收益法評估報告精選(九篇)

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第1篇：收益法評估報告范文

為督促資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)改進(jìn)和提升內(nèi)部管理和執(zhí)業(yè)水平，提高注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)業(yè)能力和職業(yè)道德素養(yǎng)，提升評估行業(yè)社會公信力的積極作用，浙江省資產(chǎn)評估協(xié)會組建檢查組，對省內(nèi)部分評估機(jī)構(gòu)執(zhí)業(yè)質(zhì)量進(jìn)行檢查。以下為對A評估機(jī)構(gòu)出具的yh公司整體資產(chǎn)評估報告檢查情況。

一、yh公司基本情況

yh 公司于2003 年7 月28 日成立，注冊資本為120萬元，其中：甲股東出資48萬元，占股比例40%；乙股東出資72萬元，占股比例60%。2003 年12 月19日，各股東同比例增資至200 萬元。2005 年1 月6 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140萬元，占股比例70%；丙股東出資60萬元，占股比例30%。2008 年4 月11 日公司股權(quán)結(jié)構(gòu)變更為：甲股東出資140 萬元，占股比例70%；丁股東出資60 萬元，占股比例30%。yh 公司委托評估的目的為核實2008 年4 月11 日股權(quán)轉(zhuǎn)讓時的市場價值，作為征收股權(quán)轉(zhuǎn)讓個人所得稅的依據(jù)，為追溯評估。

二、評估報告情況

根據(jù)yh 公司整體資產(chǎn)評估報告，截止評估基準(zhǔn)日，公司資產(chǎn)總額1,615.79 萬元，負(fù)債總額1,413.55 萬元，所有者權(quán)益202.24萬元。

(一)評估目的：為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)。

(二)評估對象：為評估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍：為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。

(三)價值類型及其定義：采用市場價值標(biāo)準(zhǔn)。

(四)評估基準(zhǔn)日：2008 年3月31日。

(五)評估方法。資產(chǎn)評估的基本方法包括市場法、收益法和成本法。由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進(jìn)行評估；同時由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。故本次評估采用成本法。

(六)評估程序?qū)嵤┻^程和簡要情況。1.對流動資產(chǎn)、流動負(fù)債均按經(jīng)核實后的賬面值為評估值；2.對非流動資產(chǎn)———固定資產(chǎn)，選用重置成本法，評估價值＝重置價值×成新率；3.對非流動資產(chǎn)———無形資產(chǎn)———土地使用權(quán)，選用基準(zhǔn)地價修正法，評估價值＝基準(zhǔn)地價×期日修正系數(shù)×年期修正系數(shù)×綜合修正系數(shù)。綜合修正系數(shù)按經(jīng)分析評估對象的地理位置、商業(yè)網(wǎng)點集聚程度、交通條件、配套設(shè)施、環(huán)境景觀、城市規(guī)劃、容積率、宗地形狀、面積大小、開發(fā)程度等各因素確定。

(七)評估結(jié)論。在評估基準(zhǔn)日2008年3月31日，yh公司的凈資產(chǎn)評估價值為1,266.30萬元。評估增值1,064.06萬元，增值率526.14%，均為土地使用權(quán)評估增值。(八)特別事項說明。對法律權(quán)屬、實物資產(chǎn)的實地勘察、控股權(quán)的溢價、評估基準(zhǔn)日至報告日之間的政策調(diào)整和其他事項、評估假設(shè)條件、可能存在的其他影響評估結(jié)果的瑕疵事項等6項進(jìn)行了說明。

(九)評估報告日：2012 年1 月18 日。

三、檢查中發(fā)現(xiàn)的問題

（一）底稿中無貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費和其他應(yīng)付款的現(xiàn)場調(diào)查記錄，無評估業(yè)務(wù)需要的基礎(chǔ)資料，對評估對象現(xiàn)狀和評估對象法律權(quán)屬未進(jìn)行關(guān)注。

（二）底稿中無被評估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務(wù)資料和財務(wù)預(yù)測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關(guān)信息和定價依據(jù)資料。

（三）底稿中無固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備的詢價記錄、完全重置成本確定過程和成新率或各項貶值因素的確定過程和評定估算過程記錄、無被評估企業(yè)所申報的資產(chǎn)和負(fù)債明細(xì)表。

（四）報告中無被評估企業(yè)財務(wù)狀況。

（五）報告中未對價值類型進(jìn)行定義和說明選擇該價值類型的理由。

（六）報告中未披露對生產(chǎn)廠房、辦公用房及傳達(dá)室共22,506.2平方米建筑物未辦理房產(chǎn)證的狀況。

（七）報告中無被評估企業(yè)的財務(wù)分析和被評估企業(yè)與其所在行業(yè)平均經(jīng)濟(jì)效益狀況比較。

（八）報告中未披露是否考慮了流動性對評估對象價值的影響。

四、問題成因分析

（一）在該案例檢查中，評估師主要對被評估單位的建筑物、土地資產(chǎn)實施了相應(yīng)的評估程序，因本次評估的目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，且為追遡評估，根據(jù)當(dāng)?shù)囟悇?wù)部門的監(jiān)管，也只要求對企業(yè)的房地產(chǎn)等資產(chǎn)價值變動大的資產(chǎn)進(jìn)行評估，稅務(wù)部門根據(jù)評估增值及賬面反映情況，直接核定應(yīng)納稅所得額，對評估報告的披露要求也相對簡單。這樣便于稅務(wù)部門的監(jiān)管且具有可操作性。

（二）評估師選擇資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行評估的理由中，是由于yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故未采用市場法進(jìn)行評估；同時由于貴公司經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法。其實在實際操作中，有地方稅務(wù)部門對評估方法也是有要求的，有的稅務(wù)部門按市場法或收益法評估得出的企業(yè)企業(yè)價值評估結(jié)論還不予認(rèn)可。

五、案例點評

（一）評估方法選擇說明過于簡單。根據(jù)《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見（試行）》的規(guī)定，以持續(xù)經(jīng)營為前提對企業(yè)進(jìn)行評估時，成本法一般不應(yīng)當(dāng)作為惟一使用的評估方法。評估師在選擇評估方法時僅說明由于企業(yè)經(jīng)營不太正常，不適宜采用收益法，同時由于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的市場交易案例匱乏，市場法的適用尚不具備條件，故本次評估采用成本法，過于簡單。評估師應(yīng)對被評估企業(yè)的現(xiàn)狀、發(fā)展前景、被評估企業(yè)歷史財務(wù)資料和財務(wù)預(yù)測信息資料、可能影響被評估企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀況的宏觀、區(qū)域經(jīng)濟(jì)因素、被評估企業(yè)所在行業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r及發(fā)展前景、資本市場、產(chǎn)權(quán)交易市場的有關(guān)信息和定價依據(jù)資料進(jìn)行分析，并了解被評估單位內(nèi)部管理制度、會計基礎(chǔ)工作等情況，如實說明與被評估單位相關(guān)行業(yè)、相當(dāng)規(guī)模企業(yè)轉(zhuǎn)讓股權(quán)的公開交易案例無法取得，未來的收益無法預(yù)測，以致無法合理預(yù)測未來現(xiàn)金流量的原因。

（二）評估程序不到位，缺乏支持評估結(jié)論的工作底稿。本案例評估目的為yh 公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，評估對象為評估基準(zhǔn)日yh 公司股東全部權(quán)益價值，評估范圍為股權(quán)轉(zhuǎn)讓之目的所涉及的yh 公司于評估基準(zhǔn)日的資產(chǎn)負(fù)債表中所列示的全部資產(chǎn)和負(fù)債。對股權(quán)轉(zhuǎn)讓稅收計征提供凈資產(chǎn)價值參考依據(jù)，應(yīng)理解為應(yīng)對股東全部權(quán)益價值或股東部分權(quán)益價值為評估對象，但根據(jù)評估報告使用者———稅務(wù)部門的監(jiān)管要求，評估師實際只對非流動資產(chǎn)———房屋建筑物和土地使用權(quán)進(jìn)行了評估，未對貨幣資金、應(yīng)收賬款、存貨、固定資產(chǎn)———機(jī)器設(shè)備、短期借款、應(yīng)付賬款、應(yīng)付職工薪酬、應(yīng)交稅費和其他應(yīng)付款等實施必要的評估程序并形成底稿，卻出具了企業(yè)價值評估報告，缺乏支持評估結(jié)論的工作底稿。

第2篇：收益法評估報告范文

【關(guān)鍵詞】 資產(chǎn)評估； 無形資產(chǎn)； 質(zhì)量控制

中圖分類號：F123.7文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：1004-5937（2014）20-0040-04一、引言

資產(chǎn)評估行業(yè)在我國從產(chǎn)生至今，已經(jīng)過二十多年的發(fā)展，但進(jìn)行的全國性行業(yè)質(zhì)量檢查工作卻為數(shù)不多。為了提高資產(chǎn)評估業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量，2013年4月，財政部了2013年度資產(chǎn)評估行業(yè)執(zhí)業(yè)質(zhì)量檢查工作的公告，由財政部和中國評估師協(xié)會組織開展2013年度行業(yè)質(zhì)量檢查工作。通過檢查，摸清了“家底”，總體來說資產(chǎn)評估整體質(zhì)量水平有所提高，檢查結(jié)果比較樂觀，但是由于無形資產(chǎn)本身的特點，以及評估人員、專業(yè)技能欠缺等原因，其評估質(zhì)量仍然存在一些問題。在無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)越來越多的今天，提高無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，已成為當(dāng)前亟待研究與解決的重大課題。

二、我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量的現(xiàn)狀及存在的問題

鑒于本次行業(yè)質(zhì)量檢查工作主要是從評估工作底稿以及評估工作報告的規(guī)范性和完備性入手，為此，本文結(jié)合無形資產(chǎn)評估程序從這兩方面來闡述其存在的主要問題。

（一）業(yè)務(wù)約定書的簽訂

此次檢查發(fā)現(xiàn)，大部分評估機(jī)構(gòu)都簽訂了業(yè)務(wù)約定書，但是或多或少都存在著問題，可以歸納為以下幾方面：（1）部分只有法定代表人或合伙人的簽字，沒有加蓋評估機(jī)構(gòu)公章；（2）部分評估報告業(yè)務(wù)約定書涵蓋內(nèi)容和條款的表述不夠準(zhǔn)確、清楚，甚至欠缺評估目的、評估基準(zhǔn)日等基本內(nèi)容；（3）極少評估機(jī)構(gòu)出現(xiàn)評估師以個人的名義簽訂業(yè)務(wù)約定書；（4）涉及評估對象、評估目的等基本事項發(fā)生變化時，幾乎都沒有提供相關(guān)替代證據(jù)來表明變動。

（二）無形資產(chǎn)評估計劃的編制

評估師在執(zhí)業(yè)過程中，應(yīng)按照《資產(chǎn)評估計劃指南》編制評估計劃，此次檢查中大部分評估機(jī)構(gòu)都編制了評估計劃，最常見的問題為：（1）評估計劃流于形式，計劃的內(nèi)容不夠具體完整，尤其是主要程序缺乏詳細(xì)的描述，項目的針對性不夠強(qiáng)；（2）部分評估計劃沒有經(jīng)過評估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人簽字，責(zé)任沒有具體落實到個人；（3）由于無形資產(chǎn)評估的特殊性，要求評估師具有一定的專業(yè)勝任能力，大部分評估計劃里沒有說明對評估項目負(fù)責(zé)人及評估人員的任用標(biāo)準(zhǔn)，無法保證無形資產(chǎn)評估項目質(zhì)量。

（三）現(xiàn)場勘查

由于無形資產(chǎn)的無形性，現(xiàn)場勘查是確定無形資產(chǎn)存在的關(guān)鍵前提，準(zhǔn)則規(guī)定要根據(jù)無形資產(chǎn)評估對象的特點確定合理的評估調(diào)查方式。此次檢查發(fā)現(xiàn)在現(xiàn)場勘查階段存在的主要問題有：（1）大部分都進(jìn)行了針對性的訪談，但是訪談記錄不夠完整，相關(guān)性不夠強(qiáng)，沒有形成完備的工作底稿；（2）涉及無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營和會計核算的，大部分對會計資料進(jìn)行了查閱，但是查閱流于形式，沒有形成完整的工作記錄；（3）部分無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)現(xiàn)場勘查受到客觀限制，但是沒有對采取的其他方法是否恰當(dāng)進(jìn)行分析，沒有形成相應(yīng)記錄。

（四）收集評估資料

這一環(huán)節(jié)發(fā)現(xiàn)的主要問題包括以下幾點：（1）大部分無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)對評估資料的收集不夠全面，如有的評估業(yè)務(wù)雖然取得了無形資產(chǎn)權(quán)利的法律文件、權(quán)屬有效性文件，但是沒有取得完整的說明無形資產(chǎn)研發(fā)及實施的技術(shù)、財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益的材料；（2）部分評估機(jī)構(gòu)對無形資產(chǎn)評估資料和數(shù)據(jù)的收集沒有落實到專人，從而導(dǎo)致工作效率低下，難以有效保證評估質(zhì)量；（3）由于無形資產(chǎn)無形性、成本弱對應(yīng)性等特點，大部分評估機(jī)構(gòu)忽略了對無形資產(chǎn)是否存在、無形資產(chǎn)種類及有效期限的鑒定，從而導(dǎo)致評估對象不明確，評估結(jié)果誤差大。

（五）評定估算無形資產(chǎn)

評定估算是無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，此次檢查發(fā)現(xiàn)大部分評估業(yè)務(wù)存在如下共性問題：（1）在評估方法的選擇上，大多數(shù)業(yè)務(wù)都有評定測算過程，但只用了一種方法，且沒有對三種評估方法的適用性及為何選擇所使用的評估方法進(jìn)行必要的分析；（2）在評估參數(shù)的確定上，大部分評估業(yè)務(wù)沒有對參數(shù)的來源及確定進(jìn)行詳細(xì)的說明，缺乏理由依據(jù)，直接羅列數(shù)據(jù)；（3）在評估結(jié)果工作底稿方面，對價值計算過程沒有形成詳細(xì)的記錄，工作底稿流于形式，難以形成評估人員作出價值判斷的依據(jù)。

（六）編制、出具無形資產(chǎn)評估報告

編制評估報告書，不僅是無形資產(chǎn)評估過程的總結(jié)、評估者承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù)，也反映了評估業(yè)務(wù)質(zhì)量的高低。此次檢查發(fā)現(xiàn)的主要問題有以下幾點：（1）無形資產(chǎn)評估報告基本要求應(yīng)當(dāng)符合《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》中完整性的要求，但是少部分報告存在對聲明和摘要內(nèi)容的披露不夠恰當(dāng)和充分的問題；（2）在評估報告復(fù)核方面，大部分評估機(jī)構(gòu)經(jīng)專職的審核人員對評估報告及工作底稿進(jìn)行了二次審核，但是對有爭議以及價值重大的項目沒有通過專家再次組織結(jié)果論證；（3）在評估工作底稿歸檔方面，大部分評估機(jī)構(gòu)的歸檔底稿內(nèi)容基本完整一致，少部分索引號和書序編號沒有或者不夠完善。

總而言之，由于我國無形資產(chǎn)評估起步晚，無形資產(chǎn)的種類變化多，再加上評估機(jī)構(gòu)在無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制方面不夠重視，使無形資產(chǎn)評估質(zhì)量難以滿足需求方的期望，降低了評估行業(yè)的權(quán)威性，威脅著評估業(yè)在市場經(jīng)濟(jì)中的地位，影響著評估行業(yè)的健康發(fā)展。鑒于此，建立有效的無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)，實施有效的質(zhì)量控制，提高無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，是無形資產(chǎn)評估健康有序發(fā)展的必由之路。

三、我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制情況

近年來，為了保證無形資產(chǎn)評估質(zhì)量，在質(zhì)量控制方面，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在財政部等部門指導(dǎo)下于2010年12月28日了《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》，并于2012年1月1日起正式施行，以期改善評估質(zhì)量狀況，說明我國已經(jīng)逐漸注意建立資產(chǎn)評估質(zhì)量控制體系，提倡對無形資產(chǎn)評估進(jìn)行質(zhì)量控制。目前，我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制還處于幼年的不成熟階段，存在著不系統(tǒng)、不規(guī)范、低效率等問題，具體表現(xiàn)為：

第一，我國在無形資產(chǎn)評估質(zhì)量方面風(fēng)險意識薄弱，沒有形成明確的質(zhì)量控制觀念。同時由于缺少必要的監(jiān)管機(jī)制，評估師在執(zhí)業(yè)過程中，常常為了利益而抱著“完成任務(wù)即可”的思想來應(yīng)付評估機(jī)構(gòu)，未始終遵循重要性及謹(jǐn)慎性原則。近年來，我國資產(chǎn)評估質(zhì)量控制體系逐步完善，無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)逐步規(guī)范，并明確規(guī)定對評估機(jī)構(gòu)和具體業(yè)務(wù)進(jìn)行質(zhì)量控制，使得這種情況在一定程度上有所改善。

第二，在無形資產(chǎn)評估過程中，監(jiān)管力度不夠。要想促進(jìn)評估行業(yè)健康有序發(fā)展，加強(qiáng)政府方面對評估行業(yè)的有效監(jiān)管是必經(jīng)之措。但是政府作為監(jiān)管者要利用手中的權(quán)力進(jìn)行正確的指導(dǎo)，并且杜絕不良的干預(yù)手段，否則勢必會增加評估行業(yè)的惡性循環(huán)和不良競爭。比如：有的政府部門在管理無形資產(chǎn)、對無形資產(chǎn)評估進(jìn)行控制方面有直管的優(yōu)勢，為了利益，利用職務(wù)之便在評估收費和評估機(jī)構(gòu)選擇方面妄加干預(yù)，從而使不少評估機(jī)構(gòu)為了搶業(yè)務(wù)而給政府官員回扣，使市場開拓費用增加，助長了評估機(jī)構(gòu)的不良風(fēng)氣，不能使評估行業(yè)公平有效競爭，造成了資產(chǎn)評估行業(yè)的非公平競爭，阻礙了評估行業(yè)健康有序發(fā)展。

第三，無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制制度不夠完善。在質(zhì)量控制制度方面目前只有《評估機(jī)構(gòu)業(yè)務(wù)質(zhì)量控制指南》具有指導(dǎo)意義，但沒有強(qiáng)制性，很多資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)沒有針對無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)建立質(zhì)量控制組織結(jié)構(gòu)，沒有制定無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制章程和管理辦法，沒有規(guī)范的無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)流程控制標(biāo)準(zhǔn)，沒有衡量無形資產(chǎn)評估質(zhì)量的評價標(biāo)準(zhǔn)，缺乏相應(yīng)的激勵和責(zé)任追究，這些都使無形資產(chǎn)評估質(zhì)量難以得到有效保證。

第四，無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)實務(wù)操作隨意性強(qiáng)。在無形資產(chǎn)評估實踐中，由于成本、人員素質(zhì)、時間等約束，以及迫于委估方的壓力，評估人員在工作中經(jīng)常做出重大質(zhì)量妥協(xié)，從而無法堅持質(zhì)量控制制度，造成質(zhì)量控制行為不規(guī)范、不持續(xù)、不穩(wěn)定，比如：工作得過且過，有時積極控制有時不積極控制，造成無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制落實很不到位。

四、無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

在無形資產(chǎn)發(fā)揮著巨大作用，無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)日趨增多的今天，建立一套無形資產(chǎn)評估質(zhì)量控制系統(tǒng)迫在眉睫，對于加強(qiáng)我國無形資產(chǎn)評估質(zhì)量、推動和改進(jìn)無形資產(chǎn)評估質(zhì)量作用巨大。本文從無形資產(chǎn)評估計劃階段、實施階段、報告階段的評估程序入手，進(jìn)行質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建。

（一）計劃階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

1.在簽訂業(yè)務(wù)約定書方面的控制

（1）無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書要印有評估機(jī)構(gòu)的公章，并且機(jī)構(gòu)的合伙人或者法定代表人也要在上面簽字。（2）無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)約定書的內(nèi)容要足夠具體，覆蓋面要廣，要包括整個評估過程，例如：委托方要求的評估基準(zhǔn)日、評估對象、此次評估的目的、整個評估的范圍、雙方共同商定的需要說明的其他事宜等。最重要的是要在委托書中說明委托方和受托方的權(quán)利、責(zé)任和義務(wù)以及在雙方違約或者遇到糾紛時該如何解決。（3）注冊資產(chǎn)評估師不得以個人名義簽訂確定接受評估業(yè)務(wù)的無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)書。

2.在編制無形資產(chǎn)評估計劃方面的控制

評估計劃是對無形資產(chǎn)評估過程的每個工作步驟及時間和人力進(jìn)行規(guī)劃和安排，其內(nèi)容應(yīng)當(dāng)全面覆蓋整個評估工作程序，只有這樣才能夠有效提高無形資產(chǎn)評估的工作效率。在編制無形資產(chǎn)評估計劃方面的質(zhì)量控制應(yīng)重點關(guān)注以下方面：

（1）評估計劃涵蓋的內(nèi)容要包括以下幾點：有關(guān)評估項目的基本事項（評估對象、評估的范圍、評估基準(zhǔn)日、評估目的）、時間進(jìn)展安排情況、人員的安排情況、評估時應(yīng)用的評估方法和技術(shù)等；（2）評估計劃應(yīng)當(dāng)由評估機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人審核、簽字；（3）確定該無形資產(chǎn)評估項目負(fù)責(zé)人及評估人員的用人標(biāo)準(zhǔn)。

（二）實施階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

無形資產(chǎn)評估實施階段是整個評估過程的核心，這個階段的質(zhì)量控制也是整個評估控制體系的靈魂之所在，具體說來可以從以下三個方面的質(zhì)量控制進(jìn)行闡述：現(xiàn)場勘查階段的質(zhì)量控制、對評估資料進(jìn)行收集時的質(zhì)量控制、選擇評估方法并且進(jìn)行評定測算時的質(zhì)量控制。

1.在現(xiàn)場勘查方面的控制

（1）選擇什么樣的方式去進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查對于無形資產(chǎn)評估來說很重要，它不是一成不變的，評估對象不同，具備的特點不同，對應(yīng)的現(xiàn)場調(diào)查方式也會有所不同，除此之外，在保證評估質(zhì)量的前提下要首先抓住具有重要性的資產(chǎn)進(jìn)行調(diào)查，以保證評估的高效率；（2）與相關(guān)人員的訪談記錄：首先根據(jù)項目具體情況進(jìn)行必要的、針對性的訪談，其次應(yīng)當(dāng)形成書面材料；（3）無形資產(chǎn)產(chǎn)品經(jīng)營和會計核算調(diào)查記錄：首先，獲取被評估企業(yè)提供的無形資產(chǎn)研發(fā)和實施相關(guān)的經(jīng)營資料和會計核算資料，其次要對經(jīng)營和會計核算資料進(jìn)行查閱并記錄查閱結(jié)果。

2.在收集評估資料方面的控制

在實施階段，完成了現(xiàn)場調(diào)查之后另一項評估師要完成的基礎(chǔ)性工作就是要對評估所需數(shù)據(jù)等資料進(jìn)行全面的搜集。這項工作也是評估師對委估資產(chǎn)進(jìn)行價值判斷的過程，此環(huán)節(jié)實施得好能夠預(yù)防潛在的評估執(zhí)業(yè)風(fēng)險。針對目前評估實踐中此環(huán)節(jié)質(zhì)量的薄弱點，重點將質(zhì)量控制定在以下幾個方面：

（1）對無形資產(chǎn)評估資料數(shù)量的控制。審查評估人員是否收集了必要的評估資料，通常包括：無形資產(chǎn)的類別證明、數(shù)量、權(quán)屬狀況（土地使用證、房屋所有權(quán)證、商標(biāo)注冊證、專利許可證等）、財務(wù)數(shù)據(jù)、市場資料。（2）對無形資產(chǎn)評估資料質(zhì)量的控制。審查評估人員對所收集資料的可靠性是否進(jìn)行了驗證。評估人員對從各種渠道所收集的資料必須進(jìn)行可靠性檢驗，只有在確信資料真實、可靠的基礎(chǔ)上，才能將其作為估計依據(jù)。（3）在雙方承擔(dān)責(zé)任方面的質(zhì)量控制。在進(jìn)行評估工作的過程中，數(shù)據(jù)資料的收集與管理要分配到專門的工作人員進(jìn)行管理，將這項責(zé)任落實到個人，以方便評估工作人員保持高效率的評估工作。此外，為了保證評估項目負(fù)責(zé)人的高度責(zé)任感、專業(yè)水準(zhǔn)能力以及獨立能力，要重點加強(qiáng)交叉簽字的復(fù)核制度方面的監(jiān)管及控制。

3.在評定測算方面的質(zhì)量控制

評定測算是整個評估過程的核心環(huán)節(jié)，評估師首先要掌握評估所需的第一手?jǐn)?shù)據(jù)資料，并且要根據(jù)特定的評估目的及評估標(biāo)準(zhǔn)選擇特定的評估方法，對委估方無形資產(chǎn)的價值進(jìn)行合理的評定和估算，此環(huán)節(jié)質(zhì)量控制的重點內(nèi)容是：

（1）對評估方法選擇的質(zhì)量控制?！顿Y產(chǎn)評估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》規(guī)定資產(chǎn)評估常用的有三種方法：成本法、收益法及市場法，都可以用來對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是評估實踐中不難發(fā)現(xiàn)，由于無形資產(chǎn)自身的特性，使得成本具有弱對應(yīng)性，大部分不能夠進(jìn)行復(fù)制，而且在市場上搜集到相似的交易案例顯得更加困難，所以針對無形資產(chǎn)評估，收益法的使用頻率最高。其他兩種方法在特定目的下也可以使用，但在選擇時要慎重考慮，必須根據(jù)委估無形資產(chǎn)的類型、評估目的、評估原則、評估前提以及所處的市場環(huán)境等情況綜合確定。此外還要加強(qiáng)項目負(fù)責(zé)人、評估機(jī)構(gòu)對評估方法的監(jiān)督，并且最好多種方法并用，以提高評估質(zhì)量。對于委估的相對重要的資產(chǎn)，可以采用項目小組討論法確定評估方法以降低個人的判斷風(fēng)險。

（2）對評估參數(shù)指標(biāo)的質(zhì)量控制。評估方法不同，對應(yīng)的評估參數(shù)也就不同，而具體評估參數(shù)的選取又有多種確定方法，也會影響評估結(jié)果。無形資產(chǎn)評估最常用的是收益法，市場法和成本法在一定情況下也使用，這三種方法參數(shù)的選擇應(yīng)當(dāng)重點把握以下幾點：

1）收益法下，三個關(guān)鍵參數(shù)的選取是重點。首先，要合理分析委估無形資產(chǎn)所帶來的收益，即超額獲利能力，綜合其所處的經(jīng)濟(jì)市場環(huán)境合理預(yù)期其未來變動，在此基礎(chǔ)上充分考慮與之配套的資金數(shù)量、規(guī)模程度、現(xiàn)金流量、預(yù)期的風(fēng)險及時間價值等因素，合理確定收益期限；其次，注意收益額的計算口徑與被評估無形資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑一致，不能將其他資產(chǎn)帶來的收益誤算到被評估無形資產(chǎn)中；再次，要充分考慮法律法規(guī)、宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境、技術(shù)進(jìn)步、行業(yè)發(fā)展變化、產(chǎn)品替代更新變化、企業(yè)經(jīng)營管理等因素對無形資產(chǎn)收益期、收益額和折現(xiàn)率的影響，當(dāng)與實際不符時要分析產(chǎn)生差異的原因。

2）市場法下，首先，要注意被評估無形資產(chǎn)符合市場法的運用前提，確定具有合理的比較基礎(chǔ)的類似無形資產(chǎn)的交易參照對象，搜集并參照以往交易信息；其次，根據(jù)相關(guān)的變化因素進(jìn)行調(diào)整，例如所處的經(jīng)濟(jì)狀況、行業(yè)發(fā)展情況、交易狀況以及影響價值的各種因素差異，再確定評估值。

3）成本法下，注意根據(jù)現(xiàn)行條件下重新形成或取得無形資產(chǎn)所需的全部費用（含合理利潤和資金成本）確定評估值，并且注意合理扣除實際存在的功能性貶值和經(jīng)濟(jì)性貶值。

（3）對完善評定估算以及復(fù)核工作底稿的質(zhì)量控制。經(jīng)過以上幾個環(huán)節(jié)形成了初始的評估結(jié)果，但是最終出具的評估報告上評估結(jié)論的形成需要評估師對多個方面加以分析和判斷，此環(huán)節(jié)方面質(zhì)量控制主要做到以下兩點：

一是應(yīng)當(dāng)建立健全機(jī)構(gòu)內(nèi)部的質(zhì)量控制制度，確定不同的審核級別，分別由不同的人員對評估過程、參數(shù)選取、結(jié)論等進(jìn)行必要的審核。

二是對評估方法、參數(shù)選取等選擇的理由、依據(jù)等每一步都形成詳細(xì)的工作底稿以備評估工作人員進(jìn)行查閱及形成價值判斷，同時也方便評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行層層質(zhì)量監(jiān)管，進(jìn)而保證評估結(jié)果的客觀性、公正性。

（三）報告階段質(zhì)量控制系統(tǒng)的構(gòu)建

完成無形資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)后，還要編寫無形資產(chǎn)評估報告書，它在一定程度上表明了本次評估的質(zhì)量狀況，也是對整個無形資產(chǎn)評估過程方方面面的總結(jié)，其書寫格式、應(yīng)當(dāng)涵蓋的內(nèi)容等最為直接地反映了評估機(jī)構(gòu)的管理和業(yè)務(wù)水平，此階段質(zhì)量控制應(yīng)重點把握以下幾點：

1.對報告書內(nèi)容方面的質(zhì)量控制

出具給委托方的評估報告應(yīng)當(dāng)遵循一定的標(biāo)準(zhǔn)，即滿足《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》對評估報告最基本的有關(guān)格式、內(nèi)容、評估基準(zhǔn)日、資產(chǎn)特性、產(chǎn)權(quán)以及評定測算方面的要求，做到有章可依。

2.對出具的評估報告加強(qiáng)公允性、客觀性及獨立性方面的質(zhì)量控制

一項評估任務(wù)的完成是以最終出具的評估報告為標(biāo)志的，也就是說評估報告是此次評估工作的終極表現(xiàn)形式。委托方及相關(guān)各方往往為了自己某方面的利益而試圖通過改變評估報告的某些內(nèi)容，從而影響評估報告的公正性。在這種情況下，評估機(jī)構(gòu)要更加堅定地堅持公允、客觀、獨立的評估原則，以保證評估質(zhì)量。

3.對出具評估報告后復(fù)核方面的質(zhì)量控制

評估報告的撰寫要遵循一定的原則，涵蓋的內(nèi)容要全面，正式交給委托方之前還要經(jīng)過專門的審核專家對評估工作底稿及報告進(jìn)行層層審核。同時應(yīng)當(dāng)認(rèn)真執(zhí)行重大爭議項目專家再復(fù)核制度來保證評估質(zhì)量，應(yīng)當(dāng)重點加強(qiáng)對評估方法合理性的審核、評估報告規(guī)范性的審核、出具的結(jié)果準(zhǔn)確性的審核以及手續(xù)完備性的審核。

【參考文獻(xiàn)】

第3篇：收益法評估報告范文

第一條 為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)行為，維護(hù)社會公共利益和資產(chǎn)評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》，制定本指導(dǎo)意見。

第二條 本指導(dǎo)意見所稱商標(biāo)資產(chǎn)，是指權(quán)利人所擁有或者控制的，能夠持續(xù)發(fā)揮作用并且能帶來經(jīng)濟(jì)利益的注冊商標(biāo)權(quán)益。

第三條 本指導(dǎo)意見所稱商標(biāo)資產(chǎn)評估，是指注冊資產(chǎn)評估師依據(jù)相關(guān)法律、法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則，對商標(biāo)資產(chǎn)的價值進(jìn)行分析、估算并發(fā)表專業(yè)意見的行為和過程。

第四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守本指導(dǎo)意見。

第五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行與商標(biāo)資產(chǎn)價值估算相關(guān)的其他業(yè)務(wù)，可以參照本指導(dǎo)意見。

第二章 基本要求

第六條 從事商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)的評估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)持有財政部門頒發(fā)的資產(chǎn)評估資格證書。

第七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)遵守相關(guān)法律法規(guī)和資產(chǎn)評估準(zhǔn)則。

第八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)過專門教育或者培訓(xùn)，具備商標(biāo)資產(chǎn)評估相關(guān)的專業(yè)知識和評估經(jīng)驗，具有專業(yè)勝任能力。

第九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在合理考慮評估對象、評估目的、市場條件等因素的基礎(chǔ)上，恰當(dāng)選擇價值類型。

第十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)合理確定評估假設(shè)和限定條件，分析、估算中應(yīng)用的數(shù)據(jù)、信息應(yīng)當(dāng)與評估假設(shè)和限定條件保持相關(guān)性和一致性。

第十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)勤勉盡責(zé)，保持應(yīng)有的職業(yè)謹(jǐn)慎，避免出現(xiàn)對評估結(jié)論具有重大影響的疏漏。

第三章 評估對象

第十二條 商標(biāo)資產(chǎn)評估對象是指受法律保護(hù)的注冊商標(biāo)資產(chǎn)權(quán)益，包括商標(biāo)專用權(quán)、商標(biāo)許可權(quán)。

注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)明確商標(biāo)資產(chǎn)的權(quán)利屬性。評估對象為商標(biāo)專用權(quán)的，應(yīng)當(dāng)關(guān)注商標(biāo)是否已許可他人使用及具體許可形式。評估對象為商標(biāo)許可權(quán)時，應(yīng)當(dāng)明確該權(quán)利的具體許可形式和內(nèi)容。

第十三條 注冊商標(biāo)包括商品商標(biāo)、服務(wù)商標(biāo)、集體商標(biāo)、證明商標(biāo)，商標(biāo)資產(chǎn)評估涉及的商標(biāo)通常為商品商標(biāo)和服務(wù)商標(biāo)。

第十四條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方明確商標(biāo)的基本狀況，通常包括：

（一）商標(biāo)的文字、圖形、字母、數(shù)字、三維標(biāo)志和顏色組合及其說明，商標(biāo)注冊號、注冊期限及核準(zhǔn)的注冊類別；

（二）商標(biāo)的取得，包括原始取得和繼受取得，以及商標(biāo)注冊、轉(zhuǎn)讓和繼承程序辦理情況；

（三）指定使用注冊商標(biāo)的商品或者服務(wù)項目；

（四）在類似商品或者服務(wù)上注冊的相同或者近似的商標(biāo)情況。

第十五條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注商標(biāo)資產(chǎn)的法律狀態(tài)。商標(biāo)資產(chǎn)的法律狀態(tài)通常包括商標(biāo)注冊人及變更情況，商標(biāo)續(xù)展情況，商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押情況，商標(biāo)專用權(quán)權(quán)屬糾紛及涉及訴訟情況等。

第十六條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)具體情況將評估對象確定為單一商標(biāo)或者商標(biāo)組合。

對商標(biāo)專用權(quán)評估時，應(yīng)當(dāng)將商標(biāo)注冊人在相同或者類似商品和服務(wù)上注冊的相同或者近似的商標(biāo)作為商標(biāo)組合。

第十七條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)許可權(quán)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)要求委托方提供商標(biāo)登記機(jī)關(guān)的備案資料或者有關(guān)商標(biāo)許可約定的書面文件，應(yīng)當(dāng)關(guān)注商標(biāo)許可形式對商標(biāo)資產(chǎn)價值的影響。

第十八條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行注冊商標(biāo)專用權(quán)質(zhì)押資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)關(guān)注注冊商標(biāo)專用權(quán)的歷史質(zhì)押記錄，以及對相同或者類似商品或者服務(wù)上注冊的相同或者類似商標(biāo)一并辦理質(zhì)權(quán)登記的情況。

第四章 操作要求

第十九條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)對商標(biāo)資產(chǎn)相關(guān)情況進(jìn)行調(diào)查，包括必要的現(xiàn)場調(diào)查、市場調(diào)查，并收集相關(guān)資料等。

注冊資產(chǎn)評估師在調(diào)查過程中收集的相關(guān)資料通常包括：

（一）商標(biāo)注冊人的基本情況；

（二）商標(biāo)和有關(guān)權(quán)利事項登記情況；

（三）商標(biāo)權(quán)利限制情況，包括在時間、地域方面的限制以及質(zhì)押、法律訴訟等；

（四）公眾對商標(biāo)的知曉程度；

（五）商標(biāo)使用的持續(xù)時間；

（六）商標(biāo)宣傳工作的持續(xù)時間、程度和地理范圍；

（七）與使用該商標(biāo)的商品或者服務(wù)相關(guān)的著作權(quán)、專利、專有技術(shù)等其他無形資產(chǎn)權(quán)利的情況；

（八）宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展和相關(guān)行業(yè)政策與商標(biāo)商品或者服務(wù)市場發(fā)展?fàn)顩r；

（九）商標(biāo)商品或者服務(wù)的使用范圍、市場需求、經(jīng)濟(jì)壽命、同類商品或者服務(wù)的競爭狀況；

（十）商標(biāo)使用、收益的可能性和方式；

（十一）類似商標(biāo)近期的市場交易情況；

（十二）商標(biāo)以往的評估及交易情況；

（十三）商標(biāo)權(quán)利維護(hù)方面的情況，包括權(quán)利維護(hù)方式、效果、成本費用等。

第二十條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)盡可能獲取與商標(biāo)資產(chǎn)使用相關(guān)的財務(wù)數(shù)據(jù)或者經(jīng)審計的財務(wù)報表，對商標(biāo)資產(chǎn)的相關(guān)財務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行必要的分析。

第二十一條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)了解商標(biāo)資產(chǎn)與相關(guān)有形資產(chǎn)以及專利權(quán)、專有技術(shù)和著作權(quán)等無形資產(chǎn)共同發(fā)揮作用的情況，并考慮其對商標(biāo)資產(chǎn)價值的影響。

第二十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)分析商標(biāo)商品或者服務(wù)的市場需求，關(guān)注商標(biāo)的美譽(yù)度、認(rèn)知度以及商標(biāo)商品或者服務(wù)在相關(guān)行業(yè)的市場競爭力等因素對商標(biāo)資產(chǎn)價值的影響。

第二十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相 關(guān)條件，分析收益法、市場法和成本法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，恰當(dāng)選擇一種或者多種評估方法。

第二十四條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)合理確定預(yù)期收益。

商標(biāo)資產(chǎn)的預(yù)期收益應(yīng)當(dāng)是因商標(biāo)的使用而額外帶來的收益，可以通過增量收益、節(jié)省許可費、收益分成或者超額收益等方式估算。確定預(yù)期收益時，應(yīng)當(dāng)區(qū)分并剔除與商標(biāo)無關(guān)的業(yè)務(wù)產(chǎn)生的收益，并關(guān)注以下因素：

（一）商標(biāo)商品或者服務(wù)所屬行業(yè)的市場規(guī)模；

（二）商標(biāo)商品或者服務(wù)的市場地位；

（三）相關(guān)企業(yè)的經(jīng)營情況，經(jīng)營的合規(guī)性、技術(shù)的可能性和經(jīng)濟(jì)的可行性。

第二十五條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估商標(biāo)資產(chǎn)時，可以按照銷售收入、利潤或者現(xiàn)金流等口徑，合理估算商標(biāo)資產(chǎn)預(yù)期產(chǎn)生的收益。

第二十六條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法評估商標(biāo)資產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)商標(biāo)商品或者服務(wù)所屬行業(yè)的發(fā)展趨勢，合理確定收益期限。收益期限需要綜合考慮法律保護(hù)期限、相關(guān)合同約定期限、商標(biāo)商品的產(chǎn)品壽命、商標(biāo)商品或者服務(wù)的市場份額及發(fā)展?jié)摿?、商?biāo)未來維護(hù)費用、所屬行業(yè)及企業(yè)的發(fā)展?fàn)顩r、商標(biāo)注冊人的經(jīng)營年限等因素確定，收益期限不得超出商品或者服務(wù)的合理經(jīng)濟(jì)壽命。

第二十七條 注冊資產(chǎn)評估師運用收益法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評估，應(yīng)當(dāng)綜合考慮評估基準(zhǔn)日的利率、資本成本，以及商標(biāo)商品生產(chǎn)、銷售實施過程中的技術(shù)、經(jīng)營、市場等方面的風(fēng)險因素，合理確定折現(xiàn)率。商標(biāo)資產(chǎn)折現(xiàn)率應(yīng)當(dāng)有別于企業(yè)或者其他資產(chǎn)折現(xiàn)率。

商標(biāo)資產(chǎn)折現(xiàn)率口徑應(yīng)當(dāng)與預(yù)期收益的口徑保持一致。

第二十八條 注冊資產(chǎn)評估師運用市場法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)對收集的可比交易案例與評估對象進(jìn)行比較，分析在交易時間、權(quán)利種類或形式、交易方的關(guān)系、獲利能力、競爭能力、預(yù)計收益期限、商標(biāo)維護(hù)費用、風(fēng)險程度等方面的差異。

第二十九條 注冊資產(chǎn)評估師運用成本法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)考慮商標(biāo)資產(chǎn)價值與成本的相關(guān)程度,恰當(dāng)考慮成本法的適用性。

商標(biāo)重置成本包括合理的成本、利潤和相關(guān)稅費等。

第三十條 注冊資產(chǎn)評估師運用成本法進(jìn)行商標(biāo)資產(chǎn)評估時，應(yīng)當(dāng)關(guān)注評估對象的貶值。

第三十一條 注冊資產(chǎn)評估師對同一商標(biāo)資產(chǎn)采用多種評估方法評估時，應(yīng)當(dāng)對各種方法形成的初步評估結(jié)論進(jìn)行比較分析，形成合理的最終評估結(jié)論。

第五章 披露要求

第三十二條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在履行必要的評估程序后，根據(jù)《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――評估報告》編制評估報告。

第三十三條 注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行商標(biāo)資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)在評估報告中披露必要的信息，使評估報告使用者能夠合理理解評估結(jié)論。

第三十四條 注冊資產(chǎn)評估師應(yīng)當(dāng)在評估報告中反映商標(biāo)資產(chǎn)的特點，通常包括以下內(nèi)容：

（一）商標(biāo)注冊人的基本情況；

（二）商標(biāo)的基本情況；

（三）商標(biāo)商品或者服務(wù)的基本情況；

（四）商標(biāo)商品或者服務(wù)的生產(chǎn)、銷售中涉及的著作權(quán)、專利、專有技術(shù)等其他無形資產(chǎn)的情況；

(五) 商標(biāo)資產(chǎn)產(chǎn)生收益的方式；

（六）商標(biāo)剩余法定保護(hù)期限以及預(yù)計收益期限；

（七）對影響商標(biāo)資產(chǎn)價值因素的分析過程；

（八）使用的評估假設(shè)以及限定條件；

（九）商標(biāo)資產(chǎn)許可、轉(zhuǎn)讓、訴訟以及質(zhì)押等情況；

（十）有關(guān)評估方法的主要內(nèi)容，包括評估方法的選取及其理由，評估方法的運用和邏輯推理計算過程，各重要參數(shù)的來源、分析、比較與測算過程，對初步評估結(jié)論進(jìn)行分析并形成最終評估結(jié)論的過程。

第4篇：收益法評估報告范文

為規(guī)范地價評估，合理確定國有土地使用權(quán)出讓價格，我局制定了《北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）》?，F(xiàn)發(fā)給你們，請遵照執(zhí)行。

        北京市房地產(chǎn)管理局出讓地價評估技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)（試行）

第一條  為合理確定本市國有土地使用權(quán)出讓價格，規(guī)范地價評估，特制定本標(biāo)準(zhǔn)。

第二條  本標(biāo)準(zhǔn)適用于國有土地使用權(quán)出讓地價評估。

第一章  資料準(zhǔn)備

第三條  委托評估地價，委托方須提交下列證件資料：

（一）項目立項報告和市計委的批復(fù)。

（二）市規(guī)劃局核發(fā)的建設(shè)用地許可證、建設(shè)地址通知書及建設(shè)工程許可證（或?qū)彾ㄔO(shè)計方案通知書）。

（三）市房地局核發(fā)的房屋所有權(quán)證。

（四）建設(shè)用地及市政代征地拆遷安置補(bǔ)償情況及概算。

（五）評估機(jī)構(gòu)認(rèn)為應(yīng)提交的其他資料。

以規(guī)劃條件為評估依據(jù)時，（一）、（二）項為必備證件；以房地產(chǎn)現(xiàn)狀為評估依據(jù)時，（三）項為必備證件。委托方在所提供的復(fù)印件上應(yīng)注明“與原件相符”字樣，并加蓋公章。

第二章  評估辦法的運用及參數(shù)選取

第四條  地價評估可分別采用以下方法：

（一）基準(zhǔn)地價修正法

（二）市場比較法

（三）假設(shè)開發(fā)法（剩余法）

（四）收益還原法

（五）成本逼近法

地價的測算必須采用基準(zhǔn)地價修正法和其它兩種以上的評估方法進(jìn)行計算。

第五條  基準(zhǔn)地價修正法

（一）基準(zhǔn)地價修正法的計算公式為：

宗地價格＝出讓金基數(shù)×容積率修正系數(shù)＋基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費×容積率＋土地開發(fā)及其它費用

（二）計算時須逐項標(biāo)明下列數(shù)據(jù)：

1、出讓金的基數(shù)、容積率修正系數(shù)及修正后的出讓金基數(shù)；

2、基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)費中的四源及大市政、小區(qū)配套的基數(shù)，以及經(jīng)容積率調(diào)整后的基數(shù)；

3、土地開發(fā)及其它費用的基數(shù)、調(diào)整系數(shù)，以及經(jīng)調(diào)整后的基數(shù)。

第六條  市場比較法

（一）市場比較法的基本公式：

宗地價格＝比較案例宗地價格×情況修正系數(shù)×容積率修正系數(shù)×時間修正系數(shù)×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)×使用年期修正系數(shù)

（二）市場比較法以審核確定的評估案例樓面毛地價為參照價格，同時參考熟地價，進(jìn)行修正后綜合得出比準(zhǔn)價格。應(yīng)用中需明確：

1、應(yīng)選取不少于三個具有可比性的案例，即同一經(jīng)濟(jì)地區(qū)、用途相同的宗地。比較案例項目名稱不得標(biāo)明，可以用相應(yīng)的代號加以表示。

2、容積率修正表為：

----------------------------------------------------------

|容積率| ≤1|  2 |  3 |  4 |  5 |  6 |  7 |  8 |  9 | 10 |

     ---------------------------------------------------------

|修正值|1.00|1.91|2.74|3.50|4.20|4.90|5.60|6.30|7.00|7.70|

    ----------------------------------------------------------

    

3、區(qū)域因素修正應(yīng)綜合考慮繁華程度、交通、環(huán)境、市政等影響因素而得出修正系數(shù)。

4、個別因素修正應(yīng)綜合考慮臨街狀況、面積、形狀、地質(zhì)等影響因素而得出修正系數(shù)。

5、年期修正系數(shù)按下列公式計算：

          1

        1-------------

                   N1

         （1-r）

K＝---------------

             1

       1-------------

                 N2

         （1-r）

其中：

K：年期修正系數(shù)

r：貼現(xiàn)率（11％）

N1：待估地出讓年期

N2：比較案例出讓年期

第七條  假設(shè)開發(fā)法

（一）假設(shè)開發(fā)法基本公式為：

宗地價格＝開發(fā)價值-成本費用-銷售費用-發(fā)展商利潤

（二）假設(shè)開發(fā)法計算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1、開發(fā)價值

售價的選取：售價應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場售價比較值，低限不能低于市場平均價的85％。

求取開發(fā)價值時，以規(guī)劃建筑面積計算。

2、成本費用

2.1  建造成本：按北京市現(xiàn)行建筑工程概（預(yù)）算標(biāo)準(zhǔn)測算，或參照北京市統(tǒng)計局每年公布的各類物業(yè)建安成本統(tǒng)計值推算。包括以下項目：

建安費用：含結(jié)構(gòu)和裝修

紅線內(nèi)市政費用：按建安費用10％-15％計

小區(qū)配套費用（僅限小區(qū)開發(fā)）：按建安費用10％-15％計

電權(quán)、電貼費：5200元／KVA

2.2  不可預(yù)見費：按建安費用的5-10％；

2.3  專業(yè)人士費（包括勘察、設(shè)計、評估等費用）：建造成本的5-10％；

2.4  貸款利息：取以上三項合計款項為基數(shù)，貸款利率取15％，計息期為工期的一半，以單利計算。

3、銷售費用

3.1  工商統(tǒng)一稅：5.45％；

3.2  買賣手續(xù)費：成交價的1％；

3.3  及廣告宣傳費：總開發(fā)價值的1％-3％；

4、發(fā)展商利潤：以下列不同年期的回報率計算建造投資成本利潤和土地投資成本利潤（銷售費用不計利潤）：

-------------------------------

|投資年期|一年期|兩年期|三年期|

------------------------------

|回報率  |20％  |30％  |40％  |

-------------------------------

第八條  收益還原法

（一）收益還原法基本公式為：

宗地價格＝年土地純收益÷還原利率

（二）計算中所采用的數(shù)據(jù)，按下列要求取定：

1、物業(yè)租金的選取應(yīng)取該地區(qū)同類物業(yè)市場租金比較值，低限不能低于市場比較值的85％。

2、各類物業(yè)的使用面積占建筑面積的比重按實際設(shè)計計算；若設(shè)計尚未完成，該比重應(yīng)參照國家有關(guān)建筑設(shè)計規(guī)范選擇。一般情況下，各類物業(yè)的使用（或營業(yè)）面積占建筑面積的比重如下：寫字樓65-70％；商業(yè)樓40-60％；平房四合院及住宅70-75％。

3、空置率根據(jù)物業(yè)類型、市場供需等情況，取5％-30％

4、經(jīng)營性成本取總收益30％-40％

5、還原利率取10％-15％

第九條  成本逼近法

（一）成本逼近法基本公式為：

宗地價格＝土地取得費＋土地開發(fā)費＋稅費＋利息＋利潤＋土地所有權(quán)收益

（二）計算中包含以下內(nèi)容：

1、土地取得費：包括土地補(bǔ)償費、地上附著物和青苗補(bǔ)償費及安置補(bǔ)助費等；

2、土地開發(fā)費：包括基礎(chǔ)設(shè)施和公用事業(yè)建設(shè)費用等；

3、利息（參照假設(shè)開發(fā)法取值）

4、利潤（參照假設(shè)開發(fā)法取值）

5、應(yīng)繳稅費

6、土地所有權(quán)收益

第十條  拆遷安置補(bǔ)償費按區(qū)域平均水平結(jié)合實際情況確定。計算時應(yīng)注明拆遷戶數(shù)量（人數(shù)）、單位數(shù)量。拆遷安置補(bǔ)償?shù)荣M用按居民、單位、個體分類計算。包括以下各項：

（一）拆遷安置費（外遷或回遷房造價）；

（二）地上物及其附著物的補(bǔ)償費；

（三）各種補(bǔ)助費（搬家費、獎勵費、生活補(bǔ)貼等）；

（四）房屋周轉(zhuǎn)費；

（五）拆遷服務(wù)費；

（六）拆遷管理費；

（七）單位停業(yè)損失費；

（八）征用土地費1、耕地占用稅；

2、菜田基金；

3、青苗補(bǔ)償費；

4、土地補(bǔ)償費；

5、勞動力安置費；

6、其他費用；

（九）因特殊情況發(fā)生的其他費用。

第十一條  紅線外市政費按市政公用部門提供的咨詢方案投資額核定。市政工程包括：

上水工程

雨水工程

污水工程

熱力工程

煤氣工程

供電工程

電信工程

道路工程等

第十二條  項目總占地面積＝建設(shè)用地面積＋代征地面積

在計算拆遷安置費時，只攤?cè)虢ㄔO(shè)用地的費用。即：

                  總開發(fā)費用

應(yīng)計開發(fā)費用＝----------------×建設(shè)用地面積

                  總占地面積

第十三條  宗地允許有多種用途性質(zhì)時，應(yīng)根據(jù)最高最佳用途按本標(biāo)準(zhǔn)要求來計算其他價指標(biāo)；綜合樓宇的地價計算，應(yīng)按其不同用途的建筑面積來分?jǐn)偟貕K面積，分別求取各用途的地價后，再按建筑面積的權(quán)重計算地塊的綜合地價指標(biāo)。

第十四條  計算中容積率按收益部分建筑面積的容積率（簡稱收益容積率）取定，如建筑面積完全為地上，則取地上容積率；如含地下部分，則按實際收益部分建筑面積計算，不得小于總?cè)莘e率的80％。

第十五條  地價的計算過程均采用人民幣作為計價單位；若以外幣折算，匯率應(yīng)根據(jù)中國銀行公布的外匯比價中間值選用，并在評估說明中加以明確。

第十六條  土地開發(fā)費總額不應(yīng)超過熟地總價的60％；超過時，應(yīng)在評估報告中注明原因，并提供足夠的依據(jù)。

第十七條  項目用地中部分土地使用權(quán)出讓，評估報告須明確出讓部分的規(guī)劃條件及回遷用地、配套公建用地的面積。

第三章  評估報告書

第十八條  評估報告分為以下兩類：

（一）評估技術(shù)報告是提供給地價審核委員會用以審核地價的報告。該報告須寫明評估測算的詳細(xì)過程；

（二）評估結(jié)果報告是提供給委托方說明經(jīng)審定后評估結(jié)果的報告。可省略計算過程。報告須加蓋“北京市房地產(chǎn)管理局地價審核委員會審核專用章”方為有效。

第十九條  評估報告應(yīng)包括以下各項內(nèi)容：

（一）委托方、受托方名稱及項目背景介紹；

（二）評估目的、評估基準(zhǔn)日期和評估依據(jù)；

（三）土地的使用性質(zhì)和出讓年限；

（四）評估標(biāo)的物的權(quán)屬及他項權(quán)利狀況；

（五）評估標(biāo)的物的描述，包括地理位置、周圍環(huán)境、繁華程度、交通便捷度、地價區(qū)類以及市政設(shè)施等條件；

（六）開發(fā)項目的正式規(guī)劃條件（以規(guī)劃審定方案通知書為準(zhǔn)）或已建項目的現(xiàn)狀，其中包括建設(shè)用地面積、代征地面積、綠地面積或綠化率、地上及地下建筑面積、功能分布、容積率、建筑密度、限高及停車場位置和個數(shù)；

（七）對評估標(biāo)的物的分析和評估方法的說明；

（八）評估人員名單、評估負(fù)責(zé)人簽名及評估機(jī)構(gòu)資格證明；

（九）評估測算過程（評估結(jié)果報告可省略）；

（十）評估附件：評估資格證明、計委立項批復(fù)、規(guī)劃用地許可證及規(guī)劃設(shè)計條件、規(guī)劃審定方案通知書、宗地位置圖等作為評估依據(jù)的資料。

第二十條  評估技術(shù)報告應(yīng)列出所使用的公式和選定的參量，對于關(guān)鍵的數(shù)據(jù)，應(yīng)該說明其依據(jù)或來源。

（一）評估方法的說明，應(yīng)包括評估思路、所采用的方法。

（二）在計算過程中，先通過各種方法測算出樓面熟地價后，得出一個綜合結(jié)果。再進(jìn)一步求得熟地總地價、地面熟地價。然后扣除建設(shè)用地上的前期費用計算出毛地總地價、地面毛地價、樓面毛地價。

第5篇：收益法評估報告范文

一、當(dāng)前企業(yè)國有資產(chǎn)評估存在的問題

資產(chǎn)評估是維護(hù)國有產(chǎn)權(quán)合法權(quán)益的重要手段，評估結(jié)果是確定涉及到資產(chǎn)的基準(zhǔn)價格的依據(jù)，也是建立保護(hù)嚴(yán)格的現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度的重要環(huán)節(jié)。然而，當(dāng)前企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理存在著一些不可忽視的問題。

（一）認(rèn)識程度不全面。一些企業(yè)和部門對資產(chǎn)評估工作認(rèn)知度還不夠全面，單純地認(rèn)為評估只是為了某種經(jīng)濟(jì)行為的需要，不能從履行出資人和國有資產(chǎn)保值增值角度去充分認(rèn)識資產(chǎn)評估的重要性，為了達(dá)到某一特定目的，臆定評估值，致使出現(xiàn)了資產(chǎn)評估走過場。

（二）提供資料不齊全。產(chǎn)權(quán)單位在提供委托評估范圍內(nèi)的資產(chǎn)所需資料時，存在著資料不完備、不齊全，報告附件或缺等現(xiàn)象，甚至有者提供虛假情況和資料，難以體現(xiàn)評估資產(chǎn)的全貌，容易形成帳外資產(chǎn)，埋下了國有資產(chǎn)流失的伏筆。

（三）評估工作不深入。有的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)對委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)，沒有認(rèn)真履行盤點清查、實地勘察等必要的核對程序，對債務(wù)債權(quán)類資產(chǎn)沒有進(jìn)行必要的函證，只是對資產(chǎn)的帳面數(shù)憑工作經(jīng)驗作出評判，不能客觀公正地反映資產(chǎn)公允價值，難以保證評估結(jié)果的真實、合理和完整性。

（四）評估方法不恰當(dāng)。評估執(zhí)業(yè)師在開展評估業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，分析成本法、市場法和收益法三種資產(chǎn)評估基本方法的適用性，并恰當(dāng)選擇。而一些評估執(zhí)業(yè)師在對某些資產(chǎn)進(jìn)行評估時方法選擇不恰當(dāng)，不慎引用評估假設(shè)，扭曲了資產(chǎn)價值。如房屋、機(jī)器設(shè)備等局限于公式性計算價格，僅考慮了原始成本折現(xiàn)率，而忽視了房屋類別、屬性、地域等問題，按重置成本法進(jìn)行評估，不能按照國家規(guī)定采取市價法及收益法的客觀實用性來評估，難以反映評估對象的公允價值。

（五）評估內(nèi)容不齊全。國有資產(chǎn)是指國家以各種形式投資形成的固定資產(chǎn)、流動資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他形態(tài)資產(chǎn)。那些以國有企業(yè)改制、國有資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓為目的進(jìn)行的資產(chǎn)評估，必須對企業(yè)改制、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓的全部資產(chǎn)進(jìn)行評估。但是，在一部分企業(yè)改制和產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓為目的的資產(chǎn)評估中，對專利、商標(biāo)、商譽(yù)等極具價值和增值潛力的無形資產(chǎn)按極低的價格評估或不評估不說明等。

（六）信息披露不充分。評估報告應(yīng)當(dāng)披露必要的信息，使評估報告使用者能夠正確理解評估結(jié)論。但在有的資產(chǎn)評估報告中對于不動產(chǎn)的總體情況、產(chǎn)權(quán)特點、權(quán)屬關(guān)系以及資產(chǎn)的擔(dān)保、抵押、剝離、租賃、權(quán)證變更等可能對評估資產(chǎn)價值判斷產(chǎn)生重大影響的信息，披露不夠充分。

二、加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作的對策思路

針對企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理工作存在的問題，根據(jù)《國有資產(chǎn)評估管理辦法》(國務(wù)院令第91號)的規(guī)定，筆者認(rèn)為應(yīng)當(dāng)按照“明確職責(zé)、嚴(yán)格程序、規(guī)范操作”的目標(biāo)要求，來規(guī)范和加強(qiáng)企業(yè)國有資產(chǎn)評估管理。

（一）明確委托主體。當(dāng)企業(yè)發(fā)生資產(chǎn)評估行為時，應(yīng)當(dāng)由國有資產(chǎn)產(chǎn)權(quán)持有單位委托具有相應(yīng)資質(zhì)的資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行評估，并與之簽訂《資產(chǎn)評估委托書》。企業(yè)應(yīng)如實向資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)提供有關(guān)情況和資料，并對所提供情況和資料的真實性、合法性和完整性負(fù)責(zé)，不得隱匿或虛報資產(chǎn)。這種按照經(jīng)濟(jì)行為批準(zhǔn)權(quán)限與核準(zhǔn)備案相一致的原則，進(jìn)行的核準(zhǔn)備案制度，有利于提高效率，分清責(zé)任，更好地體現(xiàn)權(quán)、責(zé)、利的統(tǒng)一，確保中介獨立客觀公正執(zhí)業(yè)。同時可以有效地防止企業(yè)與中介惡意串通、隱匿資產(chǎn)、虛增負(fù)債和低評漏評等舞弊現(xiàn)象，防止企業(yè)內(nèi)部人及其他關(guān)聯(lián)利益方與中介形成利益共同體和一致行為人的產(chǎn)生。

（二）嚴(yán)格選聘條件。產(chǎn)權(quán)持有單位應(yīng)按照公開、公平、公正、透明、擇優(yōu)和高效的原則，嚴(yán)格選聘有資質(zhì)、有信譽(yù)、有業(yè)務(wù)勝任能力的評估機(jī)構(gòu)進(jìn)行企業(yè)國有資產(chǎn)評估工作。資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)要自覺堅持《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則》的規(guī)定，遵循獨立、公正、客觀的原則進(jìn)行資產(chǎn)評估工作。

（三）規(guī)范評估程序。執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)根據(jù)評估對象、價值類型、資料收集情況等相關(guān)條件，恰當(dāng)選擇評估方法。按照現(xiàn)場調(diào)查、收集評估資料、評定估算、編制和提交評估報告等步驟組織實施評估業(yè)務(wù)，對委托范圍內(nèi)的資產(chǎn)、負(fù)債實施實地勘察、核對，客觀公正地進(jìn)行資產(chǎn)評估，最大限度地保證評估結(jié)果的真實、合理和完整性，為資產(chǎn)處置提供客觀的價格依據(jù)。積極推行企業(yè)整體價值評估方法，對涉及企業(yè)價值評估的項目原則上要求采用兩種以上的評估方法進(jìn)行驗證，使國有企業(yè)多年形成的品牌價值、商譽(yù)等無形資產(chǎn)得到充分體現(xiàn)，有效提升評估報告的質(zhì)量。

（四）提高執(zhí)業(yè)水平。按照職業(yè)道德行為規(guī)范的要求，進(jìn)一步提高國有資產(chǎn)評估人員的專業(yè)知識水平和業(yè)務(wù)素質(zhì)，加深對資產(chǎn)評估準(zhǔn)則的理解，切實提高資產(chǎn)評估項目核準(zhǔn)、備案的工作質(zhì)量和效率。更新和提高執(zhí)業(yè)人員的專業(yè)知識和專業(yè)技能，熟練掌握現(xiàn)行各種有關(guān)規(guī)定和實務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，不斷提高執(zhí)業(yè)水平。同時，評估機(jī)構(gòu)也應(yīng)不斷創(chuàng)造條件，開展各種形式的業(yè)務(wù)培訓(xùn)，增強(qiáng)執(zhí)業(yè)人員執(zhí)行各種類型評估業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，提高分析、判斷問題的能力。

（五）實行專家評審。建立資產(chǎn)評估專家評審委員會制度，對重大項目的資產(chǎn)評估，應(yīng)實行專家評審，邀請專家對重大項目資產(chǎn)評估方法的適用、范圍內(nèi)容、取價標(biāo)準(zhǔn)的依據(jù)及評估程序進(jìn)行綜合評審，讓評估方面的專家對評估報告的質(zhì)量作出評價。并在實踐中不斷擴(kuò)大專家評審范圍，不斷擴(kuò)大專家隊伍的覆蓋面，特別是增加特殊行業(yè)、特種設(shè)備等方面的專家。因為專家評審可以更多地從行業(yè)執(zhí)業(yè)行為的角度，更加關(guān)注評估報告的法律效力相關(guān)的內(nèi)容。通過專家評審，力求實現(xiàn)評估程序更加合法、評估過程更加合規(guī)、評估結(jié)果更加合理。

（六）加大監(jiān)督力度。及時了解和掌握資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在國有資產(chǎn)評估項目中的執(zhí)業(yè)情況，加強(qiáng)與相關(guān)評估行業(yè)主管部門的溝通與協(xié)調(diào)，組織開展國有資產(chǎn)評估項目的質(zhì)量抽查，對評估人員、評估機(jī)構(gòu)的工作質(zhì)量進(jìn)行評價，建立評估管理檔案，加大對違紀(jì)違規(guī)執(zhí)業(yè)機(jī)構(gòu)和人員的查處力度。建立和完善監(jiān)督機(jī)制，對于違規(guī)的中介機(jī)構(gòu)根據(jù)情況，采取通報、警告、將不良記錄備案、停業(yè)整頓、取消國有資產(chǎn)的評估業(yè)務(wù)資格等措施。中介機(jī)構(gòu)應(yīng)樹立風(fēng)險意識，加強(qiáng)質(zhì)量控制，注重品德要求，強(qiáng)調(diào)職業(yè)道德，切實維護(hù)國有資產(chǎn)出資人利益，提升行業(yè)社會公信力，提升行業(yè)服務(wù)質(zhì)量。

第6篇：收益法評估報告范文

資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)在進(jìn)行評估作價時，往往采用與審計方法相同或相似的程序，如監(jiān)盤、函證、抽樣、測試等。而審計機(jī)構(gòu)在審計時，需要采用公允價值測試資產(chǎn)價值，并據(jù)以計提資產(chǎn)減值準(zhǔn)備或確定公允價值變動損益等，這與評估并無很大區(qū)別。這樣，就使評估與審計結(jié)下不解之緣。如何在實際操作中處理好評估與審計的關(guān)系，直接影響到評估和審計的效率與質(zhì)量。筆者根據(jù)數(shù)次評估同時進(jìn)行審計的實踐。認(rèn)為評估與審計存在著分工協(xié)作、在業(yè)務(wù)報告中相互包容的需要。

本文中的“包容”，即是資產(chǎn)評估與審計相互包含與容納的涵義。

一、資產(chǎn)評估與審計穿插操作中出現(xiàn)的問題

當(dāng)企業(yè)委托同時進(jìn)行資產(chǎn)評估與審計時，這一“同時”往往不是從同一起點日期開始平行進(jìn)行的。但資產(chǎn)評估與審計，往往需要在同一時點對同一項資產(chǎn)同時進(jìn)行評估作價與審計調(diào)整。而當(dāng)所得出的“評估價值”與“審計核實數(shù)”(以下簡稱“審定數(shù)”)不相一致而形成“撞車”時，會使委托單位無所適從。

資產(chǎn)評估與審計都需要對債權(quán)、債務(wù)實有數(shù)額進(jìn)行認(rèn)定，但兩者認(rèn)定的結(jié)果往往不相一致。資產(chǎn)評估與審計都需要確定各類實物資產(chǎn)的實際價值，但兩者認(rèn)定的結(jié)果也往往不相一致。例如，新會計準(zhǔn)則應(yīng)用指南用了很長篇幅敘述非同一般的控制下企業(yè)合并時資產(chǎn)公允價值確定的原則和方法。而采用資產(chǎn)評估確定固定資產(chǎn)的價值時自有一套方法。審計中用補(bǔ)提折舊或沖回已提折舊的方法核實固定資產(chǎn)凈值，用計提減值準(zhǔn)備來沖減實物資產(chǎn)賬面價值，但實際上這樣做并不能真正反映實物資產(chǎn)的價值狀況。至于冷背、變質(zhì)存貨的變價。實物資產(chǎn)的盤盈等價值的確定，審計中的方法也不如資產(chǎn)評估中的方法可靠。

因此，資產(chǎn)評估與審計需要協(xié)作，既可避免“撞車”，還可各自棄短就長，從而得到比較理想的效果。

二、資產(chǎn)評估、審計同時進(jìn)行時協(xié)作與分工的總原則

1、協(xié)調(diào)時點

審計的報表截止日與資產(chǎn)評估的基準(zhǔn)日宜采用同一時點，這樣，被審計、評估單位某日的資產(chǎn)與負(fù)債可以成為審計與評估統(tǒng)一的對象，便于進(jìn)行協(xié)作。

2、數(shù)據(jù)銜接

無論是資產(chǎn)評估報告使用審計結(jié)果，還是審計報告使用資產(chǎn)評估的結(jié)果，都必須妥善處理數(shù)據(jù)的銜接問題。資產(chǎn)評估應(yīng)以審計的“終點”為評估的“起點”，即在已得出的“審定數(shù)”基礎(chǔ)上進(jìn)行評估：而審計則應(yīng)以評估的“終點”作為審計的“起點”，即在已得出的評估價值的基礎(chǔ)上進(jìn)行審計。出具報告時，如評估人員不認(rèn)同審計結(jié)果，可以在評估過程中調(diào)整；如審計人員不認(rèn)同評估結(jié)果，可在審計過程中調(diào)整。但評估人員與審計人員在進(jìn)行這樣的調(diào)整時，都應(yīng)當(dāng)慎重。

3、分工協(xié)作

當(dāng)資產(chǎn)評估在采用資產(chǎn)基礎(chǔ)法評估企業(yè)的整體價值時，資產(chǎn)負(fù)債表中的貨幣資金、應(yīng)收款項、債券投資、待攤費用、遞延所得稅資產(chǎn)、長期待攤費用等不具實物形態(tài)的各資產(chǎn)項目，以及全部負(fù)債等由審計負(fù)責(zé)查驗核實其具體數(shù)額，如無特殊情況存在，應(yīng)包容審計的結(jié)果。

固定資產(chǎn)、存貨等實物資產(chǎn)，商標(biāo)權(quán)、專利權(quán)等無形資產(chǎn)，股票投資等權(quán)益性資產(chǎn)，應(yīng)由審計查驗核實數(shù)量或原始成本(賬面價值)，其實際價值的確定則由評估負(fù)責(zé)。審計時應(yīng)充分考慮與包容評估結(jié)果。實物資產(chǎn)及有價證券中凡是清理盤點時數(shù)量減少或已無實物形態(tài)的，均應(yīng)在審計中予以減值處理。

當(dāng)資產(chǎn)評估與審計分別由兩家中介機(jī)構(gòu)承辦時，評估機(jī)構(gòu)可在審計時派員參加審計過程，其中如果評估只涉及實物資產(chǎn)和上市證券，則可由審計和評估機(jī)構(gòu)分別派員，聯(lián)合確認(rèn)所評估資產(chǎn)的數(shù)量或歷史成本。

三、具體操作

(一)實物資產(chǎn)的同時審計與評估

1、審計實物資產(chǎn)的主要工作是進(jìn)行實物盤點。盤盈及賬外的實物資產(chǎn)，可評估作價計入資產(chǎn)。

2、折舊項目審計時，均不作補(bǔ)提或沖回的審計處理，累計折舊額(重置價值與評估價值的差額)的最終認(rèn)定也應(yīng)由評估完成。

3、在建工程項目審計時，有實物形態(tài)的，或按成本繼續(xù)保留余額，或轉(zhuǎn)入固定資產(chǎn)項目，實物交由評估最后確定價值：無實物形態(tài)存在又不能為以后經(jīng)營帶來直接經(jīng)濟(jì)效益的，審計時應(yīng)報批核銷，不作評估。

4、存貨的成本差異、進(jìn)銷差價、跌價準(zhǔn)備等調(diào)整賬戶，固定資產(chǎn)、在建工程的減值準(zhǔn)備賬戶，審計時般將其作為一個總賬科目，其金額轉(zhuǎn)入相關(guān)被調(diào)整科目。企業(yè)還在持續(xù)經(jīng)營的，商品進(jìn)銷差價賬戶可不作變動，留待資產(chǎn)評估時再根據(jù)存貨估價作適當(dāng)調(diào)整。

5、存貨中的在途存貨，即“材料(商品)采購”、“物資采購”項目，審計時如發(fā)現(xiàn)已逾期但供貨方并未實際發(fā)貨，應(yīng)轉(zhuǎn)入“其他應(yīng)收款”項目進(jìn)行審計處理。

固定資產(chǎn)清理項目可參照在建工程的方法進(jìn)行審計與評估。

(二)無形資產(chǎn)，股權(quán)投資的同時審計與評估

1、如果無形資產(chǎn)的財產(chǎn)權(quán)利還存在，應(yīng)列入評估；如果相應(yīng)的財產(chǎn)權(quán)利已不存在，則應(yīng)在審計中核銷。

2、股票投資、債券投資以及其他股權(quán)投資審計時，應(yīng)實際盤點實有股數(shù)并與賬面記錄核對，如發(fā)生盤盈盤虧，查明原因后按賬面成本或面值調(diào)整投資額并列入審計盈虧，爾后轉(zhuǎn)入評估。

當(dāng)這些投資的價值確定需要利用所投資單位的審計報告，甚至需要對所投資單位實施審計時，評估可以使用審計的結(jié)果。對于上市的股票、債券，則應(yīng)按證券市場價格通過評估確定，也可以通過審計與評估的雙方機(jī)構(gòu)協(xié)商確定。

(三)債權(quán)、債務(wù)的同時審計與評估

債權(quán)、債務(wù)的審計評估，除債券投資外，均應(yīng)由審計負(fù)責(zé)實施。

四、審計、評估報告的相關(guān)揭示

在資產(chǎn)評估與審計使用雙方的工作結(jié)果時必須在審計報告與評估報告中作明確揭示：

(1)在審計先于資產(chǎn)評估前進(jìn)行時，審計報告可在說明段作類似如下內(nèi)容的說明：“本次審計采用了先審計后評估的方法，本報告中列舉的固定資產(chǎn)、存貨等實物資產(chǎn)的審定數(shù)，是以實地盤存數(shù)與賬面成本價為基礎(chǔ)得出；無形資產(chǎn)、股權(quán)投資則以清查核對后的賬面價值計算。上述資產(chǎn)的實際價值將由資產(chǎn)評估確定”。而后完成的評估報告中可在計價原則和計價方法段作類似如下內(nèi)容的說明：“應(yīng)收款項、貨幣資金、長短期待攤費用、遞延所得稅資產(chǎn)，以及負(fù)債各項目、資本公積外的所有者權(quán)益各項目……的評估價值，除有特殊情況的個別子細(xì)目以外，均以同一基準(zhǔn)日的審定數(shù)為準(zhǔn)”。

(2)在資產(chǎn)評估先于審計進(jìn)行前時，在審計報告中應(yīng)作這樣的說明：“在我們實施審計程序的同時，委托方還委托××資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)(或本所)對被審計單位的實物資產(chǎn)、無形資產(chǎn)……進(jìn)行了評估，本報告披露的上述資產(chǎn)的價值，均采用了評估報告的相關(guān)數(shù)據(jù)”。

五、存在的問題

第7篇：收益法評估報告范文

宋先生的情況及意見其實是我國理財業(yè)務(wù)不斷完善的必然結(jié)果。客戶是否必須填寫調(diào)查表格才能購買商業(yè)銀行的理財計劃？商業(yè)銀行的做法是否侵犯了客戶的隱私權(quán)？銀行應(yīng)采取哪些措施維護(hù)客戶的權(quán)益?筆者認(rèn)為這些都要依據(jù)法律、法規(guī)做出解答：

首先，根據(jù)銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》第22條的規(guī)定：“商業(yè)銀行向客戶提供理財規(guī)劃、投資顧問、推介投資產(chǎn)品服務(wù)，應(yīng)首先了解客戶的財務(wù)狀況、投資經(jīng)驗、投資目的，以及對相關(guān)風(fēng)險的認(rèn)知和承受能力，評估客戶是否適合購買所推介的產(chǎn)品，并將有關(guān)評估意見告知客戶，雙方簽字?！币虼?，客戶在初次與某家商業(yè)銀行開展理財業(yè)務(wù)時，無論其辦理哪類理財業(yè)務(wù)，都必須先填寫調(diào)查表，以便商業(yè)銀行了解其基本狀況，判斷客戶是否適合銀行推薦的理財產(chǎn)品，并制作有關(guān)的客戶評估報告。盡管調(diào)查表的有些問題可能涉及到客戶的隱私，但由于理財業(yè)務(wù)和客戶風(fēng)險判斷息息相關(guān)，客戶應(yīng)予以配合。

其二，《商業(yè)銀行個人理財業(yè)務(wù)風(fēng)險管理指引》第24條規(guī)定：“客戶評估報告認(rèn)為某一客戶不適宜購買某一產(chǎn)品或計劃，但客戶仍然要求購買的，商業(yè)銀行應(yīng)制定專門的文件，列明商業(yè)銀行的意見、客戶的意愿和其他的必要說明，雙方簽字認(rèn)可?！笨梢?，只有填寫了調(diào)查表，了解客戶基本情況并制作了客戶評估報告，才能更好地處理客戶與銀行二者的關(guān)系。

第8篇：收益法評估報告范文

[關(guān)鍵詞] 無形資產(chǎn) 評估方法

一、無形資產(chǎn)的概念及特征

1.無形資產(chǎn)的概念。 無形資產(chǎn)一詞在西方國家已有近百年的歷史,但對于什么是無形資產(chǎn),國內(nèi)外學(xué)者迄今尚未形成統(tǒng)一的共識。一般認(rèn)為,無形資產(chǎn)是指由特定的主體控制、不具有獨立實體,對生產(chǎn)經(jīng)營或服務(wù)長期發(fā)揮作用,并能帶來經(jīng)濟(jì)效益的經(jīng)濟(jì)資源。如專利權(quán)、專有技術(shù)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、專營權(quán)、土地使用權(quán)和商譽(yù)等。

2.無形資產(chǎn)的特征。 無形資產(chǎn)既具有有形資產(chǎn)的一般屬性,又具有其特殊屬性。(1)非實體性,無形資產(chǎn)不具有獨立的物質(zhì)實體,沒有具體的實物形態(tài),它必須依附于一定的物質(zhì)實體作為載體來發(fā)揮作用。(2)壟斷性,無形資產(chǎn)往往是由特定主體壟斷占有,凡不能壟斷,或者獲得它不需要任何代價的,都不是無形資產(chǎn)。(3)效益性,不是任何無形的事物都是無形資產(chǎn),成為無形資產(chǎn)的前提是,它必須能夠直接或間接地為所有者創(chuàng)造效益,而且能夠在較長時間內(nèi)持續(xù)產(chǎn)生經(jīng)濟(jì)效益。(4)獨創(chuàng)性,無形資產(chǎn)中的技術(shù)性無形資產(chǎn)是科研勞動的成果,具有獨創(chuàng)性。

二、無形資產(chǎn)評估目的及價值類型

1.無形資產(chǎn)評估目的。我國2001年頒布的《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則――無形資產(chǎn)》中規(guī)定,當(dāng)出現(xiàn)無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、企業(yè)整體或部分資產(chǎn)收購和處置等經(jīng)濟(jì)活動時,注冊資產(chǎn)評估師可以受托執(zhí)行資產(chǎn)評估業(yè)務(wù)。無形資產(chǎn)評估目的主要有兩類:一是以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估;二是按稅法和財務(wù)法規(guī)有關(guān)規(guī)定,以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目的的評估。

2.無形資產(chǎn)評估的價值類型。無形資產(chǎn)評估目的不同,評估價值類型選擇也不一樣,以無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、投資、股份制改造為目的的評估,使用收益現(xiàn)值價值類型。而無形資產(chǎn)不是作為一般商品來轉(zhuǎn)讓的,而是作為獲利能力來轉(zhuǎn)讓的,其轉(zhuǎn)讓價值主要由它未來所能帶來的經(jīng)濟(jì)收益決定。因此,應(yīng)適用收益現(xiàn)值價值類型。以無形資產(chǎn)成本費用攤銷為目的的評估,適用重置成本價值類型。

三、無形資產(chǎn)評估程序

無形資產(chǎn)評估程序是無形資產(chǎn)評估的操作規(guī)程。評估程序應(yīng)當(dāng)科學(xué)、規(guī)范,才能保證評估結(jié)果的合理。無形資產(chǎn)評估的程序如下:

1.明確評估目的。明確無形資產(chǎn)的評估目的,有利于正確確定無形資產(chǎn)的評估的范圍,選擇不同的評估價值類型和方法,保證所有者的權(quán)益。

2.鑒定無形資產(chǎn)。無形資產(chǎn)是附著于企業(yè),與企業(yè)共存的資產(chǎn),因此,對無形資產(chǎn)進(jìn)行評估,評估人員應(yīng)對被評估的無形資產(chǎn)進(jìn)行鑒定(包過證明無形資產(chǎn)的存在、確定資產(chǎn)種類和有效期限),這是無形資產(chǎn)評估的基礎(chǔ)工作,直接影響到評估范圍和評估價值的科學(xué)性。

3.確定評估方法,搜集相關(guān)資料。根據(jù)待評無形資產(chǎn)的具體類型、特點、評估目的和外部市場條件等具體情況,恰當(dāng)選取合理評估方法。

4.整理并撰寫報告。無形資產(chǎn)評估報告是無形資產(chǎn)評估過程的總結(jié),也是評估人員承擔(dān)法律責(zé)任的依據(jù),評估報告的編寫要簡潔、明確,避免誤導(dǎo)。

四、無形資產(chǎn)評估的一般方法

無形資產(chǎn)評估價值受成本、技術(shù)成熟程度、效益、技術(shù)的經(jīng)濟(jì)壽命、市場供需狀況和轉(zhuǎn)讓方式的影響。因而無形資產(chǎn)的價值具有主觀性、不穩(wěn)定性、價值與成本不成比例等特征。

1.無形資產(chǎn)評估中的重置成本法。重置成本法是指按被評估資產(chǎn)的現(xiàn)時完全重置成本減去應(yīng)扣損耗或貶值,來確定被評估資產(chǎn)價值的方法,如式(1):

V= Cr - DP -Df De (1)

式中:V 為無形資產(chǎn)評估值;Cr 為重置成本;DP 為實體性貶值;Df 為功能性貶值;De 為經(jīng)濟(jì)性貶值。其中,無形資產(chǎn)的重置成本是指現(xiàn)時市場條件下重新創(chuàng)造或購置一項全新無形資產(chǎn)所耗費的全部貨幣總額。重置成本法是資產(chǎn)評估具體操作中最重要、最有效的方法。但這種方法用無形資產(chǎn)的部分成本替代了無形資產(chǎn)的價值,沒有充分的反映無形資產(chǎn)的價值。而且無形資產(chǎn)在不同時間不同地點價值不同,要找到相同或相似的無形資產(chǎn)在實際評估工作中有很大難度,而且有些新的高科技根本就不存在相同或相似的參考對照物。此外,在判斷資產(chǎn)貶值時,又很大程度依賴于評估專業(yè)人員的經(jīng)驗和判斷力。

2.無形資產(chǎn)評估中的收益現(xiàn)值法。收益現(xiàn)值法是通過估算被評估資產(chǎn)的未來預(yù)期收益并折算成現(xiàn)值,借以確定被評估資產(chǎn)價格的一種資產(chǎn)評估方法, 如式(2)

(2)

式中: k為收益分成率,即轉(zhuǎn)讓分享收益的比例;V 為無形資產(chǎn)評估值;Rt 為使用該無形資產(chǎn)后第t 年增加的預(yù)期收益額;n為無形資產(chǎn)預(yù)計有效使用年限; i 為折現(xiàn)率。收益現(xiàn)值法的優(yōu)點是:實和較準(zhǔn)確地反映資產(chǎn)本金化地價格;與投資決策相結(jié)合,應(yīng)用此法評估地資產(chǎn)價格易為買賣雙方接受。其缺點是:預(yù)期收益額預(yù)測難度大,受較強(qiáng)地主觀判斷和未來收益不可預(yù)見因素的影響;在評估中一般適用與企業(yè)整體資產(chǎn)和可預(yù)測未來收益的單項資產(chǎn)的評估。在市場經(jīng)濟(jì)條件下,收益能力是市場價值的集中體現(xiàn),最符合現(xiàn)代企業(yè)財務(wù)管理理論的要求。

3.無形資產(chǎn)評估中的現(xiàn)行市價法。現(xiàn)行市價法也稱市場法,是指通過比較被評估資產(chǎn)與最近售出類似資產(chǎn)的異同并將類似的市場價格進(jìn)行調(diào)整,從而確定被評估資產(chǎn)價值的一種資產(chǎn)評估方法,如式(3)

V = V P ×r, r =YC|(Ya + YC)×100 % (3)

式中:V P 為全新資產(chǎn)現(xiàn)行市價; r 為成新率;YC 為尚可使用年限; Ya 為已使用年限?，F(xiàn)行市價法充分考慮了市場變化的因素,比較真實地反映評估對象的市場價值,但是資料收集和積累困難。但在有較充分的同類無形資產(chǎn)的銷售信息,此法不失為一種較好的評估方法。

參考文獻(xiàn):

第9篇：收益法評估報告范文

為規(guī)范注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)行為，中國資產(chǎn)評估協(xié)會在總結(jié)《企業(yè)價值評估指導(dǎo)意見(試行)》(以下簡稱“指導(dǎo)意見”)實施經(jīng)驗的基礎(chǔ)上,結(jié)合評估理論和實踐的發(fā)展,制定了《資產(chǎn)評估準(zhǔn)則——企業(yè)價值》（以下簡稱“企業(yè)價值評估準(zhǔn)則” 或“準(zhǔn)則”），并于2012年7月1日起施行。企業(yè)價值評估是目前資產(chǎn)評估行業(yè)的一項重要業(yè)務(wù)，準(zhǔn)則的出臺必將對整個行業(yè)產(chǎn)生廣泛和深遠(yuǎn)的影響。隨著企業(yè)價值評估準(zhǔn)則的實施，將進(jìn)一步規(guī)范企業(yè)價值評估執(zhí)業(yè)行為，促進(jìn)企業(yè)價值評估執(zhí)業(yè)水平再上一個新臺階，提升整個評估行業(yè)的公信力，并對鞏固拓展企業(yè)價值評估市場和服務(wù)我國證券市場發(fā)展和經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整等方面起到積極推動作用。

一、將指導(dǎo)意見修訂上升為企業(yè)價值評估準(zhǔn)則的背景和重要意義

指導(dǎo)意見自2005年4月1日起施行以來，為廣大評估機(jī)構(gòu)和注冊資產(chǎn)評估師執(zhí)行企業(yè)價值評估業(yè)務(wù)提供了操作指南，為委托方和監(jiān)管部門評價評估工作成果提供了客觀標(biāo)準(zhǔn)，為維護(hù)社會公眾利益和評估各方當(dāng)事人合法權(quán)益起到了積極作用。企業(yè)價值評估方法已經(jīng)由原先的資產(chǎn)基礎(chǔ)法為主、收益法簡單驗證逐步過渡到目前資產(chǎn)基礎(chǔ)法和收益法兩種評估方法并重的格局，而且市場法也得到了一定程度的應(yīng)用，可以說，指導(dǎo)意見實施7年來，絕大部分內(nèi)容經(jīng)實踐檢驗是行之有效的。

七年來，我國評估準(zhǔn)則體系基本建立，國內(nèi)外企業(yè)價值評估理論和實踐有了新的發(fā)展，國內(nèi)證券市場和產(chǎn)權(quán)市場逐步完善，評估實踐對企業(yè)價值評估提出了新的要求，因此，對指導(dǎo)意見的修訂十分必要。準(zhǔn)則的制定過程中，始終堅持以基本準(zhǔn)則為導(dǎo)向，并注重與已頒布的其他評估準(zhǔn)則的相互銜接。修訂后，準(zhǔn)則的整體框架、相關(guān)術(shù)語、披露內(nèi)容等方面實現(xiàn)了與其他評估準(zhǔn)則的協(xié)調(diào)。準(zhǔn)則起草過程中也十分注意借鑒國際經(jīng)驗，力求使一些基本名詞、概念、術(shù)語、方法與國際接軌，以利于促進(jìn)資產(chǎn)評估行業(yè)的國際化。同時考慮我國評估準(zhǔn)則體系是規(guī)范我國評估行業(yè)的，應(yīng)立足于我國的經(jīng)濟(jì)與法律環(huán)境，準(zhǔn)則的制定必須要考慮我國評估實踐，兼顧穩(wěn)健性與適度超前性，不能簡單地模仿或照搬國外的條款。

如何有效地協(xié)調(diào)好操作性和原則性，是準(zhǔn)則起草過程中一直在平衡的一個重要問題。準(zhǔn)則起草過程遵循了“粗細(xì)結(jié)合”原則。修訂后的企業(yè)價值評估準(zhǔn)則，對市場法和收益法的具體運用提出了細(xì)化要求，對資產(chǎn)基礎(chǔ)法進(jìn)行了調(diào)整，對流動性溢折價的考慮、評估結(jié)論的形成方式等提出了更加明確的要求，對具有多種業(yè)務(wù)類型涉及多種行業(yè)的企業(yè)價值評估明確了技術(shù)路徑，根據(jù)監(jiān)管部門的要求對評估報告披露的內(nèi)容進(jìn)行了重新梳理。

本次修訂，對指導(dǎo)和規(guī)范企業(yè)價值評估實踐、促進(jìn)評估行業(yè)更好地服務(wù)市場具有重要意義。一是總結(jié)和固化了企業(yè)價值評估中通行有效的執(zhí)業(yè)實踐，有助于鞏固評估行業(yè)的傳統(tǒng)核心業(yè)務(wù)，可以更好地適應(yīng)市場對評估專業(yè)服務(wù)的要求，更好地服務(wù)我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式的轉(zhuǎn)變；二是提升了對企業(yè)價值評估的要求，為評估師提供了較為超前的實踐指引，有助于提升行業(yè)專業(yè)性；三是促進(jìn)了評估理念和評估方法的國際接軌，增強(qiáng)了準(zhǔn)則的國際趨同。

二、主要修訂內(nèi)容

（一）引導(dǎo)和規(guī)范市場法和收益法的運用

企業(yè)價值評估準(zhǔn)則在條款數(shù)量和內(nèi)容詳細(xì)程度方面，加強(qiáng)了對運用市場法和收益法的指導(dǎo)。在第三章“操作要求”中對財務(wù)報表的分析調(diào)整，非經(jīng)營性資產(chǎn)、負(fù)債和溢余資產(chǎn)的識別、分析和評估進(jìn)行了規(guī)范，在第四章“評估方法”中豐富了兩種方法的相關(guān)條款。在第五章“披露要求”中專門就運用收益法和市場法進(jìn)行企業(yè)價值評估時應(yīng)當(dāng)在評估報告中重點披露的內(nèi)容進(jìn)行了規(guī)范。

（二）對收益法的具體運用提出了細(xì)化要求

準(zhǔn)則第四章“評估方法”中收益法共有10條。第二十三條主要講收益法的定義及其適用性，第二十四、三十二條明確了收益法的具體方法。根據(jù)國外準(zhǔn)則及我國評估界的執(zhí)業(yè)實踐，明確提出了股利折現(xiàn)法（DDM）和現(xiàn)金流量折現(xiàn)法（DCF）兩種常用的具體方法。第二十五條對股利折現(xiàn)法的定義和應(yīng)用范圍做出規(guī)定，“通常適用于缺乏控制權(quán)的股東部分權(quán)益價值的評估”?，F(xiàn)金流量折現(xiàn)法明確提出“通常包括企業(yè)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型和股權(quán)自由現(xiàn)金流折現(xiàn)模型?！痹跍?zhǔn)則第二十六條，對如何恰當(dāng)選擇兩個現(xiàn)金流折現(xiàn)模型進(jìn)行了規(guī)范。為了使準(zhǔn)則具有可操作性，在準(zhǔn)則第二十七至三十一條，對預(yù)期收益、收益期、預(yù)測期、折現(xiàn)率、預(yù)測期后的價值逐條進(jìn)行了規(guī)范。