國(guó)有科研院所物業(yè)管理問題及解決措施

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【摘要】社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日趨完善和快速發(fā)展，推動(dòng)著國(guó)有科研院所不斷深入改革。傳統(tǒng)的后勤管理方式已嚴(yán)重制約物業(yè)管理的效益，并影響著國(guó)有科研院所的整體創(chuàng)新和持續(xù)發(fā)展。本文簡(jiǎn)要介紹了目前國(guó)有科研院所在物業(yè)管理中存在的問題，從能力重構(gòu)的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業(yè)管理提供一定的借鑒作用。

【關(guān)鍵詞】國(guó)有科研院所；物業(yè)管理；能力重構(gòu)；解決思路

一、物業(yè)管理概述

物業(yè)管理在20世紀(jì)50年代進(jìn)入香港，伴隨著中國(guó)的改革開放，各沿海城市政府打破了傳統(tǒng)的管理方法，出臺(tái)了一系列關(guān)于土地使用的優(yōu)惠政策，吸引了一批海外人士來中國(guó)居住和投資，促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的迅速發(fā)展。因?yàn)楹Ｍ馊耸可罘绞降牟煌?，?duì)居住條件提出了更高的要求，傳統(tǒng)的房屋管理體制已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足他們的需求，于是內(nèi)地第一家物業(yè)管理公司于1981年3月在深圳成立。中國(guó)的物業(yè)管理經(jīng)過近四十年的發(fā)展，已由一個(gè)傳統(tǒng)初級(jí)管理行業(yè)發(fā)展到具有現(xiàn)代化、智能化管理特征的行業(yè)。

二、國(guó)有科研院所物業(yè)管理存在的問題

由于國(guó)有科研院所物業(yè)管理大部分是從計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期的后勤房管工作延續(xù)下來的，國(guó)有科研院所物業(yè)管理與當(dāng)前物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展仍存在著一定差距。受傳統(tǒng)體制的影響，很多物業(yè)管理部門沒有獨(dú)立自主權(quán)和決策權(quán)，后勤房管式的物業(yè)管理也無(wú)法滿足市場(chǎng)需要，嚴(yán)重制約了科研院所管理的整體市場(chǎng)效益。首先，物業(yè)管理模式落后，沒能順應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)。國(guó)有科研院所物業(yè)管理部門名義上是獨(dú)立核算，但是物業(yè)管理部門的人員、資金、組織設(shè)計(jì)、流程架構(gòu)等都由國(guó)有科研院所內(nèi)的上級(jí)部門控制，物業(yè)管理部門主要是對(duì)上級(jí)負(fù)責(zé)，而不是對(duì)顧客負(fù)責(zé)、對(duì)市場(chǎng)負(fù)責(zé)，于是便不可避免地造成物業(yè)管理在國(guó)有科研院所內(nèi)的封閉性和福利性其次，物業(yè)管理效益低，創(chuàng)收途徑極為有限。隨著國(guó)有企業(yè)房產(chǎn)改革的深入，許多國(guó)有企業(yè)將自有住宅出售或出租給外部企業(yè)，但對(duì)于如何正常收繳物業(yè)管理費(fèi)卻沒能形成規(guī)范和制度，導(dǎo)致出租易收租難，回收的費(fèi)用不夠維持部門日常運(yùn)作，經(jīng)費(fèi)主要還是靠上級(jí)財(cái)政撥款。另外，國(guó)有科研院所承擔(dān)了辦社會(huì)職能，經(jīng)營(yíng)成本相較非國(guó)有企業(yè)要高，如果不剝離企業(yè)辦社會(huì)職能，國(guó)有科研院所的競(jìng)爭(zhēng)力無(wú)疑會(huì)下降，甚至可能被市場(chǎng)淘汰而結(jié)束企業(yè)生命。最后，物業(yè)管理部門員工整體素質(zhì)不高。由于長(zhǎng)期受計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期物業(yè)管理機(jī)制的影響，國(guó)有科研院所物業(yè)管理部門大多都是后勤服務(wù)轉(zhuǎn)崗人員組成的群體，部門職工由上級(jí)分配或老弱安置。由于沒有下崗的威脅，缺乏學(xué)習(xí)和上進(jìn)的動(dòng)力，因此，盡管職工隊(duì)伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮于事的現(xiàn)象很普遍。

三、解決科研院所物業(yè)管理問題的思路

在現(xiàn)代市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下，如何處理好物業(yè)管理與科研院所轉(zhuǎn)型發(fā)展之間的關(guān)系，如何改變計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制遺留下來的后勤體制的被動(dòng)狀態(tài)，在深化體制改革過程中促進(jìn)物業(yè)管理的成功轉(zhuǎn)型，已成為國(guó)有科研院所面對(duì)的挑戰(zhàn)性課題。住房制度改革和國(guó)企改革的實(shí)施，開始出現(xiàn)了國(guó)有企業(yè)的轉(zhuǎn)型，這一時(shí)期的科研機(jī)構(gòu)的所有制變化，給物業(yè)管理指出了發(fā)展的方向：通過能力重構(gòu)，成立自主經(jīng)營(yíng)、自負(fù)盈虧的專業(yè)化物業(yè)管理公司。動(dòng)態(tài)能力（Teece，1997）的重構(gòu)，是指重構(gòu)企業(yè)內(nèi)外資源從而在變化多端的外部環(huán)境中不斷尋求和利用機(jī)會(huì)的能力，本文將從組織管理機(jī)制、人力資源、組織流程及架構(gòu)、組織文化四個(gè)方面提出物業(yè)管理的解決思路。

（1）組織管理機(jī)制重構(gòu)。通過物業(yè)服務(wù)企業(yè)化運(yùn)作，找到適合自己的經(jīng)營(yíng)模式，提升物業(yè)服務(wù)競(jìng)爭(zhēng)能力，增強(qiáng)物業(yè)服務(wù)抵抗市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的能力，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)可持續(xù)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)物業(yè)管理服務(wù)的差異化、多元化經(jīng)營(yíng)，提升盈利能力。為改變科研院所物業(yè)管理資本運(yùn)作手段單一，資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)效率低的不利局勢(shì)，可采取托管、劃轉(zhuǎn)、租賃、合作等多種方式，對(duì)科研院所物業(yè)管理現(xiàn)有從事的資產(chǎn)實(shí)施整合，重構(gòu)物業(yè)組織管理機(jī)制。為盤活物業(yè)管理資金，可開展并加強(qiáng)與各類銀行的合作，推進(jìn)融資工作，擴(kuò)大融資規(guī)模。通過建立組織學(xué)習(xí)機(jī)制，開展“三個(gè)轉(zhuǎn)變”學(xué)習(xí)及各類業(yè)務(wù)學(xué)習(xí)，規(guī)范管理流程，提升部門員工的管理水平和服務(wù)技能。建設(shè)市場(chǎng)化的物業(yè)服務(wù)與管理團(tuán)隊(duì)，培養(yǎng)專業(yè)人才。加大運(yùn)行成本控制與核算，規(guī)范運(yùn)行保障的各項(xiàng)操作規(guī)程，及時(shí)、準(zhǔn)確開展各項(xiàng)物業(yè)維修服務(wù)，從單純的提供服務(wù)轉(zhuǎn)變?yōu)槎嘣姆?wù)創(chuàng)收，增加創(chuàng)收途徑。

（2）人力資源體系重構(gòu)。完善內(nèi)部創(chuàng)新機(jī)制，建立創(chuàng)新培育機(jī)制，鼓勵(lì)物業(yè)管理人員內(nèi)部創(chuàng)新，并通過引入外部?jī)?yōu)秀管理人才，為科研院所物業(yè)管理增添新鮮血液，指導(dǎo)創(chuàng)新。優(yōu)化內(nèi)部激勵(lì)機(jī)制，借鑒林暉（2012）的觀點(diǎn)，科研院所物業(yè)管理可以在人才管理上進(jìn)行差異化激勵(lì)，通過性別、年齡和文化等的差異，做針對(duì)性的激勵(lì)。優(yōu)秀的專業(yè)化人才是企業(yè)發(fā)展的保障，建立一套具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力并符合企業(yè)實(shí)際發(fā)展情況的人力資源體系是重中之重。在人才培養(yǎng)方面，一是加強(qiáng)產(chǎn)學(xué)研合作，與高等院校建立“產(chǎn)學(xué)研交流基地”，為持續(xù)發(fā)展儲(chǔ)存后備人才；二是選派企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)參加高層管理培訓(xùn)與企業(yè)論壇，選派中層管理人員和業(yè)務(wù)骨干進(jìn)行系統(tǒng)性專業(yè)知識(shí)培訓(xùn)與考核，提高業(yè)務(wù)知識(shí)水平；三是制定物業(yè)管理職業(yè)資格考試計(jì)劃，鼓勵(lì)物業(yè)管理人員參加職業(yè)資格考試，提升物業(yè)管理入職門檻。

（3）組織架構(gòu)及流程重構(gòu)。組織架構(gòu)及流程的重構(gòu)也是解決物業(yè)管理模式落后的關(guān)鍵。基于轉(zhuǎn)型后的戰(zhàn)略部署要求，科研院所需要在原有的基礎(chǔ)上對(duì)組織機(jī)構(gòu)設(shè)置、崗位職責(zé)等進(jìn)行改革，需合理有效地設(shè)置組織職能部門，科學(xué)地利用組織流程降低物業(yè)服務(wù)成本?？蒲性核飿I(yè)管理職能部門的設(shè)置應(yīng)以精干、高效為宜，可減少管理層級(jí)，推行扁平化管理。其一是對(duì)不符合主業(yè)發(fā)展方向和總體發(fā)展戰(zhàn)略要求的下級(jí)企業(yè)實(shí)施撤銷和合并重組；其二是采取流程梳理與優(yōu)化，對(duì)于資源浪費(fèi)嚴(yán)重的、關(guān)鍵環(huán)節(jié)重疊的、進(jìn)度嚴(yán)重滯緩的流程進(jìn)行刪減與增效，將業(yè)務(wù)流程的審批控制在24小時(shí)以內(nèi)。

（4）組織文化按需重構(gòu)。文化是企業(yè)長(zhǎng)期形成的共同理想、價(jià)值觀念和行為準(zhǔn)則，它對(duì)企業(yè)員工的成長(zhǎng)起著積極的引導(dǎo)作用，優(yōu)秀的企業(yè)文化是企業(yè)吸引、留住人才的重要因素，只有將核心價(jià)值觀浸透到企業(yè)每個(gè)員工的頭腦中，才能使員工產(chǎn)生認(rèn)同感和歸屬感，才能使員工將企業(yè)的發(fā)展與個(gè)人的發(fā)展有機(jī)結(jié)合，為企業(yè)發(fā)揮最大潛能。IBM、麥當(dāng)勞、華為等世界知名企業(yè)都創(chuàng)辦了自己的企業(yè)大學(xué)，這種“企業(yè)大學(xué)”有自己的培訓(xùn)計(jì)劃，會(huì)定期聘請(qǐng)公司內(nèi)部或外部具有較高管理水平和技術(shù)水平的專家進(jìn)行授課，在定期的授課過程中，不斷構(gòu)建的企業(yè)文化、不斷輸送企業(yè)文化，不僅改變培訓(xùn)者知識(shí)、能力和態(tài)度，同時(shí)也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業(yè)文化、共同的企業(yè)理想與共同的奮斗目標(biāo)，極大程度提高了企業(yè)的整體合力。

四、結(jié)束語(yǔ)

通過以上分析可以看到，國(guó)有科研院所物業(yè)管理在復(fù)雜的外部環(huán)境下，應(yīng)借助企業(yè)動(dòng)態(tài)能力的重構(gòu)，伺機(jī)把握市場(chǎng)發(fā)展的方向和需求，形成適合企業(yè)自身特點(diǎn)的發(fā)展路徑和管理方式，以此取得成功轉(zhuǎn)型，獲取長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)和可持續(xù)發(fā)展。

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[1]毛立彤,淺析國(guó)有科研院所物業(yè)管理現(xiàn)狀及走向市場(chǎng)對(duì)策[J].現(xiàn)代科技(現(xiàn)代物業(yè)下旬刊),2010,(7).

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[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.

作者：蔣旭林 單位：中國(guó)電子科技集團(tuán)公司第五十二研究所