土地征收法精選(九篇)

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第1篇：土地征收法范文

【關(guān)鍵詞】土地征收 補(bǔ)償 公共利益

目前在我國(guó),隨著生產(chǎn)要素的集聚和城市的逐步擴(kuò)容,大量土地被征收逐漸成為一種無(wú)法避免的趨勢(shì),這使得私有財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)問(wèn)題日益突出。“不承認(rèn)主體性的制度沒(méi)有任何正義性可言”,現(xiàn)實(shí)中需要使用前置程序和補(bǔ)償救濟(jì)措施對(duì)集體土地權(quán)利進(jìn)行保護(hù)。為此,立法者必須從一貫的公法思維中走出來(lái),因?yàn)橥恋卣魇罩贫仁且粋€(gè)與公私法和實(shí)體性規(guī)范都有關(guān)系的比較復(fù)雜的法律體系,其核心在一定程度上是受私法的物權(quán)保護(hù)制度所保護(hù)的,它恰好是這個(gè)土地征收制度中的原始基點(diǎn)。

“特別犧牲論”是土地征收的私法理論依據(jù)

每一種制度的出現(xiàn)、運(yùn)行和發(fā)展都離不開(kāi)理論的支持。土地征收制度也不例外。明確土地征收制度的有關(guān)法律基礎(chǔ)有助于合理認(rèn)識(shí)被征收人征收行為的法律性質(zhì)和責(zé)任,還可以為依法確立征收補(bǔ)償制度提供法律上的支持。任何社會(huì)的不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段都具有不同的理論,梳理從古至今的土地補(bǔ)償理論,主要有以下幾種:得權(quán)說(shuō)、恩惠說(shuō)、公用征收說(shuō)、社會(huì)職務(wù)說(shuō)、公平負(fù)擔(dān)平等說(shuō)、特別犧牲說(shuō)等等。自從1949年以來(lái),我國(guó)學(xué)界一直比較認(rèn)同的只有“特別犧牲論”。

“特別犧牲論”是以財(cái)產(chǎn)權(quán)平等保護(hù)的原則為出發(fā)點(diǎn)的,它認(rèn)為財(cái)產(chǎn)權(quán)不僅具有社會(huì)性義務(wù),而且應(yīng)該適用平等保護(hù)原則。與一般公法上的限制不同,在財(cái)產(chǎn)征收時(shí),權(quán)利人必須要等到具體的征收行為公告后,才能知道自己的權(quán)利是否遭到了征收的損害。針對(duì)少部分人為公共利益所做的犧牲,國(guó)家應(yīng)該給予相應(yīng)的補(bǔ)償,使其恢復(fù)或維持原有的財(cái)產(chǎn)狀況。雖然“特別犧牲論”承認(rèn)征收本身違反平等原則,但是對(duì)于補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定是不合理的。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,土地一直在增值,土地價(jià)格也會(huì)隨土地市場(chǎng)供求關(guān)系的變化而變化,但是,農(nóng)民無(wú)法根據(jù)資源價(jià)值的高升持續(xù)獲得補(bǔ)償,只能一次性獲得有限的補(bǔ)償金。這種“買斷”方式不僅使農(nóng)民失去了土地增值帶來(lái)的利益,也失去了土地承包權(quán)。這種所謂的“不完全補(bǔ)償原則”是違背公平理念的。

關(guān)于我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度缺陷的私法分析

公權(quán)力對(duì)私權(quán)利的侵害。在我國(guó)土地征收制度中,自由裁量這個(gè)名詞主要是針對(duì)公權(quán)力的,它涉及兩個(gè)方面:

首先,公益性的認(rèn)知問(wèn)題。對(duì)于公共利益具體指的是什么,目前我國(guó)尚沒(méi)有明確的規(guī)定。事實(shí)上,我們只是把原則上的規(guī)定帶到了實(shí)際的操作中來(lái),但是關(guān)于什么事業(yè)才是適合“公共利益”的,目前是沒(méi)有明確規(guī)定的。如果只是簡(jiǎn)單地根據(jù)原則性規(guī)定對(duì)行政機(jī)關(guān)進(jìn)行約束,這顯然是不明智的?，F(xiàn)行的征地制度不排除商業(yè)征收,這樣會(huì)導(dǎo)致在征地過(guò)程中不能區(qū)分公益性與非公益性。不是用于公益性目的的用地,沒(méi)有采取相應(yīng)的方式進(jìn)行轉(zhuǎn)讓的行為,有違公共利益的宗旨。如果在物權(quán)法出臺(tái)之后還繼續(xù)允許此種商業(yè)征收存在的話,不僅不能創(chuàng)造交易公平、秩序合理的土地市場(chǎng),而且還會(huì)影響私人財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)制度的實(shí)行。

其次,程序制約問(wèn)題。目前,在土地征收制度中,并沒(méi)有全面的關(guān)于征收目的公益性的論證機(jī)制和審查機(jī)制。這包括:多方主體公開(kāi)地對(duì)征地目的進(jìn)行論證,以判定其是否符合公益性,此過(guò)程稱為公開(kāi)論證機(jī)制;相應(yīng)地,對(duì)土地征收目的的審查行為稱為審查機(jī)制。在我國(guó)《土地管理法》中,土地征收是要經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院或者是省級(jí)人民政府的批準(zhǔn)后才生效的,但由于通常情況下征地主體和審查主體都是政府,因此,《土地管理法》的這種規(guī)定是根本起不到作用的。而關(guān)于土地征收目的公益性的公開(kāi)論證機(jī)制更是不可能實(shí)現(xiàn)的。

集體所有權(quán)主體虛位。我國(guó)的土地所有權(quán)有兩種形式:國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)。二者不存在隸屬和派生關(guān)系,各自具有獨(dú)立性,地位平等。當(dāng)我們從所有權(quán)架構(gòu)的理論層面進(jìn)入實(shí)際中時(shí),一些問(wèn)題就會(huì)顯現(xiàn)。例如:土地在集體所有者間的界定時(shí)常是模糊的,這就給確定土地征收法律關(guān)系中的權(quán)利主體增加了相當(dāng)大的難度?！稇椃ā?、《土地管理法》等相關(guān)法律規(guī)定農(nóng)村土地由農(nóng)民集體所有,集體土地由集體經(jīng)濟(jì)組織行使所有權(quán)。然而在實(shí)踐中,政府部門不是集體經(jīng)濟(jì)組織而是國(guó)家機(jī)關(guān),村民小組不具備獨(dú)立的法律地位、無(wú)法確定與村集體的權(quán)屬關(guān)系,當(dāng)政府征用土地時(shí),就出現(xiàn)了無(wú)人能夠代表“集體”行使集體土地所有權(quán)的局面。對(duì)所有權(quán)主體的規(guī)定卻造成了集體土地所有權(quán)主體的虛位,集體的土地本來(lái)歸人人所有,然而卻成了人人無(wú)權(quán),結(jié)果在接受征地補(bǔ)償過(guò)程中,分配規(guī)則也成了空談。

對(duì)于完善我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度的一些建議

自我國(guó)加入WTO以來(lái),土地征收補(bǔ)償法律制度也隨之突破傳統(tǒng)計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制的限制,與世界上其他國(guó)家先進(jìn)的法律制度接軌,并處于逐漸完善的過(guò)程中。筆者認(rèn)為,目前土地征收補(bǔ)償制度應(yīng)當(dāng)從以下幾個(gè)方面去思考:

樹(shù)立農(nóng)村集體土地權(quán)利的平等理念。憲法明確規(guī)定國(guó)家所有和集體所有是我國(guó)土地所有權(quán)的兩種形式,那么二者地位平等,應(yīng)受到憲法和法律的同等保護(hù)。因此,不能認(rèn)為集體土地所有權(quán)是國(guó)家所有權(quán)的替補(bǔ),不能用公權(quán)去刻意侵犯私權(quán),更不能以國(guó)家所有權(quán)的名義去侵犯集體所有權(quán)的利益。為此,我們要改變對(duì)于土地所有權(quán)的立法思路,既要明確公權(quán)行使,也要用私法私權(quán)的關(guān)系安排征收關(guān)系,維護(hù)農(nóng)村集體土地所有權(quán)是新時(shí)期農(nóng)村土地征收法的目標(biāo)。現(xiàn)行法律關(guān)于農(nóng)村集體土地所有權(quán)的規(guī)定還是相當(dāng)不完善的。集體經(jīng)濟(jì)組織往往是只有土地的占有權(quán)、使用權(quán)和收益權(quán),并沒(méi)有相應(yīng)的處分權(quán),更不能通過(guò)什么方式去實(shí)現(xiàn)土地所有人的利益。有關(guān)土地征收的行政過(guò)程是復(fù)雜的,一個(gè)平等的財(cái)產(chǎn)交易過(guò)程,既要適用行政法調(diào)整,也要適用私法的調(diào)整。但在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下,土地征收仍然只是一種商品交換關(guān)系,還是應(yīng)當(dāng)遵循市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)規(guī)則。因此,我們必須完善土地征收法律,確保農(nóng)村集體所有權(quán)的完整和平等,合理適用私法,遵守法律并按照市場(chǎng)的規(guī)則來(lái)征收土地。

建立公平、公正的征地程序。在憲法中,程序是財(cái)產(chǎn)權(quán)保護(hù)的核心。土地征收是無(wú)法避免的,因此對(duì)于土地的保護(hù)表現(xiàn)在對(duì)土地征收目的的審查以及補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)和征收程序的核驗(yàn)上。我國(guó)規(guī)定,在土地征收過(guò)程中,征地補(bǔ)償要發(fā)生在方案確定以后,相關(guān)地方政府應(yīng)公告農(nóng)民并聽(tīng)取他們的意見(jiàn),但是這些程序只是一些原則性的規(guī)定,比較粗糙,與正當(dāng)程序的差距還相當(dāng)大,而且很容易造成土地非法轉(zhuǎn)讓等違法行為發(fā)生。因此,土地征收在程序上需要細(xì)化。我國(guó)可以借鑒國(guó)外的制度和程序。例如,提前三個(gè)月貼出土地征收公告,清楚公布征地原因、征地單位和征地的詳細(xì)信息,以便增強(qiáng)征地工作的公開(kāi)性,使被征土地所有者對(duì)于征地情況有詳細(xì)的了解。如果在征地過(guò)程中發(fā)生異議,可以舉行聽(tīng)證會(huì),聽(tīng)證費(fèi)用由征地單位承擔(dān)。在省市人大常委會(huì)上建立土地資源審查委員會(huì),由委員會(huì)在聽(tīng)證會(huì)舉行之前,到現(xiàn)場(chǎng)去察看并準(zhǔn)備一定的資料。在聽(tīng)證會(huì)上,用地單位和被征收地單位應(yīng)該綜合各方的意見(jiàn)、證據(jù),最后由土地資源審查委員會(huì)進(jìn)行裁決。這樣可以讓土地所有權(quán)者參與到土地征收過(guò)程中,使他們進(jìn)一步了解被征地的實(shí)際面積以及國(guó)家土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)等具體情況,一方面有利于增強(qiáng)農(nóng)民的法律意識(shí),另一方面又可以提高土地征收過(guò)程中的公開(kāi)程度,讓土地征收制度和程序更加透明。

第2篇：土地征收法范文

【關(guān)鍵詞】 法律經(jīng)濟(jì)學(xué) 效率 土地征收制度 公共利益

一、前言

土地征收作為一種基本的土地法律制度，普遍存在于各國(guó)的法律之中。綜觀各國(guó)法律，土地征收制度的內(nèi)容基本上是一致的，即：國(guó)家或政府為了公共目的而強(qiáng)制將私有土地收為國(guó)有并給予補(bǔ)償?shù)姆芍贫?。建?guó)以來(lái)，我國(guó)逐漸形成土地的國(guó)家所有權(quán)和集體所有權(quán)兩種所有權(quán)形式。鑒于征收制度自所有權(quán)制度產(chǎn)生時(shí)起就作為對(duì)所有權(quán)的一種限制一直存在，它與所有權(quán)制度一起發(fā)展，并在社會(huì)所有權(quán)的觀念下覓得其存在的合理性。本文論述的我國(guó)土地征收制度主要是指國(guó)家對(duì)集體所有土地的征收。

在方法論上，法律經(jīng)濟(jì)學(xué)別具一格，它運(yùn)用經(jīng)濟(jì)學(xué)尤其是微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和方法來(lái)對(duì)法律進(jìn)行分析，具有明顯的定量分析的優(yōu)勢(shì)。經(jīng)濟(jì)學(xué)的優(yōu)勢(shì)在于它是一種事前分析，而法律僅僅是一種事后的“補(bǔ)救措施”。法律經(jīng)濟(jì)學(xué)將事前分析的方法引入法學(xué)研究，可以對(duì)新法的制定或法律的修改后果進(jìn)行事前分析，預(yù)防或避免法律制定的重大失誤。作為以經(jīng)濟(jì)學(xué)的理論和方法來(lái)研究法律的成長(zhǎng)、結(jié)構(gòu)、效益及創(chuàng)新的學(xué)說(shuō)，法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心思想是“效益”。即要求任何法律的制定和執(zhí)行都要有利于資源配置的效益并促使其最大化，以最有效地利用資源，最大限度地增加社會(huì)財(cái)富。而土地征收制度作為一種剝奪所有權(quán)的制度，必須具備“公共目的性”和“補(bǔ)償性”的條件，從而實(shí)現(xiàn)土地資源配置的效率最大化。這正是應(yīng)用法律經(jīng)濟(jì)學(xué)對(duì)我國(guó)土地征收制度分析的重大意義所在。

二、法律經(jīng)濟(jì)學(xué)視野下我國(guó)土地征收制度的缺失

法律經(jīng)濟(jì)學(xué)研究的基本方法在于分析財(cái)產(chǎn)制度是否符合經(jīng)濟(jì)規(guī)律以及怎樣促進(jìn)資源向更高的使用方式轉(zhuǎn)移。征收制度作為財(cái)產(chǎn)法中一種十分特殊的制度，引起了法律經(jīng)濟(jì)學(xué)者極大的興趣。在法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的視野下，我國(guó)土地征收制度至少存在以下問(wèn)題。

1、對(duì)法律的經(jīng)濟(jì)分析就是通過(guò)法律促進(jìn)稀缺資源的有效配置，實(shí)現(xiàn)效益并以效益為目標(biāo)(或稱之為進(jìn)行制度創(chuàng)新)。即所有的法律活動(dòng)都要以資源的有效配置和利用、以社會(huì)效用的增加為目的。而現(xiàn)行的土地征收法律規(guī)定與“公共利益”的目的存在矛盾，導(dǎo)致 “公共利益”的范圍規(guī)定得不夠明確，不能使土地資源在征收過(guò)程中得到有效配置和利用。

（1）立法上的缺失。《土地管理法》第43條規(guī)定，“任何單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請(qǐng)使用國(guó)有土地”，該條第2款同時(shí)規(guī)定“國(guó)有土地包括國(guó)家所有的土地和國(guó)家征用的原屬于農(nóng)民集體所有的土地?！卑凑赵摋l規(guī)定，單位和個(gè)人進(jìn)行建設(shè)可以申請(qǐng)使用原來(lái)屬于國(guó)家所有的土地，也不排除申請(qǐng)使用國(guó)家征收的土地的可能。如果是這樣，就嚴(yán)重違背了“公共利益”的目的。法律中出現(xiàn)這種矛盾之處是因?yàn)榱⒎ㄕ咴诹⒎〞r(shí)沒(méi)有區(qū)分開(kāi)公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，以至于土地征收與建設(shè)用地籠統(tǒng)地被規(guī)定在一塊。因此，在土地征收的立法中，我國(guó)只是原則性的規(guī)定了土地征收必須符合“公共利益”，但具體什么事業(yè)符合“公共利益”卻沒(méi)有明確的規(guī)定。

（2）實(shí)踐中的困境。雖然立法者對(duì)征地目的有著更為嚴(yán)格的限制的意圖，但是我國(guó)有關(guān)土地征收目的的規(guī)定依然不夠具體、規(guī)范，實(shí)踐中依然不能很好地防止土地征收的濫用。立法上，我國(guó)的《土地管理法》只規(guī)定了土地征收必須經(jīng)過(guò)國(guó)務(wù)院或省、自治區(qū)、直轄市人民政府批準(zhǔn)，對(duì)被征收人認(rèn)為土地征收目的不符合法律規(guī)定時(shí)的救濟(jì)機(jī)制卻沒(méi)有任何規(guī)定。但由于我國(guó)行政機(jī)關(guān)現(xiàn)在的工作水平和透明度還不能完全令人滿意，因此，過(guò)于原則性的規(guī)定不利于約束行政機(jī)關(guān)嚴(yán)格依法實(shí)施土地征收。

2、法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的核心思想是求任何法律的制定和執(zhí)行都要有利于資源配置的效益并促使其最大化，以最有效地利用資源，最大限度地增加社會(huì)財(cái)富。我國(guó)補(bǔ)償?shù)捻?xiàng)目較少，遠(yuǎn)不能覆蓋被征地人所有的損失，這是我國(guó)土地征收補(bǔ)償制度的主要缺陷之一。

（1）補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏低，而且以地平均年產(chǎn)值作為補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)極不科學(xué)。雖然1998年《土地管理法》已經(jīng)大幅提高了征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，但這樣的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)與土地的市場(chǎng)價(jià)格相比還是偏低。根據(jù)土地管理法的規(guī)定，對(duì)土地的補(bǔ)償和對(duì)農(nóng)民的安置總計(jì)為該耕地在征地前三年平均產(chǎn)值的10~16倍，最多不超過(guò)30倍。按照這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，以現(xiàn)金形式的補(bǔ)償通常都在每畝1.5~3.5萬(wàn)元。實(shí)踐中，不少地區(qū)征地時(shí)僅以法律規(guī)定的最低標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算補(bǔ)償額，被征地方獲得的補(bǔ)償是相當(dāng)?shù)偷摹?/p>

同時(shí)，根據(jù)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)的原理，級(jí)差地租是由經(jīng)營(yíng)較優(yōu)土地獲得的、轉(zhuǎn)歸土地所有者占有的一部分超額利潤(rùn)，由個(gè)別生產(chǎn)價(jià)格低于社會(huì)生產(chǎn)價(jià)格部分的差額構(gòu)成。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)和土地所有權(quán)存在的條件下，優(yōu)等地、中等地上的超額利潤(rùn)，最后會(huì)通過(guò)土地所有者與租地經(jīng)營(yíng)者之間的競(jìng)爭(zhēng)，轉(zhuǎn)化為土地所有者占有的級(jí)差地租。所以，土地所有權(quán)是使超額利潤(rùn)轉(zhuǎn)化為級(jí)差地租的原因，而同級(jí)差地租的形成沒(méi)有關(guān)系。不難看出，土地生產(chǎn)條件的差別是級(jí)差地租產(chǎn)生的物質(zhì)條件。土地的有限性和以此為前提的土地經(jīng)營(yíng)的壟斷，是級(jí)差地租產(chǎn)生的社會(huì)經(jīng)濟(jì)原因。而我國(guó)在土地征收的補(bǔ)償上采用平均年產(chǎn)值的標(biāo)準(zhǔn)，從法律設(shè)置上忽視了土地征收過(guò)程中級(jí)差地租存在的這一經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí)。

（2）征收補(bǔ)償中存在的一個(gè)重大問(wèn)題在于農(nóng)民不能從土地增值中分享利益。政府往往以較低補(bǔ)償費(fèi)獲得土地，再以很高的出讓金轉(zhuǎn)入市場(chǎng)，實(shí)踐中，這部分的增值額是非常大的。這些增值額實(shí)際上是土地從農(nóng)用地變?yōu)槌鞘杏玫禺a(chǎn)生的級(jí)差地租。但是，國(guó)家對(duì)征地過(guò)程中的這部分增值額不予確認(rèn)，也沒(méi)有讓失地的集體組織或農(nóng)民從增值額中獲利。農(nóng)民集體土地轉(zhuǎn)為建設(shè)用地的過(guò)程，應(yīng)當(dāng)是農(nóng)民分享城市化和工業(yè)化成果的過(guò)程，應(yīng)當(dāng)有利于縮小城鄉(xiāng)差距而不是擴(kuò)大城鄉(xiāng)差距，因此，應(yīng)解決土地增值分配不合理的問(wèn)題。

（3）補(bǔ)償發(fā)放和補(bǔ)償方式存在缺陷。首先是土地補(bǔ)償費(fèi)用收益主體不夠明確。由于歷史遺留的因素，土地在國(guó)家和集體土地所有權(quán)之間的權(quán)屬界定并不非常清晰，不同所有權(quán)主體的土地經(jīng)常交錯(cuò)在一塊。眾所周知，征收土地與征用土地是不同的，前者改變的是所有權(quán)，后者改變的是使用權(quán)。在存在土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的情況下，如果征收土地就涉及到對(duì)兩個(gè)主體進(jìn)行補(bǔ)償?shù)膯?wèn)題：一是對(duì)所有者即農(nóng)民集體進(jìn)行補(bǔ)償；二是對(duì)土地所有權(quán)上依法設(shè)立了承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的使用權(quán)人進(jìn)行補(bǔ)償；三是如果上面附著物另為他人所有的，還涉及到第三人補(bǔ)償，如果土地使用權(quán)上設(shè)定了抵押權(quán)的，還應(yīng)通知抵押權(quán)人，以保障擔(dān)保物權(quán)人的利益。但是，我國(guó)現(xiàn)行的土地管理法是怎么規(guī)定的呢？只通知和公告農(nóng)民集體和農(nóng)民，而土地管理法實(shí)施條例竟規(guī)定，土地補(bǔ)償只歸農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織，那征收的土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)的補(bǔ)償費(fèi)到哪里去了呢？顯然，土地法沒(méi)有考慮到我國(guó)土地使用權(quán)或承包經(jīng)營(yíng)權(quán)已流轉(zhuǎn)的法律現(xiàn)實(shí)。這給確定土地補(bǔ)償費(fèi)用收益主體帶來(lái)了困難。

其次是土地補(bǔ)償方式不夠靈活，安置方法過(guò)于簡(jiǎn)單，無(wú)法解決失地農(nóng)民的就業(yè)問(wèn)題。我國(guó)現(xiàn)行法律中規(guī)定勞動(dòng)力安置是主要實(shí)行貨幣化安置的方式。計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代，勞動(dòng)力的就業(yè)安置是確保農(nóng)民生活水平不下降的有效措施。但隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步確立和戶籍制度、勞動(dòng)用工制度的改革，原有的勞動(dòng)力安置辦法和“農(nóng)轉(zhuǎn)非”等辦法，在實(shí)踐中很少使用，已失去意義。安置費(fèi)和土地補(bǔ)償費(fèi)、青苗補(bǔ)償費(fèi)一并計(jì)算補(bǔ)償給集體糾紛組織，對(duì)農(nóng)民安置問(wèn)題不再考慮。而我國(guó)現(xiàn)在征地補(bǔ)償?shù)睦脵C(jī)制還不是很成熟。補(bǔ)償費(fèi)用有時(shí)就直接發(fā)到農(nóng)民手上，出現(xiàn)農(nóng)民坐吃山空的現(xiàn)象。農(nóng)民失地后很難再獲得較好的工作機(jī)會(huì)，缺乏長(zhǎng)遠(yuǎn)的生活保障。

三、完善土地征收制度缺失的法律經(jīng)濟(jì)學(xué)分析

法律經(jīng)濟(jì)學(xué)者認(rèn)為，征收制度的潛在無(wú)效率是可以被潛在效率抵消的。法律經(jīng)濟(jì)學(xué)者對(duì)此的解釋是，政府征收所涉及的項(xiàng)目一般都是巨大的，牽涉到與許多私人財(cái)產(chǎn)所有者的交易，這些復(fù)合交易的談判成本是很高的。原因有二：一是因?yàn)檎谝?guī)劃確定以后放棄原來(lái)的購(gòu)買計(jì)劃而購(gòu)買其他土地的成本巨大，私人所有者知道這點(diǎn)后會(huì)提出高昂的收購(gòu)價(jià)格；二是因?yàn)槊恳晃凰姓叨枷Ｍ约撼蔀樽詈笠粋€(gè)出售者以獲得最大的利益，勢(shì)必影響收購(gòu)的進(jìn)度。如果征收者承擔(dān)了巨大成本，只能提高服務(wù)價(jià)格，把成本轉(zhuǎn)嫁給消費(fèi)者，這樣消費(fèi)者和征收者雙方都不能獲益。此外，鑒于征收成本巨大，征收者也可能會(huì)采取其他措施替代征收他們計(jì)劃內(nèi)的土地，結(jié)果這些土地就不能轉(zhuǎn)到使用效率更高的征收者手中。因此，對(duì)于土地征收制度的完善，從法律經(jīng)濟(jì)學(xué)的角度應(yīng)當(dāng)做如下分析。

1、明確規(guī)定“公共利益”的范圍，以法律的形式確定土地征收制度的目的。

（1）在制定土地征收的法律制度過(guò)程中應(yīng)如何理解要符合“公共利益需要”呢？法律經(jīng)濟(jì)學(xué)者運(yùn)用有關(guān)公共產(chǎn)品的理論予以回答。根據(jù)該理論，對(duì)抗性和排他性的私人產(chǎn)品應(yīng)由私人所有和提供，具有非對(duì)抗性和排他性的公共產(chǎn)品（如國(guó)防）則應(yīng)該由公共所有，政府提供這些公共產(chǎn)品是更有效率的。由于政府提供公共產(chǎn)品時(shí)的高效率，因此，政府在供應(yīng)公共產(chǎn)品時(shí)征收私人財(cái)產(chǎn)才是正當(dāng)?shù)模粗?，政府為了供?yīng)私人產(chǎn)品而征收私人財(cái)產(chǎn)則是不正當(dāng)?shù)?。供?yīng)公共產(chǎn)品也就要求政府的征收符合“公共利益需要”的要求。因此，我國(guó)應(yīng)采取為世界上多數(shù)國(guó)家所采用的概述加列舉式的立法方式，除了保留現(xiàn)有“公共利益”的原則性規(guī)定外，還應(yīng)明確規(guī)定“公共利益”的范圍。我國(guó)以劃撥方式取得土地使用權(quán)的項(xiàng)目范圍與世界各國(guó)關(guān)于“公共利益”的規(guī)定是基本一致的。我國(guó)可以將這條規(guī)定作為確定我國(guó)土地征收的“公共利益”的范圍基礎(chǔ)，同時(shí)將教育、衛(wèi)生、環(huán)境保護(hù)等項(xiàng)目明確列入“公共利益”的范圍之中。此外，我國(guó)還應(yīng)加強(qiáng)與“公共利益”有關(guān)的各項(xiàng)事業(yè)的立法，建立我國(guó)完整的公益事業(yè)法立法體系，具體規(guī)定各項(xiàng)公共事業(yè)中的哪些建筑、設(shè)施可以適用土地征收。

（2）應(yīng)該嚴(yán)格執(zhí)行《土地管理法》中的土地征收審批制度，區(qū)分公益性和經(jīng)營(yíng)性建設(shè)用地，將土地征收嚴(yán)格限制在公益性建設(shè)用地內(nèi)。國(guó)務(wù)院或省級(jí)人民政府應(yīng)加強(qiáng)對(duì)土地征收目的合法性的事前審查和事后審查。在申報(bào)征地過(guò)程中，由指定的機(jī)構(gòu)審核該項(xiàng)目是否符合“公共利益用途”。根據(jù)我國(guó)的實(shí)際情況，以各級(jí)人大來(lái)審核較為可行，只有經(jīng)審核符合公共利益用途，方可核準(zhǔn)征地。

2、至于為什么要“給予公平合理的補(bǔ)償”，法律經(jīng)濟(jì)學(xué)者給予的最簡(jiǎn)單的解釋是，它能預(yù)防政府過(guò)度使用征收權(quán)。如果不存在公平賠償規(guī)定，政府很可能就會(huì)積極的征收更多的土地以降低自己的投入成本，而這種做法對(duì)整個(gè)社會(huì)來(lái)講往往是浪費(fèi)資源和低效的。征收補(bǔ)償至少部分是為了強(qiáng)迫政府將征收的成本內(nèi)部化，從而使社會(huì)資源配置達(dá)到經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上的最佳點(diǎn)。顯然，征收行為不僅具有管理成本，而且具有昂貴的機(jī)會(huì)成本：一旦財(cái)產(chǎn)被政府征收，它就不可能再被任何私人使用。如果政府不需要給予補(bǔ)償，即不需要花錢就可征收財(cái)產(chǎn)，那么政府可能會(huì)受到“財(cái)政錯(cuò)覺(jué)”影響，也就是政府官員將誤以為所征收的資源沒(méi)有機(jī)會(huì)成本或機(jī)會(huì)成本很低，從而作出非理性決策。其結(jié)果必然導(dǎo)致政府過(guò)度征收，進(jìn)而導(dǎo)致資源的錯(cuò)誤配置和浪費(fèi)。為了避免發(fā)生財(cái)政錯(cuò)覺(jué)，憲法要求政府給予完全補(bǔ)償或賠償，迫使政府比較征收的機(jī)會(huì)成本和征收后的財(cái)產(chǎn)價(jià)值。因此，在現(xiàn)階段我國(guó)對(duì)土地承包關(guān)系定位尚未明確的情況下，要完善土地征收的補(bǔ)償制度。

（1）擴(kuò)大征地補(bǔ)償范圍，提高征收補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。征收條款與補(bǔ)償條款在法治國(guó)家被視為“唇齒條款”，不可分離。土地征收是對(duì)集體土地所有權(quán)和使用權(quán)的永久性轉(zhuǎn)移，農(nóng)民將永遠(yuǎn)失去土地的經(jīng)營(yíng)權(quán)，失去生活的可靠來(lái)源和保障?，F(xiàn)行法律中規(guī)定的征地補(bǔ)償范圍無(wú)法補(bǔ)償因征地給農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)民帶來(lái)的損失。我國(guó)在第四次憲法修正案中明確規(guī)定了補(bǔ)償?shù)膬?nèi)容，這是立法上的一個(gè)巨大進(jìn)步，為征用、征收補(bǔ)償立法和實(shí)施征用、征收補(bǔ)償活動(dòng)提供了憲法依據(jù)。立法中應(yīng)通過(guò)對(duì)土地所處的地理位置、種植種類和地上建筑物、構(gòu)筑物、地上作物、農(nóng)民房屋等補(bǔ)償予以明確，對(duì)相鄰?fù)恋氐膿p害補(bǔ)償也應(yīng)予規(guī)定，不斷擴(kuò)大征地的補(bǔ)償范圍。

（2）國(guó)家需要承認(rèn)征地帶來(lái)的土地增值效益，并使農(nóng)民從土地增值效益中分享利益。當(dāng)然，土地征收造成的土地增值很大程度上是由政府開(kāi)發(fā)建設(shè)帶來(lái)的，需要政府投入大量的資金進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，因此，征地后的土地增值也應(yīng)該有一部分為政府獲得。政府可以通過(guò)開(kāi)征土地增值稅獲得此部分的份額。對(duì)被征收土地上的農(nóng)民進(jìn)行妥善安置，是征地制度改革能否成功的關(guān)鍵。安置工作應(yīng)當(dāng)實(shí)行由“以安排勞動(dòng)力就業(yè)為主”轉(zhuǎn)向“以市場(chǎng)為導(dǎo)向的多種途徑安置”的原則，拓寬安置渠道?？梢钥紤]以土地補(bǔ)償費(fèi)為主，采用以下補(bǔ)償方式：貨幣安置；地價(jià)款入股安置；社會(huì)保險(xiǎn)安置；留地安置；用地單位安置；農(nóng)業(yè)安置；土地開(kāi)發(fā)整理安置等等安置途徑。但不管采取何種途徑，應(yīng)堅(jiān)持“保護(hù)農(nóng)民的合法利益”的原則，使農(nóng)民在失去土地后還能保證其生存權(quán)和發(fā)展權(quán)。

【參考文獻(xiàn)】

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[3] 楊松齡:兩岸土地征收法制比較研究.天津大學(xué)出版社，2001.

第3篇：土地征收法范文

一、房屋征收法律依據(jù)

《中華人民共和國(guó)物權(quán)法》、《國(guó)有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》

二、征收范圍

區(qū)街以南，中華路以西，外環(huán)路以北。

三、征收補(bǔ)償安置辦法

房屋征收補(bǔ)償安置采取貨幣補(bǔ)償和產(chǎn)權(quán)調(diào)換兩種方式。被征收房屋價(jià)值，由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)確定。

（一）貨幣補(bǔ)償方式

1．確權(quán)住宅房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

由房地產(chǎn)價(jià)格評(píng)估機(jī)構(gòu)結(jié)合被征收住宅房屋的權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積等因素，確定被征收住宅房屋的補(bǔ)償面積單價(jià)。

2．未確權(quán)房屋和無(wú)證（照）門（耳）房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（1）未確權(quán)房屋補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

征收區(qū)域內(nèi)未確權(quán)房屋按200元/平方米標(biāo)準(zhǔn)予以補(bǔ)償。

（2）無(wú)證（照）門（耳）房補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

對(duì)于征收區(qū)域內(nèi)無(wú)證（照）門（耳）房，按照100-150元/平方米標(biāo)準(zhǔn)補(bǔ)償。

3．對(duì)于征收區(qū)域內(nèi)由于歷史原因造成的無(wú)產(chǎn)籍住宅房屋（正房），居住人具有征收區(qū)域內(nèi)戶口，房屋歸屬無(wú)糾紛，且屬唯一一處住房的，經(jīng)市房屋確權(quán)領(lǐng)導(dǎo)小組組織認(rèn)定，并在征收區(qū)域張榜公示后無(wú)異議的，參照有照房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)的70%給予補(bǔ)償。

4．對(duì)認(rèn)定為違法建筑和超過(guò)批準(zhǔn)期限的臨時(shí)建筑，不予補(bǔ)償。

5．非住宅房屋貨幣補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按照被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格予以補(bǔ)償。

6．臨街“住改非”房屋停業(yè)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

（1）對(duì)利用臨街被確權(quán)房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業(yè)費(fèi)按其經(jīng)營(yíng)面積的被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值20%給予經(jīng)營(yíng)者一次性貨幣補(bǔ)償。

（2）對(duì)利用臨街被確認(rèn)為一戶一宅的無(wú)照房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業(yè)費(fèi)按其經(jīng)營(yíng)面積的被征收房屋市場(chǎng)評(píng)估價(jià)值20%給予經(jīng)營(yíng)者一次性貨幣補(bǔ)償，經(jīng)營(yíng)面積按70%計(jì)算。

（3）對(duì)利用臨街未確權(quán)房屋從事生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)并取得營(yíng)業(yè)執(zhí)照、依法納稅滿一年的“住改非”房屋，停業(yè)費(fèi)按其經(jīng)營(yíng)面積的被征收房屋補(bǔ)償價(jià)值（200元/平方米）的20%給予經(jīng)營(yíng)者一次性貨幣補(bǔ)償。

7．搬遷補(bǔ)助費(fèi)

（1）征收住宅房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按被征收房屋建筑面積每平方米5元計(jì)算?！白「姆恰狈课莅幢徽魇辗课輰?shí)際經(jīng)營(yíng)占用面積每平方米8元計(jì)算,搬遷補(bǔ)助費(fèi)支付給經(jīng)營(yíng)者。

（2）征收非住宅房屋搬遷補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按被征收房屋建筑面積每平方米8元計(jì)算，搬遷補(bǔ)助費(fèi)支付給經(jīng)營(yíng)者。

（3）搬遷補(bǔ)助費(fèi)發(fā)放方式，采取搬遷時(shí)一次性發(fā)放。

8．臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

（1）征收住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，一次性支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶600元。

（2）征收非住宅房屋實(shí)行貨幣補(bǔ)償?shù)?，一次性支付臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為每戶800元。臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)支付給經(jīng)營(yíng)者?！白「姆恰狈课輩⒄沾藰?biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

9．裝修補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

被征收房屋室內(nèi)裝飾裝修的補(bǔ)償金額按重置價(jià)格結(jié)合成新，通過(guò)委托評(píng)估確定。

10．附屬物及青苗補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)

按附表一、二、三的具體標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。

（二）產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置方式

產(chǎn)權(quán)調(diào)換安置僅適用于被確權(quán)住宅房屋和被確認(rèn)為一戶一宅的無(wú)證（照）房屋。

1．限定價(jià)格安置的最大面積為120平方米，被征收人確權(quán)房屋面積超過(guò)120平方米的部分，要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，按被征收房屋的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)格與市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算差價(jià)。

2．選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，對(duì)住宅房屋確權(quán)面積120平方米以內(nèi)部分實(shí)行“拆一還一”（拆一平方米還一平方米），不找差價(jià)。對(duì)面積超過(guò)被征收房屋面積在5平方米以內(nèi)的增加部分，按限定價(jià)格計(jì)算；對(duì)面積超過(guò)被征收房屋面積在5平方米以外的增加部分，按市場(chǎng)價(jià)格結(jié)算。

3．被征收人為低保戶的，每戶面積不足50平方米的獨(dú)一處住房，按50平方米安置。免交50平方米以內(nèi)增加面積部分差價(jià)款。

4．對(duì)只有唯一住房，每戶面積不足50平方米的，按50平方米安置。對(duì)50平方米以內(nèi)增加面積部分按限定價(jià)格的60%結(jié)算

5．被確認(rèn)為一戶一宅的無(wú)證（照）房屋，選擇產(chǎn)權(quán)調(diào)換方式的，按照被確認(rèn)房屋面積70%標(biāo)準(zhǔn)予以安置。

6．臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)

征收住宅房屋實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，對(duì)自行安排住處的被征收人，臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)按被征收房屋建筑面積每月每平方米5元發(fā)放，每月不足300元的按300元/月核發(fā)。搬遷時(shí)按照協(xié)議中明確的過(guò)渡期限分期預(yù)發(fā)，第一次預(yù)發(fā)12個(gè)月，期滿后續(xù)發(fā)。

協(xié)議約定的過(guò)渡期滿后，尚未交付使用的，自過(guò)渡期滿之日起，每月雙倍支付被征收人臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

7．其他費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)參見(jiàn)貨幣補(bǔ)償中的相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)。

（三）種植區(qū)、養(yǎng)殖區(qū)及企業(yè)征收補(bǔ)償安置

1．種植和養(yǎng)殖區(qū)補(bǔ)償

委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)種植戶和養(yǎng)殖戶的建筑物、構(gòu)筑物、附屬設(shè)施及相關(guān)搬遷補(bǔ)助費(fèi)等進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果予以一次性貨幣補(bǔ)償。

2．企業(yè)補(bǔ)償安置

委托評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)企業(yè)資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果予以一次性貨幣補(bǔ)償。

四、相關(guān)優(yōu)惠政策

（一）住宅房屋優(yōu)惠政策

1．具有本村戶口的低保戶、榮軍戶、殘疾人等家庭有特殊困難的，提供相關(guān)證明，并經(jīng)街道、村委會(huì)、民政部門證實(shí)后，只有唯一一處并且未確權(quán)的住房（房屋面積不超過(guò)50平方米），參照確權(quán)房屋給予補(bǔ)償或安置，安置面積不超過(guò)50平方米。

2．自正式簽訂征收協(xié)議之日起20日內(nèi)簽訂協(xié)議并完成搬遷的，每戶按建筑面積50元/平方米予以獎(jiǎng)勵(lì)；實(shí)行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的房屋，同時(shí)，一次性支付24個(gè)月臨時(shí)安置補(bǔ)助費(fèi)。

3．回遷戶自正式通知回遷之日起，免收2年電梯費(fèi)、物業(yè)費(fèi)。

4．自正式簽訂征收協(xié)議之日起20日內(nèi)簽訂協(xié)議并完成搬遷的，限定價(jià)格按2600元/平方米結(jié)算，市場(chǎng)價(jià)格按3200元/平方米（均價(jià)）結(jié)算。

（二）種植區(qū)和養(yǎng)殖區(qū)優(yōu)惠政策

被征收人在規(guī)定期限內(nèi)簽訂補(bǔ)償協(xié)議,并按協(xié)議約定期限內(nèi)完成搬遷的，按每戶每平方米50元予以一次性貨幣獎(jiǎng)勵(lì)。種植戶、養(yǎng)殖戶與房屋產(chǎn)權(quán)人不是同一人的，在規(guī)定期限內(nèi)完成搬遷的，獎(jiǎng)勵(lì)給種植戶或養(yǎng)殖戶。

（三）對(duì)被征收人及其家庭成員在上房村的承包土地，按照承包合同確定的面積給予一次性耕種交通補(bǔ)助費(fèi)，標(biāo)準(zhǔn)為600元/畝。

五、情況

1．位置

位于區(qū)盤宇街以南、友誼街以北、中華路以東，金城路以西。具置以規(guī)劃部門的批準(zhǔn)文件為準(zhǔn)。

2．面積戶型

以中小戶型為主，設(shè)定兩室50平方米、兩室一廳65平方米、75平方米，三室一廳85平方米、97平方米，三室兩廳119平方米6種戶型。

3．的樓層差價(jià)

為高層住宅，實(shí)際建設(shè)層數(shù)，根據(jù)回遷協(xié)議所需套數(shù)、并經(jīng)市規(guī)劃建設(shè)審批領(lǐng)導(dǎo)小組確定。

市場(chǎng)價(jià)格以住宅首層為基數(shù)按逐層遞增的方法確定，每層差價(jià)為30元/平方米。在120平方米內(nèi)，按照確權(quán)面積選擇以及樓房增平面積在5平方米以內(nèi)的，無(wú)樓層差價(jià)。

4．選擇方式

被征收人簽訂征收協(xié)議后統(tǒng)一領(lǐng)取協(xié)議順序號(hào)。搬遷后，持搬遷驗(yàn)收單領(lǐng)取搬遷順序號(hào)。協(xié)議順序號(hào)與搬遷順序號(hào)之和除以2即為被征收人的回遷順序號(hào)。所得分值相同的，抽簽決定先后。被征收人按回遷順序號(hào)依次選擇回遷房屋具置。在規(guī)定搬遷期限內(nèi)，被征收人未搬遷完畢的，協(xié)議順序號(hào)作廢，重新排序。

5．建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

（1）土建主體工程：符合設(shè)計(jì)規(guī)范的框架結(jié)構(gòu)；

（2）土建裝飾工程：外墻采用節(jié)能保溫方案，色澤、外形與小區(qū)商品房一致，內(nèi)墻面刮涂料，地面水泥砂漿壓光，廚房和衛(wèi)生間地面、墻面按設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)貼瓷磚；

（3）門窗工程：進(jìn)戶門采用防盜門，單元門安裝電子對(duì)講門，臥室、廚房、衛(wèi)生間采用木質(zhì)膠合板門，外窗采用塑鋼窗；

（4）電照工程：按設(shè)計(jì)要求安裝開(kāi)關(guān)、插座、燈具，走廊安裝共用聲控?zé)?，電表出戶?/p>

（5）給排水工程：室內(nèi)給水管線使用供水專用管材安裝，水表出戶（一戶一表），并按規(guī)范要求安裝節(jié)水器具。廚房安裝水龍頭、普通陶瓷洗菜盆，衛(wèi)生間安裝水龍頭、普通坐便和洗手盆，室內(nèi)排水立杠為PVC管；

（6）采暖工程：實(shí)行集中供熱、一戶一閥分戶采暖方式，立杠采用聚氯脂保溫管，室內(nèi)采用供暖專用管材及普通散熱片；

（7）電訊工程：通訊、有線電視接入小區(qū)網(wǎng)絡(luò)；

（8）燃?xì)夤こ蹋喝細(xì)夤艿肋M(jìn)戶，氣表出戶；

（9）配套工程：按小區(qū)整體設(shè)計(jì)方案實(shí)施，與小區(qū)商品樓配套標(biāo)準(zhǔn)一致；

（10）其他建筑內(nèi)容按有關(guān)設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行并符合國(guó)家現(xiàn)行規(guī)范要求。

6．管理及費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)

小區(qū)前期物業(yè)管理由建設(shè)單位通過(guò)招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施。業(yè)主大會(huì)成立后，根據(jù)《物業(yè)管理?xiàng)l例》的相關(guān)規(guī)定，選聘物業(yè)管理企業(yè)實(shí)施物業(yè)管理。水、暖、電、氣、有線電視等收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按市批準(zhǔn)的相關(guān)文件執(zhí)行。

7．過(guò)渡期限：至年5月回遷，共計(jì)24個(gè)月。

8．限定價(jià)格：2800元/平方米；政府優(yōu)惠價(jià)格：2600元/平方米。

第4篇：土地征收法范文

[關(guān)鍵詞]土地征收；公共利益；公平補(bǔ)償；公權(quán)保障；公正程序

[作者簡(jiǎn)介]萬(wàn)政偉，浙江警察學(xué)院法律系講師，經(jīng)濟(jì)法學(xué)碩士，浙江杭州310053；王坤，浙江省社會(huì)科學(xué)院法學(xué)研究所助理研究員，浙江杭州310053

[中圖分類號(hào)]D912.3　[文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼]A　[文章編號(hào)]1672―2728(2008)11―0097―03

一、西方土地征收法律制度的總體特征

在西方各國(guó)中，德國(guó)第一個(gè)征收法是黑森大公國(guó)于1821年公布的，隨后，各邦國(guó)也陸續(xù)制定了征收法典，1874年普魯士土地收用法基本確立了土地征收法律制度，1919年魏瑪憲法第153條第2款以精密技術(shù)性的方式，將征收之過(guò)程，在世界上首次規(guī)定于憲法內(nèi)。二戰(zhàn)以后，德國(guó)基本法承繼了魏瑪憲法的相關(guān)規(guī)定，構(gòu)成了德國(guó)土地征收法律制度的憲法基礎(chǔ)。在法國(guó)，在大革命期間和第一帝國(guó)時(shí)期確立了公用征收的原則，以后經(jīng)過(guò)多次立法規(guī)定和判例補(bǔ)充，逐漸發(fā)展成為現(xiàn)行的公用征收法律制度，主要規(guī)定于1977年的公用征收法典中。在美國(guó)，《美利堅(jiān)合眾國(guó)憲法修正案》第5條規(guī)定：“沒(méi)有正當(dāng)?shù)难a(bǔ)償，私有財(cái)產(chǎn)不得為公共所收用?！币栽摋l款為基礎(chǔ)，運(yùn)用“深厚的人權(quán)理念，積極的司法解釋程序，來(lái)予以憲法理念以新的內(nèi)容”，逐步發(fā)展起以判例法為主要表現(xiàn)形式的土地征收法律制度。在日本，1901年的土地收用法基本確立了土地征收法律制度，二戰(zhàn)后，《日本國(guó)憲法》第29條第3款規(guī)定了征收的目的和條件。西方其他國(guó)家如英國(guó)、比利時(shí)等國(guó)也確立了各自的土地征收法律制度。

盡管西方各國(guó)土地征收法律制度在具體制度設(shè)置方面存在很大的區(qū)別，但是，這些土地征收法律制度大都建立在市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制和資本主義土地私有制的基礎(chǔ)上，市場(chǎng)調(diào)節(jié)機(jī)制和土地私有制對(duì)土地征收制度產(chǎn)生了巨大的影響，使之很明顯地呈現(xiàn)了“四公”特征，即在土地征收目的上堅(jiān)持公共利益標(biāo)準(zhǔn)；在土地征收補(bǔ)償上，堅(jiān)持公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)；在土地征收制度中，著重賦予被征地者以各種“公權(quán)利”，以“公權(quán)利”為本位構(gòu)建土地征收法律制度；在土地征收過(guò)程中，注意運(yùn)用嚴(yán)格的程序制約國(guó)家土地征收公權(quán)力。

(一)在土地征收目的上體現(xiàn)公共利益要求。在西方土地征收法律制度中，公共利益構(gòu)成了土地征收的唯一正當(dāng)理由，它既賦予了國(guó)家行使土地征收權(quán)力的合法性依據(jù)，又限制了國(guó)家行使土地征收權(quán)力的范圍。從這個(gè)意義上講，由于公共利益要求和標(biāo)準(zhǔn)的存在，土地征收法同時(shí)也應(yīng)當(dāng)是一部限制土地征收、保障土地所有權(quán)的法律?！稓W洲人權(quán)公約第一議定書(shū)》第1條第1款規(guī)定：“每一個(gè)自然人或法人均有權(quán)平等地享受其財(cái)產(chǎn)。非為公共的利益及依據(jù)法律的一般原則所規(guī)定的條件，任何人均不得剝奪其財(cái)產(chǎn)所有權(quán)?！薄兑獯罄穹ǖ洹返?34條規(guī)定：“不得全部或部分地使任何所有人喪失其所有權(quán)，但是為了公共利益的需要，依法宣告征用并且給予合理補(bǔ)償?shù)那闆r不在此限?！?0世紀(jì)以后，法國(guó)公用征收的目的限制即“公用”概念就不再局限于公產(chǎn)、公共工程和公務(wù)觀念了，行政法院認(rèn)為只要能夠滿足公共利益就是達(dá)成公用目的。從1954年Berman v?Parker一案以后，美國(guó)的“公共目標(biāo)”概念也從原來(lái)的“公用征收”擴(kuò)展到“公益征收”。

(二)堅(jiān)持公平補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)。公平補(bǔ)償又稱為“正當(dāng)補(bǔ)償”或“相當(dāng)補(bǔ)償”。這種公平補(bǔ)償?shù)囊髽?gòu)成了對(duì)國(guó)家強(qiáng)制權(quán)的反向制約，主要是從經(jīng)濟(jì)利益上保障被征地者的權(quán)益。在必須征收時(shí)，補(bǔ)償應(yīng)當(dāng)符合財(cái)產(chǎn)的價(jià)值，財(cái)產(chǎn)的存續(xù)保障轉(zhuǎn)化為財(cái)產(chǎn)的價(jià)值保障補(bǔ)償，通行做法是依照市場(chǎng)價(jià)格來(lái)厘定被征收土地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，以被征收土地的市場(chǎng)價(jià)格為基礎(chǔ)決定土地征收補(bǔ)償費(fèi)用的具體標(biāo)準(zhǔn)。說(shuō)到底，土地征收的過(guò)程其實(shí)就是一個(gè)強(qiáng)制購(gòu)買的過(guò)程，它要求在土地征收過(guò)程中模擬市場(chǎng)交易的結(jié)果，給予被征收者以相當(dāng)于市場(chǎng)價(jià)格的土地征收補(bǔ)償對(duì)價(jià)，從而在公共利益和個(gè)體利益之間達(dá)致均衡。德國(guó)最高法院在案例法中也指出：征用(征收)之特征，在于對(duì)平等原則之侵犯。為了補(bǔ)償這項(xiàng)侵犯，就有必要對(duì)受到征用的個(gè)人授予一種公平補(bǔ)償。法國(guó)院認(rèn)為，一旦構(gòu)成征用，其補(bǔ)償就必須符合兩項(xiàng)條件：首先，政府必須在征用之前支付補(bǔ)償；其次，補(bǔ)償必須公正。日本憲法第29條第3款也規(guī)定：“私有財(cái)產(chǎn)，在正當(dāng)補(bǔ)償之下可收歸公共所用?！?/p>

(三)強(qiáng)化公權(quán)保障。公權(quán)保障指在土地征收過(guò)程中必須賦予并保障被征地者的各種公權(quán)利。公權(quán)利是同私權(quán)利相對(duì)應(yīng)的一個(gè)概念，是公民所享有的針對(duì)國(guó)家機(jī)關(guān)的權(quán)利。由于土地征收是一個(gè)運(yùn)用國(guó)家公權(quán)力強(qiáng)制剝奪他人土地所有權(quán)的過(guò)程，為了防止國(guó)家公權(quán)力肆意侵害土地所有權(quán)，就有必要在土地征收法律制度中賦予被征收人以下各種公權(quán)利：

1.知情權(quán)。被征地者的知情權(quán)包括事前知情權(quán)和事中知情權(quán)，事前知情權(quán)要求用地單位在土地征收程序啟動(dòng)前，就應(yīng)當(dāng)通知被征地者并聽(tīng)取其意見(jiàn)；事中知情權(quán)要求征收機(jī)關(guān)在作出征收決定和補(bǔ)償決定時(shí)，除應(yīng)當(dāng)及時(shí)地進(jìn)行公告外，還應(yīng)當(dāng)以通知方式個(gè)別告知被征地者。

2.買回權(quán)。土地買回權(quán)指土地所有者在征收所據(jù)以存在的公益目的未能實(shí)現(xiàn)的情況下請(qǐng)求買回該幅土地的權(quán)利。對(duì)財(cái)產(chǎn)的侵害僅限于為實(shí)現(xiàn)特定的大眾福祉利益所必要的范圍內(nèi)，這意味著。原先作為征收正當(dāng)理由的目的一旦消滅，返還請(qǐng)求權(quán)即告成立。土地買回權(quán)制度的設(shè)立旨在促進(jìn)土地的合理利用，維護(hù)被征地者的合法權(quán)益，提高土地征收的效率。買回權(quán)是被征地者維護(hù)其所有權(quán)的一種補(bǔ)充手段，實(shí)際上是對(duì)土地征收行為的否認(rèn)，從性質(zhì)上看，它是一項(xiàng)保障土地所有權(quán)的公權(quán)利。

3.殘余土地建筑物強(qiáng)制征收請(qǐng)求權(quán)。被征地者強(qiáng)制征收請(qǐng)求權(quán)指在被征收土地或其附著物的殘余部分喪失全部或大部分經(jīng)濟(jì)價(jià)值時(shí)，被征地者享有在法定期限內(nèi)請(qǐng)求征地機(jī)關(guān)一并予以征收的權(quán)利。該權(quán)利性質(zhì)上屬于公權(quán)利，是被征地者針對(duì)政府的權(quán)利，目的是為了維護(hù)被征地者的經(jīng)濟(jì)利益。

(四)堅(jiān)持公正程序。公正程序又稱為正當(dāng)程序，從程序法理上講，征地過(guò)程中的公正的法律程序既是被征地者權(quán)利的重要保障，也是對(duì)政府征地權(quán)力的有效限制。作為對(duì)政府行使征收權(quán)力的制約，公正程序已經(jīng)越來(lái)越廣泛地體現(xiàn)在世界各國(guó)的土地立法之中。在美國(guó)的土地征收法中，公正程序包括兩項(xiàng)基本程序性規(guī)則：其一是聽(tīng)取對(duì)方意見(jiàn)：其二是不能自己做自己案件的法官。在第一項(xiàng)規(guī)則下，必須保證相對(duì)方在行政機(jī)關(guān)作出一項(xiàng)行政決定時(shí)享有如下三項(xiàng)權(quán)利：(1)相對(duì)人在合理時(shí)間得到通知的權(quán)利；(2)相對(duì)人有了解行政機(jī)關(guān)的論點(diǎn)和根據(jù)的權(quán)利；(3)相對(duì)人有為自己辯護(hù)的權(quán)利。第二項(xiàng)規(guī)則是避免偏私的必要程序規(guī)則。

日本土地征收也有著嚴(yán)格的程序，根據(jù)2003

年6月20日最新修改的《土地征收法》規(guī)定，日本的土地征收要經(jīng)歷以下一些程序：(1)編寫調(diào)查報(bào)告；(2)裁定程序的開(kāi)始；(3)土地所有人或其他權(quán)利人提出補(bǔ)償?shù)恼?qǐng)求；(4)征收委員會(huì)作出征收區(qū)域、損失補(bǔ)償以及權(quán)利取得或喪失時(shí)間的裁定；(5)不服申訴和訴訟。

比利時(shí)普通公用征收程序依次要經(jīng)過(guò)行政階段和司法階段。在行政階段，針對(duì)公務(wù)機(jī)關(guān)的財(cái)產(chǎn)征收計(jì)劃，被征收人可以在收到財(cái)產(chǎn)征收計(jì)劃15天內(nèi)提出異議和意見(jiàn)，如果雙方達(dá)不成協(xié)議，行政機(jī)關(guān)必須經(jīng)過(guò)開(kāi)會(huì)才能決定公用征收。由此形成的決定如果被征收人仍不執(zhí)行，征收便進(jìn)入司法階段，即由征收機(jī)關(guān)向征收財(cái)產(chǎn)所在地的法院提訟。如果經(jīng)審查確定行政機(jī)關(guān)征收合法，那么接著由法院指定三位專家，對(duì)補(bǔ)償費(fèi)進(jìn)行估價(jià)。在聽(tīng)取了雙方當(dāng)事人意見(jiàn)后，法院在專家所作結(jié)論的基礎(chǔ)上決定補(bǔ)償費(fèi)額，然后由法院授權(quán)行政機(jī)關(guān)執(zhí)行征收財(cái)產(chǎn)。被征收人對(duì)一審法院的判決不服可以向上級(jí)法院上訴，但上訴不停止原判決的執(zhí)行。

除了在征收過(guò)程中應(yīng)當(dāng)遵循公正程序的要求以外，在征地程序啟動(dòng)之前也必須要有一個(gè)民事前置程序。盡管公共利益是國(guó)家啟動(dòng)征地程序的唯一正當(dāng)理由，但遠(yuǎn)遠(yuǎn)不是充分理由。即使是為了公共利益，也要經(jīng)過(guò)民事途徑不能取得土地所有權(quán)情況下，才能進(jìn)入土地征收程序。這就是說(shuō)，在國(guó)家啟動(dòng)土地征收程序之前，必須要有一個(gè)民事前置程序，這也是公正程序的一個(gè)必然要求。

二、對(duì)我國(guó)土地征收立法的啟示

我國(guó)社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制建立在土地公有制的基礎(chǔ)上，這就決定了我國(guó)土地征收法律制度既要建立在土地公有制基礎(chǔ)上，也要符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求。相對(duì)而言，西方土地征收法律制度建立在資本主義土地私有制基礎(chǔ)上，也就是說(shuō)，西方土地征收法律制度必然與我國(guó)土地征收法律制度之間存在著巨大的差異，盡管如此，經(jīng)過(guò)了幾百年的發(fā)展，西方國(guó)家已經(jīng)形成了一個(gè)比較完善的、符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制要求的土地征收法律制度體系，對(duì)我國(guó)土地征收法律制度體系的建構(gòu)具有重要的啟示。

啟示一：盡快明確公共利益標(biāo)準(zhǔn)。我國(guó)《憲法》第10條第2款規(guī)定：“國(guó)家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對(duì)土地實(shí)行征收或者征用并給予補(bǔ)償?！薄锻恋毓芾矸ā返?條第4款也規(guī)定：“國(guó)家為公共利益的需要，可以依法對(duì)集體所有的土地實(shí)行征收?！睉?yīng)當(dāng)說(shuō)，我國(guó)現(xiàn)行立法已經(jīng)確立了公共利益標(biāo)準(zhǔn)，但是同西方土地征收制度相比較，依然存在著很大的缺陷。依照《土地管理法》第43條規(guī)定，除了少量的非農(nóng)化建設(shè)不需要經(jīng)過(guò)征收程序外，絕大部分需要利用集體土地的建設(shè)用地都要經(jīng)過(guò)土地征收程序，而不管這些建設(shè)用地是否符合公共利益標(biāo)準(zhǔn)，這實(shí)際上取消了土地征收的公共利益標(biāo)準(zhǔn)。為了保障集體土地所有權(quán)，減少土地征收的頻率，筆者認(rèn)為，在我國(guó)未來(lái)的土地征收立法中，應(yīng)當(dāng)盡可能地確定公共利益的內(nèi)涵，并且詳細(xì)地列舉屬于公共利益范疇的建設(shè)項(xiàng)目，以徹底杜絕為了商業(yè)利益或國(guó)庫(kù)利益而濫用土地征收權(quán)的可能性。

啟示二：以“公權(quán)利”保障為核心重新建構(gòu)一系列土地征收制度。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)行法律制度，土地征收實(shí)質(zhì)上就是由政府主導(dǎo)的強(qiáng)制性地把集體土地轉(zhuǎn)變?yōu)閲?guó)有土地的過(guò)程。在這個(gè)過(guò)程中，是否征收、如何征收、如何補(bǔ)償?shù)确矫?，被征地單位和失地農(nóng)民既缺少知情權(quán)，也沒(méi)有殘余地強(qiáng)制征收請(qǐng)求權(quán)、買回權(quán)等一系列權(quán)利。政府的征收行為明顯具有單方面性和強(qiáng)制性，威權(quán)過(guò)重，充分體現(xiàn)了國(guó)家的權(quán)威，反映了計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制時(shí)期的行政權(quán)力支配一切的時(shí)代特征，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能適應(yīng)現(xiàn)代多元化法治社會(huì)的要求。因此，在我國(guó)未來(lái)的土地征收立法中，應(yīng)當(dāng)形成一個(gè)以“公權(quán)利”保障為核心的土地征收法律制度體系。

第5篇：土地征收法范文

根據(jù)北京市人民政府1993年5月18日的6號(hào)令暨《北京市實(shí)施〈中華人民共和國(guó)城鎮(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例〉辦法》和北京市人民政府京政發(fā)（1994）43號(hào)《北京市人民政府關(guān)于本市國(guó)有土地有償使用收入征收和使用若干問(wèn)題的通知》精神，為加強(qiáng)王府井地區(qū)國(guó)有土地有償使用收入的征收管理，特制定本暫行辦法。

1.為加快王府井地區(qū)的開(kāi)發(fā)和建設(shè)速度，保證王府井地區(qū)市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，根據(jù)市政府有關(guān)王府井地區(qū)國(guó)有土地有償使用收入用于王府井地區(qū)改造的規(guī)定，市財(cái)政局委托市王府井地區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)辦公室（以下簡(jiǎn)稱開(kāi)發(fā)辦）對(duì)王府井地區(qū)內(nèi)土地有償使用收入進(jìn)行征收、繳交、使用。市財(cái)政局負(fù)責(zé)管理、監(jiān)督、審計(jì)。

2.開(kāi)發(fā)辦會(huì)同市房屋土地管理局研究確定王府井地區(qū)內(nèi)國(guó)有土地使用權(quán)出讓，協(xié)助辦理有關(guān)手續(xù)、監(jiān)督合同、代收王府井地區(qū)出讓地塊的地價(jià)款。

3.開(kāi)發(fā)辦在征收土地有償使用收入時(shí)，應(yīng)使用市財(cái)政局統(tǒng)一印制的北京市國(guó)有土地有償使用收費(fèi)專用票據(jù)，直接繳入市財(cái)政在交通銀行開(kāi)設(shè)的專戶（開(kāi)戶行：交通銀行北京分行：帳號(hào)：0061200053）并應(yīng)按國(guó)有土地使用權(quán)出讓合同所規(guī)定的交款期限，負(fù)責(zé)督促土地受股方按期上交應(yīng)交的地價(jià)款。

4.市財(cái)政局對(duì)開(kāi)發(fā)辦上繳的土地出讓收入單獨(dú)設(shè)專戶管理。土地有償使用收入進(jìn)入市財(cái)政帳戶后，市財(cái)政局采取即收即撥的方式，扣除必要費(fèi)用后每月10日、20日、30日分三次由市財(cái)政帳戶返回開(kāi)發(fā)辦帳戶。

5.王府井地區(qū)的土地有償使用收入全部用于王府井地區(qū)的市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，如市政拆遷、道路、各種管溝、電信局、消防、交通指揮中心建設(shè)和相關(guān)的市政投資，以及按市政府（94）43號(hào)文件的規(guī)定，返還給市屬局、總公司有關(guān)企業(yè)的地價(jià)款返還等，?？顚Ｓ谩?/p>

6.市財(cái)政局每年按開(kāi)發(fā)辦土地有償使用收入上繳情況及實(shí)際工作需要，按年度核撥土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)，開(kāi)發(fā)辦按有關(guān)規(guī)定使用。

7.開(kāi)發(fā)辦要對(duì)本辦法下發(fā)前已經(jīng)收取和支出的土地有償使用收入，列出清單，報(bào)市財(cái)政局備案。

8.收支項(xiàng)目由開(kāi)發(fā)辦分項(xiàng)立帳，改造完成后由開(kāi)發(fā)辦與市財(cái)政局辦理清算。

9.開(kāi)發(fā)辦按季將土地有償使用收入支出情況及土地出讓業(yè)務(wù)費(fèi)的使用情況報(bào)市財(cái)政局。

10.市財(cái)政局對(duì)開(kāi)發(fā)辦各項(xiàng)支出進(jìn)行監(jiān)督管理，定期審計(jì)。

11.本辦法由市財(cái)政局負(fù)責(zé)解釋。

第6篇：土地征收法范文

關(guān)鍵字：土地一級(jí)開(kāi)發(fā)程序收益分析

中途分類號(hào) F301.24文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

一、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程與分工

  土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，即由政府委托企業(yè)按照城市規(guī)劃功能、豎向標(biāo)高和市政地下基礎(chǔ)設(shè)施配套指標(biāo)等要求，對(duì)一定區(qū)域范圍內(nèi)的城市國(guó)有土地（毛地）或鄉(xiāng)村集體土地（生地）進(jìn)行統(tǒng)一的征地、拆遷、安置、補(bǔ)償，并進(jìn)行適當(dāng)?shù)氖姓涮自O(shè)施建設(shè)，使該區(qū)域范圍內(nèi)的土地達(dá)到建設(shè)熟地條件，再進(jìn)行有償出讓或轉(zhuǎn)讓的過(guò)程。 

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目具有涉及的審批手續(xù)繁雜、需要接觸的審批部門眾多、耗時(shí)長(zhǎng)的特點(diǎn)，房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)與政府收益分成的模式進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)，一個(gè)很重要的好處便是：雙方可以各負(fù)其責(zé)，各自發(fā)揮自己的“比較優(yōu)勢(shì)”——政府負(fù)責(zé)保證如規(guī)劃審批、一級(jí)開(kāi)發(fā)立項(xiàng)、征地拆遷手續(xù)、項(xiàng)目驗(yàn)收等行政審批工作的通過(guò)，而企業(yè)則可從事建設(shè)資金的籌措與投入、建設(shè)工程項(xiàng)目的組織與實(shí)施、土地招商的組織等自己更為擅長(zhǎng)的工作。

二、土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益分成模式的運(yùn)作要點(diǎn)

  （一）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的兩條收益途徑

 目前土地整理的收益模式通常有兩條途徑：一種途徑是，通過(guò)土地公開(kāi)交易市場(chǎng)出讓土地，增值收益部分按照合同約定取得。另一種途徑是，開(kāi)發(fā)商與政府共同約定出讓土地的限制性條件，在招拍掛中確保自己順利取得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)。開(kāi)發(fā)商通過(guò)上市公司的股票配售或信托融資，上交土地出讓金，獲取土地使用證。后期的開(kāi)發(fā)主要有兩種形式：一是采取土地分塊合作開(kāi)發(fā)的模式，進(jìn)行資金的快速回收；二是以開(kāi)發(fā)項(xiàng)目為標(biāo)的，從銀行獲取項(xiàng)目融資貸款進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

  （二）共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司

  房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)設(shè)立項(xiàng)目公司來(lái)進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的操作。在收益分成模式中，有些項(xiàng)目公司會(huì)選擇由房地產(chǎn)企業(yè)、政府部門（或政府的投融資平臺(tái)）共同出資設(shè)立，負(fù)責(zé)對(duì)土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行經(jīng)營(yíng)管理，包括開(kāi)發(fā)資金的融資、參與土地運(yùn)營(yíng)的策劃、市政配套設(shè)施的建設(shè)，以及配合政府部門進(jìn)行土地征收拆遷補(bǔ)償、土地二級(jí)市場(chǎng)潛在受讓人的招商等工作。一般來(lái)講，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)持有項(xiàng)目公司的大部分股權(quán)。 通過(guò)共同出資設(shè)立項(xiàng)目公司，房地產(chǎn)企業(yè)與地方政府建立利益共同體，共享土地增值收益轉(zhuǎn)化而來(lái)的項(xiàng)目公司分紅。

 （三）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益的分成

    一般來(lái)講，“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益”被定義為，“國(guó)有土地使用權(quán)出讓價(jià)款”減去“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本”，再減去“政府提取的各項(xiàng)費(fèi)用”。其中，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)成本通常由項(xiàng)目前期費(fèi)用、征地拆遷補(bǔ)償費(fèi)用、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用、工程建設(shè)其他費(fèi)用（如監(jiān)理費(fèi)、工程設(shè)計(jì)費(fèi)、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用等）、相關(guān)稅費(fèi)等構(gòu)成。按照國(guó)家有關(guān)規(guī)定應(yīng)提取的各項(xiàng)基金、規(guī)費(fèi)，主要包括土地收益基金、廉租房基金、農(nóng)業(yè)開(kāi)發(fā)基金、教育基金、農(nóng)田水利基金、失地農(nóng)民保障金等。 

項(xiàng)目公司與政府之間的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益分成比例的約定，是一級(jí)開(kāi)發(fā)合同當(dāng)中最為關(guān)鍵的條款。分配比例的設(shè)置通常與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的難度大小有關(guān)，一些拆遷難度比較大，或者是地理位置相對(duì)較偏的地塊，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商的分成通常要高一些。項(xiàng)目公司在拿到按比例分配的一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益后，在扣除經(jīng)營(yíng)成本等費(fèi)用、提取法定公積金等程序后，公司股東可對(duì)剩余的稅后利潤(rùn)進(jìn)行分紅。 通過(guò)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)凈收益的分成設(shè)置，房地產(chǎn)企業(yè)以及地方政府的利益捆綁關(guān)系被深化了一層。與房地產(chǎn)二級(jí)開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目相比，房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利益分配上與地方政府走得更近了，有了地方政府的政策支持，一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小。但資金壓力大、資金回收周期長(zhǎng)。

  （四）土地一級(jí)開(kāi)發(fā)保底收益的設(shè)置

在一些土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分成案例中，開(kāi)發(fā)企業(yè)甚至還能得到一些地方政府的保底收益承諾，設(shè)有保底條款，規(guī)定若一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)所提取的收益不足全部土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的“一定比例”時(shí)， 市政府將保證向公司另行支付差價(jià)款，以確保一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)的收益不低于合同項(xiàng)下的全部土地一級(jí)開(kāi)發(fā)總成本的“一定比例”。而有的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)更是與地方政府達(dá)成了固定回報(bào)加上收益分成的方式，在合同中出現(xiàn)類似約定：公司投入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)資金每年將獲得X%的固定收益，此外，公司還將獲得地塊掛牌出讓凈收益的Y%，從而確保了較高的投資回報(bào)和相小的投資風(fēng)險(xiǎn)。

  （五）土地一二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)的優(yōu)勢(shì)

  由于房地產(chǎn)行業(yè)明顯受制于政策的因素，因此大型的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往將一級(jí)土地整理與二級(jí)開(kāi)發(fā)相結(jié)合，以獲得整理雙重收益和收益的最大化。

土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與自家地塊的競(jìng)拍有兩個(gè)明顯的優(yōu)勢(shì)，一是由于房地產(chǎn)企業(yè)在土地一級(jí)開(kāi)發(fā)階段已和政府部門有過(guò)一些互動(dòng)，因而對(duì)競(jìng)拍地塊的價(jià)值和前景比較了解，對(duì)市場(chǎng)預(yù)判的準(zhǔn)確性更高；二是在同等價(jià)位的情況下，由于拍賣價(jià)款當(dāng)中的一部分將作為土地一級(jí)開(kāi)發(fā)收益（包括開(kāi)發(fā)成本）進(jìn)入房地產(chǎn)企業(yè)，因而土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商參與拍賣的成本相對(duì)于其他公司更低。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)可以在獲得一級(jí)開(kāi)發(fā)階段收益的同時(shí)，獲取相對(duì)較低成本的土地，既保證了企業(yè)未來(lái)的可持續(xù)發(fā)展，也保證了可以獲取土地在未來(lái)升值給企業(yè)帶來(lái)的二級(jí)開(kāi)發(fā)的豐厚收益。 

   如果遇到土地招拍掛過(guò)程中非理性競(jìng)價(jià)或價(jià)位超出土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商限度，當(dāng)競(jìng)拍價(jià)達(dá)到一定金額時(shí)土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商可以理智地放棄繼續(xù)競(jìng)拍，因?yàn)閮H是從土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的收益分成上，土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商也已可獲得較高收益。

參考文獻(xiàn)：

[1] 葉裕民中國(guó)城市化高速成長(zhǎng)過(guò)程中的地方政府服務(wù)研究2005

第7篇：土地征收法范文

關(guān)鍵詞：稅收國(guó)家 土地財(cái)政 法律制度

實(shí)際上來(lái)看，我國(guó)的發(fā)展速度較快，城市化進(jìn)程飛速卓越的超過(guò)其它國(guó)家，必須要做到的就是城市建成區(qū)不斷的擴(kuò)大，那就意味著要逐漸從城市擴(kuò)張到城市周邊，利用出讓的使用權(quán)來(lái)獲取對(duì)應(yīng)的收入可能就會(huì)變得尤為平常。我們?cè)贀Q個(gè)角度看的話，出讓者把土地歸給國(guó)家，成為國(guó)家所有，那么國(guó)家就有權(quán)力去生產(chǎn)或者投入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，從而在其中獲得的一切都是合情合理的。由此可以看出，政府用土地來(lái)奪得收益也是具有正常性質(zhì)的。

一、改革土地財(cái)政法律制度要做到勢(shì)在必行

目前為止，不容忽視的問(wèn)題，莫過(guò)于由土地財(cái)政所引發(fā)的問(wèn)題。比如說(shuō)，人們的就業(yè)問(wèn)題、社會(huì)的保障問(wèn)題和農(nóng)村沒(méi)有地的農(nóng)民如何生存的問(wèn)題；住在城市的居民沒(méi)有地方住得問(wèn)題；因?yàn)橥恋刎?cái)政而發(fā)生了腐敗的類似現(xiàn)象等等的問(wèn)題。在土地財(cái)政方面，可能達(dá)不到可持續(xù)發(fā)展的程度，因?yàn)橥恋厥蔷哂芯窒扌缘?，?dāng)土地越來(lái)越少時(shí)，那么就不能夠維持現(xiàn)在的基本收入。政府必須不停的出讓土地，盡量不讓財(cái)政收入中斷，要維持著：征用土地-賣地-收稅-再征用土地，就這樣的一個(gè)循環(huán)要一直持續(xù)，對(duì)于土地的擁有來(lái)說(shuō)，是不是具有可再生資源還要繼續(xù)探討。我國(guó)現(xiàn)在的樓市保持著只提升不下降的趨勢(shì)，造成我國(guó)樓市缺乏對(duì)于公民的誠(chéng)信力，房地產(chǎn)市場(chǎng)的運(yùn)行模式制約著我們國(guó)家的經(jīng)濟(jì)，所以說(shuō)改革土地財(cái)政法律制度要做到勢(shì)在必行。

二、具有必然性的土地財(cái)政

在階段性時(shí)期，政府把財(cái)政收入全部依附著土地出讓收益，甚至于已經(jīng)成為了一個(gè)重要的組成部分。我國(guó)是經(jīng)濟(jì)飛速發(fā)展中的國(guó)家，政府采取了最為合理性的收入手段，就是土地財(cái)政，使其變成最便捷、最少成本的獲得渠道。可是我們國(guó)家的土地是有限度的，那么可以開(kāi)發(fā)利用的土地就會(huì)越來(lái)越少，財(cái)政收入也會(huì)隨之而改變。

三、擁有積極影響的土地財(cái)政

土地財(cái)政雖然有著很多的問(wèn)題，但是土地財(cái)政是加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市建設(shè)的有效途徑，不應(yīng)該過(guò)多的去探討其缺點(diǎn)。我國(guó)現(xiàn)在的發(fā)展模式，明顯的分為三部分，則是政府、開(kāi)發(fā)商、買房市民。在地方政府中可能說(shuō)沒(méi)有很多的稅收收入去支持城市中的建設(shè)，可是地方政府卻擁有著大量的土地資源。開(kāi)發(fā)商出資開(kāi)始競(jìng)拍土地，人們購(gòu)房構(gòu)成了市場(chǎng)支撐，政府也就利用了土地的出讓金使得城市得到經(jīng)濟(jì)的飛速增長(zhǎng)，三方到最后都是有利的結(jié)果。土地財(cái)政對(duì)于城市的有效發(fā)展是有著推動(dòng)作用的。

四、稅收國(guó)家框架下“土地財(cái)政”法律制度的改革方向

在地方的政府中能夠根據(jù)土地來(lái)取得財(cái)政收入的基本方式為：土地收費(fèi)、土地稅收、土地出讓金。這些是擁有法律依據(jù)的收入方式，但是我國(guó)正處在持續(xù)發(fā)展的趨勢(shì)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)不斷的上升，使得一些文本上的法律，不能夠很好的調(diào)控和適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)，所以進(jìn)行改革將成為必要的措施?！巴恋刎?cái)政”在法律制度的正確改革中，其最高的理想應(yīng)該是實(shí)現(xiàn)其稅收的國(guó)家。要以稅收國(guó)家的標(biāo)準(zhǔn)為基本點(diǎn)，進(jìn)行改革措施的實(shí)施，改革后的完美成果，應(yīng)該與稅收國(guó)家的相契合。如果沒(méi)有達(dá)到預(yù)期的效果，則改革后的措施就會(huì)背離了稅收國(guó)家的，促使這種改革是沒(méi)有意義的嘗試。在改革的正確流程中，應(yīng)該重點(diǎn)改革的則是土地出讓的法律制度。

五、在依賴性方面左右為難

政府在出讓土地基礎(chǔ)上讓收入成為了一種捷徑，似乎錢財(cái)收入是很容易的事情，可能有的地方政府就加大了房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，使土地越來(lái)越為之重要，漸漸的對(duì)于土地財(cái)政過(guò)分的依賴。這樣的手段是促使財(cái)政收入變得不可發(fā)展。經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政收入是密切相連的，在目前我國(guó)這樣繁榮的時(shí)期，依靠著房地產(chǎn)可以使經(jīng)濟(jì)飛速的增長(zhǎng)，但是一旦在不景氣的情況下，經(jīng)濟(jì)就會(huì)直線下降，會(huì)給我國(guó)的發(fā)展帶來(lái)很壞的影響，因此我們應(yīng)該努力擺脫土地財(cái)政。

想要直接不去依賴土地財(cái)政，是不太可能的。目前分析出了三點(diǎn)都是不得不去依賴的方向。包含三點(diǎn)：

第8篇：土地征收法范文

大街鄉(xiāng)地處龍南山區(qū)，常住人口7560人，境內(nèi)多山區(qū)丘陵地貌，全鄉(xiāng)8個(gè)行政村分布著97個(gè)自然村，長(zhǎng)期以來(lái)面臨著村多人少、村莊布局零散的發(fā)展困局，“空心村”現(xiàn)象越來(lái)越嚴(yán)重，嚴(yán)重影響著公共管理和服務(wù)資源的配置效率。近年來(lái)，為了破解這一難題，我縣以“農(nóng)村人口集聚”為主抓手，通過(guò)農(nóng)村土地綜合整治規(guī)范宅基地管理，應(yīng)運(yùn)而生下山脫貧異地搬遷政策，先后建立了晨東小區(qū)、陽(yáng)湖小區(qū)、晨北小區(qū)、溪口翠竹小區(qū)，這些小區(qū)的建成讓大街鄉(xiāng)大量的山區(qū)農(nóng)民得以進(jìn)城集聚，享受城市公共資源。農(nóng)民集聚后，地處偏遠(yuǎn)基本無(wú)人居住的自然村得以適當(dāng)?shù)暮喜?、撤銷，空閑的土地得到了流轉(zhuǎn)和集中開(kāi)發(fā)使用，為大街鄉(xiāng)的發(fā)展騰出了極大的空間。

近幾年的異地搬遷政策讓大街鄉(xiāng)進(jìn)城的農(nóng)民嘗到了甜頭，也讓后續(xù)想進(jìn)城的農(nóng)民更加期盼有新的政策出臺(tái)。今年，國(guó)土整治異地搬遷政策出臺(tái)后，大街鄉(xiāng)群眾紛紛踴躍報(bào)名，截止目前已經(jīng)收到報(bào)名270余戶。但經(jīng)過(guò)鄉(xiāng)國(guó)土整治工作小組審核后，仍然有一部分農(nóng)戶不符合政策要求，其中就包括受保護(hù)的黃泥房古村落、飲用水保護(hù)區(qū)和鄉(xiāng)村旅游民宿開(kāi)發(fā)區(qū)等地。在大街鄉(xiāng)主要涉及方旦村祝家古村落、方旦村飲用水保護(hù)區(qū)、橫坑銅坑表民宿項(xiàng)目建設(shè)區(qū)這三塊區(qū)域。尤其是方旦村祝家古村落，目前戶籍人口47戶122人，已下山脫貧15戶45人，有意向異地搬遷的共4戶12人，尚有28戶65人也在蠢蠢欲動(dòng)，但因國(guó)土整治需拆房復(fù)墾土地的政策與黃泥房古村落保護(hù)相沖突，讓生活在這片區(qū)域的農(nóng)民與搬遷政策絕緣。如此一來(lái)，一方面不利于農(nóng)村人居環(huán)境改善，另一方面也不利于我縣推進(jìn)鄉(xiāng)村振興和新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略。在此，大街鄉(xiāng)建議是否可采用迂回政策讓該區(qū)域的農(nóng)民也能享受國(guó)土整治異地搬遷政策，即讓農(nóng)民主動(dòng)放棄房屋產(chǎn)權(quán)，并將產(chǎn)權(quán)收歸村集體所有，農(nóng)民取得與其他地區(qū)一樣的國(guó)土整治異地搬遷政策的權(quán)利。這樣做有以下三點(diǎn)好處：

一是農(nóng)民下山集聚和黃泥房保護(hù)兩不誤。因?yàn)榈乩淼貏?shì)原因，原先有很大一部分村民居住十分分散，再加上村集體經(jīng)濟(jì)薄弱，并不能建設(shè)較為完善的道路、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，碰到臺(tái)風(fēng)、大雪等惡劣天氣時(shí)，村民的日常生活常常得不到保障。若將該區(qū)域的農(nóng)民進(jìn)城安置，一方面不僅方便了村民的生產(chǎn)生活，而且也在村公共設(shè)施建設(shè)方面節(jié)約了不少的資金，另一方面也有利于黃泥房保護(hù)。農(nóng)民從黃泥房騰空搬遷后，由縣鄉(xiāng)兩級(jí)政府利用手頭的資金和技術(shù)人員對(duì)部分黃泥房進(jìn)行專業(yè)性的修繕保護(hù)，同時(shí)對(duì)村里進(jìn)行專門的技術(shù)指導(dǎo)，使其保持原樣。

第9篇：土地征收法范文

中圖分類號(hào)：R681.5文獻(xiàn)標(biāo)志碼：B文章編號(hào)：1007-2349（2014）05-0113-01

第三腰椎突綜合征是骨傷科臨床常見(jiàn)疾病之一[1]，發(fā)病率較高。手法治療對(duì)于該病有較好的療效。本科自2010―2013年間采用五步手法配合功能鍛煉治療第三腰椎突綜合征86例，取得一定療效，現(xiàn)報(bào)道如下。

1臨床資料

86例患者中男56例，女30例；年齡最小23歲，最大72歲，平均年齡34.6歲；病程最短1個(gè)月，最長(zhǎng)10 a。診斷標(biāo)準(zhǔn)為國(guó)家中醫(yī)藥管理局的《中醫(yī)病證診斷療效標(biāo)準(zhǔn)》[2]：①有突然彎腰扭傷，長(zhǎng)期慢性勞損或腰部受涼史。②多見(jiàn)于從事體力勞動(dòng)的青壯年。③一側(cè)慢性腰痛，晨起或彎腰時(shí)疼痛加重，久坐者起立困難，有時(shí)可向下肢放射至膝部。④第三腰椎突壓痛明顯，并可觸及條索狀硬結(jié)。⑤X線可示有第三腰椎突過(guò)長(zhǎng)或左右不對(duì)稱。

2治療方法

2.1五步手法第1步：點(diǎn)穴法：令患者俯臥位，醫(yī)者用單或雙拇指端由足下向上點(diǎn)按經(jīng)穴，從金門起，次申脈，再跗陽(yáng)，繼取昆侖、公孫、復(fù)溜，最后點(diǎn)按承山、承筋；以此重復(fù)點(diǎn)按3次。注意點(diǎn)，點(diǎn)穴為向心點(diǎn)按。第2步：摩拿腰肌法：患者俯臥，醫(yī)者以兩手4指并置于第10胸椎兩旁高處向下直摩到第一骶椎處，反復(fù)操作5～10 min，待脊柱和小關(guān)節(jié)放松后，先觸摸到第3腰椎突，以拇指吸定該處，揉捻力量以觸摸到第3腰椎突處筋結(jié)為度，時(shí)間為6～8 min，使筋結(jié)變松變軟即可。第3步：俯臥扳退法：患者俯臥，術(shù)者一手置于第3、4腰椎棘突，另一手置于同側(cè)大腿根部，將其輕輕托起，使該下肢盡量后伸，后伸角度由小到大（0°～15°），在后伸的同時(shí)從上往下推腰椎，持續(xù)2～4 s，左右各1次，時(shí)間為1 min，連續(xù)3次，力量逐次增加。第4步：俯臥扳肩法：患者俯臥，術(shù)者一手置于胸椎棘突，另一手拖住肩部，使肩部盡量后伸，后伸角度由小到大（0°～15°），在后伸的同時(shí)從上往下推腰椎，持續(xù)2～4 s，左右各1次，時(shí)間為1 min，連續(xù)3次，力量逐次增加。第5步：拔火罐法：患者俯臥，用“閃火法”，用鑷子夾住燃燒的酒精棉球，燒火罐內(nèi)壁1～2周，迅速退出，然后將罐罩于痛處，留罐20 min后取掉。以上手法治療，每日1次，5次為1療程，期間注意休息，避免腰部勞累。

2.2功能鍛煉患者俯臥位，四肢伸直，兩腿并攏。頭、軀干及雙下肢同時(shí)緩緩背伸，雙手自然后伸，令整個(gè)身體后伸成一自然弧線形，同時(shí)吸氣，其形如飛燕翔空，停留片刻后呼氣還原。每日早晚各1組，每組次數(shù)以完成后癥狀不加重為度，逐漸加重，女性增至每組30次，男性增至每組50次，堅(jiān)持3～6個(gè)月。

3療效標(biāo)準(zhǔn)與治療結(jié)果

3.1療效標(biāo)準(zhǔn)采用國(guó)家中醫(yī)藥管理局的《中醫(yī)病證診斷療效標(biāo)準(zhǔn)》：治愈，腰痛消失，功能恢復(fù)。好轉(zhuǎn)，腰痛減輕，活動(dòng)功能基本恢復(fù)，勞累后仍覺(jué)疼痛不適。未愈，腰痛無(wú)明顯減輕，活動(dòng)功能受限。

3.2治療結(jié)果本組82例痊愈，4例好轉(zhuǎn)，總有效率為100%。

4討論

第三腰椎突綜合征，是指第三腰椎突及周圍軟組織的急慢性無(wú)菌性炎癥，引起腰臀部疼痛的綜合癥候群，屬于慢性腰肌勞損的一種，其病位在筋而未及骨。其發(fā)病機(jī)理主要是腰背筋膜或肌肉緊張，使同側(cè)或?qū)?cè)突尖處的軟組織撕裂受損，并出現(xiàn)滲出、出血、水腫，引起突周圍軟組織粘連、增厚等病理變化，使穿過(guò)其中的神經(jīng)血管受到炎性刺激和機(jī)械性性擠壓而產(chǎn)生疼痛刺激癥狀[3～5]。

筆者采用的手法以“病在筋，調(diào)之筋”“骨正筋自柔”為理論指導(dǎo)，通過(guò)拇指揉捻肌肉的輕巧柔和手法，對(duì)第3腰椎突處的筋結(jié)進(jìn)行松解，從而使患者腰部肌群得到放松。在此基礎(chǔ)上，通過(guò)腰部調(diào)整手法對(duì)腰椎的小關(guān)節(jié)進(jìn)行調(diào)整，最終達(dá)到“骨正筋自柔”的目的。該療法的優(yōu)勢(shì)在于：①通過(guò)輕巧柔和的手法有效緩解肌肉軟組織的痙攣；②通過(guò)調(diào)整腰椎小關(guān)節(jié)的位置，對(duì)腰椎序列進(jìn)行姿勢(shì)性整合，使病變腰椎恢復(fù)正常生理位置；③手法治療不會(huì)對(duì)人體造成任何直接性創(chuàng)傷，無(wú)痛苦，易于被患者接受；④腰背肌功能鍛煉能很好的鞏固療效，預(yù)防復(fù)發(fā)。

參考文獻(xiàn)：

[1]孫樹(shù)椿，趙文海.中醫(yī)骨傷科學(xué)[M].北京：中國(guó)中醫(yī)藥出版社，2005：344-346.

[2]ZY/T001.1～001.9-94.中醫(yī)病證診斷療效標(biāo)準(zhǔn)[S].

[3]孫麗珠，魏永明，劉春濤.腰三突綜合征的治療及發(fā)病機(jī)理探討[J].中華現(xiàn)代中醫(yī)學(xué)雜志，2006，2（7）：615-616.