土地增值稅論文精選(九篇)
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第1篇：土地增值稅論文范文
論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法計(jì)算增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3O％等等。
由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率?，F(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2正確確定清算計(jì)稅單位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性
企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。
4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目
(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С觥仓脛?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。
主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指企業(yè)為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：①計(jì)算扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟摹＂菁{稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的會(huì)計(jì)政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)?，也可按稅?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)偂＂诙鄠€(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。
5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策
第2篇：土地增值稅論文范文
論文關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要稅種納稅籌劃
論文摘要：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的首要方法是用好用足稅收優(yōu)惠政策；其次是選擇適用適當(dāng)?shù)臅?huì)計(jì)政策，盡量降低營業(yè)額，同時(shí)增加扣除項(xiàng)目金額，從而達(dá)到縮小計(jì)稅基數(shù)或者適用低稅率、零稅率，減少應(yīng)納稅額的目的。在此前提條件下，探討具體各個(gè)稅種的納稅籌劃技巧才具有實(shí)際意義。
1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)稅納稅籌劃技巧
1.1籌劃思路
納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，按照營業(yè)額和規(guī)定的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之一，貫穿于企業(yè)經(jīng)營的整個(gè)過程。營業(yè)稅以營業(yè)額為計(jì)稅依據(jù)，營業(yè)額是納稅人提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)向?qū)Ψ绞杖〉娜績r(jià)款及價(jià)外費(fèi)用。價(jià)外費(fèi)用包括向?qū)Ψ绞杖〉氖掷m(xù)費(fèi)、基金、集資費(fèi)、代收款項(xiàng)及其他各種性質(zhì)的價(jià)外收費(fèi)。應(yīng)納稅額計(jì)算公式為：應(yīng)納稅額一營業(yè)額×稅率，由計(jì)算公式可以看出，要想降低應(yīng)納稅額，一要降低營業(yè)額，二要爭(zhēng)取適用較低稅率甚至是零稅率。
1.2籌劃案例
案例一：丙企業(yè)通過參與土地拍賣競(jìng)得一塊地價(jià)6億元的土地。由于丙的技術(shù)水平有限，采用合作建房方式與丁企業(yè)聯(lián)合開發(fā)此房產(chǎn)。由丙提供土地使用權(quán)，丁提供資金。丙、丁兩企業(yè)商定，房屋建好后，雙方平分。完工后，估計(jì)雙方可各分得價(jià)值7億元的房屋。合作建房有兩種方式：純粹“以物易物”方式和成立“合營企業(yè)”方式。根據(jù)營業(yè)稅法的規(guī)定，兩種不同的合作建房方式將產(chǎn)生完全不同的納稅義務(wù)：(1)“以物易物”方式。丙企業(yè)通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的所有權(quán)，從而產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)交納營業(yè)稅的納稅義務(wù)。此時(shí)其轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的營業(yè)稅為6億元，丙應(yīng)納的營業(yè)稅為3000萬元。(2)“合營企業(yè)”方式，丙企業(yè)以土地使用權(quán)、丁企業(yè)以貨幣資金成立合營企業(yè)，合作建房，房屋建成后雙方采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利潤共享的分配方式。由于丙企業(yè)投入的土地使用權(quán)是無形資產(chǎn)，無須繳納營業(yè)稅。
2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)房產(chǎn)稅納稅籌劃技巧
2.1籌劃思路
房產(chǎn)稅是以房屋為征稅對(duì)象，按房屋的計(jì)稅余值或租金收入為計(jì)稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財(cái)產(chǎn)稅。區(qū)別房屋的經(jīng)營使用方式規(guī)定征稅辦法；對(duì)于只用的房屋，按房產(chǎn)計(jì)稅余值征收，稱為從價(jià)計(jì)征，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％～30％后的余值作為計(jì)稅依據(jù)，按1.2％的稅率計(jì)算年應(yīng)納稅額；對(duì)于出租、出典的房屋，按租金收入征稅，稱為從租計(jì)征，以房產(chǎn)租金收入為房產(chǎn)稅的計(jì)稅依據(jù)，按12％的稅率計(jì)算應(yīng)納稅額。這兩種方式的差異為納稅籌劃提供了空間。房產(chǎn)稅的籌劃思路就是想方設(shè)法將“出租”房屋行為轉(zhuǎn)變?yōu)椤白誀I”房屋行為，或者采用拆分法將租金進(jìn)行分解。
2.2籌劃案例
案例二：A公司開發(fā)了一棟高層商住樓，第一到第四層樓設(shè)計(jì)為商場(chǎng)，開發(fā)成本為1500萬元，市場(chǎng)價(jià)值6000萬元，如果出租，預(yù)計(jì)年租金500萬元。由于該商住樓的增值率比較高，如果對(duì)外銷售需要繳納2000多萬元的土地增值稅，經(jīng)股東會(huì)決議決定將該商場(chǎng)自留用于出租。H先生擬租下該商場(chǎng)用來做酒樓，提供餐飲服務(wù)。
方案1：A公司與H先生簽訂房屋租賃合同，年租金500萬元。則應(yīng)繳納房產(chǎn)稅：500X12％=60(萬元)。
方案2：A公司將該商場(chǎng)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)，并到工商行政管理部門去變更營業(yè)執(zhí)照，增加附營業(yè)務(wù)餐飲業(yè)，然后與H先生簽訂承包經(jīng)營合同，年承包費(fèi)500萬元。此時(shí)，該房產(chǎn)屬于自營性質(zhì)，可以按賬面原值從價(jià)計(jì)征。根據(jù)《固定資產(chǎn)》會(huì)計(jì)準(zhǔn)則，自建自用的房屋的入賬價(jià)值為實(shí)際的建造成本加相關(guān)稅費(fèi)。為簡(jiǎn)單起見，我們不考慮將開發(fā)產(chǎn)品結(jié)轉(zhuǎn)為固定資產(chǎn)的有關(guān)稅費(fèi)問題，則應(yīng)繳房產(chǎn)稅1500×(1－30％)×1.2％=12.6(萬元)?？梢姡悍桨?巧妙地將出租行為轉(zhuǎn)變?yōu)槌邪?jīng)營行為，改出租房屋為自營房屋，就可以按建造成本從價(jià)計(jì)征房產(chǎn)稅，比方案1少繳納房產(chǎn)稅47.40萬元。
3房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃技巧
3.1籌劃思路
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率：增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為30％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額50％、未超過扣除項(xiàng)目金額100％的部分。稅率為40％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額100％、未超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為50％；增值額超過扣除項(xiàng)目金額200％的部分，稅率為60％。土地增值稅以土地和地上建筑物為征稅對(duì)象，以增值額為計(jì)稅依據(jù)。增值額是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，減除法定扣除項(xiàng)目金額后的差額。增值額越多，適用稅率越高。另外，稅法規(guī)定：納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售。如果增值額沒有超過扣除項(xiàng)目金額的20％，免予征收土地增值稅。因此，土地增值稅籌劃的基本思路是：根據(jù)土地增值稅的稅率特點(diǎn)及有關(guān)優(yōu)惠政策控制增值額，從而適用低稅率或享受免稅待遇。降低增值額的途徑有兩條：(1)減少或分解銷售收入?？梢詫⒀b修收入從銷售收入中分解出去；也可以適當(dāng)降低商品房的售價(jià)。(2)增加扣除項(xiàng)目金額?？梢约哟髮?duì)園林綠化的投入；也可以提高住宅的配套設(shè)施標(biāo)準(zhǔn)。
3.2籌劃案例
案例三：Y公司開發(fā)一住宅小區(qū)，總可售面積100000m2，均為普通住宅。銷售均價(jià)3500元／m2，預(yù)計(jì)總收入35000萬元，預(yù)繳營業(yè)稅及附加1960萬元，總開發(fā)成本20800萬元(不含銀行費(fèi)用)。
方案1：直接按現(xiàn)狀進(jìn)行開發(fā)與銷售，則；
①可扣除項(xiàng)目金額=20800×(1+20％+10％)-51960=29000(萬元)
②增值額=35000－29000=6000(萬元)
③增值率=6000÷29000×100％=20.69％
④應(yīng)繳納的土地增值稅＝6000X30％=1800(萬元)
方案2：追加園林綠化方面的投資200萬元，則：
①可扣除項(xiàng)目金額=(20800+200)×(1+20％+10％)+1960=89260(萬元)
②增值額=35000－29260=5740(萬元)
③增值率=5740÷29260×100％=19.62％
④因?yàn)樵鲋德?lt;20％，所以免土地增值稅。
可見：方案2比方案1雖然多投資200萬元，但卻因此導(dǎo)致增值率低于20％，從而節(jié)約了土地增值稅1800萬元。
第3篇：土地增值稅論文范文
論文摘要：土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā) 企業(yè) 的主要稅種之一，其重要性不亞于營業(yè)稅和企業(yè)所得稅，由于對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，故加強(qiáng)對(duì)土地增值稅清算的籌劃就更顯重要。該文主要分析土地增值稅的征收特點(diǎn)、清算條件、銷售收入確認(rèn)，開發(fā)產(chǎn)品計(jì)稅扣除成本的審核，并針對(duì)減免稅優(yōu)惠政策采取了相應(yīng)的清算辦法。
土地增值稅是對(duì)有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)并取得增值性收入的單位和個(gè)人所征收的一種稅。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的稅負(fù)構(gòu)成中，土地增值稅占有較大比重，對(duì)企業(yè)的利潤影響較大，是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的主要稅種之～，因而對(duì)其進(jìn)行籌劃是十分必要的。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的增值額為征稅對(duì)象，采用扣除法和評(píng)估法 計(jì)算 增值額，實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率計(jì)算征收。
計(jì)算公式為：土地增值稅稅額=增值額×適用稅率一扣除項(xiàng)目金額×速算扣除系數(shù)。其中：①增值額是納稅人轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的收入減除稅法規(guī)定的扣除項(xiàng)目金額后的余額。②四級(jí)超率累進(jìn)稅率是以增值額占扣除項(xiàng)目金額的比例確定的。最低稅率為30％，最高稅率為60％，其稅收負(fù)擔(dān)高于企業(yè)所得稅。例如增值額不超過扣除項(xiàng)目金額50％的部分，稅率為3o％等等。
由于超率累進(jìn)稅率的特點(diǎn)是，增值率越高的部分適用稅率就越高。為了避免高稅負(fù)，企業(yè)必須千方百計(jì)地降低增值額，從而降低增值率，避免適用高稅率。現(xiàn)從以下幾個(gè)方面闡述清算的具體方法。
l理解土地增值稅自行清算和要求清算的界定
(1)納稅人符合下列條件之一的，應(yīng)自行進(jìn)行土地增值稅的清算：①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的；②整體轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的；③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
(2)對(duì)符合以下條件之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：①已竣工驗(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85％以上，或該比例雖未超過85％，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的；②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的；③納稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的；④省(自治區(qū)、直轄市、計(jì)劃單列市)稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
對(duì)前款所列第③項(xiàng)情形，應(yīng)在辦理注銷登記前進(jìn)行土地增值稅清算。
2正確確定清算計(jì)稅單位
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行土地增值稅清算時(shí)，應(yīng)以國家有關(guān)部門審批、備案的項(xiàng)目為單位進(jìn)行清算：對(duì)于分期開發(fā)的項(xiàng)目，應(yīng)以分期項(xiàng)目為單位清算；對(duì)不同類型房地產(chǎn)應(yīng)分別計(jì)算增值額、增值率，繳納土地增值稅。對(duì)分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)按不同期間和不同項(xiàng)目合理歸集有關(guān)收入、成本、費(fèi)用。
3認(rèn)真審核銷售收入的真實(shí)性
企業(yè)應(yīng)根據(jù)銷售發(fā)票、銷售合同(含房管部門網(wǎng)上備案登記資料)、商品房銷售(預(yù)售)許可證、房產(chǎn)銷售分戶明細(xì)表及其他有關(guān)資料，制定銷售明細(xì)表：對(duì)銷售面積與項(xiàng)目可售面積的數(shù)據(jù)差異進(jìn)行核實(shí)：對(duì)銷售合同所載商品房面積與有關(guān)部門實(shí)際測(cè)量面積不一致，而發(fā)生補(bǔ)、退房款的收入調(diào)整情況進(jìn)行核對(duì)；對(duì)銷售價(jià)格進(jìn)行評(píng)估時(shí)，審核其真實(shí)性。
4認(rèn)真審核計(jì)稅的扣除項(xiàng)目
(1)根據(jù)《國家稅務(wù)總局關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知》[國稅發(fā)(2006)187號(hào)]第四條第一款規(guī)定：“扣除取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、費(fèi)用及與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)稅金，須提供合法有效憑證；不能提供合法有效憑證的，不予扣除”。①土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)。指為取得土地開發(fā)使用權(quán)(或開發(fā)權(quán))而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，包括土地征用費(fèi)、耕地占用稅、契稅、勞動(dòng)力安置費(fèi)及有關(guān)地上、地下附著物拆遷補(bǔ)償?shù)膬糁С?、安置?dòng)遷用房支出等。合法有效憑證為：土地規(guī)費(fèi)專用收據(jù)、行政事業(yè)單位票據(jù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)發(fā)票、稅票、服務(wù)業(yè)發(fā)票、協(xié)議、建筑安裝發(fā)票、非經(jīng)營性收入專用發(fā)票等。②前期工程費(fèi)。指項(xiàng)目開發(fā)前期發(fā)生的水文地質(zhì)勘察、測(cè)繪、規(guī)劃、設(shè)計(jì)、可行性研究、籌建、場(chǎng)地通平等前期費(fèi)用。合法有效憑證為：服務(wù)業(yè)發(fā)票、行政事業(yè)單位票據(jù)、建筑安裝發(fā)票等。③建筑安裝工程費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目開發(fā)過程中發(fā)生的各項(xiàng)建筑安裝費(fèi)用。
主要包括開發(fā)項(xiàng)目建筑工程費(fèi)和開發(fā)項(xiàng)目安裝工程費(fèi)等。合法有效憑證為：除購門窗和電梯可以提供工商業(yè)發(fā)票外，監(jiān)理費(fèi)應(yīng)提供服務(wù)業(yè)發(fā)票、其他必須提供建筑安裝發(fā) 票。④基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)。指開發(fā)項(xiàng)目在開發(fā)過程中所發(fā)生的各項(xiàng)基礎(chǔ)設(shè)施支出，主要包括開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)道路、供水、供電、供氣、排污、排洪、通訊、照明等社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)和環(huán)境衛(wèi)生、園林綠化等園林環(huán)境工程費(fèi)。合法有效憑證為：非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑤公共配套設(shè)施費(fèi)：指開發(fā)項(xiàng)目內(nèi)發(fā)生的、獨(dú)立的、非營利性的，且產(chǎn)權(quán)屬于全體業(yè)主的，或無償贈(zèng)與地方政府、政府公用事業(yè)單位的公共配套設(shè)施支出。合法有效憑證為：電動(dòng)門、智能化系統(tǒng)、信報(bào)箱、路燈設(shè)施、健身運(yùn)動(dòng)設(shè)施等可以提供工商業(yè)發(fā)票，非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)、其他必須提供建筑安裝發(fā)票。⑥開發(fā)間接費(fèi)。指 企業(yè) 為直接組織和管理開發(fā)項(xiàng)目所發(fā)生的，且不能將其歸屬于特定成本對(duì)象的成本費(fèi)用性支出。主要包括管理人員工資、職工福利費(fèi)、折舊費(fèi)、修理費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動(dòng)保護(hù)費(fèi)、工程管理費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷以及項(xiàng)目營銷設(shè)施建造費(fèi)等。合法有效憑證為：提供工商業(yè)發(fā)票、建筑安裝發(fā)票、工資表、非應(yīng)稅行為的提供行政事業(yè)單位票據(jù)。⑦與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。指在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)繳納的營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、 教育 費(fèi)附加等，必須以各種完稅(費(fèi))憑證為依據(jù)。
(2)在審核扣除項(xiàng)目過程中，應(yīng)注意的事項(xiàng)：① 計(jì)算 扣除項(xiàng)目金額時(shí)，其實(shí)際發(fā)生的支出應(yīng)當(dāng)取得但未取得合法憑據(jù)的不得扣除。②扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用，必須是實(shí)際發(fā)生的。如拆遷補(bǔ)償費(fèi)不一定需要取得稅務(wù)發(fā)票，但強(qiáng)調(diào)是否實(shí)際發(fā)生，尤其是支付給個(gè)人的拆遷補(bǔ)償款、拆遷(回遷)合同和簽收花名冊(cè)或簽收憑證是否一一對(duì)應(yīng)。③扣除項(xiàng)目金額應(yīng)當(dāng)準(zhǔn)確地在各扣除項(xiàng)目中分別歸集，不得混淆。這就要求正確區(qū)分開發(fā)成本與開發(fā)費(fèi)用，稅務(wù)機(jī)關(guān)決不允許將開發(fā)費(fèi)用計(jì)入開發(fā)成本中的前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)和開發(fā)問接費(fèi)用等。④扣除項(xiàng)目金額中所歸集的各項(xiàng)成本和費(fèi)用必須是在清算項(xiàng)目開發(fā)中直接發(fā)生的或應(yīng)當(dāng)分?jǐn)偟?。⑤納稅人分期開發(fā)項(xiàng)目或者同時(shí)開發(fā)多個(gè)項(xiàng)目的，或者同一項(xiàng)目中建造不同類型房地產(chǎn)的，應(yīng)按照受益對(duì)象，采用合理的分配方法，分?jǐn)偣餐某杀举M(fèi)用。特別是建筑安裝發(fā)票應(yīng)該在項(xiàng)目所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)開具。⑥將利息支出從房地產(chǎn)開發(fā)成本中調(diào)整至開發(fā)費(fèi)用。土地增值稅法規(guī)定，利息費(fèi)用要單獨(dú)計(jì)算，不計(jì)入開發(fā)成本，更不得計(jì)入加計(jì)扣除基數(shù)。⑦對(duì)同一類事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)采取相同的 會(huì)計(jì) 政策或處理方法。會(huì)計(jì)核算與稅務(wù)處理規(guī)定不一致的，以稅務(wù)處理規(guī)定為準(zhǔn)。
(3)扣除項(xiàng)目金額分?jǐn)偡椒ǎ孩俪杀臼茏尅⒎制诜峙_發(fā)的成本費(fèi)用分?jǐn)?。企業(yè)成片受讓土地使用權(quán)后，分期分批開發(fā)、轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的，其扣除項(xiàng)目金額的確定，可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)?，或按建筑面積計(jì)算分?jǐn)偅部砂炊悇?wù)機(jī)關(guān)確認(rèn)的其他方式計(jì)算分?jǐn)?。②多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。屬于多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目共同的成本費(fèi)用，應(yīng)按清算項(xiàng)目可售建筑面積占多個(gè)項(xiàng)目可售總建筑面積的比例或其他合理的方法，計(jì)算確定清算項(xiàng)目的扣除金額。③同一個(gè)項(xiàng)目多種產(chǎn)品共同的成本費(fèi)用分?jǐn)?。?duì)企業(yè)既建造住宅又從事其他房地產(chǎn)開發(fā)的，統(tǒng)一按其各占總建筑面積的比例，分別計(jì)算扣除項(xiàng)目金額。
5靈活運(yùn)用減免稅優(yōu)惠政策
第4篇：土地增值稅論文范文
【?P鍵詞】新常態(tài)；營改增；房地產(chǎn)
【Keywords】 new normal； changing business tax into VAT； real estate
【中圖分類號(hào)】F293.3 【文獻(xiàn)標(biāo)志碼】A 【文章編號(hào)】1673-1069（2017）11-0055-02
1 引言
1994年的分稅制改革，形成了市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)條件下中央與地方財(cái)政合理的分配關(guān)系，符合當(dāng)時(shí)經(jīng)濟(jì)體制下的稅收征管要求，發(fā)揮了正面效應(yīng)。如今，中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入了稅制更規(guī)范、形態(tài)更合理的新常態(tài)階段，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展開始進(jìn)入低成本、優(yōu)結(jié)構(gòu)、新動(dòng)力的中高速發(fā)展階段，全面推行營改增的試點(diǎn)工作，就是在適應(yīng)新常態(tài)。
2 新常態(tài)下房地產(chǎn)企業(yè)營改增前后稅率的比較
房地產(chǎn)企業(yè)所銷售的房產(chǎn)主要為企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目，故選取了房地產(chǎn)企業(yè)銷售自行開發(fā)的項(xiàng)目在營改增前后稅率進(jìn)行比較分析。（見表1）
從表1可以得知，營改增之前房地產(chǎn)企業(yè)沒有納稅人的區(qū)別。營改增之后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然采用5%的征收率，但是在銷售不動(dòng)產(chǎn)和轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)方面，稅率上升至11%。盡管稅率上升，但是由于增值稅較于營業(yè)稅特殊的計(jì)算稅費(fèi)方式，只要能夠取得足夠多的正規(guī)可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅發(fā)票，在稅率的計(jì)算中，房地產(chǎn)企業(yè)需上交的稅費(fèi)未必會(huì)增高。所以預(yù)收稅費(fèi)的方式保證了納稅人的稅款均衡入庫，但在本質(zhì)上只是交稅的時(shí)間不同，并不會(huì)影響繳納稅費(fèi)金額的變化。
3 營改增對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅負(fù)的影響
某房地產(chǎn)企業(yè)在某省市中心地段開發(fā)的住宅樓盤的成本及銷售數(shù)據(jù)如表2。
為方便計(jì)算，案例預(yù)設(shè)了以下基本條件：①假定案例中的房地產(chǎn)企業(yè)為一般納稅人，營改增后企業(yè)按照11%的稅率納稅。②假設(shè)房價(jià)在稅改前后沒有發(fā)生變化。③假定所有在抵扣范圍內(nèi)的進(jìn)項(xiàng)稅額都能夠取得正規(guī)可抵扣的發(fā)票。
3.1 營改增前
營業(yè)稅額=9000*5%=450元/平方米
城市維護(hù)建設(shè)稅=450*7%=31.5元/平方米
教育費(fèi)附加=450*3%=13.5元/平方米
地方教育費(fèi)附加=450*2%=9元/平方米
土地增值稅相關(guān)計(jì)算數(shù)據(jù)：增值額=9000-（2000+200+150）-（450+31.5+13.5+9）-100-800=5246元/平方米
土地增值稅=5246*50%-3754（扣除金額）*15%=2623-563.1=2059.9元/平方米
企業(yè)所得稅=（9000-300-200-2000-100-150-800-504-2059.9）*25%=721.56元/平方米
營改增之前的稅負(fù)率=（504+2059.9+721.56）/9000*100%=36.51%
3.2 營改增后
銷項(xiàng)稅額=9000/（1+11%）*11%=891.89元/平方米
進(jìn)項(xiàng)稅額=（2000+200）/（1+11%）*11%+（200+150）/（1+6%）*6%=237.83元/平方米
增值稅額=891.89-237.83=654.06元/平方米
城市維護(hù)建設(shè)稅=654.06*7%=45.78元/平方米
教育費(fèi)附加=654.06*3%=19.62元/平方米
地方教育費(fèi)附加=654.06*2%=13.08元/平方米
土地增值稅計(jì)算相關(guān)數(shù)據(jù)：增值額=9000/（1+11%）-（2000+200+150）-（654.06+45.78+19.62+13.08）-100-800=4125.57元/平方米
土地增值稅=4125.57*50%-3982.54（扣除金額）*15%=1429.41元/平方米
企業(yè)所得稅=[9000/（1+11%）-300-200-2000-100-150-800-732.54-1429.41]*25%=599.04元/平方米
營改增后的稅負(fù)率=（732.54+1429.41+599.04）/9000/（1+11%）*100%=34.05%
根據(jù)上述計(jì)算比較，得出表3。
由表3分析可知，營改增后房地產(chǎn)企業(yè)的增值稅和附加?承擔(dān)力增重。而企業(yè)所得稅和土地增值稅的稅額下降較多，由于土地增值稅和企業(yè)所得稅在總稅額中的份額較大，所以引起房地產(chǎn)企業(yè)的稅負(fù)率下降了約2.5%。
這種核算方式使企業(yè)稅負(fù)明顯下降，論文假設(shè)了所有能夠抵扣的進(jìn)行稅額都能夠取得正規(guī)的增值稅專用發(fā)票，那么在之后的房地產(chǎn)開發(fā)過程中，只要取得可以抵扣的更多進(jìn)項(xiàng)稅，房地產(chǎn)企業(yè)需要繳納的稅額會(huì)越來越少[1]。
4 房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)營改增的對(duì)策
4.1 強(qiáng)化企業(yè)內(nèi)部控制，提升財(cái)務(wù)人員水平
房地產(chǎn)企業(yè)是國家的核心產(chǎn)業(yè)之一，要想使其長久產(chǎn)生巨大的經(jīng)濟(jì)效益，就必須加大對(duì)財(cái)務(wù)人員的培訓(xùn)力度，促使其做賬能力能夠符合新時(shí)期營改增的需求，這樣才能順應(yīng)時(shí)代的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，使房地產(chǎn)企業(yè)可以在變革的市場(chǎng)中站穩(wěn)腳步[2]。
4.2 積極進(jìn)行稅務(wù)籌劃，降低企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力
房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當(dāng)站在稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的角度，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)中可能出現(xiàn)的問題，及時(shí)提出相應(yīng)的解決辦法。同時(shí)，相關(guān)財(cái)務(wù)管理人員應(yīng)充分利用稅收優(yōu)惠的政策，節(jié)約企業(yè)成本，減輕稅負(fù)。
第5篇：土地增值稅論文范文
[摘要]企業(yè)可以通過在回定資產(chǎn)的會(huì)計(jì)核算中進(jìn)行納稅籌劃，實(shí)現(xiàn)企業(yè)在合法條件下節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。本文以2006年新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則、2008年新《企業(yè)所得稅法》及2009年新實(shí)施的《中華人民共和國增值稅暫行條例》為背景，從會(huì)計(jì)核算和納稅籌劃入手，對(duì)現(xiàn)階段企業(yè)固定資產(chǎn)中的納稅籌劃方法進(jìn)行了分析。
[關(guān)鍵詞]固定資產(chǎn)；會(huì)計(jì)核算；納稅籌劃
在各稅種內(nèi)各要素彈性的大小決定了各稅種的稅負(fù)彈性，或者說某一稅種的稅負(fù)彈性是構(gòu)成該稅種各要素的彈性的綜合體現(xiàn)?？梢?，稅負(fù)彈性越大，納稅籌劃越有必要。企業(yè)固定資產(chǎn)納稅籌劃涉及所得稅、增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、房產(chǎn)稅、城建稅及教育附加費(fèi)、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、印花稅和契稅等稅種。因此，對(duì)固定資產(chǎn)進(jìn)行納稅籌劃，可以更好地為企業(yè)節(jié)稅。
一、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中企業(yè)所得稅的納稅籌劃
企業(yè)可以利用稅法允許的會(huì)計(jì)政策選擇、使用年限和凈殘值的估計(jì)空間進(jìn)行納稅籌劃，還可針對(duì)不同類別的固定資產(chǎn)的使用年限在稅法規(guī)定上的差異進(jìn)行籌劃，獲取籌劃利益。
(一)折舊方法選擇的納稅籌劃
1法律依據(jù)：企業(yè)所得稅法規(guī)定：“固定資產(chǎn)按照直線法計(jì)算的折舊，準(zhǔn)予扣除”，“企業(yè)的固定資產(chǎn)由于技術(shù)進(jìn)步等原因，確需加速折舊的，可以縮短折舊年限或者采取加速折舊的方法?！?/p>
2籌劃分析：(1)在比例稅率下，如果各年的所得稅稅率不變，選擇加速折舊法可把前期和潤推至后期實(shí)現(xiàn)，使企業(yè)獲得延期納稅的好處。(2)如果未來各年所得稅稅率呈上升趨勢(shì)，企業(yè)在籌劃時(shí)應(yīng)根據(jù)折現(xiàn)率，比較稅率提高增加的稅負(fù)與延緩納稅收益的大小，做出最佳選擇。(3)在通貨膨脹的情況下，采用加速折舊法既可使企業(yè)縮短投資回收期，又可使企業(yè)加速折舊，從而取得延緩納稅的好處。(4)考慮貨幣時(shí)間價(jià)值因素，對(duì)不同折舊方法下獲得的不同資金時(shí)間價(jià)值收益和承擔(dān)不同的稅負(fù)水平進(jìn)行比較，在合乎稅法規(guī)定的前提下，選擇能給企業(yè)帶來最大抵稅現(xiàn)值的折舊方法。
但是，加速折舊法并不是任何情況下都適用：(1)盈利企業(yè)應(yīng)采用加速折舊法。(2)虧損企業(yè)不宜采用加速折舊法。(3)企業(yè)處于減免稅優(yōu)惠期間，不宜采用加速折舊法。
但是某些學(xué)者則認(rèn)為，利用加速折舊法進(jìn)行稅收籌劃。在我國一般不具可操作性。
(二)折舊年限的納稅籌劃
1法律依據(jù)：《中華人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定：固定資產(chǎn)折舊的最低年限如下：(1)房屋、建筑物，為20年；(2)飛機(jī)、火車、輪船、機(jī)器、機(jī)械和其他生產(chǎn)設(shè)備，為10年；(3)與生產(chǎn)經(jīng)營活動(dòng)有關(guān)的器具、工具、家具等，為5年；(4)飛機(jī)、火車、輪船以外的運(yùn)輸工具，為4年；(5)電子設(shè)備。為3年。
2籌劃分析：一般說來，折舊年限取決于固定資產(chǎn)的使用年限，而使用年限本身就是一個(gè)預(yù)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)值，使得折舊年限容納了很多人為的成分，為納稅籌劃提供了可能性?？s短折舊年限(不低于法定年限)有利于加速成本收回，可以使后期成本費(fèi)用前移，從而使前期會(huì)計(jì)利潤發(fā)生后移。
如把折舊年限從8年降到5年，在稅率穩(wěn)定的情況下，所得稅的遞延交納，相當(dāng)于向國家取得了一筆無息貸款。盡管折舊期限的改變并不從數(shù)字上影響到企業(yè)所得稅稅負(fù)的總和，但考慮到資金的時(shí)間價(jià)值，顯然把折舊期限調(diào)為5年對(duì)企業(yè)更為有利。
但是當(dāng)稅率變動(dòng)時(shí)，延長折舊期限也可能減輕稅收負(fù)擔(dān)。若企業(yè)正享受優(yōu)惠政策，如果該項(xiàng)固定資產(chǎn)為該企業(yè)第一個(gè)獲利年度購入，折舊年限為8年或5年，通過簡(jiǎn)單的計(jì)算就可以看出，8年的折舊年限更利于企業(yè)減輕稅收負(fù)擔(dān)。
(三)凈殘值的納稅籌劃
1法律依據(jù)：我國企業(yè)會(huì)計(jì)制度并沒有明確規(guī)定預(yù)計(jì)凈殘值率?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》中規(guī)定：企業(yè)應(yīng)當(dāng)根據(jù)固定資產(chǎn)的性質(zhì)和使用情況，合理確定固定資產(chǎn)的凈殘值，固定資產(chǎn)的凈殘值一經(jīng)確定，不得變更。由于情況特殊，需調(diào)整殘值比例的，應(yīng)報(bào)主管稅務(wù)機(jī)關(guān)備案。
2籌劃分析：當(dāng)企業(yè)處于所得稅非減免稅時(shí)期，納稅人應(yīng)根據(jù)資產(chǎn)(尤其是預(yù)計(jì)無形損耗大的固定資產(chǎn))的特點(diǎn)，及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)申請(qǐng)調(diào)低殘值比例。殘值比例調(diào)低后，折舊抵稅增加，這既維護(hù)了納稅人的權(quán)利，也能給納稅人帶來不可忽視的稅收利益。例1，某企業(yè)原值1000萬元的某電子設(shè)備，如果把殘值比例從5％調(diào)整到0(假設(shè)企業(yè)的所得稅稅率為25％，折舊年限為3年)，那么，不考慮資金時(shí)間價(jià)值的情況下，折舊抵稅獲得的利益共增加1000×(5％-0)×25％=12.5(萬元)。
二、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中增值稅的納稅籌劃
(一)購進(jìn)固定資產(chǎn)的納稅籌劃
1法律依據(jù)：自2009年1月1日起，增值稅一般納稅人購進(jìn)(或者自制固定資產(chǎn)發(fā)生的進(jìn)項(xiàng)稅額，可根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例》(國務(wù)院令第538號(hào)，以下簡(jiǎn)稱條例)和《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》(財(cái)政部國家稅務(wù)總局令第50號(hào)，以下簡(jiǎn)稱細(xì)則)的有關(guān)規(guī)定，憑增值稅專用發(fā)票、海關(guān)進(jìn)口增值稅專用繳款書和運(yùn)輸費(fèi)用結(jié)算單據(jù)從銷項(xiàng)稅額中抵扣。
2籌劃分析：自2009年1月1日起，增值稅轉(zhuǎn)型改革在全國開始實(shí)施，對(duì)于增值稅一般納稅人的企業(yè)來說，購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)可以抵扣進(jìn)項(xiàng)稅，但是要注意必須是企業(yè)2009年1月1日以后實(shí)際發(fā)生，并取得2009年1月1日以后開具的增值稅扣稅憑證上注明的或者依據(jù)增值稅扣稅憑證計(jì)算的增值稅稅額，并且還要注意計(jì)算不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額：不得抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅額=固定資產(chǎn)凈值×適用稅率。
增值稅納稅籌劃的兩個(gè)重要特征是納稅籌劃行為具有行為合法性和前瞻性。要保證籌劃行為具有合法性和前瞻性，納稅籌劃人員除了要精通法律，與稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行有效溝通外，還需要關(guān)注有關(guān)法規(guī)政策的變化。
(二)銷售使用過的固定資產(chǎn)的納稅籌劃
1法律依據(jù)：自2009年1月1日起，納稅人銷售自己使用過的固定資產(chǎn)，應(yīng)區(qū)分不同情形征收增值稅：(1)銷售自己使用過的2009年1月1日以后購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。(2)2008年12月31日以前未納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的2008年12月31日以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照4％征收率減半征收增值稅。(3)2008年12月31日以前已納入擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)的納稅人，銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以前購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照4％征收率減半征收增值稅；銷售自己使用過的在本地區(qū)擴(kuò)大增值稅抵扣范圍試點(diǎn)以后購進(jìn)或者自制的固定資產(chǎn)，按照適用稅率征收增值稅。2籌劃分析：(1)對(duì)于銷售2009年以后購買的固定資產(chǎn)按照一般貨物的方法征收增值稅，一般貨物的增值稅納稅籌劃方法都可以用。(2)銷售2009年以前購入的固定資產(chǎn)，依然使用老規(guī)定。(3)增值稅試點(diǎn)的企業(yè)對(duì)銷售本地區(qū)進(jìn)入試點(diǎn)以前購買的固定資產(chǎn)，按4％征收率減半征收增值稅；銷售進(jìn)入試點(diǎn)以后購買的固定資產(chǎn)，則按適用稅率征收增值稅。
企業(yè)應(yīng)該針對(duì)不同固定資產(chǎn)的具體情況，采取具體的納稅籌劃方案，使企業(yè)實(shí)現(xiàn)在合法條件下節(jié)稅的目的，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。
三、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中其他稅種的納稅籌劃
(一)固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中房產(chǎn)稅的納稅籌劃
1法律依據(jù)：《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》第三條“房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余值計(jì)算繳納”，第四條“房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，稅率為1.2％”。
2籌劃分析：這里“減除10％至30％后的余值”，具體減除幅度，由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定。由于扣除比例1.2％沒有變動(dòng)的余地，房產(chǎn)原值的大小直接決定房產(chǎn)稅的多少，因此合理減少房產(chǎn)原值可以減少房產(chǎn)稅。而中央空調(diào)、房產(chǎn)的附屬設(shè)施和配套設(shè)施等建筑物、土地使用權(quán)都是影響應(yīng)稅房產(chǎn)原值的因素。若把除廠房、辦公用房外的建筑物建成露天的，并在賬簿中予以單獨(dú)記載，則可減少房產(chǎn)原值。將中央空調(diào)設(shè)備作單項(xiàng)固定資產(chǎn)入賬，可以不計(jì)入房產(chǎn)稅的計(jì)稅基礎(chǔ)，從而免于繳納房產(chǎn)稅。另外。企業(yè)應(yīng)注意房產(chǎn)稅的稅收優(yōu)惠，并加以利用。
(二)土地增值稅的納稅籌劃
1法律依據(jù)：根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20％時(shí)，免征土地增值稅，而且土地增值稅實(shí)行四級(jí)超率累進(jìn)稅率，最低稅率30％，最高稅率60％。
2籌劃分析：在會(huì)計(jì)核算中，企業(yè)可計(jì)算土地增值稅的起征點(diǎn)，根據(jù)相關(guān)法規(guī)來確定是否免征土地增值稅；還應(yīng)注意各級(jí)稅率增收范圍的臨界點(diǎn)，衡量上級(jí)稅率與下級(jí)稅率對(duì)企業(yè)帶來的最大稅后收益，而不是盲目追求高價(jià)格或低稅率。所以，企業(yè)要結(jié)合上述不同規(guī)定，制訂科學(xué)合理的住房銷售方案，以有效減輕或免除稅負(fù)。
四、固定資產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中納稅籌劃的其他建議
(一)創(chuàng)造條件充分享受稅收優(yōu)惠政策
我國現(xiàn)行稅法有許多優(yōu)惠政策，對(duì)于符合優(yōu)惠條件的企業(yè)一定要加以充分利用，不符合優(yōu)惠條件但瀕臨優(yōu)惠邊緣的企業(yè)可以創(chuàng)造條件，使企業(yè)符合優(yōu)惠條件。如新《企業(yè)所得稅法》第28條規(guī)定，“國家需要重點(diǎn)扶持的高新技術(shù)企業(yè)，減按15％征收企業(yè)所得稅”。因此，對(duì)技術(shù)類企業(yè)來說，可以加大產(chǎn)品的高科技含量，以期獲得稅收優(yōu)惠。對(duì)于中西部地區(qū)的企業(yè)來說，應(yīng)當(dāng)創(chuàng)造條件，爭(zhēng)取享受國家對(duì)西部開發(fā)的優(yōu)惠政策。
(二)綜合考慮各個(gè)稅種的共同影響
由于各個(gè)稅種的相關(guān)性，某一稅種的計(jì)稅基礎(chǔ)降低，并不一定會(huì)帶來總稅負(fù)的減少，因此要把各個(gè)稅種的納稅因素綜合起來考慮。例如，廠房選址的不同(選擇市區(qū)和選擇縣城)不僅會(huì)影響城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅，還對(duì)所得稅有影響。因?yàn)樗鼈兌伎梢杂?jì)入管理費(fèi)用，在所得稅前扣除，減少應(yīng)稅所得額，從而影響所得稅?？梢钥闯觯挥芯C合考慮各種變化抵銷后的總影響，才能做出正確決策。
(三)追求稅后收益最大化
固定資產(chǎn)納稅籌劃應(yīng)服從和服務(wù)于企業(yè)戰(zhàn)略，籌劃時(shí)不僅要考慮稅收因素，還要考慮非稅收因素，籌劃的目的不是“稅負(fù)最輕”或“納稅最小”，而是追求稅后收益最大化，并以稅后收益最大化為原則協(xié)調(diào)兩個(gè)方面的均衡，即稅收成本和非稅收成本的均衡，以及稅收成本中的隱性稅收成本和顯性稅收成本的均衡。
五、結(jié)論
第6篇：土地增值稅論文范文
房地產(chǎn)稅是世界各國普遍征收的一種稅,目前世界上幾乎所有國家的稅收制度中都涉及到房地產(chǎn)稅,考察世界各個(gè)國家和地區(qū)的房地產(chǎn)稅收狀況,其共同特點(diǎn)及趨勢(shì)總結(jié)如下:
1、房地產(chǎn)稅征收方式。雖然不同國家和地區(qū)的土地所有制形式不盡相同,在房地產(chǎn)稅的征收方式上存在著差異,但總體來看,可以將其總結(jié)歸納為以下四種類型:第一類是以美國、荷蘭、丹麥等國為代表的將房地產(chǎn)與其他財(cái)產(chǎn)一起,就納稅人某一時(shí)點(diǎn)的一切財(cái)產(chǎn)綜合征收一種稅,一切財(cái)產(chǎn)中包括不動(dòng)產(chǎn)部分;第二類是以日本、新加坡、印度等為代表的將土地、房屋和有關(guān)建筑物、車船以及其他固定資產(chǎn)綜合在一起征收不動(dòng)產(chǎn)稅;第三類是波蘭、香港、墨西哥等國家和地區(qū)對(duì)土地和房屋課征房地產(chǎn)稅,對(duì)其他固定資產(chǎn)不征稅;第四類是將房屋與土地分開征稅,例如目前我國的房地產(chǎn)稅、土地使用稅,印度的土地稅,以及澳大利亞的地價(jià)稅等。
2、計(jì)稅依據(jù)。從世界范圍來看,房地產(chǎn)稅多以房地產(chǎn)的評(píng)估價(jià)值作為計(jì)稅依據(jù)。例如,英國的房屋稅,其計(jì)稅依據(jù)是基于市場(chǎng)價(jià)而確定的估定價(jià)值;日本的土地稅是按土地的估定值征收的;韓國的綜合土地稅計(jì)稅基礎(chǔ)是土地的市場(chǎng)價(jià)值和租金價(jià)值。論文百事通由于從價(jià)計(jì)征依據(jù)的是房地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值,所以比較客觀、公正且富有彈性,正在被越來越多的國家所接受。
3、在稅負(fù)水平設(shè)計(jì)上大多遵循“稅基寬、稅種少、稅率低”的原則。首先,寬稅基是指征收范圍廣、減免范圍窄,即除了對(duì)公共、宗教、慈善等機(jī)構(gòu)的房地產(chǎn)實(shí)行減免政策以外,其他凡是擁有或使用房地產(chǎn)者都要依法交納房地產(chǎn)稅,這樣就為房地產(chǎn)稅收提供了充足而穩(wěn)定的稅源。第二,設(shè)置較少稅種是為了避免因稅費(fèi)復(fù)雜而導(dǎo)致重復(fù)征收等不公平現(xiàn)象的發(fā)生。第三,稅率低即指一般情況下主體稅率都比較低,目的是減少稅收的征繳阻力。此外,從各國的房地產(chǎn)稅收經(jīng)驗(yàn)來看,都比較重視發(fā)揮稅率對(duì)不動(dòng)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的調(diào)節(jié)作用,比如對(duì)房地產(chǎn)保有階段設(shè)計(jì)較高稅率,而對(duì)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)設(shè)置較低稅率,目的是有效降低房屋空置率,減少荒蕪?fù)恋丶按龠M(jìn)房地產(chǎn)正常流轉(zhuǎn);再如對(duì)農(nóng)村用地、工業(yè)性房地產(chǎn)設(shè)置較低稅率,而對(duì)城市用地和商業(yè)用地設(shè)置較高稅率,目的是縮短開發(fā)程度較高的房地產(chǎn)的保有時(shí)間,提高土地利用效率。
4、房地產(chǎn)稅收是地方政府財(cái)政收入的主要來源。分稅制是當(dāng)今世界許多國家在發(fā)展市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的長期歷史實(shí)踐中證明的、具有相當(dāng)可行性的財(cái)稅管理體制,與一般財(cái)政管理體制相比,分稅制是財(cái)政和稅收管理體制的統(tǒng)一體,其基本特征是遵循公平與效率的原則,在合理依法界定各級(jí)政府事權(quán)的基礎(chǔ)上,確定各級(jí)政府的財(cái)政支出范圍,按稅種劃分各級(jí)政府的收入,并在保證地方各級(jí)政府擁有相應(yīng)財(cái)權(quán)的前提下,保證中央和上級(jí)政府擁有對(duì)下級(jí)政府的財(cái)力和對(duì)全國經(jīng)濟(jì)與社會(huì)發(fā)展實(shí)行宏觀調(diào)控的能力。在實(shí)行分稅制的國家,房地產(chǎn)稅收基本由地方政府征收并納入到地方政府的財(cái)政收入當(dāng)中,滿足地方政府?dāng)U大地方基礎(chǔ)設(shè)施和公共事業(yè)規(guī)模的經(jīng)費(fèi)之需,這不僅激發(fā)了地方政府征收房產(chǎn)稅的積極性,也促進(jìn)地方的建設(shè)和發(fā)展。據(jù)統(tǒng)計(jì),在美國房地產(chǎn)稅收占地方政府財(cái)政收入的50%-80%,澳大利亞近80%,肯尼亞也達(dá)到68%。日本的房地產(chǎn)稅收,絕大部分都劃歸市町村級(jí)政府。
二、中國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制改革探索
為使房地產(chǎn)稅收體制與當(dāng)前國民經(jīng)濟(jì)以及房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要求相適應(yīng),中國的房地產(chǎn)稅制改革應(yīng)從改革稅收環(huán)境、稅收要素、征收管理,以及公平性等方面進(jìn)行探討和實(shí)踐。
(一)稅制改革的原則(方向)——“寬稅基、少稅種、低稅率”?！皩挾惢?、少稅種、低稅率”的房地產(chǎn)稅收體系是經(jīng)國際經(jīng)驗(yàn)證明的較為有效的經(jīng)濟(jì)調(diào)控手段?！皩挾惢笨梢詾榉康禺a(chǎn)稅收保證充足而穩(wěn)定的物質(zhì)基礎(chǔ);“少稅種”一方面可以防止重復(fù)、交叉征稅,另一方面還可以降低征管成本。結(jié)合“寬稅基”,“低稅率”則可以保證在降低征管難度的同時(shí),得到穩(wěn)定的稅收收入。這樣搭配的房地產(chǎn)稅收體制代表了房地產(chǎn)稅收未來的發(fā)展方向,應(yīng)將其作為我國今后稅制改革的原則。
(二)房地產(chǎn)稅種改革設(shè)想及相應(yīng)稅收要素設(shè)計(jì)
1、合并房產(chǎn)稅、城市房地產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅,以房地產(chǎn)為課稅對(duì)象設(shè)立統(tǒng)一的“房地產(chǎn)稅”。理由如下:一是現(xiàn)行房產(chǎn)稅和城市房地產(chǎn)稅的課稅對(duì)象均為納稅人擁有的房產(chǎn),其計(jì)稅方式相同(從價(jià)計(jì)征和從租計(jì)征兩種),適用稅率也基本一致,只是納稅人不同,前者適用于內(nèi)資企業(yè)和個(gè)人,后者適用于外資企業(yè)和個(gè)人。所以針對(duì)同一課稅對(duì)象分設(shè)兩個(gè)稅種實(shí)屬冗繁。二是實(shí)際情況中,土地和房屋作特殊商品經(jīng)常被同時(shí)占有、使用和流轉(zhuǎn),二者關(guān)系十分緊密,其價(jià)值也難以被準(zhǔn)確劃分和界定,所以將土地和房屋分開課稅的做法不盡科學(xué),在實(shí)際征管中也難以操作。對(duì)二者統(tǒng)一按房地產(chǎn)稅征稅有利于清晰識(shí)別課稅對(duì)象和準(zhǔn)確計(jì)算應(yīng)納稅額,同時(shí)減少征管成本。
設(shè)立新的房地產(chǎn)稅以后,稅收要素設(shè)計(jì)也要做相應(yīng)的調(diào)整。首先,改革現(xiàn)有的從價(jià)、從租和從量多種計(jì)征方式并存的復(fù)雜局面,對(duì)房地產(chǎn)以其市場(chǎng)價(jià)值(或評(píng)估價(jià)值)作為計(jì)稅依據(jù)統(tǒng)一從價(jià)計(jì)征,使稅基與土地區(qū)位因素和房產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值緊密結(jié)合起來。其次,新的房地產(chǎn)稅的納稅人應(yīng)包括中國境內(nèi)土地使用權(quán)和房屋產(chǎn)權(quán)的所有人、經(jīng)營管理單位、承典人、代管人和使用人。第三,我國地域遼闊,考慮到各地經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不平衡的因素,納稅人稅收負(fù)擔(dān)能力差別很大。因此,在稅率設(shè)計(jì)時(shí)建議采用幅度比例稅率,即由中央政府規(guī)定比例稅率的幅度,各省、自治區(qū)、直轄市人民政府在此幅度范圍內(nèi),根據(jù)管轄區(qū)的經(jīng)濟(jì)繁榮程度合理確定其適用的稅率。第四,新的房地產(chǎn)稅征收范圍應(yīng)從原來的城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)擴(kuò)大到全國所有地區(qū),不再區(qū)分農(nóng)村和城市,即將我國境內(nèi)所有房地產(chǎn)全部都納入征收范圍。但需要注意,農(nóng)業(yè)是我國國民經(jīng)濟(jì)的根基,支持農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展,提高廣大農(nóng)民的福利水平仍然是當(dāng)前的主要任務(wù),所以對(duì)農(nóng)村房地產(chǎn)課稅僅限于經(jīng)營性房地產(chǎn),對(duì)農(nóng)用地和農(nóng)民自住性普通住宅應(yīng)實(shí)行免稅。
2、取消土地增值稅,將其納入所得稅類。1993年前后我國房地產(chǎn)開發(fā)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展非常迅速,類似房地產(chǎn)開發(fā)過熱和炒賣、炒賣房地產(chǎn)投機(jī)行為盛行及房地產(chǎn)價(jià)格上漲過猛等問題隨之出現(xiàn)。從而造成投入開發(fā)的資金規(guī)模過大,國家收回的土地增值收益較小,對(duì)國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展產(chǎn)生了不良影響。追其根源,是被房地產(chǎn)業(yè)高額利益驅(qū)動(dòng)所致。在這種情況下,國務(wù)院于1993年12月出臺(tái)了《土地增值稅暫行條例》,從根本上抑制炒賣、炒賣等現(xiàn)象的發(fā)生。但隨著十幾年來國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,行業(yè)間利潤以逐步趨于平均,土地增值稅在設(shè)立之初的作用已極大的減弱,甚至已經(jīng)成為一種負(fù)擔(dān)制約著正常的房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)與交易。鑒于此,建議取消土地增值稅,將土地增值收入視為因轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得的純收入納入所得稅征收范圍。歸并之后的稅種同樣可以在一定程度上對(duì)土地增值所得高收入起到調(diào)節(jié)作用,并可以有效地抑制投機(jī)行為的發(fā)生。
3、將契稅并入印花稅。契稅是對(duì)境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地和房屋權(quán)屬的單位和個(gè)人征稅,依據(jù)的是房地產(chǎn)的價(jià)格,印花稅是對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中立書、使用、領(lǐng)受具有法律效力的憑證的單位和個(gè)人征稅,依據(jù)是應(yīng)稅憑證上所載的金額?？梢妰烧咧g存在稅基交叉,且前者的征稅范圍被覆蓋在后者的征稅范圍之中,所以建議將契稅納入印花稅一并征收,使印花稅成為與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)證書相關(guān)聯(lián)的唯一稅種。新晨
4、開征遺產(chǎn)稅、贈(zèng)與稅和空地稅,以彌補(bǔ)無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)的稅收缺位。遺產(chǎn)稅和贈(zèng)與稅的主要目的并不在于增加財(cái)政收入,而在于輔助所得稅調(diào)節(jié)財(cái)富分配?？盏囟愂侵笇?duì)可利用卻逾期未利用的農(nóng)地和非農(nóng)地課稅,目的在于以法律形式對(duì)土地荒蕪和土地閑置問題的解決予以規(guī)范,使有限的土地資源得到有效利用。
第7篇：土地增值稅論文范文
【關(guān)鍵詞】企業(yè)股權(quán)投資；目標(biāo)選擇；稅收籌劃；企業(yè)發(fā)展
1引言
企業(yè)股權(quán)投資是企業(yè)發(fā)展中非常常見的一種投資方式，一般情況下，其通常發(fā)生在兩個(gè)不同的公司或者公司與風(fēng)投機(jī)構(gòu)之間。在股權(quán)投資及后續(xù)的管理過程中，目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)結(jié)構(gòu)發(fā)生了轉(zhuǎn)變，經(jīng)營方式有可能隨著投資企業(yè)的管控而發(fā)生變化。企業(yè)的股權(quán)投資根據(jù)投資企業(yè)占被投資企業(yè)的股權(quán)比例，又可分為全資、控股和參股等幾種情況[1]。企業(yè)股權(quán)投資過程因涉及各項(xiàng)財(cái)產(chǎn)的轉(zhuǎn)移，牽扯稅種及稅負(fù)金額的計(jì)算，從減少稅負(fù)的角度，應(yīng)進(jìn)行必要的稅務(wù)籌劃。論文根據(jù)企業(yè)股權(quán)投資的過程，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)移過程中的稅收問題進(jìn)行簡(jiǎn)單分析，希望能夠?yàn)橛泄蓹?quán)投資業(yè)務(wù)需求的企業(yè)提供參考。
2企業(yè)股權(quán)投資目標(biāo)的選擇
對(duì)投資企業(yè)來說，目標(biāo)企業(yè)的選擇是企業(yè)股權(quán)投資的首要任務(wù)，需對(duì)投資標(biāo)的企業(yè)從行業(yè)前景、業(yè)務(wù)相關(guān)度、經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)狀況及所在地的政策方面進(jìn)行深入的調(diào)研，為稅收籌劃提供依據(jù)。對(duì)企業(yè)投資方來說，企業(yè)股權(quán)投資是實(shí)現(xiàn)企業(yè)資本增值的重要途徑之一，是企業(yè)資本運(yùn)營管理的重要組成部份。因此，企業(yè)投資方在選擇投資目標(biāo)企業(yè)時(shí)，首先應(yīng)考慮被投資企業(yè)的基本狀況，投資方更愿意將資本投向那些新興朝陽產(chǎn)業(yè)或者與本公司經(jīng)營有直接關(guān)系的企業(yè)。在投資的前期盡調(diào)過程中，投資企業(yè)應(yīng)對(duì)標(biāo)的企業(yè)的以下基本情況進(jìn)行評(píng)估與核實(shí)：被投資企業(yè)所處行業(yè)是否為國家政策支持產(chǎn)業(yè)，所提品或者服務(wù)在市場(chǎng)上的占有情況、是否被市場(chǎng)及消費(fèi)者認(rèn)可，品牌認(rèn)知度如何；企業(yè)近年的經(jīng)營狀況、財(cái)務(wù)情況、運(yùn)營管理模式、人員結(jié)構(gòu)、企業(yè)文化理念等，對(duì)標(biāo)的企業(yè)所處產(chǎn)業(yè)、地區(qū)的政府投資優(yōu)惠政策、稅收減免政策信息作全面的收集和分析，只有前期盡調(diào)結(jié)果表明被投資企業(yè)與企業(yè)戰(zhàn)略業(yè)務(wù)方向相符，企業(yè)質(zhì)地良好，能對(duì)企業(yè)發(fā)展起到正向支撐作用，方可列為投資目標(biāo)[2]。
3企業(yè)股權(quán)投資涉及稅種分析
企業(yè)股權(quán)在轉(zhuǎn)移過程中主要涉及印花稅、個(gè)人所得稅以及企業(yè)所得稅、增值稅、消費(fèi)稅、契稅，不征收營業(yè)稅。接下來，論文將分別予以簡(jiǎn)單介紹。印花稅：根據(jù)1988年國務(wù)院頒布的《中華人民共和國印花稅暫行條例》第2條規(guī)定，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)為應(yīng)納稅憑證。股權(quán)轉(zhuǎn)讓合同屬于該條所指的“產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)”，應(yīng)當(dāng)按照所載金額萬分之五貼花，依法繳納印花稅。個(gè)人所得稅：根據(jù)《中華人民共和國個(gè)人所得稅法》及其實(shí)施條例之相關(guān)規(guī)定，自然人股東取得股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得，應(yīng)按“財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得”項(xiàng)目征收個(gè)人所得稅。財(cái)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得以個(gè)人每次轉(zhuǎn)讓財(cái)產(chǎn)取得的收入額減除財(cái)產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額為應(yīng)納稅所得額，適用20%的比例稅率。企業(yè)所得稅：根據(jù)國家稅務(wù)總局于2000年的“國稅發(fā)[2000]118號(hào)文”《關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》規(guī)定，企業(yè)股權(quán)投資轉(zhuǎn)讓所得應(yīng)并入企業(yè)的應(yīng)納稅所得，依法繳納企業(yè)所得稅。對(duì)居民企業(yè)取得所有應(yīng)納稅收入及非居民年企業(yè)取得的除下述收入外的所有收入，按25%稅率繳納企業(yè)所得稅，具體計(jì)算公式為：應(yīng)納稅金=應(yīng)納稅所得額×25%；對(duì)非居民企業(yè)，在中國境內(nèi)未設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所的，或者雖設(shè)立機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所但取得的所得與其所設(shè)機(jī)構(gòu)、場(chǎng)所沒有實(shí)際聯(lián)系的，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅。具體計(jì)算公式為：應(yīng)納稅金=應(yīng)納稅所得額×20%。增值稅、消費(fèi)稅：根據(jù)《中華人民共和國增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第四條，規(guī)定“將自產(chǎn)、委托加工或購進(jìn)的貨物作為投資，提供給其他單位或個(gè)體經(jīng)營者”屬視同銷售貨物行為。因此，投資者以非貨幣性資產(chǎn)對(duì)外投資，應(yīng)按規(guī)定征收增值稅。納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間為貨物移送的當(dāng)天。屬消費(fèi)稅征稅范圍的，還應(yīng)按規(guī)定征收消費(fèi)稅[3]。契稅：根據(jù)《中華人民共和國契稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第八條規(guī)定，以土地、房屋權(quán)屬作價(jià)投資、入股，視同轉(zhuǎn)讓，對(duì)接收方按照3%~5%的稅率征收契稅。營業(yè)稅：根據(jù)2003年1月1日起執(zhí)行的財(cái)政部、國家稅務(wù)總局的財(cái)稅[2002]191號(hào)《財(cái)政部、國家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》規(guī)定，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營業(yè)稅。
4股權(quán)投資中企業(yè)稅收籌劃策略分析
企業(yè)股權(quán)投資中可充分利用稅收政策，選擇適合的投資方式、投資時(shí)機(jī)制定投資方案，合理規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，減少稅務(wù)成本。以下簡(jiǎn)要分析幾種方式：
4.1選擇合適的股權(quán)投資比例
股權(quán)結(jié)構(gòu)選擇：財(cái)稅[2009]59條規(guī)定：符合相關(guān)條件的，適用特殊性稅務(wù)處理，企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)投資比例的選擇時(shí)可進(jìn)行參考。收購100%股權(quán)可有效地規(guī)避目標(biāo)企業(yè)所涉及的債務(wù)、勞資關(guān)系、法律糾紛等一系列問題，但會(huì)增大投資企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)，增加投資企業(yè)的資本支出；如投資方的資產(chǎn)占有不低于原企業(yè)25%，且股權(quán)支付比例不低于85%，投資企業(yè)能夠享有相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，暫免企業(yè)所得稅。根據(jù)稅法的相關(guān)規(guī)定，在實(shí)際的股權(quán)投資中，若股份支付比例大于85%或者同一控制不支付的情況下，雙方都可以免除并購過程中所得稅，這對(duì)企業(yè)股權(quán)投資雙方來說不失為一條良策。
4.2選擇合適的股權(quán)收購對(duì)價(jià)支付方式
通常情況下，企業(yè)在進(jìn)行股權(quán)投資時(shí)，選用的投資方式主要有：貨幣資金投資、實(shí)物資產(chǎn)投資、無形資產(chǎn)投資、換股投資以及債券投資等。企業(yè)在進(jìn)行投資對(duì)價(jià)支付方式選擇時(shí)，應(yīng)該根據(jù)自身真實(shí)狀況，選擇效益比較高的投資形式。假設(shè)企業(yè)直接以貨幣資金投資，不能起到節(jié)稅的效果。實(shí)物資產(chǎn)投資中，如企業(yè)以土地（房地產(chǎn)）作為對(duì)價(jià)，根據(jù)財(cái)稅字[1995]048號(hào)《關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》規(guī)定：對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。再如換股投資，它是指股權(quán)投資方以股權(quán)支付的方式收購目標(biāo)企業(yè)的股權(quán)，雙方只需按照稅法約定繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得稅和印花稅即可，無需再另行繳納其他稅額，但這種投資方式有一定限制，根據(jù)稅法規(guī)定，股權(quán)投資方購買被投資方的股權(quán)份額不得低于75%，而且股權(quán)支付比例不低于85%，才可以采用相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策，所以在企業(yè)的股權(quán)投資中要特別注意這點(diǎn)。
4.3充分利用當(dāng)?shù)囟愂諆?yōu)惠政策
在我國現(xiàn)行的稅法中，對(duì)一些特殊地區(qū)有一定經(jīng)濟(jì)優(yōu)惠政策，例如，在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、浦東新區(qū)以及民族自治區(qū)等地區(qū)。除此之外，一些當(dāng)?shù)卣疄榱送七M(jìn)當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也會(huì)單獨(dú)推行一些地區(qū)性的稅收優(yōu)惠政策，以鼓勵(lì)企業(yè)投資入住，帶動(dòng)地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展。如果被投資企業(yè)在這些優(yōu)惠地區(qū)，能夠享有國家或者當(dāng)?shù)亟o予的稅收優(yōu)惠政策，則能提高被投資企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力[4]。
5結(jié)語
第8篇：土地增值稅論文范文
［論文摘要］：非營利組織作為一種彌補(bǔ)政府、市場(chǎng)作用雙重失靈的新興社會(huì)力量，自20世紀(jì)80年代以來，在民營化和民主化的這一全球化浪潮背景下發(fā)揮了其應(yīng)有的重要作用，與此同時(shí)也獲得了更加蓬勃發(fā)展的局面。自改革開放以來，非營利組織在我國也獲得了較快的發(fā)展，但也存在著一系列制約其進(jìn)一步發(fā)展的因素。如在稅收方面，并非所有適用稅法都有利于非營利組織的發(fā)展。為促進(jìn)非營利組織在我國更好的發(fā)展，本文對(duì)非營利組織稅收在我國當(dāng)前的現(xiàn)狀進(jìn)行了分析整理，并進(jìn)一步提出了完善我國非營利組織稅收制度的建議。
一我國非營利組織及相關(guān)稅收法律制度的現(xiàn)狀
（一）非營利組織內(nèi)涵及其在我國當(dāng)前的發(fā)展?fàn)顩r。非營利組織最早出現(xiàn)于17世紀(jì)，它的出現(xiàn)主要和資本主義的民主、自治、慈善等價(jià)值取向及社會(huì)精神有關(guān)，也反映了當(dāng)時(shí)社會(huì)不平等的現(xiàn)實(shí)。自20世紀(jì)80年代以來，隨著世界范圍內(nèi)出現(xiàn)的市場(chǎng)化、民主化、民營化和全球化浪潮，不論是發(fā)達(dá)國家還是發(fā)展中國家，非營利組織都出現(xiàn)了更加蓬勃發(fā)展的局面。然而對(duì)于非營利組織這一概念的界定，國內(nèi)外尚無統(tǒng)一明確的規(guī)定。不過總的來說，非營利組織是指那些不以營利為目的、主要開展各種志愿性的公益或互益活動(dòng)的非政府的社會(huì)組織。它最主要的特點(diǎn)就是非營利性、非政府性和志愿性。正因?yàn)橛兄@些屬性，因而也常常被稱為“非政府組織”、“第三部門”、“公益性組織”、“非企業(yè)單位”、“獨(dú)立部門”、“公民社會(huì)”等等。在我國，非營利組織自改革開放以來獲得了迅速發(fā)展，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前全國性的非營利組織約有1900多個(gè)，地方性非營利組織近20萬個(gè)。它在我國現(xiàn)實(shí)生活中，其組織形式主要有三類：社會(huì)團(tuán)體、民辦非企業(yè)單位和基金會(huì)。這三類實(shí)體構(gòu)成了我國的非營利組織的主體，它們?cè)谖覈l(fā)展迅速并且在經(jīng)濟(jì)、環(huán)保、公共衛(wèi)生、教育、科學(xué)技術(shù)、文化、扶貧、法律援助、社會(huì)福利等廣泛領(lǐng)域都發(fā)揮著積極的作用，進(jìn)一步彌補(bǔ)了政府和市場(chǎng)的功能欠缺，成為我國經(jīng)濟(jì)生活中不可缺少的一部分。
二我國現(xiàn)行非營利組織相關(guān)稅收法律法規(guī)。
當(dāng)前，針對(duì)非營利組織的稅收問題，我國并沒有專門為其設(shè)立一部稅收法律制度。對(duì)非營利組織的稅收規(guī)范問題，都由各個(gè)稅種的稅法來規(guī)定。也就是說，在每一個(gè)稅種中，如無對(duì)非營利組織進(jìn)行特殊的規(guī)定，非營利組織將和其他納稅主體一樣，無論其性質(zhì)如何，從不從事經(jīng)營活動(dòng)，都要交納稅收。目前，根據(jù)非營利組織所從事的活動(dòng)和我國的稅法規(guī)定，非營利組織可能涉及的稅種有：增值稅、營業(yè)稅、關(guān)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅、車船使用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、契稅、車輛購置稅、印花稅等13個(gè)稅種，而其中前五個(gè)又是對(duì)非營利組織影響最大的稅種。為支持非營利組織的發(fā)展，我國在上述各稅種的稅法規(guī)定中，都給予了非營利組織不同形式和不同程度的稅收優(yōu)惠政策?？偟膩碚f，這些稅收優(yōu)惠政策以三種方式呈現(xiàn)：1．針對(duì)非營利組織自身的稅收優(yōu)惠政策；2．針對(duì)企業(yè)對(duì)非營利組織捐贈(zèng)時(shí)的稅收優(yōu)惠政策；3．針對(duì)個(gè)人對(duì)非營利組織捐贈(zèng)時(shí)的稅收優(yōu)惠政策。如在第二種方式上，土地增值稅的有關(guān)規(guī)定為：轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入，是指以出售或者其他方式有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。不包括以繼承、贈(zèng)與方式無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。也就是說，房產(chǎn)所有人、土地使用權(quán)人將房屋產(chǎn)權(quán)、土地使用權(quán)贈(zèng)與非營利組織可以享受免稅待遇。再比如在第三種方式上，個(gè)人所得稅法的有關(guān)規(guī)定為：個(gè)人向教育、社會(huì)公益事業(yè)、遭受嚴(yán)重自然災(zāi)害地區(qū)、貧困地區(qū)和青少年活動(dòng)場(chǎng)所等捐贈(zèng)的，可以在當(dāng)年的應(yīng)納稅所得額中得到扣除。而在減免的程度上，有的稅種規(guī)定在一定范圍內(nèi)可以扣除一定的稅額，有的則予以完全的免除。二我國非營利組織現(xiàn)行稅收政策存在的問題。由上可以看出，我國現(xiàn)行的稅收制度對(duì)于給予非營利組織稅收優(yōu)惠政策的條款和規(guī)定比較多但也比較亂。隨著我國經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的發(fā)展，人們對(duì)于非營利組織的需求日益增加，非營利組織在更廣泛領(lǐng)域發(fā)揮的作用也日益凸現(xiàn)。為能給予非營利組織的進(jìn)一步發(fā)展提供更多的支持，有必要分析挖掘出非營利組織現(xiàn)行稅收政策存在的問題。
（一）沒有形成統(tǒng)一、完善的非營利組織稅收體系。我國目前對(duì)于非營利組織的相關(guān)稅收政策規(guī)定比較多也比較亂，這些規(guī)定都散見于各稅種的稅法規(guī)定中，沒有形成統(tǒng)一完善的非營利組織的稅收體系。也就是說，我國沒有專門針對(duì)非營利組織的特定稅收條款來規(guī)范它的運(yùn)行。這對(duì)于快速發(fā)展的非營利組織顯然是一大制約。
（二）沒有從稅法的角度來定義非營利組織，沒有把公益組織和其他非營利組織區(qū)別開來。對(duì)于非營利組織這一概念的內(nèi)涵和外延，國內(nèi)外一直沒有統(tǒng)一的界定。但根據(jù)各國對(duì)非營利組織的稅收政策和管理來看，大多數(shù)國家一般都把非營利組織中的公益性組織單獨(dú)劃分出來，給予公益性的非營利組織特殊的稅收待遇。因?yàn)楣嫘越M織和其他的非營利組織不同，公益性組織活動(dòng)的目的具有公益性，提供的產(chǎn)品和服務(wù)大多具有公共產(chǎn)品的性質(zhì)，而其他非營利組織的活動(dòng)雖然也是不以營利為目的但其性質(zhì)不一定具有公益性，它往往具有互益性。因而區(qū)分兩者并給予不同的稅收優(yōu)惠待遇是必要的。但在我國當(dāng)前，還尚未從稅法的角度去定義非營利組織，更沒有區(qū)分公益性和其他的非營利組織。因而在現(xiàn)實(shí)生活中，便出現(xiàn)了許多非營利組織打著“非營利”的旗號(hào)，名義上是非營利組織，但其大多數(shù)活動(dòng)卻從事著經(jīng)營性活動(dòng)，有的甚至以營利為目的，違背了活動(dòng)的宗旨目的，這不但使得國家稅收流失而且對(duì)于其他組織來說也有失公平。
（三）有些稅收優(yōu)惠政策的規(guī)定，有失稅收的公平性。按照稅收的公平性原則，相同性質(zhì)的行為應(yīng)當(dāng)受到同等的稅收待遇。但在我國，卻存在著違反稅收公平性原則的稅收規(guī)定。如同樣對(duì)一家非營利組織進(jìn)行捐款，但實(shí)施這樣一項(xiàng)行為的主體分別是內(nèi)資企業(yè)和外資企業(yè)，則稅法允許二者從所得額中扣除的比例便不同。外資企業(yè)允許從所得額中全部扣除，而內(nèi)資企業(yè)卻有扣除比例的限制。另外，對(duì)只有被列舉的非營利組織的捐贈(zèng)才能獲得一定比例的扣除，這同樣有失公平性，不利于非營利組織的發(fā)展。
三完善非營利組織稅收政策的思考
針對(duì)非營利組織還存在上述的一系列問題，筆者認(rèn)為完善非營利組織稅收政策應(yīng)從以下幾方面來思考：
（一）應(yīng)從稅法的角度來界定非營利組織，應(yīng)規(guī)定非營利組織的宗旨必須是不以營利為目的，其主要的活動(dòng)應(yīng)是非經(jīng)營性活動(dòng)。當(dāng)然不以營利為目的并不是不允許其從事經(jīng)營性活動(dòng)獲取利潤，只是經(jīng)營性活動(dòng)不應(yīng)構(gòu)成非營利組織的主要活動(dòng)，其從中獲取的經(jīng)營性利潤禁止向個(gè)人分配而只能用于非營利組織非營利的目的。因而對(duì)于非營利組織有必要區(qū)分經(jīng)營性活動(dòng)和非經(jīng)營性活動(dòng)所獲取的收入，對(duì)于其從事的經(jīng)營性活動(dòng)所獲取的收入如投資所得、貿(mào)易活動(dòng)等應(yīng)當(dāng)征收稅收，而對(duì)于來源于非經(jīng)營性活動(dòng)的收入如捐贈(zèng)、會(huì)員的會(huì)費(fèi)和財(cái)政的撥款則應(yīng)予以減免。
（二）學(xué)習(xí)其他國家，應(yīng)把公益性非營利組織和其他非營利組織區(qū)分開來，并給予不同的稅收待遇。對(duì)于公益性非營利組織所有與公益目的有關(guān)的活動(dòng)所獲取的收入應(yīng)當(dāng)免征所有的稅收，而其他一般的非營利組織則僅對(duì)其來源于非經(jīng)營性活動(dòng)的收入予以免證。這是因?yàn)閺墓嫘苑菭I利組織活動(dòng)中獲益的是公眾，而其他非營利組織的活動(dòng)雖然在一定程度上也有利于社會(huì)，但其受益的主要是會(huì)員，因而應(yīng)給予它們不同的稅收待遇。
（三）應(yīng)統(tǒng)一內(nèi)外資企業(yè)允許捐贈(zèng)額從所得額中扣除的比例，這樣一方面體現(xiàn)稅收的公平性原則，另一方面也會(huì)提高企業(yè)捐贈(zèng)的積極性，從而有利于非營利組織的發(fā)展壯大。
（四）提高所得稅中關(guān)于捐贈(zèng)數(shù)額從所得額中扣除的比例?，F(xiàn)行對(duì)于捐贈(zèng)比例的規(guī)定有些偏低，應(yīng)進(jìn)一步提高。
（五）改變現(xiàn)行捐贈(zèng)通過向列舉的非營利組織才能扣除的規(guī)定，而應(yīng)當(dāng)是只要獲取了非營利組織資格的認(rèn)定特別是公益性組織資格的認(rèn)定，就應(yīng)允許捐贈(zèng)直接扣除。
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第9篇：土地增值稅論文范文
物業(yè)稅實(shí)際上和財(cái)產(chǎn)稅的含義是相同的，前者在東南亞國家和我國的香港地區(qū)使用；后者則是英語國家“property tax”的中文翻譯。因此，“物業(yè)稅”和“財(cái)產(chǎn)稅”是同一概念的不同表述。物業(yè)稅并不是一個(gè)具體的稅種名稱，而是稅收分類中的一個(gè)類別，其基本含義是對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅。那么，什么是財(cái)產(chǎn)？凡是對(duì)人有用的東西都是財(cái)產(chǎn)，包括可用于消費(fèi)或可用于取得收入。對(duì)財(cái)產(chǎn)征稅和對(duì)財(cái)產(chǎn)的收入征稅是兩個(gè)不同的概念：前者是對(duì)財(cái)產(chǎn)的價(jià)值存量征稅；后者是對(duì)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)生的價(jià)值流量征稅。財(cái)產(chǎn)稅不可能對(duì)所有財(cái)產(chǎn)普遍征收，而只能是選擇性征收，通?？晒┻x擇的財(cái)產(chǎn)稅稅種有：房產(chǎn)稅、遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。有些學(xué)者或政府官員認(rèn)為印花稅也屬于財(cái)產(chǎn)稅的一種，這是可以商榷的。從印花稅的制度安排來看，是對(duì)合法權(quán)利的征稅?！皺?quán)利”也是財(cái)產(chǎn)，但印花稅中征稅對(duì)象的“權(quán)利”是由政府認(rèn)定的，因此印花稅雖然有“稅”的形式，實(shí)際上卻是政府對(duì)提供公共勞務(wù)收取的使用者費(fèi)。印花稅可以大大節(jié)約商品勞務(wù)交易稅和生產(chǎn)要素收入稅的征管成本，對(duì)減輕納稅人的稅收負(fù)擔(dān)是有利的。而財(cái)產(chǎn)稅的征管成本是很高的，也不存在降低納稅人稅收負(fù)擔(dān)的功能。
開征財(cái)產(chǎn)稅的目的是使稅收制度和財(cái)政體制更能體現(xiàn)效率和公平，理由如下：（1）房產(chǎn)稅有利于房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更能創(chuàng)造價(jià)值者的手里。物業(yè)稅屬于對(duì)物稅，并不考慮納稅人的納稅能力，因此當(dāng)納稅人缺乏負(fù)擔(dān)能力的時(shí)候，只能把房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到更有納稅能力者的手里，有利于社會(huì)價(jià)值財(cái)富的增加，從而提高經(jīng)濟(jì)運(yùn)行效率；（2）遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅有利于實(shí)現(xiàn)“人”的公平。一個(gè)人一生中擁有的財(cái)產(chǎn)分兩種：一種是靠自己掙得的財(cái)產(chǎn)；另一種是靠繼承遺產(chǎn)和饋贈(zèng)獲得的財(cái)產(chǎn)。因此對(duì)后者征稅更能體現(xiàn)“人”的公平；（3）房產(chǎn)稅有利于提高政府的資源配置效率。公共受益和公共成本負(fù)擔(dān)對(duì)稱原則是構(gòu)建效率財(cái)政體制的要求，房產(chǎn)稅通常是地方稅，以房產(chǎn)作為居民公共受益的成本分?jǐn)傄罁?jù)可以較好地貫徹對(duì)稱原則。這正如對(duì)高速公路的收費(fèi)可以由汽油稅和輪胎稅替代一樣，因?yàn)橐云秃洼喬サ南膩碛?jì)算使用高速公路的費(fèi)用是符合效率原則的。
當(dāng)然，財(cái)產(chǎn)稅也經(jīng)常遭到批評(píng)。因?yàn)榉慨a(chǎn)稅是對(duì)物稅，所以不符合稅收量能負(fù)擔(dān)的基本原則，有失公平，同時(shí)遺產(chǎn)被征稅卻會(huì)挫傷財(cái)產(chǎn)所有者創(chuàng)造價(jià)值的積極性。財(cái)產(chǎn)稅雖然有利有弊，而且也是一些實(shí)施國家爭(zhēng)論的熱點(diǎn)之一，但基本傾向是認(rèn)為利大于弊，也沒有更好的政府收入形式來替代財(cái)產(chǎn)稅。因此，房產(chǎn)稅一直是地方財(cái)政收入的重要來源。例如英國，平均要占財(cái)政收入的30-40％，高的可達(dá)70-80％，低的也有10-15％。
但我國卻有另一種觀點(diǎn)，認(rèn)為開征物業(yè)稅的主要目的是理順房產(chǎn)的市場(chǎng)價(jià)格，或者說有利于改善房產(chǎn)價(jià)格過高的態(tài)勢(shì)。由于這種觀點(diǎn)開始是由官方人員說出來的，因此影響很大，以致于對(duì)物業(yè)稅的研究主要集中在房產(chǎn)稅，甚至使居民產(chǎn)生要通過增加稅收的辦法來降低房產(chǎn)價(jià)格的印象。這無論是在理論上還是在實(shí)踐上都是有問題的。從理論上看，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格是兩個(gè)不同領(lǐng)域的問題。前者屬于公共勞務(wù)的成本分?jǐn)倖栴}；后者則屬于私人商品的資源配置問題。因此，前者屬于公共財(cái)政的范疇；后者則屬于市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的范疇。把不同性質(zhì)的問題相混不利于我國市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的完善。從實(shí)踐上看，將會(huì)產(chǎn)生“劫貧濟(jì)富”的不良效果。因?yàn)樵谖覈徺I得起房產(chǎn)的只是極少數(shù)人，但人人都要有房居住，因此人人都成為降低房價(jià)的負(fù)擔(dān)者。這顯然是極不公平的。應(yīng)該說，房產(chǎn)價(jià)格過高與土地非農(nóng)業(yè)利用的政府壟斷和其他政府壟斷有關(guān)，和房產(chǎn)稅并沒有直接的關(guān)系。而前者的問題是公有制國家建立市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的重點(diǎn)和難點(diǎn)之一，是全局性的問題，不是靠房產(chǎn)稅可以解決得了的。
如果要開征物業(yè)稅，那么要了解中國的現(xiàn)狀，然后再考慮如何通過物業(yè)稅來改善我國的稅收制度和財(cái)政體制。在我國的稅收制度中，物業(yè)稅安排了房產(chǎn)稅，但沒有遺產(chǎn)稅和饋贈(zèng)稅。
我國的“房產(chǎn)稅”究竟是不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅這個(gè)問題是需要進(jìn)一步研究的。我國的房產(chǎn)稅只是對(duì)盈利性企業(yè)的房產(chǎn)和出租的房產(chǎn)征稅，而對(duì)非盈利組織、政府公共部門、居民自有住房的房產(chǎn)都是免稅的。在征稅房產(chǎn)中，計(jì)稅依據(jù)也是不統(tǒng)一的，盈利性企業(yè)房產(chǎn)的計(jì)稅依據(jù)是房產(chǎn)的原值而對(duì)出租的房產(chǎn)則采用租金。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中，房產(chǎn)價(jià)值是被不斷折現(xiàn)的過程，因此從效率的角度看應(yīng)該對(duì)房產(chǎn)的現(xiàn)值征稅而不是對(duì)房產(chǎn)的原值征稅。對(duì)原值征稅失去了財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)，更有點(diǎn)象投資方向調(diào)節(jié)稅。以租金為計(jì)稅依據(jù)雖然是對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值征稅的一種方法，但我國的計(jì)量辦法卻失去了房產(chǎn)估值的特征。房產(chǎn)的租金是房產(chǎn)的利率回報(bào)，要使其反映房產(chǎn)的市場(chǎng)交易價(jià)格，就必須是市場(chǎng)利率而不是個(gè)別利率。但我國的計(jì)稅辦法是房產(chǎn)的實(shí)際租金而不是市場(chǎng)租金。這樣，對(duì)出租房產(chǎn)的現(xiàn)實(shí)租金征稅實(shí)際上成了“營業(yè)稅”而不是財(cái)產(chǎn)稅。因此，我國稅收制度中雖然有房產(chǎn)稅名稱的稅種，實(shí)際上卻并不是真正的財(cái)產(chǎn)稅。
在我國的稅制安排中，征稅對(duì)象涉及到“土地”財(cái)產(chǎn)的稅種有三個(gè)城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅和土地增值稅。它們是不是屬于財(cái)產(chǎn)稅的問題需要研究。
為什么叫“城鎮(zhèn)土地使用稅”而不叫“城鎮(zhèn)土地稅”或“城鎮(zhèn)地產(chǎn)稅”？主要原因可能是：我國的城鎮(zhèn)土地都是國有（公有）的，國家征稅也是代表國家的，因此不存在國家對(duì)國有土地征稅的問題。但我國的經(jīng)濟(jì)體制改革的一個(gè)重要指導(dǎo)思想是所有權(quán)和經(jīng)營權(quán)的分離，因此對(duì)“分離”出去的“土地使用權(quán)”而不是所有權(quán)進(jìn)行征稅。土地使用權(quán)是國家認(rèn)定的，從這個(gè)意義上說屬于政府對(duì)公共勞務(wù)收取使用者費(fèi)。但城鎮(zhèn)土地使用稅是按土地面積定額征收的，因此還具有國有土地租金的性質(zhì)。因此，現(xiàn)有的城鎮(zhèn)土地稅并不是財(cái)產(chǎn)稅。
耕地占用稅是對(duì)農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用的一次性征稅。在我國的稅制安排中，對(duì)農(nóng)用土地形式上是免稅的，但土地使用方式的轉(zhuǎn)變可以看作是一種“交易”，因此實(shí)際上是對(duì)土地交易設(shè)置的一種特別稅，屬于商品交易稅范疇。農(nóng)用土地轉(zhuǎn)為非農(nóng)利用是政府壟斷的，最初改變使用方向的是政府，因此政府似乎應(yīng)該是納稅人。然而，政府只是土地非農(nóng)利用的“批租人”，因?yàn)樽罱K非農(nóng)利用的是社會(huì)其他組織和個(gè)人，所以后者是真正的納稅人。由此，政府可以獲得大量的“批租”凈收入。土地批租凈收入由兩部分構(gòu)成：一是政府批租土地使用權(quán)的價(jià)格和政府征用農(nóng)用土地的價(jià)格之間的差額；二是政府利用土地這一特殊商品的交易獲得的稅收收入。因此，土地批租收入實(shí)際上是政府土地經(jīng)營收入和土地交易的稅收收入集于一身的收入，并沒有財(cái)產(chǎn)稅的性質(zhì)。這種處理方式在邏輯上似乎是有疑問的，原因就在于土地所有權(quán)、國家征稅權(quán)、國有資產(chǎn)經(jīng)營權(quán)等一些基礎(chǔ)理論問題并沒有完全搞清楚。
土地增值稅是按土地使用權(quán)可以交易的原則設(shè)置的稅種，因此屬于商品交易稅的特殊稅種。政府認(rèn)定使用權(quán)的費(fèi)用一般說來不會(huì)有很大的增加，增加的實(shí)際上是土地的價(jià)格。土地價(jià)格為什么會(huì)上升，一般說來和該地方段的投資密集度和消費(fèi)密集度有正相關(guān)。這是政府和市場(chǎng)共同作用的結(jié)果。按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的方式思維，那么屬于市場(chǎng)經(jīng)營的增值收入應(yīng)該屬于經(jīng)營者；屬于政府投入引起的增值額應(yīng)該由真正意-義上的房產(chǎn)稅解決。但該稅的設(shè)置可能是從所有權(quán)角度考慮的，認(rèn)為土地所有權(quán)是國家的，因此應(yīng)該把土地增值的一部分收歸國有。因此這也不屬于財(cái)產(chǎn)稅。
上述分析表明，我國確實(shí)沒有真正意義上的物業(yè)稅。在我國開征物業(yè)稅的問題應(yīng)該提上議事日程。上述分析也同樣表明，應(yīng)該從完善稅制和財(cái)政體制的角度研究物業(yè)稅的開征問題。當(dāng)然，國有資產(chǎn)（包括土地）市場(chǎng)化的制度安排是必要的前提條件。
在我國開征物業(yè)稅的討論，主要集中在如何開征房產(chǎn)稅的問題，因此下文主要討論與此相關(guān)的理論問題。由于我國目前存在房產(chǎn)稅名稱的稅種，為了區(qū)別新開征的具有財(cái)產(chǎn)稅性質(zhì)的房產(chǎn)稅，因此把后者稱為“物業(yè)房產(chǎn)稅”。上述分析表明，我國現(xiàn)行的房產(chǎn)稅并不是真正意義上的財(cái)產(chǎn)稅。要把我國的房產(chǎn)稅改造為物業(yè)房產(chǎn)稅需要進(jìn)行三個(gè)方面的改造：以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基、對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，以及房產(chǎn)稅的優(yōu)惠設(shè)置。
以房產(chǎn)現(xiàn)值為稅基是物業(yè)稅特征的關(guān)鍵，對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估有兩種方式：按房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格估值；或按房產(chǎn)的效率租金估值。前者稱之為房產(chǎn)交易法；后者稱之為房產(chǎn)收入法。理論上說，如果能正確認(rèn)定房產(chǎn)市場(chǎng)交易的效率價(jià)格或房產(chǎn)出租的效率租金，那么兩者的現(xiàn)值評(píng)估應(yīng)該是一致的。但房產(chǎn)的市場(chǎng)交易頻率和出租頻率都不是很高的，而且市場(chǎng)制度總是有缺陷的，因此評(píng)估方法的選擇對(duì)房產(chǎn)現(xiàn)值的評(píng)估會(huì)產(chǎn)生很大的差異。由于房產(chǎn)稅是地方稅種，國外通常的作法是由地方政府確定評(píng)估方法，原則是使評(píng)估更接近市場(chǎng)的效率價(jià)格。
在我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，盡管效率價(jià)格和效率租金價(jià)格的市場(chǎng)條件都不具備，但筆者認(rèn)為采用房產(chǎn)收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)的設(shè)計(jì)。我國的房產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)行了私有化改革，但這一政策只適用于199g年底以前參加工作的國有職工，享受了按工齡和職級(jí)為計(jì)算依據(jù)的房價(jià)補(bǔ)貼。這種補(bǔ)貼可以理解為以往的工資中不含住房費(fèi)用，因此相當(dāng)于專用于房產(chǎn)投資的工資補(bǔ)發(fā)。也可理解為房產(chǎn)投資的收益補(bǔ)助，因?yàn)槁毠べ彿康姆慨a(chǎn)價(jià)格即使按銀行貸款利率計(jì)算也大大超過了改革前支付的租金。開征物業(yè)房產(chǎn)稅意味著減少補(bǔ)貼，因此以收入法評(píng)估稅基有利于稅負(fù)設(shè)計(jì)。1999年底以后參加工作的國有職工，按政策應(yīng)享受房租補(bǔ)貼，但至今并未真正落實(shí)，以收入法評(píng)估稅基也有利于房租補(bǔ)貼額的確定；同時(shí)也有利于1999年底以前參加工作但房改政策沒有落實(shí)到位者的補(bǔ)助。如果按上述思路設(shè)計(jì)物業(yè)房產(chǎn)稅的稅負(fù)，意味著和工薪制度的改革是聯(lián)動(dòng)的。
另一個(gè)方面應(yīng)該考慮的是稅率，即開征物業(yè)房產(chǎn)稅以后，居民總稅負(fù)有所增加還是保持目前的水平？如果是前者，那么意味著將增加納稅人的稅收負(fù)擔(dān)。如果是后者，那么意味著將調(diào)整我國的政府收入制度，包括稅收制度和非稅收入制度。筆者主張后者。目前我國的預(yù)算支出占gdp的比例在23％左右；預(yù)算外和制度外支出占gdp的比例估計(jì)不會(huì)少于預(yù)算內(nèi)的50％，兩者合計(jì)占gdp的比例高達(dá)35％左右。這個(gè)總負(fù)擔(dān)率是很高的，按市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的要求以及歷史的經(jīng)驗(yàn)來看，總負(fù)擔(dān)率的水平是不宜再提高的。但開征物業(yè)房產(chǎn)稅需要對(duì)房產(chǎn)進(jìn)行全面的重估，征管成本是非常之高的。如果總負(fù)擔(dān)相對(duì)穩(wěn)定，那么意味著將會(huì)減少政府的可支配財(cái)力。這是靜態(tài)地看問題，從完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的態(tài)勢(shì)來看，將有利于效率、公平原則的貫徹。但這需要思想觀念上的轉(zhuǎn)變，即效率和公平原則的貫徹并不意味著一定要提高政府收入的比例。減少政府的收入比例，意味著增加市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)揮作用的空間。因此，非但不會(huì)增加財(cái)政困難，還能促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。
對(duì)房產(chǎn)普遍征稅，意味著所有房產(chǎn)都是征稅對(duì)象。對(duì)非盈利組織和政府公共部門房產(chǎn)征稅的依據(jù)是什么？這主要涉及國家征稅權(quán)和財(cái)產(chǎn)所有權(quán)的關(guān)系問題。在國家征稅權(quán)中，“國家”是公眾（全民）的代表；在我國的公有制中，“國家”又是“全民所有制”的代表。因此，似乎不存在“國家”對(duì)自身征稅的問題。我國房產(chǎn)稅中的免稅制度可能是出于這種考慮。盡管“利改稅”突破了這一思路，但仍然在其他領(lǐng)域頑強(qiáng)地表現(xiàn)出來。
其實(shí)，國家征稅權(quán)應(yīng)該高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)?！皣摇笔恰笆忻裆鐣?huì)”和“政權(quán)社會(huì)”的統(tǒng)一體。市民社會(huì)由家庭、企業(yè)和非盈利組織構(gòu)成；政權(quán)社會(huì)是凌駕于市民社會(huì)之上的組織。市民社會(huì)從事物質(zhì)財(cái)富或貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)，政權(quán)社會(huì)從事精神財(cái)富或非貨幣表達(dá)的價(jià)值財(cái)富的再生產(chǎn)。兩類社會(huì)中的財(cái)產(chǎn)所有權(quán)雖然是由政權(quán)社會(huì)界定的，但目的是為了規(guī)范市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的行為。國家征稅權(quán)雖然也表現(xiàn)為政權(quán)的行為，但卻是為了維護(hù)市民社會(huì)和政權(quán)社會(huì)的存在而設(shè)定的，因此高于財(cái)產(chǎn)所有權(quán)。這表明，不論是市民社會(huì)的財(cái)產(chǎn)，還是政權(quán)社會(huì)的財(cái)產(chǎn)都在國家征稅權(quán)的覆蓋之下。
我國現(xiàn)有的房產(chǎn)稅對(duì)非盈利組織和政權(quán)組織占用的房產(chǎn)免稅，相當(dāng)于對(duì)這些組織的運(yùn)行費(fèi)用的補(bǔ)助。這會(huì)扭曲資源配置效率。因此，如果我國開征物業(yè)房產(chǎn)稅，對(duì)“國家”內(nèi)部的所有房產(chǎn)征稅是符合效率原則的。但這需要重新核定上述組織的經(jīng)常費(fèi)用和政府預(yù)算的支出額，這涉及到預(yù)算制度和財(cái)政體制的改革。
