居住房屋租賃管理辦法精選(九篇)

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第1篇：居住房屋租賃管理辦法范文

房東們要注意了，從明年2月1日起，如果將自家房屋分割之后再行出租，將可能面臨最高三萬(wàn)元的罰款。

住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部近日出臺(tái)的《商品房屋租賃管理辦法》(以下稱(chēng)《辦法》)的規(guī)定，將讓“群租”面臨重罰?！掇k法》同時(shí)還規(guī)定，房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

毋庸置疑，《辦法》將會(huì)促使住房租賃市場(chǎng)產(chǎn)生新的變化。對(duì)于房東們來(lái)說(shuō)，如何適應(yīng)《辦法》帶來(lái)的新變化呢?

租賃辦法出臺(tái)

在報(bào)紙上看到《辦法》將要實(shí)施的新聞后，上海的劉女士馬上想到要找自己的租客聊一聊。

劉女士的房子租給了一家餐飲公司，一直被當(dāng)做職工宿舍使用。一套大約100平方米的兩房，里面放了六張帶有上下鋪位的床，最多的時(shí)候住了12個(gè)人。一般情況下，也有大概不下10個(gè)人居住在里面。

在此之前，劉女士并未過(guò)多關(guān)注此事，一來(lái)這家餐飲公司管理較為規(guī)范，雖然住了不少人，但并未對(duì)左鄰右舍的生活造成影響，無(wú)人提出異議；二來(lái)這家公司從不拖欠她的房租，而且對(duì)房租漲價(jià)要求也從不計(jì)較，因此一直以來(lái)也相安無(wú)事。

但《辦法》的出臺(tái)，卻讓她意識(shí)到了問(wèn)題所在。根據(jù)上海市統(tǒng)計(jì)局官方網(wǎng)站上的相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2009年上海人均住房居住面積17.2平方米。根據(jù)《辦法》規(guī)定，她這套房子最多只能居住5個(gè)人，目前已嚴(yán)重超標(biāo)。劉女士當(dāng)然明白超標(biāo)帶來(lái)的后果，那就是將會(huì)受到有關(guān)部門(mén)的嚴(yán)厲查處。因此，她心里有了約談租客的想法。

由此不難看出，《辦法》的出臺(tái)，對(duì)住宅租賃市場(chǎng)將會(huì)產(chǎn)生不小的影響。早在1995年曾過(guò)《城市房屋租賃管理辦法》(以下簡(jiǎn)稱(chēng)老《辦法》)，該法令在《辦法》實(shí)施的同時(shí)廢止。記者注意到，新老《辦法》的主要區(qū)別是對(duì)租金約定和“群租”管理做了明確的規(guī)定。新《辦法》規(guī)定，即：房屋租賃合同期內(nèi)，房東不得單方面隨意提高租金水平。而對(duì)于“群租”這種最近幾年才出現(xiàn)的現(xiàn)象，新《辦法》也明確了具體的處罰措施：出租住房的，應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)卣?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)，違者將被處以5000元以上3萬(wàn)元以下罰款。

從宏觀(guān)層面來(lái)看，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這是宏觀(guān)調(diào)控的一個(gè)組成部分，其用意在于合理引導(dǎo)住宅消費(fèi)。中原地產(chǎn)研究咨詢(xún)部經(jīng)理馬冀認(rèn)為，考慮到目前房?jī)r(jià)高企的現(xiàn)實(shí)，《辦法》的一個(gè)主要作用在于規(guī)范住宅租賃市場(chǎng)，從而將部分購(gòu)房需求引入租賃市場(chǎng)，以緩解當(dāng)前社會(huì)對(duì)高房?jī)r(jià)的焦慮。

是否會(huì)推高租金

“新的《辦法》會(huì)不會(huì)導(dǎo)致房租上漲呢?”蘇州的李先生這樣問(wèn)。

李先生的擔(dān)憂(yōu)并非沒(méi)有依據(jù)。目前，李先生目前租房住，為了節(jié)約租房成本，他選擇跟同事一起合租了一間房。他所擔(dān)心的是《辦法》對(duì)房屋出租管理趨緊，要求房東將住房出租之后在房地產(chǎn)主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案，這也意味著政府即將開(kāi)始嚴(yán)格征收房屋租賃稅，“房東肯定會(huì)將這部分成本轉(zhuǎn)嫁到租客身上”。李先生說(shuō)。

李先生的猜測(cè)并非沒(méi)有道理。據(jù)了解，房屋租賃稅一直存在，只是除了管理比較規(guī)范的大型商場(chǎng)房屋租賃稅能夠收到，因?yàn)榻?jīng)營(yíng)商家辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照必須有房屋租賃合同，而且必須通過(guò)正規(guī)手續(xù)來(lái)辦理。而對(duì)于普通的商品房出租來(lái)說(shuō)，稅務(wù)部門(mén)根本無(wú)法掌握出租情況，除非租客特別提出需要發(fā)票而促使房東主動(dòng)繳稅，否則一般情況下是征收不到的。

而目前這種情形將要發(fā)生改變，《辦法》第十四條規(guī)定：“房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。”而對(duì)于違規(guī)行為，將處以最高1000元的罰款。這項(xiàng)規(guī)定將造成房東出租房屋的成本增加，而這極有可能會(huì)轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者。

除此之外，業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，加大對(duì)“群租”現(xiàn)象管理之后，有可能會(huì)導(dǎo)致市場(chǎng)需求矛盾加劇，使得租金水平上漲。《法規(guī)》第八條規(guī)定：“出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)?！狈駝t將受重罰，最高罰金可達(dá)3萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，目前“群租”現(xiàn)象普遍，在減少“群租”現(xiàn)象的同時(shí)，將會(huì)加劇住宅租賃市場(chǎng)的供需矛盾，從而造成租金上漲。

房東如何應(yīng)對(duì)

新《辦法》實(shí)施以后，房東應(yīng)如何應(yīng)對(duì)?

根據(jù)《辦法》規(guī)定，記者發(fā)現(xiàn)主要在四個(gè)方面做出調(diào)整，如合同時(shí)間長(zhǎng)短的確定、二房東監(jiān)管、“住改商”以及租賃合同備案等方面。

簽短期合同

具體法規(guī)條文：房屋租賃合同期內(nèi)，出租人不得單方面隨意提高租金水平。

無(wú)論是老《辦法》，還是地方性的租賃管理辦法如上海的租賃管理辦法實(shí)施意見(jiàn)，均未對(duì)此做出過(guò)明確約定。不過(guò)有律師告訴記者，根據(jù)《合同法》相關(guān)規(guī)定，簽訂租賃合同之后，房東隨意提高租金水平，屬違約責(zé)任，應(yīng)付相應(yīng)的違約金，如在上海，一般要求房東“退一賠一”，即除了退還當(dāng)月租金外，還應(yīng)該另行支付一個(gè)月的租金作為賠償金。

新《辦法》明確要求租賃合同期內(nèi)不能漲房租，而對(duì)于目前樓市即將面臨房產(chǎn)稅開(kāi)征、物價(jià)上漲壓力較大等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，業(yè)內(nèi)人士主張房東可暫時(shí)采取簽訂短期合同的形式，以應(yīng)對(duì)可能出現(xiàn)的成本增加壓力。一旦房產(chǎn)稅開(kāi)征，住房出租成本增加，房東還可在合同到期之后與下一位租客協(xié)商，來(lái)共同承擔(dān)增加的成本。

看緊“二房東”

具體法規(guī)條文：出租住房的，應(yīng)當(dāng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，人均租住建筑面積不得低于當(dāng)?shù)厝嗣裾?guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)。廚房、衛(wèi)生間、陽(yáng)臺(tái)和地下儲(chǔ)藏室不得出租供人員居住。

對(duì)于這項(xiàng)規(guī)定，明顯是針對(duì)當(dāng)前“群租”現(xiàn)象而制定的，其違規(guī)責(zé)任也很明確：先責(zé)令限期整改，逾期不改正的，可處以5000元以上3萬(wàn)元以下罰款。目前“二房東”將住房分割出租的情形極為常見(jiàn)。對(duì)此，上海君悅律師事務(wù)所律師許海波表示，在轉(zhuǎn)租過(guò)程中，房東需與“二房東”明確約定，不可分割出租。如被人舉報(bào)為“群租”，主管部門(mén)如處罰房東，可依據(jù)此約定向“二房東”主張，這樣可避免因?yàn)椤叭鹤狻倍斐傻膿p失。

“住改商”需謹(jǐn)慎

具體法規(guī)條文：有下列情形之一的房屋不得出租：違反規(guī)定改變房屋使用性質(zhì)的。

將沿街住宅改為商鋪對(duì)外出租，以獲取更多的租金收益，或者將公寓租給小型的公司用做辦公室，這種現(xiàn)象非常普遍，尤其是后一種情形，在北京、上海等一線(xiàn)城市的中心區(qū)域，極為常見(jiàn)。不過(guò)在新《辦法》實(shí)施以后，房東需要注意了，違反這條規(guī)定之后，也會(huì)面臨相應(yīng)的處罰，如果沒(méi)有違法所得，可處以5000元以下罰款；對(duì)有違法所得的，可以處以違法所得一倍以上三倍以下，但不超過(guò)3萬(wàn)元的罰款。對(duì)此律師建議，應(yīng)該謹(jǐn)慎對(duì)待“住改商”，唯有通過(guò)有關(guān)部門(mén)審查，并備案之后，方可如此操作。

主動(dòng)備案

具體法規(guī)條文：房屋租賃合同訂立后三十日內(nèi)，房屋租賃當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)?shù)阶赓U房屋所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)(房地產(chǎn))主管部門(mén)辦理房屋租賃登記備案。

第2篇：居住房屋租賃管理辦法范文

關(guān)鍵詞：非居住公房；租金；租賃；轉(zhuǎn)租；中介

Abstract: the non-residential housing rental income has been one of the main economic source of bureaus, the stand or fall of its rent benefit directly affect the survival and development of management. But along with our country economy and the development of real estate market presents the new characteristics of non-residential public management has many problems. At first, this paper expounds the non-residential public relation and distinction between rental lease and live, and then summarizes the occupancy of the current state of the non-residential public house and the existed problems in the operation and management, and finally discusses the countermeasures of non-residential public housing management.

Keywords: non-residential public house; The rent; Lease; Sublet; The mediation

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.3文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：2095-2104(2013)

非居住公房租賃與居住房屋租賃的聯(lián)系與區(qū)別

非居住公房租賃，又稱(chēng)經(jīng)營(yíng)性公房租賃，是指出租人將其房屋交付給具有營(yíng)業(yè)資質(zhì)的承租人進(jìn)行經(jīng)營(yíng)性使用，由承租人向出租人支付租金的行為。居住房屋租賃是出租人將其房屋出租給承租人居住，由承租人向出租人支付租金的行為。二者的聯(lián)系主要表現(xiàn)在都屬于房屋租賃的一種，都是出租人將其占有、使用的房屋出租給承租人使用，由承租人支付租金。二者的區(qū)別主要表現(xiàn)在：

1、從租賃用途看，居住房屋租賃是以居住使用作為其租賃用途。而非居住房屋租賃是以經(jīng)營(yíng)使用作為其租賃用途。

2、從承租人看，居住房屋租賃的承租人主要是自然人，少數(shù)情況下承租人是單位，但其租用房屋是為自然人提供居住使用的，自然人是實(shí)際的租賃物使用人。而非居住房屋租賃的承租人主要是公司、企業(yè)、個(gè)體工商戶(hù)等從事經(jīng)營(yíng)的主體。

3、從租賃期限看，居住房屋租賃的期限一般較短，多數(shù)在一年以?xún)?nèi)。而非居住房屋租賃的期限一般較長(zhǎng)，多數(shù)在三年以上。

4、從租金看，居住房屋租賃的租金一般為固定租金。而非居住房屋租賃的租金一般為浮動(dòng)租金，即每隔一定時(shí)限其租金會(huì)有一定比例的浮動(dòng)，且經(jīng)常為上漲性浮動(dòng)。

5、從租賃房屋的條件看，居住房屋租賃中的房屋一般具有直接居住的條件，承租人無(wú)須再進(jìn)行裝修或添置主要家具、電器等。而非居住房屋租賃中的房屋一般不具有直接進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的條件，承租人往往需要根據(jù)自己經(jīng)營(yíng)的內(nèi)容進(jìn)行重新裝修和添置物品等。

6、從合同建立的基礎(chǔ)看，居住房屋租賃合同的確立基礎(chǔ)在一定程度上是基于出租人與承租人之間的信賴(lài)關(guān)系。而非居住房屋租賃合同一般是基于較為純粹的經(jīng)濟(jì)利益關(guān)系。

二、當(dāng)前非居住公房的用房狀況及存在問(wèn)題

（一）用房狀況

長(zhǎng)期以來(lái)公有非居住用房由國(guó)家統(tǒng)一調(diào)配、計(jì)劃安排給企業(yè)無(wú)償、無(wú)限期地使用的。隨著我國(guó)改革開(kāi)放的不斷深人以及以建立社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制為目標(biāo)的確立，企業(yè)成為自主經(jīng)營(yíng)、獨(dú)立核算的法人實(shí)體，企業(yè)公有非居住用房作為國(guó)有資產(chǎn)亦成為企業(yè)自負(fù)盈虧的總資產(chǎn)。目前公有非居住用房從所擁有權(quán)利的角度來(lái)分可分為三類(lèi)：

1、企業(yè)的全產(chǎn)權(quán)房，即所謂的綠證房

這類(lèi)房產(chǎn)大多為國(guó)家調(diào)配，也有企業(yè)自建的。企業(yè)擁有對(duì)這些房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分權(quán)利，可以自行對(duì)外進(jìn)行出售、出租、人股、聯(lián)營(yíng)、置換等。

2、授權(quán)房產(chǎn)，此類(lèi)房產(chǎn)為黃證房

例如上海在1995為了盤(pán)活工商企業(yè)國(guó)有房地產(chǎn)，擴(kuò)大工商企業(yè)總資產(chǎn)，降低資產(chǎn)負(fù)債率，對(duì)上海友誼集團(tuán)等9家企業(yè)集團(tuán)進(jìn)行存量國(guó)有房產(chǎn)授權(quán)經(jīng)營(yíng)。授權(quán)后，這些企業(yè)集團(tuán)就相當(dāng)于對(duì)這部分房產(chǎn)的所有權(quán)，可以自行出售、出租、入股及進(jìn)行其他方式處置房產(chǎn)。與全產(chǎn)權(quán)房的區(qū)別就是，授權(quán)房在轉(zhuǎn)讓過(guò)程中必須按有關(guān)規(guī)定補(bǔ)交土地出讓金。

企業(yè)使用權(quán)房

這類(lèi)房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)狀況較為復(fù)雜，既有國(guó)有也有非國(guó)有的，大體可分為敵偽房產(chǎn)、受沖擊房產(chǎn)、宗教團(tuán)體房產(chǎn)、僑產(chǎn)以及在第一批房產(chǎn)授權(quán)時(shí)未納人授權(quán)范圍的國(guó)有產(chǎn)權(quán)房產(chǎn)。該類(lèi)房產(chǎn)企業(yè)對(duì)其只擁有使用權(quán)，由企業(yè)與國(guó)家房管部門(mén)之間確立房屋租賃關(guān)系，這種租賃關(guān)系一般是永久保持的。企業(yè)須按房產(chǎn)使用性質(zhì)、所處地段向房管所交納房租，同時(shí)擁有該房使用權(quán)。

（二）存在問(wèn)題

1、現(xiàn)有的制度導(dǎo)致企業(yè)非居住用房的隱性出租

如同公有居住房一樣，企業(yè)對(duì)以前國(guó)家調(diào)撥使用權(quán)房產(chǎn)，一旦與房管所(代表國(guó)家)確立租賃關(guān)系后，即擁有對(duì)其永久性使用權(quán)(目前在形式上是有一定的租賃年限，事實(shí)上由于企業(yè)可辦理續(xù)租，等于是永久性使用)。企業(yè)在租賃期間，不管是在使用還是空置，也不管企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況是虧損還是贏利，都必須按時(shí)地根據(jù)其租用的非居住用房使用性質(zhì)、所處地段向房管所交納一筆租金。而與公有居住用房不同的是，公有非居住用房所要交納的租金比居住用房要高得多。

一些國(guó)有企業(yè)由于經(jīng)營(yíng)不善、效益不佳，或者由于結(jié)構(gòu)調(diào)整，使其原先的公有非居住用房失去了原有的相對(duì)于企業(yè)的使用價(jià)值。企業(yè)若讓它空著則每月白白交納一大筆房租，成為企業(yè)的“出血點(diǎn)”；若向房管所交回使用權(quán)，房管所當(dāng)然求之不得，但企業(yè)不合算。

2、私下對(duì)外出租非居住用房造成的后果

（1）企業(yè)私自對(duì)外出租公有使用權(quán)非居住用房首先是不合法的。它違背了建設(shè)部頒發(fā)的《城市房屋租賃管理辦法》的有關(guān)規(guī)定。

（2）給國(guó)家造成稅收流失

房屋出租涉及的稅收主要有房產(chǎn)稅，為房租的12%，營(yíng)業(yè)稅(及教育附加等稅)，為房租的5.565%。由于企業(yè)非居住用房多為商業(yè)、倉(cāng)庫(kù)、辦公用房，市場(chǎng)租金較高。其所逃脫的稅收數(shù)額也就較大。

（3）給工商、公安管理部門(mén)造成管理上的盲點(diǎn)

由于企業(yè)私自對(duì)外出租的房屋，不會(huì)按常規(guī)到房管部門(mén)辦理登記備案手續(xù)，所承租的單位或個(gè)人也就無(wú)法到工商管理部門(mén)辦理營(yíng)業(yè)執(zhí)照。承租人所進(jìn)行的經(jīng)營(yíng)也就是非法經(jīng)營(yíng)，有些地方因此成了制假販黃的窩點(diǎn)。

（4）給企業(yè)自身利益帶來(lái)隱患

由于企業(yè)私下對(duì)外出租房屋缺乏法律依據(jù)，承租人常常利用企業(yè)這一缺點(diǎn)，故意拖欠或干脆不支付房租。這種情況時(shí)有發(fā)生，尤其在承租人經(jīng)營(yíng)狀況不佳時(shí)，更是如此。企業(yè)自知法律依據(jù)不足，不好涉足法律，只能是啞巴吃黃蓮，有苦說(shuō)不出。

非居住公房經(jīng)營(yíng)管理的策略

（一）改革承租模式，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)配置房源

1、轉(zhuǎn)租合法化

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房屋“轉(zhuǎn)租”現(xiàn)象逐漸增多，“地下”市場(chǎng)屢禁不止，房管部門(mén)應(yīng)該改變“自己的兒子自己抱”的傳統(tǒng)觀(guān)念，使轉(zhuǎn)租合法化，充分挖掘市場(chǎng)，做到房盡其用，對(duì)位置偏僻、經(jīng)租效益不高，又不便收回另作用途的，鼓勵(lì)承租戶(hù)調(diào)濟(jì)余缺，合法轉(zhuǎn)租，或以房屋使用權(quán)與他人聯(lián)營(yíng)，把暗地里已轉(zhuǎn)租的由“地下”市場(chǎng)納入正常管理渠道，三方共同簽訂房屋轉(zhuǎn)租協(xié)議，明確各自的權(quán)利與義務(wù)，以及轉(zhuǎn)租收益的分配比例，對(duì)擅自轉(zhuǎn)租，拒不服從管理的，堅(jiān)決予以取締，沒(méi)收違法所得，解除租賃合約。這樣不僅搞活了租賃關(guān)系，而且規(guī)范了租賃市場(chǎng)，房管部門(mén)還可以利用直管公房和一些經(jīng)營(yíng)效益好的承租戶(hù)的聯(lián)營(yíng)，采取合營(yíng)、入股等手段參與經(jīng)營(yíng)，以共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，共享利益的方式取代傳統(tǒng)的收租模式。

2、招租公開(kāi)化

繁華街道的非居住公房，往往是商家必爭(zhēng)之處，房管部門(mén)可采用招標(biāo)方式，通過(guò)報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)等多種新聞媒介向社會(huì)廣泛招租信息，將非居住公房的使用性質(zhì)、內(nèi)外環(huán)境、租金額度等招租條件編制成招租書(shū)，確定時(shí)間、地點(diǎn)、公開(kāi)招租。在遵循物盡其值原則的同時(shí)，對(duì)承租方的經(jīng)營(yíng)能力、財(cái)務(wù)狀況、履約的誠(chéng)實(shí)性等因素進(jìn)行綜合考慮，減少經(jīng)租風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)對(duì)房屋資源的最佳配置。

3、出租找

房屋空置，既無(wú)租金收益，又得支付房屋維護(hù)、管理費(fèi)用，而且容易在人們心目中形成在此經(jīng)營(yíng)效益不佳的心理定勢(shì)，產(chǎn)生恐租心理，降低房屋的級(jí)差收益，客戶(hù)即使有意承租，也會(huì)以空置為借口壓低租金?，F(xiàn)在房地產(chǎn)中介服務(wù)蓬勃興起，房管部門(mén)不妨放下“房老大”的架子，聘請(qǐng)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)求租，中介機(jī)構(gòu)有自己的營(yíng)銷(xiāo)網(wǎng)絡(luò)，廣泛掌握市場(chǎng)信息，能盡快地將房屋租出去，看上去花了一筆費(fèi)，而實(shí)際收到的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益卻是不可忽視的。

（二）以租，實(shí)現(xiàn)鏈動(dòng)式擴(kuò)大再生產(chǎn)

非居住公房的改造建設(shè)資金投入較大，也存在一定的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。為緩解非居住公房改造建設(shè)資金的不足，減少風(fēng)險(xiǎn)，可以采用以租，買(mǎi)斷有限使用權(quán)的方式，對(duì)非居住公房的經(jīng)營(yíng)進(jìn)行大膽改革。

一方面在全面掌握現(xiàn)有非居住公房的分布和租金收入的基礎(chǔ)上，經(jīng)營(yíng)者根據(jù)收支總額和其它情況確定可以租的非居住公房比例，并結(jié)合目前的市場(chǎng)租金水平與承租戶(hù)協(xié)商議定買(mǎi)斷有限使用權(quán)的年限、一次款數(shù)額和其它權(quán)利義務(wù)，給承租戶(hù)一定的優(yōu)惠。在有限使用權(quán)買(mǎi)斷期間內(nèi)，承租人可以自己使用, 也可以轉(zhuǎn)租或與他人聯(lián)營(yíng)，差額收益全歸原承租戶(hù)，有限使用權(quán)期滿(mǎn)后，雙方可重新登記使用。

另一方面在改造或新建非居住公房時(shí)，可發(fā)動(dòng)安置戶(hù)和社會(huì)承租戶(hù)一次性預(yù)付數(shù)年租金買(mǎi)斷新房數(shù)年使用權(quán)的方式進(jìn)行投資，建成后產(chǎn)權(quán)歸房管部門(mén)，但在買(mǎi)斷有限使用權(quán)期間，承租人同樣享有各種優(yōu)惠和權(quán)利。這樣，承租戶(hù)有了一定的經(jīng)營(yíng)自，充分調(diào)動(dòng)了承租戶(hù)的積極性，房管部門(mén)則回避了欠租、空租風(fēng)險(xiǎn)，預(yù)收的租金轉(zhuǎn)作投入，既減少了銀行貸款利息等財(cái)務(wù)費(fèi)用，又可提前進(jìn)行新一輪非居住公房的改造和建設(shè)，大大縮短了資金周轉(zhuǎn)期，實(shí)現(xiàn)了非居住公房鏈動(dòng)式擴(kuò)大再生產(chǎn)。

參考文獻(xiàn)

[1]劉建剛，趙傳順.非居住房屋租賃之特殊性及立法規(guī)制[J].北京政法職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2010.4.

第3篇：居住房屋租賃管理辦法范文

關(guān)鍵詞：公租房；保障房；租金補(bǔ)貼

Abstract: this paper introduces the general situation of Beijing and rent construction, combined with Germany, Britain, Singapore and other countries now that the mature male rent operation mode, puts forward some advice in order to improve the quality of housing supply: the government play in male rent construction in the leading role, increase the supply of male rent; Sound and rent the legal guarantee of system, improve the living quality and rent; Combined with the income of the residents, strictly control the audit and monitoring mechanism, supervise the application, in accordance with the rent exit, queuing for supervision and rational configuration of resources, to set fair and effective policy, let "housing" into practice.

Key words: male rent; security room; rent subsidies

中圖分類(lèi)號(hào)：D523.31文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A文章編號(hào)：

作者簡(jiǎn)介：馬昆齡，1967年12月生，北京，女，北京師范大學(xué)本科學(xué)士，

為了完善公共租賃住房（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“公租房”）制度，切實(shí)解決中低收入家庭住房困難，根據(jù)國(guó)務(wù)院辦公廳《關(guān)于保障性安居工程建設(shè)和管理的指導(dǎo)意見(jiàn)》（[2011]45號(hào)）、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門(mén)《關(guān)于加快發(fā)展公共租賃住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》（建保[2010]87號(hào)）、北京市人民政府《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)[2011]61號(hào)），北京市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)于2012年4月27日同時(shí)了《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼申請(qǐng)、審核、發(fā)放等有關(guān)問(wèn)題的通知》、《關(guān)于公共租賃住房租金補(bǔ)貼對(duì)象及租金補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)有關(guān)問(wèn)題的通知》，標(biāo)志著北京市公共租賃住房制度的完善和發(fā)展進(jìn)入了一個(gè)新階段。本文先介紹了北京市公租房建設(shè)概況，然后結(jié)合德國(guó)、英國(guó)和新加坡的相對(duì)成熟經(jīng)驗(yàn)，提出了有關(guān)公租房建設(shè)與使用的應(yīng)注意的措施與建議。

北京市公租房建設(shè)概況

北京市于2008年開(kāi)始啟動(dòng)公共租賃住房建設(shè)。全市已累計(jì)落實(shí)公租房項(xiàng)目98個(gè)、10.3萬(wàn)套。目前，中關(guān)村園區(qū)、亦莊開(kāi)發(fā)區(qū)5000余套公租房竣工并開(kāi)始啟動(dòng)配租。北京計(jì)劃“十二五”期間建設(shè)收購(gòu)公租房30萬(wàn)套以上，占公開(kāi)配租配售保障性住房的60%。[1] 2011年，北京市政策性住房完成投資746.1億元，比上年增長(zhǎng)94.9%，其中住宅完成投資589.5億元，比上年增長(zhǎng)87.9%。全市政策性住房新開(kāi)工面積為1726.8萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)59.7%，其中住宅新開(kāi)工面積為1388.7萬(wàn)平方米。[2]

1.北京市公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象

根據(jù)《關(guān)于加強(qiáng)本市公共租賃住房建設(shè)和管理的通知》（京政發(fā)[2011]61號(hào)）的規(guī)定，公共租賃住房的供應(yīng)對(duì)象包括三類(lèi)人員：一是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)商品住房輪候家庭；二是申請(qǐng)人具有本市城鎮(zhèn)戶(hù)籍，家庭人均住房使用面積15平方米（含）以下；三口及以下家庭年收入10萬(wàn)元（含）以下、四口及以上家庭年收入13萬(wàn)元（含）以下；三是外省市來(lái)京連續(xù)穩(wěn)定工作一定年限、能提供相應(yīng)證明且在本市無(wú)住房的人員。

此外，產(chǎn)業(yè)園區(qū)公共租賃住房用于解決引進(jìn)人才和園區(qū)就業(yè)人員住房困難，供應(yīng)對(duì)象具體條件由產(chǎn)業(yè)園區(qū)確定。

據(jù)調(diào)查，目前北京超過(guò)限價(jià)房標(biāo)準(zhǔn)又無(wú)力購(gòu)買(mǎi)商品房的人群較多，主要包括新就業(yè)職工、新畢業(yè)大專(zhuān)院校學(xué)生等，這類(lèi)群體是北京目前房屋租賃消費(fèi)的主體。此前，北京市對(duì)最低收入群體出臺(tái)了廉租房管理辦法；對(duì)低收入、有一定支付能力的群體，有經(jīng)濟(jì)適用房管理辦法，對(duì)中等收入家庭，出臺(tái)了限價(jià)商品住房管理辦法。本次將新就業(yè)職工和在北京市有穩(wěn)定工作的外地人員納入到住房保障范圍內(nèi)，北京市住房保障方式實(shí)現(xiàn)了多層次、全覆蓋的模式。

2.公租房的租金

根據(jù)國(guó)務(wù)院“按照略低于市場(chǎng)租金的原則合理確定”的要求，對(duì)于公租房的租金，北京市制定了“土地讓利、稅費(fèi)減免、市場(chǎng)定價(jià)、分檔補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離”方針。首先通過(guò)土地讓利、稅費(fèi)減免等一系列支持性政策，降低公共租賃住房建設(shè)和運(yùn)營(yíng)成本，再根據(jù)工程造價(jià)、融資利息、維修費(fèi)用等成本確定租金標(biāo)準(zhǔn)；同時(shí)，根據(jù)租賃對(duì)象收入水平，政府分檔給予租金補(bǔ)貼。[3]

通過(guò)公開(kāi)搖號(hào)配租的承租公租房的廉租家庭以及家庭人均月收入不高于2400元且無(wú)其他住房、家庭資產(chǎn)符合一定條件的其他公租房承租家庭可分“六檔”申請(qǐng)不同標(biāo)準(zhǔn)的房租補(bǔ)貼，先交后補(bǔ)，最高租金補(bǔ)貼可達(dá)租金的95%。

公租房租金補(bǔ)貼實(shí)行“租補(bǔ)分離”原則，承租家庭需先交納租金，區(qū)縣住房保障管理部門(mén)再依照規(guī)定按月向承租家庭發(fā)放租金補(bǔ)貼。公共租賃住房租金補(bǔ)貼實(shí)行動(dòng)態(tài)管理。對(duì)于領(lǐng)取補(bǔ)貼的家庭人口、收入、住房、資產(chǎn)等情況發(fā)生變化時(shí)，申請(qǐng)人應(yīng)在家庭情況變動(dòng)后60日內(nèi)如實(shí)向戶(hù)籍所在地街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)）人民政府住房保障管理部門(mén)申報(bào)，并按照相關(guān)住房政策有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。承租人拖欠租金或其他費(fèi)用的，產(chǎn)權(quán)單位可以通報(bào)其所在單位，按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定劃扣。每年將對(duì)公共租賃住房承租家庭住房情況進(jìn)行復(fù)核，不再符合條件的應(yīng)退出。

國(guó)外公租房建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)

第4篇：居住房屋租賃管理辦法范文

內(nèi)容提要: “城中村”的村民大部分以出租房屋為生，但租金盲目、合同條款欠缺，不進(jìn)行身份登記、管理存在漏洞以及居住環(huán)境差、緊急情況難以獲救等因素使得“城中村”的房屋租賃問(wèn)題嚴(yán)重。規(guī)范合同內(nèi)容、明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系，采“旅館式”管理模式，加強(qiáng)政府各部門(mén)合作，是解決“城中村”房屋租賃問(wèn)題的出路。

“城中村”及房屋租賃

“城中村”是指在快速發(fā)展的城市化進(jìn)程中，城市附近的鄉(xiāng)村被納入整體規(guī)劃，鄉(xiāng)村的土地部分或者全部被城市建設(shè)征用為國(guó)有，未被征用的土地及村民的原住宅地仍保持集體所有制性質(zhì)不變的村落。社會(huì)學(xué)家把這些包圍在城市中的以居住功能為主的鄉(xiāng)村，形象地稱(chēng)為“城中村”。“城中村”具有如下特點(diǎn)：一、村委改居委。撤村建居后，新的居委會(huì)干部大多是村委會(huì)的原班人馬，管理方法基本沿用原行政村的管理模式。二、村民轉(zhuǎn)為城鎮(zhèn)戶(hù)口。村民不再以種地為生，生活方式發(fā)生變化。三、村民思想、價(jià)值觀(guān)念有所提升，教育投資有所加大。

“城中村”村民的身份可以在一夜之間改變，但生活環(huán)境、文化背景、血緣、住宅等影響著“城中村”村民的生活質(zhì)量。“城中村”村民的主要經(jīng)濟(jì)來(lái)源是村集體經(jīng)濟(jì)分紅、小規(guī)模商業(yè)及出租屋收入。其中，通過(guò)出租房屋獲取租金是大多“城中村”村民比較穩(wěn)定的經(jīng)濟(jì)來(lái)源。在房?jī)r(jià)居高不下、城區(qū)房租持續(xù)上漲的背景下，“城中村”的出租屋變得非?；鸨?。據(jù)多家中介機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)顯示，廣州房租價(jià)格已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月實(shí)現(xiàn)價(jià)格、成交量雙升，2010年7月以來(lái)，“城中村”的房屋租賃成交量激增4～5成。①“城中村”村民看到出租房屋帶來(lái)的收益，紛紛在可支配的土地和空間上，密集搭建違章建筑，有的干脆拆除原有住宅，不經(jīng)批準(zhǔn)私自建造多層樓房予以出租。

“城中村”是城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物，具有農(nóng)村和城市雙重特征，管理不到位、沒(méi)有專(zhuān)門(mén)法律，使得“城中村”的房屋租賃猶如城市建設(shè)中的畸胎，呈現(xiàn)虛假繁榮現(xiàn)象。

“城中村”房屋租賃虛假繁榮的主要原因

價(jià)格低廉，交通便利?！俺侵写濉背鲎馕莼鸨?，最主要的原因是價(jià)格低廉。房租比附近城區(qū)大約低50～200元左右，這吸引了大批外來(lái)打工者、在校大學(xué)生及剛就業(yè)的低收入者。交通便利，生活上班方便，也是人們?cè)敢獬凶狻俺侵写濉狈课莸囊粋€(gè)原因。但是，價(jià)格是由成本決定的，低廉的價(jià)格必然會(huì)降低對(duì)房屋及附屬設(shè)施的投入，如果不控制很容易引發(fā)惡意競(jìng)爭(zhēng)甚至釀成刑事案件，不利于租賃市場(chǎng)有序發(fā)展。

城區(qū)房租飛漲，“蟻?zhàn)濉庇咳搿俺侵写濉薄?010年3月以來(lái)，國(guó)家相繼出臺(tái)嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策，購(gòu)房者持幣觀(guān)望，買(mǎi)賣(mài)雙方博弈造成的觀(guān)望心態(tài)一定程度上刺激了全國(guó)租賃市場(chǎng)的價(jià)格上漲。城區(qū)房租的飛漲迫使月光族白領(lǐng)搬往“城中村”，中國(guó)社科院的《中國(guó)人才發(fā)展報(bào)告(2010)》顯示，年齡介于22～29歲之間，月均工資1956元的低收入群體，大多蝸居于環(huán)城地區(qū)的城中村內(nèi)。

單位住房改造，附近“城中村”吸引住戶(hù)。在房?jī)r(jià)居高不下的今天，許多單位就地取材將原有平房或舊樓拆掉建造高層住宅，這不僅緩解住房緊張，還可提高員工的生活質(zhì)量。但這種拆遷大約要?dú)v時(shí)1～2年，拆遷期間“城中村”房屋租賃成交量比較大。

“城中村”房屋租賃存在的問(wèn)題

“城中村”撤村建居后，按常理，原有村民應(yīng)與城市市民一樣，享受同等待遇。但目前，對(duì)“城中村”的改造沒(méi)有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，也沒(méi)有專(zhuān)門(mén)法對(duì)其進(jìn)行規(guī)范。處于城市與農(nóng)村夾層中的“城中村”村民，為利益所吸引，使得房屋租賃問(wèn)題嚴(yán)重。

價(jià)格盲目，合同條款欠缺?！俺侵写濉钡淖赓U，形式單一，管理粗放，價(jià)格難以把握，收益無(wú)法保證。有的村民為獲得高額回報(bào)，把租賃價(jià)格定得偏高，導(dǎo)致長(zhǎng)期空租，有的則以偏低的價(jià)格與承租方簽訂長(zhǎng)期租賃合同，使得房屋不能隨行就市，損失不少。合同條款欠缺，一旦糾紛則難以解決。因合同條款欠缺的糾紛種類(lèi)主要有：一、合同效力爭(zhēng)議。有的出租戶(hù)在未征得其他共有人同意的情況下出租共有房屋而發(fā)生爭(zhēng)議;有的房屋屬于違章建筑，房屋拆除合同被迫解除后，合同是否有效，發(fā)生爭(zhēng)議;有的房屋不符合安全標(biāo)準(zhǔn)而引發(fā)爭(zhēng)議;還有的租賃合同因沒(méi)有備案而發(fā)生爭(zhēng)議等等。二、合同解除爭(zhēng)議。沒(méi)有租期或有租期的租賃合同，出租人或承租人要求解除而對(duì)方不同意，發(fā)生爭(zhēng)議;擅自轉(zhuǎn)租的租賃合同發(fā)生解除爭(zhēng)議;承租方未經(jīng)出租房同意擅自裝修或改建房屋，發(fā)生解除爭(zhēng)議;承租人死亡，其他同住人要求繼續(xù)承租而對(duì)方不同意發(fā)生爭(zhēng)議，等等。三、違約責(zé)任爭(zhēng)議。未按時(shí)交納房租、拖欠房租;未及時(shí)提供住房、未履行維修義務(wù);未提供安全保障以及定金與訂金認(rèn)識(shí)不同等等發(fā)生爭(zhēng)議。

不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞?！俺侵写濉绷畠r(jià)的租金吸引著許多外來(lái)務(wù)工人員來(lái)此居住。由于人員復(fù)雜，很容易出現(xiàn)秩序混亂局面。2006年，鄭州市公安局統(tǒng)計(jì)，在鄭州市查獲的治安、刑事案件中，85%發(fā)生在流動(dòng)人口積聚區(qū)的“城中村”，85%為“城中村”居住流動(dòng)人口作案，85%受害人是租房人員。②“城中村”的房屋，交足押金隨時(shí)可以承租，由于不進(jìn)行身份登記，管理存在漏洞，發(fā)生刑事案件后給警方破案帶來(lái)困難。

環(huán)境差，一旦遭遇緊急情況，居民難以及時(shí)得到救助?！俺侵写濉被A(chǔ)設(shè)施薄弱，排水、供水、供電都不到位，違章建筑集中，房屋裝修不合要求，采光、通風(fēng)不好，各種管線(xiàn)雜亂無(wú)章，垃圾成災(zāi)，街巷狹窄、擁擠，一旦發(fā)生緊急情況，救護(hù)、環(huán)衛(wèi)、消防等車(chē)輛無(wú)法正常通行。此外，“城中村”房屋租賃還可能成為藏污納垢的場(chǎng)所，很多黑診所、黑作坊、傳銷(xiāo)、制假販假窩點(diǎn)和窩點(diǎn)都可能集中在“城中村”?！俺侵写濉狈课葑赓U管理涉及公安、市政、工商、稅務(wù)、房管等部門(mén)，亟需得到法律的規(guī)制。

“城中村”房屋租賃的法律規(guī)制

將“城中村”房屋租賃有效納入法制軌道是政府各部門(mén)的共同任務(wù)，也是社會(huì)各界及租賃雙方的共同愿望。對(duì)此，筆者認(rèn)為應(yīng)從以下幾方面落實(shí)：

規(guī)范合同，明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系。合同是當(dāng)事人之間訂立的契約，租賃雙方的真實(shí)意思都應(yīng)該體現(xiàn)在合同中。但雙方的權(quán)益要想得到法律保護(hù)，合同所規(guī)定內(nèi)容必須合法。現(xiàn)有規(guī)范合同關(guān)系的法律主要有《中華人民共和國(guó)民法通則》和《中華人民共和國(guó)合同法》，這兩部法已經(jīng)足以確定合同權(quán)利義務(wù)內(nèi)容，除此之外還有《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》和原建設(shè)部制定的《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)上述有關(guān)規(guī)定及結(jié)合實(shí)際情況，在明確權(quán)利義務(wù)關(guān)系時(shí)需要注意以下幾點(diǎn)：一、鑒于村民的盲目性，擬定政府指導(dǎo)價(jià)。對(duì)于“城中村”房屋租賃價(jià)格，當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)可以根據(jù)實(shí)際情況依不同地理位置擬定政府指導(dǎo)價(jià)，這樣不僅可有效預(yù)防惡意競(jìng)爭(zhēng)也有利于對(duì)承租方的保護(hù)。二、不合法的房屋不可以出租。如未依法取得所有權(quán)證、未取得共有人同意的、權(quán)屬有爭(zhēng)議的、違法建筑的、不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的等等，這些房屋出租會(huì)導(dǎo)致合同無(wú)效。三、房屋租賃應(yīng)辦理登記備案手續(xù)。當(dāng)然，根據(jù)現(xiàn)有法律法規(guī)，未辦理登記備案手續(xù)的一般不影響合同的效力，因?yàn)榈怯泜浒钢黄鸸芾碜饔?。四、合同解除而引起的違約責(zé)任，有約定的依約定，沒(méi)有約定依法處理，充分體現(xiàn)私法自治原則。

采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)。“城中村”外來(lái)人口多、人員流動(dòng)大，為堵塞漏洞，筆者建議采用“旅館式”管理模式，將刑事案件消除在萌芽狀態(tài)?！奥灭^式”管理模式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)，就是對(duì)“城中村”的出租屋實(shí)行旅館化管理，核查客人身份，登記、上傳信息，對(duì)客人提供周到服務(wù)。“旅館式”管理模式是河南金水警方在全國(guó)的首創(chuàng)，他們把轄區(qū)的房屋出租與治安管理結(jié)合起來(lái)，創(chuàng)建了一套比較完備的房屋租賃管理體系，收到良好的社會(huì)效果。“旅館式”管理還包括對(duì)出租人進(jìn)行星級(jí)評(píng)定，根據(jù)出租人遵紀(jì)守法情況和履行治安責(zé)任情況，將出租屋分成不同等級(jí)并掛牌，星級(jí)高低直接影響出租房屋的入住率，這極大地調(diào)動(dòng)了村民的積極性，有利于擴(kuò)大租賃市場(chǎng)規(guī)模。

加強(qiáng)政府各部門(mén)合作，使房屋租賃有章可循。除公安部門(mén)外，市政、工商、稅務(wù)、房管等政府各職能部門(mén)應(yīng)相互協(xié)作，使房屋租賃有章可循。一、加強(qiáng)“城中村”基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，改善外在壞境。政府應(yīng)籌資對(duì)“城中村”的外在壞境進(jìn)行改造，改善人居壞境，提高城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力。二、工商、稅務(wù)部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)出租屋的管理。房屋出租是商業(yè)行為，經(jīng)營(yíng)者應(yīng)到工商管理部門(mén)登記并領(lǐng)取營(yíng)業(yè)執(zhí)照。同時(shí)，房屋出租獲得租金，根據(jù)《稅法》應(yīng)當(dāng)交納稅款。三、房產(chǎn)部門(mén)對(duì)出租屋的管理。我國(guó)法律規(guī)定，房屋租賃實(shí)行登記備案制度，房屋租賃經(jīng)審查合格后，頒發(fā)《房屋租賃證》?！斗课葑赓U證》是租賃行為合法有效的憑證，租用房屋用于居住的，房屋租賃憑證可作為公安部門(mén)辦理戶(hù)口登記的憑證之一。

注釋:

第5篇：居住房屋租賃管理辦法范文

一、基本情況

近年來(lái)隨著杭州市經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，外來(lái)人員及大學(xué)生創(chuàng)業(yè)人數(shù)大量增加，房屋租賃市場(chǎng)不斷擴(kuò)大和租賃成本增加，形成了新的社會(huì)問(wèn)題――房屋群租問(wèn)題。

2011年，針對(duì)房屋群租現(xiàn)象不斷增加，為規(guī)范房屋租賃市場(chǎng)管理，住建部制定了《商品房屋租賃管理辦法》（住建部第6號(hào)令），于2011年2月1日起施行。該辦法第八條規(guī)定，要求出租住房應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位；不得改變房屋使用性質(zhì)等，填補(bǔ)了法律法規(guī)在群租限制意義上空缺，從管理角度上，在全國(guó)范圍內(nèi)有了法律依據(jù)。但目前杭州市尚未出臺(tái)群租房相關(guān)管理細(xì)則。

二、群租的現(xiàn)狀及危害

目前，杭州市西湖區(qū)蔣村、三墩等城郊地區(qū)和翠苑等離市中心較近的住宅小區(qū)里群租現(xiàn)象非常多見(jiàn)。囿于多維原因，群租問(wèn)題始終未得到有效治理，久而久之，該問(wèn)題逐漸成為危害我區(qū)社會(huì)穩(wěn)定的不良因素。

（一）群租影響了房屋結(jié)構(gòu)。據(jù)了解，房屋群租前必須進(jìn)行裝修分隔，一般按照20平方米一間將一套房屋分隔成若干間，每間里都帶有衛(wèi)生間，有的還帶有廚房。從現(xiàn)場(chǎng)觀(guān)察，分隔后的房屋大多改變了原設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)和平面布局，基本上把客廳和廚房都隔成房間，上下水管網(wǎng)和電路也按照分隔后的房間重新進(jìn)行鋪設(shè)。由于裝修時(shí)擅自改變住房結(jié)構(gòu)，產(chǎn)生的后果：一是對(duì)房屋的使用安全造成了直接影響，為日后可能出現(xiàn)的房屋安全事故埋下伏筆。二是裝修分隔時(shí)雨污水管亂接，特別是陽(yáng)臺(tái)房間普遍存在的將廁所污水管直接接入陽(yáng)臺(tái)雨水管，后經(jīng)地下管網(wǎng)排入附近河流，對(duì)生態(tài)環(huán)境造成破壞。

（二）群租增加了消防隱患。通過(guò)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，群租房?jī)?nèi)空間小，易燃物品堆積較多，通道狹長(zhǎng)，使用空調(diào)、電磁爐、電飯煲等大功率電器比較常見(jiàn)。盡管每間出租房都有電表，但由于入戶(hù)電源總表的額定功率限制，出現(xiàn)超負(fù)荷運(yùn)轉(zhuǎn)現(xiàn)象，產(chǎn)生了很大的消防安全隱患。而出租房?jī)?nèi)、公共通道基本未配備滅火器等消防器材，加上整個(gè)小區(qū)因?yàn)榉N種原因，公共部位消防設(shè)施破損嚴(yán)重。

（三）群租導(dǎo)致治安案件頻發(fā)。群租房?jī)?nèi)人員混雜，而出租人往往只重經(jīng)濟(jì)利益，缺少管理，不主動(dòng)配合公安機(jī)關(guān)做好外來(lái)人員登記管理工作，群租房往往成為藏垢納污的集聚地，治安刑事案件高發(fā)地區(qū)。導(dǎo)致案件高發(fā)的原因，主要是入住外來(lái)人口劇增，物業(yè)管理跟不上新發(fā)展，小區(qū)的防范主要依靠派出所的巡邏力量，監(jiān)控不到位，造成居民群眾的不滿(mǎn)。

（四）群租引發(fā)鄰里矛盾糾紛。據(jù)調(diào)查，近兩年相關(guān)部門(mén)接到的由群租引起的投訴問(wèn)題持續(xù)上升，其中大部分反映相鄰妨礙。一是群租房?jī)?nèi)租客身份復(fù)雜，作息時(shí)間不固定，易造成噪音干擾；二是由于衛(wèi)生設(shè)施短缺，亂倒垃圾、高空拋物甚至隨處大小便等情況都有出現(xiàn)；三是因房?jī)?nèi)人多，用電量大，原始設(shè)計(jì)的用電負(fù)荷難以承受，夏季和冬季跳閘等現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，引起周?chē)?hù)不滿(mǎn)；四是房屋裝修分隔不規(guī)范，引起樓上樓下水管網(wǎng)滴漏現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，產(chǎn)生鄰里糾紛。

（五）群租造成衛(wèi)生環(huán)境惡化。首先，群租房屋內(nèi)人員密集，魚(yú)龍混雜，很多人缺乏良好的衛(wèi)生習(xí)慣，隨地吐痰，隨手亂扔垃圾，甚至?xí)捎谛l(wèi)生間緊張而有隨地大小便的情況發(fā)生。其次，群租房一般都處于居民區(qū)密集地或者交通繁華地帶，由于群租的租戶(hù)較多，小區(qū)門(mén)口多聚集著很多的餐飲小販，這為小區(qū)衛(wèi)生環(huán)境管理帶來(lái)了不小的麻煩。

（六）群租導(dǎo)致租賃糾紛不斷。群租現(xiàn)象中，有很多不是房東直接將房屋租給住戶(hù)，而是經(jīng)過(guò)了二房東甚至三房東，租金不合理上漲，或者存在騙取押金的現(xiàn)象。同時(shí)，一些房東把租宜交給了中介，中介代收房租和押金，這樣很容易引起租賃糾紛。

三、相關(guān)建議

近幾年，以群租為誘因的社會(huì)治安案件屢見(jiàn)不鮮，隨之帶來(lái)的群租治理難問(wèn)題再次突顯。針對(duì)群租治理問(wèn)題，我認(rèn)為應(yīng)從以下幾個(gè)方面進(jìn)行綜合治理：

（一）細(xì)化群租范圍。2011年住建部制定的《商品房屋租賃管理辦法》第八條明令禁止群租行為，要求出租住房應(yīng)以原設(shè)計(jì)的房間為最小出租單位，并不得改變房屋使用性質(zhì)。此規(guī)定雖填補(bǔ)了法律法規(guī)在群租限制意義上空缺，但仍未從人數(shù)、面積等角度對(duì)群租范圍的確定作出具體規(guī)定。法律依據(jù)的不甚明晰，導(dǎo)致群租治理工作于法失據(jù)。因此，建議以《西湖區(qū)群租房安全綜合治理實(shí)施辦法（討論稿）》為樣本，從居住面積、居住人數(shù)等方面細(xì)化群租的治理范圍，為今后的群租治理工作提供切實(shí)可行的執(zhí)法依據(jù)。

（二）明確職責(zé)分工。群租治理是一個(gè)系統(tǒng)工程，多個(gè)政府部門(mén)均有所涉及，需要各部門(mén)協(xié)同作戰(zhàn)，僅憑我局一己之力實(shí)難負(fù)擔(dān)治理群租案件之重荷。建議由區(qū)政府或區(qū)綜治辦牽頭，確立以“鎮(zhèn)街屬地管理、部門(mén)分工負(fù)責(zé)，全區(qū)統(tǒng)一協(xié)調(diào)”為原則的群租綜合治理模式，由屬地鎮(zhèn)街負(fù)責(zé)日常監(jiān)管，法制辦、、公安、消防、安監(jiān)、住建、工商、地稅、衛(wèi)生計(jì)生、規(guī)劃、城管、司法行政等部門(mén)共同參與，各司其職，定期開(kāi)展對(duì)違法、違規(guī)出租房屋的專(zhuān)項(xiàng)檢查，依法嚴(yán)懲群租案件。

（三）規(guī)范治理流程。必須厘清和規(guī)范群租案件的治理流程，方能保證群租治理的順利有效開(kāi)展。建議建立起包括發(fā)現(xiàn)機(jī)制、認(rèn)定機(jī)制、責(zé)令整改、行政處罰和集中整治為主線(xiàn)的綜合治理流程，在此流程中，應(yīng)充分發(fā)揮鎮(zhèn)街的屬地優(yōu)勢(shì)，重點(diǎn)依靠公安部門(mén)的行政強(qiáng)制權(quán)，從而保證群租問(wèn)題能夠及時(shí)發(fā)現(xiàn)、有力解決。

（四）加強(qiáng)多方自治。群租房屋的綜合治理除有賴(lài)于政府職能部門(mén)的日常監(jiān)管外，還需借助基層組織的自治力量，形成多方聯(lián)動(dòng)、合力治理的良好局面。各社區(qū)應(yīng)積極配合屬地鎮(zhèn)街做好“群租”排查工作，加強(qiáng)對(duì)小區(qū)居民的安全知識(shí)宣傳和法制意識(shí)教育；業(yè)委會(huì)、業(yè)主大會(huì)應(yīng)積極發(fā)揮業(yè)主自治的作用，完善業(yè)主管理規(guī)約，有效規(guī)范租賃行為；各物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的委托，加強(qiáng)小區(qū)出入管理和動(dòng)態(tài)巡查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)報(bào)告。

第6篇：居住房屋租賃管理辦法范文

    家住某縣城的退休工人劉老漢，有私房一棟。因劉老漢的兒女都在外地工作，房子長(zhǎng)期無(wú)人居住。劉老漢便與人說(shuō)起，想租出去掙點(diǎn)錢(qián)補(bǔ)貼家用。

    該縣農(nóng)機(jī)廠(chǎng)工人尤某因單位沒(méi)有分配住房，一家人只好寄住在父母家中，生活多有不便。聽(tīng)到劉老漢出租房屋的消息后，便前來(lái)與劉老漢商量租房的事。兩人約定，劉老漢的房子租給尤某，租金每月按100元收取，租期三年。

    就在尤某搬進(jìn)去不久，劉老漢聽(tīng)說(shuō)有人出的租金更高，就要求尤某一家搬走，遭到尤某的拒絕。

    事過(guò)幾個(gè)月，該縣夏季普降大雨，尤某租的房屋因以前無(wú)人居住，也沒(méi)有得到修繕，屋頂漏雨嚴(yán)重，家里到處都用盆、碗接水，到處水淋淋的。

    尤某找到劉老漢，要求他將房子屋頂修修，劉老漢因介意幾個(gè)月前的事，表示不同意，還說(shuō)：“我的房子漏雨了，不能住，你可以搬嘛?！?/p>

    尤某見(jiàn)他這種態(tài)度，只好請(qǐng)求法律來(lái)解決。

    根據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》的第二百二十條之規(guī)定：“出租人應(yīng)當(dāng)履行租賃物的維修義務(wù)，當(dāng)事人另有約定的除外?！币约啊冻鞘蟹课葑赓U管理辦法》第二十一條之規(guī)定：“出租住宅用房的自然損壞或合同約定由出租人修繕的，由出租人負(fù)責(zé)修復(fù)。不及時(shí)修復(fù)，致使房屋發(fā)生破壞性事故，造成承租人財(cái)產(chǎn)損失或人身傷害的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)任?！睋?jù)此，劉老漢有義務(wù)將房屋修理好。

    本案中劉老漢提出解除合同也是不符合法律規(guī)定的，出租人在租賃期限內(nèi)，確需提前收回房屋時(shí)，應(yīng)當(dāng)事先征得承租人同意，給承租人造成損失的，應(yīng)當(dāng)予以賠償。

    房屋租賃合同中，在無(wú)特別約定的情況下，出租人應(yīng)承擔(dān)房屋的修繕義務(wù)，以保護(hù)承租人對(duì)房屋的使用權(quán)。

第7篇：居住房屋租賃管理辦法范文

「摘要隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類(lèi)案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。

隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，房地產(chǎn)市場(chǎng)已發(fā)展起來(lái)，房地產(chǎn)的買(mǎi)賣(mài)、租賃等行為日趨活躍，由此也產(chǎn)生了為數(shù)不少的房地產(chǎn)糾紛案件。此類(lèi)案件現(xiàn)已構(gòu)成法院受理的民事案件中很大一部分。其中存在的新情況、新問(wèn)題很多，亦有多年以來(lái)未徹底解決的老問(wèn)題。筆者結(jié)合審判實(shí)踐，對(duì)其中的幾個(gè)常見(jiàn)問(wèn)題做了調(diào)查分析，在此略抒己見(jiàn)。

一、預(yù)售商品房按揭

按揭是英語(yǔ)"MORTGAGE"一詞的粵語(yǔ)音譯，是一種擔(dān)保方式，指在樓宇建筑期內(nèi)，商品房預(yù)購(gòu)人將其與開(kāi)發(fā)商（預(yù)售方）簽訂的《商品房預(yù)售合同》中預(yù)購(gòu)人所應(yīng)擁有的全部權(quán)益作為貸款的抵押物抵押給銀行，同時(shí)商品房預(yù)售方作為貸款擔(dān)保人，并保證銀行為第一受益人，如預(yù)購(gòu)人或擔(dān)保人未能依約履行還款責(zé)任或擔(dān)保義務(wù)時(shí)，銀行即可取得預(yù)購(gòu)人在《商品房預(yù)售合同》內(nèi)的全部權(quán)益，以清償其對(duì)銀行的所有欠款。

預(yù)售商品房按揭是一種特殊的擔(dān)保方式，銀行為按揭權(quán)人，預(yù)購(gòu)人為按揭人，擔(dān)保人一般是銷(xiāo)售商品房的開(kāi)發(fā)商。預(yù)售商品房按揭與抵押有相似之處，但又不完全等同于抵押。一般抵押權(quán)的標(biāo)的是債務(wù)人提供的、其自己享有所有權(quán)或經(jīng)營(yíng)權(quán)的財(cái)產(chǎn)。而在商品房按揭期間，商品房實(shí)際上并不存在，按揭人無(wú)法取得所購(gòu)商品房的所有權(quán)，他向按揭權(quán)人提供的擔(dān)保是在將來(lái)某一時(shí)間取得樓宇的權(quán)利，它是一種期待性利益，而非以實(shí)體形式存在的樓宇。商品房按揭的出現(xiàn)將期待性利益引入抵押標(biāo)的范疇，豐富了我國(guó)傳統(tǒng)抵押標(biāo)的理論的內(nèi)容。

預(yù)售商品房按揭具有以下法律特征：

（1）預(yù)售商品房按揭是一種要式法律行為，應(yīng)簽訂書(shū)面合同，并應(yīng)到規(guī)定的房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理登記備案手續(xù)；

（2）預(yù)售商品房按揭是一種從合同，是為擔(dān)保主債權(quán)得以實(shí)現(xiàn)而訂立的；

（3）預(yù)售商品房按揭合同是諾成性合同，合同一經(jīng)成立即對(duì)三方當(dāng)事人具有約束力。

（4）預(yù)售商品房按揭是有償合同。銀行通揭業(yè)務(wù)收取貸款利息，除少數(shù)政策性無(wú)息貸款外，預(yù)售商品房按揭均系有償合同。預(yù)售商品房按揭是近幾年才出現(xiàn)的，目前在我國(guó)尤其是在沿海地區(qū)，發(fā)展規(guī)模很大。它在一定程度上緩解了房地產(chǎn)市場(chǎng)資金緊張的狀況，使普通百姓擁有商品房成為可能，同時(shí)也為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商提供了融資手段，增加了建房資金。但我國(guó)的房地產(chǎn)管理法對(duì)預(yù)售商品房按揭尚無(wú)規(guī)定，與目前房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r很不適應(yīng)。審判人員在審理此類(lèi)案件時(shí)只能依據(jù)法理。而銀行則大多制訂一些標(biāo)準(zhǔn)式合同，購(gòu)房者與發(fā)展商只有簽約與否的選擇，而沒(méi)有就合同條款進(jìn)行協(xié)商、修改的自由。這種狀況極不利于預(yù)售商品房市場(chǎng)的健康發(fā)展，筆者試舉二個(gè)案例說(shuō)明之。

案例一：個(gè)人甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買(mǎi)乙公司正在開(kāi)發(fā)建設(shè)的商品房一套，價(jià)金為五十萬(wàn)元，甲應(yīng)分五次交購(gòu)房款二十五萬(wàn)元，余二十五萬(wàn)元房款辦理銀行按揭。合同簽訂后，甲如約履行支付了二十五萬(wàn)元購(gòu)房款，要求乙交付房屋。乙公司稱(chēng)甲應(yīng)在全部付清購(gòu)房款后才能入住房屋。甲認(rèn)為合同中約定余款由銀行按揭提供，因而認(rèn)為乙公司違約，至法院。

此案雙方當(dāng)事人產(chǎn)生爭(zhēng)議的根本原因是對(duì)按揭的性質(zhì)認(rèn)識(shí)不清。預(yù)售商品房按揭的當(dāng)事人有三方：購(gòu)房人、售房方和銀行。按揭合同應(yīng)當(dāng)由三方當(dāng)事人訂立，而此案中甲與乙公司雙方約定辦理按揭，實(shí)際并未辦理，因而按揭合同不能成立。鑒于雙方對(duì)付款方式尚未約定明確，該商品房預(yù)售合同應(yīng)認(rèn)定為尚未成立，由此產(chǎn)生的損失由雙方分擔(dān)。由于乙公司為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，對(duì)有關(guān)按揭的規(guī)定應(yīng)當(dāng)了解，合同未能成立其有一定過(guò)失，因此應(yīng)承擔(dān)主要責(zé)任。

案例二：甲與乙公司簽訂商品房預(yù)售合同，約定甲購(gòu)買(mǎi)乙公司開(kāi)發(fā)的商品房一套，其中百分之四十房款由甲直接交納，另百分之六十房款由甲向乙公司指定銀行申請(qǐng)按揭貸款。甲按約定向乙公司交納了百分之四十購(gòu)房款。在辦理銀行按揭之前，銀行通知停止辦理按揭貸款，此后雙方就如何付清購(gòu)房余款協(xié)商不成。甲至法院，請(qǐng)求解除購(gòu)房合同、乙公司返還其購(gòu)房款。

此案雙方當(dāng)事人對(duì)付款方式約定明確，且乙公司與銀行之間已有關(guān)于辦理按揭貸款的協(xié)議，但由于國(guó)家政策性調(diào)整，銀行停止辦理按揭，使雙方當(dāng)事人之間合同無(wú)法履行。此案應(yīng)適用情更原則，解除合同，雙方合理分擔(dān)損失。

由以上兩個(gè)案例可以看出，我國(guó)預(yù)售商品房按揭中存在許多問(wèn)題。這些都有待完備的立法來(lái)進(jìn)行調(diào)整。建議立法部門(mén)在修訂《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》時(shí)，對(duì)此問(wèn)題做出規(guī)定。

二、無(wú)效房屋租賃合同的認(rèn)定及處理

房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人或經(jīng)營(yíng)管理權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承權(quán)人向出租人支付租金的行為。房屋租賃是一種民事行為，它適用民法通則關(guān)于無(wú)效民事行為的規(guī)定，"下列民事行為無(wú)效：（一）無(wú)行為能力人實(shí)施的；（二）限制民事行為能力人依法不能獨(dú)立實(shí)施的；（三）一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對(duì)方在違背真實(shí)意思的情況下所為的；（四）惡意串通，損害國(guó)家，集體或者第三人利益的；（五）違反法律或者社會(huì)公共利益的；（六）經(jīng)濟(jì)合同違反國(guó)家指令性計(jì)劃的：（七）以合法形式掩蓋非法目的的。"除此之外，房屋租賃行為還應(yīng)受一些特別法的約束，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等。根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法》第六條的規(guī)定，有下列情形之一的房屋不得出租：（一）未依法取得房屋所有權(quán)證的；（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定，決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；（三）共有房屋未取得共有權(quán)人同意的：（四）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；（五）屬于違法建筑的：（六）不符合安全標(biāo)準(zhǔn)的；（七）已抵押，未經(jīng)抵押權(quán)人同意的；（八）不符合公安、環(huán)境、衛(wèi)生等主管部門(mén)有關(guān)規(guī)定的；（九）有關(guān)法律、法規(guī)規(guī)定禁止出租的其他情形。違反這些規(guī)定出租房屋的，一般也應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效。應(yīng)當(dāng)注意的是，房屋租賃對(duì)民事活動(dòng)的當(dāng)事人來(lái)說(shuō)，是非常重要的民事行為，對(duì)他們的生產(chǎn)、生活有著重大影響，因而在審判中不宜輕易就認(rèn)定合同無(wú)效。如果基本法律要件都具備，只是有一些細(xì)節(jié)不符合法律規(guī)定，可以責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)正，而不宜認(rèn)定為無(wú)效。如甲乙拖欠房屋租金一案：乙租賃甲房屋，裝修后經(jīng)營(yíng)飯店，經(jīng)營(yíng)期間拖欠甲兩個(gè)月租金。甲至法院，要求乙給付租金。法院經(jīng)審查認(rèn)為，甲、乙簽訂的房屋租賃合同未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)審查登記，因而為無(wú)效合同，判決乙將承租房屋返還甲。這一判決使甲，乙之間并無(wú)意解除的合同被迫不能履行，雙方均遭受很大損失。而實(shí)際上法院只要責(zé)令甲乙雙方辦理房屋租賃登記手續(xù)，即可避免這樣的結(jié)果。

司法實(shí)踐中由于未經(jīng)房地產(chǎn)管理部門(mén)登記備案而被認(rèn)定為無(wú)效的房屋租賃合同為數(shù)不少，這樣的判決不利于民事法律關(guān)系的穩(wěn)定性及合同的全面履行。事實(shí)上，正是有些當(dāng)事人利用法律的這一規(guī)定逃避責(zé)任，如許多房屋租賃糾紛案件中的違約一方常會(huì)主張合同無(wú)效，以逃避承擔(dān)違約責(zé)任。

筆者認(rèn)為，雖然《城市房地產(chǎn)管理法》等相關(guān)法律均把房屋租賃合同認(rèn)定為要式合同，當(dāng)事人簽訂租賃合同須到在關(guān)部門(mén)登記備案，但不應(yīng)把未登記備案的所有租賃合同均認(rèn)定為無(wú)效。在租賃合同的各項(xiàng)實(shí)質(zhì)要件均具備，沒(méi)有其他違法行為，只是欠缺形式上要件的情況下，可責(zé)令當(dāng)事人補(bǔ)辦手續(xù)后確認(rèn)房屋租賃合同的效力，這樣更有利于社會(huì)的穩(wěn)定及案件的執(zhí)行。

房屋租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效后，對(duì)房屋裝修如何處理，也是當(dāng)前民事審判中經(jīng)常遇到到的問(wèn)題，主要體現(xiàn)在經(jīng)營(yíng)性用房中，承租人為了自己經(jīng)營(yíng)的特殊需要，往往對(duì)承租房投資很多進(jìn)行裝修，一旦租賃合同被認(rèn)定為無(wú)效，承租房要交還給出租人，裝修費(fèi)用如何處理即成為問(wèn)題。

對(duì)于房屋裝修應(yīng)按《最高法院關(guān)于貫徹執(zhí)行民法通則若干問(wèn)題的意見(jiàn)》中關(guān)于添附的規(guī)定處理：非產(chǎn)權(quán)人在使用他人的財(cái)產(chǎn)上增添附屬物，財(cái)產(chǎn)所有人同意增添，并就財(cái)產(chǎn)返還時(shí)附屬物如何處理有約定的，按約定辦理；沒(méi)有約定又協(xié)商不成的，能夠拆除的，可以責(zé)令拆除；不能拆除的，也可以折價(jià)歸財(cái)產(chǎn)所有人；造成財(cái)產(chǎn)所有人損失的，應(yīng)當(dāng)負(fù)賠償責(zé)任。

對(duì)于雙方有約定的，按約定辦理，對(duì)此沒(méi)有爭(zhēng)議。雙方如無(wú)約定又協(xié)商不成，除能拆除的之外，如何折價(jià)在實(shí)踐中有不同看法。筆者認(rèn)為應(yīng)結(jié)合案件具體情況，本著經(jīng)濟(jì)效益與公平合理的原則進(jìn)行處理，兼顧雙方的過(guò)錯(cuò)責(zé)任。屬出租人過(guò)錯(cuò)的，可對(duì)裝修的現(xiàn)值進(jìn)行評(píng)估，由出租人予以相當(dāng)價(jià)值的補(bǔ)償并賠償給對(duì)方造成的損失；屬于承租人過(guò)錯(cuò)的，對(duì)裝修進(jìn)行評(píng)估后，應(yīng)根據(jù)出租人適當(dāng)?shù)目衫贸潭日蹆r(jià)予以補(bǔ)償；屬于雙方都有過(guò)錯(cuò)的，應(yīng)由出租人補(bǔ)償裝修的現(xiàn)值。在處理此類(lèi)糾紛中，如裝修對(duì)出租人沒(méi)有利用價(jià)值，而第三人愿意承租出租房屋，并承頂裝修費(fèi)用，并且出租人同意，可由第三人承頂，這樣使裝修的補(bǔ)償更加經(jīng)濟(jì)合理。

三、落實(shí)私房政策遺留問(wèn)題。

落實(shí)私房政策，包括私房因社會(huì)主義改造遺留問(wèn)題，期間被擠占、沒(méi)收的私人房產(chǎn)問(wèn)題，建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問(wèn)題，落實(shí)華僑、港澳臺(tái)胞私房政策問(wèn)題等。根據(jù)《最高人民法院復(fù)查歷史案件中處理私人房產(chǎn)有關(guān)事項(xiàng)的通知》（1987年10月22日）及《最高人民法院關(guān)于房地產(chǎn)案件受理問(wèn)題的通知》（1992年11月25日）的規(guī)定，有關(guān)落實(shí)私房政策的案件，不屬于人民法院主管工作的范圍，應(yīng)移送落實(shí)私房政策部門(mén)辦理。目前落實(shí)私房政策工作已進(jìn)行多年，出現(xiàn)許多落實(shí)私房政策遺留問(wèn)題的訴訟，主要為被發(fā)還私房產(chǎn)權(quán)的房主要求收回私房自住的案件，此類(lèi)案件法院目前大多按一般的房屋租賃糾紛進(jìn)行處理，而實(shí)際上此類(lèi)糾紛比一般的房屋租賃糾紛復(fù)雜得多，不應(yīng)簡(jiǎn)單對(duì)待。我國(guó)城市的私有出租房屋社會(huì)主義改造，是在五、六十年代，比照黨對(duì)資本主義工商業(yè)的社會(huì)主義改造政策，先后開(kāi)展起來(lái)的，私房改造工作，作為整個(gè)社會(huì)主義改造的組成部分是完全必要的、正確的，但是由于"左"的錯(cuò)誤思想影響，遺留下一些問(wèn)題，有些地方降低了改造起點(diǎn)，錯(cuò)改了一部分房屋；有的沒(méi)有給房主留自住房。根據(jù)國(guó)家有關(guān)政策，對(duì)不符合規(guī)定而錯(cuò)改了的房屋，應(yīng)按政策實(shí)事求是給予糾正；對(duì)房主應(yīng)留而未留自住房的，可補(bǔ)留自住房。但目前這些落實(shí)了政策的房屋許多只是發(fā)還產(chǎn)權(quán)，房主并未實(shí)際支配，使用該房屋。對(duì)期間擠占、沒(méi)收私人房產(chǎn)的行為，現(xiàn)已徹底否定，并進(jìn)行了糾正，根據(jù)有關(guān)規(guī)定，應(yīng)一律確認(rèn)原房主的所有權(quán)，把房產(chǎn)歸還給房主。對(duì)于自住房和出租房，應(yīng)分別不同情況，采取不同處理方法逐步解決。凡單位和個(gè)人擠占私人自住房，必須堅(jiān)持誰(shuí)占誰(shuí)退的原則。凡職工個(gè)人占用私人自住房的，無(wú)論是由房管部門(mén)或由機(jī)關(guān)，企業(yè)事業(yè)單位安排的，還是自行擠占的，都應(yīng)視為無(wú)房戶(hù)，由職工所在單位或其上級(jí)主管部門(mén)安排其住房，將占用的房屋盡快退還給原房主。但在落實(shí)政策過(guò)程中，有些單位無(wú)力為占用私房職工提供住房，有些單位有房卻不優(yōu)先安排用于落實(shí)私房政策，使許多房主仍然是手持房屋所有權(quán)證卻住不進(jìn)自己的房屋。

在落實(shí)建國(guó)初期代管的房產(chǎn)問(wèn)題及港澳臺(tái)胞私房政策問(wèn)題上，也遺留有此類(lèi)問(wèn)題，政府落實(shí)私房政策部門(mén)只是解決了房屋產(chǎn)權(quán)歸屬問(wèn)題，卻未讓房主實(shí)際占有、使用私有房屋。有的私房主被強(qiáng)制與住戶(hù)簽訂了私房租賃合同，否則不予辦理產(chǎn)權(quán)證照；有的由于爭(zhēng)議較大，房主長(zhǎng)年一直未與住戶(hù)簽訂租賃契約。許多簽訂租賃契約的私房主，由于契約未約定租賃期限，也與住戶(hù)產(chǎn)生糾紛，要求收回房屋。

對(duì)于此類(lèi)收房案件法院的處理原則一般是：住戶(hù)有他處住房，能全部騰退的，全部騰退，能部分騰退的，部分騰退，住戶(hù)無(wú)他處住房，不予騰退。這樣的處理是基于保護(hù)住戶(hù)利益，維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定而考慮的，許多案件也都按這樣的原則處理了。但是這種處理方法并沒(méi)有使問(wèn)題得到解決，因?yàn)闆](méi)有考慮到私房主的利益。擁有所有權(quán)卻不能享有占有、使用、收益的權(quán)能，在法理上是講不通的，在現(xiàn)實(shí)中也是不公平的?，F(xiàn)今房地產(chǎn)已作為商品流人市場(chǎng)，平等自愿、等價(jià)有償已成為人們?cè)诿袷禄顒?dòng)中普遍遵守的原則，過(guò)去那種強(qiáng)制私房主與住戶(hù)簽訂租賃契約，住戶(hù)可以無(wú)限期使用他人房屋的作法已與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行規(guī)則相悖，必須加以修正。

在處理此類(lèi)收房案件上，有人提出以下可供掌握的標(biāo)準(zhǔn)：（1）承租人違反租賃合同的約定，或轉(zhuǎn)租、轉(zhuǎn)借承租的住房，或拖欠房租，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（2）承租人有了新的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（3）房屋產(chǎn)權(quán)人確實(shí)需要占有、使用房屋，且居住條件劣于承租人的，可以全部或部分收回房屋；（4）房屋產(chǎn)權(quán)人為收回自己所有的房屋，為承租人找到了相應(yīng)的住房，可解除租賃關(guān)系，準(zhǔn)予產(chǎn)權(quán)人收回房屋；（5）房屋產(chǎn)權(quán)人要求收回自己的住房，但承租人確實(shí)不具備騰退條件的，可以暫時(shí)維持原租賃關(guān)系，但應(yīng)明確租賃期限或提高租金標(biāo)準(zhǔn)。以上幾條可以作為辦理此類(lèi)案件時(shí)的參照，但對(duì)于"提高租金標(biāo)準(zhǔn)"，似不易掌握，因房地產(chǎn)管理法等法律法規(guī)都規(guī)定私房租金應(yīng)受政府房地產(chǎn)管理部門(mén)調(diào)控，如《中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理法》第五十四條規(guī)定："住宅用房的租賃，應(yīng)當(dāng)執(zhí)行國(guó)家私房所在城市人民政府規(guī)定的租賃政策"，《城市私有房屋管理?xiàng)l例》第二十六條規(guī)定："房屋租金，由租賃雙方按照房屋所在地人民政府規(guī)定的私有房屋租金標(biāo)準(zhǔn)，協(xié)商議定".如果由法院判決提高租金，雖保護(hù)了私房主利益，卻缺乏相關(guān)法律依據(jù)，且與房地產(chǎn)行政管理部門(mén)的規(guī)定相矛盾。此種“司法先于立法”的做法其妥當(dāng)性值得商榷。筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)交易行為是受?chē)?guó)家嚴(yán)格控制的，目前私房法定租金與其實(shí)際市場(chǎng)價(jià)值差距較大，應(yīng)通過(guò)政府提高租金標(biāo)準(zhǔn)來(lái)解決問(wèn)題，在此之前，法院不宜做出提高租金的判決?？傊谔幚砺鋵?shí)私房政策遺留問(wèn)題上，既要切合當(dāng)前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，又要考慮歷史原因；既要保護(hù)公民合法的財(cái)產(chǎn)權(quán)益，又要維護(hù)社會(huì)的穩(wěn)定。審判人員應(yīng)結(jié)合案件具體情況，多做"案外工作"，如做住私房的承租人單位的工作，使其盡快解決承租人的住房問(wèn)題。畢竟，徹底解決落實(shí)私房政策問(wèn)題仍需依靠政府和社會(huì)的力量。四、離婚案件中房屋糾紛的處理。

住房是一種重要的生活資料。隨著住房改革的逐步深入，我國(guó)城鎮(zhèn)居民的住房狀況已得到較大改善，但住房困難情況仍然存在。在離婚案件中，即體現(xiàn)為夫妻雙方為分得房屋產(chǎn)權(quán)或使用權(quán)而爭(zhēng)執(zhí)不休，使得簡(jiǎn)單的離婚案件復(fù)雜化。目前許多離婚案件中當(dāng)事人的主要爭(zhēng)執(zhí)點(diǎn)即為住房問(wèn)題。因此解決好離婚案件中的房屋糾紛，往往成為辦好離婚案件的關(guān)鍵。在審判工作中，應(yīng)分別不同的情況去處理。

（一）對(duì)于個(gè)人擁有完全產(chǎn)權(quán)的住房，如系夫妻雙方婚后所得，應(yīng)為夫妻共有財(cái)產(chǎn)，按照分割夫妻共有財(cái)產(chǎn)的原則去分配。如為夫妻一方婚前所購(gòu)置，但雙方婚后在此居住，根據(jù)最高法院有關(guān)司法解釋?zhuān)?jīng)過(guò)八年，可視為夫妻共同財(cái)產(chǎn)進(jìn)行分配。分配中應(yīng)堅(jiān)持男女平等，保護(hù)婦女兒童合法權(quán)益，照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)方，尊重當(dāng)事人意愿，有利生產(chǎn)、方便生活的總原則，如住房分配給夫妻一方，應(yīng)按評(píng)估的市場(chǎng)價(jià)給予另一方一半價(jià)值的補(bǔ)償。在處理此類(lèi)問(wèn)題中應(yīng)注意分清家庭共有房屋與夫妻共有房屋，如系家庭共有，必要時(shí)應(yīng)先析產(chǎn)，然后再進(jìn)行離婚案件的審理。對(duì)于婚姻中預(yù)購(gòu)的商品房，離婚時(shí)房屋尚未交付，如何處理？筆者認(rèn)為在商品房尚未交付的時(shí)候，購(gòu)房方與售房方僅為債權(quán)債務(wù)關(guān)系，購(gòu)房方享有的僅是一種債權(quán)，因而此種情況應(yīng)按離婚中對(duì)債權(quán)、債務(wù)的處理原則進(jìn)行處理。如一方愿意取得商品房的，應(yīng)給予另一方相當(dāng)于預(yù)售合同一半價(jià)值的補(bǔ)償。并與售房方辦理有關(guān)的合同變更手續(xù)。如雙方都不愿意取得商品房的，應(yīng)當(dāng)先承擔(dān)違約責(zé)任，然后再對(duì)返還的剩余的購(gòu)房款，進(jìn)行分配。在處理此類(lèi)問(wèn)題中由于牽涉到商品房預(yù)售方的利益，因而在夫妻雙方爭(zhēng)議較大，達(dá)不成協(xié)議時(shí)，法院可以就此問(wèn)題另案處理。

（二）離婚時(shí)對(duì)于承租的公房如何分配，是頗有爭(zhēng)議的問(wèn)題。一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為不應(yīng)將其納入離婚案件一并處理，理由是：租賃關(guān)系是一種合同關(guān)系，由原來(lái)的夫妻共同承租變?yōu)橐环匠凶鈱儆诤贤黧w的變更，應(yīng)征得公房的所有權(quán)或管理權(quán)人同意。另一種觀(guān)點(diǎn)認(rèn)為應(yīng)一并處理，理由是：離婚當(dāng)事人之間就公房使用權(quán)的分割處理，只涉及承租一方主體的變更，不會(huì)導(dǎo)致租賃關(guān)系其他內(nèi)容的變更，且如不處理公房使用權(quán)，會(huì)使雙方在離婚后又產(chǎn)生爭(zhēng)訟，不利于子女成長(zhǎng)和社會(huì)穩(wěn)定。筆者同意后一種觀(guān)點(diǎn)?！蹲罡呷嗣穹ㄔ宏P(guān)于審理離婚案件中公房使用、承租若干問(wèn)題的解答》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)"解答"）中規(guī)定："在離婚案件中，當(dāng)事人對(duì)公房的使用。承租問(wèn)題發(fā)生爭(zhēng)議，自行協(xié)商不成，或者經(jīng)當(dāng)事人雙方單位或有關(guān)部門(mén)調(diào)解不成的，人民法院應(yīng)根據(jù)案件的具體情況，依法予以妥善處理。"在解答中列舉了幾種離婚后雙方均可承租公房的情況：婚前由一方承租的公房，婚姻關(guān)系存續(xù)五年以上的：婚前一方承租的本單位的房屋，離婚時(shí)，雙方均為本單位職工的；一方婚前借款投資建房取得的公房承租權(quán)，婚后夫妻共同償還借款的；婚后一方或雙方申請(qǐng)取得公房承租權(quán)的；婚前一方承租的公房，婚后因該承租房屋拆遷而取得房屋承租權(quán)的；夫妻雙方單位投資聯(lián)建或聯(lián)合購(gòu)置的共有房屋的；一方將其承租的本單位的房屋，交回本單位或交給另一方單位后，另一方單位另給調(diào)換房屋的；婚前雙方均租有公房，后合并調(diào)換房屋的；其他應(yīng)當(dāng)認(rèn)為夫妻雙方均可承租的情況。對(duì)夫妻雙方均可承租的公房，應(yīng)按下列原則予以處理：照顧撫養(yǎng)子女的一方；男女雙方在同等條件下，照顧殘疾或生活因難的一方；照顧無(wú)過(guò)錯(cuò)的一方。解答中規(guī)定："對(duì)夫妻雙方均可承租的公房而由一方承租的，承租方對(duì)另一方可給予適當(dāng)?shù)慕?jīng)濟(jì)補(bǔ)償。"但對(duì)于給付的標(biāo)準(zhǔn)卻沒(méi)有規(guī)定。筆者認(rèn)為公房租賃權(quán)不僅僅是一種民法理論上的債權(quán)，它包含有國(guó)家給予的福利，取得租賃權(quán)的一方即等于取得了這種福利，而另一方則將有可能享受不到這種福利，其所可能遭受的損失即是公房房屋租賃價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格之間的差價(jià)。因此，在承租方給予另一方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償?shù)?，?yīng)考慮另一方有無(wú)房住，有無(wú)可能分房收入情況，當(dāng)?shù)胤课葑赓U價(jià)格等因素，給予合理補(bǔ)償。解答中規(guī)定法院在調(diào)整和變更單位自管房屋的租賃關(guān)系時(shí)，一般應(yīng)征求自管房單位的意見(jiàn)。因而有人認(rèn)為人民法院在征求意見(jiàn)時(shí)，如果單位不同意由當(dāng)事人中非本單位職工一方承租房屋，法院即不能判決由其承租。筆者認(rèn)為此種觀(guān)點(diǎn)值得商榷，法院既已規(guī)定在有些情況下離婚的夫妻雙方均可承租，那么法院就可依此獨(dú)立做出判決，不能受單位意見(jiàn)的左右。征求自管房單位的意見(jiàn)，是為了調(diào)動(dòng)他們的積極性，配合法院做好當(dāng)事人的工作，以便于判決的執(zhí)行。

（三）部分產(chǎn)權(quán)房屋的分配問(wèn)題也是離婚案件中經(jīng)常遇到的，所謂房屋部分產(chǎn)權(quán)，是指職工以標(biāo)準(zhǔn)價(jià)格購(gòu)買(mǎi)公有住房后享有部分權(quán)能并且受到法定限制的產(chǎn)權(quán)，其中包括永久居住權(quán)、使用權(quán)、繼承權(quán)和有限的處分權(quán)與受益權(quán)。它是在住房制度改革中形成的一種特殊的所有權(quán)形式。離婚案件中部分產(chǎn)權(quán)房屋的處理原則同公房使用承租權(quán)一樣，都是撫養(yǎng)子女一方優(yōu)先，無(wú)過(guò)錯(cuò)方優(yōu)先、相同條件下照顧女方，此外還要考慮收入、住房情況等。根據(jù)"解答"的規(guī)定，分得房屋部分產(chǎn)權(quán)的一方，一般應(yīng)按所得房屋產(chǎn)權(quán)的比例，依照離婚時(shí)當(dāng)?shù)卣嘘P(guān)部門(mén)公布的同類(lèi)住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)，給予對(duì)方一半價(jià)值的補(bǔ)償，筆者認(rèn)為住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)是國(guó)家、單位給予職工的優(yōu)厚待遇，分不到住房的一方以后可能再享受不到這種待遇，因此按住房標(biāo)準(zhǔn)價(jià)補(bǔ)償其一半價(jià)值并不是完全公平的?？紤]到這一點(diǎn)，法院在分配其他財(cái)產(chǎn)時(shí)應(yīng)照顧未分得住房一方，并且在分得住房一方經(jīng)濟(jì)條件允許的情況下，可要求其高于標(biāo)準(zhǔn)價(jià)給予對(duì)方補(bǔ)償。解答中還規(guī)定：對(duì)夫妻雙方均爭(zhēng)房屋"部分產(chǎn)權(quán)"的，如雙方同意或者雙方經(jīng)濟(jì)、住房條件基本相同，可采取競(jìng)價(jià)方式解決。競(jìng)價(jià)的方式在離婚案件的審理中還屬新問(wèn)題，缺乏具體操作規(guī)則和應(yīng)用經(jīng)驗(yàn)，尚需審判人員在實(shí)踐在逐步探索、總結(jié)。筆者認(rèn)為，競(jìng)價(jià)應(yīng)遵循以下原則：1雙方自愿原則。選擇競(jìng)價(jià)的方式應(yīng)雙方當(dāng)事人均同意，有關(guān)意見(jiàn)應(yīng)記人法庭筆錄。如一方不同意，法庭不能強(qiáng)迫當(dāng)事人競(jìng)價(jià)。2公平合理原則。指競(jìng)價(jià)的雙方當(dāng)事人應(yīng)經(jīng)濟(jì)條件、住房條件基本相同，如雙方經(jīng)濟(jì)條件懸殊，或一方住房寬裕，而另一方無(wú)其他住房，即不應(yīng)采取競(jìng)價(jià)的方式。3在法院主持下進(jìn)行的原則。競(jìng)價(jià)是在訴訟之中進(jìn)行的，因而當(dāng)事人應(yīng)聽(tīng)從法院的指導(dǎo)，并依照法院規(guī)定的競(jìng)價(jià)規(guī)則進(jìn)行競(jìng)價(jià)。這樣才能保證競(jìng)價(jià)的公正與合法。

五、拆遷糾紛的受理問(wèn)題。

在民事審判工作中遇到拆遷糾紛，應(yīng)首先考慮應(yīng)否受理。因?yàn)橛捎诓疬w糾紛的特殊性質(zhì)，其大部分都屬行政案件，應(yīng)由法院行政庭受理，只有少數(shù)由民庭受理。

根據(jù)有關(guān)規(guī)定，下列拆遷糾紛應(yīng)按行政案件受理：（1）對(duì)人民政府或房屋拆遷主管部門(mén)作出的拆遷補(bǔ)償形式、補(bǔ)償金額、安置用房面積、安置地點(diǎn)、搬遷過(guò)渡方式和過(guò)渡期限等裁決不服，提訟的；（2）對(duì)房屋拆遷主管部門(mén)作出的罰款、沒(méi)收非法所得、責(zé)令停止拆遷、吊銷(xiāo)證書(shū)、責(zé)令限期退還周轉(zhuǎn)房、警告等行政處罰不服，提訟的；（3）拆遷人與被拆遷人對(duì)拆遷補(bǔ)償、安置等未達(dá)成協(xié)議或者達(dá)成協(xié)議尚未履行的，一方或雙方反悔不同意原協(xié)議要求房屋主管部門(mén)裁決，房屋拆遷主管部門(mén)拒絕裁決或者不予答復(fù)，提訟的；（4）認(rèn)為符合法定條件，申請(qǐng)頌發(fā)或補(bǔ)發(fā)“拆遷許可證”“拆遷資格證書(shū)”等，房地產(chǎn)管理部門(mén)或房屋拆遷主管部門(mén)拒絕頌發(fā)或不予答復(fù)，提訟的；（5）拆遷人取得拆遷許可證后，拆遷的主管部門(mén)拒絕公布拆遷人、拆遷范圍、搬遷期限等或不予答復(fù)，提訟的；（6）認(rèn)為人民政府或房屋拆遷主管部門(mén)的其他有關(guān)房屋拆遷管理的行政行為或不履行法定職責(zé)的行為侵犯其合法權(quán)益，而提訟的。除第三種情況外，其他幾種情況應(yīng)作為行政案件比較容易理解，因?yàn)槎紝賹?duì)行政機(jī)關(guān)的具體行政行為不服提起的訴訟。對(duì)于第三種情況按何種訴訟處理曾有異議。最高法院（1993）法民字第9號(hào)函規(guī)定，在城市房屋拆遷過(guò)程中，拆遷人與被拆遷人對(duì)房屋拆遷的補(bǔ)償形式、金額，安置房面積、地點(diǎn)，搬遷過(guò)渡方式和期限，經(jīng)雙方達(dá)不成協(xié)議的，屬于平等主體之間的民事權(quán)益糾紛，房屋拆遷主管部門(mén)或同級(jí)政府對(duì)此類(lèi)糾紛裁決后，當(dāng)事人不服訴至法院的，人民法院應(yīng)以民事案件受理。目前第9號(hào)函的規(guī)定已不適用，它與行政訴訟法的有關(guān)規(guī)定相悖。此種情況應(yīng)按行政案件受理，已在審判實(shí)踐中得到共識(shí)。但是如拆遷人與拆遷人就有關(guān)安置、補(bǔ)償、回遷等問(wèn)題達(dá)成協(xié)議并已實(shí)際履行（含部分履行），因一方或雙方違約產(chǎn)生糾紛，提訟的，可按民事案件受理。因?yàn)榇藭r(shí)拆遷人與被拆遷人之間已形成合同關(guān)系，雙方按合同規(guī)定享有權(quán)利、承擔(dān)義務(wù)，屬平等主體之間的關(guān)系，因此，發(fā)生糾紛亦屬民事糾紛，應(yīng)按民事案件受理。六、軍產(chǎn)房問(wèn)題。

所謂軍產(chǎn)房，是指所有權(quán)歸軍隊(duì)所有的房產(chǎn)。軍隊(duì)房屋的所有權(quán)單位為中國(guó)人民總后勤部。在民事審判中，較多的軍產(chǎn)房糾紛為軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)、離退休干部騰退原住房問(wèn)題及軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)問(wèn)題。

關(guān)于軍隊(duì)離退體干部騰退軍產(chǎn)房問(wèn)題。最高法院有關(guān)批復(fù)的精神為：此問(wèn)題屬于軍隊(duì)離退休于部轉(zhuǎn)由地方安置管理工作中的遺留問(wèn)題，由軍隊(duì)和地方政府通過(guò)行政手段解決為妥，此類(lèi)糾紛人民法院不宜受理。對(duì)此類(lèi)糾紛不予受理是妥當(dāng)?shù)?，因?yàn)橛锌赡苌婕暗綘I(yíng)區(qū)和其他軍事設(shè)施的安全、保密問(wèn)題，并且如受理，將涉及到今后的執(zhí)行問(wèn)題，法院判決騰房后，當(dāng)事人不自動(dòng)履行，須由人民法院強(qiáng)制執(zhí)行，會(huì)在社會(huì)上造成不良影響?；谕瑯永碛?，筆者認(rèn)為，對(duì)于軍隊(duì)轉(zhuǎn)業(yè)干部騰退原住軍產(chǎn)房糾紛，人民法院也不應(yīng)受理。

根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)房地產(chǎn)在保證戰(zhàn)備和部隊(duì)住用需要并保守軍事秘密的前提下，可以利用空余房地產(chǎn)依法開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，包括房屋、設(shè)施、場(chǎng)地的出租，房屋的出售、房地產(chǎn)的換建、互換、土地使用權(quán)的有償轉(zhuǎn)讓?zhuān)腺Y建房，利用房地產(chǎn)自辦或合辦經(jīng)濟(jì)實(shí)體，以及其他經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，而且經(jīng)營(yíng)活動(dòng)可以面向社會(huì)。軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，其收人可以用于彌補(bǔ)國(guó)防費(fèi)不足，以房養(yǎng)房，但在經(jīng)營(yíng)中難免會(huì)發(fā)生糾紛，對(duì)這類(lèi)糾紛如何處理是法院應(yīng)慎重對(duì)待的問(wèn)題。

軍隊(duì)利用房地產(chǎn)對(duì)外開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，與地方單位、個(gè)人發(fā)生糾紛至法院的，一般應(yīng)視為平等主體之間的糾紛，按照《民法通則》、《經(jīng)濟(jì)合同法》等法律的相關(guān)規(guī)定處理。人民法院在審理中如發(fā)現(xiàn)軍隊(duì)有違反國(guó)家有關(guān)行政法規(guī)的情況，可告知監(jiān)督管理機(jī)關(guān)，由其依法進(jìn)行處理，如發(fā)現(xiàn)有違反軍隊(duì)有關(guān)規(guī)定的情況，應(yīng)告知軍隊(duì)有關(guān)部門(mén)處理。

人民法院在審理此類(lèi)糾紛時(shí)，應(yīng)對(duì)合同的有效性進(jìn)行審查。根據(jù)有關(guān)規(guī)定，軍隊(duì)利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，實(shí)行《中國(guó)人民利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)許可證》管理制度，凡利用房地產(chǎn)開(kāi)展經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的單位，必須到軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)申領(lǐng)《許可證》，并按有關(guān)規(guī)定到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門(mén)辦理交易手續(xù)。對(duì)軍隊(duì)方未申領(lǐng)《許可證》進(jìn)行的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，一般應(yīng)認(rèn)定為無(wú)效，如在一審訴訟中經(jīng)軍隊(duì)房地產(chǎn)管理部門(mén)批準(zhǔn)補(bǔ)辦的，可以認(rèn)定為有效。如果只申領(lǐng)了《許可證》，但未到當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易管理部門(mén)辦理交易手續(xù)，并且合同已實(shí)際履行的，可認(rèn)定為有效，但法院應(yīng)督促當(dāng)事人補(bǔ)辦交易手續(xù)。

第8篇：居住房屋租賃管理辦法范文

    公房拆遷中承租資格及補(bǔ)償糾紛解決機(jī)制

    現(xiàn)實(shí)生活中由于公房拆遷補(bǔ)償是一筆數(shù)額不小的款項(xiàng),公房承租人的家庭內(nèi)部在具體的利益分割上存在著極大的爭(zhēng)議和激烈的矛盾,政府公房管理部門(mén)為少惹麻煩,通常以逃避的方式拒絕對(duì)公房租賃糾紛作出正面的回應(yīng)。這樣一來(lái)當(dāng)事人自己不能達(dá)成協(xié)議,政府公房管理部門(mén)又拒絕,當(dāng)事人只好通過(guò)向法院起訴的方式解決。通過(guò)向法院起訴的方式解決,首先就有幾個(gè)問(wèn)題:是民事訴訟呢還是行政訴訟,起訴誰(shuí)呢,案由是什么,這還要根據(jù)不同的情況提起不同的訴訟。《北京市高級(jí)人民法院關(guān)于因直管公房租賃引發(fā)糾紛的受理問(wèn)題的意見(jiàn)》(2003年11月27日京高法發(fā)[2003]350號(hào))規(guī)定因直管公房租賃引發(fā)的各種糾紛,既有民事法律性質(zhì)的爭(zhēng)議,也有行政法律性質(zhì)的爭(zhēng)議,應(yīng)區(qū)別對(duì)待。對(duì)于直管公房承租人與政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位在履行直管公房租賃合同過(guò)程中,因違反合同規(guī)定的房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納、承租人變更等權(quán)利義務(wù)發(fā)生的糾紛,作為民事案件處理。對(duì)于直管公房承租人死亡后,承租人的共同居住人對(duì)政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位依職權(quán)變更直管公房承租人提起的訴訟作為行政訴訟處理。該意見(jiàn)針對(duì)公房承租人及其家庭成員與政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位發(fā)生爭(zhēng)議的情況。對(duì)于家庭成員內(nèi)部的糾紛,家庭成員所達(dá)成的家庭協(xié)議的內(nèi)容或效力產(chǎn)生的爭(zhēng)議則屬于另外的法律關(guān)系,需要另行提起單獨(dú)的民事訴訟加以解決。那么在同時(shí)存在家庭成員之間的爭(zhēng)議和某些家庭成員與政府公房管理部門(mén)在承租人資格問(wèn)題上發(fā)生爭(zhēng)議的,這兩個(gè)爭(zhēng)議或訴應(yīng)當(dāng)如何處理呢,分別單獨(dú)提起,一并提起,還是只需提起一個(gè),在提出一個(gè)訴的時(shí)候,是提那一個(gè)訴呢,這些都需要結(jié)合具體案情選擇對(duì)當(dāng)事人最有利的訴訟方案。   

    公房承租人資格認(rèn)定

    主要問(wèn)題涉及到老人承租單位或其他公房并長(zhǎng)期居住、子女早年和父母一居,分家后搬出公房遷到其他住處,但現(xiàn)住房條件達(dá)不到房改標(biāo)準(zhǔn),也有子女雖買(mǎi)了房但依然住在父母承租的公房里,還有父母過(guò)世后子女中一人或數(shù)人繼續(xù)居住公房,但沒(méi)有到房管所變更承租人的。北京近幾年城市建設(shè)發(fā)展快速,危舊改造涉及面廣,承租公房很多都面臨拆遷,但根據(jù)北京市相關(guān)規(guī)定承租公房被拆遷的,承租人可以得到相應(yīng)補(bǔ)償。這一來(lái)公房租賃、拆遷補(bǔ)償?shù)确蓡?wèn)題糾纏在一起,導(dǎo)致家庭糾紛,影響和諧和社會(huì)穩(wěn)定。解決承租人資格問(wèn)題是處理拆遷補(bǔ)償安置的前提,公房拆遷涉及到多方利益的分配,首先面臨的是公房承租人資格認(rèn)定問(wèn)題,依照不同情況,需要進(jìn)行公房承租人資格確定的有這樣一些情況:1、原承租人仍然健在的一般不發(fā)生承租人變更,補(bǔ)償對(duì)象當(dāng)然還是原承租人;2、承租人依法變更,變更后的承租人為新的公房承租人,在拆遷中取得補(bǔ)償獲益權(quán);但這種情況下會(huì)發(fā)生不符合規(guī)定的變更而侵害成員利益的情況,被侵權(quán)的其他家庭成員可以請(qǐng)求公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位撤銷(xiāo)原變更,政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位拒絕變更的,當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟請(qǐng)求法院依法予以撤銷(xiāo);3、原承租人去世后公房由其共同生活的部分家庭成員繼續(xù)居住,因?yàn)闆](méi)有拆遷補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題一直沒(méi)有辦理變更。由于拆遷補(bǔ)償涉及較大的利益分割,家庭成員之間在變更承租人的問(wèn)題上出現(xiàn)不同的意見(jiàn)。公房承租人資格應(yīng)當(dāng)如何認(rèn)定呢,一要根據(jù)承租公房的實(shí)際居住情況和繳納房租的狀況來(lái)決定,二是原承租人死亡或者外遷后與其共同居住的家庭成員繼續(xù)居住該房屋并向政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位繳納房租的,是與政府公房管理部門(mén)之間形成了事實(shí)上的公房租賃關(guān)系,實(shí)際居住的家庭成員成為事實(shí)上的公房承租人。由于沒(méi)有變更公房租賃登記,其公房承租人身份不明確,容易受到其他當(dāng)事人的質(zhì)疑,在這種情況下實(shí)際承租人應(yīng)當(dāng)向政府公房管理部門(mén)申請(qǐng)確認(rèn)或變更。政府公房管理部門(mén)經(jīng)審查認(rèn)為符合北京市有關(guān)公房承租人的條件的應(yīng)當(dāng)予以變更,符合公房承租人條件而政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位不予變更的,當(dāng)事人可以向法院提起行政訴訟,請(qǐng)求法院判決變更。在法院做出變更判決并生效后,當(dāng)事人可據(jù)此向政府公房管理部門(mén)或直管公房經(jīng)營(yíng)管理單位申請(qǐng)變更。根據(jù)規(guī)定,申請(qǐng)變更公房承租人的須滿(mǎn)足以下基本條件:1、原承租人死亡或外遷;2、與原承租人為同一戶(hù)籍;3、是原承租人的家庭成員;4、與原承租人共同居住二年以上;4、沒(méi)有其他住房。

    公房承租法律關(guān)系不能等同于一般租賃合同法律關(guān)系

    直管公房租賃關(guān)系是具有公益分配性質(zhì)和特殊關(guān)系,這種租賃關(guān)系不同于一般的民事租賃關(guān)系。在直管公房租賃關(guān)系中,承租人的資格、租賃的期限、租金的標(biāo)準(zhǔn)、出租人的權(quán)限、出租方與承租人之間的權(quán)利義務(wù)關(guān)系都由政府有關(guān)部門(mén)統(tǒng)一規(guī)定,出租人和承租人的意思自治的范圍被壓縮到極小。政府公房管理部門(mén)具有民事主體和行政主體的雙重身份,同時(shí)具有民法上的出租人和行政法上的行政管理人的雙重角色。在直管公房租賃合同關(guān)系中,涉及房屋保護(hù)、維修、房屋租金交納糾紛時(shí),房管所以一般民事主體的身份出現(xiàn),與承租人具有平等的法律地位,相應(yīng)地該案件也應(yīng)當(dāng)作為民事案件處理。但在涉及審查當(dāng)事人承租資格的關(guān)系中,房管所以行政管理者的角色出現(xiàn),履行行政管理的職權(quán),相應(yīng)地,案件應(yīng)當(dāng)作為行政案件處理。由于直管公房的管理單位具有民事主體和行政主體的雙重身份,在不同的法律關(guān)系中扮演不同的法律角色,因此,在直管公房租賃糾紛中如何準(zhǔn)確把握法律關(guān)系的性質(zhì)以及公房管理單位在其中所扮演的角色對(duì)于當(dāng)事人正確維權(quán)具有十分重要的意義。

第9篇：居住房屋租賃管理辦法范文

河北省房屋租賃合同書(shū)范文一

甲方(單位名稱(chēng))：__________________

企業(yè)法人代表：______________________

委托人：________________________

乙方姓名：__________________________

原身份：____________________________

性別：______________________________

文化程度：__________________________

出生年月：_________年______月_____日

家庭住址：__________________________

根據(jù)《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》和鐵道部、勞動(dòng)部《國(guó)家鐵路實(shí)施<中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法>的若干規(guī)定》，經(jīng)甲方雙方協(xié)商同意，簽訂本合同。

一、合同期限

本合同期限為_(kāi)________年_______個(gè)月，自______年____月_____日起至_________年_____月______日止。其中試工期為_(kāi)_____個(gè)月，從_________年______月______日起至_________年_____月______日止。

二、工作內(nèi)容

1.乙方同意根據(jù)甲方生產(chǎn)(工作)需要，擔(dān)任_________崗位(工種)工作。

2.乙方必須按照甲方關(guān)于本崗位生產(chǎn)(工作)任務(wù)和責(zé)任制的要求，完成規(guī)定的數(shù)量、質(zhì)量指標(biāo)或工作任務(wù)。

三、勞動(dòng)保護(hù)和勞動(dòng)條件

1.甲方必須按照崗位(工種)要求，為乙方提供符合國(guó)家規(guī)定的勞動(dòng)安全衛(wèi)生條件和必要的勞動(dòng)防護(hù)用品，對(duì)從事職業(yè)危害作業(yè)的，應(yīng)當(dāng)定期進(jìn)行健康檢查。

2.乙方在甲方工作時(shí)間、方式，按鐵道部及甲方規(guī)定執(zhí)行。

四、勞動(dòng)報(bào)酬

1.乙方在甲方工作期間，甲方應(yīng)遵循按勞分配、同工同酬的原則，按國(guó)家和鐵道部有關(guān)規(guī)定，按時(shí)支付乙方應(yīng)得的勞動(dòng)報(bào)酬。

2.甲方支付乙方的勞動(dòng)報(bào)酬不得低于當(dāng)?shù)刈畹凸べY標(biāo)準(zhǔn)。

五、保險(xiǎn)、福利待遇

1.乙方在甲方工作期間，享受符合國(guó)家、鐵道部及甲方規(guī)定范圍內(nèi)的各種保險(xiǎn)、福利性補(bǔ)貼、假期。

2.乙方患病或非因工負(fù)傷，醫(yī)療期按國(guó)家規(guī)定執(zhí)行。

3.乙方在甲方工作期間患職業(yè)病或因工負(fù)傷，女職工人流期、經(jīng)期、孕期、產(chǎn)假、哺乳期間的待遇，因工負(fù)傷致殘、死亡，因病或非因工負(fù)傷醫(yī)療期間的醫(yī)療費(fèi)、病假工資和死亡待遇，按國(guó)家、鐵道部及甲方有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

4.乙方已享受工資性補(bǔ)貼的，其家屬不得再享受甲方的半費(fèi)醫(yī)療待遇。

5.乙方按規(guī)定委托甲方代為扣繳本人應(yīng)繳納的養(yǎng)老保險(xiǎn)金和失業(yè)保險(xiǎn)金。

六、勞動(dòng)紀(jì)律

1.乙方應(yīng)樹(shù)立主人翁責(zé)任感，嚴(yán)格遵守國(guó)家各項(xiàng)法律、法規(guī)，遵守甲方的各種制度和紀(jì)律，服從甲方的領(lǐng)導(dǎo)、管理和教育。

2.乙方應(yīng)積極參加甲方組織的政治思想、職業(yè)道德、業(yè)務(wù)技術(shù)、勞動(dòng)安全、規(guī)章制度等方面的教育和培訓(xùn)。

3.乙方在甲方工作期間，要牢記“人民鐵路為人民”的服務(wù)宗旨，遵守職業(yè)道德，嚴(yán)格執(zhí)行鐵路各級(jí)關(guān)于路風(fēng)建設(shè)的有關(guān)規(guī)定，廉潔奉公，維護(hù)鐵路良好形象和聲譽(yù)。

4.乙方在工作中，應(yīng)堅(jiān)守工作崗位，嚴(yán)格履行崗位職責(zé)，牢固樹(shù)立安全第一的思想，嚴(yán)格執(zhí)行作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、安全操作規(guī)程，確保鐵路生產(chǎn)安全和人身安全。

5.甲方因工作原因，需要在基層站、段內(nèi)部調(diào)整乙方工作崗位(工種)的，或受甲方派遣從事其他臨時(shí)性工作(如搶險(xiǎn)、救災(zāi)等)的，乙方必須服從甲方的調(diào)整或派遣。

七、勞動(dòng)合同終止、解除的條件

1.勞動(dòng)合同期滿(mǎn)或者甲、乙雙方約定的勞動(dòng)合同終止條件出現(xiàn)，勞動(dòng)合同即行終止。

2.乙方有下列情形之一的，甲方可以解除勞動(dòng)合同：

(1)在試工期間被證明不符合錄用條件的。

(2)發(fā)生嚴(yán)重路風(fēng)事件，或多次發(fā)生路風(fēng)一般事件屢教不改的。

(3)在工作中玩忽職守、違章作業(yè)，造成重大事故、職工多人死亡事故、路外重大傷亡事故之一的。

(4)嚴(yán)重失職、瀆職，給甲方造成重大損失的;利用工作之便，營(yíng)私舞弊、貪污受賄情節(jié)嚴(yán)重的。

(5)被除名、開(kāi)除、勞動(dòng)教養(yǎng)、判刑的，勞動(dòng)合同自行解除。

3.有下列情形之一的，甲方可以解除勞動(dòng)合同，但應(yīng)提前三十日以書(shū)面形式通知乙方：

(1)乙方患病或非因工負(fù)傷，醫(yī)療期滿(mǎn)后，不能從事原工作也不能從事由甲方另行安排的工作的。

(2)乙方不能勝任工作，經(jīng)過(guò)培訓(xùn)或調(diào)整工作崗位，仍不能勝任工作的。

(3)勞動(dòng)合同訂立時(shí)所依據(jù)的客觀(guān)情況發(fā)生重大變化，致使原勞動(dòng)合同無(wú)法履行，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商不能就變更勞動(dòng)合同達(dá)成協(xié)議的。

4.經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，勞動(dòng)合同可以解除。

5.甲方瀕臨破產(chǎn)進(jìn)行法定整頓期間或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)狀況發(fā)生嚴(yán)重困難，確需裁減人員的，應(yīng)當(dāng)提前三十日向工會(huì)或全體職工說(shuō)明情況，聽(tīng)取工會(huì)或職工的意見(jiàn)，經(jīng)向勞動(dòng)行政部門(mén)報(bào)告后，可以裁減人員。

6.依據(jù)上述第3、4、5款協(xié)議解除勞動(dòng)合同的，應(yīng)當(dāng)依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定給予乙方經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

7.甲方解除合同，應(yīng)征求同級(jí)工會(huì)的意見(jiàn)，如工會(huì)提出異議，應(yīng)復(fù)議后再作出決定。

8.乙方因下述原因解除勞動(dòng)合同，應(yīng)當(dāng)提前三十日以書(shū)面形式通知甲方：

(1)經(jīng)甲方同意自費(fèi)考入中等專(zhuān)業(yè)以上學(xué)校學(xué)習(xí)的。

(2)因夫妻分居、家庭困難需要解除合同的。

9.有下列情形之一的，乙方可以隨時(shí)書(shū)面通知甲方解除勞動(dòng)合同：

(1)甲方以暴力、威脅或非法限制人身自由的手段強(qiáng)迫勞動(dòng)的。

(2)甲方未按照勞動(dòng)合同約定支付勞動(dòng)報(bào)酬或提供勞動(dòng)條件的。

(3)在試用期內(nèi)的。

八、違反勞動(dòng)合同應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的責(zé)任

1.甲乙雙方因勞動(dòng)合同發(fā)生爭(zhēng)議，經(jīng)甲方勞動(dòng)爭(zhēng)議調(diào)整委員會(huì)調(diào)解無(wú)效的，應(yīng)向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁，對(duì)仲裁裁決不服的，可自接到裁決書(shū)之日起15日內(nèi)向人民法院起訴。

2.任何一方違反勞動(dòng)合同，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)根據(jù)其責(zé)任大小和后果，依照國(guó)家有關(guān)規(guī)定予以經(jīng)濟(jì)賠償。其中：責(zé)任屬于甲方的，應(yīng)繼續(xù)履行合同，同時(shí)負(fù)責(zé)賠償合同中斷期間乙方的經(jīng)濟(jì)損失;責(zé)任屬于乙方的，賠償甲方技術(shù)培訓(xùn)費(fèi)、職業(yè)技能鑒定費(fèi)、因未履行完勞動(dòng)合同造成的損失費(fèi)和重新錄用人員費(fèi)等。

九、其他事項(xiàng)____________________________________。

十、本合同未盡事宜，按《中華人民共和國(guó)勞動(dòng)法》和國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

十一、本合同書(shū)一式二份，甲、乙雙方各執(zhí)一份。

甲方(簽章)：___________________ 乙方(簽章)：___________________

___________年________月________日 ___________年________月________日

簽訂地點(diǎn)：_______________________ 簽訂地點(diǎn)：_______________________

勞動(dòng)合同變更協(xié)議

經(jīng)甲、乙雙方協(xié)商同意，對(duì) 年 月 日簽訂的勞動(dòng)內(nèi)容作出如下變更：

甲方：(簽章) 乙方：(簽章)

年 月 日 年 月 日

河北省房屋租賃合同書(shū)范文二

甲方(用人單位)名稱(chēng)：_________________

地址：_________________________________

性質(zhì)：_________________________________

法定代表人(委托人)：_____________

乙方(勞動(dòng)者)姓名：___________________

性別：_________________________________

年齡：_________________________________

家庭住址：_____________________________

根據(jù)_________省勞動(dòng)廳、人事廳、 財(cái)政廳《企業(yè)試行全員勞動(dòng)合同制暫行辦法》(以上簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》)和其他有關(guān)文件規(guī)定，甲、乙雙方經(jīng)過(guò)平等協(xié)商， 自愿簽訂本勞動(dòng)合同。

第一條　合同期限：試用期自_________年_______月_____日起，至_________年_________月_______日止，期限為_(kāi)_____個(gè)月。工種_________。

第二條　甲方的工作環(huán)境和生產(chǎn)條件基本符合《_________省廠(chǎng)礦企業(yè)勞動(dòng)安全衛(wèi)生條例(試行)》。

第三條　甲方的權(quán)利和義務(wù)：乙方在甲方工作期間，甲方有制定規(guī)章制度和管理辦法、分配工作和下達(dá)生產(chǎn)、工作任務(wù)并按有關(guān)規(guī)定進(jìn)行獎(jiǎng)懲和辭退，檢查乙方的生產(chǎn)、工作、學(xué)習(xí)和技術(shù)狀況等權(quán)利;有為乙方支付勞動(dòng)報(bào)酬、各項(xiàng)福利待遇，繳納待業(yè)保險(xiǎn)和養(yǎng)老保險(xiǎn)金，改善勞動(dòng)、工作、學(xué)習(xí)條件，參加民主管理和關(guān)心職工生活的義務(wù)。甲方必須正確行使權(quán)利，履行義務(wù)。

第四條　乙方的權(quán)利和義務(wù)：乙方作為企業(yè)的主人，享有勞動(dòng)、工作、學(xué)習(xí)、參加民主管理、獲得勞動(dòng)報(bào)酬和保險(xiǎn)福利待遇，獲得政治榮譽(yù)和物質(zhì)獎(jiǎng)勵(lì)等權(quán)利。有接受甲方管理，遵守甲方紀(jì)律和規(guī)章制度完成甲方規(guī)定的生產(chǎn)和工作任務(wù)的義務(wù)。 乙方必須正確行使權(quán)利，履行義務(wù)。

第五條　乙方經(jīng)甲方批準(zhǔn)，脫產(chǎn)學(xué)習(xí)、長(zhǎng)期病休、請(qǐng)長(zhǎng)假或停薪留職等， 需要簽訂專(zhuān)項(xiàng)合同，明確甲、乙雙方在此期間的權(quán)利、責(zé)任、義務(wù)和其他有關(guān)事項(xiàng)。

第六條　勞動(dòng)合同期限屆滿(mǎn)，即終止執(zhí)行。由于甲方生產(chǎn)、工作需要，乙方又要求繼續(xù)工作的，經(jīng)雙方協(xié)商同意，可以續(xù)訂勞動(dòng)合同。勞動(dòng)合同期限屆滿(mǎn)，甲方應(yīng)在三十日內(nèi)辦完續(xù)訂或終止勞動(dòng)合同手續(xù)。 逾期未辦理有關(guān)手續(xù)，乙方要求續(xù)訂的，應(yīng)補(bǔ)辦續(xù)訂勞動(dòng)合同手續(xù)，合同內(nèi)容及期限按原合同不變。

第七條　甲、乙雙方在合同期內(nèi)，一般不予變更勞動(dòng)合同。甲主經(jīng)上級(jí)主管部門(mén)批準(zhǔn)轉(zhuǎn)產(chǎn)、調(diào)整生產(chǎn)任務(wù);或者由于情況變化，經(jīng)甲乙雙方協(xié)商同意，可以變更勞動(dòng)合同。

第八條　甲、乙雙方按照《辦法》解除對(duì)方勞動(dòng)合同的，必須提前一個(gè)月書(shū)面通知對(duì)方，方可辦理解除合同手續(xù)。乙方被辭退、除名、開(kāi)除、勞動(dòng)教養(yǎng)以及判刑，其勞動(dòng)合同自行解除，不用提前通知對(duì)方。一方違反勞動(dòng)合同，給對(duì)方造成經(jīng)濟(jì)損失的，應(yīng)當(dāng)根據(jù)后果和責(zé)任大小，予以賠償。賠償標(biāo)準(zhǔn)和辦法，由甲、乙雙方協(xié)商確定，并遵照?qǐng)?zhí)行。

第九條　乙方患病或非因工負(fù)傷，從領(lǐng)取病假工資的次月起，按其工齡長(zhǎng)短，給予3-18個(gè)月的醫(yī)療期。醫(yī)療期滿(mǎn)，因病治療需要延長(zhǎng)醫(yī)療期的，由乙方提出申請(qǐng)，甲方審核批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長(zhǎng)。乙方醫(yī)療期滿(mǎn)后， 因不能堅(jiān)持正常工作而被解除勞動(dòng)合同的，發(fā)給乙方標(biāo)準(zhǔn)工資3-6個(gè)月的醫(yī)療補(bǔ)助費(fèi)。

第十條　按照《辦法》正常解除勞動(dòng)合同時(shí)，甲方須按乙方工作年限， 每滿(mǎn)一年發(fā)給本人一個(gè)月標(biāo)準(zhǔn)工資的生活補(bǔ)助費(fèi)，最多不超過(guò)十二個(gè)月。其他情況不予發(fā)放。

第十一條　乙方在合同期內(nèi)一般不得調(diào)動(dòng)(轉(zhuǎn)移)工作單位。由于工作需要和其他特殊情況需要調(diào)動(dòng)(轉(zhuǎn)移)工作單位的，甲方負(fù)責(zé)按原身份介紹，并解除勞動(dòng)合同，不發(fā)放生活補(bǔ)助費(fèi)。

第十二條　甲方按照國(guó)家規(guī)定為乙方向有關(guān)部門(mén)待業(yè)保險(xiǎn)基金、養(yǎng)老保險(xiǎn)基金，提供勞動(dòng)報(bào)酬、工資性補(bǔ)貼和口糧補(bǔ)助等;乙方在甲方期間享受?chē)?guó)家規(guī)定的勞動(dòng)保險(xiǎn)福利待遇;退休或待業(yè)后，也要享受相應(yīng)的待遇。

第十三條　乙方也要向有關(guān)部門(mén)繳納基本養(yǎng)老保險(xiǎn)和國(guó)家規(guī)定的各種費(fèi)用。

第十四條　甲方制定的廠(chǎng)規(guī)廠(chǎng)紀(jì)、店規(guī)店紀(jì)為本合同附加條款。

第十五條　本合同一式_________份，甲方、乙方和勞動(dòng)部門(mén)各存_________份。

第十六條　本合同一經(jīng)簽訂，即具有法律效力，雙方必須嚴(yán)格遵守執(zhí)行。如在履行勞動(dòng)合同過(guò)程中，發(fā)生勞動(dòng)爭(zhēng)議，任何一方均有權(quán)向勞動(dòng)爭(zhēng)議仲裁機(jī)構(gòu)提請(qǐng)仲裁;仲裁不服時(shí)，可依照法律程序，向當(dāng)?shù)厝朔ㄔ浩鹪V。

第十七條　其他

___________________________________________________________________。

甲方(蓋章)：_________________

法定代表人(簽字)：___________

_________年________月________日

簽訂地點(diǎn)：_____________________

乙方(簽字)：_________________

_________年________月________日

簽訂地點(diǎn)：_____________________

河北省房屋租賃合同書(shū)范文三

出租人(甲方)： 證件類(lèi)型及編號(hào)： 承租人(乙方)： 證件類(lèi)型及編號(hào)：

依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：

第一條 房屋基本情況

(一)房屋坐落于河北省燕郊開(kāi)發(fā)區(qū) 區(qū)(縣) 街道辦事處(鄉(xiāng)鎮(zhèn)) ，建筑面積 平方米。

(二)房屋權(quán)屬狀況：甲方持有 (房屋所有權(quán)證/ 公有住房租賃合同/ 房屋買(mǎi)賣(mài)合同/ 其他房屋來(lái)源證明文件)，房屋所有權(quán)證書(shū)編號(hào)： 或房屋來(lái)源證明名稱(chēng)： ，房屋所有權(quán)人(公有住房承租人、購(gòu)房人)姓名或名稱(chēng)： ，房屋(是 / 否) 已設(shè)定了抵押。

第二條 房屋租賃情況及登記備案

(一)租賃用途： ;如租賃用途為居住的，居住人數(shù)為： ，最多不超過(guò) 人。

(二)如租賃用途為居住的，甲方應(yīng)自與乙方訂立本合同之日起7日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)來(lái)京人員和出租房屋服務(wù)站辦理房屋出租登記手續(xù)。對(duì)多人居住的，乙方應(yīng)將居住人員情況告知甲方，甲方應(yīng)建立居住人員登記簿，并按規(guī)定報(bào)送服務(wù)站。本合同變更或者終止的，甲方應(yīng)自合同變更或者終止之日起5日內(nèi)，到房屋所在地的社區(qū)來(lái)京人員和出租房屋服務(wù)站辦理登記變更、注銷(xiāo)手續(xù)。在本合同有效期內(nèi)，居住人員發(fā)生變更的，乙方應(yīng)當(dāng)自變更之日起2日內(nèi)告知服務(wù)站，辦理變更登記手續(xù)。

居住人員中有外地來(lái)京人員的，甲方應(yīng)提供相關(guān)證明，督促和協(xié)助乙方到當(dāng)?shù)毓才沙鏊k理暫住證;居住人員中有境外人員的，(甲方 /乙方)應(yīng)自訂立本合同之時(shí)起24小時(shí)內(nèi)到當(dāng)?shù)毓才沙鏊k理住宿登記手續(xù)。

租賃用途為非居住的，甲方應(yīng)自訂立房屋租賃合同之日起30日內(nèi)，到房屋所在地的房屋行政管理部門(mén)辦理房屋租賃合同備案手續(xù)。

第三條 租賃期限

(一)房屋租賃期自 年 月 日至 年 月 日，共計(jì) 年 個(gè)月。甲方應(yīng)于 年 月 日前將房屋按約定條件交付給乙方?！斗课萁桓钋鍐巍?見(jiàn)附件一)經(jīng)甲乙雙方交驗(yàn)簽字蓋章并移交房門(mén)鑰匙及 后視為交付完成。

(二)租賃期滿(mǎn)或合同解除后，甲方有權(quán)收回房屋，乙方應(yīng)按照原狀返還房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施。甲乙雙方應(yīng)對(duì)房屋和附屬物品、設(shè)備設(shè)施及水電使用等情況進(jìn)行驗(yàn)收，結(jié)清各自應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的費(fèi)用。

乙方繼續(xù)承租的，應(yīng)提前 日向甲方提出(書(shū)面 / 口頭)續(xù)租要求,協(xié)商一致后雙方重新簽訂房屋租賃合同。

第四條 租金及押金

(一)租金標(biāo)準(zhǔn)及支付方式： 元/(月/ 季/ 半年/ 年)，租金總計(jì)：人民幣 元整(¥： )。

支付方式：(現(xiàn)金/轉(zhuǎn)賬支票/銀行匯款)，押 付 ，各期租金支付日期: ， ， 。

(二)押金：人民幣 元整 (¥： ) 租賃期滿(mǎn)或合同解除后，房屋租賃押金除抵扣應(yīng)由乙方承擔(dān)的費(fèi)用、租金，以及乙方應(yīng)當(dāng)承擔(dān)的違約賠償責(zé)任外，剩余部分應(yīng)如數(shù)返還給乙方。

第五條 其他相關(guān)費(fèi)用的承擔(dān)方式

租賃期內(nèi)的下列費(fèi)用中， 由甲方承擔(dān)， 由乙方承擔(dān)：(1)水費(fèi)(2)電費(fèi)(3)電話(huà)費(fèi)(4)電視收視費(fèi)(5)供暖費(fèi)(6)燃?xì)赓M(fèi)(7)物業(yè)管理費(fèi)(8)房屋租賃稅費(fèi)(9)衛(wèi)生費(fèi)(10)上網(wǎng)費(fèi)(11)車(chē)位費(fèi)(12)室內(nèi)設(shè)施維修費(fèi)(13) 費(fèi)用。

本合同中未列明的與房屋有關(guān)的其他費(fèi)用均由甲方承擔(dān)。如乙方墊付了應(yīng)由甲方支付的費(fèi)用，甲方應(yīng)根據(jù)乙方出示的相關(guān)繳費(fèi)憑據(jù)向乙方返還相應(yīng)費(fèi)用。

第六條 房屋維護(hù)及維修

(一)甲方應(yīng)保證房屋的建筑結(jié)構(gòu)和設(shè)備設(shè)施符合建筑、消防、治安、衛(wèi)生等方面的安全條件，不得危及人身安全;承租人保證遵守國(guó)家、河北省燕郊開(kāi)發(fā)區(qū)的法律法規(guī)規(guī)定以及房屋所在小區(qū)的物業(yè)管理規(guī)約。•

(二)租賃期內(nèi)，甲乙雙方應(yīng)共同保障房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施處于適用和安全的狀態(tài)： 1、對(duì)于房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施因自然屬性或合理使用而導(dǎo)致的損耗，乙方應(yīng)及時(shí)通知甲方修復(fù)。甲方應(yīng)在接到乙方通知后的 日內(nèi)進(jìn)行維修。逾期不維修的，乙方可代為維修，費(fèi)用由甲方承擔(dān)。因維修房屋影響乙方使用的，應(yīng)相應(yīng)減少租金或延長(zhǎng)租賃期限。

2、因乙方保管不當(dāng)或不合理使用，致使房屋及其附屬物品、設(shè)備設(shè)施發(fā)生損壞或故障的，乙方應(yīng)負(fù)責(zé)維修或承擔(dān)賠償責(zé)任。

第七條 轉(zhuǎn)租

除甲乙雙方另有約定以外，乙方需事先征得甲方書(shū)面同意，方可在租賃期內(nèi)將房屋部分或全部轉(zhuǎn)租給他人，并就受轉(zhuǎn)租人的行為向甲方承擔(dān)責(zé)任。

第八條 合同解除

(一)經(jīng)甲乙雙方協(xié)商一致，可以解除本合同。

(二)因不可抗力導(dǎo)致本合同無(wú)法繼續(xù)履行的，本合同自行解除。 (三)甲方有下列情形之一的，乙方有權(quán)單方解除合同： 1、遲延交付房屋達(dá) 日的。

2、交付的房屋嚴(yán)重不符合合同約定或影響乙方安全、健康的。 3、不承擔(dān)約定的維修義務(wù)，致使乙方無(wú)法正常使用房屋的。

4、 。 (四)乙方有下列情形之一的，甲方有權(quán)單方解除合同，收回房屋： 1、不按照約定支付租金達(dá) 日的。 2、欠繳各項(xiàng)費(fèi)用達(dá) 元的。 3、擅自改變房屋用途的。

4、擅自拆改變動(dòng)或損壞房屋主體結(jié)構(gòu)的。

5、保管不當(dāng)或不合理使用導(dǎo)致附屬物品、設(shè)備設(shè)施損壞并拒不賠償?shù)摹?6、利用房屋從事違法活動(dòng)、損害公共利益或者妨礙他人正常工作、生活的。• 7、擅自將房屋轉(zhuǎn)租給第三人的。

8、 (五)其他法定的合同解除情形。 第九條 違約責(zé)任

(一)甲方有第八條第三款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的 %向乙方支付違約金;乙方有第八條第四款約定的情形之一的，應(yīng)按月租金的 %向甲方支付違約金，甲方并可要求乙方將房屋恢復(fù)原狀或賠償相應(yīng)損失。

(二)租賃期內(nèi)，甲方需提前收回房屋的，或乙方需提前退租的，應(yīng)提前 日通知對(duì)方，并按月租金的 %向?qū)Ψ街Ц哆`約金;甲方還應(yīng)退還相應(yīng)的租金。

(三)因甲方未按約定履行維修義務(wù)造成乙方人身、財(cái)產(chǎn)損失的，甲方應(yīng)承擔(dān)賠償責(zé)任。 (四)甲方未按約定時(shí)間交付房屋或者乙方不按約定支付租金但未達(dá)到解除合同條件的，以及乙方未按約定時(shí)間返還房屋的，應(yīng)按 標(biāo)準(zhǔn)支付違約金。

(五) 。 第十條 合同爭(zhēng)議的解決辦法

本合同項(xiàng)下發(fā)生的爭(zhēng)議，由雙方當(dāng)事人協(xié)商解決;協(xié)商不成的，依法向有管轄權(quán)的人民法院起訴，或按照另行達(dá)成的仲裁條款或仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁。

第十一條 其他約定事項(xiàng)

本合同經(jīng)雙方簽字蓋章后生效。本合同(及附件)一式 份，其中甲方執(zhí) 份，乙方執(zhí) 份， 執(zhí) 份。

本合同生效后，雙方對(duì)合同內(nèi)容的變更或補(bǔ)充應(yīng)采取書(shū)面形式，作為本合同的附件。附件與本合同具有同等的法律效力。