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我國小區(qū)規(guī)模普遍較大,一個小區(qū)分期建設(shè),有各自單獨的區(qū)域且包含眾多物業(yè)類型的現(xiàn)象十分常見,關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的爭議也因此頻繁發(fā)生。物業(yè)管理區(qū)域的劃分直接影響到小區(qū)業(yè)主所享有的權(quán)利范圍以及小區(qū)的實際治理情況,如何正確認識其劃分依據(jù)與標準對物業(yè)服務(wù)企業(yè)和業(yè)主來說都意義重大。鑒于此,本律師將從不同法院對同一小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分給出不同認定結(jié)果的兩則案例出發(fā),來對該問題進行分析與討論。
律師分析:
通過上述兩個案例可以看到,兩個法院之所以會對同一小區(qū)的物業(yè)管理區(qū)域劃分給出不同的認定結(jié)果,關(guān)鍵原因在于,案例一中的法院直接根據(jù)小區(qū)的臨時管理規(guī)約中對物業(yè)管理區(qū)域所作的約定進行判斷,而案例二中的法院則依據(jù)《哈爾濱市物業(yè)管理條例》的相關(guān)規(guī)定,從小區(qū)的規(guī)劃設(shè)計以及是否可以自由通行的角度來進行判斷。針對如何確定物業(yè)管理區(qū)域的劃分,本律師根據(jù)自身理解分析如下:首先需要厘清兩個問題,一是物業(yè)管理區(qū)域由誰負責(zé)劃分,二是物業(yè)管理區(qū)域的劃分標準為何?!段飿I(yè)管理條例》第九條規(guī)定,“物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)當考慮物業(yè)的共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)等因素。具體辦法由省、自治區(qū)、直轄市制定?!眹鴦?wù)院在《物業(yè)管理條例》中并未明確規(guī)定負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域劃分的主體以及具體的劃分標準,而是將制定具體實施辦法的權(quán)力授予給了地方。
關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的職責(zé)探討
考察各地關(guān)于物業(yè)管理的相關(guān)規(guī)定,不難發(fā)現(xiàn),目前我國各地基本上都規(guī)定由房地產(chǎn)行政主管部門負責(zé)物業(yè)管理區(qū)域的劃分或是對其進行核準,一般的流程設(shè)定為建設(shè)單位在出售房屋前,向當?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的申請,主管部門在規(guī)定時間內(nèi)進行劃分或核定。如《四川省物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定,“縣級人民政府房地產(chǎn)行政主管部門應(yīng)當根據(jù)建設(shè)單位或業(yè)主委員會的申請,以土地使用權(quán)證確定的用地范圍為基礎(chǔ),并考慮建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護和社區(qū)建設(shè)等因素劃定物業(yè)管理區(qū)域”;《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》第九條規(guī)定,“區(qū)房屋行政管理部門負責(zé)核定物業(yè)管理區(qū)域”。在得到行政主管部門劃分或核準的結(jié)果之后,建設(shè)單位在房屋出售時,應(yīng)通過圖紙、合同約定等方式向買受人明確物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍。如《江蘇省物業(yè)管理條例》第八條規(guī)定,“新建物業(yè)出售前,建設(shè)單位應(yīng)當將劃定的物業(yè)管理區(qū)域向物業(yè)所在地的縣(市、區(qū))物業(yè)管理行政主管部門備案,并將經(jīng)備案的物業(yè)管理區(qū)域在商品房買賣合同中明示?!比粲行^(qū)尚未進行物業(yè)管理區(qū)域的劃分或是根據(jù)實際需求需要重新調(diào)整物業(yè)管理區(qū)域的,根據(jù)目前各地的規(guī)定負責(zé)劃分的權(quán)力主體也仍然是房地產(chǎn)行政主管部門。基于此,物業(yè)管理區(qū)域的劃分應(yīng)由當?shù)匦姓鞴懿块T進行認定,屬于行政部門的職責(zé)范圍,法院不應(yīng)在處理民事糾紛案件中自行就該問題做出判斷。如果相關(guān)當事人對行政主管部門的劃分有異議的,可向法院提起行政訴訟,在行政訴訟的程序中再由法院來審查其劃分行為的合理性。
關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域劃分的標準探討
關(guān)于物業(yè)管理區(qū)域的劃分標準,各地在《物業(yè)管理條例》中提到的“共用設(shè)施設(shè)備、建筑物規(guī)模、社區(qū)建設(shè)”等因素的基礎(chǔ)之上,對劃分時需要考慮的事項予以進一步的細化和補充,總體上都要求主管部門從便于管理服務(wù)和方便業(yè)主生活的角度出發(fā)來進行劃分。在確定物業(yè)管理區(qū)域時應(yīng)該綜合考量小區(qū)的建設(shè)情況、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護、社區(qū)布局等多方面的因素,如果配套共用設(shè)施設(shè)備的使用、管理和維護不能分割的,即使可以成為獨立、封閉的區(qū)域,也不宜劃分為多個物業(yè)管理區(qū)域。以本文提到的兩個案件為例,據(jù)了解該小區(qū)的高層區(qū)與別墅區(qū)并未單獨配置物業(yè)管理用房,從實際管理與業(yè)主生活便利的角度出發(fā)也不宜分成兩個物業(yè)管理區(qū)域。同時該小區(qū)的規(guī)劃指標,如容積率、綠化率、車位配比都是按照一個小區(qū)進行整體配比的,如果人為的將其分開,會導(dǎo)致部分業(yè)主不能按照原規(guī)劃享受小區(qū)的配套公共設(shè)施設(shè)備,有失公平。從劃分標準來看,物業(yè)管理區(qū)域的確定屬于現(xiàn)實中比較復(fù)雜的問題,涉及到小區(qū)配套指標、公共設(shè)施設(shè)備是否能分開管理、維護等專業(yè)性問題的判斷,也應(yīng)當由掌握專業(yè)知識與技能的行政主管部門來進行認定,不宜由法院進行主觀判斷。
對兩個法院不同裁判思路的探討
具體到上述兩個案例來看,在處理此類對是否為同一物業(yè)管理區(qū)域有爭議的糾紛案件時,應(yīng)當以行政主管部門的劃分或核準結(jié)果為依據(jù)來進行判斷。案例中的兩個法院均想從涉案小區(qū)的高層區(qū)與別墅區(qū)同屬一個物業(yè)管理區(qū)域,還是兩個單獨的物業(yè)管理區(qū)域入手,以此來論證物業(yè)服務(wù)企業(yè)為高層業(yè)主發(fā)放通行卡,讓其進出別墅區(qū)的行為是否合理?!豆枮I市物業(yè)管理條例》第二十三條的規(guī)定,“建設(shè)單位在申請辦理商品房預(yù)售許可證或者商品房現(xiàn)售備案前,應(yīng)當持建設(shè)用地規(guī)劃許可證和建設(shè)項目規(guī)劃設(shè)計圖紙,向區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門提出劃分物業(yè)管理區(qū)域的書面申請。區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門應(yīng)當自受理申請之日起十五日內(nèi),在征求街道辦事處、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府的意見后進行劃分,并告知建設(shè)單位?!备鶕?jù)該規(guī)定,當?shù)匚飿I(yè)管理區(qū)域的劃分由區(qū)、縣(市)物業(yè)行政主管部門負責(zé),但前述兩法院在進行認定時均未就當?shù)匚飿I(yè)管理行政主管部門對涉案小區(qū)物業(yè)管理區(qū)域的劃分結(jié)果進行調(diào)查與核實,反而是依據(jù)小區(qū)的臨時管理規(guī)約以及《哈爾濱市物業(yè)管理條例》中明確的劃分標準自行作出判斷,裁判思路的合理性值得商榷。案例一中法院提到的涉案小區(qū)臨時管理規(guī)約雖然對物業(yè)管理區(qū)域的具體范圍作出了約定,但法院仍應(yīng)進一步去求證該約定是否與物業(yè)管理行政主管部門根據(jù)開發(fā)商的申請所給出的最終劃分結(jié)果一致再作結(jié)論。案例二中法院同樣也忽略了當?shù)貏澐治飿I(yè)管理區(qū)域的職權(quán)應(yīng)由物業(yè)管理行政主管部門行使,法院在認定相關(guān)事實時應(yīng)當以主管部門所作的劃分為依據(jù),而不是由主審法官去進行主觀判斷。同時該案法院簡單的以高層區(qū)與別墅區(qū)在圖紙上用圍墻隔開,現(xiàn)實中也可以做到獨立出行,就認定此二區(qū)域為不同的物業(yè)管理區(qū)域,缺乏一定的合理性,未對建筑物規(guī)模、共有設(shè)施設(shè)備的使用、管理等其他重要因素予以綜合考慮。據(jù)了解,涉案小區(qū)的高層區(qū)與別墅區(qū)僅用柵欄隔開,也未配備各自單獨的物業(yè)管理用房,而且其他的共用設(shè)施設(shè)備也是將其視為一個整體進行布置和配備的,無法滿足高層區(qū)的住戶或是別墅區(qū)的住戶獨立進行使用,根據(jù)相關(guān)劃分標準,認定屬同一物業(yè)管理區(qū)域更為恰當。綜上所述,根據(jù)目前我國的相關(guān)規(guī)定物業(yè)管理區(qū)域的劃分由各地具體授權(quán)的行政主管部門負責(zé),所作的劃分應(yīng)綜合考慮小區(qū)的建設(shè)情況、建筑物規(guī)模、共用設(shè)施設(shè)備的管理與維護等方面的因素,如果在實務(wù)中遇到對是否屬于同一物業(yè)管理區(qū)域存在爭議的情況,應(yīng)當以前述行政主管部門的劃分或核準結(jié)果為判斷依據(jù)。
作者:宋安成 衛(wèi)依娜 單位:上海市錦天城律師事務(wù)所高級合伙人