土地動遷法律法規(guī)精選(九篇)

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第1篇：土地動遷法律法規(guī)范文

前言

房地產(chǎn)一直是百姓最為關(guān)注的一個話題，隨著生活的不斷提高，生活質(zhì)量的要求也相應(yīng)的有所提高。尤其在國家政策和國內(nèi)外環(huán)境的影響下正接收著來自政策的調(diào)控和市場調(diào)節(jié)兩方面的考驗，房地產(chǎn)行業(yè)的競爭變得愈發(fā)的緊張起來了，在確保房產(chǎn)的質(zhì)量的前提下能夠更好的保證效益是房地產(chǎn)企業(yè)的最終目標，而房地產(chǎn)的前期工作就變的尤為重要，成為實現(xiàn)最終目標的基礎(chǔ)。

1、前期工作的內(nèi)容

1.1考察準備開發(fā)地塊的特點以及周邊的環(huán)境

在通過投標或是拍賣獲取土地使用權(quán)之前需要對該土地進行必要的考察和研究。主要包括：坐落位置；占地面積；土地占地形狀；地塊內(nèi)建筑物和設(shè)施的現(xiàn)狀；規(guī)劃用途和限制條件；地塊四邊相鄰道路級別狀況；和市、區(qū)的中心商業(yè)地段、學校、醫(yī)療機構(gòu)等的距離；公交路線和站點設(shè)置的距離；市區(qū)內(nèi)的供水、供熱、通訊、電力設(shè)施狀況等。充分的考察了相應(yīng)的資料，對于接下來的開發(fā)有很大輔助作用，只有前期的資料準備充分才能保證項目的進度和效益等問題。

1.2要獲得土地的使用權(quán)

根據(jù)土地所有權(quán)和使用權(quán)分離的理論，城市土地所有權(quán)是歸國家所有的，但是土地的使用權(quán)是可以依照法律有償、有限期地通過市場出讓、轉(zhuǎn)讓。

開發(fā)商獲取土地使用權(quán)有兩種途徑：通過行政劃撥和市場。在運用市場機制配置土地時，又有協(xié)議、招標和拍賣幾種方式。對于原先已劃撥的土地，開發(fā)商還可以通過補地價的方式獲取土地使用權(quán)。

1.3在獲得土地使用權(quán)后，要開始辦理建設(shè)用地動遷工作

拆遷過程有時也會影響成為項目進程。在拆遷過程中，會有部分居民是不情愿且會有抵抗情緒，這就往往成為問題的所在，所以在進行拆遷工作時能夠保證平穩(wěn)拆遷居民的情緒是在這部分的一項艱巨的任務(wù)。

所以對于開發(fā)商而言拆遷工作主要解決的問題包括土地的權(quán)屬處理；城市房屋的拆遷工作程序以及拆遷工作的補償與安置政策。

1.4委托方案設(shè)計單位進行的規(guī)劃建筑設(shè)計

在獲得了土地證之后，項目的設(shè)計就是重中之重了，尤其是規(guī)劃方案的設(shè)計就決定項目成敗，因此選擇一個好的設(shè)計單位是非常的重要。確定好設(shè)計單位之后就要進行市場調(diào)研，準確定位市場需求，編制設(shè)計任務(wù)書，設(shè)計單位根據(jù)設(shè)計任務(wù)書進行方案設(shè)計。

1.5向規(guī)劃主管部門提交規(guī)劃建筑設(shè)計文件申請審批

要向規(guī)劃部門提交規(guī)劃建筑規(guī)劃方案的設(shè)計，再經(jīng)過規(guī)劃管理部門、消防、園林、建設(shè)等部門等共同審查批準通過。

1.6繪制施工圖

按照所批準的建筑規(guī)劃方案設(shè)計的基礎(chǔ)上，設(shè)計單位再進行擴初設(shè)計深化，有些地方擴初設(shè)計還需經(jīng)當?shù)亟ㄔO(shè)主管部門的審查批準；然后在批準的初步設(shè)計的基礎(chǔ)上再進行施工圖設(shè)計。

1.7最后要施工前的準備

通過固定的方式來選定施工監(jiān)理單位和施工單位。最后做好準備開工前的所有準備工作。還有要保證“三通一平”（三通指施工道路暢通，施工用水、施工用電接通；一平指場地已經(jīng)平整）、辦理開工許可證和施工執(zhí)照等一些必要的執(zhí)照，為施工提供良好的現(xiàn)場環(huán)境。

2、土地使用權(quán)獲得

現(xiàn)階段，我國的土地使用制度正處在從無償、無限期使用到有償、有限期使用的過渡階

段。土地使用權(quán)的取得可以根據(jù)項目的特點，可以通過兩種方法得到：一種是通過政府行政劃撥，另一種是通過有償出讓，而且當房地產(chǎn)進入二級市場后，也可以由轉(zhuǎn)讓等方式獲得土地使用權(quán)。

要獲得土地使用權(quán)，首先要制定相應(yīng)的規(guī)劃和方案，由城市規(guī)劃管理部門審查，要求是能夠滿足城市規(guī)劃的規(guī)定，在通過后就能拿到土地規(guī)劃許可證書，再到土地部門申請建設(shè)用地，依照國家的相關(guān)法律和制度，最后通過協(xié)議、招標、拍賣等方法來獲取土地使用權(quán)，在交納土地出讓金后就可以獲得土地只用證書。

但是在獲得土地使用權(quán)前要考慮到土地市場信息的影響。土地市場的走勢是受政治、經(jīng)濟、環(huán)境等多方面因素的影響，而且不同城市影響土地市場的因素和程度也是各不相同的，即使是同一城市內(nèi)，不同用途、不同位置、不同規(guī)模的土地之間也是各有特點的。因此，在確定目標土地之前應(yīng)當深入研究確定土地市場信息，分析影響土地市場各種因素及其影響程度和影響方式，并且在實踐中不斷探索、總結(jié)、積累和完善，逐步建立起科學的分析和預測方法及程序。

此外，國家和地方政策對選擇目標土地的影響也是相當大。目前國家也制定了相應(yīng)的法律法規(guī)，來實施對土地的使用和管理，而往往地方在響應(yīng)國家政策的同時還會根據(jù)本地的特點制定了其他的一些規(guī)定和政策，所以在確定目標土地前要熟悉和掌握這些相關(guān)政策，只有遵循政府相應(yīng)政策，保證城市建設(shè)用地規(guī)模符合國家規(guī)定的標準，也才能保證整個項目的安全性。

在獲得土地的使用權(quán)之后，由土地市場信息和各種政策作為基準點，全面分析和研究目標土地的特點，由掌握的關(guān)于目標土地的相關(guān)信息，判斷目標土地的市場前景是否具有商業(yè)價值，國家和地方的相關(guān)政策對項目進程的是否有影響，競爭對手情況是否對自身造成一定的威脅，以及在出讓方式上是否也存在影響項目的問題等等，而這些問題都必須要得到合理解決，只有在保證了這些問題的妥善處理后，就是保證了整個項目的地基能夠穩(wěn)固下來，因此也就能直接決定整個項目的成功與否。

所以，在獲取目標土地使用權(quán)這一方面對項目的開發(fā)和發(fā)展也是很重要，考慮了各個方面的影響，解決了各個方面的問題，保證了項目前期工作的順利，也就是減輕了整個項目的負擔。

3、規(guī)劃方案和工程施工圖的設(shè)計

項目開發(fā)的設(shè)計階段主要包括方案招標階段和方案定案階段兩個階段，建設(shè)項目設(shè)計過程主要還是以兩個階段而展開的。這兩個階段相當于在為項目建龍骨，把總的框架建立好，就有的明確的目標和方向。然而這兩個設(shè)計階段的目標和任務(wù)都不一樣，在進行的過程中也會有很大的差異。

在方案設(shè)計階段，必須要有有效地執(zhí)行組織的結(jié)構(gòu)，一般是由上層領(lǐng)導、設(shè)計規(guī)劃部、策劃部、營銷部等部門來組成，只有在這些部門的相互協(xié)調(diào)好、相互配合好，才能保證方案設(shè)計工程中科學、準確的決策，使得設(shè)計能夠順利進行。

在這一階段還有一個很重要的方面就是溝通管理。只有及時而準確的溝通才能使項目朝著理想的方向發(fā)展。然而溝通也是涉及多個層面和多種方式的，其中主要包括有內(nèi)部的溝通（縱向和橫向的溝通）、與設(shè)計公司之間的溝通、與政府部門的溝通等等。這之中與政府部門的溝通最為重要，所以要保證及時性，甚至是能夠提前來完成，在溝通過程中還要建立保證信息的方便存儲和方便查詢，以確保任何團隊成員和項目干系人能夠通過不同方式來共享數(shù)據(jù)和信息。

在設(shè)計階段還有一個很重要的問題就是項目的可行性和風險性的管理，要保證項目所指定的績效目標是合理的、現(xiàn)實的。在方案決策中對項目風險要做定性的分析，為的就是要防患于未然?？梢哉f，方案設(shè)計階段的項目風險分析是對整個設(shè)計階段和后期要開始的施工來

說都是意義重大的。

房地產(chǎn)市場風險，是由房地產(chǎn)市場狀況的變動引起的，或說是由不確定的市場運行狀況引起的。在市場經(jīng)濟條件下，市場是各種經(jīng)濟運行狀況的集中表現(xiàn)，市場運行中的各種不確定因素非常多。國內(nèi)外社會經(jīng)濟變動、經(jīng)濟政策變動、居民收入水平的變動都會影響到房地產(chǎn)市場的運行。

通過可行性研究，可以對經(jīng)營管理項目的市場運行和經(jīng)濟、技術(shù)等多方面狀況，進行深入細致的調(diào)查、分析和研究；可以對提出的各種經(jīng)營管理方案，進行技術(shù)和經(jīng)濟多方面比較分析和論證；還可以對經(jīng)營管理項目的經(jīng)濟效益進行科學的預測和評價，為經(jīng)營管理決策部門最終決策，提供科學依據(jù)。只有通過對項目風險進行分析，采用合理的評價方法，才能對風險進行有效的管理，使項目各參與方獲得預期的收益。