企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀探析

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摘要：物業(yè)管理行業(yè)的興起是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，并隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展逐漸形成了一定的規(guī)模，每個(gè)企事業(yè)單位、社區(qū)都會(huì)有相關(guān)的物業(yè)管理來(lái)確保人們生活和工作安全。但由于它的起步較晚，與市場(chǎng)的對(duì)接并不完善，同時(shí)在管理模式上以及管理隊(duì)伍上都存在著巨大的漏洞，無(wú)疑影響了物業(yè)管理的效率和質(zhì)量。因此如何改變現(xiàn)狀，讓物業(yè)管理走向市場(chǎng)化，就需要企業(yè)對(duì)原有的管理模式、理念、人才機(jī)制進(jìn)行創(chuàng)新，并運(yùn)用現(xiàn)代科技實(shí)現(xiàn)管理系統(tǒng)的信息化建設(shè)，從而拓寬管理的覆蓋面、提高有效性。在此，文章就詳細(xì)的分析了企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀及存在的問(wèn)題，并提出了對(duì)應(yīng)的舉措。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；現(xiàn)狀；問(wèn)題；對(duì)策

1引言

物業(yè)管理是伴隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的推進(jìn)而逐漸興起、發(fā)展起來(lái)的一類服務(wù)型行業(yè)，隨著企業(yè)改革的深入，物業(yè)管理社會(huì)化、市場(chǎng)化已經(jīng)成為必然的發(fā)展趨勢(shì)。尤其是深化國(guó)企改革不斷深入的情況下，更是將物業(yè)管理推向了社會(huì)化、市場(chǎng)化管理的目標(biāo)。但不可否認(rèn)，物業(yè)管理行業(yè)的興起時(shí)間太短，各種模式、理念都仍然處于一個(gè)極為滯后的狀態(tài)，無(wú)法完全的融入到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體系中；加上物業(yè)行業(yè)對(duì)人才的要求并不高，入職門檻較低，職工的服務(wù)意識(shí)、競(jìng)爭(zhēng)意識(shí)較為淡薄，這就導(dǎo)致服務(wù)的質(zhì)量參差不齊。另外，當(dāng)前的物業(yè)管理基本是依附于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)而來(lái)的，而促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的主要?jiǎng)恿褪菭?zhēng)取大量樓盤新建的資格，然后以樓盤的銷售來(lái)是實(shí)現(xiàn)自己利益的獲取，那么這就需要物業(yè)管理企業(yè)的入駐來(lái)服務(wù)戶主。但新盤在最初階段是不被人所認(rèn)可的，那么在從戶主認(rèn)識(shí)、了解再到入駐這個(gè)時(shí)間段，物業(yè)管理需要對(duì)樓盤的維修、地產(chǎn)遺留問(wèn)題的解決等投入大量的精力、財(cái)力和物力，與此同時(shí)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈化、管理模式的信息化以及人工成本的增加化等對(duì)于物業(yè)管理而言始終是一個(gè)沉重的負(fù)擔(dān)。因此從整體上看，企業(yè)物業(yè)管理的現(xiàn)狀并不理想。

2企業(yè)物業(yè)管理現(xiàn)狀及其存在的問(wèn)題

（1）管理觀念的滯后。從業(yè)主方面分析，他們大多數(shù)都習(xí)慣于房產(chǎn)企業(yè)所提供的無(wú)償?shù)墓芾矸?wù)，對(duì)房子的修葺、公共設(shè)備的改造、補(bǔ)充、更新等這些物業(yè)管理市場(chǎng)機(jī)制的有償服務(wù)范圍不太理解和支持，導(dǎo)致拒交或少交物業(yè)費(fèi)的情況出現(xiàn)；另外對(duì)于企業(yè)來(lái)講，他們所面臨的危機(jī)和挑戰(zhàn)是巨大的，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力的劇增，份額被其他新入駐的企業(yè)所瓜分，若是一直不創(chuàng)新管理模式和服務(wù)項(xiàng)目，沒(méi)有樹(shù)立起危機(jī)感，不去競(jìng)爭(zhēng)、不去創(chuàng)新，滿足現(xiàn)狀，則是無(wú)法再滿足業(yè)主多樣的服務(wù)需求。（2）管理人才的匱乏。物業(yè)對(duì)人才的要求和標(biāo)準(zhǔn)普遍不高，只要在工作中進(jìn)行簡(jiǎn)單的培訓(xùn)即可上崗，不具備專業(yè)的管理技術(shù)、經(jīng)驗(yàn)，對(duì)高科技也不熟悉，整個(gè)管理仍然停留在傳統(tǒng)的模式中，加上工資待遇達(dá)不到預(yù)期的標(biāo)準(zhǔn)，那些專業(yè)的人才也不愿意留在這個(gè)行業(yè)中，導(dǎo)致人才極度短缺。尤其是青年才俊都會(huì)因?yàn)楣ぷ餍再|(zhì)、薪資待遇等問(wèn)題而選擇離職。（3）管理經(jīng)費(fèi)的短缺。物業(yè)管理主要圍繞的是地產(chǎn)開(kāi)發(fā)樓盤，很多工程質(zhì)量在業(yè)主逐步入住使用過(guò)程中也會(huì)出現(xiàn)耗損，或者為了滿足業(yè)主的精神需求而增加一些社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施，這些都需要物業(yè)去管理、維修和改造，而這部分費(fèi)用是需要大量的資金的。另外，輕資產(chǎn)企業(yè)，人工占比較重，人員成本繁重，國(guó)企管理層級(jí)較多，顯得尤為突出；同時(shí)人工成本無(wú)法抵稅，導(dǎo)致物業(yè)處于增值稅鏈條末端，因此稅負(fù)較重；加之信息化建設(shè)前期開(kāi)發(fā)及投入資本較大。而這些單靠物業(yè)管理自己是無(wú)法承擔(dān)起來(lái)的。資金不到位，如何實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化？

3企業(yè)物業(yè)管理走向市場(chǎng)化的對(duì)策分析

（1）管理觀念需要轉(zhuǎn)變。物業(yè)管理是一類零收費(fèi)的服務(wù)行業(yè)，這就需要企業(yè)和政府給予大量的支持，而物業(yè)管理機(jī)構(gòu)要想實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化就必須要先從原有的企業(yè)中脫離出來(lái)，用市場(chǎng)規(guī)則來(lái)指導(dǎo)和規(guī)范自己的管理行為，要讓職工明白服務(wù)之于物業(yè)的重要性，激發(fā)他們的競(jìng)爭(zhēng)性、積極性和創(chuàng)新性。另外，國(guó)企規(guī)模的擴(kuò)大勢(shì)必會(huì)帶動(dòng)物業(yè)管理規(guī)模的擴(kuò)大，以此為契機(jī)，物業(yè)管理要樹(shù)立“以規(guī)模、以服務(wù)求效益”的理念，以此向服務(wù)化、規(guī)模化的方向發(fā)展。比如對(duì)于周邊的一些小規(guī)模的物業(yè)公司以合并、重組的形式來(lái)實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)要素的優(yōu)化組合，共享企業(yè)資源；而對(duì)于一些比自己規(guī)模大、經(jīng)營(yíng)效率高的則可以通過(guò)聯(lián)合的形式，發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)和資源，以此來(lái)壯大自己的規(guī)模，提高市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)力度。（2）經(jīng)營(yíng)模式需要轉(zhuǎn)變。首先，管理體系需要實(shí)現(xiàn)信息化建設(shè)。這就需要企業(yè)利用科學(xué)技術(shù)、網(wǎng)絡(luò)技術(shù)來(lái)推動(dòng)管理體系的智能化，在收費(fèi)、設(shè)備控制、排班機(jī)制等崗位上運(yùn)用計(jì)算機(jī)輔助物業(yè)管理技術(shù)，可以幫助管理者將分散、孤立的各類物業(yè)信息整合納入到統(tǒng)一網(wǎng)絡(luò)物業(yè)信息平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)動(dòng)態(tài)資源的過(guò)程控制，以此實(shí)現(xiàn)管理工作的有序和高效。其次，物業(yè)管理機(jī)構(gòu)需要結(jié)合企業(yè)實(shí)際、用戶實(shí)際和自身的發(fā)展需要建立起物業(yè)企業(yè)誠(chéng)信經(jīng)營(yíng)管理體系，用最真摯的服務(wù)來(lái)感動(dòng)用戶，也要虛心接受用戶的監(jiān)督和意見(jiàn)，以此來(lái)構(gòu)建品牌意識(shí)，提高企業(yè)的知名度。（3）隊(duì)伍現(xiàn)狀需要轉(zhuǎn)變。管理人員要結(jié)合現(xiàn)代企業(yè)發(fā)展所面臨的技術(shù)和知識(shí)的更新速度和范圍，為自己補(bǔ)充能量，用發(fā)散性思維豐富知識(shí)結(jié)構(gòu)，學(xué)習(xí)各種管理技巧，并以業(yè)績(jī)?yōu)閷?dǎo)向，提升自己的素質(zhì)和修養(yǎng)，從而在面對(duì)人才的選拔和任用時(shí)才能游刃有余，更好的應(yīng)對(duì)突發(fā)事件，且通過(guò)良好的品行和嚴(yán)于律己的奉獻(xiàn)精神增加了工作中的人員說(shuō)服力和感召力，增強(qiáng)了員工的凝聚力，實(shí)現(xiàn)勞動(dòng)關(guān)系的和諧發(fā)展。另外制定規(guī)范的培訓(xùn)方案，以企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略為指導(dǎo)和依據(jù)，著重培養(yǎng)員工的知識(shí)、技能和服務(wù)意識(shí)，并將企業(yè)文化深入到培訓(xùn)中去，促使員工與企業(yè)的發(fā)展具有同步性，實(shí)現(xiàn)人崗匹配。

4結(jié)束語(yǔ)

物業(yè)管理從最初人們的抵觸、淡漠到當(dāng)前的認(rèn)同、接受和依賴足以說(shuō)明物業(yè)管理有著極大的服務(wù)價(jià)值和發(fā)展優(yōu)勢(shì)，它的發(fā)展前景是十分廣闊的，融入市場(chǎng)化和社會(huì)化也是必然的。因此企業(yè)要意識(shí)到這一點(diǎn)，并從模式、理念和隊(duì)伍上予以更新和轉(zhuǎn)變，從整體上提高管理效率和水平，為實(shí)現(xiàn)管理的市場(chǎng)化打下良好的基礎(chǔ)。

作者：王巧芬 單位：云南城投物業(yè)服務(wù)有限公司