定，那么在目前新老交替的時期就出現(xiàn)了同時期同區(qū)域但不同政策的情況。這種情況下，兩種不同政策的項目就容易產(chǎn)生政策間的對比，兩項目的拆遷或征收對象會拿不同政策的長處來對比自身所在項目政策的短處，導致項目間相互受影響，推進困難。

1.1.4 司法強制執(zhí)行渠道不暢通

無論是拆遷項目還是征收項目，每一個項目都會因為類似漫天要價、產(chǎn)權人無法聯(lián)系、家庭糾紛等各種原因產(chǎn)生或多或少的“釘子戶”存在，但《征收條例》變“行政強拆”為“司法強拆”后，司法強制執(zhí)行的渠道并不暢通，政府對征收項目的極少數(shù)“釘子戶”實在是束手無策。由于“釘子戶”的存在，而司法強制執(zhí)行的渠道又不通暢，征收項目的土地騰退工期和建設工期就受到嚴重影響，由此產(chǎn)生的結果就是公共利益受到極大損失。

1.2 工作實施方面

1.2.1 征收準備階段

①在征收準備階段中，最容易出現(xiàn)的工作問題是房屋調(diào)查和方案征求意見收集不細致。當然，該問題的出現(xiàn)也涉及到征收工作人員的素質(zhì)問題。研究發(fā)現(xiàn)，為了縮短工作時間、降低工作強度，很多征收調(diào)查工作人員“怕麻煩，愛偷懶”，未按照實際工作要求挨家挨戶上門調(diào)查，而是采取圖上測量、采樣調(diào)查等輕松的方式來統(tǒng)計調(diào)查情況，產(chǎn)生的結果則是直接影響到方案細節(jié)的確定，若調(diào)查結果偏差較大，嚴重的將會導致方案細致不適合項目實際情況，項目難以推進，浪費大量的人力、財力及時間。

②風險評估環(huán)節(jié)把關不嚴，各區(qū)操作如同走過場，沒有發(fā)揮該環(huán)節(jié)的實際作用。項目社會穩(wěn)定風險評估本是為了摸清項目實際情況，發(fā)現(xiàn)項目在征收過程中可能出現(xiàn)的潛在危險隱患，并通過制定應急預案來保障項目的安全生產(chǎn)及維護社會穩(wěn)定的一種措施，但因報告制作者征收部門與報告審批機構穩(wěn)定辦屬同一個政府管理范疇，在實際工作中存在著照顧心理，導致社會穩(wěn)定風險評估一直未受重視，幾乎都是以走形式的方式完成。

1.2.2 征收補償與完畢確認階段

征收工作最繁瑣、最困難、最體現(xiàn)工作成績的環(huán)節(jié)就是征收補償階段，該環(huán)節(jié)一般由一線工作人員與被征收人進行溝通交流，確定每一補償項的補償標準，簽訂征收補償安置協(xié)議，直接產(chǎn)生補償金額，發(fā)生資金的支付，是征收工作流程中最核心的環(huán)節(jié)。雖然《征收條例》相對《拆遷條例》要完善了許多，將補償?shù)念悇e和標準都進行了明確，可人為操作的補償條款看似沒有，但在實際工作中，依然還有人為操作存在。

2 工作問題原因分析

2.1 工作人員工作素質(zhì)參差不齊

工作人員工作素質(zhì)參差不齊的原因，主要有以下兩點：

（1）《征收條例》頒發(fā)及實施時間突然，沒有給地方政府緩沖學習期，各級政府為保障城市建設，直接進入摸索階段，表現(xiàn)為各區(qū)最初成立征收工作組后側重于研究政策流程并立即實施，弱化了對各級從業(yè)人員的工作培訓。（2）征收工作人員的構成種類包括政府公務人員、事業(yè)人員、國有拆遷公司人員、民營拆遷公司人員以及其他第三方機構人員等。這些構成人員本身的年齡、學識、學習能力、自身修養(yǎng)就有很大差距。

2.2 街道主導模式管理混亂原因

街道作為區(qū)政府的派出機構，本身的工作性質(zhì)是綜合性的“小政府”，在拆遷時代，拆遷的主導是項目業(yè)主單位，各街道在拆遷方面主要是與拆遷主體進行配合與協(xié)調(diào)，因此在拆遷工作上街道并不專業(yè)，同時在現(xiàn)階段也并沒有積累足夠的項目拆遷或征收管理經(jīng)驗。再則，街道主導模式下，街道本身并沒有獨立或?qū)I(yè)的征收、拆遷機構，往往采取的是成立項目指揮部，抽調(diào)街道干部和委托第三方機構組成工作組的方式具體實施征收補償工作。在這種模式下，雖然征收部門有給予政策和技術指導，但并不能親歷親為，再加上前面提到的現(xiàn)階段政府對征收從業(yè)人員培訓工作的不完善，街道干部對征收政策及流程的細節(jié)也并不精通，導致街道在實際工作中容易受其他方面誤導，特別是拆遷公司為了達到單方面的利益而故意引導街道作出非最佳方案的決策。

2.3 新老項目交替、政策不一原因

《征收條例》第三十五條規(guī)定，在2011年1月21日《征收條例》實施前已取得房屋拆遷許可證的項目，繼續(xù)沿用原有的規(guī)定辦理。因此，全市在2011年1月21日前已取得房屋拆遷許可證正在實施或準備實施的百余個拆遷項目均繼續(xù)沿用了原有的拆遷補償政策。同時，因拆遷政策相比征收政策，流程要簡單得多，細節(jié)要求也低得多，最主要的是補償政策要靈活得多，所以各區(qū)政府及拆遷公司都愿意對這些1月21日前已取得房屋拆遷許可證的項目按照老的拆遷條例政策實施操作。

2.4 司法強制不暢的原因

《征收條例》頒布實施后，最高人民法院于2012年2月26日下發(fā)了《最高人民法院關于辦理申請人民法院強制執(zhí)行國有土地上房屋征收補償決定案件若干問題的規(guī)定》。同年6月13日，最高人民法院又下發(fā)了《最高人民法院關于嚴格執(zhí)行法律法規(guī)和司法解釋依法妥善辦理征收拆遷案件的通知》。另，最高人民法院在內(nèi)部下發(fā)了《最高人民法院關于堅決防止土地征收、房屋拆遷強制執(zhí)行引發(fā)惡性事件的緊急通知》。

根據(jù)上述最高人民法院的相關文件精神，湖北省高級人民法院在內(nèi)部下發(fā)了《湖北省高級人民法院關于認真做好國有土地上房屋征收申請強制執(zhí)行案件審查工作的通知》。武漢市中級人民法院內(nèi)部下發(fā)了《武漢市中級人民法院關于依法妥善辦理征收拆遷案件的通知》以及《征收與補償?shù)某绦?、申請強制?zhí)行的條件及審查程序》。通過上述最高院的文件時間，可以看出《征收條例》于2011年1月21日頒布并實施后，最高院隔了整整一年后才出臺相應的司法強制辦理文件，因此在實際征收工作中，司法強制的案件辦理一直滯后。

2.5 依然存在人為操作的原因

雖然《征收條例》、《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》對征收補償?shù)膬?nèi)容嚴格明確了分類和標準，但在實際操作工作中依然存在人為操作的現(xiàn)象，一般出現(xiàn)在裝修評估價格及歷史遺留未登記建筑補償兩環(huán)節(jié)上。

首先，我們知道我國社會長久以來存在人情世故、人情操作等社會習氣。在征收工作的實際操作中，自然也存在領導、朋友、家人等“打招呼”情況。有了事由，自然就會有工作人員動起腦筋。再則，有些項目負責人為了加快項目進度、解決釘子戶、困難戶等實際工作困難，也會采取人為操作的方式。

3 現(xiàn)存征收工作問題對策研究

3.1 重視《征收條例》學習培訓，嚴格制定征收工作人員考核制度

通過培訓提升征收工作人員的業(yè)務水平和自身素質(zhì)，提高宣傳、協(xié)談、維穩(wěn)等工作能力。把征收工作作為培養(yǎng)鍛煉干部的重要平臺，對表現(xiàn)突出的干部人員要優(yōu)先提拔錄用；進一步加大《征收條例》的宣傳力度，慢慢改變征收工作人員和被征收人心中根深蒂固的拆遷時代的印象。征收工作人員通過上述考核制度自然會很快改變，而被征收人方面，則需要各區(qū)政府通過街道、社區(qū)的渠道平時加強政策的宣傳與講解，通過各種途徑和形式，使群眾切實感受到生活水平的提高、居住環(huán)境的改善和城市的健康發(fā)展離不開征收拆遷，創(chuàng)造良好的輿論氛圍和群眾基礎，贏得群眾對征收工作的理解與支持。

3.2 加快老項目收尾，同時期同區(qū)位同政策

無論是在拆遷時代，還是在現(xiàn)今的征收時期，同時期同區(qū)位不同政策都會對項目推進產(chǎn)生嚴重的影響。雖然《征收條例》中允許了拆遷項目和征收項目可采取不同的政策，但為消除現(xiàn)實工作中兩種項目同時存在的實際問題，建議各區(qū)政府一方面將老的拆遷項目盡快收尾完結；另一方面，即使有拆遷項目和征收項目在同一區(qū)位同時期同步實施時，也應該制訂相同的補償標準，且是拆遷項目應參照征收項目的補償政策，以順應現(xiàn)行的征收條例。

3.3 優(yōu)化工作機制，整合各方資源，強力推進征收工作

以街為主。按照統(tǒng)籌組織屬地實施的原則，800戶以下市級重點工程和區(qū)級儲備項目，街道成立項目指揮部，全權負責項目征收工作，委托單位負責做好政策、資金支持；800戶以上市、區(qū)級重大項目以項目所在街道為主干，抽調(diào)區(qū)直相關部門干部組成項目現(xiàn)場指揮部，由區(qū)級領導任指揮長，街道主任任副指揮長。

在具體工作方法上，實行分片包干責任制，街道主要領導負責各自片區(qū)的征收工作，一包到底；成立由街道、社區(qū)、代辦公司組成的群工組，負責宣傳發(fā)動、政策解釋、簽約協(xié)調(diào)、維穩(wěn)包保等工作；成立維穩(wěn)專班，項目準備和啟動階段開展社會穩(wěn)定風險評估，了解、掌握群眾思想動態(tài)和相關訴求，有針對性地制定工作預案和對策舉措，切實做好矛盾排查、群眾接待和矛盾化解等工作。

明確責任。承擔征收工作的街道負責落實包宣傳發(fā)動、包簽約拆除、包安置手續(xù)、包維穩(wěn)等包保責任；區(qū)房屋征收領導小組要切實發(fā)揮議事協(xié)調(diào)機構的職能，定期召開調(diào)度會，組織重大項目的統(tǒng)籌調(diào)度工作；要組織各相關部門做好信息交換工作，探索建立項目調(diào)度平臺，統(tǒng)籌征收工作的各個環(huán)節(jié)；區(qū)征收辦、區(qū)統(tǒng)籌辦、區(qū)建委各司其職，加強聯(lián)系，負責做好政策指導、服務保障等工作，區(qū)征收辦應承擔征收工作的有關法律責任；其他各相關部門應當積極配合，服從調(diào)度，做好征收拆遷的相關工作。

權責配套。按照責權對等、權責配套的要求，街道全面參與征收工作的各個環(huán)節(jié)，參與全區(qū)征收工作計劃和各項目征收補償安置方案制定，行使征收代辦機構選定、征收補償經(jīng)費審批、工作經(jīng)費使用、抽調(diào)人員管理等職能。委托單位應當按征收補償資金的一定比例拔付資金到項目所在街道，資金不納入街道財政預算收支計劃。

3.4 加強服務保障，進一步公開透明，杜絕人為操作

完善制度建設。根據(jù)《國有土地上房屋征收與補償條例》和《武漢市國有土地上房屋征收與補償實施辦法》，制定并完善征收相關配套制度，修正原有房屋征收流程，制定《房屋征收工作考核和獎罰辦法》、《房屋征收項目資金監(jiān)管暫行辦法》及《第三機構管理辦法》等制度，促進征收工作合法化、制度化和規(guī)范化。

在現(xiàn)階段征收工作中存在的人為操作情況，或多或少造成了極個別的補償不公平現(xiàn)象。為杜絕人為操作現(xiàn)象，維護公平、公開的征收工作氛圍，建議在實際工作中進一步公開所有環(huán)節(jié)的情況和標準，針對前文提到的裝修補償標準和歷史遺留未登記建筑的補償，可采取將每家每戶裝修情況及價格標準一并統(tǒng)一公示；對歷史遺留未登記建筑進行嚴格的城管、街道、社區(qū)把關，并增加建筑物鄰居三人以上證明。

3.5 重視前期工作，提高被征收人參與度，促進依法規(guī)范征收

前移工作重心。轉(zhuǎn)變以往征收決定作出后才花力氣進行宣傳發(fā)動、政策解釋的工作思路，在征收范圍確定伊始啟動前期準備工作，廣泛進行宣傳發(fā)動，深入開展入戶調(diào)查，充分征求被征收人的意見，為制定科學合理的補償安置方案做充足準備；有針對性地開展政策宣傳，細心答疑解惑，組織召開門棟代表懇談會、黨員座談會，認真聽取被征收人意見，獲取被征收人的理解與支持，將影響征收工作進度和社會穩(wěn)定的因素化解在前期工作中。

吸納合理訴求。為廣泛聽取被征收人意見，提高被征收人參與度，可以在各項目中選舉有威信的被征收人代表參與征收項目各項工作，使被征收人了解征收工作的各個環(huán)節(jié)，對征收工作進行監(jiān)督，有利于暢通與被征收人的溝通渠道。耐心聽取被征收人的意見，在制定征收補償方案和征求意見時，積極吸納被征收人的合法、合理的訴求，使制定的補償安置房源更加科學合理，讓被征收人切實感受到得到實惠，贏得被征收人的支持。

3.6 創(chuàng)新維穩(wěn)模式，深化綜合治理工作，維護社會穩(wěn)定大局

落實責任。明確街道是征收拆遷工作的涉事責任單位，也是屬地管理責任單位；各相關部門全力配合、服務街道做好征收拆遷維穩(wěn)工作，提供政策、資源和手段上的支持。暢通街道和部門之間的溝通渠道和協(xié)商平臺，相互密切配合，共同做好征收拆遷維穩(wěn)工作。精細環(huán)節(jié)。精細事前評估工作，完善工作預案；精細事中處置工作，占據(jù)法制高點；精細事后善后工作，確保事態(tài)可控。健全完善信息報送制度，做到未動先知，發(fā)現(xiàn)苗頭第一時間處置，防止事態(tài)擴大。

參考文獻

[1] 《中華人民共和國征收拆遷補償法典――注釋法典8》[M].中國法制出版社，2012年3月第1版。

第7篇：新土地征收補償條例范文

一、依法征收是做好房屋征收補償工作的前提

嚴格依照《征收條例》等法律法規(guī)開展征收工作，既是維護公共利益、被征收房屋所有權人合法權益的需要，又是順利開展征收和保護征收從業(yè)人員的需要。故此，以依法征收為主線，嚴格執(zhí)行征收條件和程序，有序地實施征收工作尤為重要。

首先要符合六個征收前置條件：1.符合公共利益的需要；2.符合我市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展規(guī)劃；3.符合土地利用總體規(guī)劃；4.符合城市規(guī)劃；5.符合專項規(guī)劃； 6.如以保障性安居工程建設、舊城區(qū)改建名義申報，則該項目應當納入市國民經(jīng)濟和社會發(fā)展年度計劃。其次，征收程序要不含糊：征收申報、初步審定、調(diào)查登記、擬定方案、組織論證、征求意見、公布修改情況、組織聽證、風險評估、作出決定、公告、通知停辦手續(xù)一步也不能少。再次，補償程序要到位：確定評估機構、簽訂評估合同、提出分戶價格、公示評估結果、提供評估報告、復核評估報告、組織技術鑒定、訂立補償協(xié)議、作出補償決定、申請強制執(zhí)行、公布補償情況、公布審計結果每個環(huán)節(jié)都要到位。

二、解釋到位是做好房屋征收補償工作的橋梁

《征收條例》實施后，各地積極派員參加住建部和住建廳組織的培訓。同時，借助廣播、電視、報紙、網(wǎng)絡等媒體；采取橫幅、板報、政策解答等形式，廣泛宣傳《征收條例》的相關規(guī)定，解釋征收與拆遷的不同之處，讓廣大群眾理解《征收條例》的新規(guī)定，支持政府的房屋征收工作，服務我市工業(yè)化、城鎮(zhèn)化建設，取得了良好的效果。如《國有土地上房屋征收與補償條例實用問答》、《國有土地上房屋征收與補償條例釋義》、《國有土地上房屋征收評估辦法》等書籍，從更細、更深、更實用、可操作性的角度來研究學習，并擬出政府、征收部門、受委托單位的工作職責，征收程序圖、補償安置方案制定流程圖以及征收過程中所需的一系列規(guī)范性文書，為征收工作的實際操作打下堅實的基礎。同時，公布建設項目規(guī)劃和建成后的效果圖，讓群眾憧憬美好的未來，增強建設美好家園的貢獻感，達到征收人與被征收人思想上的溝通，讓群眾理解、支持征收工作。

三、高位推進是做好房屋征收補償工作的關鍵

房屋征收工作難度大，需要解決的問題多，只有堅強的領導作后盾才能順利推動。在房屋征收過程中，各地主要領導親力親為，通過電視講話，現(xiàn)場巡查，召開動員會、推進會、調(diào)度會等形式，甚至親自掛帥包戶做動遷，顯現(xiàn)出政府的堅強決心和表率作用，有力地推動了房屋征收工作。同時，實行社會穩(wěn)定風險評估。在作出房屋征收決定前，征收部門都能結合本地實際和征收項目的個性，進行社會穩(wěn)定風險評估，對可能出現(xiàn)的風險進行識別，在征收過程中盡可能做到規(guī)避風險，征收條件不具備或風險系數(shù)高的項目實行暫緩。

四、專業(yè)隊伍是做好房屋征收補償工作的基礎

從調(diào)研的情況看，沒有開展征收工作的縣征收機構、人員、編制、經(jīng)費基本上未落實；開展緩慢或力度不夠的縣基本上屬于征收從業(yè)人員財政撥款未落實、勁頭不足、牢騷滿腹；但征收工作開展好的玉山縣在《征收條例》頒布后，馬上就成立了房屋征收補償辦公室，機構級別為副科，在編22人全部解決財政撥款，征收項目一個接一個，征收工作人員精神振奮。可見，一個專業(yè)性強、勇于擔當、敢于吃苦的房屋征收團隊是成功的力量所在。

五、補償合理是做好房屋征收補償工作的保障

為了制定出科學合理、操作性強的征收補償方案，則要改變往日“先結婚，后戀愛”的做法，工作人員要逐一登門入戶，充分了解被征收戶的房屋狀況、基本要求、思想動態(tài)、家里的特殊情況等，在做到“胸有成竹”的基礎上，依據(jù)相關法律法規(guī)，制定出扎根實際、便于操作的房屋征收補償方案。如：玉山、德興、萬年、波陽等縣由于充分吸納了被征收群眾合情合理的意見和建議，遵循了市場規(guī)律，補償方案凸顯出客觀、公正、惠民等基本特性，為整個征收工作的順利開展奠定了堅實基礎。同時，還制定了《房屋征收補償信息公開制度》。確保房屋征收的相關法律、法規(guī)政策常年向社會公布；房屋征收決定、房屋征收補償方案、房屋征收補助獎勵政策和標準、補償決定在征收范圍內(nèi)公布；房屋調(diào)查結果、初步評估結果、分戶補償情況等能在征收范圍內(nèi)向被征收人及時公布。如凡是支持配合征收工作，按時完成搬遷的被征收人應當給予諸如階段搬遷獎、快速搬遷獎、安置房公攤面積差獎等，讓先搬者多受益，晚搬者少受益。做到拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣，杜絕“多叫的鳥兒多吃食”等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。

六、安置到位是做好房屋征收補償工作的后盾

為做好征收工作，各地都能多方籌措資金，做到錢不到帳、安置房不開工就不正式啟動房屋征收。實行補償款?？顚Ｓ?，全額撥入征收辦的專戶，由征收辦統(tǒng)一把關，做到即簽即付，使被征收人放心，沒有“打白條”的現(xiàn)象。針對安置房未完工的情況，采用先給予貨幣補償，待安置房建好后再購買的辦法，有效地觶決了被拆遷人的后顧之憂。

安置到位還要體現(xiàn)公平公正。在征收的執(zhí)行過程中，應嚴格按照政策標準，奉行公平、公正、公開，合情、合理、合法的原則，做到一碗水端平、一把尺子量到底的工作方法。嚴格落實拆前拆后一個樣、拆大拆小一個樣、拆官拆民一個樣、拆富拆窮一個樣、拆生拆熟一個樣的征收準則，杜絕“先簽約吃虧，后簽約受益”、“多叫的鳥兒多吃食”、私情補償?shù)炔还浆F(xiàn)象的發(fā)生，從而贏得被征收戶的充分信任和積極配合。

安置到位還要體現(xiàn)優(yōu)先保障，只要被征收人符合住房保障條件，就可按簽約拆除先后順序優(yōu)先享受保障性住房。如玉山縣七星街棚戶區(qū)改造項目安置保障性住房24戶，解放中路棚戶區(qū)改造項目安置保障性住房5戶，萬年縣安置保障性住房4戶。

七、和諧征收是做好房屋征收補償工作的保證

在征收過程中，以維護群眾利益為出發(fā)點和落腳點，從制定征收補償方案到補償安置等每一個環(huán)節(jié)都應滲透這一理念，堅持“剛性政策，柔性操作”，用換位思考和“五心”（接待群眾要熱心、調(diào)查摸底要細心、說服動員要耐心、簽訂合同要有公心、心中擁有廉潔心）的工作方法開展征收工作，主動為被征收戶排憂解難，有的為被征收人搬家、有的向被征收人賀喜、有的為被征收人送醫(yī)就診等。通過溝通，干群關系融洽了，征收工作的負面影響降低了，征收工作在和諧穩(wěn)定的社會氛圍中有序推進。如萬年縣林業(yè)局棚戶區(qū)改造項目，變政府主導為引導，由被征收人自行開展動遷，由于有一戶情況特殊，不配合征收工作，其它被征收人則每戶籌了2000元給予其補助，從而終于實現(xiàn)了順利征收。同時，選定評估機構民主，各地征收部門能嚴格按照《征收評估辦法》的規(guī)定，有的采用每戶送達選定評估機構征求意見表的形式，由被征收人協(xié)商確定評估機構；有的采用搖號選定的方式。總之，都用民主的方式、少數(shù)服從多數(shù)的方式選定評估機構。

八、部門配合是做好房屋征收補償工作的靠山

第8篇：新土地征收補償條例范文

 

一、城市房屋拆遷的基本理論

 

(一)城市房屋拆遷的概念

 

“城市房屋拆遷”是指拆遷人根據(jù)建設規(guī)劃要求和政府所批準的用地文件在取得拆遷許可證的前提下，依法對城市規(guī)劃區(qū)域內(nèi)國有土地上的房屋予以拆除，對被拆除房屋的所有人和使用人予以遷移安置，并對被拆除房屋的所有人予以經(jīng)濟補償?shù)幕顒印?/p>

 

(二)城市房屋拆遷的特征

 

1.城市房屋拆遷所指的房屋應當是位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上的房屋：該房屋應當位于城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)：該房屋應當坐落在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的國有土地上：城市房屋拆遷中所指的房屋泛指建筑物中包括住宅房屋和非住宅房屋。

 

2.城市房屋拆遷應當是依法拆除。拆遷人主體合法——合法的拆遷人應當是取得房屋拆遷許可的證得單位：拆遷行為合法，無論是自行拆遷還是委托拆遷，都必須依法進行，禁止使用非法手段實施拆遷活動。

 

3.城市房屋拆遷的立足點在于對房屋的權利人給予補償，不得損害房屋權利人的合法利益。

 

4.拆遷行為是必須經(jīng)過批準、領取拆遷許可證并在房屋拆遷管理部門監(jiān)督管理下依法進行的法律行為。

 

二、房屋拆遷的法律問題

 

(一)立法中存在的問題

 

國務院于1991年3月22日頒布了《城市房屋拆遷管理條例》(以下簡稱《條例》)并于1991年6月1日起實施。建設部在國務院的《條例》之后，及時制定了《城市房屋拆遷單位管理規(guī)定》、《關于在房屋拆遷中涉及代管房產(chǎn)處理的幾點意見》，制定了房屋拆遷的規(guī)范格式文本《房屋拆遷許可證》，并會同原國家物價局、財政部下發(fā)了《關于房屋拆遷管理費的通知》。全國大部分省、市也制定了有關城市房屋拆遷管理的地方性法規(guī)、政府規(guī)章及配套性政策文件。為了適應城市房屋拆遷的新形式、新情況。2001年6月6日，國務院第城市房屋拆遷的40次常務會議原則通過了新的《城市房屋拆遷管理條例》(第305號國務院令)，該條例自2001年11月1日起施行。

 

縱觀新條例的全部內(nèi)容，該條例在拆遷公告、拆遷管理、拆遷補償和安置以及違規(guī)罰則等方面，有些切實可行的規(guī)定。但是，如果我們仔細研究該條例的有關內(nèi)容，不難發(fā)現(xiàn)，其中有些條款的確需要重新考量并及時修改。其問題主要表現(xiàn)在：對拆遷行為本身的合法性未作出任何規(guī)定、對行政權力過分依賴，忽略司法程序的作用等方面。

 

(二)“公共利益”界定不明

 

新頒布的《物權法》第47條規(guī)定：“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權益：征收個人住宅的，還應當保障被征收人的居住條件。”沒有對“公共利益”作出界定。在此情況下，“公共利益”就成為不確定概念，造成在實際操作過程中根本起不了應有的作用，甚至導致公共利益被濫用，從而公民權利被嚴重侵犯。

 

(三)對被拆遷人的權益缺乏應有的保護

 

拆遷工作具有濃厚的行政色彩，在解決拆遷糾紛過程中，往往片面強調(diào)服從城市建設需要，對被拆遷人的權利保護不夠充分。

 

三、完善城市房屋拆遷立法的思考

 

(一)在城市房屋拆遷立法中確立土地使用權的補償

 

年國家鼓勵住房基礎建設，于是連續(xù)幾年的房地產(chǎn)熱潮，房地產(chǎn)開發(fā)商爭相申請精華地段使用權，蓋商品房、辦公大樓希望獲取高的《條例》中以房屋的所有權隱含了土地使用權的概念，以土地的所有權排斥土地使用權。實質(zhì)上是對土地使用權人財產(chǎn)權的一種侵害。

 

(二)應正確區(qū)別不同性質(zhì)的拆遷行為

 

拆遷行為不能一概而論，應當區(qū)別不同性質(zhì)的拆遷行為給予不同的對待。

 

1.政府拆遷。該種拆遷的法律實質(zhì)是土地所有權人，即國家基于公共利益的需要將授予公民的土地使用權予以回收的法律行為，其唯一理由是“公共利益”。由于雙方當事人地位的不平等性，應適用公法予以調(diào)整。

 

2.商業(yè)拆遷。該種拆遷的實質(zhì)是市場經(jīng)濟主體通過平等協(xié)商所為的一種自愿交換行為。由于在該種拆遷行為中，雙方當事人是平等的民事主體，所以主要應當適用私法，尤其是合同法的調(diào)整。

 

四、規(guī)范并完善城市房屋拆遷的建議

 

(一)對完善當前房屋拆遷立法的思考

 

1.建立并完善房屋拆遷的法律、法規(guī)。我國對土地管理、房屋建筑、城市房屋管理、城市規(guī)劃等均加以立法，而房屋拆遷問題，確以行政法規(guī)的面目出現(xiàn)，這不能不說是一個缺陷。當務之急，就是對《拆遷條例》予以修改乃至廢除，重新制定一部房屋拆遷的法律，對新頒布的《物權法》予以完善。從而在法律上保障房屋從“拆遷”到“搬遷”。

 

2.在立法中明確界定公共利益，區(qū)別對待公益性拆遷與商業(yè)性拆遷。由于公共利益的界定不明，導致公共利益的濫用，嚴重侵犯公民的基本權利。只有為了公共利益的需要才有可能進入公用征收、征用程序，行政權力才有介入的可能性。對于因商業(yè)性質(zhì)項目引起的拆遷，不應作為拆遷政策規(guī)定的內(nèi)容成為國家強制力所保障的項目，房產(chǎn)開發(fā)商與被拆遷人是平等主體之間的民事法律關系，可以通過民事訴訟的方法請求人民法院進行裁決。

 

(二)完善房屋拆遷的補償原則、標準

 

1.合理確定補償范圍和補償標準，加強對被拆遷人的補償。補償范圍與補償標準應隨著市場價格的變化予以調(diào)整，并有必要對被拆遷人的隱形損失進行適當?shù)慕?jīng)濟補償。結合我國具體情況，應當確立“充分補償”原則，讓被拆遷人的權益能夠得到盡可能的保護。完善補償標準，應當確立的原則是使被拆遷人的生活質(zhì)量不因拆遷而下降。這樣才能充分體現(xiàn)社會公正，并有利于維護弱勢群體的利益和社會穩(wěn)定，從而減少由于拆遷糾紛產(chǎn)生的惡性事件。

 

2.補償方式多樣化、靈活化。我國現(xiàn)行城市房屋拆遷的補償方式有兩種：貨幣補償與房屋產(chǎn)權調(diào)換。而在實踐中，為更好的保護被拆遷人的權益，應當由被拆遷人自行選擇補償安置方式，實行貨幣補償與實物安置相結合的方式，實現(xiàn)補償方式多樣化、靈活化，促進城市房屋拆遷的順利開展。

第9篇：新土地征收補償條例范文

【關鍵詞】征收；補償；影響；建議

近年來，龍巖市社會經(jīng)濟發(fā)展水平日益提高，全市地區(qū)生產(chǎn)總值從全省第六位提升到第五位，財政總收入在全省第四個突破百億元，外貿(mào)出口總量由全省第九位上升至第六位；城市建設日新月異，城鎮(zhèn)化水平不斷提高，2010年全市城鎮(zhèn)化率達45%，中心城市城鎮(zhèn)化率近70%；城市發(fā)展對土地資源的需求日益強化。土地收儲作為由政府壟斷土地一級市場、實現(xiàn)土地資源宏觀調(diào)控的一項重要工作，它對中心城市經(jīng)濟社會發(fā)展的重要性不言而喻。而隨著我國經(jīng)濟的發(fā)展，城市建設的步伐也不斷加快，征地拆遷工作吸引著越來越多的關注目光。為了更好地維護人民群眾的合法利益， 2011年以來，國務院以及國土資源部等相關職能部門陸續(xù)出臺了多項與征地拆遷相關的法律法規(guī)政策，特別是2011年1月21日國務院公布了《國有土地上房屋征收與補償條例》（以下簡稱“新《條例》”），對土地收儲等工作產(chǎn)生了深遠影響。本文從龍巖市土地收儲工作現(xiàn)狀入手，著重分析新《條例》對土地收儲工作產(chǎn)生的直接影響，并提出相應的對策建議。

一、龍巖中心城市土地收儲工作取得的成效

土地收儲是指市、縣人民政府國土資源管理部門為實現(xiàn)調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用目標，依法取得土地，進行開發(fā)、儲備以備供應土地的行為。根據(jù)《土地儲備管理辦法》規(guī)定，我國土地收儲制度具有以下法律特征：一是土地收儲主體是市、縣人民政府國土資源部門；二是土地儲備客體是國有土地；三是土地收儲法律關系具有雙重性——既存在有償收購的平等民事主體之間的法律關系，也存在無償收回的行政法律關系，以及依法有償取得的行政與民事法律關系。四是土地收儲的目的是市、縣人民政府為加強土地宏觀調(diào)控，規(guī)范土地市場運行，促進土地資源的節(jié)約集約利用，以提高建設用地的保障能力。

2001年10月20日，福建省人民政府下發(fā)了《關于推行土地收購儲備制度的通知》，標志著福建省土地儲備制度正式出臺。2003年4月，龍巖市人民政府下發(fā)了《關于印發(fā)〈龍巖市土地儲備實施暫行規(guī)定〉的通知》，龍巖中心城市土地儲備制度隨之建立。龍巖市土地收購儲備中心作為龍巖市國土資源局下屬事業(yè)單位應時設立，正式開展中心城市土地收儲工作。并實行了統(tǒng)一規(guī)劃，統(tǒng)一征拆，統(tǒng)一儲備，統(tǒng)一供地，經(jīng)營性土地一律通過公開招標、拍賣、掛牌出讓，實現(xiàn)了“一個口子進水，一個池子蓄水”的調(diào)控土地市場、促進土地資源合理利用的目標。10年來，龍巖中心城市累計實施征地7900多畝，拆遷建筑面積420多萬平方米，建設安置房365萬多平方米，投入征地拆遷（含村自用地貨幣補償、安置房建設）資金近37億元。土地收儲工作為龍巖中心城市的科學發(fā)展、跨越發(fā)展、加快崛起做出了積極貢獻，取得了較好的社會效益和經(jīng)濟效益。主要體現(xiàn)在：

第一，強化了政府對土地市場的宏觀調(diào)控能力。實行國有土地統(tǒng)一儲備政策，市區(qū)范圍內(nèi)凡符合儲備條件的土地必須統(tǒng)一由市土地儲備中心收購，城市建設用地只能從儲備土地中向市場供應，保障了政府壟斷土地一級市場，防止國有土地資產(chǎn)流失。第二，促進了土地市場發(fā)育和完善。市土地儲備中心對儲備土地進行前期開發(fā)，形成“凈地”，變“毛地“協(xié)議出讓為“凈地”公開出讓。一方面，阻止開發(fā)商以前期開發(fā)問題為由達到閑置土地的囤地目的，縮短了建設用地周期；另一方面，通過“招拍掛”等方式為國有土地使用權公開出讓提供了資源保障，創(chuàng)造了公平的競爭環(huán)境，減少了權力尋租空間。第三，提高了建設用地保障能力。通過土地收儲制度，城市土地成為政府直接控制的國有資產(chǎn)和城市建設的重要融資工具，提高了政府運用城市土地資產(chǎn)的效率和供地能力，減少了對耕地的占有。第四，支持了企業(yè)改革。市土地儲備中心通過對市區(qū)土地實行統(tǒng)一收購和支付補償費等方式，加快企業(yè)存量土地盤活的進度，解決了部分企業(yè)改制自己的燃眉之急。第五，促進了土地節(jié)約集約利用。通過對經(jīng)營性土地招拍掛，提高了用地成本，促進土地利用者走節(jié)約集約利用土地治理，提高土地利用效率，促進城市建設的有序發(fā)展。