土地資產(chǎn)評估方法精選(九篇)

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第1篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

一、房地產(chǎn)評估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)比較

中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)于2007年頒布了并于2008年7月1日起開始施行《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)》。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則屬于資產(chǎn)評估具體準(zhǔn)則的實(shí)體性準(zhǔn)則，框架結(jié)構(gòu)包括：總則、基本要求、操作要求、評估方法、企業(yè)價(jià)值中的不動(dòng)產(chǎn)、評估披露以及附則等七部分。不動(dòng)產(chǎn)準(zhǔn)則在《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——基本準(zhǔn)則》的總體指導(dǎo)下，對不動(dòng)產(chǎn)評估業(yè)務(wù)進(jìn)一步規(guī)范，具體內(nèi)容包括：明確了不動(dòng)產(chǎn)以及不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的概念；明確要求具體分析不動(dòng)產(chǎn)三種基本方法市場法、收益法和成本法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法的適用性，恰當(dāng)選擇評估方法；重點(diǎn)探討了企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估。

《國際評估準(zhǔn)則》（IVS）在“資產(chǎn)評估準(zhǔn)則”部分對不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行規(guī)范。IVS中不動(dòng)產(chǎn)評估包括準(zhǔn)則、注釋和附件三個(gè)部分，其中準(zhǔn)則包括工作范圍、執(zhí)行、報(bào)告以及有效期四個(gè)方面；注釋包括不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的類型、權(quán)益的等級、租賃、評估方法、市場法、收益法、成本法七個(gè)方面；附件是歷史性不動(dòng)產(chǎn)。

美國《專業(yè)評估執(zhí)業(yè)統(tǒng)一準(zhǔn)則》（USPAP）對于不動(dòng)產(chǎn)評估的規(guī)范包括不動(dòng)產(chǎn)評估和不動(dòng)產(chǎn)評估報(bào)告兩個(gè)方面。不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則規(guī)定，在一般情況下需要關(guān)注的相關(guān)評估項(xiàng)目的程序，并可用于評估師和評估服務(wù)使用者對評估工作質(zhì)量進(jìn)行的對照檢驗(yàn)。不動(dòng)產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則規(guī)定的是傳達(dá)不動(dòng)產(chǎn)評估結(jié)果中所要求的信息內(nèi)容和信息量，但并不指定不動(dòng)產(chǎn)評估報(bào)告的形式、格式和文體，由報(bào)告的預(yù)定使用者和評估師的需求決定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則的對比可以看出，我國的不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則結(jié)構(gòu)合理，層次清晰，內(nèi)容較全面詳實(shí)，但是還缺乏對于具體不動(dòng)產(chǎn)評估實(shí)務(wù)操作的詳盡指導(dǎo)。國際評估準(zhǔn)則雖然單列一章內(nèi)容規(guī)范不動(dòng)產(chǎn)評估，但是內(nèi)容不夠全面，僅強(qiáng)調(diào)了不動(dòng)產(chǎn)評估的方法，其他方面大多沒有涉及，比如信息的披露。美國評估準(zhǔn)則突出強(qiáng)調(diào)了信息的披露，有專門的不動(dòng)產(chǎn)評估報(bào)告準(zhǔn)則，但是對于披露的具體內(nèi)容沒有相應(yīng)的規(guī)定。

二、不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則定義比較

我國不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則在總則中就明確了有關(guān)不動(dòng)產(chǎn)和不動(dòng)產(chǎn)評估的基本定義。該準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)是指土地、建筑物及其他附著于土地上的定著物，包括物質(zhì)實(shí)體及其相關(guān)權(quán)益。本準(zhǔn)則所稱不動(dòng)產(chǎn)評估是指對不動(dòng)產(chǎn)的價(jià)值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程，包括單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估。

國際評估準(zhǔn)則在“定義”部分就界定了關(guān)于不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)是指與房地產(chǎn)所有權(quán)相關(guān)的所有權(quán)利、權(quán)益和利益。同時(shí)，在國際評估準(zhǔn)則的資產(chǎn)準(zhǔn)則——不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益（IVS230）的注釋部分又進(jìn)一步明確了不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益是指對土地和建筑物擁有、控制、使用或占用的權(quán)利。不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益包括三種基本類型，即“優(yōu)先權(quán)益”、“次級權(quán)益”和使用權(quán)益。

美國評估準(zhǔn)則也在“定義”部分界定了不動(dòng)產(chǎn)的定義。不動(dòng)產(chǎn)指的是屬于不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)的固有利益、利得和權(quán)利。因?yàn)樵谖鞣降牟粍?dòng)產(chǎn)價(jià)值評估理論中，都特別強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值的評估是評估不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利和利益的價(jià)值。美國評估準(zhǔn)則的標(biāo)準(zhǔn)1——不動(dòng)產(chǎn)評估中則沒有不動(dòng)產(chǎn)的界定。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則界定的不動(dòng)產(chǎn)定義的對比可以看出，我國的不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則不但明確了不動(dòng)產(chǎn)的定義而且指出了不動(dòng)產(chǎn)評估的定義，還具體區(qū)分了單獨(dú)的不動(dòng)產(chǎn)評估和企業(yè)價(jià)值評估中的不動(dòng)產(chǎn)評估。國際評估準(zhǔn)則界定了不動(dòng)產(chǎn)的含義，并著重強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益。美國評估準(zhǔn)則也強(qiáng)調(diào)不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)益，但是解釋的并不具體。總之，不動(dòng)產(chǎn)評估評估的是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的價(jià)值，而并非不動(dòng)產(chǎn)的實(shí)物本身的價(jià)值。

三、不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則評估方法比較

我國不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則把評估方法作為準(zhǔn)則的重點(diǎn)內(nèi)容，對市場法、收益法和成本法三種基本方法以及假設(shè)開發(fā)法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等衍生方法進(jìn)行了明確的規(guī)定和要求。注冊資產(chǎn)評估師采用市場法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)收集足夠的交易實(shí)例；并進(jìn)行修正。運(yùn)用收益法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)了解不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)具有的經(jīng)濟(jì)收益或者潛在經(jīng)濟(jì)收益；并合理確定收益期限與折現(xiàn)率。運(yùn)用成本法評估不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)合理估算重置成本、經(jīng)濟(jì)壽命年限以及可能引起不動(dòng)產(chǎn)貶值的主要因素。運(yùn)用假設(shè)開發(fā)法評估不動(dòng)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)合理估算開發(fā)完成后的不動(dòng)產(chǎn)價(jià)值和后續(xù)開發(fā)建設(shè)的必要支出和應(yīng)得利潤。運(yùn)用基準(zhǔn)地價(jià)修正法評估土地使用權(quán)價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象的價(jià)值內(nèi)涵與基準(zhǔn)地價(jià)內(nèi)涵的差異，合理進(jìn)行修正。

國際評估準(zhǔn)則規(guī)定，市場法、收益法和成本法三種主要評估方法均適用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評估。市場法是不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益評估普遍采用的方法，應(yīng)注意考慮能夠提供價(jià)格依據(jù)的權(quán)益，以及被評估的權(quán)益等。在收益法分類下有各種不同的具體操作技術(shù)方式，可以使用各種形式的折現(xiàn)現(xiàn)金流模型。成本法常常被應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)權(quán)益的評估，需要計(jì)算重置成本，并將現(xiàn)時(shí)等效不動(dòng)產(chǎn)的重置成本進(jìn)行貶值調(diào)整。

美國評估準(zhǔn)則規(guī)定，當(dāng)銷售比較途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須對用于評估價(jià)值推斷的銷售比較數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)成本途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情況下，評估師必須：使用恰當(dāng)?shù)姆椒ê图夹g(shù)對宗地價(jià)值進(jìn)行評定；對新開發(fā)成本估算時(shí)可參照的成本數(shù)據(jù)進(jìn)行分析。當(dāng)收益途徑對于可靠的評估結(jié)果是必需的情形下，評估師必須：分析那些計(jì)算不動(dòng)產(chǎn)全部潛在收入時(shí)可獲取的參照租金收入數(shù)據(jù)和（或）不動(dòng)產(chǎn)的潛在獲利能力。

從中外不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則對評估方法的具體規(guī)定可以看出，市場法、收益法和成本法三種基本評估方法都可以應(yīng)用于不動(dòng)產(chǎn)評估，只不過美國評估準(zhǔn)則是分別從銷售途徑、收益途徑和成本途徑規(guī)定的，但實(shí)質(zhì)內(nèi)容是一致的。中國不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則不但介紹了三種方法，還對實(shí)踐中經(jīng)常用到的假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法做了具體規(guī)定。此外，中國不動(dòng)產(chǎn)評估準(zhǔn)則的規(guī)定是最詳細(xì)和最具可操作性的，國際評估準(zhǔn)則和美國評估準(zhǔn)則都是原則性的指導(dǎo)，尤其是美國評估準(zhǔn)則。也就是說，國外的評估準(zhǔn)則沒有特別強(qiáng)調(diào)評估方法的應(yīng)用。

參考文獻(xiàn)

[1]中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì). 資產(chǎn)評估準(zhǔn)則[M]. 中國財(cái)經(jīng)出版社，2007年

第2篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

關(guān)鍵詞：資產(chǎn)評估；評估方法；評估結(jié)果；合理性

中圖分類號：F123.7 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

收錄日期：2015年7月1日

一、資產(chǎn)評估的概念

資產(chǎn)評估，顧名思義就是對資產(chǎn)進(jìn)行評估分析。而實(shí)際上是指專業(yè)的機(jī)構(gòu)以及人員根據(jù)特定目的，遵循評估原則，依照相關(guān)程序，選擇恰當(dāng)?shù)膬r(jià)值類型，運(yùn)用科學(xué)方法，并且最重要的就是要按照國家法律、法規(guī)以及資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對資產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行分析評定、估算。通常意義上評估有評估、估測的含義，在資產(chǎn)評估中的評估，可以從質(zhì)以及量兩個(gè)角度進(jìn)行劃分，然而人們會(huì)更加側(cè)重于量的評估。而且這里資產(chǎn)評估價(jià)值結(jié)果的價(jià)值理解就是表明特定的使用者或投資人的所有未來收益的現(xiàn)值。

二、資產(chǎn)評估結(jié)果合理性

（一）合理性的概念。既然要對資產(chǎn)評估的結(jié)果進(jìn)行合理性的分析，那么首先就要清楚地了解怎么樣的結(jié)果才算是合理。資產(chǎn)評估結(jié)果的合理不僅僅是一個(gè)數(shù)字上的合理，而是對于整個(gè)評估過程中的方法以及遵守的原則是否達(dá)到合理。在這個(gè)過程當(dāng)中，要明確資產(chǎn)評估的目的，對評估的條件要有正確的認(rèn)識，對評估經(jīng)濟(jì)技術(shù)的參數(shù)要進(jìn)行充分地收集，對評估途徑以及方法進(jìn)行正確的選擇及充分的運(yùn)用；在最后，還要對評估的結(jié)果有一個(gè)適當(dāng)性的披露，這一完整的過程才能真正達(dá)到合理的資產(chǎn)評估結(jié)果。

要保證資產(chǎn)評估價(jià)值結(jié)果的合理性，是對于資產(chǎn)評估最基本、最重要的要求，只有結(jié)果達(dá)到合理，其評估才算是真正稱得上一次資產(chǎn)評估。而且資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性不僅需要評估機(jī)構(gòu)以及注冊資產(chǎn)評估師遵守公正公平原則，還需要其具有專業(yè)的業(yè)務(wù)水平，能夠駕馭整個(gè)評估過程，這樣才能保證評估結(jié)果的公正以及合理。但是不僅僅是機(jī)構(gòu)以及評估師認(rèn)為的合理就是合理，還要能讓評估報(bào)告使用者以及社會(huì)大眾所接受，這樣雙方都能達(dá)成共識，即都明確了資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的概念，那樣才能真正做到結(jié)果的合理性。

（二）合理性的衡量標(biāo)準(zhǔn)。在傳統(tǒng)意義上，因?yàn)橘Y產(chǎn)評估是政府強(qiáng)制推行的，所以政府既是資產(chǎn)評估的最大消費(fèi)者，也是資產(chǎn)評估的制造者及管理者。由于政府這個(gè)特殊的身份，所以經(jīng)由政府同意了的評估結(jié)果自然就是國有資產(chǎn)的交易價(jià)格。那自然而然的，政府評判的標(biāo)準(zhǔn)就是資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的標(biāo)準(zhǔn)。如果用資產(chǎn)評估價(jià)值交易價(jià)格來衡量結(jié)果的合理性，在某種形式上也是可以說得過去的，但是交易價(jià)格完全會(huì)受到市場經(jīng)濟(jì)的影響，它就是市場經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物。然而事實(shí)上，我們并不認(rèn)為交易價(jià)格，特別是一些國有資產(chǎn)、國有產(chǎn)權(quán)的交易價(jià)格僅僅是市場作用的結(jié)果，它還會(huì)包含著國家政策、法律法規(guī)約束以及社會(huì)等政治因素和社會(huì)因素在內(nèi)。從傳統(tǒng)理論上說，資產(chǎn)評估結(jié)果一定是要經(jīng)過市場檢驗(yàn)的，這一點(diǎn)沒錯(cuò)，但是如果完全以交易價(jià)格來衡量定奪這個(gè)合理性，那就會(huì)有點(diǎn)以偏概全，由于市場的不完善還是會(huì)導(dǎo)致整體結(jié)果的準(zhǔn)確度出現(xiàn)偏差，所以就需要及時(shí)改進(jìn)。

從本質(zhì)上來說，資產(chǎn)評估是一種中介咨詢服務(wù)。就是指在評估時(shí)點(diǎn)，評估人員根據(jù)手上評估對象的資料信息對資產(chǎn)進(jìn)行一種評估價(jià)值的活動(dòng)。然而，在現(xiàn)實(shí)中評估人員獲得的資料也許是不完整的，那么他也要根據(jù)這些資料按照自己所擁有的專業(yè)知識以及主觀判斷去評估價(jià)值。很多時(shí)候，評估人員也不是特別清楚交易各方當(dāng)事人的交易動(dòng)機(jī)以及背景情況，而且對于資產(chǎn)的獲利能力、市場前景等因素都是要做出預(yù)測，這在資產(chǎn)評估過程中存在著太多的個(gè)人主觀因素。盡管評估人員擁有專業(yè)的知識以及系統(tǒng)的分析，但是預(yù)測分析能和未來達(dá)到一模一樣的可能性幾乎為零。因此，光用資產(chǎn)交易價(jià)格的結(jié)果來衡量資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性并不是十分的恰當(dāng)。因?yàn)樵谫Y產(chǎn)評估實(shí)際的交易價(jià)格中包含了太多的不確定因素，特別是在中國這個(gè)經(jīng)濟(jì)市場還不是很完善的情況下，資產(chǎn)的交易價(jià)格是檢驗(yàn)評估結(jié)果的重要參照，但是卻不是唯一的衡量標(biāo)準(zhǔn)。

（三）合理性的范圍。資產(chǎn)評估價(jià)值不可能要求數(shù)字一定要達(dá)到精準(zhǔn)，它允許出現(xiàn)一些偏差，只要是在合理范圍之內(nèi)。我們要明確所謂資產(chǎn)評估結(jié)果合理性的范圍，就是指資產(chǎn)評估價(jià)值與實(shí)際交易價(jià)格的合理差異范圍。而且各種資產(chǎn)類型的不同，所要求的合理差異范圍就會(huì)有所不同。就建筑工程來說，按照招投標(biāo)報(bào)價(jià)的行業(yè)規(guī)定，只要標(biāo)書價(jià)格超過工程預(yù)算的5%，那么就會(huì)流標(biāo)。評估方法也就是采用的工程預(yù)算法。但是，任何一宗房地產(chǎn)除了建筑工程造價(jià)之外，還會(huì)包括各項(xiàng)其他的費(fèi)用，例如土地使用價(jià)值、工程費(fèi)等，成新率以及利潤率的計(jì)算方式不同或者有些偏差，在最后的評估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)的差異在5%左右則都是合理范圍的。然而，在機(jī)器設(shè)備上來看，對這方面的公開資料比較少，但就市場而言，在二手汽車市場中，由于二手車市場估算價(jià)格方法與資產(chǎn)評估中對機(jī)器估價(jià)方法不同，其誤差能達(dá)到20%左右。例如，有些大型設(shè)備的公司，能夠接受的差異大約是在6%左右，評估設(shè)備的重置成本按照設(shè)備報(bào)價(jià)取值的就比較多。最后設(shè)備評估價(jià)值與最后成交價(jià)其差異在6%左右還是會(huì)存在的。在流動(dòng)資產(chǎn)、長期投資中，差異較大的就要數(shù)那些在外流動(dòng)的應(yīng)收賬款還有遞延資產(chǎn)等，因?yàn)檫@些都存在著拖延甚至不交的可能性，評估值與賬面值還有收購方最后愿意支付的購買價(jià)值肯定是差異很大的。例如，在某市2010年的企業(yè)改制中，流動(dòng)資產(chǎn)、存貨等項(xiàng)目的評估價(jià)值就與賬面價(jià)值還有最終收購價(jià)格相差25%左右。

三、評估參數(shù)的選擇

在最終資產(chǎn)評估價(jià)值結(jié)果的確定過程中，影響它的因素是很多的。除了受到市場經(jīng)濟(jì)、評估師的職業(yè)道德、專業(yè)水平影響之外，他們在運(yùn)用相同合理的方法計(jì)算時(shí)所依據(jù)的參數(shù)也許會(huì)有所差別。我們要判斷資產(chǎn)評估結(jié)果是否合理，主要就是看評估對象參數(shù)的選擇及確定是否準(zhǔn)確合理。也許在評估過程中，評估人員所運(yùn)用的評估方法公式都是相同的，但是由于參數(shù)的選擇，結(jié)果就會(huì)完全不同，以至于相同的評估對象，相同的評估目的，最后得出的結(jié)果卻是大相徑庭的，這就不禁使人懷疑其結(jié)果的合理性。所以對待不同的資產(chǎn)狀況，我們就要根據(jù)其對應(yīng)的特征去選擇參數(shù)。例如，在無形資產(chǎn)中，我們就要根據(jù)評估對象的凈收益、折現(xiàn)率以及使用期限這三個(gè)參數(shù)來計(jì)算出評估對象的價(jià)值結(jié)果。而對于機(jī)器設(shè)備來說，成新率就會(huì)是影響它價(jià)值的重要因素之一，因?yàn)槠渌缰刂贸杀净蛘呷斯べM(fèi)這些比較難衡量計(jì)算，那么成新率的參數(shù)選擇就成了評估價(jià)值結(jié)果的最好依據(jù)。

四、評估方法的選擇

（一）要與評估目的、市場狀況相適應(yīng)。在面對一個(gè)評估對象時(shí)，首先要明確的就是它的評估目的，這就會(huì)反映到我們接下來在評估過程中所選擇的評估計(jì)算方法。評估方法的選擇還會(huì)受到市場條件的制約，不同的評估方法對市場條件的要求不同。評估資產(chǎn)的價(jià)值類型也會(huì)影響到評估方法的選擇，而不同的評估方法最終會(huì)導(dǎo)致評估結(jié)果的不同。

（二）要受到評估對象類型的制約。對于各種類型的評估對象，我們所采用的評估方法都是不一樣的，根據(jù)其特征以及作用，它的價(jià)值性就會(huì)不一樣，選擇方法上就會(huì)有側(cè)重。例如無形資產(chǎn)類型的評估，因?yàn)闊o形資產(chǎn)很看重其評估對象的收益能力，所以運(yùn)用收益法進(jìn)行評估就比較能達(dá)到評估結(jié)果的合理性，但是如果是在成熟市場下，能較容易的獲得可比的參照物，那么市場比較法也是不錯(cuò)的選擇。而機(jī)器設(shè)備是按照成本去計(jì)算價(jià)值的，那么就會(huì)優(yōu)先選擇成本法進(jìn)行評估。

（三）最好選擇多種評估方法。因?yàn)槊糠N評估方法最后評估出來的結(jié)果都會(huì)有少許偏差，采用多種評估方法進(jìn)行評估的話就能有效的發(fā)現(xiàn)問題，發(fā)現(xiàn)評估結(jié)果是否合理。查看差異較大的那個(gè)評估方法，也有利于幫助評估人員找出在評估過程中的失誤，幫助最終評估結(jié)果的合理性以及公正性。

（四）評估機(jī)構(gòu)及評估人員的原則制約。在評估過程中，評估機(jī)構(gòu)的規(guī)章制度以及評估人員的獨(dú)立性、公正性可以完全影響著最終評估結(jié)果的合理性。在評估方法的選擇上，評估人員要根據(jù)其評估對象的特征以及當(dāng)時(shí)的市場經(jīng)濟(jì)作用來做出專業(yè)的分析，從而得出應(yīng)當(dāng)選擇的方法。而不是依靠個(gè)人的主觀意識就妄自對評估方法進(jìn)行判斷。所以評估機(jī)構(gòu)應(yīng)該要有相應(yīng)的監(jiān)督管理制度，評估人員也應(yīng)該遵守規(guī)定，對做出的評估結(jié)果負(fù)責(zé)任，這樣才能保證整個(gè)評估過程中方法選擇的正確性以及評估結(jié)果的合理性。

五、結(jié)論

綜上所述，在資產(chǎn)評估的過程當(dāng)中，存在著太多的不確定因素。無論是在社會(huì)的經(jīng)濟(jì)市場中，還是由于政府的政策影響或者是國家的法律法規(guī)制約，又抑或是評估人員的主觀意識影響，最終都可能會(huì)使評估結(jié)果的準(zhǔn)確性有偏差。但是只要是在合理范圍之內(nèi)的，我們都還是可以接受的。為了達(dá)到最終資產(chǎn)評估結(jié)果的合理性，我們都要盡可能的去保證參數(shù)的準(zhǔn)確性以及評估方法的選擇正確性，這樣才能使整個(gè)評估行業(yè)能夠健康蓬勃的發(fā)展。

主要參考文獻(xiàn)：

[1]李杰，孟祥軍.股權(quán)價(jià)值評估中流動(dòng)性缺乏折扣的期權(quán)模型方法.中國資產(chǎn)評估，2011.6.

第3篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

[關(guān)鍵詞] 無形資產(chǎn) 評估方法

一、無形資產(chǎn)的概念及特征

1.無形資產(chǎn)的概念。 無形資產(chǎn)一詞在西方國家已有近百年的歷史,但對于什么是無形資產(chǎn),國內(nèi)外學(xué)者迄今尚未形成統(tǒng)一的共識。一般認(rèn)為,無形資產(chǎn)是指由特定的主體控制、不具有獨(dú)立實(shí)體,對生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)長期發(fā)揮作用,并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專營權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)等。

2.無形資產(chǎn)的特征。 無形資產(chǎn)既具有有形資產(chǎn)的一般屬性,又具有其特殊屬性。(1)非實(shí)體性,無形資產(chǎn)不具有獨(dú)立的物質(zhì)實(shí)體,沒有具體的實(shí)物形態(tài),它必須依附于一定的物質(zhì)實(shí)體作為載體來發(fā)揮作用。(2)壟斷性,無形資產(chǎn)往往是由特定主體壟斷占有,凡不能壟斷,或者獲得它不需要任何代價(jià)的,都不是無形資產(chǎn)。(3)效益性,不是任何無形的事物都是無形資產(chǎn),成為無形資產(chǎn)的前提是,它必須能夠直接或間接地為所有者創(chuàng)造效益,而且能夠在較長時(shí)間內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。(4)獨(dú)創(chuàng)性,無形資產(chǎn)中的技術(shù)性無形資產(chǎn)是科研勞動(dòng)的成果,具有獨(dú)創(chuàng)性。

二、無形資產(chǎn)評估目的及價(jià)值類型

1.無形資產(chǎn)評估目的。我國2001年頒布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》中規(guī)定,當(dāng)出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購和處置等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)時(shí),注冊資產(chǎn)評估師可以受托執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。無形資產(chǎn)評估目的主要有兩類:一是以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估;二是按稅法和財(cái)務(wù)法規(guī)有關(guān)規(guī)定,以無形資產(chǎn)成本費(fèi)用攤銷為目的的評估。

2.無形資產(chǎn)評估的價(jià)值類型。無形資產(chǎn)評估目的不同,評估價(jià)值類型選擇也不一樣,以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估,使用收益現(xiàn)值價(jià)值類型。而無形資產(chǎn)不是作為一般商品來轉(zhuǎn)讓的,而是作為獲利能力來轉(zhuǎn)讓的,其轉(zhuǎn)讓價(jià)值主要由它未來所能帶來的經(jīng)濟(jì)收益決定。因此,應(yīng)適用收益現(xiàn)值價(jià)值類型。以無形資產(chǎn)成本費(fèi)用攤銷為目的的評估,適用重置成本價(jià)值類型。

三、無形資產(chǎn)評估程序

無形資產(chǎn)評估程序是無形資產(chǎn)評估的操作規(guī)程。評估程序應(yīng)當(dāng)科學(xué)、規(guī)范,才能保證評估結(jié)果的合理。無形資產(chǎn)評估的程序如下:

1.明確評估目的。明確無形資產(chǎn)的評估目的,有利于正確確定無形資產(chǎn)的評估的范圍,選擇不同的評估價(jià)值類型和方法,保證所有者的權(quán)益。

2.鑒定無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是附著于企業(yè),與企業(yè)共存的資產(chǎn),因此,對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估,評估人員應(yīng)對被評估的無形資產(chǎn)進(jìn)行鑒定(包過證明無形資產(chǎn)的存在、確定資產(chǎn)種類和有效期限),這是無形資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)工作,直接影響到評估范圍和評估價(jià)值的科學(xué)性。

3.確定評估方法,搜集相關(guān)資料。根據(jù)待評無形資產(chǎn)的具體類型、特點(diǎn)、評估目的和外部市場條件等具體情況,恰當(dāng)選取合理評估方法。

4.整理并撰寫報(bào)告。無形資產(chǎn)評估報(bào)告是無形資產(chǎn)評估過程的總結(jié),也是評估人員承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù),評估報(bào)告的編寫要簡潔、明確,避免誤導(dǎo)。

四、無形資產(chǎn)評估的一般方法

無形資產(chǎn)評估價(jià)值受成本、技術(shù)成熟程度、效益、技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命、市場供需狀況和轉(zhuǎn)讓方式的影響。因而無形資產(chǎn)的價(jià)值具有主觀性、不穩(wěn)定性、價(jià)值與成本不成比例等特征。

1.無形資產(chǎn)評估中的重置成本法。重置成本法是指按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時(shí)完全重置成本減去應(yīng)扣損耗或貶值,來確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的方法,如式(1):

V= Cr - DP -Df De (1)

式中:V 為無形資產(chǎn)評估值;Cr 為重置成本;DP 為實(shí)體性貶值;Df 為功能性貶值;De 為經(jīng)濟(jì)性貶值。其中,無形資產(chǎn)的重置成本是指現(xiàn)時(shí)市場條件下重新創(chuàng)造或購置一項(xiàng)全新無形資產(chǎn)所耗費(fèi)的全部貨幣總額。重置成本法是資產(chǎn)評估具體操作中最重要、最有效的方法。但這種方法用無形資產(chǎn)的部分成本替代了無形資產(chǎn)的價(jià)值,沒有充分的反映無形資產(chǎn)的價(jià)值。而且無形資產(chǎn)在不同時(shí)間不同地點(diǎn)價(jià)值不同,要找到相同或相似的無形資產(chǎn)在實(shí)際評估工作中有很大難度,而且有些新的高科技根本就不存在相同或相似的參考對照物。此外,在判斷資產(chǎn)貶值時(shí),又很大程度依賴于評估專業(yè)人員的經(jīng)驗(yàn)和判斷力。

2.無形資產(chǎn)評估中的收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價(jià)格的一種資產(chǎn)評估方法, 如式(2)

(2)

式中: k為收益分成率,即轉(zhuǎn)讓分享收益的比例;V 為無形資產(chǎn)評估值;Rt 為使用該無形資產(chǎn)后第t 年增加的預(yù)期收益額;n為無形資產(chǎn)預(yù)計(jì)有效使用年限; i 為折現(xiàn)率。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點(diǎn)是:實(shí)和較準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)本金化地價(jià)格;與投資決策相結(jié)合,應(yīng)用此法評估地資產(chǎn)價(jià)格易為買賣雙方接受。其缺點(diǎn)是:預(yù)期收益額預(yù)測難度大,受較強(qiáng)地主觀判斷和未來收益不可預(yù)見因素的影響;在評估中一般適用與企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項(xiàng)資產(chǎn)的評估。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,收益能力是市場價(jià)值的集中體現(xiàn),最符合現(xiàn)代企業(yè)財(cái)務(wù)管理理論的要求。

3.無形資產(chǎn)評估中的現(xiàn)行市價(jià)法?，F(xiàn)行市價(jià)法也稱市場法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同并將類似的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種資產(chǎn)評估方法,如式(3)

V = V P ×r, r =YC|(Ya + YC)×100 % (3)

式中:V P 為全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價(jià); r 為成新率;YC 為尚可使用年限; Ya 為已使用年限?，F(xiàn)行市價(jià)法充分考慮了市場變化的因素,比較真實(shí)地反映評估對象的市場價(jià)值,但是資料收集和積累困難。但在有較充分的同類無形資產(chǎn)的銷售信息,此法不失為一種較好的評估方法。

參考文獻(xiàn):

第4篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

關(guān)鍵詞:并購企業(yè)資產(chǎn)評估

企業(yè)收購（Acquisitions）和企業(yè)兼并（Mergers）的合稱就是并購企業(yè)。

隨著并購方式和投資衍生工具的不斷創(chuàng)新，企業(yè)兼并和收購的界限越來越模糊，因此學(xué)術(shù)界和實(shí)務(wù)界都習(xí)慣于將二者合在一起使用，統(tǒng)稱為“并購”或“購并”，英文縮寫為“M&A”。企業(yè)兼并又可分為兩類，即吸收兼并和新設(shè)兼并。狹義上的兼并就是指吸收兼并。

吸收兼并―就是指兩家或者兩家以上的公司合并期間，其中的一家公司吸收了另外一家公司，或者多家公司而成為存續(xù)公司的形式。這一類的兼并有兩個(gè)特點(diǎn)：第一就是存續(xù)公司仍然保持原來的公司名稱，已經(jīng)被吸收的公司就不復(fù)存在；第二就是存續(xù)公司有權(quán)利獲得被吸收公司的所有資產(chǎn)和債權(quán)，同時(shí)也承擔(dān)相應(yīng)的債務(wù)?？梢杂霉奖磉_(dá)為“A+B=A(B)”。

新設(shè)兼并――又稱作創(chuàng)立合并或聯(lián)合，是指兩個(gè)或者兩個(gè)以上的公司通過合并同時(shí)不存在，而在此基礎(chǔ)上新設(shè)一個(gè)公司。新設(shè)公司的特點(diǎn)在于一方面要接管原來兩個(gè)或者兩個(gè)以上公司的全部資產(chǎn)和業(yè)務(wù)，同時(shí)也要組建新的董事機(jī)構(gòu)和下屬管理機(jī)構(gòu)等。可以用公式表達(dá)為“A+B=C”。

收購是指某一企業(yè)為了獲得其他企業(yè)的控制權(quán)而購買企業(yè)資產(chǎn)或轉(zhuǎn)讓公司股權(quán)的行為。通俗地講，就是一個(gè)企業(yè)接管另一個(gè)企業(yè)的行為。根據(jù)收購的對象不同收購可以分為資產(chǎn)收購和股權(quán)收購。

資產(chǎn)收購――指一家企業(yè)通過購買另一家企業(yè)的全部或主要資產(chǎn)，使對方企業(yè)不復(fù)存在，從而實(shí)際上取得企業(yè)的控制權(quán)的市場行為。股權(quán)收購――指一家公司通過一定的方式購買另一家公司的股權(quán)從而獲得該公司的控制權(quán)的一種市場交易行為。

一、企業(yè)并購對資產(chǎn)評估服務(wù)的需求買賣雙方的價(jià)格博弈

提供第三方意見盡職調(diào)查與產(chǎn)業(yè)分析：發(fā)現(xiàn)價(jià)值，減少信息不對稱企業(yè)并購方案咨詢：制定對賭協(xié)議并購后的財(cái)務(wù)報(bào)告：分配并購價(jià)格并購價(jià)格博弈：第三方評估的必要性降低交易成本：獨(dú)立評估機(jī)構(gòu)、評估師存在的經(jīng)濟(jì)學(xué)基礎(chǔ)。

1.通過獨(dú)立的外部專業(yè)人士進(jìn)行評估有利于避免各種利益主體的直接沖突，減弱原雙方相互侵犯性、不信任性的傾向，有利于促進(jìn)利益協(xié)調(diào)

2.外部獨(dú)立評估有助于減少討價(jià)還價(jià)或談判成本

3.外部獨(dú)立有助于降低交易中的低信任度

有利公司治理和信息披露交易者需要考慮向公司股東、債權(quán)人等相關(guān)人表明交易的公平性和合理性，或需要考慮對外的披露效果。盡職調(diào)查與產(chǎn)業(yè)分析：減少信息不對稱獨(dú)立外部評估有利于降低信息交換的成本。

外部獨(dú)立評估有利于消除信息阻塞，即減少由于雙方不信任、信息不對稱造成的信息阻塞。外部獨(dú)立評估有利于觀察經(jīng)濟(jì)、減少信息真實(shí)性的調(diào)查成本。

二、選擇合理的方法評估目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值資產(chǎn)評估方法作為實(shí)現(xiàn)評估目的的手段,在資產(chǎn)評估中占有重要的地位

評估方法的合理選擇是評估結(jié)果準(zhǔn)確的保證。成本法為資產(chǎn)評估目前重置成本的基礎(chǔ)上，減少其價(jià)值的損失，資產(chǎn)的價(jià)值評估，以確定的方法。公式可表示為：資產(chǎn)評估價(jià)值=重置成本―實(shí)體性貶值一功能性貶值―經(jīng)濟(jì)性貶值。成本法的使用條件廣泛，對于所有的資產(chǎn)重置，補(bǔ)償為目的的資產(chǎn)業(yè)務(wù)都適用 。

市場法又稱市場價(jià)格比較法，現(xiàn)行市價(jià)法，通過比較來評估資產(chǎn)可參照交易的異同，據(jù)此對可參照資產(chǎn)的市場價(jià)格進(jìn)行調(diào)整，從而確定被評估資產(chǎn)價(jià)值的一種評估方法。而相應(yīng)的參考資產(chǎn)的市場價(jià)格可以被調(diào)整，以確定一個(gè)評估方法資產(chǎn)評估值。使用這樣的結(jié)論進(jìn)行測試，以評估的資產(chǎn)價(jià)值的市場，兼并和收購，可方便地雙方所接受。因此，市場的資產(chǎn)評估方法是最直接，最有說服力的評估方法。市場法只適用于市場價(jià)值為基礎(chǔ)的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。

收益法是通過估算預(yù)期的未來收益和資產(chǎn)折算成現(xiàn)值，為了確定評估價(jià)值的資產(chǎn)評估方法評估。根據(jù)評估對象，評估其價(jià)值，預(yù)期收益是很容易的接受雙方的收購。收入法一般適用于對企業(yè)的整體價(jià)值的評估，或可以預(yù)測的個(gè)別資產(chǎn)或資產(chǎn)的未來收益，不能被重置專項(xiàng)評估活動(dòng)，例如在股票業(yè)務(wù)的整體參與，合資，中中外合作，兼并，重組，分離，合并都可以使用收益法。此外，可分別計(jì)算收入，房地產(chǎn)，無形資產(chǎn)也可以用這種方法。

三、并購資金的籌措風(fēng)險(xiǎn)以自身的資金進(jìn)行并購

雖然可以降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，但可能也會(huì)導(dǎo)致失去的機(jī)會(huì)，特別是向該公司抽調(diào)資金用于并購，也會(huì)導(dǎo)致正常資金周轉(zhuǎn)困難，債務(wù)籌資的使用，雖然它可能產(chǎn)生財(cái)務(wù)杠桿的效用，降低籌資成本，但如果資產(chǎn)負(fù)債率過高，并購后的實(shí)際成本低于預(yù)期，可能的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。兼并和收購，通過發(fā)行股票籌集資金，以及相應(yīng)的籌資成本高，以及合并后的實(shí)際經(jīng)營業(yè)績未能達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)時(shí)，會(huì)損害股東的利益。然而，由于巨大的收購資金需求往往難以解決籌資的一種方式，將面臨這樣的籌資結(jié)構(gòu)的比較和選擇。并購風(fēng)險(xiǎn)的籌資結(jié)構(gòu)，包括債務(wù)籌資和股權(quán)籌資和短期債務(wù)和長期債務(wù)的構(gòu)成及比例。

四、并購企業(yè)資產(chǎn)評估工作分析

(一)評估方法的運(yùn)用豐富多樣

評估機(jī)構(gòu)需要根據(jù)不同評估對象的特點(diǎn)以及所處的市場條件，選擇最能客觀反映資產(chǎn)價(jià)值的評估方法，有利于提高評估結(jié)果的合理性，同時(shí)也有助于客觀地發(fā)現(xiàn)價(jià)值。比如單項(xiàng)資產(chǎn)評估，因難以單獨(dú)計(jì)算單個(gè)生產(chǎn)要素收益，收益法的使用受到限制；整體資產(chǎn)評估，評估的是資產(chǎn)綜合體的預(yù)期獲利能力，比較適合采用收益法的使用。無形資產(chǎn)由于自身難以復(fù)制的特征，存在比較嚴(yán)重的成本耗費(fèi)以及效用的非對稱性，很適合采用收益法評估。通用性的資產(chǎn)可在公開市場出售，比較適宜采用市場法；而專用性資產(chǎn)由于缺乏公開出售的條件，則無法采用市場比較法，所以成本法更適合。對于并購重組項(xiàng)目中的企業(yè)整體價(jià)值評估，收益法、成本法、市場法均得到了運(yùn)用；單項(xiàng)資產(chǎn)評估方法的運(yùn)用更是多樣，以土地評估為例，就有收益還原法、成本逼近法、假設(shè)開發(fā)法、市場比較法、基準(zhǔn)地價(jià)系數(shù)修正法等。

(二)兼并和收購，根據(jù)重組原因的不同，使用靈活的評估方法

首先，被收購公司生產(chǎn)和管理方面良好，良好的盈利能力，資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)適用收益現(xiàn)值;其次，收購公司的管理不善，長期盈利處于微利狀況，發(fā)展前景有限，資產(chǎn)評估通常應(yīng)以重置成本作為標(biāo)準(zhǔn);第三，收購公司，長期虧損，沒有發(fā)展前途的經(jīng)營管理不善，資產(chǎn)評估，可考慮以清算價(jià)格作為標(biāo)準(zhǔn)。 朗讀2, Jiānbìng hé shōugòu, shǐyòng línghuó de pínggū fāngfǎ bùtóng de yuányīn. Shǒuxiān, bèi shōugòu gōngsī jìnxíng shēngchǎn hé guǎnlǐ, liánghǎo de yínglì nénglì, zīchǎn pínggū biāozhǔn shìyòng shōuyì xiàn zhí; qícì, shōugòu gōngsī de guǎnlǐ bùshàn, chángqí yínglì zhuàngkuàng, fāzhǎn qiánjǐng shì yǒuxiàn de, zīchǎn pínggū tōngcháng yīng gēnghuàn chéngběn zuòwéi biāozhǔn; dì sān, shōugòu gōngsī, chángqí kuīsǔn, méiyǒu fāzhǎn qiántú de jīngyíng guǎnlǐ bùshàn, zīchǎn pínggū, kě kǎolǜ jiésuàn jiàgé zuòwéi biāozhǔn

(三)評估方法逐步國際標(biāo)準(zhǔn)

一步一步，為上市公司國際并購掃清障礙收益法也即現(xiàn)金流折現(xiàn)法，兼并和收購中的使用越來越普遍，使用最廣泛的方法，手段已逐步與國際接軌，將會(huì)增強(qiáng)評估報(bào)告在涉外項(xiàng)目中的可用性，在估值方面為實(shí)施跨國并購掃清了障礙。

(四)評估的技術(shù)含量逐漸增加

更合理的方式使用各種評估方法的使用，需要依靠工作人員的主觀評估，作出最后評估是否存在操縱的可能性，特別是收益法的評估，由于參數(shù)選擇不當(dāng)?shù)馁|(zhì)疑和批評的市場時(shí)有發(fā)生。在嚴(yán)格監(jiān)管，行業(yè)規(guī)范和慣例，評估的技術(shù)含量也在逐步提高，市場變得較為成熟的評價(jià)參數(shù)的合理選擇和工藝的改進(jìn)各類要素創(chuàng)造了條件。以收益法最重要的又最容易遭到質(zhì)疑的參數(shù)- 折現(xiàn)率，例如目前的評估，并購的折現(xiàn)率的選擇是使用大量的資本定價(jià)模型，其中的重要參數(shù)如貝塔系數(shù)等能夠通過上市公司公開數(shù)據(jù)便捷地計(jì)算，最終的選取結(jié)果相對更為客觀合理。

(五)健全有效的監(jiān)管制度

以減少評估方法使用不當(dāng)造成的泡沫。引起人類濫用資產(chǎn)的方式將大幅增值，導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫。但與監(jiān)管制度的完善，使用評估方法的運(yùn)用受到約束。例如重組辦法特別規(guī)定了基于未來收益預(yù)期的估值方法對擬購買資產(chǎn)進(jìn)行評估并作為定價(jià)參考依據(jù)的有關(guān)信息披露、差異審核和補(bǔ)償?shù)闹贫劝才拧?/p>

參考文獻(xiàn):

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第5篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

一、企業(yè)改制中的無形資產(chǎn)評估存在的問題

雖然無形資產(chǎn)的作用日益為人們接受，但無形資產(chǎn)的管理、計(jì)量、評估遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于人們對無形資產(chǎn)重要作用的認(rèn)識。特別是對無形資產(chǎn)評估指標(biāo)體系的認(rèn)識，已不能適應(yīng)時(shí)展的需要。由于無形資產(chǎn)的特殊性，特別是在確認(rèn)和計(jì)量上的難度性，對無形資產(chǎn)的評估及其會(huì)計(jì)處理應(yīng)當(dāng)持有必要的謹(jǐn)慎和穩(wěn)健的態(tài)度，其核心問題在于如何才能合理評估無形資產(chǎn)這一特殊資產(chǎn)的公允價(jià)值以反映在企業(yè)資產(chǎn)負(fù)債表中。應(yīng)當(dāng)說無形資產(chǎn)評估與無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理是兩個(gè)緊提供密相聯(lián)的問題，對無形資產(chǎn)進(jìn)行合理評估是進(jìn)行無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的必然要求，也是企業(yè)改制順利進(jìn)行的必要保證。傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)中發(fā)展而來的會(huì)計(jì)體系從穩(wěn)健的角度出發(fā)，不傾向于將計(jì)量難度較大的無形資產(chǎn)反映在企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債表中。一般只將外購獲得的無形資產(chǎn)予以確認(rèn)，并按其經(jīng)濟(jì)壽命或一定期限進(jìn)行攤銷，而對于企業(yè)自行開發(fā)的無形資產(chǎn)則將其開發(fā)費(fèi)用在各期作為費(fèi)用處理，即使該企業(yè)所創(chuàng)造的無形資產(chǎn)是企業(yè)的主要利潤來源。其結(jié)果導(dǎo)致企業(yè)大量寶貴的無形資產(chǎn)無法在資產(chǎn)負(fù)債表中反映，企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)告中的凈資產(chǎn)不能真實(shí)反映企業(yè)的資產(chǎn)狀況，企業(yè)財(cái)務(wù)信息的相關(guān)性和真實(shí)性受到嚴(yán)重質(zhì)疑。以美國為例：由于美國企業(yè)間購并現(xiàn)象較為普遍，尤以美國通用會(huì)計(jì)準(zhǔn)則受到的抨擊最大。有關(guān)美國經(jīng)濟(jì)界人士指出，在許多企業(yè)購并行為中購并方看重的是被購并企業(yè)所擁有的，但并沒有反映在資產(chǎn)負(fù)債表中的無形資產(chǎn)，而并不是看重企業(yè)在資產(chǎn)負(fù)債表中反映的有形資產(chǎn)，并以“在21世紀(jì)中采用20世紀(jì)30年代的財(cái)務(wù)報(bào)告模式”的評估，批判傳統(tǒng)會(huì)計(jì)制度對無形資產(chǎn)的忽視。

國外經(jīng)濟(jì)界、學(xué)者對會(huì)計(jì)制度中無形資產(chǎn)會(huì)計(jì)處理的質(zhì)疑主要集中在以下幾個(gè)方面：(1)固定資產(chǎn)資本化處理，無形資產(chǎn)的費(fèi)用化處理；(2)無形資產(chǎn)的攤銷；(3)無形資產(chǎn)的確認(rèn)。

二、企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及評估的影響因素

無形資產(chǎn)是企業(yè)的重要經(jīng)濟(jì)資源，是知識產(chǎn)提供權(quán)與工業(yè)產(chǎn)權(quán)相統(tǒng)一的結(jié)晶，是維持企業(yè)生存和發(fā)展的重要支柱，具有巨大的經(jīng)濟(jì)價(jià)值和增值效能。據(jù)有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，西方發(fā)達(dá)國家企業(yè)的無形資產(chǎn)占總資產(chǎn)的比重達(dá)35％，高科技企業(yè)則達(dá)60％－70％。它不僅能使企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)中取得經(jīng)濟(jì)效益，而且其自身價(jià)值也有巨大的增值作用。在激烈的市場競爭中，企業(yè)要生存發(fā)展，最終將體現(xiàn)于無形資產(chǎn)的競爭。無形資產(chǎn)對企業(yè)有著非常重要的作用。

1．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)及其確認(rèn)。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定“資產(chǎn)滿足下列條件之一的，符合無形資產(chǎn)定義中的可辨認(rèn)性標(biāo)準(zhǔn)：(1)能夠從企業(yè)中分離或者劃分出來，并能單獨(dú)或者與相關(guān)合同、資產(chǎn)或負(fù)債一起，用于出售、轉(zhuǎn)移、授予許可、租賃或者交換；(2)源自合同性權(quán)利或其他法定權(quán)利，無論這些權(quán)利是否可以從企業(yè)或其他權(quán)利和義務(wù)中轉(zhuǎn)移或者分離”。無形資產(chǎn)同時(shí)滿足下列條件的，才能予以確認(rèn)：(1)與該無形資產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；(2)該無形資產(chǎn)的成本能夠可靠地計(jì)量。新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號——無形資產(chǎn)(2006)第十一條規(guī)定：“企業(yè)自創(chuàng)商譽(yù)以及內(nèi)部產(chǎn)生的品牌、報(bào)刊名等，不應(yīng)確認(rèn)為無形資產(chǎn)”。但在現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)生活中，無形資產(chǎn)評估包括商標(biāo)、專利技術(shù)、非專利技術(shù)、商譽(yù)、營銷網(wǎng)絡(luò)、計(jì)算機(jī)軟件、著作權(quán)中的財(cái)產(chǎn)權(quán)、特許經(jīng)營權(quán)、土地使用權(quán)、資源性資產(chǎn)、集成電路布圖設(shè)計(jì)等無形資產(chǎn)價(jià)值及品牌評估等。

2．企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的法律依據(jù)。從元形資產(chǎn)本身看，如專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、版權(quán)、計(jì)算機(jī)軟件等涉及的法律有《專利法》、《商標(biāo)法》、《著作權(quán)法》、《計(jì)算機(jī)軟件保護(hù)條例》等，這些法律對于保護(hù)相應(yīng)的無形資產(chǎn)起到了一定的積極作用，有利于企業(yè)維護(hù)其合法權(quán)益。如商標(biāo)權(quán)評估后，在商標(biāo)的侵權(quán)訴訟和行政保護(hù)中，可依據(jù)《商標(biāo)法》對假冒侵權(quán)行為造成的損失進(jìn)行量化并認(rèn)定賠償額，不僅有利于為商標(biāo)權(quán)人打假維權(quán)提供索賠依據(jù)，而且有利于維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，提高其知名度。但從與國際接軌的角度看，我國有關(guān)無形資產(chǎn)的法律、法規(guī)尚不能完全適應(yīng)WTO的要求。wTO規(guī)定的無形資產(chǎn)除上面提到的還包括版權(quán)與鄰接權(quán)、地理標(biāo)志權(quán)、工業(yè)品外觀設(shè)計(jì)權(quán)、集成電路布圖設(shè)計(jì)權(quán)、未披露過的信息專有權(quán)(商業(yè)秘密)。而在我國的《憲法》中沒有關(guān)于知識產(chǎn)權(quán)的內(nèi)容，其涉及評估的一些法律規(guī)定也只是包含在《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律當(dāng)中。雖然《公司法》、《證券法》、《擔(dān)保法》等法律在無形資產(chǎn)評估中也發(fā)揮著重要作用，如企業(yè)的股份提供制改造、合資、聯(lián)營、兼并、拍賣、轉(zhuǎn)讓、無形資產(chǎn)抵押貸款等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，有利于企業(yè)認(rèn)識自己品牌的價(jià)值，有利于被消費(fèi)者所認(rèn)可，但對其他類無形資產(chǎn)尚未制定特別法律或行政法規(guī)，嚴(yán)重滯后于當(dāng)今實(shí)踐。

3．2001年9月1日起施行的《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》作為資產(chǎn)評估行業(yè)規(guī)范，在企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的確定應(yīng)該遵循此項(xiàng)基本準(zhǔn)則。《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》是中注協(xié)擬定，財(cái)政部印發(fā)的規(guī)章制度性文件，其依據(jù)是國務(wù)院行政法規(guī)9l號令和《資產(chǎn)評估操作規(guī)范意見》。無形資產(chǎn)評估至今尚未立法。使得評估的法律依據(jù)不足，這也決定了《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》只能側(cè)重技術(shù)層面，忽視了評估、披露、使用是資產(chǎn)評估三個(gè)環(huán)節(jié)的重要特征，且三者缺一不可。它難以適應(yīng)目前我國多種經(jīng)濟(jì)體制并存的客觀需要。體現(xiàn)到現(xiàn)實(shí)當(dāng)中最突出的問題是：在涉及無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)時(shí)，《無形提供資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》沒提及如何使用，而這個(gè)問題在做具體評估項(xiàng)目時(shí)是無法回避的。因?yàn)橘Y產(chǎn)評估的最終目的是使用，不能只強(qiáng)調(diào)和規(guī)范評估師的行為，更要考慮使用者的接受情況，在《無形資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》中，強(qiáng)調(diào)注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報(bào)告中明確說明有關(guān)使用的評估方法及其理由。對于使用的評估方法及其理由，在無形資產(chǎn)評估條款中很空泛，因沒有具體考核指標(biāo)，缺乏可操作性。4．評估方法對企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的影響。無形資產(chǎn)主要有三種評估方法：重置成本法、現(xiàn)行市價(jià)法和收益現(xiàn)值法。評估方法對無形資產(chǎn)價(jià)值的影響主要表現(xiàn)為：首先是評估方法選擇不當(dāng)造成的影響——沒有明確評估的目的，評估目的錯(cuò)位；或是由于最佳的評估方法中的一些評估參數(shù)難以確定，而只好改用別的評估方法。其次是評估方法本身存在的風(fēng)險(xiǎn)。

(1)成本法也稱重置成本法，重置成本是指在現(xiàn)實(shí)條件下，按功能重置資產(chǎn)，并使資產(chǎn)處于在用狀態(tài)所耗費(fèi)的成本。重置成本評估法就是按重置成本價(jià)格對無形資產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，即按照評估無形資產(chǎn)全新狀態(tài)的重置成本減去該項(xiàng)資產(chǎn)功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值估算無形資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無形資產(chǎn)具有賬面成本不完整、投資成本的弱對應(yīng)性和人賬成本虛擬性的價(jià)值特點(diǎn)，在采用重置成本法對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估時(shí)，會(huì)遇到成本資料缺乏完整性和原始成本無據(jù)可查而帶來的不確定性問題，故在使用重置成本法確定無形資產(chǎn)的評估值時(shí)，會(huì)存在數(shù)據(jù)資料不準(zhǔn)確和不精確的風(fēng)險(xiǎn)，難以確保評估結(jié)果的真實(shí)準(zhǔn)確。

(2)市價(jià)法也稱現(xiàn)行市價(jià)法，現(xiàn)行市價(jià)評估法是通過市場調(diào)查，選擇一個(gè)或幾個(gè)與評估對象相同或類似的資產(chǎn)作為比較對象，針對各項(xiàng)價(jià)值影響因素，分析比較對象的成交價(jià)格和交易條件，將被評估資產(chǎn)與比較對象逐個(gè)進(jìn)行對比調(diào)整，估算資產(chǎn)價(jià)值的方法。由于無形資產(chǎn)的不可比性，使其沒有可比的市場價(jià)值。每個(gè)企業(yè)無形資產(chǎn)由于其在同業(yè)中的壟斷地位和優(yōu)越程度不同，為企業(yè)帶來的超額盈利水平各異，對于相同種類的無形資產(chǎn)，其價(jià)值是不同的。因此當(dāng)無形資產(chǎn)在市場上進(jìn)行交易時(shí)，難以找到可比的市價(jià)。另外，我國企業(yè)從80年代中期才開始逐漸重視無形資產(chǎn)，無形資產(chǎn)的交易時(shí)間短、數(shù)量少，可使用的無形資產(chǎn)交易的歷史資料有限，采用市價(jià)法對這些行業(yè)的無形資產(chǎn)進(jìn)行評估，必須面對數(shù)據(jù)選用的風(fēng)險(xiǎn)。

(3)收益法也稱收益現(xiàn)值法，收益現(xiàn)值提供是指企業(yè)在未來特定時(shí)期內(nèi)的預(yù)期收益折現(xiàn)的總金額。收益法是把被評估無形資產(chǎn)剩余壽命期間內(nèi)的預(yù)期未來收益，按照一定的折現(xiàn)率折成現(xiàn)值，來確定被評估無形資產(chǎn)價(jià)格的方法。運(yùn)用收益法對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估的風(fēng)險(xiǎn)主要體現(xiàn)在評估參數(shù)收益額、收益期和折現(xiàn)率等因素的確定上。收益額選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無形資產(chǎn)的具體類型不同，其使用價(jià)值表現(xiàn)不同，帶來的超額收益也不同。收益期選取的風(fēng)險(xiǎn)是：無形資產(chǎn)收益期的確定一般有年限法和更新周期法兩種形式。年限法指在形成企業(yè)控制的無形資產(chǎn)中相當(dāng)一部分是因?yàn)槭艿椒珊秃贤奶囟ūＷo(hù)，如商標(biāo)、專利權(quán)等年限，也稱法定(合同)年限，而法定(合同)期限內(nèi)是否還具有剩余經(jīng)濟(jì)壽命是評估時(shí)應(yīng)考慮的重要問題。更新周期法是指產(chǎn)品更新周期和技術(shù)更新周期。在一些高技術(shù)和新興產(chǎn)業(yè)，科學(xué)技術(shù)進(jìn)步往往很快轉(zhuǎn)化為產(chǎn)品的更新?lián)Q代。折現(xiàn)率選取的風(fēng)險(xiǎn)是：根據(jù)折現(xiàn)率的概念可確定折現(xiàn)率的計(jì)算方法即以無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率加上風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率作為折現(xiàn)率。無風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定一般為政府債券的利率，風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬率的確定常用的方法主要為累加法。新晨

三、完善無形資產(chǎn)評估指標(biāo)的重要性及措施

1．防止國有資產(chǎn)流失。企業(yè)改制中無形資產(chǎn)價(jià)值的公正性、合理性為方方面面所關(guān)注。首先應(yīng)明確的是資產(chǎn)評估價(jià)值的合理范圍其內(nèi)涵應(yīng)是資產(chǎn)評估價(jià)值與實(shí)際成交價(jià)格的合理差異范圍，也可理解為資產(chǎn)評估結(jié)果在具體數(shù)字上的可應(yīng)用范圍，可確定評估價(jià)值與賬面價(jià)值或與實(shí)際成交價(jià)格的差異的合理范圍?？蓽p少乃至消除國有無形資產(chǎn)低于正常價(jià)格出售和大量流失的現(xiàn)象，避免企業(yè)主管部門與原企業(yè)經(jīng)營者或個(gè)別人一對一的暗箱操作，提高企業(yè)改制工作的透明度。

第6篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

一、企業(yè)價(jià)值評估理論和方法的形成與發(fā)展

19世紀(jì)中后期，現(xiàn)代評估業(yè)就隨著歐美等國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸形成，特別是不動(dòng)產(chǎn)評估得到充分重視和發(fā)展。由于評估實(shí)踐的發(fā)展急需理論指導(dǎo)，因而與評估相關(guān)的理論體系逐步從傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論中分化獨(dú)立出來。馬歇爾成為第一個(gè)探討評估方法（尤其是不動(dòng)產(chǎn)評估方法）的現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)家，他提出和發(fā)展了許多在現(xiàn)代評估理論中廣為應(yīng)用的概念，這些概念包括根據(jù)收益折現(xiàn)確定價(jià)值、建筑物和土地折舊對價(jià)值的影響、建筑物類型和土地用途對價(jià)值的影響等。在馬歇爾的論著及其它以他的思想為基礎(chǔ)的論著的影響下，以探討評估、調(diào)查方法并提供經(jīng)嚴(yán)格定義的價(jià)值為主要內(nèi)容的評估理論最終與價(jià)值理論分開，形成了現(xiàn)代評估理論的基礎(chǔ)。

20世紀(jì)20—30年代，評估首先與不動(dòng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展緊密聯(lián)系起來。其中一個(gè)重要因素就是土地經(jīng)濟(jì)學(xué)從相關(guān)的幾門學(xué)科中獨(dú)立出來并發(fā)展成為一門正規(guī)的科學(xué)。1927年，Mertzke出版了《不動(dòng)產(chǎn)評估》一書。該書采納了馬歇爾的觀點(diǎn)，在價(jià)值理論和評估理論之間建立起有機(jī)的聯(lián)系，將抽象的經(jīng)濟(jì)理論運(yùn)用到評估實(shí)務(wù)中，建立起了一個(gè)以三種評估方法為主的體系，特別是解釋了資本化率在評估中的應(yīng)用。K.LHyder等人在30—40年代又發(fā)展和強(qiáng)調(diào)了三種基本評估方法，建立起了運(yùn)用成本法、比較法（市場法）和收益法的系統(tǒng)程序。Schmuatz建立了一個(gè)評估價(jià)值的模型，并隨后將其納入到美國不動(dòng)產(chǎn)評估師學(xué)會(huì)1951年出版的《不動(dòng)產(chǎn)的評估》中。至此評估理論在價(jià)值理論的基礎(chǔ)上基本形成。

評估方法是企業(yè)價(jià)值評估的核心問題，直接影到價(jià)值評估的結(jié)果及市場交易的實(shí)施?？傮w上看，價(jià)值評估方法可以劃分為三大類：成本法（costapproach），是從歷史成本的角度評估企業(yè)價(jià)值；市場法（marketapproach），是從目前市場價(jià)格的角度評估企業(yè)的價(jià)值，又稱市場比較法；收益法（incomeapproach），是從未來收益的角度評估企業(yè)的價(jià)值。這三大類評估方法的形成與經(jīng)濟(jì)學(xué)中的價(jià)值理論有著很深的歷史淵源。另外也有學(xué)者將評估方法分為四類（Come1,1998）：(1)利用資產(chǎn)負(fù)債表進(jìn)行評估，即直接將企業(yè)所有發(fā)行在外的證券賬面價(jià)值進(jìn)行加總。此法雖然簡單，但卻易把企業(yè)的賬面價(jià)值與市場價(jià)值混淆，因此必須對賬面價(jià)值加以調(diào)整；(2)加總企業(yè)發(fā)行在外的所有證券的市場價(jià)值來評估企業(yè)價(jià)值，通常只適用于上市公司的評估；(3)通過與價(jià)值已知的可比企業(yè)進(jìn)行比較評估企業(yè)價(jià)值。采用這種方法首先需要計(jì)算資本化比率，再用該比率乘以被評估企業(yè)的利潤，即可估算出該企業(yè)的市場價(jià)值(4)首先預(yù)測企業(yè)的未來現(xiàn)金流量，將這些現(xiàn)金流量折現(xiàn)后，即可獲得企業(yè)證券持有人擁有的企業(yè)價(jià)值。根據(jù)這些基本方法，評估師在進(jìn)行評估時(shí)還會(huì)根據(jù)具體情況，設(shè)計(jì)或使用更具操作性的方法。誕生了諸如相對估價(jià)法、價(jià)格／帳面值比率（PVC模型）法、折現(xiàn)現(xiàn)金流量法、期權(quán)定價(jià)法等方法。

二、我國企業(yè)價(jià)值評估的企業(yè)觀與企業(yè)價(jià)值觀

我國的資產(chǎn)評估起步于上世紀(jì)80年代末期，由于我國至今尚處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)軌時(shí)期，市場經(jīng)濟(jì)還不夠發(fā)達(dá)，適合我國國情的評估理論體系尚未形成，在評估方法上，對于單項(xiàng)資產(chǎn)評估經(jīng)過模仿和探索開始進(jìn)入成熟階段，但對于企業(yè)價(jià)值評估還剛剛起步。對于相關(guān)理論和方法的探索多散見于資產(chǎn)評估教材中，很少有對企業(yè)價(jià)值評估的系統(tǒng)論述，大多是將資產(chǎn)評估的理論和方法移植于企業(yè)價(jià)值評估之中。

企業(yè)價(jià)值評估是資產(chǎn)評估的組成部分，但又不同于傳統(tǒng)的單項(xiàng)資產(chǎn)評估、整體資產(chǎn)評估。單項(xiàng)資產(chǎn)評估包括流動(dòng)資產(chǎn)、機(jī)器設(shè)備、建筑物及在建工程、土地使用權(quán)、長期投資以及無形資產(chǎn)的評估；整體資產(chǎn)評估是以各個(gè)企業(yè)，或者企業(yè)內(nèi)部的經(jīng)營單位、分支機(jī)構(gòu)作為一個(gè)經(jīng)營實(shí)體，依據(jù)未來預(yù)期收益來評估其市場價(jià)值，它更多地考慮資產(chǎn)之間組合方式的協(xié)同效應(yīng)帶給企業(yè)價(jià)值的增值。而企業(yè)價(jià)值評估逾越了前兩項(xiàng)資產(chǎn)評估中的“資產(chǎn)”項(xiàng)目——即傳統(tǒng)財(cái)務(wù)報(bào)表中涉及的項(xiàng)目，而將外部環(huán)境分析（包括政治環(huán)境、產(chǎn)業(yè)政策、信貸政策、區(qū)域政策、環(huán)保政策、交通條件甚至地理位置等）、行業(yè)分析、產(chǎn)品與市場分析、業(yè)務(wù)流程分析、組織結(jié)構(gòu)和權(quán)限分析、人力資源分析、信用分析、管理層經(jīng)營績效分析和財(cái)務(wù)評價(jià)（常見的有償債能力、現(xiàn)金流量狀況和發(fā)展?jié)摿Ψ治觯┑燃{入評估體系。

1.企業(yè)價(jià)值評估的企業(yè)觀

我們研究企業(yè)價(jià)值評估，準(zhǔn)確理解企業(yè)的含義是必不可少的。研究企業(yè)價(jià)值評估的企業(yè)觀，就是要在評估中準(zhǔn)確界定企業(yè)的內(nèi)涵與本質(zhì)。

在我國，關(guān)于企業(yè)的定義是運(yùn)用屬加種差的方法得出的。一般認(rèn)為：企業(yè)是依法設(shè)立的以盈利為目的的從事生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)的獨(dú)立核算的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)的這一定義，明確了企業(yè)本質(zhì)上是一個(gè)依法成立的社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織，同時(shí)也揭示了企業(yè)這一社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織不同于其它社會(huì)經(jīng)濟(jì)組織的主要方面，即企業(yè)的根本目的在于盈利，企業(yè)在面臨資源約束的條件下，要獨(dú)立核算、以收抵支、自負(fù)盈虧，設(shè)立企業(yè)的條件與程序要合乎法律規(guī)定等。

關(guān)于企業(yè)內(nèi)涵與本質(zhì)的界定，理論界有不同的觀點(diǎn)。新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)是以市場為研究對象，主要研究市場價(jià)格在交易中的作用。因此，企業(yè)被認(rèn)為是一個(gè)追求利潤最大化的“黑匣子”，即企業(yè)是在技術(shù)既定、信息充分、沒有交易成本的條件下，僅面臨市場約束的追求利潤最大化的微觀經(jīng)濟(jì)主體。自20世紀(jì)30年代企業(yè)理論產(chǎn)生以來，現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)企業(yè)理論的研究取得了非常顯著的成果，以“科斯”等經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表的交易費(fèi)用學(xué)派和以“張五常”等經(jīng)濟(jì)學(xué)家為代表的契約學(xué)派對企業(yè)的研究極大地豐富了企業(yè)的內(nèi)涵。科斯等認(rèn)為，企業(yè)不同于市場的“顯著特征就是作為價(jià)格機(jī)制的替代物”，在企業(yè)之外，市場是個(gè)

典型的契約組織，資源配置由價(jià)格機(jī)制來協(xié)調(diào)，而企業(yè)是一個(gè)不同于市場的“層級”組織。企業(yè)內(nèi)不存在市場交易，生產(chǎn)要素的分配由行政或計(jì)劃機(jī)制來協(xié)調(diào)?！皬埼宄！钡日J(rèn)為，企業(yè)是一種契約組織，它在本質(zhì)上同市場沒有什么差別，企業(yè)之所以能夠出現(xiàn)是由于企業(yè)團(tuán)隊(duì)的生產(chǎn)效率高于單個(gè)生產(chǎn)的生產(chǎn)效率，或者是由于風(fēng)險(xiǎn)的重新分配，或者是由于管理勞動(dòng)交易的特殊性等等。

企業(yè)究竟是什么？弄清楚這個(gè)問題是進(jìn)行企業(yè)價(jià)值評估的前提?；谝陨戏治?，我們對企業(yè)價(jià)值評估的企業(yè)觀的確立應(yīng)運(yùn)用新古典經(jīng)濟(jì)學(xué)、現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)學(xué)等的經(jīng)濟(jì)學(xué)中關(guān)于企業(yè)的理論，并結(jié)合分析國際評估界的觀點(diǎn)和我國的實(shí)際，界定“企業(yè)價(jià)值評估”中的“企業(yè)”內(nèi)涵和本質(zhì)，以此確立我國企業(yè)價(jià)值評估的企業(yè)觀。

(1)企業(yè)是一個(gè)區(qū)別于市場的經(jīng)濟(jì)組織。它是由若干成員組成，有一定組織結(jié)構(gòu)的有機(jī)體，其內(nèi)部成員或部門間的分工協(xié)作不是通過價(jià)格機(jī)制來進(jìn)行的，而是通過科層制組織進(jìn)行的，這是企業(yè)區(qū)別于市場的主要標(biāo)志。

(2)企業(yè)是一個(gè)面向市場的經(jīng)濟(jì)組織。它是產(chǎn)品的生產(chǎn)者或服務(wù)的提供者，所提供的產(chǎn)品（勞務(wù)）必須滿足一定的社會(huì)需要，并且受市場的選擇和制約，這是企業(yè)區(qū)別于其他社會(huì)組織和消費(fèi)者的主要標(biāo)志。

(3)企業(yè)是一個(gè)具有獨(dú)立經(jīng)濟(jì)利益的經(jīng)濟(jì)組織。企業(yè)的活動(dòng)以盈利為目的，具有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)利益，它通過交換和其他生產(chǎn)單位以及消費(fèi)者發(fā)生聯(lián)系，它是一個(gè)獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的實(shí)體。

(4)企業(yè)是一個(gè)能主動(dòng)發(fā)展壯大自己的經(jīng)濟(jì)組織。在市場競爭機(jī)制中，企業(yè)要減少市場交易費(fèi)用或提高生產(chǎn)經(jīng)營效率，必然會(huì)形成企業(yè)的一體化趨勢，一體化的過程就是一部分企業(yè)被另一部分企業(yè)兼并或重組的過程，也是企業(yè)主動(dòng)發(fā)展和壯大自己的過程。

2、企業(yè)價(jià)值評估的企業(yè)價(jià)值觀

企業(yè)價(jià)值評估是將一個(gè)企業(yè)作為一個(gè)有機(jī)整體，依據(jù)其擁有或占有的全部資產(chǎn)狀況和整體獲利能力，并充分考慮影響企業(yè)獲利能力諸因素，對企業(yè)整體公允市場價(jià)值進(jìn)行的綜合性評估?？梢哉f，它是市場經(jīng)濟(jì)和現(xiàn)代企業(yè)制度相結(jié)合的產(chǎn)物。關(guān)于企業(yè)價(jià)值評估，西方發(fā)達(dá)國家經(jīng)過長期發(fā)展，已形成多種模式，并日趨成熟。我國處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型期，企業(yè)的性質(zhì)呈現(xiàn)多元化特點(diǎn)，企業(yè)價(jià)值評估不可能完全套用西方的模式。采用什么樣的企業(yè)價(jià)值觀，對企業(yè)價(jià)值評估有著決定性的影響。

迄今，經(jīng)濟(jì)發(fā)展歷經(jīng)農(nóng)業(yè)經(jīng)濟(jì)、制造經(jīng)濟(jì)、服務(wù)經(jīng)濟(jì)、體驗(yàn)經(jīng)濟(jì)四個(gè)大的時(shí)代。不同時(shí)代，財(cái)富創(chuàng)造機(jī)制發(fā)生了重大變化，價(jià)值創(chuàng)造的主體隨之改變。相應(yīng)地產(chǎn)生了勞動(dòng)價(jià)值論、資本價(jià)值論、客戶價(jià)值論和效用價(jià)值論等企業(yè)價(jià)值理論。按照價(jià)值來源的主體不同，企業(yè)可分為三種類型。一是以勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值為主的企業(yè)，二是以資本創(chuàng)造價(jià)值為主的企業(yè)，三是以客戶創(chuàng)造價(jià)值（包括效用體現(xiàn)價(jià)值）為主的企業(yè)。對于企業(yè)價(jià)值評估，勞動(dòng)價(jià)值論的理念主要是勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值。一方面，對于企業(yè)本身來說，由于它的產(chǎn)生和存在凝結(jié)了無差別的人類勞動(dòng)，并且能夠生產(chǎn)具有使用價(jià)值的各種商品，商品可以上市、買賣，企業(yè)本身也可以兼并、收購、改制、重組、破產(chǎn)，通過市場交易來體現(xiàn)出自身價(jià)值的高低，企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)的成本價(jià)格十利潤；另一方面，企業(yè)的價(jià)值是由勞動(dòng)創(chuàng)造的，付出了勞動(dòng)就會(huì)相應(yīng)創(chuàng)造價(jià)值，企業(yè)的價(jià)值體現(xiàn)在企業(yè)生產(chǎn)的商品上，企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)未來生產(chǎn)的商品價(jià)值的現(xiàn)值－企業(yè)生產(chǎn)成本的現(xiàn)值。資本價(jià)值理論是現(xiàn)代西方經(jīng)濟(jì)學(xué)的主流理論之一，其核心內(nèi)容是不僅活勞動(dòng)創(chuàng)造價(jià)值，而且死勞動(dòng)也創(chuàng)造價(jià)值。所謂死勞動(dòng)，實(shí)際上就是資本，具體包括實(shí)物資本、無形資本、人力資本、資源資本等?？梢哉f，在企業(yè)家眼里，一切都是資本，一切都能產(chǎn)生價(jià)值。資本趨于隱性化、人性化、智能化、自然化。按照資本價(jià)值理論：企業(yè)價(jià)值＝實(shí)物資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋無形資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋人力資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值＋資源資本（或其創(chuàng)造）的價(jià)值?？蛻魞r(jià)值理論認(rèn)為，價(jià)值是由客戶決定的。就顧客而言，其購買的已經(jīng)不完全是產(chǎn)品、服務(wù)本身，更重要的是一種感覺，而感覺是極具個(gè)性化的。認(rèn)可才有價(jià)值，認(rèn)可就是價(jià)值?？蛻粽J(rèn)可你的產(chǎn)品，就有價(jià)值；客戶不認(rèn)可你的產(chǎn)品，就沒有價(jià)值?？蛻糍徺I得多，價(jià)值就高；客戶購買得少，價(jià)值就低?？梢姡蛻魞r(jià)值理論是企業(yè)從客戶的視角來看待產(chǎn)品的價(jià)值，這種價(jià)值不是由企業(yè)決定的，而是由客戶感知的，即企業(yè)價(jià)值來源重心從企業(yè)內(nèi)部轉(zhuǎn)移到了企業(yè)外部?？蛻粼诟兄獌r(jià)值時(shí)，除關(guān)注企業(yè)所提供的產(chǎn)品、服務(wù)本身外，還關(guān)注相互間的整體關(guān)系，客戶價(jià)值不僅來源于核心產(chǎn)品和附加服務(wù)，更應(yīng)包括維持關(guān)系的努力，通過發(fā)展良好而持續(xù)的客戶關(guān)系來創(chuàng)造企業(yè)價(jià)值。按照客戶價(jià)值理論：企業(yè)價(jià)值＝客戶對企業(yè)產(chǎn)品和服務(wù)的認(rèn)可度。效用價(jià)值論的核心就是一切商品的價(jià)值取決于它們的用途，取決于人們對該商品的主觀評價(jià)。商品的價(jià)值是由它的效用決定，也就是由使用價(jià)值決定。這里的所謂價(jià)值，實(shí)際上就是人們對商品的主觀感受。人們通常從生理、情感、智力、精神這四個(gè)層次上體驗(yàn)生活，這四個(gè)層次影響著人們對產(chǎn)品價(jià)值的主觀判斷，形成的是一種復(fù)雜的、多層次的價(jià)值觀念。按照效用價(jià)值論：企業(yè)價(jià)值＝企業(yè)商品為消費(fèi)者帶來的效用。

我國目前正處于經(jīng)濟(jì)體制的轉(zhuǎn)型階段，不僅三類企業(yè)同時(shí)并存，而且還存在一些新的特點(diǎn)。由于勞動(dòng)力資源極其豐富，我國已經(jīng)成為世界的加工廠。同時(shí)，我國經(jīng)濟(jì)已開始融入世界經(jīng)濟(jì)洪流，產(chǎn)品的銷售受到世界政治、經(jīng)濟(jì)形勢變化的制約，不少企業(yè)特別是不少國有企業(yè)的資本構(gòu)成已經(jīng)呈現(xiàn)多元化、無形化、智能化等特點(diǎn)，而許多國有企業(yè)又還沒有完全市場化，承擔(dān)著許多的政府職能和社會(huì)責(zé)任。這些特點(diǎn)和因素的影響決定著我們的企業(yè)價(jià)值理論不能單純堅(jiān)持勞動(dòng)價(jià)值論，也不能簡單的套用資本價(jià)值理論。雖然也有不少企業(yè)適合客戶價(jià)值理論或效用價(jià)值理論，但我們的企業(yè)還根置于經(jīng)濟(jì)尚不十分發(fā)達(dá)的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，我們絕大多數(shù)人還僅僅是達(dá)到小康的生活水平，幾千年來保守的生活傳統(tǒng)，客戶價(jià)值理論或效用價(jià)值理論的適應(yīng)性也不具普遍性。

因此，我國企業(yè)價(jià)值評估的價(jià)值觀應(yīng)從我國的國情出發(fā)，不能拘泥于某一理論、某一方法，應(yīng)具體情況具體分析，要綜合運(yùn)用資產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成理論（勞動(dòng)價(jià)值論、資本價(jià)值論、效應(yīng)價(jià)值論等）、資產(chǎn)補(bǔ)償理論、貨幣的時(shí)間價(jià)值理論、產(chǎn)權(quán)理論等，結(jié)合國際評估界的觀點(diǎn)和我國的實(shí)際，在實(shí)踐中通過互相驗(yàn)證來確立符合我國企業(yè)價(jià)值評估實(shí)際的企業(yè)價(jià)值觀。

三、我國企業(yè)價(jià)值評估的方法選擇

就評估方法本身而言，全世界都是一樣的。自JamesC.Bonbright于1937年在其經(jīng)典著作《ValuationOfProperty》描述到評估任何資產(chǎn)，工廠設(shè)備及用于商業(yè)或工業(yè)目的的無形資產(chǎn)只有三種方法。這三種方法被JamesC.Bonbright劃分為成本法，收益法和市場法。從那時(shí)起，我們曾經(jīng)修改過這些方法的名字，但是無論我們稱之為收益法還是收益資本化法，其本質(zhì)是一樣的。同樣的，市場法的另一種叫法，用于房地產(chǎn)評估時(shí)，現(xiàn)在稱之為銷售比較法，用于非上市控股企業(yè)和整體企業(yè)評估時(shí)，稱為指標(biāo)公司對比法。無論我們賦予現(xiàn)代評估方法什么名字，其本質(zhì)，當(dāng)我們把這些新方法的外衣被剝離后，它們僅僅是成本，收益和市場法的修改和變形。

對評估方法的選擇，由于各個(gè)國家的法規(guī)、商業(yè)習(xí)慣不一樣，會(huì)計(jì)制度存在著差異，因而其資本市場的環(huán)境、投資者的愛好、乃至評價(jià)的方法亦不相同。因此我們在評估方法的應(yīng)用之中，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國法律法規(guī)的要求將國際通用的評估方法靈活地運(yùn)用于我國的評估實(shí)踐，并在實(shí)踐中加以完善。

1、成本法的運(yùn)用

成本法是指在評估一個(gè)企業(yè)價(jià)值時(shí)，把這個(gè)企業(yè)的全部資產(chǎn)按評估時(shí)的現(xiàn)時(shí)重置資本扣減各項(xiàng)損耗來計(jì)算企業(yè)價(jià)值的方法。成本法評估企業(yè)價(jià)值，實(shí)際上就是在資產(chǎn)清查和審計(jì)的基礎(chǔ)上將企業(yè)整體資產(chǎn)化整為零，以單項(xiàng)資產(chǎn)的評估為起點(diǎn)，對各項(xiàng)有形資產(chǎn)、無形資產(chǎn)分別根據(jù)各自的特點(diǎn)和使用狀況，用重置資本減去貶值來確定各組成要素資產(chǎn)的個(gè)別價(jià)值，最后將全部資產(chǎn)進(jìn)行加和。一個(gè)企業(yè)的整體價(jià)值并不等于企業(yè)各單項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)值之和，單項(xiàng)資產(chǎn)組合需要組織成本，組合后的資產(chǎn)整體價(jià)值還會(huì)發(fā)生增值。對一個(gè)企業(yè)的價(jià)值評估，主要是對發(fā)生了增值的資產(chǎn)整體進(jìn)行評估，是對其未來服務(wù)潛能產(chǎn)生的收益評估。換言之，價(jià)值評估應(yīng)該是對企業(yè)內(nèi)在價(jià)值、經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評估，著眼于未來。而成本法著眼于現(xiàn)在資產(chǎn)的重置價(jià)值，所以從嚴(yán)格意義上來說，成本法并不是評估企業(yè)價(jià)值的方法。當(dāng)然，成本法非常適合每一單項(xiàng)資產(chǎn)的單獨(dú)評估，我國目前還處于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)向市場經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)軌階段，市場經(jīng)濟(jì)不完善，產(chǎn)權(quán)交易市場不發(fā)達(dá)，大量的國有和集體企業(yè)要進(jìn)行改制重組、拍賣兼并，沒有交易活躍的市場作比較，只能對企業(yè)實(shí)有資產(chǎn)進(jìn)行客觀的評估。在對國有資產(chǎn)實(shí)行全面清產(chǎn)核資、改組改制、理順和明晰產(chǎn)權(quán)關(guān)系，以及加強(qiáng)國有資產(chǎn)管理方面，需要對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估時(shí)成本法被大量使用。即使是這樣，這種應(yīng)用也是一種有選擇的應(yīng)用。比如，功能性貶值的問題，經(jīng)濟(jì)性貶值的問題，土地的作用及價(jià)值問題。

2、收益法的運(yùn)用

收益法通常又被稱作收益現(xiàn)值法。我們在進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)有一個(gè)重要的方法是收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是指通過估算被評估資產(chǎn)在未來尚可使用年限內(nèi)的預(yù)期收益，并采用適當(dāng)?shù)恼郜F(xiàn)率折現(xiàn)成現(xiàn)值，然后累加求和，得出被評估資產(chǎn)的評估值的一種資產(chǎn)評估方法。運(yùn)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，是以該資產(chǎn)投入使用后連續(xù)獲利為基礎(chǔ)的。另外，投資者投資購買該項(xiàng)資產(chǎn)時(shí)，一般要進(jìn)行可行性分析，其預(yù)計(jì)的內(nèi)部回報(bào)率只有在超過評估時(shí)的折現(xiàn)率時(shí)才肯支付相應(yīng)貨幣額來購買該項(xiàng)資產(chǎn)。因此，運(yùn)用收益現(xiàn)值法進(jìn)行資產(chǎn)評估時(shí)，應(yīng)該具備如下前提條件：

其一是被評估對象必須是經(jīng)營性的資產(chǎn)，能獨(dú)立發(fā)揮效用，具有連續(xù)獲得收益的能力，資產(chǎn)與經(jīng)營收益之間存在穩(wěn)定的比例關(guān)系。由此可見收益現(xiàn)值法一般只能對整體資產(chǎn)進(jìn)行評估，對于單臺機(jī)器設(shè)備無法預(yù)計(jì)它的未來收益，但有些單項(xiàng)資產(chǎn)如無形資產(chǎn)、房地產(chǎn)等可以預(yù)計(jì)其未來的收益額，所以也可以用收益現(xiàn)值法。

其二是未來收益值能準(zhǔn)確的預(yù)計(jì)，能用貨幣來表示，經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)可以預(yù)見，能夠量化。

收益法通常被認(rèn)為比成本法和市場法更適用于企業(yè)價(jià)值評估，特別是在涉及為企業(yè)并購服務(wù)時(shí)。收購者投資于目標(biāo)企業(yè)是預(yù)期能獲取未來收益，但是這種預(yù)期的未來收益因具有不確定性而蘊(yùn)含著風(fēng)險(xiǎn)。收益法為量化影響企業(yè)價(jià)值的這些關(guān)鍵變量提供了路徑。但是，并非所有的企業(yè)價(jià)值評估均適用收益法。在運(yùn)用收益法對企業(yè)價(jià)值進(jìn)行評估時(shí)，必要的前提是判斷企業(yè)是否具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計(jì)量。只有當(dāng)企業(yè)具有持續(xù)的盈利能力且能夠被合理的計(jì)量且能夠被合理的計(jì)量時(shí)，運(yùn)用收益法對企業(yè)進(jìn)行價(jià)值評估才具有意義。

3、市場法的運(yùn)用

經(jīng)濟(jì)理論和生活常識告訴我們，類似的資產(chǎn)應(yīng)該有類似的價(jià)格，一個(gè)理性的投資者，在一個(gè)公開透明的市場上，購買一項(xiàng)資產(chǎn)的價(jià)格，不會(huì)高于有相同效用的替代品的價(jià)格。我們對一個(gè)企業(yè)的價(jià)值進(jìn)行評估，通過比較市場上相似或相近的可比企業(yè)公允交易價(jià)格，經(jīng)過類比分析，適當(dāng)修正后得到目標(biāo)企業(yè)的價(jià)值，這就是市場法。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的國家，企業(yè)交易市場活躍，人們對企業(yè)價(jià)值的判斷更信賴于市場的眼光。市場交易的價(jià)格更具有說服力，它是被交易企業(yè)對于購買者的內(nèi)在經(jīng)濟(jì)價(jià)值，投資者購買了它，說明它能夠?yàn)橘徺I者帶來現(xiàn)金流量。而用現(xiàn)金流量折現(xiàn)法計(jì)算企業(yè)的價(jià)值，當(dāng)這個(gè)企業(yè)一直虧損時(shí)，無法預(yù)測其現(xiàn)金流量，但假若這個(gè)企業(yè)有很大的改造潛力，或其自身存在多年已具有一定知名度，有一定的客戶資源和銷售市場，投資人購買這個(gè)企業(yè)后進(jìn)行重整，完全可以使其變?yōu)橛髽I(yè)，為投資者帶來滾滾財(cái)源。所以用市場法可以評估企業(yè)的真實(shí)內(nèi)在價(jià)值，因基于市場導(dǎo)向，接近現(xiàn)實(shí)，故容易為當(dāng)事各方所接受和理解。但運(yùn)用市場法評估企業(yè)價(jià)值需要滿足兩個(gè)基本前提條件：

第7篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

【關(guān)鍵詞】價(jià)值構(gòu)成 繼續(xù)使用假設(shè) 本質(zhì)和評估方法

中圖分類號:F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A 文章編號:1003-8809(2010)08-0233-01

一、房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成

房地產(chǎn)由房產(chǎn)和地產(chǎn)構(gòu)成, 因此房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成主要包括房產(chǎn)的價(jià)值和地產(chǎn)的價(jià)值。在這兩部分價(jià)值中,房產(chǎn)的價(jià)值比較容易確定, 我們通過重置成本法或歷史成本法可以比較準(zhǔn)確地評估出來。但是, 在現(xiàn)實(shí)生活中,我們發(fā)現(xiàn), 隨著時(shí)間的推移, 一幢房地產(chǎn)的市場價(jià)值不僅沒有減少,反而不斷升值。顯然,在這種情況下,房產(chǎn)的價(jià)值在減少, 而地產(chǎn)的價(jià)值在增值, 但后者大于前者, 兩者相抵后房地產(chǎn)依然升值。由此可見,地產(chǎn)的價(jià)值在房地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成中占有重要地位,而且是比較難以確定的。在有關(guān)資本比率的討論中, 我們給出了地產(chǎn)和房產(chǎn)的理論上價(jià)值構(gòu)成比例為30 %比70 %,這只是對所假定情況的估計(jì),實(shí)際上,這一比例的確定是十分復(fù)雜的。首先,房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成比例取決于房地產(chǎn)所處的地理位置。對于不同地區(qū)的房地產(chǎn), 其地產(chǎn)和房產(chǎn)價(jià)值的構(gòu)成比例可能有很大的不同。其次,還取決于房地產(chǎn)的高度和層數(shù)。這是因?yàn)?對于同一地理位置的房地產(chǎn)來說, 樓層越高, 單位建筑面積所占有的地產(chǎn)就越少, 因此土地價(jià)值在房地產(chǎn)價(jià)值中所占的比例就越小。這種思路的直接后果就是:在地產(chǎn)價(jià)值較高的現(xiàn)代化都市,高樓大廈往往比較普遍, 地產(chǎn)價(jià)值的奇高促進(jìn)了人們向更高的空間發(fā)展。第三,房地產(chǎn)價(jià)值構(gòu)成的特殊性使得房地產(chǎn)在國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中發(fā)揮著獨(dú)特而重要的作用。我們知道, 泡沫經(jīng)濟(jì)最容易在房地產(chǎn)市場上發(fā)生, 原因就是房地產(chǎn)市場交易的市場價(jià)值最容易與其客觀價(jià)值相背離, 且房地產(chǎn)市場交易的客觀價(jià)值很難被交易者準(zhǔn)確得知。因此,在這個(gè)市場上大量存在的信息不對稱情況就導(dǎo)致交易者只能依靠預(yù)期進(jìn)行操作。房地產(chǎn)的價(jià)值是由兩部分即房產(chǎn)和地產(chǎn)的價(jià)值構(gòu)成,房產(chǎn)的價(jià)值比較穩(wěn)定且容易測度,而地產(chǎn)的價(jià)值則會(huì)隨經(jīng)濟(jì)形勢和購買者預(yù)期的變化而變化,其市場價(jià)格有很大的不穩(wěn)定性。如果經(jīng)濟(jì)形勢影響了購買者的預(yù)期, 從而使得地產(chǎn)的市場價(jià)格急劇上揚(yáng),并帶動(dòng)房地產(chǎn)市場價(jià)格的上漲,當(dāng)市場價(jià)格嚴(yán)重高于房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值時(shí),房地產(chǎn)市場的泡沫經(jīng)濟(jì)就會(huì)隨之產(chǎn)生。最后, 在具體的評估計(jì),評估人員往往是將房屋建筑物與地產(chǎn)分離開來, 分別進(jìn)行評估, 然后將兩者相加得出房地產(chǎn)的評估價(jià)值。

二、關(guān)于繼續(xù)使用假設(shè)的運(yùn)用

繼續(xù)使用假設(shè)是資產(chǎn)評估的重要前提, 也是房地產(chǎn)評估中所應(yīng)遵守的重要假設(shè)。房地產(chǎn)不同于其他資產(chǎn), 其用途可以有多種。因此在評估房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)該靈活運(yùn)用資產(chǎn)評估中的繼續(xù)使用假設(shè)。

按照社會(huì)經(jīng)濟(jì)用途分類,土地可以被劃分為工業(yè)用地、商業(yè)用地、交通運(yùn)輸用地、公用事業(yè)用地、行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地、生活住宅用地、園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和其他特殊用地等。我們知道,房地產(chǎn)特別是土地的評估價(jià)值會(huì)隨著用途的變化而有所不同。例如, 作為商業(yè)用地的評估價(jià)值可能高于工業(yè)用地的評估價(jià)值;作為園林風(fēng)景游覽區(qū)用地和行政事業(yè)機(jī)關(guān)用地的評估價(jià)值又必須考慮到其對周邊地區(qū)土地價(jià)值增值的帶動(dòng)效應(yīng)。特別是有的被評估房地產(chǎn)在評估時(shí)的用途與評估以后的用途有所不同, 如工業(yè)用地可能被轉(zhuǎn)作商業(yè)用地等。這樣, 按照不同的用途進(jìn)行評估的結(jié)果必然出現(xiàn)差異,因此,這里的繼續(xù)使用假設(shè)就不能特指按原來的用途繼續(xù)使用,而必須全面考慮其他可能的用途以及每一種用途帶來的經(jīng)濟(jì)效益,在此基礎(chǔ)上合理評估出房地產(chǎn)的價(jià)值。

改革開放以后,隨著產(chǎn)權(quán)制度的推進(jìn),有關(guān)單位必然會(huì)按照效益最大化原則重新安排土地資源的用途。因此出現(xiàn)了舊城區(qū)的改造和新城區(qū)的合理規(guī)劃等現(xiàn)象, 這些都使得土地資源被重新合理利用。在這種情況下,如果依然固守原來的用途進(jìn)行房地產(chǎn)評估,就會(huì)出現(xiàn)評估結(jié)果不合理的現(xiàn)象,而且必須全面考慮被評估土地的可能用途,從中尋求并按照經(jīng)濟(jì)效益最好的用途進(jìn)行評估。

三、土地評估價(jià)值的本質(zhì)和評估方法

根據(jù)馬克思的勞動(dòng)價(jià)值論, 商品或資產(chǎn)的價(jià)值量由生產(chǎn)該種商品或資產(chǎn)所投入的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間所決定, 投入的社會(huì)必要?jiǎng)趧?dòng)時(shí)間越少,其價(jià)值量就越小。當(dāng)一種商品或資產(chǎn)在生產(chǎn)中不需要投入人類的一般勞動(dòng)時(shí),其價(jià)值量就為零。按照這一價(jià)值理論,土地不具有一般商品或資產(chǎn)那樣的價(jià)值,因?yàn)橥恋厥谴笞匀毁x予人類的基本資源,它的產(chǎn)生沒有凝集人類的一般勞動(dòng),而是大自然運(yùn)動(dòng)的產(chǎn)物。

但是,在現(xiàn)實(shí)生活中,土地和其他經(jīng)濟(jì)資源或資產(chǎn)一樣,能夠?yàn)槠湔加姓邘硐鄳?yīng)的經(jīng)濟(jì)利益,因此屬于能夠創(chuàng)造價(jià)值的資產(chǎn),具有相應(yīng)的“使用價(jià)值”。這就是土地資產(chǎn)即地產(chǎn)價(jià)值的特殊性。在具體的資產(chǎn)評估中, 我們可以撇開土地的價(jià)值而單純評估土地使用權(quán)的市場價(jià)格。這就是說, 沒有價(jià)值但具有使用價(jià)值的資產(chǎn)同樣會(huì)有一定的市場價(jià)格,這一價(jià)格就是土地使用權(quán)價(jià)格,在大多數(shù)土地國有的國家,所謂土地價(jià)格的評估實(shí)際上就是指土地使用權(quán)價(jià)格的評估, 土地使用權(quán)可以被當(dāng)成無形資產(chǎn)來看待。

由于土地具有這樣的特點(diǎn),因此,一般認(rèn)為土地使用權(quán)價(jià)格只能采用收益現(xiàn)值法時(shí)行評估。毫無疑問,這樣的評估思想是正確的,在實(shí)際評估中也是應(yīng)該這樣處理的。但是,我們知道,大自然賦于人類的土地千差萬別,有的可以直接使用, 如土質(zhì)較好而且比較平整的土地, 而有的土地需要加以改造甚至投入大量的勞動(dòng)和其他經(jīng)濟(jì)資源后方可使用,如西北地區(qū)沙漠改良等。在這樣的情況下,土地開發(fā)的成本就不容忽視,如果單純采用收益現(xiàn)值法評估而忽略土地開發(fā)成本,評估結(jié)果就可能出現(xiàn)較大的偏差。因此,筆者認(rèn)為,應(yīng)結(jié)合各類土地的基本特點(diǎn)選擇不同方法對土地使用權(quán)的價(jià)格進(jìn)行評估。具體來說:

第8篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

第一，資產(chǎn)評估行業(yè)缺少獨(dú)立性。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)是社會(huì)中介服務(wù)機(jī)構(gòu)，依據(jù)適用的原則獨(dú)立地開展活動(dòng)并對評估結(jié)果負(fù)全部責(zé)任。而目前較多的行政干預(yù)削弱了它的獨(dú)立性。許多評估機(jī)構(gòu)掛靠在不同的行政事業(yè)單位，接受行政單位的管理，直接或間接地與某類資產(chǎn)發(fā)生關(guān)系，阻礙了資產(chǎn)評估社會(huì)化市場化的進(jìn)程。我國有中國資產(chǎn)評估協(xié)會(huì)、中國房地產(chǎn)估價(jià)師協(xié)會(huì)和中國土地估價(jià)師協(xié)會(huì)，這三個(gè)協(xié)會(huì)各自為政，相互封閉，障礙了評估行業(yè)的發(fā)展。

第二，資產(chǎn)評估理論體系不健全。資產(chǎn)評估是根據(jù)國有資產(chǎn)評估的實(shí)施細(xì)則法來確定評估方法與程序的，目前我國資產(chǎn)評估標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，資產(chǎn)評估理論體系存在不足，僅依靠行政部門來管理資產(chǎn)評估，不利于提高資產(chǎn)評估效率和維護(hù)資產(chǎn)評估的公正。資產(chǎn)評估法制建設(shè)落后于評估實(shí)踐，不適應(yīng)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展和評估行業(yè)自身發(fā)展的需要。

第三，資產(chǎn)評估信息失真。因資產(chǎn)評估值是一個(gè)估計(jì)值，而實(shí)際發(fā)生的交易價(jià)格是它的真實(shí)值，所以兩者是存在一定差別的。這種差別在一定限度之內(nèi)就為合理的估計(jì)值，若差別太大就會(huì)導(dǎo)致資產(chǎn)評估失真。在我國大多數(shù)資產(chǎn)評估是一次性評估，尚未形成全方位、長期性、連續(xù)性的服務(wù)模式，在很大程度上制約了資產(chǎn)評估應(yīng)有作用的發(fā)揮。

第四，資產(chǎn)評估理論方法滯后。我國評估基礎(chǔ)理論及評估準(zhǔn)則滯后導(dǎo)致了評估實(shí)踐在低層次循環(huán)，而國外的評估理論方法也不完全適應(yīng)中國的具體情況，如何與國際接軌是要盡快研究和解決的問題，隨著高科技企業(yè)的日益增加和知名品牌的創(chuàng)立等，專利、計(jì)算機(jī)軟件及商標(biāo)等無形資產(chǎn)日益受到關(guān)注，而在這方面的評估理論方法比較粗，空域、水域等的價(jià)值評估還是空白。

第五，資產(chǎn)評估執(zhí)業(yè)人員綜合素質(zhì)偏低。資產(chǎn)評估人員不僅要精通專業(yè)知識還應(yīng)具備較高的職業(yè)道德和實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)等綜合素質(zhì)，而目前的資產(chǎn)評估行業(yè)大部分資產(chǎn)評估師是學(xué)習(xí)財(cái)會(huì)專業(yè)，對工程、設(shè)備、建筑等專業(yè)評估師缺乏。資評估人員對新知識的接受能力欠缺，在目前的人員中有一部分是兼職評估師，兼職評估將會(huì)影響到執(zhí)業(yè)的質(zhì)量和公平性，從業(yè)人員結(jié)構(gòu)不合理，缺乏高層次綜合性人才。

針對上述問題，我國應(yīng)該從以下途徑對資產(chǎn)評估行業(yè)進(jìn)行改革。

一要完善資產(chǎn)評估理論。我國資產(chǎn)評估理論研究落后阻礙了資產(chǎn)評估行業(yè)的發(fā)展。高校開設(shè)的資產(chǎn)評估專業(yè)存在教學(xué)與實(shí)踐脫節(jié)的現(xiàn)象，高校應(yīng)該加強(qiáng)與實(shí)際部門的聯(lián)系，理論與實(shí)際相結(jié)合形成資產(chǎn)評估學(xué)科體系。我國資產(chǎn)評估行業(yè)條塊分割，有注冊資產(chǎn)評估師、土地估價(jià)師、房地產(chǎn)估價(jià)師，這樣就造成有三套行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。要促進(jìn)評估行業(yè)發(fā)展，就要在統(tǒng)一準(zhǔn)則的前提下規(guī)范各類評估師的行為。

二要不斷規(guī)范資產(chǎn)評估行業(yè)管理。要正確處理資產(chǎn)評估政府管理和行業(yè)管理的關(guān)系，加強(qiáng)行業(yè)管理減少行政干預(yù)，確保資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，使之真正成為客觀公正的社會(huì)服務(wù)機(jī)構(gòu)。政府管理是宏觀指導(dǎo)制定政策，而行業(yè)管理則是以行業(yè)章程為依據(jù)實(shí)施管理，采用政府監(jiān)督下的行業(yè)自律與自我管理模式。隨著評估行業(yè)不斷發(fā)展，各行業(yè)協(xié)會(huì)相繼合并，評估協(xié)會(huì)要發(fā)揮管理作用必須制定適合我國的評估統(tǒng)一準(zhǔn)則和管理制度，從制度上解決資產(chǎn)評估中存在的缺陷，建立起具有高度權(quán)威的行業(yè)自律管理機(jī)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)評估行業(yè)自我發(fā)展。

三要保證資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的可操作性。隨著經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，許多新的資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)出現(xiàn)，成為難以解決的問題。我國資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的問題是操作性不足內(nèi)容空洞，應(yīng)推出符合國情的評估準(zhǔn)則，保持評估準(zhǔn)則的穩(wěn)定性和靈活性。在制定評估準(zhǔn)則時(shí)應(yīng)廣泛征求各個(gè)方面的意見，在收集意見的同時(shí)應(yīng)聘請各方專家在準(zhǔn)則制定修訂過程中反復(fù)論證，這樣的準(zhǔn)則才能保證可操作性和科學(xué)性。

四要提高資產(chǎn)評估人員綜合素質(zhì)。我國資產(chǎn)評估發(fā)展需要大批優(yōu)秀人才，建立一支高素質(zhì)資產(chǎn)評估隊(duì)伍至關(guān)重要，評估人員自身素質(zhì)高低是提高服務(wù)質(zhì)量的保證。評估人員要加強(qiáng)自身修養(yǎng)參加業(yè)務(wù)培訓(xùn)，不斷提高專業(yè)技術(shù)水平，同時(shí)樹立良好的職業(yè)道德情操，維護(hù)好社會(huì)公眾利益。

五要健全資產(chǎn)評估質(zhì)量控制監(jiān)督。要在資產(chǎn)評估各個(gè)環(huán)節(jié)做好控制，根據(jù)實(shí)際情況出具可行的評估方法在資產(chǎn)清查中必須確認(rèn)評估資產(chǎn)的真實(shí)性和合法性。加強(qiáng)資產(chǎn)評估的質(zhì)量監(jiān)督工作，以內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制來確定獎(jiǎng)懲制度對員工進(jìn)行獎(jiǎng)懲，提高資產(chǎn)評估質(zhì)量。

第9篇：土地資產(chǎn)評估方法范文

與一般的資產(chǎn)相比，森林資源資產(chǎn)所具備的特點(diǎn)主要包括：

1.1構(gòu)成多樣性正是因?yàn)樯仲Y源有著繁多的種類，這便使得基礎(chǔ)為森林資源的森林資源構(gòu)成便也有著繁多的種類，不僅包括無形資產(chǎn)性質(zhì)的景觀資產(chǎn)，還包括存活性質(zhì)的林木資產(chǎn)，按照不同的用途，還可以把林木資產(chǎn)劃分成經(jīng)濟(jì)林資產(chǎn)和材林資產(chǎn)等.

1.2價(jià)值量及實(shí)物量的連續(xù)變動(dòng)性可以說森林資源資產(chǎn)是自然生長及人類勞動(dòng)生產(chǎn)的一大綜合體，其價(jià)值量與實(shí)物量始終處在不斷的連續(xù)變化中，而此類變動(dòng)具備著相應(yīng)的規(guī)律性.

1.3價(jià)值計(jì)量的復(fù)雜性因?yàn)樯仲Y源資產(chǎn)有著復(fù)雜的構(gòu)成，再加上其經(jīng)常性的受到自然力和人類勞動(dòng)的雙重作用，所以，在計(jì)量森林資源資產(chǎn)價(jià)值時(shí)，往往會(huì)難以避免的涉及到多種多樣的因素，要想對這些因素準(zhǔn)確的進(jìn)行計(jì)算，則有著較大難度.

1.4高風(fēng)險(xiǎn)性及弱變現(xiàn)力森林資源資產(chǎn)要始終在土地上固定，有著較長的生產(chǎn)周期，并且國家實(shí)施限額管理對森林，因而森林資源資產(chǎn)有著一定的弱變現(xiàn)力。

2森林資源資產(chǎn)評估的中所存在的諸多問題

2.1技術(shù)規(guī)范修訂及完善工作落后林業(yè)部及原國家國有資產(chǎn)管理局在1996年將試行版森林資源資產(chǎn)評估方面的技術(shù)規(guī)范共同，我國學(xué)者多年來即便是進(jìn)行了大量的時(shí)間研究與理論研究對森林資源資產(chǎn)評估的方法、技術(shù)以及范圍，但是行業(yè)管理部門卻并未做出相應(yīng)的完善與修訂。

2.2相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)范性不足森林資源資產(chǎn)評估方面的法制建設(shè)雖然得以完善及進(jìn)步，但是仍然有著諸多問題存在。到目前為止，我國尚且未將全國性的一套森林資源資產(chǎn)評估管理法規(guī)、法律制定出來，而僅僅是通過規(guī)范性文件來加以管理，這便無法適應(yīng)我國市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展對森林資源資產(chǎn)評估立法的迫切要求，進(jìn)而對林業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的有序運(yùn)行產(chǎn)生了極大的制約。

2.3管理體制有待轉(zhuǎn)變正是因?yàn)樯仲Y源以及我國國情的特殊性，因而林業(yè)經(jīng)營機(jī)制與管理體制無論是實(shí)踐上還是在理論上，均沒有完全的、真正的進(jìn)入到市場經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行中。與之相適應(yīng)的評估森林資源資產(chǎn)的管理體制也帶有著尤為顯著的行政管理色彩，相關(guān)政府部門有著過多的干預(yù)，部分地區(qū)的林業(yè)管理部門將評估森林資源當(dāng)成是免費(fèi)提供的服務(wù)，沒有準(zhǔn)確的定位森林資源資產(chǎn)評估的作用及功能，甚至將評估直接當(dāng)作交易價(jià)格，為產(chǎn)權(quán)爭議留下隱患。

3加強(qiáng)森林資源資產(chǎn)評估的有效策略

3.1加快評估技術(shù)規(guī)范的完善及修訂因?yàn)槲覈仲Y源資產(chǎn)評估有著較強(qiáng)的復(fù)雜性及綜合性，因而所需深化和修正的森林資源資產(chǎn)評估理論內(nèi)容是非常之多的，現(xiàn)行的評估方法在技術(shù)方面還有著許多瑕疵存在，不同人員所使用的評估方法也是不盡相同的，這些均在對森林資源資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的頒布落實(shí)帶來制約。因此，應(yīng)當(dāng)按照研究理論的發(fā)展來予以不斷深化，盡快的完善與修訂現(xiàn)有的規(guī)范，與此同時(shí)，評估人員還應(yīng)當(dāng)切實(shí)的按照適地適時(shí)的原則，科學(xué)且靈活的將森林資源資產(chǎn)評估方面的技術(shù)性規(guī)范加以落實(shí)。

3.2建立健全相關(guān)政策法規(guī)森林資源資源評估管理要想得以加強(qiáng)，那么就應(yīng)當(dāng)遵循基本的規(guī)范——權(quán)威、統(tǒng)一的政策規(guī)章、法律法規(guī)，這是將森林資源資產(chǎn)評估規(guī)范化、法制化實(shí)現(xiàn)的重要前提及基礎(chǔ)。隨著林業(yè)放手發(fā)展以及對外開發(fā)開放的林業(yè)非公有制政策的出臺，這便需要及時(shí)的強(qiáng)化對森林資源資產(chǎn)的非公有制部分的評估立法，創(chuàng)設(shè)公平競爭的環(huán)境為各個(gè)林業(yè)經(jīng)營主體，以便于為林業(yè)經(jīng)營主體的切身權(quán)益提供保護(hù)。