土地租金的評估方法精選(九篇)

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第1篇：土地租金的評估方法范文

農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格受多重因素的作用，我國當前特殊的農(nóng)地產(chǎn)權(quán)制度，農(nóng)村土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓價格無歷史價格以供參照（鄧大才，2001）。同時，土地因素（吳萍，2010）以及自然因素等，都會影響土地承包經(jīng)營權(quán)價格，李啟宇（2010）認為農(nóng)民對農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格的滿意度是農(nóng)地流轉(zhuǎn)順利進行的基礎，此外，戶主的文化程度、土地經(jīng)營內(nèi)容、組織化程度、流轉(zhuǎn)約定年限等也是重要因素（伍振軍，2011）。多數(shù)學者都認識到農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格普遍較低，甚至是零價格狀態(tài)，而交易成本與流轉(zhuǎn)價格之間有一定的內(nèi)在聯(lián)系（Cheng-riDing，2001；鄧大才，2007/2009；Deininger，2005；SongqingJin，2009）。鄧大才（2005）指出農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場處于初始狀態(tài)，交易成本較低，交易成本發(fā)現(xiàn)價格的功能發(fā)揮不夠；Deininger（2005）則通過對中國三個最窮省份建立土地租賃的數(shù)據(jù)模型分析，認為分散的土地租金有助于平等和效率目標的實現(xiàn)，異質(zhì)性市場參與信息顯示，減少土地租賃市場上的交易成本能夠?qū)崿F(xiàn)更大的額外的生產(chǎn)力成果。SongqingJin（2009）指出，影響土地市場參與的因素，來源于交易成本和個人能力有關的家庭模型。在此問題上，鄧大才（2009）進一步指出，農(nóng)地流轉(zhuǎn)的交易成本與農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格成反比關系，但筆者通過實地調(diào)研發(fā)現(xiàn)，事實上當前中國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)過程中，交易成本極低，甚至沒有交易成本，農(nóng)戶無償轉(zhuǎn)租土地給其他農(nóng)戶的現(xiàn)象非常普遍，它們之間并不成反比關系，這種理論與實際的相悖，值得繼續(xù)深入探討。一些學者從地租理論角度，分析其對土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的影響，王高華（2007）、朱奇云（2008）、喻瑤（2009）都認為地租是農(nóng)村土地使用權(quán)價格的構(gòu)成成分，張家勝（2007）、王潔（2009）等都指出地權(quán)的明確性與穩(wěn)定性對流轉(zhuǎn)價格有著深刻影響。朱仁友（2002）、焦?jié)崳?009）等均認為農(nóng)村土地制度、農(nóng)村社會保障制度對農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格有著一定影響。吳萍（2010）、李雪（2011）等都指出土地收益，會明顯影響農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的高低。鄧大才（2009）、喻瑤（2009）等認為農(nóng)地流轉(zhuǎn)均衡價格的形成是各有關因素共同作用的結(jié)果，鄧大才認為農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場形成的最根本原因是“收益———需求”因素，需求因素是農(nóng)地流轉(zhuǎn)市場形成的充分條件，外來資本有增加農(nóng)地需求和發(fā)現(xiàn)農(nóng)地價格的功能。當前我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格普遍低下，在學界已成共識。SamuelP.S(2003)考察了中國二十多年的土地制度以及1980年之后開始的農(nóng)村初級和二級市場的土地使用權(quán)，指出中國土地市場發(fā)展尚處于初級階段，土地轉(zhuǎn)換成非農(nóng)化很普遍。目前中國農(nóng)村各地普遍存在無償甚至倒貼轉(zhuǎn)包土地的現(xiàn)象，損害了農(nóng)民的利益（林翊，2009），農(nóng)戶之間土地轉(zhuǎn)包大多采取口頭約定形式，承租年限也不確定，這與農(nóng)村“親戚社會”的專有性關系及農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的專用性特征有關（馬元，2009）。農(nóng)民種田不合算，土地沒有吸引力，是價格低下的首要原因（鄧大才，2000），鄧同時指出其他原因，如渠道不暢、范圍窄、成交的可能性小等因素。國際國內(nèi)多種因素的波及，如近年來農(nóng)資價格的剛性上漲，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)面臨的風險高、農(nóng)產(chǎn)品蛛網(wǎng)式供求變化等，都導致土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格普遍不高（黃曉峰、2008）。此外，技術創(chuàng)新不足、生產(chǎn)成本高昂、規(guī)模不經(jīng)濟、供給者的偏好和動機等（黃麗萍、2008）。徐志明（2009）指出江蘇省土地流入方以種養(yǎng)大戶為主且價格稍高，而農(nóng)戶間自發(fā)的土地流轉(zhuǎn)價格相對較低，土地流轉(zhuǎn)價格機制尚未形成。學者們對造成當前農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格偏低原因的分析較多，但沒有提出或認識到導致價格低廉的主要原因，造成當下農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格低下的主要原因是我國農(nóng)業(yè)經(jīng)濟不發(fā)達，規(guī)模經(jīng)濟不夠強大，而馬元（2009）提出的“親戚社會”專有性一說，觀點新穎，也符合中國農(nóng)村的宗族人情社會的歷史影響。

二、農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法及定價機制問題

當下我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)，大多數(shù)學者建議采用收益還原法，同時輔之以市場比較法、成本法等（石愛虎，1993；單勝道，2002；路婕，2003/2010；蘇曉鵬等，2009）等，亦有學者指出在農(nóng)村土地方面應采取土壤潛力估價法、標準田法等進行估價（張麗慶，2008）。也有研究主張根據(jù)流轉(zhuǎn)主體來定價（鐘林，2009；浙江物價課題組，2011），分析農(nóng)戶、政府、企業(yè)或市場中介等主體在流轉(zhuǎn)價格形成中的影響。林帶雄（2009）、孔凡文等（2011）都提出應根據(jù)農(nóng)用地流轉(zhuǎn)方式和流轉(zhuǎn)后的具體用途，來確定價格評估方法。李啟宇（2010）提出“預期地租”計價標準，即考慮土地的未來收益，路婕（2010）通過綜合分析各種方法后，認為現(xiàn)行的農(nóng)用地股價方法應主要采用收益還原法。農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格中參數(shù)的確定，鐘林（2009）等提出政府可以通過在交易價格規(guī)則中選擇一個最優(yōu)參數(shù)來最大化農(nóng)地流轉(zhuǎn)交易成功的概率，蘇曉鵬（2009）認為流轉(zhuǎn)價格評估中最關鍵的問題是對預期收益、折現(xiàn)率和收益期三個參數(shù)的確定。路婕（2010）則指出評估土地價值的關鍵在于土地客觀純收益和土地還原利率二個參數(shù)的確定，而浙江物價課題組（2011）則提出應綜合土地的預期收益、折現(xiàn)率、收益期、流入方年均最高出價計算四個參數(shù)，并考慮物價及糧食價格逐年上漲的因素。在農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格評估方法的采用上，收益還原法是目前多數(shù)學者主張的方法，并主張采取成本法、市場比較法、基準地價修正法等方法，對流轉(zhuǎn)價格中參數(shù)的確定進行了探討，但何種方法與何種參數(shù)在流轉(zhuǎn)價格中有著決定作用，均未形成定論。

三、農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格模型建構(gòu)問題

一些學者通過實證調(diào)研，建立農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格模型，以探尋土地流轉(zhuǎn)價格的計量方式以及內(nèi)涵，武樹深（2002）、帥曉林（2010）均主張采取地租計量模式、資產(chǎn)要素計量模式、資源福利計量模式進行計算，有學者指出基于社會保證土地流轉(zhuǎn)定價模型具有一定的合理性（吳萍、2010），也有學者指出應包括經(jīng)濟價格、社會價格和修正價格（穆松林、2011）。但大多計量模型只是停留在理論層面，由于地權(quán)的二級產(chǎn)權(quán)性質(zhì)和范圍界定不清，與外國農(nóng)地流轉(zhuǎn)價格不具可比性，都給農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的計量帶來困難（鄧大才、2001）。鐘林（2009）基于農(nóng)戶和企業(yè)最優(yōu)決策，建立需求———供給模型，伍振軍（2011）通過建構(gòu)農(nóng)戶資產(chǎn)配置模型和實地調(diào)研經(jīng)驗，證明入股土地股份合作社有助于降低流轉(zhuǎn)的交易費用和不確定性，申云（2011）構(gòu)建了農(nóng)地流轉(zhuǎn)農(nóng)戶協(xié)商定價的農(nóng)地流轉(zhuǎn)供求模型。客觀地分析，這些模型估計結(jié)果是合理適度的，有一定的實際應用價值（高艷梅、2011/2012），但均未考慮各種具體流轉(zhuǎn)方式的影響并建構(gòu)模型，也沒有建構(gòu)農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)價格的一般模型。目前我國農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)方式，按流轉(zhuǎn)主體來區(qū)分，主要可以分為五大類：農(nóng)戶農(nóng)戶（本村本地農(nóng)戶、外來農(nóng)戶）、農(nóng)戶種糧大戶、公司+農(nóng)戶、入股土地合作社、家庭農(nóng)場。已有研究未能以流轉(zhuǎn)主體農(nóng)戶為主要視角并結(jié)合流轉(zhuǎn)方式進行分析、建構(gòu)模型，或僅僅建立了農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的具體模型，或未建立農(nóng)村土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價格的一般模型，并將一般模型與具體模型綜合起來進行系統(tǒng)分析。

四、農(nóng)村土地價格管理配套建設、管理制度與政策建議

有學者主張采取經(jīng)濟、法律、行政手段對農(nóng)地價格進行管理，規(guī)范農(nóng)地的短期轉(zhuǎn)包行為，逐步過渡到農(nóng)村土地使用權(quán)的中長期轉(zhuǎn)移，使非農(nóng)收入大大超過農(nóng)業(yè)收入并得到一定的價格補償情況下，放棄農(nóng)地使用權(quán)（石愛虎、1993）。王高華（2007）主張應利用稅收和財政政策對農(nóng)業(yè)實行補貼政策，建立完善的土地信息管理系統(tǒng)等措施來提高農(nóng)地使用權(quán)的市場化程度。建立農(nóng)用地評估制度、評估機構(gòu)，建立農(nóng)村社會保障體系，建立農(nóng)村土地使用權(quán)地價管理體系等是多數(shù)學者的主張（張家勝、2007）等。一些學者主張建立流轉(zhuǎn)平臺，健全農(nóng)地租賃市場的交易服務中介（馬元，2009；鄧大才，2009）。有學者提出采取明確承包土地財產(chǎn)性質(zhì)，提高農(nóng)民預期，弱化所有權(quán)，減少承包土地的擁有成本，建立土地使用權(quán)市場，為土地流動提供載體，規(guī)范土地交易價格，提高土地的吸引力（鄧大才，2000；張麗慶，2008）。在中國農(nóng)村土地問題上，也有不少學者提出土地私有化，筆者以為，此方案在目前中國的大政治體制背景下，短期內(nèi)無法實現(xiàn)，周其仁（2004）指出中國農(nóng)村改革兼顧新產(chǎn)權(quán)合約及其執(zhí)行和保障體系之間的互相配合，但如何重建產(chǎn)權(quán)秩序特別是轉(zhuǎn)型時期的產(chǎn)權(quán)秩序或疏通家庭小農(nóng)業(yè)與大市場的通道，是關鍵問題。

五、研究述評與展望

第2篇：土地租金的評估方法范文

鄉(xiāng)村地區(qū)距離城市較遠，保持了其自然的生態(tài)環(huán)境，具有較高的社會和生態(tài)效益，具備了發(fā)展旅游業(yè)的條件，能夠為目的地帶來經(jīng)濟利益。近年來，城市居民對近郊旅游市場的需求日益增多，鄉(xiāng)村旅游也就在這一基礎上逐漸發(fā)展起來。與非農(nóng)建設用地相比，農(nóng)業(yè)用地由于受到自然因素的影響，往往具有較低的經(jīng)濟效益，人們僅通過從事簡單的農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，難以實現(xiàn)收入的較高增長。在市場經(jīng)濟條件下，正是由于受到這種經(jīng)濟利益的驅(qū)動，農(nóng)業(yè)用地有轉(zhuǎn)化為非農(nóng)建設用地的沖動[1]。當?shù)卣庾R到這一市場機會時，就會采取行動將本地的農(nóng)業(yè)用地集中進行規(guī)劃，轉(zhuǎn)化為旅游用地。目前，很多鄉(xiāng)村地區(qū)，將發(fā)展旅游業(yè)作為本地擺脫貧困狀態(tài)、改善農(nóng)民生活水平的一種有效手段，作為新農(nóng)村建設的有效途徑。郭清霞舉了六個例子說明湖北省幾個較貧困的鄉(xiāng)鎮(zhèn)通過發(fā)展旅游業(yè)，使本地農(nóng)民的收入得以增加[2]。冉斌也指出吉林省安圖縣紅旗村通過朝鮮族民俗村的建立，使本地走出了一條脫貧致富的新路[3]。正是基于這種發(fā)展鄉(xiāng)村經(jīng)濟的考慮，具有一定區(qū)位優(yōu)勢的鄉(xiāng)村地區(qū)，正不斷地將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化成旅游用地。發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，從農(nóng)民本身來講，他們還是比較歡迎的。由于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)受到耕種土地質(zhì)量、氣候、作物品種、市場等不確定的自然和社會因素的影響很大，為了規(guī)避風險，當政府承諾補償給農(nóng)民一定的收益時，大部分農(nóng)民都會將自己的土地交給政府進行統(tǒng)一的規(guī)劃與建設。同時，由于從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)活動，獲得的收入相對較少，因此，本地很多年輕人到外地打工，自己的土地則留給老人或租給別人耕種，使農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力加大。將有條件的農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地也會緩解本地人從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的壓力，吸引年輕人回流農(nóng)村就業(yè)。再則，農(nóng)業(yè)用地的轉(zhuǎn)化也是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個體現(xiàn)。農(nóng)地發(fā)展權(quán)包括的三個層次中，其中一個就是變更為集體建設用地的權(quán)利，在集體所有權(quán)不變的條件下，其用途可作為農(nóng)村宅基地、農(nóng)村公共設施、公益事業(yè)用地以及企業(yè)建設用地[4]。轉(zhuǎn)化為旅游用地，正是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個體現(xiàn)。因此，發(fā)展鄉(xiāng)村旅游，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地是農(nóng)地發(fā)展權(quán)的一個體現(xiàn)，也是新農(nóng)村建設的有效途徑之一，將近郊農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地成為可能。然而，目前鄉(xiāng)村旅游走出了一家一戶自發(fā)經(jīng)營的時期，通常由地方政府主導，將農(nóng)民的土地集中起來統(tǒng)一規(guī)劃，吸引外來資金進行規(guī)?；_發(fā)和經(jīng)營，提高了土地整體的增值效益。隨之而來的問題是，農(nóng)民參與旅游活動的機會受到限制，外來企業(yè)可以不雇傭或低價雇傭當?shù)剞r(nóng)民，當然，強行要求企業(yè)雇傭當?shù)剞r(nóng)民，也與市場經(jīng)濟的要求相背。因此，農(nóng)民的收益主要來源于土地補償，農(nóng)民的收入如何隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展而增加，這就涉及到投資者與農(nóng)民怎樣分享鄉(xiāng)村旅游帶來的土地增值收益。

二、旅游用地的估價方法及其補償內(nèi)容

將農(nóng)業(yè)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的關鍵問題是對農(nóng)用地價值的評估。土地既是農(nóng)民最基本的生產(chǎn)資料，也是農(nóng)民最基本的生活來源，因此，在農(nóng)用地轉(zhuǎn)用過程中，必須是有償?shù)?，需要以土地價格為基礎，支付給農(nóng)民一定的土地征用費用。這一征用費用也正是農(nóng)用地價值的綜合體現(xiàn)，它包含農(nóng)用地的價格，也體現(xiàn)了對農(nóng)民失地后損失的補償。目前沒有專門的農(nóng)用地轉(zhuǎn)用為旅游用地的評估方法，現(xiàn)行的對土地的估價有多種方法，主要的評估方法有：根據(jù)《土地管理法》執(zhí)行的補償辦法；通過收益還原法對農(nóng)地進行的估價；影子地價法[5]；實物期權(quán)法[6-7]；基于產(chǎn)出模型的耕地價格評估方法[8]；以及其他一些經(jīng)過改進的方法。其中除按《土地管理法》執(zhí)行的辦法，其他一些方法都在一定程度上不斷加以完善，進而彌補《土地管理法》在執(zhí)行時出現(xiàn)的問題。盡管出現(xiàn)了多種評估方法，但是目前按《土地管理法》執(zhí)行的補償辦法仍是采用較多的補償方式，另外一種采用較多的方法是收益還原法。

（一）《土地管理法》的執(zhí)行標準及缺陷

1998年修訂的《土地管理法》第四十七條規(guī)定：“征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補償”，“征收耕地的補償費用包括土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗的補償費。征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的6至10倍。征收耕地的安置補助費，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地數(shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計算。每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標準，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4至6倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補助費，最高不得超過被征收前3年平均年產(chǎn)值的15倍。”2004年又對征地補償辦法做了修訂[6]：“土地補償費和安置補助費合計按年產(chǎn)值30倍計算，尚不足以使被征地農(nóng)民保持原有生活水平的，由當?shù)厝嗣裾y(tǒng)籌安排，從國有土地有償使用收益中劃出一定比例給予補貼”?！锻恋毓芾矸ā吩谘a償內(nèi)容上肯定了土地本身的價值要補償，失去土地后的農(nóng)民應得到安置補償。按《土地管理法》執(zhí)行的征用價格有一個明顯的特點，就是它是由政府制定的，具有行政剛性，易于執(zhí)行，因此，很多地方愿意采用這種方法。然而隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展和農(nóng)民生活水平的不斷提高，這種補償已不能從根本上保障農(nóng)民的利益，并且逐漸表現(xiàn)出其存在的不合理性。

1．對于土地的補償標準偏低

征地具有強制性，但其實質(zhì)是一種權(quán)益交易。耕地或農(nóng)用地在我國的權(quán)屬性質(zhì)上屬于農(nóng)民集體所有，征地的結(jié)果往往是農(nóng)民永久性地失去了被征地的所有權(quán)[9]。而這種方法只規(guī)定補償前3年平均產(chǎn)值的6至10倍（2004年修正后改為30倍），相當于補償給農(nóng)民6年至15年，最多是30年的使用費用。但是土地作為農(nóng)民基本的生產(chǎn)生活資料，如果不被征用，30年后仍享用著土地為他們帶來的生存與發(fā)展的權(quán)利。這種補償辦法明顯是沒有考慮到農(nóng)民今后發(fā)展的需要。另外，簡單的采取前3年平均產(chǎn)值的標準，則忽略了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動性和不確定性，難以反映被征用土地的本質(zhì)特性。如果受氣候影響，前3年正好處于荒年，那么對農(nóng)民的補償，則會低于正常水平，低估對農(nóng)民的補償。如果前3年社會上出現(xiàn)了賣糧難的現(xiàn)象，也會降低平均年產(chǎn)值。因此，采用這種估計方法極易造成政府在征地過程中侵占農(nóng)民利益的問題。另外，按傳統(tǒng)的糧經(jīng)作物比測定前3年的農(nóng)業(yè)產(chǎn)值，沒有或極少顧及到現(xiàn)在的城郊農(nóng)村，農(nóng)業(yè)已不是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)業(yè)，而是集生態(tài)農(nóng)業(yè)、精品農(nóng)業(yè)和休閑觀光農(nóng)業(yè)等為一體的現(xiàn)代都市型農(nóng)業(yè)。土地產(chǎn)出已不是普通的糧食或蔬菜價值可比的[10]。因此，按這一標準形成的土地征用價格不能真正反映被占耕地本身的產(chǎn)出價值，是偏低的價格。

2．沒有全面考慮土地對農(nóng)民的社會保障價值

現(xiàn)行《土地管理法》的規(guī)定只提出了一個安置補助費。但是缺乏對失地農(nóng)民的擇業(yè)成本、從事新職業(yè)的就業(yè)風險等間接損失的考慮。由于農(nóng)民本身就是一個文化水平較低的群體，失去土地后，只能從事一些簡單的體力勞動，而通過這種方式取得的收入或許遠低于他們憑借土地生產(chǎn)獲得的收入。土地作為農(nóng)民賴以生存的物質(zhì)基礎，在人均耕地面積一定的前提下，耕地的生產(chǎn)力水平越高，農(nóng)民的收入水平和生活水平越高，單位面積耕地對農(nóng)民的社會保障作用也就越大[11]。因此，出于對農(nóng)民社會保障權(quán)利的考慮，應該在《土地管理法》中對農(nóng)地的社會保障作用給出明確的規(guī)定。

（二）收益還原法的優(yōu)劣

收益還原法又稱收益資本化法或地租資本化法，它是將土地的純收益按一定的還原利率資本化，即在一定貼現(xiàn)利率下土地未來純收益的總和[12]。這種方法是以生產(chǎn)要素分配理論為基礎的，土地作為最基本的要素，其貢獻就是總收益扣除勞動工資、資本利息及管理報酬之后的收益剩余，也就是利用土地的純收益。將這部分純收益折算成現(xiàn)值，就成了土地的價值，并且作為對當?shù)剞r(nóng)民的補償。收益還原法的優(yōu)勢在于，其以純收益和還原利率為基礎確定土地價格。采用這種方法，正常情況下，農(nóng)民的純收益較易估計出來，還原利率給定后，便能夠比較方便地計算出應給予當?shù)剞r(nóng)民補償?shù)木唧w額度，并且易于操作。傅青山等[13]指出在現(xiàn)階段，收益還原法比較適宜目前我國的農(nóng)用地價格評估。并且指出以地租理論與土地收益理論為依據(jù)的收益還原法的應用條件：待估地產(chǎn)未來年收益可以用貨幣計量；土地收益的產(chǎn)生是連續(xù)的；純收益在數(shù)量上必須穩(wěn)定；還原利率可以確定；土地收益過程中的風險可以估量。收益還原法雖然是目前對于土地價格評估采用較多的方法之一，但是由于其本身應用條件的限制，也使其在應用方面出現(xiàn)了一些問題。郭愛請等[14]指出我國一般采用總收入減去總成本的差額來測算農(nóng)地純收益，這就會出現(xiàn)用實際純收益代替預期純收益的問題。

同時，在生產(chǎn)費用的測算方面也存在不合理之處。農(nóng)用地轉(zhuǎn)用將帶來更多的預期收益（如果不是這樣，那么就沒有必要將農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為其他非農(nóng)建設用地），這一預期收益并非來自農(nóng)業(yè)生產(chǎn)用途，而來自于其他非農(nóng)用途，因此，用實際純收益代替預期純收益往往會產(chǎn)生對農(nóng)用地價格低估的問題。同時，采用收益還原法時，還要對還原利率加以確定，還原利率的取值是否科學關系到土地收益價格是否客觀、合理。目前我國城市地產(chǎn)估價工作中所采用的還原利率至少有8種，但現(xiàn)存著作及文獻中，有關農(nóng)業(yè)用地宗地價格評估的資料還不多見，涉及農(nóng)業(yè)用地還原利率選擇的論述就更少，有的農(nóng)地價格評估時直接借用城鎮(zhèn)地產(chǎn)評估中所用的還原利率進行計算[15]。因而，對收益還原利率的確定仍存在一定的爭議。雖然收益還原法存在著上述一些問題，但由于農(nóng)用地的用途管制，使其長期限于農(nóng)業(yè)領域，并不斷產(chǎn)生收益。因此，現(xiàn)階段，比較適宜采用收益還原法對農(nóng)用地進行估價。影子地價法是從土地資源有限性出發(fā)，認為土地資源總是有限的，需要合理分配使用，這樣在一定配置資源約束條件下，以使每增加一個單位土地資源，得到最大經(jīng)濟利益[5]。其考慮的是土地資源得到最優(yōu)利用的價格，即以農(nóng)用地最佳替代用途的貢獻來估價。而實物期權(quán)法是從實物期權(quán)角度，將農(nóng)戶承包土地看作是農(nóng)民投資并收益的一個項目，農(nóng)戶以一定的代價取得經(jīng)營所分得土地的承包權(quán)，付出勞動力和農(nóng)用物資投入進行務農(nóng)，賣出農(nóng)作物后獲得回報[6]。這種方法反應了在不確定的市場條件下，進行土地開發(fā)的決策分析，并且考慮了農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的波動性，認為農(nóng)民未來有權(quán)自由決定農(nóng)地使用情況的當前價格。基于產(chǎn)出模型的耕地價格評估方法，則強化了因耕地資源質(zhì)量的差別而導致的資源增值現(xiàn)象，并且采用維持耕地資源總產(chǎn)出所需追加的投入替代了耕地資源本身產(chǎn)出的凈效益。這幾種方法對于純收益的獲取有了進一步的思考，但其仍多是基于土地本身的質(zhì)量價格而加以考慮，對農(nóng)用地的社會保障價值則沒有給予較多的論述。另外，對于土地價值的測算多是根據(jù)土地原有用途加以分析，給予農(nóng)民一定的補償，而農(nóng)民則沒有參與分享當?shù)赜捎谕恋赜猛靖淖兌鴰淼脑鲋凳找?，也就是說，農(nóng)用土地的市場價值沒有得到體現(xiàn)。因此，對農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的非農(nóng)用途的補償還需要考慮農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后帶來的收益增加值。

農(nóng)用地轉(zhuǎn)用后的價格評估幾乎沒有具體涉及到對農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地3的價格評估問題。據(jù)筆者對成都市農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地情況的了解，其補償辦法大部分是依據(jù)《土地管理法》執(zhí)行，只對土地作為農(nóng)用時的價值進行了補償，而且多半采取的是一次性買斷土地使用權(quán)的方式。在農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地的實例中，成都市三圣鄉(xiāng)紅砂村采取的租金加紅利的方式，在某種程度上保障了農(nóng)民的利益。紅砂村的土地由村政府統(tǒng)一經(jīng)營，采取集體入股的方式入股花卉公司發(fā)展旅游業(yè)。每畝土地為1股，年底按股分紅。土地租金的收益每年每畝大約1000-1200元，加上年底分紅100-300元，農(nóng)民每年出租土地的收益為1500元左右[16]。這種補償方式保障了農(nóng)民的長期利益，使其能夠長期地獲得較為穩(wěn)定的收益。但是這種穩(wěn)定的收益仍存在一些問題?；ɑ芄镜慕?jīng)營是不斷發(fā)展的，而農(nóng)民獲得的利益保持不變，當花卉公司發(fā)展到一定階段時，當?shù)剞r(nóng)民和花卉公司經(jīng)營者之間，就會產(chǎn)生利益分配上的矛盾，激發(fā)農(nóng)民的不滿情緒，因此不利于當?shù)芈糜螛I(yè)的發(fā)展。另外，每年出租土地獲得1500元左右的收益也明顯偏低。據(jù)朱華[16]的分析，紅砂村的土地按最長的土地承包期30年計算，每畝土地的總租金共計4.5萬元。即使租金每年以10%的比例增長，每畝土地30年的租金總額也不到15萬元。目前成都市三圣鄉(xiāng)的土地使用權(quán)拍賣價每畝已超過100萬元，據(jù)此計算，農(nóng)民的土地出租金最多僅是目前土地使用權(quán)市場價值的1/22。由此可以看出，當?shù)剞r(nóng)民并沒有真正享受到農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后為他們帶來的增值收益。作為當?shù)剞r(nóng)民唯一投資工具的土地，為他們帶來的收益明顯偏低。通過上述分析可以看出，各估價方法對農(nóng)民的補償都或多或少存在一些問題，主要集中在三個方面：一是用農(nóng)用土地的原用途價值作為測算標準，低估了農(nóng)用土地價值的評估；二是很少考慮土地對農(nóng)民的社會保障價值；三是沒有考慮土地利用方式轉(zhuǎn)變后為當?shù)剞r(nóng)民帶來的增值收益，即農(nóng)民缺乏土地增值價值的分享。也就是說，依據(jù)《土地管理法》的規(guī)定，給予農(nóng)民一定的土地價值和社會保障補償后，還要使其能夠參與到土地轉(zhuǎn)用后增值收益的分享，才能使農(nóng)民的利益得到有效保障。因為農(nóng)用地轉(zhuǎn)為旅游用地后，土地經(jīng)營的收益是按市場價格獲取，而《土地管理法》的補償標準沒有包含土地用途轉(zhuǎn)變后的增值價值。如果沒有對土地價值增值的預期，農(nóng)用土地就沒有轉(zhuǎn)變用途的必要，土地增值收益的分享是農(nóng)民改變土地使用方式的動力，也是發(fā)展鄉(xiāng)村旅游實現(xiàn)農(nóng)民增收，農(nóng)業(yè)生產(chǎn)方式轉(zhuǎn)變的途徑。

三、旅游用地價值增值補償途徑

（一）農(nóng)用地增值補償?shù)暮侠硇?/p>

農(nóng)用地轉(zhuǎn)化為旅游用地，對農(nóng)民的補償除了土地價值和社會保障外，關鍵是隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，農(nóng)民如何合理分享土地增值收益的問題。傅青山等[13]指出土地用途改變，增值收益評估既不能在農(nóng)用地地價體系中評估，也不能在建設用地地價體系中評估，需要另行建立有效的評估技術路線。并且提出了以征地區(qū)片價為指導，根據(jù)被征用宗地本身實際情況評估宗地土地用途改變的增值收益。鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展帶來鄉(xiāng)村旅游住宿、娛樂設施租賃價格的不斷提高和設施使用率的增長，后者帶來的收益增加是投資者經(jīng)營管理能力強弱的直接結(jié)果，而前者增長的收益，一方面與投資者的經(jīng)營策略有關，另一方面來源于農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場升值收益。投資者以非市場價格取得農(nóng)用土地使用權(quán)，土地升值收益幾乎全部為其所有，這部分收益分配存在不合理現(xiàn)象，即投資者不僅獲得了投資資金帶來的效益，而且還侵占了農(nóng)民的土地升值收益。將土地的升值收益補償給農(nóng)民，是提供土地要素的農(nóng)民，與提供資金要素的投資者平等享有鄉(xiāng)村旅游發(fā)展利益的權(quán)利。目前，在鄉(xiāng)村旅游發(fā)展中，失去了土地未獲得土地增值補償?shù)霓r(nóng)民，他們有兩種選擇。由于缺乏必要的知識與技術，旅游投資者只能為一部分農(nóng)民提供一份簡單的工作，使其參與到當?shù)氐穆糜伟l(fā)展之中，并獲得數(shù)量不多的穩(wěn)定收入；而另一部分不愿意參與或者投資者不希望其參與旅游企業(yè)生產(chǎn)的農(nóng)民，則是自己想辦法，利用當?shù)匕l(fā)展旅游這一條件參與旅游經(jīng)濟活動，實質(zhì)屬于一種搭便車的行為。這兩種行為，在某種程度上說，解決了農(nóng)民依賴土地獲得發(fā)展的問題，并且在付出了勞動后，獲得的收入也會有所增加。然而，前一種可能拉大農(nóng)民與投資經(jīng)營者的收入差距，帶來新的矛盾沖突；后一種，其最終結(jié)果是擾亂鄉(xiāng)村旅游發(fā)展的秩序。所以，鄉(xiāng)村旅游要獲得健康的發(fā)展必須考慮農(nóng)民對土地增值價值的分享，在市場機制的框架下建立農(nóng)民對土地增值收益的分享制度。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為鄉(xiāng)村旅游用地之初，由于不能進入土地市場交易，土地的市場價值無法衡量，加之，緊鄰土地均為農(nóng)業(yè)用地，農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的市場增值價值在開發(fā)之初的確無法估計。但隨著鄉(xiāng)村旅游的發(fā)展，游客人數(shù)不斷增加，愿意經(jīng)營鄉(xiāng)村酒店、餐館的人增多。因此，鄉(xiāng)村酒店、餐館、旅游紀念品門市等旅游設施的租售價格不斷上升，土地的增值價值才逐漸表現(xiàn)出來。在農(nóng)用土地不能進入市場交易，在發(fā)展之初不能給予農(nóng)民合理的市場價格補償?shù)那闆r下，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游發(fā)展進程讓農(nóng)民分階段地分享土地獲得的增值收益是符合鄉(xiāng)村旅游發(fā)展實際的，也是可行的。

（二）農(nóng)用土地增值補償?shù)拇胧?/p>

鄉(xiāng)村旅游是一個市場化的過程，也有市場艱難的開拓期，快速發(fā)展期，在發(fā)展過程中還存在因種種原因不成功而失敗。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地的增值效益也有一個從無到有的過程，也還存在不確定性。借用企業(yè)生命周期理論，讓農(nóng)民充分了解企業(yè)經(jīng)營的不同階段，在獲得了《土地管理法》規(guī)定的一些基本補償后，在政府主導下，參與分配土地不同階段產(chǎn)生的增值收益，既保證了農(nóng)民土地轉(zhuǎn)化后的增值收益，又考慮了投資者市場經(jīng)營的風險因素，有利于農(nóng)民收入的增加和投資企業(yè)的健康發(fā)展。企業(yè)的生命周期大致可以分為四個階段：創(chuàng)業(yè)階段、成長階段、成熟階段和衰退/再生階段，不同階段企業(yè)的獲利狀況是不同的。根據(jù)旅游企業(yè)經(jīng)營的不同階段，將農(nóng)民土地增值價值的補償也分為幾個相應的階段，如初創(chuàng)階段由于農(nóng)業(yè)用地剛剛轉(zhuǎn)化為旅游用地，鄉(xiāng)村旅游處于嘗試階段，游客不多，愿意租買投資者旅游設施進行經(jīng)營的企業(yè)也不多，投資者的租售價格便宜，收益低。因此，補償給當?shù)剞r(nóng)民的土地增值收益應少。隨著鄉(xiāng)村旅游業(yè)的不斷發(fā)展，游客人數(shù)增加，投資者的收益快速增長，旅游業(yè)進入成長與成熟期，這就吸引了許多經(jīng)營者參加到鄉(xiāng)村旅游中來，各種旅游設施的租售價格上升，土地增值明顯。這時，應提高農(nóng)民的土地增值收益，使之隨著旅游的發(fā)展而增加。因此，將農(nóng)民土地的增值收益與投資者的經(jīng)營活動結(jié)合起來，根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設施租售價格的變化，來分階段地給予農(nóng)民土地增值補償，是農(nóng)用土地轉(zhuǎn)化為旅游用地后增值價值補償?shù)挠行Т胧?。然而，進行土地增值補償?shù)碾y度在于，旅游設施租售價格的增長與投資者經(jīng)營策略相關。投資者品牌打造得好，該地鄉(xiāng)村旅游發(fā)展快，飯店、餐館等設施租售價格就高。如何從旅游設施的價格中來區(qū)分哪是旅游經(jīng)濟自然增長帶來的土地價值增值，哪是投資者的經(jīng)營策略創(chuàng)造的價值，也就是說，用什么標準來分割旅游設施租售價格中投資者與農(nóng)民的利益。由于鄉(xiāng)村旅游的區(qū)位條件和面臨的市場環(huán)境差異，以及投資者投入的不同，統(tǒng)一的分割標準難以形成。因此，需要發(fā)揮政府的主導和監(jiān)督作用，依靠政府的行政權(quán)利來協(xié)調(diào)農(nóng)民與投資者對土地增值收益的分享。政府應根據(jù)鄉(xiāng)村旅游設施租售價格的變化來確定投資企業(yè)所處的生命周期，并按照一定的比例及時調(diào)整農(nóng)民土地增值收益的大小，確保農(nóng)民土地增值收益的實現(xiàn)?！耙欢ǖ谋壤本褪呛侠淼胤指盥糜卧O施租售價格增長幅度與補償給農(nóng)民的土地增值額的比例。目前，一些地區(qū)將土地的增值收益分為固定收益和風險收益，如成都三圣鄉(xiāng)村民土地集中經(jīng)營后獲得的租金加紅利的補償方式。租金就是農(nóng)民土地增值的固定收益，紅利即投資者經(jīng)營活動的風險收益，這是一種將農(nóng)民的土地折為一定的股份參與企業(yè)經(jīng)營分配的補償方式，它較好地體現(xiàn)了農(nóng)民土地要素在鄉(xiāng)村旅游中產(chǎn)生的價值。由于農(nóng)民風險承受力弱，因此，投資者將紅利分為兩部分，一是固定紅利，以租金表現(xiàn)；另一部分為風險紅利，與企業(yè)的經(jīng)營效益相聯(lián)系。低風險獲得低報酬，所以，投資者承諾的固定收益部分往往比較低。風險紅利與企業(yè)的盈虧相聯(lián)，由于不能像上市公司那樣財務公開，鄉(xiāng)村旅游經(jīng)營的增值價值的實際情況，作為“股東”的農(nóng)民難以知曉，事實上風險紅利部分的增長幅度也很小。農(nóng)民土地以股份形式分享增值收益，在實際操作中獲取的利益還是不夠的。政府作為第三方，根據(jù)市場租售信號來提高農(nóng)民土地的增值收益，對確保農(nóng)民增收和鄉(xiāng)村旅游發(fā)展是十分必要的。

第3篇：土地租金的評估方法范文

問題

在武進區(qū)城鎮(zhèn)土地分等定級與基準地價更新工作中，普遍存在的問題表現(xiàn)在以下四個方面：

1．定級資料不全，數(shù)據(jù)陳舊

影響城鎮(zhèn)土地質(zhì)量的因素很多，根據(jù)《城鎮(zhèn)土地分等定級規(guī)程》和武進區(qū)實際情況，除橫林鎮(zhèn)、奔牛鎮(zhèn)進行綜合定級以外，其他鄉(xiāng)鎮(zhèn)都僅進行商業(yè)定級。商業(yè)定級中主要考慮商服繁華度、道路通達度、基礎設施完善度三個因素。道路通達度主要考慮路面寬度、機動車流量、非機動車流量和人流量四個指標，其中機動車流量、非機動車流量和人流量采用每天上下班高峰期現(xiàn)場調(diào)查數(shù)據(jù)，路面寬度指標主要從城鎮(zhèn)建設部門獲取數(shù)據(jù)資料。而在實際評估中，大部分／j、城鎮(zhèn)尤其是蘇南小城鎮(zhèn)近年來經(jīng)濟發(fā)展迅速，道路結(jié)構(gòu)不斷拓寬改造，變化較大，相關部門的資料更新遲緩，檔案資料比較陳舊，甚至尚未整理入冊。此外，由于中心區(qū)商業(yè)、服務業(yè)集中，開發(fā)較早，邊緣區(qū)多為規(guī)劃或在建的住宅小區(qū)和工業(yè)園區(qū)，城鎮(zhèn)中心區(qū)與邊緣區(qū)的基礎設施狀況差別較為明顯，對于土地級別影響較大，而現(xiàn)有資料多以老鎮(zhèn)區(qū)資料為主，新建區(qū)域和規(guī)劃區(qū)域的資料不足。

2．估價資料中城鎮(zhèn)的土地、房產(chǎn)交易形式單一

城鎮(zhèn)基準地價更新工作搜集的資料主要有房地出租樣點資料、房屋買賣樣點資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓樣點(含企業(yè)改制出讓樣點)資料、征地樣點資料等。但實際工作中，大多數(shù)小城鎮(zhèn)的土地、房產(chǎn)交易形式單一，導致房地出租資料占相當大比例，其他如房屋買賣資料、土地使用權(quán)出讓轉(zhuǎn)讓和征地樣點等資料較少，并且房地出租資料中絕大部分是商業(yè)用途的樣點，住宅用途的樣點很少。雖然可以利用房地出租資料進行租金剝離，用收益還原法評估商業(yè)用地的基準地價，但由于小城鎮(zhèn)房地出租用途多是個體經(jīng)濟，代表性不全面，宗地面積較小，單位面積地價水平一般會高于社會平均水平，據(jù)此評估的商業(yè)用地基準地價水平常常偏高。住宅用地和工業(yè)用地的基準地價評估由于樣點不足，部分交易資料為1998年以前發(fā)生的交易，對于基準日為2004年1月1日的基準地價評估來說意義不大。

3．估價參算樣點分布不均，可利用率低

由于歷史原因和經(jīng)濟發(fā)展，多數(shù)小城鎮(zhèn)規(guī)模較小，商業(yè)網(wǎng)點、公用設施等較為集中，尤其是商業(yè)網(wǎng)點的布局，多是沿著一條城鎮(zhèn)主干道或圍繞農(nóng)貿(mào)市場布局，尚未形成網(wǎng)絡化，服務半徑也較小。這導致在基準地價評估中，樣點分布不均，梯度變化較大，缺少過渡地帶，往往一個十字路口、一座橋就成為城鎮(zhèn)商業(yè)網(wǎng)點布局中的分界線。住宅出租樣點中由于出租人未考慮地租地價，許多樣點測算地價為負值，地價相差懸殊。同時，隨著城鎮(zhèn)規(guī)劃的實施，大部分工業(yè)企業(yè)外遷，多集中在工業(yè)園區(qū)內(nèi)，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部工業(yè)樣點較少，且多集中在特定的規(guī)劃范圍內(nèi)。此外，在調(diào)查中一些被調(diào)查單位虛報瞞報數(shù)據(jù)，信息嚴重失真，樣點租金與實際租金差距較大，從而導致相當一部分樣點不能直接作為基準地價評估的資料。

4．影響地價的因素考慮不全面、不客觀

基準地價主要反映城鎮(zhèn)土地的平均價格，影響地價水平的有一般因素和區(qū)域因素，樣點地價要修正到級別平均開發(fā)水平和城市平均開發(fā)水平，才能評估級別基準地價和城市平均地價。筆者認為，隨著時間的推移和社會經(jīng)濟的變化，各因素對地價影響的程度都會有所變化，尤其是土地利用規(guī)劃因素、經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略因素等人為因素的影響較大。對于特色鮮明的小城鎮(zhèn)，僅按照常規(guī)方案進行地價水平修正，亦不能客觀地評估其價格水平。武進區(qū)基準地價評估外業(yè)調(diào)查過程中，由于對當?shù)厍闆r不很熟悉，對影響地價的因素只能從技術規(guī)程上考慮。而實際情況與之有較大差異，如夏溪鎮(zhèn)和嘉澤鎮(zhèn)是我國有名的“花木之鄉(xiāng)”，花木交易及其相關服務業(yè)大多臨近花木種植基地，在地價評估時必須對此予以充分考慮，否則就不能反映當?shù)卣鎸嵡闆r。

建議

1．利用集體所有土地上的房地出租樣點測算住宅、工業(yè)用地基準地價時，宜進行權(quán)利修正，并輔以成本逼近法和市場比較法等多種方法

小城鎮(zhèn)的商業(yè)用地、住宅用地和企業(yè)用地大部分是集體土地，而基準地價評估多設定是國有土地。國有土地上的房屋所有權(quán)人在出租房屋的時候會考慮到土地出租收益，而集體土地上的出租屋，為了獲取較高的利潤，常常不考慮土地出租收益，租金偏低。小城鎮(zhèn)中的工業(yè)用地同樣如此。所以，在利用集體土地所有權(quán)下的房地出租樣點測算住宅和工業(yè)用地地價時，應進行權(quán)利修正，并采用成本逼近法和市場比較法等多種方法，使評估價格較客觀地反映地價水平。

2．采用協(xié)議出讓交易方式下的樣點資料要進行交易方式修正

以協(xié)議方式出讓土地使用權(quán)，沒有引入較充分的競爭機制，在地價的確定、受讓人的選擇上受具體承辦者的主觀因素影響較大。因此，協(xié)議出讓方式的交易樣點，要在進行交易方式修正后，方可用于基準地價的測算。

3．樣點分布不均勻或末級地缺少樣點的地區(qū)，宜采用典型樣點調(diào)查和多種評估方法技術相結(jié)合

人工神經(jīng)網(wǎng)絡法具有較強的容錯性，對不完全信息、帶噪音的信息具有良好的適應性，對非線性關系的模擬更具有優(yōu)越性。對于樣點較少的地區(qū)，可以采用人工神經(jīng)網(wǎng)絡法建立基準地價評估模型，通過模型計算，求解地價。同時，采用Kriging技術進行地價的空間插值，也可以較好地模擬末級地的地價。

4．對不同類型的城鎮(zhèn)應該采用不同的評估思路

以武進區(qū)為例，湟里鎮(zhèn)、奔牛鎮(zhèn)、橫林鎮(zhèn)等鎮(zhèn)作為常州市區(qū)的衛(wèi)星小城鎮(zhèn)特點明顯。第一，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)的幾條商業(yè)街道經(jīng)濟發(fā)展水平較高，建筑比較整齊，但商業(yè)街的背后通常就是住宅，缺少過渡帶。第二，城郊新興鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)與城區(qū)中心老企業(yè)并存，初具規(guī)模的新建區(qū)與改造尚未完成的老城區(qū)形成鮮明的對比。這類城鎮(zhèn)基準地價評估，可以在土地級別劃分的基礎上進行地價評估。

東安鎮(zhèn)、卜弋鎮(zhèn)、鄒區(qū)鎮(zhèn)為現(xiàn)代化小城鎮(zhèn)，該種類型的小城鎮(zhèn)街道整齊，功能分區(qū)明顯，基礎服務設施齊全，有較大的獨立性。這類城鎮(zhèn)估價區(qū)域內(nèi)土地利用功能分區(qū)明顯，城鎮(zhèn)中心為商住混合用地，城鎮(zhèn)邊緣多為工業(yè)用地。城鎮(zhèn)中心區(qū)商住用地采用市場比較法、收益還原法比較適合。周邊工業(yè)區(qū)應采用成本逼近法和比較法，其技術流程不一定局限于先定級再評估的傳統(tǒng)路線。

嘉澤鎮(zhèn)、夏溪鎮(zhèn)等鎮(zhèn)等別較低，以發(fā)展第一產(chǎn)業(yè)為主，鎮(zhèn)區(qū)內(nèi)部發(fā)展水平差異較小，影響地價的因素主要是商服繁華程度和道路通達度。這類城鎮(zhèn)僅考慮商服繁華度和道路通達度進行土地級別劃分即可，適宜減少土地級別，通過級差收益法評估地價。

第4篇：土地租金的評估方法范文

【關鍵詞】 土地資產(chǎn)； 確認； 披露

自1987年深圳市人民政府以協(xié)議方式將一塊國有土地使用權(quán)出讓給中國航空進出口公司深圳工貿(mào)中心以來，土地有償使用制度在全國推行。不過這種有償使用制度主要針對增量土地而言，國有企業(yè)原來取得的存量土地絕大部分依然為劃撥使用權(quán)，土地價值無法體現(xiàn)。國企改制中對土地處置的力度和量度都很有限。即使通過土地使用權(quán)出讓方式或完成改制、通過土地使用權(quán)處置獲得土地產(chǎn)權(quán)的原國有企業(yè)，對土地資產(chǎn)的利用都僅僅處于一種粗放狀態(tài)，即仍然只將土地作為生產(chǎn)經(jīng)營場所。由于土地資產(chǎn)有別于其他一般資產(chǎn)的特性，土地資產(chǎn)的管理經(jīng)營也有不同于其他資產(chǎn)管理的特點，作為企業(yè)經(jīng)營管理的一個重要方面，土地資產(chǎn)的管理在現(xiàn)階段還沒有普遍地被企業(yè)經(jīng)營管理者所重視和把握。這是有必要深入研究企業(yè)土地資產(chǎn)會計問題的客觀原因。由于土地取得方式不同，現(xiàn)階段將土地資產(chǎn)列入固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)或投資性房地產(chǎn)等不同的處理方式在各個企業(yè)都有，土地資產(chǎn)確認缺乏統(tǒng)一的、規(guī)范的制度規(guī)定，造成會計處理混亂，無法反映土地資產(chǎn)的真實價值和相關處置信息。而在土地資產(chǎn)信息披露方面，現(xiàn)行財務報表對土地資產(chǎn)會計信息的披露存在不足。首先是不能反映土地資產(chǎn)的真實價值?，F(xiàn)行準則規(guī)定，那些通過交易取得的土地資產(chǎn)才能在財務會計報告中進行確認和披露，且采用歷史成本計量屬性，可作為表現(xiàn)企業(yè)未來超額獲利能力的土地資產(chǎn)，卻無法用現(xiàn)值來計量。其次是不能充分披露土地資產(chǎn)的信息內(nèi)容。在現(xiàn)行的財務會計報告中不披露企業(yè)擁有的土地資產(chǎn)的詳細項目；另外，由于統(tǒng)一使用貨幣計量，使得許多與無形資產(chǎn)有關的、對決策者有重要參考價值的、難以用貨幣計量的重要信息，不能反映在財務會計報告中。因此，土地資產(chǎn)信息披露問題的研究，對企業(yè)和投資者有重要意義。由于土地資產(chǎn)的特殊性以及企業(yè)土地資產(chǎn)的經(jīng)營管理現(xiàn)狀，本文對企業(yè)土地資產(chǎn)會計問題進行分析研究，以適應我國目前的發(fā)展狀況，解決我國企業(yè)中的現(xiàn)實問題，有利于企業(yè)全面、完整地管理、核算其全部資產(chǎn)，為完善我國市場經(jīng)濟發(fā)展服務。

一、研究成果綜述

我國實行土地公有制，土地制度與西方國家存在差異，因此國內(nèi)對土地資產(chǎn)的研究主要集中在對土地資產(chǎn)的特性和權(quán)屬性質(zhì)的討論上；此外，由于土地資產(chǎn)對企業(yè)價值的體現(xiàn)發(fā)揮了重要作用，企業(yè)管理者對土地資產(chǎn)的重視程度有所提高，因此對土地資產(chǎn)的財務管理及投資決策方面的研究也日益增多。

其一，關于土地資源的特性和土地價格決定的特殊性。土地資源既有自然屬性，也有經(jīng)濟屬性。土地資源的生產(chǎn)性是它的自然屬性，土地資源的使用價值是它的經(jīng)濟屬性。不能認為土地沒有經(jīng)濟屬性，或者認為土地的自然屬性是“資源”，經(jīng)濟屬性是“資產(chǎn)”（葉艷妹，1996）。土地價格既包括由于對土地資源的壟斷所形成的價格，也包括勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)的價格，它是自然資源的價格和勞動創(chuàng)造價值的貨幣表現(xiàn)價格的統(tǒng)一（張振華，1995）。

其二，關于土地資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)。李慧（2002）認為，企業(yè)作為一個法人實體只能擁有土地的使用權(quán)，土地在被企業(yè)使用的同時，國家擁有根據(jù)需要隨時無償征用的權(quán)力，而企業(yè)無法對土地使用權(quán)實施控制。因此不論企業(yè)在取得土地使用權(quán)時是否付出了代價，企業(yè)均應將其作為無形資產(chǎn)進行核算。何建榮（2004）認為，將土地和建筑物兩種不同性質(zhì)、不同使用年限、不同價值轉(zhuǎn)移方式的資產(chǎn)混合在一起核算不夠規(guī)范，認為在會計實務中，土地資產(chǎn)不能形成固定資產(chǎn)，仍然作為無形資產(chǎn)單獨加以核算。也有學者提出反對意見，周海濤、丁艷濤（2005）認為土地使用權(quán)的價值屬性不符合無形資產(chǎn)價值決定的一般原理，土地使用權(quán)本質(zhì)上是近似土地所有權(quán)的不動產(chǎn)物權(quán)，土地使用權(quán)歸屬固定資產(chǎn)符合國際會計慣例，因此應該將土地資產(chǎn)全部納入固定資產(chǎn)的核算范圍。黎明、霍文波（2003）提出，土地使用權(quán)既不應該納入無形資產(chǎn)科目中核算，也不應通過在建工程，轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)核算，而是將土地使用權(quán)進行單獨核算最為有利。吳明華等（2002）認為，將土地使用權(quán)價值與地上附著物并為一體作為固定資產(chǎn)核算存在不足，并認為土地使用權(quán)可單獨核算。顏淑姬（2007）認為，國際會計準則、英美等國家的會計準則將土地作為固定資產(chǎn)核算，是與土地私有制相聯(lián)系的，而我國實行的是土地的社會主義公有制，土地單獨核算符合我國國情，不能一味照搬西方國家的做法。葉彬（2002）認為，對于劃撥土地使用權(quán)，由于企業(yè)既不擁有也無法對其實施有效的控制，故不符合企業(yè)資產(chǎn)定義，不能視為企業(yè)的一項資產(chǎn)。

由此看出，國內(nèi)學者對土地資產(chǎn)權(quán)屬性質(zhì)的爭議是普遍的，將土地資產(chǎn)作為固定資產(chǎn)或無形資產(chǎn)還是單獨核算，取決于土地資產(chǎn)的資產(chǎn)特性。這是由我國土地制度決定的，但從歷史到現(xiàn)在對土地資產(chǎn)的權(quán)屬性質(zhì)仍未明確。

二、會計準則對土地資產(chǎn)的規(guī)范

資產(chǎn)，是指企業(yè)過去的交易或者事項形成的、由企業(yè)擁有或者控制的、預期會給企業(yè)帶來經(jīng)濟利益的資源。要將一項資源確認為資產(chǎn)除了符合資產(chǎn)的定義外，還要同時滿足以下兩個條件：一是與該資源有關的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè)。二是該資源的成本或價值能夠可靠地計量。資產(chǎn)的基本特征是收益性。資產(chǎn)能夠通過生產(chǎn)經(jīng)營活動不斷地增值，成為資產(chǎn)擁有者源源不斷的收益來源。資產(chǎn)的另一個重要特征是具有明確的產(chǎn)權(quán)關系。在一定的社會經(jīng)濟制度下，資產(chǎn)總是為某一產(chǎn)權(quán)主體所擁有和控制著的，該產(chǎn)權(quán)主體必然擁有對資產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利，否則資產(chǎn)就不能運動增值，也就不能成為資產(chǎn)了。如前所述，土地資產(chǎn)滿足資產(chǎn)的一般特性，是企業(yè)資產(chǎn)的組成部分，但由于土地資產(chǎn)不同于一般資產(chǎn)的特殊性質(zhì)，使得土地資產(chǎn)在確認時也具有特殊性。

（一）在國企改革和土地制度改革之初，國有企業(yè)土地資產(chǎn)確認的核算方式

1.國有企業(yè)使用的土地大多是通過無償劃撥取得的，所以沒有對土地資產(chǎn)進行核算，那些因征用土地而支付的補償費，直接并入土地有關的房屋、建筑物的價值內(nèi)，不單獨作為土地的價值入賬，將其面積及征用情況作備查記錄。關于土地資產(chǎn)的相關證明，頂多就是一本國有土地使用證。

2.財政部［1995］108號文《關于國有企業(yè)清產(chǎn)核資中土地估價有關財務處理問題的規(guī)定》：對于企業(yè)過去作為固定資產(chǎn)單獨入賬的土地，應按確認、批復后的評估價值調(diào)整賬面價值，并按調(diào)整后的賬面價值單獨入賬，不計提折舊。對于行政劃撥方式依法無償取得的土地，企業(yè)應按確認、批復后的價值，經(jīng)清產(chǎn)核資機構(gòu)會同同級財政部門批準后，作增加固定資產(chǎn)處理，同時增加國家資本公積金。企業(yè)占用的行政劃撥土地估價入賬后，在固定資產(chǎn)中單獨反映，計提折舊。以出讓方式等取得國有土地使用權(quán)，且受讓價格低于所在地基準地價的土地，估價后，在備查簿上進行反映，其土地使用權(quán)賬面原值不作調(diào)整。企業(yè)以土地使用權(quán)作價投資或入股舉辦國內(nèi)聯(lián)營、股份制企業(yè)，其土地未經(jīng)評估確認或原合同確認作價明顯偏低的，經(jīng)企業(yè)主管部門和其他投資人同意，可對該土地進行估價。估價后由企業(yè)設備查簿單獨反映，暫不調(diào)整賬務。

3.據(jù)2001年1月1日起施行的《企業(yè)會計制度》核算?！镀髽I(yè)會計制度》第四十七條規(guī)定：企業(yè)購入或以支付土地出讓金方式取得的土地使用權(quán)，在尚未開發(fā)或建造自用項目前，作為無形資產(chǎn)核算，并按本制度規(guī)定的期限分期攤銷。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)商品房時，應將土地使用權(quán)賬面價值全部轉(zhuǎn)入開發(fā)成本；企業(yè)因利用土地建造自用項目時，將土地使用權(quán)的賬面價值全部轉(zhuǎn)入在建工程成本。

4.據(jù)財工字［1995］29號文《國有企業(yè)公司制改建有關財務問題的暫行規(guī)定》精神，將占用的國有土地經(jīng)評估確認后，作價入股，作為國家股處理。

（二）我國企業(yè)土地資產(chǎn)當前的核算規(guī)定

隨著企業(yè)深化改革和經(jīng)營機制的轉(zhuǎn)化，國家對企業(yè)的用地制度也作了重大調(diào)整，企業(yè)對土地無償、無限期、無流動的使用變?yōu)橛袃敗⒂邢奁?、有流動的使用。我國企業(yè)土地資產(chǎn)在當前的會計核算制度下，具體由自2007年1月1日起施行的《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》、《企業(yè)會計準則第4號——固定資產(chǎn)》以及《企業(yè)會計準則第3號——投資性房地產(chǎn)》進行規(guī)范。具體規(guī)定如下：

1.《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》應用指南六規(guī)定：企業(yè)取得的土地使用權(quán)通常應確認為無形資產(chǎn)，但改變土地使用權(quán)用途，用于賺取租金或資本增值的，應當將其轉(zhuǎn)為投資性房地產(chǎn)。自行開發(fā)建造廠房等建筑物，相關的土地使用權(quán)與建筑物應當分別進行處理。外購土地及建筑物支付的價款應當在建筑物與土地使用權(quán)之間進行分配；難以合理分配的，應當全部作為固定資產(chǎn)。企業(yè)（房地產(chǎn)開發(fā)）取得土地用于建造對外出售的房屋建筑物，相關的土地使用權(quán)賬面價值應當計入所建造的房屋建筑物成本。我國先前的會計實務中，對于企業(yè)的自用性土地使用權(quán)來講，當企業(yè)在土地上自行開發(fā)建造廠房等建筑物的構(gòu)建活動結(jié)束時，土地使用權(quán)就會與其所附屬的房屋、建筑物一同作為固定資產(chǎn)來進行會計核算。但是伴隨著現(xiàn)行準則的實施，自用性土地使用權(quán)將不再轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)，在企業(yè)中一直作為無形資產(chǎn)存在。這是現(xiàn)行準則對土地使用權(quán)核算制度的一個重大改進。

2.以前無償劃撥取得的土地使用權(quán)仍作為固定資產(chǎn)單獨入賬，有償出讓取得的自用土地使用權(quán)作為無形資產(chǎn)核算。當企業(yè)將未入賬的土地使用權(quán)有償 轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、作價入股和投資時則應將其按規(guī)定補繳的土地出讓金予以資本化，作為土地使用權(quán)的入賬價值；如果企業(yè)是有償從政府或其他單位取得的土地使用權(quán)，則應將其支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉(zhuǎn)讓金以及發(fā)生的遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續(xù)費等計入土地使用權(quán)的成本。

三、土地資產(chǎn)信息披露中存在的問題

《企業(yè)會計準則第6號——無形資產(chǎn)》第二十四條對無形資產(chǎn)會計信息披露規(guī)定，企業(yè)應當按照無形資產(chǎn)的類別在附注中披露與無形資產(chǎn)有關的下列信息：無形資產(chǎn)的期初和期末賬面余額、累計攤銷額及減值準備累計金額；使用壽命有限的無形資產(chǎn)，其使用壽命的估計情況，使用壽命不確定的無形資產(chǎn)，其使用壽命不確定的判斷依據(jù)；無形資產(chǎn)的攤銷方法；用于擔保的無形資產(chǎn)賬面價值、當期攤銷額等情況；計入當期損益和確認為無形資產(chǎn)的研究開發(fā)支出金額。

土地資產(chǎn)會計信息作為無形資產(chǎn)會計信息的一個重要組成部分，同樣應該遵循這個規(guī)定，同時，由于土地資產(chǎn)不同于一般無形資產(chǎn)的特殊性，應該在信息披露中給與更多重視?，F(xiàn)行土地資產(chǎn)會計信息披露中主要存在的問題是：

（一）信息披露不及時、不充分

許多企業(yè)對擁有的土地資產(chǎn)在會計報告中只字未提，或者在進行土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租等處置后，對處置結(jié)果、處置收入等沒有及時反映在會計報告中。

（二）土地資產(chǎn)信息披露的明晰性差

往往在會計報告中合并反映多項無形資產(chǎn)，而沒有對類似土地使用權(quán)這樣對企業(yè)影響重大的無形資產(chǎn)進行單獨列示；表外披露的多，表內(nèi)揭示的少。會計信息使用者對資產(chǎn)負債表中土地資產(chǎn)的原始價值、攤銷數(shù)額和減值情況并不明確；現(xiàn)金流量表無法反映企業(yè)土地資產(chǎn)價值增減對現(xiàn)金流量變動的影響。

（三）企業(yè)利用對土地資產(chǎn)價值確定以及會計處理中的漏洞進行虛假披露，操控利潤

四、土地資產(chǎn)會計信息披露的改進意見

要使無形資產(chǎn)信息得到有效披露，須構(gòu)建無形資產(chǎn)信息披露體系，可以借助財務會計報告和非財務信息報告的形式來完成。其中財務會計報告的披露可以分成財務報表披露和附注披露，非財務信息報告主要是對土地資產(chǎn)狀況等非貨幣計量信息的披露。

（一）無形資產(chǎn)下單獨設置土地使用權(quán)科目

為了客觀地披露土地使用權(quán)的相關信息，首先應突出土地使用權(quán)項目在財務報告中的位置。建議在無形資產(chǎn)下單獨設置土地使用權(quán)科目進行披露。

1.資產(chǎn)負債表披露的改進。以國家出讓、國家作價入股等方式獲得土地使用權(quán)的情況，在資產(chǎn)負債表中應該揭示土地資產(chǎn)原值、累計攤銷價值和凈值。考慮將土地使用權(quán)單獨在無形資產(chǎn)中列示。通過增設“土地使用權(quán)”、“累計攤銷”和“土地使用權(quán)凈值”三個項目，揭示其關系如下：“土地使用權(quán)原始價值-土地使用權(quán)累計攤銷=土地使用權(quán)凈值”。

2.利潤表披露的改進。對于土地資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益和對外投資收益較大的企業(yè)，可以在“營業(yè)利潤”項目和“投資收益”項目下各設“其中：無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收益”、“其中：無形資產(chǎn)投資收益”等明細項目，將土地使用權(quán)相關收益在其項目下單獨列示。

3.現(xiàn)金流量表披露的改進。在現(xiàn)金流量表中“無形資產(chǎn)攤銷”項目應單獨列示于主表內(nèi)，以反映當年計入成本費用的無形資產(chǎn)價值，并且將當年增加的土地資產(chǎn)價值和處置土地資產(chǎn)收回現(xiàn)金的價值單獨列示于“無形資產(chǎn)攤銷”項目下，以披露企業(yè)土地資產(chǎn)的增減對現(xiàn)金流量的影響。此外，應當單獨反映定期支付或收到的土地租金數(shù)額。

4.報表附注披露的改進。報表附注可以反映那些在會計報表中不能確認、表述或者是非量化的重要信息。具體包括：（1）詳細說明土地資產(chǎn)的取得方式及其計價依據(jù)；（2）適當披露土地資產(chǎn)的攤銷期限、攤銷方法、攤銷金額和攤余價值；（3）分別列明本期處置的土地資產(chǎn)賬面金額及其處置收入和本期對外投資土地資產(chǎn)的賬面金額及其增減值；（4）披露出租土地資產(chǎn)在資產(chǎn)負債表日后連續(xù)三個會計年度每年將收到的土地使用權(quán)租賃款、以后年度將收到的土地使用權(quán)租賃的收款額總額、出租土地資產(chǎn)每期的攤銷金額、攤余價值；（5）詳細揭示用作抵押擔保的土地資產(chǎn)的金額和擔保期限。

（二）建立土地資產(chǎn)非財務信息報告

土地資產(chǎn)的非貨幣計量因素無法在財務報告中反映出來，所以有必要單獨設立土地資產(chǎn)的非財務信息報告，以全面披露土地資產(chǎn)的會計信息。對于土地資產(chǎn)的非貨幣計量信息披露，主要是對企業(yè)的土地資產(chǎn)狀況進行分析與評價，并從取得方式、地點、面積、租金或出讓金的總金額、單位金額、期限、合同、土地證號、當?shù)氐恼咭约巴恋氐闹饕猛镜确矫孢M行披露。其次，對土地資產(chǎn)評估的具體情況進行詳細披露。當前土地資產(chǎn)的入賬價值多是以土地資產(chǎn)的評估值為基礎的，對土地資產(chǎn)評估的詳細披露有利于信息使用者評價會計計量的真實性。披露的內(nèi)容一般應當包括評估機構(gòu)、評估基準日及年限、評估采用的方法、評估值和簡列的計算過程。

在市場經(jīng)濟的影響下，企業(yè)的業(yè)務趨于復雜，土地資產(chǎn)的會計處理缺乏規(guī)范，處理方式迥異?？傮w來說，現(xiàn)行企業(yè)會計準則的頒布，為土地資產(chǎn)的會計核算做好了鋪墊。但是，在重要性和成本效益原則的前提下，完善《企業(yè)會計準則》的相關規(guī)定，應該對企業(yè)土地資產(chǎn)的會計核算進行更加具體的改革。

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第5篇：土地租金的評估方法范文

關鍵詞：公共資本量；支付意愿；住宅價格；溢價值

中圖分類號：F293.3文獻標識碼：A文章編號：1001-6260（2008）06-0053-09

公共物品供給決定著城市舒適特征，交通易達性、運動設施、開放空間、公園數(shù)量、學校數(shù)量和質(zhì)量及優(yōu)化城市分區(qū)和城市形態(tài)都與公共投資有著緊密聯(lián)系。這表明公共資本量是改善城市交通環(huán)境、人文環(huán)境和生態(tài)環(huán)境的主要推動力。而城市交通環(huán)境特征、人文環(huán)境特征、生態(tài)環(huán)境特征是決定居民住宅支付意愿和住宅價格的主要外部因素。

在規(guī)模不斷擴展的城市內(nèi)，交通通達性的提高可以大幅降低人們的通勤成本，進而提高人們對住宅的支付意愿；隨著居民收入水平的提高，對社會服務規(guī)模和質(zhì)量有了更高的要求，尤其是教育服務和健身服務越來越被關注，而這些服務的提高必然會改善該區(qū)位的人文環(huán)境，進而提高人們對住宅的支付意愿；某區(qū)位上的綠地、水面面積，可以為人們提供優(yōu)越的生態(tài)環(huán)境，在住宅服務需求層次不斷提高的今天，人們更愿意為這些服務支付較高的價格。因此，城市舒適特征與住宅價格之間存在著緊密的聯(lián)系，即舒適度越高，越能吸引消費者，住宅價格就越高或上漲迅速；反之，價格越低或上漲緩慢①。

城市舒適特征所包含的交通屬性、人文屬性和生態(tài)屬性，都是消費者在進行購房決策時所格外關注的內(nèi)容。這些舒適特征的存在往往與公共投資強度有密切關系，公共資本密度越高，城市舒適屬性就越優(yōu)越，住宅價格也就越高。然而，目前經(jīng)濟學家們在研究舒適特征對住宅價格的影響時，僅考慮某一方面，較少從公共資本角度研究該問題。因此，本文的研究目的就是要對公共資本量與住宅價格的關系及影響差異進行深入探討。

本文其余內(nèi)容安排如下：第一部分將對相關文獻進行回顧；第二部分構(gòu)建公共資本量與住宅價格理論關系模型和基準計量模型；第三部分為數(shù)據(jù)描述和變量選擇；第四部分將采用1999―2006年中國30省市的數(shù)據(jù)，對理論關系進行實證檢驗，并給出溢價值估計結(jié)果；第五部分得出結(jié)論。

一、相關文獻回顧

在城市經(jīng)濟學產(chǎn)生與發(fā)展過程中，有大量學者研究了城市環(huán)境特征對住宅價格的影響效應，積累了豐富的研究成果。本部分將對前人的研究做簡單回顧。

關于交通成本與住宅價值關系的規(guī)范性研究最早始于阿蘭索的土地市場模型（Alonso,1964）。在該模型中，家庭對區(qū)位和消費束的選擇由一個靜態(tài)效應最大化模型來描述。他發(fā)現(xiàn)，家庭到市中心的距離與土地價格呈反比，接近市中心的地租相對較高，因為那里的交通成本較低。Henderson（1985）用一個類似的模型證明了阿蘭索模型中的交通距離可以用閑暇時間來解釋。當距離增加導致的住房成本的降低被閑暇時間的減少所抵消時，區(qū)位均衡就形成了。顯然，他們的研究仍把交通費用和時間作為影響住宅價格的重要因素。

從已有的文獻來看，大量的學者把關注點集中在交通易達性與住宅價格或價值關系的實證研究上。Bajic (1983)的實證研究顯示，距離鐵路線近的住宅價值要比其它地區(qū)的高2237美元。Voith (1991)對費城進行研究時發(fā)現(xiàn)，鐵路交通便捷的地區(qū)的住宅價值要比其它地區(qū)高出5714美元。Gatzlaff 等(1993)在實證研究中也發(fā)現(xiàn)，靠近地鐵站的住宅價值上升得更快些。Benjamin等（1996）以華盛頓地區(qū)地鐵站為例，研究了交通體系對租金和住宅價值的影響，其實證結(jié)果顯示，到地鐵站的距離對公寓租金有一個反向影響，也就是距離每增加1/10公里，公寓租金將下降2.5%。Knaap等(2001)研究發(fā)現(xiàn)，軌道交通項目建設通告發(fā)表后，交通線附近的土地價值會隨之上升，因此，他們建議土地利用和交通設施建設同步進行。Kim等（2005）在阿蘭索競租模型的基礎上，證明了軌道交通在高密度的中心區(qū)能夠大幅提升住宅價值。

幾十年來，經(jīng)濟學家對公共服務質(zhì)量，特別是學校質(zhì)量對住宅價格的影響給予了極大關注，許多學者還對公共教育質(zhì)量對住宅價格的影響做了量化研究，分別構(gòu)建了住宅價格與學區(qū)模型、線性固定影響模型（Chiodo, et al, 2004），并用這些方法對對舊金山海灣地區(qū)進行研究時發(fā)現(xiàn)，學校質(zhì)量每增加5％，人們購房的意愿支出將增加1％，隨著人們收入和教育素質(zhì)的提高，居民愿意為上好學校支付更高的費用（Bayer, et al, 2003）。在對種族狀況、犯罪率與住宅價格的關系進行研究時發(fā)現(xiàn)，通過采取降低犯罪率的措施，可以增加房地產(chǎn)價值，而白人聚居區(qū)的住宅再交易價格則較低（Lochner, 2004）。

生態(tài)資本是社會環(huán)境舒適性的表現(xiàn)，它不僅可以為人們提供良好的生存環(huán)境，也是城市和社會發(fā)展的必然需要。對住宅價值產(chǎn)生影響的生態(tài)資本一般包括氣候舒適性、環(huán)境質(zhì)量、噪聲狀況等(Vaughan,et al,1982)。

近些年的實證研究發(fā)現(xiàn)：華盛頓等城市海邊附近的住宅價格要高于其它地區(qū)60％，海邊風景差的地區(qū)的住宅價格比其它地區(qū)高出8％（Benson, et al, 1998）；美國內(nèi)華達州機場的噪聲對住宅價格有較大的負向影響，高噪音地區(qū)的住宅價格要比其它地區(qū)的住宅價格低2400美元（Espey,et al, 2000）；住宅價值與空氣中懸浮微?？偭恐g的影響彈性為-0.2～0.35，在污染嚴重的地區(qū)降低懸浮微粒的收益較低（Kenneth,et al,2005）。

國內(nèi)學者對城市住宅特征、交通易達性與住宅價格之間的關系做了諸多研究（張紅 等，2007），但有關公共投資影響效應領域的研究尚不多見，而我國城市化水平在不斷提高，城市公共投資也保持了長期高速增長，其對住宅價格的影響日益突出。與此同時，我國城鎮(zhèn)居民的住宅需求正向多元化發(fā)展，住宅已不僅是滿足居住、工作的空間，更是人們享受生活與工作環(huán)境的空間，對城市環(huán)境質(zhì)量的需求也隨之提高。住宅消費需求偏好的變化，必然會使城市環(huán)境特征資本化到住宅價格中。因此，需要在前人研究的基礎上，從理論與實證兩個方面對公共投資與住宅價格的關系進行更深入的探討。

二、理論模型

城市舒適特征決定著消費者效用，該效用越高，消費者就越偏好該區(qū)位上的住宅，而這些有同樣需求的消費者的聚集，又會導致當?shù)刈≌瑑r格上升，當需求的增長與住宅價格變化同時停止時，住宅市場才達到均衡狀態(tài)。本部分將根據(jù)Zenou(2005)的城市增長模型和Fu(2005)的社會舒適性與土地價值模型，構(gòu)建公共資本量決定住宅價格模型。

假設家庭的效用依賴于住房消費規(guī)模、城市資本密度、居住成本和其它商品；城市內(nèi)部有多個管轄區(qū)，每個轄區(qū)內(nèi)所有家庭獲得的公共服務水平相同；城市每個人都是一個消費者，其可支配收入為Y，其中一部分收入用于購房消費及支付居住成本(單位面積住宅價格用P代表，購買住房后的居住成本用C代表)；另一部分收入用于購買單位價格為1的其他商品，用A代表。這樣，家庭的預算約束為Y=A+PS＋CS，其中S代表住宅消費面積。Z代表一定資本密度所提供的服務價值。

對于開放型城市來說，有限的城市空間必須容納更多的人口，消費者為獲得滿意的居住空間必然要相互競爭，這種競爭行為決定的住宅價格可以稱之為居民的意愿支付價格。假設消費者的偏好具有連續(xù)性，并且與A、S、Z呈正比關系，則消費者對住宅的最高意愿支付價格可表示為：

根據(jù)前文給出的約束條件UZ＞0，我們可以得出如下結(jié)論：消費者將根據(jù)住宅及其所在區(qū)位的資本密度狀況，決定自己的購買決策或支付價格。資本密度越高，消費者獲得的效用越高，愿意為此支付的價格越高，住宅價格會因此加速上漲；反之，消費傾向下降，住宅價格上漲的概率較低。

近二三十年間，國外學者對特征價格（hedonic price）評估方法做了大量研究，主要代表人物有Rosen（1974）、Anderson（1985）等。他們對內(nèi)涵價值理論和異質(zhì)產(chǎn)品的供給和需求提出了較完整的框架，目的是在觀察到的異質(zhì)產(chǎn)品的價格和這些產(chǎn)品所具有的屬性的量之間建立聯(lián)系，并在這一基礎上得出產(chǎn)品的特征價格。由于公共資本量構(gòu)成了住宅的外部環(huán)境特征，因此采用特征價格模型來驗證公共資本量決定住宅價格假說具有可行性。下面我們將根據(jù)公式（6）給出估計住宅特征價格的基準模型：

住宅價格的符號相同；Zi代表公共資本特征向量，具體包括城市基礎設施與交通資本變量、城市人文環(huán)境資本

變量、城市公共衛(wèi)生與生態(tài)環(huán)境資本變量。

三、數(shù)據(jù)描述與變量選擇

在進行數(shù)據(jù)描述之前，我們先作一些初步的經(jīng)驗觀察，以便了解公共投資與房地產(chǎn)價格之間關系的大致輪廓，并為后面的計量分析提供方向。

眾所周知，公共資本服務價值來源于公共資本量或公共投資，而公共投資主要由地方政府實施，對房地產(chǎn)市場的影響也主要來自于地區(qū)層面。因此，基于地區(qū)層面的研究是本文經(jīng)驗觀察和計量分析的重點。廣義的房地產(chǎn)價格包括商品房價格和土地價格，而商品房價格與土地價格變化趨勢具有一致性，為簡化分析，本部分僅對商品房價格與公共投資的關系進行初步觀察。表1給出了1999―2006年間各省市公共投資額與商品房價格平均值數(shù)據(jù)（為節(jié)省篇幅，表中只給出了平均值較高的8個省市）。

從表1中可以看出，1999―2006年間商品房平均價格位于全國前列的8個省市，其公共投資規(guī)模在全國排名中也處于前列，但各省市不同類別的公共投資規(guī)模有較大差異，即使同一類型的公共投資，在不同省市間也有很大不同。這說明，政府公共投資與房地產(chǎn)價格之間有一定的關聯(lián)性，而且不同類別的公共投資規(guī)模在省市內(nèi)部和省市間的差異，也必定在房地產(chǎn)價格上有所反映。

為了更直觀地顯示公共投資與房地產(chǎn)價格之間的關系，我們?nèi)砸陨厦?個省市為例，觀察1999―2006年間房地產(chǎn)價格與公共投資規(guī)模的相關性。圖1給出了1999―2006年間8省市商品房價格與公共投資規(guī)模相對應的散點圖，其中P代表商品房價格（千元）、Z代表公共投資規(guī)模（億元）。從該圖可以看出，上述8省市的商品房價格與公共投資規(guī)模呈較明顯的線性關系，由此可以初步判斷近些年城市公共投資增長在一定程度上促進了房地產(chǎn)價格上漲。

本文實證分析所使用的是1999―2006年間除自治區(qū)外的中國大陸30個省市的數(shù)據(jù)本文所使用的數(shù)據(jù)均來自于中國經(jīng)濟信息網(wǎng)和中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)。。本文住宅價格用ZP代表。地方政府公共投資主要包括城市基礎設施與交通資本、人文環(huán)境資本、生態(tài)環(huán)境資本等方面。

（1）城市基礎設施與交通資本變量。擴大基礎設施與交通環(huán)境投資，提高城市基礎設施規(guī)模與質(zhì)量、道路密集度和公共交通工具數(shù)量，可以大幅節(jié)省居民的生活成本，進而提高人們對房地產(chǎn)的支付意愿（Song,et al,2003）?？紤]到數(shù)據(jù)的可獲得性，本文所選取的城市基礎設施投資變量主要包括城市年末實有鋪裝道路長度(roaddis)、城市年末實有鋪裝道路面積(roadarea)、城市燃氣普及率(gasper)、城市污水日處理能力(sewagtran)；城市交通環(huán)境投資變量用城市每萬人擁有公共交通車輛(perbus)代表。

（2）城市人文環(huán)境資本變量。隨著人們生活水平的提高，對教育服務、醫(yī)療服務的數(shù)量與質(zhì)量需求越來越高，而這些服務的提高必然會改善房地產(chǎn)市場的人文環(huán)境，進而提高人們對房地產(chǎn)價格的支付意愿。本文所選取的城市人文環(huán)境資本變量將包括城市教育投資指標和城市衛(wèi)生事業(yè)投資變量，其中城市教育投資變量主要包括普通高等院校數(shù)(uniquantity)、普通高校專任教師數(shù)(uniteach)、普通小學學校數(shù)(primsch)、普通小學專任教師數(shù)(primteach)、中等及普通中學學校數(shù)(midsch)、中等學校專任教師數(shù)(midteach)；城市衛(wèi)生事業(yè)投資變量主要用衛(wèi)生機構(gòu)數(shù)(hospital)代表。

（3）城市公共衛(wèi)生與生態(tài)環(huán)境資本變量。公共衛(wèi)生環(huán)境狀況、園林綠地面積是城市舒適性的主要體現(xiàn)，地方政府在此方面的投資會對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生顯著的溢出效應 (Brasington,et al,2005)。根據(jù)數(shù)據(jù)的可獲得性，本文城市公共衛(wèi)生投資變量主要包括城市環(huán)衛(wèi)機械總數(shù)(mquantity)、城市道路清掃面積(sweeparea)；城市生態(tài)環(huán)境變量主要用城市人均公共綠地面積(pergreen)代表。

所有變量的基本統(tǒng)計值如表2所示，其中第2列給出了各變量的度量單位。在所有公共資本變量中，除了變量perbus、primsch、primteach、gasper、hospital的均值在1999―2006年間有所下降外，其余變量都有較為明顯的增長。值得注意的是，各變量的標準差都很高，說明各省市之間存在較大的差異。

四、計量結(jié)果

下面將利用面板數(shù)據(jù)模型對上面的命題進行計量檢驗。由于各省市公共資本密度、住宅價格都存在較大差異，而且樣本的截面數(shù)遠大于時期數(shù)，存在截面異方差，因此采用廣義最小二乘法可以得到更為有效的估計結(jié)果。

1．影響效應估計結(jié)果

公共資本量對住宅的影響效應估計結(jié)果如表3所示。從估計結(jié)果可知，大部分變量系數(shù)的符號與理論預期相吻合，而且大部分解釋變量在10％的水平上顯著，說明公共資本量對住宅市場具有明顯的影響效應。在此估計結(jié)果中，城市基礎設施與交通資本變量都通過了顯著性檢驗，說明地方政府在此方面的投資直接資本化到了住宅價格中；城市人文環(huán)境資本變量估計結(jié)果與商品房價格的估計結(jié)果類似，大學、中學的數(shù)量對住宅價格有較顯著的影響；在城市公共衛(wèi)生與生態(tài)環(huán)境資本變量的估計結(jié)果中，pergreen對住宅價格的影響很顯著，而代表城市清潔狀況的變量沒有通過顯著性檢驗。

2．溢價值估計結(jié)果

為計算公共資本量變化對房地產(chǎn)總價格的影響，現(xiàn)將公式（7）還原為非對數(shù)形式：

TP=exp(α0+βiZi)(8)

其中，TP為每套住宅總價格。

公式（8）為計算公共資本量對住宅的溢價值提供了理論基礎。如果僅有某一類公共資本量發(fā)生變化，而其它變量不變時，住宅總價格的變化幅度就可以根據(jù)該公式計算。例如，某公

2為剔除了沒有通過顯著性檢驗的變量后的溢價值。對比表中的溢價值1和溢價值2可以發(fā)現(xiàn)，大部分剔除變量的溢價值都比較低，如sweeparea、uniteach、primsch和hospital，這進一步說明沒有通過顯著性檢驗的變量對房地產(chǎn)市場的影響較弱。

從表3中的溢價值2可以看出，公共資本變量對住宅的溢價值有很大差異。對于住宅來說，溢價值較高的公共資本變量依次是pergreen、perbus、gasper、uniquantity，分別包括了公共交通變量、教育環(huán)境變量和生態(tài)環(huán)境變量，說明近期政府在這方面的投資，對住宅價格變化有著積極的正向影響，其中影響值最高的仍然是人均公共綠地面積，達到了18275元。

表3給了我們很多信息，歸納起來主要有以下幾點：（1）公共交通投資對住宅有很顯著的影響，這與眾多文獻的觀點一致（Kim,et al,2005）。（2）教育投資中，高等教育對住宅的影響較大，與Yinger (1982)的研究結(jié)論相一致。另外，在教育投資變量中，中學數(shù)量對住宅價格的影響都表現(xiàn)出了很強的穩(wěn)定性，這說明地方政府的中等教育投入在改善城市人文環(huán)境方面產(chǎn)生了積極的影響。（3）城市基礎設施對住宅價格產(chǎn)生了較為穩(wěn)定的影響，也就是說地方政府在基礎設施領域的投資，已經(jīng)部分地資本化到了價格中，這與Song 等（2003）的觀點相類似。（4）城市生態(tài)環(huán)境投資對住宅價格產(chǎn)生了非常顯著的影響，這與眾多國外文獻的研究結(jié)果相一致(Mahan,et al,2000) 。（5）公共資本量的溢價值相對于住宅的總價格來說仍然比較低。

3．對計量結(jié)果的進一步討論

公共資本量的溢價值既然存在，那么如何對待這部分溢價值呢？最早探討該問題的學者是George(1879)。他認為，所有土地價值以及由此產(chǎn)生的任何增值，都是由公共活動而非個人勞動產(chǎn)生的。通過稅收途徑把公眾活動帶來的土地增值從土地所有者那里收回，以供全社會使用，這樣才是公平和公正的(美國林肯土地政策研究院,2004)。盡管21世紀初期的世界已經(jīng)發(fā)生了巨大變化，但George關于溢價歸公的思想今天仍然具有影響力。

我國通過征收房地產(chǎn)稅的方式回收公共投資溢價值最早始于20世紀80年代中期雖然征收房地產(chǎn)稅的初衷是提高資源配置效率，但也可以把其看作是對公共資本服務所支付的費用。。隨著我國城鎮(zhèn)住宅分配制度改革的深化，土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)稅種相繼開征，初步構(gòu)建了公共資本溢價回收機制，但其設置仍有不完善之處。下面以商品房價格較高的八省市為例，對公共資本溢價回收機制運行績效進行分析。

[TPZJK2.tif,7*5/6。28;%85%85,Y][TS（]圖2 八省市住宅價格、房地產(chǎn)稅占公共投資比重年平均值比較[TS）]

圖2對八省市住宅價格、房地產(chǎn)稅占公共資本量比重年平均值進行了比較，其中房地產(chǎn)稅僅包括土地使用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅。從該圖可以發(fā)現(xiàn)，大部分省市的住宅價格年平均增長率都有較大幅度增長，而房地產(chǎn)稅占公共資本量比重增長幅度較小，保持著穩(wěn)定增長狀態(tài)。這說明近幾年住宅價格的高增長，并沒有擴大房地產(chǎn)稅在公共資本量中的比重，公共資本量所產(chǎn)生的溢價值與房地產(chǎn)稅收之間存在不對稱性，稅收在回收公共資本溢價值方面的作用尚不明顯，重新設計房地產(chǎn)稅種和稅率是我國房地產(chǎn)稅制改革的必然選擇。

五、結(jié)論

本文構(gòu)建了公共資本量與住宅價格關系模型，利用面板數(shù)據(jù)和特征價格模型實證檢驗了本文所提出的命題，并對公共資本溢價值進行了測算，從中可以得出如下結(jié)論：

公共資本量對住宅市場有顯著的溢價效應，表明我國房地產(chǎn)市場化程度已經(jīng)處于很高的水平，部分城市環(huán)境特征被資本化到了住宅價格中。公共資本量各變量對住宅的溢價值有很大不同：生態(tài)環(huán)境投資對住宅的溢價值較高，這說明城市居民的住宅需求已經(jīng)向多元化和生態(tài)化方向發(fā)展；公共交通投資對住宅的溢價值相對較高，這說明交通易達性是居民住宅選擇的重要組成部分；教育投資，尤其是高等教育投資的溢價值較高，這說明居民對高校區(qū)周邊的住宅有很高的支付意愿；以燃氣普及率為代表的城市基礎設施投資對住宅也有顯著的影響，這說明擴大基礎設施投資是提高住宅價值的重要手段之一。

由于公共資本量對住宅價格的影響效應還受地域差異、經(jīng)濟發(fā)展程度、居民收入與受教育程度的影響，相關部門在制定公共投資政策以及稅收政策時，應充分考慮到這種差異性。據(jù)此，本文提出如下相關政策建議：

（1）通過征收物業(yè)稅回收公共投資溢價。目前，我國商品房市場的消費者基本上是以中高收入家庭為主。因此，針對特定類型住宅征收物業(yè)稅不僅不會增加中低收入家庭的生活成本，反而可以實現(xiàn)公平與效率的統(tǒng)一。公共投資對住宅價值的影響主要體現(xiàn)在存量房地產(chǎn)上，因此物業(yè)稅征收的對象是存量住宅。由于地區(qū)差異較大，物業(yè)稅收政策也應具有區(qū)域差異性。

（2）通過房地產(chǎn)綜合開發(fā)回收公共投資溢價。對公共投資項目周邊土地進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)是回收溢價的主要途徑之一，它既可以使土地利用效益最大化，又可以明顯提高公共投資項目的利用效率?；诖朔矫娴膬?yōu)勢，目前有許多國家和地區(qū)都在進行房地產(chǎn)綜合開發(fā)，如日本東京和我國的香港地區(qū)。但這些國家和地區(qū)的房地產(chǎn)綜合開發(fā)基本上是沿著交通網(wǎng)絡進行，沒有過多地考慮非公共交通投資項目周邊土地的綜合開發(fā)，而在我國快速城市化過程中，非公共交通投資將占有相當高的比重。因此，我國房地產(chǎn)綜合開發(fā)應更具有多元性。

（3）制定科學的城市空間發(fā)展規(guī)劃，不斷提高公共投資規(guī)模。優(yōu)化城市空間結(jié)構(gòu)是城市空間發(fā)展規(guī)劃的主要內(nèi)容，，在制定城市空間發(fā)展規(guī)劃時，應從影響城市空間結(jié)構(gòu)的諸因素出發(fā)，使土地利用類型、土地開發(fā)強度與產(chǎn)業(yè)空間布局、就業(yè)密度空間布局相協(xié)調(diào)。當前，我國正致力于服務型政府的建設，公共產(chǎn)品供給規(guī)模和質(zhì)量是評判服務型政府完善與否的重要標尺，因此不斷提高公共投資規(guī)模，是未來城市發(fā)展的必然要求。

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Public Investment, Willingness to Pay and Fluctuation of House Price：

An Empirical Test Based on Panel Data of 30 Provinces

ZHOU Jingkui1 WU Xiaoyan2

（1.Nankai University, Tianjn 30071; 2.Tianjn Agricultural University,Tiarjn 300384）

Abstract: Based on the theoretical model of the relationship between public goods supply and real estate price, this paper tests the price spillovers of public investment in house market. The results show that the effects of public investment have remarkable difference on house: ecological investments have the highest price spillovers on house, public transit investments, education investments especially middle-school investments and infrastructure investments represented by the gas percent have stable effects on house price. House demand has diversified and eco-constructed; public transit, education environment and infrastructure construction are important for residents′ choice; and redesigning real estate tax is necessary for the reform of real estate tax system in China.