土地管理法對宅基地的規(guī)定精選(九篇)
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第1篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
一、農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的法律空間。
在農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，有很大一部分人所持的觀點就是農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)，他們所持觀點的法律依據(jù)就是《土地管理法》第四十三條“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”，第六十三條“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”以及《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號，以下簡稱《決定》）第十條規(guī)定：“…改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”等規(guī)定，筆者認(rèn)為，以此來作為農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)不能用于流轉(zhuǎn)的法律依據(jù)，是極其偏面的，是對法律規(guī)定的斷章取義。
對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)這一概念，盡管在我國國家層面的土地管理法律規(guī)范中沒有明確的概念或規(guī)定，但并沒有排除法律為其留存的空間。對于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)能夠用于流轉(zhuǎn)，包括出讓、轉(zhuǎn)讓、租賃、轉(zhuǎn)租和抵押、用于入股或聯(lián)營，我國的土地管理法及相關(guān)規(guī)定是留有一定的法律空間的。
我國《土地管理法》第九條“國有土地和農(nóng)村集體所有的土地，可以依法確定給單位或者個人使用”，第十一條“農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，由縣級人民政府登記造冊，核發(fā)證書，確定建設(shè)用地使用權(quán)”，第十三條“依法登記的土地的所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護，任何單位和個人不得侵犯”，為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)提供了大的原則。
而《土地管理法》第四十三條盡管規(guī)定了“任何單位和個人進行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地”的內(nèi)容，但其同樣也規(guī)定了“興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和農(nóng)村建設(shè)住宅經(jīng)依法使用本集體經(jīng)濟組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外”內(nèi)容?！锻恋毓芾矸ā返诹龡l盡管也同樣規(guī)定了“農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”，但也同樣規(guī)定了“符合土地總體利用規(guī)劃并依法取得建設(shè)用地的企業(yè)，因破產(chǎn)、兼并等情形致使土地使用權(quán)依法發(fā)生轉(zhuǎn)移”除外的內(nèi)容；《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》第二十八條“舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)，其建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃，嚴(yán)格控制、合理利用和節(jié)約使用土地，凡有荒地、劣地可以利用的，不得占用耕地、好地。舉辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)使用農(nóng)村集體所有的土地的，應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地登記手續(xù)”； 《決定》第十條規(guī)定：“在符合規(guī)劃的前提下，村莊、集鎮(zhèn)、建制鎮(zhèn)中的農(nóng)民集體所有建設(shè)用地使用權(quán)可以依法流轉(zhuǎn)”； 《擔(dān)保法》第三十六條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的土地使用權(quán)不得單獨抵押。以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物抵押的，其占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時抵押?！薄锻恋毓芾矸ā返诹畻l“農(nóng)村集體經(jīng)濟組織使用鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）土地利用總體規(guī)劃確定的建設(shè)用地興辦企業(yè)或者與其他單位、個人以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等形式共同舉辦企業(yè)的，應(yīng)當(dāng)持有關(guān)批準(zhǔn)文件，向縣級以上地方人民政府土地行政主管部門提出申請，按照省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的批準(zhǔn)權(quán)限，由縣級以上地方人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹瓏彝恋毓芾砭帧洞_定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》（1995年5月1日實施）第四十三條“鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位和個人依法使用農(nóng)村集體土地進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，可依法確定使用者集體土地建設(shè)用地使用權(quán)”等等規(guī)定，對我國農(nóng)村集體土地建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)都進行了明確的規(guī)定，就是農(nóng)民集體土地建設(shè)土地使用權(quán)可以確認(rèn)給單位或個人用于非農(nóng)建設(shè)并予以流轉(zhuǎn)。但根據(jù)上述規(guī)定，其流轉(zhuǎn)有著嚴(yán)格的條件，部分流轉(zhuǎn)方式，如農(nóng)村宅基地的轉(zhuǎn)讓及宅基地上房屋轉(zhuǎn)讓附帶宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓、抵押，農(nóng)村承包經(jīng)營的荒地，鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押甚至受到更嚴(yán)格的限制，但總的說來，其表現(xiàn)如下：
1）主體限定，使用農(nóng)村集體土地建設(shè)用地的主體只能是鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村辦企事業(yè)單位，或因破產(chǎn)、實施兼并而取得、實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并實現(xiàn)土地使用權(quán)抵押權(quán)的單位及符合在農(nóng)村申領(lǐng)宅基地或接受房屋使用權(quán)轉(zhuǎn)移（包括受贈、繼承、購買）的個人；
2）使用用途限定，僅能或必須用于興辦鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）企業(yè)，鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)，或農(nóng)村居民建設(shè)住宅三類情形；實現(xiàn)鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押而一并獲得集體建設(shè)用地使用權(quán)的，未經(jīng)審批不得更改土地性質(zhì)和用途。
3）程序限定，必須符合土地總體利用規(guī)劃，并辦理有關(guān)非農(nóng)建設(shè)用地批準(zhǔn)手續(xù)和土地使用權(quán)或他向權(quán)登記手續(xù)。
以上三個條件缺一不可。只有在上述情況下，取得集體建設(shè)用地使用權(quán)才為合法、有效。這也是我國法律、法規(guī)、部門規(guī)章為集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)留存的法律空間。
當(dāng)然在對待農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題和實現(xiàn)承包荒地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房產(chǎn)抵押權(quán)而引起的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，我國有其特殊的規(guī)定。
對于農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，我國法律有著這樣的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地面積……。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”，以及《擔(dān)保法》第三十七條規(guī)定的農(nóng)村宅基地不能用于抵押。但這里僅禁止了城鎮(zhèn)居民不能取得農(nóng)村宅基地，并沒有禁止可以向農(nóng)村居民轉(zhuǎn)讓、出租宅基地及在轉(zhuǎn)讓房屋時附帶宅基地使用權(quán)一同轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。對此，從《土地管理法》第六十二條第四款“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”的規(guī)定本意，可以一窺究竟。其內(nèi)在含義對于住房出賣還是允許的，只是其出賣的主體不能是城鎮(zhèn)居民，而對出租對象則沒有限制。這是一個特殊情況。
對于實現(xiàn)實現(xiàn)農(nóng)村承包荒地或農(nóng)村鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而取得的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題，根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定“依照本法規(guī)定以承包的荒地的土地使用權(quán)抵押的，或者以鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）、村企業(yè)的廠房等建筑物占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)抵押的，在實現(xiàn)抵押權(quán)后，未經(jīng)法定程序不得改變土地集體所有和土地用途?！钡浼w如何實現(xiàn)，實現(xiàn)程序等還有待于明確規(guī)定。
二、應(yīng)在法律層面明確集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)定，建立合法、有效的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)市場，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)制度。
法律規(guī)定的駁雜、語言文字的表述不明確、不明晰，往往導(dǎo)致人們對法律規(guī)定理解的曲解和錯誤，為斷章取義和任意取舍留存了空間。在關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)問題上，相關(guān)規(guī)定的非直接、非明確、非明晰表述尤為明顯。
比如，在對于可以使用農(nóng)村建設(shè)用地主體的表述上，《土地管理法》第四十三條、六十三條都在“但”字之后進行了表述，而在“但”字之前的內(nèi)容規(guī)定及文意表達上又用了絕對性的文字表述，使法律條文的內(nèi)容在邏輯上出現(xiàn)了前后矛盾；還比如，在對農(nóng)村宅基地的取得和轉(zhuǎn)讓上則沒有給出明確的規(guī)定，《土地管理法》第六十二條在規(guī)定“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”同時，卻沒有規(guī)定取得或因繼承、受贈等方式取得多處宅基地，或由農(nóng)村居民變?yōu)槌擎?zhèn)居民后擁有農(nóng)村宅基地如何處理方式。同時，該條文又規(guī)定“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)”，而不對該出賣、出租的合法性做出規(guī)定，而結(jié)合《決定》第十條規(guī)定的“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地”規(guī)定，推測《土地管理法》第六十二條第四款的本意，對于宅基地上房屋的轉(zhuǎn)讓除不能賣給城鎮(zhèn)居民外，還是可以轉(zhuǎn)讓、出租的，其結(jié)果只是對于出賣者不能再申請宅基地。使人只能去推測法律的本意或?qū)ふ曳山o人們行為留存的空間。
再比如，對于因?qū)嵤┢飘a(chǎn)、兼并、實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)而獲得農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)的，如果其取得主體不是土地管理法規(guī)定的三類主體的話，由誰回收集體建設(shè)用地使用權(quán)，有無時間限制、程序如何掌握，均沒有明確規(guī)定。有的只是個性法律規(guī)定，如《商業(yè)銀行法》第四十二條規(guī)定“商業(yè)銀行因行使抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)而取得的不動產(chǎn)或者股權(quán)，應(yīng)當(dāng)自取得之日起二年內(nèi)予以處分”，從中存在為實現(xiàn)農(nóng)村荒地承包經(jīng)營權(quán)或鄉(xiāng)鎮(zhèn)村辦企業(yè)房地產(chǎn)抵押權(quán)的情形。而這些規(guī)定僅僅指的是個性主體，不具有規(guī)范一般主體、特定行為的效力；再說這些個性法律條款，也需要土地管理法律法規(guī)中有進一步如何實現(xiàn)具體針對實現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地抵押權(quán)的明確規(guī)定。
為此，應(yīng)首先通過修改、完善土地管理法，或國土資源管理部門頒布的部門規(guī)章，進一步具體明確規(guī)定三種類型集體建設(shè)用地使用權(quán)取得、流轉(zhuǎn)的方式、程序和內(nèi)容。
其次，為配合上述規(guī)定，由相應(yīng)區(qū)域范圍內(nèi)的某一級政府主導(dǎo)分類建立——興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地、農(nóng)村建設(shè)住宅用地、鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公益設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)無償取得、劃撥、出讓、出租、轉(zhuǎn)租、抵押、入股、聯(lián)營等的農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)統(tǒng)一市場或登記機構(gòu)，明確規(guī)定相應(yīng)集體建設(shè)用地使用權(quán)的主體資格、用途申報、相應(yīng)權(quán)利流轉(zhuǎn)年限、登記、批準(zhǔn)程序，規(guī)范集體建設(shè)用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。
再次，規(guī)定或指導(dǎo)農(nóng)村集體經(jīng)濟組織按照《村民委員會自治法》的規(guī)定，對集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)建立村民議決制度，避免影響國家基本土地管理制度和農(nóng)村基本經(jīng)濟制度。
第四，與時俱進，修改不應(yīng)時代的法律法規(guī)，使法律概念與現(xiàn)實相統(tǒng)一。
如《鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法》對鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)的定義，“鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)”作為一個明顯帶有時代特征的字眼，隨著現(xiàn)代公司制度的日益深入、鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)管理機構(gòu)的改革和職能的改變、諸多原來所謂鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)摘掉全民或集體的帽子或現(xiàn)代企業(yè)制度的建立，其已經(jīng)越來越不合事宜，其作為一類使用集體建設(shè)用地的主體，應(yīng)重新定義，并在相應(yīng)法律規(guī)定中要取得統(tǒng)一。
只有通過以上四個方面的努力，才能建立我國合法、有序的集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。使全國各地不斷出現(xiàn)的、在地方性法規(guī)或政府規(guī)章層次上進行詳細(xì)規(guī)定的情形或付諸于司法實踐的情況，早日能夠上升到法律的層面，以盡快建立和完善我國的集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)制度。
附：以上文章參考了以下法律、法規(guī)、行政法規(guī)或國務(wù)院頒布的行政規(guī)范性文件、部門和地方政府規(guī)章：
1）中華人民共和國土地管理法
2）中華人民共和國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)法
3）中華人民共和國擔(dān)保法
4）中華人民共和國商業(yè)銀行法
5）《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)〔2004〕28號）
6）《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（〔2007〕71號）
7）原國家土地管理局《確定土地所有權(quán)和使用權(quán)的若干規(guī)定》
8）《河北省集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)暫行辦法》〔2008〕 第 11 號
9）《河北省農(nóng)村宅基地管理辦法》［2002］第7號
10）其他省、市集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)地方性法規(guī)、部門規(guī)定
第2篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
當(dāng)日的會議強調(diào)，此項試點的基本思路是，在國家法律和政策的框架內(nèi)，農(nóng)戶將宅基地使用權(quán)抵押給政府授權(quán)的機構(gòu)，銀行即向農(nóng)戶提供信貸，這一政府授權(quán)機構(gòu)為此提供保證。
梅州農(nóng)村金改的依據(jù)，是《廣東省建設(shè)珠江三角洲金融改革創(chuàng)新綜合試驗區(qū)總體方案》。金改方案提出，廣東將在有條件的縣試點農(nóng)村宅基地使用權(quán)和土地承包經(jīng)營權(quán)抵押工作，盡快使農(nóng)村集體資產(chǎn)“由虛變實”。農(nóng)民需要融資時，可以將宅基地使用權(quán)或土地承包經(jīng)營權(quán)抵押貸款。
參與了兩次相關(guān)研討會的中山大學(xué)法學(xué)院民法學(xué)教授張民安告訴時代周報記者，早在四年前廣州計劃試點時，就已開始了對農(nóng)村土地用益物權(quán)、擔(dān)保物權(quán)的調(diào)查研究。在他看來，這次的梅州金融改革實際上對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，“如果不從法律層面上來進行實質(zhì)性的改革，那么這個改革到最后就會以失敗告終。”
農(nóng)村金改將面臨法律障礙
時代周報：梅州這次農(nóng)村金融改革中涉及到農(nóng)村宅基地抵押貸款，你是如何看待這一概念的？
張民安：這次的梅州金融改革實際上是對現(xiàn)有法律提出了挑戰(zhàn)，很多的改革內(nèi)容都跟法律是有沖突的，如果不從法律層面上來進行實質(zhì)性的改革，那么這個改革到最后就會以失敗告終。
時代周報：你覺得梅州此次的金改，最大的障礙來自于哪里？
張民安：梅州的改革至少在法律層面上是有障礙的，而且這個障礙并不是一般規(guī)章制度的障礙，是國家層面大法的障礙?！段餀?quán)法》對農(nóng)村宅基地如何取得，如何使用，能否抵押，有明確規(guī)定。再一個就是《土地管理法》也有明確的規(guī)定，第三個就是《擔(dān)保法》對哪些財產(chǎn)能夠作為抵押都是有明確規(guī)定的。所以解決農(nóng)村的宅基地問題，最大的障礙在于《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》這三個國家大法，這是屬于民法的內(nèi)容。
因此，一個地方政府如果要進行任何形式的改革，最底線就是無法突破國家大法，尤其是宅基地的改革，你不能突破《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》這些構(gòu)成民法層面的基本大法。第一，總體上來講，中國的民法在對待宅基地的態(tài)度上是非常保守的。就是農(nóng)民宅基地的取得要通過上面所述的三個大法，申請—審批—獲得這樣一種嚴(yán)格的形式。第二，取得農(nóng)民宅基地的方式也是高度管制，嚴(yán)格限制。一旦你取得宅基地的使用權(quán)，那宅基地只能作為住所來使用它，或者在宅基地旁邊建一些附屬物，例如豬圈、雞欄等。第三，就是不允許農(nóng)民的宅基地出賣、轉(zhuǎn)讓、抵押、擔(dān)保。農(nóng)民的宅基地可以轉(zhuǎn)讓給本村的村民，但即使是本村村民也是要取得擁有宅基地資格的。第四，農(nóng)民的宅基地不能夠從事生產(chǎn)或者經(jīng)營。第五，農(nóng)民的宅基地是不能抵押的。為什么現(xiàn)行的法律明確禁止農(nóng)民把宅基地抵押給銀行呢，一旦允許農(nóng)民的宅基地作為抵押物，那就意味著農(nóng)民的宅基地就會成為一個自由交易的財產(chǎn)，導(dǎo)致的結(jié)果可能是，農(nóng)民都把宅基地拿去銀行抵押貸款，資本是運轉(zhuǎn)活了，但是由于村民可能會反復(fù)多次地將宅基地作為抵押物，這樣使得集體土地的面積越來越小。
三大法與土地集體所有權(quán)沖突
時代周報：你覺得中國現(xiàn)行對農(nóng)村宅基地的法律體系是否合理嗎？
張民安：我國的《物權(quán)法》、《土地管理法》、《擔(dān)保法》對于農(nóng)村宅基地的管制是存在很大的問題，規(guī)范調(diào)整宅基地的三部大法，《物權(quán)法》《擔(dān)保法》在民法性質(zhì)上屬于私法，私法調(diào)整私人之間的關(guān)系，政府是不能干預(yù)的，是由民事主體自己權(quán)衡利害關(guān)系來解決事情?，F(xiàn)在最主要的問題是，農(nóng)民的宅基地問題是由私法來調(diào)整還是由公法來解決，如果是民法上的問題，則一定要遵守民法上“意思自治”的原則，應(yīng)當(dāng)由民事主體自己來決定。既然這個土地是農(nóng)民集體土地，該怎么使用，如何使用都是農(nóng)民自己的事情。所以我說現(xiàn)在宅基地的問題實際上犯了一個嚴(yán)重的錯誤，把原本是私法上的問題公法化，管理色彩非常強，帶有計劃經(jīng)濟時代的烙印。違反了《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》這些私法性質(zhì)的法律精神。
其次，對宅基地的高度管制、嚴(yán)格管理違反了宅基地本身的性質(zhì)。按中國現(xiàn)行的《物權(quán)法》《土地管理法》規(guī)定，農(nóng)民取得宅基地不是取得所有權(quán)，僅僅只是取得使用權(quán)，使用權(quán)是建立在集體組織享有所有權(quán)的基礎(chǔ)之上。農(nóng)民集體土地的所有權(quán)歸農(nóng)民，農(nóng)民享有所有權(quán)就意味著他享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利，這是民法上一個最基本的知識。占有，這些土地是我們集體成員的；使用，我使用它來種茶業(yè)，養(yǎng)魚，做工廠，建廠房；收益，我可以把它出租；處分，我們可以把集體土地賣給別人。但是現(xiàn)在，《土地管理法》、《物權(quán)法》、《擔(dān)保法》一方面認(rèn)為農(nóng)民對土地享有所有權(quán)，這個所有權(quán)就意味著農(nóng)民可以把他的一部分分給組織成員作為宅基地，就意味著作為集體組織，他們村民可以處分這個土地，那你為什么又限制集體組織的成員來處分他的東西？
時代周報：那么是否可以認(rèn)為，上述三種大法本身就與“農(nóng)民集體所有權(quán)”這個制度相沖突？
張民安：確實如此，所有權(quán)不管是集體的也罷，國家的也罷，個人的也罷，所有權(quán)天生的就有處分權(quán)。但是為什么又要限制農(nóng)民把他的宅基地用來抵押呢？按照現(xiàn)在的法律，實際上已經(jīng)違反了我們《物權(quán)法》上最基本的理論，就是剝奪了農(nóng)民享有宅基地的所有權(quán)，它也剝奪了農(nóng)民集體土地組織成員所享有的自由決定宅基地處分的權(quán)利。直接地說，農(nóng)村集體土地所有權(quán)或農(nóng)村宅基地所有權(quán)變得不完整。這就導(dǎo)致農(nóng)村集體土地所有權(quán)跟國有土地所有權(quán)是不平等的。當(dāng)一個主體對一個客體喪失處分權(quán)的時候，就已經(jīng)背離了所有權(quán)的性質(zhì)。
宅基地應(yīng)進入流通市場
第3篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
關(guān)鍵詞：農(nóng)村經(jīng)濟；農(nóng)村閑置宅基地；有效避免
中圖分類號：D9
文獻標(biāo)識碼：A
doi：10.19311/ki.1672-3198.2016.32.065
近年來，我國的國民經(jīng)濟持續(xù)健康快速的發(fā)展，與之相應(yīng)，我國各地方的城鎮(zhèn)化進程也隨之加快，房屋拆遷工作更在各地如火如荼的進行，這就不可避免的催生了一種農(nóng)村現(xiàn)象：曾經(jīng)老百姓們安身立命的農(nóng)村宅基地被閑置，大量的土地資源被浪費，“空村”現(xiàn)象隨之而來。
1 農(nóng)村宅基地被閑置的原因
1.1 外出打工經(jīng)濟的興起
隨著經(jīng)濟的發(fā)展，許多老百姓從小鄉(xiāng)村走進大城市去打工，而當(dāng)少部分外出打工者“穿金戴銀”回到農(nóng)村老家后，會帶動更多的同村村民一同外出。漸漸地，農(nóng)村的田地?zé)o人耕種，農(nóng)村的房屋無人居住，只剩下了因為求學(xué)在家的小孩和因為年歲過高無法外出的老人。曾經(jīng)熱鬧的鄉(xiāng)村、曾經(jīng)擁擠的道路、曾經(jīng)走親訪友的人群只有在春節(jié)或者“五一”、“十一”等小長假時才能見到。
1.2 部分地方鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃不完善
一些地方政府部門在鄉(xiāng)村規(guī)劃時，未從長遠(yuǎn)的角度來做規(guī)劃方案，只追求當(dāng)下新建房屋整齊劃一的美觀性，而忽視了對舊宅基地的改造利用，導(dǎo)致農(nóng)民建房的隨意性。于是，新房越建越多，被閑置的舊宅基地自然就不斷擴大。
1.3 土地管理的法律意識薄弱
我國《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定：中華人民共和國土地實行土地的社會主義公有制，即全民所有制和勞動群眾集體所有制。任何單位和個人不得侵占、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地。但一部分群眾以為只要是所在村民組將這塊土地交給自己使用，這塊土地就變成了自己的了，可以隨意動工建設(shè)，將原有的宅基地進行擴建，甚至將承包的責(zé)任地當(dāng)成私有土地，未經(jīng)許可隨意侵占或調(diào)換建新房。
1.4 建房審批制度的不健全
我國《中華人民共和國土地管理法》明確規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中涉及占用農(nóng)用地的，依照規(guī)定辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用手續(xù)?！钡糠执逦瘯屯恋毓芾韴?zhí)法人員由于法律意識不強，礙于情面或迫于壓力，未嚴(yán)格按照法律規(guī)定的程序?qū)r(nóng)民的建房申請進行審批，致使一些有錢大戶買通國土干部挑地亂建房，部分當(dāng)?shù)亍坝蓄^有臉人物”仗勢欺人霸地多建房，普通老百姓請客送禮爭地?fù)尳ǚ浚斐蓪φ毓芾淼氖Э亍?/p>
1.5 攀比的虛榮心理和盲目的跟隨心理作祟
一些人看到先期富裕起淼拇迕窀橇思覆閾÷シ亢螅就虛榮心作祟，也拿出積蓄建樓房，甚至有些人靠借債蓋，別人蓋三層，自己蓋不起，至少也蓋上兩層，覺得不這樣，似乎就“低人一等”?？吹絼e人嫌老屋“風(fēng)水”不好，在公路邊修建新房，也紛紛效仿，舍棄老宅破屋，以滿足“想致富、臨公路”的狹隘心理。
農(nóng)村宅基地的閑置，不僅是土地資源的嚴(yán)重浪費，也牽制了我國城鎮(zhèn)化進程的發(fā)展。農(nóng)村宅基地既有生活功能又有生產(chǎn)功能，是老百姓的基本需求，關(guān)系到社會的穩(wěn)定和經(jīng)濟的發(fā)展，是需要我們投入精力和時間去進行科學(xué)規(guī)劃和有效開發(fā)的。
2 避免農(nóng)村閑置宅基地產(chǎn)生措施
2.1 盤活農(nóng)村可利用資源，做活農(nóng)村經(jīng)濟
村委會可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村特色，因地制宜，發(fā)展培育農(nóng)村特色企業(yè)。同時，所在地鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府可以通過招商引資，引進并激活現(xiàn)代生產(chǎn)要素，注重培育并引進家庭農(nóng)場、合作社、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)企業(yè)等新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營主體。政府也要給予自主創(chuàng)業(yè)的農(nóng)民一定的經(jīng)濟和政策支持，鼓勵他們按照地緣、業(yè)緣等發(fā)展農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展方面的社會組織。農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展起來了，農(nóng)民就不需要再外出打工了，在家門口就能賺得較高的勞動收入，既能養(yǎng)家糊口，又能照顧老人小孩，農(nóng)村也跟著恢復(fù)了“人氣”。
2.2 科學(xué)合理的規(guī)劃，積極引導(dǎo)農(nóng)民有序向中心村鎮(zhèn)發(fā)展
規(guī)劃、國土等有關(guān)部門在進行村鎮(zhèn)規(guī)劃時，應(yīng)切實考慮各鄉(xiāng)村的實際建設(shè)及未來規(guī)劃發(fā)展情況，合理有效的進行規(guī)劃設(shè)置，科學(xué)設(shè)計，積極引導(dǎo)農(nóng)民有序建房，同時，相關(guān)部門要幫助農(nóng)民將房屋建造的更加科學(xué)、合理、實用，防止今天建明天拆，造成不必要資源的浪費。
2.3 充分發(fā)揮村委村干作為土地宣傳員的作用，采取多種形式積極宣傳土地管理法律知識
村委村干作為一線的土地宣傳員，要切實履職到位，相關(guān)部門要對他們職責(zé)的履行加強監(jiān)管。國土部門及各當(dāng)?shù)剜l(xiāng)鎮(zhèn)政府充分利用“4?22”世界地球日、“6?25”全國土地日、“12?4”全國法制宣傳日等主題宣傳活動，以老百姓喜聞樂見的形式，組織開展具有土地特色的宣傳活動，在農(nóng)村營造依法用地的良好氛圍。
2.4 健全農(nóng)民建房審批制度，加強對各運行部門的監(jiān)管
國土職能部門與村委會相結(jié)合，建立健全各項用地審批制度，嚴(yán)格執(zhí)法，依法辦事，本著“先批后建”的原則，對未經(jīng)審批非法占地建房的，應(yīng)嚴(yán)格依法處理。同時，紀(jì)檢審計等部門要加大對建房審批運行中各相關(guān)部門的監(jiān)管，權(quán)力運行到哪里，監(jiān)管就跟到哪里；資金運用到哪里，審計就跟到哪里。
2.5 實行有償使用土地
在不觸犯《憲法》、《土地管理法》等明文規(guī)定和不給農(nóng)民增加負(fù)擔(dān)的前提下，可以按照《土地管理法》：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)”的規(guī)定，對宅基地實行“有償使用，按宅收費，以質(zhì)論價，多占多交”。然后再以補償金的形式返還給申請建房的住房，讓少占的人得利，多占的人吃虧，利用經(jīng)濟杠桿進行調(diào)節(jié)，一定程度上遏制農(nóng)村跟風(fēng)建房、盲目攀比的現(xiàn)象。
農(nóng)村閑置宅基地的整治，是盤活農(nóng)村經(jīng)濟的一個重要方式，是拉動農(nóng)村經(jīng)濟發(fā)展的有力抓手，但它卻又是一個長期而復(fù)雜的系統(tǒng)工程，不是一蹴而就的。因此，我們在處理農(nóng)村閑置宅基地問題時，必須在充分尊重村民意愿的基礎(chǔ)上，深入調(diào)查、統(tǒng)一部署、科學(xué)規(guī)劃、分步實施，防止片面化和“一刀切”，從而有效避免農(nóng)村閑置宅基地的產(chǎn)生，為農(nóng)村經(jīng)濟的發(fā)展注入活力，為中國夢的鑄造夯實基礎(chǔ)。
參考文獻
[1]屈吉平.農(nóng)村閑置宅基地現(xiàn)象亟待解決[J].鄉(xiāng)鎮(zhèn)論壇，2010，（04）.
第4篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
設(shè)立方式。對此草案雖然沒有明文規(guī)定，但字里行間透露的信息是，村民可以經(jīng)本集體分配取得宅基地使用權(quán)，一戶只能分配一處宅基地。也就是說，農(nóng)民取得宅基地使用權(quán)是憑借其集體成員身份從土地集體所有權(quán)人處無償取得的，是土地集體所有制在其成員身上的體現(xiàn)。由于宅基地使用權(quán)是與集體經(jīng)濟組織成員的資格聯(lián)系在一起的，在一定程度上具有福利和社會保障的功能。但是對于村民應(yīng)該在哪個層次的集體范圍內(nèi)取得宅基地使用權(quán)，草案沒有明確答案。
有限的處分權(quán)能。草案第162條規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地?！薄锻恋毓芾矸ā返?2條第四款規(guī)定：“農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)?！边@里需要討論的是，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地是否意味著禁止城鎮(zhèn)居民購置宅基地之上的房屋呢？在草案的邏輯框架內(nèi)，這是個兩難的問題：如果不允許農(nóng)民將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，則明顯屬于對私人所有權(quán)的不當(dāng)限制；如果允許農(nóng)民將房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)讓給城鎮(zhèn)居民，則勢必連帶宅基地的使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。
登記的效力。草案在第165條明確宅基地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓或者消滅的，宅基地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)及時辦理變更登記或者注銷登記，但草案只字未提設(shè)立或取得登記的問題。重視變更登記而忽略設(shè)立環(huán)節(jié)的登記，明顯不妥。
權(quán)利期限。草案對宅基地使用權(quán)的期限未作任何規(guī)定。
應(yīng)該肯定，草案限制宅基地使用權(quán)的繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，其主旨都是為了維護農(nóng)民的利益，確保農(nóng)民“居者有其屋”，避免農(nóng)民成為在城市中流浪的游民。筆者認(rèn)為，限制宅基地使用權(quán)繼承、轉(zhuǎn)讓和抵押的制度設(shè)計已經(jīng)不合時宜，原因有三：
一是與當(dāng)前的中國社會結(jié)構(gòu)不適應(yīng)。經(jīng)過二十多年的改革，中國社會已經(jīng)不再是過去封閉型的“生于斯，老于斯”的靜態(tài)社會，農(nóng)民的流動和遷徙是社會常態(tài)。在城鄉(xiāng)結(jié)合部和發(fā)達鄉(xiāng)村，由于吸引了大量外地農(nóng)民，集體成員身份和戶籍之間的聯(lián)系被打破，實際上是村民但不具備集體成員資格的現(xiàn)象已經(jīng)相當(dāng)普遍。只有賦予宅基地使用權(quán)人向非集體成員轉(zhuǎn)讓宅基地的權(quán)利，才能保障那些非集體成員的村民“居者有其屋”。尤其對于那些在城市化大潮中準(zhǔn)備向城鎮(zhèn)遷移的農(nóng)民，如果限制他們將房產(chǎn)（包括房屋和宅基地）向非集體成員轉(zhuǎn)讓，將影響他們?nèi)〉眠M入城市安身立業(yè)的最低資本，從而阻礙人口城市化進程。同時，如果他們進城之后繼續(xù)將農(nóng)村的房產(chǎn)保留在手中，將不利于國現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的發(fā)展。
第5篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
第二條 加強土地管理，是各級人民政府的重要職責(zé)?？h級以上人民政府土地管理部門主管本行政區(qū)域內(nèi)土地的統(tǒng)一管理工作。鄉(xiāng)級人民政府負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的土地管理工作。
第三條 各級人民政府應(yīng)采取有效措施，宣傳貫徹《土地管理法》和本辦法，保護土地資源，制止亂占濫用土地的行為。鼓勵合理開發(fā)和充分利用每寸土地。同時，必須保證國家建設(shè)項目，特別是重點建設(shè)項目需要的用地。
城鄉(xiāng)建設(shè)必須節(jié)約使用土地。根據(jù)城鄉(xiāng)建設(shè)規(guī)劃，可以利用原有的空閑地、宅基地和荒地的，不得占用耕地；可以利用劣地的，不得占用好地。個人建房，提倡蓋樓房。
第四條 國家建設(shè)征用土地，必須按下列程序辦理審批手續(xù)。
（一）建設(shè)單位持國務(wù)院主管部門或縣級以上人民政府按照基本建設(shè)程序批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件，向土地所在地的省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門提出用地申請。
（二）省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門根據(jù)批準(zhǔn)的文件和總平面布置圖、地形圖，以及城市規(guī)劃管理等有關(guān)部門的書面意見，正式核定用地面積，并組織用地單位與被征地單位簽訂補償、安置協(xié)議。
（三）用地申請按批準(zhǔn)權(quán)限經(jīng)縣級以上人民政府批準(zhǔn)后，由所在地的省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門簽發(fā)土地使用證，并根據(jù)建設(shè)進度一次或分期劃撥土地。
因搶險急需用地，經(jīng)縣級以上人民政府同意，可以先使用。需要長期使用的，應(yīng)及時補辦用地審批手續(xù)。
第五條 征用土地審批權(quán)限：
征用耕地（含菜地、園地、魚池、藕田，下同）3畝以下（“以下”含本數(shù)，下同），非耕地（含林地、牧地、柴山、灘地等，下同）10畝以下，由縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)；征用耕地10畝以下，非耕地20畝以下，由省轄市、自治州人民政府或由省人民政府委托地區(qū)行署批準(zhǔn)；征用武漢市行政區(qū)域內(nèi)耕地100畝以下，非耕地200畝以下，由武漢市人民政府批準(zhǔn)。超過上述用地面積的逐級報批。
一個建設(shè)項目需要征用跨縣以上行政區(qū)域土地的，由上一級人民政府或地區(qū)行署按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限批準(zhǔn)或報批。
省轄市、自治州、縣（市、區(qū)）人民政府和地區(qū)行署批準(zhǔn)征用土地的文件，須抄報省人民政府土地管理部門備案。
第六條 國家建設(shè)征用土地，由用地單位按下列標(biāo)準(zhǔn)支付征地費。除國家另有規(guī)定外，任何單位和個人，未經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，不得擅自提高或降抵標(biāo)準(zhǔn)，也不得以任何借口收取本辦法規(guī)定以外的費用或附加其他條件。
（一）土地補償費和地面附著物補償費。
1、征用省轄市郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的五到六倍補償；征用縣級市和縣轄鎮(zhèn)郊區(qū)耕地的，按其年產(chǎn)值的四到五倍補償；征用其他地方耕地的，按其年產(chǎn)值的三到四倍補償。年產(chǎn)值的計算：國家牌價和市場價的平均數(shù)，乘以同類土地前三年平均年產(chǎn)量（下同）。
2、征用有收益的非耕地，按其年產(chǎn)值的二到三倍補償。
3、征用宅基地，按鄰近土地的補償標(biāo)準(zhǔn)補償。
4、被征土地上的青苗、樹木，能計算產(chǎn)值的，按產(chǎn)值補償；不能計算產(chǎn)值的，合理計價補償。征地協(xié)議簽訂后搶種的作物、樹木，不予補償。
5、被征土地上的建（構(gòu)）筑物等的補償標(biāo)準(zhǔn)，由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府規(guī)定。違章建筑，不予補償。
（二）安置補助費。
1、征用耕地的，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助標(biāo)準(zhǔn)，為被征用耕地每畝年產(chǎn)值的二至三倍。但是，每畝被征用耕地的安置補助費，最高不得超過被征用耕地年產(chǎn)值的十倍。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按《土地管理法》第二十八條規(guī)定的方法計算。
2、征用有收益的非耕地的安置補助費，按其年產(chǎn)值的二至三倍支付。
3、征用無收益的土地，不付安置補助費。
（三）上述土地補償費和安置補助費，尚不能使需要安置的農(nóng)民保持原有生活水平的，經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，可以增加安置補助費。但土地補償費和安置補助費的總和不得超過被征地年產(chǎn)值的二十倍。
（四）征用城市郊區(qū)的菜地，用地單位應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定繳納新菜地開發(fā)建設(shè)基金。
收費標(biāo)準(zhǔn)為：武漢市每畝7000至1萬元；其他省轄市每畝5000至7000元；縣級市每畝3000至5000元。
第七條 土地補償費和安置補助費，除被征土地上屬于個人的附著物和青苗補償費付給本人外，其余的按《土地管理法》第三十條規(guī)定的用途，由被征地單位擬訂使用計劃，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門審查同意后，由用地單位支付給被征地單位，在土地部門的監(jiān)督下按計劃使用。
新菜地開發(fā)建設(shè)基金由土地管理部門收取，交同級財政專項儲存，?？顚Ｓ?，任何單位不得挪用。此項經(jīng)費用于開發(fā)新菜地和改造老菜地。使用計劃由土地管理部門會同農(nóng)業(yè)和蔬菜生產(chǎn)主管部門及商業(yè)部門提出，經(jīng)省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)后實施。
第八條 因國家建設(shè)征用土地造成的多余勞動力，由當(dāng)?shù)赝恋毓芾聿块T和鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府及被征地單位、用地單位共同協(xié)商，予以安置。其中安置到集體所有制單位和全民所有制單位就業(yè)人員的條件，由省人民政府另定。
第九條 對村（組）的集體土地一般不得全部征用，確因國家建設(shè)需要全部征用的，必須經(jīng)省人民政府批準(zhǔn)，其原有的農(nóng)業(yè)戶口經(jīng)審查核定后，可以轉(zhuǎn)為非農(nóng)業(yè)戶口。
第十條 計稅土地被征后，其農(nóng)業(yè)稅、特產(chǎn)稅的減免，按農(nóng)業(yè)稅減免程序辦理。減免以前，由用地單位負(fù)擔(dān)。
第十一條 國家建設(shè)使用國家荒山、荒地、荒灘，按本辦法第五條規(guī)定的審批權(quán)限，經(jīng)批準(zhǔn)后無償劃撥。劃撥國營農(nóng)、林、牧、漁場和科研、教育單位附設(shè)場、站使用的國有土地，按本辦法第六條規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)的下限，補給原使用單位。
第十二條 國家機關(guān)、團體、企事業(yè)單位和農(nóng)、林、牧、漁場，在國家批準(zhǔn)用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、科研或本場范圍內(nèi)的土地上進行非農(nóng)業(yè)建設(shè)的，按本辦法規(guī)定的征地程序，報縣級以上人民政府批準(zhǔn)。
第十三條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用現(xiàn)有設(shè)施和場地，嚴(yán)格控制占用土地。確需使用土地的，必須持縣級以上主管部門批準(zhǔn)的計劃任務(wù)書或其他批準(zhǔn)文件，向省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府土地管理部門提出申請，按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)。使用非本集體所有土地的，還應(yīng)按本辦法規(guī)定的各項補償標(biāo)準(zhǔn)的下限支付補償費，并妥善安置農(nóng)民的生產(chǎn)和生活。
鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村興辦企業(yè)，其用地面積，不得超過國家關(guān)于同行業(yè)和相同經(jīng)營規(guī)模的國營或集體企業(yè)的用地定額。
第十四條 鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）村公共設(shè)施、公益事業(yè)建設(shè)需要使用集體土地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，按本辦法規(guī)定的審批權(quán)限辦理用地審批手續(xù)，對使用非本集體所有土地的，由主辦單位給被用地單位調(diào)整土地或給予適當(dāng)補償。
第十五條 農(nóng)村個人或個人合伙興辦企業(yè)，應(yīng)首先利用自有的房屋庭院。確需使用集體土地的，須提出申請，并與土地所有單位簽訂有償使用土地的協(xié)議，使用非耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，報省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。上述個人經(jīng)批準(zhǔn)使用的土地，仍歸原集體所有。停止使用后，交還集體，并負(fù)責(zé)恢復(fù)耕種條件。地面附著物可作價交集體或自行拆除，不準(zhǔn)把生產(chǎn)、營業(yè)用地作為宅基地。
第十六條 農(nóng)民建房用地，由本人申請，經(jīng)村民委員會同意，使用非耕地的，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府批準(zhǔn)；使用耕地的，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審查，報省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)，并按被占耕地年產(chǎn)值的二到四倍支付土地補償費。
農(nóng)民新建、改建房屋的宅基地（含一切附屬設(shè)施）總面積，使用耕地的每戶不得超過140平方米，使用非耕地的每戶不得超過200平方米。具體用地面積，由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府在上述限額內(nèi)，根據(jù)當(dāng)?shù)厝司氐惹闆r確定。
出賣、出租房屋的，不得再在當(dāng)?shù)厣暾堈亍＾r(nóng)民遷居和拆除房屋后騰出的宅基地，由集體收回，統(tǒng)一安排使用。
第十七條 城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民建住宅，需要使用集體土地的，由本人申請，所在單位或居民委員會同意，報省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府批準(zhǔn)。并參照國家建設(shè)征用土地補償標(biāo)準(zhǔn)，支付土地補償費和安置補助費。
居民建住宅每戶宅基地面積：大中城市內(nèi)不得超過80平方米，其他城鎮(zhèn)內(nèi)不得超過100平方米。具體用地面積由省轄市或縣（市、區(qū)）人民政府根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，在上述規(guī)定限額內(nèi)確定。
第十八條 用地單位或個人經(jīng)批準(zhǔn)征用、劃撥的耕地、園地和其它有收益的土地，未經(jīng)原批準(zhǔn)機關(guān)同意，從征地批準(zhǔn)劃撥之日起滿一年未使用的，由縣（市、區(qū)）土地管理部門收取荒蕪費。滿兩年還未使用的，依法收回。
荒蕪費按同類土地年產(chǎn)值一到二倍收取，交同級財政，作為土地開發(fā)建設(shè)基金。
第十九條 依據(jù)《土地管理法》第十九條規(guī)定，收回的國有土地，縣級以上人民政府可在本辦法規(guī)定的審批權(quán)限內(nèi)，按本辦法規(guī)定的補償標(biāo)準(zhǔn)有償劃撥給其他符合用地條件的單位使用，用地單位支付的各項費用交同級財政。收回的國有土地也可以暫借給農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟組織耕種，但不得在土地上興建永久性建筑物或種植多年生植物，國家建設(shè)需要時，予以收回，只支付青苗補償費。
第二十條 對違反《土地管理法》和本辦法，除按《土地管理法》的有關(guān)規(guī)定處理外，對并處罰款的，按以下標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行：
（一）買賣、出租或以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的當(dāng)事人，根據(jù)情節(jié)輕重，按其非法收入的10％至20％處以罰款。
（二）非法占用城市土地的，按城市市郊菜地年產(chǎn)值的一至三倍罰款；非法占用其他地方土地的，按照被占土地或鄰近土地年產(chǎn)值的一至二倍罰款。
（三）批準(zhǔn)的臨時用地期滿不歸還，以及拒不交出依法應(yīng)收回使用權(quán)的土地的，按本條第二項規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)處以罰款。
（四）非法占用被征地單位補償費和安置補助費的，按被占用金額的5％至10％罰款。
第二十一條 以上罰款由縣級以上人民政府的土地管理部門決定，被處罰的單位或個人，對處罰決定不服的，可在接到處罰決定通知之日起30日內(nèi)，向人民法院起訴，期滿不起訴又不履行的，由作出處罰的機關(guān)申請人民法院強制執(zhí)行。
第二十二條 本辦法具體應(yīng)用問題由省人民政府土地管理部門負(fù)責(zé)解釋。
第6篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
關(guān)鍵字：宅基地農(nóng)村惠民縣
中國分類號：TU982文獻標(biāo)識碼：A 文章標(biāo)號：2095-2104（2012）03-0001-02
一、農(nóng)村宅基地管理現(xiàn)狀
惠民縣土地總面積204.3萬畝，現(xiàn)有村莊1217個，農(nóng)戶152442戶，農(nóng)業(yè)人口數(shù)為56.4萬，有宅基177453宗，宅基地總面積6251.25萬平方米，人均宅基地面積110.88平方米，戶均宅基地面積為410.07平方米。近年來，結(jié)合全縣新農(nóng)村建設(shè)，惠民縣國土資源局積極探索加強農(nóng)村宅基地管理的有效措施，使宅基地管理秩序明顯好轉(zhuǎn)。但由于歷史遺留原因及法規(guī)政策的不健全，致使在農(nóng)村宅基地占用中，仍然不同程度地存在亂占亂建、低效利用和管理粗放等問題，嚴(yán)重影響了村莊規(guī)劃的實施和土地法規(guī)政策的有效落實，甚至引發(fā)了大量的土地糾紛、土地等不穩(wěn)定因素，主要表現(xiàn)以下三方面：
一戶多宅。據(jù)初步統(tǒng)計，全縣現(xiàn)有有宅基177453宗，一戶多宅13277戶，不符合宅基審批條件的多余宅基地占法定宅基地總數(shù)的比例為8.1%。按每宗宅基地平均面積410平方米/宗計算，全縣一戶多宅面積累計高達5443570平方米。
批少占多。當(dāng)前法定宅基地審批面積為264平米/宗，實際宅基占地為300—500平方米/宗，據(jù)調(diào)查統(tǒng)計，全縣宅基地超標(biāo)準(zhǔn)面積為16503129平方米。
（三）閑散宅基地、空心村。據(jù)初步統(tǒng)計，全縣閑散宅基地8872處，閑散宅基地3167536平方米，再加上村內(nèi)其它設(shè)施占地，全縣空心村面積累計達6121畝。由于我縣財政緊張，土地開發(fā)整理及農(nóng)戶補償資金短缺，全縣空心村治理工作遲遲未予開展，但開發(fā)潛力比較大。
二、存在的主要問題
（一）規(guī)劃滯后，落實規(guī)劃難。我縣有1217個村莊，落實執(zhí)行規(guī)劃的僅有528個，占村莊總數(shù)的43.3%,而且現(xiàn)行的村莊規(guī)劃仍為1984年的村莊規(guī)劃，部分規(guī)劃過了規(guī)劃期，再加上落實規(guī)劃難度大，村班子基礎(chǔ)薄弱，村干部履職不到位，導(dǎo)致有的規(guī)劃落空，村民建房亂搭亂建問題嚴(yán)重。 （二）批少占多現(xiàn)象十分普遍。頒布實施《土地管理法》和《山東省實施土地管理法辦法》以來，雖然法定宅基地審批面積為264平方米，但大多數(shù)村莊劃定的宅基地面積超264平方米，一般在300—500平方米不等。主要原因為：一是由于農(nóng)村宅基地是無償使用，形成多占便宜，搶圈大院，超標(biāo)用地；二是村委劃定的宅基地面積較大，認(rèn)為法定面積不符合平原農(nóng)村農(nóng)戶的實際情況。
（三）一戶多宅問題嚴(yán)重，且難以拆除。農(nóng)業(yè)生產(chǎn)責(zé)任制后，農(nóng)村生活水平大幅提高，由住原來的土坯房到新建磚瓦房，村里劃了新宅基建房，但舊房未能及時拆除，村集體沒能及時收回宅基地使用權(quán)，建新拆舊政策和措施難以落實到位，致使一戶多宅現(xiàn)象較多，戶主多種理由拒不退出，嚴(yán)重影響村莊規(guī)劃的落實，甚至引發(fā)宅基糾紛。
（四）空心村違規(guī)私建現(xiàn)象較為普遍?？招拇迨恰巴饷嫦髠€村，進村不是村，老屋無人住，破院柴草堆”。形成空心村的原因主要有兩方面：一是“線形”擴張。農(nóng)民建新房沿鄉(xiāng)村公路兩側(cè)建設(shè)，鄉(xiāng)村道路通到哪里，新房就建在哪里，出現(xiàn)馬路經(jīng)濟；二是“塊狀”擴張。新建住宅不斷向村莊延伸，而位于村莊中心的房屋則“人去房空”形成空心村。 （五）宅基地的非法流轉(zhuǎn)現(xiàn)象時有發(fā)生。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，農(nóng)民宅基地房屋流轉(zhuǎn)已大量出現(xiàn)，形成了宅基地隱形市場，特別是在無村莊規(guī)劃、村班子基礎(chǔ)較弱的村莊，村民私自買賣房屋或變相買賣宅基地，引發(fā)土地權(quán)屬混亂和產(chǎn)權(quán)糾紛，增加了土地管理的難度。
（六）宅基地拍賣問題不容忽視。據(jù)調(diào)查，我縣個別村莊以籌集村公路建設(shè)資金、竟選好位置、開辟村集體收入新來源等原因，采用叫價的方式拍賣宅基地，致使經(jīng)濟不寬裕的農(nóng)戶望而卻步，需要宅基地的農(nóng)戶不一定得到，不需要宅基的農(nóng)戶因經(jīng)濟勢力較強而多占宅基地，出現(xiàn)新的分配不公，侵犯了群眾應(yīng)有權(quán)益。
（七）現(xiàn)行法規(guī)制度不完善，管理難度大?！锻恋毓芾矸ā芳啊妒嵤┺k法》在農(nóng)村宅基管理方面規(guī)定的太籠統(tǒng)，一戶一宅概念模糊，對超法定面積的處罰無具體措施。2001年山東省人民政府《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》，規(guī)定超標(biāo)準(zhǔn)面積部分可收取1—5元宅基地有償使用費，因超法定面積是普遍現(xiàn)象，又與當(dāng)前減輕農(nóng)民經(jīng)濟負(fù)擔(dān)讓利與民的政策相駁，所以不宜實施。
（八）城中村密度大，環(huán)境差。城中村違章建筑多，建筑密度大，“一線天”、“握手樓”、“貼面樓”，五顏六色，七高八低，風(fēng)景獨特，居民采光條件差、居住環(huán)境差。
三、相關(guān)建議
（一）科學(xué)制訂并嚴(yán)格實施好村莊規(guī)劃。結(jié)合新一輪土地利用總體規(guī)劃修編工作和新農(nóng)村建設(shè)，縣鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）政府應(yīng)加快推進村莊建設(shè)規(guī)劃的制定，并嚴(yán)格按照村莊規(guī)劃安排宅基地位置，嚴(yán)格按條件規(guī)劃宅基地，任何單位和個人不得隨意調(diào)整和變更村莊規(guī)劃。
（二）嚴(yán)格落實建新拆舊要求。建新房前，建房戶要與村委簽訂建新拆舊的協(xié)議并交納一定數(shù)額的押金，或先拆后建，從源頭上防止出現(xiàn)新的一戶多宅情況。
（三）加快完善宅基地管理法規(guī)。 現(xiàn)行的《土地管理法》和《山東省實施土地管理法辦法》對農(nóng)村宅基地中的閑置宅基地、多占宅基地、一戶多院等問題沒有做出相應(yīng)的處罰規(guī)定，致使以上違法建房問題存在一定的法律盲區(qū)。因此，省級以上人民政府應(yīng)加快宅基地立法工作，明確宅基地流轉(zhuǎn)、收益分配方式，使農(nóng)村宅基地的使用和管理真正納入法制化軌道。
（四）堅持一戶一宅審批原則。要堅持“一戶一宅”的原則，嚴(yán)格農(nóng)村宅基地審批，除子孫三代同住一宅，且第三代年滿20周歲、在本村落戶的農(nóng)村村民可再申請一處宅基地外，其他人員原則上應(yīng)按子女與父母同住一宅安排宅基地。并且新安排宅基地面積應(yīng)符合法定面積標(biāo)準(zhǔn)。
第7篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
關(guān)鍵詞：宅基地 使用權(quán) 流轉(zhuǎn)
一、農(nóng)村宅基地使用權(quán)概述
農(nóng)村宅基地使用權(quán)是我國特有的一種用益物權(quán)，是指集體經(jīng)濟組織成員依法享有在集體所有的土地上建造住宅及其他與居住和生活相關(guān)設(shè)施的權(quán)利?！段餀?quán)法》第152條明確規(guī)定：宅基地使用權(quán)人依法對集體所有的土地享有占有和使用的權(quán)利，有權(quán)依法利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施。其具有以下特征：（1）主體特定?！锻恋毓芾矸ā返?2條規(guī)定，農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。這表明該法將宅基地的使用權(quán)人限定為農(nóng)村村民，其他任何組織和個人不能成為該權(quán)利的主體。（2）客體唯一?，F(xiàn)行法律明確規(guī)定宅基地使用權(quán)客體為農(nóng)村集體土地，不得在國有性質(zhì)的土地上設(shè)定該權(quán)利。（3）內(nèi)容特殊。從《物權(quán)法》第152條可以看出在宅基地上只能建造住宅及其附屬設(shè)施。這里的“住宅”是指村民所建住房及與住房的居住生活有關(guān)的其它建筑物和設(shè)施，如廁所、豬圈、車庫等。（4）權(quán)利取得的無償性和長期性。集體作為社會主義公有制形式的本質(zhì)決定了集體經(jīng)濟組織成員取得宅基地使用權(quán)的無償性，我國法律法規(guī)也沒有對宅基地使用權(quán)的期限作出具體規(guī)定，一般來說，農(nóng)村居民在取得宅基地使用權(quán)后依法可長期享用。
二、我國宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀
1.法律法規(guī)方面
《物權(quán)法》明確了宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)地位，還對農(nóng)民享有宅基地的權(quán)益、原始取得方式、變更、消滅和登記分別進行了規(guī)定，但是沒有對宅基地使用權(quán)是否可以流轉(zhuǎn)等問題作明確界定。《土地管理法》確立了一戶一宅原則，也沒有對村民出租、買賣房屋的情況作禁止性規(guī)定。《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》僅對農(nóng)村宅基地的用途作了限制，規(guī)定集體建設(shè)用地不得流轉(zhuǎn)作商業(yè)性房地產(chǎn)開發(fā)，還有國土部出臺的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》嚴(yán)禁農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)給城鎮(zhèn)居民。
2.宅基地利用率低
改革開放的深入在提高農(nóng)民收入的同時也轉(zhuǎn)變了他們的經(jīng)濟意識，經(jīng)濟寬裕的村民會在地理位置優(yōu)越的交通要道建造新房，集住宅和小商鋪為一體，而舊宅又不愿拆除，造成一戶多宅現(xiàn)象。另外，隨著城鄉(xiāng)一體化發(fā)展，大量農(nóng)村人口在城市定居，而宅基地上存在的現(xiàn)實利益使這些尚具有集體經(jīng)濟組織成員身份的村民不愿無償退回宅基地，導(dǎo)致部分宅基地閑置。這些也是近年我國農(nóng)村人口減少宅基地總量卻增加的原因，也在一定程度上導(dǎo)致我國耕地面積不斷減少。
3. 存在宅基地使用權(quán)的隱性流轉(zhuǎn)
實際生活中存在大量私下交易宅基地使用權(quán)的行為，在城鄉(xiāng)結(jié)合部和經(jīng)濟較發(fā)達的農(nóng)村尤為突出。隨著農(nóng)村居民生活水平的普遍提高，一部分農(nóng)村居民的生活已經(jīng)不再局限于農(nóng)村，大量農(nóng)村人口涌入城市。這部分人大多面臨就業(yè)機會少，收入水平低的困難，為了減少居住成本會選擇到城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)村租賃或購買房屋。受經(jīng)濟利益的驅(qū)使，農(nóng)民個人（ 甚至村集體） 往往以出租、出賣等形式將宅基地私下流轉(zhuǎn)。這種隱性流轉(zhuǎn)因存在交易風(fēng)險可能引發(fā)諸多法律糾紛。
三、完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的建議
1.立法確認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)
目前我國《物權(quán)法》對宅基地使用權(quán)的規(guī)定比較原則，宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓主要適用《土地管理法》等法律和國家有關(guān)規(guī)定，但這些法律法規(guī)位階較低，并且與其他法律法規(guī)之間存在相互矛盾之處，如“一戶一宅”與財產(chǎn)繼承之間的沖突等。所以應(yīng)該修改物權(quán)法，確認(rèn)農(nóng)村宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)的原則，使上位法統(tǒng)一下位法。
2.明確農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)主體
法律確定宅基地使用權(quán)“一戶一宅”，對“戶”的內(nèi)涵并沒有明確解釋。宅基地具有社會保障功能，作為宅基地使用權(quán)主體的“戶”應(yīng)該是具有家庭婚姻血緣關(guān)系，需要共同生活和居住的家庭成員?；谑聵I(yè)發(fā)展產(chǎn)生建房需求的，應(yīng)通過其他途徑獲取土地使用權(quán)。此外，應(yīng)限定宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的對象范圍，因為在當(dāng)前社會發(fā)展背景下有城鎮(zhèn)居民遷入農(nóng)村的可能，農(nóng)民會因追逐利益出賣宅基地，出現(xiàn)農(nóng)民流離失所的現(xiàn)象，進而拉大城鄉(xiāng)貧富差距。
3.規(guī)范農(nóng)村宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)程序
首先，完善宅基地使用權(quán)取得方式。針對現(xiàn)行農(nóng)村宅基地使用權(quán)長期無償使用所暴露出來的弊端，我們可以參照城市國有土地有償使用制度，建立宅基地有償或有期限的使用制度。對通過繼承、遺贈方式取得宅基地使用權(quán)的，可以設(shè)置有償使用；對抵押、買賣取得使用權(quán)的，可以設(shè)置使用期限。還應(yīng)該規(guī)定一個合理的閑置期限，如若達到這個期限，則需要向所有權(quán)主體繳納一定數(shù)額的宅基地閑置費，當(dāng)繳納土地閑置費的時間達到一定期限時，所有權(quán)主體有權(quán)無償收回該宅基地。其次，明晰的產(chǎn)權(quán)界定有利于物的流轉(zhuǎn)的實現(xiàn)，可以對宅基地使用權(quán)實行登記制度。對宅基地的權(quán)屬、用途、位置、權(quán)利人等相關(guān)信息登記，并隨宅基地的流轉(zhuǎn)而更新，這樣有利于政府規(guī)劃管制，約束宅基地的非法流轉(zhuǎn)使用。
突破宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，保障農(nóng)民財產(chǎn)權(quán)利的實現(xiàn)，是宅基地使用權(quán)作為用益物權(quán)的應(yīng)有之義。作為一項具有中國特色的地權(quán)制度，宅基地使用權(quán)制度應(yīng)當(dāng)與我國經(jīng)濟社會發(fā)展的客觀實際相適應(yīng)，我們應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)有法律和實踐的基礎(chǔ)上，逐步完善宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)法律制度。
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第8篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
關(guān)鍵詞：宅基地使用權(quán)；宅基地流轉(zhuǎn)；宅基地使用權(quán)改革
作者簡介：生青杰，河南城建學(xué)院副教授，武漢大學(xué)博士研究生（河南 平頂山 467044）
我國現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度已經(jīng)很難適應(yīng)當(dāng)今經(jīng)濟社會發(fā)展的要求，加快完善宅基地使用權(quán)制度已經(jīng)迫在眉睫。目前，我國各地都在積極探索宅基地管理機制的改革?？茖W(xué)的理論是正確行動的先導(dǎo)，本文以宅基地使用權(quán)制度為視角，試圖從理論上厘清現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度的內(nèi)涵及存在的問題，并進一步探求改革與完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的路徑。
一、我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)的內(nèi)涵辨析
按照當(dāng)前的理論通說，所謂農(nóng)村宅基地使用權(quán)，是指村民依法占有、使用集體所有的土地，并利用該土地建造住宅及其附屬設(shè)施的權(quán)利。透視目前農(nóng)村宅基地使用權(quán)，從資源形態(tài)視角來看，其明顯體現(xiàn)了國家合理利用土地，切實保護耕地，保持糧食安全和維護社會穩(wěn)定的意志，表現(xiàn)在國家對宅基地使用權(quán)的規(guī)制；農(nóng)村宅基地使用權(quán)從集體福利的視角看，體現(xiàn)了農(nóng)村集體實現(xiàn)其成員“居有其屋”的社會保障權(quán)；從農(nóng)村宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)性質(zhì)角度來看，農(nóng)村宅基地使用權(quán)又具有物權(quán)的特性。即農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有多種屬性。
1. 農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有顯著的資源性
長期以來，我國對于耕地保護的基本國策體現(xiàn)為十二字，即“十分珍惜”、“合理利用”、“切實保護”。實行嚴(yán)格的用途管制制度，嚴(yán)格控制農(nóng)用地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地，同時嚴(yán)格控制建設(shè)用地的供應(yīng)總量，從而實現(xiàn)對耕地的特殊保護，其目的是為了更好地實現(xiàn)社會的公共利益。從實現(xiàn)公共利益這一角度來看，國家也必須對宅基地使用權(quán)進行相應(yīng)的規(guī)制。從現(xiàn)行的規(guī)制方法來看，主要有以下三種方式：一是為了控制建設(shè)用地總量，實行建設(shè)用地的總量規(guī)制。1999年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法》第62條第一款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)?！痹摋l規(guī)定針對農(nóng)村村民，以戶為單位，從總量上限制農(nóng)村宅基地的數(shù)量。二是為了嚴(yán)格限制農(nóng)用地轉(zhuǎn)變?yōu)榻ㄔO(shè)用地，嚴(yán)格審批管理。農(nóng)村居民必須履行法律規(guī)定的申報手續(xù)，并經(jīng)有關(guān)部門批準(zhǔn)后方可取得宅基地的使用權(quán)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第62條第三款規(guī)定：“農(nóng)村村民住宅用地，經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，由縣級人民政府批準(zhǔn)；其中，涉及占用農(nóng)用地的，依照本法第四十四條的規(guī)定辦理審批手續(xù)?！痹摋l明確規(guī)定了農(nóng)村村民申報獲取宅基地的嚴(yán)格程序和批準(zhǔn)的主體。三是為了集約節(jié)約與合理利用土地，實行嚴(yán)格地規(guī)劃規(guī)制制度。建設(shè)用地應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按照村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃進行合理布局，綜合開發(fā)，配套建設(shè)?！吨腥A人民共和國土地管理法》第62條第二款規(guī)定，“農(nóng)村村民建住宅，應(yīng)當(dāng)符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃，并盡量使用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地。”該條進一步明晰了農(nóng)村宅基地節(jié)約與合理利用的具體操作思路與方式。
2. 農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有濃厚的保障屬性
作為最基本的生活資料，對于廣大農(nóng)村的廣大農(nóng)民而言，宅基地具有居住的最基本的社會保障功能，即宅基地可以保障農(nóng)民的基本生活。當(dāng)然，對于不同地域的不同農(nóng)民群體而言，宅基地所具有的社會保障功能的側(cè)重點不同。對于欠發(fā)達地區(qū)的廣大農(nóng)民而言，宅基地是一種最基本的生存保障；而對于外出務(wù)工以及從事經(jīng)商活動等非農(nóng)化的農(nóng)民而言，宅基地為他們提供了一種基本的失業(yè)保障；而對于農(nóng)村的老人們來說，宅基地又是一種特殊的養(yǎng)老保障。當(dāng)然，宅基地的社會保障功能不僅表現(xiàn)在實物保障，有時還表現(xiàn)為心理保障 [1 ]。這種保障具有明顯的社會福利性質(zhì)。
上述農(nóng)村宅基地的社會保障性體現(xiàn)以下顯著的特征：其一，具有濃厚的身份性特征。宅基地使用權(quán)是一種基于身份的權(quán)利，按照目前我們國家的相關(guān)法律規(guī)定，集體經(jīng)濟組織的成員才有申請宅基地的權(quán)利和資格，而該農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以外的成員則不具有申請宅基地的權(quán)利和資格，同時也不能通過買賣等形式取得宅基地使用權(quán)。其二，農(nóng)村宅基地的取得具有無償性特征。根據(jù)現(xiàn)有的法律規(guī)定，集體經(jīng)濟組織的成員取得農(nóng)村宅基地?zé)o須支付地款或者使用費，這是農(nóng)村村民享有的最低限度的保障。其三，宅基地取得的目的以及宅基地的流轉(zhuǎn)具有限定性。農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)的目的是為了建造自用住宅，且宅基地已經(jīng)取得，即限制再流動。2004年10月，國務(wù)院頒布的《關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》中規(guī)定：“禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”基于此規(guī)定，宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)就被僅僅限定在農(nóng)村集體經(jīng)濟組織內(nèi)部這樣一個非常有限的范圍內(nèi)，從而阻斷了城市與農(nóng)村之間對于宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。除此之外，《中華人民共和國擔(dān)保法》中還規(guī)定了耕地、宅基地、自留地、自留山等集體組織所有的土地不得抵押。其四，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有無期限性，即宅基地使用權(quán)沒有期限的限制。根據(jù)我國1999年1月1日起施行的《中華人民共和國土地管理法》以及其他相關(guān)法律法規(guī)的規(guī)定，農(nóng)村村民建造自用的住宅所需要宅基地應(yīng)當(dāng)由其所屬的農(nóng)村集體經(jīng)濟組織統(tǒng)一分配，但是法律并沒有明確規(guī)定農(nóng)村宅基地使用權(quán)的期限。當(dāng)該農(nóng)村村民死亡后，法律規(guī)定其所屬的房屋可以繼承，根據(jù)我國一貫采用的房地一體原則，宅基地使用權(quán)當(dāng)然也可以繼承。綜合理解上述規(guī)定，不難得出，我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)實際上沒有期限的限制。
3. 農(nóng)村宅基地使用權(quán)的財產(chǎn)性質(zhì)具有殘缺性特征
財產(chǎn)屬性的核心是具有可流轉(zhuǎn)性?！吨腥A人民共和國土地管理法》規(guī)定，農(nóng)村村民出賣自己住房或出租自己住房后，如果再申請新宅基地的，不予準(zhǔn)許。農(nóng)村村民有權(quán)出賣或出租自己所有的住房，同時對出賣的或出租對象也沒有明確的限制性規(guī)定。同時，《土地管理法實施條例》規(guī)定，如果按照法律規(guī)定轉(zhuǎn)讓地上物、建筑物等附著物而轉(zhuǎn)移土地使用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)向不動產(chǎn)所在地的縣級以上人民政府土地主管部門申請變更土地，由原先的土地登記機關(guān)變更土地所有權(quán)、使用權(quán)。土地所有權(quán)、使用權(quán)的變更，自變更登記之日起發(fā)生法律效力。這些規(guī)定進一步表明，農(nóng)村宅基地不能夠單獨流轉(zhuǎn)，但是可以根據(jù)房地一體原則而隨房流轉(zhuǎn)。
國土資源部2004年11月頒布的《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》中規(guī)定：“嚴(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證?！奔丛撘?guī)定也重申了農(nóng)村宅基地使用權(quán)僅限于在集體經(jīng)濟組織內(nèi)部成員之間的轉(zhuǎn)讓，不能向城市居民轉(zhuǎn)讓。
二、現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度沒有實現(xiàn)宅基地的合理配置
1. 宅基地管理缺位與越位并存，致使宅基地資源利用不合理
一方面，國家從資源管理，實現(xiàn)公共利益角度，越位干預(yù)集體土地所有權(quán)與農(nóng)民的權(quán)利。目前我國宅基地使用權(quán)的審批制度目的在于控制宅基地的用地規(guī)模，保護耕地。但是由于國家直接而且過度地干預(yù)了農(nóng)民集體組織對集體土地的所有權(quán)，造成集體土地所有者主體地位的實際弱化，而國家對農(nóng)村宅基地使用權(quán)的監(jiān)督管理難度較大，使得農(nóng)村村民對于宅基地的占有出現(xiàn)許多亂象，比如未批先建、不批而占、亂批亂占、少批多占等。另外，農(nóng)村居民中經(jīng)常出現(xiàn)建了新房但也拒不交出因此而閑置的老宅基地，甚至有些農(nóng)村集體組織成員占有多處宅基地。同時，在農(nóng)村，因為農(nóng)房繼承等事實行為以及祖宅不賣等風(fēng)俗習(xí)慣，經(jīng)常會導(dǎo)致一戶多宅和超標(biāo)占地等現(xiàn)象，也是造成土地浪費嚴(yán)重的一個重要原因。因為從現(xiàn)有法律制度規(guī)定來看，宅基地使用權(quán)并沒有被真正作為一項物權(quán)受到法律的相應(yīng)保護，從而使得集體組織和農(nóng)民的利益受到頻頻侵犯。因此，完善、改革現(xiàn)行宅基地使用權(quán)制度，需要適度淡化農(nóng)村宅基地使用權(quán)的公法色彩，真正凸顯農(nóng)村宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)的本性。
從另外一個方面來看，國家對農(nóng)村宅基地的管理存在規(guī)劃缺位現(xiàn)象。由于缺乏合理規(guī)劃和有效的監(jiān)管，新建住宅并沒有嚴(yán)格按照《中華人民共和國土地管理法》中規(guī)定的原則去利用原有的宅基地和村內(nèi)空閑地，而是普遍存在著向村莊外不斷擴展的趨勢，經(jīng)?？吹酱迩f周圍新房林立，而村莊的內(nèi)部卻破破爛爛，而且存在大量閑置宅基地。另外，私建、亂占、亂圈的問題也十分嚴(yán)重，擠占道路建房，擴建院墻等現(xiàn)象比較普遍?？偟膩碚f，目前我國農(nóng)村縣級以及基層政府和村民自治組織等，對于農(nóng)村宅基地規(guī)劃的引導(dǎo)和控制力度都不夠，對于農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局和用地規(guī)模不能夠給予合理的確定，甚至對于農(nóng)村宅基地也缺乏必要的規(guī)劃，各種因素交織使宅基地用地規(guī)模嚴(yán)重失控。
2. 宅基地自身承載過多的社會保障，導(dǎo)致宅基地閑置與浪費嚴(yán)重
宅基地當(dāng)作一種社會福利，農(nóng)村宅基地使用權(quán)的取得是基于集體經(jīng)濟組織成員資格，無償取得，長期使用，這激起了農(nóng)民盡可能多占宅基地的欲望。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員在建房的時候，往往都想占好地、多占地。于是就出現(xiàn)了集體經(jīng)濟組織成員在原有宅基地的基礎(chǔ)上不斷向外擴張，從而造成耕地資源的大量浪費。
當(dāng)前，我國大量農(nóng)民涌入城市，城市化進程明顯加快，有相當(dāng)一部分農(nóng)民在城市已有自己穩(wěn)定的工作和穩(wěn)定的收入，同時也間接地造成農(nóng)村人口的實際減少，而按照目前的相關(guān)法律規(guī)定，農(nóng)村經(jīng)濟組織成員原有的宅基地禁止流轉(zhuǎn)，這就導(dǎo)致眾多宅基地實際上處于長期的閑置狀態(tài)，甚至在不少地方還出現(xiàn)了所謂的“空心村”。據(jù)相關(guān)材料統(tǒng)計顯示，當(dāng)前我國的村莊建設(shè)用地有約2.4億畝，而其中空心村內(nèi)老宅基地閑置面積就占到了10%～15%，農(nóng)村宅基地的閑置使得大量的可耕土地被白白浪費 [2 ]。
3. 宅基地財產(chǎn)功能虛弱，成為“三農(nóng)問題”的癥結(jié)之一
在當(dāng)前城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的大背景下，農(nóng)村集體組織成員對于城鄉(xiāng)各種要素也越來越要求其能夠自由流動，對于宅基地的使用權(quán)也不例外，即農(nóng)村集體組織成員對于宅基地已經(jīng)不僅僅限于居住的要求，擴大宅基地的財產(chǎn)功能，通過買賣、出租、抵押等方式實現(xiàn)農(nóng)民利益的最大化，已經(jīng)成為廣大農(nóng)民日益凸顯的訴求。
目前我國法律關(guān)于宅基地制度設(shè)計，注重農(nóng)民農(nóng)村房屋的靜態(tài)保有，但卻忽視了農(nóng)村房屋應(yīng)有的財產(chǎn)屬性，妨礙了農(nóng)村房屋資產(chǎn)的資本化，這在一定程度上影響了農(nóng)民財產(chǎn)性收入的增加。近年來，我國城鄉(xiāng)居民收入差距不斷擴大，農(nóng)民的財產(chǎn)少、財產(chǎn)性收入嚴(yán)重偏低也是主要原因之一。另外，現(xiàn)有的法律規(guī)定禁止將農(nóng)村宅基地作為抵押物向金融機構(gòu)申請貸款。這不僅大大減少了農(nóng)民生產(chǎn)融資的渠道，也嚴(yán)重制約了金融機構(gòu)在農(nóng)村范圍內(nèi)業(yè)務(wù)的擴大和發(fā)展 [3 ]。
三、平衡資源規(guī)制、社會保障與財產(chǎn)功能，積極推動宅基地使用權(quán)制度創(chuàng)新
從現(xiàn)實需求看，我國宅基地使用權(quán)制度確有必要進行進一步的改革。改革的主要方向是要適度發(fā)揮宅基地使用權(quán)制度的財產(chǎn)功能，也就是要適當(dāng)開禁宅基地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)。筆者以為，規(guī)范宅基地使用權(quán)自由流轉(zhuǎn)，同時兼顧宅基地使用權(quán)的資源規(guī)制功能和社會保障功能，因此，應(yīng)當(dāng)從宅基地使用權(quán)的上述三種功能的平衡角度，來改革和完善我國農(nóng)村宅基地使用權(quán)制度。
1. 改革公法規(guī)制，加大規(guī)劃規(guī)制，改革宅基地使用權(quán)審批制
宅基地的利用必須符合公共利益的要求，國家需要對宅基地利用做出合理地限制，其首要的重點在于完善宅基地的規(guī)劃規(guī)制，宅基地的利用必須符合鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和土地利用詳細(xì)規(guī)劃，國家應(yīng)當(dāng)制定專門的農(nóng)村宅基地規(guī)劃，限定宅基地用地的具體可操作標(biāo)準(zhǔn)、界定宅基地的使用范圍等。改革宅基地用地標(biāo)準(zhǔn)管理，確立最高控制標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵節(jié)約土地。
要大力改革宅基地使用權(quán)取得的審批制度。國家對宅基地使用權(quán)的限制應(yīng)當(dāng)只是對宅基地利用是否符合法定條件的審查，而不應(yīng)該是對宅基地權(quán)利設(shè)定的批準(zhǔn)，放松對集體所有權(quán)的規(guī)制，一定程度上恢復(fù)集體土地所有權(quán)的完整性，避免政府公權(quán)力對其“侵蝕”。設(shè)立宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體組織以及其成員的民事權(quán)利，國家不應(yīng)該過度干涉，應(yīng)改革國家對宅基地使用權(quán)取得的審批權(quán)即審批制度。
通過上述改革，可完善集體土地的所有權(quán)人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)依據(jù)法律的規(guī)定，通過設(shè)定行為而賦予集體組織成員獲得農(nóng)村宅基地使用權(quán)，行政審批程序應(yīng)該退出宅基地使用權(quán)的設(shè)定程序，從而恢復(fù)宅基地使用權(quán)設(shè)定的私法性質(zhì)，為宅基地市場化配置奠定了基礎(chǔ)，也使宅基地使用權(quán)有償取得、自由流轉(zhuǎn)具備了前提 [4 ]。制定統(tǒng)一的強制登記制度，強化對宅基地的監(jiān)管。確立此過程中諸如“超標(biāo)準(zhǔn)占用宅基地”登記、“一戶多宅”登記等問題的解決方案，這樣既理順了公權(quán)力和私權(quán)利的關(guān)系，也加強了有效監(jiān)管。
2. 改革通過宅基地提供社會保障辦法，建立可轉(zhuǎn)換的貨幣化社會保障機制
在我國當(dāng)前的二元經(jīng)濟和城鄉(xiāng)二元社會結(jié)構(gòu)的大背景下，公民的生存和發(fā)展模式是通過城鄉(xiāng)兩種不同的社會保障制度體系來實現(xiàn)的。兩種保障制度的最大區(qū)別在于，針對城鎮(zhèn)居民實施以貨幣支付為主要方式的社會保障制度，而在農(nóng)村則長期實行傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)社會的原始意義的土地保障制度，農(nóng)村土地，當(dāng)然包括農(nóng)村的宅基地承載著保障農(nóng)民基本生活的特殊功能，具有極強的社會保障屬性。只有在全國范圍內(nèi)實現(xiàn)從農(nóng)村土地保障向社會保障的轉(zhuǎn)化，才不會出現(xiàn)失去土地后就沒有生存保障。農(nóng)村宅基地使用權(quán)物權(quán)重構(gòu)，一個不能回避的問題就是用新的農(nóng)村社會保障制度體系來替代現(xiàn)行的農(nóng)村土地保障制度。而建立農(nóng)村社會保障體系的關(guān)鍵是如何解決資金來源問題。我認(rèn)為，通過宅基地流轉(zhuǎn)來建立農(nóng)民社會保障資金是必須的，也是可行的。
通過實行宅基地的有償使用，既可以杜絕農(nóng)民超標(biāo)占有土地、大量使用耕地以及無償多占宅基地等現(xiàn)象的發(fā)生，又可以適當(dāng)解決社會保障資金的來源問題。有償使用可以試點，可以讓農(nóng)村集體決定，可以考慮分年度繳納。
3. 明晰產(chǎn)權(quán)，推動流轉(zhuǎn)，重塑宅基地使用權(quán)
明晰產(chǎn)權(quán)，完善宅基地使用權(quán)的用益物權(quán)特性，尊重其可流轉(zhuǎn)性，是促進宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的前提。
目前的集體土地所有權(quán)，剝奪了農(nóng)民參與決定的權(quán)利基礎(chǔ)，這種權(quán)利既違背了制度建設(shè)的本意，又造成很多社會問題。集體應(yīng)當(dāng)是具有社會團人的性質(zhì)。但是，社會團法人的意志來源于社員，社員享有選舉、議事、分紅等權(quán)利。但這方面的規(guī)則、制度卻不很完善，應(yīng)當(dāng)進一步明晰集體土地所有權(quán)的主體制度，賦予農(nóng)民個人更多的土地權(quán)利 [5 ] （88）。
重構(gòu)宅基地使用權(quán)。首先宅基地使用權(quán)是一種用益物權(quán)，對實現(xiàn)農(nóng)村土地財產(chǎn)功能具有積極的意義。《中華人民共和國物權(quán)法》專設(shè)了宅基地使用權(quán)，表明了立法的充分尊重與肯定，但仍需要積極探索。應(yīng)當(dāng)探索將現(xiàn)有的設(shè)立宅基地使用權(quán)的審批制改革為登記備案制，只要集體和村民之間能夠達成一致，集體和集體組織成員就可以簽訂宅基地使用合同，就可以在集體土地上設(shè)定宅基地使用權(quán)，集體組織成員就可以合法取得宅基地使用權(quán)，但仍然需要依法辦理登記，如果違反有關(guān)規(guī)定，政府可以拒絕登記。其次明確農(nóng)民對宅基地中集體收益的共同共有權(quán)。農(nóng)民對于集體土地產(chǎn)生的收益應(yīng)由集體成員平等享有、平等分配，特別是社會保障資金這一新興的集體財產(chǎn)必須徹底貫徹平等原則。最后建立宅基地管理的表決權(quán)?！掇r(nóng)村土地承包法》關(guān)于“其他方式承包”的規(guī)定具有借鑒價值，如果宅基地或者宅基地上的房屋轉(zhuǎn)讓或抵押給本集體組織以外的單位和個人的，應(yīng)當(dāng)經(jīng)本集體組織的三分之二以上成員或者三分之二以上村民代表同意，由鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審批。當(dāng)然，本集體組織的成員在同等條件下享有優(yōu)先權(quán)。轉(zhuǎn)讓后宅基地的使用權(quán)轉(zhuǎn)移為受讓人，而宅基地的所有權(quán)歸屬集體組織，故從尊重集體組織的宅基地所有權(quán)角度，應(yīng)由集體組織的成員決定宅基地的使用權(quán)的主體。
我國現(xiàn)階段的宅基地使用權(quán)制度突出資源規(guī)制功能，兼顧社會保障功能，忽略或者說是犧牲了物權(quán)功能。未來，改革與完善我國的宅基地使用權(quán)制度，應(yīng)改革政府對宅基地使用權(quán)的不當(dāng)干預(yù)，逐步完善其物權(quán)功能，強化政府對宅基地的合理規(guī)制功能；同時逐步從宅基地社會保障轉(zhuǎn)移到貨幣化社會保障；積極穩(wěn)妥探索宅基地流轉(zhuǎn)問題，應(yīng)該先行確定改革試點，再考慮在全國范圍內(nèi)推廣。
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第9篇：土地管理法對宅基地的規(guī)定范文
近年來，郴州市汝城縣農(nóng)村經(jīng)濟快速發(fā)展，農(nóng)民生活水平大幅度提高，農(nóng)民對居住環(huán)境特別是住房要求也不斷提高，新建住房或翻修住房大規(guī)模增加。與住房建設(shè)大幅增加形成鮮明對比的是農(nóng)村土地資源逐年降低，農(nóng)村村民建房用地供需矛盾突出。
宅基地使用亂象叢生
目前，農(nóng)村宅基地存在問題主要有以下三個方面：
農(nóng)村建房布局散亂，土地浪費嚴(yán)重。由于大多數(shù)農(nóng)村發(fā)展缺乏統(tǒng)一規(guī)劃，規(guī)劃意識薄弱，大多數(shù)農(nóng)戶建房在選址和建筑規(guī)模上存在很大隨意性。
違法占地屢禁不止。一些村民在未取得任何審批手續(xù)的情況下擅自建房，破壞了耕地甚致基本農(nóng)田。此外，一些村民沒有按照實際批地面積建房，少批多占，甚至出現(xiàn)很多一戶多宅的現(xiàn)象。
此外，對農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理也存在許多困難。農(nóng)村宅基地管理面對廣大農(nóng)村，一般一個國土資源中心所只配備了3-4人，但要管理幾個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、2000-3000戶的土地違法檢查等工作，職能無法得到充分發(fā)揮，上級的各項政策也難以全面落實。
多項措施規(guī)范使用
針對農(nóng)村存在的宅基地問題，汝城縣國土資源局從多方面入手，對這些亂象進行有效規(guī)范。
該縣根據(jù)村莊的不同情況，對每一個村莊的建設(shè)用地進行合理劃定。此外，在村莊建設(shè)規(guī)劃的編制過程中，充分聽取了群眾意見，在尊重當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的風(fēng)俗人情、傳統(tǒng)文化的基礎(chǔ)上，盡可能考慮了當(dāng)前農(nóng)民建房實際需求。
針對廢棄老宅、“一戶多宅”的現(xiàn)象，該縣采取了相應(yīng)的扶持優(yōu)惠政策，對利用老宅基地建房的給予獎勵或補貼，提高農(nóng)民拆舊建新積極性。同時要大力倡導(dǎo)“一戶一宅”制度，對新建住宅且面積達到省政府規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)的，要自行拆除老房子，退還老宅基地?；蛘哌B房帶地?zé)o償交由本集體經(jīng)濟組織進行統(tǒng)籌安排，在進行舊村改造過程中不再給予補償，降低舊村改造成本。
全面加強土地管理法律法規(guī)宣傳。如對農(nóng)村個人建房審批程序，汝城縣國土資源局加大宣傳力度，使村民充分了解建房審批的一系列程序。另外，充分利用各鄉(xiāng)鎮(zhèn)每年2次集中執(zhí)法查處土地違法典型案件的機會，使村民了解違法占地要承擔(dān)法律責(zé)任。通過鄉(xiāng)鎮(zhèn)和村組干部向群眾宣傳和解釋土地管理法律法規(guī)及政策，增強守土有責(zé)意識。
