土地征收的補(bǔ)償辦法精選(九篇)

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第1篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

 

根據(jù)全旗發(fā)展規(guī)劃和校園發(fā)展建設(shè)需求，克旗經(jīng)棚一中風(fēng)雨足球館項(xiàng)目已于2016年立項(xiàng)，擬選址于克旗陽(yáng)光熱力第四供熱站所在區(qū)域，根據(jù)學(xué)校師生體育鍛煉需要和新高考改革實(shí)際需求，選址于供熱站所在區(qū)域?qū)?huì)最大限度方便師生從事體育教學(xué)和體育鍛煉，豐富業(yè)余文體生活，并在校園形成教學(xué)區(qū)、生活區(qū)、運(yùn)動(dòng)區(qū)科學(xué)布局，助力提升學(xué)校教育教學(xué)質(zhì)量，按照《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》（國(guó)務(wù)院令第590號(hào)）、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》和《赤峰市國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償實(shí)施辦法》規(guī)定，結(jié)合經(jīng)棚一中實(shí)際，制定本實(shí)施方案。

一、征收主體、征收部門及實(shí)施單位

征收主體：克什克騰旗人民政府負(fù)責(zé)統(tǒng)籌協(xié)調(diào)全旗房屋征收與補(bǔ)償工作

征收部門：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局為征收部門

征收實(shí)施單位：旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局委托旗城市建設(shè)服務(wù)中心為房屋征收實(shí)施單位

二、征收范圍

克什克騰旗經(jīng)棚鎮(zhèn)陽(yáng)光熱力四站。

三、補(bǔ)償方式

依據(jù)有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)確定的評(píng)估價(jià)格予以貨幣補(bǔ)償。

四、補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

非住宅房屋征收有兩種補(bǔ)償核算辦法，供被征收人自主選擇。

（一）按土地市場(chǎng)價(jià)、房屋成本價(jià)補(bǔ)償核算。

1.土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）出讓用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)按其所在地區(qū)域我旗現(xiàn)行基準(zhǔn)地價(jià)及相應(yīng)土地級(jí)別，由具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

（2）劃撥用地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)依據(jù)《劃撥土地使用權(quán)管理暫行辦法》規(guī)定，由具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

2.房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）有證房屋按其重新建造的成本價(jià)值折舊補(bǔ)償，由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價(jià)值折舊補(bǔ)償，由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

（二）按土地成本價(jià)、房屋市場(chǎng)價(jià)補(bǔ)償核算。

    1.房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）有證房屋按決定公告之日類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格補(bǔ)償，由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

（2）附屬房屋按其重新建造的成本價(jià)值折舊補(bǔ)償，由選定的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)評(píng)估確定。

    2.土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)：

（1）對(duì)以出讓方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補(bǔ)償包括：

①取得此宗土地使用權(quán)時(shí)向出讓方實(shí)際支付的款項(xiàng)；

②辦理用地手續(xù)時(shí)所交的稅費(fèi)；

③以上兩項(xiàng)費(fèi)用合計(jì)截至目前的同期銀行貸款利息；

④土地治理費(fèi)（每平方米30元）。

（2）對(duì)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的土地，征收補(bǔ)償為土地治理費(fèi)補(bǔ)償（每平方米30元）。

（三）對(duì)土地、房屋以外其它資產(chǎn)的補(bǔ)償。

由具有資質(zhì)的資產(chǎn)評(píng)估公司對(duì)不可移動(dòng)類資產(chǎn)按其重置成本扣除折舊后的價(jià)值補(bǔ)償，可移動(dòng)類資產(chǎn)補(bǔ)償其拆裝費(fèi)評(píng)估確定。

五、搬遷費(fèi)補(bǔ)償

被征收房屋為生產(chǎn)用房的，搬遷費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為房屋評(píng)估金額的2.5%；對(duì)其它非住宅房屋的搬遷費(fèi)用，搬遷費(fèi)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為房屋評(píng)估金額的1.5%。

六、停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償

征收非住宅房屋造成停產(chǎn)停業(yè)損失的，其停產(chǎn)停業(yè)損失補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為被征收房屋價(jià)值的3%。

被征收人認(rèn)為其停產(chǎn)停業(yè)損失超過(guò)依照前款規(guī)定計(jì)算的補(bǔ)償費(fèi)的，應(yīng)當(dāng)向房屋征收部門提供房屋被征收前三年的效益、納稅憑證、停產(chǎn)停業(yè)期限等相關(guān)證明材料。房屋征收部門應(yīng)當(dāng)與被征收人共同委托依法設(shè)立的評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)停產(chǎn)停業(yè)損失進(jìn)行評(píng)估，并按照評(píng)估結(jié)果支付補(bǔ)償費(fèi)。

被征收人不能提供上述相關(guān)證明材料的，按其被征收房屋價(jià)值的3%執(zhí)行。

七、簽約期限

自征收決定作出，被征收房屋評(píng)估結(jié)果公示結(jié)束之日起30日內(nèi)。

八、搬遷期限

    簽訂征收補(bǔ)償協(xié)議后，自征收部門通知搬遷之日起15日內(nèi)。

九、本方案由旗住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局負(fù)責(zé)解釋

 

第2篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

一、建設(shè)用地項(xiàng)目名稱

縣年第八批次城市建設(shè)用地,擬規(guī)劃作為大橋項(xiàng)目、大道項(xiàng)目和高速東出口城區(qū)連接線項(xiàng)目建設(shè)用地。

二、被征地土地位置、面積地類和權(quán)屬單位

1、大橋項(xiàng)目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積1.6904公頃（其中使用國(guó)有土地1.2849公頃）,涉及村集體園地0.1035公頃,林地0.2543公頃,建設(shè)用地0.0477公頃。被征地權(quán)權(quán)屬單位為村委會(huì)。

2、大道項(xiàng)目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積5.19公頃（其中使用國(guó)有土地3.1863公頃）,涉及村集體水田0.1242公頃,旱地0.3326公頃,園地1.1476公頃,林地0.1339公頃,農(nóng)村道路0.0279公頃,其它農(nóng)用地0.052公頃,建設(shè)用地0.1855公頃。被征土地權(quán)屬單位為村委會(huì)。

3、高速東出口城區(qū)連接線項(xiàng)目用地位于鎮(zhèn)村,用地總面積18.0315公頃（其中使用國(guó)有土地11.4071公頃）,涉及村集體旱地0.34公頃,園地2.9589公頃,林地2.5262公頃,住宅用地0.1962公頃,空閑地0.6031公頃。被征土地權(quán)屬單位為村委會(huì)。

三、征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)

根據(jù)《省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)土地管理法〉辦法》和政文[]592號(hào)文件規(guī)定，本批次征地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)具體如下：

1、征收鎮(zhèn)村集體土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)參照住宅小區(qū)實(shí)際征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。征收其它經(jīng)濟(jì)林地,土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)按28.35萬(wàn)元/公頃的綜合標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算,地上附著物補(bǔ)償費(fèi)以現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)為準(zhǔn);征收非經(jīng)濟(jì)林地,土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)按9.45萬(wàn)元/公頃計(jì)算,地上附著物補(bǔ)償按省實(shí)施辦法第30條規(guī)定執(zhí)行。建設(shè)用地按城區(qū)拆遷補(bǔ)償有關(guān)規(guī)定實(shí)施。

2、高速東出口城區(qū)連接線項(xiàng)目和大道項(xiàng)目用地涉及征收集體土地參照我縣南城區(qū)土地征收補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。具體補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)為：征收耕地，補(bǔ)償安置綜合標(biāo)準(zhǔn)為44.694萬(wàn)元/公頃，征收果園地和其它經(jīng)濟(jì)林地，補(bǔ)償安置綜合標(biāo)準(zhǔn)為15.348萬(wàn)元/公頃(地上附著物以征地現(xiàn)場(chǎng)清點(diǎn)數(shù)量按規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)另行補(bǔ)償），征收非經(jīng)濟(jì)林地補(bǔ)償安置綜合標(biāo)準(zhǔn)為12.75萬(wàn)元/公頃，未利用地土地補(bǔ)償安置標(biāo)準(zhǔn)2.5785萬(wàn)元/公頃。建設(shè)用地按拆遷有關(guān)規(guī)定執(zhí)行；

四、其他相關(guān)事項(xiàng)

第3篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

【關(guān)鍵詞】拆遷問(wèn)題；集體土地；房屋征收評(píng)估方法

1.政策背景和相關(guān)政策體系

從2001年6月13日國(guó)務(wù)院公布《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》到2011年1月21日頒布《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》，已度過(guò)了將近十年時(shí)間。這十年可謂是中國(guó)城市發(fā)展的黃金十年。一方面全國(guó)的城市化飛速發(fā)展，城市化率從2001年的37.66%到2011年已超過(guò)了50%，中國(guó)的城市不斷地向郊區(qū)的村莊農(nóng)田擴(kuò)張；另一方面，城市新區(qū)的大規(guī)模開發(fā)和快速發(fā)展也促使著老城區(qū)加快改造的步伐，舊城改造工程幾乎始終貫穿著大中型城市這十年的發(fā)展歷程當(dāng)中，成為城市發(fā)展更新的一條主線。

中國(guó)城市化快速發(fā)展的同時(shí)，也伴隨著產(chǎn)生了許多的社會(huì)問(wèn)題。其中被廣泛關(guān)注的拆遷問(wèn)題成為這兩年激化社會(huì)矛盾、影響社會(huì)主義和諧社會(huì)建設(shè)的一大頑疾。不得不承認(rèn)，政府在城市化所帶來(lái)的巨大利益的誘惑下，對(duì)拆遷工作缺乏科學(xué)合理的管理。也正因?yàn)槿绱耍雠_(tái)《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》以及《國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估辦法》，對(duì)地方政府的拆遷工作做出更與時(shí)俱進(jìn)的規(guī)定和指導(dǎo)，就顯得十分的迫切和必要。此外，我們也應(yīng)該看到，城市化進(jìn)程未來(lái)發(fā)展的重點(diǎn)將是在城市周邊的農(nóng)村區(qū)域，而在這方面，國(guó)家的政策法規(guī)制定還很不健全，多以地方性政策法規(guī)為主。因此，集體土地上的房屋征收補(bǔ)償以及評(píng)估辦法的規(guī)定，將是下一步國(guó)家針對(duì)城市開發(fā)建設(shè)工作要重點(diǎn)研究和探討的核心領(lǐng)域。以下是房屋征收補(bǔ)償政策體系的梳理。如圖1.1所示。

圖1.1 屋征收補(bǔ)償政策體系

2.房屋征收評(píng)估的特殊性

通常情況下，房地產(chǎn)評(píng)估的目的是為交易雙方在房屋買賣、租賃、抵押以及典當(dāng)?shù)仁袌?chǎng)交易過(guò)程中，提供專業(yè)的房屋市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估結(jié)果。而房屋征收評(píng)估特殊在交易雙方的之一是政府部門。政府為了基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、舊城改造等公共利益的實(shí)現(xiàn)，需要對(duì)國(guó)有土地上房屋進(jìn)行征收。因此，在政府的主導(dǎo)下，在公共利益遠(yuǎn)大于個(gè)人私利的原則下，房屋征收評(píng)估從為一般的純粹市場(chǎng)行為提供服務(wù)蛻變成為參雜著政府強(qiáng)制意味和部分福利色彩的半市場(chǎng)或偽市場(chǎng)行為提供服務(wù)。

之所以這樣，是因?yàn)榉课菡魇赵u(píng)估是為進(jìn)行房屋征收補(bǔ)償所提供的一種技術(shù)依據(jù)，歸根結(jié)底還是為了“和諧拆遷”。一些地區(qū)的縣市或者鄉(xiāng)鎮(zhèn)，當(dāng)?shù)卣容^強(qiáng)勢(shì)，房屋征收評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)就相對(duì)市場(chǎng)價(jià)值低一些；而一、二線的大中型城市，由于近兩年國(guó)有土地上的房屋征收通常都涉及舊城改造，情況復(fù)雜，按照市場(chǎng)價(jià)值評(píng)估的結(jié)果根本滿足不了被征收房屋所有權(quán)人的補(bǔ)償要求。政府為推進(jìn)工作，只能調(diào)高評(píng)估標(biāo)準(zhǔn)或者通過(guò)增加其他補(bǔ)償條款已使得拆遷工作能夠順利開展。

3.集體建設(shè)用地上房屋征收評(píng)估的簡(jiǎn)單探討

從借鑒新出臺(tái)的《國(guó)有用地上房屋征收評(píng)估辦法》的角度，來(lái)探討集體建設(shè)用地上的房屋征收評(píng)估，首先應(yīng)對(duì)兩種權(quán)屬用地的房屋進(jìn)行比較。按照《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》，國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有70年的房屋所有權(quán)。只要是出讓用地上的房屋都允許進(jìn)行交易，劃撥用地上的滿足一定條件也可以進(jìn)行交易。因此，可以認(rèn)為國(guó)有土地上房屋所有權(quán)人擁有對(duì)房屋所有權(quán)，包括占用權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處置權(quán)；而集體土地上房屋（通常為村民宅基地上的民宅）雖然也是所有權(quán)，但是卻是不完整的所有權(quán)，原因是村民不享有對(duì)宅基地上房屋的處置權(quán)，即轉(zhuǎn)讓買賣的權(quán)利。

始終爭(zhēng)議不斷的“小產(chǎn)權(quán)房”就是指未進(jìn)行征地手續(xù)建在集體土地上的房地產(chǎn)?！靶‘a(chǎn)權(quán)”很形象的說(shuō)明了這部分房產(chǎn)在權(quán)利屬性方面的尷尬處境。

集體土地上房屋不能轉(zhuǎn)讓買賣這一特點(diǎn)，將對(duì)房屋征收評(píng)估工作產(chǎn)生兩方面的重要影響：（1）目前房地產(chǎn)評(píng)估方法中使用最為廣泛的市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地上房屋征收評(píng)估當(dāng)中，因?yàn)樗械念愃频募w土地上房屋都不能買賣。沒(méi)有一個(gè)集體土地房屋交易的市場(chǎng)，何來(lái)類似房地產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格呢？（2）既然沒(méi)有集體土地上的房屋成交價(jià)格，我們是否可以借鑒條件類似的國(guó)有土地上的房屋成交價(jià)呢？?jī)深惙课莸膮^(qū)別正如前面分析，由于國(guó)有土地上房屋可以轉(zhuǎn)讓買賣，而集體土地上的卻不能。從資產(chǎn)的流動(dòng)性和可變現(xiàn)能力上考慮，兩類房屋作為資產(chǎn)的價(jià)格將相差很多。

筆者在對(duì)哈爾濱哈西地區(qū)道里片區(qū)“小產(chǎn)權(quán)房”的調(diào)研中，也印證的以上結(jié)論。哈西道里片區(qū)現(xiàn)屬于典型的城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)。片區(qū)內(nèi)有三個(gè)村屯，分別是金山村、城鄉(xiāng)村和城西村。其中金山村和城西村的村集體都各自集資修建了6-7層的多層樓房。樓房于2004年修建，建筑程度較新。

從筆者對(duì)當(dāng)?shù)匾晃皇蹣侵薪榈脑L談和租房電話的詢問(wèn)了解，金山村的小產(chǎn)權(quán)房——金山花園（毛坯）平均售價(jià)在2900元/平米左右，普通兩居室的房租為1200元/月，如圖3.1（a）所示；城西村的小產(chǎn)權(quán)房——鴻翔家園平均售價(jià)為2800元/平米，普通兩居室的房租為1200元/月如圖3.1（b）所示。而僅一路之隔的群力新區(qū)的房地產(chǎn)樓盤（毛坯）的平均售價(jià)在7000元/平米。

根據(jù)以上調(diào)研數(shù)據(jù)分析：首先，從市場(chǎng)法角度分析，兩個(gè)村的小產(chǎn)權(quán)房要比周邊的房地產(chǎn)樓盤低出一半還多，即使考慮到周邊設(shè)施和環(huán)境因素的修正，這樣的價(jià)格差距也是懸殊的。其次，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房的租售比低。兩居按80平米計(jì)，租售比約為1：200，國(guó)際慣例在1：200到1：300之間，周邊的群力新區(qū)樓盤的租售比1：350左右。從房地產(chǎn)評(píng)估的收益法角度看，兩個(gè)村小產(chǎn)權(quán)房相對(duì)于國(guó)有土地上房屋的價(jià)值要低很多。

因此，可以得出結(jié)論，從理論上和實(shí)際情況上看，集體土地上的房屋都不能夠參照類似條件的國(guó)有土地上房屋市場(chǎng)價(jià)，同時(shí)又不具備集體土地上房屋的交易市場(chǎng)。所以，市場(chǎng)法無(wú)法運(yùn)用到集體土地房屋征收評(píng)估上。如果一定要用，也就只有參照違法的、拿不上桌面的小產(chǎn)權(quán)房的市場(chǎng)價(jià)了。

4.集體土地房屋征收評(píng)估的實(shí)際情況

目前，集體土地房屋征收評(píng)估還未有國(guó)家性的政策法規(guī)出臺(tái)，各地方政府也很少有針對(duì)集體土地房屋征收的評(píng)估工作專門出臺(tái)實(shí)施細(xì)則的。但是，在各地區(qū)的集體土地房屋拆遷管理辦法中可以看出目前的評(píng)估方法多采用成本法。下面以北京市為例具體分析。

北京市政府在2003年出臺(tái)了《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》，《辦法》對(duì)集體土地房屋拆遷管理作出了詳細(xì)規(guī)定。其中，《辦法》的第十四條中明確規(guī)定：“拆遷宅基地上房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，拆遷人應(yīng)當(dāng)向被拆遷人支付補(bǔ)償款。補(bǔ)償款按照被拆除房屋的重置成新價(jià)和宅基地的區(qū)位補(bǔ)償價(jià)確定。房屋重置成新價(jià)的評(píng)估規(guī)則和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的計(jì)算辦法由北京市國(guó)土房管局制定并公布”。《辦法》中按照重置成新價(jià)和宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)姆绞?，可以看做是采用的成本法?/p>

房屋拆遷中所稱重置成新價(jià)，是指用估價(jià)時(shí)點(diǎn)的建筑材料和建筑技術(shù)，按估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象具有同等功能效用并且在相同成新狀態(tài)下的建筑物的正常價(jià)格。為此北京市專門出臺(tái)了《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，《標(biāo)準(zhǔn)》中對(duì)平房、中式樓房重置成新價(jià)評(píng)估有非常詳細(xì)的規(guī)定，包括估價(jià)路線、部件及分值等詳細(xì)的估算標(biāo)準(zhǔn)和各類計(jì)分表格。重置成新價(jià)對(duì)房屋本身的價(jià)值按照建設(shè)成本的方式進(jìn)行了評(píng)估。

房屋區(qū)位補(bǔ)償價(jià)是指被拆遷范圍內(nèi)房屋每平方米平均土地使用權(quán)價(jià)值。宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)的確定，按照市國(guó)土房管局《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》第六項(xiàng)第二十五條的規(guī)定，宅基地區(qū)位補(bǔ)償計(jì)算公式：宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)=（當(dāng)?shù)仄胀ㄗ≌笇?dǎo)價(jià)-房屋重置成新均價(jià)）×戶均安置面積÷戶均宅基地面積。

5.結(jié)論

通過(guò)對(duì)房屋征收政策的梳理，可以看出雖然國(guó)家對(duì)國(guó)有土地上房屋征收評(píng)估相繼出臺(tái)了一系列政策，但在集體土地上房屋征收評(píng)估政策方面的還是空白。為此，在研究借鑒國(guó)有土地上的房屋征收評(píng)估政策的基礎(chǔ)上，結(jié)合兩類權(quán)屬土地上房屋的區(qū)別，得出結(jié)論：市場(chǎng)比較法不適用于集體土地上的房屋征收評(píng)估，未來(lái)出臺(tái)的集體土地上房屋征收評(píng)估政策很可能繼續(xù)延用當(dāng)前各地方政府在集體土地房屋拆遷補(bǔ)償中使用的成本法。

參考文獻(xiàn)

[1]《城市房屋拆遷管理?xiàng)l例》

[2]《城市房屋拆遷估價(jià)指導(dǎo)意見(jiàn)》

[3]《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

[4]《中華人民共和國(guó)土地管理法》

[5]《中國(guó)人民共和國(guó)房地產(chǎn)管理法》

[6]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法》

[7]《北京市房屋重置成新價(jià)評(píng)估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》

[8]《北京市集體土地房屋拆遷管理辦法實(shí)施意見(jiàn)》

第4篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

一、土地征用

土地征用是指國(guó)家基于特殊情形而使用他人的土地且給予合理的補(bǔ)償,待使用完畢后,仍將土地歸還所有人或使用人。土地的征用的對(duì)象為土地使用權(quán)。

1.土地征用的程序

用地單位要得到被征土地的使用權(quán),須按國(guó)家規(guī)定的合法程序進(jìn)行。根據(jù)我國(guó)《土地管理法》及其《實(shí)施條例》的有關(guān)規(guī)定,征用土地一般要履行以下程序:(1)申請(qǐng);(2)選址;(3)商定補(bǔ)償安置方案;(4)劃撥建設(shè)用地;(5)核發(fā)國(guó)有土地使用證。

2.征地批準(zhǔn)權(quán)限

對(duì)征用集體土地,《土地管理法》規(guī)定了嚴(yán)格的批準(zhǔn)權(quán)限。根據(jù)《土地管理法》第25條及其《實(shí)施條例》第21條的規(guī)定(略)。

二、征用補(bǔ)償

根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地管理法》第47條(略)、《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第26條(略),在農(nóng)村土地征收中確立公平補(bǔ)償對(duì)于保護(hù)農(nóng)民權(quán)益、規(guī)范政府行為、優(yōu)化資源配置、維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定等具有重要意義。落實(shí)公平補(bǔ)償應(yīng)做到重塑以市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)的完全補(bǔ)償原則,逐步擴(kuò)大農(nóng)地征收的補(bǔ)償范圍、合理拓展農(nóng)地征收的補(bǔ)償方式、完善征地補(bǔ)償?shù)某绦蚺c救濟(jì)途徑。

1.公平補(bǔ)償?shù)膶?dǎo)入與意義

我國(guó)關(guān)于土地征收補(bǔ)償?shù)臈l款最早見(jiàn)于1944年頒布的《陜甘寧邊區(qū)地權(quán)條例》中,之后1950年的《鐵路留用辦法》和《城市郊區(qū)條例》、1962年的《農(nóng)村工作條例修正草案》、1982年的《國(guó)家建設(shè)征用土地條例》都對(duì)土地征收補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題做了或多或少的規(guī)定,2001年國(guó)土資源部頒布的《征用土地公告辦法》中對(duì)征收土地的補(bǔ)償程序問(wèn)題做了相應(yīng)的規(guī)定。目前有關(guān)土地征收補(bǔ)償制度的規(guī)定主要集中在2004年修訂后《土地管理法》第47條。根據(jù)該條的規(guī)定,相較于農(nóng)民因征地所遭受的全部損失而言,是一種不完全補(bǔ)償。這種不完全的補(bǔ)償制度對(duì)于農(nóng)民而言極具不公平:(1)以產(chǎn)值數(shù)倍法的方法測(cè)算農(nóng)民的損失未能全面體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值,漠視了土地對(duì)于農(nóng)民而言所具有的歸依和發(fā)展功能。(2)單一的金錢補(bǔ)償方式限制了農(nóng)民的補(bǔ)償選擇空間,難以保障失地農(nóng)民的生活水平不下降。(3)對(duì)因征地造成的間接損失不予補(bǔ)償難以實(shí)現(xiàn)對(duì)農(nóng)民的充分救濟(jì),亦會(huì)增加農(nóng)民今后的生產(chǎn)生活負(fù)擔(dān)。(4)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制定的高度行政化剝奪了失地農(nóng)民的公平參與權(quán),同時(shí)加劇了征地違法腐敗案件的發(fā)生。(5)補(bǔ)償糾紛救濟(jì)機(jī)制的缺位、不到位有礙于農(nóng)民權(quán)益的有效保護(hù),也影響到征地工作的順利開展。

2.公平補(bǔ)償?shù)穆窂皆O(shè)想

(1)逐步擴(kuò)大農(nóng)地征收的補(bǔ)償范圍

與世界上一些發(fā)達(dá)國(guó)家和地區(qū)的征收補(bǔ)償范圍相比,我國(guó)目前的征地補(bǔ)償僅限于與被征收客體直接相關(guān)的經(jīng)濟(jì)損失,并沒(méi)有涉及到由征地行為造成的其他諸如殘余地等間接相關(guān)損失。目前各國(guó)對(duì)于征地造成的損害進(jìn)行賠償,從范圍上看至少有三項(xiàng)內(nèi)容是不可或缺的:土地及其地上建筑物、附著物和構(gòu)筑物的補(bǔ)償;因征收造成的困難補(bǔ)償;因征地活動(dòng)引起的其他補(bǔ)償,如殘余地補(bǔ)償、相鄰?fù)恋負(fù)p害補(bǔ)償?shù)取?/p>

(2)合理拓展農(nóng)地征收的補(bǔ)償方式

征收補(bǔ)償?shù)姆绞绞侵冈谡魇昭a(bǔ)償?shù)倪^(guò)程中國(guó)家對(duì)遭受損失的農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)救所采取的各種形式。正確適用補(bǔ)償?shù)姆绞綄?duì)彌補(bǔ)受害人的損失具有重要意義。征收補(bǔ)償有直接補(bǔ)償和間接補(bǔ)償兩種方式。直接補(bǔ)償是指以金錢或?qū)嵨锏姆绞街苯訌浹a(bǔ)受害人所遭受的損失,如支付補(bǔ)償金。間接補(bǔ)償是通過(guò)授予某種權(quán)利或利益,間接彌補(bǔ)受害人所受的損失。我國(guó)目前主要采取的是生活導(dǎo)向性的金錢補(bǔ)償方式,除了原來(lái)的金錢補(bǔ)償方式外,可以考慮增加以下幾種補(bǔ)償方式并在立法層面作出進(jìn)一步具體的規(guī)定。

(3)完善征地補(bǔ)償?shù)某绦蚺c救濟(jì)途徑

完善的的補(bǔ)償程序與救濟(jì)機(jī)制是農(nóng)民獲得公平補(bǔ)償?shù)闹匾ＷC。從各國(guó)的立法例來(lái)看,一般都針對(duì)國(guó)家征收權(quán)行使的不同階段設(shè)置相應(yīng)的救濟(jì)途徑,征收補(bǔ)償?shù)某绦蚝途葷?jì)途徑并非涇渭分明。具體到我國(guó),盡管《征用土地公告辦法》和《國(guó)土資源聽證規(guī)定》對(duì)征收補(bǔ)償?shù)某绦蜃隽讼鄳?yīng)的規(guī)定,但是在實(shí)踐中還是存在一些問(wèn)題,有鑒于此,我們必須進(jìn)一步完善征地補(bǔ)償?shù)某绦颉?qiáng)化對(duì)農(nóng)民補(bǔ)償糾紛的救濟(jì)。

3.完善途徑

(1)規(guī)范土地征用程序,加強(qiáng)民主監(jiān)督,明確補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

在征用過(guò)程中,應(yīng)該嚴(yán)格按程序辦事,發(fā)揮村民的民主監(jiān)督作用,避免土地資源的浪費(fèi),促進(jìn)土地資源的優(yōu)化配置,維護(hù)農(nóng)村集體和廣大農(nóng)民的合法權(quán)益。

(2)設(shè)村民代表會(huì)議

設(shè)村民代表會(huì)議行使集體土地所有權(quán),以解決集體所有權(quán)主體虛位化的問(wèn)題。

(3)嚴(yán)格界定“公共利益”

在法律中應(yīng)明確具體全面地列舉出“公共利益”,同時(shí)規(guī)定列舉之外的土地征用必須由國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)。嚴(yán)格區(qū)分公共利益目的的用地和私人利益目的的用地。

(4)允許集體土地進(jìn)入一級(jí)市場(chǎng)

農(nóng)地征用制度應(yīng)該符合法制化要求,堅(jiān)持實(shí)施可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略,努力探索與我國(guó)城市化發(fā)展步伐相適應(yīng)的農(nóng)地征用制度,更好地促進(jìn)社會(huì)的和諧發(fā)展,將集體所有的土地與國(guó)有土地的所有權(quán)平等保護(hù),適當(dāng)開放土地一級(jí)市場(chǎng),讓政府成為這一市場(chǎng)上起監(jiān)督作用的中介者,這是一個(gè)建立在尊重歷史和承認(rèn)現(xiàn)實(shí)的基礎(chǔ)上的制度創(chuàng)新。

(5)探索新的補(bǔ)償方式

政府在工商、稅務(wù)等方面,可以出臺(tái)相應(yīng)的優(yōu)惠政策,鼓勵(lì)失地農(nóng)民興辦城鄉(xiāng)第三產(chǎn)業(yè)和自主創(chuàng)業(yè),多形式開展就業(yè)和教育培訓(xùn),提高失地農(nóng)民的勞動(dòng)技能和再就業(yè)能力。允許農(nóng)民以土地使用權(quán)入股、租賃等方式參與經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目的合作開發(fā)或自行開發(fā)經(jīng)營(yíng),讓被征地農(nóng)民能長(zhǎng)期分享土地的增值收益。在征地時(shí)按照一定面積比例留土地給集體使用,由村集體用這部分土地發(fā)展二、三產(chǎn)業(yè)安置被征地農(nóng)民,可以更好地解決農(nóng)民的后顧之憂,有利于維護(hù)農(nóng)村穩(wěn)定。

第5篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

為防止土地問(wèn)題的大量出現(xiàn)國(guó)家采取了很多措施來(lái)保障農(nóng)民權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，如建立征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)協(xié)調(diào)裁決機(jī)制，征收土地確保農(nóng)民之請(qǐng)確認(rèn)、開展百日行動(dòng)查處違法占地、健全嚴(yán)格征地審查報(bào)批程序、制定土地區(qū)片最低價(jià)等，這些措施使農(nóng)民權(quán)利保障得到進(jìn)一步的深化細(xì)化，但是并沒(méi)有減少土地糾紛的發(fā)生，相反在農(nóng)民土地維權(quán)行為反而比以前增加，不少地方政府解決這類問(wèn)題的靠的是“公檢法”，這種方法不但沒(méi)有解決問(wèn)題反而使矛盾更加的激烈。

土地問(wèn)題為何愈演愈烈而且難以制止呢，大部分學(xué)者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)歸根于征收土地過(guò)程中土地審批及實(shí)施的違法，對(duì)此筆者持不完全同意的態(tài)度。大部分地區(qū)在征收土地過(guò)程中確實(shí)存在很多的違法情節(jié)，如征收土地知情確認(rèn)程序沒(méi)有認(rèn)真履行在報(bào)批中呈報(bào)材料一書四方案過(guò)于的簡(jiǎn)單不符合要求；土地征收后沒(méi)有依法公告和履行登記程序；沒(méi)有按照國(guó)土資源聽證規(guī)定召開聽證會(huì)聽取群眾的意見(jiàn)；打著公共利益的旗號(hào)肆意征收集體土地；截留征地補(bǔ)償款；或者未批先占、少批多占等等，嚴(yán)重的損害了法律的權(quán)威侵害了失地農(nóng)民的利益。但是最近在國(guó)土資源部一直嚴(yán)格規(guī)范土地征收審批程序，在百日行動(dòng)之后地方政府征收土地呈報(bào)的程序不敢嚴(yán)重、明顯的違法，特別是截留農(nóng)民征地補(bǔ)償款這一行為已經(jīng)大幅度的減少了，一般情況地方政府都會(huì)制定征收集體土地補(bǔ)償安置的辦法和征收土地補(bǔ)償?shù)膮^(qū)片最低價(jià)格，由于法律制度的逐步健全，截留補(bǔ)償款的問(wèn)題已經(jīng)很少發(fā)生了，可以說(shuō)很多地方征收農(nóng)民土地進(jìn)行的補(bǔ)償是基本符合土地管理法的規(guī)定，但是土地問(wèn)題根本沒(méi)有得到解決，原因何在？

筆者認(rèn)為地方政府在呈報(bào)和審批過(guò)程中存在違法性，對(duì)于農(nóng)民屬于來(lái)講屬于程序上的問(wèn)題，并不是關(guān)系農(nóng)民的切身利益的問(wèn)題。引發(fā)農(nóng)村土地糾紛的根本原因征收土地對(duì)農(nóng)民的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，即土地被征收后農(nóng)民能夠得到多少的補(bǔ)償，失去土地依靠什么來(lái)維持生活的問(wèn)題。

二、我國(guó)現(xiàn)有的征地補(bǔ)償制度。

關(guān)于現(xiàn)行的征地補(bǔ)償依據(jù)是《中華人民土地管理法》第四十七條，該條對(duì)于征地補(bǔ)償是這樣規(guī)定的：征收土地的，按照被征收土地的原用途給予補(bǔ)償。征收耕地的補(bǔ)償費(fèi)用包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗的補(bǔ)償費(fèi)。征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍。但是，每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍。征收其他土地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市參照征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定。被征收土地上的附著物和青苗的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定。征收城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。依照本條第二款的規(guī)定支付土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補(bǔ)助費(fèi)。但是，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征收前三年平均年產(chǎn)值的三十倍。國(guó)務(wù)院根據(jù)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，在特殊情況下，可以提高征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)?！?/p>

關(guān)于征地補(bǔ)償如何分配，對(duì)于地上附著物和青苗補(bǔ)償、安置補(bǔ)助費(fèi)在法律和實(shí)際操作中沒(méi)有爭(zhēng)議，應(yīng)當(dāng)屬于失地農(nóng)民。但是對(duì)于土地補(bǔ)償費(fèi)我國(guó)現(xiàn)行法律有著不同的規(guī)定，《中華人民共和國(guó)土地管理法實(shí)施條例》第二十六條規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有；地上附著物及青苗補(bǔ)償費(fèi)歸地上附著物及青苗的所有者所有。征用土地的安置補(bǔ)助費(fèi)必須?？顚Ｓ?，不得挪作他用。需要安置的人員由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，由農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理和使用；由其他單位安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)支付給安置單位；不需要統(tǒng)一安置的，安置補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放給被安置人員個(gè)人或者征得被安置人員同意后用于支付被安置人員的保險(xiǎn)費(fèi)用。市、縣和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)安置補(bǔ)助費(fèi)使用情況的監(jiān)督?！眹?guó)土資源部《關(guān)于完善征地補(bǔ)償安置制度的指導(dǎo)意見(jiàn)》規(guī)定“土地補(bǔ)償費(fèi)的分配。按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部合理分配。具體分配辦法由省級(jí)人民政府制定。土地被全部征收，同時(shí)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織撤銷建制的，土地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)全部用于被征地農(nóng)民生產(chǎn)生活安置?！?/p>

集體土地被征收其土地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織這是沒(méi)有問(wèn)題的，土地管理法規(guī)定歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織所有也是按照土地所有權(quán)進(jìn)行規(guī)定的，但是就集體財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)如何分配并不是集體經(jīng)濟(jì)組織自由支配，而是必須按照土地補(bǔ)償費(fèi)主要用于被征地農(nóng)戶的原則進(jìn)行分配，各地省政府基本上都制定了具體的分配辦法，一般情況下分配比例為8/2，即80%分配給被征地農(nóng)戶，20%分配給集體經(jīng)濟(jì)組織由其依據(jù)村規(guī)等依據(jù)進(jìn)行支配。

三、土地糾紛產(chǎn)生的根本原因。

從法律的規(guī)定和征地實(shí)踐來(lái)看，這種征地補(bǔ)償制度并不是按照土地的市場(chǎng)價(jià)格對(duì)農(nóng)民進(jìn)行補(bǔ)償，而僅僅是對(duì)征收土地給農(nóng)民造成的直接損失進(jìn)行的補(bǔ)償，這樣的補(bǔ)償制度對(duì)于農(nóng)民失去土地而間接產(chǎn)生的一切經(jīng)濟(jì)損失是不予補(bǔ)償?shù)?，在法學(xué)界這種補(bǔ)償?shù)脑瓌t被稱之為不完全補(bǔ)償原則，這種不完全的補(bǔ)償制度對(duì)于農(nóng)民而言極具不公平。按照憲法和法律的規(guī)定，征地是指為了公共利益依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序?qū)⑥r(nóng)民集體所有的土地征收為國(guó)家所有，這就決定了我國(guó)征收土地的行為屬于國(guó)家征收行為，而不是一種市場(chǎng)交易行為，不會(huì)按照標(biāo)的物具有的價(jià)值來(lái)進(jìn)行補(bǔ)償?shù)模捶墒跈?quán)政府可以低于正常價(jià)值的標(biāo)準(zhǔn)將農(nóng)民集體所有的土地變成國(guó)有，將農(nóng)民正合法享有的土地使用權(quán)終止并轉(zhuǎn)讓到他人手中。

該原則從強(qiáng)調(diào)“所有權(quán)的社會(huì)義務(wù)性”觀念出發(fā)，認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)因負(fù)有社會(huì)義務(wù)而不具有絕對(duì)性，可以基于公共利益的需要而依法加以限制。但征收土地是對(duì)財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪，它已超越了財(cái)產(chǎn)權(quán)限制的范圍。因此基于公共利益需要，可以地依法準(zhǔn)許財(cái)產(chǎn)權(quán)的剝奪，使財(cái)產(chǎn)權(quán)的保障成為一紙空文。

（一）、地方政府土地財(cái)政現(xiàn)象嚴(yán)重。

在法律授權(quán)為了公共利益需要，可以地依法征收集體土地的同時(shí)。我國(guó)土地管理法第五十五條“以出讓等有償使用方式取得國(guó)有土地使用權(quán)的建設(shè)單位，按照國(guó)務(wù)院規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)和辦法，繳納土地使用權(quán)出讓金等土地有償使用費(fèi)和其他費(fèi)用后，方可使用土地。自本法施行之日起，新增建設(shè)用地的土地有償使用費(fèi)，百分之三十上繳中央財(cái)政，百分之七十留給有關(guān)地方人民政府，都專項(xiàng)用于耕地開發(fā)?！奔丛谕恋爻鲎尳鸢俜种呤畬儆诘胤秸?cái)政，在發(fā)達(dá)地區(qū)，土地出讓金數(shù)額巨大，成為地方政府財(cái)政預(yù)算外收入的最主要來(lái)源。土地收入除了增加政府預(yù)算內(nèi)和預(yù)算外收入，各個(gè)部門可以借此征收土地規(guī)費(fèi)，也提高了部門的積極性。很多地方政府已經(jīng)將賣地作為自己的主要財(cái)政收入，我們稱之為“賣地財(cái)政”。陳錫文在接受鳳凰衛(wèi)視采訪時(shí)披露“每年可以向農(nóng)民征收多少土地是由國(guó)家根據(jù)發(fā)展規(guī)劃來(lái)確定的，比如在金融危機(jī)暴發(fā)以前，正常年景下，國(guó)務(wù)院審批的對(duì)各省可以使用的建設(shè)用地大約是400萬(wàn)畝，其中有280萬(wàn)畝是要征用農(nóng)民的土地。今年由于情況特殊，應(yīng)對(duì)金融危機(jī)，保增長(zhǎng)，各地的建設(shè)規(guī)模就比較大，所以今年針對(duì)這樣的情況，國(guó)務(wù)院批準(zhǔn)的建設(shè)用地總量是630萬(wàn)畝，其中315萬(wàn)畝是要征用農(nóng)地的?！?。其實(shí)在國(guó)家控制指標(biāo)外很多地方政府為了增加財(cái)政收入大量的超標(biāo)占地，未批先占的行為時(shí)大量存在的，而少批多占的行為則更為嚴(yán)重。

并且對(duì)于土地出讓金這種不穩(wěn)定的財(cái)政收入也不會(huì)納入財(cái)政預(yù)算，這一定程度上增長(zhǎng)了腐敗現(xiàn)象。為追求業(yè)績(jī)地方政府依靠賣地的收入大搞形象工程建設(shè)，導(dǎo)致一些地方政府為搞形象工程大肆揮霍，甚至土地違法、腐敗等現(xiàn)象滋長(zhǎng)，對(duì)于這些行為農(nóng)民是非常反感和憤怒的。

（二）、征地補(bǔ)償款與國(guó)家土地出讓金相差太大，集體土地的價(jià)值不能平等交換。

以耕地年產(chǎn)值來(lái)確定的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不能正確的實(shí)現(xiàn)土地的價(jià)值，且集體土地的使用受到了極大的限制，可以集體土地所有權(quán)是一種受限的所有權(quán)，農(nóng)民集體自己無(wú)權(quán)對(duì)其進(jìn)行處分，只有作為非所有人的國(guó)家才有權(quán)進(jìn)行處分，這一規(guī)定一方面維護(hù)了我國(guó)集體土地的穩(wěn)定，但同時(shí)也限制了集體土地價(jià)值的實(shí)現(xiàn)，將集體土地大量限制在農(nóng)用地范圍上時(shí)，以用途來(lái)確定征收土地的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)實(shí)際上不符合平等公平的原則。農(nóng)民在土地被征收時(shí)其得到的補(bǔ)償一般在2—5萬(wàn)元人民幣以內(nèi)，但當(dāng)這些土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地進(jìn)行出讓時(shí)其價(jià)格達(dá)到了幾十萬(wàn)甚至幾百萬(wàn)，這樣的明顯的差價(jià)使農(nóng)民難以接受。

（三）、地方政府在征地過(guò)程中的行為與法律不一致，法律對(duì)地方政府沒(méi)有產(chǎn)生限制作用，這進(jìn)一步刺激了地方政府的占地的欲望。

物權(quán)法規(guī)定因公共利益的需要可以征收，但在現(xiàn)實(shí)中大量被征收的土地是用于房地產(chǎn)等商業(yè)用地，商業(yè)開發(fā)當(dāng)然不能歸類公共利益。而且在實(shí)施征地方案時(shí)地方政府對(duì)于農(nóng)民的反抗往往沒(méi)有足夠的耐心來(lái)協(xié)調(diào)和解決。在有些地方常常會(huì)出現(xiàn)農(nóng)民因土地糾紛采取上訪、阻工等措施來(lái)抗議而受到了行政處罰甚至刑罰，公檢法等機(jī)關(guān)成為處理人民內(nèi)部矛盾的工具，在一定程度上使土地糾紛更加顯得嚴(yán)重。

一方面地方政府大搞土地財(cái)政、一方面征地補(bǔ)償不合理，同時(shí)有些地方在征地過(guò)程中采取強(qiáng)制征收的措施，對(duì)群眾思想和民生問(wèn)題沒(méi)有足夠的重視，使土地問(wèn)題越來(lái)越顯得嚴(yán)重。

四、對(duì)于處理土地糾紛的建議。

對(duì)我國(guó)土地糾紛的處理問(wèn)題，總理曾發(fā)表過(guò)觀點(diǎn)。在承諾農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)永遠(yuǎn)不變的同時(shí)指出，必須對(duì)那些被占用土地的農(nóng)民給予應(yīng)有補(bǔ)償，其中“土地出讓金主要應(yīng)給予農(nóng)民”。昨日，他在十屆人大四次會(huì)議結(jié)束后舉行的記者招待會(huì)上，作出如上表述。簡(jiǎn)明扼要地陳述了“堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革開放”的觀點(diǎn)。他稱，中國(guó)政府面對(duì)新的任務(wù)，需要更加清醒、更加堅(jiān)定、更加努力。他進(jìn)一步解釋，更加堅(jiān)定是指“要堅(jiān)定不移地推進(jìn)改革開放，走有中國(guó)特色社會(huì)主義道路。”他表示，前進(jìn)中盡管有困難，但不能停頓，“倒退沒(méi)有出路”。英國(guó)金融時(shí)報(bào)一位記者問(wèn)道，如何讓中國(guó)農(nóng)民更好地實(shí)現(xiàn)土地價(jià)值，抵御非法侵占。表示，中國(guó)農(nóng)民問(wèn)題的核心是土地問(wèn)題，中國(guó)農(nóng)村實(shí)行家庭承包經(jīng)營(yíng)，土地屬于集體，但生產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)權(quán)屬于農(nóng)民。對(duì)此，他認(rèn)為，“這是一大特點(diǎn)，也是一大優(yōu)勢(shì)”。隨后，他論述了如何保障農(nóng)民的土地經(jīng)營(yíng)權(quán)。對(duì)此，他使用了一組排比句：必須實(shí)行最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度，必須保護(hù)農(nóng)民對(duì)土地生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)的自，占用農(nóng)民土地必須給予應(yīng)有的補(bǔ)償。土地出讓金主要應(yīng)該給予農(nóng)民。必須依法嚴(yán)懲那些違背法律、強(qiáng)占亂占農(nóng)民土地的人。

總理客簡(jiǎn)明的話語(yǔ)，其實(shí)已經(jīng)客觀的為我國(guó)土地問(wèn)題解決指明了方向。結(jié)合總理的觀點(diǎn)和當(dāng)前土地問(wèn)題產(chǎn)生的根源，筆者以為解決土地問(wèn)題應(yīng)從以下三個(gè)方面著手。

一、提高失地農(nóng)民的征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，改變以往以耕地年產(chǎn)值來(lái)確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的原則，在征地補(bǔ)償中要充分農(nóng)民集體對(duì)集體土地的所有權(quán)。

二、限制征收土地的條件，建設(shè)項(xiàng)目使用土地的應(yīng)通過(guò)政府主導(dǎo)和監(jiān)督下與農(nóng)民協(xié)商的方式處理，在協(xié)商難以解決時(shí)方可采取征收這種國(guó)家強(qiáng)制手段。

三、對(duì)地方政府征地進(jìn)行有效的監(jiān)管，嚴(yán)格履行征收土地審批制度，對(duì)征收集體土地的理由是否屬于公共利益作為審批的重要條件。

第6篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

 

關(guān)鍵詞: 土地征收 憲法行為 經(jīng)濟(jì)法行為 行政行為 民事行為

 

目前學(xué)者對(duì)土地征收的性質(zhì)存在爭(zhēng)議，大多數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地征收是一種行政行為①，另有少數(shù)學(xué)者認(rèn)為土地征收是一種民事行為②。本文認(rèn)為，土地征收是一種綜合性的行為，除了包括行政行為和民事行為之外，還包括憲法行為和經(jīng)濟(jì)法行為。

一、法律體系視野下的土地征收主體的性質(zhì)

不管是認(rèn)為土地征收是一種行政行為（以下簡(jiǎn)稱行政行為說(shuō)），還是認(rèn)為土地征收是一種民事行為（以下簡(jiǎn)稱民事行為說(shuō)），都存在著以下兩個(gè)方面的缺陷：首先，在方法論上采用得都是單一部門法思維方式，而不是法律體系思維方式。行政行為說(shuō)是只從行政法的視角來(lái)分析土地征收的性質(zhì)，按照該說(shuō)，好像規(guī)范土地征收行為的法律規(guī)范都屬于行政法，其他法律部門都不規(guī)范土地征收行為；同樣，民事行為說(shuō)是只從民法的視角來(lái)分析土地征收的性質(zhì)，按照該說(shuō)，好像規(guī)范土地征收行為的法律規(guī)范都屬于民法，其他法律部門都不規(guī)范土地征收行為。事實(shí)并非如此。從法律體系的角度來(lái)看，規(guī)范土地征收行為的法律部門除了包括行政法和民法之外，還包括憲法和經(jīng)濟(jì)法。其次，在內(nèi)容上都沒(méi)有揭示出國(guó)家、申請(qǐng)人和審批機(jī)關(guān)在土地征收中的性質(zhì)。對(duì)于土地征收的主體是誰(shuí)，學(xué)者之間存在分歧。有的學(xué)者認(rèn)為土地征收的主體是國(guó)家③，有的學(xué)者認(rèn)為土地征收的主體是審批機(jī)關(guān)④，有的學(xué)者認(rèn)為土地征收的主體是國(guó)家和申請(qǐng)人⑤，有的學(xué)者認(rèn)為土地征收的主體是國(guó)家和政府機(jī)關(guān)⑥。雖然學(xué)者在表述中使用的術(shù)語(yǔ)不同，但根據(jù)學(xué)者的表述，我們可以得知，對(duì)于土地征收的主體，學(xué)者提到了國(guó)家、申請(qǐng)人和審批機(jī)關(guān)。行政行為說(shuō)和民事行為說(shuō)不可能分析清楚國(guó)家、申請(qǐng)人和審批機(jī)關(guān)在土地征收中的性質(zhì)。原因在于，如果從行政法的角度看，看到的是申請(qǐng)人和審批機(jī)關(guān)，正確地看到了審批機(jī)關(guān)的行政主體性質(zhì)，但只看到了申請(qǐng)人的行政主體性質(zhì)，而忽視了申請(qǐng)人的民事主體性質(zhì)，具有片面性；如果從民法的角度看，只看到了申請(qǐng)人的民事主體性質(zhì)，而忽視了申請(qǐng)人的行政主體性質(zhì)，同樣具有片面性。另外，從這兩個(gè)法律部門的角度看時(shí)，國(guó)家是隱形的，無(wú)法得知國(guó)家的性質(zhì)是什么。

因此，為了清晰地分析土地征收主體的性質(zhì)，我們需要從法律體系的視角來(lái)考察土地征收主體的性質(zhì)。

（一）憲法上的土地征收主體的性質(zhì)

憲法是調(diào)整國(guó)家和被征收人之間的關(guān)系的基本法。憲法的這個(gè)地位決定了憲法不可能具體地規(guī)定國(guó)家和被征收人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容，而只能抽象地規(guī)定國(guó)家和被征收人之間的權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的內(nèi)容。

各國(guó)成文憲法都對(duì)國(guó)家和被征收人之間的財(cái)產(chǎn)征收關(guān)系內(nèi)容進(jìn)行了抽象地規(guī)定。有些國(guó)家的憲法明確地規(guī)定國(guó)家有權(quán)征收財(cái)產(chǎn)。例如，意大利憲法第42條規(guī)定：“在法律規(guī)定的情況下、并給予適當(dāng)?shù)难a(bǔ)償時(shí)，國(guó)家可基于公共利益的需要對(duì)私有財(cái)產(chǎn)予以征收。”另外有些國(guó)家的憲法雖然沒(méi)有明確地規(guī)定財(cái)產(chǎn)征收的主體是國(guó)家，但我們可以從憲法的地位推導(dǎo)出，這些國(guó)家憲法上的財(cái)產(chǎn)征收主體是國(guó)家。例如，德國(guó)基本法第14條規(guī)定：“財(cái)產(chǎn)之征收，必須為公共福利始得為之。其執(zhí)行，必須根據(jù)法律始得為之，此項(xiàng)法律應(yīng)規(guī)定賠償之性質(zhì)與范圍?！泵绹?guó)憲法修正案第5條規(guī)定：“非有正當(dāng)補(bǔ)償，不得將私有財(cái)產(chǎn)充作公用?！?/p>

土地是屬于被征收人所擁有的財(cái)產(chǎn)的重要組成部分。因此，土地征收的主體是國(guó)家。在憲法上，國(guó)家與被征收人之間形成的土地征收關(guān)系屬于憲法關(guān)系⑦，國(guó)家屬于憲法關(guān)系的主體一方。

（二）經(jīng)濟(jì)法上的土地征收主體的性質(zhì)

根據(jù)上述，在西方國(guó)家的憲法中，國(guó)家和被征收人之間的土地征收關(guān)系的內(nèi)容，也就是國(guó)家征收土地的條件，有三點(diǎn)：第一，征收目的必須是為了滿足公共利益的需要；第二，必須給予公正補(bǔ)償；第三，必須依據(jù)法律的規(guī)定進(jìn)行。這三個(gè)條件在土地征收實(shí)踐中的地位并不相同?！氨仨氁罁?jù)法律的規(guī)定進(jìn)行”是一個(gè)形式條件，“征收目的必須是為了滿足公共利益的需要”和“必須給予公正補(bǔ)償”是兩個(gè)內(nèi)容條件，形式條件一旦被滿足，兩個(gè)內(nèi)容條件也會(huì)同時(shí)被滿足。原因在于，如果國(guó)家遵守憲法規(guī)定的條件征收土地，就必須首先制定土地征收法，該法就需要具體規(guī)定公共利益的范圍和進(jìn)行公正補(bǔ)償?shù)霓k法。

根據(jù)法理，當(dāng)規(guī)范調(diào)整的是國(guó)家和被征收人之間的關(guān)系時(shí)，該規(guī)范屬于經(jīng)濟(jì)法范疇⑧。根據(jù)該法理進(jìn)行分析，本文認(rèn)為“關(guān)于公共利益范圍規(guī)定的規(guī)范”和“關(guān)于公正補(bǔ)償辦法的規(guī)范”屬于經(jīng)濟(jì)法范疇，原因在于，“關(guān)于公共利益范圍規(guī)定的規(guī)范”是憲法中“征收目的必須是為了滿足公共利益的需要”條件的具體化，“關(guān)于公正補(bǔ)償辦法的規(guī)范”是憲法中“必須給予公正補(bǔ)償”條件的具體化，調(diào)整的是國(guó)家和被征收人之間在土地征收中的具體的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。所以，從經(jīng)濟(jì)法角度看，土地征收主體是作為經(jīng)濟(jì)法律關(guān)系主體的國(guó)家。

（三）行政法上的土地征收主體的性質(zhì)

雖然土地征收法中的“關(guān)于公共利益范圍規(guī)定的規(guī)范”具體地規(guī)定了屬于公共利益范圍的事項(xiàng)，從而劃定了國(guó)家可以強(qiáng)制性地獲得被征收人土地的范圍，但是，由于國(guó)家是一個(gè)沒(méi)有行為能力的法人，它不能親自實(shí)施土地征收行為，為了實(shí)現(xiàn)公共利益，土地征收法必須授權(quán)具體的主體代表國(guó)家來(lái)實(shí)施土地征收行為。正因?yàn)槿绱?，土地征收法除了要?guī)定“公共利益的范圍和進(jìn)行公正補(bǔ)償?shù)霓k法”這兩個(gè)內(nèi)容之外，還要規(guī)定誰(shuí)有權(quán)提出土地征收申請(qǐng)和誰(shuí)有權(quán)審批土地征收申請(qǐng)。在西方國(guó)家中，土地征收法將土地征收權(quán)分成了土地征收申請(qǐng)權(quán)和土地征收審批權(quán)，代表國(guó)家實(shí)現(xiàn)公共利益的事業(yè)承辦者被授予了土地征收申請(qǐng)權(quán)⑨，代表國(guó)家審查申請(qǐng)人所從事的事業(yè)是否是為了實(shí)現(xiàn)公共利益的機(jī)關(guān)被授予了土地征收審批權(quán)⑩。在中國(guó)，土地征收法沒(méi)有明確地規(guī)定擁有土地征收申請(qǐng)權(quán)的申請(qǐng)人范圍，只是明確地規(guī)定國(guó)務(wù)院和省級(jí)政府是擁有土地征收審批權(quán)的審批機(jī)關(guān)。當(dāng)申請(qǐng)人提出征收申請(qǐng)，啟動(dòng)土地征收程序，審批機(jī)關(guān)依法審查申請(qǐng)時(shí)，運(yùn)用的是行政權(quán)，申請(qǐng)人和審批機(jī)關(guān)與被征收人之間形成的關(guān)系是行政關(guān)系，申請(qǐng)人和審批機(jī)關(guān)是行政主體。所以，從行政法角度看，土地征收主體是作為行政主體的申請(qǐng)人和審批機(jī)關(guān)。

第7篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

第二條預(yù)存征地補(bǔ)償款是指在土地征收?qǐng)?bào)批前，用地單位（包括個(gè)人，下同）根據(jù)國(guó)土資源部門提供的土地征收補(bǔ)償費(fèi)用預(yù)算，將土地征收補(bǔ)償所需費(fèi)用（包括土地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)、地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)）預(yù)先存入征地補(bǔ)償款銀行專戶，?？钣糜谥Ц锻恋卣魇昭a(bǔ)償?shù)目铐?xiàng)。

第三條預(yù)存征地補(bǔ)償款不得少于擬定的征地補(bǔ)償安置方案確定的征地補(bǔ)償費(fèi)用總額。

第四條預(yù)存征地補(bǔ)償款銀行專戶以被征地所在市、縣（區(qū)）國(guó)土資源主管部門名義開設(shè)，由國(guó)土資源和財(cái)政部門共同監(jiān)管。土地征收獲得批準(zhǔn)后，由市、縣（區(qū)）國(guó)土資源主管部門按經(jīng)市、縣（區(qū)）人民政府批準(zhǔn)的征地補(bǔ)償安置方案依法撥付資金；土地征收未獲批準(zhǔn)的，由市、縣（區(qū)）國(guó)土資源主管部門將預(yù)存征地補(bǔ)償款全額退回申請(qǐng)用地單位。

第五條需要預(yù)存征地補(bǔ)償款的，國(guó)土資源主管部門要向用地單位發(fā)出預(yù)存征地補(bǔ)償款通知書，用地單位憑國(guó)土資源部門的預(yù)存征地補(bǔ)償款通知書，將預(yù)存征地補(bǔ)償款全額存入征地補(bǔ)償款銀行專戶。征地補(bǔ)償費(fèi)用預(yù)算由國(guó)土資源主管部門根據(jù)有關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定和有關(guān)征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行計(jì)算，并由財(cái)政部門審核確認(rèn)。

第六條國(guó)土資源部門的預(yù)存征地補(bǔ)償款賬戶須報(bào)省國(guó)土資源廳和財(cái)政廳備案。

第七條征地工作結(jié)束后，國(guó)土資源部門要與申請(qǐng)用地單位簽訂預(yù)存征地補(bǔ)償款結(jié)算書，對(duì)存入預(yù)存征地補(bǔ)償款賬戶的預(yù)存征地補(bǔ)償款進(jìn)行結(jié)算，并報(bào)財(cái)政部門審核；預(yù)存征地補(bǔ)償款結(jié)算應(yīng)在征地完成后10個(gè)工作日內(nèi)完成。

第八條當(dāng)?shù)貒?guó)土資源部門要與被征地集體經(jīng)濟(jì)組織、申請(qǐng)用地單位議定對(duì)預(yù)存征地補(bǔ)償款的用款規(guī)則，實(shí)行?？顚Ｓ?。

第九條征地方案和征地補(bǔ)償安置方案經(jīng)依法批準(zhǔn)后，方可支付使用預(yù)存征地補(bǔ)償款。嚴(yán)禁截留、私分、挪用預(yù)存征地補(bǔ)償款。對(duì)應(yīng)發(fā)放到被征地農(nóng)民個(gè)人手中的征地補(bǔ)償款，應(yīng)采用銀行活期存折方式實(shí)名支付，確保征地補(bǔ)償款及時(shí)足額支付到被征地農(nóng)民個(gè)人手中；對(duì)應(yīng)留給被征地集體經(jīng)濟(jì)組織的征地補(bǔ)償款，應(yīng)納入村集體財(cái)務(wù)公開管理制度管理。

第十條預(yù)存征地補(bǔ)償款數(shù)額不足的，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源主管部門要在實(shí)施征地前及時(shí)向申請(qǐng)用地單位追存入賬；預(yù)存征地補(bǔ)償款有剩余的，當(dāng)?shù)貒?guó)土資源主管部門應(yīng)在預(yù)存征地補(bǔ)償款結(jié)算書簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)退回申請(qǐng)用地單位。

第十一條市、縣（區(qū)）國(guó)土資源、農(nóng)業(yè)、財(cái)政、審計(jì)、監(jiān)察等部門要切實(shí)加強(qiáng)對(duì)預(yù)存征地補(bǔ)償款的監(jiān)督管理。對(duì)發(fā)現(xiàn)有截留、私分、貪污、挪用預(yù)存征地補(bǔ)償款的，嚴(yán)肅查處，并追究直接責(zé)任人及有關(guān)人員的責(zé)任。涉嫌犯罪的，依法移交司法機(jī)關(guān)處理。

第8篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

關(guān)鍵詞：征地補(bǔ)償；未來(lái)性；可增值性

中圖分類號(hào)：D913 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2013）05-0126-02

一、我國(guó)征地補(bǔ)償制度存在的問(wèn)題

目前我國(guó)征地補(bǔ)償制度存在多方面的缺陷，并在實(shí)際征地中引發(fā)一系列社會(huì)法律問(wèn)題。這里以廣州大學(xué)城的興建為例。

廣州大學(xué)城的興建，被認(rèn)為是廣東省教育事業(yè)發(fā)展的一個(gè)新的里程碑。然而，在發(fā)展教育的背后，卻是以摧毀耕地和驅(qū)逐原住民為代價(jià)，而一度的強(qiáng)拆強(qiáng)遷事件更是鬧得滿城皆知。然則近年來(lái)，大學(xué)城多塊土地被拍賣，皆被開發(fā)者高價(jià)取得，此事件更是引起軒然大波。《廣州市番禺區(qū)廣州大學(xué)城項(xiàng)目征地拆遷補(bǔ)償安置辦法》規(guī)定，“按房屋類型，補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)從400元到850元/平方米。村民們獲補(bǔ)償款項(xiàng)的雖按照征用耕地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的最高限計(jì)算，但每戶拆遷補(bǔ)償亦不過(guò)10.92萬(wàn)元，按時(shí)搬遷拆房獎(jiǎng)勵(lì)10.08萬(wàn)元，人頭獎(jiǎng)勵(lì)6.66萬(wàn)元，加起來(lái)每戶可得的拆遷補(bǔ)償款僅為27.66萬(wàn)元左右?！盵1]然而，征收后的土地政府以空閑為由，將多塊土地進(jìn)行出賣，拍賣價(jià)格竟為征收價(jià)格的近10倍，達(dá)到每平方米價(jià)格7 000多元的高價(jià)。而今，大學(xué)城商業(yè)南區(qū)于2012年7月拆除，建設(shè)空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)站。作為一個(gè)公共利益需要的設(shè)施，竟然要拆除原有的商業(yè)中心以得到空地建設(shè)；更諷刺的是，在即將拆除的商業(yè)中心旁邊，就是拍賣出去的土地，正在建設(shè)中的商品房。

廣州大學(xué)城被拆遷后，如今只剩下4個(gè)保留村，已無(wú)耕地。在這種情況下，被征地的農(nóng)民除少部分加入學(xué)校的物業(yè)管理工作中，其余大多數(shù)人卻不得不遠(yuǎn)走他鄉(xiāng)，外出另謀生路，長(zhǎng)遠(yuǎn)生計(jì)成其最大問(wèn)題。以公共利益興辦教育為幌子，以補(bǔ)償性的價(jià)格征收土地，而后通過(guò)出讓，轉(zhuǎn)手天價(jià)拍賣大學(xué)城土地；大學(xué)城具有的優(yōu)越配套設(shè)施和濃厚人文氛圍，這正是開發(fā)商所看重的。如此“低買高賣”之舉，甚至有人將之表述為，“以大學(xué)城建設(shè)帶動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展”。

無(wú)論是借著公共利益的名頭進(jìn)行征地，又或是確實(shí)為公共利益征地而后變?yōu)樯虡I(yè)用地的，在我國(guó)這類情況屢見(jiàn)不鮮。之所以出現(xiàn)這種情況，是由于我國(guó)目前對(duì)土地用途并沒(méi)有做出具體明確的區(qū)分，這樣就導(dǎo)致了在征地與土地出讓二者之間價(jià)格的不均衡，存在著巨額的利潤(rùn)空間，從而使得政府與開發(fā)商聯(lián)手，共同獲取利益。然則作為土地使用者的農(nóng)民卻只是獲得極少的補(bǔ)償款。

二、我國(guó)目前征地補(bǔ)償?shù)默F(xiàn)狀

按照《土地管理法》的規(guī)定，集體土地被國(guó)家征用后，相關(guān)補(bǔ)償費(fèi)用則包括耕地補(bǔ)償費(fèi)、安置補(bǔ)助費(fèi)以及地上附著物和青苗補(bǔ)償費(fèi)?！捌渲姓魇崭氐耐恋匮a(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍。征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的四至六倍?！钡?，“每公頃被征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，最高不得超過(guò)被征收前三年平均年產(chǎn)值的十五倍，土地補(bǔ)償費(fèi)和安置補(bǔ)助費(fèi)的總和不得超過(guò)土地被征用前三年平均年產(chǎn)值的三十倍?！?/p>

有些學(xué)者對(duì)這種人為降低補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的做法大為批評(píng)，認(rèn)為應(yīng)該按照等價(jià)交換的原理來(lái)計(jì)算補(bǔ)償費(fèi)用，目前的補(bǔ)償費(fèi)并不能體現(xiàn)土地的真正價(jià)值；而農(nóng)民作為土地的使用者，卻僅僅是獲得了一些最基本的補(bǔ)償，“按照我國(guó)東部地區(qū)一般耕地年產(chǎn)值800元左右計(jì)算，每畝土地補(bǔ)償費(fèi)至多2萬(wàn)元，僅相當(dāng)于普通公務(wù)員一年的工資收入，根本不能體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值，損害了原土地所有人的經(jīng)濟(jì)利益……改革開放以來(lái)低價(jià)征用農(nóng)民的土地，至少使農(nóng)民蒙受了2萬(wàn)億元的損失”。

我國(guó)集體土地征用補(bǔ)償制度采用的是一次性貨幣補(bǔ)償制度。這種一次性補(bǔ)償方式?jīng)]有考慮到土地對(duì)于被征地農(nóng)民的長(zhǎng)期作用與保障功能，沒(méi)有考慮到土地未來(lái)的可能增值空間。因此，如何完善征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)制度，體現(xiàn)土地的實(shí)際價(jià)值與預(yù)期價(jià)值，確保被征地農(nóng)民的未來(lái)生計(jì)，就成為了一個(gè)重大而復(fù)雜的問(wèn)題。

對(duì)此，有些學(xué)者將此問(wèn)題用土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的“未來(lái)性”[2]來(lái)加以概括，筆者也將使用未來(lái)性一詞。

三、征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的未來(lái)性概述

征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的未來(lái)性，應(yīng)該與土地現(xiàn)有價(jià)值和補(bǔ)償?shù)囊淮涡韵鄬?duì)應(yīng)的一個(gè)概念。其含義是土地征用的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)不應(yīng)僅僅衡量被征土地的現(xiàn)有價(jià)值，還應(yīng)充分考慮土地未來(lái)的可增值空間，體現(xiàn)出土地的未來(lái)價(jià)值。但未來(lái)性一詞涉及的又不僅僅是土地可預(yù)期的未來(lái)價(jià)值，還包括因此引起的一系列問(wèn)題，如被征地農(nóng)民的未來(lái)生活保障問(wèn)題。

（一）有關(guān)學(xué)者的觀點(diǎn)

我國(guó)從20世紀(jì)90年代開始，就有很多學(xué)者對(duì)征地實(shí)踐中存在的問(wèn)題進(jìn)行多角度、多層次的探索研究，力圖為征地制度改革提供理論依據(jù)并據(jù)此構(gòu)建新的土地征用制度，以變解決征地過(guò)程中遇到的各種問(wèn)題。其中，征地補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題是眾多問(wèn)題中的關(guān)鍵點(diǎn)，有很多學(xué)者就此發(fā)表過(guò)不同的意見(jiàn)，特別是就土地的未來(lái)價(jià)值或預(yù)期收益來(lái)衡量補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)這一問(wèn)題上，更是眾說(shuō)紛紜。

黃賢金等認(rèn)為，“隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，客觀上要求土地作為商品，其價(jià)值由市場(chǎng)來(lái)確定。”[3]由此，征地補(bǔ)償費(fèi)應(yīng)參照被征土地的市場(chǎng)價(jià)格來(lái)確定；應(yīng)改變國(guó)家現(xiàn)有按被征土地原用途確定補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的制度，而按土地的預(yù)期收益來(lái)確定。

鐘水映等學(xué)者也認(rèn)為，現(xiàn)行補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)沒(méi)有體現(xiàn)土地的真正價(jià)值，不能體現(xiàn)農(nóng)民對(duì)土地的長(zhǎng)期收益，也不能全面體現(xiàn)“土地產(chǎn)權(quán)關(guān)系”，從而造成征地過(guò)程中的經(jīng)濟(jì)利益分配不均衡，從而引發(fā)各種社會(huì)矛盾；其建議在征地時(shí)應(yīng)按照等價(jià)交換的市場(chǎng)原則進(jìn)行，體現(xiàn)土地的可增值性，從而確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)[4]。

當(dāng)然，也有學(xué)者對(duì)此持有不同的觀點(diǎn)。

以周誠(chéng)代表的學(xué)者就不認(rèn)同，其認(rèn)為，以土地的市場(chǎng)價(jià)值進(jìn)行補(bǔ)償不盡合理，理由是土地增值區(qū)分為自力增值和外力增值兩種情況?！稗r(nóng)地轉(zhuǎn)非后的土地增值屬于外力增值，不是原土地所有者或使用者對(duì)土地進(jìn)行投資的結(jié)果，而是來(lái)源于整個(gè)社會(huì)，那么增值應(yīng)該歸公?！盵5]就此，征地補(bǔ)償只能按土地的原用途進(jìn)行補(bǔ)償。

孫計(jì)川認(rèn)為，“征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)是按照原有條件使用土地本來(lái)可以獲得、由于征地而失去的收益?！盵6]即認(rèn)為征地補(bǔ)償應(yīng)立足于土地原用途，而不應(yīng)包括土地未來(lái)可能的收益。

在上述兩種觀點(diǎn)中，筆者贊同第一種觀點(diǎn)，即征地補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)體現(xiàn)土地的未來(lái)預(yù)期收益，即具有未來(lái)性。本文將從理論和實(shí)踐兩個(gè)方面分別進(jìn)行論述。

（二）理論基礎(chǔ)及其現(xiàn)實(shí)依據(jù)

1.公平補(bǔ)償?shù)脑瓌t

在實(shí)踐中，政府在征用農(nóng)民的土地后，就通過(guò)劃撥和出讓的方式轉(zhuǎn)讓給使用方，在這一過(guò)程產(chǎn)生的巨額利益，都將歸征地方所有，而農(nóng)民作為土地原本的使用者卻只僅僅獲得低額的補(bǔ)償款。如上述提到的大學(xué)城的“地王”；滬寧高速的土地補(bǔ)償費(fèi)僅為8 000元/畝，而其在香港的上市的土地市值高達(dá)20萬(wàn)元/畝。農(nóng)村集體土地在被征收后，土地的性質(zhì)將發(fā)生轉(zhuǎn)變，這過(guò)程產(chǎn)生的增值利益全部被政府取得；在某種意義上，征地成了政府獲利的工具。這實(shí)際上是剝奪了農(nóng)民對(duì)其土地享有的預(yù)期利益，違背了公平原則。因此，應(yīng)確定征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的未來(lái)性，立足于土地的預(yù)期利益，通過(guò)某種制度的設(shè)計(jì)使被征地的農(nóng)民也能夠分享到這一可期待的利益，對(duì)被征地農(nóng)民進(jìn)行公平合理的補(bǔ)償。

2.保障農(nóng)民的可期待利益

土地由于其所具有的特殊屬性，其收益是長(zhǎng)期可持續(xù)的。在正常的環(huán)境下，農(nóng)民可以在這塊土地上不斷獲得收益。而一旦土地被國(guó)家征收，即使農(nóng)民得到了一部分的補(bǔ)償，但并不能真正填補(bǔ)其對(duì)土地的預(yù)期收益。如《土地管理法》中提到的征收耕地的土地補(bǔ)償費(fèi)，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍，這里我們可否理解為只補(bǔ)償了農(nóng)民6到10年的可期待利益。那10年后的耕地利益就這樣被國(guó)家剝奪了嗎？而當(dāng)農(nóng)民在投入大量精力與金錢對(duì)土地進(jìn)行改良后，預(yù)期利益與補(bǔ)償費(fèi)的反差將尤為強(qiáng)烈。因此目前這種補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)并不能彌補(bǔ)農(nóng)民對(duì)土地未來(lái)持續(xù)收益的預(yù)期，應(yīng)通過(guò)制度的設(shè)計(jì)來(lái)保障農(nóng)民的可預(yù)期利益。

3.土地的社會(huì)保障功能

在我國(guó)，集體土地尤其是耕地有一個(gè)顯著特點(diǎn)：承載了農(nóng)村的社會(huì)保障功能。在目前農(nóng)村社會(huì)保障體系尚未完善的前提下，耕地所產(chǎn)生的糧食就成了就直接的社會(huì)保障。我國(guó)農(nóng)民的心態(tài)其實(shí)很簡(jiǎn)單，只要有飯吃，將生活地很安穩(wěn)。而土地被征用之后，雖然可以得到一次性的貨幣補(bǔ)償款，但面臨著其他眾多的問(wèn)題。如何重新謀生，如何重新安穩(wěn)的生活；而一旦大量的農(nóng)民涌入城市，又將導(dǎo)致其他的社會(huì)問(wèn)題。立足土地的未來(lái)利益，充分考慮這一現(xiàn)實(shí)問(wèn)題，保障被征地農(nóng)民的未來(lái)生計(jì)，體現(xiàn)原有的土地保障功能，這都必須在新的征地制度中體現(xiàn)出來(lái)。

4.國(guó)外的相關(guān)立法

世界上的一些國(guó)家在規(guī)定土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)時(shí)，其關(guān)注的不只是土地的現(xiàn)有價(jià)值，還包括未來(lái)預(yù)期的增值。如美國(guó)在征地補(bǔ)償方面采用的是公正補(bǔ)償原則，其補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)則是以征用時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格為計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)：包括被征用土地現(xiàn)有的價(jià)值和土地可預(yù)期、可預(yù)見(jiàn)的未來(lái)價(jià)值；除此之外，還補(bǔ)償相鄰?fù)恋厮姓咭蛘魇账艿降膿p失。法國(guó)采用的是公平補(bǔ)償原則，簡(jiǎn)單地說(shuō)，其要求的是被征收者并不因?yàn)檎魇斩艿綋p失，也沒(méi)有因?yàn)檠a(bǔ)償而獲利。

四、土地的未來(lái)利益作為征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的實(shí)現(xiàn)――以現(xiàn)實(shí)存在的做法為依據(jù)

總體來(lái)看，要在征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)中加入未來(lái)性的制度設(shè)計(jì)，就必須拋棄現(xiàn)有的一次性貨幣補(bǔ)償?shù)淖龇?。在?qiáng)調(diào)公平補(bǔ)償?shù)幕A(chǔ)上，將農(nóng)民對(duì)土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化成一種新的存在方式，讓農(nóng)民不會(huì)因?yàn)橥恋乇徽饔枚?duì)土地的可期待利益；而要想實(shí)現(xiàn)這種轉(zhuǎn)化，必須采取新的土地征用補(bǔ)償方式。

近年來(lái)，各地在征地實(shí)踐試點(diǎn)中都采取了一些新的補(bǔ)償方式，并取得了一些較為成功的經(jīng)驗(yàn)。這些補(bǔ)償方式，都較為成功地將農(nóng)民對(duì)土地的長(zhǎng)期收益轉(zhuǎn)化為新的方式，保障著農(nóng)民的生活水平不因征地而有所降低。筆者對(duì)有關(guān)試點(diǎn)進(jìn)行歸類總結(jié)，記述如下。

（一）股權(quán)補(bǔ)償

股權(quán)補(bǔ)償，指的是農(nóng)民的土地在被征用的時(shí)候，并不直接支付補(bǔ)償款，而是將該土地補(bǔ)償款參與入股經(jīng)營(yíng)，以每年的經(jīng)營(yíng)收益進(jìn)行分紅。這種模式直接將土地的預(yù)期收益轉(zhuǎn)化為每年的分紅，從一定程度上看，農(nóng)民并沒(méi)有因?yàn)檎鞯囟テ溟L(zhǎng)期利益，有效地保障了農(nóng)民（下轉(zhuǎn)130頁(yè)）（上接127頁(yè)）的根本利益。

最具代表性的則是江蘇省兩地采取的做法。其一，吳中區(qū)青口鎮(zhèn)的土地合作社，其對(duì)本鎮(zhèn)內(nèi)被征收的土地進(jìn)行量化處理，“以每畝一股不低于1萬(wàn)元折價(jià)入股”，每年進(jìn)行分紅。其二，泰州海陵區(qū)則是在各鄉(xiāng)鎮(zhèn)成立了專門的管理機(jī)構(gòu)――鄉(xiāng)鎮(zhèn)農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室，負(fù)責(zé)管理本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的征地補(bǔ)償費(fèi)。在發(fā)展程度不同的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，分別采取不同的做法。大致可分為以下三種情況：一是在生產(chǎn)較為落后的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，采取的做法是：由管理辦公室統(tǒng)一把補(bǔ)償費(fèi)存入銀行，后每年將利息分給被征地農(nóng)民。二是工業(yè)生產(chǎn)較為成熟的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，補(bǔ)償費(fèi)則統(tǒng)一由資產(chǎn)管理辦公室管理，用于鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的發(fā)展再生產(chǎn)，再進(jìn)行分紅。三是而位于城市近郊的鄉(xiāng)鎮(zhèn)，由農(nóng)村集體資產(chǎn)管理辦公室從征地補(bǔ)償費(fèi)中拿出資金，發(fā)展生產(chǎn)，進(jìn)行投資，年底進(jìn)行收益分紅[7]。

（二）留地安置

留地安置是按照約定的一定比例設(shè)置留用地，供被征地農(nóng)民按城市規(guī)劃要求開發(fā)、經(jīng)營(yíng)。留用地經(jīng)營(yíng)所得收入，只能用于發(fā)展集體經(jīng)濟(jì)和改善農(nóng)民生活。

江蘇省蘇州市政府了《蘇州市征用土地暫行辦法》，其中規(guī)定了留地安置的做法，留用地作為征地后政府對(duì)集體經(jīng)濟(jì)組織的補(bǔ)償方式之一。留用地的面積也在《暫行辦法》中有具體的規(guī)定“在規(guī)劃確定的建設(shè)用地范圍內(nèi)，根據(jù)需安置的農(nóng)業(yè)人口中，按照留用地所在地的土地級(jí)差收益和人均年收入1 000元標(biāo)準(zhǔn)，核發(fā)留用地指標(biāo)?！痹谠撧k法中，還強(qiáng)調(diào)留用只能用于發(fā)展本鄉(xiāng)鎮(zhèn)的經(jīng)濟(jì)建設(shè)，或由村民進(jìn)行生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)。

（三）社會(huì)保障機(jī)制

社會(huì)保障機(jī)制的補(bǔ)償方式，即是為被征地的農(nóng)民購(gòu)買社保，并規(guī)定在有條件的城鎮(zhèn)需將其納入城鎮(zhèn)居民社會(huì)保障體系。這對(duì)于被征地農(nóng)民來(lái)說(shuō)，相當(dāng)于以土地的預(yù)期收入變換成社會(huì)保險(xiǎn)。目前，不少地方應(yīng)采取此種做法。即從征地補(bǔ)償費(fèi)和政府土地招標(biāo)拍賣出讓取得的收益中取出一定比例，用于為被征地農(nóng)民辦理養(yǎng)老與醫(yī)療保險(xiǎn)。

浙江省在《關(guān)于加快建立被征地農(nóng)民社會(huì)保障制度的通知》中，規(guī)定了這種補(bǔ)償方式，具體做法為：一般應(yīng)先實(shí)行基本生活保障方式；也可采用基本生活保障與社會(huì)保障相結(jié)合實(shí)行的辦法；少數(shù)有條件的地方，還應(yīng)該直接將被征地農(nóng)民的社會(huì)保障納入城鎮(zhèn)社保體系。同時(shí)規(guī)定：“被征地農(nóng)民參加基本生活保障和基本養(yǎng)老保險(xiǎn)所需資金由政府、村（組）集體經(jīng)濟(jì)組織、個(gè)人共同出資籌集。政府承擔(dān)部分不低于保障資金總額的30%，村（組）集體經(jīng)濟(jì)組織和個(gè)人承擔(dān)70%，從土地補(bǔ)償費(fèi)、征地安置補(bǔ)助費(fèi)中列支和抵交。”

參考文獻(xiàn)：

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[3]黃賢金，等.中國(guó)農(nóng)村土地市場(chǎng)運(yùn)行機(jī)理分析[J].農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)，2001，（9）.

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第9篇：土地征收的補(bǔ)償辦法范文

第一條本項(xiàng)目用地范圍內(nèi)土地上的建筑物、構(gòu)筑物、地上附著物，實(shí)施征收的，按市府發(fā)文件規(guī)定執(zhí)行。

第二條對(duì)項(xiàng)目用地范圍內(nèi)的違法建筑物、構(gòu)筑物，責(zé)令限期自行拆除，逾期未自行拆除的，報(bào)請(qǐng)區(qū)人民政府組織相關(guān)部門依法，不予補(bǔ)償安置。

第三條對(duì)2014年9月12日以后鎮(zhèn)政府關(guān)于禁示亂搭亂建，違法建房的公告公示后修建的無(wú)任何手續(xù)的建筑物，一律自行拆除。

第四條對(duì)2014年9月12日前規(guī)劃區(qū)內(nèi)的建筑物，征收人與被征收人未達(dá)成征收協(xié)議的，按市府發(fā)文件規(guī)定，依照法定程序，由征收人報(bào)請(qǐng)區(qū)人民政府組織相關(guān)部門或向人民法院申請(qǐng)依法強(qiáng)制征收后進(jìn)行補(bǔ)償。

第五條本次征收安置工作中，不積極支持、阻礙開展征收安置工作，情節(jié)嚴(yán)重的，由司法機(jī)關(guān)依法追究其責(zé)任。

第二章房屋征收范圍

第六條本項(xiàng)目用地范圍

一、本項(xiàng)目規(guī)劃用地范圍（詳見(jiàn)小城鎮(zhèn)規(guī)劃）。

二、本項(xiàng)目施工退讓所需范圍。

第三章房屋征收管理

第七條征收人應(yīng)將項(xiàng)目名稱、被征收人、征收范圍、征收期限、征收獎(jiǎng)勵(lì)辦法等予以公告。

第八條在征收公告明確的征收期限內(nèi)，征收人與被征收人應(yīng)當(dāng)按照本辦法，就補(bǔ)償、安置等事項(xiàng)簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》，明確補(bǔ)償安置方式、補(bǔ)償金額、搬遷期限、違約責(zé)任等。

第九條簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》時(shí)，被征收人需提交《戶口簿》、社區(qū)證明、房屋修建年限及相關(guān)權(quán)屬證明。

第十條征收產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)有糾紛或其他產(chǎn)權(quán)不明的房屋，在征收公告明確的期限內(nèi)不能解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)、使用權(quán)，由征收人提出補(bǔ)償安置方案會(huì)同有關(guān)部門對(duì)需征收房屋勘察記錄后進(jìn)行征收，待解決糾紛或明晰產(chǎn)權(quán)后進(jìn)行補(bǔ)償安置。

第四章搬遷獎(jiǎng)勵(lì)及搬家費(fèi)

第十一條被征收人簽訂《房屋征收補(bǔ)償安置協(xié)議》后，在7天內(nèi)主動(dòng)拆除讓出土地的，按被征收戶主體房建筑面積給予450元/平方米的獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)。逾期不拆除的，每天扣發(fā)50元/平方米獎(jiǎng)勵(lì)，不能達(dá)成征收協(xié)議的參照本辦法第四條處理。

第十二條征收人在征收安置過(guò)程中支付被征收人一次性搬家費(fèi)，搬家費(fèi)按主體房建設(shè)面積每月每平方4.25元計(jì)算，一次性支付三個(gè)月。

第五章房屋征收安置

第十三條安置方式本次安置一律采用貨幣安置的方式進(jìn)行，凡符合購(gòu)買棚戶區(qū)改造房條件的所有權(quán)人每戶可優(yōu)先申請(qǐng)購(gòu)買棚戶區(qū)改造房一套。

第十四條補(bǔ)償原則

（一）合法建筑物、地上附屬物補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，按市府發(fā)文規(guī)定執(zhí)行。

（二）結(jié)合本辦法第三條規(guī)定，本著尊重歷史，面對(duì)現(xiàn)實(shí)、讓利于民的原則。在2014年9月12日后修建的無(wú)任何手續(xù)的違法建筑，一律自行拆除；在限期內(nèi)自行拆除的，可給予當(dāng)事人300元/平方米的拆除誤工補(bǔ)助，不享受其他任何獎(jiǎng)勵(lì)；若限期內(nèi)未自行拆除，報(bào)請(qǐng)區(qū)人民政府組織相關(guān)部門依法，不予補(bǔ)償。

第十五條認(rèn)定程序鎮(zhèn)成立小城鎮(zhèn)建設(shè)工程指揮部，由工程指揮部辦公室牽頭組織相關(guān)人員進(jìn)行認(rèn)定。

第十六條本辦法未盡事宜按《中華人民共和國(guó)城鄉(xiāng)規(guī)劃法》以及省、市有關(guān)房屋征收政策執(zhí)行。

第十七條本辦法僅適用于鐘山區(qū)鎮(zhèn)小城鎮(zhèn)建設(shè)工程房屋征收安置。