居住用地規(guī)劃精選(九篇)

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第1篇：居住用地規(guī)劃范文

關鍵詞：居住用地布局； 相關因素； 規(guī)律

Abstract:The layout of living space is an important part of house-building plan. The main influence factors are humans and land, situation and policy, management and administration, environment and landscape, and so on. Its concrete requirements are as follows: Better the orientation of development and build a compact city; Satisfy the need of the layout of living space first and insist on putting the benefits of people in the first place; work near one lives and shorten the traveling time; keep the economy law and make use of the land reasonably; ensure the scale of the land and make the management and administration convenient; care for the weak group and give priority to safeguard the land; scatter and help the weak group and make the society get together; consider different degrees of building and improve the urban landscape; attached living space should be strictly controlled; find different space resources and adjust to the market requirement.

Keywords:the layout of living space； relevant factors； law

中圖分類號：TU984.1

文獻標識碼：A

文章編號：1008-0422（2009）06-0078-04

安居樂業(yè)是人民生活的基本需求，安居才能樂業(yè)，樂業(yè)才能發(fā)揮人的創(chuàng)造力，進而推動人類社會的發(fā)展和進步。城市是人類聚居地，是人們生活和工作的空間，現(xiàn)代文明社會既要求人盡其才、人盡其力，也應以人為本，為人們提供良好的生存條件。作為人類日常生活中體量最大的生活物資，住房建設需要耗費巨大的資源和財富，在我國當前社會經濟發(fā)展水平仍不高的前提下，政府尚無法完全滿足人們的住房需求。然而，執(zhí)政為民的理念與建設社會主義和諧社會的目標，要求黨和政府盡最大努力，滿足人們最基本的居住需求。

近年來，黨和政府高度重視住房問題，先后出臺了一系列的住房政策，目的就是要建立完善的住房保障體系，滿足人們最基本的住房需求?？紤]到我國人多地少、資源不足的基本國情，我國的住房建設必須走資源節(jié)約型和環(huán)境友好型道路。為此，國務院辦公廳于2006年5月轉發(fā)了建設部等部門《關于調整住房供應結構、穩(wěn)定住房價格的意見》（[2006]37號），特別指出要制定和實施住房建設規(guī)劃，發(fā)揮規(guī)劃對資源配置的宏觀調控作用，科學指導城市住房建設。而在編制城市住房建設規(guī)劃中，研究影響城市居住用地布局的相關因素，充分掌握居住用地布局的基本規(guī)律，創(chuàng)建和諧的城市居住模式是決定規(guī)劃成功與否的關鍵。

1城市居住用地的概念和類型

城市居住用地有廣義、中義、狹義三種概念，各有其相應的城市用地類型。

1.1廣義的城市居住用地

廣義的城市居住用地是指城市中所有為人們提供居?。òㄩL期、中期、短期）空間的建設用地。長期居住即是常住，其人員主要是城市常住人口（包括城市戶籍居民和城中村村民），居住場所主要是住宅；中期居住是指非城市戶籍人口連續(xù)居住3個月以上，人員包括城市中的外交人員、駐軍、學生、農民工（主要在建筑工地、工業(yè)企業(yè)、服務行業(yè)）、囚犯等，居住場所主要是宿舍；短期居住是指非城市戶籍人口因公務、商務、會議、旅游等活動而在城市中短暫住宿，其居住場所主要是各類旅館。廣義的城市居住用地包括《城市用地分類和建設用地標準》(GBJ 137-90)中的城市居住用地（R）、村鎮(zhèn)居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）、旅館用地（C25）和各單位附屬的宿舍用地（尚無統(tǒng)一代號）等。從建設和諧社會目標出發(fā)，需要城市總體規(guī)劃進行科學的統(tǒng)籌與安排。

1.2中義的城市居住用地

中義的城市居住用地是指用于建設居住設施（包括住宅、宿舍等），其資源配置主要依賴市場調節(jié)，但有時又需要政府直接引導與控制的建設用地，其范圍包括城市居住用地（R）、村鎮(zhèn)居住用地（E61）、商住混合用地（C2-R）和部分單位（工業(yè)企業(yè)、商業(yè)、市政基礎設施等）附屬的宿舍用地（尚無統(tǒng)一代號）等。中義的城市居住用地就是城市住房建設規(guī)劃的調整范疇。旅館建設完全可通過市場配置，政府不用直接插手，而外交人員居住的使領館、軍隊的營房、學校的學生宿舍、囚犯居住的監(jiān)獄宿舍等建設完全由政府掌控，根本不存在市場調節(jié)，因此也不需要城市住房建設規(guī)劃來指導與控制。

1.3狹義的城市居住用地

狹義的城市居住用地就是指《城市用地分類和建設用地標準》(GBJ 137-90)中的城市居住用地，按標準分為一、二、三類居住用地（R1、R2、R3），而在實際運作中常按擋次不同分為別墅用地、多層商品住宅用地、二類高層商品住宅用地、一類高層商品住宅用地、廉租住房用地、經濟適用住房用地。許多城市在編制住房建設規(guī)劃時，僅考慮狹義的城市居住用地的規(guī)模預測和規(guī)劃布局，由于對城市規(guī)劃建設用地范圍內的村民安置建房沒有考慮，導致征地拆遷阻力大，規(guī)劃實施困難。另外，許多城市農民工數(shù)量龐大，農民工的居住問題形勢嚴峻，需要住房建設規(guī)劃引導與控制。

2影響城市居住用地布局的相關因素

編制城市住房建設規(guī)劃，首先要科學預測各類居住用地的需求量，其次就是進行各類居住用地的合理布局，為此必須研究影響城市居住用地布局的各種因素，分析其特點和要求。

2.1人的因素

（1）階層：人們的經濟狀況和收入水平決定其社會地位，即階層歸屬。不同的社會階層因其經濟實力不同，住房要求也不一樣。目前，我國將城市居民分為高收入階層、中高收入階層、中低收入階層、低收入階層和最低收入階層。高收入階層一般要求住大套型住宅，甚至是別墅；中高收入階層一般要求住較大套型住宅；中低收入階層則面向中小套型住宅（單戶建筑面積90平方米以下）；低收入階層只能購買經濟適用住房；最低收入階層則只有靠政府提供廉租住房。各類房地產項目的開發(fā)定位，實質上是階層因素決定的。

（2）職業(yè)：城市勞動人口的職業(yè)按所從事的產業(yè)劃分，可分為第一產業(yè)人員、第二產業(yè)人員、第三產業(yè)人員。一般地，第三產業(yè)位于城市中心，因此第三產業(yè)人員緊鄰城市中心居住；第二產業(yè)主要指工業(yè)，常集中成為工業(yè)區(qū)，第二產業(yè)人員多近工業(yè)區(qū)居??；第一產業(yè)主要為城市提供肉、蛋、奶、蔬菜等副食品，常位于城市郊區(qū)，而且大多為郊區(qū)農民承擔，因此第一產業(yè)人員多鄰居在城市邊沿地帶。另外，從事第三產業(yè)的人員中，職業(yè)差別也很大，不同的職業(yè)甚至就分屬不同的社會階層，因此也影響到住房需求。一些壟斷型經濟部門，員工享受企業(yè)變相的住房補貼，常通過團購建設集中居住的小區(qū)。一些黨和國家機關則通過建設所謂公務員小區(qū)，享受政策優(yōu)惠。

（3）年齡：不同年齡階段的人有著不同的住房要求。青年人由于工作時間不長，收入一般不高，購買力普遍較低，大多只能購買中小套型商品住宅。青年人工作任務重，為了方便工作，居住地宜靠近工作地。中年家庭因子女在父母身邊，甚至還有老人，人口相對較多，對居住面積要求較高。老年家庭因子女已分戶，而且大套型住宅保潔勞動強度大，又適宜居住中小套型住宅。老年生活的主要目的是頤養(yǎng)天年，其居住用地最強調生態(tài)環(huán)境質量。由于城市中心就業(yè)機會多，而城市郊區(qū)環(huán)境質量好，因此隨著年齡的增長，人們的居住地有遠離城市中心的趨勢。

（4）姓氏與宗族：我國的農村大多為同姓宗親聚族而居，村民有著共同的血緣聯(lián)系紐帶，這是難以割舍的。隨著城市的發(fā)展和擴張，城市邊沿的村莊被不斷地并入城市，成為城中村。城中村是一個特殊的社區(qū)，雖然置身城市，但仍保持著濃厚的農村色彩。村莊是祖居地，故土難離，村民一般不愿離村獨居。祖?zhèn)鞯呐f居即使不適應現(xiàn)代生活，也要保留以示敬祖。村莊布局保持原有格局，建筑密度大，以多層和低層住宅為主，整體容積率并不高。由于村民從事農業(yè)生產，為了方便生產，生產與生活設施較為混雜，總體居住質量不高。由于農民整體素質不高，一些陳舊觀念影響村莊布局。

（5）民族和宗教：我國實行民族平等政策，不存在民族歧視，民族因素對居住的影響較小。我國雖然實行自由，但倡導無神論，宗教對人民價值取向和消費觀念的影響也較小，對住房建設的影響也較小。

2.2土地因素

（1）區(qū)位條件：住宅價格構成中的一個重要項目就是土地成本，而地價又是土地成本的核心。城市地理學中B?W?伯吉斯（B?W?Burgess）的同心圓模式、H?霍伊特（Homer Hoyt）的放射扇形模式、哈里斯（Harris）和烏曼(Ullman)的多核心模式解釋了地價和區(qū)位的基本關系。一般地，城市中心地價較高，適宜于商業(yè)；城市邊沿則地價較低，從降低住房價格考慮，城市居住用地宜布局在城市邊沿地帶。對于與外界交往活動較少的老年人，其居住用地（如老年公寓）最好是遠離鬧市，選址在環(huán)境優(yōu)美的遠郊地帶。

（2）交通條件：居住、工作、交通、游憩是城市的四大活動，居住與工作之間必須通過交通才能實現(xiàn)位置的轉移，因此，交通便利程度是居住用地選址科學性的關鍵。居住用地與工作地點接近，縮短交通距離，能大幅節(jié)省交通成本，這是居住用地選址的優(yōu)先方向。如果居住用地與工作地點位置已定，則應改善交通條件。高收入階層可依賴私家車出行，因此面向高收入階層的別墅、大套型商品房用地可選址在遠郊。中低收入階層出行則只能依靠公共交通，因此中小套型住宅、經濟適用住房、廉租住房用地均應有方便的公共交通。

（3）公共服務設施配套：多彩而有序的城市生活，需要有多種為之服務的公共設施來支持。城市公共設施的內容和規(guī)模，在一定程度上反映出城市的文化生活和物質生活水平，特別是商業(yè)、教育、醫(yī)療衛(wèi)生設施更是人們日常生活必不可少的內容，因此居住用地宜盡量靠近各級城市公共服務中心，否則要加強公共服務設施的配套建設。

（4）環(huán)境與安全：近山、臨水的城市用地環(huán)境質量較高，適宜人們居住，因此宜盡可能規(guī)劃為居住用地。而大氣污染、噪聲、水污染較嚴重的地方則不適宜居住，盡量不要規(guī)劃為居住用地。另外，靠近殯儀館、墓地等具有不良心理作用的設施用地，也不宜規(guī)劃為居住用地。存在安全隱患（包括地質災害）的地段，則更不能規(guī)劃為居住用地。

（5）地形與地質：地形坡度較大的用地不適宜布置條形住宅，而適宜布置點式住宅，為了提高土地利用率，可考慮建設點式高層住宅。如果坡度再大，點式高層住宅可能導致地基不穩(wěn)，則只能布置低層的別墅建筑。地質狀況的影響大致相同，如果基礎投入過大不經濟，可考慮建設低層的別墅。如果地質隱患嚴重，則不能規(guī)劃為居住用地。

2.3形勢與政策

（1）統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展

科學發(fā)展觀要求城鄉(xiāng)規(guī)劃要統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，即要改變城鄉(xiāng)二元結構，實現(xiàn)以城帶鄉(xiāng)、以工促農、城鄉(xiāng)互動、協(xié)調發(fā)展。為此，城市規(guī)劃要充分考慮服務農村社會經濟發(fā)展，特別要為進城務工農民（即農民工）提供必要的生產與生活條件。2007年12月，建設部等五部門《關于改善農民工居住條件的指導意見》（建住房[2007]276號）提出要“把改善農民工居住條件作為解決城市低收入家庭住房困難工作的一項重要內容”來抓。因此城市住房建設規(guī)劃必須安排為農民工居住服務的用地。另外，城市周邊的村莊即將劃入城市規(guī)劃建設范圍，從保護失地農民切身利益出發(fā)，要求進行合理安置，也就要安排必要的村民居住用地。

（2）“兩型”社會建設

我國是一個人多地少、人均資源貧乏的國家，為了實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，中央提出了建設“資源節(jié)約型、環(huán)境友好型”社會的目標，在城市建設中提出了“節(jié)水、節(jié)地、節(jié)能、節(jié)材”要求。城市規(guī)劃中，相對集中布局和緊湊發(fā)展，同時適度地提高土地開發(fā)建設的強度，可以在滿足一定的環(huán)境質量的前提下，實現(xiàn)“四節(jié)”目標，因此宜適度地緊湊布局，建設“緊湊型”城市。城市居住用地布局必須有利于“緊湊型”城市發(fā)展，推進“兩型”社會建設。

（3）和諧社會建設

許多社會現(xiàn)象和事件表明，貧窮是社會矛盾和沖突的主要根源。低收入階層由于生活艱難，社會地位較低，往往存在心理不平衡，容易滋生不滿情緒，如果受到挑動，可能引起社會沖突。另外，低收入階層往往受教育較少，道德水準和法制觀念也相對較差，發(fā)生違法犯罪行為的幾率相對較高。而當?shù)褪杖腚A層大范圍集中，形成所謂“貧民窟”，則更會增加社會矛盾和沖突的幾率。為此城市居住用地布局時，服務低收入階層和最低收入階層的經濟適用住房和廉租住房用地不宜過于集中。小規(guī)模的低收入階層和最低收入階層社區(qū)，有利于實施社會幫扶與救助，促進社會和諧。

2.4經營與管理

城市的居住小區(qū)建成后，為了保證環(huán)境質量與安全，必須實行物業(yè)管理，為此必須引進市場機制的物業(yè)公司進行經營。從方便物業(yè)管理考慮，城市居住小區(qū)以同一階層聚居為佳，因為同一階層的居民在經濟能力、文化水平、價值觀念等方面接近，便于思想溝通和意見統(tǒng)一。差距太大的階層聚于同一小區(qū)，將帶來管理不便。近年來，湖南省有關部門下文要求各地在普通商品住宅開發(fā)中附帶建設經濟適用房和廉租房，開發(fā)商普遍不愿接受，因為混雜在普通商品住宅中的廉租房的住戶，連繳納物業(yè)管理費都有困難，給物業(yè)管理帶來障礙。

2.5環(huán)境與景觀

城市居住用地占據(jù)城市規(guī)劃建設總用地的相當比率（一般為20~32%），對城市環(huán)境與景觀的影響巨大。城市中各類住房因服務對象不同，消費能力各異，因此建設檔次也各不相同。為高收入階層和中高收入階層服務的別墅、高檔住宅，建設檔次較高，對改善城市景觀有極大的促進作用。而為低收入階層和最低收入階層服務的經濟適用住房和廉租住房，為節(jié)省成本，建設檔次自然較低，對城市景觀可能有負面影響。而城中村村民自建住宅，因經濟能力有限，建設水平普遍不高，往往有損城市景觀。

3城市居住用地布局的基本要求

城市居住用地布局實質上就是城市社會形態(tài)的構建過程，科學布局有利于提升人民生活質量與促進社會和諧穩(wěn)定，為此城市居住用地布局應充分考慮其相關影響因素，滿足其基本要求。

3.1優(yōu)化發(fā)展方向，建設緊湊城市

城市居住用地的發(fā)展方向應與城市總體規(guī)劃確定的城市發(fā)展方向保持一致。城市居住用地盡量依托城市建成區(qū)，保證城市用地布局的緊湊。集中型形態(tài)的城市，居住用地可向四周逐漸延伸。分散型形態(tài)的城市，居住用地宜向各組團的幾何中心發(fā)展，以促進城市集中和緊湊。城市居住用地不宜跳躍式發(fā)展，否則將增加公共服務設施和市政基礎設施配套建設投入。

3.2堅持以人為本，居住用地優(yōu)先

市民是城市的主人，城市規(guī)劃中應將用地條件最好的土地規(guī)劃為居住用地。靠近城市的各級公共服務中心的用地能方便人們生活，交通便捷的地段應能方便人民出行，近山臨水或鄰近公園綠地的用地生態(tài)質量較好，地形和工程地質條件較好的用地可以減少基礎建設投資，宜規(guī)劃為居住用地。反之，存在安全隱患的地段，則不得規(guī)劃為居住用地。

3.3居住鄰近就業(yè)，縮短通程時間

城市居住用地應盡量鄰近居住人口的就業(yè)地點，以方便人們上下班，因此城市中心的邊沿應布置居住用地，城市工業(yè)區(qū)的邊沿應考慮生活配套用地。城市中心和工業(yè)區(qū)的邊沿缺少理想用地的，則應通過改善交通條件，以縮短通程時間。對于以公交為主要出行方式的低收入階層，為其服務的經濟適用住房和廉租住房用地必須緊鄰公交干線，最好是依托交通樞紐。

3.4遵循經濟規(guī)律，合理利用土地

市場經濟條件下，土地既是資源也是商品，取得土地使用權必須付出代價，因此土地使用必須慎重考慮經濟性，應充分發(fā)揮其經濟效益。環(huán)境質量和建設條件較好的地段是城市的稀有資源，應充分加以開發(fā)與利用，宜建設高層住宅，以提高開發(fā)效益。隨著城市化進程不斷推進，土地資源日益稀缺，建設高層住宅是大勢所趨。對于一些建設條件較差（如坡度大于25%或地耐力小于6 t/m2）但環(huán)境質量較好的土地，可考慮發(fā)展別墅區(qū)。

3.5保證地塊規(guī)模，方便經營管理

從考慮公共服務設施配套建設的投資效益、物業(yè)管理的成本與效益出發(fā)，城市住宅開發(fā)以小區(qū)規(guī)模為佳，絕對不宜小于組團規(guī)模。住宅開發(fā)規(guī)模過小，公共服務設施配套建設不經濟，將影響投資熱情，從而影響生活舒適度，另外物業(yè)管理成本將隨之提高。因此城市居住用地地塊面積宜為10~35hm2，不宜小于4hm2。小于4hm2的零星用地可規(guī)劃為經濟適用住房和廉租住房用地。

3.6關心弱勢群體，優(yōu)先保障用地

城市低收入階層、最低收入階層、城中村的村民和農民工均屬城市弱勢群體。弱勢群體難以通過自身力量改善居住條件，只有依靠政府和社會救助。為了緩和社會矛盾，應當優(yōu)先保障其居住用地。

（1）經濟適用住房的廉租房用地：宜“大分散小集中”，盡量使居住與就業(yè)地點鄰近，以縮短出行距離?？紤]居民出行主要依賴公共交通，地址宜靠近公交站點。經濟適用住房和廉租住房建設宜盡量利用一些地價較低的土地，以降低成本。破產或改制企業(yè)，宜利用現(xiàn)有土地建設經濟適用住房或廉租住房，有效安置職工。政府直管公房應盡可能改作廉租房。

（2）村民居住用地：宜以村組為單位集中布置，盡可能在本村組集體土地范圍內安置。城中村改造時，要考慮農民工的居住需要，在符合城市規(guī)劃和土地利用總體規(guī)劃的前提下，集中建設向農民工出租的集體宿舍，建設用地不得采取以租代征方式供應，建設項目不得變相搞房地產開發(fā)。

（3）農民工居住用地：農民工集體宿舍宜靠其工作場所，以縮短上班距離。招用農民工較多的企業(yè)，應在依法取得的企業(yè)用地范圍內建設集體宿舍。農民工集中的開發(fā)區(qū)和工業(yè)園，應按照集約用地的原則，集中建設集體宿舍，由用工單位承租后向農民工提供，或由農民工直接承租，但不得按商品住房標準出售或出租。

3.7分散弱勢群體，促進社會融合

經濟適用住房和廉租住房用地規(guī)模過大，讓社會弱勢群體過于集中，如同成為“貧民窟”，導致社會隔閡和社會沖突，可能滋生嚴重的社會問題，不利于社會和諧與穩(wěn)定，因此經濟適用住房和廉租住房建設用地宜“大分散小集中”。在全市范圍內宜相對分散，以避免社會隱患，而在以城市街道辦事處為單位的范圍內宜相對集中，既可提高土地利用率，降低建設成本，也有利于增進社會交流與互助。

3.8考慮建筑檔次，改善城市景觀

城市的不同地段對景觀要求各不相同，總體來說，城市人流、車流密集的公共場所（城市中心區(qū)、城市廣場周邊、城市主干道兩側、城市主要出入口附近），景觀要求相對較高，而一些城市人流、車流密度較低的區(qū)域（如城市邊沿、支道兩側，則相對低一些）。因此城市中心區(qū)、城市廣場周邊、城市主干道兩側、城市主要出入口附近宜布置高檔住宅用地（包括別墅區(qū)），而城市邊沿、支道兩側等到處則可布置經濟適用住房、廉租住房用地和村民居住用地。

3.9附屬居住用地，嚴格控制規(guī)模

城市工業(yè)企業(yè)和市政基礎設施要求全天候作業(yè)，一般實行一天三班制，其作息制度具有特殊性。為了方便員工上下班和合理休息，一般需要在廠區(qū)或車間附近建設供員居住的宿舍。為了節(jié)約用地，國家規(guī)定工業(yè)企業(yè)的生活配套用地不超出總用的7%，而且不得建設成套的住宅。對于市政基礎設施，可以參照工業(yè)企業(yè)的規(guī)定實施，以利于強化規(guī)劃管理與控制。

3.10挖掘空間資源，適應市場需求

商業(yè)用地不屬于城市住房建設規(guī)劃的規(guī)范范圍，但其上空常配建住宅，因此住房建設規(guī)劃應對配建住宅提出指導意見。在國家對城市住房結構基本限定的條件下，商業(yè)用地配建住宅是對城市商品住宅市場的有益補充。商業(yè)用地配建住宅的套型可根據(jù)市場需求自由調節(jié)，可緩解住房建設規(guī)劃關于住房結構的剛性規(guī)定可能造成的市場沖擊。對于商住用地規(guī)模過大的城市，必要時應適當壓縮居住用地規(guī)模。

參考文獻:

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第2篇：居住用地規(guī)劃范文

及主要措施進行探討。

關鍵詞：新農村建設 村居用地宅基地整合可持續(xù)利用

中圖分類號：P542+.34文獻標識碼： A 文章編號：

近年來，中央提出社會主義新農村建設，新農村建設中對村居用地的有效合理整合，事關我國農村農業(yè)現(xiàn)代化建設中農村土地的集約化程度和用地效率。合理整合農村村居用地，是促進農村土地有序、合理與科學化利用的重要手段，是實現(xiàn)農村土地可持續(xù)利用的有效途徑。農村村居用地的整合對改善農村生態(tài)環(huán)境，提高農民生活質量，緩解用地矛盾，實現(xiàn)耕地占補平衡，發(fā)展農村經濟，促進農村城鎮(zhèn)化，縮小城鄉(xiāng)差距，解決“三農”問題具有重大的現(xiàn)實意義。

1農村村居用地的特點

1.1 用地分布具有明顯的地域性

從地域分布來看，農村村落分布與自然條件、社會經濟發(fā)展狀況密切相關。平川地區(qū)由于地勢平坦，自然條件較好，交通便利，經濟發(fā)達，村莊分布的密度高，單個村莊占地規(guī)模大；丘陵區(qū)和山區(qū)一般地形起伏較大，地貌類型復雜，自然條件較差，交通不便，經濟較為落后，村莊分布的密度較低，單個村莊占地規(guī)模小。

1.2人均用地規(guī)模普遍偏大

全國人均農村居住用地面積，一般均超過國家規(guī)定的人均用地150平方米的高限標準，人均占地規(guī)模普遍相對偏大。

1.3宅基地是村居用地的主體

調查結果，宅基地是農村居住用地的主體，一般占農村村居用地的70%以上。宅基地的主導用地特征在村莊內部用地結構中極為明顯，其次是道路、畜圈用地，工、商業(yè)用地面積極小。

2農村村居用地存在的問題

2.1缺少系統(tǒng)規(guī)劃，土地利用結構不合理

總體來說，目前我國農村村莊整體布局較為分散，尤其是山區(qū)，由于交通的限制，道路很難連網(wǎng)，村莊的房屋相互錯落，不能成排成行，缺少系統(tǒng)的規(guī)劃。村莊除了居民家庭小院外，缺乏基礎設施和公用設施，功能不完善。

2.2農村閑置土地多

據(jù)調查，現(xiàn)有農村村莊內部一般約有10%的土地處于閑置狀態(tài)。在村莊內部土地尚未得到充分利用的情況下，一些地方仍在村莊劃出一定數(shù)量的農田作為建設預留地，致使村莊規(guī)模不斷蔓延，村民居住用地不斷占用耕地，蠶食良田。

2.3土地的人口容積率和利用率較低

數(shù)據(jù)顯示，農村人均居住用地一般均超過國家規(guī)定的人均用地150平方米的高限標準，尤其在農村村莊內多是平房的“小而全”居住方式的區(qū)域，使得農村居住區(qū)土地的人口容積率比較低，從而導致其土地的利用率也比較低。

3農村居住用地的整合模式

按照建設社會主義新農村的原則要求，以中心村、生態(tài)村整治為重點，以點帶面，積極引導，穩(wěn)步推進農村居民點整治，從農村實際出發(fā)，采取以下模式和方法進行整理。

3.1 規(guī)劃調整型

對于城鎮(zhèn)建設發(fā)展或有關項目的建設以及城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)范圍所涉及的村莊，應與城鎮(zhèn)的發(fā)展布局和建設項目的安排密切銜接，相互協(xié)調，結合規(guī)劃布局的要求，對村莊建設用地進行統(tǒng)籌規(guī)劃、統(tǒng)一安置或改造。 3.2 集中合并型 對于具有一定規(guī)模、發(fā)展條件好、限制條件少的村莊，規(guī)劃長期保留同時接納其他搬遷村莊；或多個行政村已經自然地聚集成更大規(guī)模的聚落；或人口規(guī)模不大，但交通條件、自然條件、資源條件優(yōu)越，具有一定的發(fā)展?jié)摿Φ拇迩f，鼓勵并引導其他村莊的遷入，增強人口在此類村莊的集聚。

3.3 保留改善型

對于村莊自身發(fā)展條件較好，但由于城市發(fā)展整體利益的需求對其發(fā)展進行限制的村莊；或村莊自身發(fā)展條件一般，但由于村莊人口較多或具有一定的文化、歷史價值等其他社會文化因素的影響，不能遷入到其他村莊中去的村莊，進行改善居住環(huán)境，完善配套為主的整治工作。

3.4 搬遷撤并型

對于現(xiàn)狀生產生活條件、發(fā)展條件較差，現(xiàn)有人口規(guī)模過小的村莊，原則上予以逐步引導人口向其他人口規(guī)模較大、基礎設施相對較齊全、發(fā)展條件較好的中心村或其他村莊轉移；對位于礦產品儲藏區(qū)或者踩空區(qū)等禁止建設區(qū)內的村莊，逐步進行搬遷撤并；對受水利工程、地質災害或其他自然災害影響嚴重，位于限制建設區(qū)內的村莊，逐步縮減用地規(guī)模，逐步進行搬遷撤并。

4 農村居住用地的可持續(xù)利用

農村土地的可持續(xù)利用不僅僅是個經濟問題，也是涉及生態(tài)、環(huán)境以及人文精神的問題。在農村居住用地整合的過程中，要十分注重保護耕地質量和農村生態(tài)環(huán)境。

4.1充分尊重農民的集體土地產權

農村居住用地整合再利用的過程中，要充分尊重土地所有者的權益，不得侵犯農民的產權。在農村居住用地整合再利用的過程中，要給予農民實惠，注重改善居民生產、生活條件，并保證農民生活質量不降低，對于整理過程中對農民造成的損失要給予公平的補償。政府在安置農民時應以統(tǒng)一安置到建造好的居民小區(qū)為主,這樣大規(guī)模的安置，一方面能保證農民有房住，另一方面也有助于政府和農民節(jié)省房屋建造的開支。對于責任田的再分配，地方應該考慮農民田地位置變化做帶來的交通成本,并給以必要的補償。

4.2注重土壤的改良

土地作為自然的產物，屬于不可再生資源，其質量的提高，必須遵循自然生態(tài)規(guī)律，必須充分考慮土地生態(tài)系統(tǒng)內物質循環(huán)和能量流動的特點，考慮系統(tǒng)內各生態(tài)因素間的相互平衡以及土地生態(tài)系統(tǒng)與其他各相關環(huán)境系統(tǒng)間的相互關系。農村居住用地整合后，部分土地由居住用地還為耕地，這些土地要重新進行土壤的改良，盡快適應耕種的質量需要。

4.3合理利用農村土地

在農村居住土地整合后，要注意土地的合理利用。根據(jù)土地的具體性質和類型進行分門別類物盡其用。對適合耕種的土地要盡快還耕，并要盡量采取措施提高土壤的質量。對于不適合作物耕種的土地，要做好退耕還林還湖工作，維護農村生態(tài)系統(tǒng)。對于新建的工業(yè)園區(qū)或者公共設施用地，盡量選擇不適合耕種的土地，不占用耕地。對于對土地質量造成污染的工業(yè)項目，一定要盡早制止，不能因為單純追求經濟效益而導致對農村生態(tài)系統(tǒng)的破壞。

4.3提高土地利用效率

總之，農村居住用地的整合再利用是一個長期、動態(tài)的過程，其核心是土地的集約利用，土地集約利用應該要切實保障農民的權益，不能靠侵害農民的權益來發(fā)展經濟。要以科學發(fā)展觀為指導，走好土地可持續(xù)利用之路。

參考文獻：

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第3篇：居住用地規(guī)劃范文

在這種政策環(huán)境下，北京市土地出讓市場增加土地供應，創(chuàng)新土地出讓方式。本文擬通過分析北京市土地資源利用現(xiàn)狀，2013年北京市土地出讓市場交易數(shù)據(jù)，分析該市土地出讓市場的現(xiàn)狀特征、地價高企的原因和后果、房企拿地狀況，并在此基礎上對2014年北京市土地市場的走勢進行分析和展望。

一、北京市土地資源利用現(xiàn)狀分析

（一）特殊地形導致建設用地供應長期緊張

北京市山地多，平原少。山地占全市面積的62%，且環(huán)繞市區(qū)，這不利于北京市城市的擴展和建設用地的開發(fā)。城市大，郊區(qū)相對較?。蝗硕嗟厣?，耕地更少。隨著北京市郊區(qū)城市化進程不斷加快，城市用地不斷擴大，農業(yè)用地迅速減少，耕地也隨之銳減。土地利用率高達85.5%，其中近郊區(qū)和平原區(qū)土地利用率達95%以上，造成后備資源不足容易導致建設用地供應緊張。

（二）存量土地的開發(fā)利用受到較大限制

北京市是我國的首都，中央、國務院各部委、各直屬事業(yè)單位、下屬企業(yè)單位、部隊大院都無償或低償占用了大量的城市用地。此外，北京市是舉世文明的歷史文化古城，擁有一批具有傳統(tǒng)歷史風貌，民族風格和地方特色的歷史文化街區(qū)。在舊城區(qū)，大片的四合院、平房住宅占據(jù)著黃金地段，人口稠密，土地成本很高，因此舊城改造受到限制。

（三）征地拆遷難度加大，項目推進緩慢

隨著《國有土地上房屋征收與補償條例》的深入實施，當前征地、拆遷等土地前期開發(fā)工作難度進一步加大，項目推進速度放緩，開發(fā)成本呈現(xiàn)上升態(tài)勢。自2005年開始，北京市每年制定年度土地供應計劃，對土地供應總量、用途結構、空間布局及具體執(zhí)行等情況進行了明確安排。從這幾年的供地計劃可以看出，土地總體供應有逐年減少的趨勢，其中住宅用地所占的比例較低，尤其是普通商品住宅用地供應緊張。2012、2013年普通商品住宅用地僅計劃供應850公頃，較2006年減少了47%。

二、2013年北京市土地出讓交易情況分析

（一）土地成交規(guī)模大幅增加，土地收益創(chuàng)新高

2013年北京市土地市場共成交214宗土地①，總成交土地面積2082萬平方米，其中建設用地面積1314萬平方米，規(guī)劃建筑面積2377萬平方米，與去年全年163宗地，共1693萬平方米的規(guī)劃建筑面積相比，規(guī)劃建筑面積比上年同期增加40.4%，略超2011年。

商品房用地成交面積為近六年次高。2013年北京市共成交131塊商品房用地，規(guī)劃建筑面積1836萬平方米，同比增長一倍，在近六年中僅低于2010年。其中居住用地61塊，規(guī)劃建筑面積1088萬平方米，同比增長132%。綜合用地成交面積同比上漲，全年共成交綜合用地40宗，規(guī)劃建筑面積517萬平方米，比上年同期增長90%。

全年實現(xiàn)土地收益1822億元，同比增長181%，比創(chuàng)紀錄的2010年還增加了186億元的收入。商品房用地土地出讓金收入同比增加近兩倍，創(chuàng)歷史新高。2013年，北京商品房用地土地出讓總收入1768億元，同比增加194%，比2010年還高出216億元，創(chuàng)歷史新高，其中第四季度土地出讓收入647億元，11月單月土地出讓收入407億元，占全年的23%。平均單幅土地的總價高達13.5億元，與前幾年相比大幅提高，而居住用地的平均單幅土地總價已高達16.73億元。

（二）土地成交結構中居住用地比重有所增加

2013全年成交的214塊土地中83塊是工業(yè)用地，建設用地面積382萬平方米，規(guī)劃建筑面積512萬平方米，占總成交土地規(guī)劃建筑面積的22%。居住用地共成交61塊，建設用地面積608萬平方米，規(guī)劃建筑面積1088萬平方米，與前兩年相比大幅增加。居住用地成交規(guī)模占所有土地的比重為45%；占商品房用地的比重為59%。居住用地占商品房用地的比重呈緩慢增加的趨勢。

（三）商品房用地成交樓面價大幅提高

2013年，北京土地出讓市場共成交131宗商品房用地，其中56塊土地配建了保障房或異地建設保障房、醫(yī)院。但即使在這種情況下，商品房用地平均成交樓面價9632元/平方米，首次逼近萬元，同比上漲45%。其中12塊土地底價成交，114塊土地溢價成交，另有5塊招標出讓的土地底價未知導致溢價未知。在這114塊溢價成交的土地中，有10塊土地溢價率超過100%，最高達242%；10塊土地溢價率在50%―100%；28塊土地溢價率在40%―50%；34塊土地因土地成交價格達到政府設定上限而競投保障房面積或異地建設醫(yī)院。

（四）居住用地供應量少造成地價高企

2013年，北京市居住用地成交樓面價9380元/平方米，創(chuàng)歷史最高，而起始樓面價也達到7213元/平方米，比2012年的成交樓面價還高。土地起始樓面價大幅上漲，決定了成交樓面價也不得不漲。從土地價格來看，房價的上漲也是一種必然趨勢。

其實，居住用地的成交樓面價和溢價率均低于實際情況。居住用地在出讓時都被政府設定了合理土地上限價格，溢價率最高不得超過50%，當達到上限價格后，轉為在此價格基礎上競報保障房面積或異地建設專項資金，人為限制了成交樓面價。2013年北京出讓的商品房用地共配建保障房面積443萬平方米，與2012年（150萬平方米）相比多出了293萬平方米保障房，有53塊土地需要建設或配建公租房、限價房、經適房或自住型商品房，另有3塊土地異地建設保障房或者醫(yī)院，這種異地建設方式其實就是一種變相的增加土地價款。

居住用地地價漲幅如此之大，主要還是供應量少造成的。最近5年來，居住用地土地供應缺口達到了1565萬平方米，特別是2009年和2012年，這兩年的住宅類土地供應缺口分別達到了803萬平方米和828萬平方米。房企銷售狀況好，資金充足，土地需求旺盛，同期的土地供應不足就造成房企逢地必搶。因此，2009年和2012年下半年，北京的土地市場最為火爆，地王頻出。2013年北京土地供應雖然有所增加，但房企對土地的需求尚未滿足，且二三線城市市場風險較大，眾多房企回歸北京這種一線城市，對優(yōu)質地塊一擲千金，地價迅速上漲，平均成交樓面價近萬元。

選取2008―2013年的居住用地成交樓面價與住宅銷售均價作比較發(fā)現(xiàn)，2013年土地成交樓面價占住宅銷售均價的比重已達45%，是近六年來最高的一年。土地成本增加，房價的上漲也是一種必然趨勢。

（五）成交土地以城市發(fā)展新區(qū)為主

城市發(fā)展新區(qū)是供地主力，生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)供地比重逐步增加。2013年北京市成交的商品房用地主要分布在城市發(fā)展新區(qū)，規(guī)劃建筑面積1154萬平米，占全市的比重為62.85%；城市功能拓展區(qū)成交的規(guī)劃建筑面積僅358萬平米，僅占全市的19.52%；生態(tài)涵養(yǎng)發(fā)展區(qū)的土地供應量呈逐年增加趨勢，2013年已經達到315萬平米，占全市的17.17%。

三、2014年北京市土地出讓市場走勢

（一）供應量方面，住宅用地供應將相應提速

自新一屆政府執(zhí)政以來，房地產調控方向由抑制需求轉向加大供應。“國五條”要求各地加大住宅用地供應，國土資源部也強調要保持城市地價平穩(wěn)，切實穩(wěn)定土地市場，要求各城市特別是一線城市要調增并公布住房用地供應計劃。2012年下半年以來熱點城市土地市場持續(xù)火熱，高價地塊的頻繁出現(xiàn)明顯推動了后市房價上漲的預期，而增加住宅用地的供應或將在一定程度上緩解該局面。2013年，北京市政府積極增加土地供應，預計2014年仍將加快推出住宅用地，向社會釋放土地供應增加、后市預期穩(wěn)定的積極信號。但由于北京市特殊的土地利用現(xiàn)狀，整體土地資源稀缺，優(yōu)質地塊基本開發(fā)殆盡，因此，可增加的供應有限。同時，所供土地以近遠郊區(qū)域為主，其中遠郊區(qū)域所占比重將繼續(xù)上升。

（二）供應結構上，加大居住類用地尤其是保障房、自住房用地供應

配建保障房的住宅用地比例將進一步加大，同時也將有更多的純保障房用地推出?！熬┢邨l”提出，2013年北京市要完成不低于2萬套自住型商品住房供地，2014年計劃推出5萬套自住型商品住房供應。2013年，北京共成建自住型商品房的地塊超過14宗，“2萬套”目標已實現(xiàn)，其中部分地塊全部建設保障房和自住型商品房。自住型商品房地塊的不斷增加，有助于平抑房價上漲預期。2014年北京仍將加大自住型商品房的供應，將繼續(xù)加大全市住宅用地供應，同時進一步優(yōu)化供應結構，擬安排住宅用地供應總量中的40%用于保障性安居工程建設，60%用于商品房建設，商品房用地中將有50%用于建設自住型商品房，因此，用于保障房和自住房建設的土地共占住宅用地供應總量的70%。這些計劃如能充分實施，可在一定程度上緩解開發(fā)商扎堆競價的現(xiàn)象，并通過加大面粉量進而抑制面包價格的調控機制對房價的過快上漲起到一定的調控作用。

（三）需求方面，品牌房企將延續(xù)上年的拿地態(tài)勢，下半年熱度有所消減

2013年，企業(yè)融資渠道多樣化，債券、票據(jù)等直接融資方式明顯增多，優(yōu)質企業(yè)融資成本降低。同時，龍頭企業(yè)銷售業(yè)績再上新臺階，推動行業(yè)集中度進一步提升，萬科、綠地、萬達、保利、中海、恒大、碧桂園7家房企躋身“千億俱樂部”。品牌房企在良好銷售業(yè)績和積極融資的支撐下，對于優(yōu)質地塊的儲備趨于迫切，2014年拿地的積極性有可能會繼續(xù)高漲。雖然北京拿地成本高，但從投資風險的角度考慮，一線城市整體市場環(huán)境規(guī)范且市場預期看好，樓市需求旺盛，依然是企業(yè)首選。2013年品牌房企一線城市拿地占比明顯提高，對一線城市優(yōu)質地塊不惜重金爭奪。預計2013年北京土地市場的熱度可能將延續(xù)到2014年。2014年上半年，由于慣性的作用，土地市場的這種熱度不會減弱，很多房企土地儲備還不夠。下半年，土地成交量增長勢頭將有所緩和，一方面企業(yè)經過持續(xù)拿地后，土地儲備較為充足，拿地積極性漸漸消退，另一方面，預計2014年融資環(huán)境將有所收緊，企業(yè)將加強資金管控。

（四）土地價格上，優(yōu)質地塊依然可能出現(xiàn)地王

由于北京土地資源稀缺，土地一級開發(fā)成本過高，房企拿地熱度高漲，從短期看，土地市場有可能還會引來品牌房企對于優(yōu)質地塊的爭奪，預計地王依然會出現(xiàn)，影響市場的價格預期。2014年，如果宏觀政策依然平穩(wěn)過渡，由于土地財政和土地一級開發(fā)成本高企等原因，政府設定的土地起始樓面價較高，因此，如果消除保障房和遠郊區(qū)縣土地的影響，就同一區(qū)域同一用途的土地來說，土地成交樓面價有可能繼續(xù)上漲。但由于配建保障房比例繼續(xù)增加，且設定“合理土地上限價格”，以及政府抬高了土地起始樓面價，可能會使土地溢價幅度有所下降。

注：

第4篇：居住用地規(guī)劃范文

關鍵詞：公園綠地；網(wǎng)絡分析；空間可達性

1背景及意義

隨著生活水平的提高，人們對城市公園的要求越來越高，不僅關心城市公園的數(shù)量與質量，更加關注能否方便快捷地到達公園，距離成為影響人們有效利用公園以及衡量城市公園布局合理性的重要因素。然而傳統(tǒng)的服務半徑評價體系以直線衡量市民與公園間的距離，過于籠統(tǒng)、機械，不能真實有效的評價城市公園綠地系統(tǒng)的游憩服務能力?；贕IS網(wǎng)絡分析法以矢量數(shù)據(jù)――道路網(wǎng)絡為基礎，能更為真實地評價服務設施的可達性。

可達性是指從空間中任意一點到達目的地的難以程度。反映了人們到達目的地過程所克服空間阻力大小，常用時間、距離、費用等指標來衡量[2]，已被廣泛用于城市公共服務設施分布合理性與服務公平性研究，是評判城市開敞空間設計合理性的重要方面[1]；而網(wǎng)絡分析是通過研究網(wǎng)絡，如交通道路網(wǎng)、供水網(wǎng)、供電網(wǎng)、排水管網(wǎng)、水系網(wǎng)等的狀態(tài)并分析資源在網(wǎng)絡上的流動和分配情況，將與網(wǎng)絡有關的實際問題抽象化、模型化，通過利用網(wǎng)絡元素的拓撲關系來考察網(wǎng)絡元素的空間屬性，從而對網(wǎng)絡結構及其資源配置等進行優(yōu)化的一種空間分析方法，其理論基礎是圖論和運籌學。由于公園開口設計、小區(qū)出入口、河流水系山體等空間障礙物等導致直線距離不能反映其實際的行進路徑，網(wǎng)絡分析法則能夠較好地實現(xiàn)行進路徑與現(xiàn)實路徑的擬合，能反映路網(wǎng)對空間可達性的影響。

本文依據(jù)網(wǎng)絡分析原理，以現(xiàn)狀城市道路網(wǎng)絡的矢量數(shù)據(jù)、城市人口數(shù)據(jù)與分布狀況為基礎，借助GIS技術平臺在信息采集、數(shù)據(jù)處理和分析管理以及數(shù)據(jù)與圖形交互顯示等方面的強大功能，對深圳市公園綠地的空間可達性進行了分析評價，旨在為深圳市公園綠地規(guī)劃以及城市公園空間分布格局的優(yōu)化提供依據(jù)。

2 深圳市公園建設現(xiàn)狀概況

截止至2012 年2月，根據(jù)各區(qū)城管局、各街道辦相關部門反饋的公園名稱、空間位置等信息，結合公園相關審批信息，通過業(yè)內核查航拍圖、地形圖、建筑普查等基礎數(shù)據(jù)和抽樣現(xiàn)狀踏勘調查的方法，將各區(qū)、各街道辦反饋公園信息落實在空間范圍。據(jù)統(tǒng)計，全市公園面積在500m2 以上的公園數(shù)量共791個，公園總面積40267 公頃。其中，自然公園23個，面積約33584 公頃；城市公園110個，面積約5774 公頃；社區(qū)公園658個，面積約910 公頃。全市現(xiàn)狀城市公園及社區(qū)公園總面積為6684 公頃，按2011 年底人口統(tǒng)計數(shù)據(jù)，現(xiàn)狀人口為1046 萬，全市現(xiàn)狀人均城市公園面積（不含自然公園）為6.39m2/人。

3 研究方法

可達性是指從空間中任意一點到達目的地的難易程度，能夠客觀地反映城市公園綠地的空間分布格局和服務公平性，是評價城市居民能否方便和平等地享用城市公園綠地的重要評價指標。目前可達性研究的主要方法有緩沖區(qū)法、最小鄰近舉例法、引力模型法、費用加權距離法等。這些方法從不同角度反映了服務設施的空間可達性。但緩沖區(qū)法和最小鄰近距離法忽略了達到目的地過程中的障礙，易高估服務設施的可達性。網(wǎng)絡分析法以真實的道路為基礎，由于建筑物、圍墻等人工景觀河流、峭壁等自然障礙的存在，使得進入公園的實際路徑一般大于直線距離。引力模型法和費用加權距離法也未曾考慮到達目的地的真實路徑。多采用對分類景觀賦以相對阻力為基礎，但是景觀類型的區(qū)分和相對阻力的賦值大小具有不確定性、主觀性較大。

3.1 網(wǎng)絡分析原理

網(wǎng)絡關系普遍存在于自然界和人類社會之中，如：水系網(wǎng)絡、綠化網(wǎng)絡、道路網(wǎng)絡、通訊網(wǎng)絡、地下管網(wǎng)等。網(wǎng)絡是由一組邊和結點按照一定的拓撲關系彼此連接而成的，邊是具有一定長度和物流的網(wǎng)絡元素，結點是兩條或兩條以上邊的交匯處，它可以實現(xiàn)兩條邊之間的物流的轉換，邊與結點是網(wǎng)絡的兩類基本組成元素。在地里研究中，很多領域都會遇到與網(wǎng)絡有關的問題。網(wǎng)絡分析是指對地理網(wǎng)絡（如交通網(wǎng)絡）、城市基礎設施網(wǎng)絡（如電力網(wǎng)絡、給排水管網(wǎng)等）進行地里分析和模型化處理，其根本目標就是研究、籌劃一項網(wǎng)絡工程如何安排，并使其運行效果最好。它是通過研究網(wǎng)絡的狀態(tài)以及模擬和分析資源在網(wǎng)絡上的流動和分配情況，對網(wǎng)絡結構及資源等的優(yōu)化問題進行研究的一種空間分析方法。網(wǎng)絡分析的理論基礎是圖論和運籌學。

3.2 網(wǎng)絡模型的構成

網(wǎng)絡模型是指現(xiàn)實世界中存在的各種網(wǎng)絡系統(tǒng)（如交通物流網(wǎng)、通信網(wǎng)、暖氣管網(wǎng)等）的抽象表示。按照空間實體的幾何形態(tài)，可被抽象為點、線、面3種類型。一個基本的網(wǎng)絡由中心（center）、鏈（link）、節(jié)點（node）和阻力（impedance）4部分組成[3] ，中心，即源地的源點，為具有一個容量能夠接受或分配資源的節(jié)點所在的位置，本研究中代表城市公園的出入口，以點的形式表達；鏈是構成網(wǎng)絡的骨架，是現(xiàn)實各種線路的抽象，具有方向性，在本文中代表道路；節(jié)點是網(wǎng)絡中網(wǎng)線的匯合點，本研究中代表道路的交點，考慮到數(shù)據(jù)獲取的有線性，本研究對路網(wǎng)進行簡單處理，不考慮高快速公路，其他等級道路凡是平面交叉路網(wǎng)在交叉口均打斷，且不考慮交通管制因素，均認為四個方向可通行。；阻力通常指從中心到鏈或通過一條鏈時所需要花費的時間或者費用等。本研究借鑒經驗，一般人行速度為80米/分鐘，考慮紅綠燈因素及不同等級道路步行便利程度不同，分析采用內部道路、支路、次干路步行速度為80 米/分鐘，主干道70 米/分鐘，快速路40 米/分鐘。

3.3 數(shù)據(jù)庫建立與數(shù)據(jù)處理

本研究所需城市公園數(shù)據(jù)根據(jù)各區(qū)城管局、各街道辦相關部門反饋的公園名稱、空間位置等信息，結合規(guī)劃一張圖系統(tǒng)中公園相關審批信息，通過核查航拍圖、地形圖、建筑普查等基礎數(shù)據(jù)和抽樣現(xiàn)狀踏勘調查的方法，將各區(qū)、各街道辦反饋公園信息落實在空間范圍。公園入口數(shù)據(jù)結合現(xiàn)狀公園出入口數(shù)據(jù)和公園設計方案，對其矢量化后得到。道路數(shù)據(jù)來自我委2010年現(xiàn)狀路網(wǎng)數(shù)據(jù)（GIS格式）。

（1）公園數(shù)據(jù)庫：包括公園名稱、公園類型、公園面積、建設狀態(tài)、綠化覆蓋面積、公園地點、管理單位、定位與特色等。

（2）公園入口數(shù)據(jù)庫：包括公園名稱、公園類型、公園面積等。在公園可達性分析時，認為到達公園綠地入口即為進入公園綠地，并以此為依據(jù)建立代表公園的公園入口點文件。

（3）道路數(shù)據(jù)庫：主要由現(xiàn)狀道路網(wǎng)數(shù)據(jù)和現(xiàn)狀公交數(shù)據(jù)構成?，F(xiàn)狀道路網(wǎng)數(shù)據(jù)主要用來評估公園綠地步行可達性，由道路紅線和道路中心線構成。道路中心線數(shù)據(jù)有道路長度、道路名稱、道路等級、步行速度等屬性信息。以道路中心線為基礎建立城市道路拓撲網(wǎng)絡。由于數(shù)據(jù)獲取渠道有限，沒有獲得人行天橋、地下通道等人行設施數(shù)據(jù)，因此在步行可達性分析中，不考慮人行天橋、地下通道，認為在任何道路等級的數(shù)據(jù)交叉口人的步行都可以四個方向通行的，但考慮到不同等級道路步行便捷程度不同，分析采用內部道路、支路、次干道步行速度為80米/分鐘，主干道70米/分鐘，快速路40米/分鐘、高速路20米/分鐘?，F(xiàn)狀公交數(shù)據(jù)主要用來評估公園綠地公交可達性，由公交線路和公交站點數(shù)據(jù)構成，在進行公交可達性分析時，不考慮交通管制問題（如單行線、紅綠燈、禁止左拐等），認為在任何道路等級的交叉口車都可以在四個方向通行。

（4）人口數(shù)據(jù)庫：以2010年人口普查數(shù)據(jù)為基礎，結合現(xiàn)狀建筑普查數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀居住用地數(shù)據(jù)，生成全市百米網(wǎng)格人口空間分布圖。

3.4 公園服務范圍確定

針對深圳市城市道路狀況、人的出行方式、公園服務功能等特點，結合人們到達不同公園心理期望花費的時間等因素考慮，在評估公園綠地步行可達性分析時，本文選取面積大于500m2的社區(qū)公園和市區(qū)級城市公園，社區(qū)公園步行耗時10分鐘可達，市區(qū)級城市公園25分鐘可達；在評估公園綠地公交可達性分析時，本文選擇綜合公園和自然公園，耗時25分鐘公交可達。利用GIS軟件的Network Analyst分析工具，生成源點沿道路網(wǎng)絡和公交線網(wǎng)絡行進相應服務時間所圍合形成的范圍圖，此范圍即為一定時間成本的可達性范圍。

3.5 搭建規(guī)劃公園工作平臺，構建模型提高方案評估效率

利用ArcGIS桌面軟件，將規(guī)劃公園工作相關數(shù)據(jù)按照專題分類整理，借助共享網(wǎng)絡，搭建規(guī)劃公園工作平臺，項目組成員均可在線使用，實現(xiàn)同一基礎數(shù)據(jù)、同一平臺工作，提高工作效率。與此同時，利用地理設計方法，將規(guī)劃公園工作涉及到需要反復操作的功能進行集成（包含步行可達性分析和公交可達性分析），定制成 模型，建立工具集，高效率評估論證規(guī)劃方案，展現(xiàn)不同規(guī)劃方案下，不同的預期實施效果，可在方案編制過程中組織多部門參與的項目研討會時候，利用評估工具集，在線動態(tài)評估調整效果，高效率評估完善規(guī)劃方案。

3.6 評價指標

將GIS模擬得到的公園服務區(qū)范圍圖、城市行政區(qū)劃圖、城市人口分布圖、城市居住用地分布圖進行疊加分析，通過服務居住用地面積比和服務人口比，可衡量現(xiàn)狀公園步行范圍服務居住用地和服務人口，同時也可以看出現(xiàn)狀公園步行范圍服務不到的居住用地即服務盲區(qū)，這些地區(qū)是規(guī)劃公園方案優(yōu)化重點需要考慮的區(qū)域。

服務居住用地面積比=服務居住用地面積/研究區(qū)總居住用地面積*100%

服務人口比=服務人口/研究區(qū)總人口*100%

4 結果與分析

4.1 現(xiàn)狀公園綠地空間可達性分析

4.1.1 步行

從下圖可以看出，全市步行可達公園范圍覆蓋居住用地12583公頃，占全市居住用地的64.03%，其中，原特區(qū)內整體比原特區(qū)外覆蓋率高，福田區(qū)覆蓋率最高（88.38%），龍華新區(qū)覆蓋率最低（39.20%）；覆蓋人口709.63 萬人，占總人口的68.43%。其中，龍華新區(qū)中部地區(qū)、布吉周邊地區(qū)、坪山、西鄉(xiāng)等局部地區(qū)存在步行覆蓋盲區(qū)。這些地方需要在本輪公園規(guī)劃中重點加強。

4.1.2公交

考慮公交出行的普遍性，結合現(xiàn)狀公交線路及站點信息，對現(xiàn)狀公園的公交可達性進行評估，若考慮公交換乘，全市25 分鐘公交可達服務范圍可覆蓋98.61%的現(xiàn)狀居住用地（圖2-6）；若不考慮公交換乘，全市25 分鐘公交可達服務范圍可覆蓋77.43%的現(xiàn)狀居住用地。

4.2 規(guī)劃公園綠地空間可達性分析

為有效公平地提供宜人的休息空間，在規(guī)劃公園選址和優(yōu)化時，重點考慮現(xiàn)狀公園可達范圍覆蓋不到的區(qū)域和現(xiàn)狀超負荷運行公園周邊區(qū)域。通過多方案論證，最終形成公園規(guī)劃方案。全市規(guī)劃公園步行25分鐘可達公園范圍覆蓋居住用地17616公頃，居住用地覆蓋率由現(xiàn)狀的64.03%提高89.64%，其中，現(xiàn)狀居住用地覆蓋率較低的龍華新區(qū)由現(xiàn)狀的39.20%提高到85.82%。

5 小結與討論

本文基于網(wǎng)絡分析法原理和GIS技術平臺，將道路抽象為線建立城市道路拓撲網(wǎng)絡，以公園入口作為網(wǎng)絡分析的源點，研究了深圳市公園綠地步行和公交的空間可達性和服務狀況，解決了公園作為公共服務設施提供公平的問題，與此同時，為城市公園規(guī)劃研究提供了一種新思路與新方法。但可達性不僅包括物理的距離和時間，也包含社會、文化和性別的因素以及公園本身“吸引度”，國外許多研究表明，盡管公園的可達性很高，但居民卻不愿意使用這些公園。研究時沒有考慮居民對公園綠地的實際需要和游憩行為，有待進一步研究。

參考文獻

[1] 高駱秋.基于空間可達性的山地城市公園綠地布局探討[D].重慶：西南大學，2010；

第5篇：居住用地規(guī)劃范文

關鍵詞：城市規(guī)劃土地使用空間布局

承德市是國家歷史文化名城，生態(tài)型山水園林城市，冀東北連接京津遼蒙的區(qū)域性中心城市。城市規(guī)劃區(qū)范圍為雙橋區(qū)、雙灤區(qū)、鷹手營子礦區(qū)、上板城鎮(zhèn)、西地鄉(xiāng)；國土總面積3.95萬平方公里。截至2007年底，全市土地總面積5927萬畝（3951189公頃），其中農用地面積4551萬畝（3034286公頃），占土地總面積的76.8%；建設用地136.6萬畝（91069.79公頃），占土地總面積的2.3%；未利用地1238.76萬畝（825840公頃），占土地總面積的20.9%；人口規(guī)模2010年規(guī)劃中心城區(qū)人口51萬人；到2020年規(guī)劃中心城區(qū)人口規(guī)模為70萬人。用地規(guī)模到2020年規(guī)劃中心城區(qū)城市建設用地規(guī)模為73.52平方公里；針對承德市的國土現(xiàn)狀，如何利用規(guī)劃，讓承德市的土地布局的更加合理，提高城市發(fā)展質量和效益，促進承德市城市化進程，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，把承德市建設成濱水新城。

1城市規(guī)劃在土地使用中的作用

1.1優(yōu)化土地使用分配

1.1.1城市規(guī)劃是牽動經濟、社會、文化、環(huán)境諸多因素的系統(tǒng)工程，在優(yōu)化土地使用方面，通過明確每塊土地使用性質、有償使用制度，達到合理利用土地資源，合理分配土地資源的目的。

1.1.2如果不嚴格按照城市規(guī)劃使用土地，將造成某些開發(fā)商出于自身經濟利益的追求與少數(shù)行政領導進行不恰當?shù)母深A，有可能迫使規(guī)劃管理部門對規(guī)劃的土地使用性質與開發(fā)強度做出不合理改動，是土地利用脫離了有效控制，甚至使城市用地布局受到損害，例如，一些城市中的公共設施用地，綠化用地被房地產開發(fā)所侵占的現(xiàn)象時有發(fā)生。因此，有效的城市規(guī)劃對土地使用分配的必要性和現(xiàn)實意義是不言而喻的。

1.2優(yōu)化空間布局

1.2.1由城市規(guī)劃確立的城市空間布局結構，從總體上規(guī)定了城市用地的環(huán)境與特征，合理的城市空間布局保證了城市功能活動的高效、經濟運轉與城市環(huán)境的優(yōu)美、衛(wèi)生與舒適。因此，合理的城市規(guī)劃對于城市用地的空間結構的完整和穩(wěn)定起著重要的作用。

1.2.2 優(yōu)美和諧的城市空間形態(tài)和景觀是每一個城市追求的建設目標。城市用地上每個建筑項目的外部形態(tài)及其形成的空間景觀效果，都是一定區(qū)域城市整體形象的支撐部分。因用地性質及開發(fā)強度的更有可能使該用地的建筑形態(tài)發(fā)生明顯的變化，導致對所在地域建筑群體空間形態(tài)與景觀的損害或破壞，是城市規(guī)劃所不容的。這一點對于城市中心及重要地區(qū)，更顯得重要。

1.2.3局部用地性質變化的積累有可能導致城市規(guī)劃用地整體空間布局結構的失衡。因此，在城市規(guī)劃中，要有全局、整體觀點，要考慮這種改變對優(yōu)化整體空間布局所產生的作用。

2承德市市區(qū)規(guī)劃總體布局

2.1城區(qū)用地總體布局

中心城區(qū)由四個組團組成,即老城區(qū)、南區(qū)、西區(qū)和北城區(qū)。

2.1.1老城區(qū)北起上二道河子，南至武烈河大橋，東到磬錘峰，西至廣仁嶺。

2.1.1.1老城區(qū)為旅游服務、商業(yè)貿易區(qū)，由兩大功能分區(qū)組成，西大街――都統(tǒng)府大街以北為旅游服務區(qū)，西大街――都統(tǒng)府大街以南為商業(yè)貿易區(qū)。

2.1.1.2老城區(qū)居住用地規(guī)劃要求:本區(qū)主要有佟山、碧峰門、石洞子溝、鐵路北山四片坡地居住用地和南營子大街以東、南園（含新華路南）、鐵路（含東園林）三片平地居住用地。規(guī)劃應逐步降低上述地段建筑密度，減少居住人口。

2.1.2南區(qū)北起武烈河大橋，南至西營，東起東營，西至上柵子。

2.1.2.1南區(qū)是我市行政辦公、高新技術產業(yè)和教育功能區(qū)。

2.1.3西區(qū)東起廣仁嶺，西至灤河鎮(zhèn)與西地鄉(xiāng)交界處，南為白廟子，北到夾皮溝口。

2.1.3.1西區(qū)是工業(yè)和附屬旅游區(qū)，以灤河為界，分為雙塔山、灤河兩個分組團。

2.1.4北城區(qū)北起雙峰寺鎮(zhèn)小東溝，南至上二道河子，東為雙峰寺鎮(zhèn)干溝子，西到雙峰寺鎮(zhèn)小井。

2.1.4.1北城區(qū)為休閑度假、會展和現(xiàn)代物流區(qū)，分老西營、小東溝兩個分組團。

3承德市城市規(guī)劃長遠目標

3.1逐步推進老城區(qū)改造，加強新區(qū)建設

重點開發(fā)南區(qū)、西區(qū)、北區(qū)居住區(qū)及居住小區(qū)。主要建設項目有：四人溝地段、東園林――報社地段居住組團、喇嘛寺居住區(qū)、世紀城居住區(qū)、美地灣景居住區(qū)、大石廟居住區(qū)、馮營子居住區(qū)、大元寶山居住區(qū)、應營子居住區(qū)、灤電居住小區(qū)、平臺居住區(qū)、上二道河子居住區(qū)、老西營居住區(qū)。

3.2中心城區(qū)人口與用地規(guī)模

預計2020年，承德市規(guī)劃中心城區(qū)人口規(guī)模為70萬人，中心城區(qū)城市建設用地規(guī)模為73.52平方公里。

3.3規(guī)劃空間遠景布局

在武烈河與灤河入河口處形成新的城市發(fā)展空間，其周圍將由各類綠地所環(huán)繞，為建設高端產業(yè)提供優(yōu)越環(huán)境。建設上板城西部，形成上板城服務分中心，為更多進城人口提供生活空間。打造由承德市至承德縣縣城組成的灤河中游城市帶，城市帶人口規(guī)模將達到140萬人。在拓展城市發(fā)展空間同時，進一步疏解老城區(qū)人口，遠景老城區(qū)人口規(guī)模將控制在16萬人以下。

3.4土地利用資源分配

3.4.1工業(yè)用地：應向競爭力強、無污染、低能耗型工業(yè)發(fā)展，遠景新增工業(yè)用地一般為一類工業(yè)用地。

3.4.2居住用地：遠景新建居住建筑，建設時將逐步提高一類居住用地比重。

3.4.3基礎設施：利用張雙鐵路、承鋼鐵路專用線，建設西區(qū)、北區(qū)軌道交通系統(tǒng)，并逐漸建設與南區(qū)、承德縣縣城聯(lián)結的軌道交通系統(tǒng)，改善城區(qū)交通狀況。

4建議

4.1城市規(guī)劃對于土地利用的空間布局方面有著重大的積極作用及現(xiàn)實意義，能夠有效的緩解當前用地緊張局面，合理利用土地資源，是人類社會需要解決的。

4.1.1承德市是山區(qū)城市，在市區(qū)做好山上綠化的同時，不要忽視居住小區(qū)及市區(qū)周邊的綠化， 通過綠化不但可以美化環(huán)境，減少空氣污染，而且能夠優(yōu)化空氣，提高廣大居民的生活質量.

4.1.2在郊區(qū)做好城鄉(xiāng)農村改造的同時，不要忽視郊區(qū)農民耕地面積，解決好農民產糧和人們吃飯問題。不要忽視城中村、城邊村、新發(fā)展的土地，為城市發(fā)展預留空間。

第6篇：居住用地規(guī)劃范文

關鍵詞：居住區(qū)；規(guī)劃設計；密度；控制；選擇

Abstract: the paper mainly from living density, the building volume rate, residential space, residential ventilation and the choice of the aspects such as the residential area to explore the city layout and planning and design.

Keywords: residential area; Planning and design; Density; Control; choose

中圖分類號：S611文獻標識碼：A 文章編號：

1、從技術經濟指標分析居住區(qū)規(guī)劃

目前的居住區(qū)環(huán)境，由于一些現(xiàn)實要素的制約，有些指標應該特別注意。由于受到城市人多地少的制約，為了達到對有限土地資源的優(yōu)化使用，其中居住密度是一個重要的評價指標，此外容積率也是不容忽視的指標。

1.1 居住密度

從居住發(fā)展的實際狀況來看，主要有以下三個方面的發(fā)展趨勢對居住密度有著比較大的影響。

對未來長遠居住需求量發(fā)展的預測；

對居住面積需求發(fā)展的預測；

居住區(qū)中非居住用地在居住區(qū)用地中所占比例發(fā)展的預測。

隨著時代的發(fā)展，住宅需求將大大增加，包括新產生的住戶，遷移的住戶需求以及由于舊城改造更新所形成的住宅需求。在建設新居住區(qū)時，對居住密度的再認識顯得十分重要。

從單元面積的角度看，單元的面積越大，居住密度越小。近年來由房地產開發(fā)的城市住房發(fā)展表明，大單元在居住區(qū)所占比重很大，然而與之相對的是，城市里的戶規(guī)模卻呈縮小趨勢，這種情況帶來的結果是居住區(qū)居住密度事實上的下降。隨著我國目前家庭結構的小型化、核心化趨勢，再加上我國人多地少的基本國情，因此應適當對居住區(qū)中大單元的開發(fā)力度減小，加大對中小戶型住宅單元的開發(fā)。這樣不僅可以控制居住密度事實上的下降，并且符合生態(tài)型居住區(qū)充分利用土地資源的原則。

影響居住密度的第三個因素是新居住區(qū)建設中非居住用地比居住用地呈現(xiàn)更快的發(fā)展速度。非居住用地比重的增加不僅是因為服務設施范圍的擴大，而且加上建設標準的提高。例如，現(xiàn)在居住區(qū)的配套公共服務設施包涵了越來越多的內容，其規(guī)模也越來越大。而對于配套公共服務設施一般為1- 2 層建筑，為了提高土地的利用率，可以適當?shù)膶⑦@類建筑的層數(shù)增加，從而可以在提高居住區(qū)配套公共服務設施的同時適當減少居住區(qū)中非居住用地的占地比率。

1.2 建筑容積率

建筑容積率是衡量一個城市居住環(huán)境質量的綜合性指標，也是影響開發(fā)商經濟利益的重要技術參數(shù)。近年來，隨著地價的不斷上漲，如何在一塊給定土地上建造盡可能多的住宅，規(guī)劃師、建筑師與房地產開發(fā)商一起，作了很多有益的探索。如復式住宅、退層式住宅以及平面布局中的盡端轉角單元等，對提高得房率、減少開發(fā)成本都起了積極的作用。但任何事情都有其內在規(guī)律，超過了這個規(guī)律，不遵守技術規(guī)范，就會帶來不可避免的后遺癥。因此，應針對容積率制定切合實際、科學合理的規(guī)劃技術政策，加強房地產市場的宏觀管理，完善管理制度，從而正確引導住宅的開發(fā)建設。

2 住宅間距的規(guī)劃控制

住宅間距是影響居住區(qū)規(guī)劃的一個很重要的指標之一，即住宅間的距離和住宅高度的比例。決定住宅建筑的因素很多，以滿足日照、采光、通風、消防、管線埋設和視覺衛(wèi)生與空間環(huán)境等要求為原則。此外，住宅要有適宜的間距，住宅間要有適當綠地，小區(qū)與組團更需要庭院綠地，在住宅庭院空間里進行精心設計還能夠強化住宅區(qū)的居住氣氛。

2.1住宅間距、庭院空間的d／h 關系對于居住區(qū)戶外空間的設置效果和感受與建筑的間距、戶外空間的尺度、該空間的布置形式與風格等因素有關。而空間的尺度卻尤為重要。尺度過小的空間給人以壓抑感，尺度過大的空間給人以疏遠感。從人的視覺空間尺度要求而言，住宅建筑的間距與高度之比d／h 大于等于1才感覺不過于壓抑，因此住宅建筑視覺空間尺度的最小間距要求也是d／h=1。用適宜的尺度在住宅小區(qū)的戶外庭院中創(chuàng)造一種有親切怡人、人情味濃厚的戶外空間是住宅建筑設計中不可忽視的一個問題。住宅間距、庭院空間距離還應該注意其視覺衛(wèi)生問題，主要是指從鄰里住宅之間的視線方面保護其私密性。一般來說，在露天室外可以識別人臉的距離約為20m，而住宅內的人所處的室內光的亮度比室外暗，再加上窗戶玻璃遮檔等因素的影響，從室外或其它建筑內識

別住宅內部人臉的距離約為16～17m，因此為了減少視覺干擾，住宅的最小間距一般不能小于16m，這對于控制低層住宅與6 層以下住宅的間距更有意義。

2.2日照要求對住宅間距與庭院空間的影響

在住宅組群的布局中可以合理利用太陽方立角的變化來獲得更多的日照，平面規(guī)劃中可以果取的方式有：①錯位布局，利用山墻空隙爭取日照；②點條結合，點式布置在好朝向，條狀布置在其后，利于利用空隙爭取日照；③成角度布置以及適當運用東西向住宅等。這樣的組合方式，既能提高日照質量，同時也能創(chuàng)造出不同形式的外部空問。總體來說，在規(guī)劃設計時，必須在建筑物之間留出日照間距。它由日照標準、當?shù)氐牡乩砭暥?、建筑朝向、建筑物的高度、長度以及建筑用地的地形等因素決定的。在建筑設計時，應該結合節(jié)約用地原則，綜合考慮各種因素來確定建筑的日照間距，并充分考慮建筑的合理布局，從而有利于改善日照條件。

3 住宅通風與朝向選擇

3.1 住宅通風的要求

為創(chuàng)造更加良好的通風外部環(huán)境，住宅的布局形式可以從以下幾個方面進行考慮：

(1）行列式布置由于風正面吹過障礙物后會形成較長的渦流區(qū)，造成渦流區(qū)內建筑通風不良。因此，在住宅布局時可以讓風斜吹進入住宅樓棟之間，其風的投射角為30～45 度為好；

斜列式、錯列式布置可使建筑增大迎風面，容易疏導氣流進入建筑內部。

前短后長、前低后高的布置，有利于夏季開口通風，冬季有效防風；

封閉的周邊式布置。合理的周邊式布局(如適當封閉西北向開口位置)可有效的降低冷天風速，同時需通過其它方位角敞開等方式來改善夏季通風效果；

利用樹木排列、導風墻等引導氣流進入住宅區(qū)，設置引風口和出風口，在住宅區(qū)內部形成風道。

3.2 住宅朝向的選擇

居住區(qū)在選擇住宅朝向時，需要考慮的因素有以下幾點：

冬季能有適量并具有一定質量的陽光射人室內；

炎熱季節(jié)盡量減少太陽直射室內和居室外墻面；

夏季有良好的通風，冬季避免冷風吹襲；

充分利用地形和節(jié)約用地；

照顧居住建筑組合的需要。

根據(jù)上部分對住宅通風的分析中，我們可以得出規(guī)劃朝向(大多數(shù)板式建筑的主要朝向)與夏季主導風向的角度最好控制在30～45度之間，這樣各排建筑都能獲得比較滿意的通風條件。從有利于住宅建筑單體日照的角度看，板式住宅墻面所接受日照射量的總和以正南朝向為最大。住宅向東或向西偏移時，接受日光照射量的總和逐漸減少，住宅在偏離35 度左右時，一天之中的日照總量差別并不顯著，而當偏離超過35 度時，日照射總量就會大大減少，這一研究結果表明，在布置住宅時偏離角度最好在35 度以內。還有一點要注意的是住宅的北側，正南朝向的住戶北側房間終日見不到陽光，而且室外北側終日為陰影部分，因此，正南朝向的住宅也并非盡善盡美?？傮w來說，對于我國大部分地區(qū)，南偏東或偏西的朝向為最佳。各地區(qū)住宅建筑的具體最佳朝向各有不同，可根據(jù)通過對各地區(qū)的日照和風向條件進行實測綜合分析得出。

參考文獻

第7篇：居住用地規(guī)劃范文

國土資源部部長姜大明15日對媒體表示，中國國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法。政府將不再是居住用地唯一提供者。政府將不再壟斷住房供地，這將帶來哪些影響？來看專家解讀。

住房供地，政府將不再壟斷

根據(jù)媒體報道，姜大明透露，中國將研究制定權屬不變、符合規(guī)劃條件下，非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法，深化利用農村集體經營性建設用地建設租賃住房試點，推動建立多主體供應、多渠道保障租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。政府將不再是居住用地唯一提供者。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進對中新網(wǎng)記者表示，在住房制度改革中，很明確提到了“多主體供給”的內容。所以，類似多主體供給也會在土地供應上得到體現(xiàn)。一般來說，從土地市場的用地來源看，主要包括國有用地和集體用地，所以國土部此次表述，或是說在住宅市場的用地方面，會逐漸放開集體建設用地。

嚴躍進認為，必須注意一點是，當前在居住用地的放開方面，其實只有租賃市場才有機會，其他領域其實不太可能一次性放開。而大城市的城中村和城邊村將成為這一政策的主要著力點。

“此番表述更多的是對此前探索的肯定，可能意味著集體租賃住房試點將進一步擴大?！北本┐髮W房地產法研究中心主任樓建波告訴中新網(wǎng)記者。

第8篇：居住用地規(guī)劃范文

隨著改革開放30年中國經濟的整體發(fā)展，越來越多的小城鎮(zhèn)通過積極引進工業(yè)進行現(xiàn)代化改革，其中珠三角小城鎮(zhèn)的發(fā)展程度居于前列。隨著產業(yè)的升級轉型和發(fā)展方向的改變，現(xiàn)階段流動人口向外轉移是珠三角發(fā)達小城鎮(zhèn)面臨的新常態(tài)，目前規(guī)劃對于該趨勢應對不足的問題亟待解決。現(xiàn)階段研究對其他工業(yè)化小城鎮(zhèn)發(fā)展也具有指導意義。本文針對當前形勢，通過分析珠三角發(fā)達小城鎮(zhèn)的典型案例――中山市小欖鎮(zhèn)當前勞動力轉移趨勢以及流動人口的結構，利用規(guī)劃手法解決當前發(fā)達小城鎮(zhèn)發(fā)展中出現(xiàn)的問題，是本文的主要內容。

關鍵詞：勞動力轉移；珠三角；小城鎮(zhèn)；新常態(tài)；小欖鎮(zhèn)

1. 背景

珠三角位于廣東省中南部珠江流域下游，毗鄰港澳，海陸交通便利。珠三角是整個中國城市化程度最高的地區(qū)之一。一直以來，珠三角地區(qū)的每一次跨越式發(fā)展，都是在為中國產業(yè)轉型升級探路。珠三角地區(qū)在曾經相當長的時間里經濟發(fā)展方式粗放，產業(yè)發(fā)展主要靠廉價勞動力優(yōu)勢來支撐。由于產業(yè)轉型升級的需要，以及勞動力成本增加等因素疊加，人口紅利在逐漸減少，已經不能支持勞動密集型的產業(yè)作為珠三角的主要支撐產業(yè)繼續(xù)發(fā)展。

按照國家的整體部署，珠三角已經開始經行產業(yè)布局優(yōu)化，隨著產業(yè)的梯度轉移，一些相對傳統(tǒng)、落后的勞動密集型產業(yè)向中西部轉移，“世界工廠”逐步轉變?yōu)楦呖萍籍a業(yè)、現(xiàn)代服務業(yè)聚集區(qū)[1]。相應的，作為當前珠三角地區(qū)承載勞動密集型產業(yè)的主要地區(qū)，發(fā)達小城鎮(zhèn)產業(yè)轉型的形勢更加突出明顯。

2. 當前珠三角人口流動趨勢

2.1 轉型中勞動力的轉移形勢

在產業(yè)轉型的浪潮中，人口結構的變遷不可避免。2000年第五次人口普查結果顯示，遷移到廣東的人口主要集中在鎮(zhèn)鄉(xiāng)地區(qū)[2]，但是到2010年，小城鎮(zhèn)開始從人口主要的流入地逐漸開始轉變成為人口流出地。珠三角城市演化形勢由“小聚集、大分散”轉變?yōu)椤靶》稚?、大聚集”?/p>

人口總量上的變化，更深層次在于人口構成發(fā)生了巨大變化，但是流動建設者由08年增長達到頂峰后逐年下降，開始外流。流動人口外遷的原因有二，少部分通過積分入戶等手段轉變?yōu)閼艏丝?，大部分仍是外遷勞動密集型企業(yè)造成的人口外流。但這種人口的流動并不是單向進行的，小欖鎮(zhèn)淘汰落后產能的同時，引入高科技含量的產業(yè)，或是轉變?yōu)橐匝邪l(fā)、服務為主的第三產業(yè)。這意味著在淘汰低素質勞動力的同時，也引入了高等復合型人才。

2.2 人口流動未來發(fā)展趨勢

隨著結構轉型的日益完善，相對于過去人口增長的高速，以小欖為代表的發(fā)達小城鎮(zhèn)在產業(yè)轉型后人口的增速將會放緩，開始出現(xiàn)人口外流現(xiàn)象。究其原因是通過產業(yè)轉型，人口轉變趨勢是降低數(shù)量，提高素質。由于勞動密集型企業(yè)向內陸搬遷以及產業(yè)自動化的程度越來越高的原因[3]。以后一段時間內、珠三角地區(qū)發(fā)達小城鎮(zhèn)流出人口數(shù)量將會大于流入的數(shù)量。且由于珠三角地區(qū)的生育率長期走低。影響人口數(shù)量主要原因是人口的機械遷移，按照現(xiàn)有趨勢繼續(xù)發(fā)展，一段時間后勞動力飽和之后，人口結構將趨于穩(wěn)定水平。為了適應當前這種人口構成的新變化，在規(guī)劃層面上以何種手段適應這種新形勢，是當前研究較空白的部分。

3. 結合當前形勢解決發(fā)達小城鎮(zhèn)中規(guī)劃的具體問題

（1）緩解現(xiàn)有用地規(guī)模偏大，土地供給緊張的矛盾。

受到以前珠三角經濟粗放發(fā)展的影響，城市總體規(guī)劃在確定小城鎮(zhèn)用地規(guī)模時，規(guī)劃人均建設用地指標就高不就低；調整幅度也都是取上不取下，造成小城鎮(zhèn)人均建設用地指標增幅過大以及現(xiàn)有用地規(guī)模偏大。隨著經濟發(fā)展人口增加，珠三角部分小城鎮(zhèn)開始出現(xiàn)無地可用的現(xiàn)象[5]。以中山市小欖鎮(zhèn)為例，小欖鎮(zhèn)城市建設用地2012年為54.6平方公里，但新一輪《中山市小欖鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃》將2020年的建設用地控制在55平方公里，相當于未來8年的建設用地只有0.4平方公里，按照小欖現(xiàn)在的發(fā)展速度，這一目標是不可能實現(xiàn)的。

針對現(xiàn)階段儲備用地不足的問題，規(guī)劃應考慮流動人口減少這一趨勢，考慮減少城市新建用地規(guī)模，甚至可以考慮縮小現(xiàn)有用地規(guī)模，利用存量規(guī)劃甚至是減量規(guī)劃的手段進行規(guī)劃設計，在此基礎上追求建設質量的提高，實現(xiàn)集約用地的目標，避免發(fā)展后期無地可用的局面。

（2）充分考慮流動人口轉移趨勢的影響進行工業(yè)配套住區(qū)規(guī)劃

通過對小欖鎮(zhèn)數(shù)據(jù)的分析，可知人口結構二元化明顯，流動人口與戶籍人口基本各占一半比重，流動人口在城鎮(zhèn)建設用地使用方面與常住人口有很大差別。研究可知，在工業(yè)發(fā)達的小城鎮(zhèn)中，流動人口在城鎮(zhèn)建成區(qū)內分布廣、密度大，其中城鎮(zhèn)中心工業(yè)區(qū)的流動人口密度最高，商業(yè)區(qū)和城鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)次之[8]。居住區(qū)的流動人口密度較低，但隨著流動人口開始外溢，加上部分流動人口通過買房落戶等手段轉變?yōu)槌鞘袘艏丝冢崛刖用駞^(qū)，工廠周圍的所居住的人口將逐漸減少。所以現(xiàn)階段的為中心工業(yè)配套的居住指標較大，這是不符合珠三角發(fā)達小城鎮(zhèn)當前發(fā)展趨勢的[6]。

規(guī)劃應考慮適量減少工業(yè)區(qū)配套住區(qū)比例，避免形成城鎮(zhèn)居住中心和工業(yè)區(qū)居住中的的二元結構，人為割裂城鎮(zhèn)常住人口及流動人口之間的交流，讓外來務工人員把工廠配套住區(qū)作為一個暫時落腳地而不是永久居住地，吸引外來人口向城市中心住區(qū)流動，更好的融入當?shù)丨h(huán)境，而且隨著流動人口的減少，城鎮(zhèn)是有條件接納部分外來人口的。

（3）解決現(xiàn)有居住用地比例偏大、質量偏低、分布不合理的問題。

小欖鎮(zhèn)現(xiàn)有居住用地呈現(xiàn)出布局缺乏體系而且綿延成片、且鎮(zhèn)建設用地構成中居住用地比例過高的特點。 當前珠三角小城鎮(zhèn)包含部分三類居住用地。占居住總用地的15%左右，該類用地未經合理規(guī)劃，內部交通混雜，整體呈現(xiàn)出總體建設缺乏的態(tài)勢，自發(fā)性的建設占多數(shù)，缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃管理。

國家“十二五”規(guī)劃已經提出，“把符合條件的農業(yè)轉移人口逐步轉為城鎮(zhèn)居民作為推進城鎮(zhèn)化的重要任務，把有穩(wěn)定勞動關系并在城鎮(zhèn)居住一定年限的農民工及其家屬逐步轉為城鎮(zhèn)居民”。這使得二類居住用地需求量越來越大。在規(guī)劃居住用地時，要合理確定二類用地比例，滿足日益增加的居住需求[7]，且現(xiàn)階段珠三角發(fā)達城鎮(zhèn)建設用地預留的空間十分有限，所以應從調整常住人口與流動人口用地分配結構入手。

4. 總結

本文從現(xiàn)實問題出發(fā)，有特色有針對地利用規(guī)劃手段解決城市問題。且珠三角作為中國經濟改革的先行者、試驗田?，F(xiàn)階段流動人口向小城鎮(zhèn)外轉移是進行產業(yè)轉型的發(fā)達小城鎮(zhèn)面臨的新形勢，目前規(guī)劃應對不足的問題亟待解決，但現(xiàn)階段此方面研究較為滯后。研究珠三角小城鎮(zhèn)現(xiàn)階段的流動人口發(fā)展趨勢以及規(guī)劃應對，正是將來所有以勞動密集型產業(yè)為支柱的小城鎮(zhèn)轉型中會面對到的問題?，F(xiàn)階段的對珠三角流動人口轉移趨勢外流的規(guī)劃應對的研究，對以后其他工業(yè)化小城鎮(zhèn)發(fā)展轉型也具有指導意義。

參考文獻

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第9篇：居住用地規(guī)劃范文

關鍵詞：城市 發(fā)展模式 帶狀放射

隨著中國城鎮(zhèn)化速度進一步加快，農村人口及土地進一步向城市轉移，城市面臨規(guī)模擴大進一步發(fā)展的需求態(tài)勢。

工業(yè)化初期，國外有很多學者都對城市發(fā)展的模式作過理論上的探索，比較具有代表性有：空想社會主義、田園城市、衛(wèi)星城、工業(yè)城市、帶形城市、廣畝城市、有機疏散理論、區(qū)域理論、簇群城市、生態(tài)城等。我國古代形成了完整的城市布局制度，而近代沒有自創(chuàng)的城市發(fā)展模式，只是借用國外的理論模式進行探索式的建設，甚至出現(xiàn)像“三線建設”時期的“逆城市化”過程。

我們先來看看現(xiàn)在我國一些大城市的發(fā)展現(xiàn)狀。

首先是北京，北京的城市建設在原有基礎上規(guī)模不斷擴大。環(huán)線從二環(huán)、三環(huán)發(fā)展到五環(huán)、六環(huán)，地鐵線路的蔓延，暗示著進一步擴大發(fā)展的態(tài)勢，是典型的“攤大餅”模式。

上海，上海市的發(fā)展沒有呈現(xiàn)出“攤大餅”狀發(fā)展過程，而是圍繞中心區(qū)呈片狀向外發(fā)展和建設。同時由于其對城市空間利用率的需求，也呈現(xiàn)出在我國較有代表性的向垂直空間發(fā)展的城市形態(tài)。

廣州，廣州是在老市區(qū)附近，通過將附近的小城市劃入廣州市設區(qū)，呈片狀發(fā)展。重慶、武漢都有或多或少的這種發(fā)展歷程。

而成都、沈陽、西安、鄭州等內陸省會城市，由于其交通上的優(yōu)勢，往往都是沿鐵路方向發(fā)展，而后逐漸呈現(xiàn)圈層式發(fā)展。

于是便發(fā)現(xiàn)，經過一定規(guī)劃后形成的城市中，但凡大河穿越的城市，大多以片狀向外蔓延，比如長江上的重慶、武漢、上海，珠江上的廣州等。內陸城市在鐵路導向的作用下，沿主要交通方向蔓延，大城市一般都位于一定范圍的交通樞紐上，因此鐵路的延伸方向呈放射狀，出于城市功能、結構等的要求，形成了圈層式的發(fā)展形態(tài)。

從外部看過這些城市后，我們再來看城市內部的功能布局。

北京繼承了明清“前朝后市，左祖右社”的影響，是當代最具代表性的中國城市：城市的幾何中心為行政區(qū)，在這個中心東南西三個方向距離不遠處為商業(yè)中心——王府井、東單、西單等，北面為少量的居住和景區(qū)。再向外一層為商業(yè)的延續(xù)，交叉著居住用地，還有占較大面積的就是文體教育用地。再向外一層為以居住為主體的用地，也有較多的文體、教育、娛樂用地，較大面積的城市綠地和部分小型工業(yè)。然而綠地和小型工業(yè)并沒有阻止住城市用地進一步擴大，繼續(xù)向外層蔓延，為了降低工業(yè)對城市環(huán)境和城市發(fā)展的影響，于是大型工業(yè)被搬到城市外下風向的郊縣。與此同時，也有相當一部分有能力的人們在城市極度膨脹的壓力下，向城市外部尋求良好的生活環(huán)境，于是遠離城市污染，又有便捷的交通條件下，城郊高檔居住區(qū)又誕生了。隨著這些居住用地使用率的上升，又帶動起一片新的城市用地。就這樣周而復始的蔓延，城市用地一圈接一圈的吞沒著周邊的郊縣。

顯然，上述發(fā)展模式是不健康的，田園城市的模式并沒有控制住城市的惡性膨脹。早在1922年，翁溫在他的《衛(wèi)星城鎮(zhèn)的建設》就提出了建設衛(wèi)星城的理論。然而我國時至今日，也沒有解決這種“攤大餅”的問題，衛(wèi)星城的建設也沒有成形的規(guī)?；蝮w系。究其原因，一個避免不了的問題就是人口過剩，這也是我國在這一個時期必經的階段；然后就是經濟建設，在當前經濟快速發(fā)展的時期，城市具有不可替代的作用，其優(yōu)勢是顯而易見的，要拉動經濟增長，不可能離開城市。這兩點決定了當前城市規(guī)模的擴張是勢在必行的。那么如何讓城市發(fā)展進入一個良性發(fā)展的循環(huán)里，怎樣的模式才是適合當今我國城市發(fā)展的模式呢？

城市居民一方面離不開城市便利的生活和工作環(huán)境，一方面又渴望良好的休閑空間。正是由于這種需求矛盾，造成有足夠能力的人向城市外面走去，其它的人留在城市繼續(xù)相互擁擠。隨著城市周邊用地被侵占，原來生活在這里的人們就有了更多的可能走進城市內部，使城市更加擁擠，導致城市膨脹。怎樣既能解決人們對生活和工作環(huán)境的需求心理矛盾，又能解決城市膨脹的問題呢？沒有人的地方是不會產生城市用地的，最容易使城市產生膨脹動力的就是居住用地，往往一片居住區(qū)建成后，其它各種用地都會一起繁榮起來。相對而言，工業(yè)和文體教育等用地因使用和需求有鮮明的時間性和單一性，所以這些用地對城市發(fā)展的導向作用不大。因此關鍵問題在于居住用地。怎樣能讓人們即享受良好的環(huán)境，又有方便的工作條件呢？

由莫斯科的綠楔想到，居住用地是否也可以呈楔狀深入城市呢？或者沿交通線呈帶狀向外放射？中間用楔狀或寬廣的帶狀綠地分割，同時這部分用地也可以用來發(fā)展城郊游憩活動，保護這部分的生態(tài)環(huán)境較少受到城市的影響。既然綠環(huán)不能控制城市向鋪展，那么就讓其由中心向外放射，這樣，城市不僅解決了“攤大餅”發(fā)展模式，又有了充分的居住用地，節(jié)約出更多的城市中心用地來做商業(yè)和公共綠地。在便捷的快速交通（如地鐵、輕軌）保證下，這樣的市中心就不會出現(xiàn)歐美國家曾經歷過的城市中心衰落現(xiàn)象。這種模式更加有利的是在有目的的引導下對形成衛(wèi)星城有極快的促進和發(fā)展作用。通過這種帶狀放射，連接周邊低一級的城市，也能較快的形成區(qū)域城市網(wǎng)，許多領域的學者都指出，現(xiàn)在的中國呼喚建設真正的、形成規(guī)模的、高質量的城市群、大城市連綿區(qū)，這樣有利于促進我國的經濟的飛躍發(fā)展。

現(xiàn)在許多大城市在地上交通系統(tǒng)日趨完善的情況下，也已經建成了很豐富的地下交通系統(tǒng)，卻仍在進一步完善，許多省會城市也都在修建地鐵或輕軌，如沈陽、南京、成都等，以沈陽為例，看看如何依托交通線發(fā)展城市和區(qū)域意義上的城市群。

沈陽作為東北一個重要的交通樞紐，鐵路線從大的范圍來看，主要是貫穿南北方向的交通，從遼寧省內來看，東西方向的鐵路線也是在這里穿越。1990年代，在省內大規(guī)模的修建高速公路，沈陽是中心樞紐，相繼建成了京沈高速、沈大高速、沈撫高速等重要的省內運輸通道，并初步形成遼中南區(qū)域經濟圈。隨著大連城市品牌的成功樹立，遼寧形成了以沈陽和大連為兩個中心的發(fā)展態(tài)勢，兩個城市相互扶助，各自承擔不同的職能，取得了非常卓越的成就，成功拉動了遼寧的經濟發(fā)展。進入21世紀以來，又開始修建地鐵，近期的線路有2條，其中一條的端點延伸到了撫順西部的經濟開發(fā)區(qū)，該開發(fā)區(qū)與沈陽接壤，兩個城市中心通過高速公路僅有1個小時的車程。隨著地鐵線路的建設，必然更加緊密地聯(lián)系起遼寧中部這兩個城市的關系，于是“沈撫同城化”又被提上日程。

沈撫同城，將兩個城市合二為一后，城市有明顯的沿渾河（遼河一大支系）方向片狀發(fā)展的跡象。交通線由發(fā)展城市的動力變?yōu)槁?lián)系城市幾個片區(qū)的通道，這既是城市帶狀放射的結果，又是基于衛(wèi)星城理論下的城市功能優(yōu)化。兩個城市在市場、交通、信息、能源、環(huán)境、產業(yè)、科教等方面都有著互補互助的作用。

另外，沈陽與周邊的鞍山、撫順、本溪、營口、遼陽、鐵嶺六個城市結成合作聯(lián)盟，共同簽署了《遼寧中部城市群（沈陽經濟區(qū)）合作協(xié)議》。于是這個巨大的城市圈，又向南直通大連，尋找出海口，打通海上交通。

這樣，沈陽市的擴張問題也就解決了，將城市的諸多引力分散到周邊“衛(wèi)星城”中，不僅疏散了市內的擁擠，也繁榮了周邊城市。

綜上所述，即使是在人口過剩的情況下，城市的惡性膨脹也不是沒有解決辦法的。由沈陽城市發(fā)展，或者說是遼寧省的發(fā)展規(guī)劃來看，解決這個問題很重要的一點，是要從大的區(qū)域來看待其中某一個城市的發(fā)展。由某一個中心城市向外，沿交通線楔狀或帶狀確定以居住用地為主的發(fā)展方向，并通過它們來聯(lián)系周邊低一級的城市或城鎮(zhèn)，使它們形成這個中心城市的衛(wèi)星城，降低中心城市的首位度，達到穩(wěn)定和健康的發(fā)展狀態(tài)。這樣的城市模式既是適合現(xiàn)階段國情的，又是盡快解決城市惡性膨脹的一種方式。

參考文獻：

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