土地收益還原法精選(九篇)

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第1篇：土地收益還原法范文

關鍵詞：農民；土地權益；侵害；根源

中圖分類號：F323.211文獻標志碼：A文章編號：1673-291X（2008）19-0077-02

近年來，農民土地權益及其保護問題受到社會各界廣泛關注，從中央到地方各級政府連續(xù)出臺并實施了多項保護農民土地權益的政策、法規(guī)和措施，理論界也進行了深入的研究探討。隨著《農村土地承包法》、修訂后的《農業(yè)法》以及《物權法》的頒布實施，對農民土地權益保護問題的探索取得了令人矚目的成就。

但是，由于文本上的外在制度規(guī)則在短時期內不可能完全內化為農村社區(qū)的內部制度規(guī)則，尤其是國家公共權力未能得到有效約束，許多相關配套制度尚不完善；因此，實際上，農民的土地財產權益仍然面臨來自多方面的侵害。本文從法理學的視角剖析現(xiàn)階段農民土地權益受到侵害的根源，并提出相關政策建議。

一、現(xiàn)階段農民土地權益受到侵害的根源：法理學視角

1.農民集體土地所有權法人主體模糊

在與土地集體所有權相關的法律制度框架中，集體土地的產權主體并沒有得到明晰。中國農地歸農民集體所有，這在《憲法》、《民法通則》、《土地管理法》以及《物權法》等重要法律中都有明確的規(guī)定。但是，集體到底指的是哪一級哪個組織，法律規(guī)定中卻沒有予以明確的指出。1998年修訂的《土地管理法》指出，集體土地所有權的主體有三種形式：鄉(xiāng)鎮(zhèn)農民集體經(jīng)濟組織、村農民集體經(jīng)濟組織、村內農村集體經(jīng)濟組織，可以簡稱為“鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村、組”三級。集體土地所有權法人地位的模糊和土地產權主體的多元，必然導致責、權、利的邊界不清和不同土地所有權主體之間的沖突，集體土地所有權最終無法得到實現(xiàn)。由于法律上規(guī)定的土地所有者是一個虛幻的“農民集體”，它自然不可能具備法律人格，更不可能具體行使對土地的有效監(jiān)督和管理，這樣就事實上造成了司法意義上的農村集體土地所有權的虛置。

2.農民集體土地產權權能殘缺

憲法規(guī)定“農民集體”享有農村土地所有權，但憲法修正案、《民法通則》、《土地管理法》等法律都對這種虛擬的所有權作了過分的限制，集體土地所有權的收益權能和處分權能在很大程度上被弱化或被取消。

而且，《物權法》在將土地承包經(jīng)營權賦予物權效力的同時，對該項權利的轉讓、抵押、繼承等處分權能目前仍有不同程度的限制。雖然立法安排的本意并不是為了限制而是為了保護大多數(shù)農民的利益，防止農地流轉失去約束而可能導致的土地兼并以及農民失去生產生活基礎而產生的社會問題；但是，這種本意良好的立法安排，雖然動機正當，但客觀效果卻是對農民土地處分權的限制和對物權完整性的損害。

3.中國現(xiàn)行土地征收（征用）法律條款存在重大缺陷

（1）中國立法一度混淆了土地征收和土地征用

中國立法曾有意或無意地混淆了土地征收和土地征用。在2004年《中華人民共和國憲法修正案》通過之前，立法條款基本上只涉及了土地征用而未涉及土地征收。直到2004年的《憲法修正案》里，才第一次提出“國家為了公共利益的需要，可以依照法律規(guī)定對土地實行征收或者征用并給予補償”。

（2）公共利益界定不清，征地范圍過寬

土地征收的目的是為了公共利益，但是立法至今未對公共利益的范圍及判斷標準作明確的規(guī)定。從實踐來看，“濫用”征地權現(xiàn)象十分普遍，征地范圍既包括了國家公益性的建設項目，也包括了經(jīng)營性建設項目，從國家大型重點建設項目用地到小型企業(yè)用地，凡涉及占用集體土地、農用土地轉為非農建設用地的，一律動用國家征地權，一些非國家建設的工商經(jīng)營性用地尤其是房地產開發(fā)用地，也得通過征地取得。

（3）補償標準不公平

征地補償是土地征收制度的重要組成部分，但中國《土地管理法》確定的“按照被征用土地的原用途給予補償”這個補償標準不公平?？梢哉f，這個“原用途”的規(guī)定是造成征地中的價格“剪刀差”的根本原因。因為這意

味著土地被征收后的增值收益與農民無關。這種規(guī)定實際上是在地權上對農民的歧視，顯然有失公平。

二、保護農民土地權益的對策及建議

1.清晰界定集體土地所有權的主體

保障農村集體土地財產關系的穩(wěn)定性，就是要確定“誰”真正擁有土地，并明確界定土地所有者的權利和義務，保證所有者能充分行使有關土地的權利。集體土地所有人應符合民事主體的要求，可考慮采用股份合作社的組織形式。在現(xiàn)實基礎上確定哪些集體成員為社員，再由社員自愿組成合作社。而在合作社尚未建立之前，只能依據(jù)現(xiàn)行法律，由村民委員會作為所有者的人行使所有權；此時，一定要確保村民對村委會的民利。

在確認了集體土地產權主體后，還應當在法律上明確界定所有者的權利和義務。集體土地所有者除進行土地發(fā)包以外，在國家法規(guī)政策允許的范圍內，有權通過經(jīng)營、出租、入股、抵押等形式實現(xiàn)其所有權。在兩權分離、農戶作為土地經(jīng)營主體的體制下，集體還要加強對土地的管理和監(jiān)督。更為重要的是，應當保證集體能充分行使有關土地的權利，完善農地轉為非農用地制度，使這一權利得到充分保障。應嚴格按國家規(guī)定在所在村莊劃定基本農田保護區(qū)；實行農村內部非農業(yè)建設用地有償使用制度。

2.明確界定土地征收范圍，以“社會公共利益”為目的的土地使用是征地范圍界定的唯一準則

當前中國對公共利益的廣義理解直接導致了征地范圍擴大到所有的經(jīng)濟建設用地，把市場主體商業(yè)投資亦視為征地中的公共利益需要，歪曲理解了土地征收社會公共利益目的性，實際上造成了掠奪一部分人的利益來滿足另一部分人的利益。借鑒其他國家（地區(qū)）的做法，中國當前對土地征收范圍的界定應該采取列舉式和概括式方式加以約束。

3.總結地方和基層經(jīng)驗，及時探索將關于集體建設用地流轉的地方規(guī)定上升為國家法律，盡快開通集體非農建設用地產權市場

2003年廣東省政府已經(jīng)下發(fā)了《關于試行農村集體建設用地使用權流轉的通知》，明確提出了農村集體土地所有權與國家土地所有權“同地，同價，同權”。2005年5月，廣東省出臺了《集體建設用地使用權流轉管理辦法》，對集體建設用地使用權的流轉范圍、用途限制、流轉的程序和流轉后的收益及法律責任等問題都作了具體規(guī)定，使農村集體建設用地直接入市擁有了合法地位。因此，無論是從保護農民的合法權益出發(fā)，還是從促進土地資源的集約、高效、合理利用和推進新農村建設的步伐出發(fā)，國家對農民集體建設用地使用權的流轉給予積極的法律支持和制度支持，以構建與市場經(jīng)濟相適應的農村土地財產制度，已經(jīng)成為當務之急。

4.進一步拓寬土地承包經(jīng)營權的權能，強化權利的排他性和擴大其流通性

應在《物權法》明確農地承包經(jīng)營權為用益物權的基礎上，進一步拓寬農地承包經(jīng)營權的權能，強化權力的排他性和擴大其流通性。具體講，今后可以考慮通過司法解釋進一步擴大農地承包經(jīng)營權的下列權能：

（1）農地抵押權。土地承包經(jīng)營權抵押，不僅條件基本成熟，而且中國農村經(jīng)濟發(fā)展對此也有迫切需求。因為中國農民從事農業(yè)生產經(jīng)營普遍缺乏資金，通過土地承包經(jīng)營權的抵押，可以為土地投入和農業(yè)經(jīng)濟發(fā)展融通資金，為農民增收創(chuàng)造條件。

（2）農地入股權。土地承包經(jīng)營權的入股指承包經(jīng)營主體在承包經(jīng)營期限內以土地作為股份入股經(jīng)營，通過將農地承包經(jīng)營權量化為股份，用于出資，實行土地股份合作，從而獲得收益。

（3）農地繼承權。繼承人或受遺贈人有權繼承農地承包經(jīng)營權。當然，繼承人或受遺贈人在繼承農地承包經(jīng)營權時也就相應地承擔土地使用的義務。

（4）農地發(fā)展權。農地發(fā)展權是指農用地轉為商業(yè)用地、市政用地、工業(yè)用地等非農用地的過程中，獲取改變土地用途或土地利用強度所帶來利益的權利。從發(fā)展農民土地權益的角度來看，中國農地發(fā)展權應直接歸屬于土地承包經(jīng)營主體的農民個體。這實質上體現(xiàn)的是農地轉變用途后的土地增值收益向農民傾斜分配。

參考文獻：

[1] 王小映.全面保護農民的土地財產權益[J].中國農村經(jīng)濟，2003，（10）:9-16.

[2] 洪朝輝.論中國農民土地財產權利的貧困[J].當代中國研究，2004，（1）:78-84.

第2篇：土地收益還原法范文

經(jīng)濟學上，還原利率是將純收益還原或貼現(xiàn)為價格的比率，實際是一種投資收益率或投資報酬率。用馬克思的地價公式表示還原利率，則V=a/r，其中V指不動產價格，a指純收益，r指還原利率。由于房地產具有投資和消費的雙重屬性，購買房地產(尤其是收益性房地產)，實質上就是一種投資，其投資額就是該房地產的價格，而其收益即為每年的純收益，這就像在銀行存款能獲得利息一樣。

在市場規(guī)律作用下，投資收益率的高低與投資風險成正比，投資風險越大，投資收益率也就越高;反之則越低;同等的投資風險，其收益率應該相同?；诖耍€原利率的實質可闡述為下列四個方面:

（1)其值必須為正值，如果還原利率r<0，則表示該宗房地產投資收益虧損，不能取得年純收益，那么收益還原法的應用將喪失其基礎，計算毫無意義；（2)其最小值必須高于銀行同期定期儲蓄利率或國債利率，否則此項投資不合算，不如將資金存人銀行或購買國債；（3)在物價變動的情況下，其應能彌補物價變動所造成的貨幣貶值或增值；（4)與投資風險成正比，即投資風險越大的項目，其值應越大，反之則越小。

3還原利率的類型

照評估對象的不同，即單純的土地估價、建筑物的估價或房地產的估價，可將還原利率分為3類:（1)土地還原利率(rL):求取土地價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由土地單獨產生的凈收益。（2)建筑物還原利率(rB}:求取建筑物價值時所使用的還原利率，其對應的純收益是由建筑物單獨產生的凈收益。（3)綜合還原利率(r):求取房地產價值時所用的還原利率，對應的純收益是土地與建筑物共同產生的凈收益。

4確定還原利率的原則

4.1確定還原利率應遵循的原則

4.1.1口徑一致原則

同一類房地產的收益水平是個客觀存在的值，其現(xiàn)值亦然，盡管以不同的形式表現(xiàn)出來，都只應反映那個客觀存在的值。因此，不同口徑的收益必須取用與其口徑相對應的還原利率，計算出來的收益價格應相等。

4.1.2客觀性原則

收益法中房地產純收益的求取值是客觀純收益而非實際純收益，與此相對應的還原利率的確定值也是客觀的，而非實際的投資收益率。因此，還原利率的確定應剔除人為的、主觀因素的影響，而反映出該房地產投資行業(yè)的客觀、平均水平的期望報酬率。4.1.3實用性原則

實用性原則是指還原利率的選取和計算要切合實際，具有較好的操作性，能為人們所接受并自覺地在評估實踐中加以利用。

4.2確定還原利率需考慮的因素

4.2.1區(qū)域因素

所謂區(qū)域因素是指某收益型房地產所處的區(qū)域環(huán)境對其投資收益所產生的影響。由于房地產位置的固定性，不同地區(qū)經(jīng)濟狀況不同，其房地產的收益也不同。比如，沿海地區(qū)收益型房地產的純收益與還原利率均要比內地高。

4.2.2時間因素

房地產估價須依據(jù)估價時點原則，即時間因素對房地產的影響不容忽視，在確定還原利率時，也應考慮時間因素的影響。具體而言，就是通貨膨脹率和在不同時間段存貸款利率變化，對還原利率的影響。

4.2.3政策因素

一般估價是在市場公平的條件下進行的，但是一些優(yōu)惠政策因素會對房地產的投資收益產生影響。例如“三資”企業(yè)享受的稅收優(yōu)惠政策等，因此，對于有受政策性影響的收益型房地產，其還原利率須做相應調整，以剔除政策因素的影響。

4.2.4社會經(jīng)濟因素

社會經(jīng)濟因素主要指政治經(jīng)濟穩(wěn)定狀況和社會治安程度。一般而言，一個政治經(jīng)濟不穩(wěn)定的國家或房地產所處地區(qū)經(jīng)常發(fā)生犯罪案件的，其還原利率較高，因為只有較高的投資收益率，投資者才會冒此風險進行投資。

5求取還原利率的方法

5.1累加法

該方法的基本公式是:還原利率=無風險還原利率+風險還原利率。無風險還原利率又稱安全利率，是指無風險投資的報酬率，是資金的機會成本。風險還原利率是指承擔額外風險所要求的補償，即超過無風險還原利率以上部分的還原利率，具體是估價對象房地產存在的具有自身投資特征的區(qū)域、行業(yè)、市場等風險的補償。

5.2市場提取法

該法是利用收益法公式r=a/V，通過搜集市場上相同或相似房地產的純收益a,價格V等資料，反求出還原利率r，然后對各個交易實例的r進行調整，最后評定出一個客觀的還原利率。在此，應注意純收益a是由房地產帶來的，不應包含行業(yè)經(jīng)營帶來的收益，因此，其求取公式為a=行業(yè)經(jīng)營總收入——經(jīng)營總費用——行業(yè)目標收益，但這樣求出a仍不精確，因它難免包含行業(yè)管理好壞和政策因素帶來的收益與損失，而這些均與房地產無關，若用受這些因素影響的a來求出還原利率是不精確的。因此，在實際操作中常用租金純收益來代表房地產帶來的純收益，即租售比來表示r，但須注意，由于我國目前房地產租金價格水平偏低，在使用租售比時須對其進行適當修正。

5.3投資報酬率排序插入法

由于具有同等風險的任何投資的報酬率應該是相近的，所以，可以通過與估價對象同等風險的投資報酬率來求取估價對象的報酬率。該法首先將社會上各種類型的投資及其年投資報酬率找出，并將投資報酬率從低到高按順序排列，制成坐標圖，而后將本地區(qū)某行業(yè)收益型房地產與各種類型的投資進行比較分析，該過程可請房地產估價師參與，并根據(jù)經(jīng)驗判斷所要評估的不動產的投資收益率與風險應該落在哪個范圍，最后把結果在坐標圖上進行定位，從而確定所要求取的還原利率的具體數(shù)值。

6結論

綜上所述，從還原利率的實質出發(fā)，綜合考慮確定還原利率的原則與因素，利用以上三種方法來確定不同收益型房地產的還原利率，最后綜合確定出一數(shù)值，若不發(fā)生較明顯的經(jīng)濟或利率變動，則這些還原利率將在一定時期內保持不變，可供估價人員在平時估價時使用。

【摘要】收益還原法是房地產估價中常用的三種重要方法之一，在確定待估房地產價格時，還原利率的準確與否，極大地影響了該方法所評估出的價格。本文從分析還原利率的實質與類型入手，結合探討了確定還原利率應進循的原則與應考慮的因素，最后提出了求取還原利率的若干方法。

【關鍵詞】房地產估價收益還原法還原利率

參考文獻:

[1]俞明軒.房地產評估.2004.85-89.

[2]倪志偉，蔡博文.房地產佑價收益法中還原利率確定方法的研究.安徽建筑,2005,(6):139-140.

[3]李翼萍.房地產估價中還原利率的確定.江蘇建筑，2006,（4）:34.

第3篇：土地收益還原法范文

【關鍵詞】土地估價方法 實踐 意見

一、 運用市場比較法需注意的意見

市場比較法是根據(jù)經(jīng)濟學的替代原理，以土地的市場交易價格為導向，將待估土地與在較近時期內已經(jīng)發(fā)生交易的類似土地交易實例進行對照比較，對有關因素進行修正，得出待估土地在評估時日地價的方法。

運用此方法的關鍵是找到近期與估價對象在同區(qū)域類似地產的成交案例和對影響因素的進行準確全面的分析，否則，就不能很好的進行估價，比如在同一區(qū)域類似的兩個商住開發(fā)地塊，若在開發(fā)規(guī)劃中限定的商住面積比例不同、容積率不同，兩個類似地塊的價格會相差蠻大。

市場比較法一般用于商業(yè)用地、住宅用地，因為這兩者的土地市場比較成熟、發(fā)達，而且市場競爭比較公開公平化。評估工業(yè)用地時，則視情況而定，如果工業(yè)用地位于開發(fā)園區(qū)、工業(yè)園區(qū)等成片的、工業(yè)類型相對統(tǒng)一的區(qū)域，也適宜選用此方法；比較單一零星的工業(yè)用地，則不適宜選用此方法。而且工業(yè)用地的有償獲得常常由于當?shù)卣恼猩桃Y優(yōu)惠政策，因此不同案例的土地使用價格也會因為使用對象的不同、土地獲取時間不同而差異較大，這也是工業(yè)用地估價需要注意的問題。

二、 運用收益還原法需注意的意見

收益還原法是利用經(jīng)濟學的預期收益原理，在估算土地在未來每年預期純收益的基礎上，以一定的資本化率（還原利率）將評估對象在未來每年的純收益統(tǒng)一折算為評估時日收益總和的方法。

此方法適用于評估有收益的土地使用權或具有潛在收益的土地使用權，運用此方法時有二個難點，一是難以確定純收益，二是難以確定還原利率。

確定純收益亦有二個難點，方法中提到的純收益是未來幾十年的預期收益，具有很大不確定性，這是確定純收益的難點之一。我們平實所要評估的土地大都是有地上或地下建筑物而共同產生的總收益，要從總純收益中準確的分割出由土地產生的純收益比較困難，這是確定純收益的難點之二。

目前，通常確定還原利率有三種方法：①安全利率+風險調整值法；②純收益與價格比率法；③內插法。三種方法看似簡單，但在實際運用中，如果確定一個合理的合適的還原利率是比較困難的，但確定還原利率還須慎重，因為在作業(yè)評估時，僅還原利率取值不同，估價結果就會不同，有時會相差幾倍甚至幾十倍。

三、 運用成本逼近法需注意的意見

成本逼近法是運用了經(jīng)濟學的生產費用價值論及等量資本應獲取等量收益的投資原理，以開發(fā)土地所耗費的各項費用之和為主要依據(jù)，再加上一定的利息、利潤、應繳納的稅金和土地增值收益來推算土地價格的方法。

運用此方法的關鍵就在于準確的確定土地開發(fā)費用和土地增值率，但在實際中土地的價格大部分取決于土地的效用或者說土地所能產生的收益，有時開發(fā)費用很多，但因土地的用途單一、位置偏遠等因素影響，土地價格并不高。相反，土地開發(fā)費用少，但因土地區(qū)位好、區(qū)域發(fā)展前景好等因素的影響，土地價格也許會很高。

因此，由于此方法的局限性，在實踐中，僅在土地市場不發(fā)育、土地成交案例不多、無法采用其他方法時才選用。比較適用于土地資產清查、土地資產處置、土地資產抵押等方面的評估。

四、 運用剩余法需注意的意見

剩余法又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅收等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。

此方法主要適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的土地估價，也可以運用于以下情形：①待開發(fā)成房地產或待拆遷改造后再開發(fā)成房地產的土地估價；②僅將土地整理成可供直接利用的土地估價；③現(xiàn)有房地產中地價的單獨評估。它適宜有交易地區(qū)、且地產有開發(fā)或再開發(fā)價值的宗地評估。

運用此方法的難點是在房地產總價中剝離房產的價格，通常的做法是以房屋建安開發(fā)成本或房屋重置價×房屋成新度計算房屋的價值。個人覺得，這樣計算房屋的價格沒有體現(xiàn)房屋所帶來的未來收益，與運用收益法遇到的尷尬如出一轍。

五、 運用基準地價系數(shù)修正法需注意的意見

基準地價系數(shù)修正法也是運用了經(jīng)濟學的替代原理，以利用基準地價和基準地價修正系數(shù)表等評估成果，就待估宗地的區(qū)域條件和個別條件等與其所處區(qū)域的平均條件相比較，并對照修正系數(shù)表選取相應的修正系數(shù)對基準地價進行修正，進而求取待估宗地在估價期日價格的方法。

現(xiàn)在，大多數(shù)城鎮(zhèn)都已普遍推行基準地價系數(shù)修正法進行土地估價?；鶞实貎r是一個特定時點的價格，是一個區(qū)域某個用途的土地平均價格，具有很強的時效性。在實踐中本人感覺到，有的現(xiàn)行的基準地價體系不能較好地反映現(xiàn)有的地價水平。因為隨著社會經(jīng)濟的發(fā)展，特別是一個區(qū)域有重點規(guī)劃出臺或重大工程實施后，影響土地級別高低、價格高低的因素也隨之發(fā)生變化，而制定出臺新的基準地價體系又需要一個相當長的過程。

六、在土地估價工作中幾點體會

1.在實踐中，因為估價目的的不同，估價對象的不同，所要考慮的影響因素不同，對估價結果的要求也不同，但在估價作業(yè)中，都應該遵循以下估價原則：①合法原則； ②最高最佳使用原則； ③替代原則； ④預期收益原則； ⑤供需原則； ⑥報酬遞增、遞減原則；⑦估價時點原則；⑧多方法相比較原則。

2.土地估價是一個理論與實踐結合相當緊密的工作，不僅要求估價師有全面的理論知識，還要求估價師有豐富的估價實踐經(jīng)驗。而且土地估價是個區(qū)域性的工作，比如上海的資深估價師因對天津土地市場不熟悉，他在短時間內就不會很好的從事天津的土地估價業(yè)務，因此一個優(yōu)秀的估價師應該對當?shù)氐氖袌鲂星槭质煜?，同時還要不斷獲取房地產市場信息、積累土地估價經(jīng)驗。

3.土地估價是一份科學嚴謹?shù)墓ぷ?，又是一種中介服務工作，估價師必須具有較高的職業(yè)道德水平，才能客觀、公正、獨立的從事估價工作。在實際工作中，由于估價作業(yè)方是被委托方，合同的乙方，時常處于被動地位；又因為從土地估價的方法體系、原則來看，具體的執(zhí)業(yè)過程中評估方法的選擇有較大空間，造成了有的評估機構為了迎合委托方要求而故意選擇有利于評估對象的評估方法達到操縱評估結果的目的。希望我們的行業(yè)能夠健康穩(wěn)定的發(fā)展，大家應該抵制并杜絕此類現(xiàn)象。

4.因房地產轉讓、抵押等出具的《土地估價報告》經(jīng)常會被應用在主管部門的登記資料中，因不同部門，甚至同市不同區(qū)的同一部門，對資料存檔的要求都不同。因此，在工作實踐中為了提高工作效率，滿足客戶需求，出具的《土地估價報告》除了滿足《土地估價規(guī)程》的規(guī)范格式外，還應考慮不同部門對的《土地估價報告》的格式要求和特點。

5.中國的土地估價事業(yè)經(jīng)過近二十年的發(fā)展，已經(jīng)有了很大的進步，擁有了一大批估價隊伍，頒布了一系列的法律法規(guī)和技術規(guī)范，取得了可喜的成績。但是隨著社會經(jīng)濟的不斷發(fā)展，土地估價的理論和實踐要求也同樣在與時俱進，因此，土地估價師應該不斷的加強理論學習、實踐探索，才能滿足社會經(jīng)濟發(fā)展的需要、行業(yè)發(fā)展的要求。

參考文獻：

1.中華人民共和國國家標準，《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》，2002年4月第一版，中國標準出版社，GB/T18508-2001；

2.廣東省土地估價師協(xié)會 估價師資訊網(wǎng)，《全國土地估價師資格考試法律法規(guī)新編》，ISBN7-80728-418-8/D.112；

3.胡存智，《土地估價理論與方法》，地質出版社

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第4篇：土地收益還原法范文

【關鍵詞】 農場土地;使用權;流轉

從根本上來說家庭聯(lián)產責任承包制就是“統(tǒng)和分”相結合的制度,這就表現(xiàn)出土地在農場和農民之間的尷尬處境,就是從它那里得來的利益被分掉。農場和農民誰也不去保護土地,無論誰去保護土地,它的成本都要保護它的個人或單位自己單獨承擔,就造成土地得不到保護,就更談不上社會主義農業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展。在我國由于特殊的歷史原因土地對于農民來說那就是自己的保障,是理所應當?shù)母＠?在他們看來使用土地就應該花很少的成本甚至不花成本,這就使得土地使用權的流動性大大降低,很難達到資源的優(yōu)化配置,使得農場的利益沒有得到保證。

一、農場農用土地使用制度改革的目標、方法

(一)農場農用土地使用制度改革的目標

對于農場來說既然分散經(jīng)營已經(jīng)不適合,土地使用制度改革的目標就是進行大戶式的集中經(jīng)營,不再向單個自然人發(fā)包或者出租,把土地資源進行資本化改造,然后把已經(jīng)資本化的農用土地以出租的方式或者把已經(jīng)資本化的農用土地作為股份和其他法人合作。對于單個農工來說也不必慌,可以聯(lián)合起來集體向農場承租。農場農用土地使用制度改革的目標就是使農場真正成為一個自負盈虧自主經(jīng)營的實體。對于農場而言,本人認為進行股份制改革和集體承租相結合是農場走出目前制度缺陷帶來的負面效應,通過對以往制度的改革應該實現(xiàn)以下目標:(1)對農用土地使用制度的改革使土地的使用、整治、保護和培育走上良性循環(huán)的軌道,使土地的地力水平不斷提高,土地資源的永續(xù)使用得到進一步保障;(2)建力統(tǒng)一、有序的土地市場體系,其中包括明晰產權、顯化地租、理順收益、規(guī)范市場,充分發(fā)揮土地市場對土地資源配制的基礎性作用;(3)土地資源利用從粗放型向集約型轉變,即在土地利用中節(jié)約土地資源,提高土地利用強度和效率,乃至于國民經(jīng)濟的效率。

(二)農場農用土地使用制度改革的方法

農場把土地使用權作為無形資產,把與土地生產相關配套設施作為固定資產作價入股,農場下屬的分農場改制成為其控股的子公司。分農場以貨幣資金或者其他資產作價入股,農場將股權的一部分分配給現(xiàn)在擁有農場土地承包權的農民用作補償,把農場的土地集中起來,由農場下屬子公司實施統(tǒng)一規(guī)劃、管理和經(jīng)營。在農場可控范圍內,農民或者子公司可以將其持有的股權轉讓。子公司將農場入股的土地集中起來,打破原有的界限,進行統(tǒng)一規(guī)劃整理后,以出讓、出租等形式將土地推向市場,形成一級農村土地市場;土地經(jīng)過一級地產市場到使用者手中后,在合同規(guī)定的期限內,使用者可以再依照法律和合同規(guī)定使土地使用權有償流轉。我們實現(xiàn)的目標就是實現(xiàn)使用權與經(jīng)營生產權相分離。當然會有定期的股東大會,選出執(zhí)事的董事,可以按當?shù)剞r作物成熟周期來召開股東大會,這將更加促進社會主義農業(yè)經(jīng)濟的發(fā)展,將成為我國農場經(jīng)濟持久高速發(fā)展的重要因素。需要指出的是,農用土地總體上實行股份制和租賃經(jīng)營相結合并不排除農場直接生產經(jīng)營土地。一些資金需要量大、便于集中的項目,可由農場直接生產經(jīng)營,但無論直接經(jīng)營還是租賃經(jīng)營都應以效益和效率為前提。

二、農場農用土地股份制改造中的估價問題

談到股份制和租賃經(jīng)營相結合勢必要涉及地價,不同等級的土地其地價是不同的,確定合理地價的前提便是對農用土地進行準確的估價。目前在農用地估價時本人認為應當收益還原法進行估價,收益還原法是將土地的價格視為一筆貨幣額,如將其存入銀行,每年可得一定的利息,這個利息相當于土地的純收益,所以從確定土地收益入手即可得到土地價格。

收益還原法基本公式見公式:

A=a1+ a2+a3+…+an

B=r1+(1+r1)r2+ (1+r1)(1+r2)r3 +…+(1+r1)(1+r2)…rn

V=A/B

公式中:V為土地價格;a1…an為當年土地純收益;r1…rn為當年土地還原率;n為使用土地的年期或有土地收益的年期。

由于農用地主要通過種植或養(yǎng)殖產生收益,農用地的交換價值一般由農用地的收益能力決定。農用地的收益不僅要考慮種植或養(yǎng)殖產生的直接收益,而且要考慮種植或養(yǎng)殖生態(tài)效果產生的生態(tài)價值。農用地內部的不同用途(如耕地、果園、菜地等),會由于土地集約利用程度的變化發(fā)生相應的變化,這應該在估價時進行說明,即必須說明土地所在位置的土地利用方向,其土地現(xiàn)狀用途及以后的發(fā)展趨勢。土地生產的收益主要由土地、勞動和資本等生產要素共同取得,土地的純收益必須從總收益中減去其它生產要素產生的收益后取得,在估價時,不能簡單地以總收益減去生產成本,應該減去其它生產要素的收益。這就涉及到其它生產資料收益的確定問題。

一般農用地要達到一定的規(guī)模必須包括房屋、圈棚等地上建筑物、構筑物等,它們連同土地共同構成了不動產(多年生經(jīng)濟作物應包括地上青苗附著物),單獨評估土地純收益需用總收益減去其它生產資料(房屋、水井、圍墻等)的收益,而其它生產資料收益的測算比較復雜,使地價測算的準確性受到懷疑,在測算地價時要把農用地及其地上建筑物、附著物作為一個整體共同測算。換言之,下面提到的農用地包括土地及其地上建筑物、構筑物和青苗附著物等,不是單純的土地。土地上配套的建筑物、構筑物在土地評估完成后按單純的固定資產估價,把農用地拆分成無形資產和固定資產入賬。

三、農用土地租賃經(jīng)營會計處理中賬戶的設置

1.“土地使用權”。該賬戶屬資產類賬戶,借方反映國家對農場投資土地初始作價總額,貸方反映國家收回土地的初始價值。該賬戶依據(jù)土地的不同地理位置設置明細賬。單獨設置該賬戶的原因在于:在農場,土地這項特殊的資產不同于一般企業(yè)中“無形資產”的“土地使用權”。首先土地是農業(yè)農場賴以生存的物質基礎,從這個角度來講它是有形的;其次土地作為國家對農場的投資一般不會被收回,故不存在資產攤銷問題。從某種程度上說,農場可以代表國家行使部分所有權和控制權,及時掌握與土地有關的詳細數(shù)據(jù)信息是完全必要的。依據(jù)“會計主體”假設和“重要性”原則,在農場將“土地使用權”單獨作為一項資產來反映和監(jiān)督是可行的。

2.“地力變值”。該賬戶為“土地”賬戶的調整賬戶,借方反映由于農工良性耕作、地力上升而引起的土地增值額,貸方反映不當耕種、地力下降引起的土地減值額。需要指出的是,土地增(減)值額是根據(jù)當次土地評估結果的差異確定的。也就是說,“地力變值”借方發(fā)生額合計數(shù)為土地累計增值額,貸方發(fā)生額合計數(shù)反映土地累計減值額。余額在借方為土地凈增值,反之為凈減值?！巴恋亍辟~戶期末借方余額加“地力變值”借方余額(減:貸方余額)即為土地現(xiàn)值。

應當說明的是,各會計主體均應照此對農用土地進行核算、監(jiān)督。這樣一來,土地使用價值及其增減變化以及土地租金收入等事項的情況將盡收經(jīng)營者眼底。此時,對農用土地這項資產的反映和監(jiān)督也即成現(xiàn)實。

參考文獻

[1]劉治欽,楊秋林.《農用土地的會計確認和計量探討》.《農業(yè)技術經(jīng)濟》.2004(4)

第5篇：土地收益還原法范文

收益法理論及其模型引入我國企業(yè)價值評估的實踐中，筆者認為這不是簡單添加了一種評估方法（或途徑），而是一場重大變革，對資產評估行業(yè)影響深遠。收益法能夠彌補傳統(tǒng)的成本法（資產基礎法）對全局把握方面的不足，同時也由于市場法在企業(yè)整體價值評估實踐當中舉步維艱而必將備受資產評估界推崇。

嚴格來說，收益法也叫收益還原法。評估理論界喜歡直奔主題，就收益如何還原，收益口徑和折現(xiàn)率匹配幾種模式展開探討，并基本上達成共識，評估界的實踐人士似乎按圖索驥即可，但筆者認為，評估師在套用理論和收益模型時，知其然還應知其所以然，若生搬硬套會出現(xiàn)偏差，會走樣，評估結論也不能很好地揭示企業(yè)價值的真諦。

談論企業(yè)價值，有必要了解現(xiàn)代企業(yè)基本架構，它的近乎完美的組織形式，它的精密的制度安排?，F(xiàn)代企業(yè)首先必須是一個盈利的平臺，我們不妨從這個“平臺”的搭建入題，溯本追源。

一、解讀收益還原的幾大環(huán)節(jié)

模型和理論系經(jīng)濟學家的創(chuàng)造，我們還需作一番解讀。把收益還原為企業(yè)價值時，其間的幾個重要環(huán)節(jié)，我們不可割裂開來，這就是企業(yè)生產要素（或資產）配置——企業(yè)生產要素（或資產）效能發(fā)揮——創(chuàng)造收益——收益還原企業(yè)價值，它揭示了收益還原法內在聯(lián)系和必然的邏輯關系。

1.“平臺”的搭建——企業(yè)生產要素（或資產）配置。某個時點（評估基準日）企業(yè)生產要素（或資產）構成，不僅涵蓋賬面所列示的資產（土地、廠房、設備等），而且還應包括其品牌、渠道、企業(yè)知識產權所蘊藏的核心競爭力、人力資源等。企業(yè)行業(yè)性質不同，企業(yè)生產要素（或資產）配置也有很大差異，傳統(tǒng)制造行業(yè)講究其產能布局，賬面所列示的資產基數(shù)大，而新興行業(yè)有時只需一個實驗室、一個研發(fā)中心或再加一個產品設計中心和市場推廣部，生產和制造環(huán)節(jié)采取外包或代工廠方式，那么它賬面所列示的資產基數(shù)就小，但不能對其賬面未列示的隱性資產視而不見。企業(yè)生產要素（或資產）配置追求的是均衡，但這種均衡不是靜態(tài)的平衡，而是在企業(yè)發(fā)展中的動態(tài)平衡。因此在一個發(fā)展中的企業(yè)，其生產要素（或資產）配置沒有終點，某個時點（評估基準日）在建項目，重大的某項支出費用等等就是例證。企業(yè)生產要素（或資產）配置里最忌諱的是資產堆砌或生產要素的不協(xié)調。

2.“平臺”的檢驗——企業(yè)生產要素（或資產）效能發(fā)揮。企業(yè)生產要素（或資產）效能發(fā)揮是在配置到位的情況下企業(yè)各生產要素盡情表演，傳統(tǒng)制造行業(yè)開工率就是衡量企業(yè)生產要素（或資產）效能發(fā)揮的晴雨表，有時查閱企業(yè)的用電、用水、能耗等相關指標的變化，便可略知一二。企業(yè)生產要素（或資產）配置可以制約其效能的發(fā)揮，同理當企業(yè)生產要素（或資產）效能發(fā)揮存在問題時反過來對其配置提出新的要求。理論上說，企業(yè)目標追求各生產要素（或資產）效能的最佳發(fā)揮，做到人盡其才，物盡其用，但事實上，或多或少存在一些短板，這就是“木桶效應”?！澳就啊崩碚撌敲绹芾韺W家彼得提出的，是指組成木桶的木板如果長短不齊，那么木桶的盛水量不是取決于最長的那一塊木板，而是取決于最短的那一塊木板。換句話說企業(yè)生產要素（或資產）效能發(fā)揮往往是優(yōu)劣不齊的，而劣勢部分往往決定整個生產要素（或資產）效能發(fā)揮的水平。

3.“平臺”的評判——企業(yè)創(chuàng)造收益能力。創(chuàng)造收益系企業(yè)產品和服務在市場上得到認可，它保障了企業(yè)的生生不息，也是企業(yè)發(fā)展壯大的動力源泉。企業(yè)生產要素（資產）配置和發(fā)揮存在問題或隱患時，會直接影響其產品和服務的質量和信譽。企業(yè)創(chuàng)造收益的能力是其展現(xiàn)企業(yè)價值最有效的載體。企業(yè)創(chuàng)造收益的能力表象不一，有的企業(yè)熱衷于市場占有或爭奪市場控制地位，寧可放棄眼前的利潤；有的企業(yè)更喜歡搶奪研發(fā)制高點，一款產品行銷天下且能引領消費時尚，利潤賺的“盆滿缽滿”，當大家都想抄襲時，新款即將推出。當然更多的企業(yè)創(chuàng)造收益的能力徘徊在行業(yè)平均水平上下。企業(yè)創(chuàng)造收益環(huán)節(jié)與外部關聯(lián)度最高，例如世界經(jīng)濟走勢和中國經(jīng)濟的宏觀形勢，行業(yè)現(xiàn)狀及發(fā)展前景，相關上下游行業(yè)的發(fā)展趨勢等，在不利的外部局面下，外部影響力對企業(yè)產品（或服務）可造成直接的沖擊，如產品（或服務）滯銷，庫存增加，資金流轉減緩或陷入困頓，公司裁員或終將破產清算。企業(yè)創(chuàng)造收益環(huán)節(jié)還受許多因素制約，例如產品的生命周期，企業(yè)的成長和衰老規(guī)律等。

4.最后一個環(huán)節(jié)才是收益還原。前提是資本化率或折現(xiàn)率與預期收益的口徑必須保持一致，通過估算企業(yè)未來預期現(xiàn)金流，將預期現(xiàn)金流折算成現(xiàn)時價值，得到企業(yè)的價值。本文重點不再探討收益口徑和折現(xiàn)率匹配幾種模式，因為業(yè)界對此基本形成一種共識。

闡述收益還原幾個重要環(huán)節(jié)，就是讓人們更清楚地認識到收益法的現(xiàn)實意義和實踐價值。

二、解讀收益還原幾大環(huán)節(jié)的現(xiàn)實意義及其在收益預測中的應用

以下選擇幾個案例，并加以評述，進一步闡述了理解收益還原幾大環(huán)節(jié)的現(xiàn)實意義。

【案例一】一家水泥企業(yè)，某個時點（評估基準日）熟料產能是一定的，水泥粉磨能力也是一定的，假使該區(qū)域水泥市場供不應求，該企業(yè)開足馬力，壓縮年內設備檢修時間，年生產水泥也僅為200萬噸，但“企業(yè)收益預測”：在現(xiàn)有產能布局且未來沒有新上項目的情況下，其預測結果年產水泥350萬噸。

對“企業(yè)收益預測”評述：這顯然違背了常理，企業(yè)現(xiàn)有生產要素（資產）配置和效能的發(fā)揮不能支撐未來收益的實現(xiàn)，這是典型的“天馬行空”型的預測，這里我們不去追尋企業(yè)提交這種極端預測背后的原因和動機，評估師在接受任何一家企業(yè)價值評估時，必須對其生產要素（或資產）配置及其效能發(fā)揮進行調查，對傳統(tǒng)行業(yè)來說產能布局就是關鍵點。一般來說某個時點（評估基準日）企業(yè)產能在明處，水泥企業(yè)回轉窯、水泥磨規(guī)格型號，支撐或制約了其產出能力。若進一步探究還會有更多發(fā)現(xiàn)，水泥企業(yè)原料儲存、粉磨、生料均化庫容積、熟料儲存等只要有一處存在薄弱環(huán)節(jié)，都將影響其水泥理論產能的發(fā)揮。所以評估師在進行必要的分析、判斷和調整，確信相關預測的合理性之前，必須對企業(yè)生產要素（或資產）配置及其效能發(fā)揮進行調查、詢問，查閱相關運行數(shù)據(jù)，而不能僅停留在財務數(shù)據(jù)上，否則就談不上正確的分析和合理的調整。

【案例二】還是這家水泥企業(yè)，“企業(yè)收益預測”的結果是年產水泥200萬噸，但其水泥平均單位價格未來預測達到550元/噸，其毛利潤空間也上漲了15個百分點。

對“企業(yè)收益預測”評述：雖然這個“企業(yè)收益預測”遵照了其生產要素（或資產）配置現(xiàn)狀及其效能發(fā)揮現(xiàn)有水平，但在創(chuàng)造收益環(huán)節(jié)“大做文章”，孰不知這完全忽視了市場規(guī)律，這個收益水平在市場上能得到認可嗎？企業(yè)所處的行業(yè)是充分競爭的行業(yè)，高能耗、高消耗和低技術含量的企業(yè)憑什么可以獨霸該區(qū)域市場。

“企業(yè)收益預測”在 “創(chuàng)造收益”這個環(huán)節(jié)，評估師也有應對之策，平時多搜集各行各業(yè)的平均利潤水平，特別是毛利率平均水平，可以把委估企業(yè)與同行業(yè)的各項指標進行比較，若委估對象盈利指標歷史上長期高于行業(yè)平均水平，就需要探尋其中之奧秘。一般來說，企業(yè)盈利空間著力點無非在兩端，一端是產品（或服務）市場占有率及定價權，另一端則是成本控制能力，包括管理、生產、渠道等各方面具有的比較優(yōu)勢。企業(yè)所在的行業(yè)性質不一樣，企業(yè)拓展盈利空間手段也不一樣，傳統(tǒng)產業(yè)（例如前文所講的水泥行業(yè)）競爭產品同質化，且有行業(yè)統(tǒng)一標準及檢測方法，這時候品牌的影響力相對減弱，所以他們更傾向于在生產規(guī)?；⑶纼?yōu)化、上游資源掌控、節(jié)能增效等成本控制能力方面下大力氣。而那些引領時尚或開創(chuàng)新的消費領域的新產品，有時則能輕而易舉地主導市場，取得產品的定價權，其在盈利能力方面往往能撥得頭籌。

總之，評估師在把握企業(yè)創(chuàng)造收益能力方面，要對其所涉及行業(yè)（或產業(yè)）、委估企業(yè)在行業(yè)中的地位等方面作一番調研，要作一些相關知識的儲備，多傾聽各界業(yè)內專家和相關人士的建議，才能對 “企業(yè)收益預測”做出自己的專業(yè)判斷。

【案例三】一家中型醫(yī)藥企業(yè)，由于其原有產品陸續(xù)進入了成熟期，在市場上擁有一定的知名度和終端消費者群體，近年來，業(yè)績和利潤趨于平穩(wěn)。假若對上述這家醫(yī)藥企業(yè)采用收益法評估，委托方或相關當事方提交的“企業(yè)收益預測”，是其預測未來原有產品業(yè)績和利潤維持現(xiàn)狀且略有增長，而對其新品進行大膽預測，甚至對評估基準日還處在臨床研制階段的產品，預測其在未來將大放異彩，收入規(guī)模和利潤水平不可等閑視之。

對“企業(yè)收益預測”評述：這份“企業(yè)收益預測”評估師恐難照單全收，理由是未來預測可靠性的證據(jù)不足，未來新藥（含臨床階段研制產品）成功的概率較小。業(yè)內人士都清楚，新藥未必一定超越已有藥物，且副作用需要深入評估。近期鬧的沸沸揚揚“重慶啤酒（股票代碼：600132）”乙肝疫苗事件就讓不少投資者大跌眼鏡。

評估師面對委托方或相關當事方提交的“企業(yè)收益預測”，不能總是被動地接受，對這家醫(yī)藥企業(yè)，可以花些功夫，取得公司所有產品從研發(fā)、投產、市場推廣和歷年各品種的經(jīng)營業(yè)績，這樣就不難發(fā)現(xiàn)，該企業(yè)十幾年來陸續(xù)開發(fā)和投放市場的幾十個產品，到現(xiàn)在，行銷于市場的不到十個，還能保持較好盈利狀態(tài)且市場上風頭正勁的不到五個品種，由此可知：（1）產品定位非常重要，每個新產品開發(fā)都存在較大的不確定風險；（2）產品是有生命周期的，那些借助鋪天蓋地的廣告攻勢，而本身較平庸的產品其生命周期非常短暫，很多甚至是曇花一現(xiàn)；（3）即使某個時間響當當、或被認為完美無暇的知名產品，都有疲態(tài)顯現(xiàn)的一天，這是因為隨著時間流逝，產品當然也會被更新?lián)Q代或直接被取而代之。這就是產品的生命周期規(guī)律，延伸一下也就是企業(yè)的成長和衰老的規(guī)律。

第6篇：土地收益還原法范文

（一）對評稅機構設置的選擇

在已實行稅基評估制度的國家和地區(qū)中，有些國家和地區(qū)的評稅主體為代表征稅方的評估主體（政府或準政府機構性質的評估機構和人員）和代表納稅方的評估主體（往往是民間性質的社會中介評估機構或人員）共同來承擔。但也有一些國家和地區(qū)，其稅基評估機構主體是單一的。這種單一評估主體的確定有兩種方法，一種是由非稅務部門的政府或準政府性質的評估機構和人員來承擔的，另一種是由民間性質的社會中介評估機構和人員來承擔。這種單一稅基評估主體往往會產生一些問題，其中最主要的問題就是由代表單方利益的評估機構作為稅基評估主體時，其對稅基的評估結果可能有失客觀、公正和公平。

我國有不少專家建議由稅務部門作為稅基評估的行為主體。但是，假如由稅務部門來負責整個轄區(qū)內的房產價值評估，必然要新增大量人員，這與我國政府機關人事制度改革目標不符，更重要的是，稅務部門并非是對房產價值進行評估的專業(yè)機構，由它來評估不僅缺乏說服力，還將大大增加征稅成本。

因此，在建立我國稅基評估制度時，對評估機構的選擇可以按下列順序進行：（1）選擇分別代表征、納稅雙方的機構或人員作為評估主體，改變以往一直由征稅部門單方面作為評估主體的狀況。這一選擇既能保證稅基評估結果的公正性和公平性，又能保證征、納稅雙方的合法權益。（2）假如我國稅基評估還不能實行分別由代表征、納稅雙方的兩個以上的評估主體來承擔時，則可以選擇民間的社會中介評估機構作為評估主體，這樣既可以發(fā)揮現(xiàn)有的社會中介評估行業(yè)的作用，又可以在一定程度上減輕政府部門的財政負擔。當然，需要先對中介機構和人員進行稅法及稅基評估相關專業(yè)知識的培訓。（3）如果我國稅基評估只能由政府或準政府的機構作為評估主體，那么，為保證稅基評估結果的公正性和公平性，稅基評估的行為主體應由稅務部門以外的政府部門來承擔。在國外，由政府單方承擔稅基評估工作的，其評估主體也大多不是直接進行征稅的部門。

（二）房地產稅稅基評估周期

以市場價值作為基礎，對房地產按評估值進行征稅，必須要考慮到市場價值變動的影響。因此，房地產計稅依據(jù)的評估應定期進行。評估周期的長短主要受三方面因素影響：一是經(jīng)濟發(fā)展和其他因素（通貨膨脹或環(huán)境改善帶來的房地產增值等）；二是受制于重新進行評估的成本；三是房地產計稅依據(jù)類型和是否具備現(xiàn)代化的計算機系統(tǒng)及合格的評估人員也在一定程度上影響評估周期。從實行財產稅的國家來看，法國最近一次的財產稅稅基評估發(fā)生在1970年，從20世紀80年代開始每年對應稅財產值作指數(shù)化調整；美國的一些地方每年或每兩年進行一次財產稅稅基的重新評估：在丹麥，1982～1998年之間每個不評估的年份實行指數(shù)調整，從1998年開始決定每年都進行全面的重新評估；德國采用的計稅依據(jù)是土地與地上建筑物價值，由于其經(jīng)濟發(fā)展較為穩(wěn)定，市場價值變化不明顯，其課稅評估周期為6年，而事實執(zhí)行的評估周期在6年以上。

我國在房地產稅立法時，應在稅法中明確規(guī)定稅基評估的周期。就我國目前的情況而言，經(jīng)濟仍處于轉型和上升期，經(jīng)濟波動在不同年份間表現(xiàn)得較為明顯，房地產市場價值受經(jīng)濟發(fā)展及通貨膨脹因素影響較大，評估周期不宜定得過長。同時，我國不同地區(qū)之間社會及經(jīng)濟發(fā)展不平衡，地區(qū)差異明顯，評估周期不宜采取一刀切的辦法，建議可由國家確定一個浮動期間，如在3～5年之間，由各省根據(jù)實際情況具體確定。這樣，既可保證計稅價格相對穩(wěn)定，又能體現(xiàn)經(jīng)濟發(fā)展、環(huán)境改善等因素所帶來的市場價值變化，保證財政收入目標的實現(xiàn)。

（三）申訴安排

房地產計稅依據(jù)的評估量大面廣，且其中涉及的因素及技術問題較為復雜.納稅人對評估值產生異議在所難免.因此，相關的法律法規(guī)應作出安排，以保證納稅人對評估結果申訴的權利。首先，在組織上.各地應設立獨立于評估部門的專門的復核委員會，并組成評估專家團，在組織上保持獨立性和權威性；復核委員會的主要任務是處理納稅人的申訴，以確保稅負的公平和一致性；其次，要保證納稅人的知情權，稅務機關對房地產計稅依據(jù)進行評估后，應將初評的結果及房地產的有關資料在正式征收之前公布在有關的媒體或網(wǎng)站上，并給予一定的申訴期。在申訴期內，如果業(yè)主對計稅價格持有異議，可以向評估機構申訴，若對申訴結果仍不滿意的，業(yè)主可以向當?shù)貜秃宋瘑T會申請復核，復核委員會應盡快將結果書面通知業(yè)主和相關評估機構，最終的計稅價格應更加客觀公正。

二、房地產稅稅基評估方法和技術

在房產價值評估中，不同的評估方式、參數(shù)選擇和評估人員評出的房地產價值往往千差萬別。如果這個問題解決不了，不僅會導致估值的混亂，導致房地產稅不穩(wěn)定和評估效率的低下，更重要的是，會導致權力尋租。要避免這些弊端，就必須確定一個便于操作的、明確的能被廣泛認可的評估標準，這一標準既包括評估方法的選擇、各類參數(shù)指標的選擇，也包括調整、修正的幅度等等，以最大限度地確保評估標準的剛性而減少評估人員可以自由發(fā)揮的空間。

（一）基本評估方法

房地產稅合理、準確的計稅依據(jù)應是土地使用權和房產所有權的市場價值，計稅的市場價值是通過評估得出的，但評估值的表現(xiàn)有多種形式。不同的評估方法將得出不同結果。常用的方法有市場比較法、收益還原法、重置成本法。從房地產評估實踐來看，即使是同一房地產，采用這三種方法評估所得的結果有時也相差較大。一般而言（不考慮農用地），成本法的評估結果低于收益法的評估結果，而市場比較法的評估結果介于成本法和收益法之間。這是因為：成本法是從供給角度出發(fā)，收益法是從需求角度出發(fā)，而市場比較法則是從供求均衡角度出發(fā)的，供求雙方達成交易的條件是使房地產使用帶來的收益要大于或至少等于房地產的成本，其超額部分將由供求雙方分享。此外，三種評估方法在具體應用過程中也受到一些條件的限制，存在不足之處。

采用市場比較法，需要有充足的房地產交易的完善交易資料，不適用于較少在市場上交易的應稅房地產。如在一些房地產市場尚不成熟的地區(qū)，就很難采用這種方法進行估價。收益還原法的基本思想雖簡單明了，但是在計算中確定適當?shù)睦屎皖A測房地產未來純收益并不容易。對于沒有收益的房地產或者收益無法預測的房地產，無法采用收益法實施評估，而且未來收益的估算也受到企業(yè)經(jīng)營管理水平的影響。在實際操作中，還原利率的確定隨意性大，往往對評估結果產生較大影響。從理論上講.只要是可以估算其成本的房地產，都可以采用成本估價法。但是，現(xiàn)實生活中房地產的價格取決于其效用，而不是所花費的成本；房地產成本的增加并不一定能增加其價值，投入成本不多也不一定說明其價值不高。另外，采用成本法進行估價比較費時費力。難度最大的是折舊的計算，尤其是對陳舊的房地產，往往以估價人員的主觀判斷為依據(jù)，同樣會影響估價的準確性。

國際上以市場價值為房地產稅計稅依據(jù)的國家通常是區(qū)分不同情況，如數(shù)據(jù)資料情況、市場狀況、待評估房地產特點等，同時采用多種方法。具體而言，對于交易經(jīng)常發(fā)生且有完善交易資料的房地產類型應優(yōu)先采用市場比較法，如商品房、商業(yè)鋪面等：對于一些很少發(fā)生轉讓而用于營利目的的房地產可采用收益還原法，如經(jīng)濟落后的地區(qū)，房地產市場發(fā)育不完全，缺少可比較的交易資料，可選擇收益還原法；而對于一些特殊的房地產，既無法獲得可比較的交易資料又無法通過使用者的角度確認其收益的，可采用成本重置法。

（二）稅基評估技術－－批量評估

同其他目的的評估不同，為得出房地產稅的稅基，要求同時對大量的房地產進行評估，工作量大且密集；另外其他評估行為中往往對特定房地產進行個別評估，個別評估的成本對于稅收行政來說是難以接受的。為保證房地產稅的行政效率，需要將其征管成本中的評估成本有效控制在一定的范圍之內?？刂圃u估成本的目的通過運用批量評估實現(xiàn)。

在對不動產征收財產稅的國家中，稅基的批量評估已被廣泛應用。批量評估的過程包括兩個步驟：（1）對轄區(qū)內所有不動產進行基礎數(shù)據(jù)的采集，數(shù)據(jù)采集渠道應著重從以下方面考慮：建立財產登記制度，通過要求納稅人定期或不定期地向稅務機關申報，逐步掌握全市納稅人的房地產稅源數(shù)據(jù)；建立與統(tǒng)計部門、房土管理部門等相關政府部門的數(shù)據(jù)資源共享機制，獲取房地產交易數(shù)據(jù)、成本數(shù)據(jù)、收益數(shù)據(jù)等市場數(shù)據(jù)；與房地產中介公司合作，獲取房地產市場數(shù)據(jù)。內容包括不動產位置、土地面積和允許用途、建筑物的面積、年代、材料、質量等，大量不動產的基本信息經(jīng)過整理，儲存在特定的數(shù)據(jù)庫中，這樣的數(shù)據(jù)庫一般被稱為財政房地產簿。（2）估價，首先要進行市場分析。市場分析的目的是要確定位置、土地面積、建筑物面積和質量，以及其他種種因素對不動產市場價值的影響.分析的結果是將上述各因素和市場價值的關系通過估價模型的方式表現(xiàn)出來。估價模型可能是數(shù)學型，也可能是列示各種類型的土地和房產的單位面積價值的圖表。一旦估價模型建立，就可以將待估不動產基本信息逐個輸入，得出評估值。值得注意的是，對上述批量評估得出的評估值，評估人員需要進行適當檢查以確定其是否符合市場價值，對具有明顯特性（特殊位置、特殊用途等）的不動產更需要仔細地復查。

當今各國的稅基批量評估是同計算機技術緊密結合的，兩者的結合產生了計算機輔助批量評估技術（CAMA，Computer－aidedmassassessment）。應用這一技術，需要將相關市場交易信息儲存在計算機的數(shù)據(jù)庫中，由計算機利用回歸技術進行市場分析，構造估價模型，在待估不動產的基本信息輸入后，計算機就可以輸出其評估值了。在我國改革房地產稅收制度的進程中，必須考慮循序漸進地開發(fā)CAMA。綜合國外房地產稅發(fā)達國家開發(fā)CAMA的經(jīng)驗做法，無論何種CAMA系統(tǒng)，其主要構成大致都是：數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)、市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)、評估子系統(tǒng)、評估結果管理子系統(tǒng)。數(shù)據(jù)管理子系統(tǒng)實現(xiàn)稅源數(shù)據(jù)采集、數(shù)據(jù)轉換和數(shù)據(jù)存儲；市場數(shù)據(jù)分析子系統(tǒng)實現(xiàn)市場數(shù)據(jù)采集、市場數(shù)據(jù)分析、市場數(shù)據(jù)報告；評估子系統(tǒng)實現(xiàn)評估數(shù)學模型建立、數(shù)學模型校準和價值評估；評估結果管理子系統(tǒng)實現(xiàn)評估結果輸出、評估結果上訴管理和評估結果統(tǒng)計報表。

第7篇：土地收益還原法范文

關鍵詞：土地儲備制度；問題；對策 

 

一、我國城市土地儲備制度的建立 

 

我國城市土地儲備制度是我國城市國有土地產權制度變革的衍生物。1987年9月，深圳市政府采用協(xié)議方式出讓第一塊土地使用權，開創(chuàng)了國有土地使用權有償出讓的先河，成為我國城市土地使用制度的一次革命性標志。隨著改革不斷向市場化方向的深入推進，1996年，上海市成立中國第一家土地收購儲備機構一上海市土地發(fā)展中心。2001年4月30日，國務院頒布的《關于加強國有土地資產管理的通知》指出，為增強政府對土地市場的調控能力有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度。 

土地儲備制度是政府加強壟斷城市土地供應的新的政策工具，通過土地儲備制度，可以確保政府壟斷土地一級市場，有效控制土地供給，防止多頭供地；有利于企業(yè)改制解困，盤活存量土地資產，高效合理配置存量土地；土地收購后，進行開發(fā)和整理，使一些規(guī)劃不合理，環(huán)境較差的土地得以再開發(fā)和再利用；出讓后的土地升值，增加政府土地收益，保證國有土地資產的增值。 

 

二、我國城市土地儲備制度存在的問題 

 

1　土地儲備運作主體界定不清。 

從目前來看，全國各地一般都建立土地儲備中心作為土地儲備的實施機構，明確土地管理部門作為土地儲備中心的管理機構，形成了政府與土地儲備機構之間的委托關系。但在實際運行過程中，城市土地發(fā)展中心一個部門的工作既要代表政府制定收購儲備計劃并根據(jù)土地利用年度計劃，具體實施土地收購儲備等工作；又要參與到企業(yè)運營過程中，與開發(fā)商共同經(jīng)營土地，便產生了政府部分官員的“尋租”行為。

2　土地出讓傾向于高端住宅。

隨著房地產行業(yè)的快速發(fā)展，土地出讓作為這一行業(yè)的起始點正在起到關鍵性環(huán)節(jié)作用。同前，部分城市住宅價格在國家宏觀調控下卻飛速上揚，部分城市的土地儲備機制運作過程中，存在單純追求土地高收益的傾向，居民房價收入比例超過國際標準3至5倍，引起中國大部分低收入利益群體的強烈不滿。

3　土地儲備的收益分配及征用補償機制不健全。

土地儲備中心在征購、回收土地時，需要對土地、地上建筑物等進行一定的補償。由于補償標準很低，導致很多郊區(qū)農村的農民出現(xiàn)了耕作無地、就業(yè)無門、保障無路的“困境”，拉大了城鄉(xiāng)之問的差距和矛盾。

三、發(fā)展我國城市土地儲備制度的對策城市土地儲備制度的發(fā)展必須圍繞資源配置、激勵、約束、風險保障等方面。

1　建立一個以政府為核心，土地管理部門為紐帶，有關部門共同參與的土地儲備管理機構，制定科學的土地收購、儲備和供應計劃，保障政府對城市土地資產的有效經(jīng)營，促進經(jīng)濟社會發(fā)展。

第8篇：土地收益還原法范文

一、房地產抵押中存在的風險

1.稅收風險。

就目前上海市地方稅務局發(fā)出《關于加強個人非居住用房出售、租賃行為稅收征收管理工作的通知》為例說明。《通知》明確規(guī)定:個人出售非居住用房,應全額繳納營業(yè)稅、土地增值稅、各種附加稅和個人所得稅;個人出租非居住用房,應全額征收5%的營業(yè)稅、12%的房產稅和個人所得稅。據(jù)了解,根據(jù)1998年上海財稅局出臺的房產稅收政策,上海市民出售房產取得的售房收入所應繳納的各種稅種統(tǒng)一按5%綜合征收。而按照此次政策規(guī)定,非居住用房投資者負擔的稅費要遠大于5%。舉例來講,銀行向**公司發(fā)放流動資金貸款人民幣2700萬元,期限為1年,估價時點抵押物的評估值為5500元,抵押率為49%,符合銀行的相關標準條例規(guī)定。如果完全以市場接受的價格來測算貸款風險,抵押物是位于市中心的商鋪,足額回收貸款的風險比較小。但按照目前稅收制度,個人轉讓非居住用房涉及到的五項稅:①是按房價的0.05%繳納印花稅;②是按轉讓價與購進合同價的差價的5%繳納營業(yè)稅;③是按營業(yè)稅額的11%繳納城建稅、教育費附加等;④是按轉讓房產所取得增值額征收土地增值稅。增值額未超過扣除項目(指購進房價加可以扣除的印花稅、營業(yè)稅、城建稅、教育費附加等)金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過扣除項目金額的50%-100%的部分,稅率為40%;增值額超過扣除項目金額的100%-200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項目金額的200%的部分,稅率為60%;⑤是個人所得稅20%。以“公司的抵押物處置為例,抵押房產原始價格為1200萬元,考慮到目前房價波動等因素,假設以拍賣價格為4200萬元計(單價約2.1萬元),應繳納稅收如下:

(1)印花稅:4200×0.05%=2.1萬元

(2)營業(yè)稅:(4200-1200)×5%=150萬元

(3)城建稅、教育費附加和河道整治費:150×5%=16.5萬元

(4)土地增值稅:

增值金額3000萬元

可扣除項目1200+2.1+150+16.5=1368.6萬元

應納稅金額4200-1368.6=2831.4萬元

納稅金額累進684.3×30%=205.29萬元

684.3×40%=273.72萬元

1368.6×50%=684.3萬元

94.2×60%=56.52萬元

土地增值金額205.29+273.72+684.3+56.52=1219.83萬元

(5)個人所得稅:[4200-(1200+168.6+1219.83)]×20%=322.314萬元

拍賣“公司抵押房產應繳納稅收合計為1710.744萬元,拍賣后價款為2489.256萬元,再除去拍賣費用210萬元(約為拍賣價格的5%),可以用以償還貸款的金額僅為2279.256萬元,遠低于貸款本金(2700萬元),風險顯而易見。另外,在拍賣后,如不能提供抵押物購入時的原始發(fā)票,增值稅將按照拍賣價格計征,這樣納稅金額將進一步提高,風險增大。就上述測算看,稅收占房產增值額的50%左右,增值額越大,稅收越高,實際可以用以歸還貸款的款項也相應減少,而60%左右的抵押率仍具有一定的風險。

2.抵押物風險。

抵押物風險主要包括抵押物權利瑕疵風險、抵押物價值下跌、抵押物處置風險等。

從目前看,抵押物權利瑕疵風險主要指以下情況:①是在一些地區(qū),由于土地管理部門與房產管理部門相互獨立,完整的房地產權利證書是由土地使用證、房屋所有權證構成,但由于相關政府部門各行其是、缺乏協(xié)調,許多房屋并無土地使用權證,房產管理部門也在不問土地使用權性質、不查驗土地使用權證的情況下,對房屋單獨辦理抵押登記。由于土地權利的不確定性,銀行在行使抵押權時也存在一定的不確定性;②是對在集體土地上建設的房屋設定抵押權。這種情況在經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)的鄉(xiāng)鎮(zhèn)出現(xiàn)較多,也存在于一些地區(qū)的自建房貸款中。因國家對集體土地使用權轉讓進行了嚴格限制,銀行在處置集體土地上所建房屋時,將面臨政策障礙,即便能夠處置也要付出非常高昂的成本。

抵押物價值下跌風險主要指由于房價回落、抵押物折舊、毀損、功能落后等原因導致價值下跌,不能足額抵償借款人所欠銀行貸款本息的風險。一般而言,房屋作為耐用消費品,還具有保值、增值的作用,但在房地產炒作資金撤離、地區(qū)經(jīng)濟進入衰退期、房地產供大于求的狀況下,房地產價格會出現(xiàn)整體性下跌。此外由于個人住房貸款還款周期很長,抵押物價值下跌始終將是籠罩在銀行頭頂?shù)囊黄瑸踉啤?/p>

抵押物處置風險是指因法律或事實原因,銀行對抵押物不能處置、或處置成本很高的風險。目前,與抵押物處置最密切的主要來自于法律規(guī)定的風險。而銀行發(fā)放的個人住房貸款中的90%以上是抵押貸款,只有不足10%的貸款采用保證擔保方法。于2005年1月1日起施行的《最高人民法院關于人民法院民事執(zhí)行中查封、扣押、凍結財產的規(guī)定》(法釋[2004]15號,以下簡稱《規(guī)定》)直接涉及到銀行個人住房抵押貸款的安全問題。《規(guī)定》第六條規(guī)定:“對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋,人民法院可以查封,但不得拍賣、變賣或抵債”;第七條規(guī)定:“對于超過被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的房屋和生活用品,人民法院根據(jù)申請執(zhí)行人的申請,在保障被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬最低生活標準所必需的居住房屋和普通生活必需品后,可以執(zhí)行”。從法律后果看,《規(guī)定》第六條造成銀行抵押權被實際懸空,第七條則為銀行行使抵押權設定了前置性義務,加大了銀行抵押權行使成本?！兑?guī)定》的上述條款使銀行開展個人住房抵押貸款面臨眾多不確定因素:①是沒有明確“生活必需的居住房屋”的判斷標準,執(zhí)行法官的主觀判斷可能左右實際執(zhí)行效果;②是沒有明確在被執(zhí)行人收入水平超過當?shù)刈畹蜕畋Ｕ蠘藴实那闆r下,是否能對抵押房屋予與執(zhí)行;③是沒有明確被執(zhí)行人存在主觀惡意時,能否對抵押房屋予與執(zhí)行;④是沒有明確抵押權人提供“必需的居住房屋”的時間限制。

3.變現(xiàn)風險。

房地產是一種比較特殊的商品,它不能移動,屬于不動產。因此,投資于房地產項目中的資金流動性差,變現(xiàn)性也較差,不像其他商品那樣,容易收回資金。房地產資金變現(xiàn)風險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風險。

任何國家的房地產都會受到社會經(jīng)濟發(fā)展趨勢和國家相關政策的影響。如果經(jīng)濟繁榮,政策鼓勵支持,則房地產價格看漲,相反則會看跌,我國也不例外。新的房地產政策的出臺,對2005年上海房地產市場的影響顯而易見,二手市場的交易量明顯減少,出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權人來說,這些因素是應該充分考慮的,若銀行不注意經(jīng)濟形勢和宏觀政策形勢的變化,很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟性風險。

目前,房地產市場還是一種不充分的市場,其特征就是缺乏信息,許多房地產的交易和定價是悄悄進行的,這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費等規(guī)定。另外,房地產商品不同于一般的商品,即使是外型、尺寸、年代、風格、建筑標準等都相同的建筑,只要建設位置不同,其價值就有很大差異。此外,如對房地產抵押過程中的諸多細節(jié)了解不詳盡,也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅,如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結構上存在問題,就會使抵押權人遭到損失。

6.或然損失風險。

抵押權人可以將火災、風災和其他自然災害引起的抵押房地產的損失轉移給保險公司,然而在保單中規(guī)定的保險公司的責任并不是包羅萬象,因此有時也存在著風險。

二、抵押評估存在風險的房地產類型

1.變現(xiàn)能力差的房地產

房地產抵押估價要進行變現(xiàn)能力分析。在抵押估價中,房地產估價師要對抵押房地產的通用性、獨立使用性、可分割轉讓性等變現(xiàn)能力進行分析。在實際工作中,常遇到變現(xiàn)能力差的房地產如:①劃撥方式取得土地使用權的房產,由于土地變更程序繁瑣,所需變現(xiàn)時間長;②非居住用房,由于稅收制度的變更,快速變現(xiàn)價值與抵押價值差異程度大;③大型商場,獨立使用性、整體分割性差;④非工業(yè)園區(qū)內的標準廠房,配套設施、道路通達狀況及產業(yè)聚集度較差。對于這些變現(xiàn)能力差的抵押房地產,估價師應對其進行充分的變現(xiàn)能力分析,進而合理、準確地確定房地產的抵押價值。

2.實際用途與證載用途不符的房地產

在實際工作中,經(jīng)常遇到抵押房產的證載用途與實際用途不一致,例如以下四種情況:①證載用途為辦公,實際用途為商業(yè);②證載用途為廠房,實際用途為商業(yè);③證載用途為住宅,實際用途為商業(yè);④證載用途為廠房,實際用途為辦公。這些情況要求評估人員對風險的控制和規(guī)避更為嚴格。另外還有證載用途為公建,實際用途為商業(yè)的,如把居民委員會辦公樓或居民活動中心改為商業(yè)用房,把人防工程改為車庫等。根據(jù)國家抵押條例規(guī)定,公建用房不能進行抵押,這種情況應引起評估師的注意和警戒,避免造成銀行等金融機構的損失。

三、店鋪和工業(yè)廠房抵押評估中的風險控制

在實際工作中,評估師在估價方法選用、參數(shù)選擇、修正等方面都應注意抵押風險的控制與規(guī)避。筆者以店鋪(商場)、工廠和倉庫為例,作如下闡述。

1.店鋪(商場)抵押評估

(1)在商鋪的抵押評估中,常會用到收益還原法。其中涉及到的還原利率的制定,往往因估價師水平差異,而差異很大。許多銀行認為收益還原法的評估結果不可靠,不予認可。因此,合理、準確地確定還原利率是控制和規(guī)避抵押房地產風險的重要因素。確定還原利率應考慮的因素有:①是否處于核心商圈。商圈有大有小,城市的商業(yè)中心是大商圈,社區(qū)商業(yè)中心是小商圈,處于核心商圈的商鋪肯定要優(yōu)于其他位置的商鋪。②商圈的變動因素。商圈變動就如同買股票看大勢一樣,成長性是一個很重要的考慮因素。如果商鋪所處的商圈具有發(fā)展?jié)摿屯顿Y價值,投資回報率就高;反之,如果商鋪所處的商圈以后面臨衰敗或者拆遷的危險,投資回報率就低。③處于百貨商場、購物中心。一個大型百貨商場、購物中心具有“聚客”能力,能帶動周邊的商業(yè)物業(yè)全面升值。④處于廣場周邊。廣場是休閑、娛樂的場所,所以有廣場的地方,就有沖天人氣,就有無窮的商業(yè)機會。如人民廣場每天都有幾十萬的人流匯集,形成了巨大的消費能力,對商鋪來講就是巨大的商業(yè)機會。所以,評估一個商鋪,看其周圍是否有廣場也是一個非常重要的參考因素。⑤立地條件。商鋪所處位置的立地能力也是非常重要的一個要素。立地條件決定了商業(yè)周圍環(huán)境和其本身因素對商業(yè)經(jīng)營的影響。一個商鋪的立地力,主要包括門前道路的類別、顧客來店的方便度等。道路類別是立地力的第一要素,它直接影響消費行為。⑥商鋪的通用性。商鋪的價值最終是要通過租賃實現(xiàn)的。不同的租戶對商鋪有不同的要求。⑦周邊租金水平。周邊的租金水平將直接反映還原利率。此外評估師應建立一個詳細的分區(qū)域的投資回報率指數(shù),可衡量收益還原法評估中還原利率的數(shù)值,用以指導不同地段、不同時段的商鋪轉讓評估,從而有效地降低因還原利率取值不當所帶來的風險。

(2)商鋪評估中經(jīng)常采用的另一種估價方法是市場比較法。對于市場比較法的風險控制,要求評估師做到:①搜集交易實例,多收集周圍商鋪的成交行情,其中包括買賣和租賃行情。②選取可比實例,即從搜集交易實例中,挑選出與所評估商鋪具有可比性的3個案例。③進行交易情況、交易日期、房地產狀況的修正。毛租金和凈租金,即租金中包含了一些其他東西,比如:有些業(yè)主要求租賃稅收由承租方承擔、業(yè)主同意每年給承租方一定期限的免租期、租金中包含物業(yè)管理費等。開價和實際成交價,估價師比較容易了解到開價(如掛牌價格),而較難了解到實際成交價,但這對于最后的準確估價有很大影響。樓層差異,商鋪一樓與二樓的租金差異很大,直接導致了其售價差異,因此在確定交易情況時務必將各樓層商鋪價格分清。其他因素還有交易日期、土地使用年限、門面寬深比、新舊程度等,進行必要修正對于規(guī)避和控制商鋪的評估風險有不容忽視的作用。④綜合評估決定估價額。二手帶租約出售商鋪的價值評估,對于租期內的租金收益必須嚴格按照租賃合同中所約定的——即使那是非正常交易價格。原因很簡單,那就是——買賣不破租約。綜上所述,市場比較法需要估價人員有豐富的專業(yè)經(jīng)驗,因為對市場租金的了解與修正對于最后確定商鋪客觀市場價值起到關鍵作用。

(3)有些店鋪(商場)有自身的特點,如某商鋪一面臨上海市著名商業(yè)街,一面臨小路,一面臨一主要道路,另有一特色街直插基地腹地。我們對這種地理位置特殊的店鋪(商場)的評估一般會采用市場比較法和收益法。這種店鋪的評估思路是:首先,選取該基地中的著名商業(yè)街的一店鋪作為典型店鋪,用市場比較法和收益法求取基準價格。由于基地內店鋪繁多,為了謹慎起見,基準價格的求取采用層次修正法結合專家打分法,充分發(fā)揮估價師對店鋪的認知。其次,在基準價格確定的基礎上,再考慮基地內各店鋪因臨街狀況的差異,存在的收益級差。通過市場調查了解各道路店鋪租金水平的差異,求得級差修正系數(shù)。再次,在其它三條道路臨街店鋪中再選取三個典型店鋪通過級差修正系數(shù)和個別因數(shù)修正求得這三個店鋪的基準價格。最后,通過個別因素修正求取估價對象的最終價格。

各項因素因子的選取見下表:

2.工業(yè)廠房(倉庫)抵押評估

對于工業(yè)廠房的評估,實際工作中采用市場比較法評估較少,一般以成本法、收益法評估為多。在評估過程中,為有效控制風險,要處理好以下幾方面的問題:

(1)在同一基地內,相同規(guī)模的工廠由于土地容積率的差異,土地利用程度的差異,土地取得費用和開發(fā)成本是不同的,由此造成評估結果差異較大。

(2)有的工業(yè)廠房因使用需要進行過翻建或翻新,在用成本法對工業(yè)廠房進行評估時,如果單純采用成新折舊法會使評估價值偏高,應結合直線折舊法綜合確定成新率。

第9篇：土地收益還原法范文

城市河道生態(tài)整治工程建設，一般是為了提高城鎮(zhèn)及周邊區(qū)域防洪保安標準，同時結合城市建設和環(huán)境改善需要，使城市河道成為集防洪、交通、綠化、美化和休閑娛樂為一體的城市風景線。堤防等工程建設可以置換出一定土地供城市建設和工業(yè)開發(fā)，也會帶動周邊一定范圍內土地升值和開發(fā)，甚至帶動整個城鎮(zhèn)土地升值、開發(fā)和經(jīng)濟發(fā)展。過去由于對環(huán)境不夠重視，再加上資金短缺，尤其在計劃經(jīng)濟時期，土地使用權靠政府劃撥，不允許進行土地商業(yè)開發(fā)，城鎮(zhèn)政府沒有土地出讓收入，根本沒有河道生態(tài)整治資金。因而，多數(shù)城鎮(zhèn)河道防洪標準低，甚至沒有堤防。山區(qū)河道形成游蕩型河床，遇兩岸山體河床縮窄；平緩地帶河道擴散、游蕩，寬窄不一；汛期洪水漫灘,平時基本沒有下泄流量；河道干涸或成為污水溝，植被稀少，河灘成為風沙源。此外，企業(yè)單位向河道排放礦漿、礦渣、垃圾，洪災、風沙、惡臭、污穢、臟亂，嚴重影響河道周邊環(huán)境質量，對居民生活影響很大，也嚴重影響了城市開發(fā)和招商引資。城市河道本來是城市的母親河,一般大中型城市都是傍河而建,靠河流水源、航運及漁業(yè)資源生存和發(fā)展壯大，只是近幾十年，由于經(jīng)濟發(fā)展和城市規(guī)模迅速擴大，需水量急劇增加，加上污染和上游來水逐漸減少，北方城市多數(shù)河道出現(xiàn)斷流、干涸，不得不靠大量開采地下水維持城市發(fā)展，城市河流逐步失去了原有經(jīng)濟和環(huán)境功能。城市河道本來是重要環(huán)境因子，卻成為環(huán)境臟、亂、差的集中地帶。因此，為了經(jīng)濟發(fā)展、提高居民生活質量、建設環(huán)境友好型社會，越來越多的城市進行河道生態(tài)整治，這也是經(jīng)濟發(fā)展客觀要求。

2項目經(jīng)濟評價特點

城市河道生態(tài)整治工程項目，雖有一定公益性，資本金以政府投資為主。但是，由于政府資金有限，一般政府只能籌集少量資本金，其余大量建設資金要靠銀行貸款或社會融資。因此，無論政府決策、銀行貸款，還是其他社會融資，都需要進行完整可信的經(jīng)濟評價。該類項目不同于一般的水利項目，其經(jīng)濟評價是一個新課題，尤其是財務效益和經(jīng)濟效益計算，包括效益種類、定量計算標準和方法等。如果沒有一套合理的計算方法和可信的結論，不僅影響城市政府決策，還會影響銀行貸款和社會融資。城市河道生態(tài)整治工程項目主要有以下特點：（1）此類工程雖然帶有一定的公益性，由于資金來源主要靠社會融資，需要還本付息。同時，城鎮(zhèn)政府可獲得大量土地出讓收入，財務效益明顯，實際上與經(jīng)營性項目無異。（2）工程效益與一般防洪項目有區(qū)別，一般防洪項目沒有直接財務收入，僅有防洪經(jīng)濟效益，或附帶一些交通改善效益，而城市河道生態(tài)整治項目除了上述效益外，主要效益是土地升值效益，以及旅游等效益。并且土地升值及土地置換可以促進土地快速開發(fā)，政府很快獲得土地出讓收入，反過來為城市河道生態(tài)整治工程提供充足的建設資金和還貸資金來源。（3）項目業(yè)主或管理單位不同于一般項目。一般項目業(yè)主很明確，是項目籌資和收益的主體，而城市河道生態(tài)整治項目，雖然名義上也有業(yè)主，但業(yè)主只負責項目建設、管理等事務，土地的征用和出讓則由市縣政府(土地儲備中心)負責，即土地出讓權歸政府，其收入納入市縣財政，建設資金和運行費用由財政撥款。也就是項目收入和支出的主體既分離，又統(tǒng)一，可以將二者捆在一起作為一個整體進行經(jīng)濟評價。（4）由于土地出讓不是一般的商品或服務出售，出售土地的是政府不是企事業(yè)單位，土地出讓金屬政府預算外財政收入，所以土地出讓金不需要繳納銷售稅金和所得稅。項目財務收入應該是項目帶來的土地出讓凈收入，即土地出讓金扣除土地征收等相關費用等。因此，財務評價時財務報表就有別于一般經(jīng)營性項目，可以不編制損益表、財務計劃現(xiàn)金流量表和資產負債表，直接根據(jù)投資、貸款和預測的年運行費、土地出讓凈收入編制借款還本付息計算表、項目財務現(xiàn)金流量表，計算財務盈利能力指標和貸款償還期等指標，以供政府和金融機構決策參考。

3項目效益計算

根據(jù)項目建設的目的和功能分析，城市河道生態(tài)整治工程財務效益包括土地出讓收入、旅游收入、運行費財政補貼等。經(jīng)濟效益包括防洪效益、土地升值效益、旅游效益，以及促進招商引資和城市發(fā)展等間接效益。其中土地出讓財務效益和土地升值經(jīng)濟效益有別于一般防洪工程，而且是工程財務和經(jīng)濟效益的主要部分，其他效益已有成熟的計算方法，故本文著重分析財務效益中的土地出讓凈收入和經(jīng)濟評價中的土地升值效益。土地出讓凈收入與土地升值效益雖然概念上和用途有所不同，但兩者具有不可分割的內在聯(lián)系，實質上都是因為城市河道生態(tài)整治工程建設改善周邊環(huán)境帶來的土地升值，只是評價所站的角度不同。土地出讓凈收入是站在業(yè)主和當?shù)卣慕嵌龋琼椖繋右欢〞r期內可開發(fā)的周邊土地所能獲得的直接土地出讓收入，是財務評價指標；而土地升值效益則是站在國家或全社會的角度，預測項目周邊土地可能的升值，無論是否付諸實際開發(fā)。項目效益計算，應該遵循“有無對比”原則，計算有本項目比無項目收益的差值，也就是項目周邊土地出讓凈收入和土地升值效益計算的核心是都應該預測項目周邊土地可能的升值，包括升值范圍和升值幅度?？紤]周邊土地開發(fā)實際，具體評價時財務效益和經(jīng)濟效益可采用同一標準，但財務效益應按計算期內實際可能開發(fā)面積計算。此外，經(jīng)濟評價時應根據(jù)工程建設實際情況區(qū)分兩類土地計算財務和經(jīng)濟效益。一類是由于修建或改建河堤使原有部分河漫灘變?yōu)榈掏饨ㄔO用地，屬于新增建設用地，這部分土地應該按照土地實際出讓凈收入計算效益。第二類是現(xiàn)有建設用地，由于環(huán)境改善和防洪標準提高而導致的土地升值。土地升值范圍和升值幅度與項目性質、建設內容、建設規(guī)模、城鎮(zhèn)規(guī)模、經(jīng)濟發(fā)展水平有直接關系。一般項目環(huán)境建設內容越多，建設規(guī)模越大，城鎮(zhèn)規(guī)模越大，經(jīng)濟發(fā)展水平越高，其土地升值范圍和升值幅度就越大。土地升值范圍與升值幅度緊密相關，即土地升值范圍大的項目周邊土地升值幅度也大，反之就較小。一般城市河道生態(tài)整治工程項目所帶來的土地升值范圍為河道兩側一定距離以內，升值幅度由河岸邊向兩側逐漸遞減，離河道越遠，升值幅度越小。具體升值范圍和幅度，應根據(jù)實地調查結果預測確定。按照土地價格評估理論，土地價格評估方法有市場比較法、收益還原法、成本逼近法、剩余法等。市場比較法是根據(jù)市場替代原理，將待估土地與具有替代性的，且在近期市場上交易的類似土地進行比較，并對類似土地成交價格作適當修正，以此評價待估土地客觀合理價格。收益還原法又稱收益法、收益資本化法、地租資本化法等，是將待估土地未來正常年純收益，以一定的還原利率還原，以此估算待估土地價格。成本逼近法是以開發(fā)土地的所耗費各種客觀費用之和為依據(jù)，再加上一定的利潤、利息、應繳稅金和土地增值收益，來確定土地價格。剩余法，又稱假設開發(fā)法，是在預計開發(fā)完成后，不動產正常交易價格的基礎上，扣除預計的正常開發(fā)成本及有關專業(yè)費用、利息、利潤和稅金等，以價格余額來估算待估土地價格的方法。對于城市河道生態(tài)整治工程項目經(jīng)濟評價，從不同土地價格估價方法適用范圍、計算工作量、可操作性以及經(jīng)濟評價計算精度要求等方面分析，城市河道生態(tài)整治工程應該選用市場比較法計算土地價格。評價人員應對同一城市或相鄰城市類似環(huán)境的土地價格進行詳細調查研究，以保證土地價格和增值預測結果的客觀和正確性。同時應注意，新增建設用地應該按照土地實際出讓凈收入計算效益，現(xiàn)有建設用地應按照土地升值計算效益。就目前來講，河北省一些城鎮(zhèn)河道兩側土地升值范圍一般在500～2000m，升值幅度已達每畝30～50萬元，不同城市、不同工程、不同時期升值幅度差別很大，必須通過實地調查，客觀評估。

4關于土地出讓金