物業(yè)考察報告精選(九篇)

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第1篇：物業(yè)考察報告范文

作為*唯一典型的資源型城市和老工礦區(qū)，在風(fēng)起云涌的新時展大潮中，*區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一度顯得步履蹣跚，加上采空區(qū)農(nóng)賠、地質(zhì)災(zāi)害、企業(yè)改制等各類矛盾問題的存在，更是給當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展造成很大的拖累。為擺脫地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對滯后的窘境，*區(qū)立足自身實際，依托時展大背景，全力實施“231”發(fā)展戰(zhàn)略，掀起了資源型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的強勁浪潮。

在這樣的浪潮中，*區(qū)政法系統(tǒng)站在科學(xué)發(fā)展的高度，堅持“圍繞中心、服務(wù)發(fā)展”的工作方針，切實找準(zhǔn)政法工作服務(wù)經(jīng)濟(jì)建設(shè)的結(jié)合點和著力點，把服務(wù)企業(yè)發(fā)展作為推動地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一項重要工作來抓。他們以開展和深化“企業(yè)服務(wù)年”活動為載體，積極創(chuàng)新服務(wù)思路，強化服務(wù)措施，圍繞堅定服務(wù)企業(yè)決心和確保企業(yè)辦事順心、創(chuàng)業(yè)安心、經(jīng)營放心及增強企業(yè)發(fā)展信心等“五心”要求，充分發(fā)揮政法機關(guān)在為經(jīng)濟(jì)發(fā)展保駕護(hù)航方面的主力軍作用，切實增強政法穩(wěn)定工作服務(wù)企業(yè)發(fā)展的針對性和實效性，強力推動地區(qū)經(jīng)濟(jì)全面快速發(fā)展，在服務(wù)資源型城市轉(zhuǎn)型發(fā)展進(jìn)程中留下了“濃墨重彩”。

堅定服務(wù)企業(yè)決心從強化組織領(lǐng)導(dǎo)做起

【觀點】

服務(wù)企業(yè)發(fā)展，不是某一個人的激情沖動，而應(yīng)該是集體的自覺行為，這就需要在思想上統(tǒng)一認(rèn)識，在組織領(lǐng)導(dǎo)上加強保障。政法系統(tǒng)只有把服務(wù)企業(yè)發(fā)展作為一項嚴(yán)肅的政治任務(wù)來認(rèn)識，作為一項事關(guān)全區(qū)改革發(fā)展甚至黨和政府形象的重大問題來認(rèn)識，作為推動政法事業(yè)自身發(fā)展的大事來抓，真正做到合力同心，才能集體迸發(fā)出服務(wù)企業(yè)的堅定決心。

【做法】

毫無疑問，強化組織領(lǐng)導(dǎo)，建立健全工作機制，是服務(wù)企業(yè)發(fā)展的前提保障。*區(qū)政法委根據(jù)全區(qū)企業(yè)發(fā)展實際和政法各單位職能，在2008年以正式文件制定出臺了關(guān)于在政法系統(tǒng)建立聯(lián)系重點企業(yè)制度暨開展“企業(yè)服務(wù)年”活動的實施方案，明確開展活動的指導(dǎo)思想、目的意義、工作措施和相關(guān)要求，并成立了以區(qū)委常委、政法委書記艾亞軍為組長、政法各單位領(lǐng)導(dǎo)為成員的活動領(lǐng)導(dǎo)小組，專門確定一名副書記具體負(fù)責(zé)政法系統(tǒng)的日常服務(wù)企業(yè)發(fā)展的協(xié)調(diào)督查工作。同時，在政法系統(tǒng)中普遍建立聯(lián)系重點企業(yè)制度，結(jié)合實施“平安建設(shè)示范工程”，在各單位領(lǐng)導(dǎo)班子成員中落實了22戶重點企業(yè)的聯(lián)系抓點領(lǐng)導(dǎo)，認(rèn)真明確工作任務(wù)，切實為服務(wù)企業(yè)提供了強有力的組織領(lǐng)導(dǎo)保障。

為強化服務(wù)企業(yè)發(fā)展意識，*區(qū)政法系統(tǒng)還以開展活動為載體，先后組織召開（舉辦）了“打造良好環(huán)境，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”研討會、“用科學(xué)發(fā)展觀指導(dǎo)政法穩(wěn)定工作”研討會和“打造良好環(huán)境，服務(wù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展”演講比賽，不斷強化政法隊伍的大局意識、發(fā)展意識、穩(wěn)定意識、服務(wù)意識和“平安穩(wěn)定就是發(fā)展環(huán)境”、“平安穩(wěn)定也是政績”、“有為才有位、有位更有為”的意識，使政法隊伍牢固樹立起“人人都是發(fā)展環(huán)境，個個都是*形象”的觀念，樹立起“服務(wù)發(fā)展有功、阻礙發(fā)展是過”、“發(fā)展為先、企業(yè)為重、服務(wù)至上”的工作理念。而且，無論是大會還是小會，也不管在機關(guān)還是基層，政法委領(lǐng)導(dǎo)總是抓住一切機會強調(diào)服務(wù)企業(yè)發(fā)展對于加快地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大意義，切實要求政法及相關(guān)職能部門要處處為企業(yè)著想，想方設(shè)法為企業(yè)提供“保姆式”服務(wù)，真正使“服務(wù)企業(yè)發(fā)展”的理念入耳入腦入心。

【效果】

*政法委通過強化領(lǐng)導(dǎo)，落實責(zé)任，明確要求，提高認(rèn)識，有效增強了政法隊伍服務(wù)企業(yè)發(fā)展的責(zé)任感、主動性和積極性，堅定了政法各單位為當(dāng)?shù)仄髽I(yè)服好務(wù)的信心和決心。

確保企業(yè)辦事順心從轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)做起

【觀點】

服務(wù)企業(yè)發(fā)展，不是坐等企業(yè)求上門來，更不能對企業(yè)的訴求置若罔聞，這就意味著必須從根本上轉(zhuǎn)變工作態(tài)度和作風(fēng)，切實變被動為主動，變消極為積極。政法部門要本著便于企業(yè)經(jīng)營、利于企業(yè)發(fā)展、為企業(yè)著想的原則，努力形成“尊重企業(yè)、支持企業(yè)、保護(hù)企業(yè)”的濃厚氛圍，使整個政法戰(zhàn)線從領(lǐng)導(dǎo)機關(guān)到基層單位、從領(lǐng)導(dǎo)干部到普通干警，都主動為企業(yè)發(fā)展服務(wù)。

【做法】

竭力保證企業(yè)辦事順心，無疑是政法部門服務(wù)企業(yè)發(fā)展的一項重要內(nèi)容。*區(qū)政法各單位切實從轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)入手，認(rèn)真結(jié)合本部門工作實際，積極與2戶以上的重點企業(yè)建立了聯(lián)系制度，并建立了一份具有聯(lián)系領(lǐng)導(dǎo)、責(zé)任科室和企業(yè)主要負(fù)責(zé)人姓名、聯(lián)系電話、生產(chǎn)規(guī)模、主要產(chǎn)品、企業(yè)優(yōu)勢及存在主要問題等基本情況的服務(wù)企業(yè)聯(lián)系卡，扎實開展調(diào)研、走訪、慰問等活動。自2008年以來，該區(qū)政法各單位主動走訪企業(yè)63家，邀請企業(yè)負(fù)責(zé)人175人次召開座談會31次，收集建議意見32條，有針對性地細(xì)化措施，對涉及企業(yè)案件實行“一案一評”，認(rèn)真開展企業(yè)物資采購法律指導(dǎo)、消防技術(shù)指導(dǎo)等工作；投入資金4萬余元，開展酷暑走訪慰問活動23次，慰問職工385人；幫助企業(yè)發(fā)現(xiàn)火災(zāi)隱患326處，提出整改意見452條，消除隱患318處。

在服務(wù)企業(yè)發(fā)展過程中，*區(qū)公安分局的做法在當(dāng)?shù)卣ㄏ到y(tǒng)無疑具有很強的代表性。該局結(jié)合自身工作實際，采取“定單位”、“定內(nèi)容”、“定時間”的“三定”工作模式，積極為所聯(lián)系的16家優(yōu)勢企業(yè)提供優(yōu)質(zhì)高效的服務(wù)，及時為企業(yè)排憂解難；認(rèn)真出臺服務(wù)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的“二十條”措施，在大型商貿(mào)活動審批和出入境證照、外出務(wù)工（經(jīng)商）人員居民身份證換發(fā)等諸多公安行政管理工作中，竭力簡化辦事程序，縮短審批時限，積極提高民爆物品審批效率，切實方便了企業(yè)、投資者和廣大群眾。

【效果】

*區(qū)政法委積極轉(zhuǎn)變工作作風(fēng)，主動聯(lián)系企業(yè)、貼近企業(yè)、深入企業(yè)、服務(wù)企業(yè)，堅決防止和克服工作中存在的“冷、硬、橫、推”等現(xiàn)象，真正保證了企業(yè)辦事順心如意。

確保企業(yè)創(chuàng)業(yè)安心從營造良好環(huán)境做起

【觀點】

服務(wù)企業(yè)發(fā)展，很重要的一點就是要保證企業(yè)創(chuàng)業(yè)安心，這就需要全力以赴為企業(yè)保駕護(hù)航，切實維護(hù)企業(yè)及周邊治安環(huán)境和企業(yè)發(fā)展的法制環(huán)境。政法系統(tǒng)只有充分發(fā)揮打擊、防范、調(diào)節(jié)、保護(hù)、服務(wù)、維穩(wěn)的職能作用，最大限度地增加和諧因素，最大限度地減少不和諧因素，努力營造有利于企業(yè)發(fā)展的社會環(huán)境和法治環(huán)境，才能有效確保企業(yè)安心創(chuàng)業(yè)。

【做法】

要實現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展，無疑需要和諧穩(wěn)定的良好環(huán)境作保障。*區(qū)政法系統(tǒng)立足當(dāng)?shù)貙嶋H和政法職能，著力強化矛盾化解工作。他們認(rèn)真研究制定*（*）煤電化基地等重點項目法制保障工作方案，積極在重點企業(yè)南桐礦業(yè)公司建立人民調(diào)解工作室，加大依法化解矛盾糾紛工作力度，竭力解決群眾反映的熱點難點問題，及時化解涉及企業(yè)發(fā)展的突出矛盾糾紛。曾經(jīng)，南桐鎮(zhèn)麒麟村光明社村民多次向該鎮(zhèn)有關(guān)部門反映，南桐順安爆破有限責(zé)任公司少征多占村民集體土地40畝；河邊3.5畝集體土地因化工廠圍墻阻斷，村民不便耕管，多年無收成，要求公司補償。但公司認(rèn)為少征多占問題不應(yīng)由廠方負(fù)責(zé)，已經(jīng)國土局發(fā)證確權(quán)；河邊3.5畝地是荒地，村民一直未耕種，不同意賠償。為此，光明社100余村民數(shù)次圍堵化工廠進(jìn)出路口，嚴(yán)重影響了公司正常生產(chǎn)。雖然有關(guān)單位和人員曾出面協(xié)調(diào)，但始終未能根本解決。*區(qū)委常委、政法委書記艾亞軍得知此事后，立即深入南桐鎮(zhèn)和順安爆破有限責(zé)任公司走訪、調(diào)研，并多次召集相關(guān)部門開會協(xié)調(diào)，最后專項安排矛盾協(xié)調(diào)資金4萬元用于改造該社人畜飲水基礎(chǔ)設(shè)施，圓滿解決了困擾企業(yè)發(fā)展的廠地矛盾。

為有效防范和處置涉及企業(yè)的，*區(qū)政法委認(rèn)真組織政法各單位互通情報信息，完善工作方案和預(yù)警機制，加強與各級有關(guān)部門的配合協(xié)作，扎實有效地開展防范處置工作，近兩年先后化解苗頭139起，妥善處置群眾阻工堵路等50起。尤其在*大道二期綜合開發(fā)等重點工程建設(shè)中，政法各單位積極參與對重點拆遷戶的結(jié)對幫扶工作，適時開展司法強拆、保護(hù)性施工等31次，出動警力1010人次、車輛150臺次，拆除拆遷房屋2617.98平方米，對維護(hù)施工企業(yè)正常工作秩序、保障項目建設(shè)順利推進(jìn)發(fā)揮了主力軍作用。

著力強化治安維護(hù)工作，是*區(qū)政法系統(tǒng)服務(wù)企業(yè)的又一重要舉措。他們創(chuàng)造性地推出警務(wù)室進(jìn)駐重點建設(shè)項目制度，在*（*）電廠、興隆煤田等重點企業(yè)和項目設(shè)立警務(wù)室，專門組建10人的關(guān)壩協(xié)勤中隊，整合和增強企業(yè)巡邏防范力量；依法打擊干擾企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的違法犯罪活動，加大整治企業(yè)周邊治安突出問題力度，確保了重點企業(yè)和項目駐地周邊治安秩序穩(wěn)定。例如，*區(qū)公安分局通過開展打擊盜竊電力設(shè)施犯罪專項行動，先后打掉盜割煤礦電力設(shè)施、盜竊通信電纜、高壓線犯罪團(tuán)伙4個，抓獲犯罪嫌疑人17人；突擊清理檢查*電廠周邊廢舊金屬收購窩點11家，取締非法收購窩點3家，查獲非法收購物資約2噸，有力地維護(hù)了企業(yè)正常生產(chǎn)經(jīng)營秩序，讓企業(yè)安安心心謀發(fā)展。

【效果】

*市*區(qū)政法委通過強化矛盾糾紛排查化解工作，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了和諧穩(wěn)定的社會環(huán)境；通過強化治安維穩(wěn)工作，為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的治安環(huán)境，強有力地保證了當(dāng)?shù)仄髽I(yè)安心創(chuàng)業(yè)。

確保企業(yè)經(jīng)營放心從維護(hù)合法權(quán)益做起

【觀點】

服務(wù)企業(yè)發(fā)展，就是要保證企業(yè)正常的生產(chǎn)經(jīng)營秩序，努力維護(hù)企業(yè)經(jīng)濟(jì)運行安全。政法系統(tǒng)應(yīng)不斷創(chuàng)新工作方式，著力強化懲罰、保護(hù)、調(diào)節(jié)職能并重的意識，積極采取一系列切實有效的措施，充分發(fā)揮職能作用，慎重處理企業(yè)經(jīng)濟(jì)糾紛，慎重準(zhǔn)確地辦理涉及企業(yè)的經(jīng)濟(jì)犯罪案件，有效調(diào)節(jié)和規(guī)范經(jīng)濟(jì)關(guān)系，竭力維護(hù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

【做法】

要保證企業(yè)放心經(jīng)營，就必須規(guī)范社會主義市場經(jīng)濟(jì)秩序，為企業(yè)創(chuàng)造公平的競爭環(huán)境。*區(qū)政法各單位牢固樹立“企業(yè)無小事”和依法保護(hù)企業(yè)無內(nèi)外的觀念，從依法懲治合同詐騙、加大債權(quán)執(zhí)行力度等方面入手，及時為企業(yè)提供法律幫助，依法保護(hù)企業(yè)合法權(quán)益。

譬如，該區(qū)重點企業(yè)振興煤業(yè)公司出資260余萬元購買綦江梨園煤礦后，經(jīng)技術(shù)人員和專家反復(fù)勘察，發(fā)現(xiàn)該煤礦是一個無資源、高風(fēng)險、高瓦斯的劣礦，企業(yè)由此陷入前期投入無望收回，尚需追加資金進(jìn)行善后處理的困境。*區(qū)司法局得知該情況后，主動并及時派出執(zhí)行律師進(jìn)行對口法律服務(wù)，在深入調(diào)查取證，逐字逐句推敲和分析雙方所訂合同的基礎(chǔ)上，依法提出該合同顯失公平、屬于可撤銷合同的建議，通過與綦江梨園煤礦多次交涉，據(jù)理力爭，終于在雙方都能接受的范圍內(nèi)達(dá)成了和解，撤銷了該合同，為振興煤業(yè)公司挽回了100余萬元的經(jīng)濟(jì)損失。

又如，該區(qū)招商引資引進(jìn)的重點企業(yè)*時珍閣普生藥業(yè)有限公司與呼和浩特華蒙醫(yī)藥有限責(zé)任公司訂立藥品買賣合同并出售藥品后，華蒙醫(yī)藥公司拖欠貨款達(dá)16萬余元。*區(qū)法院受理此案后，立足于服務(wù)企業(yè)發(fā)展，著眼于保護(hù)企業(yè)的合法利益，依法及時對案件進(jìn)行了判決，并積極組織力量奔赴*被告所在地進(jìn)行財產(chǎn)保全，最終促使被告主動履行還款義務(wù)，有效維護(hù)了企業(yè)利益。

【效果】

*區(qū)政法部門秉承“企業(yè)無小事”的服務(wù)理念，及時主動地為企業(yè)提供高效、優(yōu)質(zhì)的法律服務(wù)，通過依法懲治合同詐騙，不斷加大債權(quán)執(zhí)行力度，有效保護(hù)了企業(yè)合法權(quán)益，保證了企業(yè)正常的經(jīng)營秩序。

增強企業(yè)發(fā)展信心從提供智力支持做起

【觀點】

服務(wù)企業(yè)發(fā)展，不僅要為企業(yè)保駕護(hù)航，做好企業(yè)的“護(hù)法使者”，還要想方設(shè)法推動和拉動企業(yè)發(fā)展，積極做好企業(yè)的“參謀”。政法部門應(yīng)始終把是否有利于企業(yè)發(fā)展作為鑒別政法工作質(zhì)量和水平的第一標(biāo)準(zhǔn)，充分發(fā)揮自身優(yōu)勢，不斷拓展服務(wù)范圍，切實根據(jù)企業(yè)發(fā)展的實際需要，有針對性地為企業(yè)提供幫助，傾心傾力為企業(yè)排憂解難，增強企業(yè)發(fā)展的信心。

【做法】

企業(yè)要實現(xiàn)持續(xù)、健康、和諧發(fā)展，不僅需要良好的外部環(huán)境保障，更需要健康、和諧的內(nèi)部環(huán)境支撐。*區(qū)政法各單位充分發(fā)揮熟悉法律和有關(guān)政策的優(yōu)勢，著力加大對企業(yè)的智力支持力度，竭力增強企業(yè)科學(xué)發(fā)展、做大做強的信心。

他們積極為企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營建言獻(xiàn)策。*區(qū)政法委領(lǐng)導(dǎo)到南桐機械制造廠調(diào)研企業(yè)發(fā)展環(huán)境時，積極建議企業(yè)保障科研經(jīng)費搞好產(chǎn)品研發(fā)，根據(jù)西南地區(qū)采煤環(huán)境，積極開發(fā)新產(chǎn)品，盡量拓展市場；結(jié)合地區(qū)產(chǎn)業(yè)發(fā)展形勢和自身實際，作好規(guī)劃、早謀思路、合理經(jīng)營，加快企業(yè)發(fā)展，推動地區(qū)資源型城市順利轉(zhuǎn)型；搞好安全生產(chǎn)，扎實抓好單位內(nèi)保和綜治工作，協(xié)調(diào)好與周邊群眾的關(guān)系，最大限度地減少矛盾糾紛對企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的影響……這些合理的建議和意見，對促進(jìn)企業(yè)發(fā)展和全區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展提速無疑起了積極作用。

他們積極幫助企業(yè)加強職工教育管理。*區(qū)政法各單位主動上門為企業(yè)開展《合同法》、《經(jīng)濟(jì)法》、《勞動法》等法律法規(guī)培訓(xùn)、消防培訓(xùn)、安保培訓(xùn)，著力增強企業(yè)職工的法制觀念和安全意識。該區(qū)政法委深入當(dāng)?shù)刂攸c企業(yè)振興煤業(yè)公司，為中層以上干部播放國家安全及維穩(wěn)工作紀(jì)錄片，并就抓好國家安全工作、防邪工作提出要求，使公司干部豐富了國家安全知識，增強了維護(hù)國家安全和社會政治穩(wěn)定意識。該區(qū)檢察院結(jié)合法律“六進(jìn)”活動開展，在全區(qū)開展國有企業(yè)干部職工職務(wù)犯罪預(yù)防工作，組織管錢物、管項目、管工程等關(guān)鍵部位的工作人員到*監(jiān)獄開展警示教育；針對查辦的個案深入企業(yè)開展調(diào)查研究，對存在的問題、隱患，積極配合企業(yè)紀(jì)檢監(jiān)察等部門建章立制，制定完善整治和規(guī)范措施，切實加強預(yù)防職務(wù)犯罪工作，有效促進(jìn)了企業(yè)健康發(fā)展。

【效果】

*區(qū)政法委主動跳出政法思考服務(wù)，竭力拓展服務(wù)內(nèi)涵和范圍，積極參與企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營管理活動，積極建言獻(xiàn)策，為企業(yè)提供智力支持，幫助企業(yè)優(yōu)化內(nèi)部發(fā)展環(huán)境，使企業(yè)實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展的信心不斷增強。

記者手記

置身資源型城市轉(zhuǎn)型期，*區(qū)政法委牢固樹立“服務(wù)企業(yè)就是服務(wù)大局”的理念，積極創(chuàng)新服務(wù)方式，不斷提高服務(wù)質(zhì)量，認(rèn)真落實服務(wù)措施，竭力增強服務(wù)實效，切實為企業(yè)發(fā)展創(chuàng)造了良好的社會環(huán)境和法治環(huán)境，有力地推動了地區(qū)經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展。他們在服務(wù)企業(yè)發(fā)展進(jìn)程中的積極探索與實踐，給予了我們?nèi)缦乱恍﹩⑹荆?/p>

在思想認(rèn)識上要堅持做到合力同心，把服務(wù)企業(yè)發(fā)展作為政法大事抓緊抓實。*區(qū)政法委把服務(wù)企業(yè)發(fā)展作為一項事關(guān)全區(qū)改革發(fā)展、事關(guān)政法隊伍甚至黨和政府形象的重大問題來認(rèn)識，竭力統(tǒng)一思想，不斷強化服務(wù)企業(yè)發(fā)展意識，認(rèn)真理清服務(wù)企業(yè)發(fā)展思路，切實為政法機關(guān)服務(wù)企業(yè)發(fā)展提供了強有力的思想保障和組織保障，堅定了政法機關(guān)服務(wù)企業(yè)發(fā)展的決心。

第2篇：物業(yè)考察報告范文

按照陜西省高職高專學(xué)會的安排，××××年×月×日至日，學(xué)校黨委書記李長才、副校長吳領(lǐng)合、兩辦副主任李敏輝隨陜西教育考察團(tuán)到長沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院、湖南建材高等?？茖W(xué)校、廣州民航職業(yè)技術(shù)學(xué)院、番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院、深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院所高職高專進(jìn)行了考察，現(xiàn)將考察情況匯報如下：

一、基本情況

⒈長沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院原為國家民政部直屬院校，年實行省部共建，歸口湖南省教育廳為主管理。學(xué)院占地面積畝，建筑面積萬平方米，固定資產(chǎn)億余元。教學(xué)儀器設(shè)備總值余萬元，圖書館藏書余萬冊，各類專業(yè)實驗室、多媒體教室、語音室多個，在全國各地建立實習(xí)、實訓(xùn)基地余個，建有中國愛心網(wǎng)、中國民政網(wǎng)、中國社工網(wǎng)、中國殯葬網(wǎng)、中國老年網(wǎng)、民院學(xué)子家園個專業(yè)網(wǎng)站。學(xué)院面向全國招生，現(xiàn)有全日制在校學(xué)生多人。有專職教師多名，其中教授、副教授名，博士、碩士研究生教師余名?！半p師型”教師占全院教師總數(shù)的一半以上。學(xué)院設(shè)有民政系、社會工作系、殯儀系、康復(fù)醫(yī)學(xué)系、經(jīng)濟(jì)貿(mào)易系、文法系、應(yīng)用外語系、電子信息工程系、軟件學(xué)院、藝術(shù)設(shè)計系、體藝教學(xué)部等個教學(xué)系部，開設(shè)有人力資源管理、民政行政管理、勞動與社會保障、社會工作、社區(qū)建設(shè)與管理、老年人服務(wù)與管理、戒毒康復(fù)、現(xiàn)代殯儀技術(shù)與管理、電子商務(wù)、經(jīng)濟(jì)法律事務(wù)、經(jīng)貿(mào)英語、計算機及應(yīng)用、網(wǎng)絡(luò)工程技術(shù)與系統(tǒng)管理、應(yīng)用電子技術(shù)、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計等個專業(yè)，其中，原創(chuàng)：民政行政管理專業(yè)為國家級教學(xué)改革試點專業(yè)，社區(qū)建設(shè)與管理和計算機應(yīng)用兩個專業(yè)為省級教學(xué)改革試點專業(yè)。學(xué)院先后與海爾、華為、創(chuàng)智、風(fēng)華高科、曙光電子等大型集團(tuán)公司簽訂了訂單培養(yǎng)協(xié)議。學(xué)院的畢業(yè)生就業(yè)率、新生報到率都穩(wěn)定在較高的水平?！痢痢痢聊戤厴I(yè)生就業(yè)率達(dá)，××××年畢業(yè)生就業(yè)率達(dá)，××××年畢業(yè)生就業(yè)率達(dá)，居全省同類院校前列。近三年平均新生報到率達(dá)到。

⒉湖南建材高等專科學(xué)校始建于年，校址在衡陽市區(qū)。學(xué)校設(shè)有六系三部建筑工程系、機械工程系、電子信息工程系、計算機科學(xué)系、資源與環(huán)境工程系、工商管理系、基礎(chǔ)課部、馬列部、成教部共個專業(yè)?！痢痢痢聊暝诩畬W(xué)生近人。教學(xué)儀器設(shè)備總值萬元。擁有電子、化工、機械、汽車、材料等各類實驗室個、校內(nèi)實習(xí)基地個、實習(xí)工廠個。現(xiàn)有專任教師余名，其中正、副教授余名，具有博士、碩士學(xué)歷的教師余名，雙師型教師比例達(dá)一半以上。

⒊廣州民航職業(yè)技術(shù)學(xué)院隸屬于中國民航總局的全日制普通高等學(xué)校。建校二十多年，占地面積畝。擁有固有資產(chǎn)近億元，教學(xué)設(shè)備資產(chǎn)總值千多萬元。校內(nèi)綜合實訓(xùn)基地?fù)碛袀€專業(yè)實驗實訓(xùn)室，架大中小型飛機，多臺飛機發(fā)動機和一大批專業(yè)設(shè)備等。先后與廣州、深圳、珠海、?？?、長沙、武漢、鄭州、南寧、廈門等城市的民航單位建立了多個穩(wěn)定的校外實習(xí)基地。有先進(jìn)的校園網(wǎng)，建成了民航新干線、數(shù)字化圖書館、中國期刊網(wǎng)、實驗室、先鋒網(wǎng)等一批網(wǎng)站群；有由萬冊藏書及電子圖書、余種電子期刊組成的圖書館。學(xué)院現(xiàn)有在校生多人，實施全日制和成人兩個層次的大專學(xué)歷教育，面向全國（含香港、澳門）招生，招收包括高中后兩年制、高中后三年制的學(xué)生，設(shè)有個系，多個專業(yè)。應(yīng)屆畢業(yè)生一次性就業(yè)率保持在％以上。學(xué)院有教職工多人。專任教師中取得崗位資格證書的有人次，其中多名獲得了中國民用航空器維修人員（基礎(chǔ)部分）執(zhí)照，名教師獲得美國機務(wù)維修執(zhí)照，名獲得“民航國際、國內(nèi)銷售人業(yè)務(wù)培訓(xùn)教員資格”，名獲得簽派員執(zhí)照。另有來自國內(nèi)外企業(yè)、政府部門的專家、學(xué)者擔(dān)任學(xué)院各專業(yè)顧問委員會委員和客座副教授、客座講師。

⒋番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院（原名番禺理工學(xué)院）年籌建，年月教育部正式批準(zhǔn)備案，是全國首批、廣州市屬第一所公辦全日制普通高等職業(yè)院校。學(xué)院地處珠江三角洲腹地的廣州市番禺區(qū)，占地畝，校舍建筑面積萬平方米，教學(xué)儀器設(shè)備總值余萬元，圖書館面積平方米，藏書近萬冊，中外期刊多種，現(xiàn)有全日制在校生人。設(shè)有軟件學(xué)院、工商管理系、財經(jīng)系、旅游管理系、應(yīng)用外語系、建筑與藝術(shù)設(shè)計系、機械與電子系、基礎(chǔ)部等一院六系一部，并建有計算機中心、網(wǎng)絡(luò)中心、語言教學(xué)中心、電工培訓(xùn)考證中心、模具加工中心以及電算化會計模擬室、外貿(mào)文秘實訓(xùn)室、辦公自動化實訓(xùn)室、玩具制作實訓(xùn)室、珠寶實訓(xùn)室、金工車間、青年旅館、青蘿陶吧等個校內(nèi)實驗、實訓(xùn)場所和個校外實訓(xùn)基地。設(shè)有會計電算化、金融管理與實務(wù)、工商行政管理、電子商務(wù)、物流管理、法律事務(wù)、酒店管理、旅游管理、文秘、人力資源管理、商務(wù)英語、商務(wù)日語、多媒體設(shè)計與制作、產(chǎn)品造型設(shè)計、商業(yè)美術(shù)設(shè)計、珠寶首飾工藝及鑒定、環(huán)境藝術(shù)設(shè)計、房地產(chǎn)經(jīng)營與估價、建筑工程技術(shù)、建筑工程造價、計算機應(yīng)用技術(shù)、軟件技術(shù)、計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、應(yīng)用電子技術(shù)、玩具設(shè)計與制造、模具設(shè)計與制造、數(shù)控技術(shù)、初等教育等個專業(yè)。玩具設(shè)計與制造專業(yè)和商業(yè)美術(shù)設(shè)計專業(yè)是國家級高職高專教學(xué)改革試點專業(yè)。畢業(yè)生就業(yè)率一直穩(wěn)居全省高校前列：××××年就業(yè)率為，名列高職高專第一位；××××年就業(yè)率為，位居全省所有本專科院校第一位。

⒌深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院占地畝，規(guī)劃中的新校區(qū)占地畝，與原校區(qū)連成一片，將使學(xué)院成為全國占地面積最大的高等職業(yè)技術(shù)院校。學(xué)院年籌辦，年招生，現(xiàn)設(shè)個專業(yè)，學(xué)生人數(shù)人。學(xué)院建立了以工業(yè)中心為主體的校內(nèi)實踐教學(xué)基地，設(shè)有個實訓(xùn)室（中心），個實訓(xùn)分室（車間），設(shè)備總投入達(dá)萬元，共臺（套）。另外學(xué)院擬投資億元重點建設(shè)全國最大的工業(yè)中心園區(qū)（含在建的第二工業(yè)中心和規(guī)劃中的第三工業(yè)中心）和個技術(shù)中心。

二、主要經(jīng)驗

⒈辦學(xué)方向和培養(yǎng)目標(biāo)非常明確。幾所學(xué)校牢固樹立了為地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展服務(wù)的思想，專業(yè)設(shè)置緊緊圍繞產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和社會發(fā)展的需求，面向生產(chǎn)、建設(shè)、服務(wù)、管理一線工作崗位，培養(yǎng)應(yīng)用型高級人才。提出了以就業(yè)為導(dǎo)向，以服務(wù)為宗旨，走產(chǎn)學(xué)研結(jié)合發(fā)展道路的高等職業(yè)技術(shù)教育發(fā)展方向。因此，學(xué)校與企業(yè)、與學(xué)生貼得很緊，完全融入，密不可分，專業(yè)設(shè)置和課程設(shè)置針對性很強。番禺職業(yè)技術(shù)學(xué)院牢固樹立為地方經(jīng)濟(jì)服務(wù)的思想，控制辦學(xué)規(guī)模，每年招生人數(shù)控制在人左右，他們在提高教學(xué)質(zhì)量和學(xué)生的技能培訓(xùn)上狠下功夫，辦出學(xué)校特色。學(xué)院的專業(yè)建設(shè)很有新意，職院一是讓教師利用暑假走進(jìn)企業(yè)考察調(diào)研，確定專業(yè)建設(shè)方向；二是把企業(yè)負(fù)責(zé)人請進(jìn)學(xué)校，建立專業(yè)指導(dǎo)委員會，幫助學(xué)校建設(shè)專業(yè)。專業(yè)指導(dǎo)委員會實行動態(tài)管理，不斷充實和完善。番禺地區(qū)珠寶產(chǎn)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)比較活躍，番禺職院眼睛盯在這兩個產(chǎn)業(yè)上，辦起了珠寶加工檢驗和房地產(chǎn)專業(yè)，學(xué)生很搶手，政府很高興，大把大把地向?qū)W院投入。長沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院的民政、康復(fù)、殯儀品牌專業(yè)，上為中央解憂，下為百姓解愁，為可愛（軍人）、可敬（老人）、可憐（殘疾人）、可氣（吸毒人）服務(wù)，為困難生服務(wù)。

⒉重視學(xué)生職業(yè)技能和職業(yè)素質(zhì)的培養(yǎng)。職業(yè)教育就是就業(yè)教育，各個學(xué)校加強實踐性教學(xué)環(huán)節(jié)，注重學(xué)生動手能力的培養(yǎng)，實現(xiàn)與企業(yè)“零距離對接”。根據(jù)本科院校學(xué)生理論知識強，動手能力弱、易跳槽，大專學(xué)生不愛動腦愛動手，工作上手快、留得住企業(yè)歡迎的特點，著力加強了學(xué)生的職業(yè)技能培訓(xùn)和職業(yè)道德教育。

廣州民航職業(yè)技術(shù)學(xué)院把工廠搬進(jìn)了學(xué)校，把學(xué)校辦在了工廠，緊貼航空業(yè)務(wù)，開設(shè)了機務(wù)、安檢、空中乘務(wù)等專業(yè)，目標(biāo)是培養(yǎng)民航一線的技術(shù)工人。他們的實驗實訓(xùn)基地非常完善，學(xué)生上完理論課便進(jìn)入實習(xí)基地，近幾年他們在專業(yè)建設(shè)上投入億多元。由于強化了學(xué)生的實訓(xùn)能力，畢業(yè)學(xué)生適應(yīng)社會工作能力很強，在企業(yè)里挑起了大梁，擔(dān)任機務(wù)處長、總工、副總經(jīng)理的甚多。同時他們注重外聯(lián)，與加拿大合作辦學(xué)，許多學(xué)生在加拿大就業(yè)。廣州民航職院的學(xué)生就業(yè)率很高，絕大部分在民航工作，機務(wù)、運輸專業(yè)的學(xué)生供求比例達(dá)到。

深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院在學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)培養(yǎng)上下功夫，他們認(rèn)為，許多產(chǎn)品不合格不是技術(shù)問題，而是職業(yè)素質(zhì)問題，是由于不認(rèn)真，不重視細(xì)節(jié)引起的，被老板開除的％因為不敬業(yè)、與人不合作造成的。所以他們重視提高學(xué)生綜合素質(zhì)，集于職業(yè)生涯的素質(zhì)教育，培養(yǎng)學(xué)生吃苦、敬業(yè)精神，組織學(xué)生到延安、井岡山參觀，到農(nóng)村去鍛煉、磨練。正是由于重視學(xué)生的職業(yè)素質(zhì)和動手能力的培養(yǎng)，學(xué)生在企業(yè)安心不跳槽，業(yè)務(wù)熟上手快。

⒊突出了以人為本，學(xué)生管理人性化。番禺職院的學(xué)生工作很有特色，一是他們培養(yǎng)學(xué)生的誠信意識，提高了學(xué)生的人格魅力。與珠寶打交道的人，必須有良好的思想素質(zhì)和道德品質(zhì)。學(xué)院通過課堂德育教育，開展豐富多彩的課外活動，教師敬業(yè)精神的影響和人文環(huán)境熏陶，使學(xué)生學(xué)會誠信做人，塌實做事，企業(yè)正是看重這種品質(zhì)，將畢業(yè)學(xué)生用在重要崗位和關(guān)鍵崗位。同時學(xué)院加強與學(xué)生的溝通，他們定期在學(xué)生中問卷調(diào)查，傾聽學(xué)生的聲音，了解學(xué)生對學(xué)院的滿意度，使學(xué)生與學(xué)院產(chǎn)生共信、共鳴，學(xué)生走出去宣傳學(xué)院，介紹自己的親戚朋友到學(xué)院來上學(xué)。二是學(xué)校每年舉辦工商模擬市場，讓學(xué)生學(xué)做小老板，從申請辦理營業(yè)執(zhí)照，到經(jīng)營企業(yè)、推銷產(chǎn)品讓學(xué)生進(jìn)入市場親身體驗。這個活動已經(jīng)堅持辦了年，每次活動準(zhǔn)備個月。廣東電視臺作為專題新聞做了報道。三是讓學(xué)生養(yǎng)成自主管理的習(xí)慣，學(xué)院每個系配備－名輔導(dǎo)員，每個班配備名學(xué)生班主任，由高年級學(xué)生管理半年后，再由本班學(xué)生擔(dān)任，依次形成了學(xué)生自己管理自己的良好習(xí)慣。學(xué)院在引資建校上也有新招，番禺地處僑鄉(xiāng)，學(xué)院主動的與僑胞、公司老總及企業(yè)聯(lián)系捐款，在校內(nèi)建起了何厚華大樓、霍英東學(xué)術(shù)中心等大樓座。學(xué)院環(huán)境宜人，文化氛圍特別濃厚。

⒋辦學(xué)理念新，創(chuàng)新意識和經(jīng)營意識特別濃。長沙民政職院和廣州民航職院是從中專升為高職院校，他們認(rèn)為辦學(xué)理念、機制、體制的根本轉(zhuǎn)變是學(xué)校發(fā)展的關(guān)鍵，必須按照新標(biāo)準(zhǔn)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)學(xué)校，辦出特色，學(xué)校才有發(fā)展。因此所學(xué)校都接受了教育部的評估，他們“以評促建、以評促改、以評促管、評建結(jié)合、重在建設(shè)”。

番禺職院把創(chuàng)新作為學(xué)院發(fā)展的動力和源泉，番禺地區(qū)玩具廠多，他們申辦玩具專業(yè)，因為全國沒有一家玩具專業(yè)，上級不批，他們多次做工作，硬是辦成了，率先建立了全國第一個玩具設(shè)計制造專業(yè)，而且辦得很火，許多高校參觀學(xué)習(xí)，并把教學(xué)計劃拷貝回去。國家玩具設(shè)計師的標(biāo)準(zhǔn)也是由他們制定的。

長沙職院“以民政理念辦教育，以經(jīng)營理念辦學(xué)?！保麄儼咽程?、后勤和學(xué)生電話作為市場經(jīng)營，電信部門電話費的％交學(xué)院，食堂管理費收入每年也有萬元。政府每年向?qū)W校撥款萬元，加上學(xué)費、其它收入，學(xué)院每年支配的費用有億元。

⒌管理方法科學(xué)，用人機制靈活。長沙民政職業(yè)技術(shù)學(xué)院在科學(xué)管理上狠下功夫，他們分權(quán)、授權(quán)、放權(quán)，淡化行政權(quán)力，強化學(xué)術(shù)權(quán)力，學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)管學(xué)校建設(shè)規(guī)劃，主任、教授系管治學(xué)，實行學(xué)校和系部兩級管理，系部是實體，系主任必須是研究生畢業(yè)，每個系管理人員定編名，系主任、書記、教學(xué)干事和就業(yè)干事。他們把學(xué)生就業(yè)工作作為學(xué)校的全部工作，從學(xué)生進(jìn)校前做到學(xué)生畢業(yè)后，一個系對一個行業(yè)，電子、經(jīng)貿(mào)專業(yè)把海爾的空調(diào)、冰箱、彩電等產(chǎn)品搬到課堂，把海爾集團(tuán)的培訓(xùn)基地建在了學(xué)校，使該專業(yè)％的學(xué)生在海爾就業(yè)。

深圳職業(yè)技術(shù)學(xué)院辦學(xué)用人機制靈活，全員竟聘年至年不等，年考核一次，達(dá)不到要求的解聘，簽?zāi)旰贤幸淮慰己瞬缓细翊龒弬€月，再不合格解聘。規(guī)定夫妻不能在同一單位工作。學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)和中層干部的責(zé)、權(quán)、利相統(tǒng)一，部門負(fù)責(zé)人有權(quán)選擇員工，考核下屬并進(jìn)行獎金分配；學(xué)院領(lǐng)導(dǎo)考核部門工作，并發(fā)放部門負(fù)責(zé)人的獎金，部門工作若有失誤，主管領(lǐng)導(dǎo)負(fù)連帶責(zé)任。學(xué)院形成了注重工作實績，人人找活干，干活才有獎，沒活就撤崗的良好局面。他們還把職業(yè)技能鑒定站、行業(yè)學(xué)會建在了學(xué)院，家具行業(yè)協(xié)會還在學(xué)院建立了研究所，企業(yè)、行業(yè)與學(xué)院共建實訓(xùn)基地，捐贈設(shè)備多萬元。

三、幾點體會

考察幾所學(xué)校以后感受頗深，感到我們的壓力很大，我們不做，別人會做，我們的步子慢一點，就會被淘汰出局。

因此，我們首先要更新觀念，不斷創(chuàng)新，盡快實現(xiàn)辦學(xué)理念、機制、體制的根本轉(zhuǎn)變。我們學(xué)校目前面臨從職工大學(xué)成人教育向普通教育高等職業(yè)技術(shù)教育轉(zhuǎn)化，雖然都是高等教育，但內(nèi)容和形式有很大的不同。原創(chuàng)：以前學(xué)生是從職工中來，到職工中去，不存在就業(yè)問題?，F(xiàn)在學(xué)生畢業(yè)要找職業(yè)，這就決定了我們的專業(yè)設(shè)置、課程安排和管理模式，必須以就業(yè)為導(dǎo)向，以職業(yè)能力培養(yǎng)為目標(biāo)，走產(chǎn)學(xué)研結(jié)合發(fā)展道路的高等職業(yè)技術(shù)教育發(fā)展方向。

其次，要加強實習(xí)實訓(xùn)建設(shè)，要有爭創(chuàng)一流的思想，把學(xué)校辦成具有鐵路特色的職業(yè)技術(shù)學(xué)院。一流的高職院校有個特征，一是先進(jìn)的辦學(xué)理念，二是先進(jìn)的辦學(xué)條件，三是科學(xué)管理，四是鮮明的辦學(xué)特色，五是高質(zhì)量得人才培養(yǎng)。以上除辦學(xué)條件一個是硬件外，其余都是軟件，所以，從軟件入手，有很多潛力可挖。雖然我們學(xué)校面積小，實驗實訓(xùn)建設(shè)比較薄弱，但只要我們與企業(yè)緊密合作，把實訓(xùn)基地建在工廠，建在現(xiàn)場，讓學(xué)生走進(jìn)企業(yè)實習(xí)，了解企業(yè)，融入企業(yè)和社會，也讓企業(yè)認(rèn)識學(xué)生，了解學(xué)校。同時彌補學(xué)校在實習(xí)實訓(xùn)建設(shè)上場地和資金不足。

第3篇：物業(yè)考察報告范文

關(guān)鍵詞：辦公樓；用電指標(biāo)；經(jīng)濟(jì)運行；天安云谷

中圖分類號：TU243.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A文章編號：

1、考察報告數(shù)據(jù)分析和應(yīng)用

經(jīng)過對深圳龍崗天安數(shù)碼城一期、二期和福田數(shù)碼時代、京基100的現(xiàn)場考察，對變壓器的實際運行情況有了一定的了解。先簡單介紹一下工程概況和變壓器運行情況：

深圳龍崗天安數(shù)碼城一期：建筑面積6.65萬平方米，辦公層使用率飽和，變壓器安裝容量5*1250KVA，安裝指標(biāo)94VA/m2，目前只使用3臺；報停2臺后目前運行的3臺變壓器負(fù)荷率在43.4%~66%之間，5臺變壓器平均負(fù)荷率32.8%；

深圳福田天安數(shù)碼時代大廈：地下車庫兩層約2萬平方米，裙房4層，大部分是餐飲和酒店，塔樓為辦公區(qū)，總建筑面積11.1萬平方米，辦公層使用率飽和，變壓器安裝容量6*1250KVA+1*1000KVA，安裝指標(biāo)76.6VA/m2。后來2008年由于商業(yè)招商要求增設(shè)一臺1250KVA，目前安裝指標(biāo)87.8VA/m2，全部使用；6臺變壓器負(fù)荷率在42.2%~68.4%之間，兩臺變壓器負(fù)荷率在12%左右，平均負(fù)荷率41.8%；

在考察時，由于深圳龍崗天安數(shù)碼城二期和京基100兩項目剛開業(yè)不久，變壓器運行數(shù)據(jù)不具分析價值。

現(xiàn)場考查數(shù)據(jù)統(tǒng)計表：

注：考察時間均為7月上午上班時10:00至10:30。

考察數(shù)據(jù)分析和應(yīng)用：

考察期間實際用電指標(biāo)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于變壓器安裝用電指標(biāo)；

考察期間并非裙房餐飲用電高峰，據(jù)天安物業(yè)管理公司多年統(tǒng)計，其管理的辦公樓實際用電指標(biāo)最大值約55W/M2；

發(fā)現(xiàn)變壓器報停和某幾臺變壓器運行負(fù)荷率超低的現(xiàn)象普遍存在。深圳供電局基本電費有兩種收取方式，按變壓器安裝容量收費（24元/KVA*月）和按最大運行負(fù)荷收費（44元/KW*月），但物業(yè)管理公司報給供電局的最大運行負(fù)荷不能小于變壓器總裝機容量的40%，為了降低運行成本，物業(yè)管理公司會想方設(shè)法報停變壓器。

因此，當(dāng)我們做配電設(shè)計時，需要從實際出發(fā)，緊密結(jié)合物業(yè)的運行成本，認(rèn)真考慮變壓器的總裝機容量。

2、辦公樓用電指標(biāo)統(tǒng)計

在深圳市華森建筑設(shè)計與工程顧問有限公司、艾奕康建筑設(shè)計（深圳）有限公司、深圳市筑博建筑設(shè)計有限公司以及深圳市華陽國際建筑設(shè)計有限公司四家大型建筑設(shè)計院的大力幫助下，本人有幸統(tǒng)計了35個辦公建筑用電指標(biāo)，根據(jù)建筑高度和有無商業(yè)進(jìn)行分類，具體詳見下面三個表格。

表一、裙房為商業(yè)的高層辦公建筑用電指標(biāo)：

表二、超高層、局部或有酒店、裙房為商業(yè)的辦公建筑用電指標(biāo)：

表三、裙房無商業(yè)的高層辦公建筑用電指標(biāo)：

以上用電指標(biāo)僅供大家參考。根據(jù)上面三個表格統(tǒng)計，我們發(fā)現(xiàn)，超高層辦公建筑用電指標(biāo)多在90~100VA/M2之間，裙房為商業(yè)的辦公建筑用電指標(biāo)多在80~90VA/M2之間。但是，經(jīng)過我們現(xiàn)場考察和多家物業(yè)管理公司的反映，這些工程的變壓器總裝機容量普遍偏大，物業(yè)運行不夠經(jīng)濟(jì)。

3、深圳天安云谷一期工程用電指標(biāo)

3.1工程概況

深圳天安云谷位于龍崗區(qū)華為科技城，緊鄰華為坂田基地，總建筑面積約300萬平方米，為華為科技城首個“特區(qū)一體化率先示范項目”。為完善華為新城片區(qū)配套及城市功能，項目發(fā)展以云計算、互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)等新一代信息技術(shù)為代表的新興產(chǎn)業(yè)，同時發(fā)展在坂田乃至深圳有強大產(chǎn)業(yè)鏈基礎(chǔ)的IC設(shè)計、軟件與信息服務(wù)業(yè)等信息產(chǎn)業(yè)，并發(fā)展依托信息技術(shù)的智能電網(wǎng)產(chǎn)業(yè)，還將嘗試在園區(qū)內(nèi)進(jìn)行研究應(yīng)用，同時還將發(fā)展與上述產(chǎn)業(yè)相關(guān)聯(lián)的配套服務(wù)和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)。項目發(fā)展運營也注重加強與之相關(guān)的金融業(yè)、商業(yè)、咨詢、培訓(xùn)機構(gòu)、公共服務(wù)平臺、公共技術(shù)平臺、服務(wù)中介、酒店服務(wù)及相關(guān)社會配套的引進(jìn)。天安公司改造和提升產(chǎn)業(yè)的同時，也將注重社區(qū)民生和原居民的生活發(fā)展，并計劃將崗頭社區(qū)塑造成為深圳市社區(qū)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型的示范項目。最終打造集合產(chǎn)業(yè)研發(fā)、配套商業(yè)、配套居住及便利服務(wù)于一體、面向全球競爭的新興產(chǎn)業(yè)綜合體和國家級的戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)示范基地。

天安云谷一期工程為深圳天安云谷啟動區(qū)，分為兩塊地，總建筑面積約53.7萬平方米，共7棟高層辦公建筑，裙房為商業(yè)。

3.2深圳天安云谷一期工程用電指標(biāo)的確定過程

3.2.1現(xiàn)場考察天安旗下其它工程，總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)；

3.2.2廣泛統(tǒng)計其它辦公建筑的用電指標(biāo)；

3.2.3結(jié)合裙房商業(yè)業(yè)態(tài)，了解大密度用電區(qū)域如餐飲等面積占比。

3.2.4總裝機容量概算如下表：

按地下室15VA/M2、商業(yè)100VA/M2、餐飲250VA/M2、辦公80VA/M2計算：

3.2.5為了方便用電報裝，領(lǐng)導(dǎo)決定天安云谷一期工程兩塊地總裝機容量應(yīng)小于40000KVA，對應(yīng)用電指標(biāo)應(yīng)小于74.5VA/M2，如果項目正式營業(yè)后有意外新增大量負(fù)荷，原變壓器無法滿足其要求，則增加變壓器。

4、結(jié)語

第4篇：物業(yè)考察報告范文

關(guān)鍵詞：開發(fā)；招投標(biāo)；存在形式；程序；問題；措施

Abstract: with the development of economy, real estate development project bidding the meaning of existence is more outstanding, not only can make the enterprise to carry on the fair competition, colleague also can be a very good constraints in the construction of a enterprise in consciousness, so do real estate development project bidding for important by appear.

Keywords: development; Bidding; Existing form; Program; Problem; measures

中圖分類號：TU723.2文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

前言：房地產(chǎn)開發(fā)公司工程招投標(biāo)中存在許多問題，關(guān)于成本的控制，合同管理的風(fēng)險，履約的風(fēng)險，資金的壓力，在建資金的支付風(fēng)險，承包商的信譽風(fēng)險，低價中標(biāo)可能帶來的隱患，施工圖紙不齊全的缺陷，違章開工的風(fēng)險，指定分包商與總承包商的制約關(guān)系的管理等等，筆者逐一進(jìn)行分析與闡述，力求起到拋磚引玉的作用。

一、 房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)的基本形式

房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)的模式基本上都必須都采用招標(biāo)的形式，合理低價中標(biāo)。

基本上包括以下幾種確定中標(biāo)單位的方式：

1、公開招標(biāo)，是指三家及以上投標(biāo)單位進(jìn)行招標(biāo)；

2、詢價招標(biāo)，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、政府壟斷/技術(shù)壟斷環(huán)境下的采購等），對2家或以投標(biāo)單位進(jìn)行詢價，經(jīng)過簡單比選后確定供應(yīng)商；

3、直接委托招標(biāo)，對一些比較特殊的采購（包括金額比較小的零星采購、比較緊急的售樓工程、壟斷環(huán)境下的采購或沿用前期供應(yīng)商等），直接與某一供應(yīng)商簽訂采購合同或確認(rèn)為認(rèn)價單位的采購模式；

4、戰(zhàn)略招標(biāo)，是指為發(fā)揮房產(chǎn)集團(tuán)規(guī)?；瘍?yōu)勢，將若干普遍適用于多數(shù)開發(fā)類項目的大宗材料設(shè)備進(jìn)行集團(tuán)同意戰(zhàn)略招標(biāo)的模式；

房地產(chǎn)開發(fā)工程采用招投標(biāo)模式的一般包括：

① 前期工程：包括前期設(shè)計、咨詢、勘察測繪、監(jiān)理等工程，一般采用邀請招標(biāo)，或者詢價方式確定中標(biāo)單位；

② 建筑安裝工程：包括基礎(chǔ)工程、總承包施工工程、精裝修工程、外立面工程、門窗工程、給排水工程、采暖工程、通風(fēng)空調(diào)工程、電梯及裝修工程、強電、弱電、消防、燃?xì)?、夜景照明工程等?/p>

③ 基礎(chǔ)設(shè)施工程：配電、道路工程、園林景觀及綠化工程、雨污水工程、給水工程、電信工程、數(shù)字電視工程；

④ 配套設(shè)施工程：配套學(xué)校、幼兒園、居委會等工程；

⑤ 物業(yè)前期服務(wù)類工程：物業(yè)服務(wù)單位招標(biāo)等

二、 房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)的程序

招標(biāo)程序包括：

1、 招標(biāo)計劃階段：根據(jù)項目經(jīng)營計劃與總進(jìn)度計劃的要求編制采購計劃，

2、 招標(biāo)準(zhǔn)備階段：

（1）、進(jìn)行考察，確定入圍單位，對入圍單位的要求，應(yīng)根據(jù)工程建筑面積或目標(biāo)成本金額的要求來定。一般在已有的合作過的供應(yīng)商里選擇，或者通過考察來增加新的供應(yīng)商。對于供應(yīng)商信息庫現(xiàn)有的合格及優(yōu)秀供應(yīng)商，可不進(jìn)行考察，直接入圍；其他的供應(yīng)商應(yīng)進(jìn)行考察?？疾炜赏ㄟ^書面文件審核、實地考察或二者結(jié)合的方式進(jìn)行。應(yīng)負(fù)責(zé)寫成考察報告。

（2）、確定合同形式、編制招標(biāo)文件。

為了控制招標(biāo)定價的風(fēng)險，在合同形式的選擇上要求：

a、施工圖紙完備且深度足夠的情況下，必須做到總價包干；

b、當(dāng)施工圖紙不完備或深度不夠時，可以采用模擬清單或費率方式招標(biāo)，并應(yīng)盡量對措施費項目進(jìn)行包干；

c、當(dāng)采用費率招標(biāo)時，應(yīng)盡量明確人工費、材料費、機械費、總包服務(wù)費等的計價方式；

d、當(dāng)采用模擬清單或費率招標(biāo)時，在工程施工圖確定后120日歷天內(nèi)，應(yīng)根據(jù)施工圖和合同約定的計價原則完成組價工作；

招標(biāo)文件通常包含投標(biāo)須知、技術(shù)要求、商務(wù)要求、投標(biāo)格式、工程量清單、招標(biāo)圖紙等相關(guān)資料。必須準(zhǔn)備齊全，前后呼應(yīng)，以減少漏洞。

（3）審批入圍單位，審批招標(biāo)文件

在完成入圍單位的選擇和招標(biāo)文件的編制后，在房產(chǎn)公司項目內(nèi)部，必須對這些資料進(jìn)行詳細(xì)的審核。

3、 招標(biāo)實施階段；

包括發(fā)放招標(biāo)文件、踏勘及答疑、回標(biāo)、開標(biāo)、評標(biāo)（技術(shù)標(biāo)評標(biāo)、商務(wù)標(biāo)評標(biāo)）、定標(biāo)、合同簽訂

4、 合同簽訂階段

包括發(fā)放中標(biāo)通知書和合同簽訂兩個階段，一般還會要求中標(biāo)單位提交履約保證書或者保函。

三、 主要存在的問題

房地產(chǎn)開發(fā)工程招投標(biāo)在整個房地產(chǎn)開發(fā)過程中是一個很重要的一環(huán)，關(guān)乎到整個房產(chǎn)項目是否盈利、能否順利實施，是房產(chǎn)開發(fā)的生命線！

但是同時也是房產(chǎn)開發(fā)過程中比較復(fù)雜、難度較大和風(fēng)險可控要求較大的一環(huán)，要想通過招標(biāo)找到真正合適的合作方談何容易呀，中間過程繁瑣而且復(fù)雜，選好單位的風(fēng)險把控很重要。主要存在的問題有：

1、 招標(biāo)的時間緊

要想順利完成招標(biāo)，找到合適的中標(biāo)單位，必須要有充分的準(zhǔn)備時間和實施時間，時間越充足，可把控的可避免的風(fēng)險會越少，而實際操作中，房產(chǎn)開發(fā)的程序是一環(huán)緊扣一環(huán)，往往設(shè)計圖還沒出齊全，工程就得開工，留給工程招標(biāo)的時間是很緊張的，

2、 成本制約要求很高

開展招投標(biāo)工作的原則目的就是降成本，招標(biāo)的結(jié)果最能體現(xiàn)成績的也就是招標(biāo)金額，經(jīng)常定標(biāo)的原則就是最低價中標(biāo)，合理低價中標(biāo)。給負(fù)責(zé)招標(biāo)的管理部門壓力較大，實施難度較大，成本降低了，質(zhì)量也得跟上去，優(yōu)質(zhì)低價永遠(yuǎn)是最高的要求，但是實施起來卻往往是低價低質(zhì)。

3、 往往不具備整套完善的施工圖

招標(biāo)時間緊，設(shè)計圖紙不夠完善，就需要提前確定總包單位，為了搶工期，搶預(yù)售的節(jié)點時間，往往會用不完善的施工圖甚至是擴初設(shè)計圖、甚至是方案設(shè)計體就開始計算工程量，進(jìn)行模擬工程量招標(biāo)工作，這里面隱含的成本控制的風(fēng)險極大，既要覆蓋全面，不要出現(xiàn)大部分的漏項以回避報價的風(fēng)險，又要回避施工圖紙不齊給后期實施帶來的簽證變更的風(fēng)險。

4、 開發(fā)、設(shè)計、招標(biāo)穿行甚至是邊設(shè)計邊施工邊辦理相關(guān)施工前期申請手續(xù)的三邊工程，給招標(biāo)工作帶來諸多的不確定性，嚴(yán)重的影響招標(biāo)工作的質(zhì)量，為以后的實施帶來很多隱患。

四、 如何解決存在的問題---相應(yīng)的對策分析

針對以上的分析，筆者試著進(jìn)行一一的對策研究與探討如下：

1、 給招標(biāo)工作盡量充足的時間，招標(biāo)過程是比較復(fù)雜和繁瑣的，只有做好了充分的準(zhǔn)備工作，實施起來才會有的放矢，保重點，盡量避免風(fēng)險；

2、 對于招標(biāo)入圍單位進(jìn)行充分的考察與調(diào)研，尤其是項目經(jīng)理、施工隊伍要嚴(yán)格考察，不能流于形式；

3、 施工設(shè)計圖紙盡量完備，招標(biāo)前招標(biāo)采購部門要和設(shè)計充分的溝通，；

4、 盡量采用公開招標(biāo)的模式，只有公開招標(biāo)，才能做東啊最大程度的公開公平和公正；

5、 對于施工圖紙完善的工程，盡量采取固定總價的合同方式；

6、 前期工作銜接好，配套的審批手續(xù)抓緊落實，一環(huán)扣一環(huán)，盡量減少內(nèi)耗；

7、 房產(chǎn)公司內(nèi)部的管理要嚴(yán)格，對于評標(biāo)過程要有制度可遵循，內(nèi)部控制要嚴(yán)格，做到公正的評標(biāo)。

五．結(jié)束語

第5篇：物業(yè)考察報告范文

【關(guān)鍵詞】 高科技樓宇 設(shè)備管理 現(xiàn)狀

高科技樓宇在竣工驗收并且投入使用以后，設(shè)備必須正常運行是實現(xiàn)高科技樓宇各項功能、保障高科技樓宇日常運作的首要條件。因此，高科技樓宇的設(shè)備的運行以及它的維護(hù)和管理的質(zhì)量將直接影響到該高科技樓宇的后期使用價值。高科技樓宇的設(shè)備的良好管理可以保障高科技樓宇的設(shè)備的安全運行并且能夠延長高科技樓宇的設(shè)備的使用壽命，從而達(dá)到為業(yè)主提供滿意服務(wù)的目的。高科技樓宇的設(shè)備管理要從設(shè)備的定性化向設(shè)備的定量化、指標(biāo)化以及目標(biāo)化三個方向發(fā)展；同時對樓宇設(shè)備還要從集散控制的模式向分布式控制的模式發(fā)展。

1 高科技樓宇的設(shè)備自動化系統(tǒng)概述[1]

高科技樓宇是將建筑技術(shù)與傳感技術(shù)、控制技術(shù)以及計算機信息技術(shù)多方面相結(jié)合的產(chǎn)物，是當(dāng)今社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和建筑發(fā)展的需要。目前高科技樓宇的自動化系統(tǒng)主要由樓宇設(shè)備自動化、通信自動化以及辦公自動化三大自動化系統(tǒng)組成。

高科技樓宇的設(shè)備自動化系統(tǒng)的功能一般由四個部分組成，分別是：（1）物業(yè)管理；（2）節(jié)能控制；（3）安全防范；（4）綜合控制。

2 高科技樓宇的設(shè)備管理的現(xiàn)狀

第一，高科技樓宇缺乏完善的管理系統(tǒng)。設(shè)備管理在樓宇的整個物業(yè)管理中占有舉足輕重的地位，但是目前大多數(shù)的企業(yè)還不能適應(yīng)高科技樓宇設(shè)備管理的要求，主要表現(xiàn)為：（1）管理人員素質(zhì)水平低下；（2）高層管理者較少了解甚至不了解高科技樓宇設(shè)備的基本情況，缺乏專業(yè)管理知識。

第二，高科技樓宇的開發(fā)商不重視樓宇設(shè)備的前期管理。高科技樓宇的設(shè)備的前期管理是樓宇設(shè)備管理的重要組成部分。樓宇設(shè)備的前期管理是指從樓宇設(shè)備規(guī)劃階段到設(shè)備的安裝調(diào)試并且投入運行這一階段的管理工作，這一階段主要包括規(guī)劃決策、選型采購、安裝調(diào)試和評價反饋四個基本環(huán)節(jié)。高科技樓宇設(shè)備的前期管理是樓宇設(shè)備一生管理的基礎(chǔ)，一旦設(shè)備的前期管理出現(xiàn)失誤，必然會給設(shè)備的功能帶來缺陷，還將給整個樓宇的開發(fā)帶來巨大的經(jīng)濟(jì)損失。通常，整個樓宇設(shè)備全部壽命的90%都取決于設(shè)備的前期管理。但是許多開發(fā)商并不重視設(shè)備的前期管理：首先在設(shè)備的購置方面走盲目減少投資成本或者是盲目追求最好兩個極端；其次在樓宇設(shè)備安裝調(diào)試以及驗收兩個方面不按規(guī)范要求把關(guān)。

第三，高科技樓宇的設(shè)備管理人員的素質(zhì)偏低，高級人才短缺。通常情況下，高科技樓宇都會配備有大量高智能化的設(shè)備，這些高智能化的設(shè)備囊括自動控制、電子、機械等許多專業(yè)技術(shù)。這就要求高科技樓宇的設(shè)備管理人員必須具有扎實的理論水平，還要有豐富的維修經(jīng)驗。

3 現(xiàn)高科技樓宇的設(shè)備管理需要現(xiàn)代企業(yè)的質(zhì)量保證模式

高科技樓宇的設(shè)備管理具有以下特點[2]：（1）經(jīng)濟(jì)性差，高科技樓宇設(shè)備一次性投資大，但是使用年限短更新?lián)Q代快，運營服務(wù)和維修保養(yǎng)費用都很高；（2）專業(yè)技術(shù)要求高，高科技樓宇的設(shè)備系統(tǒng)集中了當(dāng)今社會各個領(lǐng)域先進(jìn)的科學(xué)技術(shù)成果，并且每一種設(shè)備都具有非常鮮明的專業(yè)特點；（3）綜合性強，高科技樓宇中的設(shè)備不但涉及的學(xué)科和專業(yè)比較多，而且高科技樓宇還是一個具有綜合使用功能的有機體，整個系統(tǒng)的各類設(shè)備要保證協(xié)調(diào)工作。

4 高科技樓宇設(shè)備管理與ISO9001

高科技樓宇的設(shè)備如果光具有先進(jìn)的設(shè)備硬件而沒有對其科學(xué)的管理方式效益是不能提高的。為了達(dá)到提高對高科技樓宇的設(shè)備的管理水平的目的，必須提高所有管理人員的工作效率、必須對設(shè)備管理的各項工作進(jìn)行規(guī)范化管理。只有做到設(shè)備管理工作的規(guī)范化，才能通過規(guī)范化的操作對管理人員進(jìn)行指導(dǎo)，提高管理人員的工作效率與專業(yè)技能，并且還能減少人動給整個高科技樓宇的設(shè)備的管理帶來的損失、降低新的管理人員的培訓(xùn)成本。

ISO9001標(biāo)準(zhǔn)系統(tǒng)性強調(diào)不斷改進(jìn)，可以指導(dǎo)設(shè)備管理人員用系統(tǒng)管理的思想來建立完善的質(zhì)量體系，并對設(shè)備管理形成全過程的控制。根據(jù)設(shè)備管理的工程理論和經(jīng)驗，可以制定高科技樓宇設(shè)備管理的ISO9001質(zhì)量保證體系文件并且將制定的文件落實到具體的高科技樓宇的設(shè)備管理的工作中。制定的高科技樓宇設(shè)備管理的ISO9001的質(zhì)量保證模式強調(diào)所有的樓宇設(shè)備管理活動都應(yīng)該有相關(guān)文件規(guī)定，所有的規(guī)定都應(yīng)該按照相關(guān)文件執(zhí)行，具體的執(zhí)行情況必須要有客觀的證據(jù)加以證實，并有一定的可追溯性。ISO9001質(zhì)量管理體系強調(diào)不斷進(jìn)行質(zhì)量策劃、質(zhì)量改進(jìn)和質(zhì)量體系的完善的做法，實際上又為探索高科技樓宇的設(shè)備管理規(guī)律提供了—種科學(xué)有效的方法和途徑。

5 高科技樓宇設(shè)備管理必須以設(shè)備管理軟件為手段

高科技樓宇的設(shè)備管理包括：設(shè)備的規(guī)劃、設(shè)備的購置、設(shè)備的安裝、設(shè)備的使用、設(shè)備的維護(hù)、設(shè)備的維修、設(shè)備的改造、設(shè)備的更新一直到設(shè)備的報廢這整個壽命周期內(nèi)進(jìn)行的設(shè)備以及相關(guān)技術(shù)的管理；還包括高科技樓宇設(shè)備的最初投資、使用費用以及設(shè)備的維修支出、折舊、更新改造與設(shè)備的經(jīng)濟(jì)管理。由于高科技樓宇設(shè)備投資大、數(shù)量眾多、種類繁多、加工工藝功能不盡相同，因此在日常維護(hù)管理中會耗費大量人力和物力，如果不運用樓宇設(shè)備管理軟件進(jìn)行更高層次的設(shè)備管理，要實現(xiàn)高科技樓宇設(shè)備的管理是很困難的。高科技樓宇的設(shè)備管理涉及到每一個員工、每一項設(shè)備、每一件工作、每一分錢和每一分鐘，因此僅憑幾個設(shè)備管理人員和傳統(tǒng)的管理經(jīng)驗是無法管理到每一個環(huán)節(jié)的。設(shè)備管理軟件則可以幫助管理人員進(jìn)行高質(zhì)量的樓宇設(shè)備管理，從而提高樓宇設(shè)備管理效率。使用物業(yè)設(shè)備管理軟件的優(yōu)點在于：（1）樓宇設(shè)備管理軟件能夠合理分配管理人員提高管理效率；（2）可以把樓宇設(shè)備的使用管理和財務(wù)管理緊密結(jié)合；（3）樓宇設(shè)備管理工作可以數(shù)量化；（4）可以及時向樓宇的管理層提供管理和財務(wù)報表以及統(tǒng)計數(shù)據(jù)。

6 美國的管理方式對我國樓宇管理的幾點啟示[3]

（1）美國的樓宇設(shè)備的管理注重物業(yè)經(jīng)營服務(wù)，樓宇設(shè)備管理的內(nèi)涵比較廣泛。除了以樓宇設(shè)備的管理為主外，還涉及到房屋的中介、咨詢評估、出租出售以及房地產(chǎn)行業(yè)的開發(fā)銷售等多個領(lǐng)域。而我國樓宇設(shè)備的管理企業(yè)大多數(shù)都是單純地從事簡單的樓宇設(shè)備管理基本業(yè)務(wù)內(nèi)容，這與美國的具體狀況形成了巨大的反差。美國企業(yè)的經(jīng)營，一方面，注重樓宇設(shè)備管理本行業(yè)經(jīng)營擴大了樓宇設(shè)備管理的領(lǐng)域；另一方面，通過多樣化的經(jīng)營擴展了利潤空間還能規(guī)避行業(yè)風(fēng)險。美國的樓宇設(shè)備管理企業(yè)有大約40%的收入是來自于樓宇設(shè)備管理以外的行業(yè)經(jīng)營活動，而這對我國目前利潤水平很低，經(jīng)營管理舉步維艱的樓宇設(shè)備管理企業(yè)是個重要啟發(fā)和思考；除此之外，涉足比較高端的房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)，能夠有效地提高管理隊伍的人員素質(zhì)，從而轉(zhuǎn)變管理人員僅僅從事簡單勞動的形象。要提高我國樓宇設(shè)備管理行業(yè)人員的素質(zhì)與水平，首先要提高本行業(yè)的吸引力，擴展本行業(yè)的利潤空間和業(yè)務(wù)空間。

（2）美國的樓宇設(shè)備管理行業(yè)高度職業(yè)化，這保證了美國的樓宇設(shè)備管理水平能夠保持在較高水平上。從樓宇設(shè)備管理本行業(yè)來說，高度職業(yè)化、嚴(yán)格監(jiān)督注冊資格的篩選程序、從嚴(yán)限制該行業(yè)的注冊人數(shù)等措施，是保證注冊物樓宇設(shè)備經(jīng)理等資格的整體質(zhì)量與素質(zhì)的重要措施，這大大提高了美國物業(yè)管理研究院在全美樓宇設(shè)備管理行業(yè)的地位與信譽，使資格注冊這一行業(yè)管理手段步入良性循環(huán)軌道。

（3）美國的樓宇設(shè)備管理非常注重環(huán)保與節(jié)能。例如，美國的6500Wilshire Boulevard大廈，該大廈的業(yè)主和設(shè)備管理者對該大廈環(huán)保節(jié)能有明確的目標(biāo)與計劃，業(yè)主投入大量的資金用于6500Wilshire Boulevard大廈節(jié)能的改造，逐年投入資金進(jìn)行大廈的各項改造，使大廈的能效最低提高10%、最高提高75%，有效地達(dá)到了節(jié)能環(huán)保的目的。

7 結(jié)語

目前，我國高科技樓宇設(shè)備管理還有很大的提升空間，從高科技樓宇的施工建設(shè)到完工以后的設(shè)備維護(hù)、從整個管理人員的素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平的提高到高科技樓宇設(shè)備管理的企業(yè)化規(guī)范化，以及對美國同行業(yè)企業(yè)的學(xué)習(xí)，都將大大的提高我國高科技樓宇設(shè)備管理的水平。

良好的高科技樓宇的設(shè)備管理水平的提高還需依靠現(xiàn)代企業(yè)制度、管理人員的素質(zhì)和敬業(yè)精神。為了實現(xiàn)物業(yè)管理企業(yè)設(shè)備管理現(xiàn)代化的目的，必須學(xué)習(xí)和掌握設(shè)備管理的基本原理，樹立現(xiàn)代化科學(xué)管理的思想，結(jié)合物業(yè)設(shè)備的特征和具體實踐，完善科學(xué)的管理制度，推廣先進(jìn)的管理技術(shù)手段，以促進(jìn)物業(yè)管理企業(yè)的設(shè)備管理向著現(xiàn)代化的方向發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭曉冰.高科技樓宇設(shè)備管理的現(xiàn)狀及內(nèi)容[J].工程管理，2011，10，（1）：71.

第6篇：物業(yè)考察報告范文

東海集團(tuán)有限公司因擴大海產(chǎn)品加工業(yè)，新建生產(chǎn)項目，需要資金，海龍王的女兒、從人間留學(xué)歸來的小龍女說服父母使用銀行貸款的方式，解決資金問題。為了選擇貸款銀行，由東海集團(tuán)有限公司代董事長--海龍王的王妃帶領(lǐng)女兒小龍女、董事長秘書蕭何到人間進(jìn)行考察。中行得到消息后以最快的速度制作了授信服務(wù)方案，攜帶方案上門拜訪，獲得了客戶的信任。正在這個時候，其他銀行提出了更加優(yōu)惠的授信方案，王妃又動搖了。這時中行人又為他們解決了一系列困難，最終說服客戶選擇了中行。

風(fēng)格：幽默、輕松、詼諧、卡通、揉合歌曲和戲劇

人物簡介：

王妃：海龍王的王妃，東海集團(tuán)有限公司代董事長。（古裝王妃服飾、鳳冠頭飾）

小龍女：海歸派，多年來是中行的忠誠客戶，一直主張選擇中行（18世紀(jì)洋公主服飾，大波浪電發(fā)）

董事長秘書蕭何：土鱉派，實惠主義者，比較搞笑，但也有一點點從善如流的品質(zhì)，易被其他銀行的小恩小惠打動，對于中行來說，在這次授信爭奪戰(zhàn)中，可謂“敗也蕭何，成也蕭何”。（九品芝麻官服飾）

中行人：詼諧機智、成熟冷靜，在這場爭奪戰(zhàn)中大膽爭取、力挽狂瀾，取得勝利。（女著職業(yè)裝，男著行服）

創(chuàng)作與表演：

導(dǎo)演：劉

編?。簞ⅰ⑧?/p>

演員：王妃---劉(部)

小龍女---鄭(辦公室)

蕭何---何(財會部)

中行人---黃（部）、孔(__業(yè)務(wù)部)

劇本正文：

王妃：（上，姿整妝容）我本是天庭牛津大學(xué)才女一名，青春靚麗之年下嫁海龍王，早年夫君投身實業(yè)，我安待家中把那清福享，奈何近年夫君迷上網(wǎng)，要我復(fù)出生意場。這不，龍宮要上新項目，他又把“甩手掌柜”當(dāng)，害我從早到晚忙。哎！

（掏出螺，翻過后面按號碼）：喂，蕭秘書啊，昨天我們考察人間五大銀行的情況你整理好了沒有??？……哦，你快拿出來給我看一看吧。（作頭痛狀，坐下）

小龍女上：(唱，套周華健)這些年，一個人，上人間，去留學(xué)，終學(xué)成，歸家鄉(xiāng)，雄心萬丈造福海洋!媽，你怎么了？

王妃：女兒啊，我肯定是水土不服啊。人間的空氣太干燥了，我在這呆了一天，好象干蒸燒買，臉上皺紋也多了幾條（撫臉）。

小龍女：媽，你不是說大寶挺好用的嗎？

王妃：是啊，天天在外面風(fēng)吹雨淋的，用了點大寶啊，嘿，還真對得起咱這張臉（拍一下臉）。

蕭何（上，看著王妃作惡心狀，但又言不由衷）：嘿！王妃，不管怎么說，你都是我們四大龍宮中最能干、最漂亮的王妃。

王妃：再能干漂亮也比不過網(wǎng)上的mm們。唉，女兒，你不知道你老爸，自從我們龍宮開通了adsl之后，他就迷上了上網(wǎng)，這次我們要新建海產(chǎn)品加工項目，他不聞不問，整天除了qq就是cs，前幾天，還非鬧著要和什么網(wǎng)友小甜甜見面！

龍：就是！老爸他太不象樣了。哎，不過，媽，這回是我們龍宮頭一回搞大項目，我們把它弄得漂漂亮亮的，讓老爸對我們刮目相看，到龍宮三八節(jié)，我們也爭取選上個“海洋巾幗”。

王妃：好！好！可是又談何容易呢？我們這個項目最困難的就是資金。

蕭何：可不是。我按王妃的旨意，把宮中細(xì)軟整整清點了一百遍啊，把所有值錢的東西都抄出來，就連王妃當(dāng)年的嫁妝也貢獻(xiàn)出來了，可還是不夠啊——

王妃：（唱，套）你問我鈔票有多少，我家產(chǎn)有幾分，錢包翻遍了，箱底搜遍了，叫我苦惱到如今。

小龍女唱：（唱，套）你過得好辛苦，我比誰都清楚，實業(yè)路沒有輕易的幸福。

蕭何：王妃，我還是那句話：找銀行貸款。

王妃：女兒，這玩意兒是新鮮，恐怕仙界還沒人用過，我心里沒底呢！

女兒：（笑）媽，現(xiàn)在向銀行貸款已經(jīng)是一種很普遍的融資手段了。

蕭何：對對對，王母娘娘的蟠桃園休閑中心、孫悟空的齊天大圣馬術(shù)訓(xùn)練基地，還有天庭八景中的李塔夕照，當(dāng)初全部都是貸款建出來的呢！（眾人齊作動作）

王妃：(點頭，深思狀)恩，你這樣說也有一定的道理。我還是要再看看，哎，小蕭子，人間五大銀行的考察報告呢。

秘書現(xiàn)出資料：在這！經(jīng)過連夜的加班，我已經(jīng)把這幾天暗查的資料整理好了，請王妃過目！

王妃：接，看：我現(xiàn)在是老眼昏花了，女兒你幫我參謀參謀。

小龍女接，念：人間五大銀行情況考查報告。為了了解人間各家銀行的服務(wù)狀況，從中選出貸款銀行，經(jīng)過研究討論，決定成立銀行考查領(lǐng)導(dǎo)小組，由王妃任組長，小龍女任副組長，蕭何秘書任執(zhí)行副組長，通過明察暗訪對人間五大銀行進(jìn)行了一次考查，[文秘站網(wǎng)文章-文秘站網(wǎng)幫您找文章]秘書處采用橫比、豎比、環(huán)比等方式（小龍女和秘書二人配合做動作），對人間五大銀行情況進(jìn)行了分析，現(xiàn)將有關(guān)情況報告如下：海旺銀行……

何：技術(shù)水平高，電腦速度快。

小龍女：海發(fā)銀行……

何：貸款條件靈活。（小聲）不過ppmm不是很多

小龍女：海強銀行。

何：產(chǎn)品靈活。

小龍女：海港實業(yè)銀行。

何：服務(wù)熱情周到。（遐想）尤其是他們那個大眼睛的客戶經(jīng)理好pp??！這能夠大大加強我工作的熱情！

小龍女：中國銀行綜合素質(zhì)高、服務(wù)意識好。結(jié)論……

何：各有長處，無法抉擇。

王妃：廢話！這算什么結(jié)論??！都這么好，你要我選哪一個……

龍：媽，選中國銀行吧，我留學(xué)的時候一直用的就是中行的國際卡。據(jù)我所知，許多知名人士都是中行的客戶哦。

王妃：哦，你倒說來聽聽。

龍：那，牛魔王現(xiàn)在的別墅就是在中行做的按揭呢！嫦娥仙子也經(jīng)常在中行炒外匯。就連孫悟空也在中行租用了一個保管箱，他高興地說，自從有了保管箱啊，腰也不疼了，腿也不酸了，五百年來的耳膜炎也好了。

王妃、蕭何：點解？（粵語）

龍：因為有了保管箱以后，他的金箍棒就再也不用藏在耳朵里面了！

三人：啊？甘都得？（粵語）

王妃（電話響）：喂，哦，是海旺銀行啊……什么，你們現(xiàn)在要過來……啊，不忙不忙，我們再研究研究！赫赫，再見

(電話又響)喂，哦，是海發(fā)銀行啊……什么，你們現(xiàn)在要過來……啊，不忙不忙，我們再研究研究！赫赫，再見

(電話再響)喂，哦，是中國銀行啊……什么，你們現(xiàn)在要過來……啊，不忙……

小龍女奪過電話：媽，中國銀行都第九次約您見面了!就沖人家這份誠心和毅力，您還是見見吧。

王妃重新聽電話：啊，好的，我不忙，我在，歡迎歡迎!

王妃安排蕭、小龍女下場準(zhǔn)備

中行人上，蕭何笑嘻嘻地伸出手，緊緊握住女中行人的手，眼睛迷離狀，女中行人掙出手，蕭何醒起，發(fā)現(xiàn)旁邊的x經(jīng)理，二人眼神膠著，左右各走一圈，面對面許久，嘴一下，一起面對觀眾：對不起，我們兩個猩猩相吸，情不自禁。

蕭何為中行人和王妃作介紹：

這位是我們東海集團(tuán)代董事長美海王妃

這位是中國銀行的莎小姐，

這位是中國銀行的叉經(jīng)理

女中行人：王妃，幸會，幸會!

男中行人：王妃，久聞大名!今日一見，果然是風(fēng)韻非凡?。?/p>

蕭何：那是!我們王妃，基本風(fēng)采五十年不變!(雙手拱拳，作陶醉狀)我對王妃的仰慕猶如滔滔江水，綿綿不絕……

王妃：哈哈，老了，老了。(對中行人)各位請坐

女中行人：昨天，我們和龍小姐、蕭秘書進(jìn)行了洽談，了解到你們的融資需求。我行領(lǐng)導(dǎo)十分重視，立即成立龍宮項目工作組。工作組徹夜不眠，連夜趕制出這份授信服務(wù)方案。

蕭何對女中行人獻(xiàn)殷勤狀：早知你這么辛苦，我請你吃宵夜啦(被王妃瞪一眼后，立即收聲)

男中行人：這份服務(wù)方案，充分考慮到東海龍宮的實際情況，緊密結(jié)合項目特點，牢固樹立為海族服務(wù)的觀念，大到項目融資建議，小至員工理財服務(wù)，都提出了多種方案，（小龍女回場）可以說是專門為您們度身訂作的，請過目。

秘書接，三人看

蕭何：挖塞!果然不同凡響。(對女中行人獻(xiàn)殷勤狀)沒想到莎小姐，文章和人一樣美(被小龍女拎起衣領(lǐng)扔到墻上)。

小龍女：媽，您看，中國銀行的方案比起其他銀行確實服務(wù)周到、實際可行

王妃：他們的工作效率也很高啊！恩，這個項目可以給他們做

(中行人欣喜狀，正在往下說，突然王妃頭痛坐下)

男中行人：王妃是不是身體不適啊，現(xiàn)在禽流感這么嚴(yán)重，一定要小心身體??！

蕭何(理直氣狀的樣子)：錯!我們是魚族，如果是流感呢，也應(yīng)該是“魚”流感！

女中行人：即便“魚”流感，還是不能掉以輕心啊。我這里:請記住我站域名有一顆金星感冒丹，確是好藥，王妃請用。保管立馬就好！

王妃：不用了不用了，(二人推來推去)

小龍女：媽，您就吃了吧。您看中行人多細(xì)心呀。(王妃終于吃了藥)

蕭何湊到女中行人身邊：我也要!

小龍女拉開蕭：少獻(xiàn)殷勤!現(xiàn)在是談公事。你別假公濟(jì)私。

男中行人：王妃，我看您身體不舒服和您住的地方有關(guān)系，您看這賓館，空氣不流通，缺少陽光，已經(jīng)影響到您的健康了。

王妃：是啊!我本打算住個三兩天就回去了，現(xiàn)在看來，這個項目還需要一段時間，得在人間住下來。

小龍女：媽，人間比東海龍宮經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)，市場需求也旺盛，我們可以在這里買點物業(yè)。

蕭何：對，王妃，買了樓，既可作您和海龍王的行宮，又可作人間分公司的辦公樓，我嘛，(跑向女中行人)可以作為龍宮的外派經(jīng)理，長期駐在人間拓展業(yè)務(wù)，（對著女中行人說）還可以和丹小姐長期交往了

王妃（不滿蕭狀）：小蕭子！（轉(zhuǎn)向大家，正式地）我們可以買一棟商住兩用樓。

男中行人：王妃，這事您就交給我們吧。我們中行有多年樓宇按揭業(yè)務(wù)的經(jīng)驗，熟悉人間的房地產(chǎn)市場，可以幫您挑個合適的地方。

女中行人：我們還與房產(chǎn)中介、律師事務(wù)所聯(lián)手合作，為客戶提供購樓一站式服務(wù)。

王妃對中行人：是呀！你們提供的上門服務(wù)確實給客戶帶來很大便利。只是現(xiàn)在人間與海界交通不便，你們怎么能做到“上門”呢？

男中行人(和女中行人一起上前一步，丁字步站)：王妃，請放心?。ū娙俗魇謩?，合唱，套)我面對激烈競爭，恨不能蕩盡綿綿心痛，看客戶就是上帝，為客戶我們赴湯蹈火。

女中行人：為了更好地東海龍宮提供上門服務(wù)，我們行掀起了技術(shù)練兵熱潮，每人都有“鐵人三項”必考：

女中行人：3000米自由泳、20__米蛙泳、1000米仰泳(眾人同作各泳式的動作)

王妃(對中行人)：你們的服務(wù)真是太周到了。

小龍女(當(dāng)胸握拳)：好感動喔!

王妃（對中行人）：各位辛苦了，請坐。（與小龍女讓中行人坐下）

蕭（電話響)：喂，哦，海強銀行熊經(jīng)理啊，你好你好。什么，你可以給我們信用貸款?。ㄐ老矤睿┖煤茫乙欢ò堰@個情況跟我們王妃反映。

中行二人交換眼色。

何秘書偷偷跟王妃說，小龍女湊上來聽：王妃，剛才海強銀行熊經(jīng)理提出可以給我們信用貸款，無需擔(dān)保、無需抵押，這可比中行條件要好啊，您看……

王妃大喜：好啊好啊，這樣你的年終獎就不用壓著不發(fā)了，小龍女的嫁妝也不用賣掉換現(xiàn)金了。那我們還是選海強銀行吧。

小龍女：媽，可是你已經(jīng)答應(yīng)中行了呀。

蕭：答應(yīng)多少錢一斤？況且還沒簽約呢。

王妃：對！現(xiàn)在銀行競爭這么激烈，誰給的價錢好，就借誰的錢，也是情理之中嘛。

女兒（不高興地，大聲喊）：中行

秘書（毫不相讓地，大聲喊）：海強

女兒跟秘書爭執(zhí)不休，王妃的頭一下子轉(zhuǎn)向這個，一下子轉(zhuǎn)向那個，頹然按住二人。

王妃：罷了罷了，小蕭子說得對，允許重新選擇嘛，中行會理解的。

小龍女沒辦法，只好去和中行人說（小龍女與兩中行人作講述、研究狀）。

蕭手機響：喂，哦，是工商局的牛處長啊……什么，資料有問題，不能工商注冊？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)

蕭手機又響：喂，哦，是稅局的黃處長啊……什么，資料有問題，不能 稅務(wù)登記？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)

蕭手機再響：喂，哦，是外管局的楊處長啊……什么，資料有問題，不能調(diào)增外匯限額？哎，我馬上查查(迷芒不解狀)

蕭拍拍頭，痛苦狀。

王妃：小蕭子，怎么啦？

蕭：王妃，工商局、稅局、外管局都說我們的資料有問題，恐怕會影響項目申報啊。

王妃：??？可是錢已經(jīng)砸進(jìn)去了，你辦的什么事兒，這是。

兩中行人同上前，女中行人：王妃，是不是遇到什么困難了？或許我們能夠幫忙呢

王妃（欲言又止）：唉！

小龍女：是啊，銀行熟悉各類政策，不妨讓他們參謀一下

王妃（戳一下蕭的額頭）你呀，嘴上無毛，辦事不牢！女兒，那你和中行的同志合計合計吧。

(小龍女帶中行人下場)

王妃：(待小龍女帶開中行人，又叫過蕭)你快點給海強銀行說說這事兒，讓他們幫忙，我們不是要用他們的貸款嗎？

蕭：對，對，我這就打電話。您先休息一下吧。(王妃退場休息)

蕭：(繞圈走，作打幾個電話狀)熊經(jīng)理啊，有這么一個事兒。。。。。啊，辦不下來？

稍后，王妃上。

蕭：王妃，我和海強銀行、海旺銀行、海發(fā)銀行都聯(lián)系過了，他們有的搞不定，有的說不清楚政策怕麻煩，有的說不熟悉這些職能部門沒把握，就是沒有一個答應(yīng)幫我們搞定的。

王妃：這是乍的啦？這些銀行平時都說條件優(yōu)惠，做法靈活，一遇到難題就都不管企業(yè)死活了？

正在這時，小龍女上，高興叫：媽，搞定了!中行幫我們找了工商局、稅局、外管局的局長，把我們的情況作了詳細(xì)解釋，得到他們諒解，現(xiàn)在，中行同志已經(jīng)幫我們?nèi)マk手續(xù)了。

王妃、小龍女、蕭：太好了！(合唱，套)我怕我來不及，解決這難題，迷途中至少還有你，中行就象及時雨。

中行人上，高興狀

男中行人：王妃，所有手續(xù)均已辦妥。

王妃、小龍女、蕭走過去和中行人握手：哎呀!太感謝你們了!

王妃：中行確實是全心全意為客戶服務(wù)、為客戶解決困難。

小龍女：媽，我們來這里開拓業(yè)務(wù)，可得找一個實力雄厚、政策熟悉、實心為客戶為事的銀行作為合作伙伴吧。（走過去，拉女中行人手，深情地）我看，中國銀行就好

王妃：我們可以和中行結(jié)成長期戰(zhàn)略合作伙伴。

蕭：是啊，優(yōu)惠不如優(yōu)質(zhì)。我是被你們專業(yè)的素質(zhì)和精神說服了。我贊成與中國銀行合作。

眾人排站，同唱（套《選擇》）你選擇了我，我選擇了你，這是我們的選擇。

第7篇：物業(yè)考察報告范文

關(guān)鍵詞：軌道交通；地鐵；體制

Abstract:BasedonevolutionandinnovationofChineseMRTinstitutionalsystemfor40years,ascasestudiesofBeijing,ShanghaiandGuangzhou,thecharacteristicsofdifferentsystemsareanalyzed.Accordingtopublicandinstitutionaleconomy,ChineseMRTsystemsshouldbeimprovedby“smallerowner,biggersociety”,establishingmetropolitanpublictransportorMRTauthorityinchargeofplanning,investment,constructionandgovernance;choosingoperationalcompaniesbymarketcompetition;enlargingsocialconsultancyandserviceagencytosupporttheownerintechnical,legalandfinancingfields.

Keywords:massrailwaytransit,metro,institutionalinnovation

地鐵項目具有投資大、建設(shè)期和回收期長，但生命周期長（百年隧道）、邊際成本低等特點，地鐵管理體制和機制在一定生產(chǎn)力（技術(shù)進(jìn)步）條件下在項目管理方面起著非常重要的作用。從中國40多年，特別是90年代以來的實踐證明，管理體制與機制的好壞直接影響投資、工期和質(zhì)量控制，進(jìn)而影響城市經(jīng)濟(jì)和社會的健康發(fā)展。

在社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下和投資多元化的今天，快速城市化（現(xiàn)在39%，2050年將達(dá)到75%）和大規(guī)模軌道交通投資（中國“十一五”期間約5000億元）的背景下，落實以人為本、走可持續(xù)的科學(xué)發(fā)展觀，以“多、快、好、省”為目標(biāo)，新建城市如何構(gòu)建管理體制，區(qū)域中心城市或一線城市（京、滬、穗等）如何深化和完善現(xiàn)有管理模式，以適應(yīng)高強度、網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的需要，值得我們進(jìn)行總結(jié)和探索。

1、中國地鐵管理體制的演變和創(chuàng)新

40多年來，中國地鐵管理體制走過了一條漫長而曲折的道路，吸取國內(nèi)外先進(jìn)經(jīng)驗和教訓(xùn)，經(jīng)過不斷探索和實踐，創(chuàng)造性地建立了一套基本符合中國具體實踐和充滿地域特色的管理模式：北京模式、上海模式和廣州模式。管理體制與中國社會主義體制和改革開放政策，地鐵功能定位的認(rèn)識和深化以及各地的具體情況密切相關(guān)。

1.1北京模式（傳統(tǒng)模式）

北京模式的形成和發(fā)展在很大程度上是中國地鐵建設(shè)的縮影。1965年開始建設(shè)1號線，目前營運線路110多公里，包括1號線（1969年建成）、環(huán)線（1984）、復(fù)八線（1999）、13號線城鐵（2002）、八通線（2003）等線路，正在建設(shè)4、5、9、10號線和奧運支線，規(guī)劃建設(shè)機場線，預(yù)計到2008年建成300公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃1000多公里。北京模式從2001年前傳統(tǒng)的指揮部制、地下鐵道總公司到2002年初的體制改革：北京地鐵集團(tuán)有限責(zé)任公司（規(guī)劃與資金），下設(shè)北京地鐵建設(shè)管理有限責(zé)任公司（負(fù)責(zé)建設(shè)）和北京地鐵營運有限責(zé)任公司（負(fù)責(zé)營運）；2003年11月，改制成立北京市城市設(shè)施投資公司（規(guī)劃和投資）、北京市軌道交通建設(shè)管理有限公司（建設(shè)管理）和北京地鐵營運有限公司（營運），以及投資公司控股的項目公司如城鐵公司、八通公司、9號線項目公司、10號項目公司、京港鐵路公司（4號線PPP公司，30年特許經(jīng)營權(quán)）等。北京市國有資產(chǎn)管理委員會負(fù)責(zé)三大公司（正局級）的監(jiān)管。北京地鐵建設(shè)和營運管理總?cè)藬?shù)約13，000人，日均客流量約160萬人次，實現(xiàn)低票價政策，政府財政補貼占營運成本的40%左右。

1.2上海模式（管制模式）

上海地鐵籌建處成立于1958年，1988年成立地鐵工程指揮部，1993年成立上海地鐵總公司。地鐵1號線（1990-1995）政府委托上海久事公司負(fù)責(zé)投資和信貸，地鐵指揮部負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)，地鐵總公司負(fù)責(zé)建設(shè)與營運。2號線（1994-1999）按照市區(qū)兩級財政、兩級事權(quán)，沿線各區(qū)負(fù)責(zé)動遷與車站土建（折價入股，占總投資1/3）。地鐵建設(shè)公司負(fù)責(zé)建設(shè)，營運公司負(fù)責(zé)營運。目前已經(jīng)建成1、2號線、明珠線、莘閔線，營運里程約120公里（不含磁浮示范線30公里），正在建設(shè)M8線（楊浦線）、R9線（申松線）、6、7號線、既有線延伸線等十多條線，預(yù)計到2010年建成400公里線路，遠(yuǎn)期規(guī)劃810公里。管理模式從傳統(tǒng)的上海地鐵總公司到地鐵建設(shè)公司、上海地鐵營運公司。2000年4月形成了投資、建設(shè)、營運、監(jiān)管“四分開”模式，上海申通集團(tuán)公司（投資）、多家建設(shè)單位如上海地鐵建設(shè)管理公司、上海軌道交通明珠線發(fā)展有限公司（明珠線建設(shè)）、上海磁浮交通發(fā)展有限公司（磁浮建設(shè)與營運）及久創(chuàng)建設(shè)管理公司（建設(shè)）、中國鐵路建設(shè)集團(tuán)公司（建設(shè)），申松線、上海港鐵公司等9家項目公司（代建制），多家營運機構(gòu)如上海地鐵營運公司（營運）、上海現(xiàn)代軌道交通有限公司（營運），上海城市公共交通管理局（監(jiān)管）。四分開體制不斷進(jìn)行完善，2004年6月和2005年7月，上海地鐵建設(shè)公司和上海地鐵營運公司先后歸并到申通集團(tuán)旗下，更名申通地鐵集團(tuán)，下設(shè)建設(shè)事業(yè)部、總體規(guī)劃部、投資策劃部、機電事業(yè)部、工程合約部以及11個項目公司，負(fù)責(zé)規(guī)劃、投資、建設(shè)和大部分營運。

目前現(xiàn)有建設(shè)與營運人數(shù)約10，000人，日均客流量約180萬人次，實行計程中等票價政策，營運收入（含資源開發(fā)）與營運成本持平，略有盈余。

1.3廣州模式（一體化模式）

廣州地鐵籌建于60年代初期，1990年成立地鐵指揮部，1992年成立地下鐵道總公司，1997年1號線首期開通，成立地鐵營運公司。1999年探索體制改革，取消指揮部，實現(xiàn)事業(yè)部制的一體化管理，在地鐵總公司內(nèi)設(shè)建設(shè)事業(yè)總部、營運總部、財務(wù)總部、企業(yè)管理總部、資源開發(fā)總部等，以及附屬公司和設(shè)計院，實現(xiàn)建設(shè)、營運和資源開發(fā)一體化。目前營運1號線、2號線、3、4號線首期，線路里程約110公里，正在建設(shè)3、4、5、6、8號線和廣佛等線路，預(yù)計到2010年建成255公里，遠(yuǎn)期規(guī)劃約717公里。

現(xiàn)在建設(shè)與營運總?cè)藬?shù)約7000人，日客流量約100萬人次，實行計程中等票價政策。在不提折舊的條件下，營運收入（含資源開發(fā)）與營運成本持平，略有盈余。

1.4國內(nèi)其他城市模式

其他城市由于處于建設(shè)初期，往往只有建成一條線，沒有形成網(wǎng)絡(luò)，大都采用類似廣州模式或指揮部形式，如南京、重慶、武漢、長春、大連、沈陽、杭州、成都、哈爾濱等。天津有地鐵公司（負(fù)責(zé)地鐵建設(shè)與營運）及濱海線軌道交通公司（負(fù)責(zé)濱海輕軌線建設(shè)與營運）。深圳探索新模式，現(xiàn)在形成深圳地鐵公司、3號線建設(shè)投資管理公司、深港4號線項目公司等。

2、不同管理體制的特征分析

北京模式：脫胎于計劃經(jīng)濟(jì)，基本屬于“大業(yè)主小社會”類型。2001年前的體制特點：“國有獨資、政企不分；建設(shè)與營運合一，高度集中；執(zhí)行低票價政策，營運虧損政府補貼”。2002年后，投資、建設(shè)與營運三個公司平級，通過合同契約關(guān)系負(fù)責(zé)相應(yīng)事務(wù)，相對分離的模式確保了社會公平，但是由于存在相互協(xié)調(diào)與溝通，效率受到一定影響，如復(fù)八線10年才建成。目前，對投資主體多元化進(jìn)行探索，全國首條地鐵線路（4號線）實現(xiàn)PPP管理模式。2002年后的體制改革后效率明顯提高，為2008年建成約300公里線路提供了體制保證。

上海模式：從高度集中到“四分開”再到政府管制模式。2000年改革的四分開的特點是“政企分開、產(chǎn)權(quán)清晰、出資人到位，投融資良性循環(huán)、契約經(jīng)濟(jì)關(guān)系、項目管理走向社會化和專業(yè)化”。雖然該模式脫胎于中國計劃經(jīng)濟(jì)體制，但是基本符合市場經(jīng)濟(jì)規(guī)律，目前形成了多家建設(shè)單位和營運機構(gòu)的競爭市場，項目公司實行“小業(yè)主大社會”模式。開創(chuàng)了中國地鐵股票（申通地鐵）上市的先河，為市場化融資作了有益的探索。目前管理體制已經(jīng)基本適應(yīng)多條線路齊頭并進(jìn)，高強度網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的內(nèi)在要求。

廣州模式：學(xué)習(xí)與引進(jìn)香港模式，建設(shè)、營運和資源開發(fā)一體化模式，內(nèi)部實行事業(yè)部制和派駐制度，這樣各種資源得到了整合，提高了內(nèi)部協(xié)調(diào)效率，體現(xiàn)了效率優(yōu)先兼顧公平。公司派駐制度在一定程度上確保了監(jiān)督和執(zhí)行，但是由于所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)高度一致，在一定程度上影響營運效率（香港地鐵采用審慎的商業(yè)原則，通過地鐵股票上市，引入市場監(jiān)督，確保營運效率）。政府投資為主、信貸為輔的投資模式使建設(shè)資金得到保證，利用科技進(jìn)步和政府強有力的協(xié)調(diào)推進(jìn)機制確保了建設(shè)項目的如期或提前完成。廣州模式屬于“中業(yè)主中社會”模式。廣州管理體制不斷創(chuàng)新、引進(jìn)各種先進(jìn)技術(shù)（高速地鐵、線性電機列車等）并消化吸收和改進(jìn)提高，而且單位造價呈下降趨勢，為我國機電裝備現(xiàn)代化和國產(chǎn)化開創(chuàng)了先河。目前管理體制基本適應(yīng)多項目網(wǎng)絡(luò)化建設(shè)的要求。

3、理論基礎(chǔ)：

3.1軌道交通的功能定位

城市軌道交通的功能應(yīng)該以社會公益性為主，其定位必須建立在科學(xué)分析的基礎(chǔ)上，對其定位偏差或認(rèn)識不足是限制軌道交通發(fā)展的根本原因。城市快速軌道交通屬于城市公共交通類別，主要服務(wù)于大城市范圍內(nèi)部核心區(qū)（如地鐵）或核心區(qū)與衛(wèi)星城、衛(wèi)星城之間（如輕軌）居民出行。作為城市公共交通模式之一，它具有功能的公共性和效益的外部性。按經(jīng)營性分類，屬于準(zhǔn)經(jīng)營性范疇，由于軌道交通所產(chǎn)生的外部效益（社會效益，如出行時間節(jié)省、減少環(huán)境污染和促進(jìn)城市空間合理布局等）占50%以上，不能內(nèi)生化，因此僅僅靠軌道交通的票務(wù)收入不能彌補高投入的建設(shè)成本，而造成營運政策性虧損。

3.2經(jīng)濟(jì)學(xué)原理

軌道交通可以分為基礎(chǔ)建設(shè)（A）和營運（B）兩大部分，他們分別適用于公共經(jīng)濟(jì)學(xué)和規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)。作為軌道交通的基礎(chǔ)設(shè)施如隧道、建筑物和構(gòu)筑物等（A部分），根據(jù)“誰受益，誰投資”的原則，理應(yīng)有政府財政或稅收支付，因為受益者是城市居民或納稅人。作為國有固定資產(chǎn)，只有有效運作（如投入營運）才能發(fā)揮效益（經(jīng)濟(jì)效益和社會效益），根據(jù)規(guī)制經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，市場經(jīng)濟(jì)通過有效競爭才能發(fā)揮最大效益。因此有必要所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)相對分離，通過市場選擇，政府與營運機構(gòu)建立契約關(guān)系，政府象征性地收取基礎(chǔ)設(shè)施使用費（如新加坡政府只收取1新元年費），為大眾購買快捷、安全和準(zhǔn)點的優(yōu)質(zhì)運輸服務(wù)。由于軌道交通是準(zhǔn)公益性壟斷性行業(yè)，通過特許經(jīng)營服務(wù)協(xié)議（如30年），由營運機構(gòu)負(fù)責(zé)軌道以上的車輛等機電設(shè)備的投入及其維護(hù)、更新等（B部分）。（新加坡政府還扣減若干年的機電設(shè)備折舊作為A部分，以減輕營運機構(gòu)的資金壓力，目前運營效率居世界領(lǐng)先水平）

4.管理體制改革建議

世界上資本主義國家和地區(qū)的管理體制值得借鑒：香港實行地鐵規(guī)劃、建設(shè)、營運和資源開發(fā)一體化模式，2005年利潤達(dá)84億港元（其中物業(yè)收入占1/3）。目前，九廣鐵路公司并入地鐵公司，進(jìn)一步增加了整體競爭力。新加坡陸路交通管理局負(fù)責(zé)規(guī)劃與建設(shè)，新加坡地鐵公司（SMRT）和新加坡捷運公司（SBS）負(fù)責(zé)營運；日韓政府負(fù)責(zé)規(guī)劃與建設(shè)，多家營運公司負(fù)責(zé)營運（含國鐵和私鐵）；臺北市（或高雄市）捷運工程局負(fù)責(zé)規(guī)劃與建設(shè)，地鐵公司負(fù)責(zé)營運，高雄地鐵采用公私合營形式（PPP模式）；歐美國家大都市公共交通管理局負(fù)責(zé)規(guī)劃與建設(shè)（資金50%來自聯(lián)邦政府），地鐵公司負(fù)責(zé)營運。

許多大城市公共交通的發(fā)展目標(biāo)是：建立以城市軌道交通為骨干、常規(guī)公交電汽車為主體，多種交通模式有效銜接的立體網(wǎng)絡(luò)化交通系統(tǒng)，適應(yīng)投資多元化格局，實現(xiàn)公共交通的可持續(xù)發(fā)展，高效、優(yōu)質(zhì)、服務(wù)大眾和社會。

為了實現(xiàn)這一目標(biāo)，必須在現(xiàn)有基礎(chǔ)上，結(jié)合當(dāng)?shù)貙嶋H，在體制和機制上深化改革，在我國社會主義市場經(jīng)濟(jì)條件下，遵循“政企分開、責(zé)任明晰、效益優(yōu)先、兼顧公平”基本原則，逐步構(gòu)建“小業(yè)主大社會”地鐵管理體系，以適應(yīng)大規(guī)模地鐵建設(shè)和投資主體多元化的必然要求。政府、企業(yè)和咨詢機構(gòu)的分工大體如下：

4.1政府成立大都市公共交通管理局或地鐵工程局

優(yōu)先發(fā)展公共交通是世界百年來的寶貴經(jīng)驗，由于軌道交通系統(tǒng)及其復(fù)雜性和投入巨大，而影響范圍和深度非一般城市基礎(chǔ)設(shè)施可比，通過對軌道交通建設(shè)與營運規(guī)律性的認(rèn)識，結(jié)合國內(nèi)外實踐，有必要成立大都市公共交通管理局或地鐵工程局，取消指揮部制，如臺北捷運工程局、新加坡陸上交通管理局、紐約大都市公共交通局、香港環(huán)境運輸與工務(wù)局等，負(fù)責(zé)大公交（含常規(guī)公交）的規(guī)劃、投資、建設(shè)、監(jiān)管。具體包括規(guī)劃設(shè)計、可行性研究、資金籌措，招投標(biāo)管理、建設(shè)管理；制定政策法規(guī)、特許經(jīng)營規(guī)則、質(zhì)量安全標(biāo)準(zhǔn)及其考核辦法；組織票價聽證，保障大眾權(quán)益；強化承包商、供應(yīng)商資質(zhì)管理，扶植和培育有效競爭市場等。

4.2、企業(yè)特許經(jīng)營營運線路

按照現(xiàn)代企業(yè)制度要求，完善法人治理機構(gòu)。建設(shè)期實行“小業(yè)主大社會”的項目公司制（無論是政府投資還是民間投資），建立自負(fù)盈虧、獨立經(jīng)營的獨立法人，承擔(dān)經(jīng)營責(zé)任和市場風(fēng)險；營運初期通過契約關(guān)系由獨家營運，后期每個城市至少形成兩家營運機構(gòu)，如新加坡地鐵公司（SMRT）和新捷運公司（SBS），上海地鐵營運公司和上海現(xiàn)代軌道交通營運公司。地鐵公司以軌道交通運營為主，多種經(jīng)營服務(wù)（如經(jīng)營巴士、出租車業(yè)務(wù)、廣告、通訊租賃等提供公共服務(wù)及技術(shù)輸出等）。內(nèi)部形成有效的執(zhí)行與激勵機制，構(gòu)建學(xué)習(xí)型和創(chuàng)新型企業(yè)，不斷提高營運服務(wù)水平和經(jīng)營效益。

4.3、咨詢機構(gòu)為業(yè)主提供技術(shù)和服務(wù)

主要包括規(guī)劃設(shè)計機構(gòu)、技術(shù)咨詢公司、投資顧問、法律顧問等，引入國際競爭機制，為業(yè)主提供各種業(yè)務(wù)的技術(shù)服務(wù)和技術(shù)保障。

中國地鐵管理體制改革與探索，由于各地發(fā)展不平衡，建議分類引導(dǎo)，逐步推進(jìn)。在市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育好、法制環(huán)境完善的上海、廣州等城市，按照社會主義市場經(jīng)濟(jì)的要求，深化現(xiàn)有體制改革。北京要深化地鐵國有企業(yè)改革，上海要吸收一體化的優(yōu)點，提高協(xié)調(diào)效率；廣州要培育多家營運機構(gòu)，提高營運效率；對建成一條線的城市，在實施建設(shè)規(guī)劃項目的同時，要培育營運機構(gòu)，形成競爭態(tài)勢，提高服務(wù)水平；對于規(guī)劃建設(shè)城市，根據(jù)市場經(jīng)濟(jì)發(fā)育程度（包括咨詢、外包、服務(wù)、中介市場發(fā)育程度）和政府強勢程度，構(gòu)建小業(yè)主大社會的框架（如蘇州）。

總之，在社會主義初級階段，中國地鐵管理體制改革既不能照搬西方國家資本主義制度下經(jīng)濟(jì)實力強、高福利、低速度（3-5公里/每年）、長期政府補貼的“國有國營”管理制度；又不能脫離中國社會主義市場經(jīng)濟(jì)和各地具體實踐，真正形成政企分開、產(chǎn)權(quán)明晰的經(jīng)營管理機制，多家參與的市場競爭機制，政府與社會共同參與的多元化投融資機制和項目收益與政府財力相結(jié)合的償債機制，最終實現(xiàn)中國軌道交通健康、有序和可持續(xù)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

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