農(nóng)村消費(fèi)金融報(bào)告精選(九篇)

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第1篇：農(nóng)村消費(fèi)金融報(bào)告范文

一、云計(jì)算的概念及特征

（一）云計(jì)算的概念

云計(jì)算是分布式處理、并行處理、網(wǎng)格計(jì)算等傳統(tǒng)計(jì)算機(jī)技術(shù)和網(wǎng)絡(luò)技術(shù)發(fā)展融合的產(chǎn)物，是一種基于互聯(lián)網(wǎng)的超級(jí)計(jì)算模式。它并非是普通的產(chǎn)品和單純的技術(shù)，而是將眾多分布式計(jì)算機(jī)中的存儲(chǔ)數(shù)據(jù)與處理器資源整合成巨大的共享資源池并使其協(xié)同工作，統(tǒng)一提供服務(wù)。在互聯(lián)網(wǎng)的連接下，通過(guò)借助軟件即服務(wù)（SaaS）、平臺(tái)即服務(wù)（PaaS）、基礎(chǔ)設(shè)施即服務(wù)（IaaS）的服務(wù)模式，實(shí)現(xiàn)用戶(hù)低配置高性能的計(jì)算與應(yīng)用服務(wù)，而處理的數(shù)據(jù)將保存在云基地的互聯(lián)網(wǎng)數(shù)據(jù)庫(kù)中心。

（二）云計(jì)算的特征

(1)用戶(hù)端設(shè)備的低成本。用戶(hù)的電腦或手機(jī)等終端設(shè)備無(wú)需是高配置軟硬件設(shè)備，通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)連接便能使用云中的計(jì)算資源。

(2)數(shù)據(jù)庫(kù)資源的共享性。云計(jì)算將不同的數(shù)據(jù)資源集聚在一起，通過(guò)租用的服務(wù)模式，滿(mǎn)足多個(gè)用戶(hù)同一份數(shù)據(jù)的使用。

(3)需求量的自主靈活性。根據(jù)客戶(hù)的實(shí)際需要，可以從云計(jì)算供應(yīng)商那里購(gòu)買(mǎi)相應(yīng)的服務(wù)。同時(shí)，供應(yīng)商根據(jù)客戶(hù)實(shí)際需求靈活增減IT資源使用。

(4)服務(wù)資費(fèi)的可度量性。云計(jì)算服務(wù)基于使用服務(wù)的類(lèi)型、質(zhì)量和使用時(shí)間進(jìn)行收費(fèi)，用戶(hù)可以通過(guò)使用記錄報(bào)告，了解消費(fèi)情況，讓收費(fèi)更加透明化。

二、村鎮(zhèn)銀行面對(duì)信息化建設(shè)需要新的挑戰(zhàn)

近年來(lái)，雖然中國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷地持續(xù)健康發(fā)展，金融產(chǎn)品和服務(wù)不斷增強(qiáng)，但農(nóng)村金融的改革發(fā)展和服務(wù)還是比較滯后，遠(yuǎn)遠(yuǎn)滿(mǎn)足不了農(nóng)村經(jīng)濟(jì)發(fā)展不斷增長(zhǎng)的需求，使得農(nóng)村金融在新農(nóng)村建設(shè)和構(gòu)建和諧社會(huì)中起的作用缺乏有力的支撐，廣大農(nóng)村地區(qū)仍然呈現(xiàn)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)網(wǎng)點(diǎn)較少，覆蓋程度低，農(nóng)村信貸資金投入少，服務(wù)需求方式單一的狀況，“三農(nóng)”問(wèn)題在中國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)改革的推進(jìn)中也隨之日益凸顯。在此背景下，2006年年底，中國(guó)銀監(jiān)會(huì)制定了《關(guān)于調(diào)整放寬農(nóng)村地區(qū)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入政策更好支持社會(huì)主義新農(nóng)村建設(shè)的若干意見(jiàn)》，中國(guó)銀行業(yè)市場(chǎng)準(zhǔn)入政策的這一重大性突破，促進(jìn)了農(nóng)村金融體系的完善和金融服務(wù)水平的提高，為地方經(jīng)濟(jì)建設(shè)提供了強(qiáng)有力的金融支持。在“三農(nóng)”領(lǐng)域，國(guó)家給予稅費(fèi)優(yōu)惠等政策推動(dòng)農(nóng)村地區(qū)金融機(jī)構(gòu)的覆蓋。截止2011年底，全國(guó)已累計(jì)組建村鎮(zhèn)銀行726家，在有力政策的支持下，新的機(jī)構(gòu)組建也勢(shì)必以“雨后春筍”般萌芽出來(lái)。而村鎮(zhèn)銀行本身網(wǎng)點(diǎn)少、人員少、成本高、資金小的弱點(diǎn)，在其他金融機(jī)構(gòu)的競(jìng)爭(zhēng)下，村鎮(zhèn)銀行信息化建設(shè)在業(yè)務(wù)推進(jìn)的支撐和保障上也發(fā)揮出尤為重要的作用，也將伴隨村鎮(zhèn)銀行的發(fā)展良機(jī)，與時(shí)俱進(jìn)，為業(yè)務(wù)全面發(fā)展和創(chuàng)新注入強(qiáng)大的動(dòng)力。

然而，在與大中型股份制商業(yè)銀行相比之下，在信息化建設(shè)上，缺錢(qián)少人的村鎮(zhèn)銀行往往只能感到力不從心。由于資金的短缺，這就使得很多村鎮(zhèn)銀行在信息化建設(shè)上受到嚴(yán)重的制約。即便村鎮(zhèn)銀行的信息化建設(shè)能夠滿(mǎn)足業(yè)務(wù)發(fā)展的需求，隨著金融業(yè)務(wù)的創(chuàng)新和拓展，金融服務(wù)水平和能力的要求越來(lái)越高，信息系統(tǒng)管理和整合的復(fù)雜程度也會(huì)越來(lái)越大。并且相關(guān)法律、法規(guī)對(duì)村鎮(zhèn)銀行風(fēng)險(xiǎn)監(jiān)督管理的全面深入，加上村鎮(zhèn)銀行信息化建設(shè)自身所凸顯的風(fēng)險(xiǎn)，勢(shì)必會(huì)造成管理難度的增加，意味著村鎮(zhèn)銀行必須尋找另一種有利于自身發(fā)展的信息化建設(shè)方案。

另外，大部分村鎮(zhèn)銀行的注冊(cè)資本有限，用于信息化建設(shè)的費(fèi)用極其不足，IT人才的匱乏和人才培養(yǎng)的較長(zhǎng)周期，對(duì)信息化建設(shè)的研發(fā)、實(shí)施、運(yùn)行和維護(hù)帶來(lái)了一定的難度。因此，要降低成本，謀求自身的發(fā)展，必須另辟途徑，打破銀行信息化常規(guī)的建設(shè)方式，尋求新的IT 應(yīng)用模式的創(chuàng)新。

三、村鎮(zhèn)銀行信息化建設(shè)中云計(jì)算應(yīng)用探討

目前我國(guó)大約有近千家村鎮(zhèn)銀行，國(guó)家對(duì)農(nóng)村地區(qū)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)入政策的放寬，新機(jī)構(gòu)的成立也會(huì)越來(lái)越多。如果村鎮(zhèn)銀行采取大中型銀行信息化建設(shè)的老路子，其龐大的投資不利于自身的經(jīng)營(yíng)發(fā)展，而云計(jì)算的出現(xiàn)，無(wú)疑是給村鎮(zhèn)銀行信息化建設(shè)帶來(lái)了曙光?？偹苤?，云可以被分為私有云、公共云和混合云三種形式。從國(guó)外成熟的云計(jì)算應(yīng)用情況來(lái)看，商業(yè)銀行主要采用私有云架構(gòu)。而我國(guó)注冊(cè)資本較少的村鎮(zhèn)銀行可采用基于SaaS的私有云，將信息化建設(shè)交由專(zhuān)業(yè)化IT服務(wù)商，節(jié)約人力和資金成本，專(zhuān)注于業(yè)務(wù)產(chǎn)品的創(chuàng)新研發(fā)。

（一）村鎮(zhèn)銀行云計(jì)算技術(shù)的應(yīng)用優(yōu)勢(shì)

第一，節(jié)約成本，提高運(yùn)營(yíng)效率。隨著分支機(jī)構(gòu)的增加和業(yè)務(wù)的拓展，設(shè)備的增加使銀行運(yùn)營(yíng)成本急劇上升。云計(jì)算的應(yīng)用，將昂貴的設(shè)備購(gòu)置成本轉(zhuǎn)嫁到云計(jì)算服務(wù)供應(yīng)商，極大地提高了村鎮(zhèn)銀行資本的運(yùn)營(yíng)效率。

第二，先進(jìn)技術(shù)設(shè)備，增強(qiáng)數(shù)據(jù)處理能力。隨著互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，網(wǎng)上購(gòu)物成為了當(dāng)下流行的趨勢(shì)，網(wǎng)上銀行也將成為未來(lái)銀行業(yè)零售業(yè)務(wù)發(fā)展的重要運(yùn)作模式。低成本、低維護(hù)、管理的簡(jiǎn)便加上客戶(hù)不同的業(yè)務(wù)需求，云計(jì)算的強(qiáng)大技術(shù)水平，勢(shì)必彌補(bǔ)村鎮(zhèn)銀行信息化建設(shè)自身的不足，為各戶(hù)提供方便、快捷的個(gè)性化金融服務(wù)。

第三，資源快速部署，實(shí)現(xiàn)數(shù)據(jù)共享可靠。云基地大量的存儲(chǔ)設(shè)備，提高了數(shù)據(jù)存儲(chǔ)的需求。同時(shí)，也提高了數(shù)據(jù)的可靠性，當(dāng)云中的某一臺(tái)服務(wù)器出現(xiàn)故障，云基地的其他服務(wù)器將其數(shù)據(jù)自動(dòng)地快速拷貝，并啟動(dòng)服務(wù)器以提供服務(wù)。人民銀行征信系統(tǒng)的云計(jì)算運(yùn)行，數(shù)據(jù)的共享和可靠也能為村鎮(zhèn)銀行業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)中防范信用風(fēng)險(xiǎn)提供強(qiáng)大的支撐，避免目前征信數(shù)據(jù)共享難及信用信息未能及時(shí)更新的不足。

（二）村鎮(zhèn)銀行云計(jì)算應(yīng)用的潛在不足

科技的進(jìn)步，必定為企業(yè)帶來(lái)新的發(fā)展機(jī)遇，但隨著各行各業(yè)云信息化運(yùn)營(yíng)中出現(xiàn)的不同差異，一系列的問(wèn)題有待解決。村鎮(zhèn)銀行作為一種特殊性的企業(yè)，采用云信息化建設(shè)的新技術(shù)還得將其與自身行業(yè)性質(zhì)相結(jié)合，確保帶來(lái)真正的收益。

第一，缺乏統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。云計(jì)算的興起，必將落地于各行各業(yè)的信息化經(jīng)營(yíng)管理中。在相關(guān)體制不健全的環(huán)境下，行業(yè)云應(yīng)用的標(biāo)準(zhǔn)各不相同，而云計(jì)算的監(jiān)督管理及全球化對(duì)接中出現(xiàn)的復(fù)雜問(wèn)題，將給企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理帶來(lái)麻煩。

第二，數(shù)據(jù)存儲(chǔ)的安全問(wèn)題。安全問(wèn)題是云計(jì)算應(yīng)用的最大質(zhì)疑，也是國(guó)內(nèi)銀行云計(jì)算工作中應(yīng)用緩慢的重要原因之一。若內(nèi)部核心數(shù)據(jù)遭到惡意盜取或販賣(mài)，將對(duì)企業(yè)的生存帶來(lái)致命的一擊。由于銀行數(shù)據(jù)的高度保密性，“私有云”便是最佳優(yōu)選，加上用戶(hù)端訪(fǎng)問(wèn)的全程日志記錄及惡性攻擊預(yù)警機(jī)制，便能實(shí)現(xiàn)銀行數(shù)據(jù)監(jiān)管的提前警惕和事后審計(jì)。

第三，銀行業(yè)云計(jì)算服務(wù)商的監(jiān)管。銀行業(yè)數(shù)據(jù)的高度保密性，關(guān)系著客戶(hù)財(cái)產(chǎn)安全的危機(jī)。銀行業(yè)云計(jì)算的應(yīng)用對(duì)客戶(hù)提供的服務(wù)是快捷、便利的，若銀行在云計(jì)算服務(wù)商的選擇上出現(xiàn)問(wèn)題，將給客戶(hù)及企業(yè)自身帶來(lái)重大的經(jīng)濟(jì)損失，因此更應(yīng)該加強(qiáng)銀行業(yè)云計(jì)算服務(wù)運(yùn)營(yíng)商的監(jiān)管。如美國(guó)谷歌公司與聯(lián)邦政府的合作，都事先通過(guò)了美國(guó)政府聯(lián)邦信息安全管理法的審核獲得資質(zhì)，因此筆者認(rèn)為借鑒國(guó)外的成功經(jīng)驗(yàn)，我國(guó)銀行業(yè)云計(jì)算的監(jiān)管由中國(guó)銀監(jiān)會(huì)信息中心增設(shè)銀行云計(jì)算安全監(jiān)管業(yè)務(wù)，對(duì)銀行云計(jì)算服務(wù)商的資質(zhì)進(jìn)行審核批準(zhǔn)及相應(yīng)的監(jiān)管也未必不可。

參考文獻(xiàn)

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第2篇：農(nóng)村消費(fèi)金融報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：非正規(guī)金融信用機(jī)制交易成本金融體系

近年來(lái)，有關(guān)閩、浙、粵三省地下錢(qián)莊等非正規(guī)金融的報(bào)道不斷見(jiàn)諸報(bào)端，有關(guān)地下錢(qián)莊黑幕的種種文章主要是說(shuō)明我國(guó)近幾年打擊地下錢(qián)莊參與非法洗錢(qián)活動(dòng)。據(jù)有關(guān)部門(mén)的統(tǒng)計(jì)每年從地下錢(qián)莊中被洗掉的黑錢(qián)至少達(dá)2000億元人民幣，占我國(guó)GDP的25%，這個(gè)數(shù)目是非常的龐大。國(guó)家也相應(yīng)的出臺(tái)了一系列的法律來(lái)遏止地下錢(qián)莊等非正規(guī)金融的非法交易，比如央行2002年9月頒布了《金融機(jī)構(gòu)反洗錢(qián)規(guī)定》、《人民幣大額和可疑支付交易報(bào)告管理方法》和《金融機(jī)構(gòu)大額和可疑外匯資金交易報(bào)告管理方法》。這些非正規(guī)的金融機(jī)構(gòu)一部分作為非法的金融機(jī)構(gòu)是不容回避的事實(shí)，按照我們一貫的思維方式，對(duì)一切形式的地下經(jīng)濟(jì)都應(yīng)取締。但監(jiān)管當(dāng)局為這些非正規(guī)金融的取締忙碌不已，非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的生意照樣火爆，依然“生機(jī)勃勃”。這就不禁讓人發(fā)問(wèn)：屢禁不止的非正規(guī)金融是否確有其生存理由？是不是我國(guó)現(xiàn)行金融制度的不足或缺陷給了他們存在的土壤？是什么機(jī)制在非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)行中起著關(guān)鍵的作用？

當(dāng)前我國(guó)對(duì)這些方面的研究還不是很深，雖然對(duì)非正規(guī)金融這一領(lǐng)域國(guó)家的監(jiān)管部門(mén)開(kāi)始實(shí)行局部的疏導(dǎo)政策，比如從2002年底開(kāi)始的溫州金融改革，讓我們看到了某種跡象。除了浮動(dòng)利率試點(diǎn)之外，溫州金融改革的核心還涉及銀行產(chǎn)權(quán)改革，即溫州商業(yè)銀行可以吸收民間資本入股，樂(lè)清、瑞安兩個(gè)縣級(jí)市可以搞股份制的農(nóng)村商業(yè)銀行，并允許私人參股。但我們還沒(méi)有完全看到它巨大的發(fā)展空間，以及對(duì)我國(guó)金融體系的發(fā)展和完善有一些值得深思的方面。

一、非正規(guī)金融的經(jīng)營(yíng)形式及其在我國(guó)存在的土壤

經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的金融活動(dòng)可以分為正規(guī)金融和非正規(guī)金融。正規(guī)金融是指由政府批準(zhǔn)成立并進(jìn)行監(jiān)管的金融機(jī)構(gòu)（即一國(guó)的中央銀行、政策銀行、商業(yè)銀行、合作銀行、保險(xiǎn)公司、證券公司、典當(dāng)業(yè)等正規(guī)金融部門(mén)）所進(jìn)行的交易活動(dòng)，這部分交易受到政府法律和條例等正規(guī)制度的規(guī)制。非正規(guī)金融是指非法定的金融機(jī)構(gòu)（即非正規(guī)金融部門(mén)）所提供的間接融資以及個(gè)人之間或個(gè)人與企業(yè)主之間的直接融資。由于非正規(guī)金融活動(dòng)通常未經(jīng)一國(guó)政府批準(zhǔn)或未被納入金融監(jiān)管進(jìn)行規(guī)制，因此被貶稱(chēng)為“地下金融”或“草根金融”而蒙上了非法的陰影。[1]在許多發(fā)展中國(guó)家由于正規(guī)金融的發(fā)展無(wú)法滿(mǎn)足廣大中低收入群體和經(jīng)濟(jì)組織發(fā)展初期的要求，他們經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要依靠要素投入品的增長(zhǎng)，而資本是其中最重要的變量，阻礙經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要因素是資本的高度稀缺,這種需求的矛盾就產(chǎn)生了相應(yīng)的非正規(guī)金融。因此有有組織的、合法的正規(guī)金融和無(wú)組織的、非法的非正規(guī)金融同時(shí)存在所形成的金融二元結(jié)構(gòu)，顯示了發(fā)展中國(guó)家普遍存在的金融抑制現(xiàn)象。[2]俄亥俄學(xué)派（OhioSchool）也認(rèn)為：在發(fā)展中國(guó)家消除貧困的過(guò)程中，非正規(guī)金融能夠有效地滿(mǎn)足當(dāng)前的短期資金需求；與正規(guī)金融機(jī)構(gòu)相比，非正規(guī)金融的成本可能更低、工作方式可能更有彈性。此外，一些學(xué)者對(duì)亞洲和非洲國(guó)家的研究表明，非正規(guī)金融不僅在農(nóng)村很重要，在城市經(jīng)濟(jì)中也發(fā)揮著重要的作用。需要注意的是，非正規(guī)金融不是經(jīng)濟(jì)欠發(fā)達(dá)國(guó)家所特有的，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)國(guó)家也普遍存在著各種形式的非正規(guī)金融活動(dòng)。

在進(jìn)行以下的論述之前，我們首先對(duì)非正規(guī)金融的討論范圍界定。我們假設(shè)非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)是進(jìn)行正常的經(jīng)營(yíng)，即從事資金借貸、金融中介等服務(wù)的民間金融組織。那么這些涉嫌參與地下經(jīng)濟(jì)洗錢(qián)等非法的、嚴(yán)重?fù)p害國(guó)家利益的，如地下錢(qián)莊等不是我們這里要論述的范圍。他們?cè)诮?jīng)營(yíng)本質(zhì)上與我國(guó)合法的金融機(jī)構(gòu)沒(méi)有什么區(qū)別，都是進(jìn)行貨幣的經(jīng)營(yíng)組織，以利潤(rùn)最大化為其經(jīng)營(yíng)目標(biāo)。

在我國(guó)一些非正規(guī)的金融組織其實(shí)有其歷史的淵源，19世紀(jì)末20世紀(jì)初山西出現(xiàn)了“票號(hào)”，如日升昌票號(hào)是我國(guó)首家專(zhuān)營(yíng)銀兩匯兌，存放款的私人金融機(jī)構(gòu)。在其經(jīng)營(yíng)歷程中，形成了一整套經(jīng)營(yíng)管理辦法。在經(jīng)理人員的聘選上也嚴(yán)格，據(jù)史料載：“當(dāng)財(cái)東起意經(jīng)營(yíng)，聘請(qǐng)經(jīng)理。由介紹人之說(shuō)項(xiàng)，或自己注意察治；確實(shí)認(rèn)定此人有謀有為、能守能攻，足以擔(dān)任票號(hào)經(jīng)理之職責(zé)，則以禮召聘，委以全權(quán)?！盵3]實(shí)行“認(rèn)票不認(rèn)人”的制度，這就要求對(duì)匯票的書(shū)寫(xiě)和防偽等有嚴(yán)格的規(guī)定。并且隨時(shí)掌握全國(guó)各地之間的貨物流向、市場(chǎng)行情的變化，及時(shí)由總號(hào)作出資金調(diào)度方向的決策，在總號(hào)與分號(hào)之間，建立了一套完整的業(yè)務(wù)報(bào)告制度。

我國(guó)現(xiàn)階段的非正規(guī)金融組織形式主要包括自由借貸、銀背和私人錢(qián)莊、合會(huì)、典當(dāng)業(yè)信用、民間集資、民間貼現(xiàn)和其他民間借貸組織（如金融服務(wù)公司、財(cái)務(wù)服務(wù)公司、股份基金會(huì)等，90年代大量存在的農(nóng)村合作基金會(huì)已經(jīng)被清理關(guān)閉）。近年來(lái)，中國(guó)民間非正規(guī)金融呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：一是由過(guò)去的隱蔽型轉(zhuǎn)為目前的公開(kāi)半公開(kāi)型；二是雖然以本地區(qū)為主，但開(kāi)始出現(xiàn)跨村、跨鄉(xiāng)甚至跨省借貸；三是大額借貸比重不斷增大，無(wú)息借款比重逐漸降低；四是借款用途由消費(fèi)性貸款向生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)性貸款轉(zhuǎn)變，即用于加工業(yè)、運(yùn)輸業(yè)和養(yǎng)殖業(yè)等能短期見(jiàn)效的項(xiàng)目增加，而用于傳統(tǒng)糧食種植和婚喪嫁娶之類(lèi)的生活貸款呈現(xiàn)遞減趨勢(shì)；五是借貸手續(xù)逐漸規(guī)范，糾紛逐漸減少，過(guò)去以口頭信用約定為主，符合農(nóng)民文化水平較低的現(xiàn)實(shí)，現(xiàn)在隨著風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)的加強(qiáng)，出現(xiàn)了以存單、債券、房地產(chǎn)等抵押、質(zhì)押的情況；六是非正規(guī)金融組織化程度明顯加強(qiáng)。

改革開(kāi)放以來(lái)，我國(guó)一些地方非正規(guī)金融組織的出現(xiàn)，有其內(nèi)在的經(jīng)濟(jì)驅(qū)動(dòng)力。這一驅(qū)動(dòng)力就是資金供求矛盾，并且這一矛盾還在不斷的發(fā)展，主要有以下原因：

第一，我國(guó)銀行存款利率經(jīng)過(guò)8次下降，加之征收利息稅，儲(chǔ)蓄存款幾乎成了現(xiàn)金保管。人們投資渠道單一，消費(fèi)需求又由于多方面的原因而受限，城鄉(xiāng)居民手中大量的閑置資金急于尋找比銀行存款更高的回報(bào)率的出路。中國(guó)社科院農(nóng)村發(fā)展研究所張軍研究員幾年前曾對(duì)浙、閩、粵等地的非正規(guī)金融市場(chǎng)作過(guò)調(diào)查，結(jié)果發(fā)現(xiàn)那一地區(qū)民間資金相當(dāng)充裕，各種形式的企業(yè)民間融資、“地下錢(qián)莊”、“標(biāo)會(huì)”等屢禁不止，且呈日益泛濫之勢(shì)。據(jù)他介紹，浙江溫州有關(guān)單位曾作過(guò)統(tǒng)計(jì)，在120萬(wàn)人口的溫州蒼南縣，僅有29億元的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款，人均2000多元，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國(guó)人均5000元的存款標(biāo)準(zhǔn)。這些大量的資金運(yùn)作渠道除股市投資民間個(gè)人借貸外，大量的錢(qián)在“地下”循環(huán)，就形成了非正規(guī)金融的資金供應(yīng)來(lái)源。[4]第二，近年來(lái)，國(guó)有商業(yè)銀行出于防范金融風(fēng)險(xiǎn)，建立金融安全區(qū)以及追求經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)的考慮，對(duì)縣級(jí)機(jī)構(gòu)的中小貸款客戶(hù)實(shí)行規(guī)模控制和授信管理，并設(shè)置了較高的貸款門(mén)檻，一般要求企業(yè)具有2A級(jí)以上的信用等級(jí)，并且必須提供有效的抵押、質(zhì)押及保證等信用擔(dān)保。從1999年開(kāi)始，國(guó)有四大商業(yè)銀行大規(guī)模撤并市、縣以下基層機(jī)構(gòu)，4年達(dá)31000家。[5]即使農(nóng)業(yè)銀行是我國(guó)商業(yè)銀行系統(tǒng)中惟一一個(gè)面向農(nóng)村發(fā)放貸款的金融機(jī)構(gòu)，但在農(nóng)村個(gè)私經(jīng)濟(jì)的發(fā)展中難以起到大作用。由于門(mén)檻太高，農(nóng)民貸款太難，無(wú)法面向農(nóng)村中分散的個(gè)人和小型經(jīng)濟(jì)組織。其它金融組織主要是信用合作社本來(lái)是一個(gè)合作性質(zhì)的組織，但實(shí)際上還是官辦的，近來(lái)也出現(xiàn)了很多問(wèn)題，貸款的門(mén)檻和手續(xù)同樣比較復(fù)雜，不是很適應(yīng)農(nóng)村個(gè)私經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。另外，農(nóng)村合作基金會(huì)也被取消，而多數(shù)農(nóng)村信用社不良資產(chǎn)率又十分高，資金規(guī)模也十分有限，它直接導(dǎo)致了農(nóng)村金融服務(wù)的缺乏。

第三，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)和中小企業(yè)的規(guī)模在我國(guó)日益發(fā)展?jié)q大，成為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分。然而它們?cè)诎l(fā)展過(guò)程中，融資困難始終成為制約其發(fā)展的“瓶頸”。私營(yíng)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，私營(yíng)企業(yè)主的資金需求特征常常表現(xiàn)為短、頻、快，但風(fēng)險(xiǎn)較高，因而很難得到正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的支持。據(jù)1998年的有關(guān)統(tǒng)計(jì)資料，國(guó)有商業(yè)銀行對(duì)中小企業(yè)的貸款僅占貸款余額的38%，即便加上其他商業(yè)銀行和信用社的貸款，也僅占全部貸款的44%。[6]當(dāng)然由于中小企業(yè)的信用風(fēng)險(xiǎn)和道德風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題，使得國(guó)有商業(yè)銀行在交易中的成本過(guò)高，影響了正常的交易條件下可以得到的貸款或融資。在這種前提下，盡管利率較高，有些非正規(guī)金融也有黑勢(shì)力的背景，私營(yíng)企業(yè)主也不得不選擇從地下錢(qián)莊等非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)獲得融資。這樣這些非正規(guī)金融在一定程度上起著補(bǔ)充地方貨幣市場(chǎng)供應(yīng)不足，緩解資金供求矛盾，支持地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用。因此我國(guó)金融體系在沒(méi)有滿(mǎn)足農(nóng)村經(jīng)濟(jì)和私營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的金融信貸市場(chǎng)需求，從根本上構(gòu)成了非正規(guī)金融的生存土壤，同時(shí)提供了其存在的空間。

二、信用是非正規(guī)金融生存的關(guān)鍵

從一般意義上講，信用包括信任、誠(chéng)實(shí)守信、遵守諾言等內(nèi)容。但從經(jīng)濟(jì)意義上看，它的含義就轉(zhuǎn)化和延伸為以借貸為特征的經(jīng)濟(jì)行為，是以還本付息為條件，體現(xiàn)著特定的經(jīng)濟(jì)關(guān)系。它既區(qū)別于一般商品貨幣交換的價(jià)值單方面的暫時(shí)讓渡或轉(zhuǎn)移。[7]

對(duì)信用問(wèn)題的探討成為我國(guó)近幾年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個(gè)重要的話(huà)題。良好信用機(jī)制的建立是國(guó)民經(jīng)濟(jì)長(zhǎng)期、穩(wěn)定、健康發(fā)展的基本保證，黨的十六大提出：“整頓和規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序，健全現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的社會(huì)信用體系?！笔鶎萌腥珪?huì)指出：“建立健全的社會(huì)信用體系，形成以道德為支持、產(chǎn)權(quán)為基礎(chǔ)、……，也是規(guī)范市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)秩序的治本之策”，這表明我國(guó)在建立良好的社會(huì)信用體系方面正下大力氣。然而我們上面提到的信用體系是一個(gè)龐大的系統(tǒng)工程，牽涉到許多方方面面的問(wèn)題。而且是放在一個(gè)比較的范圍內(nèi)來(lái)討論的，很難把握，因此存在大量的個(gè)人、企業(yè)、政府等的信用缺失。然而針對(duì)非正規(guī)金融來(lái)講，下面我們要說(shuō)的信用是放在一個(gè)相對(duì)較小的范圍內(nèi)來(lái)討論的。

非正規(guī)金融的存在大部分是帶有地域性的，他們往往以家族的形式出現(xiàn)。信用在一個(gè)很小的范圍內(nèi)是比較穩(wěn)固的，為什么呢？張維迎教授提出“鄉(xiāng)村社會(huì)的信用機(jī)制”[8]，他解釋到鄉(xiāng)村人由于居住和活動(dòng)范圍的影響，他們對(duì)失信要付出很高的代價(jià)，并且不守信用的信息傳遞很快，所以人們很少違約。西南財(cái)經(jīng)大學(xué)周殿昆教授認(rèn)為：改革開(kāi)放以來(lái)，隨著我國(guó)鄉(xiāng)村家族關(guān)系及家族文化復(fù)歸，家族信用逐漸復(fù)興。同時(shí)，依附于計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制和鄉(xiāng)村集體經(jīng)濟(jì)的傳統(tǒng)社會(huì)信用體系衰減，而適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)要的新的社會(huì)信用體制尚未建立。從而使現(xiàn)今我國(guó)鄉(xiāng)村信用環(huán)境呈現(xiàn)：社會(huì)信用缺失，家族信用強(qiáng)固的特征。家族信用成為現(xiàn)今鄉(xiāng)村農(nóng)民家庭開(kāi)展生產(chǎn)協(xié)作和生活互助的主要依靠。所以地下錢(qián)莊在區(qū)域內(nèi)的信用一般都表現(xiàn)的比較良好，這成為它們發(fā)展?jié)q大的關(guān)鍵因素。[9]由于借款者和貸款者之間因長(zhǎng)期和多次交易而建立起的相互信任和合作關(guān)系，不僅在抑制契約雙方的道德風(fēng)險(xiǎn)方面具有效率，而且違規(guī)者還會(huì)因遭到社區(qū)排斥和輿論譴責(zé)而付出高昂代價(jià)。社區(qū)的約束力越強(qiáng)，成員之間合約的履行率就越高，并且借款者更重視償還非正規(guī)金融貸款，以便與其保持長(zhǎng)期穩(wěn)定的借貸關(guān)系。所以非正規(guī)金融交易中的違約成本高于正規(guī)金融活動(dòng)的違約成本。

經(jīng)營(yíng)貨幣是金融業(yè)的表象，而這表象后面隱藏的是“信用”，信用交易才是金融業(yè)的經(jīng)營(yíng)本質(zhì)。非正規(guī)金融活動(dòng)具有示范效應(yīng)，即讓所有存在不償還貸款傾向的借款人望而卻步，也限制根本不具備還款能力的人進(jìn)入信貸市場(chǎng)，從而促進(jìn)了社會(huì)信用關(guān)系的改善和信用體系的建立。非正規(guī)金融的交易成本與正規(guī)金融中介相比較比較低，它減少了許多如契約文書(shū)的處理成本、風(fēng)險(xiǎn)確認(rèn)成本、監(jiān)督實(shí)施成本、搜尋成本及時(shí)間成本。從信息不對(duì)稱(chēng)角度看，非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)利用與借款人之間的頻繁資金往來(lái)，可以更了解借款人的信用和收益狀況，從而降低風(fēng)險(xiǎn)并減少了搭便車(chē)的機(jī)會(huì)，提高資金配置效率。這樣非正規(guī)金融與我們正規(guī)金融機(jī)構(gòu)很大的差別就在于其信用交易的特點(diǎn)更明顯。試想存入非正規(guī)金融的資金除了因?yàn)楦呃⒌恼T惑外，資金的安全才是存入者最優(yōu)先的考慮，在明知是非正規(guī)金融的情況下依然存入資金，存入者必然有所恃，那就是通過(guò)民間信用的方式形成的信任關(guān)系，而非正規(guī)金融的經(jīng)營(yíng)者也是在種種民間信用關(guān)系的制約下貸出款項(xiàng)，甚至根本不需要象正規(guī)機(jī)構(gòu)那樣復(fù)雜的抵押、質(zhì)押手續(xù)，更多的是保證方式。理由很簡(jiǎn)單，非正規(guī)金融的告貸者們?nèi)绻嬗袞|西質(zhì)押或者抵押，一般情況下也不會(huì)向非正規(guī)金融求貸，如果他們真的沒(méi)有太大的資金需求，他們可以通過(guò)“抬會(huì)”等初級(jí)的民間金融方式尋求資金。正是這種民間的信用交易將地下金融組織的效用發(fā)揮到最大程度，從這個(gè)角度來(lái)說(shuō)，這些非正規(guī)金融組織才是真正意義上的商業(yè)銀行，它們才是真正將信用作為生存之本的金融參與者。

非正規(guī)金融的優(yōu)勢(shì)在于能夠通過(guò)民間信用的方式迅速提供金融服務(wù)，而且這種金融服務(wù)還是一種個(gè)性化的金融服務(wù)，利息可以雙方根據(jù)市場(chǎng)情況商定，借貸金額可多可少，可以分次貸款也可以一次貸款，這些都是我們傳統(tǒng)的金融機(jī)構(gòu)不屑為之的業(yè)務(wù)。但正是這些業(yè)務(wù)構(gòu)成了龐大的地下金融體系，讓我們的監(jiān)管者頭疼不已。也正是這種非正規(guī)金融體系給我們的“正規(guī)軍”不屑光顧的群體，帶來(lái)了他們所需要的金融服務(wù)。歸根結(jié)底，這樣的金融服務(wù)在民間是有需求的，有需求就會(huì)有供給，在陽(yáng)光照不到的角落也是這樣，非正規(guī)金融體系的存在自由其道理。但監(jiān)管者不這么想，地下金融體系的危害也是顯而易見(jiàn)的，單純的民間信用在缺乏有效評(píng)估的狀態(tài)下，難免會(huì)隱存巨大的道德風(fēng)險(xiǎn)，出現(xiàn)非正規(guī)金融卷款消失、超出想象的高利貸、非法洗錢(qián)等問(wèn)題自是難免。

三、非正規(guī)金融對(duì)我國(guó)金融體系發(fā)展與完善的思考

1，積極鼓勵(lì)正常的非正規(guī)金融活動(dòng)，承認(rèn)其合法性，通過(guò)一定的程序使非正規(guī)金融成為我國(guó)金融體系的一個(gè)補(bǔ)充，并將其納入國(guó)家金融監(jiān)管體系。

面對(duì)非正規(guī)金融體系這可能危及國(guó)家金融安全的“滔天洪水”，我們的監(jiān)管當(dāng)局是否應(yīng)該采取更多的疏導(dǎo)方法，讓這些非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)轉(zhuǎn)為合法的接受監(jiān)管的民間金融機(jī)構(gòu)，作為合法商業(yè)銀行的補(bǔ)充，充分滿(mǎn)足民間多層次的金融服務(wù)需求。

非正規(guī)金融體系的生存自有其道理，即使銀行體系發(fā)達(dá)如美利堅(jiān)者也難以避免非正規(guī)金融體系的存在，但太平洋彼岸的非正規(guī)金融體系可謂真正的“地下金融”，擔(dān)負(fù)的是洗錢(qián)、高利貸等地下經(jīng)濟(jì)職責(zé)，由于牽涉到諸多復(fù)雜的社會(huì)問(wèn)題，故而也難以禁絕。但反觀我們的非正規(guī)金融體系，許多東西是完全可以合法化的，比如在合理的利率幅度內(nèi)商定利率的民間借貸，個(gè)人合法持有的外匯尋求較高價(jià)格的兌換等等，通過(guò)一定的市場(chǎng)手段，相信這些金融服務(wù)是可以走到陽(yáng)光下的。一旦可以附條件的轉(zhuǎn)換為合法民間金融，相信大多數(shù)地下金融機(jī)構(gòu)還是樂(lè)意走向“陽(yáng)光地帶”的，關(guān)鍵是我們的監(jiān)管當(dāng)局需要制定一個(gè)合理的轉(zhuǎn)換條件以及建立對(duì)這些民間金融機(jī)構(gòu)相對(duì)寬松但絕非縱容的監(jiān)管環(huán)境。至于剩下哪些不愿意接受“收編”的地下金融機(jī)構(gòu)，自然有種種見(jiàn)不得人的事情，比如與黑社會(huì)勾結(jié)暴力收貸等行為，對(duì)這些不愿意走進(jìn)“陽(yáng)光地帶”的非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)當(dāng)然只有毫不留情地打擊這個(gè)唯一的選擇。

非正規(guī)金融的業(yè)務(wù)主要是非法換匯和私自存貸款，當(dāng)然有關(guān)洗錢(qián)的業(yè)務(wù)一些非正規(guī)金融也是來(lái)者不拒。不可否認(rèn)，非法換匯實(shí)質(zhì)上也部分承擔(dān)了洗錢(qián)的功能，但非法換匯中也存在外匯來(lái)源合法，僅僅為了尋求換取更多人民幣的情況，而私自存貸款除了部分利息過(guò)高的高利貸貸款外，畢竟大部分還得接受銀行利率的調(diào)節(jié)，在銀行貸款利率的基礎(chǔ)上尋求更高的貸款利率，有的甚至沒(méi)有超過(guò)銀行同期貸款利率的三倍這一借貸合法與否的分水嶺。在某種程度上來(lái)說(shuō)，除了洗錢(qián)業(yè)務(wù)，非正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的許多業(yè)務(wù)從《合同法》或者《民法通則》的角度來(lái)看還屬于合法的民間合同行為。追求利潤(rùn)最大化是資本最本能的沖動(dòng)，從這個(gè)意義上來(lái)說(shuō)，非正規(guī)金融的行為是合理的，至少是合乎邏輯的，當(dāng)然，如果從銀行監(jiān)管的相關(guān)法規(guī)來(lái)看，又是另外一回事。但市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)很大程度上是契約行為，如果這些非正規(guī)金融活動(dòng)用單純的契約方式來(lái)安排的話(huà)，即使監(jiān)管當(dāng)局恐怕也難以從法律上界定其是否違法。

2，組建區(qū)域性股份制中小金融機(jī)構(gòu)，促進(jìn)形成大中小分工合理、有序競(jìng)爭(zhēng)的金融供給格局。

面對(duì)日益發(fā)展的非正規(guī)金融體制，國(guó)家也做了采取了一些措施。為加強(qiáng)對(duì)中小企業(yè)的信貸支持，國(guó)家已采取了不少有力的措施，如人民銀行要求各國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行成立中小企業(yè)信貸部，并提高了中小企業(yè)借貸利率的上浮幅度，以鼓勵(lì)銀行開(kāi)展中小企業(yè)信貸工作，各大銀行也都積極調(diào)整信貸結(jié)構(gòu)，采取措施提高中小企業(yè)貸款比重。但是，隨著中小企業(yè)的不斷增加和成長(zhǎng)，國(guó)家金融機(jī)構(gòu)資金儲(chǔ)備量的增長(zhǎng)仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上中小企業(yè)貸款需求的增長(zhǎng)，并且信貸供給的結(jié)構(gòu)性矛盾反而愈顯突出，貸款也出現(xiàn)增勢(shì)放緩，有限的信貸資金有趨向運(yùn)用不夠充分的苗頭。分析出現(xiàn)上述情況的原因，關(guān)鍵在于國(guó)有大銀行的經(jīng)營(yíng)管理體制與廣大中小企業(yè)的資金需求存在著天然的不匹配。一方面是國(guó)有大銀行資金實(shí)力雄厚，具備為大客戶(hù)提供服務(wù)的能力，隨著城市化進(jìn)程的加快，紛紛調(diào)整市場(chǎng)定位，逐步退出農(nóng)村市場(chǎng)，以提高其資產(chǎn)質(zhì)量和經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。另一方面是國(guó)有大銀行為千家萬(wàn)戶(hù)分散的中小企業(yè)發(fā)放小額貸款、信息搜尋和辦理貸款等管理成本高，風(fēng)險(xiǎn)難防范，再加上其審貸權(quán)限上收，遠(yuǎn)離中小企業(yè)，更加劇了銀行與中小企業(yè)之間的信息不對(duì)稱(chēng)，使國(guó)有銀行為中小企業(yè)提供服務(wù)，過(guò)度依賴(lài)企業(yè)有效資產(chǎn)抵押和地方政府進(jìn)行信用擔(dān)保及有關(guān)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況和信用程度的信息。

筆者認(rèn)為，解決中小企業(yè)融資難問(wèn)題，在現(xiàn)有的以國(guó)有獨(dú)資商業(yè)銀行為主體的金融服務(wù)格局下，即使再采取力度更大一些的利率上浮政策措施，來(lái)促進(jìn)加強(qiáng)中小企業(yè)信貸工作，收效也不會(huì)理想。因?yàn)榻鹑谄髽I(yè)的行為歸根到底是受著其特定的經(jīng)營(yíng)規(guī)律和市場(chǎng)資源配置的效率原則支配的。必須健全和完善符合中小企業(yè)融資特性和要求的金融服務(wù)體系，積極發(fā)展一批與中小企業(yè)相匹配的包括各類(lèi)中小銀行在內(nèi)的中小金融機(jī)構(gòu)，廣大中小企業(yè)的融資需求才能得到相應(yīng)的有效服務(wù)。

3，開(kāi)辟多種投資渠道，加強(qiáng)對(duì)社會(huì)資金投向的引導(dǎo)。

投資渠道少是造成社會(huì)富余的閑散資金投向非正規(guī)金融的主要原因。目前我國(guó)地方資本市場(chǎng)發(fā)育不夠，有吸引力的投資品種屈指可數(shù)，而非正規(guī)金融的風(fēng)險(xiǎn)度又難以把握，只要開(kāi)辟出幾條符合社會(huì)資金投資特性和要求、安全性較高的投資渠道，投向非正規(guī)金融的一部分資金就會(huì)轉(zhuǎn)移出來(lái)。根據(jù)當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展水平，應(yīng)該可以在以下幾個(gè)方面作些努力：一是建立基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)基金或是開(kāi)展基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)權(quán)轉(zhuǎn)讓融資，吸引民間資金投向基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域。二是支持一批符合條件的各種所有制企業(yè)發(fā)行債券，直接向社會(huì)融資，提高企業(yè)直接融資比重。這兩個(gè)方面有所進(jìn)展，既可以增加社會(huì)資金的投資渠道，又能產(chǎn)生“擠出效應(yīng)”，使國(guó)有商業(yè)銀行過(guò)度集中在基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和大企業(yè)、大集團(tuán)的部分信貸資金，轉(zhuǎn)向供應(yīng)給中小企業(yè)。三是針對(duì)發(fā)達(dá)地區(qū)民間資金相對(duì)集中的實(shí)際，可考慮在縣域經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的幾個(gè)縣市，創(chuàng)造條件成立幾家民營(yíng)中小企業(yè)投資公司，實(shí)行專(zhuān)家理財(cái)和管理，廣泛吸收民間資金向投資公司投資，銀行也可以根據(jù)投資公司資本金多少，在有關(guān)擔(dān)保機(jī)構(gòu)提供擔(dān)保的條件下，給予等額的長(zhǎng)期貸款，還可對(duì)投資公司所投資的中小企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款。四是加強(qiáng)對(duì)民間個(gè)人借貸的引導(dǎo)和規(guī)范，鼓勵(lì)初創(chuàng)期和成長(zhǎng)期中小企業(yè)向親朋好友借資。在民間借貸比較活躍的地方，可探索成立民間融資信息中心，為民間借貸提供中介服務(wù)，解決民間借貸的信息不對(duì)稱(chēng)和手續(xù)不規(guī)范問(wèn)題，降低民間借貸的交易成本，保護(hù)民間借貸的合法利益。

注釋?zhuān)?/p>

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第3篇：農(nóng)村消費(fèi)金融報(bào)告范文

關(guān)鍵詞：城市化；人口撫養(yǎng)比；房地產(chǎn)周期

Abstract：In addition to basic factors such as decreasing growth rates of loaning and fiscal decentralization，the rapid increase of urban families and demographic dividend caused by continuous drop in population feed rates can play an equally dominant role in the cyclic fluctuation of real estate. In detail，decrease in children feed rates may result in total population feed rates，thus prompting an increasing number of people reach the marital age; as consequence，compulsory demand on real estate will exert obviously greater influence on the short-term cycles of real estate than the growing number of urban families. Last but not least，local government's intervention on loaning and foreign capital volatility curbs the sound development of real estate.

Key Words：urbanization，population feed rates，real estate cycle

中圖分類(lèi)號(hào)：F830文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：B文章編號(hào)：1674-2265（2011）07-0025-06

近幾年，關(guān)于房地產(chǎn)的爭(zhēng)論熱潮中，城市化、人口紅利等因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響屢被提及，但相關(guān)的實(shí)證研究并不多見(jiàn)。為揭示人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)的實(shí)際影響途徑及強(qiáng)度，筆者在對(duì)人口結(jié)構(gòu)變化特征進(jìn)行簡(jiǎn)要梳理的基礎(chǔ)上，結(jié)合信貸環(huán)境、地方政府行為、居民收入等因素，探討了人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)周期的影響，并據(jù)此提出了相關(guān)政策建議。

一、文獻(xiàn)回顧

有關(guān)人口與房地產(chǎn)需求關(guān)系最為著名的研究見(jiàn)于Mankiw和Weil（1988，1992），他們認(rèn)為戰(zhàn)后嬰兒潮（1946―1964年）推動(dòng)的人口規(guī)模和結(jié)構(gòu)的變化，能夠顯著影響房地產(chǎn)價(jià)格。他們的預(yù)測(cè)顯示，隨著嬰兒潮一代逐步進(jìn)入工作、婚育年齡，美國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)于1969―1989年進(jìn)入上升通道，并于1989年達(dá)到頂點(diǎn)后，步入長(zhǎng)達(dá)30年的價(jià)格下行期。

Mankiw和Weil的研究結(jié)論遭到一些學(xué)者的質(zhì)疑，他們認(rèn)為Mankiw等建立的房地產(chǎn)價(jià)格方程存在偏誤，從而結(jié)果并不準(zhǔn)確。美國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際發(fā)展歷程表明，Mankiw等人關(guān)于房地產(chǎn)價(jià)格將于1989年達(dá)到高峰的預(yù)測(cè)符合實(shí)際，但他們對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格將于1990―2007年持續(xù)下降的預(yù)測(cè)與事實(shí)并不相符。Robert（2006）指出，出現(xiàn)這種偏差的主要原因是，Mankiw和Weil的研究忽略了人口變化對(duì)利率的影響，而利率是影響房地產(chǎn)價(jià)格的重要決定因素之一。進(jìn)而，Robert的研究表明，綜合考慮人口因素對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格、利率的影響后，嬰兒潮以及隨之而來(lái)的人口結(jié)構(gòu)的變化，對(duì)美國(guó)、日本房地產(chǎn)價(jià)格依然具有較強(qiáng)的預(yù)測(cè)能力。

我國(guó)自1998年停止住房實(shí)物分配、1999年啟動(dòng)住房分配貨幣化改革以來(lái)，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了改革開(kāi)放后最長(zhǎng)的上升周期。在有關(guān)本輪房地產(chǎn)景氣成因的爭(zhēng)論中，人口作為重要的驅(qū)動(dòng)因素被廣泛提及。但與美國(guó)、日本等工業(yè)化國(guó)家不同，我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變遷不僅包括年齡結(jié)構(gòu)的變化，還包括農(nóng)村人口向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移的城鄉(xiāng)結(jié)構(gòu)變化。正如哈繼銘（2007）所言，人口因素對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響途徑有二：一是城市化進(jìn)程促使越來(lái)越多的農(nóng)村人口進(jìn)入城市，產(chǎn)生大量的住房需求；二是早期的“嬰兒潮”推動(dòng)當(dāng)前勞動(dòng)年齡人口持續(xù)增加，帶動(dòng)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮。趙君麗（2002）指出，建國(guó)以來(lái)我國(guó)已出現(xiàn)三次人口出生高峰，即整個(gè)二十世紀(jì)50年代、1963―1974年、二十世紀(jì)80年代后期①，其中后兩次出生高峰將推動(dòng)婚育年齡人口分別于1988―1993年、1999―2004年和2013―2018年達(dá)到頂點(diǎn)，推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入相應(yīng)的需求高峰。中房指數(shù)研究院2007年的調(diào)查結(jié)果也表明，25―35歲、35―45歲人群分別占購(gòu)房者總數(shù)的50%、25%，是當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求主體。張昭、陳兀梧（2009）對(duì)未來(lái)的預(yù)測(cè)則顯示，2012年后我國(guó)城市化驅(qū)動(dòng)的農(nóng)村人口的轉(zhuǎn)移速度將逐步放慢，25―45歲人口規(guī)模也已于2006―2007年達(dá)到頂峰，不過(guò)，其中25―35歲人口規(guī)模仍然會(huì)逐步增長(zhǎng)。據(jù)此，他們認(rèn)為2010年后25―35歲人群的首次購(gòu)房需求會(huì)有所增加，屆時(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)會(huì)受益于第二波嬰兒潮的推動(dòng)。

綜觀國(guó)內(nèi)現(xiàn)有研究，有關(guān)人口與房地產(chǎn)周期關(guān)系的定性描述較多、定量研究較少，即使有，也僅限于對(duì)未來(lái)人口變化趨勢(shì)的簡(jiǎn)單統(tǒng)計(jì)描述，沒(méi)有就這種變化趨勢(shì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體影響進(jìn)行深入的計(jì)量檢驗(yàn)和理論分析。針對(duì)這種不足，本文在對(duì)近年來(lái)我國(guó)人口結(jié)構(gòu)變化特征進(jìn)行簡(jiǎn)要描述的基礎(chǔ)上，定量分析了人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)周期的影響程度及方向。

二、人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響分析

我國(guó)二十世紀(jì)60年代后的兩次嬰兒潮對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)需求的影響主要表現(xiàn)在三個(gè)方面：一是通過(guò)人口年齡結(jié)構(gòu)變化直接影響住房剛性需求變化，如婚育年齡人口規(guī)模增加帶來(lái)的剛性需求；二是通過(guò)“人口紅利”為住房需求提供現(xiàn)實(shí)的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)，即隨著勞動(dòng)年齡人口占比越來(lái)越高、撫養(yǎng)比下降，整個(gè)社會(huì)的儲(chǔ)蓄水平和購(gòu)買(mǎi)力明顯提高；三是上述兩個(gè)因素與農(nóng)村人口向城市的轉(zhuǎn)移相疊加，進(jìn)一步放大了人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)需求的促進(jìn)效應(yīng)。

（一）城市化率穩(wěn)步提高增加了住宅的潛在需求

1978年以來(lái)，我國(guó)用城鎮(zhèn)人口占比表示的城市化率穩(wěn)步提高，由1978年的17.92%持續(xù)升至2010年的49.68%，年均增速3.23%。但1996年后城市化速度持續(xù)放緩。隨著農(nóng)村青壯年向城市逐步轉(zhuǎn)移，剩余農(nóng)村人口由于教育程度、年齡原因，非農(nóng)化的難度明顯加大，城市化渠道對(duì)房地產(chǎn)潛在需求的推動(dòng)趨于減弱。但值得注意的是，2009年后我國(guó)城市化出現(xiàn)再度加速跡象，2009、2010年城市化速度分別為1.99%、6.63%。

（二）城鎮(zhèn)家庭小型化加大了對(duì)住宅的潛在需求

近年來(lái)城鎮(zhèn)家庭小型化趨勢(shì)明顯。1978年，我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)均人口為4.47人，此后持續(xù)跌至2010年的2.88人。在家庭小型化、城市化的雙重推動(dòng)下，1978―2010年我國(guó)城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)增長(zhǎng)了5.29倍，年均增速5.71%，對(duì)住宅的潛在需求大幅增加。

（三）人口撫養(yǎng)比下降帶來(lái)的人口紅利推動(dòng)了有效需求上升

所謂“人口紅利”，主要是指人口撫養(yǎng)比②持續(xù)下降帶來(lái)的高生產(chǎn)率和高消費(fèi)需求。在這一時(shí)期，由于勞動(dòng)年齡人口占比較高，整個(gè)社會(huì)的儲(chǔ)蓄能力較強(qiáng)，居民購(gòu)買(mǎi)資產(chǎn)實(shí)現(xiàn)保值、增值的意愿也較強(qiáng)，從而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的推動(dòng)較大。數(shù)據(jù)顯示，1964年以來(lái)我國(guó)一直處于人口紅利期，總?cè)丝趽狃B(yǎng)比由1964年的79.31%持續(xù)降至2009年的36.9%，當(dāng)前被撫養(yǎng)人口比例僅是改革初期的一半左右。

分結(jié)構(gòu)看，少兒撫養(yǎng)比由1964年的72.99%持續(xù)降至2009年的25.3%，是推動(dòng)總撫養(yǎng)比降低的主要因素。這一方面說(shuō)明我國(guó)人口的生產(chǎn)性和消費(fèi)能力大幅提高，另一方面也意味著越來(lái)越多的少兒成長(zhǎng)進(jìn)入勞動(dòng)力市場(chǎng)并達(dá)到婚育年齡，對(duì)住宅的剛性有效需求大幅增加。

三、人口紅利、城市化對(duì)房地產(chǎn)周期影響的計(jì)量檢驗(yàn)

（一）變量選擇及說(shuō)明

我國(guó)從1984年開(kāi)始進(jìn)行住房商品化試點(diǎn)，1987年才建立比較全面的房地產(chǎn)行業(yè)統(tǒng)計(jì)制度，1988年推行住房制度改革，放開(kāi)房地產(chǎn)市場(chǎng)，自此房地產(chǎn)業(yè)才作為相對(duì)獨(dú)立的行業(yè)存在。因此，本文的考察期間為1987―2008年。

除人口結(jié)構(gòu)變化會(huì)對(duì)房地產(chǎn)波動(dòng)產(chǎn)生影響外，很多其他因素也會(huì)推動(dòng)或抑制房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在檢驗(yàn)人口與房地產(chǎn)波動(dòng)的關(guān)系時(shí)，需要對(duì)此加以控制。因此，模型同時(shí)考察了表1中的相關(guān)指標(biāo)，具體解釋如下：

1. 房地產(chǎn)合成增長(zhǎng)率指數(shù)。由于我國(guó)房?jī)r(jià)統(tǒng)計(jì)還不完善，房?jī)r(jià)變動(dòng)尚不能完全反映房地產(chǎn)周期變化特征。因此，我們借鑒王誠(chéng)慶等人（2002）的研究，選取房屋施工面積增長(zhǎng)率、房屋竣工面積增長(zhǎng)率、房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率、商品房?jī)r(jià)格年上漲率、房屋銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率和房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率6個(gè)指標(biāo)，計(jì)算得出房地產(chǎn)合成增長(zhǎng)率指數(shù)③表示房地產(chǎn)周期性波動(dòng)，在此基礎(chǔ)上采用三年移動(dòng)平均法，以消除不規(guī)則波動(dòng)的影響。

2. 城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)增速（URBAN）和人口撫養(yǎng)比（DRP）。這兩個(gè)指標(biāo)是本文所要探討的核心解釋變量，其中，用城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)增速衡量城市化、城鎮(zhèn)家庭小型化的綜合影響，用人口撫養(yǎng)比考察人口紅利的影響。

3. 貸款余額增速（LOAN）。通過(guò)前文的分析可知，每次房地產(chǎn)業(yè)的繁榮、衰退，都與銀根松緊情況緊密相連。由于房地產(chǎn)信貸的數(shù)據(jù)從1992年才開(kāi)始統(tǒng)計(jì)，其間統(tǒng)計(jì)口徑也經(jīng)歷了多次調(diào)整，因此無(wú)法獲取前后一致的時(shí)間序列?；诖耍覀儾捎每傮w信貸余額年度增長(zhǎng)率反映銀根松緊程度④。

4. 地方政府的財(cái)政分權(quán)度（FD）及其對(duì)銀行信貸的干預(yù)（FD×LOAN）。歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)中，地方政府都扮演了重要角色。當(dāng)前的財(cái)政分權(quán)制度，是地方政府參與房地產(chǎn)業(yè)的重要?jiǎng)右?。我?guó)從上世紀(jì)80年代初開(kāi)始實(shí)行中央與地方的財(cái)政分權(quán)（林毅夫、劉志強(qiáng)，2000），期間地方財(cái)政決算收入占全國(guó)財(cái)政決算收入的比重由1978年的84.5%降至2007年的45.9%，而地方財(cái)政決算支出占全國(guó)財(cái)政決算支出的比重則由1978年的52.6%升至2007年的77%（見(jiàn)圖1）。由于缺乏預(yù)算內(nèi)的財(cái)力，為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，地方政府往往通過(guò)稅外加費(fèi)的方式集聚資金，土地出讓金、房地產(chǎn)相關(guān)的稅費(fèi)便成為地方政府重要的體制外收入來(lái)源。據(jù)此，本文用財(cái)政分權(quán)度衡量地方政府的行為動(dòng)因和結(jié)果，用財(cái)政分權(quán)度和貸款增速的交叉項(xiàng)（FD×LOAN），考察地方政府為了追求地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展和財(cái)政自主，對(duì)房地產(chǎn)信貸的干預(yù)與影響。

除了上述比較重要的變量外，借鑒張曉晶、孫濤（2006）的研究，本文還將城鎮(zhèn)居民可支配收入（INCOME）、人民幣實(shí)際有效匯率（REER）也作為控制變量加以考察。

（二）模型建立及估算結(jié)果

我們用HOUS代表房地產(chǎn)合成增長(zhǎng)率指數(shù)的三年移動(dòng)平均值，運(yùn)用1987―2007年的數(shù)據(jù)，建立如下模型：

式中， 代表城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)增速， 是人口撫養(yǎng)比，這兩個(gè)指標(biāo)用來(lái)捕捉人口結(jié)構(gòu)變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響。是表1中的一系列控制變量。針對(duì)各變量單位根檢驗(yàn)結(jié)果表明，所有變量在1%的顯著性水平下都是一階單整的（見(jiàn)表2）。受指標(biāo)時(shí)序長(zhǎng)度的限制，本文主要采用E-G兩步法，估計(jì)長(zhǎng)期協(xié)整方程和短期誤差修正方程。

建模過(guò)程中，首先估計(jì)了只包括控制變量的基準(zhǔn)模型，用來(lái)反映銀根松緊、地方政府行為和居民收入等基本因素的影響；然后是加入人口撫養(yǎng)比的人口紅利模型，重點(diǎn)考察人口撫養(yǎng)比持續(xù)下降的影響；最后是進(jìn)一步加入城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)增速的混合擴(kuò)展模型。

對(duì)上述三個(gè)長(zhǎng)期方程殘差的單位根檢驗(yàn)表明，它們都在5%的顯著水平下平穩(wěn)（見(jiàn)表3），意味著變量間存在如三個(gè)方程所示的長(zhǎng)期均衡關(guān)系。進(jìn)一步，估計(jì)三個(gè)方程的誤差修正模型，用以考察它們之間的短期關(guān)系，對(duì)殘差的LM檢驗(yàn)顯示，誤差修正模型的殘差不存在自相關(guān)問(wèn)題，結(jié)果比較穩(wěn)?。ㄒ?jiàn)表4）。

（三）計(jì)量結(jié)果分析

計(jì)量結(jié)果表明，信貸余額增速、地方財(cái)政分權(quán)等控制變量對(duì)房地產(chǎn)周期性長(zhǎng)、短期波動(dòng)的解釋力分別高達(dá)71.4%、60.7%，是影響房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的主導(dǎo)力量。

加入人口撫養(yǎng)比、城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)增速后，混合擴(kuò)展模型能夠?qū)⒒鶞?zhǔn)模型的長(zhǎng)、短期解釋力分別提高13.1和31.2個(gè)百分點(diǎn)，升至84.5%、91.9%。其中，人口紅利模型對(duì)基準(zhǔn)模型短期解釋效力的提升尤為顯著，在基準(zhǔn)模型中加入人口撫養(yǎng)比后，誤差修正模型調(diào)整后的R2大幅提高27個(gè)百分點(diǎn)至87.7%，說(shuō)明少兒撫養(yǎng)比下降推動(dòng)的總?cè)丝趽狃B(yǎng)比的降低，帶動(dòng)了越來(lái)越多的人口進(jìn)入婚育年齡，其對(duì)住房的剛性需求對(duì)房地產(chǎn)業(yè)短期波動(dòng)的影響，遠(yuǎn)大于城市化的作用。

根據(jù)最終的混合擴(kuò)展模型，在控制了其他變量的影響以后，人口結(jié)構(gòu)對(duì)房地產(chǎn)合成增長(zhǎng)率指數(shù)的影響極為顯著。其中，城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)的長(zhǎng)、短期彈性系數(shù)顯著為正，分別為2.61和2.76，人口撫養(yǎng)比長(zhǎng)、短期系數(shù)顯著為負(fù)，分別為-1.36和-2.05。這一發(fā)現(xiàn)有力地揭示，由城市化、家庭小型化綜合推動(dòng)的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)的快速增長(zhǎng)，以及由人口撫養(yǎng)比下降所帶來(lái)的人口紅利，都在很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。很多分析指出，城市化、人口紅利是推動(dòng)房地產(chǎn)發(fā)展的重要因素，但一直沒(méi)有提供有說(shuō)服力的計(jì)量檢驗(yàn)，本文在這方面提供了有力的證明。

控制變量中，各因素的具體影響為：

貸款余額增速對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響最為顯著。貸款余額增速長(zhǎng)、短期彈性系數(shù)分別高達(dá)10.39和11.22，是所有變量中影響最大的因素，從另一個(gè)側(cè)面印證了我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)所具有的資金推動(dòng)特征。

代表地方政府行為的財(cái)政分權(quán)度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)也較強(qiáng)，但地方政府對(duì)信貸活動(dòng)的干預(yù)不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。代表地方政府行為的財(cái)政分權(quán)度對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)非常顯著，長(zhǎng)、短期系數(shù)分別為2.48和3.37，說(shuō)明地方政府追求財(cái)政自主和經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)機(jī)，很大程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但是，也應(yīng)當(dāng)看到財(cái)政分權(quán)度與貸款增速交互項(xiàng)的系數(shù)顯著為負(fù)，長(zhǎng)、短期系數(shù)分別達(dá)-14.45和-15.3。因此，地方政府對(duì)信貸活動(dòng)的干預(yù)，不僅無(wú)益于房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展，即使在短期也對(duì)其發(fā)展顯著不利。

城鎮(zhèn)人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響相對(duì)較小。較其他因素而言，城鎮(zhèn)人均可支配收入對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的推動(dòng)相對(duì)較弱，長(zhǎng)、短期彈性系數(shù)分別為0.79和1.05，意味著近年來(lái)住房需求具有一定的剛性特征，加上信貸資金的大量注入，造成收入對(duì)居民購(gòu)房的制約力變?nèi)?。這也是近幾年房?jī)r(jià)一定程度上脫離居民承受能力、房?jī)r(jià)收入比居高不下的主要原因。據(jù)測(cè)算，當(dāng)前我國(guó)城鎮(zhèn)居民戶(hù)均收入大約在4700美元左右，世界銀行的研究顯示，家庭收入處于4000―5999美元的國(guó)家，房?jī)r(jià)收入比平均值為5.4，最大、最小值分別為12.5和3.4。但國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，2007年我國(guó)房?jī)r(jià)收入比為7.4，北京、上海則分別高達(dá)13.6和9.8，明顯高出同類(lèi)國(guó)家的平均水平。

人民幣實(shí)際有效匯率與房地產(chǎn)波動(dòng)呈反向變化關(guān)系。與張曉晶、孫濤（2006）的研究類(lèi)似，人民幣實(shí)際有效匯率對(duì)房地產(chǎn)合成增長(zhǎng)率指數(shù)的系數(shù)顯著為負(fù)，長(zhǎng)、短期系數(shù)分別為-1.28、-1.53。這種反向變化主要由預(yù)期因素引起：當(dāng)人民幣實(shí)際有效匯率較高時(shí)，其貶值預(yù)期相對(duì)較強(qiáng)，外資會(huì)流出房地產(chǎn)業(yè)，從而對(duì)其發(fā)展造成一定影響。如1994―1998年間，由于匯改推動(dòng)實(shí)際有效匯率總體趨升，人民幣貶值預(yù)期較強(qiáng)，尤其是亞洲金融危機(jī)期間，導(dǎo)致大量資金流出房地產(chǎn)業(yè)。反之，當(dāng)實(shí)際有效匯率較低時(shí)，人民幣升值預(yù)期較高，外資會(huì)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)以獲得升值收益，如1998年以來(lái)（2006、2007年除外），人民幣實(shí)際有效匯率總體呈下降之勢(shì)，較強(qiáng)的升值預(yù)期吸引了大量外資進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，一定程度上推動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的繁榮。

四、結(jié)論及政策建議

綜上所述，銀根松緊、地方財(cái)政分權(quán)等基本因素，依然是影響房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的主導(dǎo)力量。但城市化和城鎮(zhèn)家庭小型化推動(dòng)的城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)的增長(zhǎng)以及人口撫養(yǎng)比持續(xù)下降帶來(lái)的人口紅利，也是房地產(chǎn)周期性波動(dòng)的重要決定因素。其中，由少兒撫養(yǎng)比下降推動(dòng)的人口總撫養(yǎng)比的降低，帶動(dòng)了越來(lái)越多的人口進(jìn)入婚育年齡，其對(duì)住房的剛性需求對(duì)房地產(chǎn)短期波動(dòng)的影響，明顯大于城鎮(zhèn)家庭戶(hù)數(shù)增長(zhǎng)所代表的城市化的影響。

然而，根據(jù)王德文、蔡的研究，隨著少兒撫養(yǎng)比降速逐步趨緩，以及老年撫養(yǎng)比的持續(xù)上升，2015年左右我國(guó)人口撫養(yǎng)比將由降轉(zhuǎn)升，結(jié)束長(zhǎng)達(dá)52年（1964―2015年）的人口紅利期，屆時(shí)人口將由推動(dòng)因素變?yōu)橹萍s因素，會(huì)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)造成較大的負(fù)面沖擊。與此同時(shí)，張昭、陳兀梧的研究（2009）則表明，我國(guó)新增城鎮(zhèn)人口數(shù)在2012年達(dá)到周期性高點(diǎn)后，將進(jìn)入漫長(zhǎng)的持續(xù)下降期。因此，不遠(yuǎn)的未來(lái)，人口因素對(duì)房地產(chǎn)的推動(dòng)作用將逐步趨于減弱。

此外，還應(yīng)當(dāng)看到地方政府對(duì)銀行信貸的干預(yù)、外資的頻繁出入，都對(duì)房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展顯著不利。為確保房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)期穩(wěn)定，維護(hù)經(jīng)濟(jì)安全、金融穩(wěn)定，需要做到以下幾點(diǎn)：

（一）根據(jù)人口變化適時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略，對(duì)土地規(guī)模、商品房供給結(jié)構(gòu)實(shí)施動(dòng)態(tài)調(diào)控

最近一輪的“人口紅利”還有5年左右的釋放期，城市化推動(dòng)的城鎮(zhèn)人口的增加也將在未來(lái)2―3年內(nèi)顯著放緩。屆時(shí)，隨著城鎮(zhèn)人口增速的減緩，婚育年齡人口的下降、老年人口的增多，人口因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響將由當(dāng)前的剛性需求為主轉(zhuǎn)為改善性需求為主，總體需求量預(yù)計(jì)會(huì)有所下降。據(jù)此，建議加強(qiáng)人口因素對(duì)房地產(chǎn)業(yè)影響的監(jiān)測(cè)預(yù)警，及時(shí)向房地產(chǎn)企業(yè)和公眾相關(guān)信息，便于房地產(chǎn)企業(yè)、公眾對(duì)人口因素做出合理預(yù)期。其次，由于房地產(chǎn)建設(shè)周期相對(duì)較長(zhǎng)，政府也要根據(jù)人口監(jiān)測(cè)結(jié)果，前瞻性地調(diào)整土地供應(yīng)規(guī)模、商品房供給結(jié)構(gòu)，預(yù)防人口紅利拐點(diǎn)過(guò)后，土地、商品房資源的浪費(fèi)。

（二）完善房地產(chǎn)金融體系，建立多元化的融資渠道

銀根松緊變化是歷次房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)的重要原因，說(shuō)明整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)銀行信貸依賴(lài)較強(qiáng)。這種依賴(lài)會(huì)對(duì)金融體系產(chǎn)生顯著不良后果：不僅居民購(gòu)房主要通過(guò)銀行融資，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴(lài)也很強(qiáng)，導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度集中于銀行體系。即使從銀行體系內(nèi)部看，目前我國(guó)參與房地產(chǎn)金融的機(jī)構(gòu)主要是商業(yè)銀行和住房公積金中心，住房?jī)?chǔ)蓄銀行和住房合作社數(shù)量少，而且是地方性的，作用十分有限。因此，必須盡快建立多元化的房地產(chǎn)企業(yè)融資機(jī)制：一是發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)基金；二是培育和發(fā)展住房抵押二級(jí)市場(chǎng)，試行住房抵押貸款證券化；三是積極穩(wěn)妥地發(fā)展住房公積金貸款。

（三）進(jìn)一步規(guī)范地方政府行為，促使其逐步轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌?chǎng)規(guī)則維護(hù)者、監(jiān)督人

地方政府參與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展本無(wú)可厚非，但其既是受益者又是監(jiān)管者的地位，加上為了追求政績(jī)所固有的短期行為，不利于房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展。這就要求改變?cè)械墓芾砟Ｊ剑瑢⑼恋厥杖?、房地產(chǎn)相關(guān)稅費(fèi)的征收主體與監(jiān)管主體適度分離，以避免“地方擴(kuò)張―中央調(diào)控”循環(huán)造成的不必要的政策性波動(dòng)。

（四）有效監(jiān)控外資出入房地產(chǎn)業(yè)，抑制外資過(guò)度投機(jī)行為

2005年匯改以來(lái)，我國(guó)匯率不再像以往一樣相對(duì)固定，而是呈現(xiàn)出典型的雙向波動(dòng)特征，可能會(huì)造成外資頻繁出入房地產(chǎn)業(yè)，加大房地產(chǎn)業(yè)自身的波動(dòng)。因此，仍有必要通過(guò)資本管制手段，抑制外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行投機(jī)。國(guó)際經(jīng)驗(yàn)顯示，在國(guó)際貨幣基金組織187個(gè)成員國(guó)中，有137個(gè)國(guó)家對(duì)外資投資房地產(chǎn)進(jìn)行管制。因此，可以根據(jù)資本項(xiàng)目管理原則，對(duì)外資進(jìn)入房地產(chǎn)的交易和匯兌環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)測(cè)。同時(shí)，加大房地產(chǎn)項(xiàng)下違法、違規(guī)資金的查處力度，抑制投機(jī)行為。

注：

①與趙君麗的研究有所不同，張昭、陳兀梧（2009）認(rèn)為最近兩次的嬰兒潮分別出現(xiàn)于1962―1975年和1981―1997年，不過(guò)他們對(duì)婚育年齡人口高峰的預(yù)測(cè)相對(duì)一致。

②人口撫養(yǎng)比是被撫養(yǎng)年齡人口（0―14歲及65歲以上）與勞動(dòng)年齡人口（14―65歲）之比。

③在王誠(chéng)慶等人的研究中，權(quán)重的確定主要根據(jù)已有經(jīng)驗(yàn)研究并結(jié)合各指標(biāo)相對(duì)重要程度來(lái)確定，房地產(chǎn)合成增長(zhǎng)率指數(shù)=房屋施工面積增長(zhǎng)率×0.1+房屋竣工面積增長(zhǎng)率×0.1+房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)率×0.2+商品房?jī)r(jià)格上漲率×0.1+商品房銷(xiāo)售額增長(zhǎng)率×0.4+房地產(chǎn)業(yè)增加值增長(zhǎng)率×0.1。

④受房地產(chǎn)資金來(lái)源隱蔽性較強(qiáng)、現(xiàn)有統(tǒng)計(jì)手段有限的影響，當(dāng)前關(guān)于房地產(chǎn)信貸的統(tǒng)計(jì)還不完善。據(jù)中國(guó)人民銀行《2004年中國(guó)房地產(chǎn)金融報(bào)告》，房地產(chǎn)企業(yè)資金來(lái)源除銀行信貸外，自籌資金中還有70%來(lái)自銀行貸款，定金及預(yù)收款有30%來(lái)自銀行貸款。從很大程度上講，用總體信貸余額增速更能反映房地產(chǎn)行業(yè)的外部融資環(huán)境。

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