物業(yè)管理模式反思及改革

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摘要：迄今為止，物業(yè)管理作為一項專業(yè)化、市場化的不動產(chǎn)管理模式在我國已走過30余年的發(fā)展歷程。在這之中，我們?nèi)〉昧艘欢ǔ煽?，但也存在市場化程度地、法律地位不明確、組織結(jié)構(gòu)不健全等一系列問題，這些問題的存在不僅不利于我國物業(yè)管理的長遠(yuǎn)發(fā)展，還可能引發(fā)各種社會問題。鑒于此，筆者在分析我國物業(yè)管理發(fā)展脈絡(luò)的基礎(chǔ)上，對其中問題進(jìn)行了反思，并提出了我國物業(yè)管理新模式的改革框架。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；業(yè)主；物業(yè)服務(wù)

物業(yè)服務(wù)這一不動產(chǎn)管理模式是我國住房商品化發(fā)展的必然結(jié)果，其有效填補(bǔ)了集體制住房體系解體后的住宅管理空白，改進(jìn)了住宅社區(qū)環(huán)境，提升了廣大業(yè)主的生活質(zhì)量。經(jīng)過30余年的發(fā)展，我國已經(jīng)基本形成了以現(xiàn)代企業(yè)為主導(dǎo)的一體化物業(yè)管理模式，物業(yè)服務(wù)企業(yè)數(shù)量與從業(yè)人員總?cè)藬?shù)不斷增長，人們逐漸認(rèn)可這一消費(fèi)模式，行業(yè)地位正式得以確立。但值得注意的是，物業(yè)管理作為一項引自國外的市場經(jīng)濟(jì)產(chǎn)物，其在我國的本土化實踐仍處于初級階段，管理模式粗糙，管理設(shè)計不合理仍制約著物業(yè)管理行業(yè)的健康發(fā)展。

一、對我國傳統(tǒng)物業(yè)管理模式的反思

（一）物業(yè)服務(wù)市場主體不健全，市場競爭機(jī)制失靈

經(jīng)濟(jì)學(xué)將市場定義為“對某一特定產(chǎn)品展開交易的買方與賣方的集合”。通過定義可以看出，市場應(yīng)當(dāng)既有賣方，也有買方。但當(dāng)前我國物業(yè)管理卻不完全滿足市場的定義，物業(yè)服務(wù)作為一項商品大部分情況下買方缺乏主動選擇權(quán)，僅由賣方參與市場運(yùn)作。我國《物權(quán)法》中指出，業(yè)主作為物業(yè)服務(wù)的主體應(yīng)當(dāng)能夠自主選舉業(yè)主大會代表行使權(quán)利。然而，目前大部分業(yè)主大會仍處于民事行為能力不完整狀態(tài)，尚不具有成為市場主體的能力。這導(dǎo)致市場的雙向選擇與競價機(jī)制等無法發(fā)揮作用，整個物業(yè)管理市場缺乏買方監(jiān)督，也缺乏市場活力，業(yè)主只能被動接受“服務(wù)”，物業(yè)管理總體質(zhì)量遲遲得不到提升。

（二）業(yè)主大會法律地位不明確，缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制與監(jiān)督機(jī)制

首先，業(yè)主大會的法律地位尚未明確。目前，《物業(yè)管理條例》對業(yè)主大會的行為能力及行為權(quán)限未做出明確規(guī)定，業(yè)主大會仍不能成為物業(yè)服務(wù)合同的簽訂主體，其在司法中的地位不被承認(rèn)，因而無法對外行使法律權(quán)力。其次，業(yè)主大會缺乏順暢的運(yùn)行機(jī)制。由于缺乏流程完善的運(yùn)行機(jī)制，業(yè)主大會的日常運(yùn)行往往面臨四難，即“籌備難、備案難、決策難、選舉難”。最后，業(yè)主大會缺乏有效的監(jiān)督制度。由于缺乏必要的監(jiān)督制度，業(yè)主又難于自我規(guī)范，導(dǎo)致濫用權(quán)力現(xiàn)象突出。一些業(yè)主大會成員擅自挪用住宅維修基金，擅自出租、出售公共區(qū)域的情況時有發(fā)生。

（三）前期物業(yè)承接查驗主體缺失，缺少可操作性強(qiáng)的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)

首先，前期物業(yè)承接查驗主體缺失。單個業(yè)主應(yīng)當(dāng)能夠?qū)ζ滟徺I的物業(yè)專有部分有專有權(quán)，全體業(yè)主應(yīng)當(dāng)對物業(yè)共有部分有共有權(quán)。在進(jìn)行物業(yè)交接時，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)對專有部分及共有部分進(jìn)行協(xié)同查驗。但就目前來看，建設(shè)單位僅落實了專有部分查驗，無法完成共有部分的查驗工作。其次，物業(yè)承接查驗缺乏可操作性較強(qiáng)的標(biāo)準(zhǔn)。現(xiàn)階段，我國各地區(qū)物業(yè)查驗方法與標(biāo)準(zhǔn)尚未統(tǒng)一，查驗的具體環(huán)節(jié)與詳細(xì)標(biāo)準(zhǔn)尚未確立，致使高質(zhì)量的交接查驗無法實行。

（四）物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度缺乏合理性，尋租現(xiàn)象嚴(yán)重

我國現(xiàn)行的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理制度主要由政府主導(dǎo)，這其中就包含了對企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動進(jìn)行管制和干預(yù)的行為。長此以往，市場的作用被削弱，競爭機(jī)制無法得到有效發(fā)揮，企業(yè)難以憑借自身條件參與公平競爭，社會資源被浪費(fèi)，業(yè)主也無法從市場上獲得自己最滿意的服務(wù)。與此同時，現(xiàn)行資質(zhì)管理制度缺乏可行性，無資質(zhì)經(jīng)營、超資質(zhì)經(jīng)營、出借資質(zhì)等情況難以得到明顯遏制。以超資質(zhì)經(jīng)營為例，《物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)管理辦法》中對物業(yè)服務(wù)企業(yè)超資質(zhì)運(yùn)營的，“由縣級以上政府對主管部門發(fā)出警告，責(zé)令整改，并處1萬~3萬罰款。”其中，責(zé)令整改部分的相關(guān)細(xì)節(jié)與標(biāo)準(zhǔn)并沒有明確，責(zé)令整改后的資質(zhì)問題也未提及，這就使得問題難以得到實質(zhì)性解決。

二、我國物業(yè)管理模式的改革構(gòu)想

（一）成立或完善業(yè)主大會，培養(yǎng)物業(yè)服務(wù)買方主體

對于新建項目而言，業(yè)主大會的成立與運(yùn)行可從以下幾方面入手：一是，運(yùn)用“準(zhǔn)強(qiáng)制性”手段選舉組建業(yè)主大會，即建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在物業(yè)專有部分達(dá)到一定交付比例后向該處物業(yè)所在街道辦報送首次業(yè)主大會所需材料，準(zhǔn)備相關(guān)事宜；二是，確定業(yè)主委員資格門檻。一般來講，占建筑物總面積5%以上的業(yè)主可自行向街道辦提出資格申請，其余業(yè)主可由建設(shè)單位、居委會推舉產(chǎn)生。對于已經(jīng)入住的項目，業(yè)主大會的完善可從以下幾方面入手：一是，進(jìn)一步明確業(yè)主大會的組織結(jié)構(gòu)，細(xì)化運(yùn)行過程中相關(guān)人員的職責(zé)，記錄運(yùn)行情況并納入考核體系；二是，制定社會組織參與物業(yè)管理指導(dǎo)的相關(guān)政策與措施，鼓勵專業(yè)性較高的社會團(tuán)體參與業(yè)主大會工作。

（二）實行業(yè)主大會登記制度，明確業(yè)主大會法律地位

首先，業(yè)主大會需設(shè)立獨立賬戶。業(yè)主大會成立后，工作人員可持登記證書、組織機(jī)構(gòu)代碼證等相關(guān)證件到銀行開立業(yè)主大會獨立賬戶，以處理日常運(yùn)營過程中的資金往來問題，降低資金被挪用的風(fēng)險，更好地實現(xiàn)業(yè)主共同管理的目標(biāo)。其次，可登記共同財產(chǎn)。業(yè)主大會具備獨立法人資格后，可對公共場所、公共設(shè)施等建筑區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有項目進(jìn)行登記。這樣能夠方便業(yè)主對物業(yè)進(jìn)行維護(hù)與保養(yǎng)，同時，也可對物業(yè)公共部分的收益進(jìn)行合理分配與利用，建立更為和諧的業(yè)主關(guān)系。

（三）建立權(quán)責(zé)明確、監(jiān)管到位的業(yè)主大會運(yùn)行機(jī)制

具體來講，業(yè)主大會保持良性循環(huán)的運(yùn)行機(jī)制需做好以下幾方面工作：一是，健全組織架構(gòu)。對業(yè)主大會的理事機(jī)構(gòu)、監(jiān)事機(jī)構(gòu)、決策機(jī)構(gòu)、專職人員等進(jìn)行選拔，優(yōu)化相關(guān)人員工作能力與綜合素質(zhì)。二是，設(shè)立業(yè)主共同基金。將物業(yè)管理資金、物業(yè)公用部分經(jīng)營收益、專項維修資金以及其他合法收益等集中起來，建立業(yè)主共同基金。業(yè)主共同基金存入到開立的獨立賬戶中，定期向廣大業(yè)主披露資金使用情況。三是，改進(jìn)管理規(guī)約，明確業(yè)主同業(yè)主大會的法律關(guān)系。業(yè)主大會可代表業(yè)主行使公共區(qū)域的管理權(quán)力；可代表業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付費(fèi)用；可按照規(guī)約對未繳納服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主進(jìn)行催繳或起訴，以保障全體業(yè)主的共同利益。

（四）改革前期物業(yè)管理制度，完善承接工作

首先，前期物業(yè)管理期限需重新界定。從首位業(yè)主入住開始到全體業(yè)主同建設(shè)單位完成物業(yè)交接的整段時間界定為前期物業(yè)管理期限。在期限到來之前，業(yè)主大會需對公共部分進(jìn)行查驗，從源頭上保證物業(yè)管理順利開展，杜絕前期開發(fā)過程中問題的遺留現(xiàn)象。其次，制定物業(yè)項目承接與查驗標(biāo)準(zhǔn)。進(jìn)一步明確承接檢查的相關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)對公共部分的驗收質(zhì)量、功能情況進(jìn)行綜合性、具體性的查驗與記錄。同時，對物業(yè)查驗的適用范圍、程序、方法等做出具體規(guī)定，以提升查驗工作的可操作性。

三、結(jié)語

物業(yè)管理作為一種專業(yè)化社會化企業(yè)化的不動產(chǎn)管理模式，伴隨著我國社會經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的快速發(fā)展，并顯示出其巨大的社會作用強(qiáng)大的生命力和廣闊的發(fā)展前景。我們應(yīng)當(dāng)根據(jù)國內(nèi)外成熟經(jīng)驗，深入剖析我國物業(yè)管理領(lǐng)域存在的問題，并創(chuàng)新我國特色的物業(yè)管理新模式，從而更好地服務(wù)于業(yè)主。

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作者：李紅艷 單位：遼寧水利職業(yè)學(xué)院