土地征收相關(guān)法律精選(九篇)
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第1篇：土地征收相關(guān)法律范文
關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；土地增值稅；避稅籌劃；措施
90年代初，國家開放了房地產(chǎn)市場，但最初幾年一直處于摸索和調(diào)整的時期。到了97年，亞洲經(jīng)濟危機的爆發(fā)，使我國出口貿(mào)易出現(xiàn)嚴重的下滑，同時，內(nèi)需也受到了極大的打擊。為了刺激經(jīng)濟發(fā)展，從98年開始，國家開始致力于將房地產(chǎn)打造成為支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)開發(fā)在國民經(jīng)濟中的重要性越來越明顯。據(jù)相關(guān)部門統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，自1999年始，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資始終占固定投資總額的25%左右，如果算上房地產(chǎn)行業(yè)帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)投資，這一比例已經(jīng)超過固定資產(chǎn)投資總額的一半?？梢哉f，自千禧年之后，我國經(jīng)濟就逐漸進入到房地產(chǎn)經(jīng)濟時代，經(jīng)濟的增長主要依賴房地產(chǎn)。隨著國家對房地產(chǎn)市場監(jiān)管和調(diào)控的力度越來越大，加之在市場經(jīng)濟體制下，市場競爭越來越激烈，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟利益越來越低。為了保持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的健康發(fā)展，應(yīng)合理籌劃土地增值稅，為企業(yè)節(jié)省不必要的稅費支出。據(jù)相關(guān)研究發(fā)現(xiàn)，目前我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，而國外的地價和稅費只占據(jù)房價的20%，由此可見，較高的地價和稅費是造成我國當前房屋市場價格居高不下的重要原因。對其進行合理籌劃，在當前時代就具有十分重要的意義。
一、土地增值稅簡介
根據(jù)我國相關(guān)的法律規(guī)定，所謂的土地增值稅，就是指單位或個人在轉(zhuǎn)讓國有土地的使用權(quán)以及該土地上的建筑物與附著物的過程中，取得的一定收入減去法定扣除項目，如開發(fā)成本及其它費用之后的差額，然后依法向國家繳納的一種稅賦。在實際生活中，根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，依法繼承的房產(chǎn)或者是被贈予的房產(chǎn)，都不需要繳納土地增值稅。而且，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，當前我國的土地增值稅實行的是四級超率累進稅率，也就是對土地增值率高的單位或個人征收較高的土地增值稅，反之，就少征收土地增值稅，如果沒有出現(xiàn)差額或土地增值較少的不予征收（稅賦征收率見表1），其中在第一級中，如果納稅人修建普通住宅后的利潤低于扣除項目金額的20%，根據(jù)相關(guān)法律規(guī)定，不予征收土地增值稅。根據(jù)我國相關(guān)專家預(yù)測，當前，我國房地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)的房地產(chǎn)項目，只要毛利率超過34.63%，都需要依法繳納土地增值稅。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納避稅籌劃的意義
所謂的納稅籌劃，主要是指在國家法律法規(guī)以及相關(guān)稅收規(guī)定允許的前提下，納稅人進行科學合理的籌劃，在保證合法的基礎(chǔ)上，盡可能降低應(yīng)繳納的稅賦，從而提高自身的經(jīng)濟效益。即納稅人對自身的生產(chǎn)、經(jīng)營、投資以及理財活動進行合法合理的籌劃管理，合理避稅，有效降低稅賦，幫助企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的行為就是避稅籌劃。正如筆者在前文所說，目前，我國地價和稅費大約占據(jù)整體房價的一半左右，這一數(shù)額遠遠高于國外20%的比重，成為我國房價居高不下的重要原因之一。因此，對其進行合理籌劃，降低其在房價中的比重，能更好地調(diào)控我國的房地產(chǎn)市場價格。同時，這樣還能有效減少房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅賦，減少其納稅負擔，提高相關(guān)企業(yè)的經(jīng)濟收益，從而促進我國房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。
三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值納稅籌劃的具體措施
1.根據(jù)征稅范圍進行納稅籌劃根據(jù)我國相關(guān)的法律法規(guī)，土地增值稅征收有三個基本條件：一是國家掌握的所要轉(zhuǎn)讓土地的所有權(quán)；二是在轉(zhuǎn)讓的過程中，土地使用權(quán)、地上建筑物及附著物都必須進行物權(quán)的轉(zhuǎn)讓；三是轉(zhuǎn)讓的行為能夠獲得一定的收入。只有同時滿足這三個條件，才會被征收土地增值稅。因為，房地產(chǎn)開發(fā)商對土地增值稅進行避稅籌劃時，就可以根據(jù)收稅的范圍，在合理合法的前提下，破壞征稅的條件，以實現(xiàn)合法避稅籌劃。在實際操作中，可以采用如下幾種方式：一是采用代為改造的方式，改變開發(fā)條件。即通過與業(yè)主簽訂合同，受其委托進行房地產(chǎn)開發(fā)。因為這種情況房屋產(chǎn)權(quán)沒有發(fā)生變動，只能算作是一種勞務(wù)輸出，從而有效規(guī)避了土地增值稅的稅收范圍。二是采用合作建房的方式。因為根據(jù)我國相關(guān)法律的規(guī)定，如果是兩個單位合作建房，由一方提供資金，另一方提供土地，當合作建成房產(chǎn)后，并不進行房屋出售，就可以免于土地增值稅的繳納。三是修建普通住宅。因為我國相關(guān)法律規(guī)定，如果納稅人購買土地后修建普通住宅，其土地的增值額就會遠遠低于國家規(guī)定的最低繳費額度，這樣就可以獲得免稅。因此，相關(guān)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，只要將土地增值額控制在扣除項目金額的20%以內(nèi)，就能有效避稅。通過以上三種方式，能無形中幫助企業(yè)節(jié)省大量的資金，從而提高其經(jīng)濟效益。
2.借助特殊扣除稅費項目進行納稅籌劃隨著我國社會經(jīng)濟步入發(fā)展的新常態(tài)，由高速度增長轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量增長，加之政府在經(jīng)濟方面的研究日益深入，為了減輕納稅人的納稅壓力，提高他們納稅的積極性，保證我國社會經(jīng)濟的健康發(fā)展，國家在土地增值稅稅收方面出臺了一系列的扣除稅費項目規(guī)定。因此，房地產(chǎn)開發(fā)商目前可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，借助特殊扣除稅費項目進行合理合法的避稅籌劃。例如：根據(jù)我國相關(guān)規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)期間費用，包括施工企業(yè)的管理費用、財務(wù)費用以及其它經(jīng)營費用，都是以利息是否按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項目計算分攤作為一定的條件，然后，根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)項目直接成本的一定比例進行扣除的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就可以進行事前籌劃，把期間費用轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)項目開發(fā)的直接成本當中。比如，施工企業(yè)可以將總部的一部分工作人員安置到項目工程的管理崗位，這樣，這部分員工的工資、福利、辦公費以及業(yè)務(wù)招待等方面的費用，就可以分攤到房地產(chǎn)開發(fā)的成本當中，以此增加企業(yè)房地產(chǎn)項目開發(fā)的成本，增加相關(guān)可以依法扣除的數(shù)量，從而達到節(jié)稅的目的。此外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以根據(jù)相關(guān)規(guī)定，增加配套設(shè)施建設(shè)或公共綠化范圍，從而降低土地增值稅的稅率，減少交稅的額度，提高自身的經(jīng)濟收益，促使企業(yè)進一步發(fā)展。
3.利用分散經(jīng)營收入進行納稅籌劃除了上述兩種納稅籌劃措施以外，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還可以采用分散經(jīng)營收入的方式合理合法地進行納稅籌劃。因為我國相關(guān)稅法規(guī)定：土地增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減去規(guī)定扣除項目金額后的余額。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓的收入越少，就表示土地增值額越小，自然繳納的稅賦就越低。在實際操作中，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以分次單獨簽定合同。如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售的精裝修房屋，市場售價約為1800萬元（其中裝修費用約為600萬元），那么該企業(yè)就可以簽定兩次合同：當建成毛坯房后，可以先和業(yè)主簽訂l200萬元的購房合同，然后，再簽訂一份600萬元的裝修合同，這樣就可以依據(jù)第一份合同的金額繳納一定的土地增值稅，有效減少應(yīng)納稅額，從而達到避稅的目的。
第2篇：土地征收相關(guān)法律范文
1.房產(chǎn)稅
房產(chǎn)稅的征收標準:以租金收入4%計算繳納。
2.營業(yè)稅
營業(yè)稅征收標準:3%稅率的基礎(chǔ)上減半計算繳納。
3.城市維護建設(shè)稅以及教育費附加
城市維護建設(shè)稅以及教育費附加征收標準:以實際繳納的營業(yè)稅稅額乘以城建稅率(按納稅人所在地方不同適用7%、5%、1%三檔稅率)與教育費附加率3%計算繳納。
4.個人所得稅
個人所得稅征收標準:對個人出租住房取得的所得暫減按10%的稅率征收個人所得稅。財產(chǎn)租賃所得,每次收入不超過4000元,減除費用800元;4000元以上,減除20%費用,其余額為應(yīng)納稅所得額。
第3篇：土地征收相關(guān)法律范文
關(guān)鍵詞：企業(yè)資產(chǎn)重組;涉稅問題;影響;問題;解決策略
一、關(guān)于企業(yè)資產(chǎn)重組的概述
所謂資產(chǎn)重組，其實就是企業(yè)將自身的資產(chǎn)重新進行評估與整合，對企業(yè)的資源進行合理配置，實質(zhì)就是一種提升企業(yè)經(jīng)濟效益的經(jīng)濟活動。在進行資產(chǎn)重組的過程中，主要要進行整合的是企業(yè)資產(chǎn)庫存、負債、產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)等，資產(chǎn)重組的效果主要通過企業(yè)的資源結(jié)構(gòu)得到優(yōu)化進而生產(chǎn)效率得以提高，以及促進社會資源的流動與重組進而使得社會經(jīng)濟效益得以提高來反應(yīng)，而且企業(yè)進行資產(chǎn)重組必定會牽連到法律問題以及稅收問題。企業(yè)進行資產(chǎn)重組的方式多種多樣，其中有股權(quán)轉(zhuǎn)讓、資產(chǎn)換置、企業(yè)并購、資產(chǎn)脫離等，同時我國的資產(chǎn)重組方式還有其他方式，如國有股回購、業(yè)務(wù)分拆以及債務(wù)重組等，與我國的社會主義市場經(jīng)濟模式相適應(yīng)。
二、稅收在企業(yè)資產(chǎn)重組中產(chǎn)生的影響
（一）稅收對資產(chǎn)重組動機產(chǎn)生的影響
我國對企業(yè)進行資產(chǎn)重組提供相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策，這就使得部分企業(yè)一開始進行資產(chǎn)重組的動機變得不單純，主要為了獲得稅收政策的好處或者是為了躲避納稅，進行資產(chǎn)轉(zhuǎn)移，使得企業(yè)進行資產(chǎn)重組真正主要的動機被忽略。企業(yè)在對資產(chǎn)進行合并、調(diào)整與規(guī)劃的過程中，以及資產(chǎn)交易過程和資產(chǎn)結(jié)構(gòu)調(diào)整時，也會將稅收納入在其中，企業(yè)確實會有意識的進行避稅，但是其前提是不違背法律，可以進行避稅以使企業(yè)能夠?qū)⒔?jīng)濟效益最大化。
（二）稅收對資產(chǎn)重組行為產(chǎn)生的影響
1.企業(yè)利用兼并的手段進行重組，在兼并虧損企業(yè)的過程中，企業(yè)可以依據(jù)國家相關(guān)政策獲得一定的稅收抵效以及減免優(yōu)惠。
2.企業(yè)在進行兼并重組的過程中，許多被兼并企業(yè)的實際資產(chǎn)市值比賬面上的價值更高，企業(yè)在對資產(chǎn)進行新的評估時盡量增加折舊額在其價值中所占的比率，并以此利用折舊額只需繳納較低稅款的稅收政策，使得企業(yè)的能夠減少稅務(wù)負擔。并且被兼并的企業(yè)將會得到實施兼并企業(yè)認購的高于賬面價值那部分的利益。
3.利用稅收政策影響，將部分常規(guī)生產(chǎn)中的收益轉(zhuǎn)化為資本性的收益。隨著企業(yè)成熟期的臨近，企業(yè)的投資機會逐漸減少，企業(yè)已經(jīng)積攢了大筆的利潤，若不采取相應(yīng)的措施，國家將會對該部分利潤征收一定的所得稅，致使企業(yè)利潤減少?，F(xiàn)今我國多數(shù)企業(yè)都是先對資產(chǎn)進行評估重組，后將公司上市，對于公司的部分股份進行出售，促使稅負得以減輕。
三、現(xiàn)今我國企業(yè)資產(chǎn)重組中涉稅方面的問題
（一）其相關(guān)法律法規(guī)不夠健全
（二）企業(yè)對資產(chǎn)進行評估的流程不夠規(guī)范
企業(yè)的資產(chǎn)包括企業(yè)的房地產(chǎn)、股權(quán)投資、設(shè)備機械等有形的資產(chǎn)，同時也包括企業(yè)商標、專利、品牌等無形的資產(chǎn)，對企業(yè)的資產(chǎn)進行評估，同時企業(yè)也應(yīng)該對影響未來發(fā)展的原因進行相應(yīng)的評估?，F(xiàn)今我國對于資產(chǎn)評估的體系仍舊不夠完善，企業(yè)在進行資產(chǎn)評估時，沒有一個權(quán)威的評估機構(gòu)，這就使得在企業(yè)重組過程中，易出現(xiàn)一定的暗箱操作，企業(yè)的資產(chǎn)在評估過程中被縮水，使得國家的稅收資金出現(xiàn)流失。其中，企業(yè)只對固定資產(chǎn)以及土地使用權(quán)等進行依價評估，卻把其中的市場升值部分遺漏了，這就會出現(xiàn)企業(yè)的部分資產(chǎn)被低估的現(xiàn)象，使得國家的征收的稅金減少，稅收急劇流失。
（三）稅收流失嚴重現(xiàn)象在企業(yè)進行資產(chǎn)重組的過程中頻繁出現(xiàn)
（四）資產(chǎn)重組會導(dǎo)致稅收管理的要素發(fā)生變化，使得稅收征管的難度加大
（一）加強立法，健全相關(guān)法律法規(guī)
我國征稅部門應(yīng)該對企業(yè)資產(chǎn)重組有較清晰的認識，認清形勢，結(jié)合實際情況，加強對于企業(yè)資產(chǎn)重組工作的征稅工作的立法。主要應(yīng)該是立法部門積極行動，召集相關(guān)專家，通過謹慎的調(diào)查與研究，編訂與我國現(xiàn)實相符的關(guān)于資產(chǎn)重組征稅的的法律法規(guī)。而對于已有的相關(guān)法律法規(guī)，如《國有企業(yè)破產(chǎn)法》等，則應(yīng)該針對其不符合社會發(fā)展現(xiàn)實的條例進行修改，以使得其適應(yīng)時展的步伐，也使得其與其他法律能夠相協(xié)調(diào)。
（二）對于已有的與資產(chǎn)重組相關(guān)的稅務(wù)政策進行深入的確定
國家稅務(wù)部門應(yīng)該積極采取行動，對于與資產(chǎn)重組相關(guān)的涉稅政策進行確定，對于其稅種，如營業(yè)稅、增值稅以及資本利得稅等進行確定，對于不同的稅種的征收范圍，征收稅率以及征收對象等等都一一進行確定，確保征收工作的準確性，避免稅收真空的現(xiàn)象發(fā)生。如現(xiàn)今我國稅務(wù)局已經(jīng)對企業(yè)資產(chǎn)重組中的全部以及部分資產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓做出規(guī)定，規(guī)定納稅人不得將該部分歸入營業(yè)稅的征收范圍之內(nèi)，對營業(yè)稅的征收范圍進行界定，避免出現(xiàn)重復(fù)征稅或漏稅的情況發(fā)生。
（三）對資產(chǎn)評估水平進行提高，同時對資產(chǎn)評估工作進行規(guī)范
資產(chǎn)評估工作是整個企業(yè)資產(chǎn)重組工作的核心，同時它也對涉稅問題的解決有著極其重要的意義。因此，我國應(yīng)該對企業(yè)資產(chǎn)評估的相關(guān)法律法規(guī)做出明確的規(guī)定，建立健全與企業(yè)資產(chǎn)重組相配套的資產(chǎn)評估管理工作制度，使得資產(chǎn)評估水平不斷得到提高;對于我國已有的資產(chǎn)評估機構(gòu)進行整頓，對其工作流程予以規(guī)范，并且促使資產(chǎn)評估機構(gòu)的執(zhí)業(yè)水平以及職業(yè)道德得以提升，促使其在進行資產(chǎn)評估時不代表哪方利益，做到公平、客觀、公正。
（四）對稅收征管方式進行完善
市場經(jīng)濟的發(fā)展，使得企業(yè)規(guī)模不斷擴大，企業(yè)進行資產(chǎn)重組已是正常現(xiàn)象。我國稅務(wù)部門應(yīng)該具有長遠的眼光，認清形勢，在不斷的征稅工作中提高自身稅務(wù)征管能力，并對稅務(wù)征管方式進行完善。應(yīng)對國有企業(yè)資產(chǎn)重組中的稅負問題予以重視，學會利用稅務(wù)部門的稅收監(jiān)控系統(tǒng)對企業(yè)進行監(jiān)督，并對稅務(wù)發(fā)票管理工作進行加強，嚴厲打擊偷稅漏稅行為。
第4篇：土地征收相關(guān)法律范文
一、加強領(lǐng)導(dǎo)，建立健全組織機構(gòu)，認真抓落實。
為搞好法制宣傳教育工作，我局將該項工作納入議事日程，成立了普法工作領(lǐng)導(dǎo)小組，由局長任組長、副局長任副組長、成員由法規(guī)股負責人及各站站股長組成，領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，由專人負責處理日常事務(wù)。每年制定了年初工作安排，認真落實各項工作責任，并根據(jù)人員工作變動，及時調(diào)整人員，保證了普法教育工作的順利開展。
二、認真抓落實，搞好法律、法規(guī)宣傳
為了加強我局職工的法律、法規(guī)學習和宣傳，按照《農(nóng)牧科技局關(guān)于全面推進依法行政第二個五年規(guī)劃》，分管局長全面負我局普法的各項工作。定期召開全局職工大會，組織職工學習國家法律、法規(guī)，各站股長不定期召集站員學習本行業(yè)新法。
1、在普法工作中，針對農(nóng)牧業(yè)、科技工作，我局組織職工分階段學習、宣傳貫徹學習了《中華人民共和國憲法》、《中華人民共和國種子法》、《省種子管理條例》、《畜牧法》《中華人民共和國進出境動植物檢疫法》、《獸藥管理條例》、《草原法》、《統(tǒng)計法》、《檔案法》、《保密法》、《條例》、《中華人民共和國農(nóng)本土地承包法》、《農(nóng)民負擔管理條例》、《未成年人保法》、《婦女權(quán)益保障法》《專利法》、《中華人民共和國行政強制法》、《兵役法》等相關(guān)法律、法規(guī)。建立和創(chuàng)辦了法律、法規(guī)學習園地。
2、每年制定了職工學法計劃，定期在職工大會上組織學習行業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)并傳達州、縣宣傳法律、法規(guī)的文件精神，近年共進行了集中學習36次，達240課時。
3、各站、股、科室定期或不定期組織職工重點學習農(nóng)業(yè)、畜牧業(yè)、科技等行業(yè)法律、法規(guī)和文件。讓每個職工學法、懂法、依法辦事，做到“有法必依、執(zhí)法必嚴、違法必究”。
4、組織全局職工開展法律、法規(guī)學習，積極參與各種形式的法律知識競賽。
三、積極開展農(nóng)村法制宣傳教育
1、在普法工作中，充分利用群眾工作全覆蓋機會結(jié)合我局工作實際，面向基層，充分發(fā)揮廣大職工的積極性，在農(nóng)村積極開展宣傳實用技術(shù)的同時，大力宣傳農(nóng)業(yè)相關(guān)法律、《種子法》、《省種了管理條例》、《中華人民共和國進出境動植物檢疫法》、《動物防疫法》、《草原法》、《獸藥管理條例》、《中華人民共和國農(nóng)本土地承包法》、《農(nóng)民負擔管理條例》、《省〈農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全法〉實施辦法》等法律法規(guī)。充分利用田間地角指導(dǎo)生產(chǎn)的時候，向農(nóng)戶宣傳農(nóng)牧業(yè)、科技知識及相關(guān)法律、法規(guī)。
2、組織我局的法制宣傳骨干，成立法制宣講組，與鄉(xiāng)鎮(zhèn)共同建立固定的宣傳陣地，結(jié)合科技培訓，定期或不定期地組織農(nóng)戶開展專題講座。宣傳貫徹農(nóng)牧業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)，促進農(nóng)牧業(yè)各項執(zhí)法工作的順利開展。為規(guī)范農(nóng)資經(jīng)營秩序，保障農(nóng)資經(jīng)營戶的利益，確保農(nóng)民用上優(yōu)質(zhì)、高效放心農(nóng)資，舉辦農(nóng)資經(jīng)營培訓班一期，對全縣農(nóng)資經(jīng)營戶進行了培訓，并通過考試，使各農(nóng)資經(jīng)營戶進一步了解《中華人民共和國種子法》、《省種子管理條例》、《農(nóng)業(yè)部農(nóng)業(yè)生產(chǎn)資料監(jiān)督管理工作暫行規(guī)定》、《農(nóng)藥管理條例》對農(nóng)資經(jīng)營的要求。為認真學習貫徹執(zhí)行《中華人民共和國動物防疫法》，保護廣大人民群眾的肉食品安全。2012年3月份，在局會議室召開了《中華人民共和國行政強制法》學習培訓暨重大動物疫病防控工作會議。對各鄉(xiāng)鎮(zhèn)分管畜牧業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)鄉(xiāng)、村畜牧人員和縣局畜牧執(zhí)法人員共計200余人進行了培訓。通過培訓學習，相關(guān)人員進一步掌握了新頒布的法律法規(guī)。
3、認真組織開展法制宣傳活動。專門為普法宣傳印制宣傳單、宣傳書、宣傳畫并結(jié)合電視廣播等媒體，增強針對性、實用性、和群眾的參與性，擴大宣傳實效，擴大社會覆蓋面和影響力。利用宣傳活動日，加大農(nóng)牧業(yè)相關(guān)法律、法規(guī)的宣傳，使農(nóng)民能知法、懂法，利用法律悍衛(wèi)自己的權(quán)利。共舉辦普法宣傳和培訓80余期，接受咨詢?nèi)藬?shù)達到1000余人次，發(fā)放宣傳資料30000余份。
第5篇：土地征收相關(guān)法律范文
一、煤礦生產(chǎn)塌陷補償?shù)碾y度及壓力
(一)企業(yè)的壓力
安全、生產(chǎn)、效益是煤礦企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的三個基本目標，這三個基本目標都與采煤塌陷補償緊密相關(guān)。第一，保持礦區(qū)秩序的穩(wěn)定是企業(yè)安全生產(chǎn)的一個前提;第二，壓煤村莊不搬遷，煤礦企業(yè)的生產(chǎn)不能進行，出不了煤，對企業(yè)來講是致命的;第三，補償標準過高，會給煤炭企業(yè)帶來巨大的成本壓力，如果因為補償過高而使企業(yè)出現(xiàn)經(jīng)營虧損，那是任何一個企業(yè)也不會接受的。
(二)農(nóng)民的要求
煤礦企業(yè)開采確實已經(jīng)影響到農(nóng)民承包地及房屋的安全，他們必須搬遷，否者不僅是影響煤礦企業(yè)的開采，他們的土地房屋安全也不能保障。在這種情況下，他們只能在經(jīng)濟上要求補償，實踐中他們經(jīng)常在法律規(guī)定的補償項目和標準之外，漫天要價，提出非?？量痰难a償條件。
二、煤礦生產(chǎn)塌陷補償相關(guān)法律的缺失
(一)補償標準不合理
《土地管理法》規(guī)定的征收土地補償費、安置補助費都是按照被征收土地前三年的平均年產(chǎn)值計算的，其補償標準計算的基準是農(nóng)地的年產(chǎn)值，很不科學。這種法定的征地補償標準存在三個問題。一是法定的征地補償標準游離于土地市場價格之外。二是法定的征地補償標準較土地實際產(chǎn)出價值而言往往失真。三是法定的征地補償標準無法解決土地增值分配的不合理問題。
(二)補償收益主體不明確，補償截留現(xiàn)象嚴重
收益主體不明確主要是源于我國在立法上對農(nóng)村土地權(quán)屬界定不清。中國農(nóng)村的土地歸農(nóng)村集體成員共同所有，但到底誰是“集體”，相關(guān)立法卻沒有明確指出，導(dǎo)致了集體土地人人所有，卻人人無權(quán)。當面臨補償金的時候，各方主體都爭搶土地補償金，補償金落實到真正土地權(quán)利人手中的所剩無幾。
(三)補償方式單一，安置責任不明確
我國農(nóng)村土地征收補償方式只有金錢補償和勞動力安置兩種方式。由于勞動用工制度發(fā)生了很大的變化，許多企業(yè)難以勝任妥善安置勞動力的重任，因此許多地方均采取貨幣安置的方式。單純的金錢補償無法使失地農(nóng)民真正安置就業(yè)。
(四)補償程序不完善、欠缺司法救濟
法律規(guī)定征地補償方案由市、縣人民政府土地行政主管部門會同有關(guān)部門制定，補償方案制定后才公告告知農(nóng)民，對農(nóng)民提出的意見只在確需修改的情況下才改動補償方案，極大地限制了農(nóng)民的參與權(quán)。另外，發(fā)生糾紛后，法院往往以征地補償案件不屬于民事案件為由不予受理，司法保護不能實現(xiàn)，現(xiàn)有的土地征收補償法律法規(guī)沒有規(guī)定對裁決不服的救濟途徑。
三、煤礦生產(chǎn)塌陷補償?shù)姆蓪Σ?/p>
(一)增強法律意識，維護各方權(quán)利
1、企業(yè)自身的法律意識
增強法律意識，最重要的是要增強企業(yè)管理人員的法律意識。第一，要知法懂法。對國家關(guān)于土地管理、農(nóng)村承包地管理、煤炭管理的相關(guān)法律法規(guī)和政策必須要知道、明白;第二，要善于法律思維。在處理土地塌補問題上首先要主動地運用法律思維去分析研究，要把法律手段作為解決問題的基本方式;第三，要注重法律形式。在涉及與政府、村莊或農(nóng)民之間的補償問題上，該有的法律形式必須要有，而且要細致完善，一切事情以書面證據(jù)為準，切忌不能搞“君子協(xié)定”;第四，要主動法律維權(quán)。如果一旦出現(xiàn)企業(yè)利益受到非法侵害時，要積極主動地運用法律武器維護企業(yè)的合法權(quán)益，不能夠無原則地退讓妥協(xié)。
2、公平、公正維護農(nóng)民利益
一是要換位思考、感同身受。農(nóng)民土地被征，煤礦企業(yè)給予經(jīng)濟補償，不簡單的是一個經(jīng)濟問題。我們在征地搬遷的過程中必須要充分理解和體諒他們的思想感情，帶著感情去工作，爭取在感情上得到農(nóng)民的理解和贊同。
二是要依法依規(guī)、合理補償。目前我國對土地的補償標準較低，這是不爭的事實。但是，法定的標準又必須成為補償?shù)囊罁?jù)。所以說，在補償問題上，依法是第一位的。另一方面，煤礦企業(yè)在補償時，要充分考慮經(jīng)濟環(huán)境的變化，在依法的前提下，盡可能使補償體現(xiàn)公平合理。
三是政府要強化對補償?shù)谋O(jiān)督。要從制度機制創(chuàng)新入手，監(jiān)督農(nóng)村集體經(jīng)濟組織、煤礦企業(yè)按照程序及時足額將補償款發(fā)放到農(nóng)民手中，確保農(nóng)民的利益不受損失。
(二)建立約束機制，實現(xiàn)雙方共贏
1、企業(yè)要科學組織生產(chǎn)，減少損害
第一，要科學規(guī)劃，關(guān)鍵是對煤礦企業(yè)的開采活動實施動態(tài)規(guī)劃;第二，要規(guī)范開采，就是要嚴格按照開采區(qū)域、安全規(guī)程實施開采，嚴禁越界、越層開采;第三，要提高開采技術(shù)和加強土地復(fù)墾。要加大減沉開采技術(shù)的攻關(guān)力度，加大土地復(fù)墾技術(shù)的研究和土地復(fù)墾的資金投入。
2、補償要求要合法合規(guī)、合理
對于被征地農(nóng)民來講，一方面要增強法律意識，運用法律手段解決補償問題，對土地補償不要期望值過高。要通過和平協(xié)商的形式主張權(quán)利，切忌單方采取過激行為。另一方面，要轉(zhuǎn)變觀念，增強自我發(fā)展能力。要充分利用政府和企業(yè)提供的各種條件，及時有效自我解決搬遷或失地后的生存和發(fā)展問題。
(三)強化立法，使煤礦生產(chǎn)塌陷補償有法可依
1、要加強立法
目前，我國有關(guān)塌陷土地補償?shù)姆梢?guī)定都散見于土地法、物權(quán)法、煤炭法等法律當中，大部分操作層面的規(guī)定都在地方政府的相關(guān)政策規(guī)定之中。我們可以嘗試通過單行立法的方式將煤礦企業(yè)的塌陷補償進行專門規(guī)范，在立法條件不成熟的情況下，我們可以先行制定行政法規(guī)或部門規(guī)章。
2、要及時修訂法律。
及時修訂法律主要是對現(xiàn)行的土地補償機制、補償范圍和補償標準進行及時調(diào)整，要體現(xiàn)市場經(jīng)濟的特點，最終實現(xiàn)提高補償費用的目的，確保農(nóng)民利益不受到侵害。
參考文獻：
第6篇：土地征收相關(guān)法律范文
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；保障性住房
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A [文章編號]1009-9646（2011）07-0030-02
一、引言
小產(chǎn)權(quán)房的大量涌現(xiàn)是現(xiàn)在政府著力解決的問題之一，與此同時，隨著我國房價飛漲，居民購買商品房的壓力越來越大,國家出面建立了多種類型的保障性住房作為普通商品住房的補充。然而，由于數(shù)量極其有限，保障性住房遠不能滿足要求。結(jié)合小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房的現(xiàn)實特點，將不合法的小產(chǎn)權(quán)房通過轉(zhuǎn)化為保障性住房使其合法化是當前解決兩者問題的出路之一。此種方法的可行性以及具體實施路徑則值得我們作進一步的研究分析。
二、存量小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的總體思路
小產(chǎn)權(quán)房與保障性住房在房屋本身上并沒有本質(zhì)的區(qū)別，其區(qū)別主要在于土地性質(zhì)和購買人身份的不同。因此，在解決小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性房屋的問題時首先應(yīng)從以下兩個方面予以考慮：
1.土地權(quán)益問題的銜接
小產(chǎn)權(quán)房和保障性住房最大的區(qū)別就在在于土地產(chǎn)權(quán)的不同。小產(chǎn)權(quán)房占用集體土地屬于集體用地，保障性住房由國家開發(fā)屬于國有土地。要想二者很好的銜接，必須對兩者的土地產(chǎn)權(quán)屬問題進行規(guī)范?？蛇x擇的方法主要有兩個：一是將小產(chǎn)權(quán)房占用的集體用地通過征收等方式收歸國有以此將兩者的土地性質(zhì)予以統(tǒng)一。二是從法律的角度上認可集體土地用作保障性住房的合法性。相比而言，后者雖然看起來程序簡單，但會由此引發(fā)諸多問題，為今后農(nóng)村集體土地的管理和規(guī)范增添阻礙。因此，基于這種情況，為解決存量小產(chǎn)權(quán)房問題，我們只能視情況將符合條件的小產(chǎn)權(quán)房的土地予以征收變性，通過相應(yīng)的程序，政府回購房屋用于住房保障，最終讓其合法化。
2.購買人身份銜接
小產(chǎn)權(quán)房違法的本質(zhì)屬性還基于購買人的身份不符合現(xiàn)行法律規(guī)定。在探尋存量小產(chǎn)權(quán)房向保障性房屋轉(zhuǎn)化的路徑時，應(yīng)考慮該部分已經(jīng)購買了小產(chǎn)權(quán)房人群的身份是否符合住房保障制度關(guān)于受保障對象條件的限定。原有的小產(chǎn)權(quán)房的購買人應(yīng)在一定程度上受到保護。在小產(chǎn)權(quán)住房向保障型住房轉(zhuǎn)換后，可對原購買者進行身份認證，對于符合申請保障性住房的人群政府應(yīng)協(xié)助其補辦相關(guān)手續(xù)。對于條件不符合的人群可根據(jù)具體情況收取一定的差額費用后為其補辦手續(xù)。
3.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的具體路徑
在小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化的具體步驟中，首先應(yīng)當進行全面排查清理工作。確定整理區(qū)域的小產(chǎn)權(quán)房數(shù)量、類型、租售情況等。選取其中符合相關(guān)條件的房屋進行保障性轉(zhuǎn)換。篩選條件應(yīng)包括房屋區(qū)位、房屋類型、戶型、面積等因素。確定完擬收購房屋后，再根據(jù)小產(chǎn)權(quán)房當前不同的租售情況等進行區(qū)分轉(zhuǎn)化。
(1)已出租小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
在具體操作中，有大量的小產(chǎn)權(quán)房是以不同年限的租賃形式對外處理的。對于該類小產(chǎn)權(quán)房，可參考以下具體轉(zhuǎn)化步驟。
首先，根據(jù)城市房地產(chǎn)管理法的規(guī)定，房屋租賃，出租人和承租人應(yīng)當簽訂書面租賃合同，約定租賃期限、租賃用途、租賃價格、修繕責任等條款，以及雙方的其他權(quán)利和義務(wù)，并向房產(chǎn)管理部門登記備案。各地方政府應(yīng)該以此為根據(jù)進行排查，確定將符合回購條件的房屋。
(2)已出售小產(chǎn)權(quán)房的轉(zhuǎn)化
對于很多家庭來說，都是將小產(chǎn)權(quán)房一次性購買并且由村組或當?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府頒發(fā)產(chǎn)權(quán)證書。但是，根據(jù)現(xiàn)行的相關(guān)法律，這類買賣合同由于土地權(quán)屬問題存在爭議而被認定為無效合同。
根據(jù)對無效合同的處理辦法，交易失敗，房屋應(yīng)返還原所有者即集體經(jīng)濟組織。政府應(yīng)向收回房屋的集體經(jīng)濟組織進行房屋回購，并納入保障性住房體系。原購買人此時可向政府再次購買該房屋，不過應(yīng)當按比例補齊一定的土地使用價款。
若購買人符合申請購買經(jīng)濟適用房的條件應(yīng)按照經(jīng)濟適用房制度的相關(guān)規(guī)定享有權(quán)利及承擔義務(wù)，購買該房屋后今后不可再申請經(jīng)濟適用房或廉租房。
4.小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化過程中應(yīng)注意的問題
由于小產(chǎn)權(quán)房涉及到了多方的利益，其與保障性房之間的轉(zhuǎn)化也缺乏實踐經(jīng)驗，所以在將小產(chǎn)權(quán)房收歸為保障性住房時應(yīng)該充分考慮各方因素，以免造成不可預(yù)期的問題，具體應(yīng)注意以下三點：
(1)做好全面普查工作，防止錯漏
對小產(chǎn)權(quán)房進行全面普查是將小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的基礎(chǔ)。在普查過程中應(yīng)該著重調(diào)查小產(chǎn)權(quán)房的區(qū)位、住房條件、當前租售狀態(tài)等情況，作為篩選歸入保障性住房房屋的依據(jù)。
(2)做好協(xié)調(diào)工作，避免激化矛盾
小產(chǎn)權(quán)房涉及了集體經(jīng)濟組織、購房者、政府等多個利益相關(guān)體，在回購、再出售的過程中一定要考慮到各方的利益，積極做好協(xié)調(diào)工作，避免引起不不要的矛盾。
(3)建立相關(guān)法律制度
當前關(guān)于小產(chǎn)權(quán)房轉(zhuǎn)化為保障性住房的法律幾乎是完全缺失的。在這樣的背景之下，我國應(yīng)加快相關(guān)法律政策的制定，使小產(chǎn)權(quán)房的回購工作有法可依，加強該項工作的規(guī)范性，同時明確相關(guān)各方的權(quán)利和義務(wù)。
[1]陳伯庚.《怎樣看待小產(chǎn)權(quán)房》，《檢察風云》，2007.
[2]李磊.《小產(chǎn)權(quán)房動了誰的奶酪》，2007.
[3]楊卓.《基于權(quán)重效用模型的小產(chǎn)權(quán)房性質(zhì)界定主觀決策》.
[4]梁春程.《小產(chǎn)權(quán)房”的拆遷補償問題》，2009.
第7篇：土地征收相關(guān)法律范文
關(guān)鍵詞:農(nóng)村;集體土地;征收;補償機制
我國已經(jīng)發(fā)展成為世界第二大經(jīng)濟體，取得的成績舉世矚目。但是，我國仍是發(fā)展中國家，仍處于社會主義初級階段，仍然是一個發(fā)展中的農(nóng)業(yè)大國，無農(nóng)不穩(wěn)，農(nóng)村問題不可忽視。伴隨著城鎮(zhèn)化進程，為了追求經(jīng)濟發(fā)展和城市擴容，大量農(nóng)村集體土地被征收利用。但土地是農(nóng)民的根本，是農(nóng)民基本的生活保障，與農(nóng)民的利益切身相關(guān)。在農(nóng)村集體土地征收過程中，存在著許多現(xiàn)實問題亟須解決，要想解決這些問題，就要了解我國農(nóng)村集體土地征收補償現(xiàn)狀，對癥下藥，有針對性地分析具體情況，找到一條符合國情、農(nóng)村現(xiàn)況的農(nóng)村集體土地征收補償之路，為農(nóng)村集體土地征收補償機制的完善提供指導(dǎo)，更好地實現(xiàn)經(jīng)濟的綠色發(fā)展和社會的穩(wěn)定。
1農(nóng)村土地征收補償?shù)漠a(chǎn)生背景
經(jīng)濟的快速發(fā)展，帶動了農(nóng)村的城鎮(zhèn)化進程，其生產(chǎn)要素和經(jīng)濟流通都在不斷集中，逐漸由傳統(tǒng)的小農(nóng)型社會向現(xiàn)代化社會過渡。在這一變化過程中，農(nóng)村土地城鎮(zhèn)化必不可免，即農(nóng)村集體土地變成城鎮(zhèn)用途土地。這也是農(nóng)村城鎮(zhèn)化的一個顯著特征，主要有兩方面特點:其一是土地所有權(quán)轉(zhuǎn)變，即土地由農(nóng)民集體所有變更為國有土地。其二是土地性質(zhì)的變更，即指傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)特點用地轉(zhuǎn)變?yōu)槌擎?zhèn)工、商、運、建等用途用地。經(jīng)過幾輪改革，當前我國農(nóng)村土地制度主要是農(nóng)村土地集體所有制和家庭承包制，因而，要想實現(xiàn)農(nóng)村集體所有土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲行再|(zhì)土地，只能通過政府的行政手段進行征收，再利用一定方式實現(xiàn)土地用途合法轉(zhuǎn)換。土地征收可以說是現(xiàn)代的特殊產(chǎn)物，主要目的是為了滿足公共利益和城鎮(zhèn)化的需要。之后雖然逐步建立了土地征收補償?shù)南嚓P(guān)制度，但是有著一定的歷史局限性，在征收補償?shù)倪^程中存在著許多詬病。提出了改革開放，工作重心也隨之轉(zhuǎn)移到了經(jīng)濟上來，經(jīng)濟迅速發(fā)展，城市建設(shè)規(guī)模也不斷擴大，原有的城鎮(zhèn)國有土地規(guī)模早已不能滿足日益增多的發(fā)展需求，土地征收便成為解決這一瓶頸的突破口。但隨著不斷的土地征收，也帶來了許許多多問題，而這些問題如果不能得到有效解決，不僅會嚴重影響農(nóng)民的切身利益和土地的合理開發(fā)利用，更容易激化矛盾引發(fā)群體沖突，影響社會的穩(wěn)定。
2農(nóng)村集體土地征收補償機制現(xiàn)實作用
第一，保障被征收土地農(nóng)民的利益。農(nóng)民一輩子都在和土地打交道，土地就是他們基本生活的最佳保障，在以人為本的今天，追求社會公共利益也絕不能以犧牲個人的合法權(quán)益為代價。無論是國家、社會、還是個人，損害了農(nóng)民利益，都必須進行賠償。第二，緩和社會矛盾。征收必然需要進行補償，補償是否合理是雙方能否達成一致的前提。必須要讓農(nóng)民的損害最低化，且要有合理合法的征收需求和征收緣由，然后再追求更大的公共利益，這樣才能使農(nóng)民接受征收，避免激化矛盾。第三，維護政府公信力。權(quán)力是把雙刃劍，政府擁有征收集體土地的權(quán)利，但要是沒有了限制和監(jiān)督，就容易濫用權(quán)力，甚至是以權(quán)謀私，只有讓權(quán)力運行在陽光下，嚴格限制和規(guī)范權(quán)力，才能使政府有權(quán)而不任性，真正做到權(quán)為民所用、利為民所謀，使政府具有公信力。
3農(nóng)村集體土地征收中存在的問題
第一，法律存在空白。目前，在國家層面尚未出臺針對農(nóng)村集體土地征收補償?shù)膶ｉT性法律，只是做了一些原則性規(guī)定，具體可操作性不強。雖然《土地管理法》和《物權(quán)法》規(guī)定了農(nóng)村集體土地的所有權(quán)，但土地所有權(quán)不是農(nóng)民所有的，個人只有使用權(quán)。在征地補償過程中，由于集體產(chǎn)權(quán)主體缺乏明晰性，往往導(dǎo)致利益補償主體不明確，利益相關(guān)者相互競爭。第二，征收程序不規(guī)范?，F(xiàn)行法律制度在征收補償程序中缺少規(guī)范性，在土地征收時往往會利用行政強制手段，甚至是利用合法名義來掩蓋非法占地的事實，侵害農(nóng)民合法利益。第三，社會保障制度不健全。土地是農(nóng)民的根本，是農(nóng)民生存的重要保障。在征地過程中，農(nóng)民失去了土地，失去了基本的生活保障。有些地方受到經(jīng)濟發(fā)展水平的影響，農(nóng)民到手的補償款遠遠無法滿足城市生存發(fā)展，但卻并不享有城市居民的社保兜底，這在保障農(nóng)民利益上存在很大缺陷。
4完善農(nóng)村集體土地征收補償機制策略
第一，完善土地征收補償相關(guān)法律。目前，農(nóng)村集體土地的征收補償主要依靠本省、自治區(qū)、直轄市制定的地方性行政法規(guī)，雖然給予了地方很大的自主權(quán)限，但地方法規(guī)不僅法律效力低，而且給一些地方保護主義和權(quán)力尋租提供了空間，這明顯違背了立法初衷。因此，國家層面的《農(nóng)村集體土地征收補償法》至關(guān)重要，有利于統(tǒng)一農(nóng)村集體土地征收補償方面的制度規(guī)范，用法律的利劍保護農(nóng)民的合法權(quán)益，嚴懲權(quán)力濫用，切實保護被征地農(nóng)民的合法權(quán)益。第二，引入農(nóng)民全程參與機制。農(nóng)民參與農(nóng)村集體土地征用是保障農(nóng)民合法權(quán)益的又一重要手段。要不斷完善土地征收補償?shù)南嚓P(guān)法律程序。首先，在研究和制定土地征收相關(guān)政策之前，必須建立土地征收通知程序，讓農(nóng)民能夠有效參與其中。其次，要進一步健全土地征收法律援助程序。努力提高農(nóng)民法律意識的同時，提供方便、快捷的有關(guān)土地征收補償矛盾糾紛方面法律服務(wù)。最后，建立征收補償民主論證程序。有關(guān)部門可以與專家學者、民意代表進行研討磋商，聽取他們的建議和心聲，確保找到最大公約數(shù)，畫出做大同心圓，滿足被征地農(nóng)民不同層次的需求。第三，制定合理土地征收補償標準。關(guān)于征地補償標準，必須實事求是、因地制宜，不能搞簡單的一刀切。首先，根據(jù)土地實際用途，按市場價格補償經(jīng)營用地，并充分考慮預(yù)期收益，以市場定價。其次，要貨幣補償為主、多種補償方式共存。除了補償經(jīng)濟損失以外，還可以考慮其他安置方式，比如:可以用土地使用權(quán)入股，一些有固定收益的項目，可以讓農(nóng)民把土地作價抵資入股，參與土地開發(fā)利用。第四，完善征地農(nóng)民保障體系。相關(guān)政策應(yīng)根據(jù)具體情況制定，將失地農(nóng)民納入地方社會保障體系，緩解農(nóng)民憂患，共享改革紅利。對于那些失去土地、沒有安全保障的人，符合條件的應(yīng)納入低保救助體系，并積極幫助解決就業(yè)，可以統(tǒng)一進行就業(yè)技能學習，增強農(nóng)民融入現(xiàn)代社會的信心和本領(lǐng)。
第8篇：土地征收相關(guān)法律范文
關(guān)鍵詞：房屋拆遷；征收；補償
Abstract: along with the social economy continues to improve, drives the city economy developed, and the expansion of city also pose, but the city expansion is necessary to impose an a large quantity of surrounding rural land, so that way, was formed on the building on collective land and its appendages demolition process. Collection, the farmers face losing homes and career is, its the only production material be forced to deprive, the future is facing a huge survival pressure. Because the land expropriation, the collective of related laws and regulations, not perfect, some local governments in the rural land, housing collection in the protection of public interests by name, do infringe upon reality of the farmers' lawful rights.
Keywords: housing units; Collection; compensation
中圖分類號：U415.7 文獻標識碼：A 文章編號：
0 引言
“農(nóng)宅”也就是農(nóng)民所建私房，我國憲法第十條規(guī)定“農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于集體所有；宅基地和自留地、自留山，也屬于集體所有?！碑斎弧稗r(nóng)宅”就是所謂的宅基地上所建的房屋，宅基地是屬于集體所有。而我要談的“農(nóng)宅”主要指城市郊區(qū)農(nóng)民的住宅，宅基地和自留山、自留地。隨著城市化的進程，城市不斷的擴大，人口的增加，土地的有限，城市郊區(qū)的農(nóng)宅和土地越來越多被征收和拆遷。
一、調(diào)查報告
近年來，隨著城市經(jīng)濟快速持續(xù)發(fā)展，農(nóng)村的城市化建設(shè)步伐加快，旅游開發(fā)熱、開發(fā)區(qū)熱和房地產(chǎn)熱等紛紛興起，農(nóng)村(尤其是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村)的房屋和土地越來越多地被征收，有的甚至是整個村的房屋和土地被全部征收。土地是不可再生資源，農(nóng)村的土地更具有雙重性質(zhì)，它不光是生產(chǎn)資料，還是社會保障，被征收，拆遷的房屋越多就意味著農(nóng)民的住所沒有保障，被征收的土地越多就意味著農(nóng)民的生存田越少，加之在征地過程中普遍存在補償標準低、土地增值收益分配不合理、打著“公共利益”的旗幟等問題，失地農(nóng)民利益受到損害，不滿情緒不斷上升，對房屋拆遷和土地征用普遍采取抵制態(tài)度，失地農(nóng)民與政府之間的矛盾日趨尖銳。
許多商戶在拆房的過程中，都會遭到農(nóng)民的反抗，此時這些商戶就會認為農(nóng)民的房子不拆則成為了危樓。那么 “農(nóng)宅”真的就是“危樓”嗎？可以讓政府低價征收、拆遷？政府真的是以公共利益為目的征收、拆遷的嗎？政府的補償合理嗎？房屋是公民合法的私有財產(chǎn)，拆遷房屋必須要具有正當性，即要有法律依據(jù)，否則構(gòu)成對私有財產(chǎn)權(quán)的侵犯。我國《憲法》修正案第二十條規(guī)定:“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償?！毙拚傅诙l規(guī)定:“公民合法的私有財產(chǎn)不受侵犯。國家依照法律規(guī)定保護公民的私有財產(chǎn)權(quán)和繼承權(quán)。國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對公民的私有財產(chǎn)實行征收或者征用并給予補償?！薄锻恋毓芾矸ā返?條重申憲法的精神，指出:“中華人民共和國實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制?！瓏覟榱斯怖娴男枰梢砸婪▽ν恋貙嵭姓魇栈蛘哒饔貌⒔o予補償。”《物權(quán)法》第42條規(guī)定:“為了公共利益的需要，依照法律規(guī)定的權(quán)限和程序可以征收集體所有的土地和單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)。征收單位、個人的房屋及其他不動產(chǎn)，應(yīng)當依法給予拆遷補償，維護被征收人的合法權(quán)益;征收個人住宅的，還應(yīng)當保障被征收人的居住條件?！币陨弦?guī)定是目前對農(nóng)村房屋拆遷和集體土地征收的主要法律依據(jù)。由于我國憲法和法律未對公共利益作出明確界定，使得政府在行政征收和拆遷中擁有很大的自由裁量權(quán)，而這種自由裁量權(quán)的擴大，易導(dǎo)致政府角色的錯位。在農(nóng)村房屋拆遷中，政府已不是純粹的公共利益的服務(wù)者，不是從為公眾服務(wù)、為公共利益服務(wù)出發(fā)，而是借助它的權(quán)力來實現(xiàn)其自身利益。
二、公共利益的界定不明確
對于“公共利益”界定不明確，我國《憲法》、《物權(quán)法》僅僅規(guī)定了公益拆遷，將國家征收拆遷的目的嚴格限于“公共利益”。但是目前征地拆遷的范圍過大，以商業(yè)為目的征收、拆遷也出現(xiàn)通過政府打著公益拆遷的旗號對農(nóng)村集體土地和房屋征地拆遷的情形。為了政府征地拆遷行為的正當性和合理性必須對“公共利益”加以界定。公共利益界定，我個人也認為它是比較復(fù)雜、比較困難的。有些是比較容易界定的，比如說國防的建設(shè)，公共設(shè)施的建設(shè)，這些都比較清楚。但有些公共利益界定其實不是那么清楚。比如說危舊房改造，特別是城中村的改造，這在很多地方都是一個爭議很大的問題。我個人認為，它是把這種決定交給那些有直接利害關(guān)系的當事人來決定，體現(xiàn)了征收的民主原則。也就是說，讓那些當事人來決定這是不是公共利益。“公共利益”，廣義上是指國家利益和社會不特定多數(shù)人利益?！肮怖妗彼鶓?yīng)包含的具體情形均在我國法律法規(guī)中沒有做出明確界定，因而實踐中把“公共利益”經(jīng)常濫用。例如，國家征拆遷權(quán)利濫用，土地、房屋被有的地方政府以強制手段低價或無償從農(nóng)民手中征收、拆遷過來，然后再以市場價格出讓給開發(fā)商，從中賺取巨大的差價，卻因此大幅度降低和剝奪了被拆遷人合法的征收拆遷補償金額。在國家加緊對土地征收的監(jiān)督和控制的情況下，政府仍然存在較多濫用公權(quán)力的行為，而方式更加隱蔽，如以興建工業(yè)區(qū)等理由申請征地，在獲批后把一部分土地出售或改作他用，從而極大地引發(fā)了拆遷農(nóng)民的不滿情緒。所以，為了限制政府權(quán)力，減少或制止違規(guī)違法行為的發(fā)生，切實維護公共利益、維護農(nóng)民群眾的正當合法權(quán)益，須對公共利益加以界定。
三、征收、拆遷補償標準不規(guī)范
國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償。但是對于征收、拆遷補償標準不規(guī)范，有的僅含糊規(guī)定給予“適當補償”或”補償”，有的規(guī)定了固定的標準，如我國《土地管理法》第47條“征收耕地的土地補償費，為該耕地被征收前三年平均年產(chǎn)值的六至十倍?！本唧w的補償標準主要是由行政機關(guān)裁量，降低補償標準的現(xiàn)象也比較普遍。實際情況就是，補償金是由政府在法定幅度內(nèi)單方說了算，農(nóng)民沒有討價還價的余地，造成補償金遠遠低于土地應(yīng)有價值。而且這一補償標準將補償限于直接損失，間接損失的補償則就不予考慮了。即使是對直接損失的補償標準也過低。根本不足以填補農(nóng)民所遭受的損失，也不足以制約任意征地行為。在當今土地已是價比黃金，而向農(nóng)民征收時卻以糧食的價格來計算補償。
農(nóng)村土地征收、拆遷及農(nóng)民權(quán)益救濟問題上尋求司法保障顯得是那么的無力。在相關(guān)法律法規(guī)缺失的情況下，首先，農(nóng)村集體土地的征收制度在本質(zhì)上是一種行政征收，在征與不征的問題上，農(nóng)民沒有談判權(quán)、抗辯權(quán)、拒絕權(quán)。其次，補償金的確定是由政府在法定幅度內(nèi)說了算。因此，在補多少的問題上，農(nóng)民顯得很無耐。
四、結(jié)束語
（一）把土地征收補償制度進一步完善。土地征收范圍要嚴格限定，把公益用地和經(jīng)營性用地要嚴格區(qū)分。國家進行土地征收必須為了公共利益的需要，征收權(quán)的使用要合法，通過征地不得牟利;商業(yè)用地的解決，運用市場機制解決，土地征收工作要有序、健康的進行。
（二）完善法律法規(guī)，盡快出臺《集體土地征收拆遷法》。通過對眾多法律、法規(guī)、規(guī)章進行融合整理，建立和完善征地拆遷方面的一整套協(xié)調(diào)一致的法律體系，用以指導(dǎo)、規(guī)范和約束各級、各部門以及拆遷相對人的行為，保障農(nóng)村房屋拆遷工作合法、有序進行。
（三）把土地征收與補償工作程序逐步完善。樹立程序正義觀念，遵守公正、公開與效率的原則，把征收及補償程序的立法完善，增加征收、拆遷的透明度，社會的監(jiān)督隨時歡迎。
（四）補償標準要合理補償方式要多元化。以農(nóng)民集體土地財產(chǎn)權(quán)利的確定為基礎(chǔ)，補償金應(yīng)該按照市場價格來確定。補償金除了要考慮農(nóng)民的耕種等損失，還要注重對農(nóng)民失地后的后期保障。尤其是土地后期出讓過程中，政府應(yīng)提高農(nóng)業(yè)重點開發(fā)基金、土地復(fù)墾費、用于農(nóng)業(yè)土地開發(fā)費用、耕地占用稅等稅費來解決后續(xù)保障問題，個人覺得該筆費用不應(yīng)低于出讓金的50%，并通過立法來確定資金使用渠道，防止該費用被挪用。對于土地的區(qū)位、土地的預(yù)期收益、供求狀況、當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展狀況等因素是當前農(nóng)地征收中最為關(guān)鍵的問題，當然最重要的還是要考慮土地征收前的價值。與此同時，補償方式的多元化，主要以一次性金錢補償?shù)姆绞?，失地農(nóng)民的社會保障體系要建立健全，輔以其他補償方式，切實保障農(nóng)民合法權(quán)益。
參考文獻：
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第9篇：土地征收相關(guān)法律范文
關(guān)鍵詞：小產(chǎn)權(quán)房；二元土地制度；購房者權(quán)益；住房結(jié)構(gòu)
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號:1673-291X(2009)06-0154-02
在大城市周邊，小產(chǎn)權(quán)房可謂產(chǎn)銷兩旺，這種明堵暗涌的現(xiàn)象在全國帶有一定的普遍性，作者就其現(xiàn)象分析其利弊，找出其原因，從而尋求解決的方法，使問題的解決既能維護法律的威嚴也能合乎民生。
一、小產(chǎn)權(quán)房的存在，對利益各方利弊分析
（一）國家在兩難中予以禁止
小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn)，為政府需要扶持的弱勢群體解決了一些實際問題，一解決了城市中中低收入家庭的住房問題，他們由于城市房價太高，商品房買不起，有限的保障住房又輪不到他們，小產(chǎn)權(quán)房用低價為他們提供住房，可謂是為政府排憂解難了。二讓一部分農(nóng)民和集體走上了富裕和文明，加快了國家相關(guān)宏觀政策的落實：如盡早實現(xiàn)整體小康，建立和諧社會，加快新農(nóng)村建設(shè)步伐等等。三可以緩解城市住房供需矛盾，為平抑房價提供一部分房源。
但小產(chǎn)權(quán)房的大量出現(xiàn)，也帶來一些不容忽視的社會問題：一是國民的糧食安全問題，小產(chǎn)權(quán)房漸成規(guī)?；胁簧僦苯踊蜃儞Q名目已經(jīng)占有了耕地，國家耕地保底面積18億畝受到了極大的威脅。二小產(chǎn)權(quán)房的生產(chǎn)和銷售不符合相關(guān)法律法規(guī)，有損法律的威嚴，按照中國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸村委會或村集體經(jīng)濟組織或鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體所有，如果要在農(nóng)村集體所有的土地上進行商品房開發(fā)建設(shè)并銷售，建設(shè)所用土地，必須先經(jīng)國家征收，轉(zhuǎn)為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家繳納土地出讓金等稅費，建房后再出售給購房人。
（二）集體在摸索中嘗試著進行房屋的開發(fā)
農(nóng)村集體以農(nóng)業(yè)為主，而農(nóng)業(yè)的比較效益相對低下，經(jīng)濟的搞活必須因地制宜有自己的特色。城市郊區(qū)因城市化建設(shè)占用大量耕地，農(nóng)民只有涌入城市謀生，導(dǎo)致原有一些非農(nóng)用地特別是宅基地閑置，如何有效利用起來，人們都在集思廣益，作各種嘗試，在這些地上開發(fā)房屋，利用地理優(yōu)勢，填補城市住房供應(yīng)不足，成為了一些地方的土地利用模式之一。它一方面用低價吸引城里人到農(nóng)村置業(yè)，可以帶來農(nóng)民和集體經(jīng)濟狀況的好轉(zhuǎn)，新農(nóng)村建設(shè)所需要的配套基礎(chǔ)設(shè)施可以借機改善，老的村莊和生活方式也會有所改變。
（三）購房者在無奈中選擇了購買
小產(chǎn)權(quán)房的購買者主要是城市中的中低收入階層、外來務(wù)工人員、少部分獨居老人。他們沒有足夠的錢用來購買城內(nèi)的商品房，而經(jīng)濟適用房、限價房和廉租房等保障性住房，他們又不具備相應(yīng)的購買資格，但他們又迫切需要有屬于自己的住房。這樣小產(chǎn)權(quán)房成為了他們的首選，可以花更少的錢解決住房問題，可以遠離城市的喧嘩，更加接近自然。但他們也擔當著沉重的風險。
（四）房地產(chǎn)企業(yè)在趨利中從事小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)
城市化進程的加快，為房地產(chǎn)企業(yè)帶來很多機會，同時由于這個行業(yè)的高利潤，競爭者數(shù)量猛增，競爭也相當激烈，為了開辟新的市場，一部分企業(yè)把目光投向了農(nóng)村這塊凈土，在農(nóng)村開發(fā)房地產(chǎn)，土地成本省掉很多名目，如各種稅費、拆遷補償費，土地出讓金等，這就是說，開發(fā)商們不需要太多的資金投入，就可以獲取高額回報，并且由于開發(fā)成本低，房價會相對低廉，這對城市里的中低收入家庭非常有吸引力，房屋的銷售市場前景看好。
二、小產(chǎn)權(quán)房明堵暗涌現(xiàn)象存在的原因分析
（一）城市高房價滋生出創(chuàng)新房產(chǎn)
近幾年城市房價一路攀升，購房者已經(jīng)無法承受高房價的壓力，“房奴”隊伍越來越大，無房者害怕日后房價還會上漲，從而選擇相對比較低廉的小產(chǎn)權(quán)房。國家雖然出臺了很多針對高房價的宏觀調(diào)控的措施，但效果并沒有充分顯現(xiàn)出來。因而市場上出現(xiàn)了國家住房保障體系之外的各種創(chuàng)新房地產(chǎn)，如城市居民或單位自建房、市民自發(fā)集資建房、合資建房、小產(chǎn)權(quán)房等等。它們的投資主體、產(chǎn)權(quán)性質(zhì)雖有很大不同，但有一點是共同的，價格相對低很多。受益階層以城市中低收入者或進城務(wù)工外來人員為主，用作投資、炒房的比例相對較小，多為自住。
（二）人們的住房需求量增加
住房制度的改革導(dǎo)致人們觀念的改變，經(jīng)濟的發(fā)展讓人們手中收入增加，有能力考慮買房，同時人們對住房要求也在隨著生活水平的提高而提高，居者有其屋，成為了每一個人的夢想。城鎮(zhèn)戶籍制度、就業(yè)制度的改革讓更多的農(nóng)村人走入了城市，加大了城市住房的壓力。而城市由于地域范圍的限制和高效利用現(xiàn)有市地資金不足等原因，向市民供給的房地產(chǎn)總跟不上需求量的增加。
（三）城鄉(xiāng)二元土地制度相關(guān)法律存在缺陷
中國《憲法》規(guī)定：宅基地和自留地、自留山也屬于集體所有?！段餀?quán)法》規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利。有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施?！锻恋毓芾矸ā芬?guī)定：農(nóng)民集體所有的土地依法屬于村農(nóng)民集體所有，由村集體經(jīng)濟組織或者村委會經(jīng)營、管理。在2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》，強調(diào)要加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。
小產(chǎn)權(quán)房的生產(chǎn)和銷售就出現(xiàn)了法律上的缺陷，現(xiàn)行法律不禁止即可行。這樣就給執(zhí)法帶來了一定的難度。農(nóng)民被禁止賣房，其實在一定程度上限制了農(nóng)民資產(chǎn)的盤活。實際上損害了農(nóng)民的利益，同時也是對資源的閑置與浪費。
（四）城市住房結(jié)構(gòu)不合理
城鎮(zhèn)住房體系包括商品房、經(jīng)濟適用房、廉租住房和限價房。商品房的修建由于土地的取得是以公開招標的形式，地價成上漲的趨勢，房價也高漲到了中低收入者望而卻步的地步，后三者是國家的保障性住房，但由于供應(yīng)有限，需求者太多，國家和地方設(shè)置了很多條件，必須購買者具備這樣的條件才有資格買房。這樣很大一部分人就被劃定在了門外，他們?yōu)榱饲蟮靡环?，甘愿冒各種風險，因為他們買房只是為了居住，所以促成了小產(chǎn)權(quán)房市場的興旺。
三、解決小產(chǎn)權(quán)房問題的對策探討
（一）解決好城鄉(xiāng)房地產(chǎn)入市的疏通和協(xié)調(diào)
人們根據(jù)自己的經(jīng)濟實力和生活習慣自由選擇住處，就可以緩解城市房源緊張的局面。所以現(xiàn)實最關(guān)鍵的問題是解決土地分割制度，或保持現(xiàn)有制度，但要做好入市的疏通和協(xié)調(diào)工作，如把小產(chǎn)權(quán)房作為廉租房的一種形式，由集體來統(tǒng)一經(jīng)營和管理，或把小產(chǎn)權(quán)房所在區(qū)域納入城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃范疇，從土地整體規(guī)劃到項目審批、稅費管理、銷售及消費服務(wù)，進行全方位的規(guī)范監(jiān)管，讓城鄉(xiāng)房地產(chǎn)一致起來。允許土地和資本、勞動等生產(chǎn)要素一樣按市場經(jīng)濟的要求，自由流動、自由交易。讓集體土地的流轉(zhuǎn)和配置更符合市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。這也是中國農(nóng)村改革三十年之后的發(fā)展趨勢。
（二）加強宏觀調(diào)控，平抑城市房價
降低房價應(yīng)解決三個方面的問題：一是灰色收入。據(jù)南方某地開發(fā)商透露：樓盤開發(fā)成本只占房價20%，開發(fā)商利潤占40%，余下的超過40%利潤全部被相關(guān)職能部門“層層消化”掉了。且紀檢部門公布的一些大案要案也佐證了這一點。所以減少權(quán)力尋租的土壤，把這40%降下來，城市房價也會大幅降下來，中低收入家庭的購房壓力就會小很多，小產(chǎn)權(quán)房的需求量就會自然減下來。二是開發(fā)商的高利潤：城市房地產(chǎn)行業(yè)的壟斷狀況已是一個不爭的事實，這些“房地產(chǎn)大鱷”們已經(jīng)暗地里建立起了他們自己的隱性俱樂部，壟斷市場定價權(quán)，掠奪市民的錢袋子，獲取高額利潤。打破單一供應(yīng)者壟斷市場的局面，實現(xiàn)土地供應(yīng)和房屋供應(yīng)的多元化，引進競爭機制急不可待。這樣才能使房地產(chǎn)市場形成良性循環(huán)。三是城鎮(zhèn)住房結(jié)構(gòu)調(diào)整，加大保障性住房的比例。國家和政府要加大經(jīng)濟適用房、廉租房、限價房等具有保障性住房的供應(yīng)，為購買小產(chǎn)權(quán)房的群體提供足夠多的買得起的房屋，減少高端住房的需求，讓整體房價與人們的經(jīng)濟狀況相當。
（三）完善相關(guān)法律和制度，保護農(nóng)民和購房者的合法權(quán)益
小產(chǎn)權(quán)房是是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展，集體土地法規(guī)體系不健全的大背景下產(chǎn)生發(fā)展起來的，是一場體制政策和民生的艱難博弈，必須依法依理依情地處置，分門別類區(qū)別對待。對于占用耕地建成的違法住宅開發(fā)項目，必須嚴肅查處、予以清理，拆除，停工停售，開發(fā)商從中獲利的，政府要沒收、罰款，予以嚴懲，并追究有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)的行政責任和法律責任。以顯示法律的威嚴。對于在農(nóng)村原建設(shè)用地上開發(fā)的并已出售的房屋，只要不違背城鄉(xiāng)總體規(guī)劃，國家應(yīng)以積極的態(tài)度，保障他們的利益，或以現(xiàn)實的銷售通過辦理一定的手續(xù)變?yōu)殚L期租賃，既符合法律，又安定民心?；?qū)⑵浼{入住房保障體系，轉(zhuǎn)為保障性住房類，緩解中低收入家庭的住房壓力。
（四）嚴密監(jiān)管制度
小產(chǎn)權(quán)房是處在政府各職能管理部門的交叉點上，從項目立項、施工、銷售等多個環(huán)節(jié)涉及許多相關(guān)部門，這些相關(guān)部門的職能定位和工作的協(xié)調(diào)還有很多不到位的地方，導(dǎo)致現(xiàn)實中監(jiān)管空缺或不力的情況時有發(fā)生。目前農(nóng)村土地市場會循序漸進的打開，非農(nóng)建設(shè)用地會以各種模式開發(fā)各種性質(zhì)的房地產(chǎn)，小產(chǎn)權(quán)房或類似小產(chǎn)權(quán)房的房屋開發(fā)在整個房地產(chǎn)市場中所占的份額會越來越多，監(jiān)督和管理上決不能滯后，完善針對農(nóng)村房地產(chǎn)市場的監(jiān)督管理，要從源頭控制抓起，房屋的開發(fā)立項要符合城鄉(xiāng)統(tǒng)一規(guī)劃，把握好建設(shè)的速度和布局的科學，施工要確保安全，入市要合法，稅費管理要到位，做好防范各種風險的工作，保護好特別是弱勢群體的合法權(quán)益。讓整個農(nóng)村土地市場科學、有序地發(fā)展。
充分利用起農(nóng)村閑置或低效利用的土地，堅持市場化改革取向，盤活農(nóng)村土地資產(chǎn)，把鄉(xiāng)土文化和現(xiàn)代文明結(jié)合起來，走城鄉(xiāng)一體化發(fā)展道路，社會主義新農(nóng)村一定會建設(shè)得更加美好。
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