土地管理法實(shí)施細(xì)則精選(九篇)

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第1篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償現(xiàn)狀

我國(guó)目前關(guān)于宅基地使用權(quán)補(bǔ)償規(guī)定尚不統(tǒng)一，《物權(quán)法》肯定了宅基地使用權(quán)這一權(quán)利地位，對(duì)于該權(quán)利受到侵害時(shí)需要補(bǔ)償做出了原則性的規(guī)定，《土地管理法》等公法并沒(méi)有明確這一權(quán)利。以及各地區(qū)各異的地方性法規(guī)的規(guī)定，對(duì)于宅基地使用權(quán)這一特殊的財(cái)產(chǎn)權(quán)，其性質(zhì)與一般財(cái)產(chǎn)權(quán)利相比較必然存在著許多的特殊性及局限性，加之地方法規(guī)對(duì)于《物權(quán)法》、《土地管理法》彈性規(guī)定的自我限定。因此，現(xiàn)今針對(duì)這一權(quán)利的補(bǔ)償?shù)姆梢罁?jù)上是處于模糊不清的狀態(tài)。

此外，目前地方針對(duì)宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償設(shè)定了許多不同的方案，例如，許多地區(qū)將宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償直接與其他補(bǔ)償結(jié)合一體，并沒(méi)有明確地指出這一權(quán)利所得到的補(bǔ)償具體的數(shù)額；另有些補(bǔ)償方案中則是直接用貨幣進(jìn)行補(bǔ)償；還有則是用“以地?fù)Q地”的方式來(lái)補(bǔ)償被征收人因征收而收到的利益損失。

宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償存在的問(wèn)題

法律法規(guī)不具體、不明確

1、《物權(quán)法》的相關(guān)規(guī)定

《物權(quán)法》中第一百二十一條規(guī)定“因不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)被征收、征用致使用益物權(quán)消滅或者影響用益物權(quán)行使的，用益物權(quán)人有權(quán)依照本法第四十二條、四十四條的規(guī)定獲得相應(yīng)補(bǔ)償。”其中《物權(quán)法》第四十二條、四十四條分別是關(guān)于征收、征用的補(bǔ)償規(guī)定?！段餀?quán)法》對(duì)宅基地使用權(quán)因宅基地及其上房屋的征收而消滅應(yīng)得到補(bǔ)償做出了明確的原則性規(guī)定。

2、《土地管理法》及《土地管理法實(shí)施條例》的相關(guān)規(guī)定

在《中華人民共和國(guó)土地管理法》第四十七條第三款規(guī)定“征收其他土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。”再根據(jù)其相應(yīng)的實(shí)施條例《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條第一款規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有?！痹诖?，集體財(cái)產(chǎn)的所有人是集體成員，當(dāng)集體土地被征收時(shí)，集體成員當(dāng)然享有得到補(bǔ)償?shù)臋?quán)利，集體經(jīng)濟(jì)組織作為權(quán)利人僅能對(duì)于其享有的集體土地所有權(quán)得到補(bǔ)償。那么，在此土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)理解為僅對(duì)宅基地所有權(quán)被征收的補(bǔ)償，地上附著物補(bǔ)償費(fèi)則是對(duì)宅基地上的住宅及其附屬設(shè)施所有權(quán)被征收的補(bǔ)償。如此一來(lái)，《土地管理法》第四十七條第三款的規(guī)定的“土地補(bǔ)償費(fèi)”被《土地管理法實(shí)施條例》限定為集體土地所有權(quán)的補(bǔ)償。就宅基地及其上房屋征收補(bǔ)償問(wèn)題《土地管理法》僅做出彈性極大的規(guī)定，并沒(méi)有實(shí)質(zhì)性的解決補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。

3、地方性規(guī)章的相關(guān)規(guī)定

各地區(qū)各省人大、其常務(wù)委員會(huì)及當(dāng)?shù)卣鶕?jù)《土地管理法》、《物權(quán)法》以及《土地管理法實(shí)施條例》結(jié)合自身的情況制定相應(yīng)的地方性法規(guī)，這些法規(guī)也因其所重點(diǎn)參照的法律不一致而導(dǎo)致在工作中具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不一。

當(dāng)我們看到在各法律法規(guī)對(duì)于該問(wèn)題的規(guī)定是如此之多，卻得不到一個(gè)明確的統(tǒng)一。在法律實(shí)施過(guò)程中，因?yàn)檫@些法律對(duì)宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題只是做出原則性規(guī)定，這就需要地方性法規(guī)對(duì)該問(wèn)題制定出具體的實(shí)施細(xì)則。據(jù)調(diào)研所得，2007年通過(guò)的《物權(quán)法》在各地方制定的相關(guān)實(shí)施細(xì)則中并沒(méi)有得到具體的體現(xiàn)，又基于如上所述《土地管理法》并沒(méi)有明確的做出規(guī)定，僅是總的規(guī)定補(bǔ)償問(wèn)題，而國(guó)務(wù)院所頒布《土地管理法實(shí)施條例》對(duì)《土地管理法》中“土地補(bǔ)償費(fèi)”的限定性解釋，導(dǎo)致許多地方法規(guī)也沒(méi)有對(duì)該項(xiàng)權(quán)利的補(bǔ)償問(wèn)題做出相應(yīng)規(guī)定。

補(bǔ)償不明確及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低

宅基地及其上房屋被征收，因此需要給予權(quán)利人合理的補(bǔ)償。據(jù)前期實(shí)踐調(diào)研所得，浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)以房屋的補(bǔ)償與安置相結(jié)合的方式來(lái)補(bǔ)償被拆遷人，根據(jù)浙江省寧波市鎮(zhèn)海區(qū)人民政府于2007年的《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見(jiàn)》第十一條規(guī)定：“拆遷住宅用房，實(shí)行以調(diào)產(chǎn)安置和貨幣安置為主、遷建安置為輔的安置方式，嚴(yán)格控制遷建安置。選擇遷建安置的，不能同時(shí)選擇其他的安置方式。”又據(jù)相關(guān)部分人員的介紹以及在該地區(qū)進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查的結(jié)果分析所得，該地區(qū)絕大所數(shù)被拆遷人是選擇調(diào)產(chǎn)安置。

1、貨幣安置

就以《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見(jiàn)》為例，第十一條的規(guī)定中有調(diào)產(chǎn)安置、貨幣安置和遷建安置，其中最為直接的補(bǔ)償方式就是貨幣安置，貨幣安置即由拆遷人提供相應(yīng)的安置補(bǔ)償金，由被拆遷人自行選購(gòu)商品房的調(diào)產(chǎn)安置方式。結(jié)合當(dāng)?shù)刎泿虐仓玫木唧w規(guī)定來(lái)看，即本意見(jiàn)的第十四條： 被拆遷人選擇貨幣安置的，其補(bǔ)償安置適用下列規(guī)定：（1）被拆合法房屋可安置面積內(nèi)貨幣補(bǔ)償金額=（商品住宅平均價(jià)格-基本造價(jià)＋被拆房屋重置價(jià)格成新）可安置建筑面積

其中“商品房平均價(jià)格”該意見(jiàn)則是根據(jù)《鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷有關(guān)價(jià)格和費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)》而定的，該標(biāo)準(zhǔn)中規(guī)定：“2007年有關(guān)地段商品房住宅平均價(jià)格指導(dǎo)價(jià)為：一類地段每平方米3600元，二類地段每平方3500元，三類地段每平方米3200元，四類地段每平方米2500元?！北徊疬w房屋充值價(jià)格“則按房屋結(jié)構(gòu)等姐分為多個(gè)標(biāo)準(zhǔn)：鋼混結(jié)構(gòu)則從一等至三等的住宅重置價(jià)格分別為1060、800、720，非住宅為1260、1000、870元；磚混結(jié)構(gòu)也從一等之三等分別為：700、620、520，非住宅分別為850、700、600元?！被驹靸r(jià)“則也分為兩個(gè)部分，即：鋼混一等1060元，二等為800元，三等為720元；磚混一等為700元，二等為620元?！?/p>

除此之外，還需結(jié)合地段等級(jí)范圍劃分、房屋成新標(biāo)準(zhǔn)、住宅樓層差價(jià)、住宅朝向差價(jià)率等等相關(guān)因素的影響，最終才能得到貨幣安置的貨幣補(bǔ)償數(shù)額。據(jù)相關(guān)部門的工作人員介紹，選擇這一安置補(bǔ)償方式的人是非常少的，理由則是該補(bǔ)償方式所得到的補(bǔ)償是很少的。那么在2011年的現(xiàn)在，房?jī)r(jià)的飛快上漲已是有目共睹，但在政府部門網(wǎng)站上所看到相關(guān)公開的近期（2011年7月26號(hào)）的拆遷公告中補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)按鎮(zhèn)價(jià)[2007]33號(hào)、鎮(zhèn)價(jià)[2009]38號(hào)及相關(guān)文件執(zhí)行，即根據(jù)鎮(zhèn)海區(qū)物價(jià)分局2007年及2009年的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行補(bǔ)償。在鎮(zhèn)海區(qū)國(guó)土資源分局網(wǎng)站上所公開的征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是籠統(tǒng)地將耕地、建設(shè)用地等合并補(bǔ)償，則不能看到其具體相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)?；谶x擇貨幣安置的人非常少，則按照常理即可知補(bǔ)償之中針對(duì)宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)事實(shí)上則也是相應(yīng)偏低的。

2、調(diào)產(chǎn)安置

調(diào)產(chǎn)安置是多數(shù)人所選擇的補(bǔ)償方式，這一方式既能夠滿足被拆遷人在房屋被征收時(shí)的需要，也便于政府各種拆遷工作的實(shí)施。但是其中一個(gè)重大的問(wèn)題就是宅基地使用權(quán)補(bǔ)償問(wèn)題！根據(jù)《寧波市鎮(zhèn)海區(qū)征收集體所有土地房屋拆遷實(shí)施意見(jiàn)》第十三條的規(guī)定：“（2）被拆遷合法建筑面積可安置面積部分給予安置補(bǔ)貼，補(bǔ)貼金額為：（安置房基準(zhǔn)價(jià)格－基本造價(jià)）可安置建筑面積。

拆遷人選擇了安置房屋，他所能得到的補(bǔ)助是相對(duì)較少的，據(jù)當(dāng)?shù)卣{(diào)查結(jié)果顯示，在有些情況下，被拆遷人還是需要向政府補(bǔ)一定數(shù)額的錢才能得到被拆遷人理想中的、適當(dāng)?shù)陌仓梅?。但是，在此，需要說(shuō)的并不是這一問(wèn)題，而是宅基地使用權(quán)實(shí)際上并沒(méi)有得到很好的補(bǔ)償，雖然說(shuō)安置房也涉及到土地使用權(quán)，但是該土地的性質(zhì)是國(guó)有土地，即國(guó)有土地作為建設(shè)用地其使用權(quán)為70年，而宅基地使用權(quán)法律并沒(méi)有明文規(guī)定其使用年限，只要該被拆遷人是其農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，那么就享有申請(qǐng)宅基地用于建造房屋的權(quán)利，如此一來(lái)，許多學(xué)者認(rèn)為，宅基地使用權(quán)期限為永久性。

完善宅基地使用權(quán)征收補(bǔ)償制度的建議

立法原則上歸于統(tǒng)一

基于上文已分析宅基地使用權(quán)年限問(wèn)題，永久性一詞，相對(duì)于調(diào)產(chǎn)安置中的國(guó)有土地使用權(quán)70年，這是一個(gè)沒(méi)有辦法計(jì)算差價(jià)的，那么這必須將這種償轉(zhuǎn)化為另一形式，而不是直接地計(jì)算比較。但是，于立法上而言，這里所說(shuō)的立法，指的是《土地管理法》的明確宅基地使用權(quán)的補(bǔ)償以及各地的地方立法的修改。這樣至上而下的統(tǒng)一，在執(zhí)法過(guò)程中也將是保障宅基地使用權(quán)人的最有力的依據(jù)了。將宅基地使用權(quán)補(bǔ)償?shù)木唧w化，又將成為一個(gè)權(quán)力下放的問(wèn)題，各地方具體情況不同，也必將產(chǎn)生不同的補(bǔ)償方案。但是，這對(duì)于目前的宅基地征收補(bǔ)償問(wèn)題來(lái)說(shuō)既是迫在眉睫的，也是從立法上根本的解決這一補(bǔ)償問(wèn)題，只有在立法上做的更完美，才能有法可依。有法必依則也是一個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)。有法可依，有法必依，執(zhí)法必嚴(yán)這都是環(huán)環(huán)相扣的關(guān)系。

合理規(guī)劃，適當(dāng)選擇安置補(bǔ)償方式

與調(diào)產(chǎn)安置相比，遷建安置是一種在征收補(bǔ)償過(guò)程中較為公平的補(bǔ)償方式。遷建安置指由拆遷人按被拆除房屋重置價(jià)格結(jié)合成新對(duì)被拆遷人予以補(bǔ)償，并提供遷建用地的有關(guān)費(fèi)用，由村民委員會(huì)負(fù)責(zé)按有關(guān)規(guī)定辦理用地手續(xù)，在規(guī)劃確定的農(nóng)居點(diǎn)復(fù)建多層住宅進(jìn)行安置。《物權(quán)法》第一百五十四條對(duì)定“宅基地因自然災(zāi)害等原因滅失的，宅基地使用權(quán)消失。對(duì)失去宅基地的村民，應(yīng)當(dāng)重新分配宅基地。”因此該遷建地應(yīng)為宅基地，在此種情況下，宅基地使用權(quán)便能得到延續(xù)。但是，在實(shí)際情況中，由于規(guī)劃的嚴(yán)控和土地集約利用的要求，也不符合我國(guó)當(dāng)前土地利用的嚴(yán)峻形勢(shì)，遷建安置的適用范圍較小。

安置區(qū)的土地特殊化

將征收補(bǔ)償?shù)陌仓梅肯鄬?duì)集中，重新規(guī)定其土地使用年限，即將國(guó)有土地特殊化。農(nóng)民因征收而失去賴以生存的土地，這將直接導(dǎo)致農(nóng)民失業(yè)，隨即影響農(nóng)民的生活水平。眾所周知，目前城鎮(zhèn)居民與農(nóng)村的生活水平還是有比較大的差距的，雖然說(shuō)對(duì)農(nóng)民往后的生活水平問(wèn)題應(yīng)由安置等措施來(lái)給予幫助的，但是將安置區(qū)的土地特殊化，在房屋問(wèn)題上解決被征收人的后顧之慮，或者是說(shuō)在被征收人在失去宅基地的那一刻開始，起點(diǎn)的拔高，也許有利于其往后保持一定的生活水平。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，安置區(qū)內(nèi)被安置人員的生活水平與原城鎮(zhèn)人口生活水平差距逐漸縮小，被征地人能夠適應(yīng)新的生活環(huán)境及模式，能夠有一定高度的生活水平之時(shí)，或者一種更加理想的狀態(tài)之下，即待到兩者在生活水平處于相當(dāng)水平線上，即完全城市化，這將會(huì)是一個(gè)漫長(zhǎng)的過(guò)程。待到這時(shí)則是要保證全體人們的平等性問(wèn)題，即可再將其土地性質(zhì)變更、統(tǒng)一。

第2篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

第二條本實(shí)施細(xì)則所稱的村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，是指郊區(qū)村民按照自愿原則，將依法取得的宅基地讓出給村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)，不再申請(qǐng)宅基地的行為。

第三條市房地資源局是村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的主管部門。區(qū)（縣）土地管理部門負(fù)責(zé)村民宅基地讓出給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織的具體管理工作。

第四條下列對(duì)象可以申請(qǐng)宅基地讓出：

（一）依法享有宅基地使用權(quán)的村民；

（二）村民住房所有權(quán)人。

第五條村民讓出宅基地，應(yīng)當(dāng)向村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)提出書面申請(qǐng)，經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)審核后，報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府審批。鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)村民讓出宅基地，應(yīng)當(dāng)向申請(qǐng)人發(fā)出核準(zhǔn)文件，并報(bào)區(qū)（縣）政府備案，同時(shí)抄送村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村民委員會(huì)。

第六條經(jīng)審核批準(zhǔn)讓出宅基地的村民住房，可以由村民申請(qǐng)自行拆除；也可以由村民申請(qǐng)以收購(gòu)方式處置，即由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府指定的單位（以下簡(jiǎn)稱指定單位）負(fù)責(zé)拆除，或者收購(gòu)后在5年內(nèi)用于出租等經(jīng)營(yíng)。指定單位與申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)簽訂收購(gòu)協(xié)議，協(xié)商收購(gòu)價(jià)款，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府備案。

第七條讓出宅基地的村民住房被收購(gòu)后，不得改建、擴(kuò)建。被收購(gòu)后用于向外來(lái)流動(dòng)人員出租的，應(yīng)當(dāng)按照《*市外來(lái)人員租賃房屋治安管理辦法》的有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。5年使用期期滿后應(yīng)當(dāng)拆除，不予補(bǔ)償。在期滿之日起兩個(gè)月內(nèi)未自行拆除的，區(qū)（縣）土地管理部門應(yīng)當(dāng)責(zé)令拆除。

因國(guó)家建設(shè)征用或者因?qū)嵤┼l(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃、村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃調(diào)整使用宅基地，需要拆除尚在5年使用期內(nèi)的住房的，按該住房剩余的使用期限，給予相應(yīng)的市場(chǎng)租金補(bǔ)償。

第八條經(jīng)批準(zhǔn)讓出宅基地的村民住房自行拆除的，由讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權(quán)人向區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)注銷宅基地使用權(quán)證。

經(jīng)批準(zhǔn)讓出宅基地的村民住房被收購(gòu)的，村民宅基地使用權(quán)證由指定單位保存；5年使用期滿后，由指定單位向區(qū)（縣）房地產(chǎn)登記部門申請(qǐng)注銷權(quán)證。

第九條鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府批準(zhǔn)讓出宅基地前后一年內(nèi)，讓出宅基地的村民或者村民住房的所有權(quán)人購(gòu)買本區(qū)（縣）范圍內(nèi)城鎮(zhèn)商品住房的，可以憑新購(gòu)商品住房的房地產(chǎn)權(quán)證，向區(qū)（縣）土地管理部門申請(qǐng)返還政府收取的部分土地出讓金（即由本區(qū)、縣政府分成的部分，下同）。經(jīng)區(qū)（縣）土地管理部門審核，報(bào)區(qū)（縣）財(cái)政部門批準(zhǔn)后，申請(qǐng)人可獲得返還的按所購(gòu)商品住房建筑面積計(jì)算的部分土地出讓金。申請(qǐng)人所購(gòu)商品住房建筑面積超過(guò)宅基地原住房建筑面積的部分，不予返回土地出讓金。

讓出宅基地的村民或者村民住房所有權(quán)人自行復(fù)墾宅基地的，由區(qū)（縣）土地管理部門驗(yàn)收合格后，按照全部復(fù)墾面積支付耕地開墾費(fèi)。

第十條讓出宅基地的村民住房被收購(gòu)的，由區(qū)（縣）土地管理部門按照宅基地面積的80%，向讓出宅基地的村民或者村民住房所有權(quán)人支付耕地開墾費(fèi)；指定單位在5年使用期滿將宅基地復(fù)墾為耕地的，經(jīng)區(qū)（縣）土地管理部門驗(yàn)收合格后，按照復(fù)墾面積的20%向指定單位支付耕地開墾費(fèi)。

指定單住將讓出的宅基地自行復(fù)墾為耕地的，區(qū)（縣）土地管理部門按照新增耕地面積的100%折抵建設(shè)占用耕地指標(biāo)。指定單位從事非農(nóng)建設(shè)經(jīng)批準(zhǔn)占用耕地的，可以使用該指標(biāo)，也可以向其他建設(shè)單位有償轉(zhuǎn)讓。

第十一條對(duì)村民讓出宅基地并自行復(fù)墾的，或者由指定單位將讓出宅基地進(jìn)行復(fù)墾的，按照"退一獎(jiǎng)一"的辦法，分別給予所在鄉(xiāng)鎮(zhèn)或指定單位非農(nóng)建設(shè)用地指標(biāo)的獎(jiǎng)勵(lì)。

第十二條按照本實(shí)施細(xì)則讓出的土地出讓金、耕地開墾費(fèi)，由區(qū)（縣）財(cái)政部門在相應(yīng)的收入中安排。

第十三條本實(shí)施細(xì)則在市政府印發(fā)的《關(guān)于*市促進(jìn)城鎮(zhèn)發(fā)展的試點(diǎn)意見(jiàn)》）中確定的試點(diǎn)城鎮(zhèn)行政區(qū)域內(nèi)和奉賢區(qū)先行試點(diǎn)，取得經(jīng)驗(yàn)后再逐步推廣。

第3篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

為規(guī)范我省地產(chǎn)市場(chǎng)，加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理，切實(shí)保護(hù)耕地資源，嚴(yán)禁炒賣土地，促進(jìn)我省經(jīng)濟(jì)和社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展，現(xiàn)將《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于加強(qiáng)土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（〔1999〕39號(hào)）印發(fā)給你們，并結(jié)合我省實(shí)際，就有關(guān)問(wèn)題通知如下：

一、加強(qiáng)各類非農(nóng)建設(shè)用地管理。國(guó)家實(shí)行土地用途管制制度。新增建設(shè)用地實(shí)行總量控制，不得超計(jì)劃用地。各地要按照土地利用總體規(guī)劃和土地供給制約需求的要求，科學(xué)合理地安排各類建設(shè)用地，嚴(yán)格控制用地規(guī)模。要通過(guò)收回、調(diào)整使用等手段盡快將閑置土地利用起來(lái)。項(xiàng)目建設(shè)應(yīng)優(yōu)先安排利用閑置土地。新增各類非農(nóng)建設(shè)用地要嚴(yán)格按新的《中華人民共和國(guó)土地管理法》審批。

高速公路服務(wù)區(qū)用地要嚴(yán)格控制，施工臨時(shí)用地要及時(shí)退地還耕，交原集體經(jīng)濟(jì)組織耕種。公路兩側(cè)，城市、村鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)劃區(qū)以外的耕地，應(yīng)按規(guī)定劃入基本農(nóng)田保護(hù)區(qū)。嚴(yán)禁在公路兩側(cè)隨意占地搞違章建筑。

二、加強(qiáng)對(duì)農(nóng)民集體土地的管理。農(nóng)民集體土地未經(jīng)批準(zhǔn)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)林項(xiàng)目開發(fā)必須嚴(yán)格服從土地利用總體規(guī)劃，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》規(guī)定辦理用地手續(xù)，任何單位和個(gè)人都不得私自與農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織簽訂用地協(xié)議，禁止以征用方式取得農(nóng)民集體土地進(jìn)行“果園”、“莊園”等農(nóng)林開發(fā)；嚴(yán)禁改變農(nóng)林用途搞別墅、度假屋、娛樂(lè)設(shè)施等房地產(chǎn)。確需配套進(jìn)行非農(nóng)建設(shè)的，要依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)，規(guī)模必須嚴(yán)格控制。

三、加強(qiáng)國(guó)有土地使用權(quán)交易管理，制止炒賣土地。商業(yè)、旅游、娛樂(lè)和城市（含縣城）規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)新增的經(jīng)營(yíng)性房地產(chǎn)項(xiàng)目用地（不包括經(jīng)濟(jì)適用房和工業(yè)廠房），必須以招標(biāo)、拍賣方式提供土地使用權(quán)。確需以協(xié)議出讓方式提供土地使用權(quán)的，應(yīng)報(bào)省土地局審批，其出讓底價(jià)不得低于其同類用地的基準(zhǔn)地價(jià)，并將成交結(jié)果向社會(huì)公布。嚴(yán)禁利用建設(shè)項(xiàng)目、規(guī)劃許可證和用地紅線圖轉(zhuǎn)讓等形式變相炒賣土地。對(duì)已批準(zhǔn)立項(xiàng)的建設(shè)項(xiàng)目，超過(guò)一年不辦理用地手續(xù)的，不予供地。

經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程）要嚴(yán)格實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。已購(gòu)公有住房和經(jīng)濟(jì)適用房（包括安居工程）進(jìn)入市場(chǎng)涉及土地使用權(quán)交易的，其中土地使用權(quán)的收益處置要按國(guó)家有關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第4篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：土地增值 問(wèn)題與原因 措施與對(duì)策

一、失地農(nóng)民土地增值補(bǔ)償?shù)睦碚撆c法律依據(jù)

上世紀(jì)80年代中前期，憲法和民法通則對(duì)于農(nóng)村集體所有土地都是禁止流轉(zhuǎn)的。1988年的憲法修正案則有了新的規(guī)定，“任何組織或者個(gè)人不得侵占、買賣、出租或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。土地的使用權(quán)可以依照法律的規(guī)定轉(zhuǎn)讓”。這在立法上第一次明確了農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)的合法地位。同年修訂的土地管理法第二條也增加了“土地的使用權(quán)可以依法轉(zhuǎn)讓”的條文。

2003年3月1日起施行的農(nóng)村土地承包法，以法律形式賦予了“農(nóng)民長(zhǎng)期而有保障的土地使用權(quán)”，其中第十六條規(guī)定，承包方享有3個(gè)方面的權(quán)利：依法享有承包地使用、收益和土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)的權(quán)利，有權(quán)自主組織生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和處置產(chǎn)品；承包地被依法征用、占用的，有權(quán)依法獲得相應(yīng)的補(bǔ)償；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他權(quán)利。

與此相對(duì)應(yīng)的是，承包方也要承擔(dān)3個(gè)方面的義務(wù)：維護(hù)土地的農(nóng)業(yè)用途，不得用于非農(nóng)建設(shè)；依法保護(hù)和合理利用土地，不得給土地造成永久性損害；法律、行政法規(guī)規(guī)定的其他義務(wù)。

2007年10月1日起實(shí)施的物權(quán)法第一百二十八條規(guī)定：土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)人依照農(nóng)村土地承包法的規(guī)定，有權(quán)將土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)采取轉(zhuǎn)包、互換、轉(zhuǎn)讓等方式流轉(zhuǎn)。

在我國(guó)，土地收益分配的矛盾集結(jié)點(diǎn)主要是農(nóng)地轉(zhuǎn)非的增值歸屬。目前，理論界主要有3種觀點(diǎn)，第一種觀點(diǎn)是“增值歸農(nóng)”論；第二種觀點(diǎn)是“增值歸公”論；第三種觀點(diǎn)是“公私兼顧”論。在農(nóng)地轉(zhuǎn)非過(guò)程中，主要存在三方主體：一是政府，二是公眾，三是農(nóng)民。政府貢獻(xiàn)的是管理權(quán)、規(guī)劃?rùn)?quán)和征收權(quán)，公眾貢獻(xiàn)的則是經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的外部收益，農(nóng)民貢獻(xiàn)的則是農(nóng)地的承包經(jīng)營(yíng)權(quán)、社會(huì)保障權(quán)和農(nóng)地發(fā)展權(quán)。因此，第三種觀點(diǎn)似乎更加合理一些，即地價(jià)的上漲是地租未來(lái)資本化的反應(yīng)，理應(yīng)由政府、公眾和農(nóng)民共同分享之。

現(xiàn)在的問(wèn)題是，政府部門利益驅(qū)動(dòng)和強(qiáng)勢(shì)地位，不但令公眾難以從土地增值中獲得收益（比如土地增值收益的大部分并沒(méi)有被真正“用之于民”），農(nóng)民也一再成為輸家。在農(nóng)地轉(zhuǎn)非中，農(nóng)民面臨生活方式被打亂、原有財(cái)產(chǎn)被強(qiáng)行置換的困境，如果補(bǔ)償也不徹底，無(wú)異于“二次被害”。有一點(diǎn)必須明確，弱者是最無(wú)力承受失敗的人，如果弱者總是成為輸家，政府就必須檢討。當(dāng)下，由土地增值分配所導(dǎo)致的不公正、焦慮恐懼正在醞釀和累積，如果這種情緒得不到有效的矯正和釋放，就會(huì)成為社會(huì)持續(xù)發(fā)展的不穩(wěn)定因素。更重要的是，土地增值收益分配的不公也會(huì)成為經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的絆腳石。

二、現(xiàn)行法律制度對(duì)失地農(nóng)民土地增值補(bǔ)償?shù)娜毕?/p>

（一）非農(nóng)建設(shè)用地呈逐年上升狀態(tài)，農(nóng)用土地流失嚴(yán)重，失地農(nóng)民數(shù)量上升

隨著經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，因交通道路、水利、城中村改造等公共基礎(chǔ)設(shè)施、各級(jí)種類經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、工業(yè)園區(qū)等建設(shè)征用農(nóng)村土地的規(guī)模越來(lái)越大，少地或失地的農(nóng)民群體數(shù)量不斷增加。

（二）征地補(bǔ)償過(guò)程中農(nóng)民權(quán)益受損

1、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不合理，征地補(bǔ)償太低

根據(jù)有關(guān)資料，世界許多國(guó)家的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)均以被征地時(shí)的土地市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)。而我國(guó)實(shí)際采用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)只有土地年產(chǎn)值的幾倍，根本不能反映土地作為稀缺資源的價(jià)值，僅考慮了現(xiàn)有農(nóng)業(yè)用途的收益權(quán)，而無(wú)視土地發(fā)展權(quán)。

《土地管理法》第47條第1款規(guī)定：征用土地的，按照被征用土地的原用途給予補(bǔ)償。這一規(guī)定完全排斥了農(nóng)民對(duì)農(nóng)村土地發(fā)展權(quán)的利益分享，即土地用途變更所產(chǎn)生的增值被排除在征地補(bǔ)償范圍之外。對(duì)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題，《土地管理法》等法律法規(guī)有明確規(guī)定。在實(shí)踐中，近幾年，個(gè)別地區(qū)的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和安置標(biāo)準(zhǔn)達(dá)到了國(guó)家法律的標(biāo)準(zhǔn)，但是仍然不能解決實(shí)際的問(wèn)題。即使統(tǒng)一了補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，足額及時(shí)發(fā)放補(bǔ)償費(fèi)，農(nóng)民對(duì)補(bǔ)償還是不滿意。

2、征地補(bǔ)償安置費(fèi)分配混亂，缺乏法律依據(jù)

根據(jù)現(xiàn)行土地法律制度，征地補(bǔ)償費(fèi)一部分給農(nóng)民，另一部分留歸村集體使用。由于村民的補(bǔ)償費(fèi)和村集體的補(bǔ)償費(fèi)的比例缺乏明確的法律規(guī)定，這就導(dǎo)致部分地區(qū)大大增加了集體留用費(fèi)的比例，而村集體的補(bǔ)償費(fèi)掌握在少數(shù)的基層干部手里，如遇有民主建設(shè)較差的鄉(xiāng)村，加之缺乏必要的監(jiān)督，損害農(nóng)民利益的行為便司空見(jiàn)慣。實(shí)踐中補(bǔ)償款的分配問(wèn)題成為村民與村委會(huì)、村黨支部之間發(fā)生矛盾的一個(gè)重要導(dǎo)火索。

3、農(nóng)民無(wú)法分享土地增值的收益

根據(jù)國(guó)研中心課題組的調(diào)查：“在目前‘合法的’房地產(chǎn)開發(fā)過(guò)程中，土地增值部分的收益分配，只有20―30%留在鄉(xiāng)以下，其中，農(nóng)民的補(bǔ)償款僅占5%到10%；地方政府拿走土地增值的20―30%；開發(fā)商則拿走土地增值收益的大頭，占40―50%”。

（三）農(nóng)民土地增值收益被剝奪的原因分析

1、現(xiàn)行的法律制度忽視了被征地農(nóng)民的發(fā)展權(quán)問(wèn)題

在法律規(guī)定中，為被征地農(nóng)民建立了最低生活保障、養(yǎng)老保險(xiǎn)和農(nóng)村醫(yī)療合作為主要內(nèi)容的社會(huì)保障體系，但法律規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)是維持失地農(nóng)民的基本生活水平，對(duì)失地農(nóng)民而言，土地的社會(huì)保障功能和土地增值所帶來(lái)的發(fā)展功能并沒(méi)有完全體現(xiàn)出來(lái)。從立法層面分析，《土地管理法》、《土地承包法》、《物權(quán)法》等相關(guān)法律法規(guī)中，沒(méi)有對(duì)土地中蘊(yùn)含的農(nóng)民社會(huì)保障權(quán)、發(fā)展權(quán)方面的權(quán)益做出明確規(guī)定。實(shí)踐中，由于城鄉(xiāng)二元體制、特別是社會(huì)保障制度的二元制，土地對(duì)于中國(guó)農(nóng)民而言除了生存功能以外，還承載著發(fā)展功能和社會(huì)保障功能，而現(xiàn)行法對(duì)這兩種功能卻采取了回避的態(tài)度。如從《土地管理法》第四十七條的規(guī)定可以看出，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的確定只考慮了土地的歷史產(chǎn)出和收益，以及不降低“農(nóng)民”的生活標(biāo)準(zhǔn)，沒(méi)有考慮土地用途改變后其收益的變化，更沒(méi)有考慮到土地對(duì)于農(nóng)民的發(fā)展功能和社會(huì)保障功能，而僅就土地“原用途”作為參照物確定標(biāo)準(zhǔn)。

2、失地農(nóng)民的就業(yè)保障尚未形成有效的機(jī)制

當(dāng)農(nóng)民失去土地后，那些沒(méi)有一技之長(zhǎng)的農(nóng)民就會(huì)變成無(wú)地、無(wú)職業(yè)、無(wú)收入的“三無(wú)”農(nóng)民，成為矛盾糾紛多發(fā)的群體。因此，國(guó)家一直重視這一群體的就業(yè)保障，地方各級(jí)政府根據(jù)本地實(shí)際情況在此方面進(jìn)行了探索和創(chuàng)新。

三、建立和完善失地農(nóng)民的土地增值收益的社會(huì)保障機(jī)制

（一）盡快建立和完善失地農(nóng)民的社會(huì)保障機(jī)制

不斷推出相關(guān)政策，力求做到“失地有保險(xiǎn)，老來(lái)有保障”，各地都做過(guò)有益的探索，但還不夠規(guī)范、系統(tǒng)。要通過(guò)實(shí)行貨幣安置、留地安置、就業(yè)安置等積極的保障措施，三管齊下，全方位保障失地農(nóng)民的利益。

一是提高最低生活保障的標(biāo)準(zhǔn)。前面已論及土地本身就承載著農(nóng)民的社會(huì)保障功能和發(fā)展功能，根據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，集體土地不能進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)，就會(huì)導(dǎo)致高額的級(jí)差地租被各級(jí)政府獲取。因此，政府有義務(wù)從級(jí)差地租中拿出一部分作為社會(huì)保障基金，以在保持失地農(nóng)民現(xiàn)有生活水平不降低的基礎(chǔ)上，再為失地農(nóng)民提供發(fā)展基金。

二是實(shí)行積極的“就業(yè)保障”政策，解決失地農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。相對(duì)于城市下崗職工和失業(yè)人員而言，失地農(nóng)民更是就業(yè)的弱勢(shì)群體，因?yàn)檗r(nóng)民就業(yè)意識(shí)和就業(yè)行為與工業(yè)化、城市化的要求有一定距離。因此，要力爭(zhēng)把城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)納入政府經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展規(guī)劃中，通盤考慮，完善就業(yè)服務(wù)措施，創(chuàng)造有利于失地農(nóng)民就業(yè)的機(jī)制和環(huán)境。要制定公平的農(nóng)民工就業(yè)政策，構(gòu)建符合城鄉(xiāng)統(tǒng)籌就業(yè)要求的就業(yè)管理制度。

三是建立多元模式保障機(jī)制。如城市郊區(qū)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平較高的地方，可以走轉(zhuǎn)換農(nóng)民身份，推動(dòng)失地農(nóng)民市民化的模式；而偏遠(yuǎn)地方、僅由于國(guó)家基礎(chǔ)設(shè)施用地造成失地的，要加大養(yǎng)老保險(xiǎn)、最低生活保障的力度，同時(shí)增加貸款方面的資金扶持，走產(chǎn)業(yè)化發(fā)展道路。

（二）以體制創(chuàng)新為推動(dòng)力，探索在大制度框架內(nèi)解決失地農(nóng)民的保障問(wèn)題

農(nóng)民土地權(quán)益保護(hù)之所以成為社會(huì)熱點(diǎn)，說(shuō)明現(xiàn)行框架不能有效解決這一問(wèn)題，必須創(chuàng)新思路，探索新的解決路徑。要在大制度框架內(nèi)解決失地農(nóng)民的保障問(wèn)題，按照“以土地?fù)Q保障”的戰(zhàn)略要求進(jìn)行制度創(chuàng)新，可以考慮以土地入股的方式解決失地農(nóng)民的社會(huì)保障問(wèn)題。允許土地入股，將農(nóng)民納入征地開發(fā)的利益共同體，有助于減少征地時(shí)的摩擦和沖突，降低行政成本。對(duì)于農(nóng)民而言，允許農(nóng)民土地入股，使長(zhǎng)期受到忽視的土地中承載的農(nóng)民發(fā)展權(quán)得以實(shí)現(xiàn)，有利于保護(hù)和增進(jìn)農(nóng)民的利益。

（三）通過(guò)立法明確和完善農(nóng)民的土地權(quán)益，并通過(guò)程序設(shè)計(jì)加以保障

必須修改和完善相關(guān)立法，明確規(guī)定農(nóng)民的土地權(quán)益。這個(gè)問(wèn)題在理論界已達(dá)成共識(shí)，并在《物權(quán)法》中有具體的規(guī)定并有所突破。從物權(quán)法的規(guī)定來(lái)看，農(nóng)民的土地權(quán)益相比以前得到了一定的規(guī)范層面的保障。但物權(quán)法畢竟是一部框架性的基本法，對(duì)有些具體問(wèn)題還沒(méi)有給出具體的可操作性的規(guī)定，如公共利益的界定，征地權(quán)限和程序的明確、對(duì)政府征用行為的行政救濟(jì)措施的細(xì)化、土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的合理界定等。農(nóng)民土地權(quán)益真正得到保護(hù)還有賴于這部法的有效落實(shí)和后續(xù)相關(guān)實(shí)施細(xì)則。

首先，明確集體土地所有權(quán)的主體，保證集體經(jīng)濟(jì)組織的每個(gè)成員都能參與對(duì)土地所有權(quán)的行使。防止目前一些地方的村干部不經(jīng)村民討論同意就任意處置集體土地的現(xiàn)象。其次，對(duì)集體土地和集體土地上的房屋征收制度進(jìn)行較重大的改革，構(gòu)建建設(shè)用地流通市場(chǎng)，即修改現(xiàn)行土地管理法第四十三條，明確農(nóng)村土地轉(zhuǎn)化成建設(shè)用地可以有兩個(gè)途徑：一是通過(guò)征收轉(zhuǎn)化，這一途徑僅用于公共利益；另一途徑是通過(guò)市場(chǎng)交易，這一途徑主要用于商業(yè)利益，但也可用于公共利益。第三，要提高對(duì)集體土地和集體土地上的房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，應(yīng)當(dāng)參照《國(guó)有土地上房屋征收補(bǔ)償條例》，較大幅度地提高對(duì)集體土地和集體土地上的房屋征收的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。

（四）盡快修改土地法，允許農(nóng)村集體土地直接進(jìn)入市場(chǎng)交易

對(duì)于農(nóng)民，土地的意義不僅是一種不動(dòng)產(chǎn)，而且還是一種特殊的保障形式。它至少可以為貧窮的農(nóng)民提供食品、住房、就業(yè)、養(yǎng)老保障。因此，政府征用農(nóng)地，就必須充分考慮社會(huì)保障來(lái)置換農(nóng)民的土地保障。如果不具備提供社會(huì)保障機(jī)制條件，政府就不應(yīng)該征地。

（五）修改土地法時(shí)應(yīng)明確界定公共利益與商業(yè)用途

第5篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

第一章　總

則

第一條　為加強(qiáng)農(nóng)村宅基地管理,規(guī)范農(nóng)村建設(shè)用地秩序,保護(hù)村民的合法權(quán)益,根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》(以下簡(jiǎn)稱《土管法》)、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例》、《不動(dòng)產(chǎn)登記暫行條例實(shí)施細(xì)則》、《X省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》、《X市農(nóng)村宅基地管理辦法》和縣委、縣政府《關(guān)于加強(qiáng)全縣鄉(xiāng)村規(guī)劃建設(shè)管理工作的實(shí)施意見(jiàn)》等法律法規(guī)和文件精神,結(jié)合我縣實(shí)際,制定本辦法。

第二條　本縣城市規(guī)劃區(qū)以外的農(nóng)村宅基地管理,適用本辦法。

第三條　本辦法所稱農(nóng)村宅基地,是指農(nóng)村村民個(gè)人經(jīng)依法批準(zhǔn),用于建造住宅(包括住房、附屬用房和庭院等)的農(nóng)村集體所有土地。

第四條　農(nóng)村村民住宅建設(shè),應(yīng)當(dāng)結(jié)合舊村改造，正確處理建新與拆舊的關(guān)系，嚴(yán)格按照依法編制的村莊、集鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃和節(jié)約、集約用地的要求實(shí)施，鼓勵(lì)集中建設(shè)農(nóng)民新村和舊村改造。

第五條　農(nóng)村村民新建、改建、擴(kuò)建住宅,要充分利用村內(nèi)空閑地、原有宅基地以及荒坡地、廢棄地，不得占用農(nóng)用地和耕地建造住宅。

第六條　各鎮(zhèn)區(qū)辦具體負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)農(nóng)村宅基地的管理工作。

第七條　農(nóng)村宅基地屬村集體所有，個(gè)人只有使用權(quán)，農(nóng)村村民建設(shè)住宅，應(yīng)當(dāng)符合村莊規(guī)劃并依法取得土地使用權(quán)。禁止非法占用土地建住宅，禁止非法侵占、買賣或者以其它形式非法轉(zhuǎn)讓農(nóng)村宅基地。

第二章　申請(qǐng)條件

第八條　農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，鼓勵(lì)子女與父母同宅，符合下列條件之一的，可以申請(qǐng)宅基地：

(一)年滿20周歲的本村村民,因結(jié)婚等原因確需建設(shè)新房分戶缺少宅基地的(包括男方到女方落戶的；祖孫三代同住一宅，第三代已年滿20周歲，確需分戶的);

(二)因發(fā)生或者防御自然災(zāi)害、實(shí)施村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃以及進(jìn)行鎮(zhèn)村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)或因國(guó)家建設(shè)征用土地等原因需要搬遷的;

(三)外來(lái)人口落戶,成為本集體經(jīng)濟(jì)組織成員,沒(méi)有宅基地的;

(四)城鎮(zhèn)居民經(jīng)縣級(jí)以上人民政府批準(zhǔn)回原籍落戶,農(nóng)村確無(wú)住宅的。

第九條　農(nóng)村村民建新房宅基地面積審批標(biāo)準(zhǔn)為:

（一）

鎮(zhèn)區(qū)辦所在地及城鄉(xiāng)結(jié)合部,每戶面積不得超過(guò)166平方米。鎮(zhèn)區(qū)辦所在地的區(qū)域范圍由鎮(zhèn)區(qū)辦按照有關(guān)規(guī)定確定，報(bào)X縣國(guó)土資源局備案;

（二）平原地區(qū)的村莊,每戶面積不得超過(guò)200平方米。

（三）村莊建在鹽堿地、荒灘地上的,可適當(dāng)放寬,但最多不得超過(guò)264平方米;在山坡薄地上的,每戶面積可以適當(dāng)放寬,但最多不得超過(guò)264平方米。

第十條　農(nóng)村村民有下列情形之一的,申請(qǐng)宅基地不予批準(zhǔn):

(一)年齡未滿20周歲的;

(二)申請(qǐng)宅基地面積高于166平方米；

(三）原有宅基地能解決分戶需要的（已達(dá)到400平方米（含）以上）;

(四)本村村民將原宅基地及其地上建筑物一并出賣、出租、贈(zèng)與或改為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的;

(五)其他不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。

第十一條　農(nóng)村村民對(duì)宅基地沒(méi)有繼承權(quán)。農(nóng)村村民在合法繼承房屋的條件下,符合申請(qǐng)宅基地條件的,經(jīng)村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織討論同意后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。

第三章　報(bào)批程序

第十二條　符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民應(yīng)當(dāng)向村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織提出申請(qǐng)。經(jīng)全體村民會(huì)議或者農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,在本村張榜公布,公布的內(nèi)容包括申請(qǐng)人姓名、宅基地位置、面積和四至等,公布時(shí)間為10日。公布期滿無(wú)異議的,報(bào)鎮(zhèn)區(qū)辦審核并提交下列材料：

（一）村民個(gè)人申請(qǐng)使用宅基地的申請(qǐng)書；

（二）申請(qǐng)人的基本情況（包括姓名、性別、年齡、身份證、家庭成員狀況，戶口是否屬本村農(nóng)業(yè)戶口等）。

（三）村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織向所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)出具以下材料：

1、申請(qǐng)人現(xiàn)有宅基地情況（包括現(xiàn)有宅基地幾處、位置、面積等）;

2.對(duì)申請(qǐng)人擬安排宅基地的位置、面積、標(biāo)有四至尺寸的示意圖等;

3.村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論意見(jiàn),在村集體公布情況的書面說(shuō)明;

4.鎮(zhèn)區(qū)辦土地利用總體規(guī)劃圖、現(xiàn)狀圖等,并注明擬占用土地地類，本村建設(shè)用地的現(xiàn)狀圖、規(guī)劃平面圖，并標(biāo)注明該處宅基地所處具置，是否符合村莊規(guī)劃。

(四)屬于建新交舊的,申請(qǐng)人與村委會(huì)簽訂的建新交舊協(xié)議書;

(五)其它需要提交的資料。

第十三條　村民委員會(huì)報(bào)送的材料符合條件且齊全的,由所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)到現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行地籍測(cè)繪、丈量定界,組織填寫《權(quán)籍調(diào)查表》等有關(guān)材料,報(bào)X縣國(guó)土資源局審核,經(jīng)審核合格的，進(jìn)行登記造冊(cè),確認(rèn)集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。

第十四條　村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)在接到審批結(jié)果后3日內(nèi)張榜公布。

第十五條　村民自住宅用地批準(zhǔn)文件下發(fā)之日起30日內(nèi),到所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)頒發(fā)權(quán)屬證書,土地登記資料可以公開查詢。

第十六條　農(nóng)村宅基地涉及占用農(nóng)用地的,在批準(zhǔn)宅基地前,鎮(zhèn)區(qū)辦必須依法申請(qǐng)辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。

農(nóng)村村民確需占用基本農(nóng)田以外的耕地建設(shè)住宅的,應(yīng)由土地所在地鎮(zhèn)政府組織用地的村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織開墾整理與原耕地面積和質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?并報(bào)X縣國(guó)土資源行政主管部門審查;沒(méi)有開墾條件或者開墾的耕地經(jīng)驗(yàn)收不合格的,應(yīng)當(dāng)依法向X縣國(guó)土資源行政主管部門繳納耕地開墾費(fèi)。

第十七條　由于房屋依法轉(zhuǎn)讓、繼承等原因造成集體土地使用權(quán)變更的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自變更之日起30日內(nèi),向當(dāng)?shù)貒?guó)土資源行政主管部門申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)變更登記,換發(fā)權(quán)屬證書。

第十八條　集體土地使用權(quán)被收回的,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)自接到通知之日起30日內(nèi),向所在地國(guó)土資源管理機(jī)構(gòu)申請(qǐng)辦理集體土地使用權(quán)注銷登記。

第四章　監(jiān)督管理

第十九條　有下列情形之一的,報(bào)縣人民政府批準(zhǔn),可以注銷其土地使用證或用地批準(zhǔn)文件,由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織收回宅基地使用權(quán):

(一)

因?qū)嵤┐迩f集鎮(zhèn)規(guī)劃進(jìn)行舊村改造或國(guó)家建設(shè)征用等原因需要調(diào)整或遷建住宅,新房建成后,無(wú)正當(dāng)理由逾期不拆除舊房,退出原宅基地的;

(二)進(jìn)行鎮(zhèn)、村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)需要占用的宅基地;

(三)因繼承房屋等原因造成農(nóng)村村民一戶一宅之外的宅基地;

(四)因遷移、病故等原因銷戶而停止使用的宅基地;

(五)未按照批準(zhǔn)用途使用的;

(六)非法轉(zhuǎn)讓宅基地的。

由于前款第(一)、(二)、(三)、(四)項(xiàng)規(guī)定的原因收回宅基地使用權(quán)的,村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)當(dāng)根據(jù)地上附著物的評(píng)估價(jià)格對(duì)原宅基地使用權(quán)人給予適當(dāng)經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。

第二十條　符合申請(qǐng)宅基地條件的農(nóng)村村民,經(jīng)村民會(huì)議或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織全體成員討論同意后,可以購(gòu)買本村或村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部他人多余的房屋,買賣合同生效后,按照本辦法第十七條的規(guī)定辦理土地使用權(quán)變更登記。

第二十一條　有下列情形之一的,經(jīng)縣人民政府批準(zhǔn),撤銷用地批準(zhǔn)文件或注銷土地使用證,并書面通知當(dāng)事人:

(一)

無(wú)權(quán)批準(zhǔn)使用土地的單位或者個(gè)人非法批準(zhǔn)占用土地的;

(二)超越批準(zhǔn)權(quán)限非法批準(zhǔn)占用土地的;

(三)不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準(zhǔn)用地的;

(四)違反法律法規(guī)規(guī)定的程序批準(zhǔn)占用土地的;

(五)采取隱瞞事實(shí)或者偽造證件、文件資料等欺騙手段獲得用地批準(zhǔn)文件或土地登記的;

(六)其它不符合法律法規(guī)和有關(guān)規(guī)定的。

第二十二條

對(duì)符合宅基地申請(qǐng)條件，已建住宅且不影響規(guī)劃的，依法補(bǔ)辦土地使用手續(xù)。

第二十三條

非農(nóng)業(yè)戶口居民在原籍有宅基地并已建房的，房屋產(chǎn)權(quán)沒(méi)有變化的，可依法確定其集體土地建設(shè)用地使用權(quán)。房屋拆除后未批準(zhǔn)重建的，由村民委員會(huì)或農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織予以收回。

第二十四條

農(nóng)村居民流轉(zhuǎn)宅基地，必須具備以下條件：1.本戶要有兩處以上宅基地；2.流轉(zhuǎn)的宅基地必須符合土地利用規(guī)劃和村莊建設(shè)規(guī)劃；3.流轉(zhuǎn)的宅基地必須具備合法的審批手續(xù)；4.受讓方必須是符合申請(qǐng)宅基地條件的本村村民。

第五章　法律責(zé)任

第二十五條　農(nóng)村村民未經(jīng)批準(zhǔn)或者采取欺騙手段騙取批準(zhǔn),非法占用土地建設(shè)住宅的,依據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十七條規(guī)定,由縣國(guó)土資源行政主管部門責(zé)令退還非法占用的土地,限期拆除在非法占用的土地上新建的房屋。

超過(guò)批準(zhǔn)的宅基地面積標(biāo)準(zhǔn),多占的土地以非法占用土地論處。買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地建住宅的，按照《中華人民共和國(guó)土地管理法》第七十三條的規(guī)定處理。

第二十六條　工作人員在農(nóng)村宅基地管理工作中玩忽職守、濫用職權(quán)、徇私舞弊,給當(dāng)事人造成損失的,依法給予行政處分,并承擔(dān)相應(yīng)的賠償責(zé)任;構(gòu)成犯罪的,依法追究刑事責(zé)任。

第六章　附

第6篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

一、信息平臺(tái)統(tǒng)一的必要性及重要性

開展不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記工作，信息平臺(tái)統(tǒng)一不可或缺。只有各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)的信息納入統(tǒng)一的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)，登記信息才能實(shí)現(xiàn)實(shí)時(shí)共享。不動(dòng)產(chǎn)登記信息實(shí)時(shí)共享，不僅有利于發(fā)揮不動(dòng)產(chǎn)登記物權(quán)公示作用，保障不動(dòng)產(chǎn)交易秩序和安全，維護(hù)當(dāng)事人合法權(quán)益；而且有利于登記機(jī)構(gòu)減少登記信息錯(cuò)誤，提高登記的規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)化程度，提升登記服務(wù)效率；同時(shí)，還有利于國(guó)土資源主管部門清晰、快捷地監(jiān)管各級(jí)登記機(jī)構(gòu)。

二、推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的難點(diǎn)

1.法律法規(guī)尚不完善

與不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記相關(guān)的法律較多，除《物權(quán)法》外，還涉及到《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《草原法》、《森林法》、《農(nóng)村土地承包法》、《海域使用管理法》、《漁業(yè)法》等，這些法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)關(guān)、登記管轄、登記內(nèi)容、登記程序等方面的規(guī)定都不盡相同，甚至存在一些盲區(qū)或爭(zhēng)議，《條例》雖然最大限度地兼顧上述法律關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)登記的差異性，但對(duì)某些存在爭(zhēng)議的內(nèi)容并沒(méi)有做出明確的規(guī)定。在具體登記工作中，工作人員遇到復(fù)雜的問(wèn)題，在《條例》中找不到合適的依據(jù)，為避免出現(xiàn)工作失誤乃至行政敗訴，往往趨于保守的理解執(zhí)行相關(guān)規(guī)定，這樣容易降低服務(wù)效率，引起服務(wù)對(duì)象不滿。

2.各地基礎(chǔ)參差不齊

截至目前，全國(guó)仍有部分地區(qū)尚未建好房屋登記信息系統(tǒng)。有的地方雖然新建了房屋登記信息系統(tǒng)，但沒(méi)有完成對(duì)歷史登記數(shù)據(jù)的清理、錄入和關(guān)聯(lián)工作，只有新登記的房屋信息可以準(zhǔn)確查詢，以往的房屋登記信息存在房屋坐落不完整、無(wú)身份證號(hào)碼或身份證號(hào)碼殘缺等問(wèn)題；個(gè)別地方甚至有登記檔案遺失、登記數(shù)據(jù)無(wú)法采集等歷史遺留問(wèn)題。若房屋登記信息系統(tǒng)的數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確、不全面、不及時(shí)，其提供的查詢結(jié)果便缺乏認(rèn)可度和公信力。

3.業(yè)務(wù)系統(tǒng)較為龐雜

《條例》以《物權(quán)法》中規(guī)定的登記類型為依據(jù)，概括規(guī)定了首次登記、變更登記、轉(zhuǎn)移登記、注銷登記、更正登記、異議登記、預(yù)告登記、查封登記等八種登記類型。這八種登記類型對(duì)于不同的不動(dòng)產(chǎn)而言其復(fù)雜程度各不相同，尤以土地登記和房屋登記最為復(fù)雜。八種登記類型各自的復(fù)雜程度也不相同，其中，首次登記、轉(zhuǎn)移登記、查封登記還存在許多復(fù)雜的情況，業(yè)界仍存在不小的爭(zhēng)論。再者，目前不動(dòng)產(chǎn)登記處于區(qū)域分割、部門條塊分割的狀況，不同類型的不動(dòng)產(chǎn)由不同的主管部門負(fù)責(zé)登記，部門之間業(yè)務(wù)系統(tǒng)并沒(méi)有統(tǒng)一的數(shù)據(jù)采集標(biāo)準(zhǔn)和使用規(guī)則，各個(gè)部門甚至各個(gè)地方所建立的不動(dòng)產(chǎn)信息均局限于該部門、該地區(qū)使用，各部門的信息平臺(tái)就像孤島一樣矗立在信息海洋中，沒(méi)有形成聯(lián)動(dòng)的網(wǎng)絡(luò)。

4.相關(guān)部門協(xié)作不力

經(jīng)國(guó)務(wù)院同意，由國(guó)土資源部牽頭的聯(lián)席會(huì)議工作機(jī)制已經(jīng)建立。目前，各省份也建立了相應(yīng)的聯(lián)席會(huì)議機(jī)制，絕大多數(shù)省份成立了省級(jí)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記機(jī)構(gòu)。但到了市、縣兩級(jí)，除了幾個(gè)試點(diǎn)的城市，大多地區(qū)都在觀望等待。具體到某一地區(qū)，相關(guān)部門多以自身利益為重、相互推諉扯皮，聯(lián)席會(huì)議的作用發(fā)揮有限，部門之間協(xié)調(diào)不暢。在機(jī)構(gòu)整合到位之前，市縣級(jí)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作幾乎無(wú)從談起。

三、加快推進(jìn)信息平臺(tái)統(tǒng)一工作的對(duì)策與建議

1.完善法規(guī)，堅(jiān)持依法登記

全面實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記工作，亟需大規(guī)模重新修訂《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《森林法》、《漁業(yè)法》、《海域使用管理法》等相關(guān)法律法規(guī)，盡早出臺(tái)《條例》的具體實(shí)施細(xì)則，對(duì)一些有爭(zhēng)議的地方作出明確的規(guī)定。讓登記工作人員“有法可依”，知道不動(dòng)產(chǎn)登記工作中“可為”與“可不為”的界線。對(duì)一些疑難復(fù)雜的問(wèn)題，要明確具體操作方法，不讓登記工作人員畏畏縮縮、消極作為，從而影響服務(wù)形象，損害群眾利益。

2.正本清源，提升數(shù)據(jù)質(zhì)量

信息平臺(tái)采集的數(shù)據(jù)準(zhǔn)確、全面、及時(shí)，是信息平臺(tái)發(fā)揮功效的根本，統(tǒng)一信息平臺(tái)，關(guān)鍵在完善相關(guān)數(shù)據(jù)。各地須花一段時(shí)間和一些人力、物力，對(duì)相關(guān)不動(dòng)產(chǎn)登記的檔案進(jìn)行全面梳理，查漏補(bǔ)缺，該掃描的掃描，該補(bǔ)錄的補(bǔ)錄，該修正的修正。真正從源頭上抓起，全面提升不動(dòng)產(chǎn)登記的原始數(shù)據(jù)質(zhì)量，確保信息平臺(tái)生成的結(jié)果具有絕對(duì)的公信力和強(qiáng)大的服務(wù)功能。

3.高標(biāo)定位，強(qiáng)化頂層設(shè)計(jì)

國(guó)務(wù)院明確由國(guó)土資源部負(fù)責(zé)不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理基礎(chǔ)平臺(tái)建設(shè)，顯然是重視了該項(xiàng)工作的頂層設(shè)計(jì)，若只是簡(jiǎn)單的整合現(xiàn)有分散在各個(gè)部門的信息系統(tǒng)，各地方層面系統(tǒng)不統(tǒng)一的弊端就無(wú)法根除，很難建立“標(biāo)準(zhǔn)統(tǒng)一、內(nèi)容全面、覆蓋全國(guó)、互聯(lián)互通”的新平臺(tái)，更難以實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)、簿冊(cè)、依據(jù)和信息平臺(tái)的“四統(tǒng)一”。因此，新建的不動(dòng)產(chǎn)登記信息管理平臺(tái)一定要提高技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范要求，廣泛吸收先進(jìn)發(fā)達(dá)國(guó)家的管理經(jīng)驗(yàn)，寧可多一點(diǎn)實(shí)踐論證、慢一點(diǎn)建成使用，也要設(shè)法打造全國(guó)通用、科學(xué)合理、真正管用，且留足發(fā)展空間的新平臺(tái)，讓全國(guó)上下不動(dòng)產(chǎn)登記信息真的能夠“一網(wǎng)打盡”。

第7篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

關(guān)鍵詞：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)；風(fēng)險(xiǎn)管理

中圖分類號(hào)：F830.2

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1006-1428（2006）07-0060-04

隨著各地各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的成立和運(yùn)作，資金已成為制約土地儲(chǔ)備業(yè)務(wù)大力發(fā)展的一大瓶頸。按照有關(guān)規(guī)定，各級(jí)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的資金來(lái)源主要有兩種形式：一為財(cái)政撥款，二為土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。但實(shí)際操作中由于財(cái)政撥款金額太少，專項(xiàng)資金落實(shí)困難，各儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)為了更好地完成儲(chǔ)備任務(wù)，往往采用其他方式來(lái)籌集資金，銀行貸款因此成為主要資金來(lái)源。

商業(yè)銀行一般認(rèn)為土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為政府的特殊單位，不同于一般企業(yè)，具有較大的穩(wěn)定性，金融風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較低。然而，土地儲(chǔ)備貸款屬于中國(guó)人民銀行嚴(yán)格控制商業(yè)銀行發(fā)放的貸款種類，其最新“指引”明確要求：在《土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款管理辦法》頒布前，商業(yè)銀行對(duì)政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須審慎發(fā)放貸款且應(yīng)具有多重限制。人行121號(hào)文《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》規(guī)定，土地儲(chǔ)備貸款必須為抵押貸款，貸款額度不得超過(guò)所收購(gòu)?fù)恋卦u(píng)估價(jià)值的70％，貸款期限最長(zhǎng)不得超過(guò)2年。

商業(yè)銀行在目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款經(jīng)營(yíng)中有必要充分認(rèn)識(shí)到該類貸款的法律風(fēng)險(xiǎn)和政策風(fēng)險(xiǎn)所在。

一、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)目前存在的幾個(gè)主要法律問(wèn)題

1.當(dāng)前土地儲(chǔ)備在操作中尚無(wú)法可依。

目前，國(guó)內(nèi)大部分市、縣都已建立土地儲(chǔ)備中心，并建立了土地儲(chǔ)備制度及相關(guān)規(guī)定，如杭州、青島、武漢、福州、上海等市都以人民政府的名義了相關(guān)“土地儲(chǔ)備實(shí)施辦法”。但至今為止，還沒(méi)有一部具體的法律或行政法規(guī)來(lái)規(guī)范土地收購(gòu)儲(chǔ)備這一問(wèn)題，各地的規(guī)定也沒(méi)有將其上升為“地方法規(guī)”的層次，以致在實(shí)踐中留下了很多隱患，主要表現(xiàn)在：

（1）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行缺乏統(tǒng)一性，給其健康運(yùn)行帶來(lái)障礙。由于我國(guó)《土地管理法》、《土地管理法實(shí)施條例》等法律法規(guī)中對(duì)土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)職能定位、收購(gòu)范圍等重要問(wèn)題沒(méi)有一個(gè)明確的規(guī)定，導(dǎo)致各地在土地收購(gòu)儲(chǔ)備中做法不一，土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心的性質(zhì)、形式、職能也各不相同。例如：杭州市土地儲(chǔ)備中心負(fù)責(zé)收購(gòu)、征購(gòu)、征用土地，以及出讓土地的前期準(zhǔn)備工作；廈門市土地開發(fā)總公司除征用、收購(gòu)?fù)恋赝膺€負(fù)責(zé)通過(guò)招標(biāo)、拍賣和掛牌方式向市場(chǎng)供地工作等。

（2）當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備制度缺乏法律依據(jù)，使其當(dāng)事人的合法權(quán)益得不到有效保障。由于目前有關(guān)土地收購(gòu)儲(chǔ)備的規(guī)定基本停留在“地方規(guī)章”的層次，還沒(méi)有具體的法律、行政法規(guī)及一個(gè)全國(guó)統(tǒng)一的部門規(guī)章來(lái)規(guī)范，因此，在土地收購(gòu)儲(chǔ)備運(yùn)行中一旦發(fā)生法律糾紛，將“無(wú)法可依”。如土地收購(gòu)中儲(chǔ)備中心有無(wú)權(quán)力強(qiáng)制收購(gòu)等，現(xiàn)有的土地儲(chǔ)備制度缺乏足夠的法律支持和保障。

2.土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的性質(zhì)不是嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體。

當(dāng)前土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)基本上是由政府出面組建的一個(gè)特殊機(jī)構(gòu)，并明確規(guī)定“不以營(yíng)利為目的”，根據(jù)政府的委托或授權(quán)行使某些特定的職能，但在實(shí)踐中其形式略有不同，主要有兩種：①事業(yè)單位。以杭州、福州為代表，它們之間也略有不同，杭州土地儲(chǔ)備中心隸屬于市土地管理局，福州市土地發(fā)展中心是與市國(guó)土局平級(jí)的事業(yè)單位，但它們都是全額撥款的事業(yè)單位，其職能也基本相同，即接受政府委托，行使征用、征購(gòu)、收購(gòu)、收回土地等職權(quán)，并進(jìn)行土地出讓的前期準(zhǔn)備等工作；②土地開發(fā)公司。部分地區(qū)土地開發(fā)公司在其成立之初的政府批文中規(guī)定“相當(dāng)于正縣級(jí)的全民事業(yè)單位”。有的土地開發(fā)公司是事業(yè)單位，企業(yè)管理。作為政府的一個(gè)土地收購(gòu)部門，是受市政府委托在土地管理部門和財(cái)政部門的監(jiān)管下，實(shí)施土地收購(gòu)儲(chǔ)備及參與土地征用、房屋拆遷和土地開發(fā)前期的具體工作。這些土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)雖然以“公司”的名義出現(xiàn)，但實(shí)質(zhì)上是政府的一個(gè)職能機(jī)構(gòu)，并非嚴(yán)格意義上的公司，實(shí)質(zhì)都不是一種嚴(yán)格意義上的市場(chǎng)主體，而是當(dāng)前地方政府經(jīng)營(yíng)城市中的一個(gè)機(jī)構(gòu)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)其市場(chǎng)定位從法律上還未解決。

二、土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款擔(dān)保方式的法律風(fēng)險(xiǎn)

當(dāng)前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)向商業(yè)銀行貸款的擔(dān)保主要采用保證和土地使用權(quán)抵押兩種方式。從當(dāng)前實(shí)際操作來(lái)看，這兩種方式都存在著一定的問(wèn)題。

1.保證。當(dāng)前相當(dāng)一部分土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)從銀行貸款時(shí)，先由政府財(cái)政部門或其他相關(guān)部門同銀行進(jìn)行協(xié)商，并向銀行出具一個(gè)“承諾書”，銀行考慮到政府的信用，就為其辦理了貸款。從《擔(dān)保法》及相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定來(lái)看，政府及以公益為目的的事業(yè)單位是不能作為保證人的，在法律上是沒(méi)有效力的，單憑政府信用進(jìn)行放款，還必須考慮當(dāng)?shù)刎?cái)政實(shí)力、財(cái)政預(yù)算等多方面因素，故存在信用風(fēng)險(xiǎn)。

2.抵押。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)抵押貸款存在著以下幾方面的法律問(wèn)題：

①儲(chǔ)備土地使用權(quán)是何種性質(zhì)的，法律上還無(wú)定論。按照我國(guó)《土地管理法》、《房地產(chǎn)管理法》、《擔(dān)保法》等相關(guān)法律法規(guī)規(guī)定，我國(guó)土地使用權(quán)取得方式分別為：出讓土地使用權(quán)、出租土地使用權(quán)和劃撥土地使用權(quán)，可以設(shè)定抵押權(quán)的土地使用權(quán)有出讓土地使用權(quán)、經(jīng)批準(zhǔn)的劃撥土地使用權(quán)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代表政府將土地通過(guò)征用、征購(gòu)、收回等方式儲(chǔ)備后，宗地上設(shè)定的原土地使用權(quán)被注銷，在其被重新出讓、劃撥及出租前，應(yīng)該說(shuō)儲(chǔ)備地塊上的土地使用權(quán)處于虛置狀態(tài)，只有經(jīng)過(guò)法定程序以出讓、出租及劃撥等方式才能在國(guó)有土地上設(shè)置土地使用權(quán)。

從前面的分析我們可以看出，土地儲(chǔ)備中心只是代行政府部分職權(quán)的機(jī)構(gòu)，并不是實(shí)質(zhì)意義上的土地使用者，因而對(duì)其儲(chǔ)備的土地也就談不上擁有使用權(quán)。同時(shí)目前還未有一個(gè)法律甚至一個(gè)法規(guī)來(lái)對(duì)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)授權(quán)，從職權(quán)法定原則上來(lái)說(shuō)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)代國(guó)家行使土地使用權(quán)還沒(méi)有法律依據(jù)。

在實(shí)際操作中，有些地方土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)將收購(gòu)、收回的土地先過(guò)戶到自己名下，辦理一個(gè)以土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心為使用者的土地使用權(quán)證，然后再到銀行按地塊辦理抵押，有的直接把規(guī)劃紅線圖拿到銀行進(jìn)行“質(zhì)押”。

②儲(chǔ)備土地價(jià)值的不確定性。按照傳統(tǒng)的評(píng)估辦法，同一區(qū)域內(nèi)，土地價(jià)值主要和用地性質(zhì)、土地使用年限、容積率等密切相關(guān)。一般而言，住宅、商業(yè)、辦公土地的價(jià)值明顯高于工業(yè)用地，存續(xù)使用年限長(zhǎng)的土地價(jià)值明顯高于使用權(quán)快到期的土地，高容積率土地的價(jià)值明顯高于低容積率土地。但被儲(chǔ)備土地最大的問(wèn)題就在于其儲(chǔ)備后的用地性質(zhì)、使用年限、容積率等均處于未確定狀態(tài)。土地被儲(chǔ)備后，政府將根據(jù)新的規(guī)劃對(duì)其各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行調(diào)整，抵押地塊在處置辦理抵押貸款時(shí)，由于未來(lái)用途、建筑密度、容積率等規(guī)劃指標(biāo)與其收購(gòu)前將有巨大差別，而且加上一些不確定因素的存在，有的地塊抵押價(jià)值將大大降低，甚至降為零。同時(shí)儲(chǔ)備土地原產(chǎn)證已經(jīng)被土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)注銷，土地使用權(quán)隨之消滅，銀行不可能也不應(yīng)當(dāng)按照原土地使用性質(zhì)和年限對(duì)之進(jìn)行評(píng)估。而新的用地性質(zhì)和使用年限而未確定或者仍未實(shí)現(xiàn)，銀行也不可能按照未來(lái)的用地性質(zhì)和年限進(jìn)行評(píng)估；可見(jiàn)，土地收購(gòu)儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)以收購(gòu)具體地塊抵押時(shí)，其土地使用權(quán)的性質(zhì)和價(jià)值都是模糊的。

③銀行抵押權(quán)處置受限。土地并沒(méi)有法定的完整的土地使用權(quán)，在經(jīng)法定程序出讓土地使用權(quán)前，并不能上市流通。因此，除了按照國(guó)家土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，在扣除土地出讓金后，銀行可獲得優(yōu)先受讓權(quán)外，根本不可能有其他的方式保證銀行的利益。而在房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的背景下，即使土地能夠出讓，出讓價(jià)格能否抵充銀行貸款也是一個(gè)未知數(shù)。

三、土地儲(chǔ)備貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)表現(xiàn)

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款的其他風(fēng)險(xiǎn)還表現(xiàn)在以下幾方面：

1.土地儲(chǔ)備中心不能真正壟斷土地一級(jí)市場(chǎng)。

各地儲(chǔ)備土地的招商工作由各城區(qū)、各國(guó)有開發(fā)企業(yè)分頭進(jìn)行，存量土地多頭供應(yīng)，最終不得不壓低土地價(jià)格，競(jìng)相提供優(yōu)惠條件。

2.存在擠占挪用還貸來(lái)源風(fēng)險(xiǎn)。

地方政府存在財(cái)政赤字，城市建設(shè)資金匱乏，將土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為財(cái)政融資渠道，但出讓土地所取得的收入不及時(shí)返還土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)用以還貸，將收入挪用其他建設(shè)項(xiàng)目或者彌補(bǔ)赤字，使得土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)法按期還本付息。由于出讓資金進(jìn)入財(cái)政專戶，對(duì)借款人的約束性不是很強(qiáng)，銀行很難監(jiān)管。

3.政府道德風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲(chǔ)備中心代表政府經(jīng)營(yíng)土地使用權(quán)，具有行業(yè)壟斷性，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)易受到政府短期行為的行政干預(yù)和影響，地方利益大于銀行利益，容易懸空逃廢銀行債務(wù)。如有的收購(gòu)?fù)恋夭痪邆溟_發(fā)條件、不適合抵押且價(jià)值明顯高估，利用銀行認(rèn)為能夠提供抵押物就是好貸款的錯(cuò)誤觀念，大量變現(xiàn)套取銀行資金。

4.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)清償能力的法律風(fēng)險(xiǎn)。

土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)作為民事主體其民事行為能力是有限的。一般土地儲(chǔ)備中心自有資金較少，資金來(lái)源渠道單一，自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力差，由于中心實(shí)行財(cái)政收支兩條線管理，中心投入資金，通過(guò)收回、收購(gòu)、置換和征收等方式取得土地后，直接或間接進(jìn)行前期開發(fā)后出讓，但出讓收入必須直接上繳財(cái)政專戶，對(duì)出售土地所得的出讓金沒(méi)有支配權(quán)。

土地儲(chǔ)備中心作為一個(gè)民事主體存在時(shí)，是否具有償還能力，即由其儲(chǔ)備的土地是否就是它的財(cái)產(chǎn)，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)的償還能力能否用財(cái)政資金部分來(lái)償債等一系列問(wèn)題從法律上來(lái)說(shuō)都是有疑問(wèn)的。

同時(shí)由于土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)運(yùn)作具有房產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)特征，計(jì)劃收購(gòu)儲(chǔ)備土地市場(chǎng)價(jià)格存在不確定性，土地的掛牌和拍賣交易過(guò)程中可能存在流拍或中標(biāo)人違約導(dǎo)致土地收入沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)。

5.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)高負(fù)債經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

當(dāng)前，全國(guó)各地土地收購(gòu)儲(chǔ)備中心在資金籌措上大部分依賴銀行貸款，而且銀行貸款所占比例相當(dāng)高，過(guò)高的貸款比例在實(shí)踐中帶來(lái)了兩個(gè)弊端：A、增加了銀行的風(fēng)險(xiǎn)。高達(dá)80％以上的貸款比例，在遇到經(jīng)濟(jì)形勢(shì)或國(guó)家有關(guān)政策有重大的調(diào)整，土地市場(chǎng)不活躍時(shí)，銀行將陷入被動(dòng)局面。因?yàn)檎麄€(gè)土地市場(chǎng)是一體的，一旦儲(chǔ)備的土地供不出去，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)無(wú)法還款，即使有大量土地在銀行作了抵押，銀行也無(wú)能為力，銀行抵押的土地也就難以處置。

四、上海市現(xiàn)行土地儲(chǔ)備制度及土地儲(chǔ)備貸款運(yùn)作模式風(fēng)險(xiǎn)控制的幾個(gè)問(wèn)題

上海市于1996年成立了全國(guó)第一家土地儲(chǔ)備收購(gòu)整理儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)――上海土地發(fā)展中心，當(dāng)時(shí)是屬于市場(chǎng)主導(dǎo)型，由土地發(fā)展中心根據(jù)自己的收購(gòu)計(jì)劃和政府要求，通過(guò)與被收購(gòu)單位協(xié)商，確定土地收購(gòu)價(jià)格或約定土地收益分成，由土地發(fā)展中心支付收購(gòu)款，取得土地并按政策法律規(guī)定過(guò)戶，然后負(fù)責(zé)對(duì)土地進(jìn)行拆遷、平整，并根據(jù)市場(chǎng)需求出讓給用地單位。

2004年8月1日《上海市土地儲(chǔ)備辦法》的施行增強(qiáng)了政府對(duì)土地一級(jí)市場(chǎng)宏觀調(diào)控能力。土地儲(chǔ)備逐步納入法制化軌道。該《辦法》同時(shí)規(guī)定了兩種類型的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)：一是市和區(qū)(縣)政府設(shè)立的非營(yíng)利性的土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，明確其受政府委托，負(fù)責(zé)市和區(qū)(縣)范圍內(nèi)的土地儲(chǔ)備；二是市政府批準(zhǔn)的專門機(jī)構(gòu)，可以在特定區(qū)域范圍內(nèi)(如世博會(huì)地區(qū)、黃浦江兩岸開發(fā)地區(qū)等)，實(shí)施土地儲(chǔ)備。

上海目前已初步建立了以市土地儲(chǔ)備中心為首、各區(qū)縣政府設(shè)立一個(gè)土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，在本區(qū)范圍內(nèi)與市土地儲(chǔ)備中心聯(lián)合逐步形成全覆蓋的土地儲(chǔ)備網(wǎng)絡(luò)機(jī)制的兩級(jí)土地儲(chǔ)備體系，以增強(qiáng)政府對(duì)土地市場(chǎng)的調(diào)控力度、完善土地供應(yīng)方式、平衡政府對(duì)土地的收入和增值收益。

目前，上海市土地儲(chǔ)備貸款存在的主要問(wèn)題是：

1.土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)銀行貸款比例高。

《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《上海市土地儲(chǔ)備辦法實(shí)施細(xì)則》都規(guī)定應(yīng)當(dāng)建立土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。屬于土地使用權(quán)出讓金的部分由受讓人支付給土地管理部門；屬于土地前期開發(fā)費(fèi)用的部分由受讓人支付給土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)，并在扣除土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后納入土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金。土地儲(chǔ)備專項(xiàng)資金系指儲(chǔ)備地塊出讓所得的價(jià)款在扣除土地出讓金、土地儲(chǔ)備的成本開支和管理費(fèi)后的余額部分。但該資金的管理辦法卻久久未能出臺(tái)，目前土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)資金主要來(lái)源于各區(qū)政府財(cái)政資金，其他通過(guò)銀行融資解決。以上海市土地發(fā)展中心為例，其儲(chǔ)備資金有六成以上來(lái)自銀行貸款。但銀行貸款畢竟是市場(chǎng)行為，金額有限，程序復(fù)雜，利息偏高，如果向銀行借貸過(guò)多，無(wú)疑將增大儲(chǔ)備成本，影響經(jīng)營(yíng)土地的效益。

2.儲(chǔ)備土地抵押受限。

依《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)權(quán)限為：由政府授權(quán)的，依據(jù)土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和土地儲(chǔ)備計(jì)劃，對(duì)依法征用、收回、收購(gòu)或者圍墾的土地，先通過(guò)實(shí)施征地補(bǔ)償安置、房屋拆遷補(bǔ)償安置或者必要的基礎(chǔ)性建設(shè)等予以存儲(chǔ)，再按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地的事業(yè)單位。經(jīng)規(guī)劃管理部門批準(zhǔn)，可以在土地儲(chǔ)備期間，臨時(shí)利用儲(chǔ)備地塊。也就是說(shuō)，《辦法》和《細(xì)則》并沒(méi)有明確授予土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)可任意處分儲(chǔ)備土地的權(quán)利，土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)僅是國(guó)家進(jìn)行土地儲(chǔ)備行為的機(jī)構(gòu)，代表國(guó)家收回并注銷原土地使用權(quán)，在沒(méi)有獲得政府進(jìn)一步授權(quán)前是無(wú)法將儲(chǔ)備土地進(jìn)行抵押的。

同時(shí)根據(jù)《房地產(chǎn)抵押辦法》規(guī)定：依法被查封、監(jiān)管的房地產(chǎn)或者依法被以其他形式限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)不得抵押。而《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定的被儲(chǔ)備土地是有明確目標(biāo)的：即只能按照土地供應(yīng)計(jì)劃交付供地，并不屬于可自由轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)，因此，如將其納入被限制轉(zhuǎn)移的房地產(chǎn)也不為過(guò)分。

3.領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證不具備抵押的合法性。

根據(jù)《上海市土地儲(chǔ)備辦法》和《實(shí)施細(xì)則》之規(guī)定：土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)圍墾灘涂成陸并經(jīng)驗(yàn)收合格后，或者與有關(guān)企事業(yè)單位簽訂國(guó)有土地使用權(quán)收購(gòu)儲(chǔ)備協(xié)議后，或者取得儲(chǔ)備地塊的建設(shè)用地批準(zhǔn)文件并拆除該地塊上的建筑物、構(gòu)筑物和其他附著物后，可以向市房地資源局申請(qǐng)土地登記，領(lǐng)取“土地儲(chǔ)備”的房地產(chǎn)權(quán)證。很明顯，這里僅對(duì)房地產(chǎn)權(quán)證的名稱作了規(guī)范，也沒(méi)有對(duì)土地使用權(quán)性質(zhì)、土地使用期限作明確的規(guī)定，所以儲(chǔ)備土地不具備抵押的合法性。

4.儲(chǔ)備土地價(jià)格評(píng)估困難。

第8篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

包括宅基地在內(nèi)的農(nóng)村土地管理制度，由于受當(dāng)初立法時(shí)我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展背景的影響，《土地管理法》第四十三條、第五十九條和第六十二條等有關(guān)農(nóng)村土地管理的規(guī)定已經(jīng)難以適應(yīng)和滿足現(xiàn)今農(nóng)村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的需求，在農(nóng)村宅基地及農(nóng)民住房管理制度、政策、程序、審批、管理規(guī)范等諸多方面都需要調(diào)整修改補(bǔ)充，尤其在農(nóng)民住房、宅基地的法定內(nèi)涵上加以一一界定。

一是準(zhǔn)確界定宅基地物權(quán)和用益物權(quán)的內(nèi)涵。在宅基地完整物權(quán)和用益物權(quán)上，盡快修改和完善有關(guān)宅基地相應(yīng)的法律法規(guī)，清理有關(guān)宅基地的政策規(guī)定，與《物權(quán)法》將農(nóng)民宅基地定為“物權(quán)”的法律相一致；突破法律對(duì)宅基地完整物權(quán)的限制，宅基地在集體土地所有權(quán)性質(zhì)不變的情況下，將宅基地所有權(quán)、使用權(quán)、發(fā)展權(quán)“三權(quán)”相剝離，使宅基地真正體現(xiàn)出應(yīng)有的完整物權(quán)性質(zhì)。

二是準(zhǔn)確界定宅基地“一戶一宅”和住房建設(shè)的法定內(nèi)涵。“一戶一宅”是宅基地審批、分配、使用和管理的重要內(nèi)容和前置條件，根據(jù)農(nóng)村“一戶”居民的要求，嚴(yán)格宅基地申請(qǐng)人的資格和條件，設(shè)定一戶中的戶籍人口數(shù)，一戶家庭現(xiàn)有人均住宅面積和宅基地面積，不符合資格和條件的不得因分戶而申請(qǐng)宅基地。宅基地申請(qǐng)制度與計(jì)劃生育政策銜接起來(lái)，對(duì)符合條件但為超計(jì)劃生育的，在申請(qǐng)宅基地應(yīng)繳納一定數(shù)額的宅基地使用費(fèi)。從法律上賦予農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)的完整產(chǎn)權(quán)，盡快結(jié)束現(xiàn)行法律限定農(nóng)民宅基地“一戶一宅”、轉(zhuǎn)讓只限于本村的半商品化狀態(tài)，真正賦予農(nóng)民宅基地及其房屋所有人以完整法律意義上的財(cái)產(chǎn)權(quán)，賦予農(nóng)民占有、使用、收益、轉(zhuǎn)讓、抵押的完整權(quán)利。

三是適時(shí)修改《物權(quán)法》賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)和轉(zhuǎn)讓權(quán)，允許宅基地進(jìn)入市場(chǎng)自由流轉(zhuǎn)。加快宅基地、農(nóng)民住房管理和流轉(zhuǎn)的單獨(dú)專門立法，進(jìn)行法律的專門界定，從法律層面賦予和保障農(nóng)民對(duì)宅基地的完整物權(quán)，對(duì)農(nóng)民住房的完整產(chǎn)權(quán)，使農(nóng)民住房與宅基地上的農(nóng)民住房名正言順地成為農(nóng)民的合法財(cái)產(chǎn)。

四是通過(guò)立法來(lái)規(guī)范宅基地及其住房流轉(zhuǎn)的條件、范圍、方式、期限、收益分配、退出以及流轉(zhuǎn)后土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系調(diào)整等事宜。按照《物權(quán)法》第一百五十五條規(guī)定，制訂和明確宅基地登記確權(quán)轉(zhuǎn)讓發(fā)證的實(shí)施細(xì)則和實(shí)施條例，規(guī)范和完善宅基地的產(chǎn)權(quán)關(guān)系，解決宅基地抵押貸款流轉(zhuǎn)方面及宅基地用益物權(quán)屬性不明的問(wèn)題。

五是突破和修改《擔(dān)保法》《土地管理法》等法規(guī)關(guān)于農(nóng)村宅基地使用權(quán)不能抵押的限制。允許宅基地使用權(quán)上設(shè)立抵押權(quán)，賦予宅基地地上房屋抵押權(quán)及宅基地使用權(quán)連帶抵押的權(quán)利，允許農(nóng)民通過(guò)宅基地使用權(quán)抵押等流轉(zhuǎn)的方式獲得其物權(quán)帶來(lái)的合法權(quán)益。同時(shí)，發(fā)放統(tǒng)一的，并同城市國(guó)有土地上房屋一樣的、有法律效力的農(nóng)村宅基地使用權(quán)證和宅基地房屋產(chǎn)權(quán)證。

二、從產(chǎn)權(quán)確權(quán)來(lái)看，加快農(nóng)民住房、宅基地確權(quán)賦能、產(chǎn)權(quán)重構(gòu)

加快確權(quán)賦能，還原農(nóng)村產(chǎn)權(quán)真實(shí)價(jià)值，把產(chǎn)權(quán)權(quán)能賦予農(nóng)村產(chǎn)權(quán)，真正賦予農(nóng)民宅基地完整使用權(quán)與農(nóng)民房屋財(cái)產(chǎn)權(quán)權(quán)能。明確規(guī)范農(nóng)民對(duì)宅基地?fù)碛信潘氖褂脵?quán)、收益權(quán)、轉(zhuǎn)讓權(quán)、處置權(quán)、抵押權(quán)、擔(dān)保權(quán)、傳承權(quán)，有原則、有條件、有范圍地放開農(nóng)戶流轉(zhuǎn)。打破宅基地使用權(quán)、農(nóng)民房屋所有權(quán)的村社邊界限制，改變宅基地、農(nóng)民房屋的有限產(chǎn)權(quán)，逐步實(shí)現(xiàn)農(nóng)民對(duì)宅基地的完整用益物權(quán)。

一是在宅基地占有權(quán)利方面，可根據(jù)宅基地使用權(quán)獲得途徑方法以及時(shí)間的不同，實(shí)行差別化、多樣化的賦權(quán)。其一，對(duì)于歷史上形成的、基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)而依法免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的宅基地原始使用權(quán)，應(yīng)依據(jù)有關(guān)政策規(guī)定，賦予其較為充分、較為完整的權(quán)能，可賦予其70年的宅基地使用權(quán)排他性控制和支配的權(quán)利。其二，對(duì)通過(guò)各種流轉(zhuǎn)方式二、三手獲得的宅基地繼受使用權(quán)，應(yīng)根據(jù)政策規(guī)定和流轉(zhuǎn)次數(shù)給予其相對(duì)有限的權(quán)能，即賦予其宅基地地上房屋所有權(quán)期限內(nèi)的排他性控制和支配的權(quán)利，其期限不得超過(guò)宅基地使用權(quán)最先原始獲得的剩余使用期。

二是在宅基地使用權(quán)能方面，主要分兩種情況：其一，對(duì)基于集體經(jīng)濟(jì)組織成員免費(fèi)申請(qǐng)的宅基地最先原始使用權(quán)，按照省、市、縣、規(guī)劃建設(shè)容積率規(guī)定，并已相應(yīng)取得城鎮(zhèn)規(guī)劃部門頒發(fā)的規(guī)劃許可證和建設(shè)部門的建設(shè)開工許要證的條件下，可維護(hù)、改造、翻新宅基地上的現(xiàn)有舊房屋，也可舊房拆除利用原始的宅基地，重新建設(shè)住房。其二，對(duì)符合國(guó)家規(guī)定，通過(guò)二、三手流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，不論其地上房屋新舊，不得像首次原始獲得宅基地一樣，拆遷房屋，重新利用宅基地建設(shè)房屋，但可以繼續(xù)使用和維護(hù)宅基地上的現(xiàn)有舊房，規(guī)劃、建設(shè)部門和鎮(zhèn)（村）有關(guān)部門要嚴(yán)格把關(guān)。

三是在收益權(quán)方面，要確保農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)的合法收益，既賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的收益權(quán)，又賦予農(nóng)民對(duì)宅基地的轉(zhuǎn)讓權(quán)，在賦予農(nóng)民合法獲得宅基地及其住房收益權(quán)后，可以開征宅基地及其住房相應(yīng)稅收。主要掌握兩種情況：其一，對(duì)基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員而通過(guò)免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的首次原始宅基地使用權(quán)，并通過(guò)農(nóng)民自愿有償流轉(zhuǎn)宅基地使用權(quán)而獲取收益，改革的重點(diǎn)在于包括宅基地在內(nèi)的集體土地同城市國(guó)有土地一樣，同權(quán)、同價(jià)、同市場(chǎng)、同等入市，按市場(chǎng)價(jià)值給予宅基地、農(nóng)民住房財(cái)產(chǎn)權(quán)完整的補(bǔ)償。其二，對(duì)通過(guò)流轉(zhuǎn)方式二、三手所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，則不能產(chǎn)生任何收益。

四是在處分權(quán)能方面，確保農(nóng)民處分宅基地使用權(quán)和住房的權(quán)利。一般掌握兩種情況：其一，對(duì)基于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員權(quán)免費(fèi)申請(qǐng)所獲得的宅基地首次原始使用權(quán)，根據(jù)宅基地?zé)o償取得、有償退出的有關(guān)規(guī)定，采取自愿原則，農(nóng)民個(gè)人有償退回集體經(jīng)濟(jì)組織，而隨宅基地使用權(quán)一并退回的地上房屋，依據(jù)當(dāng)?shù)赝瑓^(qū)域房屋市場(chǎng)價(jià)值給予補(bǔ)償，宅基地院落的配套設(shè)施則給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償。其二，對(duì)通過(guò)轉(zhuǎn)讓、流轉(zhuǎn)方式所獲得的宅基地繼受使用權(quán)，允許隨地上住房財(cái)產(chǎn)權(quán)一并抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，但宅基地不得單獨(dú)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓。

三、從運(yùn)行平臺(tái)來(lái)看，設(shè)計(jì)建設(shè)統(tǒng)一規(guī)范的交易市場(chǎng)，使農(nóng)民住房、宅基地資產(chǎn)有一個(gè)合法實(shí)現(xiàn)財(cái)產(chǎn)價(jià)值的平臺(tái)和渠道

賦予農(nóng)民的宅基地、住房財(cái)產(chǎn)權(quán)，必須搭建農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，通過(guò)公開、透明、規(guī)范的市場(chǎng)交易，發(fā)現(xiàn)和確立價(jià)格、提高農(nóng)村資源配置效率，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源要素高效、陽(yáng)光、合理、順暢轉(zhuǎn)讓流轉(zhuǎn)。

一是建立農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)不僅是健全我國(guó)現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要舉措。而且通過(guò)交易平臺(tái)，可以有效實(shí)現(xiàn)賦予包括農(nóng)民住房、宅基地在內(nèi)的農(nóng)民更多財(cái)產(chǎn)權(quán)利的需要；還可以通過(guò)產(chǎn)權(quán)交易平臺(tái)，使農(nóng)村農(nóng)民手中的宅基地、住房資本在交易市場(chǎng)流轉(zhuǎn)中自我實(shí)現(xiàn)、自我增值，并通過(guò)相關(guān)的市場(chǎng)制度，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易提供有力保障。同時(shí)，農(nóng)村集體資產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)公開交易，其交易平臺(tái)本身所具有的公開、公正等特點(diǎn)，有效防止村干部尋租行為，最大限度地保障農(nóng)民的合法權(quán)益。

二是全面推進(jìn)做好包括宅基地、農(nóng)民住房在內(nèi)的各類農(nóng)民產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易打下堅(jiān)實(shí)的權(quán)證憑證基礎(chǔ)。按照農(nóng)村不同的產(chǎn)權(quán)類別，加快推進(jìn)、統(tǒng)籌規(guī)劃落實(shí)各類農(nóng)村產(chǎn)權(quán)的確權(quán)登記頒證工作，做到心中有數(shù)、統(tǒng)一規(guī)范、權(quán)利清晰、登記入冊(cè)、頒證到戶，為建立統(tǒng)一的農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)奠定扎實(shí)的權(quán)證基礎(chǔ)。

三是明確、規(guī)范政府與市場(chǎng)在農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易市場(chǎng)的各自作用和職責(zé)，政府和市場(chǎng)都有不同的職責(zé)和作用。從政府來(lái)說(shuō)，主要包括政策法律制度規(guī)章制訂和咨詢、產(chǎn)權(quán)確權(quán)審查登記、變更登記、他項(xiàng)登記、抵押登記，以及糾紛處理和產(chǎn)權(quán)仲裁等。從市場(chǎng)機(jī)制來(lái)說(shuō)，主要包括資產(chǎn)評(píng)估、交易信息、交易、價(jià)格發(fā)現(xiàn)、金融保險(xiǎn)服務(wù)、組織產(chǎn)權(quán)交易、買賣雙方對(duì)接、談判、簽約、交付、執(zhí)行圍繞產(chǎn)權(quán)交易各個(gè)環(huán)節(jié)等。

隨著交易市場(chǎng)的不斷成熟，一些諸如政策法律咨詢、資產(chǎn)評(píng)估、產(chǎn)權(quán)抵押質(zhì)押等部分準(zhǔn)公共服務(wù)項(xiàng)目，則由社會(huì)中介機(jī)構(gòu)承擔(dān)。而培育市場(chǎng)化中介服務(wù)體系作為農(nóng)村產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)交易市場(chǎng)建設(shè)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，又是政府公益平臺(tái)之外不可或缺的服務(wù)內(nèi)容，應(yīng)予以重點(diǎn)關(guān)注培育和推進(jìn)。

四、從評(píng)估體系來(lái)看，加快農(nóng)村土地、房屋評(píng)估機(jī)構(gòu)和體系建設(shè)

近年來(lái)，我國(guó)先后啟動(dòng)并完成了農(nóng)用地分等評(píng)價(jià)、全國(guó)農(nóng)用土地區(qū)分地價(jià)等基礎(chǔ)性工作，但由于未能從農(nóng)村土地資源資產(chǎn)化的角度來(lái)進(jìn)行評(píng)價(jià)，而難以適應(yīng)農(nóng)村宅基地農(nóng)民住房等農(nóng)村土地房屋權(quán)能的抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的要求。

一是農(nóng)村宅基地等土地權(quán)能的抵押，必須在規(guī)范和完善原有的農(nóng)村土地價(jià)值評(píng)價(jià)體系、評(píng)價(jià)方法、評(píng)價(jià)制度的基礎(chǔ)上，從農(nóng)村土地分層資源資產(chǎn)化的角度，建立一系列農(nóng)村土地分層價(jià)值評(píng)估制度體系和建立全國(guó)一體化的農(nóng)村土地價(jià)值監(jiān)測(cè)評(píng)價(jià)體系，以滿足農(nóng)村土地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的新要求。從政府方面考慮，盡快建立農(nóng)業(yè)產(chǎn)權(quán)評(píng)估的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)及實(shí)施細(xì)則，加強(qiáng)農(nóng)業(yè)評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員的建設(shè)，采取優(yōu)惠政策，吸收、鼓勵(lì)城市評(píng)估機(jī)構(gòu)和人員到農(nóng)村從事農(nóng)村住房、宅基地評(píng)估業(yè)務(wù)。同時(shí)，引導(dǎo)評(píng)估機(jī)構(gòu)提升服務(wù)質(zhì)量，降低評(píng)估費(fèi)用，簡(jiǎn)化評(píng)估手續(xù)，降低農(nóng)民住房、宅基地產(chǎn)權(quán)交易的成本。

二是引進(jìn)擔(dān)保公司，為農(nóng)民住房和宅基地抵押融資主體在其抵押物不足時(shí)提供有效擔(dān)保。通過(guò)引入擔(dān)保公司的方式，借助擔(dān)保手段和現(xiàn)代的擔(dān)保方法、程序，向宅基地業(yè)主們放貸。具體方法，由擁有宅基地權(quán)能的農(nóng)民想要獲得銀行貸款，由擔(dān)保公司出面擔(dān)保，農(nóng)民則將宅基地抵押給擔(dān)保公司，即宅基地使用權(quán)及其房屋不用抵押給銀行，而是抵押給擔(dān)保公司，一旦貸款還不上，由銀行找擔(dān)保公司，分擔(dān)和減少風(fēng)險(xiǎn)。

三是規(guī)范擔(dān)保公司的形式和內(nèi)容。引入擔(dān)保公司可采取三種形式：第一種，以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村為單位，成立擔(dān)保公司，在現(xiàn)行法律框架內(nèi)，對(duì)村集體所有的集體土地進(jìn)行集中分類評(píng)估，由金融機(jī)構(gòu)和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村評(píng)出每個(gè)農(nóng)戶的信用等級(jí)和信用度，采取村或村民小組為單位進(jìn)行聯(lián)保的方式，操作農(nóng)地、農(nóng)房和宅基地使用權(quán)抵押貸款；第二種，政府主導(dǎo)，各級(jí)財(cái)政注資，成立縣級(jí)政策性擔(dān)保公司，為農(nóng)戶宅基地抵押貸款提供全程全額擔(dān)保，省財(cái)政對(duì)貸款全程全額貼息，并負(fù)責(zé)風(fēng)險(xiǎn)兜底，實(shí)現(xiàn)財(cái)政資金與信貸資金的有機(jī)結(jié)合，體現(xiàn)農(nóng)民、政府、銀行的多方共贏；第三種，選擇社會(huì)上有擔(dān)保資質(zhì)、擔(dān)保信用度高的機(jī)構(gòu)，操作農(nóng)地、宅基地使用權(quán)及房屋的抵押貸款。對(duì)到期還不上貸款的村民，可依據(jù)《土地管理法》第十四條“在土地承包經(jīng)營(yíng)期限內(nèi)，對(duì)個(gè)別承包經(jīng)營(yíng)者之間承包的土地進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整的，必須經(jīng)村民會(huì)議2/3以上成員或者2/3以上村民代表的同意，并報(bào)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府和縣級(jí)人民政府農(nóng)業(yè)行政主管部門批準(zhǔn)”的規(guī)定，由村級(jí)集體經(jīng)濟(jì)組織收回和調(diào)整村民的承包地，使銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)到最低。

五、從保障機(jī)制來(lái)看，加快建設(shè)和完善各種社保體系建設(shè)

一是審慎對(duì)待和預(yù)估農(nóng)民住房、宅基地使用權(quán)抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓可能出現(xiàn)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)。加強(qiáng)農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的科學(xué)論證和政策法規(guī)規(guī)范，既要積極改革創(chuàng)新宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的法律政策，又要審慎預(yù)防可能出現(xiàn)的風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題；既要不斷完善農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的方法規(guī)程，又要加強(qiáng)和健全宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的規(guī)范和規(guī)劃；既要做到農(nóng)民住房和宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的政策先行，又要制訂和完善與之相關(guān)的一系列配套政策措施實(shí)施細(xì)則。

二是在充分考慮社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)民家庭風(fēng)險(xiǎn)、農(nóng)民個(gè)人風(fēng)險(xiǎn)的基礎(chǔ)上，不斷強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)控制措施，正確論證政策規(guī)范和土地利用規(guī)劃，并在具有相對(duì)充分的把握以后，適時(shí)慎重出臺(tái)有關(guān)農(nóng)民住房、宅基地抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓、交易的政策。同時(shí)，高度關(guān)注創(chuàng)新改革農(nóng)民住房、宅基地抵押貸款可能產(chǎn)生的金融風(fēng)險(xiǎn)，通過(guò)完善監(jiān)管法規(guī)，發(fā)展風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)、衡量和控制技術(shù)，加快信息系統(tǒng)的建設(shè)，加強(qiáng)治理結(jié)構(gòu)和內(nèi)部控制，防止風(fēng)險(xiǎn)失控和擴(kuò)散。而對(duì)村民必要的宅基地居住用房和農(nóng)村“五保戶”村民住房不要納入抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓的范疇，在確保村民有基本生活條件的前提下，審慎進(jìn)行宅基地和農(nóng)民房屋抵押、擔(dān)保、轉(zhuǎn)讓，做到村民與各方“雙贏”。

第9篇：土地管理法實(shí)施細(xì)則范文

為進(jìn)一步深入貫徹《中華人民共和國(guó)建筑法》、《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》、《建設(shè)工程安全生產(chǎn)管理?xiàng)l例》、《省村鎮(zhèn)規(guī)劃管理?xiàng)l例》等一系列建筑市場(chǎng)管理法律法規(guī)，針對(duì)本鎮(zhèn)村鎮(zhèn)建設(shè)和建設(shè)工程領(lǐng)域所凸現(xiàn)的各種問(wèn)題，進(jìn)一步強(qiáng)化村鎮(zhèn)建設(shè)管理和工程建設(shè)管理，狠抓建筑工程安全質(zhì)量，規(guī)范建筑市場(chǎng)，制定本意見(jiàn)：

一、指導(dǎo)思想

以實(shí)踐“三個(gè)代表”重要思想，樹立和落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，構(gòu)建社會(huì)主義和諧社會(huì)為指導(dǎo)，以法律法規(guī)為依據(jù)，緊緊圍繞社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)，貫徹省市區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議精神，充分履行政府“經(jīng)濟(jì)協(xié)調(diào)、市場(chǎng)監(jiān)督、公共管理、社會(huì)服務(wù)”的職能，全面推進(jìn)我鎮(zhèn)農(nóng)村和集鎮(zhèn)建設(shè)上臺(tái)階、上水平。

二、管理實(shí)施細(xì)則

針對(duì)農(nóng)村居民住宅、集鎮(zhèn)建設(shè)，分類具體制定管理細(xì)則：

（一）農(nóng)村居民住宅

1、嚴(yán)格遵守《土地管理法》、《基本農(nóng)田保護(hù)法》，服從土地利用總體規(guī)劃，凡不在村莊布點(diǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)的自然村莊，嚴(yán)禁占用耕地建設(shè)農(nóng)民住宅。

2、從現(xiàn)在起原則上不再審批非村莊布點(diǎn)規(guī)劃范圍內(nèi)的農(nóng)戶翻建、擴(kuò)建房屋，鼓勵(lì)農(nóng)民進(jìn)入集中居住區(qū)建設(shè)住宅。

3、農(nóng)戶建房向所在地村委會(huì)遞交個(gè)人申請(qǐng)，填寫居民住宅用地申請(qǐng)表，再由相關(guān)村委會(huì)上報(bào)材料到國(guó)土所、鎮(zhèn)村建設(shè)服務(wù)中心，經(jīng)審批獲得《宅基地使用證》和《建設(shè)許可證》后，由鎮(zhèn)村建設(shè)部門工作人員和村委會(huì)負(fù)責(zé)人現(xiàn)場(chǎng)放樣后方可施工。

4、承建農(nóng)戶住宅，承建方必須是取得個(gè)體工匠證的工匠或有建筑資質(zhì)的施工單位，開工前戶主和承建方必須到鎮(zhèn)村建設(shè)部門簽訂《農(nóng)房建筑施工協(xié)議書》，確保工程質(zhì)量和安全。

5、農(nóng)戶建房應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行《建設(shè)許可證》批準(zhǔn)的建筑面積，不得超標(biāo)，并嚴(yán)格執(zhí)行建設(shè)許可證界定的向口、檐高、正負(fù)零三線標(biāo)準(zhǔn)。

（二）集鎮(zhèn)建設(shè)

1、集鎮(zhèn)建設(shè)嚴(yán)格遵守《方巷鎮(zhèn)鎮(zhèn)域總體規(guī)劃》，商貿(mào)區(qū)、別墅區(qū)、農(nóng)民集中居住區(qū)、工業(yè)集中區(qū)等四大區(qū)域?qū)μ?hào)入座，按規(guī)劃審批，保證規(guī)劃的嚴(yán)肅性、權(quán)威性、延續(xù)性。

2、嚴(yán)格執(zhí)行街道、區(qū)域控制性詳細(xì)規(guī)劃，嚴(yán)格按圖紙施工。臨街建筑，尤其是主街立面要整體協(xié)調(diào)，景觀宜人，提升建設(shè)品位。

3、規(guī)范審批程序。沿街商鋪、單位建房、房地產(chǎn)開發(fā)必須嚴(yán)格按照“一書三證”的審批程序（即《建設(shè)項(xiàng)目選址意見(jiàn)書》、《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》、《建設(shè)工程施工許可證》），獲得合法手續(xù)后方可開工建設(shè)。農(nóng)民集中安置區(qū)按農(nóng)民住宅申報(bào)程序操作。

4、房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)管理。將《銷售許可證》、《住宅質(zhì)量保證書》、《住宅使用說(shuō)明書》、《住宅銷售合同》、《房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊(cè)》等手續(xù)在本鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中推廣，規(guī)范開發(fā)行為、市場(chǎng)行為，加強(qiáng)建設(shè)行為的監(jiān)管。

5、工業(yè)企業(yè)建設(shè)。正確處理經(jīng)濟(jì)發(fā)展與合法守法建設(shè)的關(guān)系，所有工業(yè)企業(yè)建設(shè)生產(chǎn)用房都必須按程序辦齊合法手續(xù)后方可開工建設(shè)。堅(jiān)決杜絕無(wú)任何手續(xù)的違章建設(shè)（包括老企業(yè)廠區(qū)的建設(shè)）。

6、建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)管理。鎮(zhèn)村建設(shè)部門要配合上級(jí)主管機(jī)關(guān)，嚴(yán)把建設(shè)工程質(zhì)量和安全生產(chǎn)關(guān)，從施工圖紙審查、質(zhì)監(jiān)入手，努力提高工程建設(shè)質(zhì)量。同時(shí)要加強(qiáng)施工現(xiàn)場(chǎng)管理、勞動(dòng)保護(hù)以及安全生產(chǎn)檢查。

7、加強(qiáng)施工監(jiān)理企業(yè)的管理。對(duì)全鎮(zhèn)范圍內(nèi)的施工、監(jiān)理企業(yè)，鎮(zhèn)村建設(shè)部門要對(duì)其資金和信用進(jìn)行審查，從源頭上保證施工、監(jiān)理企業(yè)的素質(zhì)。

8、勞動(dòng)合同與民工維權(quán)。鎮(zhèn)村建設(shè)部門要配合上級(jí)主管機(jī)關(guān)督促用人單位與勞動(dòng)者訂立書面勞動(dòng)合同，切實(shí)保障勞動(dòng)者（包括農(nóng)民工）的合法權(quán)益，要在施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)立“民工維權(quán)告知牌”，推廣《農(nóng)民工勞動(dòng)計(jì)酬手冊(cè)》，對(duì)農(nóng)民工工資的發(fā)放情況進(jìn)行督查。