住房保險論文精選(九篇)
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第1篇：住房保險論文范文
據(jù)建設部有關資料顯示，2001年~2010年，我國城鎮(zhèn)住房需求將保持在年平均5.5億平方米以上。另據(jù)建設部確定的2010年住房建設發(fā)展綱要，到2010年，我國城鎮(zhèn)居民人均居住面積將從1999年底的9.6平方米增加到12.5平方米（建筑面積為25平方米）。此外，城鎮(zhèn)還有4億多平方米的危舊房和住房需要改造和自然淘汰，城鎮(zhèn)人口也將從目前的3.7億人增加到6.3億人。這些都表明，我國住房建設具有巨大的潛在需求，但是，潛在需求并不等于有效需求，如何把這巨大的潛在需求轉化為有效需求，除了積極推進城鎮(zhèn)住房制度改革，大力推進住房分配貨幣化和售房商業(yè)化等措施外，更重要的是提供完善的住房金融支持。而建立一個完善的住房抵押貸款保險市場，對于化解住宅金融風險，推動住房金融穩(wěn)定、健康地發(fā)展具有重要的作用。
一、美國的住房抵押貸款保險制度
美國的住房抵押貸款保險制度在推動和促進美國房地產及住宅業(yè)的發(fā)展過程中，起著至關重要的作用。美國住房抵押貸款占各類抵押貸款的85%，是僅次于聯(lián)邦政府債務的第二大債務。1999年個人申請抵押申請貸款的數(shù)量有968萬戶，貸款總額達12870億美元。如此龐大的數(shù)量，如果沒有一個運行有效的防范系統(tǒng)，一旦發(fā)生問題，對整個社會經濟的影響將是難以估量的。
美國抵押貸款保險形式主要有四種：（1）全額保險，保險機構承擔因借款人違約給貸款機構帶來的所有正常損失；（2）限額保險，保險機構最多只承擔按原始貸款本金的一定比例計算的限額損失，超出部分由貸款機構承擔；（3）共同保險，損失額在原始貸款本金的一定百分比內，完全由保險機構承擔；超過這一限額的部分，則按照相同的比例在貸款機構和保險機構之間分配損失額；（4）自我保險，貸款機構承擔全部的違約損失。
美國住房抵押貸款保險體系由政府保險機構和私人保險機構兩大部分組成。政府保險機構包括聯(lián)邦住宅管理局（FHA）和老兵管理局（VA）。由于VA的項目針對軍人和軍人家屬，因此在整個市場中所占的份額較小。20世紀初。美國曾經擁有大量的私人抵押貸款保險公司（PMI），但由于公司資本不足，在經濟大蕭條的時候，大量的私人抵押貸款公司倒閉。因此，1934年，羅斯?？偨y(tǒng)依據(jù)《聯(lián)邦住宅法》，成立了FHA，該局的主要功能是：為普通居民的抵押貸款提供保險；當借款人無力償還債務時，聯(lián)邦政府將承擔未清償?shù)膫鶆?，保證及時向金融中介機構支付本息。
FHA與PMI之間的主要區(qū)別表現(xiàn)在以下五個方面：
1．貸款限額。FHA有貸款限額，過去FHA的貸款限額在全美是統(tǒng)一的，這就使部分房價高的地區(qū)FHA保險短缺?，F(xiàn)在，美國根據(jù)區(qū)位特點對FHA的限額做了調整。PMI則沒有貸款限額。因此，在低價房的貸款中，F(xiàn)HA占了絕大多數(shù)，但在高價房領域，則是PMI領先，在中等價格房產貸款市場上兩者則有著激烈的競爭。
2．貸款比例。FHA最普通的保險項目是貸款年限30年，固定利率的貸款項目。對此項目FHA規(guī)定最初的25000美元，其最高貸款比例為97%；25001至125000美元的貸款比例為95%，超過125000美元的則為90%。FHA允許將交易費用包括在貸款額度中。1990年OBRA法則（OmnibusBudgetReconciliationAct）又修改了聯(lián)邦住宅法，對房產評估價值小于50000美元的，最高貸款比例為評估價和市場成交價最小值的98.75%；房產評估價值大于50000美元的，最高貸款比例為評估價值和市場成交價最小值的97.5%。但交易費用不包括在貸款限額中。在一般的貸款過程中，上述兩種計算方法都要做，取兩個結果的最小值作為貸款額，但不能超過貸款限額。PMI的貸款比例要小于FHA，因此FHA承擔了向高風險客戶提供貸款保險的任務。
3．保險費率。1984年以前，F(xiàn)HA按年收取保險費，年保險費為貸款余額的0.5%，這一數(shù)額除以12后分攤到每月償付中。如果貸款提前還清借款人就停止支付保險費；從1984年~1991年，年保險費進行了調低，而且改為一次性支付；1991年以后保險費結構改為首付加每年支付，首付部分既可以直接用現(xiàn)金支付也可以加在貸款額度中，如果貸款提前還清，則可以部分返還首付的保險費。FHA的保險費率在全國是一致的。PMI的保險費率比FHA要低，這樣就避免出現(xiàn)把私人保險機構踢出局的局面。PMI是采用部分一次性支付和年度支付相結合的費用支付結構。不同PMI的保險費率是不同的，同一家PMI公司針對不同地區(qū)、不同保戶其保險費率也有區(qū)別。
4．保險時間。只有當?shù)盅嘿J款額完全付清，F(xiàn)HA才允許取消保險。而PMI只要借款人在物業(yè)中的權益大于房價的20﹪，就可以停止保險。
5．運作方式。FHA的貸款保險審批程序比較復雜，且等待批準的時間較長，而且是面向中低收入群體的。而PMI則顯得比較靈活，但凡有一定支付能力的購房者都可申請。而且FHA的擔保合約比較死板，在還貸期間不能有所改變，PMI則允許債務人重新修改保險合同，或提前中止合同。
PMI和FHA兩個保險機構并存，既有分工又有合作，形成一種能覆蓋全社會的抵押貸款保險機制。
二、中國的住房抵押保險制度所表現(xiàn)出的問題
自1998年初，華泰保險公司推出住戶保證保險后，中國太平洋保險公司等也相繼出臺了住房保證保險險種。我國的住宅抵押貸款保險市場開始形成，但也暴露出不少問題。
1．首付款過高。1999年9月21日后，中國人民銀行將個人住房貸款期限從原來最長20年延長至30年，首付款比例從30%下降到20%，但從我國廣大工薪階層的實際收入來看，其首付比例還是偏高。為了切實提高中低收入者的購房能力，勢必需要再次降低首付款的比例。
2．險種單調。由于我國住房抵押貸款保險開展時間不長，關于住房產業(yè)領域的險種單調，這樣不利于充分開展業(yè)務。只有險種豐富，才能吸收更多的保戶。不同的購房者有不同資信狀況和經濟實力，多樣化的險種有利于銀行和購房者做出靈活的決策。
3．抵押物產權不清。按照《城市房地產抵押管理方法》：“依法取得房屋所有權抵押的，該房屋占用范圍內的土地使用權必須同時抵押”。但由于我國一直實行的是房產所有權和城鎮(zhèn)土地國家所有權的“兩權分離”政策，這使得房地產所有權、抵押權及其收益的界定十分困難。
4．保險責任范圍小，保費率偏高。許多該保的事故（如地震）不在保險范圍內；而千分之五的年保險費率看似不高，但按房產價值計算就不是個小數(shù)目了，更何況要30年保費一次性繳清。
三、針對我國的住房抵押保險的措施
筆者認為可以從以下幾個方面著手，推進我國住房抵押貸款保險制度的改革。
1．我國雖然目前有為數(shù)不少的先富起來的人，但中低收入的居民依然占我國總人口的絕大多數(shù)，正是他們才最迫切地需要改善住房條件。因此，應該把保險的范圍優(yōu)先限定于他們。對于部分經濟條件確實比較差的購房者，保險的金額以不超過貸款金額的30﹪為宜。這樣能減輕購房者的保費負擔；而且對銀行來說，由于購房者的首付款為20﹪，加上保險30﹪，銀行承擔的風險只有50﹪左右。這樣，既有利于降低購房者的風險，同時也能抑制他們過高的購房欲望，當然也有助于降低銀行的風險。
2．隨著購房者還貸次數(shù)的增加，銀行所承擔的風險逐漸減少，因此保險額應該隨著還款次數(shù)增多而逐漸減少，而且保險費用的繳納應以按年繳納為好，以減輕購房者的壓力?，F(xiàn)行的一次繳清的做法不僅加大了購房者的負擔，而且侵占了購房者所繳保險費用未來年份的利息收入。對于部分提前還貸的購房者其所交的保險費用中多出的部分應該歸還購房者。
3．由于房屋貸款的還款期較長，在我國，最長可達30年，在此期間購房者如有意外，如疾病、意外傷殘或病故等，無法還貸的風險將會變得很大。為了避免出現(xiàn)購房者或其家屬無房可居的局面，筆者認為可以試著介入人身險。先以局部地區(qū)為試點，如一個省或一個市。由政府牽頭，委托一家保險公司做群體險，以后條件成熟后也可以專門成立一家保險公司，或者把一家中等規(guī)模的保險公司改組成專門的住房貸款保險公司。該地區(qū)的所有進行購房貸款的購房者在支付首付款后，到該公司簽訂一份保單，該保單的期限與貸款期限相同，金額和貸款金額等同。購房者每月支付貸款利息和保險費用。壽險合同到期后，保險金正好可以償還貸款額。如在保險期內，購房者因意外喪失勞動力或身故，無法還貸，保險公司可替購房者歸還貸款，這樣購房者或其家屬可以保有住房。如在試點地區(qū)可行的話，則可以推行到全國。由于該險種規(guī)模大，政府在其中勢必要扮演極其重要的角色。
4．我國目前投資性購房的比例偏高，上海已達到16%多，接近國際上公認的20%的警戒線。筆者認為可以在全國就設立一家住房貸款抵押保險公司，利用計算機聯(lián)網技術，將全國所有參加住房貸款的人的資料全部匯集歸檔，各銀行信息共享。由于所有購房者的信息集中在一家保險公司。這樣既可以控制某些人的多頭購買，抑制投資性購房需求；又可以控制那些有不良貸款記錄的人再去貸款。即使由于條件所限，在全國范圍內不只一家住房抵押貸款保險公司，那各保險公司的信息也該可以共享。這樣既可以降低投資性購房的比例，又可以降低銀行的貸款違約風險。
針對中國目前的社會實際，筆者認為中國的住房抵押貸款保險還是以政府主導為宜，不宜大力發(fā)展私營的住房抵押貸款保險機構?？梢栽诓糠殖鞘性圏c實行私營住房抵押貸款保險機構，以滿足部分中高層收入者的需求。
參考文獻：
1．王文英，陳蓉，劉榆風．論我國住宅抵押貸款保險市場的建立與完善．甘肅金融，2001，（5）．
第2篇：住房保險論文范文
下載此論文：房改房維修基金
相關信息：
商品房維修基金
是指按建設部《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》（建住房[1998]213號）的規(guī)定，新建商品住宅（包括經濟適用住房）出售后建立的共用部位、共用設施設備維修基金。...（查看全文）
對建立全國統(tǒng)一社保制度的思考
（二）
在全國社會保障基金解決了籌資問題之后，接著的一個問題是：這筆通過上述兩種渠道籌集來的社會保障基金，究竟應歸誰持有?由誰來經營?通過增發(fā)專項國債籌集來的資金，由中央發(fā)行，就由中央財政部門全部交給全國社會...（查看全文）
基本醫(yī)療保險醫(yī)療服務設施費用包括哪些費用？
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建立統(tǒng)籌基金和個人帳戶后，基本醫(yī)療保險支付政策有何規(guī)定？
主要的規(guī)定有三條：一是統(tǒng)籌基金和個人帳戶要分開管理，分別核算，這就要求統(tǒng)籌基金要自求收支平衡，不得擠占個人帳戶；二是要明確統(tǒng)籌基金和個人帳戶的各自支付范圍，這就要求制定統(tǒng)籌基金的起付標準和最高支付限額，一般...（查看全文）
北京市住房基金管理辦法
第3篇：住房保險論文范文
論文內容提要:養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，使人們對養(yǎng)老和住房的需求得到同時滿足;整合各種社會資源來完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實現(xiàn)良性互動，互為補充，互相促進，協(xié)調發(fā)展，產生“1十1 > 2”，的整體效應。職稱
長期以來，我國城鎮(zhèn)住房和養(yǎng)老保險制度改革工作相互之間是完全獨立進行的。這種“獨立性”既體現(xiàn)在具體工作中，也體現(xiàn)在方案設計上。然而兩項改革雖然任務不同，但其基本思路存在著共性之處，完善養(yǎng)老保險制度方案與住房分配貨幣化改革方案中關于職工個人自我保障的有關制度設計有著內在的一致性。融通使用住房公積金和養(yǎng)老金個人賬戶資金，重新整合社會保障資源，把住房當作重要的養(yǎng)老資源，既可以提高職工個人保障資金安排的合理性，也有利于減輕兩項改革所要求的資金負擔。通過這樣一種整合，可以使住房和養(yǎng)老兩大難題同時得到解決，這對確保社會穩(wěn)定、人民安居樂業(yè)有重要的意義。職稱
一、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的必要性
隨著人口老齡化的發(fā)展，世界各國都在對養(yǎng)老保險制度進行改革，中國也不例外，1990年代，中國建立了社會統(tǒng)籌與個人賬戶相結合的養(yǎng)老保險制度，這無疑是中國借鑒國外經驗，并結合本國國情、歷史、文化傳統(tǒng)而進行的一種制度創(chuàng)新。這一創(chuàng)新取得了積極的成果，但在實施過程中也出現(xiàn)了一些與制度設計初衷相違背的情況。例如，出現(xiàn)了個人賬戶的“空賬”問題。同時，養(yǎng)老保險的覆蓋面窄，名義替代率高，多層次養(yǎng)老保險體系中的補充層次成效甚微，而且家庭保障功能日益弱化，使得老年人生活水平下降。而與此同時，1998年國家開始推行住房體制改革，停止住房實物分配，以住房商品化為目標，實行住房分配貨幣化，這無疑也加重了年青人的負擔。此外，高等教育收費制度的改革，以及由于社會競爭日益激烈所引發(fā)的人們對于人力資本投資的高度重視，教育支出在家庭經濟支出中所占的比重日益上升。養(yǎng)老、購房、子女教育費用已成為壓在在職職工身上的“三座大山”，他們無奈之下只能減少當前消費來增加儲蓄，直接導致生活水平的下降。因此，我們需要打破已有的改革思路進行制度創(chuàng)新，將兩者進行整合來探求解決問題的方法。
二、國外養(yǎng)老和住房相結合的經驗借鑒
(一)新加坡的中央公積金制度
新加坡的中央公積金制度的基本內容是:強制性地規(guī)定雇主和雇員將收人的一部分上繳給中央公積金局，通過建立中央公積金制度來為每一個雇員提供全面的社會福利保障。新加坡的中央公積金制度始建于1955年7月，建立這一制度的初衷是為年邁退休的雇員提供養(yǎng)老金。隨著經濟與社會的發(fā)展，公積金的用途已擴大到了住房、保健、投資和教育等多個方面，中央公積金制度也從單純的為退休人員提供生活保障的強制性儲蓄計劃演變成一項全面的社會福利保障儲蓄計劃。根據(jù)《新加坡中央公積金法》規(guī)定:凡在新加坡有薪金收人的人，必須在每月發(fā)薪后14天內與其雇主按相應比例繳納公積金，其中雇主交16%，雇員交20 %。公積金局將雇主和雇員當月繳納的公積金根據(jù)其年齡結構和對公積金的需求確定三個戶頭的分配比例。其中一半以上的中央公積金用于雇員購買住房，其余的用于養(yǎng)老、醫(yī)療等項目。所有參加公積金的雇員都是公積金的會員，會員可以使用公積金的50%作為購房首付款，其余部分可以通過購房長期貸款，分期償還購買的住房。公積金的存款利息通常由市場利率決定，原則上略高于銀行的平均利息，而貸款利率一般比商業(yè)銀行低1個百分點左右。
綜上所述，新加坡的中央公積金制度是由政府實施的一項旨在保障和改善人民生活、促進社會安定、有利于經濟發(fā)展的強制性儲蓄制度，保障范圍從最初的養(yǎng)老逐步向住房、醫(yī)療、教育等領域拓展。在不影響?zhàn)B老金積累的情況下，滿足了雇員多種保障需要。對雇員來說，公積金不再是一筆由政府控制，只能用于老年生活保障的“死錢”，而是一筆屬于自己的資產，雇員可以根據(jù)個人生命周期不同階段的需要，將其投資于住房、教育等合理安排資金，提高公積金的使用效率。由于公積金的存儲利率和投資收益都比較高，為雇員的養(yǎng)老積累了充足的資金，可以很好地保障雇員退休后的生活。
(二)美國的住房反向抵押貸款
根據(jù)美國住房調查數(shù)據(jù)顯示，1989年全美有1200萬個住房所有者為62歲以上的老人，其中70歲以上的住房所有者大約有80萬個，他們的房屋價值一般在10萬至20萬美元之間。雖然這些老人的房屋價值較高，但是有一部分老人的年收人卻在3萬美元以下，導致了大量的“房子富翁，現(xiàn)金窮人”，為了提高這些低收人老人的生活水平，必須運用金融手段，盤活住房這筆巨大的不動產來增加老人的收人現(xiàn)金流。于是，“反向抵押貸款”便應運而生，并逐漸成為許多老年住房所有者的理想金融理財產品。雖然反向抵押貸款目前僅占美國住房抵押市場的極小份額，但發(fā)展速度很快，據(jù)政府統(tǒng)計，1989年至1999年，各金融機構共融資了近10億美元的反向抵押貸款，到了2002年，這一數(shù)字翻了一番。美國最大的反向抵押貸款發(fā)行方之一富國銀行房屋貸款中心預測，反向抵押貸款總額將會以每年20%的速度快速增長，到2015年將達到237億美元。
反向抵押貸款是指個人以自有完全產權的房屋作為抵押，以定期或不定期從銀行或其他金融機構獲得貸款用于個人生活和其他開支的一種金融產品。貸款后借款人對抵押房屋繼續(xù)擁有居住權，借款人可以選擇在死亡之前通過出售房產或其他資金來源還本付息，或選擇死亡之后將房屋的所有權轉給金融機構。若約定借款人死亡后其房產歸金融機構所有，則借款人在其有生之年不需要給付任何還款和利息。這種貸款適合于擁有個人房產的老年人，可實現(xiàn)以房養(yǎng)老。美國反向抵押貸款主要由三種形式:由聯(lián)邦住房管理局( Federal Housing Administration)承保并在各州發(fā)行的房產權益轉換貸款(HECM)、美國聯(lián)邦國民抵押貸款協(xié)會提供的房屋保留者貸款(Home Keep-er)及私人部門提供的“財務自由”( Financial Free-dom)高額反向抵押貸款，后者專門為凈值超過40萬美元的房屋提供反向抵押貸款。其中聯(lián)邦住房局有保險的住房反向貸款HECM是最主要的反向抵押貸款形式，占市場份額的95 % 。
三、養(yǎng)老保障和住房保障整合發(fā)展的思路
通過以上研究發(fā)現(xiàn)，養(yǎng)老和住房存在著一定的內在關聯(lián)性。首先，每個人都有養(yǎng)老和住房的需求，但是這種需求并不總是同時存在的，人在年輕時需要住房，而只有在退休時才需要養(yǎng)老金。其次，住房是一筆巨大的不動產，購買住房不只是消費，也是一筆重大的投資和儲蓄，通過住房價值的提前變現(xiàn)，可以盤活住房這筆巨大的不動產，將其轉化為養(yǎng)老資源。最后，養(yǎng)老保障和住房保障同屬于社會保障的范疇，國家通過一定的政策措施確保“老有所養(yǎng)”和“居者有其屋”。社會養(yǎng)老保險和住房公積金就是國家為解決居民的住房和養(yǎng)老需求而進行的強制性儲蓄積累。養(yǎng)老和住房存在著如此多的關聯(lián)性，那么，養(yǎng)老保障和住房保障制度的構建也應該具有一定的相關性。因此，筆者嘗試通過將兩者進行整合來探求解決問題的方法。養(yǎng)老保障與住房保障整合是指以居民的社會保障需求為中心進行政策調整，形成一體化的解決方案，同時滿足人們對養(yǎng)老和住房的需求，整合各種社會資源以完善養(yǎng)老保障和住房保障，使兩者實現(xiàn)良性互動，互為補充，互相促進，協(xié)調發(fā)展，產生“1+1>2”的整體效應。在保證同等生活質量的前提下，盡量降低成本，或在消耗同等資源的條件下，通過提高資源配置效率，提高生活水平。
按照生命周期的不同，人們對于住房和養(yǎng)老金的需求是不同的。年輕時，要結婚生子，需要的僅僅是住房，而養(yǎng)老對年輕人來說還比較遙遠，所以，我國社會保障制度的設計，首先應當幫助年輕人購買住房，提高他們的購買力。政府需要穩(wěn)定房價，強制積累住房公積金，合理安排公積金的使用方向。只有通過綜合的政策協(xié)調，才能真正確保居者有其屋的目標。按照現(xiàn)行規(guī)定，職工一參加工作就要繳納養(yǎng)老保險費，而養(yǎng)老金是職工未來幾十年后才需要的。如果職工可以使用養(yǎng)老保險個人賬戶和住房公積金個人賬戶的全部資金支付購房首付款，用日后積累的個人賬戶資金歸還住房公積金貸款，在沒有影響未來養(yǎng)老金積累的前提下，通過這種個人賬戶資源的合理配置可以大大減輕年輕職工的購房負擔，提高他們的購買力。同時也為養(yǎng)老金的保值增值找到了一個很好的投資渠道，因為用養(yǎng)老金可以發(fā)放公積金貸款，收益率按照現(xiàn)行公積金貸款5年到30年期利率計算，可高達4.23%，遠遠高于其他投資渠道，并且投資風險小。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第一步。人到了退休年齡后，其需求就變成了住房和養(yǎng)老兩個方面，通過前半生的努力，房子已經有了，養(yǎng)老也有社會養(yǎng)老保險提供退休金，但是退休金要低于工作時的收人，可能會降低老年人的生活水平。而且隨著老年人肌體的衰老，醫(yī)療費用會急劇上升，加之很多人都有退休后出去旅游的愿望，以及老年人也需要日常的生活護理等等，這些都需要經濟的支持。如果僅憑借退休金是難以達到這些要求的。所以，需要多渠道籌集養(yǎng)老金。住房是家庭財富的重要組成部分，如果能將老人死后剩余的住房價值提前變現(xiàn)，就可以極大地改善老年人的生活質量，而這絲毫不會影響到老年人現(xiàn)在的生活，只是通過一種金融手段盤活了住房這筆巨大的不動產，改變了老人“現(xiàn)金窮人，不動產富人”的狀況。這是養(yǎng)老保障與住房保障整合的第二步，即“以房養(yǎng)老”。養(yǎng)老保障與住房保障整合發(fā)展的總體設想如圖1所示:
按照整合發(fā)展模式的設計，個人在生命周期的不同階段，擁有的住房產權可由圖2表示:
第4篇：住房保險論文范文
論文摘 要:如何解決好城市弱勢群體的住房問題,一直是各國比較重視的問題｡本文結合我國目前城市弱勢群體的住房供給現(xiàn)狀,從方法､政策､金融服務等方面,對完善金融業(yè)支持非高端住房制度做出了詳盡分析｡
一､非高端住房制度現(xiàn)狀
我國從1992年開始的城鎮(zhèn)住房制度改革已經基本上實現(xiàn)了由福利分房向住房貨幣化､商品化､市場化的轉變,1998年以來,房地產金融的介入進一步推進了我國房地產市場化進程｡住宅是一種此較特殊的商品｡作為一種普通的商品,住房還是社會每一個人的生活必需品｡而在住宅價格快速增長，價格與居民購買力之間存在較大差距的情況下,必然會出現(xiàn)部分中低收入群體無力購買住房等情況｡為此,政府必須采取適當措施保障這些弱勢群體基本的居住需求｡
從天津市的實際情況看,為改善和解決中低收入群體的住房問題,目前已經建立起廉租住房､經濟租賃住房和經濟適用住房等三項非高端住房保障體系并取得了一定的成效｡截至2006年6月,已建成廉租房7248套,面積48萬平方米?鴉收集經濟租賃房2118套,面積14.5萬平方米?鴉建成經濟適用房19223套,面積165.16萬平方米｡今年計劃開工建設經濟適用住房260萬平方米,預計年內竣工140萬平方米,對保障天津市弱勢群體居住權的實現(xiàn)起到了一定的作用｡但是,在上述三種非高端住房保障體系的建設與使用過程中也出現(xiàn)許多新的問題｡如政策的覆蓋面過于狹窄，只針對“拆遷戶”且房源供給相對不足,即便是供應量相對最大的經濟適用房的竣工面積也只占同期全部商品住宅銷售面積的十分之一,遠不能滿足全市中低收入者的購房需求等｡其中關鍵的問題是資金來源渠道單一｡由于房地產業(yè)屬于資金密集型行業(yè),因此要想在公平､平等的前提下實現(xiàn)“居者有其屋”的目標,就需要以調整住房供求結構為宗旨,在完善非高端住房制度的同時,加大非高端住房建設規(guī)模,滿足其建設資金及居民購房資金的需求｡據(jù)調查,當前非高端住房融資大都源于財政,金融機構在此領域暫時還沒有發(fā)揮實質性的作用｡針對此種情況,有必要加強和利用金融工具,特別是在當前房價居高不下且與普通居民實際購買力之間存在較大差距的條件下,更多地利用金融創(chuàng)新，將相對僵化的政府直接主導型融資方式轉化為相對靈活的政府引導下的商業(yè)化運作模式顯得尤為重要｡
二､金融支持非高端住房建設的途徑
住房金融政策是政府調控住房市場的重要手段之一｡在當前我國住房領域的建設資金主要來自銀行貸款的情況下,住房金融制度會深刻地影響著政府住房政策目標的實現(xiàn)｡因此,我們應在效率原則(包括垂直效率､水平效率和運作效率)､公平原則(包括施政對象之間的橫向公平原則與縱向公平原則,也包括施政對象和非施政對象之間的主權平衡原則)及穩(wěn)定原則等三項原則的指導之下,有序運作､充分競爭､豐富產品､共擔風險､市場聯(lián)動､各司其職､有效調控､有度監(jiān)管､兼顧各方,最終實現(xiàn)人民居住水平的提高和環(huán)境質量的改善,達到經濟和社會和諧發(fā)展的總體目標｡
(一)房地產開發(fā)建設領域應采取的措施
1.由政策性銀行(如國家開發(fā)銀行)向廉租房､經濟廉租房､經濟適用房及普通小戶型住房項目的建設提供低息開發(fā)貸款,以降低項目成本,進而降低房屋售價,達到弱勢群體能夠接受的水平｡
2.以商業(yè)銀行為主體向保障性住房及普通小戶型住房項目的建設提供貼息開發(fā)貸款｡財政部門應根據(jù)具體項目的實際情況,向發(fā)放此類貸款的商業(yè)銀行提供不同比例的貸款貼息｡以保證商業(yè)銀行的利息收入不受損失
3.進一步完善二手房市場按揭貸款體系,滿足弱勢群體對二手住房的需求｡對于弱勢群體及低收入階層來說,以價格相對較低的小戶型住宅為主體的二手房市場無疑更適合他們的支付能力,但目前二手房市場的不規(guī)范性限制了二手房貸款市場的進一步發(fā)展｡今后,應進一步建立和完善評估機構及評估標準,尤其是二手房的評估標準,要盡快制定各種有效的實施細則?押一是房地產管理部門要建立和完善房地產估價機構及注冊房地產估價師的信用檔案?鴉二是商業(yè)銀行要加強對已抵押房地產市場價格變化的監(jiān)測,及時掌握抵押價值的變化情況?鴉三是房地產管理部門應定期對房地產評估報告進行抽檢,對有高估或低估等行為的房地產估價機構及注冊房地產估價師,要進行相應的查處,將查處結果記入其信用檔案并向社會公示｡
(二)消費領域應采取的住房金融政策
1.政府部門要根據(jù)貸款發(fā)放金額對商業(yè)銀行給予一定的獎勵和補貼｡由于弱勢群體由于經濟基礎較差而導致其信用風險相對較高，且所購小戶型普通商品住房及經濟適用房多數(shù)地理位置較為偏僻,容易出現(xiàn)抵押物貶值的情況,加之向弱勢群體發(fā)放的按揭貸款單筆貸款金額較小,利息收入相對較低,因此,對于銀行來說,此類貸款的性價比相對較差,必然存在通過提高貸款利率來覆蓋風險并提高其性價比的動機｡有關部門應根據(jù)“弱勢群體按揭貸款”的發(fā)放金額對商業(yè)銀行給予“獎勵型”財政補貼,從而更好地發(fā)揮信貸政策的作用｡具體可參考目前吸納下崗失業(yè)人員勞動密集型小企業(yè)貸款的獎勵比例 (貸款金額的千分之五),并可以此為基準上下浮動｡
2.以貼息等方式對低收入階層給予一定的支持和補貼｡對于政府來說,保證弱勢群體居住權是天職｡有關部門應參照同屬于弱勢群體扶助型貸款的“下崗失業(yè)人員小額擔保貸款”和“國家助學貸款”模式,向弱勢群體發(fā)放一定數(shù)量的貼息甚至免息住房按揭貸款,以減輕其還款壓力,在一定程度上降低其信用風險并提高銀行發(fā)放此類貸款的積極性｡
3.以減免契稅､稅前還貸等方式減輕弱勢群體借款人購房負擔｡政府相關部門除通過契稅減免等傳統(tǒng)方式外,還應通過稅前還貸(即抵押扣除)的方式支持低收入階層購房｡稅前還貸的好處在于補貼無外溢,不存在效率損失｡但問題在于可能會產生“福利倒置”的不公平現(xiàn)象,表現(xiàn)為貸款金額越高,免稅越多，或購房套數(shù)越多,免稅越多｡因此,有必要設計反向遞減退稅政策來保證公平問題｡
4.重點支持和鼓勵小型商業(yè)銀行或成立專門的非銀行金融機構來發(fā)放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡相關研究表明,與大型商業(yè)銀行相比,小型商業(yè)銀行或專門經營按揭貸款業(yè)務的非銀行金融機構更愿意發(fā)放針對弱勢群體的住房按揭貸款｡因此,今后出臺的信貸政策應在引導大型商業(yè)銀行支持弱勢群體貸款買房的同時,重點支持和鼓勵小型商業(yè)銀行或成立專門的非銀行金融機構來發(fā)放用于弱勢群體的住房按揭貸款,從而使信貸政策收到事半功倍的效果｡
5.進一步完善現(xiàn)行個人住房按揭貸款管理辦法及實施細則｡當前按揭貸款的各項規(guī)定如還款方式､逾期貸款處理方法等都是在上世紀90年代設計的,鑒于在當時的實際情況下未能充分考慮弱勢群體貸款購房的因素,無法有效實現(xiàn)降低風險目的的現(xiàn)狀｡今后，可通過增加按揭貸款還款方式和逾期貸款處理方式給予商業(yè)銀行更多的靈活性與自主權,完善按揭貸款管理辦法及實施細則,增強其針對性和可操作性｡
(三)建立住房抵押貸款保險體系
由于住房按揭貸款具有較長的風險暴露期和損失周期,因而具有較為獨特的信用風險｡特別是在經濟衰退期內,其違約風險將較正常時期顯著提升｡根據(jù)國外的相關研究,嚴重經濟蕭條時期的按揭貸款違約率是正常經濟狀況下的按揭貸款違約率的7-12倍｡因此,建立完善而有效的按揭貸款擔保體系和按揭貸款保險體系,特別是針對弱勢群體及低收入階層的貸款保險體系,以降低和分攤風險便成為當務之急｡具體途徑有,一是政府部門獨資建立針對弱勢群體的貸款保險機構｡二是政府部門與私營機構各按一定比例合資建立相應的貸款保險機構｡三是由私營部門獨家經營的貸款保險機構｡政府應成立相關管理部門,嚴格標準和準入條件,對風險過高的保險業(yè)務提供再保險或定向補貼｡
(四)大力開發(fā)住房金融產品
1.發(fā)行mbs(住房抵押貸款證券)｡mbs(住房抵押貸款證券)是信貸資產證券的一種｡發(fā)行mbs為我國的住房貸款資金供給提供了新的資金來源,有助于降低住房貸款的籌資成本,進而降低住房貸款成本,提高居民的支付能力和有效需求,促進房地產及相關產業(yè)的發(fā)展｡
第5篇：住房保險論文范文
[樞紐詞]新會計準則;職工薪酬;會計核算
2006年2月15日,財政部了包括1項基本準則和38項詳細準則在內的新的一整套企業(yè)會計準則體系。會計專業(yè)論文范文新準則的頒布標志著我國與國際財務講演準則趨同的企業(yè)會計準則體系正式建立,這對于進步會計信息質量和經濟運行質量,規(guī)范資本市場發(fā)展和市場經濟秩序,推動對外經濟交流都具有重大意義。新會計準則在諸多方面實現(xiàn)了新的突破,其中變化明顯的一個方面是職工薪酬的會計核算。在新準則前,有關職工薪酬的會計處理,主要通過《企業(yè)會計軌制》及有關劃定(以下簡稱舊軌制)進行規(guī)范。新準則是首次在一個準則中系統(tǒng)地規(guī)范了企業(yè)和職工建立在雇傭關系上的各種支付關系,比擬原會計軌制,主要有以下一些變化。
一、新準則職工薪酬會計核算的主要變化
(一)職工薪酬的定義與其內涵的變化新準則中職工薪酬的定義是企業(yè)為獲得職工提供的服務而給予各種形式的報酬以及其他相關支出。新準則中首次明確地定義職工薪酬的內容,它有別于以往的狹義范圍,是指廣義的報酬,是對現(xiàn)行所有職工福利的一個涵蓋和總結。新準則定義的職工薪酬的內容,不僅包括傳統(tǒng)意義上的工資、獎金、補助和補貼等工資類薪酬,也包括以往包含在福利費和期間用度中的職工福利費、工會經費、職工教育經費、各類社會保險費(包括養(yǎng)老、醫(yī)療、失業(yè)、住房、工傷、生養(yǎng)保險)等,更是增加了諸如辭退補償、帶薪休假等職工薪酬形式,以適應我國社會主義市場經濟的發(fā)展和變化。同時新準則明確職工薪酬不包括以股份為基礎的薪酬和企業(yè)年金基金。
(二)職工薪酬會計處理的變化新準則規(guī)范和明確了職工薪酬的會計處理原則,較以往也有很多不同之處。
1.各類職工薪酬的會計處理原則不同。新準則劃定企業(yè)除因解除與職工的勞動關系給予的補償外,應當根據(jù)職工提供服務的受益對象,分別將應付的職工薪酬計入資產、本錢或當期損益。企業(yè)為職工繳納的醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費、生養(yǎng)保險費等社會保險費和住房公積金,也應當根據(jù)工資總額的一定比例計算,按照職工提供服務的受益對象,分別將應付的職工薪酬計入資產、本錢或當期損益。而以往的軌制劃定則是除了部門行業(yè)會計軌制劃定的工資類薪酬和職工福利費及受益對象分別計入資產、本錢或當期損益外,其他職工薪酬全都計入當期損益。此項會計處理的變化將普遍降低企業(yè)各期的毛利率和毛利額,同時對于企業(yè)的各期損益也會造成一定程度的遞延影響,這種影響對于出產周期較長的企業(yè)將會更大。
2.職工福利費的會計處理方法。新準則中未涉及企業(yè)是否提取職工福利費以及提取的詳細比例,而在以往的實務操縱中各類企業(yè)不盡相同,有的按工資總額的14%計提職工福利費并留存余額,有的則按實際列支不留余額。從一定程度上看,新準則趨向于取消提取14%的比例的劃定,職工福利費的列支由企業(yè)把握。當然這種職工福利費的會計處理方法與稅務處理仍有不一致之處,需要進行納稅調整,這將對企業(yè)財務狀況和經營成果產生一定影響。
3.新增了辭退補償?shù)臅嬏幚矸椒āＴ谛聹蕜t出臺以前,企業(yè)大多按照收付實現(xiàn)制的原則列支經濟補償金,在支付經濟補償金時直接列支為治理用度。這種做法會使企業(yè)在經濟性裁員時治理用度溘然增加而使企業(yè)的利潤不能真實地反映。新準則要求企業(yè)在職工勞動合同到期之前解除與職工的勞動關系,或者為鼓勵職工自愿接受裁減而提出給予補償?shù)慕ㄗh,同時知足下列前提的,應當確認因解除與職工的勞動關系給予補償而產生的預計負債,同時計入當期用度:(1)企業(yè)已制定正式的解除勞動關系計劃或提出自愿裁減建議并即將實施;(2)企業(yè)不能單方面撤回解除勞動關系計劃。按新準則的劃定,從會計處理的角度來看,相稱于計提了一筆支付經濟補償金的預備金,提前將該筆用度列入本錢或用度。這樣核算完全符合會計核算的配比原則以及相關性原則,更加真實地反映了企業(yè)的經營情況和財務狀況。從協(xié)調勞資關系的角度看,預計負債的確認相稱于計提了一筆支付經濟補償預備金,緩解了企業(yè)大批裁員時支付補償金用度的壓力,對職員活動和社會安定有一定促進作用。
(三)信息表露的變化新準則同一了關于職工薪酬的表露原則,首次明確規(guī)范了表露的范圍和內容。新準則同一了關于職工薪酬的表露原則,首次明確規(guī)范了表露的范圍和內容。新準則劃定企業(yè)應在報表附注中表露與職工薪酬有關的信息,主要包括:
1.應當支付給職工的工資、獎金、補助和補貼,及其期末應付未付金額;
2.應當為職工繳納的醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費和生養(yǎng)保險費等社會保險費,及其期末應付未付金額;
3.應當為職工繳存的住房公積金,及其期末應付未付金額;
4.為職工提供的非貨泉利,及其計算依據(jù);
5.應當支付的因解除勞動關系給予的補償,及其期末應付未付金額;
6.其他職工薪酬。同時劃定,因自愿接受裁減建議的職工數(shù)目、補償尺度等不確定而產生的或有負債,應當按照《企業(yè)會計準則第13號———或有事項》予以表露。
二、新準則職工薪酬會計核算的實務處理
職工薪酬是按照其發(fā)生地點進行歸集,按照用途進行分配的。出產產品的工人、提供勞務的工人、車間治理職員、進行基本建設工程的職員、自創(chuàng)無形資產職員、行政治理職員工資薪酬等,分別通過“出產本錢”、“勞務本錢”、“制造用度”、“在建工程”、“無形資產”、“治理用度”賬戶核算,發(fā)生時:借記“出產本錢”、“勞務本錢”、“制造用度”、“在建工程”、“無形資產”、“治理用度”科目,貸記“應付職工薪酬———應付工資”科目。與原應付工資的核算軌制比擬,職工薪酬分配渠道擴大到無形資產本錢。企業(yè)為職工繳納的“五險一金”,應當按照職工所在崗位進行分配。分別通過“出產本錢”、“制造用度”、“在建工程”、“無形資產”、“治理用度”賬戶等核算,借記“出產本錢”、“制造用度”、“在建工程”、“無形資產”、“治理用度”等科目,貸記“應付職工薪酬———應付保險費”(或“應付職工薪酬———應付住房公積金”)科目。繳納各種社會保險用度或住房公積金時,借記“應付職工薪酬———應付工資”(職工負擔部門)、“應付職工薪酬———應付保險費”(或“應付職工薪酬———應付住房公積金”)科目,貸記“銀行存款”科目。工會經費和職工教育經費的處理類似,分別在“應付職工薪酬———工會經費”賬戶和“應付職工薪酬———職工教育經費”賬戶中核算。企業(yè)以其自產產品作為職工薪酬發(fā)放給職工時,應將該產品的本錢及視同銷售的稅金合并作為應付職工薪酬的入賬金額,分別借記“應付職工薪酬———應付福利費”科目,貸記“主營業(yè)務收入”、“應交稅金———應交增值稅(銷項稅)”科目,結轉本錢,借“主營業(yè)務本錢”,貸“庫存商品”。以外購商品作為非貨泉利提供應職工的,應當按照該商品的公允價值和相關稅費,計量應計入本錢用度的職工薪酬金額。企業(yè)無償向職工提供住房等資產使用的,應將固定資產的折舊費作為應付職工薪酬的入賬金額,分別借記“應付職工薪酬———應付福利費”科目,貸記“累計折舊”科目。然后,再根據(jù)不同的受益對象分別計入相關的賬戶,借記相關科目,貸記“應付職工薪酬———應付福利費”科目。對于辭退福利的會計處理,企業(yè)應當嚴格按照辭退計劃條款的劃定,公道預計并確認辭退福利產生的負債,同時計人當期損益。辭退福利的計量因辭退計劃中職工有無選擇權而有所不同:
1.對于職工沒有選擇權的辭退計劃,應當根據(jù)計劃條款劃定擬解除勞動關系的職工數(shù)目、每一職位的辭退補償?shù)扔嬏釕堵毠ば匠?分別借記“治理用度”等科目,貸記“預計負債———解除職工勞動關系補償”;2.對于自愿接受裁減建議,因接受裁減的職工數(shù)目不確定,企業(yè)應當參照或有事項的劃定。根據(jù)預計的職工數(shù)目和每一職位的辭退補償?shù)扔嬏釕堵毠ば匠?預計負債),分別借記“治理用度”等科目,貸記“預計負債———解除職工勞動關系補償”;3.實質性辭退工作在一年內實施完畢、但補償款項超過一年支付的辭退計劃,企業(yè)應當選擇恰當?shù)恼郜F(xiàn)率,以折現(xiàn)后的金額計量應計入當期治理用度的辭退福利金額,該項金額與實際應支付的辭退福利之間的差額,作為未確認融資用度,在以后各期實際支付辭退福利款項時,計入財務用度。賬務處理上,確認因辭退福利產生的預計負債時,借記“治理用度”、“未確認融資用度”科目,貸記“應付職工薪酬———辭退福利”科目;各期支付辭退福利款項時,借記“應付職工薪酬———辭退福利”科目,貸記“銀行存款”科目。同時,借記“財務用度”科目,貸記“未確認融資用度”科目。
[參考文獻]
[1]中華人民共和國財政部.企業(yè)會計準則———應用指南2006[M].北京:中國財政經濟出版社,2006.
第6篇：住房保險論文范文
關鍵詞:養(yǎng)老保險;生育意愿;性別差異
一、前言
近年來，我國居民的生育意愿發(fā)生了翻天覆地的變化，除了受計劃生育政策的影響外，社會保障體系的不斷完善也是一個不容忽視的影響因素。在傳統(tǒng)社會中，經濟發(fā)展主要依賴于勞動力數(shù)量，生育的孩子越多，他們所能夠帶來的回報也就越多;而在現(xiàn)代化社會中，生育孩子只能帶來有限的經濟效益，因為促進經濟發(fā)展的決定性因素不再是勞動力數(shù)量而是科學技術水平，養(yǎng)育太多孩子反而會增加撫養(yǎng)成本，最終理性人的生育意愿下降。此外，根據(jù)生育率理論，生育對養(yǎng)老有一定保險效益，傳統(tǒng)養(yǎng)老模式以家庭養(yǎng)老為主，但是，隨著城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險發(fā)展，社會養(yǎng)老模式不斷完善，社會養(yǎng)老對傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老存在一定的替代?；攫B(yǎng)老保險能夠保障參保人退休期內的基本生活水平，在一定程度上緩解了其養(yǎng)老的后顧之憂，使其晚年對子女的依賴度降低，從而對生育子女數(shù)量產生擠出效應，使得生育意愿降低。作為一個可以影響實際生育水平的超前變量，生育意愿可以為預測生育水平提供重要參數(shù)，目前大多采用包括意愿生育子女數(shù)量、意愿性別、生育時間的三維指標來構建生育意愿評價體系。由于儒家思想的渲染，中國家庭普遍堅持養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念，因此可以說是否有養(yǎng)老保障及養(yǎng)老方式的選擇在某種程度上都會影響居民生育意愿。睢素利認為我國目前的養(yǎng)老保障體系不夠完善，大多依靠家庭養(yǎng)老，并且在農村中主要由兒子承擔。因為老年人缺乏穩(wěn)定的經濟來源，且女孩結婚后要到男方家生活，這就使得老人的生活面臨現(xiàn)實困難，也促使人們更傾向于生育男孩。養(yǎng)老保險在很大程度上可以轉變人們養(yǎng)兒防老的傳統(tǒng)觀念，從而去影響其生育意愿，尤其是偏好生育男孩的意愿。在社會保障制度不健全特別是農村社會養(yǎng)老制度還很脆弱的條件下，城鄉(xiāng)二元社會結構使城市發(fā)達的生產力和相對健全的社會保障制度與農村落后的生產力和單一的家庭養(yǎng)老模式形成了鮮明的對照，客觀上強化了某些家庭的性別選擇偏好。在考慮生育子女的經濟動機和功能的情況下，陳歡和張躍華構建了一個簡單的兩期決策模型，研究表明基本養(yǎng)老保險對生育意愿會產生擠出效應。具體來看，養(yǎng)老保險會讓總生育意愿下降14．1%，生育男孩意愿下降7．2%，生育女孩意愿下降5．4%。而且進一步的分析發(fā)現(xiàn)，這一負向影響主要發(fā)生在低收入和高收入家庭中，對中等收入家庭的影響不顯著。以上文獻得出的結論大抵是收入越高以及城市戶口居民偏向于生育更少的孩子。在人口老齡化形勢嚴峻以及生育意愿水平不斷下降的雙重背景下，研究居民的養(yǎng)老和生育意愿成為學術界關注的熱點問題，論文則將兩種相結合研究基本養(yǎng)老保險對居民生育意愿的影響，以期了解兩者之間的關系，并進一步完善養(yǎng)老保險相關政策。
二、基于2015年CGSS數(shù)據(jù)的實證檢驗
(一)數(shù)據(jù)來源論文使用2015年CGSS的數(shù)據(jù)。作為我國第一個全國性、綜合性、連續(xù)性的大型社會調查項目，該項目系統(tǒng)收集了社區(qū)、家庭、個人等多個層次的數(shù)據(jù)。全國各地的家庭進行抽樣調查，每個家庭隨機調查1人，總樣本量約為12000。論文分析對象為18歲以上的居民，根據(jù)研究需要，剔除缺失樣本及進行相關處理后，剩余有效總樣本量為8718，具有統(tǒng)計學上的意義和大樣本性質。
(二)變量選取被解釋變量:居民生育意愿，生育意愿主要包含意愿生育子女數(shù)量、意愿性別和生育時間3個方面，由于樣本信息的缺失，論文只從生育數(shù)量和性別構成兩個維度來分析基本養(yǎng)老保險對生育意愿的影響。根據(jù)受訪者對調查問卷中社會態(tài)度部分的“如果沒有政策限制的話，你希望有幾個孩子?”問題的回答，設定了3個計數(shù)變量作為被解釋變量，即總的生育意愿、生育男孩意愿以及生育女孩意愿。解釋變量:是否參加養(yǎng)老保險。其中，把參加城市或農村基本養(yǎng)老保險的居民統(tǒng)一視為參加了養(yǎng)老保險，記為1;否則均被視作未參加養(yǎng)老保險，記為0?？刂谱兞?由于除了養(yǎng)老保險對生育意愿有影響外，還有其他一些重要因素也會影響居民的生育意愿，如果不加以控制的話，會使得回歸結果有偏且不一致。在參考了大量相關文獻之后，論文中把以下因素也考慮了進來，以確保結果的可靠性。這些因素分別為:性別、年齡、戶籍類別、受教育年限、個人年收入、健康狀況、婚姻狀況。具體來說:被調查者為男性記為1，女性則記為0;年齡變量即為調查年份減去被調查者的出生年份，為一個連續(xù)性變量;農村戶口記為0，城市戶口記為1;受教育年限根據(jù)未受過教育、小學、初中、高中、大學、研究生及以上大致分別記為0年、6年、9年、12年、16年、19年;家庭總收入為2015年被調查者個人總收入，考慮到收入對生育意愿的非線性影響，加入個人總收入的對數(shù)形式;根據(jù)被調查者對自身身體狀況的估計，將健康狀況分為很不健康、比較不健康、一般、比較健康、很健康，分別以1、2、3、4、5進行標記;婚姻狀況變量中未結過婚記為0，結過婚記為1。
(三)變量的描述性統(tǒng)計從相關調查和數(shù)據(jù)可知，若是沒有政策限制的話，我國大部分居民普遍希望生育兩個孩子，性別構成是一男一女，反映我國居民兒女雙全的美好愿望。從養(yǎng)老保險的參與程度來看，參保率達到了69．8%，可見雖然我國一直重點關注擴大社會保險的覆蓋面，但是仍然有部分居民未加入。從性別來看，被調查者中有53．2%為男性，46．8%為女性，性別比例大致均衡。平均年齡為50歲左右。城市戶籍居民占31．7%，農村戶籍居民占68．3%。平均受教育年限在8．6年左右，即初中畢業(yè)，反映居民普遍享受到了九年義務教育。個人平均年收入為34526元。健康狀況普遍處于一般狀態(tài)。有將近90%的被調查者都結過婚，這也會更有利于調查，且在一定程度上保證了數(shù)據(jù)的準確度。
(四)回歸結果由于考慮到城鄉(xiāng)之間經濟和社會養(yǎng)老保險政策的執(zhí)行情況以及生育觀念上存在一定的差異性，對居民的生育意愿會產生某種程度上的影響，且不同收入群體的養(yǎng)老保險的負擔情況也各有差異，故論文首先進行總樣本分析，之后以農村和城市、收入在不同等級為依據(jù)分樣本進行分析。從分析結果可以看出，全樣本回歸結果顯示，購買城鄉(xiāng)居民養(yǎng)老保險對被訪者的生育意愿的負向影響概率降低7．29個百分點，且主要表現(xiàn)在生育男孩的意愿上，對生育女孩的意愿沒有較大影響，表明我國素來所追崇的養(yǎng)兒防老觀念，在一定程度上受到了養(yǎng)老保險的沖擊;另外可看出隨著受教育年限的增加，總的生育意愿以及生育男孩意愿也顯著減少，而對于生育女孩意愿的影響則并不顯著，這主要是因為受教育年限的增加帶來思想觀念尤其是生育觀念上的差異所造成的;從戶籍類型來看，農村戶口居民偏向于多生孩子，仍然具有多子多福的生育觀念;年收入對數(shù)對于生育意愿在1%的水平上顯著負向影響，即年收入越低的被調查者越偏向于生更多的孩子，因為孩子越多能夠保證老年以后所獲得的收益越高。其他因素如被調查者性別、健康狀況、婚姻狀況對生育意愿的影響不顯著。將樣本分別按照戶籍類型分為農村戶口和城市戶口，按照收入分為低收入群體、中等收入群體及高收入群體，得出以下結論。戶籍類型對生育意愿的影響:是否參保以及年齡對于生育意愿的影響在這兩個群體之間的影響方向大致相同，但是參加養(yǎng)老保險會使得城市居民更偏向于減少生育意愿的數(shù)量，且年收入對數(shù)對于農村戶口居民的生育意愿是有顯著性影響的，而對城市居民則沒有;受教育年限對于城市居民的生育意愿具有顯著影響，對農村居民則沒有。不同收入群體對于生育意愿的影響:在低收入群體和中等收入群體之間，是否參保、年收入對數(shù)、年齡以及戶籍類別對生育意愿都是具有顯著影響，在高收入群體中以上因素的作用則并不明顯。
三、結論與政策建議
第7篇：住房保險論文范文
【關鍵詞】資產社會政策；農村；養(yǎng)老保險制度
一、研究綜述
邁克爾·謝若登教授在《資產與窮人》一書中，首次針對以收入為本的社會政策，提出資產社會政策。該書從資產所具有的積極的個人和社會福利效應方面入手，論證了資產積累的重要性，并強調用更廣闊的社會發(fā)展觀來解釋資產建設的意義。在英國等一些高福利國家面臨著社會保障基金支出剛性增長、財政支出負擔大，不得不進行改革的情況下，各國紛紛引進并運用資產社會政策，取得不錯的效果。在高鑒國和展敏老師（2005）收錄的論文集《資產建設與社會發(fā)展》一書中，非常詳細地介紹了世界各地的資產建設實踐，有利于我國資產社會政策的實踐。國內的楊團和孫炳耀教授（2005）在《資產社會政策與中國社會保障體系重構》中指出，中國現(xiàn)行的個人養(yǎng)老賬戶僅僅是專項政策限制下的個人養(yǎng)老費的儲蓄賬戶，并非屬于個人為發(fā)展自己的金融資產積極作為的賬戶，這點也是在中國養(yǎng)老保障制度中實施資產社會政策的一個現(xiàn)實困難。徐德印、叢曉峰（2008）從資產建設的角度分析了資產建設對農民福利的影響，闡述了農民通過土地經營，稅收轉移支付等手段獲取福利的不足之處，提出通過發(fā)展個人賬戶、小額信貸等手段建設農民資產，才能從根本上消除農民貧困，提高農民福利水平。于麗麗（2009）的碩士論文《資產社會政策在養(yǎng)老保障制度中的可行性研究》認為資產的積累與應用，對主要應用于社會救助和反貧困領域提出了質疑，提出資產社會政策應該運用于解決社會養(yǎng)老資源不足問題，具有更多的促進社會發(fā)展的效應。童星（2011）基于謝若登的三種福利模型理論，解讀美國的雇員持股計劃，新加坡的中央公積金制度和中國的呼圖壁經驗的實踐意義，提出將資產建設引入社保領域，從資產的形成、保值增值和轉化三個方面建立完善的相關政策。張萍、栗金亞（2012年）《資產建設理論視閾下農村貧困救助政策的啟示》對個人發(fā)展賬戶進行分析，將“資產建設”這個新理念引入我國農村貧困救助政策，比較兩種以資產為基礎的貧困救助政策：個人發(fā)展賬戶和村級互助基金，發(fā)現(xiàn)：為貧困者設立個人賬戶并建立村級互助資金，是適合我國國情的資產政策。
可以發(fā)現(xiàn)，國內外的學者基于資產建設理論角度去研究的內容較為寬泛，但更多的關注點在個人賬戶、小額信貸等手段在社會救助和反貧困的應用。也開始有學者提出將資產建設引入社保領域，但幾乎沒有學者研究資產社會政策在我國農村養(yǎng)老保障制度中的應用。本文試圖闡述這個問題。
二、資產社會政策的核心觀點
1990年，美國華盛頓大學的邁克爾·謝若登教授在《資產與窮人》一書中第一次提出了以資產為基礎的社會政策：凡是廣泛地和公平地促進公民和家庭尤其是窮人獲得不動產和金融資產以增進他們的福利的方案、規(guī)則、法規(guī)法律，都屬于資產社會政策①。資產包括金融財富、有形財產、人力資本、社會資本、政治參與及影響力、文化資本以及自然資源等。它不是傳統(tǒng)的收入再分配、簡單的直接增加其收入與消費，而是強調授權于個人，提出通過建立個人賬戶幫助人們學習建立資產和積累資產的技能，從而提升他們獲得收入、服務和實物的能力，以保障人們正常的生活需要，以推動個人、家庭和社區(qū)的發(fā)展，進而促進社會整體的長期發(fā)展。這一政策包含了社會進步、社會公正、社會團結等“社會福利理念，也成為權利平等、人力資本發(fā)展和社會再分配的重要手段。
之前實施的以收入為本的社會政策，通過收入實施消費行為可以保障人的基本生存，但不能改善人長期的生活狀況和使人獲得更大的經濟獨立。史樂山教授發(fā)現(xiàn)一個人缺乏資產是導致持續(xù)、產生貧窮的機制。而資產具有九個方面的效應：促進家庭穩(wěn)定、創(chuàng)造未來取向、刺激其他資產的發(fā)展、促進專門化與專業(yè)化、提供承擔風險的基礎、增強個體效能、提高社會影響、增加政治參與和后代福利?？梢允谷双@得獨立和自給自足，也能促進人本質的發(fā)展。
資產社會政策的工具是個人發(fā)展賬戶，面向貧困者是它與其他受資助的儲蓄賬戶的主要區(qū)別，它主要有四點特征：第一，通過配比形式提供資助。如窮人儲蓄一百，他將會獲得一毛或多余一百的配額支持。第二，賬戶資金使用僅限于特定目的。通常包括購買住房、用于教育和醫(yī)療等。第三，參與者必須履行有關義務。如定期定額地儲蓄，參加項目規(guī)定的培訓課程。第四，配比資金渠道多元化。主要來源有國家財政、非營利組織和私人基金。
三、農村養(yǎng)老保險制度面臨的問題
我國是一個農業(yè)大國，針對70%的農村人口，一直實行的是家庭養(yǎng)老和土地養(yǎng)老，很少享受由政府提供的養(yǎng)老保險。農民因資產有限，將原本用于家庭保障的資產改為用在下一代身上，比如一些農民寧可違反計劃生育政策甚至被罰款也要超生多生“養(yǎng)兒防老”。一些農民只將有限的收入供養(yǎng)成績好的孩子或男孩上學，其他的子女則輟學。農村的這種傳統(tǒng)養(yǎng)老機制影響了單個孩子所獲得的人力資本投資，降低了孩子的質量，必然導致較低智力素質的人力資本和較少有形資產的積累；也影響了自身養(yǎng)老資產的積累。
隨著計劃生育政策的推行、人口老齡化的發(fā)展、家庭結構的變化和大規(guī)模城鄉(xiāng)人口遷徙對現(xiàn)有的農村家庭養(yǎng)老保障制度造成了巨大沖擊，老年人的贍養(yǎng)水平和生活水平也隨之下降，農村養(yǎng)老形勢日益嚴峻。為了更好的解決農村養(yǎng)老問題，這幾年開始試點的農村社會養(yǎng)老制度，其資金籌集采取實行個人繳費、集體補助和政府補貼相結合形式。個人繳費標準目前按每人每年100元、200元、300元、400元、500元五個檔次繳納，參保人可自主選擇繳費檔次。新型農村社會養(yǎng)老保險待遇由基礎養(yǎng)老金和個人賬戶養(yǎng)老金組成。個人繳費（包括享受政府補貼的30元）全部計入個人賬戶?；A養(yǎng)老金標準為每人每月55元。每月領取金額=（財政補貼30+繳存利息+個人年繳費金額）*15年÷139+55元基礎養(yǎng)老金。舉個例子，A某每年繳費100，繳費15年滿，年滿60歲時的下個月起可以領取金額=（30+繳存產生的利息+100）×15÷139+55≈69，這里利息未計，也就說一個月大約可領70元多點?？梢娺@保障標準非常低。再加上該政策堅持政府組織引導和農民自愿相結合，這造成部分中青年居民參保積極性不高，資金來源和個人賬戶的不足，未來的農村養(yǎng)老問題仍是巨大問題。
另外，中國的養(yǎng)老個人賬戶還很難說就是個人發(fā)展賬戶，僅僅具有演化為個人發(fā)展賬戶的潛在能力，它屬于儲蓄賬戶，而不是資產賬戶，賬戶資金徒有金融資產的形式，卻缺乏其實質②。因為該賬戶資金只能由政府的社會保險基金機構統(tǒng)一對總資金進行投資，個人不能對賬戶資金進行選擇性投資?？梢?，現(xiàn)行養(yǎng)老個人賬戶僅僅是很多特殊政策限制下的個人養(yǎng)老費的儲蓄賬戶，并非屬于個人為發(fā)展自己的金融資產建立起來的賬戶，并只能作為養(yǎng)老使用。如果想實施資產社會政策，就必須建立真正意義上的資產賬戶，這一點是尤其重要的。
四、資產社會政策在農村養(yǎng)老保險制度中的應用
（一）重新設計個人賬戶，允許個人賬戶自我選擇委托投資
當前農村的社會保障制度主要包括養(yǎng)老、醫(yī)療和住房。廣義地看，養(yǎng)老保障應涉及老年人各方面的需要，包括生活需要、醫(yī)療、照顧等等。但由于醫(yī)療等是專門設置的社會服務和福利項目，因此養(yǎng)老保障通常被狹義地理解為生活保障，主要是收入保障。當前農村養(yǎng)老保險制度中的個人賬戶資金也主要應用于養(yǎng)老。農村合作醫(yī)療制度已達到全覆蓋，由大病統(tǒng)籌和門診賬戶組成。門診賬戶屬于農村居民個人的當期消費賬戶，個人不能隨意支付，而必須按照規(guī)定進行支配。但屬于個人所有，當賬戶持有人死亡且賬戶仍有結余時，賬戶資金還可以繼承，通過微弱的資金積累起到了一定的刺激作用。
個人賬戶是資產社會政策的一個重要的工具，根據(jù)國際社會的研究，這是因為個人賬戶具有影響儲蓄和資產積累的制度性因素。對于中國要解決農村養(yǎng)老問題最重要的是重新設計個人賬戶。社會保障制度各項目之間邊界過分剛性，不能適應人們生命周期不同時期的不同需要。為了解決農村養(yǎng)老的問題，可以考慮將養(yǎng)老和合作醫(yī)療門診賬戶合并。因為當前農村居民大部分都能看得起小病，門診賬戶起的作用不是特別大。而中國農村養(yǎng)老保險制度還在試點過程中，個人賬戶資金相對不足，未來獲得的養(yǎng)老保障標準很低，因此只有充實個人賬戶。
重新設計的個人賬戶，國家或非營利組織對其配額。根據(jù)各地區(qū)的發(fā)展水平，配額比率從1：1到1：7不等，其中2：1是最通常的配額比率。個人必須履行以下義務：第一，按月儲蓄或按年儲蓄。參加者必須每個月或每年存入一定數(shù)額的存款到賬戶。第二，參加規(guī)定的相關培訓。這有利于提高參與者的能力。第三，存款只用于特定的目的。比如養(yǎng)老、醫(yī)療、教育、建房等。個人賬戶一般由國家銀行來運轉，可以根據(jù)國家提供的幾個投資基金，個人可以自行選擇，從而積累資產，增強自我養(yǎng)老的能力。也可以將更多的消費支出用于教育投資，比如可拿出更多的錢用來參加培訓，學習技術，還可以用于子女的教育投資。這對提高農村居民的文化素質、提高人力資本具有重大意義。
（二）反向抵押貸款，以房養(yǎng)老
反向抵押貸款，以房養(yǎng)老它是以擁有住房的老年居民為放款對象，以房產作為抵押，在居住期間無需償還，在貸款者死亡、賣房或者永久搬出住房時到期，以出售住房所得資金歸還貸款本金、利息和各種費用的一種貸款。這種貸款可以是一次性或者在一定時間內按月發(fā)放，也可以在一定信用額度內根據(jù)借款者的需要自由支付，貸款可用于日常開支、房屋修繕和醫(yī)療保健等，沒有限制。這件事情做起來涉及很多問題，如相關的法律法規(guī)，對房地產市場的影響，評估的問題。要考慮到可能出現(xiàn)問題的規(guī)范措施，才能真正維護老人的權益，否則的話，可能適得其反。
（三）提高人力資本，實現(xiàn)自我養(yǎng)老
邁克爾·謝若登的資產也包括人力資本。只有提高人力資本，農村居民才具備積累資產的能力。農民人力資本主要由農村勞動力的質量和數(shù)量構成。舒爾茨把人力資本投資分為五類：一是健康與保健服務；二是在職培訓；三是在各級正規(guī)學校所接受的教育；四是非公司的成人教育；五是個人和家庭適應于轉換工作機會的遷移支出。人力資本投資主要表現(xiàn)為健康與保健服務、教育、遷移三類。
當前很多的學者都認證了社會保障對農村人力資本提高的重大影響。尤其是提高個人賬戶部分更能促進人力資本投資。反過來農村居民人力資本的提高，也能提升自身的養(yǎng)老能力。因此，當前政府的重要任務是農村人力資本的提升。這可以通過完善農村的公共衛(wèi)生服務供給體系，著重解決預防保障問題；加大對就業(yè)年齡段的農村居民的培訓，提高就業(yè)能力和擴大就業(yè)機會；完善農民工的社會保障，減少遷移的成本等。
五、結語
人口老齡化和家庭保障功能的弱化，農村養(yǎng)老問題逐漸凸出，將資產社會政策應用于我國農村養(yǎng)老保障制度，是一個突破。資產社會政策強調資產的積累與投資，自我養(yǎng)老能力的培養(yǎng)，這也符合我國傳統(tǒng)文化。本文提出通過重新設立個人賬戶，提升農村居民的人力資本和以房養(yǎng)老來解決養(yǎng)老，希望對我國農村養(yǎng)老保障制度的建立有借鑒意義。
注釋：
①邁克爾·謝若登.資產與窮人[M].北京：商務印書館，2005：121-127.
②楊團，孫炳耀.資產社會政策與中國社會保障體系重構[J].江蘇社會科學，2005（2）：207-208.
參考文獻：
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第8篇：住房保險論文范文
論文關鍵詞：以房養(yǎng)老；制度；技術；觀念
“以房養(yǎng)老”目前流行于歐美，操作趨向成熟的是美國。美國20世紀80年代推出的“反向抵押貸款”有效的解決了“現(xiàn)金窮人，不動產富人”的養(yǎng)老問題。2007年下半年，我國幾大城市以不同的方式進行了試點：北京成立“養(yǎng)老房屋銀行”，上海實施”以房自助養(yǎng)老”，南京實行“以租換養(yǎng)”?！耙苑筐B(yǎng)老”以另類的養(yǎng)老方式開始了其中國之行。
什么是“以房養(yǎng)老”?它有哪些形式?從廣義上講，任何利用自有住房以取得或增加養(yǎng)老資金的做法都可算是“以房養(yǎng)老”。狹義上講，即是“倒按揭”。投保人將房屋產權作抵押，按月從保險公司領取現(xiàn)金直到身故，相當于保險公司通過分期付款(按月支付)的形式，收買投保人的房屋產權，類似于把住房抵押貸款反過來做，因此也稱作“反向住房抵押貸款”。按照對自有住房的處置方式分，“以房養(yǎng)老”有以下幾種類型：第一，抵押房式。將房屋抵押給有資質的銀行、保險公司等機構，每個月從該機構取得貸款作為養(yǎng)老金，老人繼續(xù)在原房屋居住，去世后則用該住房歸還貸款。第二，出租房式。租出大房再租人小房，用房租差價款養(yǎng)老；或者將房子出租，自己住老年公寓，用租金養(yǎng)老；第三，出售房式。其中包括①售出自己的大房，換購小房，用差價款養(yǎng)老；②售出住房，再租回原住房，用該筆款項交納房租和養(yǎng)老；⑧售出房子，自己住老年公寓，用售房款養(yǎng)老。對于第一種形式，民政部解釋老年人把自己的房產交給由政府背景的公益機構或者銀行，然后老年人的養(yǎng)老費由這些機構按月提供，老人病故后，剩余的部分交給他的繼承人。這是社會機構承攬的反向抵押貸款養(yǎng)老，屬于社會機構提供的以房養(yǎng)老業(yè)務，可以為適合以房養(yǎng)老的人群提供更為便捷的服務。自己售房和出租房等均有較大的交易成本，使得再租回原有住房或者住老年公寓等產生較大不確定性。后面的兩種形式都具有較高的交易成本和不確定性，民政部稱這兩種方式為“以房換養(yǎng)”和“以房自助養(yǎng)老”，屬于自養(yǎng)老。
“以房養(yǎng)老”是個外來品，是一種特別的融資養(yǎng)老形式。它不僅可實現(xiàn)金融資產在個人一生期間的合理配置與妥善安排，還可以實現(xiàn)住宅資產在個人一生期間的合理配置與妥善安排，在我國具有一定的生存空間，應該成為我國養(yǎng)老保障模式的一種補充。
首先，它能在一定程度上能夠緩解我國養(yǎng)老資金缺口大這一矛盾。目前，我國已經進入老齡社會。60歲以上的老年人口占全國總人口的11％，預計到2050年，我國老年人口將達到4．2億，占近1／4的總人口數(shù)。老年群體的養(yǎng)老保障也將會產生多種需求?，F(xiàn)有的國家保障、商業(yè)保險難免有援手不夠的地方，且如此龐大的養(yǎng)老人口需要強大的養(yǎng)老資金準備。中央財政用于養(yǎng)老保險的撥款逐年遞增，資金需求量越來越大按照即定計劃，到2020年我國基本實現(xiàn)覆蓋城鄉(xiāng)居民的社會保障體系，農村養(yǎng)老保障將納入其中，這將會造成更大的資金缺口。而“以房養(yǎng)老”是為應對老齡化社會的來臨住房保障制度的一項新舉措，將房產的商品屬性與保障性結合起來，房產具有了融資和養(yǎng)老雙重功效，是老年人晚年生活提供保障的一種補充養(yǎng)老方式。
第二，“以房養(yǎng)老”能夠部分緩解城市住房的供需矛盾，對擴大市場租賃房源也起到了一定的積極作用。城市化步伐加快，城市人口不斷增多，雖然城市規(guī)模不斷增大，新的住宅小區(qū)不斷建成，但是對于城市中、低收入者來說，不具有購房的經濟實力，租房成為替代選擇。不論城市中選擇“以房養(yǎng)老”的老年人以哪種方式處置房產，都可以讓出一部分房子的使用權，能夠適當增加市場上的房源。例如，北京“養(yǎng)老房屋銀行”就認為通過這項業(yè)務收來的房子應該以小戶型為主，且預計大多數(shù)房屋的房齡老，但地理位置好，這些房源在二、三級市場將很受歡迎，對資金不算富裕的年輕人來說很合適，并且可以在一定程度上緩解北京目前住房問題的供需矛盾。
第三，對于適合的人群來說，確實解決了他們的養(yǎng)老需求。適合的人群是指擁有住房獨立產權且有自身經濟或健康狀況不能負擔需求的獨居老人。北京、上海等大城市空巢老人數(shù)量隨著老齡化的加快而增多，子女出國或其他原因導致獨自居住。他們更愿意呆在家里，呆在自己熟悉的環(huán)境。目前，我國的區(qū)域發(fā)展不平衡，大城市與小城市，高消費水平的城市與低消費水平的城市，農村與城市，東部與西部等等人們的需求水平不相同，導致各地的養(yǎng)老資金需求不同。我國目前的養(yǎng)老保障提供的是基本的生活需求，但對于“房產富人，現(xiàn)金窮人”的老年人來說，若要享受更高質量的生活，更多的社會服務，需要更多的資金，當手頭資金不夠的時候，房產則可以成為最主要的支撐。另外，由于我國人民生活水平的提高，公共衛(wèi)生服務體系的建立，醫(yī)療保障水平的改善，人們的平均預期壽命增加，老年人的晚年花費增加，特別是醫(yī)療，意味著需要更多資金的投入，而“以房養(yǎng)老”則成為選擇之一，對于某些適合的人來說，可能是唯一的選擇。
“以房養(yǎng)老”在我國目前還處于起步階探索階段。在幾個大城市也正處于試驗期。這個舶來品如何本土化?本土化的過程會遭遇哪些困難?能否適應我國的國情，還需要時間的考察，就目前來看，“以房養(yǎng)老”遭遇以下尷尬：
第一，制度層面的長期性。國外有較為成熟的“以房養(yǎng)老”，制度較為完善，能夠順利操作。我國政府如何定位“以房養(yǎng)老”，有多大的決心推行這一方式，目前很難說。即使試點的結果是有操作的空間，政府是否加以制度化，并制定相應的配套制度也有待時日。
“以房養(yǎng)老”應當由公益性機構還是私益性機構運作，或者說更多的以哪種機構來運作更合適，目前也處于摸索階段。民政部給予“以房養(yǎng)老”的解釋中指出，由公益性機構出面處置老年人的房產。但實際上北京“養(yǎng)老房屋銀行”完全是企業(yè)性行為。在民政部給予的有關“以房養(yǎng)老”的解釋中，“養(yǎng)老房屋銀行”不屬于其中任何一種形式。
什么樣的形式適應我國實際情況，需要一段時間的驗證，但在初期如何規(guī)范化初具成型的運作模式是當前需要考慮的問題。目前的法規(guī)明顯滯后，如由政府背景的公益機構出面處置老年人的房產，是否會增加政府的運作成本，如果新增加一種養(yǎng)老模式就意味著政府財政支出的一次增加，那么政府的承受能力是不是過重。有些完全企業(yè)行為的養(yǎng)老產業(yè)的負責人認為，養(yǎng)老產業(yè)是個弱勢產業(yè)，企業(yè)行為養(yǎng)老產業(yè)在追求企業(yè)平均利益時，應當由政府補貼，才能促使企業(yè)在保證平均利益的前提下全心投入這一產業(yè)。如完全是私益性的企業(yè)行為，是企業(yè)行為則會強調利益的訴求，誰來確保老年人的利益完全得到保障，這需要政府制度和法律的保障，制度化需要時間和實踐的驗證，而滯后的法律很多情況下并不能完全保障老年人的權益。
此外，我國的“以房養(yǎng)老”也沒有明顯的制度優(yōu)勢。美國的老年人采取“以房養(yǎng)老”，子女沒有意見，一方面西方人的家庭觀念不同于東方，父母的房子不一定非要交于子女繼承；另一方面繼承還牽涉到高額的遺產稅。子女要繳納高達60％一80％的遺產稅才能繼承遺產。而“倒按揭”金額部分是可以免稅的，因此老年人以這種方式處置房產可以避稅。但在我國，并沒有這些稅收政策，如果老年人以房產養(yǎng)老，可以自己或由親友通過市場化手段，出售或出租自己的房產，所以我國“以房養(yǎng)老”的制度優(yōu)勢并不明顯。
第二，技術層面的多阻礙性。國外“以房養(yǎng)老”之所以能夠順利進行，一個最重要的原因是技術層面的可操作性。對于如何評價房產價值，根據(jù)老年人的健康狀況推算老年人的預期壽命。根據(jù)不同老年人的實際情況找出最適合此老年人的養(yǎng)老模式。由專門的機構從事這樣的工作，達到了專業(yè)化的水平，得到民眾的信任。對于他們的推算結果能夠得到普遍性的認同。但目前在我國這樣的機構可以說是鳳毛麟角?！暗拱唇摇鄙婕暗嚼首儎臃慨a價值變化，老年人預期壽命等眾多不確定性因素的影響，導致銀行也多有顧慮。且目前我國房產使用年限為70年，如果老年人在向有關機構申請“以房養(yǎng)老”時，房產使用期限將近，那又如何計算，而在農村宅基地是不能抵押的，諸多技術層面難題的出現(xiàn)使“以房養(yǎng)老”面臨眾多挑戰(zhàn)。
第9篇：住房保險論文范文
內容摘要：隨著人們對住房抵押貸款的需求急劇增加，住房抵押貸款證券化將對我國進一步深化住房制度改革，提高住房市場有效需求，培養(yǎng)我國新的經濟增長點，推動我國全面建設小康社會產生深遠的影響。本文圍繞政府行為如何在房地產抵押貸款證券化中發(fā)揮最大作用這一中心思想，根據(jù)我國實際情況構建一個可行的房地產抵押貸款證券化模式，并闡述政府在證券化操作全過程中的行為選擇。
關鍵詞：住房抵押貸款證券化政府行為
我國房地產抵押貸款證券化流程設計
房地產抵押貸款證券化的實施的過程，就是房地產抵押貸款的收益與風險在各主體間重新分配的過程，所以有必要對證券化的流程進行一個合理的設計，使各個主體在證券化過程中獲得均衡的收益與風險。
在制度框架不同的國家或地區(qū)，房地產抵押貸款證券化的程序各自不同，結合我國的實際情況，可以采用這樣的一個基本程序
政府行為的選擇
抵押貸款證券化作為一項金融創(chuàng)新活動，需要建立一系列適應其發(fā)展的新的市場秩序與規(guī)則?？紤]到制度變遷中政府往往具有強制力優(yōu)勢，因此抵押貸款證券化需要政府的協(xié)調。筆者認為，政府行為應該主要從以下幾個方面入手：
（一）完善制度環(huán)境
1.積極規(guī)范、完善和擴大抵押貸款一級市場。針對目前我國抵押貸款一級市場上存在的主要問題，政府可以從以下幾個方面加強調整：
針對貸款方式單一、缺乏靈活性的問題，應給予商業(yè)銀行更大的自，鼓勵其以市場需求為導向，創(chuàng)新和豐富個人住房抵押貸款品種。貸款銀行可以根據(jù)購房者的實際情況。針對不同市場制定出有差異的利率、期限、首付款組合，推行個性化服務，從而進一步擴大住房消費信貸規(guī)模。
人民銀行應對抵押貸款實行標準化管理。包括貸款程序、抵押合同、貸款合同、財產評估報告、利率、分期付款計劃、貸款條件、保險服務、貸款管理等標準化，為抵押貸款支持證券在二級市場上的順利推行創(chuàng)造一個規(guī)范化的操作環(huán)境。
針對住房消費市場上嚴重的供需不平衡的問題，應著重解決中低收入家庭的住房問題，建立和健全住房保障供應體系，加快經濟適用房建設。為鼓勵商業(yè)貸款機構向中低收入家庭提供貸款，可以對住房抵押貸款提供優(yōu)惠利率、財政貼息，政府也可以成立專門機構為低收入家庭提供擔保。
針對抵押貸款一級市場參與者單一的問題，應努力推動住房金融體系的建設，例如加強我國政策性的住房儲蓄銀行的建設。
為了積極培育住房市場，還應加強住宅產權管理，進行全國住宅信息系統(tǒng)建設。另外，為了防止市場失靈，政府也應加強自身建設，增強宏觀調控的能力。
2.加強有關法律法規(guī)的建設。首先，在司法方面，住房抵押貸款證券化在發(fā)起人出售貸款方式的合法性，權益的轉讓，破產隔離對抵押人權益的影響、以及特設信托機構的法律管轄等方面，都對傳統(tǒng)的法律規(guī)范提出了挑戰(zhàn)。針對有關抵押貸款能否轉移、轉移的方式、原債務人的知情權問題以及真實出售的法律問題等，有必要對現(xiàn)行法律必須給予適當?shù)男抻啠拍転槲覈》康盅嘿J款證券化的發(fā)展提供法律支持和保障。我國政府在推進住房抵押貸款證券化時，可以借鑒國際經驗，進一步完善和修訂《擔保法》、《商業(yè)銀行法》、《公司法》、《證券法》和《信托法》，使抵押貸款證券化有章可循，有法可依。其次，在有關制度方面，一方面，應盡快完善與抵押貸款支持證券相關的會計準則；另一方面，為了增強抵押擔保證券的吸引力，我國可借鑒發(fā)達國家抵押貸款二級市場上稅收制度的經驗，實行稅收優(yōu)惠制度，一方面盡量降低抵押貸款證券化的成本，另外也可以增加抵押貸款支持證券對投資者的吸引力。
3.建立特設機構（SPV）。建立SPV是抵押貸款證券化的核心內容之一，根據(jù)我國的實踐來看，以信托公司作為載體的資產證券化方案遇到的障礙會相對小些。因為在目前我國的法律環(huán)境和金融制度下，信托公司所特有的財產隔離機制完全符合資產證券化運行機制的本質要求，因此，SPV采取信托模式應該是目前我國資產證券化模式的現(xiàn)實選擇。
但是，從經濟發(fā)展與房地產抵押貸款證券化長久發(fā)展的角度看，政府發(fā)起設立的SPV也應占有一席之地。由政府出面組建SPV，不僅容易獲得投資者的信任，信用評級較高，融資成本較低，而且在抵押市場上可以充當“最后貸款人”的角色。這對于規(guī)范市場，建立標準化的交易程序，有效的定價機制和統(tǒng)一的清算體系均將產生不可低估的影響。在美國、加拿大和我國香港地區(qū)，抵押二級市場都是由政府發(fā)起設立的公司推動的，這體現(xiàn)了政府對住宅金融市場的干預與扶持。但SPV不是政府的行政機構，必須遵循市場運作的原則，這種將政府扶持與市場原則有機結合的方式有利于實現(xiàn)社會效益與經濟效益雙重目標。
（二）完善信用環(huán)境
1.充分發(fā)揮政府信用增級的功能。信用增級可以分為內部信用增級和外部信用增級兩類，內部信用增級的方式有超額抵押、建立現(xiàn)金儲備賬戶等。外部信用增級主要通過金融擔保或保險來實現(xiàn)。除此之外，還可以選擇資信度高的商業(yè)銀行或保險公司充當擔保人，并與其簽訂擔保協(xié)議。
對住房抵押貸款進行信用增級，是實行住房抵押貸款證券化的關鍵，而以什么方式提供信用擔保，則是信用增級的核心。根據(jù)國外經驗，住房抵押貸款證券化的擔保方式主要有政府擔保、企業(yè)擔保和個人擔保等。
在我國實行住房抵押貸款證券化，政府擔保也可以發(fā)揮重要作用：政府信譽高，實力強，由政府來進行信用增級，能增強住房抵押貸款機構的安全感，提高他們的抗風險能力，消除惜貸心理。
政府提供信用增級，能促進中低收入家庭的住房消費。為中低收入者提供抵押貸款的擔保，與政府深化住房制度改革、提高居民居住水平、均衡住房消費的供需矛盾的目標相一致。目前我國正處于經濟轉軌時期，信用基礎薄弱且信用制度滯后。政府采用擔保的方式來進行信用增級，其示范作用遠遠超過擔保作用本身，政府為住房抵押貸款提供擔保，表明了政府推動住房金融市場的決心，促使更多的貸款機構和商業(yè)性保險公司放心大膽地積極參與住房貸款業(yè)務。
政府擔保減少了抵押貸款的風險。政府擔保進入保險市場，可以將社會上信用風險高的那一部分購房者（中低收入家庭）從商業(yè)保險市場中分離出來，實質是降低了金融機構的信用風險，有利于商業(yè)銀行進行住房抵押貸款證券化操作。政府同時在一級市場和二級市場上發(fā)揮信用增級的功能，可以使我國的住房抵押貸款市場得到進一步完善。
政府提供信用增級，最大的一個問題應該是資金來源問題。根據(jù)發(fā)達國家的情況，我國政府也可以通過財政預算撥付、收取保險費以及存儲準備金等手段來解決擔保賠償所需的資金問題。2.建立信用評估體系。我國的個人信用制度建設還處于起步階段，個人信用制度的欠缺已經成了抵押貸款證券化發(fā)展的巨大障礙。在我國信用評估體系的建設的起步階段，政府推動可以發(fā)揮極大作用：
制定和實施有關法律。目前的問題是我國法律法規(guī)涉及個人征信方面的有關立法相對滯后，至今只有一部《征信管理條例》，從2002年起草至今尚未正式頒布。因此，應該強化政府這一外部強制力的作用，對《擔保法》、《合同法》、《貸款通則》等涉及個人信用方面的條款作必要的修改和完善；對保護個人隱私也應作全面的規(guī)定，盡快出臺關于信用數(shù)據(jù)開放和使用的法律法規(guī)?？傊?，政府應該建立一系列違約懲罰機制，規(guī)定信用資料的傳播范圍，保護公民的合法權益等，最終目的是建立起一個安全高效的個人信用評估體系。
發(fā)揮政府作用，推動信用評估中介服務機構的建設。據(jù)報道，我國自1987年在沈陽成立首家信用評級公司以來，至今約有信用中介服務機構1200多家，其中60％為信用擔保機構，35％為開展信用調查、信用評價、風險管理等咨詢公司，5％為專門從事信用征集、評級和管理的信用中介機構。顯然，總體上我國目前的信用中介服務機構無論質量、數(shù)量都不能滿足全國性個人信用評估體系建設的需要，僅僅依靠市場的力量來推動個人信用制度建設也是不可行的。應該發(fā)揮政府在監(jiān)督管理和環(huán)境創(chuàng)造上的優(yōu)勢，完善個人存款實名制，建立個人財產申報制度，建立個人基本賬戶制度，建立個人破產制度等。用法律的形式對個人賬戶體系、個人信用的記錄和移交、個人信用檔案的管理，個人信用級別的評定、披露和使用，個人信用主客體的權利義務及行為規(guī)范做出明確的規(guī)定；同時明確個人信用評估各機構的職責，使個人信用制度在法律的框架范圍內合理運行，規(guī)范發(fā)展。
建立科學的個人信用評估管理系統(tǒng)?？茖W的信用信息管理系統(tǒng)是個人信用評估體系建立的基礎。我國目前個人信息非常分散，可以由政府出面建立個人信用評估管理系統(tǒng)。由政府將各部門的個人信息進行匯總，以個人支付能力和信用記錄為核心，以定量分析的方法評定個人信用等級。通過將信用評分結果劃分為不同的信用檔次，向信貸決策提供一個科學、準確和有效的信息系統(tǒng)。
總之，個人信用評估體系是房地產抵押貸款證券化順利實施的基礎之一，我國政府應吸收、借鑒發(fā)達國家在信用制度建設方面的經驗，結合我國國情，建立具有我國特色的信用評估體系,從而保障我國抵押貸款二級市場的健康發(fā)展。
（三）完善金融環(huán)境
目前，我國還沒有建立起一個完整的房地產金融的機構體系，房地產金融監(jiān)管缺乏，除《商業(yè)銀行法》中有關銀行設立和資金運用規(guī)定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業(yè)務的有關規(guī)范也有待進一步明確。在我國抵押貸款證券化試點工作已經正式啟動，國內的房地產金融市場將會更加活躍，但也使得對之加強監(jiān)管的難度加大。目前來看，抵押貸款證券化過程中以下幾個有關金融改革與監(jiān)管的問題顯得尤為重要：
逐步實現(xiàn)從“分業(yè)經營”向“混業(yè)經營”的轉變。應該說，混業(yè)經營是全球金融業(yè)發(fā)展的大趨勢，也是抵押貸款證券化帶來的必然結果。但是，分業(yè)經營是我國在證券市場發(fā)展初期的歷史選擇。因此，在抵押貸款證券化的運作中，關于“分業(yè)”還是“混業(yè)”的問題就不可避免了?！盎鞓I(yè)經營”可以擴大整個金融業(yè)的資源利用效率，提高金融機構的市場競爭力，促進貨幣市場和資本市場、保險市場的相互促進和發(fā)展。但分業(yè)經營卻又利于金融機構的經營安全性、穩(wěn)定性，雙方互有利弊。從我國實踐來看，從1999年8月開始，允許部分券商參與同業(yè)拆借市場，從而打開了銀行信貸資金流向證券市場的通道。2000年2月，中國人民銀行和證監(jiān)會聯(lián)合發(fā)文，允許符合條件的證券公司以自營股票和證券投資基金作質押向商業(yè)銀行貸款，在一定程度上打通了商業(yè)銀行與證券公司的資金通道。2005年2月20日，中國人民銀行、銀監(jiān)會、證監(jiān)會聯(lián)合公布并開始實施《商業(yè)銀行設立基金管理公司試點管理辦法》。按照規(guī)定，我國商業(yè)銀行可直接出資設立基金管理公司。銀行將借此進入證券市場。這一切現(xiàn)實說明，混業(yè)經營是大勢所趨，原來的規(guī)定已經不適應我國目前的形勢發(fā)展。
我國能否順利實現(xiàn)分業(yè)經營向混業(yè)經營的轉變，關鍵取決于金融風險是否能夠得到有效地控制，而有效控制金融風險又依賴于完善的金融監(jiān)管制度。因此，政府有必要進一步健全和完善我國金融監(jiān)管，逐步實現(xiàn)由“分業(yè)經營”向“混業(yè)經營”的重大轉變。
