土地流轉(zhuǎn)合同范本精選(九篇)

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第1篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范文一流出方： 流出方代表： 流入方： 流入方代表： 為了發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟(jì)，促進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)的合理流轉(zhuǎn)，根據(jù)《宿遷市農(nóng)村集體資產(chǎn)管理實(shí)施辦法》和《關(guān)于進(jìn)一步推進(jìn)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)工作的實(shí)施意見》(宿辦發(fā)[20xx]57號(hào))的有關(guān)規(guī)定，經(jīng)雙方協(xié)商一致，簽訂本合同。

一、流轉(zhuǎn)土地面積、位置和用途：

流出方經(jīng) 村合作社同意，將擁有經(jīng)營權(quán)的耕地 畝，流轉(zhuǎn)給流入方經(jīng)營。到流入方：結(jié)轉(zhuǎn)方應(yīng)按合同規(guī)定用途使用土地，不準(zhǔn)荒蕪，不搞破壞性掠奪性經(jīng)營，不得違反有關(guān)土地管理的其他規(guī)定，按時(shí)交付流轉(zhuǎn)費(fèi)和各種稅款，在土地流轉(zhuǎn)期間發(fā)生的債權(quán)債務(wù)，由轉(zhuǎn)接方承擔(dān)。

三、流轉(zhuǎn)期限：

流轉(zhuǎn)期自 年 月 日起至 年 月 日止。 共(大寫) 年。

四、流轉(zhuǎn)費(fèi)金額交付辦法：

(一)流轉(zhuǎn)金額： ; (二)流轉(zhuǎn)費(fèi)交付辦法： 。

五、違約責(zé)任：

一合同雙方當(dāng)事人任何一方違反合同規(guī)定條款，違約方應(yīng)向

二、流出方采取有償轉(zhuǎn)讓，反包倒租形式將土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)對(duì)方支付違約金 ，如違約金不足以彌補(bǔ)經(jīng)濟(jì)損失的，按實(shí)際損失賠償。二流轉(zhuǎn)方不按期繳納流轉(zhuǎn)費(fèi)，每天按所欠流轉(zhuǎn)費(fèi)的0.5‰向?qū)Ψ街Ц稖{金，超過30天的，承擔(dān)違約責(zé)任。

六、糾紛解決辦法：

發(fā)生合同糾紛時(shí)，雙方協(xié)商解決。或請(qǐng)鄉(xiāng)、村有關(guān)部門進(jìn)行調(diào)解，協(xié)商調(diào)解無效時(shí)，可采取下列兩種方式解決。向縣(區(qū))農(nóng)村承包合同仲裁委員會(huì)申請(qǐng)仲裁。 向縣(區(qū))人民法院提起訴訟。 七、雙方約定的其他事項(xiàng)： 1、流出方享有國家政策性補(bǔ)貼。

2、“一事一議”籌資籌勞按照人均地畝所流出面積比例進(jìn)行核減。

3、協(xié)議到期后，流入方如不再續(xù)租，應(yīng)當(dāng)在協(xié)議到期前半年內(nèi)提出，并負(fù)責(zé)平整土地，恢復(fù)原貌，并在協(xié)議到期20日前交付流出方。

八、本合同由雙方簽字蓋章并經(jīng)村合作社同意和鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)承包合同管理部門簽證后生效。

九、本合同一式四份，雙方各執(zhí)一份，村合作社和簽證機(jī)關(guān)各備案一份。

流出方(章)： 代表：

流入方(章)： 代表：

簽訂機(jī)關(guān)(章)： 簽證員：

年 月 日

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范文二甲方：漢臺(tái)區(qū)鋪鎮(zhèn)安然寺村四組(由村委會(huì)代管) 乙方：

根據(jù)土地使用權(quán)合理流轉(zhuǎn)及遵守國家相關(guān)產(chǎn)業(yè)政策的前提下，經(jīng)甲乙雙方自愿協(xié)商，并征得涉及土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)農(nóng)戶簽字同意后，現(xiàn)達(dá)成以下合同條款，雙方共同遵守。

一、租用土地范圍及座落：甲方自愿將位于鋪武路東側(cè)安然寺村四組3.5畝耕地(詳見四至邊界圖)。

二、租用土地期限：承包期為30年，即從20xx年11月15日起至2041年11月14日止(按公歷年份計(jì)算)。

三、租用土地價(jià)格：土地承包費(fèi)每畝每年為600元，按年支付費(fèi)用。合同簽訂生效之日乙方支付給甲方第一年(20xx年11月15日蛭 20xx年11月14日)土地承包費(fèi)共計(jì)人民幣2100元(大寫貳仟壹佰元整)，以后每年乙方應(yīng)在6月10日前交清當(dāng)年土地承包費(fèi)，不得無故拖欠。土地承包費(fèi)參照本合同初次承包價(jià)格，每滿5年上浮10%，租賃期間不再產(chǎn)生其他費(fèi)用。

四、其他條款

(一)甲方責(zé)任和權(quán)利

1、租賃期內(nèi)甲方必須協(xié)助乙方處理好周邊關(guān)系，做好各項(xiàng)服務(wù)，確保企業(yè)穩(wěn)定生產(chǎn)。

2、合同期內(nèi)，乙方所租用土地甲方不得擅自收回。若提前收回土地，甲方應(yīng)給乙方經(jīng)濟(jì)賠償，賠償標(biāo)準(zhǔn)按土地的建筑物、構(gòu)筑物、各植物和附著物的市值及租賃期限的余期等實(shí)際因事協(xié)商確定。因社會(huì)公共建設(shè)需要所租賃土地由政府收回的，甲方應(yīng)在收回土地前6個(gè)月，將收回土地的座落、四至范圍、收回理由、收回日期書面通知乙方并予以公告，本合同終止，土地承包費(fèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。土地上的建筑、附著物及資產(chǎn)賠償歸乙方所有，土地賠償金歸甲方所有。

3、甲方中途無故終止合同，除合同中規(guī)定的賠償外，還應(yīng)向乙方支付違約金，為總租賃期間總租金的10%。

4、租賃期內(nèi)，甲方的人事等相關(guān)變動(dòng)不得影響此協(xié)議的執(zhí)行。

(二)乙方責(zé)任和權(quán)利

1、乙方創(chuàng)辦企業(yè)應(yīng)符合國家產(chǎn)業(yè)政策，符合國家安全生產(chǎn)條例，并按時(shí)足額交清土地租用款額，如若違約，乙方承擔(dān)一切責(zé)任。

2、承包期內(nèi)，若乙方停止租用甲方土地，須向甲方代表提出書面申請(qǐng)，以保證甲方能夠順利接茬耕種。

3、乙方創(chuàng)辦企業(yè)工商注冊于甲方所在行政機(jī)構(gòu)，并離有政策規(guī)定招商引資的相關(guān)優(yōu)惠政策。

4、在租賃期內(nèi)，乙方有權(quán)根據(jù)國家政策對(duì)所租賃土地進(jìn)行聯(lián)營，轉(zhuǎn)租等行為，甲方不得干預(yù)，但需提前征得甲方同意。乙方遵守土地政策，不得修建固定建筑，臨時(shí)看管房屋，按土地部門要求辦理。

5、乙方中途無故終止合同，不得要求返還已付清租金，并失去租賃權(quán)利。

6、承包期滿后，在同等條件下，乙方優(yōu)先享有租賃權(quán)。

7、合同期滿后，若乙方不再租用甲方土地，則乙方支付給甲方一年的土地承包費(fèi)作為土地復(fù)耕補(bǔ)償。土地上的建筑，附著物及所有財(cái)產(chǎn)歸乙方所有，并由乙方自行處置。

六、合同未盡事宜，由甲乙雙方協(xié)商解決，補(bǔ)充說明與本合同具有同等的法律效力。

七、本合同一式二份，安然村村民委員會(huì)一份，乙方一份。甲乙雙方簽字后生效。

八、附承包土地四至邊界圖。

甲方簽章：

安然村村民委員會(huì)公章、領(lǐng)導(dǎo)：

乙方代表：

20xx年十一月五日

土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范文三甲方(出讓方)：夕佳山鎮(zhèn)

乙方(受讓方)：

為擴(kuò)大種植規(guī)模，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展，切實(shí)維護(hù)雙方合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》、《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》、《中華人民共和國合同法》法律、法規(guī)和有關(guān)規(guī)定，本著依法、公平、自愿、有償?shù)葏f(xié)商的原則，雙方協(xié)商，簽訂如下協(xié)議：

一、流轉(zhuǎn)土地位置：夕佳山鎮(zhèn)壩上村曹村組的土地，小地名： 。

二、流轉(zhuǎn)土面積： 畝，田面積 畝，山面積

三、土地流轉(zhuǎn)期限：流轉(zhuǎn)經(jīng)營權(quán)時(shí)間為20xx年，即 年日止。

四、土地流轉(zhuǎn)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)及支付方式：乙方按每畝田每年362斤黃谷折算，每畝每年土地按254斤黃谷折算，每畝每年山按150斤黃谷折算，共計(jì)： 斤黃谷為當(dāng)年市場價(jià)支付甲方，從簽字之日起支付第一年的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)，以后每年 月 日前付清當(dāng)年土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用。

五、土地流轉(zhuǎn)期重大調(diào)整：如果在流轉(zhuǎn)期間被國家和集體征占用土地，使合同無法履行或者不能完全履行時(shí)，不認(rèn)為違約，土地賠償歸甲方所有，地上附屬設(shè)施歸乙方所有。

六、在合同期內(nèi)，因乙方經(jīng)營不善不能繼續(xù)經(jīng)營的，乙方享有轉(zhuǎn)租權(quán)利，甲方不得干預(yù)，但乙方負(fù)責(zé)按合同約定支付甲方土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用。

七、違約責(zé)任：本協(xié)議簽字蓋章后生效，甲乙雙方不得違約，若有違約由違約方承擔(dān)一切經(jīng)濟(jì)和法律責(zé)任。

八、在合同期內(nèi)，甲方確保乙方能在租地內(nèi)開展一切合法經(jīng)營活動(dòng)，如因甲方原因?qū)е乱曳讲荒苷＝?jīng)營，給乙方造成損失的，由甲方負(fù)責(zé)賠付乙方全部損失。

九、甲方確保乙方能通過現(xiàn)有公路進(jìn)行貨物運(yùn)輸。

十、合同到期后，乙方負(fù)責(zé)復(fù)耕，如乙方不復(fù)耕，乙方一次性補(bǔ)助甲方每畝1000元復(fù)耕費(fèi)，由甲方自己負(fù)責(zé)復(fù)耕。

十一、本協(xié)議一式兩份，甲乙雙方各執(zhí)一份。自簽訂之日起生效。

甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：

第2篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(一)

甲方：__________________

法定代表人：____________

乙方：__________________

負(fù)責(zé)人：________________

為發(fā)展林業(yè)生產(chǎn)，培育和合理使用林木資源，加快荒山綠化，發(fā)揮森林蓄水保土、調(diào)節(jié)氣候、改善環(huán)境作用，促進(jìn)魯山經(jīng)濟(jì)發(fā)展，根據(jù)上級(jí)開發(fā)荒山精神，經(jīng)甲乙雙方充分協(xié)商，特訂立本合同，以便雙方共同遵守。

一、乙方將自己所有的坐落在__________的荒山_____________畝發(fā)包給甲方從業(yè)種植等農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營，地塊南北長__________米，東西長__________米，四至為南至__________，北至__________ ，東至__________，西至__________(__________畝除外，土地示意圖見本合同書附件一)。

二、承包期限為______年，自______年______月______日起至______年______月______日止。

三、承包費(fèi)用為每畝每年______元，共計(jì)______元(大寫：__________________)。

四、合同簽字當(dāng)日甲方向乙方預(yù)付______年承包費(fèi)用______元(含其中一次性補(bǔ)償毀掉原荒山雜樹款)，以后每年12月31日前付清當(dāng)年承包款項(xiàng)。

五、對(duì)本合同條款，乙方已于______年______月______日召集村民代表會(huì)議討論，獲得村民代表會(huì)議全票通過(村民代表會(huì)議決議見本合同書附件二)。乙方依據(jù)該決議并根據(jù)該次村民代表會(huì)議的授權(quán)與甲方簽訂本合同書。

六、甲方在開發(fā)承包荒山期間，在同等條件下優(yōu)先使用乙方所屬村民，報(bào)酬由甲方承擔(dān)。

七、甲方因植樹需架設(shè)管道從河中取水，乙方不得干涉及收取任何款項(xiàng)，發(fā)生糾紛由乙方負(fù)責(zé)解決。

八、甲方在荒山承包荒山期間，所規(guī)劃樹木株距之間原先種植的樹木，可隨時(shí)采伐;行距之間原先種植的樹木在新栽樹木成活率達(dá)到60%以上后再采伐，所采伐樹木由甲方自行處理。

九、乙方人員在采摘大南溝、小南溝堰灘栗子時(shí)，不得破壞甲方承包范圍內(nèi)的樹木，造成損失的由乙方承擔(dān)賠償責(zé)任。

十、甲方取得土地承包經(jīng)營權(quán)后，只能用于國家法律、法規(guī)和政策允許的農(nóng)業(yè)用途;在法律、法規(guī)和政策允許范圍內(nèi)，甲方擁有原承包荒山范圍內(nèi)的一切使用權(quán)，乙方不得干涉。

十一、乙方同意甲方在不違反國家法律、行政法規(guī)強(qiáng)制性規(guī)定的前提下，可以自主采取轉(zhuǎn)包、轉(zhuǎn)讓、出租等方式實(shí)現(xiàn)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)取得的收入全部歸甲方享有，乙方不得對(duì)此主張任何權(quán)利。

十二、在本合同有效期間，甲乙任何一方不經(jīng)對(duì)方書面同意，不得擅自變更或解除本合同。

十三、本合同履行期間，不因下列情形發(fā)生改變，甲乙雙方仍應(yīng)按本合同書約定內(nèi)容履行各自義務(wù)：

1.甲方或乙方的負(fù)責(zé)人、經(jīng)辦人變更;

2.甲乙雙方名稱改變;

3.乙方分離為兩個(gè)或兩個(gè)以上的村民委員會(huì)，或者乙方與其他村民委員會(huì)合并為一個(gè)村民委員會(huì)。

十四、本合同書未盡事宜，由甲乙雙方友好協(xié)商予以補(bǔ)充;補(bǔ)充合同視為本合同書的有機(jī)組成部分。

十五、如因本合同發(fā)生糾紛，由甲乙雙方友好協(xié)商予以解決;協(xié)商不成或者不愿協(xié)商的，任何一方均可向甲方住所地人民法院提起訴訟。

十六、本合同書自雙方當(dāng)事人簽章之日起生效。

十七、本合同書一式兩份，甲乙雙方各持一份。

甲方：________________(蓋章)

法定代表人(簽章) ：_________

乙方：________________(簽章)

負(fù)責(zé)人(簽章)：______________

____________年______月______日

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(二)

甲方：

乙方：

根據(jù)《土地管理法》及《農(nóng)村土地承包法》的有關(guān)規(guī)定，乙方通過 方式取得甲方 荒山的承包經(jīng)營權(quán)，經(jīng)雙方共同商定，達(dá)成如下協(xié)議，特立此合同：

一、甲方將位于 村民委員會(huì)(組)所有的荒山發(fā)包給乙方使用，其四至為：

東至：

南至：

西至：

北至：

二、乙方承包后，承包使用期 年，即從 年 月 日起至 年 月 日終止。

三、乙方所承包的土地使用權(quán)承包款為人民幣 元整，付款方式為：

四、乙方承包荒山后應(yīng)積極治理，在荒山上植樹、種草或搞多種經(jīng)營;經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)可以從事非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，利用承包范圍內(nèi)的林木、粘土、沙石等礦產(chǎn)資源或建造固定設(shè)施。

五、乙方對(duì)所承包的荒灘荒山有獨(dú)立的經(jīng)營管理權(quán)，但不得轉(zhuǎn)包。

六、甲方要尊重乙方所承包荒山的生產(chǎn)經(jīng)營自主權(quán)，保護(hù)其合法權(quán)益不受侵犯，對(duì)荒山的開發(fā)治理成果全部歸乙方所有。

七、乙方在所承包的荒灘荒山在合同履行期內(nèi)除乙方交納承包款外，乙方不負(fù)責(zé)其他任何名目的費(fèi)用。

八、乙方將荒山承包后，甲方有權(quán)監(jiān)督、檢查、督促其治理和合理利用荒山資源，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)書面通知乙方。

九、甲方保證該荒山界線、四至與他人無任何爭議。如因此發(fā)生糾紛，由甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)處理，如由此給乙方造成經(jīng)濟(jì)損失，由甲方負(fù)責(zé)全額賠償。

十、甲乙雙方必須信守合同。如甲方違約導(dǎo)致解除此合同，須付給乙方違約金人民幣 萬元、退還乙方承包荒山所付的全部價(jià)款，同時(shí)對(duì)乙方的治理投入和治理成果合理作價(jià)，作價(jià)款一次性付給乙方;如乙方違約導(dǎo)致解除此合同，甲方不予退還乙方的承包款。

十一、如在承包期限內(nèi)遇國家建設(shè)或進(jìn)行其它開發(fā)建設(shè)需征用土地時(shí)，應(yīng)首先從征地款中保障向乙方支付實(shí)際經(jīng)濟(jì)損失和未履行年限的預(yù)期利益損失。

十二、合同期滿后，如乙方愿意繼續(xù)承包經(jīng)營，雙方續(xù)簽合同;如乙方不再承包經(jīng)營，甲方對(duì)乙方的治理成果、經(jīng)濟(jì)投入合理作價(jià)歸甲方，作價(jià)款一次性付給乙方，不得拖欠。否則，此合同期限順延至甲方將全部價(jià)款付清乙方后合同自行終止。

十三、甲乙雙方如因作價(jià)款發(fā)生分歧，協(xié)商不成，須委托甲乙雙方共同認(rèn)可的中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行評(píng)估作價(jià)，其結(jié)果對(duì)雙方均有約束力。

十四、此合同發(fā)生糾紛由 裁決。

十五、本合同一式四份，甲乙雙方各一份、公證處一份、 鄉(xiāng)人民政府備案一份，經(jīng) 公證處公證后生效。

甲方(蓋章)：

乙方(簽字)：

法定代表人(簽字)：

年 月 日

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(三)

甲方(單位或個(gè)人名稱)：_________

乙方(單位或個(gè)人名稱)：_________

因_________需要，甲、乙雙方協(xié)商，依據(jù)農(nóng)村土地承包合同和《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證書》所取得的土地承包經(jīng)營權(quán)的互換及相關(guān)事宜達(dá)成如下協(xié)議：

一、互換標(biāo)的

1、甲方調(diào)換給乙方的地塊面積為_________畝，坐落于_________(地名、面積、等級(jí)、四至、土地用途附后)。

2、乙方調(diào)換給甲方的地塊面積為_________畝，坐落于_________(地名、面積、等級(jí)、四至、土地用途附后)。

二、互換土地期限

甲乙雙方互換地塊的經(jīng)營期限為_________年，自_________年_________月_________日起至_________年_________月_________日止。

三、互換雙方權(quán)利義務(wù)關(guān)系

土地承包經(jīng)營權(quán)的互換不改變土地的用途及承包義務(wù)。土地互換后，互換雙方均取得對(duì)方的互換地塊的承包經(jīng)營權(quán)，喪失自己原有的地塊的承包經(jīng)營權(quán)。甲乙雙方仍然要按照發(fā)包時(shí)確定的該土地的用途使用土地、履行該地塊原來負(fù)擔(dān)的義務(wù)，雙方享有互換前原承包合同規(guī)定的權(quán)利。如在互換過程中發(fā)生經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償事項(xiàng)的，可在本合同中明確約定。

土地互換后，甲乙雙方應(yīng)變更土地承包經(jīng)營權(quán)證書登記，并與發(fā)包方簽訂新的土地承包經(jīng)營合同。

四、交付方式和時(shí)間

互換土地的交付方式為_________或?qū)嵉匾淮涡匀拷桓丁?/p>

交付的時(shí)間為_________年_________月_________日。

五、違約責(zé)任

1、甲乙雙方在合同生效后應(yīng)本著誠信的原則嚴(yán)格履行合同義務(wù)。如一方當(dāng)事人違約，應(yīng)向守約一方支付違約金。違約金的數(shù)額為_________.

2、如果違約金尚不足以彌補(bǔ)守約方經(jīng)濟(jì)損失時(shí)，違約方應(yīng)在違約金之外增加支付賠償金。賠償金的數(shù)額依具體損失情況，由甲、乙雙方協(xié)商，或由農(nóng)村土地承包糾紛仲裁機(jī)構(gòu)裁定，也可由人民法院判決。

六、爭議條款

因本合同的訂立、生效、履行、變更或解除等發(fā)生爭議時(shí)，甲乙雙方應(yīng)協(xié)商解決，協(xié)商不成的按下列第_________種方式解決：

1、提請(qǐng)村民委員會(huì)、鄉(xiāng)(鎮(zhèn))人民政府、農(nóng)村土地承包管理機(jī)關(guān)調(diào)解;

2、提請(qǐng)_________仲裁委員會(huì)仲裁;

3、向有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟。

七、生效條款

甲乙雙方約定，本合同須經(jīng)雙方簽字并經(jīng)_________鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府農(nóng)村經(jīng)營管理機(jī)構(gòu)備案(或鑒證)后生效。

八、其他條款

1、本合同中未盡事宜，可經(jīng)甲乙雙方共同協(xié)商一致后簽訂補(bǔ)充協(xié)議。補(bǔ)充協(xié)議與本合同具有同等效力。

2、本合同一式四份，甲、乙雙方各執(zhí)一份，發(fā)包方和鑒證、備案單位各執(zhí)一份。

甲方(蓋章)：_________乙方(蓋章)：_________

法定代表人(簽字)：_________　法定代表人(簽字)：_________

住址：_________住址：_________

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(四)

發(fā)包方： (以下簡稱甲方)

承包方： (以下簡稱乙方)

為提高荒山土地利用，發(fā)展農(nóng)村社會(huì)經(jīng)濟(jì)，保護(hù)好生態(tài)環(huán)境，甲乙雙方經(jīng)協(xié)商，甲方愿意把大坡頂集體荒山承包給乙方開發(fā)，具體條款規(guī)定如下：

一、該幅集體荒山東面 為界，南面 為界，西面 為界，北面 為界。

二、承包年限為叁拾年，從 年 月 日，至 年 月 日止。

三、承包價(jià)款叁拾年共計(jì) 萬 仟元整( 元整)，簽字后一次性付清。

四、乙方開發(fā)的項(xiàng)目不能有污染土地的項(xiàng)目，除此之外，乙方自主選擇開發(fā)項(xiàng)目，甲方不得干涉。

五、甲乙雙方簽字后，甲方自行處理群眾工作，如有阻攔等矛盾影響乙方利益，甲方負(fù)責(zé)減低損失。

六、乙方在開發(fā)中，如修建項(xiàng)目公路及其他臨時(shí)用地，所占用的土地，由乙方進(jìn)行施工開發(fā)，所遇群眾工作由甲方負(fù)責(zé)同樣給予解決，不準(zhǔn)任何人阻攔，甲方必須無償讓出修建土地。

七、到期后，如甲方繼續(xù)愿意承包出去，同等條件必須先等乙方承包，承包款另議，如協(xié)商不一致，甲方無償收回。

八、所承包的荒山所有林木歸乙方管理并受益，即所有權(quán)歸乙方，甲方不得有爭議。

九、如本寨有老人過逝選重乙方包的土地，可以使用，但面積在寬6米，長6米，多出的土地按市場折價(jià)。

十、本協(xié)議簽字后發(fā)生法律效力，任何方不得違約，如違約付違約金拾萬元。

十一、本協(xié)議一式三份，甲乙雙方各執(zhí)一份，甲方村委會(huì)保留一份。

甲方：

乙方：

簽約日期：_______年___月___日

20xx年荒山開發(fā)承包合同范本(五)

甲方：XXX村委

村委主任：XXX

乙方：XXX，男，現(xiàn)年XX歲，住XXXXXX，身份證號(hào)XXXXXXXX。

甲乙雙方經(jīng)友好協(xié)商，商定租賃承包位于XXX地的荒山XX畝，為保護(hù)雙方的合法權(quán)益，防止產(chǎn)生糾紛，現(xiàn)制定具體條款如下：

一、

二、.......

此協(xié)議一式三份，甲乙雙方各一份，另一份交土地部門辦理相關(guān)手續(xù)存檔。

甲方：(蓋章) 村委主任：(簽字)

第3篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

——農(nóng)經(jīng)工作總結(jié)

我鎮(zhèn)在縣主管部門的正確領(lǐng)導(dǎo)下，根據(jù)我鎮(zhèn)的實(shí)際情況，在發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社工作中進(jìn)行了有益的嘗試和探索，取得了初步的成效。目前，我鎮(zhèn)的農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展形勢良好，對(duì)農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收起到了積極的推動(dòng)作用。

一、   基本情況

《合作社法》頒布前，我鎮(zhèn)就已建立有不同形式的農(nóng)民專業(yè)協(xié)會(huì)，自XX年年7月1日《中華人民共和國農(nóng)民專業(yè)合作社法》頒布實(shí)施以后至今，已在工商部門登記的農(nóng)民專業(yè)合作社有17個(gè)，今年正在辦理的5個(gè)，其中有三個(gè)村干部領(lǐng)辦，合作社成員達(dá)到800多人，其中農(nóng)民成員730多人，帶動(dòng)農(nóng)戶10000多戶。其中金壩的蝦蟹、陳淺的大米等六個(gè)產(chǎn)品已通過無公害、綠色和有機(jī)食品認(rèn)證。金壩村在合作社基礎(chǔ)上成立了資金互助合作社，并獲省級(jí)先進(jìn)合作社稱號(hào)。

     二、主要做法

     1、強(qiáng)化領(lǐng)導(dǎo)，為合作社發(fā)展提供保障

     對(duì)于這項(xiàng)工作，我鎮(zhèn)黨委、政府高度重視，立即成立了“發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社領(lǐng)導(dǎo)組”，由鎮(zhèn)長李長華任組長、分管農(nóng)經(jīng)的人大主席方世平任副組長，各有關(guān)部門主要負(fù)責(zé)同志為成員。領(lǐng)導(dǎo)組下設(shè)辦公室，辦公室主任由農(nóng)經(jīng)站站長擔(dān)任。鎮(zhèn)長李長華等領(lǐng)導(dǎo)多次深入合作社指導(dǎo)工作，了解情況，宣傳黨在合作社工作中的政策法規(guī)，鼓勵(lì)廣大社員放心、大膽開展工作，解決他們的后顧之憂，增強(qiáng)搞好農(nóng)民專業(yè)合作社的信心的決心。

    2、突出重點(diǎn)，加大力度，推動(dòng)合作社建設(shè)健康快速發(fā)展

     一是認(rèn)真學(xué)習(xí)，廣泛開展宣傳發(fā)動(dòng)和培訓(xùn)。

二是加強(qiáng)內(nèi)部管理，構(gòu)建科學(xué)的運(yùn)行機(jī)制。我鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站及時(shí)將農(nóng)民專業(yè)合作社的材料送縣農(nóng)業(yè)主管部門備案，并按時(shí)建立農(nóng)民專業(yè)合作社檔案。

三是抓好典型示范，帶動(dòng)全鎮(zhèn)協(xié)調(diào)發(fā)展。

3、制定優(yōu)惠政策，提高服務(wù)水平。

    一是在縣規(guī)定簡化手續(xù)，減少費(fèi)用的基礎(chǔ)上，我鎮(zhèn)經(jīng)管站制定了扶持農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展實(shí)施意見，開展宣傳合作社好的做法和經(jīng)驗(yàn)，還為辦社農(nóng)民提供了優(yōu)質(zhì)的服務(wù)，如與工商部門協(xié)調(diào)及章程的制定等。二是爭取信貸支持。幫助合作社與農(nóng)村信用社等金融機(jī)構(gòu)協(xié)調(diào)，爭取一定的信貸支持。

    三、我鎮(zhèn)農(nóng)民專業(yè)合作社的主要工作打算

    我鎮(zhèn)把發(fā)展農(nóng)民專業(yè)合作社作為新世紀(jì)農(nóng)村改革和發(fā)展的戰(zhàn)略措施來抓，作為推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營最有效的手段來抓，作為促進(jìn)農(nóng)民增收，農(nóng)業(yè)增效的切入點(diǎn)來抓，認(rèn)真總結(jié)經(jīng)驗(yàn)，樹立一批典型，充分發(fā)揮示范作用。一是對(duì)已注冊的合作社加強(qiáng)引導(dǎo)，強(qiáng)力推進(jìn)，為農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展提供環(huán)境保障。二是加大宣傳力度，結(jié)合我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的特點(diǎn)，努力營造關(guān)心支持農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展的輿論氛圍，消除群眾疑慮，堅(jiān)定群眾參與合作社的信心。三是加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，強(qiáng)化服務(wù)，為農(nóng)民專業(yè)合作社發(fā)展提供有力保障，強(qiáng)化內(nèi)部管理，構(gòu)建科學(xué)的運(yùn)行機(jī)制，強(qiáng)化民主管理，從財(cái)力、物力、人力上給予支持。

                農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)

今年以來，為大力積極推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程和農(nóng)業(yè)的規(guī)模經(jīng)營，積極開展了農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場異常活躍。為推動(dòng)此項(xiàng)工作開展，按上級(jí)要求，我鎮(zhèn)建立了流轉(zhuǎn)服務(wù)大廳，并做到人員到位、各項(xiàng)制度上墻，配備辦公電腦，做到及時(shí)收集信息，并做到檔案齊備。

一、基本情況

到2009年7月為止，我鎮(zhèn)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)面積為9619.9 畝，其中由外省市農(nóng)民租用的面積為1500畝，用于退耕還林用地流轉(zhuǎn)面積為2519.4畝。農(nóng)用地采用流轉(zhuǎn)方式用于建設(shè)用地的面積約為5600.5畝，其中鎮(zhèn)村組道路用地為103畝，圩堤建設(shè)用地為30畝,縣工業(yè)園區(qū)流轉(zhuǎn)面積為5300畝，集鎮(zhèn)、中心村用地面積為114畝，其他建設(shè)用地面積為53.5畝。

在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，由農(nóng)民直接與用地單位簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議的有68戶，流轉(zhuǎn)面積為1033.5畝；由鎮(zhèn)、村與農(nóng)民簽訂流轉(zhuǎn)協(xié)議的有1137份，流轉(zhuǎn)面積為5350畝。我鎮(zhèn)建立了土地流轉(zhuǎn)百畝示范片。

我鎮(zhèn)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)于一產(chǎn)的流轉(zhuǎn)費(fèi)平均每年每畝約80至200元，農(nóng)用地流轉(zhuǎn)于非農(nóng)建設(shè)用地的流轉(zhuǎn)費(fèi)約為每畝800元。截止2009年3月，縣、鎮(zhèn)財(cái)政共撥付土地補(bǔ)償金約5000萬元，涉及土地使用面積約為5300畝。

二、存在的主要問題

農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)存在較多不規(guī)范的情況。在我鎮(zhèn)農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)工作中，由于沒有完全嚴(yán)格地遵循依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，出現(xiàn)一些違反法律政策規(guī)定的情況，主要表現(xiàn)為：

1、除道路建設(shè)搞土地流轉(zhuǎn)外，在其他項(xiàng)目建設(shè)中也存在把農(nóng)村土地由農(nóng)用地向非農(nóng)建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的做法。

2、承包地的流轉(zhuǎn)合同不規(guī)范，沒有統(tǒng)一的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同范本，個(gè)別地方發(fā)生不與農(nóng)民簽訂書面協(xié)議的做法，農(nóng)民的經(jīng)營自主權(quán)得不到尊重，還發(fā)生“一田兩證”的情況。

3、少數(shù)村組土地流轉(zhuǎn)工作缺乏公開、透明的辦事機(jī)制，進(jìn)入流轉(zhuǎn)程序的承包地面積、補(bǔ)償或收益情況等重要信息，在流轉(zhuǎn)過程中沒有加以公布。共3頁,當(dāng)前第1頁1

4、農(nóng)民在流轉(zhuǎn)中獲得的收益較少。除農(nóng)民之間自愿的流轉(zhuǎn)補(bǔ)償外，補(bǔ)償?shù)臉?biāo)準(zhǔn)較低，每畝收益低于土地本身價(jià)值的附加值或我鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)增加值。集體建設(shè)用地占用承包地，個(gè)別村組也沒有給予農(nóng)民相應(yīng)的補(bǔ)償。

5、鎮(zhèn)農(nóng)經(jīng)站在農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)方面沒有完全發(fā)揮其管理職能。

三、主要做法

（一）加大力度，學(xué)習(xí)宣傳。

在《農(nóng)村土地承包法》的宣傳工作上要注重面向兩種對(duì)象，一是面向廣大農(nóng)民，繼續(xù)采取多種方式和多樣形式，加大宣傳力度，不斷提高農(nóng)民對(duì)于這部關(guān)系他們切身利益法律的知曉率，增強(qiáng)他們維護(hù)自身權(quán)益的法律意識(shí)；二是面向鎮(zhèn)、村、組干部，提高他們依法行政的自覺性。在宣傳與學(xué)習(xí)中要讓廣大干部明確幾個(gè)重要的觀點(diǎn)：一是農(nóng)村土地不等于農(nóng)村耕地，它包括有宅基地、公共用地、自留地、耕地及非耕地（含雜邊地、河道）；二是在土地所有權(quán)性質(zhì)上，農(nóng)村的土地除國有以外，都是農(nóng)民集體三級(jí)所有；三是農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)是農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)權(quán)利，可以用貨幣來量化；四是除法定征用或不可抗拒的自然災(zāi)害以外，不得調(diào)整或收回農(nóng)民承包地，不得以三分之二以上村民代表同意的方式調(diào)整或收回農(nóng)民承包地；五是農(nóng)村土地承包權(quán)的流轉(zhuǎn)一定要遵循依法、自愿、有償?shù)脑瓌t，其中“依法”是第一位的。

（二）穩(wěn)妥推進(jìn)，保障權(quán)益。

1、在經(jīng)濟(jì)大開發(fā)、大建設(shè)的形勢下，貫徹實(shí)施農(nóng)村土地承包法，首先要正確處理土地承包工作與經(jīng)濟(jì)建設(shè)用地的關(guān)系問題。政府職能部門在審批項(xiàng)目、制定政策、落實(shí)規(guī)劃時(shí)，要重視執(zhí)行農(nóng)村土地承包法，維護(hù)農(nóng)民的承包經(jīng)營合法權(quán)益，把眼前利益與長遠(yuǎn)利益統(tǒng)一起來，重視國家、集體、農(nóng)民三者利益的一致性。

2、農(nóng)經(jīng)站要經(jīng)常性地開展關(guān)于農(nóng)村土地用途變化情況的調(diào)研，實(shí)事求是地解決土地承包與流轉(zhuǎn)過程中的各種問題，做好農(nóng)民在土地承包權(quán)益方面的代言人，做到管理與服務(wù)并重。

3、嚴(yán)格依法辦事，規(guī)范農(nóng)村土地承包與流轉(zhuǎn)工作。首先要按照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，制定和完善我鎮(zhèn)有關(guān)土地和流轉(zhuǎn)方面的實(shí)施辦法；其次要適時(shí)調(diào)整農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償規(guī)定，盡量從保障農(nóng)民權(quán)益的角度，適當(dāng)提高現(xiàn)行流轉(zhuǎn)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；三是堅(jiān)決糾正實(shí)際工作中各種不符合農(nóng)村土地承包法規(guī)定的做法，把農(nóng)村土地全部承包到戶，把承包經(jīng)營權(quán)證全部發(fā)放到戶，積極穩(wěn)妥地處理好第二輪土地延包的其他遺留問題。

（三）、建章立制，規(guī)范運(yùn)作。建議及時(shí)出臺(tái)農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的政策法規(guī)和制度，明確土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的原則、范圍及操作程序，構(gòu)建適應(yīng)市場化及農(nóng)村實(shí)際的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)制度，同時(shí)要建立流轉(zhuǎn)臺(tái)帳。要進(jìn)一步規(guī)范土地流轉(zhuǎn)行為，體現(xiàn)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)中自愿原則。流轉(zhuǎn)時(shí)必須經(jīng)雙方當(dāng)事人協(xié)商一致，簽訂由縣農(nóng)委統(tǒng)一印制的流轉(zhuǎn)合同范本，報(bào)村集體經(jīng)濟(jì)組織、鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地承包管理部門備案。土地流轉(zhuǎn)的期限應(yīng)由雙方協(xié)商約定，但最長的期限不得超過第二輪土地承包期。應(yīng)簽訂流轉(zhuǎn)的合同，以合同的形式將流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利義務(wù)固定下來，流轉(zhuǎn)合同應(yīng)標(biāo)明雙方當(dāng)事人的姓名、住址、流轉(zhuǎn)期限、流轉(zhuǎn)土地的用途、流轉(zhuǎn)價(jià)款以及違約責(zé)任，使雙方一旦發(fā)生糾紛，調(diào)處有據(jù)。

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化

我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化工作以發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)為總體目標(biāo)，以新農(nóng)村建設(shè)為總攬，以穩(wěn)定糧食生產(chǎn)能力為基礎(chǔ)，以打造全省水產(chǎn)養(yǎng)殖基地為突破，以農(nóng)民增收為核心，按照“扶龍頭——壯基地——興特色——保增收”的工作思路,堅(jiān)持走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展農(nóng)業(yè)、標(biāo)準(zhǔn)化組織生產(chǎn)、特色化致富農(nóng)民的路子，大力調(diào)整農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu),推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化進(jìn)程。

一、基本情況

上半年，全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值8000萬元，占全年目標(biāo)任務(wù)的100%；新增農(nóng)業(yè)種養(yǎng)大戶20余戶，畜禽規(guī)模養(yǎng)殖場52個(gè)；無公害水產(chǎn)品養(yǎng)殖基地面積2200畝；有三個(gè)特色產(chǎn)業(yè)村：楊莊村、汊河村、金壩村；金成米業(yè)為市級(jí)農(nóng)產(chǎn)品加工龍頭企業(yè)；達(dá)諾乳業(yè)獲得無公害產(chǎn)品認(rèn)證；楊莊村為省級(jí)專業(yè)示范村。

二、主要做法

（一）、強(qiáng)化政府職能，為推進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化發(fā)展提供有力保障

1、抓領(lǐng)導(dǎo)。黨委、政府調(diào)整了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整及農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營領(lǐng)導(dǎo)小組。二是責(zé)任制推進(jìn)，把農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整作為農(nóng)村的中心工作，建立領(lǐng)導(dǎo)干部責(zé)任制，主要負(fù)責(zé)同志親自抓；層層分解目標(biāo)到村和有關(guān)部門，落實(shí)到人，保證了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整工作健康運(yùn)行。三是通力合作，搞好服務(wù)。進(jìn)一步建立健全了農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的科技、信息、資金、物資等服務(wù)體系，政府各有關(guān)部門都拿出了支持農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的具體措施，分工負(fù)責(zé)，通力合作，搞好服務(wù)，共同為農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整創(chuàng)造一個(gè)良好的環(huán)境和氛圍。

2、抓引導(dǎo)。為鞏固我鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化結(jié)構(gòu)調(diào)整成果，使農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化保持持續(xù)發(fā)展，不斷壯大規(guī)模，鎮(zhèn)黨委、政府以培訓(xùn)青年農(nóng)民為重點(diǎn)，向種養(yǎng)殖大戶無償提供技術(shù)培訓(xùn)和信息服務(wù)。鎮(zhèn)上成立了技術(shù)服務(wù)培訓(xùn)辦公室，辦公室采取定期和不定期的方式組織召開種養(yǎng)殖業(yè)技術(shù)培訓(xùn)會(huì)。

3、抓服務(wù)。一是技術(shù)服務(wù)。 二是物資服務(wù)。搞好各類優(yōu)質(zhì)農(nóng)資的送貨下鄉(xiāng)服務(wù)。三是銷售服務(wù)。拓寬銷售渠道，進(jìn)一步探索“龍頭+農(nóng)戶”或“企業(yè)+農(nóng)戶”的產(chǎn)銷緊密鏈接的新模式，大力發(fā)展訂單農(nóng)業(yè)，建立健全鎮(zhèn)、村兩級(jí)信息服務(wù)網(wǎng)絡(luò)建設(shè)。共3頁,當(dāng)前第2頁2

（二）、大力培植扶持主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，打造區(qū)域特色產(chǎn)業(yè)

鎮(zhèn)黨委、政府結(jié)合各村的資源優(yōu)勢，因地制宜，合理布局，在穩(wěn)糧增收的前提下突出“一村一品”建設(shè)，逐步形成具有市場競爭力的特色產(chǎn)業(yè)帶。

（三）、全面加快基地建設(shè)，力促產(chǎn)業(yè)化呈現(xiàn)亮點(diǎn)

以基地為依托，突出抓3個(gè)基地的建設(shè)，使我鎮(zhèn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化呈現(xiàn)了亮色。一是抓陳淺村的農(nóng)業(yè)機(jī)械化基地建設(shè)。二是抓汊河村水產(chǎn)養(yǎng)殖基地建設(shè)。三是抓楊莊村蘆蒿基地的鞏固發(fā)展壯大。

              

（四）、切實(shí)增加農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)投入，增加農(nóng)業(yè)發(fā)展后勁

1、加大農(nóng)業(yè)重點(diǎn)工程實(shí)施力度

第4篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

一、林地管理。

通過連續(xù)多年林地管理法律法規(guī)宣傳以及專項(xiàng)執(zhí)法檢查與整頓，目前，全市依法使用林地意識(shí)明顯加強(qiáng)，違法占用林地行為得到控制。2013年，林地管理工作的重心主要在于抓好林地使用限額管理、抓好林地占用征收?qǐng)?bào)批材料的規(guī)范、抓好項(xiàng)目用地“先介入”管理、抓好農(nóng)村居民建房使用林地管理；同時(shí)，進(jìn)一步加大林地管理執(zhí)法力度，規(guī)范林地管理執(zhí)法文書。

1、用好本級(jí)使用林地限額，積極爭取省廳用地指標(biāo)。

按照上級(jí)文件要求，2013年，繼續(xù)執(zhí)行使用林地限額管理制度。年初，省林業(yè)廳下達(dá)我市占用征收林地限額為30公頃。為管好用好林地使用限額，我們堅(jiān)持民生建設(shè)項(xiàng)目第一、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目優(yōu)先、市重點(diǎn)招商引資建設(shè)項(xiàng)目盡量保證，房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目嚴(yán)格控制的原則，結(jié)合項(xiàng)目建設(shè)輕重緩急程度和國土報(bào)批情況，妥善安排了林地使用限額。同時(shí)，為滿足我市各類建設(shè)工程使用林地的需要，我們積極與省林業(yè)廳匯報(bào)，努力爭取省廳的支持，增加了我市2013年度本級(jí)及省級(jí)林地使用限額共100公頃，基本解決了我市民生及重大基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和重點(diǎn)招商引資項(xiàng)目使用林地需求和限額管理間的矛盾。

2、規(guī)范占用征收林地項(xiàng)目報(bào)批資料和程序，提高項(xiàng)目申報(bào)審核通過率。

占用征收林地報(bào)批程序主要包括用地單位提出申請(qǐng)、使用林地現(xiàn)場查驗(yàn)、項(xiàng)目用地相關(guān)資質(zhì)和上報(bào)資料審核、本級(jí)領(lǐng)導(dǎo)審核、網(wǎng)上錄入信息、省廳審核等五大環(huán)節(jié)。按照省廳要求，我們組織林地管理人員參加了省廳舉辦的林地管理培訓(xùn)班，對(duì)各工程項(xiàng)目占用征收林地涉及的用地申請(qǐng)報(bào)告、現(xiàn)場查驗(yàn)與核實(shí)、立項(xiàng)批文、權(quán)屬證明、征占用林地補(bǔ)償協(xié)議、村民代表會(huì)議紀(jì)要、征占用林地可行性報(bào)告等各類報(bào)批材料和格式、內(nèi)容統(tǒng)一進(jìn)行了規(guī)范，所有材料必須完全達(dá)到省廳規(guī)定的要求才能呈報(bào)省廳審核，提高了項(xiàng)目呈報(bào)資料審核通過率，加快了項(xiàng)目審核速度。

3、加大項(xiàng)目使用林地“先介入”管理，在保證林地使用需求的同時(shí)，保護(hù)好森林資源。

林地使用需求是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然要求，但生態(tài)建設(shè)更是和諧社會(huì)建設(shè)的重要內(nèi)容。為處理好林地占用與生態(tài)保護(hù)的矛盾，今年我們加大了項(xiàng)目使用林地“先介入”管理，在項(xiàng)目選址的最初階段先行介入，開展了項(xiàng)目選址現(xiàn)場勘查工作。原則上各類工程建設(shè)盡量使用荒山荒地和其他灌木林地，嚴(yán)格控制占用有林地特別是生態(tài)公益林地。今年，因擬占用有林地和生態(tài)公益林地，我們否定了溫氏集團(tuán)養(yǎng)雞場項(xiàng)目、三順辦事處三順村居民集中建房項(xiàng)目以及市、大市、遙田等幾個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的土地開發(fā)占補(bǔ)平衡項(xiàng)目。由于加強(qiáng)了“先介入”管理，有效地保護(hù)了森林資源。

4、抓好全市農(nóng)村居民建房用地審核，進(jìn)一步擴(kuò)大林地管理影響。

2009年起，我們開始加強(qiáng)農(nóng)村居民建房使用林地管理工作，首先選擇一個(gè)基礎(chǔ)較好的鄉(xiāng)鎮(zhèn)余慶鄉(xiāng)抓起。經(jīng)過三年的努力，農(nóng)村居民使用林地建房應(yīng)先辦理使用林地審核手續(xù)的意識(shí)逐漸得到強(qiáng)化。2013年，根據(jù)《森林法》及其實(shí)施條例以及《省林業(yè)條例》等法律法規(guī)的規(guī)定，我們切實(shí)加強(qiáng)了與國土局的溝通與街接，要求國土部門在辦理農(nóng)村居民建房過程中嚴(yán)格把關(guān)，凡占用林地建房的，務(wù)必審查林地審核手續(xù)是否到位。市國土局召開了局務(wù)會(huì)議對(duì)該項(xiàng)工作進(jìn)行了布置，對(duì)各鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土所提出了依法辦理農(nóng)村居民建房審批的要求。今年起，全市大多數(shù)鄉(xiāng)鎮(zhèn)凡涉及到林地的農(nóng)村居民建房項(xiàng)目都主動(dòng)與鄉(xiāng)鎮(zhèn)林業(yè)站聯(lián)系，申請(qǐng)辦理使用林地審核手續(xù)。

農(nóng)村居民建房涉及面廣，全面抓好農(nóng)村居民建房使用林地管理工作，對(duì)進(jìn)一步擴(kuò)大林地管理影響，提高全市依法使用林地意識(shí)具有明顯的積極作用。

5、使用林地審核審批辦證情況。

截止11月20日，2013年我們共辦理使用林地審核審批手續(xù)76宗，使用林地面積1191.4畝，征收森林植被恢復(fù)費(fèi)224.6萬元。其中辦理永久性占用征收林地項(xiàng)目16個(gè)，占用征收林地面積953畝，省級(jí)征收森林植被恢復(fù)費(fèi)191萬元(其中白沙棚戶區(qū)項(xiàng)目三個(gè)，面積400畝，免征恢復(fù)費(fèi))；辦理臨時(shí)占用林地項(xiàng)目19個(gè)，臨時(shí)占用林地面積230畝，本級(jí)征收森林植被恢復(fù)費(fèi)32萬元；辦理農(nóng)村居民建房項(xiàng)目41宗，使用用林地面積8.4畝，本級(jí)征收森林植被恢復(fù)費(fèi)1.2萬元。

6、加大林地管理執(zhí)法力度，規(guī)范林地管理執(zhí)法文書。

近幾年來，我市違法占用林地案件逐年下降,但仍然存在。今年，我們對(duì)辦事處、鎮(zhèn)、市鎮(zhèn)、鎮(zhèn)林地占用情況進(jìn)行了清理，對(duì)違法用地單位和個(gè)人進(jìn)行了立案調(diào)查。按照我局關(guān)于規(guī)范林業(yè)行政執(zhí)法文書的有關(guān)規(guī)定，我們在堅(jiān)持法定辦案程序的基礎(chǔ)上，對(duì)立案登記表、技術(shù)鑒定報(bào)告、處罰意見書、處罰告知書及處罰決定書等法律文書進(jìn)行了全面規(guī)范。目前，、市共三宗違法占用林地案件正進(jìn)一步取證，擬下達(dá)行政處罰決定書。

二、林業(yè)產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)

林業(yè)產(chǎn)權(quán)管理服務(wù)是集體林權(quán)制度配套改革的后續(xù)工作，主要包括林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易、日?；謾?quán)登記發(fā)證、森林資源資產(chǎn)評(píng)估、林權(quán)抵押貸款登記等四項(xiàng)工作。

1、林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易管理。

我市林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易主要表現(xiàn)為公司和大戶租賃農(nóng)村集體林地造林。林業(yè)產(chǎn)權(quán)交易管理我們主要在規(guī)范林地流轉(zhuǎn)合同上嚴(yán)格把關(guān)，包括審查交易主體是否合法，集體林權(quán)交易是否公開、透明，交易合同是否規(guī)范等。按照省林業(yè)廳關(guān)于規(guī)范林地林權(quán)流轉(zhuǎn)合同的要求以及省廳下發(fā)的合同范本，結(jié)合我市林地流轉(zhuǎn)實(shí)際情況，我們制定了林地租賃合同范本和林權(quán)流轉(zhuǎn)合同范本，加強(qiáng)了簽訂林地流轉(zhuǎn)合同的指導(dǎo)工作。截止2013年11月20日，今年共辦理林權(quán)交易438宗，面積52612畝。

2、林權(quán)登記發(fā)證情況。

今年的林權(quán)登記發(fā)證對(duì)象主要是發(fā)生的林地林權(quán)流轉(zhuǎn)交易。在流入方提出林權(quán)登記申請(qǐng)后，我們及時(shí)組織人員進(jìn)行林權(quán)登記資料審查和現(xiàn)場勘界核實(shí)，在公示無異議后及時(shí)進(jìn)行林權(quán)資料輸機(jī)、林權(quán)登記和發(fā)證。截止11月20日，共申請(qǐng)市政府頒發(fā)林權(quán)證144本，登記林權(quán)宗數(shù)438宗，涉及林地面積52612萬畝。

3、森林資源資產(chǎn)評(píng)估的林權(quán)抵押貸款登記情況。

林權(quán)抵押貸款是解決林業(yè)融資難題的重要舉措，也是林權(quán)配套改革的主要內(nèi)容。森林資源資產(chǎn)評(píng)估是開展林權(quán)抵押貸款的一個(gè)必要條件。

2013年，我市繼續(xù)開展油茶林權(quán)抵押貸款業(yè)務(wù)。為解決林權(quán)抵押貸款出現(xiàn)的問題，更好的預(yù)防林權(quán)抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)，我們一方面繼續(xù)加強(qiáng)對(duì)待抵押的林木資產(chǎn)狀況進(jìn)行認(rèn)真評(píng)估和監(jiān)督，一方面對(duì)之前農(nóng)村信用社分批次發(fā)放貸款總額與抵押他項(xiàng)權(quán)證抵押金額不符的問題進(jìn)行了變更。

截止11月20日，2013年共辦理森林資源資產(chǎn)評(píng)估85宗，收取評(píng)估費(fèi)20萬元。辦理林權(quán)抵押貸款登記78宗，抵押登記面積61796畝，抵押貸款金額6145萬元。

三、山林糾紛調(diào)處工作。

第5篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

【關(guān)鍵詞】慶陽，土地，流轉(zhuǎn)

加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，既是當(dāng)前加快農(nóng)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，提高農(nóng)業(yè)規(guī)模效應(yīng)，促進(jìn)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的必然選擇，也是當(dāng)前解決農(nóng)民收入不高、增長不快的關(guān)鍵所在。加快農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)不僅有利于促進(jìn)農(nóng)業(yè)規(guī)模經(jīng)營和產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)增效農(nóng)民增收，而且有利于促進(jìn)農(nóng)村勞動(dòng)力及農(nóng)產(chǎn)品輸出，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村經(jīng)濟(jì)的健康穩(wěn)定發(fā)展。

慶陽市位于甘肅省最東部，陜甘寧三省的交匯處。由于地處西北落后地區(qū)，長期以來，當(dāng)?shù)剞r(nóng)民收入低，生活水平較差。近年來，慶陽市在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中建立健全機(jī)制，豐富農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)類型，完善土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，促進(jìn)農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)。但因?yàn)楫?dāng)?shù)剞r(nóng)民觀念落后、市場化機(jī)制未形成等原因，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依然存在問題。

一、慶陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀

慶陽市轄七縣一區(qū)，116個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。據(jù)2014年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，慶陽市農(nóng)村家庭承包經(jīng)營的土地面積668.9萬畝，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)面積達(dá)到108.4萬畝，是2008年的4倍，占耕地總面積的16.2%。其中規(guī)模流轉(zhuǎn)面積38.9萬畝，占總流轉(zhuǎn)面積的35.8%。涉及農(nóng)戶10.77萬戶，占總農(nóng)戶的21.17%。發(fā)展適度規(guī)模經(jīng)營27萬畝，規(guī)模經(jīng)營單位數(shù)2724個(gè)。其中：50畝以下的1327個(gè)、50-100畝的950個(gè)、101-500畝的319個(gè)、501-1000畝的106個(gè)、1000畝以上的22個(gè)。

1.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式

慶陽市鼓勵(lì)農(nóng)戶采取轉(zhuǎn)包、出租、互換、轉(zhuǎn)讓、入股五種流轉(zhuǎn)模式的基礎(chǔ)上，采取外出考察學(xué)習(xí)、專家輔導(dǎo)等方式，積極借鑒省內(nèi)外發(fā)達(dá)地區(qū)推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，探索土地信用合作社、土地信托公司、土地股份合作社、土地銀行等多元化土地流轉(zhuǎn)模式。2014年，慶陽市農(nóng)民土地流轉(zhuǎn)形式趨于多樣化，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)形式統(tǒng)計(jì)如表1。

2.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)去向

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，家庭承包耕地流轉(zhuǎn)去向統(tǒng)計(jì)如下表。統(tǒng)計(jì)顯示，近一半土地轉(zhuǎn)入了農(nóng)戶，其他分部轉(zhuǎn)入合作社和其他組織。

3.農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，慶陽市2014年縣級(jí)仲裁委員會(huì)8個(gè)，鄉(xiāng)級(jí)仲裁委員會(huì)103個(gè)，村級(jí)仲裁委員會(huì)687個(gè)。合計(jì)798個(gè)。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)包括土地流轉(zhuǎn)糾紛仲機(jī)構(gòu)、流轉(zhuǎn)服務(wù)中心等。因?yàn)榱鬓D(zhuǎn)機(jī)制不健全等原因，土地流轉(zhuǎn)過程中糾紛較多。土地流轉(zhuǎn)仲裁機(jī)構(gòu)對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)起到重要作用。

土地流轉(zhuǎn)調(diào)解糾紛包括土地承包糾紛及土地流轉(zhuǎn)糾紛的調(diào)解。其中調(diào)解的大部分屬于土地承包糾紛。在調(diào)解的土地流轉(zhuǎn)糾紛中以農(nóng)戶之間的糾紛為主。

2014年，慶陽市共建成縣級(jí)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)中心8個(gè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站85個(gè)，村級(jí)流轉(zhuǎn)服務(wù)點(diǎn)（社）638個(gè)。其中大部分流轉(zhuǎn)服務(wù)中心都建立在村一級(jí)。體現(xiàn)出土地流轉(zhuǎn)服務(wù)以基層為主的特點(diǎn)。但鄉(xiāng)、縣級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)偏少。

二、慶陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題

1.土地流轉(zhuǎn)規(guī)模小

數(shù)據(jù)顯示，從土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶看，20%以上的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)了土地；從土地流轉(zhuǎn)規(guī)模看，土地流轉(zhuǎn)面積占土地總面積的16%。綜合兩方面分析，慶陽市發(fā)生土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶少、規(guī)模小，說明慶陽市的土地流轉(zhuǎn)發(fā)展態(tài)勢尚不明顯，土地流轉(zhuǎn)市場化程度低。

2.土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用低

據(jù)調(diào)查，慶陽市的土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用基本在300-450元/年不等。土地流轉(zhuǎn)費(fèi)用過低也是部分人不愿意流轉(zhuǎn)土地的主要原因。同時(shí)，無論是土地轉(zhuǎn)出還是土地轉(zhuǎn)入，其收入對(duì)農(nóng)戶家庭的總收入影響甚微。

3.土地流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)

根據(jù)土地流轉(zhuǎn)經(jīng)營的基本情況，大部分農(nóng)戶不愿意進(jìn)行更多土地流轉(zhuǎn)，未進(jìn)行土地流轉(zhuǎn)的農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)不足，意愿不強(qiáng)。土地流轉(zhuǎn)意愿不強(qiáng)與部分群眾還存在固有的“戀地”情結(jié)有關(guān)，農(nóng)戶擔(dān)心土地一旦流轉(zhuǎn)出去，不能按期收回，國家惠農(nóng)補(bǔ)貼資金不能發(fā)到自己手里。

4.土地流轉(zhuǎn)方式不規(guī)范

在土地流轉(zhuǎn)過程中，相當(dāng)一部分農(nóng)戶以口頭、非規(guī)范協(xié)議等形式進(jìn)行交易，書面合同少。一方面導(dǎo)致農(nóng)戶之間、農(nóng)戶與其他主體之間因土地流轉(zhuǎn)方式不規(guī)范而產(chǎn)生矛盾糾紛，侵害農(nóng)戶切身利益。另一方面，流轉(zhuǎn)期限缺乏嚴(yán)肅性，不利于受讓方加大對(duì)土地資源的投資、開發(fā)和利用，甚至個(gè)別組織借土地流轉(zhuǎn)擅自改變農(nóng)村土地集體所有權(quán)性質(zhì)和農(nóng)業(yè)用途。

5.勞動(dòng)力轉(zhuǎn)移就業(yè)空間小，社會(huì)保障機(jī)制體制不完善

土地流轉(zhuǎn)后農(nóng)村勞動(dòng)力需要轉(zhuǎn)移就業(yè)。慶陽市農(nóng)村勞動(dòng)力出外務(wù)工主要以勞動(dòng)強(qiáng)度大、技術(shù)含量低、工作環(huán)境差、經(jīng)濟(jì)收益小、城市及發(fā)達(dá)地區(qū)勞動(dòng)力不愿意干的臟、累、險(xiǎn)和穩(wěn)定性差的苦力型的工種為主，加之農(nóng)民工養(yǎng)老金異地轉(zhuǎn)交轉(zhuǎn)存、續(xù)簽過戶、農(nóng)村養(yǎng)老、救助等社會(huì)保障體系不健全，經(jīng)營土地仍然是農(nóng)民不可或缺的最基本的生活保障，導(dǎo)致農(nóng)民不愿流轉(zhuǎn)土地。

6.服務(wù)體系不完善，市場化程度低

雖然目前慶陽市已建立了80多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)站、638個(gè)村級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)點(diǎn)，但據(jù)調(diào)查摸底，能較好發(fā)揮作用的鄉(xiāng)鎮(zhèn)服務(wù)站只有20%、村級(jí)服務(wù)點(diǎn)僅有10%，且部分還存在建設(shè)不規(guī)范、資料不完善、缺少專業(yè)農(nóng)經(jīng)人員等問題。

土地流轉(zhuǎn)屬于市場經(jīng)營行為，需要完善的市場和規(guī)范的管理機(jī)制。當(dāng)?shù)卣块T在土地流轉(zhuǎn)中缺少應(yīng)有的管理、引導(dǎo)、支持和服務(wù)。市場化運(yùn)作機(jī)制沒有形成，中介組織和信息平臺(tái)還沒有起步，流轉(zhuǎn)信息不暢，土地流轉(zhuǎn)價(jià)格評(píng)估缺乏依據(jù)等也制約了土地流轉(zhuǎn)。

三、建議

加快土地流轉(zhuǎn)，推進(jìn)農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營，是實(shí)現(xiàn)家庭承包經(jīng)營與發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)對(duì)接的有效途徑，也是調(diào)整和完善農(nóng)村生產(chǎn)關(guān)系，適應(yīng)現(xiàn)階段農(nóng)村生產(chǎn)力發(fā)展水平，實(shí)現(xiàn)土地與勞動(dòng)者有效結(jié)合的重要手段。因此，針對(duì)慶陽市農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)存在的問題，應(yīng)從以下幾方面進(jìn)一步改進(jìn)：

1.加強(qiáng)宣傳，提高基層干部、農(nóng)戶對(duì)土地流轉(zhuǎn)的認(rèn)識(shí)

政府應(yīng)多渠道、全方位宣傳土地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，宣傳土地流轉(zhuǎn)、規(guī)模經(jīng)營的典型，使土地流轉(zhuǎn)的基本政策、原則、程序家喻戶曉，為土地流轉(zhuǎn)創(chuàng)造良好的輿論氛圍和政策環(huán)境。各級(jí)干部與廣大農(nóng)戶要進(jìn)一步認(rèn)識(shí)到土地流轉(zhuǎn)的積極意義，形成土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的倡導(dǎo)者、組織者、實(shí)踐者統(tǒng)一合作。要鼓勵(lì)農(nóng)戶把土地向有技能特長、有資金實(shí)力、有經(jīng)營能力的專業(yè)大戶、工商業(yè)主和經(jīng)營能人集中，提高生產(chǎn)要素的優(yōu)化配置。

2.保障農(nóng)戶合法權(quán)益，形成市場化的土地流轉(zhuǎn)價(jià)格機(jī)制

以政府主導(dǎo)的農(nóng)業(yè)主管部門應(yīng)設(shè)立專門機(jī)構(gòu)組織、協(xié)調(diào)、指導(dǎo)土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)，開展土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)培訓(xùn)、供求信息登記、信息、土地評(píng)估、法律政策咨詢，提供流轉(zhuǎn)合同范本，調(diào)解流轉(zhuǎn)糾紛，建立健全土地承包經(jīng)營權(quán)從小范圍流轉(zhuǎn)擴(kuò)大到大范圍流轉(zhuǎn)；從臨時(shí)性、個(gè)體性流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)常性、整體性流轉(zhuǎn)，以推動(dòng)合理流轉(zhuǎn)。

3.發(fā)展農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體，增強(qiáng)農(nóng)戶流轉(zhuǎn)土地的積極性

推進(jìn)土地流轉(zhuǎn)的關(guān)鍵所在是調(diào)動(dòng)土地流轉(zhuǎn)供需雙方的主動(dòng)性和積極性，培育和健全權(quán)利平等、共同參與的土地供需市場主體。為加快土地的流轉(zhuǎn)，要積極鼓勵(lì)引導(dǎo)專業(yè)大戶、農(nóng)民專業(yè)合作組織、龍頭企業(yè)等主體發(fā)展多種形式的適度規(guī)模經(jīng)營，培育和擴(kuò)大土地流轉(zhuǎn)需求市場，提高土地流轉(zhuǎn)效益。農(nóng)民專業(yè)合作社、龍頭企業(yè)等作為新興的經(jīng)濟(jì)實(shí)體，能夠?qū)ν恋亓鬓D(zhuǎn)行為實(shí)行規(guī)范化、程序化操作。

4.加強(qiáng)監(jiān)督管理，規(guī)范農(nóng)戶土地流轉(zhuǎn)行為

土地流轉(zhuǎn)工作關(guān)系到農(nóng)戶的切身利益，不僅政策性強(qiáng)，而且有的時(shí)間跨度也較長，流轉(zhuǎn)管理部門應(yīng)積極做好土地流轉(zhuǎn)的指導(dǎo)、管理、協(xié)調(diào)、服務(wù)和監(jiān)督工作。加強(qiáng)業(yè)務(wù)指導(dǎo)，規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)行為。健全流轉(zhuǎn)管理制度，建立糾紛處理機(jī)制，為農(nóng)村土地糾紛調(diào)解仲裁創(chuàng)造良好的工作條件，維護(hù)農(nóng)村土地承包當(dāng)事人的合法權(quán)益，依法處理土地流轉(zhuǎn)糾紛。

5.完善服務(wù)體系，加快土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系

一方面，因地制宜，積極鼓勵(lì)社會(huì)能人、各類經(jīng)營主體領(lǐng)辦、組建農(nóng)機(jī)合作社、農(nóng)資經(jīng)銷合作社、勞務(wù)中介服務(wù)公司和植保機(jī)防技術(shù)服務(wù)隊(duì)等服務(wù)組織，通過市場化運(yùn)作的方式，為規(guī)模經(jīng)營主體提供土地耕種、農(nóng)資配送、市場信息、農(nóng)業(yè)技術(shù)等社會(huì)化服務(wù)。另一方面，建設(shè)縣鄉(xiāng)村三級(jí)土地流轉(zhuǎn)服務(wù)體系，或者在政務(wù)大廳建立土地流轉(zhuǎn)服務(wù)窗口，配備專業(yè)農(nóng)經(jīng)人員；村委會(huì)組建土地信用合作社，積極開展土地流轉(zhuǎn)工作。

第6篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，當(dāng)前我國通用說法是“三權(quán)分置”，具體含義是包含農(nóng)民集體的土地所有權(quán)、農(nóng)戶的土地承包權(quán)及經(jīng)營權(quán)。中央層面對(duì)農(nóng)村土地的“三權(quán)分置”狀態(tài)也是持肯定態(tài)度，把土地流轉(zhuǎn)作為中心環(huán)節(jié)一起實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化、規(guī)?；?、集約化經(jīng)營的目的。如何深化農(nóng)村土地制度改革、規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)等一系列問題在黨的十八屆三中全會(huì)上也被提上日程。2014年初，中央文件《關(guān)于全面深化農(nóng)村改革加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化的若干意見》中指出：“鼓勵(lì)有條件的農(nóng)戶流轉(zhuǎn)承包土地的經(jīng)營權(quán)，加快健全土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)市場?！薄稗r(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”作為農(nóng)地流轉(zhuǎn)的概念首次出現(xiàn)在人們的視線中。隨后在《關(guān)于引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)發(fā)展農(nóng)業(yè)適度規(guī)模經(jīng)營的意見》中主要表明堅(jiān)持農(nóng)村土地集體所有，在實(shí)現(xiàn)所有權(quán)、承包權(quán)、經(jīng)營權(quán)三權(quán)分置的前提下穩(wěn)定完善農(nóng)村土地承包關(guān)系并在5年左右的時(shí)間內(nèi)基本完成土地承包經(jīng)營權(quán)確認(rèn)登記頒證工作。國家鼓勵(lì)創(chuàng)新土地流轉(zhuǎn)形式、嚴(yán)格規(guī)定土地流轉(zhuǎn)行為，加強(qiáng)土地流轉(zhuǎn)管理和服務(wù)以及土地流轉(zhuǎn)用途管制等方面規(guī)范，從而引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)。從上述文件中可以看出，國家對(duì)引導(dǎo)農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)有序流轉(zhuǎn)是持鼓勵(lì)認(rèn)可的態(tài)度，支持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的大力發(fā)展。對(duì)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的含義迄今學(xué)者并沒有統(tǒng)一認(rèn)識(shí)，有著各種不同的觀點(diǎn)。比較流行的觀點(diǎn)認(rèn)為，土地流轉(zhuǎn)即土地所有權(quán)或使用權(quán)在不同的經(jīng)濟(jì)實(shí)體（企業(yè)或農(nóng)戶）之間的流動(dòng)和轉(zhuǎn)讓[1];一般情形下對(duì)于“農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)”的解釋也集中在農(nóng)村土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的出現(xiàn)是農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展到一定階段的產(chǎn)物，主要類型是土地互換、出租、入股合作等。我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)以農(nóng)戶自愿為前提，在鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地管理部門備案后，簽訂轉(zhuǎn)讓合同。農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是土地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)，即擁有土地承包經(jīng)營權(quán)的農(nóng)戶在保留土地所有權(quán)的前提下轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)給其他農(nóng)戶或者經(jīng)濟(jì)組織。農(nóng)戶將土地流轉(zhuǎn)后，其后果直接體現(xiàn)在兩個(gè)方面：一是其不直接從事土地經(jīng)營而由受讓人來經(jīng)營；二是一般情況下受讓人需要向出讓人支付對(duì)價(jià)，出讓人不直接經(jīng)營而以流轉(zhuǎn)的方式取得收益。[2]需指出的是，盡管國家政策層面、地方政府方面都充分重視且積極規(guī)范相關(guān)土地流轉(zhuǎn)，但是當(dāng)前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)依然存在各種風(fēng)險(xiǎn)，面臨各種現(xiàn)實(shí)困境，亟待理論完善以及制度保障。農(nóng)村土地承包法規(guī)定，家庭承包形式的承包方享有在承包地被征用時(shí)依法獲得相應(yīng)補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，而其他形式的承包則沒有這方面的規(guī)定。①可以看出，在“農(nóng)村土地經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)”概念推動(dòng)農(nóng)村土地制度深化改革的同時(shí)，仍然有大量的工作要做，才可真正實(shí)現(xiàn)規(guī)范有序的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。限于本文論述主旨需要，作者僅對(duì)農(nóng)村土地初次流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的投資賠償問題進(jìn)行研究。主要內(nèi)容有投資賠償請(qǐng)求權(quán)的學(xué)理分析、國外相關(guān)法律制度具體規(guī)定的比較分析，以及如何實(shí)現(xiàn)該權(quán)利保障流轉(zhuǎn)雙方利益等，以期通過研究，對(duì)完善我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度有所裨益。

二、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的概念界定及法律屬性分析

（一）土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的概念界定

我國物權(quán)法與農(nóng)村土地承包法對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)等農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面有相關(guān)規(guī)定，但對(duì)投資賠償請(qǐng)求權(quán)無明確界定。目前，我國關(guān)于農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的界定仍然停留在學(xué)術(shù)層面。家保護(hù)承包方依法、自愿、有償?shù)剡M(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)。孟勤國教授指出，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的實(shí)質(zhì)是為了解決人多地少矛盾的土地承包經(jīng)營權(quán)的非永久性流轉(zhuǎn)。[3]土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的主體是承包方，在土地流轉(zhuǎn)過程中，土地承包經(jīng)營權(quán)人通過簽訂土地承包合同并支付對(duì)價(jià)的形式獲得原土地承包人的土地使用權(quán)，基于合同可信賴性和對(duì)承包地的可期待性，對(duì)承包地進(jìn)行合理的投資、使用，以期通過正常使用獲得投資回報(bào)?？蓪?shí)踐中往往出現(xiàn)土地承包人在約定的承包期限屆滿前收回土地致使承包經(jīng)營權(quán)人的利益受到損害，那么土地承包人是否應(yīng)當(dāng)就土地承包經(jīng)營權(quán)人的合理投資進(jìn)行賠償即是本文所探討的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的問題。國家鼓勵(lì)支持引導(dǎo)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，對(duì)于土地承包人的土地承包權(quán)以及土地承包經(jīng)營權(quán)人的合法利益同時(shí)予以保護(hù)。由此，我們在界定農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的概念時(shí)一定要與土地承包經(jīng)營權(quán)相聯(lián)系。即農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的概念應(yīng)放在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)制度體系中加以界定。作者認(rèn)為，所謂農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資補(bǔ)償請(qǐng)求權(quán)，是指土地經(jīng)營權(quán)人在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，對(duì)其所享有的就承包地的合理投入在遭受不法侵害時(shí)得以獲得賠償或因國家征收而獲得補(bǔ)償?shù)臋?quán)利。

（二）農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的法律屬性

如果權(quán)利得受法律保護(hù)是我們公認(rèn)的前提，那么，就物權(quán)而言，如何保護(hù)其完滿狀態(tài)便成為我們所要討論的問題的關(guān)鍵所在。物權(quán)請(qǐng)求權(quán)作為法律制度，毋庸置疑的是德國民法典的貢獻(xiàn)。遺憾的是，從立法技術(shù)角度看，德國并未規(guī)定一般物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，所以物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的概念是學(xué)者根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定所概括出來的民法學(xué)理論概念，盡管不同學(xué)者的表述存在一定差距，但在根本問題上并無多大分歧。學(xué)界的通常觀點(diǎn)是：物權(quán)請(qǐng)求權(quán)是基于物權(quán)而生的請(qǐng)求權(quán)，是為維持物權(quán)的圓滿狀態(tài)的權(quán)利。[4]126《德國民法典》第985條規(guī)定，即“所有人得向占有人請(qǐng)求權(quán)返還其物”，為用益權(quán)人、質(zhì)權(quán)人以及地上權(quán)人之利益，均得適用。[5]換句話說，只要某種物權(quán)的內(nèi)容包含有對(duì)物之占有之意是可以適用該規(guī)定的。是故在后文關(guān)于投資賠償請(qǐng)求權(quán)的研究分析中此原則應(yīng)得以貫徹?；貧w到投資賠償請(qǐng)求權(quán)的性質(zhì)分析上，該權(quán)利是土地承包經(jīng)營權(quán)人的請(qǐng)求權(quán)之一，是基于他物權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。自古至今，各國民法物權(quán)制度幾乎都是圍繞財(cái)產(chǎn)權(quán)利的核心——所有權(quán)保護(hù)為中心來設(shè)計(jì)的，清楚的是財(cái)產(chǎn)權(quán)利種類多樣不僅僅只有所有權(quán)，尤其伴隨著近現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人們的權(quán)利義務(wù)意識(shí)漸濃，更加重視維護(hù)財(cái)產(chǎn)的重要性，當(dāng)財(cái)產(chǎn)的多極利用成為不可阻擋的潮流時(shí)，他物權(quán)就是解決財(cái)產(chǎn)多極利用和權(quán)利多極秩序的重要制度安排。[6]更進(jìn)一步來說，投資賠償請(qǐng)求權(quán)建立在土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)之上，土地承包權(quán)屬于用益物權(quán)范疇，因而有學(xué)者認(rèn)為，“承包經(jīng)營權(quán)人享有物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)的圓滿狀態(tài)?！盵7]如此看來，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)是該土地經(jīng)營權(quán)人在受到妨害時(shí)所享有的一項(xiàng)物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。之所以設(shè)定投資賠償請(qǐng)求權(quán)具有與所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)相同的權(quán)能，主要是出于該請(qǐng)求權(quán)基于土地承包經(jīng)營權(quán)，依據(jù)土地承包經(jīng)營權(quán)的相關(guān)內(nèi)容的考量。具體分述，基于上述對(duì)投資賠償請(qǐng)求權(quán)法律屬性的分析，基于土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的基本內(nèi)容和特點(diǎn)應(yīng)著重把握如下：權(quán)利人占有土地是基本前提，土地流轉(zhuǎn)的目的在于提高土地利用效益，土地承包經(jīng)營權(quán)人自然會(huì)在其承包地上投入生產(chǎn)，所以在其標(biāo)的物被侵奪占有即現(xiàn)實(shí)妨害存在時(shí)會(huì)直接危及其利益，或是在有妨害之虞時(shí)經(jīng)營權(quán)人所享有的在該土地上的種植、養(yǎng)殖或畜牧等權(quán)利自然會(huì)受到侵害。因此，如果投資賠償請(qǐng)求權(quán)缺乏任意物權(quán)請(qǐng)求權(quán)權(quán)利，都會(huì)妨礙其功能實(shí)現(xiàn)與權(quán)利保障。當(dāng)然，投資賠償請(qǐng)求權(quán)的構(gòu)成條件與內(nèi)容可以準(zhǔn)用基于所有權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)。作者認(rèn)為，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的法律屬性主要有：學(xué)報(bào)1.投資賠償請(qǐng)求權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)主體為土地經(jīng)營權(quán)人，其相對(duì)人為侵害土地使用權(quán)人投資賠償請(qǐng)求權(quán)是在土地流轉(zhuǎn)過程中當(dāng)土地經(jīng)營權(quán)人的合理投入遭到不法侵害時(shí)得以救濟(jì)的一項(xiàng)權(quán)利。土地經(jīng)營權(quán)人基于其所享有的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)可以對(duì)所有侵害主體行使。因此之故，投資賠償請(qǐng)求權(quán)的權(quán)利主體為土地經(jīng)營權(quán)人，在其土地經(jīng)營權(quán)之圓滿狀態(tài)受到妨害時(shí)，當(dāng)然合邏輯地行使基于土地承包經(jīng)營權(quán)的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)，以維護(hù)其合法利益不受侵害。2.投資賠償請(qǐng)求權(quán)在權(quán)利構(gòu)成上得包括標(biāo)的物返還、妨害排除請(qǐng)求權(quán)與妨害防止請(qǐng)求權(quán)等物權(quán)請(qǐng)求權(quán)的全部內(nèi)容誠如前述，土地承包經(jīng)營權(quán)人占有土地是其經(jīng)營的基本前提，土地流轉(zhuǎn)的目的在于提高土地利用效益，土地承包經(jīng)營權(quán)人基于可信賴?yán)孀匀粫?huì)在其所承包的地上投入資金、勞力、物力即進(jìn)行合理投資，那么一旦其土地或地上標(biāo)的物被侵奪占有時(shí)即現(xiàn)實(shí)妨害存在時(shí)會(huì)直接危及其利益，或是在有妨害之虞時(shí)，經(jīng)營權(quán)人所享有的在該土地上的種植、畜牧等合法權(quán)利自然會(huì)受到侵害。因此，投資賠償請(qǐng)求權(quán)若缺乏任意物權(quán)請(qǐng)求權(quán)權(quán)能，都會(huì)妨礙其功能實(shí)現(xiàn)與權(quán)利保障。由是之故，投資賠償請(qǐng)求權(quán)包含于所有權(quán)相同的物權(quán)請(qǐng)求權(quán)也是可以理解的。3.投資賠償請(qǐng)求權(quán)之排除妨害請(qǐng)求權(quán)與妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)重點(diǎn)分析土地承包經(jīng)營權(quán)包括經(jīng)營人的自我耕作經(jīng)營權(quán)和承包人經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)之權(quán)利。[4]310依據(jù)前文中對(duì)投資賠償請(qǐng)求權(quán)性質(zhì)分析，本文所要論及的排除妨害請(qǐng)求權(quán)與妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)主要針對(duì)的是土地流轉(zhuǎn)過程中發(fā)生的權(quán)利侵害救濟(jì)手段。這里有兩種情況要分析：一是土地被依法征收、征用，或出現(xiàn)《農(nóng)村土地承包法》中規(guī)定的發(fā)包方依法提前終止或解除合同時(shí)，土地承包經(jīng)營權(quán)人就其所受損害，具體包括土地承包期間對(duì)土地的合理收入、土地上之標(biāo)的物成熟時(shí)預(yù)期可得利益等的請(qǐng)求賠償或合理補(bǔ)償；二是以非法占有的方式侵害土地，如工廠排污或排放有毒物質(zhì)致使土地受污染，使土地地力下降嚴(yán)重可造成無法耕作，如此一來，土地所有權(quán)以及土地經(jīng)營權(quán)受到雙重侵害，此時(shí)土地承包經(jīng)營權(quán)人基于土地承包經(jīng)營權(quán)所享有的排除妨害請(qǐng)求權(quán)即可得到認(rèn)定。當(dāng)然，土地所有人可以準(zhǔn)用基于所有的排除妨害請(qǐng)求權(quán)的基本規(guī)則行使該權(quán)利以得權(quán)利救濟(jì)。妨害預(yù)防請(qǐng)求權(quán)與此同理，不再贅論。

三、國內(nèi)外農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度例析及啟示

在農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的比較與借鑒方面，作者選取了日本、美國與我國浙江、成都地區(qū)的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度進(jìn)行比較分析。原因在于美、日土地所有權(quán)的私有性、獨(dú)立性而促進(jìn)了土地的流轉(zhuǎn)性、多樣性；同樣我國浙江、成都地區(qū)在農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面起步較早，制度及體系建設(shè)較完整，也重視對(duì)土地流轉(zhuǎn)的規(guī)劃。所以我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度的完善制度應(yīng)綜合借鑒上述國家及我國部分地區(qū)的豐富經(jīng)驗(yàn)，以期對(duì)我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)問題有所裨益。

（一）國外農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度——日本、美國例

1.日本1952年日本制定的土地法，在經(jīng)過1962年的第一次修改及1970年的第二次修改后，終于確定“以土地使用權(quán)和經(jīng)營權(quán)為中心內(nèi)容，鼓勵(lì)土地的租界和流轉(zhuǎn)”這種制度，此后日本在市場發(fā)展、政府宏觀調(diào)控和民間中介組織的共同努力下，大力推動(dòng)本國農(nóng)地流轉(zhuǎn)，至今已形成較為完備的農(nóng)地流轉(zhuǎn)系列制度。日本在堅(jiān)持“農(nóng)地農(nóng)用”的前提下，建立認(rèn)定農(nóng)業(yè)者①制度以此保證農(nóng)地流轉(zhuǎn)的方向。與此同時(shí)，日本政府也在積極調(diào)控，消除農(nóng)民顧慮，促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)。這里必須要提及的是促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)的日本民間中介組織。①在相關(guān)政府扶持和培育下，這些中介機(jī)構(gòu)在農(nóng)業(yè)土地流轉(zhuǎn)過程中也發(fā)揮了連接作用，致力于解決農(nóng)地資金流轉(zhuǎn)的問題，從而保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)的有序流轉(zhuǎn)。2.美國美國的農(nóng)地流轉(zhuǎn)制度建立在家庭農(nóng)場制度基礎(chǔ)上，產(chǎn)權(quán)邊界清晰，土地私有所有權(quán)穩(wěn)定而有保障，買賣出租有很大的自由度，靠市場進(jìn)行調(diào)節(jié)。[4]310-311盡管美國的農(nóng)地屬于農(nóng)場主私有，產(chǎn)權(quán)邊界明晰，但是美國農(nóng)場主僅獲得具有產(chǎn)權(quán)保障的土地使用權(quán)，這一土地使用權(quán)實(shí)質(zhì)是不完全的土地所有權(quán)，因?yàn)槁?lián)邦和州政府對(duì)土地保留有三項(xiàng)權(quán)利：一是土地征用權(quán)，二是土地管理的規(guī)劃權(quán)，三是征收足額的土地稅。[8]但此三項(xiàng)權(quán)利行使是有限制的。盡管如此，農(nóng)場主因其享有穩(wěn)定且有保障的土地私有權(quán)而享有土地收益和處分權(quán)利，因而其對(duì)土地的利用可以達(dá)到最大化，最終促使農(nóng)場土地規(guī)模在有序流轉(zhuǎn)過程中不斷擴(kuò)大，進(jìn)而帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

（二）國內(nèi)部分省市農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策實(shí)踐——浙江、成都例

浙江省是我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)發(fā)展較好的地區(qū)，自然是離不開農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度以及農(nóng)村城鎮(zhèn)化率的影響。究其原因，一方面浙江省農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的形式具有多樣性。比如土地反租倒包、土地有償轉(zhuǎn)包或轉(zhuǎn)讓、土地投資入股等，且交易對(duì)象也具有多樣性，比如農(nóng)戶之間或各類承包者之間。另一方面值得一提的是土地信托服務(wù)。②其實(shí)土地信托服務(wù)類似于上文提到的日本的農(nóng)地保，土地信托服務(wù)組織本身作為一種中介組織，其不僅搞活了農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，優(yōu)化配置了土地資源，而且也對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的土地糾紛問題作了很好的處理，給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的雙方提供了良好的溝通和解決平臺(tái)。成都市的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐同樣是有條不紊地進(jìn)行，在理清農(nóng)村集體土地的前提下進(jìn)行確權(quán)、登記和頒證，為后續(xù)的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)，減少或避免不必要的產(chǎn)權(quán)糾紛問題。值得一提的是，成都市在實(shí)踐中探索出的4種土地流轉(zhuǎn)模式，充分顯示“典型帶動(dòng)”作用，加速推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)進(jìn)程。成都市一方面大力推進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展；另一方面加強(qiáng)流轉(zhuǎn)過程中的保障建設(shè)，建立健全農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)機(jī)構(gòu)。首先建立健全了市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心。成都市農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心于2006年成立，是全國首家副省級(jí)城市建立的農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)的監(jiān)督管理和指導(dǎo)服務(wù)機(jī)構(gòu)。隨后，縣、鄉(xiāng)兩級(jí)的農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心也相繼成立，形成了自上而下的三級(jí)監(jiān)督管理、指導(dǎo)服務(wù)體制和機(jī)制，規(guī)范了農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)行為。[9]成都市形成的規(guī)范有序的有形農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場，不僅為農(nóng)戶提供了良好的平臺(tái)，也為日后農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題提供了解決思路。

（三）國內(nèi)外農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)實(shí)踐例的啟示

綜合國內(nèi)外土地流轉(zhuǎn)的政策和實(shí)踐，不難發(fā)現(xiàn)無論是國家層面還是地區(qū)發(fā)展層面，良好的政府宏觀調(diào)控是農(nóng)地流轉(zhuǎn)發(fā)展穩(wěn)定的基本前提。國家因享有對(duì)土地的管理權(quán)和支配權(quán)，因而在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中可以發(fā)揮主導(dǎo)作用。但是要注意充分尊重農(nóng)民意愿，做到以自愿為前提促進(jìn)農(nóng)地有序流轉(zhuǎn)，從國家制度層面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，避免或減少相關(guān)土地糾紛。此外，系統(tǒng)完整的社會(huì)服務(wù)體系也可以保障農(nóng)村土地有序流轉(zhuǎn)，如前文所述，日本的農(nóng)地保、浙江的“土地銀行”、成都的“三級(jí)農(nóng)村土地承包流轉(zhuǎn)服務(wù)中心”都是從財(cái)政、信貸等多種角度來促進(jìn)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，這是從社會(huì)保障層面規(guī)范農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)。當(dāng)然，建立健全完善的法律規(guī)范學(xué)報(bào)制度體系可為農(nóng)地流轉(zhuǎn)提供強(qiáng)有力的規(guī)范保障，無論是在規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)的程序方面，還是在農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的糾紛解決方面都大有裨益。

四、保障農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的投資賠償請(qǐng)求權(quán)的具體建議

（一）充分發(fā)揮國家對(duì)土地管理的宏觀調(diào)控作用

有些地方，發(fā)包方未遵守土地承包經(jīng)營權(quán)“三十年不變”原則，土地承包期短于三十年；在承包期內(nèi)又以行政權(quán)力調(diào)整土地，土地承包經(jīng)營權(quán)的長期穩(wěn)定是土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行流轉(zhuǎn)的前提，承包期限短于法定期限和以行政手段調(diào)整土地都會(huì)影響農(nóng)地流轉(zhuǎn)[10]。發(fā)揮國家的宏觀調(diào)控作用并非強(qiáng)調(diào)運(yùn)用行政手段去干預(yù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，而是應(yīng)該從宏觀層面調(diào)控農(nóng)地流轉(zhuǎn)。就投資賠償請(qǐng)求權(quán)問題分析，土地經(jīng)營權(quán)人在其承包的土地上進(jìn)行農(nóng)業(yè)生產(chǎn)是基于對(duì)承包合同的信賴，只因原承包人自身的土地承包經(jīng)營權(quán)期限變動(dòng)就要被收回土地，那么土地經(jīng)營權(quán)人的合法利益又該如何得到保障。問題的關(guān)鍵在于政府運(yùn)用行政手段不應(yīng)該過多干預(yù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)，而應(yīng)該保障農(nóng)地流轉(zhuǎn)，維護(hù)雙方的合法權(quán)益。作者認(rèn)為，國家發(fā)揮土地管理的宏觀調(diào)控作用可以從以下幾個(gè)方面入手：1.制定土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的基本政策必須對(duì)多方利益綜合考量近年來，國家出臺(tái)有關(guān)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)政策的直接目的是充分保護(hù)農(nóng)民的權(quán)益，換言之，給農(nóng)民更多的財(cái)產(chǎn)權(quán)，以增加農(nóng)民的財(cái)產(chǎn)性收入，最終實(shí)現(xiàn)縮小城鄉(xiāng)收入差距的目標(biāo)。出發(fā)點(diǎn)是值得肯定的，但由于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)是農(nóng)村土地資源優(yōu)化配置的一種方式，在社會(huì)主義市場經(jīng)濟(jì)的大經(jīng)濟(jì)模式下，農(nóng)地流轉(zhuǎn)更多要依靠市場機(jī)制，市場主體是多元的，因而國家在其后制定的相關(guān)農(nóng)地流轉(zhuǎn)政策就應(yīng)平衡各方市場主體的利益，維護(hù)農(nóng)民（承包權(quán)人）的利益是一方面，維護(hù)土地經(jīng)營權(quán)人參與土地承包經(jīng)營權(quán)的另一方利益也是尤為重要的。2.《農(nóng)村土地承包法》條文明確表示國家保護(hù)土地承包經(jīng)營權(quán)的有序、自愿流轉(zhuǎn)，任何組織和個(gè)人不得侵害承包方的土地承包經(jīng)營權(quán)這是中央在立法層面的規(guī)劃，現(xiàn)實(shí)存在的問題是中央政府規(guī)劃與地方政府規(guī)劃的矛盾突出，即使是在聯(lián)邦制的美國，基于聯(lián)邦制度的屬性，中央政府可能并不干預(yù)地方政府的土地利用規(guī)劃，但是，美國聯(lián)邦政府對(duì)于土地利用規(guī)劃具有十足的影響力，甚至細(xì)化到環(huán)保這一部分，而我國則不是如此。作者認(rèn)為，宏觀調(diào)控的存在是必要的，但是其生命力及影響力是模糊的。對(duì)于農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)的流轉(zhuǎn)應(yīng)當(dāng)充分尊重農(nóng)民意愿，政府職能應(yīng)界定“為土地承包經(jīng)營權(quán)的轉(zhuǎn)讓提供管理規(guī)范和糾紛解決服務(wù)”。因此，政府或是鄉(xiāng)村組織不能過分干預(yù)農(nóng)地流轉(zhuǎn)。所以，中央政府應(yīng)在規(guī)劃制定階段做到充分溝通，在實(shí)施過程中對(duì)地方政府的具體做法加大監(jiān)督檢查力度，從而有力地保障土地經(jīng)營權(quán)自愿有序地流轉(zhuǎn)。

（二）發(fā)展中介組織，搭建農(nóng)地流轉(zhuǎn)自由和保障的平臺(tái)

如前文所述的浙江地區(qū)、成都市都已經(jīng)建立起了相關(guān)中介服務(wù)組織，近年來這些地區(qū)的中介服務(wù)組織雖然發(fā)展迅速，但從整體情況來看，土地流轉(zhuǎn)市場的不規(guī)范性、流轉(zhuǎn)中介組織的地區(qū)發(fā)展不平衡性都是我國目前農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的現(xiàn)實(shí)狀況。良好的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)市場自然離不開中介組織的溝通和保障作用：一方面，土地中介服務(wù)組織可以打開農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)所需要的信息渠道，流轉(zhuǎn)雙方可以在這個(gè)平臺(tái)上進(jìn)行溝通合作，從而在促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，帶動(dòng)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展的同時(shí)，也可以為在后續(xù)土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題提供解決思路，雙方利益受損時(shí)可以由中介組織介入?yún)f(xié)調(diào)。土地流轉(zhuǎn)過程的運(yùn)作較為復(fù)雜，涉及到評(píng)估、談判、合同簽訂、登記等方面，所以有必要由具有專業(yè)知識(shí)的中介機(jī)構(gòu)參與進(jìn)行規(guī)范運(yùn)作。就建立和規(guī)范中介組織而言，作者認(rèn)為，一般來說，各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平與當(dāng)?shù)赝恋爻邪?jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)速度是成正比關(guān)系的，即在經(jīng)濟(jì)較為發(fā)達(dá)、人均收入水平高的地區(qū)，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的速度快，相應(yīng)地當(dāng)?shù)卮蟛糠洲r(nóng)業(yè)大戶希望通過中介機(jī)構(gòu)來集中更多單個(gè)農(nóng)戶的土地；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為欠缺的地區(qū)，農(nóng)民的思想比較落后，對(duì)于中介組織的接受需要的時(shí)間較長，因此，各地區(qū)政府應(yīng)該根據(jù)本地區(qū)具體實(shí)際情況，撥款建立不同層次的中介組織。如在浙江、成都、重慶這些農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展較好的地區(qū)，可以搭建市、縣、鄉(xiāng)三級(jí)農(nóng)村中介組織交易平臺(tái)，同時(shí)利用農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)交易網(wǎng)絡(luò)來收集、分析土地有關(guān)數(shù)量、價(jià)格等信息并定期公開，為土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方提供咨詢服務(wù)、交易服務(wù)及糾紛解決服務(wù)。土地服務(wù)中介組織不僅要負(fù)責(zé)土地交易，更需要保護(hù)農(nóng)民及流轉(zhuǎn)方的利益，當(dāng)遇到土地糾紛時(shí)，要及時(shí)出面調(diào)解。因?yàn)橥恋刂薪榻M織參與到流轉(zhuǎn)雙方土地交易的全過程中，更能提供有力的、可信的證據(jù)來權(quán)衡是非，如是看來，完備的土地服務(wù)中介組織平臺(tái)的建立是十分必要的。此外仍需強(qiáng)調(diào)的是，土地服務(wù)中介組織機(jī)構(gòu)中還需有土地評(píng)估部門的參與，一方面可以完善價(jià)格機(jī)制，另一方面當(dāng)土地流轉(zhuǎn)發(fā)生糾紛時(shí)，土地評(píng)估部門可以估價(jià)雙方利益得失，從而提供較為公正的投資賠償數(shù)額信息。

（三）規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序和手續(xù)

實(shí)踐中，土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的雙方多是農(nóng)戶。在農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中，他們基本上都沒有按照《農(nóng)村土地承包法》的規(guī)定去簽訂流轉(zhuǎn)承包合同，大多停留在雙方當(dāng)事人口頭協(xié)商階段，更沒有進(jìn)行備案，這樣一來，流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)利、義務(wù)不明確會(huì)導(dǎo)致未來糾紛發(fā)生的可能性之大以及解決糾紛的難度之大。因?yàn)闊o憑無據(jù)，導(dǎo)致在后期發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛時(shí)，投資方想要尋求救濟(jì)以維護(hù)自身合法利益時(shí)都沒有依據(jù)，所以國家一方面在對(duì)農(nóng)地流轉(zhuǎn)方面加強(qiáng)宏觀調(diào)控的同時(shí)也要注重提高農(nóng)民自我維權(quán)的法律意識(shí)，具體落實(shí)到流轉(zhuǎn)雙方時(shí)，即要將土地流轉(zhuǎn)手續(xù)完善化、流轉(zhuǎn)過程規(guī)范化。作者就如何規(guī)范土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)程序和手續(xù)提出如下建議：第一、政府從思想上高度重視農(nóng)戶有關(guān)土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)的服務(wù)工作。針對(duì)現(xiàn)實(shí)生活中大量存在的農(nóng)戶未按相關(guān)規(guī)定簽訂流轉(zhuǎn)合同等問題，政府應(yīng)加大相關(guān)方面的宣傳教育工作力度，可以采取座談會(huì)或是基層宣傳欄公告的方式，深入到農(nóng)民群眾之中，讓農(nóng)民真正了解土地政策、農(nóng)地流轉(zhuǎn)法律法規(guī)，了解農(nóng)地流轉(zhuǎn)的正確程序和合同簽訂應(yīng)當(dāng)辦理的手續(xù)，樹立權(quán)利義務(wù)意識(shí)，為今后農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)做好思想準(zhǔn)備。第二、針對(duì)土地流轉(zhuǎn)的雙方在流轉(zhuǎn)過程中未簽訂土地流轉(zhuǎn)承包合同，且大都未進(jìn)行備案的現(xiàn)狀，可由當(dāng)?shù)卣孪劝凑瘴覈掇r(nóng)村土地承包法》中對(duì)流轉(zhuǎn)合同的具體規(guī)定擬定流轉(zhuǎn)合同范本，為當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的土地流轉(zhuǎn)提供便利，更為日后發(fā)生土地流轉(zhuǎn)糾紛提供有力憑證。第三、完備的土地流轉(zhuǎn)程序也是相對(duì)而言的，可以借鑒前文所述的國家和我國部分地區(qū)成熟的農(nóng)地流轉(zhuǎn)經(jīng)驗(yàn)。作者認(rèn)為，標(biāo)準(zhǔn)化的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)至少應(yīng)有以下幾點(diǎn)：一是清理和核實(shí)農(nóng)民所擁有的具體土地，以防止出現(xiàn)承包面積與實(shí)際擁有土地面積不符的尷尬局面，同時(shí)也為下一步的確權(quán)登記工作順利展開奠定基礎(chǔ)；二是確權(quán)登記工作，由之前的理清土地工作進(jìn)一步理順農(nóng)戶與土地的關(guān)系，明晰產(chǎn)權(quán)界限，保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益；三是由中介組織搭建的平臺(tái)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)雙方提供交易平臺(tái)，簽訂其草擬的土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)合同。至此，基本上農(nóng)地流轉(zhuǎn)準(zhǔn)備程序已結(jié)束，接下來便是流轉(zhuǎn)雙方按照合同履行各自的權(quán)利義務(wù)，這樣規(guī)范有序的土地承包經(jīng)營權(quán)程序就為后來糾紛的有效解決提供可能。

（四）加強(qiáng)農(nóng)業(yè)立法，健全相關(guān)法規(guī)保障

農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)國家之所以重視農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的直接原因，在于之前保障農(nóng)民基本生存需要的土地價(jià)值理念已無法與現(xiàn)代社會(huì)效率價(jià)值評(píng)價(jià)理念相適應(yīng)，直接動(dòng)力在于提高農(nóng)民收益，改善人民生活水平?？蓡栴}在于，農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的不規(guī)范、學(xué)報(bào)承包土地期限不穩(wěn)定、相關(guān)法律制度不健全帶來兩種不同價(jià)值目標(biāo)的沖突：市場效率價(jià)值評(píng)價(jià)目標(biāo)的基本要求是促進(jìn)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，農(nóng)民生存基本保障價(jià)值目標(biāo)的核心在于提高農(nóng)民收益。國家一方面大力提倡農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)，另一方面由于法律的滯后性突顯，使得二者之間出現(xiàn)沖突往往導(dǎo)致流轉(zhuǎn)雙方的權(quán)益不能得到很好的保障。我國《農(nóng)村土地承包法》對(duì)土地承包經(jīng)營權(quán)的保護(hù)集中規(guī)定在第26條至第31條，綜觀其內(nèi)容，主要集中在承包期內(nèi)承包地的調(diào)整、交回和收回等相關(guān)問題的規(guī)定；在土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)規(guī)范方面，主要集中規(guī)定在第32條至第43條，主要圍繞流轉(zhuǎn)方式、主體、義務(wù)、收益及其歸屬、流轉(zhuǎn)合同及流轉(zhuǎn)方式的相關(guān)問題進(jìn)行規(guī)定。針對(duì)土地經(jīng)營流轉(zhuǎn)的爭議的解決則集中規(guī)定在第51條至第61條，主要在于規(guī)范爭議解決途徑及違反流轉(zhuǎn)相關(guān)規(guī)定應(yīng)承擔(dān)責(zé)任的方式。不難發(fā)現(xiàn)，在法律層面，農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中相關(guān)投資賠償問題仍存在立法空白。為此，完善我國農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)相關(guān)法律法規(guī)，作者提出如下建議：第一、法律上擬制關(guān)于農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中投資賠償請(qǐng)求權(quán)制度，平等民事主體在市場資源配置下自愿進(jìn)行土地承包經(jīng)營權(quán)流轉(zhuǎn)交易，雙方的權(quán)利義務(wù)都受到法律保護(hù)。我國相關(guān)法律法規(guī)只間接保護(hù)流轉(zhuǎn)關(guān)系中承包方的利益，現(xiàn)隨著農(nóng)地經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，越來越多復(fù)雜類型的流轉(zhuǎn)糾紛出現(xiàn)，對(duì)作為經(jīng)營方的投資收益往往保護(hù)不周。所以，應(yīng)當(dāng)賦予投資經(jīng)營人有投資賠償請(qǐng)求權(quán)，以期公平有序促進(jìn)發(fā)展農(nóng)地流轉(zhuǎn)。第二、完善土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度。農(nóng)業(yè)部宣布，中央決定用大約5年時(shí)間在全國范圍內(nèi)推廣土地承包經(jīng)營權(quán)的土地登記發(fā)證試點(diǎn)工作，這是我國土地產(chǎn)權(quán)明晰制度邁出的重要一步。前文中所述的美國、日本甚至我國的浙江、成都地區(qū)，無一例外都十分重視土地權(quán)屬的明晰、完整。由此看來，完善土地承包經(jīng)營權(quán)的登記制度，依據(jù)物權(quán)法公示公信原則，社會(huì)就有了知悉該土地承包經(jīng)營權(quán)的合法渠道，他人就會(huì)在取得該不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)時(shí)合理避免風(fēng)險(xiǎn)。如果法律沒有土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，其流轉(zhuǎn)中的安全性就無法保障。所以，建立土地承包經(jīng)營權(quán)登記制度，對(duì)建立公正而有序的土地承包經(jīng)營權(quán)交易機(jī)制非常必要。第三、完善農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)法律制度。2016年2月，中國保監(jiān)會(huì)在保險(xiǎn)服務(wù)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化座談會(huì)上提出進(jìn)一步推動(dòng)完善農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)制度的具體思路。農(nóng)民在參與土地流轉(zhuǎn)過程中的弱勢地位是顯而易見的，如何在規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)程序的基礎(chǔ)上更進(jìn)一步保障農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)過程中的財(cái)產(chǎn)權(quán)益不受巨大沖擊，作者認(rèn)為農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)制度是規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)風(fēng)險(xiǎn)的重要保障。實(shí)踐中，一些省份已經(jīng)開始嘗試開展“農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)”的試點(diǎn)工作，但是范圍主要限定在如耽誤農(nóng)耕播種時(shí)間、損害農(nóng)戶利益等常規(guī)問題上的補(bǔ)償及賠償問題。作者認(rèn)為在創(chuàng)建我國農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)法律制度的具體措施方面，首先，規(guī)范農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)的投保對(duì)象，主要針對(duì)的是參與農(nóng)地流轉(zhuǎn)過程中的農(nóng)業(yè)合作社或農(nóng)企，如果有農(nóng)民以個(gè)人名義參與農(nóng)地流轉(zhuǎn)的，也可納入；其次，農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)合同樣式的規(guī)范化以及合同簽訂后向當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)林部門備案的程序規(guī)范要遵守，包括保險(xiǎn)范圍除了自然災(zāi)害險(xiǎn)外，合理考量制定人為風(fēng)險(xiǎn)的類別，本文所探討的范圍應(yīng)予納入；最后，在如何全面有效地在農(nóng)戶、農(nóng)業(yè)合作社以及農(nóng)企之間推廣此類農(nóng)地流轉(zhuǎn)保險(xiǎn)服務(wù)，政府作為宏觀調(diào)控的角色，應(yīng)該為了充分調(diào)動(dòng)農(nóng)地流轉(zhuǎn)雙方參與保險(xiǎn)服務(wù)，適當(dāng)針對(duì)保險(xiǎn)雙方主體加大財(cái)政補(bǔ)貼力度是必不可少的。[11]五、結(jié)語近年以來，以人和土地、利益之間的矛盾不斷激化為外在表現(xiàn)形式的農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中出現(xiàn)的問題在本質(zhì)上反映的是不同身份的交易主體在謀求自身利益最大化過程中所產(chǎn)生的矛盾對(duì)應(yīng)關(guān)系。為緩解和調(diào)節(jié)矛盾氛圍，國家一方面在借鑒國內(nèi)外有益經(jīng)驗(yàn)，一方面自身也發(fā)揮經(jīng)濟(jì)、法律等方面的宏觀調(diào)控作用，以期完善農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)規(guī)范化問題。本文的切入視角為農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)中的土地經(jīng)營權(quán)人在投資土地過程中的權(quán)益保障問題，創(chuàng)造性地提出投資賠償請(qǐng)求權(quán)的概念，以期通過權(quán)利義務(wù)之間的平衡設(shè)置來維護(hù)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)過程中的當(dāng)事人的合法權(quán)益。

作者:方印 陶文娟 單位:貴州大學(xué)

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第7篇：土地流轉(zhuǎn)合同范本范文

關(guān)鍵詞：PPP 新型城鎮(zhèn)化 債務(wù)融資

中圖分類號(hào)：C35 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A

PPP模式，即Public-Private-Partnership的字母縮寫，是政府搭臺(tái)或政府主導(dǎo)，由企業(yè)實(shí)際操作，以便充分發(fā)揮企業(yè)的專業(yè)能力、資金優(yōu)勢和管理優(yōu)勢，執(zhí)行過去主要由政府承擔(dān)的部分公共責(zé)任和職能的一種模式。PPP模式，一方面解決建設(shè)資金不足問題，另一方面解決運(yùn)營效率低下問題，使政府將更多的資源和精力投入到宏觀管理和監(jiān)控上，進(jìn)一步提升城市管理的效率和城市競爭力。

一、PPP模式發(fā)展歷程和問題

PPP模式在國外是應(yīng)用很成熟的基礎(chǔ)設(shè)施融資及建設(shè)模式，1994年，我國曾經(jīng)進(jìn)行過PPP嘗試，最初是最簡單的BOT模式，主要用在高速公路和橋梁建設(shè)方面，并逐步涉及到城鎮(zhèn)化建設(shè)領(lǐng)域。由于政策、法律及金融機(jī)制等問題制約，并未走上完善的市場化發(fā)展階段。尤其是2008年全球金融危機(jī)后，地方政府債務(wù)融資建設(shè)模式對(duì)PPP形成了替代效應(yīng)，導(dǎo)致我國PPP發(fā)展緩慢。

（一）歷經(jīng)起步、試點(diǎn)、反復(fù)、推廣四個(gè)階段，呈現(xiàn)普及態(tài)勢

我國的PPP模式，大致經(jīng)歷了四個(gè)階段：第一階段：起步階段（1994-1995），針對(duì)外商資本進(jìn)行管理，民間資本鮮有進(jìn)入；第二階段：試點(diǎn)階段（2001-2005），特許經(jīng)營方式進(jìn)入，民間參與不足；第三階段：反復(fù)階段（2008-2013）。金融危機(jī)之后，地方投資平臺(tái)替代PPP融資；第四階段：推廣階段（2013-至今），引導(dǎo)項(xiàng)目，并逐步在全國普及。

表 1 我國PPP模式政策演變及效應(yīng)

（二）地方債建設(shè)模式產(chǎn)生的替代效應(yīng)導(dǎo)致PPP市場化進(jìn)程緩慢

資料表明，2013年中國PPP項(xiàng)目累計(jì)總投資為1278億美元，相比同類型新興市場有較大的差距。2013年我國新增的PPP投資額僅為7億美元，相比2013年城投債9512億元的發(fā)行量，PPP發(fā)展空間廣闊。

隨著金融危機(jī)之后不斷膨脹的地方債問題，我國政府已經(jīng)意識(shí)到單一的債務(wù)融資機(jī)制已經(jīng)無法適宜我國下一階段的城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑。2014年國家發(fā)改委出臺(tái)《關(guān)于開展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見》，帶來政策春風(fēng)，中央政府開始研究并制定以PPP為主導(dǎo)的新型城鎮(zhèn)化融資機(jī)制。至此，PPP建設(shè)拉開大幕。

圖 1 主要新興市場PPP規(guī)模對(duì)比（單位：百萬美元）

資料來源：Wind 民生證券研究院

（三）政府信用、政策及法律等風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致我國PPP發(fā)展停滯

2000年以后，我國PPP項(xiàng)目呈現(xiàn)增長態(tài)勢，2007年后，PPP在中國呈停滯狀態(tài)。一些失敗案例要求我國政府認(rèn)真思考PPP如何保障公共利益。根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)判斷，PPP失敗最大的風(fēng)險(xiǎn)來源于政府信用風(fēng)險(xiǎn)及政策，此外銀行信貸等風(fēng)險(xiǎn)也為PPP失敗推波助瀾。導(dǎo)致PPP的風(fēng)險(xiǎn)主要如下：

第一、政府信用風(fēng)險(xiǎn)。項(xiàng)目排他性競爭及政府承諾違背項(xiàng)目實(shí)際運(yùn)行的風(fēng)險(xiǎn)導(dǎo)致PPT項(xiàng)目成功率不高。一些PPP項(xiàng)目建成后，政府或其他投資人新建、改建其他項(xiàng)目，與該項(xiàng)目形成實(shí)質(zhì)性競爭，損害其利益。例如，在杭州灣跨海大橋建設(shè)未滿兩年時(shí)，相隔僅五十公里左右的紹興杭州灣大橋已準(zhǔn)備開工，與杭州灣跨海大橋形成直接商業(yè)競爭。另一方面，地方政府為加快當(dāng)?shù)鼗A(chǔ)設(shè)施建設(shè)，與合作方簽訂一些脫離實(shí)際的合同以吸引民間資本投資。項(xiàng)目建成后，政府難以履行合同義務(wù)，直接危害合作方的利益。例如，在廉江中法供水項(xiàng)目中，政府與合作方簽訂的《合作經(jīng)營廉江中法供水有限公司合同》中，政府承諾廉江自來水公司在水廠投產(chǎn)的第一年每日購水量不少于6萬立方米，但當(dāng)年該市自來水日消耗量僅為2萬立方米，合同難以執(zhí)行。

第二、宏觀政策風(fēng)險(xiǎn)。宏觀政策的變化導(dǎo)致社會(huì)資本融資困難，項(xiàng)目實(shí)施難度加大。2008年金融危機(jī)之后，我國政府推出4萬億財(cái)政刺激計(jì)劃，其中，一部分信貸以財(cái)政赤字形式轉(zhuǎn)換成地方債。截至2012年底，全國各級(jí)政府債務(wù)共27.8萬億元，政府整體債務(wù)對(duì)當(dāng)年GDP比例53.6%。地方債務(wù)產(chǎn)生的擠出效應(yīng)嚴(yán)重抑制民間資本投資。大規(guī)模財(cái)政刺激所產(chǎn)生的乘數(shù)效應(yīng)也造成利率上升、社會(huì)資本融資成本升高的等問題，擠占了社會(huì)資本參與基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)市場空間，社會(huì)資本建設(shè)市場空間呈現(xiàn)萎縮態(tài)勢。

第三、行政審批風(fēng)險(xiǎn)。行政層面缺乏規(guī)范系統(tǒng)的審批標(biāo)準(zhǔn)，導(dǎo)致項(xiàng)目決策周期長，成本高。另一方面，項(xiàng)目批準(zhǔn)后，難以根據(jù)市場的變化對(duì)項(xiàng)目的性質(zhì)和規(guī)模進(jìn)行調(diào)整。例如，在青島威立雅污水處理項(xiàng)目中，政府對(duì)市場價(jià)格的了解和PPP模式認(rèn)識(shí)有限，頻繁轉(zhuǎn)變對(duì)項(xiàng)目的態(tài)度導(dǎo)致合同經(jīng)長時(shí)間談判才簽署。

第四、合同法律風(fēng)險(xiǎn)。法律保障體系不健全，導(dǎo)致行政層面簽訂的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)較大。缺少相關(guān)法律對(duì)原先簽訂的PPP項(xiàng)目進(jìn)行保護(hù)，導(dǎo)致原有項(xiàng)目合法性、合同有效性發(fā)生變化，給PPP項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營帶來不利影響，甚至直接導(dǎo)致項(xiàng)目失敗和終止。例如江蘇某污水處理廠采取BOT模式融資建設(shè)，在合同簽訂后頒布了《國務(wù)院辦公廳關(guān)于妥善處理現(xiàn)有保證外方投資固定回收項(xiàng)目有關(guān)問題的通知》，外方投資者被迫與政府重新協(xié)商投資回報(bào)率。

二、PPP模式未來發(fā)展趨勢及路徑

經(jīng)歷2013年地方債務(wù)危機(jī)，中央政府開始重新審視我國城鎮(zhèn)化發(fā)展路徑。同時(shí)，在政府層面，國家發(fā)改委、財(cái)政部等部門，不斷出臺(tái)具有操作性的文件，這預(yù)示PPP模式從政策、資金及項(xiàng)目指導(dǎo)等方面將發(fā)生巨大變化。從中長期來看，PPP模式發(fā)展趨勢及路徑如下。

（一）資金渠道將從中央財(cái)政及銀行專項(xiàng)資金進(jìn)行拓展

我國原有的城鎮(zhèn)化建設(shè)融資機(jī)制采取城市投資公司發(fā)債方式獲取銀行貸款，融資途徑單一。隨著我國經(jīng)濟(jì)增速的放緩，政府財(cái)政收入逐漸放緩。根據(jù)財(cái)政部近日公布的數(shù)據(jù)顯示，2014年11月份全國財(cái)政收入9953億元人民幣，比10月份回落0.3個(gè)百分點(diǎn)；2015年，中國經(jīng)濟(jì)下行壓力仍然較大，中央政府將調(diào)低經(jīng)濟(jì)增長目標(biāo)。PPP將拓展多樣化的融資渠道，從而減輕社會(huì)資本建設(shè)負(fù)擔(dān)。從融資及建設(shè)機(jī)制看，PPP是我國新型城鎮(zhèn)化建設(shè)融資方式的必然選擇，將呈現(xiàn)多樣化的融資渠道。未來的PPP模式資源來源可以采取如下幾種模式。

第一、銀行資金服務(wù)商模式。銀行的職責(zé)發(fā)生轉(zhuǎn)變，從過去單一的貸款服務(wù)商轉(zhuǎn)型為資金組織商。銀行將組建PPP專項(xiàng)資金池，提供具體項(xiàng)目融資方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目協(xié)調(diào)溝通、信用增級(jí)等職能。在PPP項(xiàng)目運(yùn)作過程中，銀行參與項(xiàng)目咨詢、項(xiàng)目撮合、項(xiàng)目融資等三個(gè)層面。對(duì)于銀行，在融資對(duì)象方面，融資主體從地方融資平臺(tái)和大型國企變?yōu)轫?xiàng)目公司；在還款方面，還款來源從財(cái)稅收入、土地收入變?yōu)榻?jīng)營收入；在風(fēng)險(xiǎn)控制方面，更加注重銀行自身盈利水平。目前中信銀行牽頭中信旗下多家單位成立中信PPP聯(lián)合體，正式布局PPP。除了中信銀行外，國開行、工商銀行、華夏銀行也在布局PPP專項(xiàng)資金池，積極引入PPP項(xiàng)目。

第二、中央財(cái)政PE資金模式 。 土地財(cái)政模式下，中央財(cái)政部往往承擔(dān)發(fā)行地方債的職責(zé)，采取赤字模式獲取銀行貸款，為地方政府建設(shè)融資。未來，將由財(cái)政部為牽頭單位設(shè)立PPP融資基金池，針對(duì)難以獲得市場融資的PPP項(xiàng)目提供資金支持?；鸪仄鸬巾?xiàng)目啟動(dòng)效應(yīng)。PPP支持基金采取公司制PE基金，也就是由財(cái)政、金融機(jī)構(gòu)等出資作為公司資本金，采用分期出資的形式?；鸬倪\(yùn)作、管理團(tuán)隊(duì)將均采用市場化運(yùn)作模式?；鸹蛘呶薪o專業(yè)的基金管理公司管理。基金公司具體職責(zé)如下：一是在項(xiàng)目開發(fā)、準(zhǔn)備階段，提供備用的墊付費(fèi)等資金支持；二是在項(xiàng)目融資的過程中，參與進(jìn)去，起到對(duì)這個(gè)項(xiàng)目增信的作用，從而降低項(xiàng)目的融資成本；三是基金通過債權(quán)、擔(dān)保、股權(quán)等多樣化形式進(jìn)入具體項(xiàng)目。

（二）兩部委將推動(dòng)行政審批項(xiàng)目更加具有規(guī)范性和可操作性

國家發(fā)改委與財(cái)政部均出臺(tái)文件指導(dǎo)項(xiàng)目操作。2014年，國家發(fā)改委印發(fā)了《關(guān)于開展政府和社會(huì)資本合作的指導(dǎo)意見》，財(cái)政部也了《政府和社會(huì)資本合作模式操作指南（試行）》。財(cái)政部與發(fā)改委分別從項(xiàng)目操作、工作機(jī)制等方面制定了項(xiàng)目操作細(xì)則。

發(fā)改委的配套文件由于涵蓋指導(dǎo)意見和合同范本指南，更加注重合同編制及指導(dǎo)，從而優(yōu)化項(xiàng)目流程，提升申報(bào)率；而財(cái)政部操作指南是按照PPP項(xiàng)目全生命周期編制，力圖涵蓋各方操作行為，為項(xiàng)目規(guī)范運(yùn)作提供了指導(dǎo)。兩部委文件精神如下。

表 2 《指導(dǎo)意見》及《操作指南》核心內(nèi)容對(duì)比

圖 2 財(cái)政部項(xiàng)目生命周期操作流程圖

（三）PPP專項(xiàng)管理機(jī)構(gòu)將助力PPP項(xiàng)目推廣

2014年，財(cái)政部借鑒國外經(jīng)驗(yàn)，或?qū)⑾略O(shè)立PPP中心，負(fù)責(zé)理論研究、業(yè)務(wù)咨詢、技術(shù)支持、爭議解決等。同時(shí)，管理機(jī)構(gòu)將建設(shè)PPP項(xiàng)目信息平臺(tái)，信息平臺(tái)也是PPP管理機(jī)構(gòu)的重要職能。涵括專家?guī)旌晚?xiàng)目庫，所有PPP項(xiàng)目的信息，從最初的設(shè)計(jì)、醞釀，到運(yùn)營、建設(shè)均在這一平臺(tái)上，供相關(guān)企業(yè)主體查詢信息、分享和交流經(jīng)驗(yàn)。違約、誰不執(zhí)行協(xié)議等都可以在這個(gè)平臺(tái)上被看到，從而對(duì)政府、企業(yè)構(gòu)成硬性市場約束。

（四）政策春風(fēng)推動(dòng)地方政府PPP項(xiàng)目需求釋放

繼發(fā)改委及財(cái)政部出臺(tái)《指導(dǎo)意見》及《操作指南》后，2014年第三季度，地方政府多項(xiàng)PPP項(xiàng)目雨后春筍般涌現(xiàn)出來，社會(huì)資本參與城鎮(zhèn)化建設(shè)的需求不斷被釋放。預(yù)計(jì)2015年全國PPP項(xiàng)目融資規(guī)模約1.5萬億元。

表格 3 2014年第三季度主要省市PPP項(xiàng)目

三、PPP模式發(fā)展建議

（一）完善相關(guān)法規(guī)政策，促進(jìn)PPP健康發(fā)展

目前與PPP相關(guān)的法規(guī)多為行政法規(guī)、部門規(guī)章和地方性法規(guī)，法律效力不足，且在實(shí)施細(xì)節(jié)上存在矛盾沖突。應(yīng)盡快完善相關(guān)法律條文，尤其是特許經(jīng)營法，通過法律推動(dòng)PPP項(xiàng)目的各參與方達(dá)成一致的共識(shí)，促使項(xiàng)目透明及公正。

2014年，發(fā)改委會(huì)同財(cái)政部實(shí)施部門聯(lián)動(dòng)，制定PPP項(xiàng)目運(yùn)作流程，并規(guī)范項(xiàng)目合同，從中央層面開始規(guī)范項(xiàng)目審批流程。未來我國應(yīng)實(shí)施中央政府與地方政府聯(lián)動(dòng)機(jī)制，來解決PPP領(lǐng)域的部門規(guī)章和規(guī)范性文件銜接不暢甚至相互沖突的問題，最終提升項(xiàng)目行政審批流程，降低項(xiàng)目審批時(shí)間及成本。

（二）建立利益協(xié)調(diào)機(jī)制，保障多方利益

PPP項(xiàng)目應(yīng)建立參與方風(fēng)險(xiǎn)承擔(dān)機(jī)制，政府部門要承擔(dān)較多的政策風(fēng)險(xiǎn)，避免宏觀政策發(fā)生變化對(duì)項(xiàng)目造成的沖擊，而企業(yè)要承擔(dān)較多的融資及經(jīng)營等風(fēng)險(xiǎn)。應(yīng)把政策變化及經(jīng)營變化造成的風(fēng)險(xiǎn)在政府和社會(huì)資本之間分配，從而規(guī)避失敗風(fēng)險(xiǎn)。

PPP項(xiàng)目涉及社會(huì)資本、政府及公眾獲取的公共產(chǎn)品的外部性等多方利益。在PPP項(xiàng)目中，政府主要任務(wù)是監(jiān)管，對(duì)私人部門的利潤進(jìn)行調(diào)節(jié)，代表公眾利益的同時(shí)保證私人部門能夠得到合理收益。在簽訂合同時(shí)，要制定好收益分配規(guī)則，均衡各方收益。如果私人部門從PPP項(xiàng)目獲得利潤較低時(shí)，政府根據(jù)合同對(duì)其進(jìn)行補(bǔ)貼以保證合作繼續(xù)，反之，若私人部門從PPP項(xiàng)目中獲得超額利潤時(shí)，政府可根據(jù)合同控制其利潤水平。

（三）加強(qiáng)金融創(chuàng)新，轉(zhuǎn)變信貸機(jī)構(gòu)職能

歷史經(jīng)驗(yàn)表明，在以往的PPT項(xiàng)目中，銀行承擔(dān)單一的信貸職能。在新一階段的PPP進(jìn)程中，金融機(jī)構(gòu)應(yīng)以“綜合服務(wù)商”身份牽頭PPP項(xiàng)目，為項(xiàng)目提供融資與顧問服務(wù)。金融機(jī)構(gòu)應(yīng)以“投行+商業(yè)銀行”作為自身定位，搭建投資者、政府、開發(fā)運(yùn)營商的SPV平臺(tái)，從而提升項(xiàng)目成功率。

（四）激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新，推動(dòng)模式優(yōu)化升級(jí)

企業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的細(xì)胞和經(jīng)濟(jì)創(chuàng)新的源泉。PPP模式的順利發(fā)展除了需要從政府、政策層面完善相關(guān)法規(guī)和機(jī)制外，更需要城市開發(fā)建設(shè)企業(yè)通過市場經(jīng)營手段，對(duì)PPP模式進(jìn)行優(yōu)化和創(chuàng)新。

1.中信集團(tuán)汕頭濱海新城PPP模式

汕頭市政府正聯(lián)合中信集團(tuán)打造的濱海新城項(xiàng)目，即通過PPP模式實(shí)現(xiàn)。該項(xiàng)目內(nèi)涵包括公共基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、土地整理、產(chǎn)業(yè)配套等。此外，還涉及“三舊”改造。據(jù)規(guī)劃，項(xiàng)目占地168平方公里，預(yù)計(jì)總投資將超過500億。

（1）公開招標(biāo)，授予特許經(jīng)營權(quán)

汕頭市政府授權(quán)濠江區(qū)政府通過公開招標(biāo)的方式，來確定中信地產(chǎn)作為項(xiàng)目城市運(yùn)營合法投資主體，這是該項(xiàng)目的創(chuàng)新之處之一。2010年12月8日，中信集團(tuán)與汕頭政府簽署城市運(yùn)營協(xié)議，中信以PPP模式投資500億元開始對(duì)汕頭濠江區(qū)進(jìn)行開發(fā)，濱海新城項(xiàng)目的規(guī)劃面積涵蓋濠江區(qū)168平方公里，預(yù)計(jì)開發(fā)周期為25年。涉及土地一級(jí)開發(fā)整理，過海隧道、市政道路等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，同時(shí)配套學(xué)校、醫(yī)院、公園、酒店、商業(yè)等高端城市公共服務(wù)設(shè)施，還建設(shè)會(huì)議中心、博物館、展覽館、體育中心、影劇院、歌劇院、會(huì)展中心等大型場館，協(xié)助政府招商引資，共同打造汕頭的未來城市中心。

根據(jù)協(xié)議，由汕頭市政府授權(quán)委托濠江區(qū)政府設(shè)立隧道項(xiàng)目公司（國企），并賦予該企業(yè)負(fù)責(zé)統(tǒng)征地一級(jí)開發(fā)和建設(shè)隧道工程的權(quán)力。然后，由中信贏商網(wǎng)濱海新城項(xiàng)目公司控股隧道公司與濠江區(qū)政府進(jìn)行合作。資料顯示，中信濱海新城項(xiàng)目公司注冊資金5億元，其中中信地產(chǎn)（相關(guān)干貨）占51%股份，其余合作伙伴合共占股49%。在隧道項(xiàng)目公司層面，實(shí)現(xiàn)未來土地收益，與基礎(chǔ)設(shè)施運(yùn)營捆綁，一系列龐大的交易架構(gòu)，目的就是為了把特許經(jīng)營權(quán)、土地開發(fā)結(jié)合在一起，解決投資來源問題。

（2）通過立法、風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)機(jī)制有效規(guī)避項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

國內(nèi)PPP立法的缺失曾經(jīng)造成PPP項(xiàng)目建設(shè)不成功，為保障項(xiàng)目成功實(shí)施，在立法方面，中信集團(tuán)和汕頭濠江區(qū)政府在合作方案方面逐步取得立法保障，該合作方案現(xiàn)已通過區(qū)人大的審議，并在等待通過市人大審議；在運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)機(jī)制分?jǐn)偡矫?，?xiàng)目合作方案明確了資金籌措，預(yù)算安排，資金回流的合法性問題，在合同法律保護(hù)方面，與汕頭濠江區(qū)政府簽訂了11個(gè)大的合同，相關(guān)細(xì)節(jié)經(jīng)過了國內(nèi)最好的律師事務(wù)所進(jìn)行商榷，僅合同體系構(gòu)建就花了近兩年的時(shí)間，明確雙方的責(zé)、權(quán)、利。這些舉措都有力的奠定項(xiàng)目成功基礎(chǔ)。

（3）建立合理利益分配機(jī)制，利用PPP項(xiàng)目推動(dòng)金融創(chuàng)新

濱海新城的項(xiàng)目投資完全由中信籌措。項(xiàng)目并不通過政府融資平臺(tái)來籌措資金，而是通過中信集團(tuán)旗下的金融資源以及面向社會(huì)資本來籌措資金。在資金到位后，中信地產(chǎn)來負(fù)責(zé)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)，包括做公共配套、基礎(chǔ)設(shè)施等，最后實(shí)現(xiàn)土地的上市流轉(zhuǎn)。首期項(xiàng)目的投入資金并不僅僅來源于中信集團(tuán)的資源，而是面向社會(huì)，與銀行、保險(xiǎn)及基金等公司合作，絕大部分資金都來自于普通銀行和信托平臺(tái)，中信的資金只占很小一部分。中信通過建立項(xiàng)目合理機(jī)制有力推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)變信貸職能。

2.泛華集團(tuán)雞西（雞冠）產(chǎn)業(yè)園DBFO模式

（1）城市建設(shè)商與運(yùn)營商有機(jī)結(jié)合，打造區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極

2012年泛華集團(tuán)與雞西市政府簽訂項(xiàng)目合作協(xié)議，負(fù)責(zé)全市戰(zhàn)略定位的系統(tǒng)規(guī)劃，并依托其城市運(yùn)營商及建設(shè)商優(yōu)勢，實(shí)施規(guī)劃、策劃、建設(shè)、施工、投融資一體化的項(xiàng)目方案，以DBFO模式承建雞西（雞冠）產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目園區(qū)和雞西雞冠新區(qū)（二期）的土地一級(jí)開發(fā)及項(xiàng)目運(yùn)營，從而打造東北地區(qū)人與自然和諧相處、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)協(xié)調(diào)發(fā)展的區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長極。

（2）雙方以市場化視角分散風(fēng)險(xiǎn)，明確責(zé)權(quán)利

泛華集團(tuán)與雞西政府雙方在依據(jù)國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策上，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)及利益共擔(dān)。泛華集團(tuán)依據(jù)自身建設(shè)優(yōu)勢及資本優(yōu)勢，對(duì)雞冠新區(qū)二期及后續(xù)規(guī)劃用地實(shí)施土地一級(jí)整理開發(fā)，及土地一、二級(jí)聯(lián)動(dòng)開發(fā)。項(xiàng)目建設(shè)資金來源于泛華資金池、商業(yè)銀及信托資金。

目前雞西園一期項(xiàng)目已經(jīng)竣工。一期汽車產(chǎn)業(yè)園已初具規(guī)模，投資已達(dá)近8億，大型汽車改裝廠、多家汽車4S店陸續(xù)入駐園區(qū)，泛華創(chuàng)業(yè)大廈也已竣工。

（3）開展投融資服務(wù)，推動(dòng)園區(qū)招商引資

泛華集團(tuán)通過投融資服務(wù)、項(xiàng)目管理等方面的優(yōu)勢資源嫁接，開展對(duì)雞西城區(qū)及后續(xù)項(xiàng)目的投融資方案設(shè)計(jì)，努力實(shí)現(xiàn)融資主體多元化、資金來源多渠道、投融資方式多樣化，并且不依靠政府融資平臺(tái)。泛華集團(tuán)將以城市建設(shè)市場化為原則，為雞西經(jīng)濟(jì)可持續(xù)發(fā)展提供強(qiáng)有力的支撐。

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